Busterudgata 14

Tomten

Byggeår

1980

Etasje

4

Arealer

Arealbeskrivelse

Ikke målbare arealer

Den ene kjellerboden er en matbod med areal under 1 m², og er dermed ikke måleverdig i henhold til gjeldende måleregler.

Bygningssakkyndiges kommentar til arealoppmåling

Leiligheten disponerer to kjellerboder. Den ene kjellerboden er en matbod med areal under 1 m², og er dermed ikke måleverdig i henhold til gjeldende måleregler. Den andre kjellerboden er oppmålt til 3,41 m². Med bakgrunn i matematiske avrundingsregler avrundes arealet ned til 3 m².

Antall soverom

1

Antall rom

2

Innhold

Leiligheten ligger i 4. etasje og består av følgende rom: Entré, innvendig bod, bad, soverom og stue/kjøkken. Leiligheten har utgang til en overbygd veranda på ca. 5 m². I tillegg disponerer leiligheten to eksterne kjellerboder, hvorav den ene er en matbod og den andre er en bod på 3 m².

Standard

En praktisk 2-roms andelsleilighet i 4. etasje med heis, sydvendt veranda og en planløsning som utnytter arealet godt. Leiligheten er fra 1980. Overflater og innredning har et tydelig moderniseringsbehov, og kjøkkenet er originalt fra byggeåret. Badet ble oppgradert i 2014/2015. Vinduer og balkongdører ble skiftet i regi av borettslaget i 2018. For den som er villig til å pusse opp, er grunnlaget her: en ryddig planløsning, god takhøyde og en veranda som vender mot syd. Entré: Fra inngangsdøren, som er brann- og lydklassifisert, åpner leiligheten seg i en rett korridor som leder mot stuen. Til venstre er det plass for yttertøy med en enkel knaggerekke. Gulvet er i trestavs parkett, og korridoren gir et greit overblikk mot stue/kjøkken-delen i enden. En innvendig bod ligger tilknyttet gangen. Stue: Stuen har en karnapp i hjørnet mot syd, med tre vindusflater som slipper inn godt med dagslys og gir utsikt over taklandskapet og åsene rundt Halden. Rommet har plass til en fullverdig sofagruppe. Fra stuen er det utgang til den sydvendte verandaen via balkongdør i tre med 3-lags glass. Vegg- og himlingsoverflater har et tydelig moderniseringsbehov. Kjøkken: Kjøkkenet er i åpen løsning mot stuen, avgrenset av en halvøy. Innredningen er et Huseby-kjøkken fra byggeåret med profilerte fronter i tre og enkelte vitrineskap. Benkeplaten er i laminat med trelist i forkant. I benkeplaten er det nedfelt en dobbel oppvaskkum i rustfritt stål med avrenningsfelt og blandebatteri. Veggflatene over kjøkkenbenken er flislagt. Det er montert en frittstående komfyr, og over komfyren er det installert en kjøkkenventilator fra Flexit. Under oppvaskkum er det montert en lekkasjevarsler. Kjøkkeninnredningen har stedvis overflateskader og bruksslitasje, og det er påvist fuktskade i gulvet der oppvaskmaskin tidligere stod. Kjøkkenet har et oppgraderingsbehov. Soverom: Soverommet har plass til dobbeltseng med nattbord på begge sider. Fra rommet er det utgang til den sydvendte verandaen via balkongdør med 3-lags glass. Gulvet er i vinylbelegg. Veranda: Verandaen er overbygd og vender mot syd. Den nås fra både stuen og soverommet. Konstruksjonen er i betong og stål, med dekke og deler av rekkverket i betong, øvre del av rekkverket med en tverrgående malt trebjelke, og vegger med stående trepanel. Fra fjerde etasje er det fri utsikt over takene og åsene rundt. Bad: Badet ble oppgradert i 2014/2015. Gulv og vegger er flislagt, og gulvet er utstyrt med elektriske varmekabler. Himlingen består av malte betongelementer med takbelysning. Baderomsinnredningen har en vegghengst servantseksjon med skuffer, heldekkende servant og ettgreps blandebatteri. Det er montert et speilskap med integrert belysning, samt et vegghengst høyskap i tilsvarende utførelse. Dusjsonen er etablert med dusjkabinett med glassvegger og skyvedører. Vegghengst toalett med innebygget sisterne i flislagt innkassing. Det er opplegg og plass for vaskemaskin. Ventilasjonen ivaretas via elektrisk avtrekksvifte, med tilluft gjennom spalte under døren. Overflater: Gulv: Vinylbelegg og trestavs parkett. Flislagte gulv på bad. Vegger: Innvendige vegger av gips, kledd med ulike typer tapet. Himling: Malte betongelementer. Lagring: Leiligheten har en innvendig bod tilknyttet gangen. I tillegg disponerer leiligheten to kjellerboder: en matbod med areal under 1 m² og en kjellerbod på ca. 3 m². For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven. Dersom det er registrert avvik med tilstandsgrad (TG) 2 eller 3 i tilstandsrapporten, oppfordres interessenter spesielt til å undersøke disse forholdene nærmere, da gitte tilstandsgrader er et konkret uttrykk for alder/slitasje/ødeleggelser/konsekvenser som innebærer kostnader til utbedring. Kjøper må innta disse vurderingene og medfølgende utbedringskostnader i sin kjøpsbeslutning, jf. avhl. § 3-10. Det samme gjelder eventuelt andre opplysninger om kjente risikofaktorer, som for eksempel ufaglært arbeid, begrenset kontroll av det elektriske anlegget og opplysninger fra selgers egenerklæringsskjema.

Innbo og løsøre

Salgsoppgaven inkluderer NEFs standardliste "Oversikt over løsøre og tilbehør", som legges til grunn med mindre annet er spesifisert i salgsoppgaven. Gjenstander som er nevnt i standardlisten, men som ikke finnes på eiendommen, vil heller ikke følge med i salget. Alt utstyr og installasjoner som medfølger overtas slik de er, uten garanti, med mindre det foreligger en gjeldende garanti fra produsent eller leverandør. Kjøper aksepterer at det kan forekomme hull og merker etter montering av inventar og utstyr som ikke er en del av overdragelsen.

Parkering

Borettslaget har parkeringsarealer på eiendommen. Det er 9 garasjeplasser som tildeles etter venteliste, med en leiepris på kr 720/mnd. Det tillates én bil per leilighet på borettslagets tomt, og beboere må ha beboerskilt. Det er etablert et el-billadeanlegg ved nr. 14 med totalt 13 ladepunkter, hvorav 4 var åpnet for bruk per 31.12.24.

Sammendrag av selgers egenerklæring

Selger har i forbindelse med salget fylt ut egenerklæringsskjema som vedlagt salgsoppgaven. I skjemaet fremkommer følgende informasjon: Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom? Ja, kun av faglært. Faglært arbeid: Hvilket år ble jobben fullført?: ca 2014/2015 Firmanavn: Kolås med flere leverandører Beskrivelse av arbeidet: Bad oppgradert i ca 2014/2015. Utført av lokale firmaer. Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet? Ja. Beskrivelse: Alt ble oppgradert i 2014/2015 når bad ble oppgradert. Er arbeidet byggemeldt? Nei. Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? Ja, kun av faglært. Faglært arbeid: Firmanavn: Usikkert da dette var i regi av borettslaget. Beskrivelse av arbeidet: Kontroll og skiftet ventilator på kjøkken i regi av borettslaget. Foreligger det samsvarserklæring (i henhold til forskrift om elektriske lavspenningsanlegg)? Nei.

Bygningssakkyndig

Byggemåte

Informasjon er hentet fra vedlagte tilstandsrapport, datert 27.07.2026. Bygning: Leiligheten er en andelsleilighet i 4. etasje i et boligbygg med flere boenheter, oppført i 1980. Bygningsmassen består av boligblokker oppført i 1980. Bygningene er oppført over flere etasjer med felles inngangspartier, trapperom og tilhørende fellesarealer. Fasader fremstår i hovedsak med prefabrikkerte betongelementer og platekledde fasadefelt. Etasjeskiller er utført i betongelementer. Tak: Takkonstruksjonen er flat/tilnærmet flat og tekket med takmembran eller tilsvarende taktekking. Vinduer: Leiligheten har 2-lags isolerglassvinduer med trekarm og utvendig aluminiumsbekledning, produsert i 2018. Vinduer og balkongdører ble skiftet i regi av borettslaget i 2018. Dører: Entrédøren er brann- og lydklassifisert. Merkingen i dørkarmen viser brannmotstand B30 og lydreduksjon på 38 dB. Fra stue og soverom er det adkomst til balkong via balkongdører i tre med 3-lags glass og utvendig aluminiumsbekledning. Balkongdørene er produsert i 2017. Leiligheten er utstyrt med slette finerdører fra byggeåret. Trapper/adkomst: Bygningene er oppført over flere etasjer med felles inngangspartier, trapperom og tilhørende fellesarealer. Leiligheten har rømningsvei via felles trapperom/utgang fra bygningen. Balkong/terrasse: Fra stuen og soverommet er det adkomst til en overbygd, sydvendt veranda på ca. 5 m². Verandaen er utført i en betong- og stålkonstruksjon, med dekke og deler av rekkverket i betong. Rekkverkets øvre del er utført med en tverrgående, malt trebjelke, mens vegger har stående trepanel. Balkongene er tilknyttet den enkelte boenhet og fremstår som en del av byggets fasadeuttrykk. VVS-installasjoner: Boligen har vannrør i plast (rør-i-rør-system) og kobber med varierende alder og tilstand. Stoppekraner ble observert bak dusjkabinettet på badet. Innvendige avløpsrør i plast av varierende alder og tilstand. ABS plastrør er eldre enn 33 år og har derfor usikker fremtidig funksjon. Tilkomst for staking via sluk, vannlåser og toalett. Forbruksvannet leveres via byggets sentralvarmeanlegg med sentral varmtvannsberedning. Under oppvaskkum ble det observert en lekkasjevarsler, men det er ikke kjent om denne er tilkoblet automatisk stopping av vann. Ventilasjon: Boligen har naturlig ventilasjon. Våtrommet ventileres via en elektrisk avtrekksvifte, og har tilluft gjennom spalte under døren. På kjøkkenet er det installert en kjøkkenventilator fra Flexit, montert under overskapet over komfyren. Tekniske detaljer: Oppvarming består av varmekabler på bad, ellers elektrisk oppvarming med panelovner eller lignende. Elektrisk anlegg: Leilighetens sikringsskap er plassert i korridoren og er utstyrt med både skrusikringer samt automatsikringer. Hovedsikring er på 35 ampere, og det er registrert 5 kurser. Det elektriske anlegget fremstår med både eldre og nyere installasjoner/ledningsnett, herunder enkelte ujordede stikkontakter. Det er utført tilleggsarbeider/endringer på det elektriske anlegget etter 01.01.1999, men det er ukjent når anlegget sist ble totalt rehabilitert. Med total rehabilitering menes fullstendig utskifting av anlegget fra inntakssikring og videre. I henhold til forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel) § 2-18 skal den bygningssakkyndige spørre eier om samsvarserklæring for kontroll av arbeidet dersom det elektriske anlegget er montert etter 1999, eller det er gjort endringer på anlegget etter samme tidspunkt. TG3 - Store eller alvorlige avvik: - Overflater - gulv | Gulvoverflatene har et tidstypisk preg og stedvis slitasje i form av hakk, merker og skader som følge av alder og bruk. I entréen og stuen ble det registrert større hakk og slitasjeskader i overflaten. På kjøkkenet har parketten synlige fuktskader i område hvor det tidligere har stått oppvaskmaskin. De fleste hvitevarer var demontert på befaringsdagen, og skadeområdet kunne derfor kontrolleres visuelt. Fuktskadet parkett på kjøkkenet vurderes å ha sammenheng med tidligere fuktpåvirkning/lekkasje fra oppvaskmaskin eller tilhørende vanninstallasjoner. Det bør kontrolleres at det ikke foreligger aktiv fukttilførsel før nye hvitevarer monteres, og området bør vurderes nærmere ved eventuell utskifting av gulv. Lokale utbedringer kan være mulig der skadeomfanget er begrenset, men det må påregnes utskifting av skadet parkett eller oppgradering av gulvoverflater i berørte områder. Forholdet vurderes til TG 2 som følge av stedvis større overflateskader, hakk og merker, samt synlig fuktskadet parkett på kjøkken. Etter kriteriene i NS 3600:2025 tilsier synlige skader og fuktrelaterte overflateskader at bygningsdelen har avvik fra forventet tilstand og redusert gjenværende brukstid. Det er ikke registrert dokumentert aktiv lekkasje eller påvist konstruksjonsmessig svikt, men skadebildet medfører behov for tiltak og nærmere kontroll ved videre bruk. TG2 - Avvik som kan kreve tiltak: - Overflater - vegger og himlinger | Vegg- og himlingsoverflater har et tidstypisk preg og viser slitasje som følge av alder, bruk og manglende vedlikehold. Overflatene fremstår generelt som eldre, med behov for modernisering. Det er registrert bruksslitasje, merker og stedvise overflateskader, og leiligheten har innvendige overflater som samlet vurderes å ha et sterkt moderniseringsbehov. Forholdet medfører i hovedsak estetiske og bruksmessige konsekvenser, men slitasje og manglende vedlikehold kan også gi redusert levetid på eksisterende overflatebehandling. Det må påregnes vedlikehold, lokale utbedringer og oppgradering av vegg- og himlingsoverflater. Ved eierskifte vil det være naturlig å modernisere overflatene, herunder sparkling, sliping, maling, tapetsering eller utskifting av kledninger der dette vurderes nødvendig. Overflatene vurderes å ha avvik fra normal forventet tilstand som følge av alder, bruksslitasje og manglende vedlikehold. Selv om forholdet i hovedsak gjelder innvendige overflater og ikke nødvendigvis innebærer konstruksjonsmessig svikt, fremstår skade- og slitasjeomfanget som mer omfattende enn normal bruksslitasje. På bakgrunn av registrert slitasje, eldre preg og tydelig moderniseringsbehov vurderes forholdet til TG 2. - Innvendige dører | De innvendige dørene bærer preg av alder, bruksslitasje og manglende vedlikehold. Det ble registrert enkelte skader i overflatene, særlig på døren til soverommet, hvor tidligere bruk av teip har medført avflassing av overflatebehandlingen. Dørene har i hovedsak tilfredsstillende funksjon. Forholdet vurderes i hovedsak å ha estetisk og bruksmessig betydning. Skader og slitasje i overflatebehandlingen kan over tid medføre ytterligere forringelse av dørbladenes overflater dersom det ikke utføres vedlikehold. Det må påregnes lokal utbedring av skader, herunder sparkling, sliping og ny overflatebehandling av berørte dørblad. Ved ønske om en mer helhetlig modernisering av boligen kan utskifting av enkelte innerdører også være aktuelt. Dørenes overflateskader og slitasje utover det som vurderes som normal bruksslitasje, men det er ikke registrert vesentlig funksjonssvikt. Dørene lar seg i hovedsak bruke som forutsatt, og avviket er derfor primært knyttet til manglende vedlikehold, alder og redusert overflatetilstand. På bakgrunn av registrerte overflateskader, bruksslitasje og moderniseringsbehov vurderes forholdet til TG 2. - Bad - Dokumentasjon for våtrom | Det er ikke fremlagt dokumentasjon som viser hvordan våtrommet er bygget opp eller hvordan arbeider på våtrommet er utført. Det foreligger ikke dokumentasjon for vanntett sjikt, slukløsning, gjennomføringer, overgang gulv/vegg, dørterskel, innebygget sisterne eller øvrige relevante våtromsarbeider. Det er heller ikke fremlagt FDV-dokumentasjon eller annen relevant dokumentasjon som bekrefter materialvalg, oppbygging eller utførelse. Manglende dokumentasjon gir redusert kontrollgrunnlag for vurdering av skjulte og fuktutsatte løsninger. Det kan derfor ikke verifiseres om tettesjikt, sluktilkobling, gjennomføringer, overgang gulv/vegg, dørterskel og innebygget sisterne er utført i samsvar med krav og anbefalte løsninger på utførelsestidspunktet. Forholdet medfører økt usikkerhet knyttet to våtrommets utførelse, funksjon og gjenværende brukstid, men innebærer ikke alene at det er påvist konkret fuktskade eller funksjonssvikt. Det anbefales å innhente eventuell dokumentasjon fra tidligere eier, utførende foretak eller Boligmappa dersom dette finnes. Ved videre bruk bør våtrommet holdes under jevnlig observasjon, særlig ved sluk, vanninstallasjoner, gjennomføringer og innebygget sisterne. Ved fremtidige arbeider bør skjulte løsninger kontrolleres nærmere og dokumenteres. Et våtrom består av flere skjulte løsninger hvor dokumentasjon har vesentlig betydning for vurdering av utførelse og risiko. Når dokumentasjon for vanntett sjikt og øvrige sentrale våtromsarbeider ikke er fremlagt, er vurderingsgrunnlaget begrenset. Det er derfor ikke mulig å kontrollere skjulte løsninger fullt ut uten destruktive undersøkelser. Forholdet vurderes til TG 2 på grunn av manglende dokumentasjon og den usikkerheten dette gir for vurdering av skjulte våtromsløsninger, utførelse og restlevetid. Vurderingen er knyttet til dokumentasjonsmangel og redusert kontrollgrunnlag. Dersom det i tillegg registreres konkrete feil ved fallforhold, sluk, tettesjikt, gjennomføringer, innebygget sisterne eller fuktindikasjoner, må disse vurderes særskilt og kan gi grunnlag for en skjerpet tilstandsgrad. - Bad - Overflater, vegger og himling | På vegg bak dusjkabinettet ble det registrert en inspeksjonsluke samt gjennomføringer for rør i veggkonstruksjonen. Gjennomføringer i våtsone skal utføres slik at det vanntette sjiktet opprettholdes. Når inspeksjonsluke og rørgjennomføringer ikke fremstår som tette eller dokumentert vanntett utført, vurderes dette som et avvik fra krav til tetthet i våtrom. Forholdet medfører risiko for fuktinntrengning til bakenforliggende konstruksjoner dersom området utsettes for høy fuktbelastning eller direkte vannpåkjenning. Inspeksjonsluken og rørgjennomføringene må sikres med dokumentert vanntett løsning tilpasset våtrom, eller utbedres på annen fagmessig måte som ivaretar krav til vanntett sjikt i våtsone. Forholdet medfører økt risiko for fuktinntrengning til bakenforliggende konstruksjoner dersom området bak dusjkabinettet blir utsatt for høy fuktbelastning, lekkasjevann eller direkte vannpåkjenning. Inspeksjonsluke og rørgjennomføringer i våtsone er sårbare punkter i det vanntette sjiktet, og manglende tetting kan føre til fuktskader i veggkonstruksjonen over tid. Risikoen reduseres noe ved at dusjkabinettet normalt begrenser direkte vannpåkjenning på veggflatene, men løsningen er likevel ikke tilfredsstillende når gjennomføringer og åpninger er etablert i våtsone uten dokumentert vanntett utførelse. Inspeksjonsluken og rørgjennomføringene bør utbedres slik at det etableres en dokumentert og godkjent løsning. Veggflater i våtsone skal ha et vanntett sjikt som hindrer fuktinntrengning til bakenforliggende konstruksjoner. Gjennomføringer, inspeksjonsluker og andre åpninger i våtsone må derfor utføres med løsninger som opprettholder tettesjiktets funksjon. Når inspeksjonsluke og rørgjennomføringer er plassert bak dusjkabinettet og ikke fremstår som tette eller dokumentert vanntett utført, foreligger det et avvik fra krav til tetthet i våtrom. Avviket vurderes til TG2, da det er registrert en konkret utførelsesmangel ved tetthet i våtsone som kan medføre risiko for fuktskade. Det er ikke opplyst om eller påvist aktiv lekkasje eller fuktskade i bakenforliggende konstruksjon på befaringsdagen, men løsningen gir økt skadepotensial ved fuktbelastning og bør utbedres. - Bad - Overflater gulv | Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet. Målt høydeforskjell mellom dørterskel og sluk er begrenset, og oppkanten ved dørterskel vurderes ikke å gi tilstrekkelig sikkerhet for at eventuelt lekkasjevann ledes til sluk før vann kan renne ut av rommet. Fallforholdene inne i dusjsonen lot seg i tillegg ikke kontrollere som følge av dusjkabinettets plassering og størrelse. Et bad med manglende/redusert fall til sluk blir mindre funksjonelt og sikkert for brukeren. Dette kan medføre stående vann på gulvet, vann som ikke ledes effektivt til sluket, økt risiko for at vann renner ut av rommet og redusert sklisikkerhet på gulvet. Til tross for avviket i fall/høydeforskjell til sluk, vil gulvet fortsatt kunne lede vann mot sluket, men med redusert effektivitet. Dette kan potensielt øke risikoen for vannansamling i enkelte områder av badet. Dersom dusjkabinettet fjernes eller erstattes, må fallforholdene kontrolleres nærmere. Fallforhold på våtromsgulv er viktig for å sikre at bruksvann og eventuelt lekkasjevann ledes til sluk, og for å redusere risikoen for at vann renner ut av rommet. Målingene viser avvik i fallforhold to sluk i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet, samt at høyden på dørterskelen er under anbefalt høyde. Dette gir redusert lekkasjesikkerhet sammenlignet med krav og preaksepterte løsninger for våtrom. Fallforholdene i dusjsonen lot seg ikke kontrollere på grunn av dusjkabinettets plassering og størrelse. Vurderingen er derfor basert på tilgjengelige målepunkter og synlige forhold på befaringsdagen. - Bad - Vanntett sjikt, membran og sluk | Det foreligger ingen informasjon eller dokumentasjon som bekrefter type, utførelse eller oppbygging av vanntett sjikt i våtrommet. Ved kontroll av sluk ble det observert antydninger til et mulig vanntett sjikt/membran under klemringen. Sluket måtte imidlertid inspiseres via mobilkamera under dusjkabinettet, og kontrollen var derfor begrenset. Det er på bakgrunn av dette ikke mulig å bekrefte med sikkerhet at membran eller annet vanntett sjikt er korrekt ført inn under klemringen. På vegg i dusjsonen er det i tillegg registrert forhold hvor det vanntette sjiktet vurderes å være brutt. Dette gjelder inspeksjonsluke og rørgjennomføringer i veggkonstruksjonen bak dusjkabinettet, hvor løsningen ikke fremstår som tett eller dokumentert vanntett utført. Gjennomføringer og åpninger i våtsone skal utføres slik at det vanntette sjiktets funksjon opprettholdes. Manglende dokumentasjon for type, utførelse og oppbygging av vanntett sjikt gir redusert kontrollgrunnlag for vurdering av våtrommets tetthet og videre funksjon. Selv om det ved kontroll av sluk ble observert antydninger til et mulig vanntett sjikt/membran under klemringen, kunne dette ikke bekreftes med sikkerhet på grunn av begrenset adkomst og kontroll via mobilkamera under dusjkabinettet. Det er derfor fortsatt usikkerhet knyttet til om tettesjiktet er korrekt ført inn under klemringen og om sluktilslutningen er utført på en tilfredsstillende måte. Avviket skjerpes ved at det på vegg i dusjsonen er registrert inspeksjonsluke og rørgjennomføringer som ikke fremstår som tette eller dokumentert vanntett utført. Dette gir økt risiko for fuktinntrengning til bakenforliggende konstruksjoner dersom området utsettes for direkte vannpåkjenning, lekkasjevann eller høy fuktbelastning. Risikoen reduseres noe ved at dusjkabinettet normalt begrenser direkte vannpåkjenning på vegg- og gulvflater, men løsningen vurderes likevel ikke som tilfredsstillende når åpninger og gjennomføringer er etablert i våtsone uten dokumentert vanntett utførelse. Det bør innhentes dokumentasjon for våtrommets oppbygging, herunder type tettesjikt, utførelse ved sluk, overganger og gjennomføringer. Inspeksjonsluken og rørgjennomføringene i dusjsonen bør utbedres slik at det etableres en dokumentert og godkjent løsning tilpasset våtrom. Dersom dokumentasjon ikke kan fremskaffes, eller dersom nærmere undersøkelser ikke kan verifisere tilfredsstillende tettesjikt og sluktilslutning, må det påregnes ytterligere undersøkelser og eventuelt utbedring eller full rehabilitering av våtrommet for å sikre en dokumentert tett løsning. Forholdet vurderes til TG 2. Begrunnelsen er at det ikke foreligger dokumentasjon som bekrefter type, utførelse eller oppbygging av vanntett sjikt i våtrommet. Ved kontroll av sluk ble det observert antydninger til et mulig vanntett sjikt/membran under klemringen, men kontrollen var begrenset da sluket måtte inspiseres via mobilkamera under dusjkabinettet. Det er derfor ikke mulig å verifisere fullt ut om membran eller annet vanntett sjikt er korrekt ført inn under klemringen. In tillegg er det registrert inspeksjonsluke og utette rørgjennomføringer i veggkonstruksjonen bak dusjkabinettet. Samlet gir forholdene redusert kontrollgrunnlag og økt usikkerhet knyttet til våtrommets tetthet og videre funksjon. Det er ikke påvist aktiv lekkasje eller fuktskade på befaringsdagen, og det er observert antydning til mulig membran ved sluk. Tilstandsgraden settes derfor til TG 2, men det må påregnes tiltak for å sikre dokumentert vanntett utførelse ved inspeksjonsluke og rørgjennomføringer i våtsone, samt eventuelt ytterligere undersøkelser dersom tettesjiktets oppbygging skal verifiseres. - Bad - Sanitærutstyr og innredning | Det ble registrert skade på deksel til belysning over speilskapet. Dekselet har sprekk/skade, og belysningen fungerte ikke på befaringsdagen. Det anbefales å utbedre eller skifte ut dekselet til belysningen over speilskapet, samt sørge for at belysningen fungerer som den skal. - Bad - Tilliggende konstruksjoner våtrom | Hulltaking er ikke utført mot våtrommets dusjsone. Dusjsonen grenser mot fellesareal/yttervegg, og bygningsmessige forhold gjorde det derfor ikke fysisk mulig å gjennomføre hulltaking fra egnet tilstøtende rom. Det ble også observert at konstruksjonsoppbyggingen fremstår med stålstendere og gipsplater, noe som ikke gir egnet grunnlag for ordinær fuktmåling i trebasert konstruksjonsmateriale. Det ble gjort forsøk på søk etter fuktindikasjon med fuktindikator, men denne typen kontroll har store begrensninger og gir kun indikasjoner i tilgjengelige overflater og overflatenære sjikt. Kontrollen ga ikke undertegnede ytterligere opplysninger av betydning for vurdering av eventuell fukt i bakenforliggende konstruksjon. Når hulltaking ikke lar seg gjennomføre, blir kontrollgrunnlaget for vurdering av bakenforliggende konstruksjon begrenset. Tilstanden i veggkonstruksjonen bak våtrommet er derfor usikker, og det kan ikke utelukkes skjulte fuktskader eller andre forhold som ikke lar seg avdekke ved visuell kontroll eller overflatesøk med fuktindikator. Ved mistanke om fukt, lukt, misfarging, svelling, løse fliser/fuger eller andre tegn til skade, bør det utføres nærmere undersøkelser. Slike undersøkelser kan kreve åpning av konstruksjonen eller kontroll i forbindelse med fremtidige arbeider/rehabilitering av våtrommet. Våtrommet bør for øvrig holdes under jevnlig observasjon ved videre bruk. Hulltaking er et kontrollpunkt som normalt kan bidra til å avdekke fukt i bakenforliggende konstruksjon ved våtrom. I dette tilfellet lot kontrollen seg ikke gjennomføre på en egnet måte, ettersom dusjsonen grenser mot fellesareal/yttervegg og konstruksjonsoppbyggingen ikke gir egnet målegrunnlag for ordinær fuktmåling. Forholdet gir redusert kontrollgrunnlag og økt usikkerhet knyttet til tilstanden i bakenforliggende konstruksjoner. Vurderingen er derfor basert på tilgjengelige visuelle observasjoner, begrenset fuktsøk med fuktindikator og øvrige registrerte forhold på befaringsdagen. - Kjøkken - Overflater og innredning | Det ble registrert enkelte overflateskader og bruksslitasje på kjøkkeninnredningen, men ikke utover det som vurderes som normalt ut fra alder og bruk i de områdene som var tilgjengelige for kontroll. Enkelte skapfronter er skjeve, og skapfronten over kjøkkenventilatoren mangler. På gulvet i nisjen hvor oppvaskmaskinen tidligere var plassert, ble det påvist fuktskade. Årsaken til og omfanget av fuktskaden er ikke avklart og bør undersøkes nærmere før ny oppvaskmaskin monteres. Det må påregnes lokal utbedring av gulvet samt justering og supplering av skapfronter. Registrerte overflateskader, skjeve skapfronter og manglende skapfront over kjøkkenventilatoren har i hovedsak estetisk og bruksmessig betydning. Forholdene medfører redusert helhetsinntrykk og kan gi behov for lokale justeringer, supplering av manglende front og mindre vedlikeholdsarbeider på kjøkkeninnredningen. Fuktskaden i gulvet i nisjen hvor oppvaskmaskinen tidligere var plassert, medfører usikkerhet knyttet til årsak, skadeomfang og eventuell påvirkning av underliggende konstruksjon. Før ny oppvaskmaskin monteres bør området undersøkes nærmere, slik at det avklares om skaden skyldes tidligere lekkasje, kondens, mangelfull avrenning eller andre forhold. Det bør også kontrolleres at vann- og avløpstilkoblinger er tette og forskriftsmessig utført før ny installasjon tas i bruk. Det må påregnes lokal utbedring av skadet gulv, og eventuelt ytterligere tiltak dersom nærmere undersøkelser avdekker fukt i underliggende konstruksjoner. Lekkasjevarsler under oppvaskkum er et positivt risikoreduserende tiltak, men det er ikke kjent om denne er tilkoblet automatisk vannstopp. Krav om komfyrvakt og automatisk vannstopper med fuktføler ble innført med TEK10 i 2010. Kravet gjelder for nye installasjoner, men kommer også til anvendese ved senere endringer eller utskiftinger av faste elektriske installasjoner og vanninstallasjoner, i den grad tiltaket berører de aktuelle delene av anlegget. Kjøkkeninnredningen vurderes samlet å ha enkelte lokale avvik knyttet til bruksslitasje, skjeve fronter og manglende skapfront over ventilator. Disse forholdene vurderes isolert sett ikke å ha vesentlig teknisk betydning, men trekker ned helhetsinntrykket og gir behov for lokale utbedringer. Det forholdet som har størst betydning for vurderingen, er den registrerte fuktskaden i gulvet der oppvaskmaskinen tidligere har vært plassert. Oppvaskmaskin er en vannførende installasjon, og synlig fuktskade i dette området gir usikkerhet knyttet to om det har vært tidligere lekkasje eller annen fuktpåvirkning. Siden årsak og omfang ikke er avklart, kan det ikke utelukkes at det foreligger skade i underliggende sjikt eller konstruksjon. Forholdet bør derfor undersøkes nærmere før ny oppvaskmaskin monteres. Manglende avklaring av om lekkasjevarsleren er tilkoblet automatisk vannstopp gir i tillegg usikkerhet knyttet til kjøkkenets lekkasjesikring. Ved montering av ny oppvaskmaskin bør det kontrolleres at løsningen tilfredsstiller gjeldende krav til lekkasjesikring, herunder automatisk vannstopper med fuktføler der dette er aktuelt. På bakgrunn av påvist fuktskade, uavklart skadeomfang og behov for nærmere kontroll vurderes forholdet til TG 2. - Kjøkken - Avtrekk | Ventilatoren er ikke fagmessig tilpasset det eksisterende avtrekkssystemet. Ventilatorens utblåsningsåpning munner fritt ut i nedre del av overskapet, uten kanalforbindelse til avtrekksventilene som er montert lenger opp i skapet. Matos, fett og fukt blåses dermed direkte inn i skapet før deler av luften eventuelt trekkes videre gjennom avtrekksventilene. Løsningen fremstår heller ikke som en fullverdig omluftsløsning med kullfilter. Utførelsen kan medføre redusert avtrekkseffekt samt avsetning av fett og fukt i skapet og på omkringliggende flater. Det må påregnes nærmere kontroll og fagmessig ombygging av avtrekksløsningen, slik at ventilatoren tilpasses bygningens ventilasjonssystem. Skapfronten over ventilatoren mangler også. Det er ikke foretatt kontroll av borettslagets/sameiets vedtekter, husordensregler eller øvrige bestemmelser knyttet til lovlighet/godkjenning av slik tilkobling til felles ventilasjonsanlegg. Kjøper må derfor selv undersøke om løsningen er i samsvar med gjeldende bestemmelser i borettslaget/sameiet, og om det foreligger eventuelle krav til type ventilator, bruk, drift eller godkjenning fra styret. Ventilatoren har en utførelse som kan gi redusert avtrekkseffekt, ettersom utblåsningsluften ikke ledes direkte til avtrekksventil eller tilpasset kanal. Når matos, fett og fukt blåses fritt ut i overskapet, kan dette medføre avsetninger på skapflater, ventilasjonskomponenter og omkringliggende konstruksjoner. Over tid kan løsningen gi økt behov for rengjøring, redusert hygienisk standard, luktproblematikk og risiko for fuktrelaterte skader eller misfarging i skapet. Løsningen bør kontrolleres nærmere av fagkyndig, og ventilatoren bør bygges om eller tilpasses slik at avtrekksluften håndteres på en fagmessig måte. Det må avklares om ventilatoren skal etableres som korrekt omluftsløsning med egnet kullfilter, eller om den kan tilkobles avtrekkssystemet i samsvar med byggets tekniske føringer. Manglende skapfront over ventilatoren bør suppleres dersom innredningen skal kompletteres og fremstå helhetlig. Det må også avklares med borettslaget/sameiet om eksisterende løsning er tillatt. Dette gjelder særlig dersom ventilatoren er eller ønskes tilkoblet felles ventilasjonsanlegg, da feil tilkobling kan påvirke ventilasjonsbalansen og funksjonen for øvrige boenheter. Kjøper må selv undersøke dette opp mot vedtekter, husordensregler, tekniske føringer og eventuelle krav til godkjenning fra styret. Ventilatorer i blokkbebyggelse må tilpasses byggets ventilasjonsprinsipp. Der bygningen har felles avtrekkssystem, kan feil type ventilator eller feil tilkobling gi redusert funksjon, tilbakeslag, ubalanse i ventilasjonen eller påvirkning på andre boenheter. I dette tilfellet munner ventilatorens utblåsning fritt ut i nedre del av overskapet, uten synlig kanalforbindelse til avtrekksventilene lenger opp i skapet. Løsningen fremstår derfor ikke som en fagmessig avtrekksløsning. Den fremstår heller ikke som en fullverdig omluftsløsning med dokumentert kullfilterfunksjon. Forholdet vurderes til TG 2 som følge av ufagmessig tilpasset avtrekksløsning, redusert funksjon, risiko for fett- og fuktavsetning i skapet, manglende skapfront og behov for nærmere kontroll/utbedring. Tilstandsgraden er også begrunnet med at lovlighet og eventuell godkjenning opp mot borettslagets/sameiets bestemmelser ikke er avklart. - Innvendige vannledninger | Det er registrert flere forhold ved innvendige vannledninger som indikerer ufagmessig utførelse og mangelfull teknisk standard. Det er ikke fremlagt dokumentasjon som beskriver utførelse, omfang eller hvem som har utført arbeidene på vanninstallasjonene. Manglende dokumentasjon gir redusert kontrollgrunnlag og gjør vurderingen av anleggets utførelse, kvalitet og forskriftsmessighet mer usikker. Sett fra bod er vannledningene ført ut fra vegg ved en luke/døråpning og videre frittliggende over gulvet mot kjøkkenet. Luken lot seg ikke åpne på befaringsdagen, og det er derfor ikke kjent hva som befinner seg bak luken eller hvordan rørføringene er utført videre inn i konstruksjonen. Utførelsen fremstår lite fagmessig, og plasseringen gjør rørene mer utsatt for mekanisk påvirkning og skade. Manglende tilgang til luken gir i tillegg redusert kontrollgrunnlag for vurdering av eventuelle skjulte koblinger, rørføringer eller andre tekniske installasjoner. På badet ble det observert både eldre kobberrør og vannledninger i plast/rør-i-rør-system. Kobberrørene har synlige tegn til irr/korrosjon. For kobberrørene vurderes også mer enn halvparten av forventet brukstid å være oppbrukt, basert på alder og erfaringsbaserte levetidsbetraktninger. Inne i inspeksjonsluken ble det i tillegg registrert et vannrør i plast uten synlig tilkobling. Det ble også observert at håndtak/vrider til en av stoppekranene har falt av og ligger løst på gulvet. Samlet vurderes forholdene å indikere at deler av vanninstallasjonen er ufagmessig utført eller ikke ferdigstilt på en tilfredsstillende måte. Det er usikkert om rørføringer, koblinger, stoppekraner og øvrige vanninstallasjoner er utført forskriftsmessig. Forholdene gir økt usikkerhet knyttet til vanninstallasjonenes utførelse, funksjonssikkerhet og lekkasjerisiko. Frittliggende vannledninger over gulv er mer utsatt for mekanisk påvirkning, støt og skader ved normal bruk av boden. Dersom vannførende rør skades, kan dette medføre lekkasje og følgeskader på gulv, vegger og tilstøtende konstruksjoner. Manglende tilgang til luken der vannledningene kommer ut fra vegg gir redusert kontrollgrunnlag. Det er derfor ikke mulig å kontrollere om det finnes skjulte koblinger, skjøter, rørføringer eller andre tekniske installasjoner bak luken. Skjulte koblinger uten tilfredsstillende adkomst eller lekkasjesikring kan medføre økt risiko for uoppdagede lekkasjer. Synlig irr/korrosjon på kobberrør kan indikere alder, fuktpåvirkning eller begynnende materialnedbrytning. Når mer enn halvparten av forventet brukstid vurderes å være oppbrukt, må det forventes økt sannsynlighet for fremtidig behov for utskifting eller oppgradering av deler av anlegget. Vannrør i plast uten synlig tilkobling i inspeksjonsluke gir i tillegg usikkerhet knyttet to om deler av anlegget er frakoblet, uferdig eller feilaktig utført. Manglende/løst håndtak på stoppekran kan medføre redusert mulighet for rask avstengning av vann ved lekkasje eller skade, noe som kan øke skadeomfanget ved en eventuell vannlekkasje. Vanninstallasjonene bør gjennomgås av autorisert rørlegger. Kontrollen bør omfatte rørføringer, koblinger, stoppekraner, overgang mellom kobberrør og plast-/rør-i-rør-system, eventuelle åpne eller ikke tilkoblede rør, samt forhold bak luken dersom denne lar seg åpne ved nærmere undersøkelse. Det må påregnes lokale utbedringer, og eventuelt omlegging eller utskifting av deler av anlegget dersom nærmere kontroll avdekker feil, lekkasjerisiko eller manglende fagmessig utførelse. Innvendige vannledninger er en teknisk installasjon hvor feil utførelse, mangelfull sikring eller redusert funksjon kan gi vesentlig skadepotensial ved lekkasje. I dette tilfellet er det registrert flere konkrete forhold som samlet gir redusert tillit til anleggets utførelse og tekniske tilstand. Dette gjelder frittliggende rørføringer over gulv, manglende tilgang til luke med ukjent rørføring videre inn i konstruksjonen, synlig irr/korrosjon på kobberrør, kombinasjon av eldre kobberrør og nyere plast-/rør-i-rør-løsninger, vannrør uten synlig tilkobling i inspeksjonsluke og mangelfull betjening av stoppekran. Det er heller ikke fremlagt dokumentasjon som beskriver utførelse, omfang eller hvem som har utført arbeidene. Manglende dokumentasjon gjør det vanskelig å verifisere om vanninstallasjonene er utført i samsvar med krav og fagmessig praksis på utførelsestidspunktet. Forholdet vurderes til TG 2 som følge av synlige avvik, ufagmessig utførelse, korrosjon/irr, redusert restlevetid på kobberrør, manglende dokumentasjon og behov for nærmere kontroll av fagperson. Det er ikke opplyst om eller påvist aktiv lekkasje på befaringsdagen, men registrerte forhold gir økt lekkasjerisiko og behov for tiltak/oppfølging. Dersom nærmere kontroll avdekker lekkasje, vesentlig feil utførelse, manglende funksjon på stoppekraner eller andre forhold med akutt skadepotensial, må tilstandsgraden vurderes skjerpet. - Innvendige avløpsrør | ABS plastrør er eldre enn 33 år og har derfor usikker fremtidig funksjon. ABS-plastrør eldre enn 33 år har usikker fremtidig funksjon som følge av alder og erfaringsbasert levetid. Eldre avløpsrør kan over tid få redusert materialstyrke, økt sprøhet, svekkede skjøter og økt risiko for lekkasjer eller brudd. Eventuelle lekkasjer fra avløpsrør kan medføre fuktskader på omkringliggende konstruksjoner, særlig der rørene ligger skjult eller har begrenset tilgjengelighet for kontroll. Avløpsrørene bør holdes under jevnlig observasjon, og det bør gennemføres nærmere kontroll ved tegn til lekkasje, lukt, treg avrenning, misfarging, fuktmerker eller andre indikasjoner på svikt. Ved fremtidige oppgraderinger av våtrom, kjøkken eller andre rom med avløpsinstallasjoner bør utskifting av eldre ABS-plastrør vurderes. Det må påregnes behov for utskifting eller oppgradering av deler av avløpsanlegget over tid. Avløpsrør i ABS-plast vurderes å ha begrenset gjenværende brukstid når alderen overstiger erfaringsbaserte levetidsintervaller. Selv om det ikke nødvendigvis er registrert aktiv lekkasje eller funksjonssvikt på befaringsdagen, innebærer alderen økt usikkerhet knyttet til rørenes videre funksjon og tekniske levetid. Forholdet vurderes til TG 2 som følge av alder, usikker restlevetid og økt risiko for aldersrelaterte svekkelser. Dersom nærmere kontroll avdekker lekkasje, sprekker, utette skjøter, dårlig avrenning eller andre funksjonsavvik, må tilstandsgraden vurderes skjerpet. Helse, miljø og sikkerhet - Elektrisk anlegg - Samsvarserklæring | Det mangler samsvarserklæring for hele eller deler av anlegget. Manglende samsvarserklæring øker sannsynligheten for at det elektriske anlegget er utført av ufaglærte og at anlegget har feil og mangler. Dette øker fare for brann- og støt og kan i verste fall utgjøre fare for liv og helse. Det kan i tillegg medføre utbedringskostnader. Det er derfor behov for at en kvalifisert elektrofaglig person kontrollerer det elektriske anlegget. Det er uklart om det er utført arbeider som skulle hatt samsvarserklæring. Boligen har hatt flere eiere etter 1999, og det finnes ingen oversikt over arbeider på det elektriske anlegget før nåværende eiers eiertid. På grunn av at det er usikkert om alle arbeider er utført av faglærte, anbefales det en kontroll av det elektriske anlegget av kvalifisert elektrofaglig person. Opplistingen over er ikke uttømmende og du oppfordres til å lese og sette deg grundig inn i alt salgsmateriell. For ordens skyld nevner vi at TGIU står for tilstandsgrad ikke undersøkt, f.eks. fordi en del av bygget ikke har vært tilgjengelig for inspeksjon. Disse delene kan dermed ha feil eller mangler som ikke er avdekket. Tilstandsrapporten beskriver byggverkets tekniske tilstand. Det er ikke foretatt kontroll av de elektriske installasjonene (el-takst) selv om bygningssakkyndig kan ha knyttet noen kommentarer til elanlegget ut i fra helt enkle vurderingskriterier. Siden elanlegget ikke er kontrollert er det sannsynlig at det siden kan avdekkes avvik fra dagens forskriftskrav og oppstå funksjonssvikt. Videre må kjøper være forberedt på det må foretas oppgraderinger på grunn av slitasje, fraværende vedlikehold, arbeider som er utført av ufaglærte, utidsmessighet eller tekniske løsninger som ikke holder dagens standard. I Norge er det en av oppgavene til Det lokale el-tilsynet (DLE) å foreta tilsyn av elektriske anlegg i boliger og fritidsboliger. Alle boliger skal ha periodisk kontroll hvert 20 år og hytter/fritidsboliger kontrolleres hvert 30 år. El-anlegget er en bygningsdel som er gjenstand for konstant utvikling, det må derfor påregnes at dagens anlegg ikke nødvendigvis er dimensjonert for oppgradering av kjøkken med nye elektriske apparater, rehabilitering av bad m/varmekabler eller installeringer elbillader.

Omkostninger

1 790 000 (Prisantydning) 291 691 (Andel av fellesgjeld) -------------------------------- 2 081 691 (Pris inkl. fellesgjeld)   Omkostninger ved salg til prisantydning: 545 (Tinglysingsgebyr - hjemmel) 545 (Tinglysingsgebyr - pantedokument) -------------------------------- 1 090 (Omkostninger totalt) -------------------------------- 2 082 781 (Totalpris inkl. omkostninger) -------------------------------- Valgfrie tilleggstjenester som kan bestilles: 9 300 (Boligkjøperforsikring)

Felleskostnader

6 040,- per mnd

De månedlige felleskostnadene utgjør kr 6 040,- og inkluderer kabel-TV, varmtvann, samt generelle drifts- og kapitalkostnader. Spesifikasjon av månedlige felleskosnader: - Felleskostnader: kr 3 327,- - Renter: kr 941,- - Renter: kr 293,- - Avdrag: kr 113,- - Avdrag l: kr 371,- - Kabel-TV: kr 565,- - Varmtvann I: kr 430,- Av felleskostnadene avregnes varmtvann a-konto med kr 430,- pr. måned. Kabel-TV er spesifisert som en tilleggsytelse på kr 565,- pr. måned, der dekoder, modem og t-we-boks tilhører leiligheten og skal ligge igjen ved fraflytting. Styret planlegger videreføring av drenering og utbedring av fuktskader for nr. 12 og 14 i perioden 2026–2028, samt en tilstandsrapport for takfornyelse i 2026/2027 med planlagt utførelse i perioden 2027–2030. Parkeringsplassen ved nr. 10 skal også utbedres og utvides i forbindelse med kommunale rørarbeider i Arbeidergata på ubestemt tidspunkt, og det skal utføres reasfalteringsarbeid ved nr. 14 etter behov. Utbedringer kan medføre økt felleskostnader/fellesgjeld. Rentenivå, eventuelt nye låneopptak, endret nedbetalingsplan og årsmøtevedtak kan påvirke felleskostnadenes størrelse.

Kommunale avgifter

Fellesformue

19 209,-

Fellesgjeld

Sikringsordning fellesgjeld

Borettslaget er tilknyttet en sikringsordning mot tap av felleskostnader gjennom Skadeforsikringsselskapet Borettslagenes Sikringsordning AS. For krav på dekning av felleskostnader har borettslaget panterett i andelen foran alle andre heftelser, begrenset til en sum tilsvarende to ganger folketrygdens grunnbeløp (2G) på tidspunktet da tvangsdekning besluttes gjennomført.

Formuesverdi

Beliggenhet

Leiligheten har en attraktiv og sentrumsnær beliggenhet i Busterudgata 14, med kort gangavstand til Halden sentrum og alt byen har å tilby. Her bor du i et etablert og hyggelig boligområde med nærhet til butikker, kjøpesenter, kaféer, restauranter, treningssentre og øvrige servicetilbud. Fra boligen er det også kort vei til flotte rekreasjonsområder langs Tista og havnepromenaden, samt byens populære kulturtilbud med Brygga kultursal, Fredriksten festning og ulike arrangementer gjennom året. For den aktive finnes gode tur- og treningsmuligheter i nærområdet, både sommer og vinter. Offentlig kommunikasjon er lett tilgjengelig med gangavstand til både bussforbindelser og Halden togstasjon, som gir gode pendlermuligheter mot blant annet Sarpsborg, Fredrikstad og Oslo. Området passer derfor godt for de som ønsker en lettvint hverdag med byens fasiliteter rett utenfor døren. Dette er en beliggenhet som kombinerer sentrumsnærhet, praktiske hverdagsfasiliteter og gode fritidsmuligheter på en svært attraktiv måte.

Adkomst

På høyre side i annonsen finner du et kartutsnitt. Ved å klikke på kartet kan du enkelt planlegge din rute fra valgt startpunkt og helt frem til boligen. Det vil være skiltet ved fellesvisninger for enkel orientering.

Skolekrets

Ta evt. kontakt med skolekontoret i Halden kommune.

Offentlig kommunikasjon

Det er bussholdeplass i kort gangavstand fra boligen.

Info energiklasse

Boligen er ikke energimerket i forbindelse med salget. Det gjøres oppmerksom på at kjøper kan få utarbeidet en energiattest på selgers regning, innen ett år etter at avtalen om salg er inngått. 

Oppvarming

Elektrisitet. Oppvarming består av elektriske varmekabler på baderom, samt elektrisk oppvarming med panelovner eller lignende i øvrige oppholdsrom.

Om borettslaget

Busterudgata Vest Borettslag Org.nr: 948754681

Busterudgata Vest borettslag (org.nr. 948 754 681) består av 102 andeler og er tilknyttet Halden Boligbyggelag (HABO) som er forretningsfører. På ordinær generalforsamling 17.04.2026 ble det vedtatt et ekstra honorar til styret på kr 75 000,- for merarbeid i forbindelse med ombyggingen i underetasjen i nr. 10. Planlagte og pågående prosjekter: * Videreføring av drenering og utbedring av fuktskader ved nr. 12 og 14 (2026-2028). * Innhenting av tilstandsrapport for takfornyelse i 2026/2027, med planlagt utførelse i perioden 2027-2030. * Utbedring og utvidelse av parkeringsplassen ved nr. 10 i forbindelse med kommunale arbeider. * Reasfaltering ved nr. 14 etter behov, etter at drenering er ferdigstilt. Kjekt å vite: * Hver leilighet har en intern bod i tillegg til én eller to kjellerboder. Det er også en felles sykkelbod i kjelleren. * Vaktmestertjenester leveres av Proserve AS, og renhold av fellesarealer utføres ukentlig av en ansatt renholder. * All due- og solskjerming på balkonger er søknadspliktig til styret. Det er kun tillatt med Zip Screen av godkjent type, men dette kan ikke installeres i de øverste etasjene. For toppetasjene er kun markise tillatt. * Varmepumper, paraboler og andre synlige installasjoner på balkongen er ikke tillatt. * Kun elektrisk grill er tillatt på balkongen. * Blomsterkasser må plasseres på innsiden av rekkverket. * Det er ikke tillatt å bore eller skru i vinduer og dører utvendig. Kun fysiske personer som er andelseiere i Halden Boligbyggelag (HABO) kan være andelseiere i borettslaget, og ingen kan eie mer enn én andel. Halden Kommune eller Halden Kommunale Pensjonskasse har rett til å eie inntil 26 % av andelene, og stat, fylkeskommune eller kommune kan samlet eie inntil 10 %. Innmelding i HABO koster kr 500,-.

Regnskap / Budsjett / Kostnadsøkninger

Megler har mottatt borettslagets årsregnskap med noter og revisors beretning, samt budsjett. Dokumentene kan fås ved henvendelse til megler. Årsresultatet for 2025 viser et overskudd på kr 1 105 171,-. Per 31.12.2025 hadde borettslaget kr 2 238 558,- i disponible midler.

Forretningsfører

Styregodkjennelse

Kjøper skal godkjennes av styret i borettslaget. Dette kan ikke nektes uten saklig grunn. Kjøper er forpliktet til å gjennomføre handelen uavhengig av om kjøper på overtakelsestidspunktet er godkjent av borettslaget som ny andelseier. Risikoen for å bli godkjent som ny andelseier påhviler kjøper. Dersom kjøper på overtakelsestidspunktet ikke er godkjent som ny andelseier, har kjøper ikke rett til å ta eiendommen i bruk jf. borettslagsloven § 4-5 (2). Blir kjøper ikke godkjent som ny eier må kjøper besørge videresalg av andelen. Hjemmelen overføres til kjøper og oppgjør utbetales til selger. En forutsetning for godkjenning er at kjøper er medlem av HABO.

Forkjøpsrett

Det er forkjøpsrett for både borettslagets medlemmer og medlemmer av Halden Boligbyggelag (HABO). Ansiennitet i borettslaget regnes fra overtakelsesdato. Fristen for å gjøre forkjøpsretten gjeldende er 20 dager.

Forsikringsselskap og polisenummer felles forsikring

Gjensidige Forsikring ASA

81564230

Vedtekter / husordensregler

Eier forplikter seg til å gjøre seg kjent med vedtekter og eventuelle husordensregler. Kopi av disse ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Husdyrhold

Dyrehold er ikke tillatt, men kan godkjennes av styret etter begrunnet skriftlig søknad. Dyr må ikke anskaffes før godkjenning foreligger. Selv om det er vedtatt forbud mot dyrehold, kan styret samtykke i at brukeren av boligen holder dyr dersom gode grunner taler for det, og dyreholdet ikke er til ulempe for de andre brukerne av eiendommen.

Adgang til utleie

Det er begrenset adgang til å leie ut bolig i borettslag. Med styrets godkjenning og under visse vilkår kan boligen leies ut i inntil 3 år, jf. borettslagsloven § 5-3 til § 5-10. Andelseier som selv bor i boligen, har imidlertid rett til å leie ut deler av boligen til andre uten styregodkjenning, jf. borettslagsloven § 5-4. Korttidsutleie er tillatt i opptil 30 døgn per år uten samtykke fra styret.

Ferdigattest / brukstillatelse

Det foreligger ikke ferdigattest, men det er utstedt midlertidig brukstillatelse for nybygg, boligbygg/eldresenter datert 02.09.1981. Jf. plan- og bygningsloven § 21-10 (5) utstedes det ikke lengre ferdigattest for tiltak det er søkt om før 01.01.1998. Dette innebærer at byggverkene lovlig kan brukes og omsettes uten at det foreligger ferdigattest. Det betyr imidlertid ikke at ulovlige bygde tiltak blir lovlige. Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon i saken for øvrige tiltak på eiendommen: - Ferdigattest for utskiftning av 2 heiser i eksisterende sjakter for høyblokker (Busterudgata 12), datert 27.07.2022. - Godkjente tegninger for tilbygg til garasje, datert 10.08.1999. Det er ikke utstedt ferdigattest for tiltaket. - Tegninger for nye innganger til søppelrom, datert 27.03.1996. Det er ikke utstedt ferdigattest for tiltaket. Jf. pbl. § 21-10 (5) utstedes det ikke ferdigattest for tiltak søkt om før 01.01.1998. - Tegning som viser forslag til nye p-plasser, datert 10.12.2007. - For øvrig foreligger det flere midlertidige brukstillatelser for andre etasjer og blokker i borettslaget fra byggeperioden 1980–1982. Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger fra 1978, som stemmer med dagens bruk. Kjøper overtar risiko og ansvar for nevnte forhold.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpssystem. Stikkledningene fra eiendommen og ut til det kommunale nettet er private, og vedlikeholdsansvaret for disse påhviler borettslaget. Adkomst til eiendommen skjer via offentlig vei.

Regulerings- og arealplaner

Eiendommen er regulert til boliger innenfor felt B1, i henhold til reguleringsplan G-224 "Regulering av Busterudgata, Karl Johans gt, Kristian August gt", vedtatt 18.06.1984. Planen omfatter også delarealer regulert til gangvei (269 m²) og offentlig bebyggelse (27 m²). Eiendommen omfattes av kommunedelplan S-PLAN "Sentrumsplan", vedtatt 09.03.2017. I planen er 7 570 m² av eiendommen avsatt til boligbebyggelse (nåværende) og 39 m² til veg (nåværende). Eldre reguleringsplaner gjelder der det ikke er motstrid eller i de tilfeller de er utfyllende i forhold til sentrumsplanen. Eiendommen er omfattet av reguleringsplan G-224, som definerer området som "Spesialområde for bevaringsverdig bebyggelse". For bygninger innenfor dette området gjelder strenge restriksjoner. Blant annet tillates ikke riving uten særskilte grunner, og ved ombygging skal utseendet holdes uendret eller føres tilbake til det opprinnelige. Det stilles også krav til materialbruk og utforming. Eiendommen ligger innenfor et aktsomhetsområde for kvikkleire. I følge Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE) er det ikke regnet som farlig å bo på kvikkleire. Det er først når kvikkleira overbelastes at den kan kollapse. Kvikkleireskred utløses oftest av anleggsvirksomhet som grave- og fyllingsarbeider. Det stilles strenge krav til de som bygger i kvikkleireområder. Kvikkleireskred kan også utløses av erosjon i elver og bekker. De fleste kommuner har brukt marin grensen (ca. 200 moh) som avgrensning av områder hvor det kan finnes kvikkleire. Under marin grense stilles det krav til at sikkerhet mot skred er ivaretatt iht. Byggteknisk forskrift (TEK) og NVEs veileder «Sikkerhet mot kvikkleireskred». Det kan være forbud mot tiltak og arbeider i rasutsatte områder. Ta kontakt med kommunen eller NVE dersom du har flere spørsmål i forhold til grunnforholdene. Eiendommen ligger i et område med middels til lav aktsomhet for radon. Radon er en radioaktiv gass som kan sive inn i bygninger fra grunnen. Statens strålevern anbefaler radonmåling i alle boliger. I henhold til områdeanalysen er det registrert forurenset grunn i nærheten. For selve eiendommen er status "Vær oppmerksom". Området er stadig under endring/utvikling, bygg settes opp, rehabiliteres og rives ned. Vi anbefaler derfor alle budgivere å sette seg inn i gjeldende reguleringsbestemmelser. Kopi av situasjonskart, målebrev, reguleringsplaner m/bestemmelser etc. ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler. Vi oppfordrer interessenter til å gjøre seg kjent med disse.

Konsensjon

Kjøp av eiendommen krever ikke konsesjon. Dersom eiendommen er større enn 2 mål, må kjøper undertegne nødvendige dokumenter for å søke om konsesjonsfrihet.

Tinglyste heftelser og rettigheter

På andelen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: ingen. På borettslagets eiendom er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter: 3101/62/120: 09.10.1985 - Dokumentnr: 5419 - Erklæring/avtale BEST.OM GARASJER,BILOPPSTILLINGSPLASSER OG ADKOMST FOR BEBOERNE I JOHAN STANGS LEGAT. 07.03.2022 - Dokumentnr: 256450 - Bestemmelse om spillvann/drensvann/stikkrenner Rettighetshaver: Halden Kommune Org.nr: 959 159 092 Bestemmelse om overvann Bestemmelse om grøfter/kummer Bestemmelse om vedlikehold av anlegg/ledninger Adkomstrett for drift og vedlikehold av anlegg/ledninger/kabler

Legalpant

Borettslaget har legalpant på inntil 2 ganger Folketrygdens grunnbeløp (2G) som sikkerhet for borettslagets krav mot andelseierne, som f.eks. krav på betaling av felleskostnader. Dette betyr at borettslaget har prioritet foran andre heftelser som er tinglyst på andelen.

Boligselgerforsikring

Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad kr. 20 000 000,-. Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgaven og interessenter oppfordres til å gjennomgå denne før bud inngis.

Boligkjøperforsikring

Kjøper har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring fra Söderberg & Partners. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell eller på https://www.soderbergpartners.no/eiendom/boligkjoper/

Diverse

Borettslagsmodellen innebærer at borettslaget eier eiendommen, mens andelseierne eier andeler i borettslaget, som gir borett til en bestemt bolig. Andelseierne har ikke personlig ansvar for borettslagets fellesgjeld, men de må dekke borettslagets løpende utgifter. Manglende innbetaling av fellesutgiftene som følge av andre andelshaveres mislighold, eller dersom borettslaget sitter på fraflyttede og/eller usolgte andeler, må dekkes av de øvrige andelseierne. Borettslaget har legalpanterett i andelen for krav på dekning av felleskostnader og andre krav fra borettslaget, på inntil 2 ganger folketrygdens grunnbeløp. Kjøper og selger er forpliktet til å undertegne standard kjøpekontrakt utarbeidet av Emera i forbindelse med eiendomstransaksjonen. Kjøpekontrakten kan besiktiges hos eiendomsmegler før bud inngis. Kontakt eiendomsmegler for spørsmål. Selger leverer eiendommen i ryddig og rengjort stand. Kr 13 781,- utgjør andelens årlige renteutgifter pr. 31.12.2024. Dette er rentekostnader på fellesgjeld som beboer kan trekke fra på sin selvangivelse. Andel utgifter dividert på 12 multiplisert med 22% vil gi sum fradrag hver måned. Kjøper må være/bli medlem i HABO.

Sentrale lover

Regelverk og generelle opplysninger Boligen selges med det inventar og utstyr som i henhold til gjeldende lover, forskrifter eller offentlige pålegg skal følge med eiendommen, jf. avhendingsloven § 3-4. Fastmonterte eller spesialtilpassede installasjoner og innredning som anses som varig tilknyttet boligen, følger normalt med i handelen, med mindre det foreligger en særskilt avtale mellom partene om noe annet, jf. avhendingsloven § 3-5.   En standard tilbehørsliste utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) følger salgsoppgaven, og gjelder som utgangspunkt for hva som inkluderes i salget – med mindre avvik er tydelig avtalt mellom kjøper og selger.   Om informasjonsgrunnlaget Opplysninger om boligens størrelse og utforming, både innvendig og utvendig, bygger på informasjon hentet fra vedlagte tilstands- og boligsalgsrapport. Innholdet i salgsoppgaven er basert på selgers informasjon, fagkyndig vurdering, samt opplysninger fra offentlige registre som kommunen og Kartverket. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses for å være kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene,  slike forhold kan ikke senere gjøres gjeldende som en mangel ved boligen. Dette gjelder uavhengig av om dokumentene er lest.    Det kan være forskjell mellom boligens faktiske bruk av rom og det som er godkjent av myndighetene. Alle interessenter anbefales derfor å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagperson, før bud gis. Dersom kjøper velger å kjøpe uten å ha sett eiendommen, kan det ikke etter overtakelse reklameres på forhold som burde ha vært oppdaget ved en ordinær gjennomgang.   Dersom det oppstår behov for ytterligere avklaringer, oppfordres interessenter til å kontakte eiendomsmegler eller egne rådgivere før de gir bud.   Slitasje og bruk Det må også forventes at eiendommer som har vært i bruk, vil kunne ha tegn til slitasje og eventuelle skader. Slik normal bruksslitasje og behov for vedlikehold må kjøper påregne, og dette vil normalt ikke gi grunnlag for reklamasjon eller prisavslag.   Avtalerettslig Partenes rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, og all tilgjengelig dokumentasjon som forelå for kjøper før handelen ble inngått. I tillegg gjelder avhendingsloven. Det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke, og dette er nærmere forklart nedenfor.   Budgivning og selgers vurdering På grunn av ulike ansvarsforhold kan selger velge å prioritere bud fra ikke-forbrukere, selv om budet er lavere enn et forbrukerbud. Når kjøper ikke er forbruker, kan selges ansvar begrenses ettersom boligen selges «som den er», noe som kan være av verdi for selger. Det understrekes at selger står fritt til å velge hvilket bud som aksepteres, og er ikke forpliktet til å velge det høyeste.   Alle budgivere må ved inngivelse av bud opplyse om de opptrer som forbruker eller som næringsdrivende/person som handler hovedsakelig som ledd i næringsvirksomhet. Det vil opplyses hvis konkurrerende bud kommer fra en ikke-forbruker.   Forbrukerkjøp – definisjon og vilkår:   Et forbrukerkjøp foreligger når en fysisk person kjøper eiendom uten at formålet hovedsakelig er knyttet til næringsvirksomhet. En eiendom anses å ha en mangel dersom den ikke oppfyller kravene som følger av avtalen, eller ved brudd på bestemmelser i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Det samme gjelder hvis eiendommen ikke samsvarer med det som med rimelighet kunne forventes ut fra blant annet alder, type og synlig tilstand – eller hvis det er tilbakeholdt, eller gitt feilaktige opplysninger, og dette har påvirket avtalen.   Dersom det er avvik mellom oppgitt og faktisk innvendig areal på minst 2 % og samtidig minst 1 kvadratmeter, kan dette utløse rett til kompensasjon etter § 3-3 i avhendingsloven.   Ved beregning av krav om prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke kostnader med inntil kr 10 000 (som en egenandel).   Ikke-forbruker – definisjon og vilkår:  Dersom kjøper er en juridisk enhet, eller en fysisk person som handler i næringssammenheng, regnes kjøpet ikke som et forbrukerkjøp.   Ved slike kjøp selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er begrenset til det som følger direkte av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-9. I disse tilfellene fravikes § 3-3 andre ledd, og eventuelle arealavvik vurderes etter § 3-8.   Kjøperens plikt til å foreta grundige undersøkelser gjelder også fullt ut for kjøpere som ikke omfattes av forbrukerdefinisjonen.

Betalingsbetingelser

Hele oppgjøret må betales samlet fra en norsk bankkonto. Overføringer fra utlandet aksepteres kun unntaksvis, og kun dersom dette er forhåndsavtalt med megler i forbindelse med aksept av budet. 

Viktig informasjon om budgivning

Bud kan legges inn på nettannonsen på "gi bud" knappen eller via hjemmesiden. Ved elektronisk budgivning kan bud legges inn trygt og enkelt med bank-ID. Eiendomsmegler kan også kontaktes for tilsendelse av budkjema, og budskjema finnes også i salgsoppgaven.  Alle bud skal inngi skriftlig til eiendomsmegler. Kravet til skriftlighet gjelder også ved forhøyelse av bud, motbud og selgers aksept eller avslag. Før et bud kan formidles til selger må megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt dersom budgiver bruker e-signatur som f eks. bankID. Etter det første budet er inngitt, kan budgiver inngi bud pr e-post eller pr SMS til megler.   Hvis budgiver skal by på eiendommen i henhold til en kjøpsfullmakt må megler kontaktes og fullmakten oversendes før budgivning.  Et bud bør inneholde eiendommens adresse (eventuelt gnr/bnr), kjøpesum, budgivers kontaktinformasjon, finansieringsplan, akseptfrist, overtakelsesdato og eventuelle forbehold som for eksempel usikker finansiering, salg av nåværende bolig ol. Normalt vil ikke et bud med forbehold bli akseptert før forbeholdet er avklart. Konferer gjerne med megler før bud avgis. Bud som har forbehold om konfidensialitet ("hemmelige bud") vil ikke bli formidlet til selger. Alle interessenter oppfordres til å inngi bud via eiendomsmegler.  Megler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. I forbrukerforhold (dvs. der selger er forbruker) skal megleren ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Senere bud må ha en akseptfrist som er lang nok til at budet og eventuelle forbehold kan videreformidles til alle involverte parter slik at disse får tid til å områ seg, jf. forskrift om eiendomsmegling § 6-3. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser bør skje senest 10 minutter før fristens utløp. Dersom bud inngis med en frist som åpenbart er for kort til at megleren kan avvikle budrunden på en forsvarlig måte, vil megler fraråde budet.  Eiendomsmegler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt, og vil uoppfordret gi sin vurdering av det enkelte bud overfor selgeren.  Etter at handel har kommet i stand, eller dersom en budrunde avsluttes uten at handel er kommet i stand, kan en budgiver kreve kopi av budjournalen i anonymisert form. Kopi av budjournal gis til kjøper og selger uten ugrunnet opphold etter at handel er kommet i stand. Hvis budgiver ønsker å være anonym, kan bud fremmes via en fullmektig. For mer informasjon om budgivningsprosessen, se «Forbrukerinformasjon om budgivning», som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler.

Vederlag megler

Provisjon (2,25%) ved salg til prisantydning: kr 40 500,00 Grunnpakke (Kommunal info, gebyr utlegg, tinglysing, grunnbok) kr 13 900,00 Markedspakke inkl. stor FINN-annonse kr 17 900,00 Oppgjørshonorar inkl. factoring kr 8 950,00 Tilretteleggingshonorar kr 9 900,00 Eierskiftegebyr kr 6 725,00 Utlegg: Selger dekker utlegg i henhold til oppdragsavtalen. Disse er estimert til ca. kr 17 225,00, og omfatter vanligvis innhenting av informasjon fra kommunen, eventuell forretningsfører, samt kopi av tinglyste dokumenter.   Total kostnad ved salg til prisantydning: kr 108 375,00 Dette inkluderer både vederlag og stipulerte utlegg.   Ved avbrutt oppdrag: Dersom oppdraget sies opp eller utløper uten at salget gjennomføres, har megler krav på rimelig vederlag for medgått tid og for utført arbeid. Dette omfatter blant annet vederlag knyttet til tilrettelegging, markedsføring og eventuelle avholdte visninger, samt påløpte utlegg. Timepris ved slik beregning er kr 3500.

Hvitvasking

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking, og er blant annet forpliktet til å gjennomføre kundetiltak av både selger og kjøper. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at avtalen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, er dette et mislighold fra kjøpers side. Et vesentlig mislighold kan gi selger rett til å heve avtalen og til å gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning. Dersom selger ikke bidrar til at megler får gjennomført løpende kundetiltak underveis i oppdraget, må eiendomsmegler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Selger vil i et slikt tilfelle ha misligholdt sine forpliktelser, og kjøper vil kunne ha et krav mot selger etter avhendingsloven. Hvis kundetiltak ikke lar seg gjennomføre, vil Emera eiendomsmegling ikke kunne bistå med handelen eller foreta oppgjør.

Personopplysningsloven

Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven. Se www.emera.no for vår personvernerklæring.

Oppdragsnummer

07260013

Vedlegg til salgsoppgave

- Tilstandsrapport datert 27.07.2026 - Selgers egenerklæring - Reguleringskart - Grunnkart - Byggetegninger - Nabolagsprofil - Vedtekter - Husordensregler

Status salgsoppgave

Megler

Meglerforetaket

Halden Eiendomsmegling AS Org.nr: 937554311

Samarbeidspartnere og tilknyttede foretak

Emera Norge AS og eiendomsmeglingsforetakene som er tilknyttet Emera har samarbeid med forskjellige foretak som tilbyr forbrukerne produkter eller tjenester i forbindelse med et salgsoppdrag. Våre samarbeidspartene er:

Søderberg & Partners AS - formidler av boligselger- og boligkjøperforsikring. Overo AS - leverandør av digitale oppgjørsskjemaer og overtakelsesprotokoller som også inneholder tilbud til forbruker om tilpassede strøm-, internett- og alarmtjenester.

Kolibri Forsikring AS - tilbyr bolig-/innbo og andre tingskadeforsikringer.

Hvilke produkter/tjenester kjøper og selger får i forbindelse med oppdraget, kan variere ut fra hvor i landet eiendommen ligger.

Egenerklæring boligselgerforsikring

Salgsoppgave

Tilstandsrapport