Forstrøms vei 21A

Tomten

Byggeår

1966

Etasje

4

Arealer

Arealbeskrivelse

Bygningssakkyndiges kommentar til arealoppmåling

Arealene er målt i henhold til standard NS 3940:2023 Bod/tørkerom er opprinnelig prosjektert fra byggeåret å være utenfor boenheten siden det er rømningsvei. Det er luke i gulv ned til underliggende bod/tørkerom. Arealet er likevel medtatt som arealet til leiligheten med hensyn til bruken og at opprinnelig bod er omgjort til vaskerom.

Antall soverom

2

Antall rom

3

Innhold

Leiligheten ligger i 4. etasje og består av følgende rom: (via felles trappegang) Entré, bad, 2 soverom, stue/spisestue, kjøkken, vaskerom og bod/tørkerom. Innglasset balkong på 12 m². Leiligheten disponerer to boder i kjeller på til sammen 3 m², samt en asfaltert parkeringsplass.

Standard

Leiligheten ligger i fjerde etasje i Utsikten Borettslag. Boligen har en gjennomtenkt planløsning med to soverom, innglasset balkong og flott utsikt mot historiske Fredriksten festning, Iddefjorden og byen. Borettslaget har gjennomført flere oppgraderinger, blant annet fornying av avløpsrør i 2008, utvidelse og innglassing av balkonger i 2011 samt nye trevinduer beslått med aluminium i 2019. Innvendig ble alle panelovner skiftet i 2023, og alle overflater ble malt i 2026. Entré: Inngangsdøren er laminert med lyd- og brannklassifisering og åpner opp til en entré med nymalte overflater. Rommet gir adkomst videre inn til stue, kjøkken, bad og soverom. I mellomgangen er den ene siden av mursteinspipen bygd inn. Det er formpresset 3-speils dør inn til baderommet og profilerte innerdører for øvrig. Stue: Stuen har et stort stuevindu i tre og balkongdør med tolags glass som fører ut til den innglassede balkongen. Rommet har god plass til både sofagruppe og spisebord, og vindusflatene gir et åpent utsyn mot omgivelsene og festningen. Overflatene er nymalte, og det er montert nyere panelovn. Innglasset balkong: Balkongen ble etablert som et tilbygg i regi av borettslaget i 2011 og har skyvebare glassfelt med innglassing i aluminium og fasadeplater. Gulvet har betongdekke med fliser. Fra balkongen har du et flott utsyn over byen, de omkringliggende åsene, Iddefjorden og Fredriksten festning. Kjøkken: Kjøkkenet har innredning med profilerte fronter og benkeplate i laminat fra 2014, supplert med fliser på vegg over benk. Rommet er utstyrt med platetopp, komfyr, integrert kjøleskap, oppvaskmaskin og kjøkkenventilator med kullfilter. Ved vinduet er det plass til en spiseplass med utsikt mot byen og festningen. Fra kjøkkenet er det dør med koblet glass inn til bod/tørkerom. Bad: Baderommet ble renovert i regi av borettslaget i 2008 og har flis på vegg, panel i himling samt flislagt gulv med elektriske varmekabler. Rommet er innredet med toalett, dusjhjørne og servantinnredning, der servantinnredningen ble fornyet i 2026. Ventilasjonen ivaretas av elektrisk vifte i himling og tilluft under dørblad. Vaskerom: Vaskerommet har vegger med malte plater og trepanel samt vinylbelegg på gulv uten varmekilde. Rommet er utstyrt med servant, opplegg for vaskemaskin, rørskap for vannledninger og en varmtvannstank på ca. 200 liter fra 2004. Ventilasjonen består av ventil på vegg basert på oppdrift/termisk avtrekk samt tilluft fra lufteventil i bod. Rommet er opprinnelig en bod omgjort til vaskerom. Endringen krever bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel, og det foreligger ikke dokumentasjon på at dette er omsøkt. Bod/tørkerom: Rommet ligger i tilknytning til kjøkkenet med adkomst via dør med koblet glass. Veggene har eternittplater, og det er luke i gulv ned til underliggende bod/tørkerom. Soverom: Rommet har nymalte overflater, god plass til dobbeltseng og er utstyrt med garderobeskap. Soverom 2: Det minste soverommet har nymalte overflater, er innredet med faste garderobeskap og har plass til seng og skrivebord. Overflater: Gulv: Laminat, belegg, klikkvinyl og flis. Vegger: Malte slette vegger, tapet, miljøstrie og glassfiberstrie. Himling: Malte slette tak. Lagring: Leiligheten disponerer to boder i kjeller. Det er garderobeskap på soverom og faste garderobeskap på soverom 2. I tilknytning til leiligheten er det også et bod/tørkerom med luke i gulv ned til underliggende bod/tørkerom. Tilstandsrapporten for boligen er vedlagt salgsoppgaven. For mer detaljert informasjon om tilstandsgradene, vennligst se rapporten.

Innbo og løsøre

Salgsoppgaven inkluderer NEFs standardliste "Oversikt over løsøre og tilbehør", som legges til grunn med mindre annet er spesifisert i salgsoppgaven. Gjenstander som er nevnt i standardlisten, men som ikke finnes på eiendommen, vil heller ikke følge med i salget. Alt utstyr og installasjoner som medfølger overtas slik de er, uten garanti, med mindre det foreligger en gjeldende garanti fra produsent eller leverandør. Kjøper aksepterer at det kan forekomme hull og merker etter montering av inventar og utstyr som ikke er en del av overdragelsen. Dersom vegglamper, krokhengte lamper, lysekroner, prismelamper eller lignende belysning som er tilkoblet sukkerbit eller stikkontakt ønskes inkludert i handelen, må dette spesifiseres som et forbehold i budet. Det samme gjelder for brunevarer.

Parkering

Parkering på oppmerkede plasser. Borettslaget har ladestasjon for elbil.

Sammendrag av selgers egenerklæring

Selgers egenerklæringsskjema følger vedlagt salgsoppgaven. Interessenter oppfordres til å gjennomgå dette nøye. Følgende opplysninger er spesielt viktig å merke seg: Kjenner du til feil eller om har vært utført arbeid/kontroll på vann/avløp? Ja, kun av faglært. Faglært arbeid: Beskrivelse: BRL REGI Arbeid utført av: BRL REGI Kjenner du til om det er utført kontroll av el-anlegget og/eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? Ja. Beskrivelse: Tilsyn gjennom borettslaget. Har du ladeanlegg/ladeboks for elbil i dag? Ja. Beskrivelse: En felles ladestolpe Kjenner du til om det har vært utført arbeid på terrasse/garasje/tak/fasade? Ja, kun av faglært. Faglært arbeid: Beskrivelse: Nytt tak Arbeid utført av: BRL Regi Har du inngått avtale om Norgespris på strøm? Ja. Er det andre forhold av betydning ved eiendommen som kan være relevant for kjøper å vite om (f.eks. rasfare, tinglyste forhold eller private avtaler)? Ja. Beskrivelse: Det er lagt inn fiber Kjenner du til vedtak/forslag til vedtak om forhold vedr. eiendommen som kan medføre økte felleskostnader/økt fellesgjeld? Ja. Beskrivelse: Ja, den har nylig økt til kr. 7.100,- fra 1. november for jobben med rør. Ellers kun KPI økning

Bygningssakkyndig

Byggemåte

I forbindelse med salget er det blitt utført en tilstandsrapport av en kvalifisert bygningssakkyndig. Rapporten gir en grundig vurdering av boligens tilstand og påpeker eventuelle avvik som ble oppdaget under befaringen. Tilstandsrapporten og selgers egenerklæring er vedlagt salgsoppgaven, og det er viktig at interessenter setter seg grundig inn i disse dokumentene før bud legges inn. Kjøper anses kjent med opplysninger som kommer tydelig frem i tilstandsrapporten, og det vil ikke være mulig å gjøre slike forhold gjeldende som en mangel. Spesielt forhold som er vurdert med TG2 og TG3 bør vurderes nøye, da de indikerer avvik fra normal slitasje og/eller høy alder, noe som kan innebære behov for utbedringer. Bygningsdeler som er merket med TGIU er ikke blitt vurdert av takstmannen. Beskrivelsen av boligen nedenfor er hentet direkte fra tilstandsrapporten: Bygning: Leilighet i 4.etg i Utsikten Borettslag på Stangeløkka i Halden kommune. Leilighet - Byggeår: 1966. Bygget fremstår i normal stand. Pipe/Ildsted: Det er mursteinspipe i blokken. Ingen ildsted i leiligheten. Den ene siden på pipen er bygd inn i mellomgang. Vinduer: Vinduene er trevinduer beslått med aluminium og har 3-lags glass fra 2019. Stort stue vindu i tre fra 2011. Dører: Laminert inngangsdør med lyd-/brannklassifisering. Balkongdør med brystning og 2-lags fra 1987. Dør mellom kjøkken og bod/tørkerom har koblet glass. Profilerte innerdører fra byggeåret. Formpresset 3-speils innerdør til baderommet. Balkong/terrasse: Innglasset balkong med betongdekke med fliser. Innglassing med aluminium og fasadeplater. Skyvebare glassfelt. Utført i 2011. VVS-installasjoner: Innvendige vannledninger er av plast (rør-i-rør) og kobber. Besiktiget i rørskap på vaskerom. Stoppekran for leiligheten er i kjeller. Avløpsrørene er av plast og støpejern, skiftet i 2008. Det er en ca. 200 liters varmtvannstank plassert på vaskerom. Ventilasjon: Det er naturlig ventilasjon via friskluftsventiler på vinduer. Det er elektrisk vifte i himling og tilluft under dørblad på bad. Det er ventil på vegg som kun er basert på oppdrift/termisk, og tilluft fra lufteventil i bod, på vaskerom. Kjøkkenet har kjøkkenventilator med kullfilter. Tekniske detaljer: Skiftet alle panelovner i 2023. Røykvarsler i leiligheten. Brannslukningsapparat plassert i gang. Elektrisk anlegg: Det er både skjult og åpent elektrisk anlegg i leiligheten. El.skap er plassert i fellesgang. 35A hovedsikring med porselensikring. 9 fordelingskurser med både porselensikring og automatsikringer. Skiftet alle panelovner i 2023. TG3 - Store eller alvorlige avvik: - Pipe og ildsteder | Manglende synlighet av pipevanger gir usikkerhet om tilstand og utførelse. Skjulte skader eller utettheter kan forekomme, noe som kan medføre økt risiko for brann og fare for liv og helse. Det må forventes å gjøre tiltak slik at pipevang er synlig i mellomgang med hensyn til brannsikkkerhet. Den ene siden på pipen er bygd inn i mellomgang. TG2 - Avvik som kan kreve tiltak: - Ytterdører | Vinduer har usikker fremtidig funksjon: Isolerglassruter eldre enn 35 år. Døren mellom kjøkken og bod/tørkerom har en eldre standard og er moden for å skiftes. Eldre isolerglass har økt risiko for punktering og redusert isolasjonsevne, med fare for varmetap og kondensproblemer. Døren mellom kjøkken og bod/tørkerom bør skiftes ut for å sikre bedre funksjonalitet og brannsikkerhet. - Balkonger, verandaer, takterrasser og altaner | Registrert bom på fliser og riss i fuger på deler av balkong. Ingen umiddelbart behov for utbedringer, men fliser med bom har lettere for å få skader eller sprekke ved belastning eller støt. De kan også løsne fra underlaget med tiden. - Innvendige overflater - gulv | Noe ujevne skjøter på vinyl på kjøkkenet. Skal dette utbedres må det utføres nytt gulv, siden disse er limet til underlaget. - Innvendige overflater - vegger og himlinger | Det er eternittplater på vegger i bod, disse inneholder asbest. Eternittplater som inneholder asbest må ved fjerning håndteres og fjernes av godkjent firma med nødvendig kompetanse og utstyr, for å unngå helserisiko ved spredning av asbestfibre. Feil håndtering kan medføre alvorlig helsefare og forurensning av innemiljøet. Så lenge platene er urørte er det ingen helsefare. - Innvendige dører | De eldre innerdørene har en alder som tilsier at dem er modne for å skiftes. De eldre innerdørene bør vurderes skiftet ut, da alder medfører økt risiko for slitasje og redusert funksjon. - Bad - overflater vegger og himling | Registrert sprekk i en flis over dør. Det er påbegynnende riss i fuger i dusjsonen. Ingen umiddelbart behov for utbedring av sprekt flis. Siden det er påbegynnende riss anbefales det å installere dusjkabinett på baderommet, siden dette er symptomer på skader på bakenforliggende konstruksjon. Ved fortsatt dusjing direkte på flis kan dette medføre til fuktskader på bakenforliggende konstruksjon. - Bad - overflater gulv | Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet. Et bad med manglende/redusert fall til sluk blir mindre funksjonelt og sikkert for brukeren. Dette kan medføre stående vann på gulvet, vann som ikke ledes effektivt til sluket. Det skulle vært utført lokalt fall forhold på 1:50 til sluket. Det er registrert at deler av fugemasse har forvitret i dusjsonen. - Bad - vanntett sjikt, membran og sluk | Påstrykningsmembran/smøremembran på vegg er eldre enn 15 år og det mangler dokumentasjon. Tettesjiktet har derfor usikker fremtidig funksjon. Påstrykningsmembran/smøremembran på gulv er eldre enn 15 år og det mangler dokumentasjon. Tettesjiktet har derfor usikker fremtidig funksjon. Konsekvensen er at membranens tilstand og tetthet er usikker som følge av alder og manglende dokumentasjon, noe som øker risikoen for skjulte fuktskader og kan medføre behov for nærmere undersøkelser og eventuell rehabilitering av våtrommet. - Vaskerom - overflater gulv | Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet. Det påvist avvik i fallforhold til sluk. Det er motfall på deler av gulvet. Til tross for avviket i fall/høydeforskjell til sluk, vil gulvet fortsatt kunne lede vann mot sluket, men med redusert effektivitet. Dette kan potensielt øke risikoen for vannansamling i enkelte områder av vaskerommet. Skulle vært utført lokalt fall på 1:50 eller 1:100 på hele gulvet til sluket. - Vaskerom - ventilasjon | Det er kun oppdriftsventilasjon (naturlig ventilasjon). Manglende mekanisk ventilasjon kan føre til opphopning av fukt og dårlig luftkvalitet. Dette øker risikoen for høy luftfuktighet på vaskerommet. - Kjøkken - overflater og innredning | Det er registrer stedvis noe merker på fronter, samt svelling på front til oppvaskmaskin. Integrert kjøleskap er ikke tilstrekkelig festet til skroget. Merker på fronter og svelling på front til oppvaskmaskin bør utbedres eller forsegles for å hindre ytterligere skadeutvikling. Integrert kjøleskap bør festes forsvarlig til skroget for å unngå risiko for at det løsner eller skader innredningen. - Kjøkken - avtrekk | Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen. Kun kullfilterventilator uten mekanisk avtrekk medfører at fukt, matos og fettpartikler ikke føres ut av boligen. Dette kan gi dårlig inneklima, økt fuktbelastning og opphopning av fett i rommet. - Ventilasjon | Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. Mangelfull ventilasjon kan føre til dårligere inneklima. Det mangler ventilering i stuen. - Varmtvannsbereder | Varmtvannstanken er over 20 år og har derfor usikker fremtidig funksjon. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden tanken fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå. Helse, miljø og sikkerhet - Helse, miljø og sikkerhet | Manglende synlighet av pipevanger gir usikkerhet om tilstand og utførelse. Skjulte skader eller utettheter kan forekomme, noe som kan medføre økt risiko for brann og fare for liv og helse. Det mangler samsvarserklæring for hele anlegget. Det må forventes å gjøre tiltak slik at pipevang er synlig i mellomgang med hensyn til brannsikkkerhet. Manglende samsvarserklæring øker sannsynligheten for at det elektriske anlegget er utført av ufaglærte og at anlegget har feil og mangler. Det er derfor behov for at en kvalifisert elektrofaglig person kontrollerer det elektriske anlegget.

Omkostninger

2 175 000 (Prisantydning) 404 593 (Andel av fellesgjeld) -------------------------------- 2 579 593 (Pris inkl. fellesgjeld)   Omkostninger ved salg til prisantydning: 545 (Tinglysingsgebyr - hjemmel) 545 (Tinglysingsgebyr - pantedokument) -------------------------------- 1 090 (Omkostninger totalt) -------------------------------- 2 580 683 (Totalpris inkl. omkostninger) -------------------------------- Valgfrie tilleggstjenester som kan bestilles: 9 700 (Boligkjøperforsikring)

Felleskostnader

7 100,- per mnd

Kommunale avgifter, bygningsforsikring, TV og bredbånd, trappevask samt renter og avdrag på fellesgjeld. Felleskostnadene fordeler seg som følger: Felleskostnader: kr 4 526,- Renter: kr 1 432,- Avdrag: kr 1 042,- Trappevask: kr 100,- Rentenivå, eventuelt nye låneopptak, endret nedbetalingsplan og årsmøtevedtak kan påvirke felleskostnadenes størrelse. Felleskostnadene kan bli besluttet økt etter utarbeidelse av salgsoppgaven.

Kommunale avgifter

Fellesformue

44 009,-

Fellesgjeld

Sikringsordning fellesgjeld

Borettslaget er tilknyttet en sikringsordning mot tap av felleskostnader levert av Skadeforsikringsselskapet Borettslagenes Sikringsordning AS. For krav på dekning av felleskostnader og andre krav fra lagsforholdet har borettslaget lovbestemt panterett i andelen foran alle andre heftelser, begrenset til en sum svarende til to ganger folketrygdens grunnbeløp på tidspunktet tvangsdekning besluttes gjennomført.

Formuesverdi

Beliggenhet

På Stangeløkka bor du i rolige og etablerte omgivelser, med en sentrumsnær beliggenhet og flott utsikt over Halden. Leiligheten ligger høyt og fritt til, med utsyn mot Iddefjorden, Fredriksten festning og de omkringliggende åsene. Fra den innglassede balkongen kan utsikten nytes året rundt. Boligblokken er plassert på en fjelltomt med grønne fellesarealer og lite gjennomgangstrafikk. Beliggenheten gir enkel tilgang til det meste du trenger i hverdagen. Rema 1000 i Busterudgata ligger en kort spasertur unna, og i Halden sentrum finner du et godt utvalg av butikker, spisesteder og servicetilbud, blant annet på Tista Senter. Det er gangavstand til både bussholdeplass og Halden stasjon, mens E6 ligger cirka 8 kilometer unna. For den turglade byr nærområdet på flere fine rekreasjonsmuligheter. Fredriksten festning, med sine historiske omgivelser, turstier og kulturarrangementer, ligger innen gangavstand. Det er også kort vei til skogsområder, treningssentre og idrettsfasiliteter. Stangeløkka barnehage ligger like ved, og både Os barneskole og Rødsberg ungdomsskole kan nås til fots.

Adkomst

På høyre side i annonsen finner du et kartutsnitt. Ved å klikke på kartet kan du enkelt planlegge din rute fra valgt startpunkt og helt frem til boligen. Det vil være skiltet ved fellesvisninger for enkel orientering.

Info strømforbruk

Nåværende eier har tegnet avtale om Norgespris på strøm, og avtalen har bindingstid til 31.12.2026. Avtalen følger boligen, og må derfor overtas av kjøper. Norgespris er en ny, statlig ordning, som gir en forutsigbar og fast strømpris på 50 øre per kWh med mva (40 øre uten mva) gjennom året. Norgespris har et forbrukstak på 5 000 kWh per måned for husholdninger og 1 000 kWh for hytter. Når det er tegnet avtale om Norgespris bortfaller eventuell strømstøtte. Som boligeier må du fortsatt ha en strømavtale med en strømleverandør. Du kan lese mer om Norgespris blant annet her: https://www.regjeringen.no/no/tema/energi/strom/sporsmal-og-svar-om-norgespris

Info energiklasse

Alle eiendommer som selges eller leies ut skal ha en energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med et bruksareal mindre enn 50 m². Det er eier som har plikt til å fremlegge energiattest og er ansvarlig for at opplysningene er korrekte. Dersom eier ikke har lagt frem energiattest, og eier etter skriftlig anmodning fra kjøper ikke har fremlagt energiattest før avtale om salg er inngått, kan kjøper få laget en energiattest ved hjelp av ekspert for selgers regning, innen ett år etter at avtale om salg er inngått. Dette følger av forskrift om energimerking av bygninger og tekniske anlegg § 5 (3).

Oppvarming

Boligen har følgende oppvarmingskilder: Elektrisitet. Panelovner og varmekabler på bad. Hvis et rom på visningen mangler fast installert oppvarmingskilde, vil ikke dette bli inkludert i handelen.

Om borettslaget

Utsikten Borettslag Org.nr: 848538132

Utsikten borettslag (org.nr. 848 538 132) er et borettslag bestående av 16 andeler fordelt på én blokk, beliggende i Halden kommune. Bygningen ble ferdigstilt i 1966 med første innflytting 01.06.1966. Forretningsfører er Halden Boligbyggelag (HABO). Saker og vedtak fra ordinær generalforsamling 19.03.2026: • Vedtektsendring for § 8-1 ble vedtatt: Styret skal bestå av en styreleder og 2–4 andre medlemmer med minst ett varamedlem. • Innkommet forslag fra andelseier om å undersøke mulighet for å velge internett/bredbånd istedenfor TV ble nedstemt. Planlagte og pågående tiltak: • Borettslaget har inngått avtale om og fått utarbeidet en langsiktig vedlikeholdsplan for bygningen gjennom HABO med tanke på fremtidig vedlikehold. • Firesec har gjennomført inspeksjon av fellesarealene i blokken, og styret avventer brannteknisk rapport. Kjekt å vite: • Trapperom i kjeller til lagring av barnevogner og barnesykler, felles kjellerrom for vanlige sykler, samt utvendig låsbar sykkelbod. • Utendørs tørkestativ og teppestativ. • Trappevask utføres av eksternt renholdsbyrå. • Vaktmestertjenester utføres av Rokke Hage & Vaktmesterservice. • Kun elektrisk grill er tillatt benyttet på balkong. • Installasjon av varmepumpe/aircondition er ikke tillatt. • Oppsetting av markiser, flaggstenger, antenner o.l. krever forhåndsgodkjenning fra styret. • Balkongvinduer skal holdes lukket ved fravær og vurderes lukket i kraftig vind. • Bruk av støyende verktøy er ikke tillatt etter kl. 20.00 på hverdager og etter kl. 18.00 på lørdager frem til kl. 07.00 på mandager, samt egne tidsbegrensninger før og under helligdager. • Det skal normalt være ro i leilighetene mellom kl. 23.00 og kl. 07.00. • Ved rehabilitering av våtrom, bad og kjøkken skal det benyttes godkjente håndverkere. Eierforhold og medlemskap: Bare fysiske personer (enkeltpersoner) og andelseiere i boligbyggelaget kan være andelseiere i borettslaget, og ingen fysisk person kan eie mer enn én andel. Kun personer som bor eller skal bo i boligen kan bli sameier i andelen. Medlemskap i Halden Boligbyggelag (HABO) er påkrevd før innflytting. Innmeldingsavgift til HABO er kr 500,-.

Forretningsfører

Styregodkjennelse

Kjøper må godkjennes av borettslagets styre. Styret kan kun nekte godkjenning dersom det foreligger saklig grunnlag, jf. borettslagsloven § 4-4. Dersom ervervet er i strid med krav om at kun fysiske personer kan være andelseiere, eller at ingen kan eie mer enn en andel skal styret nekte å godkjenne. Risikoen for å bli godkjent som ny andelseier, ligger hos kjøper. Dersom kjøper på overtakelsestidspunktet ikke er godkjent som ny andelseier, har kjøper ikke rett til å ta eiendommen i bruk, jf. borettslagsloven § 4-5 (2). Dersom kjøper ikke blir godkjent gjøres oppmerksom på at kjøper er forpliktet til å gjennomføre avtalen med selger, herunder foreta fullt oppgjør, og deretter videreselge boligen til noen som kan godkjennes. Borettslaget har en frist på 20 dager fra søknaden kom frem til laget eller boligbyggelaget til å behandle godkjenningen. En forutsetning for godkjenning er at kjøper er medlem av Halden Boligbyggelag (HABO).

Forkjøpsrett

Dersom en andel skifter eier, har andelseierne i borettslaget og dernest de øvrige andelseierne i Halden Boligbyggelag (HABO) forkjøpsrett. Fristen for å gjøre forkjøpsretten gjeldende er 20 dager fra borettslaget mottok melding om at andelen har skiftet eier med opplysning om pris og vilkår, eller 5 hverdager dersom det er benyttet forhåndsavklaring. Ansiennitet i borettslaget regnes fra dato for overtakelse av andelen, og ved lik intern ansiennitet går medlemmet med lengst ansiennitet i boligbyggelaget foran. Forkjøpsretten kunngjøres via Halden Boligbyggelags nettsider.

Forsikringsselskap og polisenummer felles forsikring

Gjensidige Forsikring ASA

81563350

Vedtekter / husordensregler

Eier forplikter seg til å gjøre seg kjent med vedtekter og eventuelle husordensregler. Kopi av disse ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Husdyrhold

Etter generalforsamlingens vedtak er det i henhold til borettslagets vedtekter og husordensregler ikke tillatt med dyrehold. Ethvert dyrehold krever innhentet tillatelse fra styret etter skriftlig søknad. Selv om det er vedtatt forbud mot dyrehold, kan styret samtykke i at brukeren av boligen holder dyr dersom gode grunner taler for det og dyreholdet ikke er til ulempe for de øvrige brukerne av eiendommen.

Adgang til utleie

Det er begrenset adgang til å leie ut bolig i borettslag. Med styrets godkjenning og under visse vilkår kan boligen leies ut i inntil 3 år, jf. borettslagsloven § 5-3 til § 5-10. Andelseier som selv bor i boligen, har imidlertid rett til å leie ut deler av boligen til andre uten styregodkjenning, jf. borettslagsloven § 5-4. Korttidsutleie er tillatt i opptil 30 døgn per år uten samtykke fra styret.

Ferdigattest / brukstillatelse

Det er ikke fremlagt ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for opprinnelig oppføring av boligblokken i den mottatte dokumentasjonen. Det foreligger ferdigattest datert 08.07.2013 for utvidelse og innglassing av eksisterende balkonger. Det foreligger ferdigattest datert 22.05.2024 for installasjon av trappeheis/seteheis i del av flermannsbolig. Det foreligger ferdigattest datert 11.10.2000 for omlegging av avløp til separatsystem og utkobling av septiktank. Det er ikke fremlagt byggetegninger for eiendommen. Opprinnelig bod er omgjort til vaskerom. Bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel er normalt et søknadspliktig tiltak, og det foreligger ikke dokumentasjon på godkjenning av denne endringen. Bod/tørkerom er opprinnelig prosjektert utenfor boenheten ettersom det fungerer som rømningsvei med luke i gulv til underliggende etasje, men er i dag innlemmet i leilighetens bruksareal. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpssystem. Stikkledningene fra eiendommen og ut til det kommunale nettet er private, og vedlikeholdsansvaret for disse påhviler borettslaget. Adkomst til eiendommen skjer via offentlig vei.

Regulerings- og arealplaner

Eiendommen er regulert til boligformål (blokkbebyggelse) i henhold til eldre reguleringsplan Stangeløkka (plan-ID G-519), ikrafttrådt 21.09.1950. I henhold til planens vedtekter for blokkbebyggelse skal blokkene gis en samstemt material- og fargebehandling som skal godkjennes av bygningsrådet. Det tillates ikke oppsatt gjerde mellom blokkparsellene, men mot offentlig vei kan det anbringes lave hegn av levende vekster. Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel 2023-2035 (plan-ID G-KPLAN), ikrafttrådt 04.03.2024. I kommuneplanen er 1 443 m² avsatt til bebyggelse og anlegg, nåværende (områdenavn BA30). Ifølge planens bestemmelser § 2.1.2 vil kommuneplanen gå foran eldre reguleringsplaner som ikke er listet opp i vedlegg 1 ved eventuell motstrid, og kommuneplanens bestemmelser supplerer reguleringsplanen der denne er taus.

Tinglyste heftelser og rettigheter

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: Ingen.

Legalpant

Borettslaget har legalpant på inntil 2 ganger Folketrygdens grunnbeløp (2G) som sikkerhet for borettslagets krav mot andelseierne, som f.eks. krav på betaling av felleskostnader. Dette betyr at borettslaget har prioritet foran andre heftelser som er tinglyst på andelen.

Boligselgerforsikring

Selger har ikke tegnet boligselgerforsikring.

Boligkjøperforsikring

Kjøper har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring fra Söderberg & Partners. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell eller på https://www.soderbergpartners.no/eiendom/boligkjoper/

Diverse

Selger informerer om at oppgradering av sikringsskap vil skje 11.11.2026 av fagpersonell, så da fremlegges det samsvarserklæring på utført jobb. Borettslagsmodellen innebærer at borettslaget eier eiendommen, mens andelseierne eier andeler i borettslaget, som gir borett til en bestemt bolig. Andelseierne har ikke personlig ansvar for borettslagets fellesgjeld, men de må dekke borettslagets løpende utgifter. Manglende innbetaling av fellesutgiftene som følge av andre andelshaveres mislighold, eller dersom borettslaget sitter på fraflyttede og/eller usolgte andeler, må dekkes av de øvrige andelseierne.   Borettslaget har legalpanterett i andelen for krav på dekning av felleskostnader og andre krav fra borettslaget, på inntil 2 ganger folketrygdens grunnbeløp.   Kjøper og selger er forpliktet til å undertegne standard kjøpekontrakt utarbeidet av Emera i forbindelse med eiendomstransaksjonen. Kjøpekontrakten kan besiktiges hos eiendomsmegler før bud inngis. Kontakt eiendomsmegler for spørsmål.   Selger leverer eiendommen i ryddig og rengjort stand. Det gjøres oppmerksom på at vedlagte plantegninger ikke stemmer hva gjelder faktisk innredning og møblering etc. Den er ikke målbar, avvik og feil kan forekomme.

Sentrale lover

Regelverk og generelle opplysninger Boligen selges med det inventar og utstyr som i henhold til gjeldende lover, forskrifter eller offentlige pålegg skal følge med eiendommen, jf. avhendingsloven § 3-4. Fastmonterte eller spesialtilpassede installasjoner og innredning som anses som varig tilknyttet boligen, følger normalt med i handelen, med mindre det foreligger en særskilt avtale mellom partene om noe annet, jf. avhendingsloven § 3-5.   En standard tilbehørsliste utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) følger salgsoppgaven, og gjelder som utgangspunkt for hva som inkluderes i salget – med mindre avvik er tydelig avtalt mellom kjøper og selger.   Om informasjonsgrunnlaget Opplysninger om boligens størrelse og utforming, både innvendig og utvendig, bygger på informasjon hentet fra vedlagte tilstands- og boligsalgsrapport. Innholdet i salgsoppgaven er basert på selgers informasjon, fagkyndig vurdering, samt opplysninger fra offentlige registre som kommunen og Kartverket. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses for å være kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene,  slike forhold kan ikke senere gjøres gjeldende som en mangel ved boligen. Dette gjelder uavhengig av om dokumentene er lest.    Det kan være forskjell mellom boligens faktiske bruk av rom og det som er godkjent av myndighetene. Alle interessenter anbefales derfor å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagperson, før bud gis. Dersom kjøper velger å kjøpe uten å ha sett eiendommen, kan det ikke etter overtakelse reklameres på forhold som burde ha vært oppdaget ved en ordinær gjennomgang.   Dersom det oppstår behov for ytterligere avklaringer, oppfordres interessenter til å kontakte eiendomsmegler eller egne rådgivere før de gir bud.   Slitasje og bruk Det må også forventes at eiendommer som har vært i bruk, vil kunne ha tegn til slitasje og eventuelle skader. Slik normal bruksslitasje og behov for vedlikehold må kjøper påregne, og dette vil normalt ikke gi grunnlag for reklamasjon eller prisavslag.   Avtalerettslig Partenes rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, og all tilgjengelig dokumentasjon som forelå for kjøper før handelen ble inngått. I tillegg gjelder avhendingsloven. Det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke, og dette er nærmere forklart nedenfor.   Budgivning og selgers vurdering På grunn av ulike ansvarsforhold kan selger velge å prioritere bud fra ikke-forbrukere, selv om budet er lavere enn et forbrukerbud. Når kjøper ikke er forbruker, kan selges ansvar begrenses ettersom boligen selges «som den er», noe som kan være av verdi for selger. Det understrekes at selger står fritt til å velge hvilket bud som aksepteres, og er ikke forpliktet til å velge det høyeste.   Alle budgivere må ved inngivelse av bud opplyse om de opptrer som forbruker eller som næringsdrivende/person som handler hovedsakelig som ledd i næringsvirksomhet. Det vil opplyses hvis konkurrerende bud kommer fra en ikke-forbruker.   Forbrukerkjøp – definisjon og vilkår:   Et forbrukerkjøp foreligger når en fysisk person kjøper eiendom uten at formålet hovedsakelig er knyttet til næringsvirksomhet. En eiendom anses å ha en mangel dersom den ikke oppfyller kravene som følger av avtalen, eller ved brudd på bestemmelser i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Det samme gjelder hvis eiendommen ikke samsvarer med det som med rimelighet kunne forventes ut fra blant annet alder, type og synlig tilstand – eller hvis det er tilbakeholdt, eller gitt feilaktige opplysninger, og dette har påvirket avtalen.   Dersom det er avvik mellom oppgitt og faktisk innvendig areal på minst 2 % og samtidig minst 1 kvadratmeter, kan dette utløse rett til kompensasjon etter § 3-3 i avhendingsloven.   Ved beregning av krav om prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke kostnader med inntil kr 10 000 (som en egenandel).   Ikke-forbruker – definisjon og vilkår:  Dersom kjøper er en juridisk enhet, eller en fysisk person som handler i næringssammenheng, regnes kjøpet ikke som et forbrukerkjøp.   Ved slike kjøp selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er begrenset til det som følger direkte av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-9. I disse tilfellene fravikes § 3-3 andre ledd, og eventuelle arealavvik vurderes etter § 3-8.   Kjøperens plikt til å foreta grundige undersøkelser gjelder også fullt ut for kjøpere som ikke omfattes av forbrukerdefinisjonen.

Betalingsbetingelser

Hele oppgjøret må betales samlet fra en norsk bankkonto. Overføringer fra utlandet aksepteres kun unntaksvis, og kun dersom dette er forhåndsavtalt med megler i forbindelse med aksept av budet. 

Viktig informasjon om budgivning

Bud kan legges inn på nettannonsen på "gi bud" knappen eller via hjemmesiden. Ved elektronisk budgivning kan bud legges inn trygt og enkelt med bank-ID. Eiendomsmegler kan også kontaktes for tilsendelse av budkjema, og budskjema finnes også i salgsoppgaven.  Alle bud skal inngi skriftlig til eiendomsmegler. Kravet til skriftlighet gjelder også ved forhøyelse av bud, motbud og selgers aksept eller avslag. Før et bud kan formidles til selger må megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt dersom budgiver bruker e-signatur som f eks. bankID. Etter det første budet er inngitt, kan budgiver inngi bud pr e-post eller pr SMS til megler.   Hvis budgiver skal by på eiendommen i henhold til en kjøpsfullmakt må megler kontaktes og fullmakten oversendes før budgivning.  Et bud bør inneholde eiendommens adresse (eventuelt gnr/bnr), kjøpesum, budgivers kontaktinformasjon, finansieringsplan, akseptfrist, overtakelsesdato og eventuelle forbehold som for eksempel usikker finansiering, salg av nåværende bolig ol. Normalt vil ikke et bud med forbehold bli akseptert før forbeholdet er avklart. Konferer gjerne med megler før bud avgis. Bud som har forbehold om konfidensialitet ("hemmelige bud") vil ikke bli formidlet til selger. Alle interessenter oppfordres til å inngi bud via eiendomsmegler.  Megler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. I forbrukerforhold (dvs. der selger er forbruker) skal megleren ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Senere bud må ha en akseptfrist som er lang nok til at budet og eventuelle forbehold kan videreformidles til alle involverte parter slik at disse får tid til å områ seg, jf. forskrift om eiendomsmegling § 6-3. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser bør skje senest 10 minutter før fristens utløp. Dersom bud inngis med en frist som åpenbart er for kort til at megleren kan avvikle budrunden på en forsvarlig måte, vil megler fraråde budet.  Eiendomsmegler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt, og vil uoppfordret gi sin vurdering av det enkelte bud overfor selgeren.  Etter at handel har kommet i stand, eller dersom en budrunde avsluttes uten at handel er kommet i stand, kan en budgiver kreve kopi av budjournalen i anonymisert form. Kopi av budjournal gis til kjøper og selger uten ugrunnet opphold etter at handel er kommet i stand. Hvis budgiver ønsker å være anonym, kan bud fremmes via en fullmektig. For mer informasjon om budgivningsprosessen, se «Forbrukerinformasjon om budgivning», som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler.

Vederlag megler

Fast provisjon: kr 40 000,00 Grunnpakke (Kommunal info, gebyr utlegg, tinglysing, grunnbok)* kr 13 900,00 Markedspakke inkl. stor FINN-annonse kr 15 100,00 Oppgjørshonorar inkl. factoring kr 8 950,00 Tilretteleggingshonorar kr 9 900,00 Eierskiftegebyr kr 6 725,00   Utlegg: Selger dekker utlegg i henhold til oppdragsavtalen. Disse er estimert til ca. kr 23 515,00, og omfatter vanligvis innhenting av informasjon fra kommunen, eventuell forretningsfører, samt kopi av tinglyste dokumenter.   Total kostnad ved salg til prisantydning: kr 111 365,00 Dette inkluderer både vederlag og stipulerte utlegg.   Ved avbrutt oppdrag: Dersom oppdraget sies opp eller utløper uten at salget gjennomføres, har megler krav på rimelig vederlag for medgått tid og for utført arbeid. Dette omfatter blant annet vederlag knyttet til tilrettelegging, markedsføring og eventuelle avholdte visninger, samt påløpte utlegg. Timepris ved slik beregning er kr 3500.

Hvitvasking

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking, og er blant annet forpliktet til å gjennomføre kundetiltak av både selger og kjøper. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at avtalen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, er dette et mislighold fra kjøpers side. Et vesentlig mislighold kan gi selger rett til å heve avtalen og til å gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning. Dersom selger ikke bidrar til at megler får gjennomført løpende kundetiltak underveis i oppdraget, må eiendomsmegler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Selger vil i et slikt tilfelle ha misligholdt sine forpliktelser, og kjøper vil kunne ha et krav mot selger etter avhendingsloven. Hvis kundetiltak ikke lar seg gjennomføre, vil Emera eiendomsmegling ikke kunne bistå med handelen eller foreta oppgjør.

Personopplysningsloven

Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven. Se www.emera.no for vår personvernerklæring.

Oppdragsnummer

07260034

Vedlegg til salgsoppgave

- Tilstandsrapport datert 04.11.2026 - Selgers egenerklæring - Reguleringskart - Grunnkart - Nabolagsprofil - Vedtekter - Husordensregler

Status salgsoppgave

Megler

Meglerforetaket

Halden Eiendomsmegling AS Org.nr: 937554311

Samarbeidspartnere og tilknyttede foretak

Emera Norge AS og eiendomsmeglingsforetakene som er tilknyttet Emera har samarbeid med forskjellige foretak som tilbyr forbrukerne produkter eller tjenester i forbindelse med et salgsoppdrag. Våre samarbeidspartene er:

Søderberg & Partners AS - formidler av boligselger- og boligkjøperforsikring. Overo AS - leverandør av digitale oppgjørsskjemaer og overtakelsesprotokoller som også inneholder tilbud til forbruker om tilpassede strøm-, internett- og alarmtjenester.

Kolibri Forsikring AS - tilbyr bolig-/innbo og andre tingskadeforsikringer.

Hvilke produkter/tjenester kjøper og selger får i forbindelse med oppdraget, kan variere ut fra hvor i landet eiendommen ligger.

Tilstandsrapport

Egenerklæring boligselgerforsikring

Tilstandsrapport

Salgsoppgave