Badebakken 10

Tomten

Byggeår

2000

Etasje

3

Arealer

Arealbeskrivelse

Bygningssakkyndiges kommentar til arealoppmåling

Innvendig areal er oppmålt på stedet. Sjakter er medberegnet i arealet.

Antall soverom

2

Antall rom

3

Innhold

Leiligheten ligger i 3. etasje og består av følgende rom: entré, stue/kjøkken, to soverom og bad. I tillegg har leiligheten en balkong på ca. 12 m² med tilknyttet utebod på ca. 1,62 m². Leiligheten disponerer en parkeringsplass i felles garasjeanlegg med montert elbillader.

Standard

Leiligheten ligger i byggets 3. etasje med heisadkomst, i et etablert og attraktivt boligområde ved Badebakken. Boligen har en gjennomtenkt og funksjonell planløsning med åpen stue- og kjøkkenløsning, to gode soverom, bad og direkte utgang til en romslig balkong med tilhørende utebod. Balkongen vender mot åpne, rolige, grønne fellesarealer og har en skjermet beliggenhet med lite innsyn. Leiligheten fremstår som moderne og innbydende, med en gjennomført ton-i-ton fargepalett som skaper et lunt og helhetlig uttrykk. Kjøkkenet ble oppgradert med en stilren innredning fra Drømmekjøkkenet i 2023, mens badet fikk nye overflater med mikrosement samme år. Entré: Åpen og innbydende entré med plass til oppheng av yttertøy og oppbevaring av sko. Entréen har en naturlig overgang til leilighetens oppholdsrom og bidrar til en åpen og luftig romfølelse. Det er montert dørcalling ved inngangsdøren. Stue/kjøkken: Lys og romslig stue med store vindusflater som gir rikelig med naturlig lys og et hyggelig utsyn mot fellesarealer. Den skjermede beliggenheten gir lite innsyn, samtidig som rommet har gode møbleringsmuligheter for både sofagruppe og spisebord. Den åpne løsningen mot kjøkkenet skaper en sosial og innbydende oppholdssone, med direkte utgang til balkongen. Kjøkkenet ble oppgradert i 2023 med en delikat innredning fra Drømmekjøkkenet, med glatte fronter, overskap i eik og benkeplate i steinkompositt med underlimt komposittkum. Kjøkkenet har et moderne og gjennomført uttrykk, med integrerte hvitevarer bestående av induksjonstopp, stekeovn, vinskap, oppvaskmaskin og kjøl/frys. Videre er det ventilator med avtrekk til felles ventilasjonskanal, komfyrvakt, automatisk vannstopper og varmtvannsbereder på 116 liter plassert i benkeskap. Balkong: Romslig og solrik balkong på ca. 12 m² med en attraktiv, skjermet beliggenhet mot åpne og frodige fellesarealer. Her er det god plass til loungemøbler eller spisegruppe samt grill, med fine muligheter for å nyte varme dager utendørs. Balkongen har betongdekke og rekkverk i metall med håndløper i tre. Fra balkongen er det også adkomst til en praktisk utebod på ca. 2 m², som gir ekstra oppbevaringsplass. Soverom: Leiligheten har to gode soverom med fleksible møbleringsmuligheter. Hovedsoverommet er romslig og har god plass til dobbeltseng med tilhørende nattbord. Rommet har en praktisk, plassbygget skyvedørsgarderobe som gir rikelig med oppbevaringsplass. Overflatene ble malt i 2023. Det andre soverommet har en funksjonell og rektangulær utforming. Rommet egner seg godt som barnerom, gjesterom eller hjemmekontor, og fikk nymalte overflater i 2025. Bad: Bad med et moderne og stilrent uttrykk etter overflateoppussing i 2023, hvor gulv og vegger ble belagt med mikrosement. Metallplater i himlingen og sorte detaljer på blant annet armaturer gir rommet et helhetlig og tidsriktig preg. Badet har en praktisk innredning, hvor deler ble byttet i 2023 med benkeskap, veggskap og høyskap med glatte fronter, samt servant med belyst speil. Videre er rommet utstyrt med dusjhjørne med innfellbare dører i herdet glass, vegghengt toalett med innebygget sisterne og opplegg for vaskemaskin. Det er elektriske varmekabler i gulvet og mekanisk avtrekk. Badet er opprinnelig en prefabrikkert våtromskabin. Overflater: Gulv: Laminat. Mikrosement på bad Vegger: Sparklet og malte overflater på plater og murpuss. Himling: Malte betongelementer. Lagring: Ekstern utebod montert på balkong på ca. 2 m². Tilstandsrapporten for boligen er vedlagt salgsoppgaven. For mer detaljert informasjon om tilstandsgradene, vennligst se rapporten.

Innbo og løsøre

Følgende løsøre og tilbehør følger ikke med: - Lampe over spisebordet - Lampe på barnerommet - Hyllesystem i stuen - Vegghengt TV - Yale doorman medfølger ikke handelen   For øvrig gjelder NEF sin standardliste "Oversikt over løsøre og tilbehør" med mindre annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen er vedlagt.   Gjenstander som er nevnt i standardlisten, men som ikke finnes på eiendommen, vil heller ikke følge med i salget. Alt utstyr og installasjoner som medfølger overtas slik de er, uten garanti, med mindre det foreligger en gjeldende garanti fra produsent eller leverandør.   Kjøper aksepterer at det kan forekomme hull og merker etter montering av inventar og utstyr som ikke er en del av overdragelsen.

Parkering

Det medfølger én garasjeplass til boligen med elbil-lader. Sameiet fakturerer årlig kostnader for elbillading til den som er registrert som seksjonseier på faktureringstidspunktet. Ved eierskifte skal oppgjør for disse kostnadene foretas mellom selger og kjøper. Ved utleie gjelder tilsvarende ordning, hvor seksjonseier og leietaker selv er ansvarlige for å gjøre opp seg imellom. Det er beboerparkering tilgjengelig i området. Med beboerparkeringstillatelse kan man parkere hele døgnet, også utover eventuell maksparkeringstid, på plasser reservert for beboere. Gjeldende priser for beboerparkering i bydelene Frogner, St. Hanshaugen, Gamle Oslo, Grünerløkka og Sagene – innenfor sonene A, B, C, D og E – er som følger: - Bensin-, diesel- og hybridbiler samt ladbare hybrider: kr 3.850 per år - Motorsykler og mopeder: kr 1.925 per år - Elbiler: kr 1.300 per år - El-motorsykler og el-mopeder: kr 650 per år Det tas forbehold om endringer i prisene. For oppdatert informasjon, se:oslo.kommune.no – beboerparkering

Sammendrag av selgers egenerklæring

Samsvarserklæring: Det fremgår av selgers egenerklæringsskjema at det foreligger samsvarserklæring for det elektriske arbeidet i boligen. I følge takstrapporten foreligger det samsvarserklæring på anlegget. Det tas forbehold om at det kan være utført andre arbeider på det elektriske anlegget som ikke har samsvarserklæring. Selgers egenerklæringsskjema følger vedlagt salgsoppgaven. Interessenter oppfordres til å gjennomgå dette nøye.    Følgende opplysninger er spesielt viktig å merke seg:   2. Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom? - Ja, kun av faglært - Beskrivelse: Lagt på mikrosement og satt opp baderomsinnredning. - Arbeid utført av: FastbyggRB AS 6. Kjenner du til om det er/har vært utettheter i terrasse/garasje/tak/fasade? - Det har tidligere vært en sak i borettslaget på vannskader på flere av takterrassene i de forskjellige oppgangene. Dette har så vidt oss bekjent blitt utbedret. Dette har ikke påvirket leiligheten. 8. Kjenner du til om det er/har vært f.eks. sprekker i mur, skjeve gulv eller lignende? - Sprekk/rissdannelse i taket i entre, stue, kjøkken og hovedsoverom samt tverrsnitt i betongdrager i stue over balkongdør. Var opplyst å være stabilt gjennom forrige eiers botid, og har vært stabilt i vår botid i leiligheten. 11. Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? - Ja, kun av faglært - Beskrivelse: Ny kurs til stekeovn, kompletering av diverse lys og diverse stikkontakter på kjøkken. Nye stikkontakter på begge soverom. - Arbeid utført av: Proff elektriker AS 13. Har du ladeanlegg/ladeboks for elbil i dag? - Ja, Zaptec. Installert av forrige eier gjennom borettslaget. 27. Kjenner du til vedtak/forslag til vedtak om forhold vedr. eiendommen som kan medføre økte felleskostnader/økt fellesgjeld? - Pågående prosjekt for oppgradering av oppganger og utskifting av utgang-/leilighetsdører.

Bygningssakkyndig

Byggemåte

I forbindelse med salget er det blitt utført en tilstandsrapport av en kvalifisert bygningssakkyndig. Rapporten gir en grundig vurdering av boligens tilstand og påpeker eventuelle avvik som ble oppdaget under befaringen. Tilstandsrapporten og selgers egenerklæring er vedlagt salgsoppgaven, og det er viktig at interessenter setter seg grundig inn i disse dokumentene før bud legges inn.   Kjøper anses kjent med opplysninger som kommer tydelig frem i tilstandsrapporten, og det vil ikke være mulig å gjøre slike forhold gjeldende som en mangel. Spesielt forhold som er vurdert med TG2 og TG3 bør vurderes nøye, da de indikerer avvik fra normal slitasje og/eller høy alder, noe som kan innebære behov for utbedringer. Bygningsdeler som er merket med TGIU er ikke blitt vurdert av takstmannen.    Beskrivelsen av boligen nedenfor er hentet direkte fra tilstandsrapporten:   Bygning: 3-roms eierseksjon i boligblokk med en ekstern bod montert på balkong. Bygningen er oppført i 2000, og den tids byggeskikk ligger til grunn for konstruksjonsmessige forhold. Grunnmur i betong. Yttervegger i betong-, stål- og bindingsverk, kledd utvendig med trepanel og malt/pussede fasader. Etasjeskiller i betongelementer. Tak: Yttertak i flatt oppforet betongdekke tekket med takpapp/folie. Vinduer: Vinduer med tolags isolerglass, fra byggeår. Dører: Balkongdør med tolags isolerglass, fra byggeår. Entrédør i brannklasse B 30 med 40 desibel lydmotstand. Glatt innvendig dør mot bad. Glatte innvendige dører for øvrig. Trapper/adkomst: Felles trapper i betong. Bygningen har personheis. Balkong/terrasse: Balkong i betongkonstruksjon med adkomst fra stue/kjøkken på ca. 12 m². Rekkverk i metallkonstruksjon med håndløper i tre. Rekkverkshøyden ble målt til ca. 1,0 m. Utebod på ca. 1,62 kvm. VVS-installasjoner: Ledningsnett for vann i rør i rør systemer. Fordelerskap for rør i rør anlegget er montert i himling i bad. Avløpsrør i plast, skjult i konstruksjonen. Hovedstoppekran i kobberrør og er lokalisert i kjøkkenet. Sluk i plast, montert i dusjsonen. Felles varmtvann. Varmtvannsbereder montert i kjøkkenet fra produksjonsår 2019 på 116 liter. Ventilasjon: Friskluft via spalteventiler i vinduer. Mekanisk avtrekk med ventil i bad. Avtrekk via ventilator ført til felles sjakt i kjøkken. Tekniske detaljer: Eier opplyser om at det er montert elektriske varmekabler i baderomsgulvet. Elektrisk oppvarming for øvrig. Det er røykvarslere og slukkeutstyr i henhold til gjeldende krav. Dørcalling. Elektrisk anlegg: Det er foretatt forenklet vurdering av det elektriske anlegget, da det ikke foreligger tilsynsrapport fra det lokale el.-tilsynet. Sikringstavle med jordfeilautomater og automatsikringer, montert i entrè. Det elektriske anlegget ligger i hovedsak skjult i konstruksjonen. Eier opplyser om at det er montert elektriske varmekabler i baderomsgulvet. Elektrisk oppvarming for øvrig. Har det vært gjennomført el. tilsyn på boligen - Ja Løser sikringene ofte ut - Nei Har det vært brann, branntilløp eller varmgang i anlegget - Nei Er det kursfortegnelse - Ja Foreligger det samsvarserklæring på anlegget - Samsvarserklæring foreligger på anlegget Er antall sikringer i samsvar med kursfortegnelsen - Ja Bygningsdeler vurdert med TG2: - Bad - Dokumentasjon | Manglende dokumentasjon tilfredsstiller ikke kravene angitt for TG 0/1 i NS 3600:2025, og det er derfor gitt TG 2. Manglende dokumentasjon innebærer at utførelsen av våtrommets vanntette sjikt og øvrige skjulte konstruksjoner ikke kan dokumenteres i samsvar med kravene i NS 3600:2025. Dette medfører økt usikkerhet knyttet til våtrommets utførelse og tekniske tilstand sammenlignet med et våtrom hvor slik dokumentasjon foreligger. Hvilken forskrift var gjeldende da badet ble bygget eller rehabilitert? Teknisk forskrift 1997 - Vinduer | Vinduene er av eldre dato i forhold til forventet levetid og har normal slitasje. Årsaken er normal aldring og normal slitasje. Vinduene har begrenset gjenstående levetid, og det er derfor høyere risiko for at det kan oppstå trekk, varmetap, fuktskader, etc. - Ytterdører | Ytterdørene er av eldre dato i forhold til forventet levetid og har normal slitasje. Eier opplyser om at entrédøren skal byttes i regi av sameiet og felleskostnadene vil økes på grunn av dette. Årsaken er normal aldring og normal slitasje. Ytterdørene har begrenset gjenstående levetid, og det er derfor høyere risiko for at det kan oppstå trekk, varmetap, fuktskader, etc. - Etasjeskiller | Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt på 2,0 meter er målt til ca. 16 mm i stue/kjøkken/entré. TG 2 er gitt iht. toleransekrav i NS 3600, som angir skjevheter utover 15 mm på 2 meter til TG 2. Årsaken er vanligvis setninger i grunnen som har påvirket fundamentene, og setninger i selve bygget gjennom tiden, men dette er ikke verifisert og kan ikke sies med sikkerhet. Konsekvensen av forholdet er at gulvene kan oppleves skjeve, og det kan gi innvirkning på plassering av møbler og løsøre. - Innvendige dører - Bad | Det er observert svelling i bunn av dørblad. Sannsynlig årsak er fuktpåvirkning mot nedre del av dørbladet. Dette kan skyldes kontakt med fukt fra gulv, mangelfull overflatebehandling eller at fukt har trengt inn i materialet over tid. Svelling i nedre del av dørbladet kan føre til redusert funksjon, blant annet at døren blir vanskeligere å åpne og lukke. Ved vedvarende fuktpåvirkning kan det oppstå ytterligere materialskader, som deformasjon, avskalling eller nedbrytning av overflatematerialet. Bygningsdeler vurdert med TG3: - Bad - Helhetsvurdering | Badets hovedkonstruksjon er fra byggeår. Eventuelt fukttett sjikt i badet gulv og vegger er eldre, og forventet levetid er oversteget. Ingen årsak utover normal aldring. Erfaringsmessig er dette ikke en direkte feil, men risikoen for fuktskader innen kort tid er vurdert vesentlig, og badet er derfor vurdert til TG 3 i sin helhet. Badet rives innvendig, og bygges opp på nytt i sin helhet. Dette inkluderer nytt sluk, membran, røropplegg, elektro, ventilasjon, overflater, etc. Har badet oppnådd forventet levetid? Ja Bygningsdeler som ikke har blitt undersøkt (TGIU): - Bad - Hulltaking | Hulltaking er ikke utført da baderommet er et prefabrikkert våtrom (våtromskabin). Iht. Forskrift til avhendingslova skal det ikke utføres hulltaking i prefabrikkerte våtrom. - Kjøkkeninnredning - Hvitevarer | Hvitevarer er elektriske komponenter, som erfaringsmessig har svært varierende levetid. Det er derfor ikke utført tilstandsvurdering. Beskrivelsen er derfor en opplysning av hva som er montert, uavhengig av tilstanden.

Omkostninger

7 500 000 (Prisantydning) 279 194 (Andel av fellesgjeld) -------------------------------- 7 779 194 (Pris inkl. fellesgjeld)   Omkostninger ved salg til prisantydning: 194 470 (Dokumentavgift 2,5 %) 545 (Tinglysingsgebyr - pantedokument) 545 (Tinglysingsgebyr skjøte) -------------------------------- 195 560 (Omkostninger totalt) -------------------------------- 7 974 754 (Totalpris inkl. omkostninger) -------------------------------- Valgfrie tilleggstjenester som kan bestilles: 14 200 (Boligkjøperforsikring)

Felleskostnader

6 125,- per mnd

Felleskostnader utgjør kr. 6 124,65,- per måned. Inkludert i felleskostnadene er: Bygningsforsikring, internett (fiberbredbånd fra Global Connect), kommunale avgifter (vann, avløp og renovasjon), vaktmester- og gartnertjenester, drift og vedlikehold, renhold, snøbrøyting og strøing, strøm på fellesarealer, forretningsførsel, revisjon, styrehonorar samt renter og avdrag på fellesgjeld. Strøm til elbillading i fellesgarasjen avregnes og faktureres årlig direkte til den enkelte seksjonseier etter faktisk målt forbruk. Seksjoner med tilknytning til sameiets felles gassanlegg betaler for drift, vedlikehold og målt gassforbruk. Sameiet gjennomfører en oppussing av alle oppganger lånefinansiert via en rammelån på inntil kr 105–112 millioner, hvor eksisterende lån er refinansiert og ca. kr 39,5 millioner er disponibelt til oppussing og øvrige tiltak. Rammelånet trekkes opp løpende etter påløpte kostnader, og endelig fordeling på seksjonene vil skje når prosjektet og finansieringen er endelig avklart. Det er i tillegg varslet en økning i kommunale avgifter på 20 % i både 2027 og 2028. Kjøperen må være inneforstått med at fellesgjelden i sameiet og fellesutgiftene kan variere over tid, også at den kan øke som følge av beslutninger i sameiets styre eller generalforsamlinger. Felleskostnadene kan bli besluttet økt etter utarbeidelse av salgsoppgaven.

Eiendomsskatt

Kommunale avgifter

Fellesformue

45 514,-

Fellesgjeld

Sikringsordning fellesgjeld

Boligselskapet har ikke sikringsordning. De andre seksjonseierne har lovbestemt panterett i seksjonen for krav mot seksjonseieren som følger av sameieforholdet, jf. eierseksjonslovens § 31. Pantekravet kan ikke overstige et beløp som for hver bruksenhet svarer til to ganger folketrygdens grunnbeløp på det tidspunktet tvangsdekning besluttes gjennomført.

Formuesverdi

Beliggenhet

Meget attraktiv og etterspurt beliggenhet i populære Badebakken, med umiddelbar nærhet til både Bjølsen og Nydalen. Nydalen fremstår i dag som en levende og moderne bydel langs Akerselva, med en spennende utvikling de senere år. Området har etablert seg som et attraktivt bydelssenter hvor studenter, par og familier trives godt. Her kombineres historisk teglsteinsbebyggelse med moderne arkitektur, og elven med sine små fossefall bidrar til en særegen og sjarmerende atmosfære. I nærområdet finnes et rikt utvalg av servicetilbud, inkludert dagligvarebutikker, hyggelige kaffebarer, restauranter og serveringssteder. I Torgbygget i Nydalen finner du blant annet Coop Mega og Vinmonopolet, samt flere spisesteder, apotek, blomsterbutikk, kiosk og helsetilbud. Nydalen T-banestasjon ligger også her. I tillegg finnes Rema 1000, Kiwi, Meny og søndagsåpen Joker innen kort gangavstand. Det er kun få minutters gange til Storo Storsenter, et av Oslos største kjøpesentre, hvor du også finner ODEON som er Norges største kinosenter. Området har gode tilbud for barnefamilier, med nærhet til både skoler og barnehager, inkludert barnehage i sameiet. Handelshøyskolen BI ligger også i kort gangavstand. For den aktive byr området på gode idretts- og rekreasjonsmuligheter, med kort vei til Maridalsvannet og marka med flotte tur- og løypenett året rundt. Nydalen badeplass og Frysjavannet ligger i nærheten, og treningssenter samt CrossFit finnes kun et par minutter unna. Voldsløkka tilbyr fotballbaner og sandvolleyballbaner. Området har svært gode kollektivforbindelser. Busslinjene 37 og 54 går hele døgnet og stopper like i nærheten. Det er ca. 8 minutters gange til T-bane og 15-18 minutter til togstasjon, samt flybuss fra Nydalen. Med bil er det korte avstander til sentrale områder: Storo ca. 1 min, Grünerløkka ca. 10 min, St. Hanshaugen ca. 8 min, Majorstuen ca. 10 min, Oslo S ca. 15 min og Gardermoen ca. 40 min.

Adkomst

På høyre side i annonsen finner du et kartutsnitt. Ved å klikke på kartet kan du enkelt planlegge din rute fra valgt startpunkt og helt frem til boligen. Det vil være skiltet ved fellesvisninger for enkel orientering.

Bebyggelse

Område består hovedsakelig av blokkbebyggelse, med innslag av eneboliger og rekkehus.

Energiklasse

D - Rød

Info strømforbruk

Selger opplyser at det årlige strømforbruket er ca. kr. 18.000,- Det er viktig å merke seg at energiforbruket kan variere fra husstand til husstand.

Info energiklasse

Alle eiendommer som selges eller leies ut, skal ha energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med bruksareal mindre enn 50 m². Det er eier som plikter å fremlegge energiattest og er selv ansvarlig for at opplysningene er korrekte. Selger har fylt ut fullstendig energiattest, som er lagt ved salgsoppgaven. Megler påtar seg ikke ansvar for informasjonen som fremgår av energiattesten.

Oppvarming

Boligen har følgende oppvarmingskilder: - Elektrisitet. Varmekabler på bad, for øvrig elektrisk oppvarming.   Hvis et rom på visningen mangler fast installert oppvarmingskilde, vil ikke dette bli inkludert i handelen.

Om sameiet

Sameiet Badebakken 2-34 Org.nr: 982795796

Sameiet Badebakken 2-34 (org.nr. 982795796) er et kombinert eierseksjonssameie som består av 259 boligseksjoner og 2 næringsseksjoner, hvorav den ene er en barnehage og den andre består av to parkeringsplasser. Selskapet har egen hjemmeside: www.badebakken.com. Pågående og planlagte prosjekter: - Totalrehabilitering og oppussing av alle oppganger: Arbeid utføres av Frier Byggservice AS med oppstart 1. desember 2025 og planlagt ferdigstillelse 2. november 2026. Prosjektet har en kontraktssum på ca. kr 33,6 mill. inkl. mva. og finansieres gjennom et rammelån på kr 105 mill. over 30 år. - Ferdigstillelse av restanser etter tak- og markterrassearbeidene: Omfatter etablering av 10 bassengklynger på takterrassene samt isolering av MA-rør i innvendige boder. - Planlagte tiltak og tiltak under vurdering: Landskapsplan langs Badebakken med ny trerekke av løvtrær, retekking av tak på lavblokkene (Badebakken 26–28 og 30–34), samt utskifting av vinduer og balkongdører ved behov (antatt 2029–2032). Kjekt å vite: - Sameiet har ekstra boder på fellesareal som leies ut. Boden følger ikke boligseksjonen ved salg.* - Det er innendørs sykkelrom i sameiet. - Seksjonseier må ha forhåndsgodkjenning fra styret for arbeider som påvirker fellesarealer, slik som installasjon av varmepumper, solskjerming, plattinger og lignende. - Innglassing av terrasse er kun tillatt for øverste etasje i fasade mot nord, og krever forhåndsgodkjenning fra styret. - Sameiet har installert kameraovervåking uten lydopptak i garasjeanlegget og ved innkjøringen til garasjen. - Styret sørger for å bestille konteinere vår og høst. * Leie av ekstra bod i sameiet: Det er mulighet for å leie ekstra bod i sameiet ved å henvende seg til vaktmester. Tildeling av bod gjøres ihht venteliste. Ved salg av leilighet opphører leieforholdet. Leie av bod blir belastet sammen med månedlige fellesutgifter. Ingen kan kjøpe eller på annen måte erverve flere enn to boligseksjoner i sameiet. Kun fysiske personer kan erverve boligseksjoner, med unntak for visse juridiske personer som stat, kommune, eller selskaper/stiftelser med formål om å skaffe boliger. Disse kan til sammen erverve inntil 10 prosent av boligseksjonene. Saker fra ordinært årsmøte 29. april 2026: - Sak 7: Enstemmig vedtatt godkjenning av søknad om enkel reseksjonering av seksjon 33 (oppdeling i seksjon 33 på 69 m² og ny seksjon 260 på 47 m²). - Sak 8: Innkommet forslag om at sameiets felleskostnader ikke kan økes utover KPI ble trukket av forslagsstiller etter styrets redegjørelse. Svar fra styre 17.04.2026: Foreligger det noen planer om vedlikehold/prosjekter eller lignende i sameiet i nær fremtid? - Ja, se innkalling til årsmøte og info på Vibbo Har du/dere en oversikt over tidligere vedlikehold/oppgraderinger i sameiet som vi kan få tilsendt? - Ja, se innkalling til årsmøte og info på Vibbo Er det noen planer om å justere fellesutgifter og/eller fellesgjeld? - Ja, se Vibbo Dersom sameie har felles grunnpakke for tv/internett inkludert i fellesutgiftene. Hvilken leverandør? - Ja, se Vibbo Er det ellers noe som styret ønsker at vi informerer nye eiere om? - Nei

Regnskap / Budsjett / Kostnadsøkninger

Regnskap og budsjett: - Årsresultat for 2025: underskudd på kr -237 776,- - Budsjettert årsresultat for 2026: overskudd på kr 2 779 007,-. Disponible midler per 31.12.2025: kr 13 236 327,- (omløpsmidler på kr 14 072 206,- fratrukket kortsiktig gjeld på kr 835 879,-). Egenkapital per 31.12.2025: kr -68 318 331,- (udekket tap). Negativ egenkapital skyldes at bygningsmassen ikke balanseføres i sameiet, mens rehabiliterings- og vedlikeholdskostnader kostnadsføres løpende og lånefinansieres. Finansielle forhold og fremtidige endringer: - Låneopptak: OBOS-banken har innvilget en ny låneramme på inntil kr 105–112 mill. med 30 års løpetid for refinansiering av eksisterende gjeld og oppussing av oppgangene (hvorav ca. kr 39,5 mill. er disponibelt til tiltak). Rammelånet trekkes opp etter hvert som kostnader påløper. - Kommunale avgifter: Det er varslet en økning i kommunale avgifter på 20 % i både 2027 og 2028.

Forretningsfører

Styregodkjennelse

Det kreves ikke styrets godkjennelse, kun eierskiftemelding.

Forkjøpsrett

Sameierne har ikke forkjøps- eller innløsningsrett.

Forsikringsselskap og polisenummer felles forsikring

Tryg Forsikring

6596939

Vedtekter / husordensregler

Vedtekter ligger vedlagt salgsoppgaven.

Husdyrhold

Dyrehold er tillatt så lenge dette ikke på en urimelig eller unødvendig måte er til skade eller ulempe for de øvrige brukerne av eiendommen.

Adgang til utleie

Ifølge sameiets vedtekter kan seksjonseieren fritt leie ut egen seksjon, men styret skal underrettes skriftlig om alle leieforhold, inkludert leietakers navn og kontaktinformasjon. Korttidsutleie av hele boligseksjonen er ikke tillatt i mer enn 60 døgn årlig. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende.

Ferdigattest / brukstillatelse

Det foreligger ferdigattest for Badebakken 2-34 - Nydalen - Nybygg - Boligblokker og barnehage, datert 13.05.2003. Ferdigattest utstedes av bygningsmyndighetene basert på dokumentasjon mottatt fra kontrollansvarlig når et søknadspliktig tiltak er utført i samsvar med tillatelsen og øvrige krav etter plan- og bygningslovgivningen. Det er viktig å merke seg at selv om ferdigattest foreligger, gir det ingen garanti for at bygget er oppført i henhold til tillatelsen og gjeldende regelverk, eller at det senere er utført arbeid på bygget som ikke er byggemeldt eller godkjent. Lovlighet, beskrivelse: Det foreligger godkjente byggetegninger datert 24.06.1998, revisjon C datert 01.10.2000. Byggetegningene samsvarer med dagens planløsning.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpssystem. Stikkledningene fra eiendommen og ut til det kommunale nettet er private. Adkomst til eiendommen skjer via offentlig vei.

Regulerings- og arealplaner

Ny kommuneplan fra 23. september 2015. Oslo kommune har vedtatt en ny kommuneplan som kan få betydning for en rekke eksisterende reguleringsplaner i kommunen. For informasjon om eventuelle arbeider eller prosjekter i nærliggende områder, anbefales det å gjøre søk i Oslo kommunes portal for saksinnsyn: https://www.oslo.kommune.no/plan-bygg-og-eiendom/. Kommuneplaner: - KDP-4. Akerselva miljøpark.Sikrer et gjennomgående parkdrag og bevaring av verneverdig bebyggelse langs elva fra Maridalsvannet til Vaterland.Det stilles krav til utforming av ny bebyggelse. - KDP-17. Kommunedelplan for torg og møteplasser. Eiendommen er regulert til: - S-3620 Reguleringsplan for området nord for Badebakken, delfelt 3 i Nydalen. Flate: Bolig m.tilh. anlegg, grense for bebyggelse, offentlig/allmennyttig, friområde/park, offentlig gang-/sykkelvei, felles avkjørsel og felles parkering. - S-4538 NYDALSVEIEN 16 -23. Endret reguleringsplan med reguleringssbestemmelser for gnr.57 bnr. 381 m.fl. Flate: Annet veiareal og fortau. - S-3548 Endret reguleringsplan med reg.best. for Kristoffer Aamots gate m.m. som reguleres til byggeområde for boliger,off.trafikkområde (kjørebane,sykkelbane,gang/sykkelvei/fortau, annet veiareal), felles avkj. og friområde (turvei). Flate: Fortau. Eiendommen slår ut på Gul liste med 1 treff vedr. lokalitet og 1 treff vedr. enkeltminne. Byantikvarens «gule liste» er en oversikt over kulturminner i Oslo som Byantikvaren anser som verneverdige, enten ved formell fredning, regulering til bevaring, eller ved kommunalt listeføring. En lokalitet er et område med kulturminner, mens et enkeltminne er selve kulturminnet, som en bygning eller en gravhaug. Det betyr at et enkeltminne kan være et hus som er listeført, og det befinner seg innenfor en lokalitet som er et avgrenset område, for eksempel en gate eller et nabolag. Bjørsheim kraftstasjon, oppført ca. 1900. Pågående plansaker i nærområde: - Saksnummer 201816207: Detaljregulering for Vitaminveien. Status: Under behandling - Saksnummer 201719253: Detaljregulering , Stavangergata og Lisa Kristoffersens plass. Høringsfrist begrenset høring 16.11.2025. Pågående byggesaker i området: - Saksnummer 202506135: Nydalsveien 15 - bruksendring Fitnesspoint Nydalen. Status: Under behandling - Saksnummer 202507777: Nydalsveien 15 og 17 - bruksendring av lokaler til treningssenter og kontor. Status: Under behandling Området er i kontinuerlig utvikling og preges av et pulserende byliv med stadig nye tilbud og oppgraderinger. Dette bidrar til å gjøre nærområdet attraktivt og fremtidsrettet, men det må påregnes at det til tider kan forekomme byggearbeider og endringer i området. For mer informasjon om reguleringsforhold, kontakt megler eller søk på saksnummer, adresse eller gårds- og bruksnummer på Plan- og bygningsetatens hjemmeside.

Tinglyste heftelser og rettigheter

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 0301/57/400/112: 03.03.2000 - Dokumentnr: 12883 - Erklæring/avtale Bestemmelser om vei Kan ikke slettes uten samtykke fra direktøren i Samferdselsetaten i Oslo Med flere bestemmelser Gjelder denne registerenheten med flere Overført fra: Knr: 0301 Gnr: 57 Bnr: 400 26.05.2000 - Dokumentnr: 29895 - Erklæring/avtale Forbud av bygge -og gravearbeide på eiendommen uten samtykke fra Statens forurensningstilsyn Kan ikke slettes uten samtykke fra Statens forurensningstilsyn Gjelder denne registerenheten med flere Overført fra: Knr: 0301 Gnr: 57 Bnr: 400 10.11.2000 - Dokumentnr: 66906 - Erklæring/avtale Denne seksjon har tilleggsdel - bygning. Gjelder denne registerenheten med flere 10.11.2000 - Dokumentnr: 66906 - Seksjonering Opprettet seksjoner: SNR: 112 Formål: Bolig Sameiebrøk: 70/20464 Bestemmelser om tilleggsdel, se under servitutter. Eiendommen er oppdelt i totalt 252 seksjoner fordelt på byggetrinn I, II, III og IV (blokk B og C), bestående av seksjon 1–250 (boligseksjoner med tilhørende sameiebrøker og spesifiserte tilleggsdeler), seksjon 251 (næringsseksjon for barnehage med eksklusivt utomhusareal og 8 parkeringsplasser) og seksjon 252 (næringsseksjon for 2 parkeringsplasser). Seksjon 112 ble opprettet som boligseksjon med opprinnelig sameiebrøk 70/20464. 26.08.2010 - Dokumentnr: 638340 - Resek/endring formål/brøk/tilleggsdel Endring av Formål/sameiebrøk: SNR: 112 Formål: Bolig Sameiebrøk: 70/20465 Reseksjoneringen gjelder oppdeling av seksjon 30 i to separate boligseksjoner (seksjon 30 og ny seksjon 258). Det medførte ingen endringer i eiendommens fellesarealer. Som følge av endringen i sameiets samlede brøk ble sameiebrøken for seksjon 112 justert til 70/20465.

Legalpant

Kommunen har legalpant som sikkerhet for betaling av kommunale avgifter og eventuell eiendomsskatt.   De øvrige seksjonseierne i sameiet har legalpant på inntil 2 ganger folketrygdens grunnbeløp (2G) som sikkerhet for krav knyttet til sameieforholdet, slik som f.eks. felleskostnader.   Legalpant er pant som ikke vises i grunnboksutskriften, og har prioritet foran tinglyste lån, for eksempel banklån på seksjonen. Legalpant til kommunen har høyere prioritet enn legalpant til sameiet. 

Boligselgerforsikring

Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad kr. 20 000 000,-. Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgaven og interessenter oppfordres til å gjennomgå denne før bud inngis.

Boligkjøperforsikring

Kjøper har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring fra Söderberg & Partners. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell eller på https://www.soderbergpartners.no/eiendom/boligkjoper/

Diverse

Det informeres om at ingen kan eie mer enn to boligseksjoner i sameiet, i henhold til eierseksjonsloven § 23. Seksjoner som eies av nærstående eller gjennom et firma regnes også med.   I henhold til eierseksjonsloven § 31 er sameierne ansvarlige overfor sameiets kreditorer i forhold til sin sameiebrøk. Ved manglende betaling av fellesutgifter har sameiet legal panterett i den enkelte eierseksjon, begrenset til inntil 2 ganger folketrygdens grunnbeløp.   Kjøper og selger er forpliktet til å signere den standard kjøpekontrakten utarbeidet av Emera som en del av eiendomshandleren. Kjøpekontrakten kan gjennomgås hos eiendomsmegler før budet legges inn. Kontakt eiendomsmegler for eventuelle spørsmål.   Selger leverer eiendommen i ryddig og rengjort stand. Foto: Joakim Karlsen.

Sentrale lover

Regelverk og generelle opplysninger Boligen selges med det inventar og utstyr som i henhold til gjeldende lover, forskrifter eller offentlige pålegg skal følge med eiendommen, jf. avhendingsloven § 3-4. Fastmonterte eller spesialtilpassede installasjoner og innredning som anses som varig tilknyttet boligen, følger normalt med i handelen, med mindre det foreligger en særskilt avtale mellom partene om noe annet, jf. avhendingsloven § 3-5.   En standard tilbehørsliste utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) følger salgsoppgaven, og gjelder som utgangspunkt for hva som inkluderes i salget – med mindre avvik er tydelig avtalt mellom kjøper og selger.   Om informasjonsgrunnlaget Opplysninger om boligens størrelse og utforming, både innvendig og utvendig, bygger på informasjon hentet fra vedlagte tilstands- og boligsalgsrapport. Innholdet i salgsoppgaven er basert på selgers informasjon, fagkyndig vurdering, samt opplysninger fra offentlige registre som kommunen og Kartverket. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses for å være kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene,  slike forhold kan ikke senere gjøres gjeldende som en mangel ved boligen. Dette gjelder uavhengig av om dokumentene er lest.    Det kan være forskjell mellom boligens faktiske bruk av rom og det som er godkjent av myndighetene. Alle interessenter anbefales derfor å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagperson, før bud gis. Dersom kjøper velger å kjøpe uten å ha sett eiendommen, kan det ikke etter overtakelse reklameres på forhold som burde ha vært oppdaget ved en ordinær gjennomgang.   Dersom det oppstår behov for ytterligere avklaringer, oppfordres interessenter til å kontakte eiendomsmegler eller egne rådgivere før de gir bud.   Slitasje og bruk Det må også forventes at eiendommer som har vært i bruk, vil kunne ha tegn til slitasje og eventuelle skader. Slik normal bruksslitasje og behov for vedlikehold må kjøper påregne, og dette vil normalt ikke gi grunnlag for reklamasjon eller prisavslag.   Avtalerettslig Partenes rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, og all tilgjengelig dokumentasjon som forelå for kjøper før handelen ble inngått. I tillegg gjelder avhendingsloven. Det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke, og dette er nærmere forklart nedenfor.   Budgivning og selgers vurdering På grunn av ulike ansvarsforhold kan selger velge å prioritere bud fra ikke-forbrukere, selv om budet er lavere enn et forbrukerbud. Når kjøper ikke er forbruker, kan selges ansvar begrenses ettersom boligen selges «som den er», noe som kan være av verdi for selger. Det understrekes at selger står fritt til å velge hvilket bud som aksepteres, og er ikke forpliktet til å velge det høyeste.   Alle budgivere må ved inngivelse av bud opplyse om de opptrer som forbruker eller som næringsdrivende/person som handler hovedsakelig som ledd i næringsvirksomhet. Det vil opplyses hvis konkurrerende bud kommer fra en ikke-forbruker.   Forbrukerkjøp – definisjon og vilkår:   Et forbrukerkjøp foreligger når en fysisk person kjøper eiendom uten at formålet hovedsakelig er knyttet til næringsvirksomhet. En eiendom anses å ha en mangel dersom den ikke oppfyller kravene som følger av avtalen, eller ved brudd på bestemmelser i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Det samme gjelder hvis eiendommen ikke samsvarer med det som med rimelighet kunne forventes ut fra blant annet alder, type og synlig tilstand – eller hvis det er tilbakeholdt, eller gitt feilaktige opplysninger, og dette har påvirket avtalen.   Dersom det er avvik mellom oppgitt og faktisk innvendig areal på minst 2 % og samtidig minst 1 kvadratmeter, kan dette utløse rett til kompensasjon etter § 3-3 i avhendingsloven.   Ved beregning av krav om prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke kostnader med inntil kr 10 000 (som en egenandel).   Ikke-forbruker – definisjon og vilkår:  Dersom kjøper er en juridisk enhet, eller en fysisk person som handler i næringssammenheng, regnes kjøpet ikke som et forbrukerkjøp.   Ved slike kjøp selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er begrenset til det som følger direkte av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-9. I disse tilfellene fravikes § 3-3 andre ledd, og eventuelle arealavvik vurderes etter § 3-8.   Kjøperens plikt til å foreta grundige undersøkelser gjelder også fullt ut for kjøpere som ikke omfattes av forbrukerdefinisjonen.

Betalingsbetingelser

Hele oppgjøret må betales samlet fra en norsk bankkonto. Overføringer fra utlandet aksepteres kun unntaksvis, og kun dersom dette er forhåndsavtalt med megler i forbindelse med aksept av budet. 

Viktig informasjon om budgivning

Bud kan legges inn på nettannonsen på "gi bud" knappen eller via hjemmesiden. Ved elektronisk budgivning kan bud legges inn trygt og enkelt med bank-ID. Eiendomsmegler kan også kontaktes for tilsendelse av budkjema, og budskjema finnes også i salgsoppgaven.  Alle bud skal inngi skriftlig til eiendomsmegler. Kravet til skriftlighet gjelder også ved forhøyelse av bud, motbud og selgers aksept eller avslag. Før et bud kan formidles til selger må megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt dersom budgiver bruker e-signatur som f eks. bankID. Etter det første budet er inngitt, kan budgiver inngi bud pr e-post eller pr SMS til megler.   Hvis budgiver skal by på eiendommen i henhold til en kjøpsfullmakt må megler kontaktes og fullmakten oversendes før budgivning.  Et bud bør inneholde eiendommens adresse (eventuelt gnr/bnr), kjøpesum, budgivers kontaktinformasjon, finansieringsplan, akseptfrist, overtakelsesdato og eventuelle forbehold som for eksempel usikker finansiering, salg av nåværende bolig ol. Normalt vil ikke et bud med forbehold bli akseptert før forbeholdet er avklart. Konferer gjerne med megler før bud avgis. Bud som har forbehold om konfidensialitet ("hemmelige bud") vil ikke bli formidlet til selger. Alle interessenter oppfordres til å inngi bud via eiendomsmegler.  Megler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. I forbrukerforhold (dvs. der selger er forbruker) skal megleren ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Senere bud må ha en akseptfrist som er lang nok til at budet og eventuelle forbehold kan videreformidles til alle involverte parter slik at disse får tid til å områ seg, jf. forskrift om eiendomsmegling § 6-3. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser bør skje senest 10 minutter før fristens utløp. Dersom bud inngis med en frist som åpenbart er for kort til at megleren kan avvikle budrunden på en forsvarlig måte, vil megler fraråde budet.  Eiendomsmegler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt, og vil uoppfordret gi sin vurdering av det enkelte bud overfor selgeren.  Etter at handel har kommet i stand, eller dersom en budrunde avsluttes uten at handel er kommet i stand, kan en budgiver kreve kopi av budjournalen i anonymisert form. Kopi av budjournal gis til kjøper og selger uten ugrunnet opphold etter at handel er kommet i stand. Hvis budgiver ønsker å være anonym, kan bud fremmes via en fullmektig. For mer informasjon om budgivningsprosessen, se «Forbrukerinformasjon om budgivning», som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler.

Vederlag megler

Provisjon ved salg til prisantydning: kr 52 000,00 Emera digital Ekstra kr 5 500,00 Grunnpakke bolig info** kr 14 300,00 Markedspakke inkl. stor annonse på FINN.no, Emera digital mm. kr 22 850,00 Oppgjørshonorar inkl. factoring kr 12 900,00 Tilretteleggingshonorar kr 11 000,00 Visnings-/overtagelseshonorar pr. stk. (4 stk. inkl. deretter kr. 2 900,- pr. stk.) kr 0,00 Eierskiftegebyr kr 6 725,00   Utlegg: Selger dekker utlegg i henhold til oppdragsavtalen. Disse er estimert til ca. kr 23 625,00, og omfatter vanligvis innhenting av informasjon fra kommunen, eventuell forretningsfører, samt kopi av tinglyste dokumenter.   Total kostnad ved salg til prisantydning: kr 142 175,00 Dette inkluderer både vederlag og stipulerte utlegg.   Ved avbrutt oppdrag: Dersom oppdraget sies opp eller utløper uten at salget gjennomføres, har megler krav på rimelig vederlag for medgått tid og for utført arbeid. Dette omfatter blant annet vederlag knyttet til tilrettelegging, markedsføring og eventuelle avholdte visninger, samt påløpte utlegg. Timepris ved slik beregning er kr 3500.  

Hvitvasking

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking, og er blant annet forpliktet til å gjennomføre kundetiltak av både selger og kjøper. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at avtalen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, er dette et mislighold fra kjøpers side. Et vesentlig mislighold kan gi selger rett til å heve avtalen og til å gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning. Dersom selger ikke bidrar til at megler får gjennomført løpende kundetiltak underveis i oppdraget, må eiendomsmegler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Selger vil i et slikt tilfelle ha misligholdt sine forpliktelser, og kjøper vil kunne ha et krav mot selger etter avhendingsloven. Hvis kundetiltak ikke lar seg gjennomføre, vil Emera eiendomsmegling ikke kunne bistå med handelen eller foreta oppgjør.

Personopplysningsloven

Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven. Se www.emera.no for vår personvernerklæring.

Oppdragsnummer

01260216

Status salgsoppgave

Megler

Meglerforetaket

Emera No1 AS Org.nr: 934963385

Samarbeidspartnere og tilknyttede foretak

Emera Norge AS og eiendomsmeglingsforetakene som er tilknyttet Emera har samarbeid med forskjellige foretak som tilbyr forbrukerne produkter eller tjenester i forbindelse med et salgsoppdrag. Våre samarbeidspartene er:

Søderberg & Partners AS - formidler av boligselger- og boligkjøperforsikring. Overo AS - leverandør av digitale oppgjørsskjemaer og overtakelsesprotokoller som også inneholder tilbud til forbruker om tilpassede strøm-, internett- og alarmtjenester.

Kolibri Forsikring AS - tilbyr bolig-/innbo og andre tingskadeforsikringer.

Hvilke produkter/tjenester kjøper og selger får i forbindelse med oppdraget, kan variere ut fra hvor i landet eiendommen ligger.

Egenerklæring boligselgerforsikring

Tilstandsrapport

Salgsoppgavevedlegg

Salgsoppgave