Lillebyåsen 23

Tomten

Byggeår

1988

Etasje

1

Arealer

Arealbeskrivelse

Antall soverom

2

Antall rom

3

Innhold

Tomannsboligen er oppført i én etasje og består av følgende rom: Entré/garderobe, bod/teknisk rom, bad, gang, to soverom og stue/kjøkken. Fra stuen er det utgang til en terrasse på 42 m². Boligen disponerer også en ekstern sportsbod på 5 m² i tilknytning til carport.

Standard

Tomannsboligen fra 1988 er gjennomgående oppgradert innvendig og fremstår med høy standard i de fleste rom. Kjøkkenet ble skiftet i 2022 med ny innredning og åpen løsning mot stuen etter at skilleveggen ble fjernet. Innvendige overflater ble oppgradert i 2022–2023, og badet ble delvis rehabilitert i 2024. Det elektriske anlegget er oppgradert med automatsikringer, jordfeilvern og trefaset forsyning. Alt er på ett plan, og fra stuen er det direkte utgang til en sørvendt terrasse på ca. 42 m² som ble utvidet og oppgradert i 2025. Vinduene er fra byggeår og har et oppgraderingsbehov. Entré og garderobe: Flislagte gulv med elektriske varmekabler gir en god start på boligen. Innfelte downlights fra 2022 lyser opp rommet, og en plassbesparende skyvedør mellom entré og garderobe utnytter plassen godt. Garderoben har PAX-skap fra IKEA med skyvedører på alle skapfronter. Gangen gir adkomst til bad, bod/teknisk rom og soverommene. Stue: Stuen er lys og åpen, med god plass til sofagruppe og spisebord. Innfelte downlights fra 2022 sitter i himlingen, og en rentbrennende vedovn fra 2020 tilknyttet elementpipe av Leca gir et godt alternativ til varmepumpen på kalde dager. Luft-til-luft-varmepumpen (Toshiba Daiseikai) sørger for effektiv oppvarming og kjøling. Fra stuen er det utgang til den sørvendte terrassen. Liftgardiner følger med. Kjøkken: Kjøkkeninnredningen er fra 2022 og levert av IKEA med mørke, slette fronter, sorte håndtak og lyse benkeplater i laminat med stein-/betongimitert overflate. Innredningen er fordelt på to parallelle kjøkkenrekker. Nedfelt sort oppvaskkum i komposittmateriale med sort blandebatteri ble skiftet i 2024. Integrert induksjonstopp, stekeovn og oppvaskmaskin er montert, samt frittstående kjøle- og fryseskap. Over platetoppen henger en sort, vegghengt kjøkkenventilator med avtrekk ut. Under innredningens sokkel er det etablert lekkasjesikring med automatisk vannstopper. Komfyr og platetopp følger med i salget. Soverom 1: Hovedsoverommet har enstavs laminatgulv oppgradert i 2022 og malte gipsplater på vegger og himling. Fire PAX-skap fra IKEA med skyvedører på alle skapfronter er montert på rommet og følger med i salget. Soverom 2: Det andre soverommet har eldre laminatgulv og malte gipsplater på vegger og himling. Rommet har plass til seng og øvrig møblering. Bad: Badet ble delvis rehabilitert i 2024 etter en vannlekkasje. Gulvet er flislagt med elektriske varmekabler, og dusjsonen har baderomsplater på veggene. Øvrige vegger er malt gips, og himlingen er malt trepanel. Rommet har vindu i ytterveggen. Innredningen består av bred servantinnredning med sorte, treimiterte fronter og skuffer, heldekkende servant med sort blandebatteri, speilskap med integrert belysning, gulvstående toalett samt dusjhjørne med innfellbare glassdører, lav gulvprofil og veggmontert sort blandebatteri med takdusj og hånddusj. Nytt tettesjikt/membran og rør-i-rør til dusj og toalett ble lagt i 2024. Naturlig avtrekk via ventil i himling. Badet har et avvik ved vinduet i våtsonen som bør følges opp. Terrasse: Den sørvendte terrassen på ca. 42 m² ble utvidet og oppgradert i 2025. Terrassegulv og rekkverk er utført i trykkimpregnerte trematerialer, og en port gir direkte adkomst til hagen. Terrassen gir gode solforhold og er usjenert. Fundamenteringen har varierende utførelse og bør kontrolleres av fagperson. Overflater: Gulv: Enstavs laminat i stue, kjøkken og ett soverom fra 2022. Eldre laminat i det andre soverommet. Flislagte gulv med elektriske varmekabler i entré, garderobe og bad. Vinylbelegg i bod/teknisk rom. Vegger: Hovedsakelig malte, slette gipsplater oppgradert med nye gipsplater og overflatebehandling i 2023. Baderomsplater i dusjsonen på badet. Himling: Himlingsplater og malt gips. Malt trepanel i himling på bad. Innfelte downlights i stue, kjøkken, entré og garderobe montert i 2022. Lagring: Garderobe i tilknytning til entré med plassbesparende skyvedør og PAX-skap fra IKEA med skyvedører. Innvendig bod/teknisk rom. Utvendig sportsbod på ca. 5 m² i bakkant av carporten, med adkomst via tredør fra carport og gjennomgang til hagen. Kaldtloft med adkomst via loftsluke med nedfellbar stige samt utvendig luke i gavlvegg. For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven. Dersom det er registrert avvik med tilstandsgrad (TG) 2 eller 3 i tilstandsrapporten, oppfordres interessenter spesielt til å undersøke disse forholdene nærmere, da gitte tilstandsgrader er et konkret uttrykk for alder/slitasje/ødeleggelser/konsekvenser som innebærer kostnader til utbedring. Kjøper må innta disse vurderingene og medfølgende utbedringskostnader i sin kjøpsbeslutning, jf. avhl. § 3-10. Det samme gjelder eventuelt andre opplysninger om kjente risikofaktorer, som for eksempel ufaglært arbeid, begrenset kontroll av det elektriske anlegget og opplysninger fra selgers egenerklæringsskjema.

Innbo og løsøre

Følgende løsøre og tilbehør følger ikke med: * Vaskemaskin * Tørketrommel * Kjøleskap både ute og inne * Fryser i bod * Skohylle Følgende medfølger i tillegg: * Liftgardiner * Hylle i sportsbod For øvrig gjelder NEF sin standardliste "Oversikt over løsøre og tilbehør" med mindre annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen er vedlagt. Gjenstander som er nevnt i standardlisten, men som ikke finnes på eiendommen, vil heller ikke følge med i salget. Alt utstyr og installasjoner som medfølger overtas slik de er, uten garanti, med mindre det foreligger en gjeldende garanti fra produsent eller leverandør. Kjøper aksepterer at det kan forekomme hull og merker etter montering av inventar og utstyr som ikke er en del av overdragelsen.

Parkering

Boligen har carport og to private parkeringsplasser i gårdsplass/hage. I tillegg er det en felles besøksparkeringsplass med plass til fire biler. Det er ikke montert elbillader.

Sammendrag av selgers egenerklæring

Selger har i forbindelse med salget fylt ut egenerklæringsskjema som vedlagt salgsoppgaven. i skjemaet fremkommer følgende informasjon: Kjenner du til om det er/har vært feil tilknyttet våtrommene, f.eks. sprekker, lekkasje, råte, lukt eller soppskader? Ja. Det var høsten 2024 en vannlekkasje i mellom dusj og bod. Denne ble utbedret via forsikringssak. Arbeidet er utført og utbedret av fagpersonell. Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom? Ja, kun av faglært. Faglært arbeid: Polygon er sanneringsfirmaet som hadde utbedring av skader på badet. Regnbuen har lagt nytt gulvbelegg og fliser på bad og bod. Comfort F. Jørgensen har montert dusjutstyr, servantinnredning, toalett og skiftet vvtank Arbeid utført av: Polygon, Regnbuen, Comfort F.Jørgensen Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet? Ja. Det ble utbedret ved lekkasje på sprekt vannrør høsten 2024. Er arbeidet byggemeldt? Nei. Kjenner du til feil eller om har vært utført arbeid/kontroll på vann/avløp? Ja, kun av faglært. Faglært arbeid: Det ble lagt rør i rør til dusj og wc. Arbeid utført av: Comfort F. Jørgensen Kjenner du til om det er/har vært problemer med ildsted/skorstein/pipe f.eks. dårlig trekk, sprekker, pålegg, fyringsforbud eller lignende? Ja. Det har blitt montert peis avtrekk av forje huseier. Dette pga han synes det var dårlig trekk i peisen. Jeg har brukt dette aktivt og det fungerer helt optimalt. Kjenner du til om det er/har vært sopp/råteskader/insekter/skadedyr på eiendommen som rotter, mus, maur eller lignende? Ja. Det har forekommet på vinteren at det er mus på loftet. Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? Ja, kun av faglært. Faglært arbeid: Alt elektrisk i huset har blitt renovert. Det har blitt skiftet alle sikringer til moderne automatsikringer, huset har fått lagt inn 3 fas forsyning. Arbeid utført av: Caverion Halden Foreligger det samsvarserklæring (i henhold til forskrift om elektriske lavspenningsanlegg)? Ja. Kjenner du til om det er utført kontroll av el-anlegget og/eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? Ja. Det har blitt utført periodisk kontroll av anlegget etter renovering av ELVIA. De fant ingen feil. Kjenner du til om ufaglærte har utført arbeid som normalt bør utføres av faglærte, utover det som er nevnt tidligere (f.eks. drenering, murerarbeid, tømrerarbeid etc)? Ja. Vi bygget ny terrasse og inngangsparti. Vi har pusset opp alle overflater i huset selv. Kjenner du til om det har vært utført arbeid på terrasse/garasje/tak/fasade? Ja, kun av ufaglært/egeninnsats/dugnad. Ufaglært arbeid: Vi har bygget helt ny terrasse og inngangstram Har du inngått avtale om Norgespris på strøm? Ja. Norgespris er en statlig ordning som gir husholdninger tilbud om strøm til fast pris. Ordningen gjelder både boliger og fritidsboliger. Når en bolig med Norgespris bytter eier, vil ny eier fortsatt være bundet til Norgespris ut bindingstiden, da den følger strømmåleren og ikke eier. Les mer på Regjeringens nettsider. Er det andre forhold av betydning ved eiendommen som kan være relevant for kjøper å vite om (f.eks. rasfare, tinglyste forhold eller private avtaler)? Ja. Det er et felleseie av vei imellom leilighetene, felles gjeste parkering og en ubebygd tomt ved gjesteparkeringene. Vi har ikke noen utgifter på disse fellesarealene bortsett fra at vi har på vinteren hatt måke/strø avtale med en bonde som måker fellesarealer. Utgiften her har blitt delt på 5 Samsvarserklæring: Det fremgår av selgers egenerklæringsskjema / tilstandsrapporten at det foreligger samsvarserklæring for det elektriske arbeidet i boligen.      Det tas forbehold om at det kan være utført andre arbeider på det elektriske anlegget som ikke har samsvarserklæring. 

Bygningssakkyndig

Byggemåte

Informasjon er hentet fra vedlagte tilstandsrapport, datert 31.08.2026. Bygning: Boligen er oppført med støpt betonggulv på grunn, med isolasjon og diffusjonsperre i henhold til byggeskikken på oppføringstidspunktet. Ytterveggene over grunnmuren er oppført som lette bindingsverkskonstruksjoner i tre og er utvendig kledd med stående trekledning, hovedsakelig fra byggeåret. Boligen er fundamentert på såleblokk med isolerte ringmurselementer fra byggeåret. I forbindelse med en vannlekkasje i august 2024 ble berørte deler av ytterveggen ved badet og bod/teknisk rom åpnet og tørket. Det foreligger begrenset dokumentasjon på den endelige tilbakeføringen og oppbyggingen av ytterveggen. Tak: Taket er tekket med betongtakstein fra byggeår. Takkonstruksjonen er utført som et tradisjonelt saltak med w-takstoler i tre, hvorav undertaket fremstår som et forenklet undertak av sutaksplater. Loftet er isolert med isolasjonsmatter. Takrenner, nedløp og beslag er utført i overflatebehandlet stål fra byggeåret, hvorav vindskier er utført i treverk med toppbeslag. Pipe/Ildsted: Boligen har en elementpipe av Leca eller tilsvarende lettklinkerprodukt fra byggeåret, tilknyttet en vedovn fra 2020. Eksisterende ildsted ble skiftet ut med en rentbrennende vedovn i 2020. Tidligere eier skal også ha montert peisavtrekk på grunn av dårlig trekk. Vinduer: Boligen har 2-lags isolerglassvinduer med trekarm, produsert i 1986. Vinduenes utvendige overflater, innsettingsdetaljer og åpne-/lukkefunksjon er kontrollert ved visuell besiktigelse og stikkprøvevis funksjonsprøving. Dører: Boligen har en malt ytterdør med glassfelt og en balkongdør i tre med 2-lags isolerglass fra byggeåret. Den utvendige boden har i tillegg to malte tredører, også fra byggeåret. Dørene er utført med malte dørblad og karmer av tre. Boligen har profilerte, formpressede innerdører fra 2022 samt en plassbesparende skyvedør mellom entré og garderobe. Trapper/adkomst: Det ble i 2025 oppført et nytt inngangsparti/inngangstrinn. Selger opplyser at arbeidene ble utført som egeninnsats. Adkomsten mot hagen er utført med en enkel trepall som provisorisk trinn. Balkong/terrasse: Fra stuen er det utgang til en sydvendt terrasse på ca. 42 m². Terrassen har bjelkelag av tre, fundamentert med punktunderstøttelse mot terreng og betongpilarer. Terrassegulv og rekkverk er utført i trykkimpregnerte trematerialer. Det er i tillegg etablert en praktisk port som gir direkte adkomst til hagen. Eier opplyser at terrassen ble oppgradert i 2025 ved at eksisterende terrasse ble utbedret/renovert, samt utvidet med ca. 25 m². VVS-installasjoner: De innvendige vannledningene består av en kombinasjon av eldre metall-/kobberrør fra byggeåret og nyere vannledninger i plast. Hovedstoppekran og vannmåler er plassert i bod/teknisk rom. I 2024 ble det lagt rør-i-rør til dusj og toalett. De innvendige avløpsledningene består hovedsakelig av plastrør fra byggeåret. Badet har et plastsluk fra byggeåret 1988. I bod/teknisk rom er det installert en varmtvannsbereder på ca. 200 liter fra 2022. Ventilasjon: Boligens ventilasjon er basert på naturlig tilførsel av uteluft gjennom ventiler i vegg og vinduer. Kjøkkenet har separat mekanisk avtrekk gjennom en sort, vegghengt kjøkkenventilator med avtrekk ut fra 2022 over platetoppen. På loftet ble det registrert en elektrisk kanalvifte montert i en ventilasjonskanal. Badet har naturlig avtrekk via ventil i himlingen, og boden/teknisk rom har en tilsvarende avtrekksventil. Tekniske detaljer: Oppvarmingen består av en luft-til-luft-varmepumpe av typen Toshiba Daiseikai, produsert i 2011, vedovn fra 2020, varmekabler i entré og bad, samt elektrisk oppvarming med panelovner eller lignende. Selger opplyser at varmepumpen ble installert omkring 2020. Sportsbod: I bakkant av carporten er det etablert en utvendig sportsbod på ca. 5 m² (BRA-e). Boden fremstår som en enkel, uisolert trekonstruksjon med delvis platekledde innvendige vegger, panelt himling og gulv av betong. Elektrisk anlegg: Boligens sikringsskap er plassert i gangen mellom badet og bod/teknisk rom. Skapet har automatsikringer med jordfeilvern, overspenningsvern og AMS-måler. Hovedvernet er på 50 A, mens kursfortegnelsen oppgir forankoblet vern på 63 A. Det er registrert 12 forbrukskurser. Kursfortegnelsen samsvarer visuelt i hovedsak med monterte vern. Kursfortegnelsen og samsvarserklæringen fra Caverion Norge AS er datert 02.03.2024. Dokumentet omfatter nye jordfeilautomater, økning av hovedsikringen fra 32 A til 50 A, overspenningsvern, omtrekking av stue, kjøkken, gang og soverom, etablering av jord samt utskifting av brytere, stikkontakter og lamper. Det ble også etablert egne kurser og montert ny avtrekksvifte på badet. Samsvarserklæringen oppgir NEK 400:1998 som referanse. Samsvarserklæringen fra OneCo datert 02.12.2021 gjelder AMS-måleren. Elvia gjennomførte periodisk kontroll 05.03.2024. Saken har status «lukket», uten registrerte åpne avvik eller anmerkninger. TG3 - Store eller alvorlige avvik: - Nedløp, beslag og skorsteiner over tak | Det er observert punktvise lekkasjer og deformasjoner i takrenner og nedløp. Vann fra taknedløp ledes ikke tilfredsstillende bort fra grunnmuren. Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket. Det var ikke krav på søknadstidspunktet, men på grunn av sikkerhet vurderes punktet opp mot forskriftskrav på befaringstidspunktet. Takvinkel og type taktekking tilsier at det foreligger krav til snøfangere. Lekkasjer og deformasjoner i takrenner og nedløp, samt etableres tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp vekk fra grunnmuren bør utbedres lokalt. Konsekvensen av manglende utbedring er økt risiko for fuktskader på grunnmur og omkringliggende konstruksjoner, samt forverring av eksisterende skader. Det bør monteres snøfangere på hele eller deler av taket for å oppfylle dagens sikkerhetskrav og redusere risikoen for snøras, som kan føre til personskader eller skade på eiendom. - Vinduer og takvinduer/takluker/overlys | Vinduene bærer preg av alder, slitasje og mangelfullt vedlikehold. Det er påvist lokal råteskade i nedre del av trekarmen/rammen på ett vindu. Innvendig er det registrert tegn på kondensering mot vindusglassene, med flassende maling og stedvis misfarging som fremstår som mugg-/svertesopp på tilstøtende treoverflater. Enkelte vinduer er vanskelige å åpne og lukke. Dersom vedlikehold og utbedringer ikke gjennomføres, kan råteskadene utvikle seg og føre til redusert styrke, dårligere tetthet og funksjonssvikt. Fukt kan også trenge videre inn i innsettingsdetaljene og tilstøtende veggkonstruksjon. Alders- og slitasjerelaterte utettheter kan medføre trekk, varmetap og ytterligere kondensbelastning. Råteskadet trevirke må undersøkes nærmere og repareres eller skiftes. Det må påregnes utskifting av vinduet dersom skaden ikke lar seg utbedre på en varig og fagmessig måte. Øvrige vinduer bør vedlikeholdes med rengjøring, skraping, overflatebehandling og tetting. Beslag, vannbrett og fuger rundt vinduene må samtidig kontrolleres. Vinduer med funksjonsvansker bør justeres og beslagene vedlikeholdes eller skiftes. Den innvendige kondensen vurderes hovedsakelig å ha sammenheng med begrenset ventilasjon og utilstrekkelig luftutskiftning i boligen, kombinert med vinduenes alder og lave innvendige overflatetemperatur. Ventilasjonen bør forbedres. Overflater med mugg-/svertesopp rengjøres og behandles etter at årsaken til fuktbelastningen er redusert. Overflater med mugg-/svertesopp rengjøres og behandles etter at årsaken til fuktbelastningen er redusert. På grunn av vinduenes alder og registrerte skader må utskifting av enkelte eller samtlige vinduer påregnes innen overskuelig tid. TG2 - Avvik som kan kreve tiltak: - Taktekking | Tekkingen bærer preg av høy alder. Det er påvist slitasje og stedvis mose. Taket bør følges opp med jevnlig tilsyn og vedlikehold, inkludert fjerning av mose og vurdering av slitasje. Høy alder og slitasje på taktekking øker risikoen for lekkasjer og fuktskader, noe som kan føre til kostbare reparasjoner dersom tiltak ikke iverksettes. - Takkonstruksjon/Loft | Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. Isolasjonsmatter presser enkelte steder raftepappen opp mot undertaket, noe som reduserer luftingen. Det observeres misfarging og flere "buler" i sutaksplatene, noe som indikerer fukt og kondens. Det påvises punktering av dampsperre, noe som medfører svekket effekt av dampsperrens funksjon. Dampsperren skal hindre at varm og fuktig inneluft trenger opp i takkonstruksjonen, hvor det kan føre til kondens og fuktskader. Svekket dampsperre øker risikoen for fuktproblemer i takkonstruksjonen. Det registreres i tillegg symptomer på aktivitet fra mus. Begrenset ventilasjon og stedvis blokkering av luftespalten øker risikoen for kondens og oppfukting av undertak og trekonstruksjoner. Over tid kan dette føre til mugg-/svertesopp, deformasjoner, råteskader og redusert levetid for takkonstruksjonen. Utettheter i dampsperren bidrar til økt transport av varm og fuktig inneluft til loftet og forsterker risikoen for kondens. Det bør etableres sammenhengende og tilstrekkelig lufting fra raft, blant annet ved å trekke isolasjonen tilbake og montere egnede luftespalter eller vindavledere. Misfargede og deformerte sutaksplater bør undersøkes nærmere, og det anbefales kontroll med fuktmålinger for å avklare om det foreligger aktive fuktforhold eller skjulte skader. Skadde plater og eventuelle fuktskadede materialer må skiftes. Perforeringer og utettheter i dampsperren bør utbedres. Mulige inngangspunkter for mus må lokaliseres og sikres, og det bør vurderes tiltak utført av skadedyrfirma. Isolasjonen bør samtidig kontrolleres for skader og forurensning. Tilstandsgrad 2 er satt på grunn av begrenset ventilasjon av takkonstruksjonen, stedvis blokkering av luftespalten ved raft, fuktrelaterte misfarginger og deformasjoner i sutaksplatene samt registrerte utettheter i dampsperren. Det er i tillegg registrert symptomer på aktivitet fra mus. Forholdene innebærer økt risiko for kondens, oppfukting og biologiske skader, men det er foreløpig ikke dokumentert omfattende råteskader eller funksjonssvikt som tilsier tilstandsgrad 3. Dersom nærmere undersøkelser avdekker forhøyede fuktverdier, råte eller vesentlig svekkelse av undertaket eller takkonstruksjonen, må tilstandsgraden vurderes på nytt. - Yttervegger/Veggkonstruksjon | Det er registrert sprekker i trekledningen samt lokale råteskader i nedre del av enkelte kledningsbord ved overgangene mot vannbrettbeslag. Det er også påvist lokale råteskader i dekkbord ved vindskiene. Kledningen har mangelfull lufting, og det er ikke registrert musebånd eller annen tilfredsstillende gnagersikring ved kledningens nedre avslutning. Det er heller ikke fremlagt dokumentasjon på utførelsen og tilbakeføringen av den delen av ytterveggen som ble åpnet etter vannskaden i 2024. Polygon-rapportene dokumenterer skadeomfanget og uttørkingen, men ikke den endelige oppbyggingen av veggkonstruksjonen. Dersom forholdene ikke utbedres, kan fukt trekke inn gjennom sprekker og eksponert endeved og føre til videre utvikling av råte. Skadene kan over tid spre seg til flere kledningsbord, dekkbord, utlekting og bakenforliggende veggkonstruksjon. Mangelfull lufting reduserer konstruksjonens uttørkingsevne og øker risikoen for oppfukting, mugg-/svertesopp og skjulte råteskader. Fravær av musebånd øker risikoen for at gnagere trenger inn bak kledningen, hvor de kan skade vindtetting, isolasjon og andre bygningsmaterialer. Råteskadet og vesentlig oppsprukket trevirke bør skiftes. Overgangene mellom kledning og vannbrettbeslag må utbedres slik at vann ledes bort fra endeved og veggkonstruksjonen. Det bør etableres sammenhengende lufting bak kledningen og monteres musebånd eller tilsvarende gnagersikring. Dokumentasjon på tilbakeføringen etter vannskaden bør innhentes. Dersom dette ikke lar seg gjøre, anbefales lokal åpning og fuktkontroll av det tidligere skadeområdet for å kontrollere oppbyggingen og avdekke eventuelle skjulte skader. Tilstandsgrad 2 er satt på grunn av sprekker og lokale råteskader i nedre del av kledningen ved vannbrettbeslagene, lokale råteskader i dekkbord ved vindskiene, mangelfull lufting bak kledningen og fravær av gnagersikring. Det er også knyttet usikkerhet til den tidligere vannskadde delen av ytterveggen, ettersom den endelige tilbakeføringen ikke er dokumentert. De registrerte skadene er imidlertid vurdert som lokale, og det er ikke påvist omfattende råte, vesentlig funksjonssvikt eller skade i bakenforliggende konstruksjoner. På dette grunnlaget vurderes TG2 som riktig. Dersom nærmere undersøkelser avdekker mer omfattende råte eller skader i utlekting, vindtetting eller bindingsverk, må tilstandsgraden endres til TG3. - Ytterdører | Dørene viser tegn til elde og slitasje. Dørene bør vedlikeholdes eller eventuelt skiftes ut for å hindre videre forringelse og sikre tilfredsstillende funksjon. Konsekvensen av manglende tiltak er økt risiko for varmetap, fuktskader og redusert sikkerhet. - Terrasser og plattinger på terreng | Punktunderstøttelsen har varierende og stedvis uensartet utførelse. Enkelte betongpilarer fremstår som skjeve og ujevne, og det er registrert opplegg med begrensede kontaktflater mot bjelkelaget. Flere steder er høydejustering og lastoverføring utført med treklosser. Oppleggene fremstår stedvis provisoriske, og det kunne ikke verifiseres om mellomleggene er tilstrekkelig festet eller sikret mot forskyvning. Det kunne heller ikke verifiseres om pilarene er fundamentert til frostfri dybde eller tilstrekkelig frostsikret. Arbeidene har stedvis en lite fagmessig utførelse. Det er ikke fremlagt dokumentasjon på prosjektering eller utførelse av arbeidene fra 2025. Ujevne pilarer, begrensede kontaktflater og treklosser som mellomlegg kan føre til ujevn lastoverføring, lokale setninger og forskyvning av bjelkelaget. Treklossene står fuktutsatt og kan over tid deformeres eller utvikle råteskader, slik at oppleggene endrer høyde eller stabilitet. Dersom pilarene ikke er fundamentert til frostfri dybde eller tilstrekkelig frostsikret, kan telehiv føre til sesongmessige bevegelser, høydeforskjeller og ytterligere skjevheter i terrassekonstruksjonen. Gjentatte bevegelser kan over tid påvirke opplegg, innfestinger og terrassegulvets planhet. Understøttelsen bør kontrolleres og utbedres av kvalifisert fagperson. Skjeve og ujevne pilarer bør justeres, og det må sikres tilstrekkelige kontaktflater og stabil lastoverføring mellom pilarer og bjelkelag. Løse treklosser bør festes eller erstattes med varige og egnede opplegg, eksempelvis justerbare søylesko. Pilarenes fundamentering og frostsikring bør kontrolleres. Bjelkelagets innfesting og avstivning samt rekkverkets stabilitet bør samtidig gjennomgås. Det anbefales jevnlig oppfølging med tanke på bevegelser og skjevheter. Tilstandsgrad 2 er satt på grunn av varierende og stedvis uensartet utførelse av terrassefundamenteringen. Enkelte betongpilarer er skjeve og ujevne, og flere opplegg har begrensede kontaktflater mot bjelkelaget. Høydejustering og lastoverføring er stedvis utført med treklosser, uten at det kunne verifiseres om disse er tilstrekkelig festet eller sikret mot forskyvning. Det er også usikkerhet knyttet til fundamenteringsdybde og frostsikring. Eventuelt telehiv kan over tid føre til bevegelser og forsterke eksisterende skjevheter. Det er imidlertid ikke registrert vesentlig svikt, omfattende deformasjoner eller ustabilitet på befaringstidspunktet. Forholdene vurderes derfor å innebære behov for kontroll og lokale utbedringer, og TG2 anses som riktig. - Utvendig sportsbod | Sportsboden var på befaringstidspunktet i stor grad fylt med lagrede gjenstander og utstyr. Gulvet og deler av veggkonstruksjonene var derfor ikke tilgjengelige for tilfredsstillende kontroll, og eventuelle skjulte skader kan ikke utelukkes. Det ble ikke registrert ventiler eller annen tilfredsstillende ventilering av boden. Adkomsten mot hagen er utført med en enkel trepall som provisorisk trinn. Det anbefales å rydde boden slik at gulv og vegger blir tilgjengelige for kontroll, for å avdekke eventuelle skjulte skader eller mangler. Det bør etableres tilfredsstillende ventilasjon i boden for å redusere risiko for kondens og fuktskader. Det anbefales å etablere et permanent og sikkert trinn ved adkomsten mot hagen, da provisoriske løsninger kan medføre risiko for ulykker og redusert brukssikkerhet. - Pipe/skorsteiner og ildsteder inne i boligen | For kort avstand fra sotluke til gulv. Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe og øker risikoen for at glør eller sot kan antenne brennbart gulvmateriale. Dette kan medføre brannfare og fare for liv og helse. Det anbefales å montere ildfast plate på gulvet under sotluke/feieluke i henhold til gjeldende krav, for å sikre tilstrekkelig beskyttelse mot brann. - Skadedyr og fuktkrevende insekter | Det er registrert spor etter mus på loftet. Manglende musebånd eller annen gnagersikring ved kledningens nedre avslutning gir mulighet for at mus kan trenge inn i vegg- og takkonstruksjonen. Det ble ikke påvist vesentlige skader eller svekkelse av konstruksjonene som følge av aktiviteten. Mus kan skade isolasjon, dampsperre, elektriske ledninger og andre bygningsmaterialer. Ekskrementer og urin kan også medføre lukt og hygieniske problemer. Mulige inngangspunkter bør lokaliseres og tettes, og det bør monteres musebånd eller tilsvarende gnagersikring uten at nødvendig ventilasjon blokkeres. - Bad - Overflater, vegger og himling | Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet. Det bør iverksettes tiltak for å beskytte eller skifte ut vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen, da dagens løsning gir økt risiko for fuktskader, råte og redusert levetid på bygningsdelen. Manglende tiltak kan føre til kostbare reparasjoner og følgeskader på omkringliggende konstruksjoner. - Bad - Overflater gulv | Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet. Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet. Et bad med manglende/redusert fall til sluk blir mindre funksjonelt og sikkert for brukeren. Dette kan medføre stående vann på gulvet, vann som ikke ledes effektivt til sluket, økt risiko for at vann renner ut av rommet og redusert sklisikkerhet på gulvet. Det bør vurderes utbedring av fallforholdene til sluk for å oppfylle forskriftskravene og redusere risikoen for vannskader på omkringliggende konstruksjoner. Manglende tilfredsstillende fall kan føre til at vann ikke ledes effektivt til sluk, noe som øker faren for fuktskader og lekkasjer. - Bad - Vanntett sjikt, membran og sluk | Det opprinnelige plastsluket fra 1988 er beholdt. På sikt anbefales det å skifte ut det opprinnelige plastsluket fra 1988 for å redusere risikoen for lekkasjer og følgeskader, da eldre sluk har begrenset levetid og kan være utsatt for slitasje eller tetteproblemer. Dersom sluket ikke byttes, bør det følges opp med jevnlig kontroll for å oppdage eventuelle lekkasjer tidlig. - Bad - Ventilasjon | Det er påvist fuktskjolder etc. rundt ventiler. Fuktskjolder rundt ventiler tyder på høy fuktbelastning eller utilstrekkelig ventilasjon. Dette kan føre til kondensproblemer, muggvekst og redusert inneklima. Dersom avviket ikke utbedres er det fare for videre skadeutvikling. - Innvendige vannledninger | Deler av boligens innvendige vannledninger består av kobber- og metallrør fra byggeåret og har oppnådd en alder hvor mer enn halvparten av forventet brukstid normalt er passert. Det har tidligere oppstått lekkasje som følge av lokal korrosjon på et skjult kobberrør bak dusjsonen. I boden/teknisk rom ble det registrert grønnlig irr og korrosjon på synlige rør og rørforbindelser. Det ble i tillegg registrert rust- og korrosjonsskader på hovedstoppekranen og tilhørende metalldeler. Hovedstoppekranens funksjon og tetthet over tid kunne ikke verifiseres ved den visuelle kontrollen. Selv om vannledningene frem til dusj og toalett ifølge eier ble fornyet i 2024, foreligger det ikke dokumentasjon som viser hvilke deler av det opprinnelige røropplegget som er skiftet eller beholdt. Lekkasjesikringssystemet i boden/teknisk rom var ikke ferdigstilt på befaringstidspunktet. Fuktføleren var ennå ikke koblet til den automatiske vannstopperen på hovedledningen, og systemets funksjon kunne derfor ikke kontrolleres. Korrosjon og irr kan over tid svekke rør, koblinger og ventiler og dermed øke risikoen for lekkasje eller funksjonssvikt. Den tidligere lekkasjen fra et korrodert kobberrør viser at deler av det eldre røropplegget allerede har hatt skadeutvikling. Rustskadene på hovedstoppekranen kan medføre at ventilen blir vanskelig å betjene eller ikke stenger vanntilførselen tilfredsstillende ved en lekkasje. Røropplegget i boden/teknisk rom bør undersøkes nærmere av et godkjent rørleggerforetak. Korrosjonens omfang bør kartlegges, og korroderte rørdeler, koblinger og hovedstoppekran bør skiftes dersom kontrollen avdekker svekkelse eller mangelfull funksjon. Det anbefales samtidig å kartlegge hvilke deler av det opprinnelige røropplegget som fortsatt er i bruk. Det påbegynte lekkasjesikringssystemet bør ferdigstilles og funksjonstestes, slik at fuktføleren automatisk stenger hovedvanntilførselen ved registrert lekkasje. Et slikt system er imidlertid kun et supplerende skadebegrensende tiltak og erstatter ikke et fullverdig våtrom med godkjent tettesjikt og sluk. Boden/teknisk rom inneholder både vaskemaskin, varmtvannsbereder, hovedstoppekran, vannmåler og flere vannførende installasjoner. Rommet er derfor særlig utsatt for lekkasjer og påfølgende vannskader. En lekkasje kan føre til at vann trenger inn i gulvkonstruksjonen eller videre til tilstøtende rom dersom gulvet ikke har et fungerende tettesjikt og sikker avrenning til sluk. Det anbefales på sikt å oppgradere rommet til et fullverdig våtrom i samsvar med gjeldende krav. Utførte arbeider og funksjonstest av lekkasjesikringssystemet bør dokumenteres. - Innvendige avløpsrør | De innvendige avløpsledningene består hovedsakelig av plastrør fra byggeåret og er eldre enn 33 år. Rørene har dermed passert alderskriteriet i standarden hvor fremtidig funksjon vurderes som usikker. Det er ikke fremlagt dokumentasjon som viser om avløpsrør eller forgreninger på badet ble skiftet i forbindelse med rehabiliteringen i 2024. Omfanget av eventuelle utskiftinger kunne derfor ikke verifiseres. I den innvendige boden er det et synlig avløps-/lufterør som er ført videre gjennom takkonstruksjonen og over tak. Det er ikke etablert et tilgjengelig stake- eller rensepunkt på røret. Ved behov for staking eller rensing kan det derfor bli nødvendig å demontere deler av røropplegget for å få tilgang. Det anbefales å gjennomføre kamerakontroll eller annen utvidet undersøkelse av de skjulte avløpsledningene for å avdekke eventuell slitasje eller skader, da rørene har passert forventet levetid og funksjon kan være usikker. Det bør fremskaffes dokumentasjon på eventuelle utskiftinger av avløpsrør eller forgreninger på badet i forbindelse med rehabiliteringen i 2024. Manglende dokumentasjon medfører økt usikkerhet om utførelsen og risiko for skjulte feil eller fremtidige lekkasjer. Det anbefales å etablere et tilgjengelig stake- eller rensepunkt på avløps-/lufterøret i boden for å lette fremtidig vedlikehold og redusere risikoen for kostbare inngrep ved behov for rensing. - Ventilasjon | Friskluftsventilen i kjøkkenets yttervegg var vesentlig tildekket og blokkert med tekstilmateriale og plast. Dette begrenser tilførselen av nødvendig erstatningsluft til boligen og kan redusere funksjonen til de mekaniske avtrekksløsningene. Badet har avtrekksventil i himlingen, og boden/teknisk rom har en tilsvarende avtrekksventil. På loftet ble det registrert en elektrisk kanalvifte, men det kunne ikke fastslås hvilke rom viften betjener, hvordan den styres eller om den var i drift. Det ble registrert misfarging rundt avtrekksventilene, samt sprekker mellom panelbordene i himling på badet. På innvendige vinduskarmer ble det observert avflasset maling, misfarging og overflateslitasje som følge av gjentatt kondensering. Det er også registrert stedvis svertesopp. Forholdene er symptomer på høy innvendig fuktbelastning og utilstrekkelig luftutskiftning. Friskluftsventilen på kjøkkenet bør umiddelbart frilegges og holdes åpen for å sikre tilstrekkelig tilførsel av erstatningsluft, slik at ventilasjonsanlegget fungerer som forutsatt. Det anbefales å få undersøkt og dokumentert funksjonen til kanalviften på loftet, inkludert hvilke rom den betjener og om den er i drift, for å sikre tilstrekkelig avtrekk fra våtrom og tekniske rom. Misfarging, sprekker og svertesopp indikerer høy fuktbelastning og utilstrekkelig ventilasjon. Tiltak for å bedre luftutskiftningen bør iverksettes for å redusere risikoen for fuktskader, soppvekst og forringet inneklima. - Varmesentral | Isolasjonen rundt varmepumpens utvendige rørføringer har omfattende lokale skader som er forenlige med gnaging fra mus. Isolasjonen er stedvis fjernet eller opprevet, slik at deler av rørene har redusert eller manglende isolering. Varmepumpen har oppnådd en høy alder, og det er ikke fremlagt dokumentasjon på gjennomført service eller vedlikehold. Isolasjonen rundt varmepumpens utvendige rørføringer bør utbedres for å sikre tilstrekkelig beskyttelse mot varmetap og forhindre ytterligere skader. Det anbefales at varmepumpen kontrolleres og vedlikeholdes av fagperson, og at det fremskaffes dokumentasjon på utført service. Konsekvensen av manglende isolasjon og vedlikehold er redusert energieffektivitet, økt risiko for driftsstans og mulige følgeskader på anlegget. - Varmtvannsbereder/tank | Varmtvannsberederen er plassert i et rom uten sluk eller annen sikker avrenning. Det planlagte lekkasjesikringssystemet med fuktføler og automatisk avstengning av vanntilførselen var ikke ferdig montert eller funksjonsklart på befaringstidspunktet. Rommet hadde derfor ikke tilfredsstillende skadebegrensning ved en eventuell lekkasje. En lekkasje fra berederen eller andre vannførende installasjoner kan føre til at vann sprer seg til gulvet og tilstøtende konstruksjoner, med risiko for fukt- og vannskader. Lekkasjesikringssystemet må ferdigstilles, funksjonsprøves og settes i drift. Selv etter at automatisk vannstopper er etablert, vil løsningen være et skadebegrensende tiltak og ikke gjøre rommet lekkasjesikkert. Den erstatter heller ikke et vanntett gulv med sluk og sikker avrenning. På lengre sikt bør det vurderes å oppgradere boden/teknisk rom med vanntett sjikt og gulvsluk, særlig fordi rommet inneholder flere vannførende installasjoner. Helse, miljø og sikkerhet Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket. Det var ikke krav på søknadstidspunktet, men på grunn av sikkerhet vurderes punktet opp mot forskriftskrav på befaringstidspunktet. Takvinkel og type taktekking tilsier at det foreligger krav til snøfangere. Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe og øker risikoen for at glør eller sot kan antenne brennbart gulvmateriale. Dette kan medføre brannfare og fare for liv og helse. Det er fremlagt samsvarserklæring fra Caverion Norge AS datert 02.03.2024. Dokumentet omfatter omfattende arbeider, men det kan ikke verifiseres at det dekker alle elektriske endringer og tilleggsarbeider som er utført i boligen. Oppgitt utførelsesår og henvisningen til NEK 400:1998 er heller ikke entydige. Elvias periodiske inspeksjon 05.03.2024 er avsluttet uten registrerte avvik eller anmerkninger. En periodisk kontroll fra Det lokale eltilsynet er imidlertid en stikkprøvekontroll og erstatter ikke samsvarserklæringer og sluttkontroll for alle utførte installasjonsarbeider. Det bør monteres snøfangere på hele eller deler av taket for å oppfylle dagens sikkerhetskrav og redusere risikoen for snøras, som kan føre til personskader eller skade på eiendom. Uavklarte radonforhold kan innebære risiko for helseskadelig eksponering over tid. Radon er en kjent helserisiko, og forhøyede nivåer kan ha betydning for inneklima og beboernes helse. Det anbefales å gjennomføre radonmåling og eventuelt vurdere nærmere kontroll eller tiltak dersom forhøyede verdier påvises. Det anbefales å montere ildfast plate på gulvet under sotluke/feieluke i henhold til gjeldende krav, for å sikre tilstrekkelig beskyttelse mot brann. Opplistingen over er ikke uttømmende og du oppfordres til å lese og sette deg grundig inn i alt salgsmateriell. For ordens skyld nevner vi at TGIU står for tilstandsgrad ikke undersøkt, f.eks. fordi en del av bygget ikke har vært tilgjengelig for inspeksjon. Disse delene kan dermed ha feil eller mangler som ikke er avdekket. Tilstandsrapporten beskriver byggverkets tekniske tilstand. Det er ikke foretatt kontroll av de elektriske installasjonene (el-takst) selv om bygningssakkyndig kan ha knyttet noen kommentarer til elanlegget ut i fra helt enkle vurderingskriterier. Siden elanlegget ikke er kontrollert er det sannsynlig at det siden kan avdekkes avvik fra dagens forskriftskrav og oppstå funksjonssvikt. Videre må kjøper være forberedt på det må foretas oppgraderinger på grunn av slitasje, fraværende vedlikehold, arbeider som er utført av ufaglærte, utidsmessighet eller tekniske løsninger som ikke holder dagens standard. I Norge er det en av oppgavene til Det lokale el-tilsynet (DLE) å foreta tilsyn av elektriske anlegg i boliger og fritidsboliger. Alle boliger skal ha periodisk kontroll hvert 20 år og hytter/fritidsboliger kontrolleres hvert 30 år. El-anlegget er en bygningsdel som er gjenstand for konstant utvikling, det må derfor påregnes at dagens anlegg ikke nødvendigvis er dimensjonert for oppgradering av kjøkken med nye elektriske apparater, rehabilitering av bad m/varmekabler eller installeringer elbillader.

Kommunale avgifter

Eiendomsskatt

Formuesverdi

Beliggenhet

Eiendommen ligger i Lillebyåsen, et etablert og rolig boligområde i Aremark kommune. Området består hovedsakelig av småhusbebyggelse og er preget av lite gjennomgangstrafikk. Her bor du landlig og naturnært, med utsyn over omkringliggende jordbruks- og naturområder, og med skog og mark like utenfor døren. Alle sentrale servicetilbud for en enklere hverdag finnes i gangavstand. Dette inkluderer Aremark skole for 1. til 10. trinn og Aremark barnehage. Dagligvarehandelen kan gjøres hos Joker i Aremark sentrum. I tilknytning til skolen finnes det også idrettshall, svømmehall og utendørs idrettsanlegg. Området byr på gode muligheter for friluftsliv og rekreasjon. Aremarksjøen og andre vann i kommunen gir fine forhold for bading, fiske og båtliv. For et bredere utvalg av butikker, arbeidsplasser og servicetilbud ligger Halden sentrum omtrent 25 minutters kjøring unna. Det er også bussholdeplass i gangavstand fra boligen, med forbindelser videre i regionen.

Info strømforbruk

Nåværende eier har tegnet avtale om Norgespris på strøm, og avtalen har bindingstid til 31.12.2026. Avtalen følger boligen, og må derfor overtas av kjøper. Norgespris er en ny, statlig ordning, som gir en forutsigbar og fast strømpris på 50 øre per kWh med mva (40 øre uten mva) gjennom året. Norgespris har et forbrukstak på 5 000 kWh per måned for husholdninger og 1 000 kWh for hytter. Når det er tegnet avtale om Norgespris bortfaller eventuell strømstøtte. Som boligeier må du fortsatt ha en strømavtale med en strømleverandør. Du kan lese mer om Norgespris blant annet her: https://www.regjeringen.no/no/tema/energi/strom/sporsmal-og-svar-om-norgespris

Info energiklasse

Boligen er ikke energimerket i forbindelse med salget. Det gjøres oppmerksom på at kjøper kan få utarbeidet en energiattest på selgers regning, innen ett år etter at avtalen om salg er inngått. 

Oppvarming

Varmepumpe, vedfyring og elektrisitet. Luft-til-luft-varmepumpe, vedovn, elektriske varmekabler i entré og bad, samt panelovner.

Ferdigattest / brukstillatelse

Det foreligger ferdigattest for bolig datert 21.12.1988. Ferdigattest utstedes av bygningsmyndighetene basert på dokumentasjon mottatt fra kontrollansvarlig når et søknadspliktig tiltak er utført i samsvar med tillatelsen og øvrige krav etter plan- og bygningslovgivningen. Det er viktig å merke seg at selv om ferdigattest foreligger, gir det ingen garanti for at bygget er oppført i henhold til tillatelsen og gjeldende regelverk, eller at det senere er utført arbeid på bygget som ikke er byggemeldt eller godkjent. Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 02.01.1987. Dagens planløsning er endret i forhold til disse ved at skilleveggen mellom kjøkken og stue er fjernet for å etablere en åpen løsning. Fjerning av bærende eller avstivende konstruksjoner kan være søknadspliktig, og det foreligger ikke dokumentasjon på om denne veggen hadde en slik funksjon. På eiendommen er det etablert en sydvendt terrasse på ca. 42 m². Terrassen ble ifølge selger renovert og utvidet med ca. 25 m² i 2025 (byggeår). Kjøper overtar risiko og ansvar for nevnte forhold.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp. Alle eiendommer som er tilknyttet offentlig vann og avløp har private stikkledninger, som vedlikeholdes for eiers egen regning. For ytterligere opplysninger om de private stikkledningene tar man kontakt med kommunen.

Regulerings- og arealplaner

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse i Reguleringsplan for Lillebyåsen, vedtatt 08.08.1977. Eiendommen ligger innenfor et aktsomhetsområde for kvikkleire. I følge Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE) er det ikke regnet som farlig å bo på kvikkleire. Det er først når kvikkleira overbelastes at den kan kollapse. Kvikkleireskred utløses oftest av anleggsvirksomhet som grave- og fyllingsarbeider. Det stilles strenge krav til de som bygger i kvikkleireområder. Kvikkleireskred kan også utløses av erosjon i elver og bekker. De fleste kommuner har brukt marin grensen (ca. 200 moh) som avgrensning av områder hvor det kan finnes kvikkleire. Under marin grense stilles det krav til at sikkerhet mot skred er ivaretatt iht. Byggteknisk forskrift (TEK) og NVEs veileder «Sikkerhet mot kvikkleireskred». Det kan være forbud mot tiltak og arbeider i rasutsatte områder. Ta kontakt med kommunen eller NVE dersom du har flere spørsmål i forhold til grunnforholdene. Eiendommen ligger i et område med middels til lav aktsomhet for radon. Radon er en radioaktiv gass som kan sive inn i bygninger fra grunnen. Statens strålevern anbefaler radonmåling i alle boliger. Hele eller deler av eiendommen ligger i et område markert som gul støysone for veg. Gul støysone (iht. T-1442) innebærer at støynivået (Lden) er beregnet til 55-65 dB, og at støyfølsom bebyggelse kan vurderes dersom det utføres støyreduserende tiltak. Rød støysone har beregnet støy over 65 dB, og etablering av ny støyfølsom bebyggelse skal normalt unngås. Det kan være begrensninger for etablering av nye boenheter innenfor støysonene. Ta kontakt med kommunen for mer informasjon. Området er stadig under endring/utvikling, bygg settes opp, rehabiliteres og rives ned. Vi anbefaler derfor alle budgivere å sette seg inn i gjeldende reguleringsbestemmelser. Kopi av situasjonskart, målebrev, reguleringsplaner m/bestemmelser etc. ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler. Vi oppfordrer interessenter til å gjøre seg kjent med disse.

Tinglyste heftelser og rettigheter

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 3124/23/180: 14.07.2021 - Dokumentnr: 869353 - Forkjøpsrett på vilkår Rettighetshaver: SARPSBORG OG OMEGNS BOLIGBYGGELAG GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE For gnr 23 bnr 177, 178, 179, 180, 181, 182, 183 og 184 i Aremark kommune gis medlemmene i Sarpsborg og Omegns Boligbyggelag forkjøpsrett. Forkjøpsretten utøves av Sarpsborg og Omegns Boligbyggelag på vegne av medlemmene. Forkjøpsretten utløses ved ethvert fremtidig eierskifte med unntak av eierskifter som i henhold til lov om borettslag § 4-12 første ledd ikke utløser forkjøpsrett (overgang til nærstående og enkelte andre). Avklaring og gjennomføring foretas i samsvar med de til enhver tid gjeldende lovbestemmelser og prosedyrer for borettslag. Eiendommens rettigheter: 14.07.2021 - Dokumentnr: 869302 - Bestemmelse om vann/kloakk Rettighet hefter i: KNR: 3124 GNR: 23 BNR: 148 Rettighet hefter i: KNR: 3124 GNR: 23 BNR: 149 Adkomstrett for drift og vedlikehold av anlegg/ledninger/kabler Gjelder også annen teknisk infrastuktur i bakken GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE Eiere av gnr 23 bnr 177, 178, 179, 180 og 181 i Aremark kommune har rett til å ha liggende anlegg for vann- og avløp, samt annen teknisk infrastruktur i bakken på gnr 23 bnr 148 og gnr 23 bnr 149. Rettigheten er vederlagsfri og evigvarende, og gjelder også tilgang for drift, vedlikehold og utskifting av anlegg. Rettighetshaver dekker sin forholdsmessige andel av kostnader til drift og vedlikehold av felles teknisk anlegg. Dokumenter ligger vedlagt salgsoppgaven.

Legalpant

Kommunen har legalpant som sikkerhet for betaling av kommunale avgifter og eventuell eiendomsskatt. Legalpant er et pant som ikke vises i grunnboksutskriften, og har prioritet foran for eksempel tinglyste banklån på eiendommen.

Boligselgerforsikring

Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad kr. 20 000 000,-. Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgaven og interessenter oppfordres til å gjennomgå denne før bud inngis.

Boligkjøperforsikring

Kjøper har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring fra Söderberg & Partners. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell eller på https://www.soderbergpartners.no/eiendom/boligkjoper/

Diverse

Både kjøper og selger er forpliktet til å signere den standard kjøpekontrakten som er utarbeidet av Emera i forbindelse med eiendomshandler. Kjøpekontrakten kan gjennomgås hos eiendomsmegleren før budet legges inn. Ta kontakt med eiendomsmegler dersom det er spørsmål.   Selger leverer eiendommen i ryddig og rengjort tilstand. Det gjøres oppmerksom på at vedlagte plantegninger ikke stemmer hva gjelder faktisk innredning og møblering etc. Den er ikke målbar, avvik og feil kan forekomme.

Sentrale lover

Regelverk og generelle opplysninger Boligen selges med det inventar og utstyr som i henhold til gjeldende lover, forskrifter eller offentlige pålegg skal følge med eiendommen, jf. avhendingsloven § 3-4. Fastmonterte eller spesialtilpassede installasjoner og innredning som anses som varig tilknyttet boligen, følger normalt med i handelen, med mindre det foreligger en særskilt avtale mellom partene om noe annet, jf. avhendingsloven § 3-5.   En standard tilbehørsliste utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) følger salgsoppgaven, og gjelder som utgangspunkt for hva som inkluderes i salget – med mindre avvik er tydelig avtalt mellom kjøper og selger.   Om informasjonsgrunnlaget Opplysninger om boligens størrelse og utforming, både innvendig og utvendig, bygger på informasjon hentet fra vedlagte tilstands- og boligsalgsrapport. Innholdet i salgsoppgaven er basert på selgers informasjon, fagkyndig vurdering, samt opplysninger fra offentlige registre som kommunen og Kartverket. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses for å være kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene,  slike forhold kan ikke senere gjøres gjeldende som en mangel ved boligen. Dette gjelder uavhengig av om dokumentene er lest.    Det kan være forskjell mellom boligens faktiske bruk av rom og det som er godkjent av myndighetene. Alle interessenter anbefales derfor å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagperson, før bud gis. Dersom kjøper velger å kjøpe uten å ha sett eiendommen, kan det ikke etter overtakelse reklameres på forhold som burde ha vært oppdaget ved en ordinær gjennomgang.   Dersom det oppstår behov for ytterligere avklaringer, oppfordres interessenter til å kontakte eiendomsmegler eller egne rådgivere før de gir bud.   Slitasje og bruk Det må også forventes at eiendommer som har vært i bruk, vil kunne ha tegn til slitasje og eventuelle skader. Slik normal bruksslitasje og behov for vedlikehold må kjøper påregne, og dette vil normalt ikke gi grunnlag for reklamasjon eller prisavslag.   Avtalerettslig Partenes rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, og all tilgjengelig dokumentasjon som forelå for kjøper før handelen ble inngått. I tillegg gjelder avhendingsloven. Det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke, og dette er nærmere forklart nedenfor.   Budgivning og selgers vurdering På grunn av ulike ansvarsforhold kan selger velge å prioritere bud fra ikke-forbrukere, selv om budet er lavere enn et forbrukerbud. Når kjøper ikke er forbruker, kan selges ansvar begrenses ettersom boligen selges «som den er», noe som kan være av verdi for selger. Det understrekes at selger står fritt til å velge hvilket bud som aksepteres, og er ikke forpliktet til å velge det høyeste.   Alle budgivere må ved inngivelse av bud opplyse om de opptrer som forbruker eller som næringsdrivende/person som handler hovedsakelig som ledd i næringsvirksomhet. Det vil opplyses hvis konkurrerende bud kommer fra en ikke-forbruker.   Forbrukerkjøp – definisjon og vilkår:   Et forbrukerkjøp foreligger når en fysisk person kjøper eiendom uten at formålet hovedsakelig er knyttet til næringsvirksomhet. En eiendom anses å ha en mangel dersom den ikke oppfyller kravene som følger av avtalen, eller ved brudd på bestemmelser i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Det samme gjelder hvis eiendommen ikke samsvarer med det som med rimelighet kunne forventes ut fra blant annet alder, type og synlig tilstand – eller hvis det er tilbakeholdt, eller gitt feilaktige opplysninger, og dette har påvirket avtalen.   Dersom det er avvik mellom oppgitt og faktisk innvendig areal på minst 2 % og samtidig minst 1 kvadratmeter, kan dette utløse rett til kompensasjon etter § 3-3 i avhendingsloven.   Ved beregning av krav om prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke kostnader med inntil kr 10 000 (som en egenandel).   Ikke-forbruker – definisjon og vilkår:  Dersom kjøper er en juridisk enhet, eller en fysisk person som handler i næringssammenheng, regnes kjøpet ikke som et forbrukerkjøp.   Ved slike kjøp selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er begrenset til det som følger direkte av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-9. I disse tilfellene fravikes § 3-3 andre ledd, og eventuelle arealavvik vurderes etter § 3-8.   Kjøperens plikt til å foreta grundige undersøkelser gjelder også fullt ut for kjøpere som ikke omfattes av forbrukerdefinisjonen.

Betalingsbetingelser

Hele oppgjøret må betales samlet fra en norsk bankkonto. Overføringer fra utlandet aksepteres kun unntaksvis, og kun dersom dette er forhåndsavtalt med megler i forbindelse med aksept av budet. 

Viktig informasjon om budgivning

Bud kan legges inn på nettannonsen på "gi bud" knappen eller via hjemmesiden. Ved elektronisk budgivning kan bud legges inn trygt og enkelt med bank-ID. Eiendomsmegler kan også kontaktes for tilsendelse av budkjema, og budskjema finnes også i salgsoppgaven.  Alle bud skal inngi skriftlig til eiendomsmegler. Kravet til skriftlighet gjelder også ved forhøyelse av bud, motbud og selgers aksept eller avslag. Før et bud kan formidles til selger må megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt dersom budgiver bruker e-signatur som f eks. bankID. Etter det første budet er inngitt, kan budgiver inngi bud pr e-post eller pr SMS til megler.   Hvis budgiver skal by på eiendommen i henhold til en kjøpsfullmakt må megler kontaktes og fullmakten oversendes før budgivning.  Et bud bør inneholde eiendommens adresse (eventuelt gnr/bnr), kjøpesum, budgivers kontaktinformasjon, finansieringsplan, akseptfrist, overtakelsesdato og eventuelle forbehold som for eksempel usikker finansiering, salg av nåværende bolig ol. Normalt vil ikke et bud med forbehold bli akseptert før forbeholdet er avklart. Konferer gjerne med megler før bud avgis. Bud som har forbehold om konfidensialitet ("hemmelige bud") vil ikke bli formidlet til selger. Alle interessenter oppfordres til å inngi bud via eiendomsmegler.  Megler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. I forbrukerforhold (dvs. der selger er forbruker) skal megleren ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Senere bud må ha en akseptfrist som er lang nok til at budet og eventuelle forbehold kan videreformidles til alle involverte parter slik at disse får tid til å områ seg, jf. forskrift om eiendomsmegling § 6-3. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser bør skje senest 10 minutter før fristens utløp. Dersom bud inngis med en frist som åpenbart er for kort til at megleren kan avvikle budrunden på en forsvarlig måte, vil megler fraråde budet.  Eiendomsmegler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt, og vil uoppfordret gi sin vurdering av det enkelte bud overfor selgeren.  Etter at handel har kommet i stand, eller dersom en budrunde avsluttes uten at handel er kommet i stand, kan en budgiver kreve kopi av budjournalen i anonymisert form. Kopi av budjournal gis til kjøper og selger uten ugrunnet opphold etter at handel er kommet i stand. Hvis budgiver ønsker å være anonym, kan bud fremmes via en fullmektig. For mer informasjon om budgivningsprosessen, se «Forbrukerinformasjon om budgivning», som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler.

Vederlag megler

Fast provisjon: kr 45 000,00 Grunnpakke (Kommunal info, gebyr utlegg, tinglysing, grunnbok)* kr 13 900,00 Markedspakke inkl. stor FINN-annonse kr 17 900,00 Oppgjørshonorar inkl. factoring kr 8 950,00 Tilretteleggingshonorar kr 8 900,00   Utlegg: Selger dekker utlegg i henhold til oppdragsavtalen. Disse er estimert til ca. kr 22 790,00, og omfatter vanligvis innhenting av informasjon fra kommunen, eventuell forretningsfører, samt kopi av tinglyste dokumenter.   Total kostnad ved salg til prisantydning: kr 117 440,00 Dette inkluderer både vederlag og stipulerte utlegg.   Ved avbrutt oppdrag: Dersom oppdraget sies opp eller utløper uten at salget gjennomføres, har megler krav på rimelig vederlag for medgått tid og for utført arbeid. Dette omfatter blant annet vederlag knyttet til tilrettelegging, markedsføring og eventuelle avholdte visninger, samt påløpte utlegg. Timepris ved slik beregning er kr 3500.

Hvitvasking

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking, og er blant annet forpliktet til å gjennomføre kundetiltak av både selger og kjøper. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at avtalen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, er dette et mislighold fra kjøpers side. Et vesentlig mislighold kan gi selger rett til å heve avtalen og til å gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning. Dersom selger ikke bidrar til at megler får gjennomført løpende kundetiltak underveis i oppdraget, må eiendomsmegler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Selger vil i et slikt tilfelle ha misligholdt sine forpliktelser, og kjøper vil kunne ha et krav mot selger etter avhendingsloven. Hvis kundetiltak ikke lar seg gjennomføre, vil Emera eiendomsmegling ikke kunne bistå med handelen eller foreta oppgjør.

Personopplysningsloven

Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven. Se www.emera.no for vår personvernerklæring.

Oppdragsnummer

07260016

Vedlegg til salgsoppgave

- Tilstandsrapport datert 31.08.2026 - Selgers egenerklæring - Reguleringskart - Byggetegninger - Nabolagsprofil

Status salgsoppgave

Megler

Meglerforetaket

Halden Eiendomsmegling AS Org.nr: 937554311

Samarbeidspartnere og tilknyttede foretak

Emera Norge AS og eiendomsmeglingsforetakene som er tilknyttet Emera har samarbeid med forskjellige foretak som tilbyr forbrukerne produkter eller tjenester i forbindelse med et salgsoppdrag. Våre samarbeidspartene er:

Søderberg & Partners AS - formidler av boligselger- og boligkjøperforsikring. Overo AS - leverandør av digitale oppgjørsskjemaer og overtakelsesprotokoller som også inneholder tilbud til forbruker om tilpassede strøm-, internett- og alarmtjenester.

Kolibri Forsikring AS - tilbyr bolig-/innbo og andre tingskadeforsikringer.

Hvilke produkter/tjenester kjøper og selger får i forbindelse med oppdraget, kan variere ut fra hvor i landet eiendommen ligger.

Salgsoppgave

Tilstandsrapport

Egenerklæring boligselgerforsikring