Ulvåsveien 23A

Tomten

Byggeår

2012

Arealer

Arealbeskrivelse

Bygningssakkyndiges kommentar til arealoppmåling

Enebolig Arealene er målt i henhold til standard NS 3940:2023 Bod Arealene er målt i henhold til standard NS 3940:2023

Antall soverom

4

Antall rom

5

Innhold

Eneboligen går over to plan og består av følgende rom: Underetasje: soverom, toalettrom, vaskerom, teknisk rom, bod og garasje 1. etasje: stue, spisestue, kjøkken, tre soverom og bad I tillegg kommer terrasse på 42 m² og en frittstående bod på 5 m².

Standard

Enebolig oppført i 2012 over to plan med integrert garasje og pulttak. Boligen er oppført i thermomur med armert betongkjerne, utvendig pusset fasade og nylig oppgraderte felter med liggende trekledning fra 2026. Innvendig holder boligen en god og gjennomført standard med balansert ventilasjon, luft-til-luft varmepumpe fra 2024 og vedovn tilknyttet stålpipe. Entré: Entréen i underetasjen tar imot med mørke, blanke gulvfliser og behagelig gulvvarme. Her er det god plass til oppheng av yttertøy og sko i en stor skyvedørsgarderobe. Fra gangen er det direkte adkomst til underetasjens toalettrom, vaskerom, soverom, bod og den integrerte garasjen, samt en malt tretrapp med spilerekkverk som leder opp til hovedetasjen. Toalettrom: Toalettrommet i underetasjen har flislagt gulv og flislagte vegger samt malt slett himling. Rommet er utstyrt med vegghengt toalett med innebygd sisterne og servantinnredning med speil. Avtrekk er tilknyttet det balanserte ventilasjonsanlegget med tilluft via luftespalte under dørblad. Vaskerom: Praktisk og separat vaskerom i underetasjen med fliser og elektriske varmekabler på gulvet. Rommet er innredet med overskap, benkeplate med nedfelt servant og opplegg for vaskemaskin. Veggene har malte plater og det er montert balansert ventilasjon med tilluft under døren. Fra vaskerom er det egen utgang. Soverom underetasje: I underetasjen ligger et lyst soverom med parkett på gulvet og malte veggflater. Rommet har fin størrelse med plass til seng, nattbord og skrivebord. Stue: Stuen i 1. etasje preges av generøs takhøyde under det skrå pulttaket og store vindusflater som slipper inn rikelig med dagslys. Rommet har parkett på gulvet, innfelte downlights i himling og en luft-til-luft varmepumpe montert i 2024. Fra stuen er det direkte utgang til terrassen via en bred skyvedør i PVC med isolerglass. Spisestue: Spisestuen ligger i åpen og naturlig tilknytning mellom stue og kjøkken. En moderne, sort vedovn tilknyttet stålpipe er plassert sentralt og sprer god varme til hele etasjen. De høye vindusflatene gir et lyst oppholdsrom med rikelig plass til et stort spisebord. Kjøkken: Kjøkkenet er innredet med glatte, hvite fronter og en solid benkeplate i granitt naturstein. Innredningen er utstyrt med platetopp, komfyr, kjøleskap og oppvaskmaskin, samt en kjøkkenventilator med utvendig avtrekk. Rommet har godt med benke- og oppbevaringsplass, og ved vinduene er det lagt til rette for en hyggelig frokostplass. Bad: Hovedbadet i 1. etasje er romslig og helfliset med varmekabler i gulvet og fall mot sluk. Rommet har en mørk baderomsinnredning med nedfelt servant og skuffer, speil med belysning og et tilhørende høyskap. Videre er badet utstyrt med veggmontert toalett, innmurt badekar og dusjhjørne med buede glassdører. Ventilasjonen ivaretas av balansert anlegg med tilluft under dørbladet. Tre soverom: I 1. etasje ligger tre soverom med parkett på gulv og malte flater. Hovedsoverommet har god plass til dobbeltseng og en romslig skyvedørsgarderobe. De øvrige to soverommene har fine proporsjoner og egner seg utmerket som barnerom, gjesterom eller kontor, hvorav det begge har montert garderobeskap. Terrasse: Fra stuen er det utgang til en stor terrasse med dekke av impregnerte terrassebord og rekkverk i stål og glass mot sør. Uteplassen har et overbygd parti som gir god skjerming, og det er rikelig med plass til både spisebord og loungemøbler. Overflater: Gulv: Parkett og flis. Vegger: Malte glatte flater og fliser. Himling: Malte glatte flater. Lagring: Boligen har integrert garasje og innvendig bod i underetasjen, samt garderobeskap i gang i underetasjen og på det minste soverommet i 1. etasje. På eiendommen er det i tillegg en frittstående uisolert bod på 5 m² oppført i bindingsverk med liggende trekledning, pulttak tekket med takpapp, boddør og trevindu med isolerglass. Tilstandsrapporten for boligen er vedlagt salgsoppgaven. For mer detaljert informasjon om tilstandsgradene, vennligst se rapporten.

Innbo og løsøre

Følgende løsøre og tilbehør følger ikke med: * Lampe over spisestue For øvrig gjelder NEF sin standardliste "Oversikt over løsøre og tilbehør" med mindre annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen er vedlagt. Gjenstander som er nevnt i standardlisten, men som ikke finnes på eiendommen, vil heller ikke følge med i salget. Alt utstyr og installasjoner som medfølger overtas slik de er, uten garanti, med mindre det foreligger en gjeldende garanti fra produsent eller leverandør. Kjøper aksepterer at det kan forekomme hull og merker etter montering av inventar og utstyr som ikke er en del av overdragelsen. Dersom vegglamper, krokhengte lamper, lysekroner, prismelamper eller lignende belysning som er tilkoblet sukkerbit eller stikkontakt ønskes inkludert i handelen, må dette spesifiseres som et forbehold i budet. Det samme gjelder for brunevarer.

Parkering

Parkering i integrert garasje, samt på gruset gårdsplass på egen tomt. Det er i tillegg støpt en betongplate klar for garasje på eiendommen.

Sammendrag av selgers egenerklæring

Selgers egenerklæringsskjema følger vedlagt salgsoppgaven. Interessenter oppfordres til å gjennomgå dette nøye. Følgende opplysninger er spesielt viktig å merke seg: Kjenner du til om det er utført kontroll av el-anlegget og/eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? Ja. Det er avtalt service av ventilasjonsanlegg 06.10.2026 med Halden ventilasjon AS. Kjenner du til om det har vært utført arbeid på terrasse/garasje/tak/fasade? Ja, kun av ufaglært/egeninnsats/dugnad. Ufaglært arbeid: Fasade er oppgradert/reparert på 2 vegger sommer 2026. Er det andre forhold av betydning ved eiendommen som kan være relevant for kjøper å vite om (f.eks. rasfare, tinglyste forhold eller private avtaler)? Ja. Selger har selv oppført eiendommen i 2012.

Bygningssakkyndig

Byggemåte

I forbindelse med salget er det blitt utført en tilstandsrapport av en kvalifisert bygningssakkyndig. Rapporten gir en grundig vurdering av boligens tilstand og påpeker eventuelle avvik som ble oppdaget under befaringen. Tilstandsrapporten og selgers egenerklæring er vedlagt salgsoppgaven, og det er viktig at interessenter setter seg grundig inn i disse dokumentene før bud legges inn. Kjøper anses kjent med opplysninger som kommer tydelig frem i tilstandsrapporten, og det vil ikke være mulig å gjøre slike forhold gjeldende som en mangel. Spesielt forhold som er vurdert med TG2 og TG3 bør vurderes nøye, da de indikerer avvik fra normal slitasje og/eller høy alder, noe som kan innebære behov for utbedringer. Bygningsdeler som er merket med TGIU er ikke blitt vurdert av takstmannen. Beskrivelsen av boligen nedenfor er hentet direkte fra tilstandsrapporten: Bygning: Enebolig med integrert garasje oppført i 2012. Boligen er oppført med thermomur med armert betongkjerne. Utvendig fiberpuss. Det er felter med trekledning som er utført i 2026. Etasjeskiller er av lettbetongelementer og støpt betonggulv. Rom under terreng har gulv med betong og fliser, samt vegger med plater. Det er festet gipsplater direkte på thermomur. Byggegrunn av fjell og sprengsteinsfylling. Grunnmuren er i isolerte elementer med armert betongkjerne. Granittmur mot sør. Tak: Taket er tekket med asfaltpapp. Besiktet fra taket. Taket er et pulttak med sperrekonstruksjon og undertak av duk iflg eier. Det er isolert skråhimling uten tilkomst. Takrenner, nedløp og beslag er av metall. Pipe/Ildsted: Det er stålpipe. Vedovn plassert i spisestue/stue. Vinduer: Vinduene er utført i PVC og har 3-lags glass. Dører: Isolert ytterdør med 3-lags glass. PVC balkongdører og skyverdører med 3-lags isolerglass. Kompakte 1-speils innerdører i boligen. Trapper/adkomst: Innvendig trapp er en malt tretrapp. Rekkverk med spiler. Balkong/terrasse: Det er terrasse oppført med en ringmur for bjelkelaget. Deler av terrasse er oppført på fylte masser med lettklinkerblokker eller trepilarer. Det er terrassebord av imp.trekonstruksjon. Rekkverk av stål/glass mot sør. Terrasse- og balkongareal (TBA) er 42 m². VVS-installasjoner: Innvendige vannledninger er av plast (rør-i-rør) og er besiktiget i rørskap. Rørskap med drenering plassert på tek.rom. Vannmåler og stoppekran er plassert på teknisk rom. Innvendige avløpsrør er av PP plastrør. Det er en varmtvannstank på ca. 200 liter. Ventilasjon: Det er balansert ventilasjon. Aggregat er plassert på teknisk rom. Kjøkkenet har kjøkkenventilator med avtrekk ut. Våtrommet (bad 1.etg) har balansert ventilasjon. Tilluft via luftespalte under dørblad. Våtrommet (vaskerom) har balansert ventilasjon. Tilluft under dørblad. Det avtrekk tilknyttet balansert ventilasjonsanlegg (toalettrom). Tilluft via luftespalte under dørblad. Tekniske detaljer: Det er installert luft-til-luft varmepumpe i stue. Eier har utført service selv i 2026. Årstall: 2024. Røykvarsler i begge etasjer. Brannslukningsapparat i u.etg. Bod: Enkel bod oppført på lettklinkerblokker på mark. Bærendekonstruksjon av bindingsverk utvendig kledd med liggende trekledning. Pulttak oppført med tresperrer og bordtak tekket med takpapp. Boddør og trevindu med 2-lags isolerglass. Ukjent alder. Bygget er ikke tilstandsvurdert ihht Forskrift til avhendingslova og NS3600. Dette er kun en enkel beskrivelse. Elektrisk anlegg: Skjult elektrisk anlegg i boligen. El.skap er plassert på vaskerommet. 50A hovedsikring og 17 fordelingskurser på 25A/16*15A med automatsikringer. TG2 - Avvik som kan kreve tiltak: - Balkonger, verandaer, takterrasser og altaner | Det er et knust glassfelt på rekkverk. Glassfeltet som er knust bør skiftes ut snarest for å unngå risiko for personskade og for å sikre at rekkverket ivaretar sin funksjon som fallsikring. - Overflater - gulv | Parkett ved balkongdør har blitt noe fuktutsatt. Mulig å slipe og behandle gulv for å fjerne skjoldene på gulvene. - Overflater - vegger og himlinger | Stedvis registrert noe sprekker/riss i overgang vegg tak. For å utbedre sprekkene/rissene i overgangen mellom vegg og tak, bør det utføres fuging og maling av overflatene. Dersom dette ikke utbedres, kan det føre til videre oppsprekking. Riss i tak ved utvendig hjørne i stue. Uferdig maling over garderobeskap på det minste soverommet. - Innvendige dører | Det er påvist monteringsavvik og skjevheter på enkelte dører. Registrert noe svelling i bunn av baderomsdør i 1.etg. Enkelte dører må justeres. Utføre lokale utbedringer i bunn av dørblad for å bevare levetiden til døren. Dør til garasjen har behov for justering, siden denne går i anslaget. - Bad - Overflater gulv | Det er registrert noe forvitret fuge på gulvfliser i dusjsonen. Muligheter for at fugene kan utbedres lokalt for å utbedre dette. - Vaskerom - Overflater gulv | Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet. Et vaskerom med manglende/redusert fall til sluk blir mindre funksjonelt og sikkert for brukeren. Dette kan medføre stående vann på gulvet, vann som ikke ledes effektivt til sluket, økt risiko for at vann renner ut av rommet. Det skulle vært utført lokalt fall på 1:50 til sluket. Manglende sokkelflis ved dør. - Vaskerom - Vanntett sjikt, membran og sluk | Det er ikke tilstrekkelig høyde fra topp av slukrist til topp vanntett sjikt mot rørgjennomføring eller ved døråpning (i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet). Det anbefales å heve dør slik at ikke lekkasjevann har mulighet til å renne ut i gangen ved en kraftig lekkasje. Det skulle vært utført høydeforskjell på 25mm fra topp sluk til vanntett terskel. Gips er plassert nærmere 25mm over gulv, men det er membran opp på baksiden av gipsplate iflg eier. - Toalettrom - Sanitærutstyr | Det er påvist manglende lekkasjedeteksjon fra innebygd sisterne. Manglende lekkasjedeteksjon øker risikoen for skjulte vannlekkasjer som kan føre til fukt- og konstruksjonsskader over tid. Installere lekkasjedeteksjon eller sørge for annen løsning som gjør lekkasjer synlige og tilgjengelige for kontroll. - Varmesentral | Service er ikke utført av firma men av eier som har arbeidet med dette tidligere, det finnes derfor ingen dokumentasjon. Det anbefales at service på varmepumpen utføres fagpersoner som kan levere dokumentasjon på utførelsen. Konsekvensen av egeninnsats og manglende dokumentasjon er økt risiko for at service ikke er tilstrekkelig utført, noe som kan føre til redusert effekt og mulige fremtidige feil på anlegget. Helse, miljø og sikkerhet - Radonsperre og trappehåndløper | Det er opplyst at bygget er utført med radonsperre, men det foreligger ikke dokumentasjon. Uavklarte radonforhold kan innebære risiko for helseskadelig eksponering over tid. Radon er en kjent helserisiko, og forhøyede nivåer kan ha betydning for inneklima og beboernes helse. Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Dvs at den listen, stangen eller det håndtaket som er montert langs trappeløpet som man holder i når man går opp eller ned mangler. Manglende håndløper kan redusere muligheten for støtte ved ferdsel i trappen. Forholdet kan medføre økt risiko for fallulykker og personskade. Det mangler håndløper på den ene siden i trappen.

Kommunale avgifter

Eiendomsskatt

Formuesverdi

Beliggenhet

Eiendommen har en attraktiv og familievennlig beliggenhet på Ulvås i Halden, i et etablert og rolig boligstrøk mellom Stenrød og Gimle. Området er preget av eneboligbebyggelse, lite gjennomgangstrafikk og trygge rammer. For barnefamilier er hverdagen godt tilrettelagt: Stenrød barnehage ligger en kort spasertur unna, og det finnes flere andre barnehager i nærområdet. Både Hjortsberg skole og Gimle skole nås enkelt til fots eller på sykkel, mens eldre elever har kort vei med sykkel eller buss til Strupe og Rødsberg ungdomsskole samt videregående skoler i byen. Dagligvarehandelen er lettvint unnagjort med Coop Extra på Næridsrød i gangavstand fra boligen, samt Kiwi på Brødløs en kort sykkeltur unna. For et større utvalg av forretninger, apotek, spisesteder og servicetilbud er det en kort kjøretur på rundt sju minutter inn til Halden sentrum og Tista senter. Kollektivtilbudet er godt ivaretatt med bussholdeplass i B.R.A.-veien en kort gåtur unna, med jevnlige avganger mot sentrum. For pendlere er det en kort kjøretur til Halden stasjon med togforbindelser mot Oslo, og påkjøringen til E6 nås på rundt ti minutters kjøring. Området rundt Ulvås er ideelt for den som verdsetter friluftsliv og fysisk aktivitet. Med skog og mark tett på nabolaget er det enkel tilgang til turstier rett fra nærområdet, med naturlig bindeledd videre til gapahuken på Ulvås og det helårs stinettet i Venåsmarka. I nærområdet finnes også fotballøkke ved Eklund, aktivitetshall ved Hjortsberg og lokale treningssentre. I tillegg byr Halden på kjente utfartssteder en kort biltur unna, blant annet historiske Fredriksten festning med sine grøntarealer og kulturtilbud, samt bade- og padlemuligheter ved Femsjøen og Iddefjorden.

Adkomst

På høyre side i annonsen finner du et kartutsnitt. Ved å klikke på kartet kan du enkelt planlegge din rute fra valgt startpunkt og helt frem til boligen. Det vil være skiltet ved fellesvisninger for enkel orientering.

Barnehage/Skole/Fritid

Flere barnehager i området. Det kan nevnes blant annet Stenrød barnehage, Preg barnehage og Åkerholmen barnehage.

Skolekrets

Ta kontakt med skolekontoret i Halden kommune.

Offentlig kommunikasjon

Det er bussholdeplass i kort gangavstand fra boligen.

Energiklasse

C

Info strømforbruk

Nåværende eier har tegnet avtale om Norgespris på strøm, og avtalen har bindingstid til 31.12.2026. Avtalen følger boligen, og må derfor overtas av kjøper.    Norgespris er en ny, statlig ordning, som gir en forutsigbar og fast strømpris på 50 øre per kWh med mva (40 øre uten mva) gjennom året. Norgespris har et forbrukstak på 5 000 kWh per måned for husholdninger og 1 000 kWh for hytter. Når det er tegnet avtale om Norgespris bortfaller eventuell strømstøtte.   Som boligeier må du fortsatt ha en strømavtale med en strømleverandør.   Du kan lese mer om Norgespris blant annet her: https://www.regjeringen.no/no/tema/energi/strom/sporsmal-og-svar-om-norgespris

Info energiklasse

Alle eiendommer som selges eller leies ut, skal ha energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med bruksareal mindre enn 50 m². Det er eier som plikter å fremlegge energiattest og er selv ansvarlig for at opplysningene er korrekte. Selger har fylt ut fullstendig energiattest, som er lagt ved salgsoppgaven. Megler påtar seg ikke ansvar for informasjonen som fremgår av energiattesten.

Oppvarming

Boligen har følgende oppvarmingskilder: Varmepumpe, vedfyring og elektrisitet. Luft-til-luft-varmepumpe i stue (montert 2024) og vedovn i spisestue/stue. Elektriske varmekabler i gulv på bad i 1. etasje og vaskerom i underetasjen. Hvis et rom på visningen mangler fast installert oppvarmingskilde, vil ikke dette bli inkludert i handelen.

Ferdigattest / brukstillatelse

Det foreligger ferdigattest for eiendommen, datert 23.05.2012. Ferdigattesten gjelder nytt bygg – enebolig i en etasje med integrert garasje 174,1 m² BYA. Ferdigattest utstedes av bygningsmyndighetene basert på dokumentasjon mottatt fra kontrollansvarlig når et søknadspliktig tiltak er utført i samsvar med tillatelsen og øvrige krav etter plan- og bygningslovgivningen. Det er viktig å merke seg at selv om ferdigattest foreligger, gir det ingen garanti for at det senere er utført arbeid på bygget som ikke er byggemeldt eller godkjent. På eiendommen er det oppført en frittstående bod på ca. 5 m² (ukjent byggeår), samt støpt en betongplate for garasje (i matrikkelen registrert som bygning 2, garasje/uthus/anneks med bebygd areal 36 m² og bygningsstatus fritatt for søknadsplikt). Det foreligger ikke byggetegninger for den frittstående boden. Mindre frittliggende bygninger under 50 m² er etter gjeldende regler normalt unntatt søknadsplikt dersom vilkårene i SAK10 § 4-1 er oppfylt. Det foreligger godkjente byggetegninger for eneboligen datert 12.05.2011. Det er avvik mellom de godkjente tegningene og dagens planløsning: - I underetasjen er det etablert en bod i bakkant av garasjen, og planløsningen for gang og vaskerom er endret. Rommet som på tegningen er godkjent som kontor, benyttes i dag som soverom. Omdisponering mellom rom godkjent for varig opphold er normalt ikke søknadspliktig. - I 1. etasje er garderober vist på godkjente tegninger ikke oppført som egne rom, men innlemmet i oppholdsareal/soverom. Bruksendring fra tilleggsdel (garderobe/bod) til hoveddel er normalt et søknadspliktig tiltak. Det foreligger ikke dokumentasjon på godkjenning av disse endringene. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann og avløp via private stikkledninger. Vedlikehold av private stikkledninger frem til det offentlige nettet påhviler eier for egen regning. Adkomst til eiendommen skjer via offentlig vei. Nabo har stakerør i enden av tomten ved blomsterbed, dette forholdet er ikke tinglyst.

Regulerings- og arealplaner

Eiendommen er uregulert og omfattes ikke av noen reguleringsplan eller bebyggelsesplan. Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel 2023-2035 (plan-ID G-KPLAN), ikrafttrådt 04.03.2024. I kommuneplanen er 1 134 m² avsatt til bebyggelse og anlegg, nåværende (områdenavn BA30). Eiendommen ligger i et område med middels til lav radonaktsomhet.

Odel

Det hviler ikke odelsrett på eiendommen.

Konsensjon

Kjøp av eiendommen krever ikke konsesjon.

Tinglyste heftelser og rettigheter

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: Ingen.

Legalpant

Kommunen har legalpant som sikkerhet for betaling av kommunale avgifter og eventuell eiendomsskatt. Legalpant er et pant som ikke vises i grunnboksutskriften, og har prioritet foran for eksempel tinglyste banklån på eiendommen.

Boligselgerforsikring

Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad kr. 20 000 000,-. Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgaven og interessenter oppfordres til å gjennomgå denne før bud inngis.

Boligkjøperforsikring

Kjøper har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring fra Söderberg & Partners. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell eller på https://www.soderbergpartners.no/eiendom/boligkjoper/

Diverse

Både kjøper og selger er forpliktet til å signere den standard kjøpekontrakten som er utarbeidet av Emera i forbindelse med eiendomshandler. Kjøpekontrakten kan gjennomgås hos eiendomsmegleren før budet legges inn. Ta kontakt med eiendomsmegler dersom det er spørsmål.   Selger leverer eiendommen i ryddig og rengjort tilstand.

Sentrale lover

Regelverk og generelle opplysninger Boligen selges med det inventar og utstyr som i henhold til gjeldende lover, forskrifter eller offentlige pålegg skal følge med eiendommen, jf. avhendingsloven § 3-4. Fastmonterte eller spesialtilpassede installasjoner og innredning som anses som varig tilknyttet boligen, følger normalt med i handelen, med mindre det foreligger en særskilt avtale mellom partene om noe annet, jf. avhendingsloven § 3-5.   En standard tilbehørsliste utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) følger salgsoppgaven, og gjelder som utgangspunkt for hva som inkluderes i salget – med mindre avvik er tydelig avtalt mellom kjøper og selger.   Om informasjonsgrunnlaget Opplysninger om boligens størrelse og utforming, både innvendig og utvendig, bygger på informasjon hentet fra vedlagte tilstands- og boligsalgsrapport. Innholdet i salgsoppgaven er basert på selgers informasjon, fagkyndig vurdering, samt opplysninger fra offentlige registre som kommunen og Kartverket. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses for å være kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene,  slike forhold kan ikke senere gjøres gjeldende som en mangel ved boligen. Dette gjelder uavhengig av om dokumentene er lest.    Det kan være forskjell mellom boligens faktiske bruk av rom og det som er godkjent av myndighetene. Alle interessenter anbefales derfor å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagperson, før bud gis. Dersom kjøper velger å kjøpe uten å ha sett eiendommen, kan det ikke etter overtakelse reklameres på forhold som burde ha vært oppdaget ved en ordinær gjennomgang.   Dersom det oppstår behov for ytterligere avklaringer, oppfordres interessenter til å kontakte eiendomsmegler eller egne rådgivere før de gir bud.   Slitasje og bruk Det må også forventes at eiendommer som har vært i bruk, vil kunne ha tegn til slitasje og eventuelle skader. Slik normal bruksslitasje og behov for vedlikehold må kjøper påregne, og dette vil normalt ikke gi grunnlag for reklamasjon eller prisavslag.   Avtalerettslig Partenes rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, og all tilgjengelig dokumentasjon som forelå for kjøper før handelen ble inngått. I tillegg gjelder avhendingsloven. Det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke, og dette er nærmere forklart nedenfor.   Budgivning og selgers vurdering På grunn av ulike ansvarsforhold kan selger velge å prioritere bud fra ikke-forbrukere, selv om budet er lavere enn et forbrukerbud. Når kjøper ikke er forbruker, kan selges ansvar begrenses ettersom boligen selges «som den er», noe som kan være av verdi for selger. Det understrekes at selger står fritt til å velge hvilket bud som aksepteres, og er ikke forpliktet til å velge det høyeste.   Alle budgivere må ved inngivelse av bud opplyse om de opptrer som forbruker eller som næringsdrivende/person som handler hovedsakelig som ledd i næringsvirksomhet. Det vil opplyses hvis konkurrerende bud kommer fra en ikke-forbruker.   Forbrukerkjøp – definisjon og vilkår:   Et forbrukerkjøp foreligger når en fysisk person kjøper eiendom uten at formålet hovedsakelig er knyttet til næringsvirksomhet. En eiendom anses å ha en mangel dersom den ikke oppfyller kravene som følger av avtalen, eller ved brudd på bestemmelser i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Det samme gjelder hvis eiendommen ikke samsvarer med det som med rimelighet kunne forventes ut fra blant annet alder, type og synlig tilstand – eller hvis det er tilbakeholdt, eller gitt feilaktige opplysninger, og dette har påvirket avtalen.   Dersom det er avvik mellom oppgitt og faktisk innvendig areal på minst 2 % og samtidig minst 1 kvadratmeter, kan dette utløse rett til kompensasjon etter § 3-3 i avhendingsloven.   Ved beregning av krav om prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke kostnader med inntil kr 10 000 (som en egenandel).   Ikke-forbruker – definisjon og vilkår:  Dersom kjøper er en juridisk enhet, eller en fysisk person som handler i næringssammenheng, regnes kjøpet ikke som et forbrukerkjøp.   Ved slike kjøp selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er begrenset til det som følger direkte av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-9. I disse tilfellene fravikes § 3-3 andre ledd, og eventuelle arealavvik vurderes etter § 3-8.   Kjøperens plikt til å foreta grundige undersøkelser gjelder også fullt ut for kjøpere som ikke omfattes av forbrukerdefinisjonen. Boligen selges med det inventar og utstyr som i henhold til gjeldende lover, forskrifter eller offentlige pålegg skal følge med eiendommen, jf. avhendingsloven § 3-4. Fastmonterte eller spesialtilpassede installasjoner og innredning som anses som varig tilknyttet boligen, følger normalt med i handelen, med mindre det foreligger en særskilt avtale mellom partene om noe annet, jf. avhendingsloven § 3-5.   En standard tilbehørsliste utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) følger salgsoppgaven, og gjelder som utgangspunkt for hva som inkluderes i salget – med mindre avvik er tydelig avtalt mellom kjøper og selger.

Betalingsbetingelser

Hele oppgjøret må betales samlet fra en norsk bankkonto. Overføringer fra utlandet aksepteres kun unntaksvis, og kun dersom dette er forhåndsavtalt med megler i forbindelse med aksept av budet. 

Viktig informasjon om budgivning

Bud kan legges inn på nettannonsen på "gi bud" knappen eller via hjemmesiden. Ved elektronisk budgivning kan bud legges inn trygt og enkelt med bank-ID. Eiendomsmegler kan også kontaktes for tilsendelse av budkjema, og budskjema finnes også i salgsoppgaven.  Alle bud skal inngi skriftlig til eiendomsmegler. Kravet til skriftlighet gjelder også ved forhøyelse av bud, motbud og selgers aksept eller avslag. Før et bud kan formidles til selger må megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt dersom budgiver bruker e-signatur som f eks. bankID. Etter det første budet er inngitt, kan budgiver inngi bud pr e-post eller pr SMS til megler.   Hvis budgiver skal by på eiendommen i henhold til en kjøpsfullmakt må megler kontaktes og fullmakten oversendes før budgivning.  Et bud bør inneholde eiendommens adresse (eventuelt gnr/bnr), kjøpesum, budgivers kontaktinformasjon, finansieringsplan, akseptfrist, overtakelsesdato og eventuelle forbehold som for eksempel usikker finansiering, salg av nåværende bolig ol. Normalt vil ikke et bud med forbehold bli akseptert før forbeholdet er avklart. Konferer gjerne med megler før bud avgis. Bud som har forbehold om konfidensialitet ("hemmelige bud") vil ikke bli formidlet til selger. Alle interessenter oppfordres til å inngi bud via eiendomsmegler.  Megler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. I forbrukerforhold (dvs. der selger er forbruker) skal megleren ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Senere bud må ha en akseptfrist som er lang nok til at budet og eventuelle forbehold kan videreformidles til alle involverte parter slik at disse får tid til å områ seg, jf. forskrift om eiendomsmegling § 6-3. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser bør skje senest 10 minutter før fristens utløp. Dersom bud inngis med en frist som åpenbart er for kort til at megleren kan avvikle budrunden på en forsvarlig måte, vil megler fraråde budet.  Eiendomsmegler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt, og vil uoppfordret gi sin vurdering av det enkelte bud overfor selgeren.  Etter at handel har kommet i stand, eller dersom en budrunde avsluttes uten at handel er kommet i stand, kan en budgiver kreve kopi av budjournalen i anonymisert form. Kopi av budjournal gis til kjøper og selger uten ugrunnet opphold etter at handel er kommet i stand. Hvis budgiver ønsker å være anonym, kan bud fremmes via en fullmektig. For mer informasjon om budgivningsprosessen, se «Forbrukerinformasjon om budgivning», som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler.

Vederlag megler

Fast provisjon: kr 60 000,00 Grunnpakke (Kommunal info, gebyr utlegg, tinglysing, grunnbok) kr 13 900,00 Markedspakke inkl. stor FINN-annonse kr 17 900,00 Oppgjørshonorar inkl. factoring kr 8 950,00 Tilretteleggingshonorar kr 9 900,00 Utlegg: Selger dekker utlegg i henhold til oppdragsavtalen. Disse er estimert til ca. kr 24 040,00, og omfatter vanligvis innhenting av informasjon fra kommunen, eventuell forretningsfører, samt kopi av tinglyste dokumenter.   Total kostnad ved salg til prisantydning: kr 134 690,00 Dette inkluderer både vederlag og stipulerte utlegg.   Ved avbrutt oppdrag: Dersom oppdraget sies opp eller utløper uten at salget gjennomføres, har megler krav på rimelig vederlag for medgått tid og for utført arbeid. Dette omfatter blant annet vederlag knyttet til tilrettelegging, markedsføring og eventuelle avholdte visninger, samt påløpte utlegg. Timepris ved slik beregning er kr 3500.

Hvitvasking

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking, og er blant annet forpliktet til å gjennomføre kundetiltak av både selger og kjøper. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at avtalen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, er dette et mislighold fra kjøpers side. Et vesentlig mislighold kan gi selger rett til å heve avtalen og til å gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning. Dersom selger ikke bidrar til at megler får gjennomført løpende kundetiltak underveis i oppdraget, må eiendomsmegler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Selger vil i et slikt tilfelle ha misligholdt sine forpliktelser, og kjøper vil kunne ha et krav mot selger etter avhendingsloven. Hvis kundetiltak ikke lar seg gjennomføre, vil Emera eiendomsmegling ikke kunne bistå med handelen eller foreta oppgjør.

Personopplysningsloven

Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven. Se www.emera.no for vår personvernerklæring.

Oppdragsnummer

07260024

Vedlegg til salgsoppgave

- Tilstandsrapport datert 06.11.2026 - Selgers egenerklæring - Reguleringskart - Grunnkart - Byggetegninger - Nabolagsprofil

Status salgsoppgave

Megler

Meglerforetaket

Halden Eiendomsmegling AS Org.nr: 937554311

Samarbeidspartnere og tilknyttede foretak

Emera Norge AS og eiendomsmeglingsforetakene som er tilknyttet Emera har samarbeid med forskjellige foretak som tilbyr forbrukerne produkter eller tjenester i forbindelse med et salgsoppdrag. Våre samarbeidspartene er:

Søderberg & Partners AS - formidler av boligselger- og boligkjøperforsikring. Overo AS - leverandør av digitale oppgjørsskjemaer og overtakelsesprotokoller som også inneholder tilbud til forbruker om tilpassede strøm-, internett- og alarmtjenester.

Kolibri Forsikring AS - tilbyr bolig-/innbo og andre tingskadeforsikringer.

Hvilke produkter/tjenester kjøper og selger får i forbindelse med oppdraget, kan variere ut fra hvor i landet eiendommen ligger.

Egenerklæring boligselgerforsikring

Energiattest

Tilstandsrapport

Salgsoppgave