Odins vei 19

Tomten

Byggeår

1972

Etasje

1

Arealer

Arealbeskrivelse

Ikke målbare arealer

Disponerer en bod i skråtak på loft med gulvareal på 14m2.

Bygningssakkyndiges kommentar til arealoppmåling

Arealene er målt i henhold til standard NS 3940:2023. Disponerer en bod i skråtak på loft med gulvareal på 14m2.

Antall soverom

2

Antall rom

3

Innhold

Leiligheten ligger i 1. etasje og består av følgende rom: Entré, kjøkken, stue, to soverom og bad. Terrasse på 9 m². Leiligheten disponerer to boder i kjeller på totalt 5 m² og en bod i skråtak på loft med gulvareal på 14 m². I tillegg disponeres en garasje i fellesanlegg.

Standard

En gjennomtenkt 3-roms leilighet i 1. etasje med god planløsning, vedovn i stuen og en sørvending terrasse med overbygg. Kjøkkenet ble oppgradert i 2020 med ny innredning, steinplate benkeplate og integrerte hvitevarer. Borettslaget har en god rehabiliteringshistorikk, og vinduer ble skiftet i 2011. Leiligheten har to soverom, eget bad og rikelig med lagringsplass fordelt på boder i kjeller og loft. Gang: Fra inngangsdøren, som har lyd- og brannklassifisering, åpner gangen seg med flislagt gulv og trepanelhimling. Herfra er det direkte sikt inn til stuen, og dørene til begge soverom og badet ligger langs gangen. En enkel og oversiktlig planløsning der alle rom er tilgjengelige fra ett punkt. Hakk i en av flisene i gangen. Stue: Stuen er leilighetens romsligste rom og har plass til både sofagruppe og spisebord. Vedovnen i hjørnet er et praktisk og verdifullt supplement til elektrisk oppvarming, særlig på kalde vintre. En nedtrekksluke på det ene stuevinduet sørger for lufting. Glassdøren mot kjøkkenet slipper inn lys fra begge rom og gir visuell kontakt uten at rommene mister sin selvstendighet. Fra stuen er det adkomst til terrassen via balkongdør. Det er et lite hull bak TV benken mellom stua og hovedsoverummet (det har vært trukket kabel-TV fra stue til soverommet). Terrasse: Terrassen på 9 m² vender mot sør og er overbygget, slik at den er brukbar også i regnvær. Overbygget gir ly, og parasoll kan benyttes for solskjerming. En enkel trapp med rekkverk på én side fører ned til fellesarealet. Terrassen er oppført i trekonstruksjon på pilarer og har noe vedlikeholdsbehov. Kjøkken: Kjøkkenet ble oppgradert i 2020 med innredning fra IKEA, glatte fronter og steinplate benkeplate. Fliser på veggen over benken. Integrert komfyr, mikro, platetopp og oppvaskmaskin. Frittstående kjøl-/fryseskap medfølger. Kjøkkenventilator med avtrekk ut. Det er plass til et lite bord med stoler ved vinduet. Glassdøren mot stuen er synlig fra kjøkkenet og holder rommet åpent visuelt. Tapeten på kjøkkenet har et par mindre skjønnhetsfeil. Soverom 1: Det største soverommet har plass til dobbeltseng med nattbord på begge sider, samt en stol i hjørnet. Vinduet gir godt lysinnslipp. Rommet har lufteluker på vinduet. Soverom 2: Det andre soverommet har også plass til dobbeltseng og har innebygde garderobeskap langs én vegg. Vinduet gir godt dagslys. Rommet har lufteluker på vinduet. Bad: Badet har flislagte vegger, mdf-panel i taket og flislagt gulv med elektriske varmekabler. Innredning med servantinnredning, frittstående toalett og dusjkabinett. Elektrisk styrt vifte. Lys i skap ble skiftet høsten 2025. Badet har et oppgraderingsbehov. Dusjkabinettet har et lite hakk i panelet rett over gulvet, foran. Overflater: Gulv: Laminat, belegg og fliser. Vegger: Tapet, miljøstrie og fliser. Himling: Trepanel og mdf-panel. Tekniske installasjoner: Innvendige vannledninger er av kobber. Det er avløpsrør av plast og støpejern. Varmtvannstanken er på ca. 200 liter plassert i bod i kjeller. Boligen har naturlig ventilasjon via friskluftsventiler på vinduer. Montert nedtrekksluke på det ene stuevinduet. Leiligheten har både skjult og åpent elektrisk anlegg. El.skap er plassert i fellesgang. 35A hovedsikring og 8 fordelingskurser med både automat-/porselensikringer. Samsvarserklæring: Det mangler/ikke er fremlagt samsvarserklæring for det elektriske anlegget. Lagring: To boder i kjeller, hvorav den ene inneholder varmtvannstanken. En bod i skråtak på loft med gulvareal på ca. 14 m². For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven. Dersom det er registrert avvik med tilstandsgrad (TG) 2 eller 3 i tilstandsrapporten, oppfordres interessenter spesielt til å undersøke disse forholdene nærmere, da gitte tilstandsgrader er et konkret uttrykk for alder/slitasje/ødeleggelser/konsekvenser som innebærer kostnader til utbedring. Kjøper må innta disse vurderingene og medfølgende utbedringskostnader i sin kjøpsbeslutning, jf. avhl. § 3-10. Det samme gjelder eventuelt andre opplysninger om kjente risikofaktorer, som for eksempel ufaglært arbeid, begrenset kontroll av det elektriske anlegget og opplysninger fra selgers egenerklæringsskjema.

Innbo og løsøre

Salgsoppgaven inkluderer NEFs standardliste "Oversikt over løsøre og tilbehør", som legges til grunn med mindre annet er spesifisert i salgsoppgaven. Gjenstander som er nevnt i standardlisten, men som ikke finnes på eiendommen, vil heller ikke følge med i salget. Alt utstyr og installasjoner som medfølger overtas slik de er, uten garanti, med mindre det foreligger en gjeldende garanti fra produsent eller leverandør. Kjøper aksepterer at det kan forekomme hull og merker etter montering av inventar og utstyr som ikke er en del av overdragelsen.

Parkering

Det medfølger garasjeplass nummer 10 i fellesanlegg. I tillegg er det parkering på borettslagets gårdsplass.

Sammendrag av selgers egenerklæring

Boligen selges på vegne av et dødsbo. Selger har dermed begrenset eller ingen kunnskap om boligen. Selger har ingen anmerkninger om eiendommen. Se for øvrig komplett beskrivelse i vedlagt egenerklæringsskjema.

Bygningssakkyndig

Byggemåte

Informasjon er hentet fra vedlagte tilstandsrapport, datert 17.06.2026. Bygning: Leilighet i Karrestad I borettslag, oppført i 1972. Veggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeår. Fasade/kledning har stående bordkledning. Etasjeskiller er av trebjelkelag. Pipe/Ildsted: Boligen har mursteinspipe med sotluke plassert i kjeller. Det er en vedovn plassert i stue. Kjøkkeninnredning er montert mot pipen. Vinduer: Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass utvendig alu.beslått fra 2011. På badet er et vindu med treforinger plassert i våtsonen til dusjen. Dører: Profilert inngangsdør til leiligheten med lyd-/brannklassifisering. Balkongdør med 3-lags isolerglas utvendig alu.beslått. Innvendig er det formpressede innerdører av typen 3-speils, og en glassdør mellom stue og kjøkken. Trapper/adkomst: Det er en enkel trapp ned fra terrassen med rekkverk på en side. Balkong/terrasse: Terrasse på 9 m² oppført i trekonstruksjon på pilarer. VVS-installasjoner: Innvendige vannledninger er av kobber. Avløpsrør er av plast og støpejern. Varmtvannstanken er på ca. 200 liter fra 2020, plassert i en bod i kjeller. Det er plastsluk på badet. Ventilasjon: Boligen har naturlig ventilasjon via friskluftsventiler på vinduer, og en montert nedtrekksluke på det ene stuevinduet. Badet har elektrisk styrt vifte. Kjøkkenet har kjøkkenventilator med avtrekk ut, fra 2020. Tekniske detaljer: Oppvarming med vedovn i stue og elektriske varmekabler på bad. Bygget er utført uten radonsperre. Det er røykvarsler og brannslukningsapparat i leiligheten. Elektrisk anlegg: Leiligheten har både skjult og åpent elektrisk anlegg. El.skap er plassert i fellesgang. 35A hovedsikring og 8 fordelingskurser med både automat -/porselensikringer. Deler av anlegget er fra byggeåret. Foreligger det eltilsynsrapport de siste 5 år, og det er ikke foretatt arbeid på anlegget etter denne, utenom retting av eventuelle avvik i eltilsynsrapport (dvs en el-tilsynsrapport uten avvik)? - Nei Når ble det elektriske anlegget installert eller sist gang totalt rehabilitert (årstall)? Med totalt rehabilitert menes fullstendig utskiftet anlegg fra inntakssikring og videre. - 1972 Er alle elektriske arbeider/anlegg i boligen utført av en registrert elektroinstallasjonsvirksomhet? - Ukjent Er det elektriske anlegget utført eller er det foretatt tilleggsarbeider på det elektriske anlegget etter 1.1.1999? - Ukjent Foreligger det kontrollrapport fra offentlig myndighet – Det Lokale Eltilsyn (DLE) eller eventuelt andre tilsvarende kontrollinstanser med avvik som ikke er utbedret eller kontrollen er over 5 år? - Ukjent Forekommer det ofte at sikringene løses ut? - Ukjent Har det vært brann, branntilløp eller varmgang (for eksempel termiske skader på deksler, kontaktpunkter eller lignende) i boligens elektriske anlegg? - Ukjent Er det tegn til at det har vært termiske skader (tegn på varmgang) på kabler, brytere, downlights, stikkontakter og elektrisk utstyr? Sjekk samtidig tilstanden på elektrisk tilkobling av varmtvannsbereder, jamfør eget punkt under varmtvannstank - Nei Er der synlig defekter på kabler eller er disse ikke tilstrekkelig festet? - Nei Er det tegn på at kabelinnføringer og hull i inntak og sikringsskap ikke er tette, så langt dette er mulig å sjekke uten å fjerne kapslinger? - Nei Finnes det kursfortegnelse, og er den i samsvar med antall sikringer? - Ja Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el-kontroll? - Ja Det anbefales å utføre el.kontroll siden det ikke foreligger dokumentasjon på hele det elektriske anlegget. TG3 - Store eller alvorlige avvik: - Pipe og ildsted | Pipevanger er ikke synlige. Kjøkkeninnredning er montert mot pipen. Pipevanger må gjøres tilgjengelig. Pipevanger må gjøres tilgjengelige for inspeksjon og vedlikehold. Konsekvensen av utilgjengelige pipevanger er økt risiko for skjulte skader, brannfare og manglende mulighet for nødvendig kontroll og utbedring. - Bad - Sluk, membran og tettesjikt | Det er påvist tegn på utettheter på våtrommet. Det er rundt sluk påvist en ikke-fagmessig utførelse av membran/tettesjikt/klemring. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Ingen tegn til at det er brukt klemt membranmansjett i sluket. Det er ikke tettet utført mansjetter rundt vann og avløpsrør i benkeskap. Konsekvensene av ikke-fagmessig utførelse rundt sluk og klemring på våtrom kan medføre lekkasjer og fuktskader. Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon. Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og fuktskader. Konsekvensen av ikke-fagmessig utførelse og manglende bruk av klemt membranmansjett er økt risiko for lekkasjer og fuktskader i konstruksjonen, samt redusert levetid på våtrommet. Det må forventes å skifte tettesjiktet på hele baderommet ved oppussing av baderommet. Oppgitt er estimat er kun for å utbedre avviket med membranmansjett og rørgjennomføringer. TG2 - Avvik som kan kreve tiltak: - Balkonger, terrasser og rom under balkonger | Det er kun noe mindre vedlikeholdsbehov på terrassen. Det bør utføres nødvendig vedlikehold på terrassen for å bevare konstruksjonens levetid og forhindre slitasje/skader. Manglende vedlikehold kan føre til redusert holdbarhet og økt risiko for fremtidige reparasjonsbehov. - Utvendige trapper | Utføre vedlikehold av trappen for å bevare levetiden. Det bør utføres nødvendig vedlikehold av trappen for å bevare levetiden og forhindre ytterligere slitasje. - Overflater | Bom og løse fuger på flisene i gang, samt knirk i gulv på dette området. Oppstår pga fliser utført på trekonstruksjon. Noe skader på miljøstrie på soverom mot sør. Bom og løse fuger på flisene i gangen bør utbedres for å hindre at fliser løsner eller sprekker over tid, noe som kan føre til ytterligere skader og økte vedlikeholdskostnader. Skader på miljøstrie på soverom kan utbedres lokalt. - Etasjeskille/gulv mot grunn | Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Det er målt 20mm retningsavvik på soverom mot sør og 14mm på soverom mot nord. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. Ved oppussing med utskiftning av gulv kan det vurderes å utføre avretting av gulv for å oppnå jevnere overflate og redusere høydeforskjeller. Konsekvensen av dagens avvik er at det kan oppstå områder med svikt/knirk i gulvet. - Innvendige dører | Enkelte av innvendige dører har en del slitasje. Det er skade på den ene siden på dør til soverom mot sør. Lokal utbedring må påregnes. Det anbefales lokal utbedring eller utskifting av skadet dør for å opprettholde funksjon. Dersom skaden ikke utbedres, kan dette føre til ytterligere forringelse. - Bad - Overflater vegger og himling | Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet. Vindu er plassert i våtsonen til dusjen med treforinger. Siden det dusjes i lukket system er det ikke nødvendig med tiltak slik dagens løsninger utført. Men ved renovering av baderommet bør det vurderes å fjerne vinduet som er plassert i våtsonen. - Bad - Overflater Gulv | Det er påvist sprekker i fliser. Det er sprekker i gulv fliser på flere områder. Det skulle vært utført lokalt fall på 1:50 til sluket og vanntett terskel skulle vært hevet 25mm over topp sluk. Slike riss/sprekker kan indikere bakenforliggende fuktskader, og konstruksjonen bør observeres jevnlig for å vurdere utvikling. Det anbefales å utbedre fallforholdene til sluk og etablere vanntett terskel med tilstrekkelig høyde for å redusere risikoen for vannskader i tilstøtende konstruksjoner. Baderommets alder tilsier at full renovering bør vurderes på sikt for å sikre forskriftsmessig utførelse og funksjon. Sprukket gulvfliser har derfor ikke behov for å skiftes før dette. - Bad - Ventilasjon | Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Manglende luftespalte under dørbladet. Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrom f.eks. luftespalte ved dør e.l. Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrommet, for eksempel ved å lage en luftespalte under dørbladet. Manglende tilluft kan føre til redusert ventilasjonseffekt. - Vannledninger | Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Ingen umiddelbart behov for utskiftning av kobberør. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør. Det er ikke behov for umiddelbar utskiftning av kobberrør, men på grunn av alder er det økt risiko for plutselige lekkasjer og følgeskader. Det anbefales jevnlig kontroll av rørene, og vurdering av utskiftning i forbindelse med oppgradering av våtrom, for å redusere risiko for vannskader. - Avløpsrør | Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Ingen umiddelbart behov for utskiftning av avløpsrør. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør. Det er ikke behov for umiddelbar utskiftning av avløpsrør, men på grunn av alder er det økt risiko for plutselige lekkasjer og følgeskader. Det anbefales jevnlig kontroll av rørene, og vurdering av utskiftning i forbindelse med oppgradering av våtrom, for å redusere risikoen for vannskader. - Ventilasjon | Innvendig lufteventiler på vinduer er fjernet pga montering av persienner. Montere manglende ventiler på vinduene. Helse, miljø og sikkerhet - Radon | Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Eiendommen ligger i et område med med moderat til lav aktsomhetsgrad av radon. Det anbefales å gjennomføre radonmåling, da det ikke er utført målinger og bygget mangler radonsperre. Manglende måling gir usikkerhet om radonnivået, noe som kan medføre helserisiko for beboere dersom nivåene er forhøyet. - Rekkverk | Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav. Rekkverkshøyden er målt til 88cm. Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav. Rekkverket bør forhøyes til dagens krav for å ivareta sikkerheten og redusere risikoen for fallulykker. Opplistingen over er ikke uttømmende og du oppfordres til å lese og sette deg grundig inn i alt salgsmateriell. For ordens skyld nevner vi at TGIU står for tilstandsgrad ikke undersøkt, f.eks. fordi en del av bygget ikke har vært tilgjengelig for inspeksjon. Disse delene kan dermed ha feil eller mangler som ikke er avdekket. Tilstandsrapporten beskriver byggverkets tekniske tilstand. Det er ikke foretatt kontroll av de elektriske installasjonene (el-takst) selv om bygningssakkyndig kan ha knyttet noen kommentarer til elanlegget ut i fra helt enkle vurderingskriterier. Siden elanlegget ikke er kontrollert er det sannsynlig at det siden kan avdekkes avvik fra dagens forskriftskrav og oppstå funksjonssvikt. Videre må kjøper være forberedt på det må foretas oppgraderinger på grunn av slitasje, fraværende vedlikehold, arbeider som er utført av ufaglærte, utidsmessighet eller tekniske løsninger som ikke holder dagens standard. I Norge er det en av oppgavene til Det lokale el-tilsynet (DLE) å foreta tilsyn av elektriske anlegg i boliger og fritidsboliger. Alle boliger skal ha periodisk kontroll hvert 20 år og hytter/fritidsboliger kontrolleres hvert 30 år. El-anlegget er en bygningsdel som er gjenstand for konstant utvikling, det må derfor påregnes at dagens anlegg ikke nødvendigvis er dimensjonert for oppgradering av kjøkken med nye elektriske apparater, rehabilitering av bad m/varmekabler eller installeringer elbillader.

Omkostninger

2 050 000 (Prisantydning) 148 618 (Andel av fellesgjeld) -------------------------------- 2 198 618 (Pris inkl. fellesgjeld)   Omkostninger ved salg til prisantydning: 545 (Tinglysningsgebyr - hjemmel) 545 (Tinglysningsgebyr - pantedokument) -------------------------------- 1 090 (Omkostninger totalt) -------------------------------- 2 199 708 (Totalpris inkl. omkostninger) -------------------------------- Valgfrie tilleggstjenester som kan bestilles: 9 300 (Boligkjøperforsikring)

Felleskostnader

5 600,- per mnd

Felleskostnadene inkluderer TV og internett (Altibox), kommunale avgifter, bygningsforsikring, gressklipping, snømåking og generelt vedlikehold av bygget. Felleskostnadene er fordelt slik: Felleskostnader: kr 4 621,- Renter: kr 646,- Avdrag: kr 333,- Borettslaget har planer om rehabilitering av rør og bad. Dette kan påvirke fremtidige felleskostnader og fellesgjeld. Det er ikke spesifisert ytterligere detaljer om kostnad eller tidsplan. Rentenivå, eventuelt nye låneopptak, endret nedbetalingsplan og årsmøtevedtak kan påvirke felleskostnadenes størrelse.

Kommunale avgifter

Fellesformue

53 719,-

Fellesgjeld

Sikringsordning fellesgjeld

Borettslaget er med i en sikringsordning mot tap av felleskostnader. Tilbyder er Skadeforsikringsselskapet Borettslagenes Sikringsordning AS. For krav på dekning av felleskostnader og andre krav fra lagsforholdet har laget panterett i andelen foran alle andre heftelser. Pantekravet er begrenset til en sum som svarer til to ganger folketrygdens grunnbeløp på tidspunktet da tvangsdekning besluttes gjennomført.

Formuesverdi

Beliggenhet

Leiligheten har en attraktiv og tilbaketrukket beliggenhet i Odins vei, et etablert boligområde på Låby. Området består av firemannsboliger og eneboliger, med store, grønne fellesarealer mellom husene. Veiene her har lite gjennomgangstrafikk. Herfra er hverdagslogistikken enkel. Både Låby barneskole og Strupe ungdomsskole er innen en kort spasertur, og det samme gjelder Karrestad barnehage. For dagligvarehandel er det flere butikker i nærområdet, og Tista Senter er en kort kjøretur unna for et bredere utvalg av butikker og servicetilbud. Området byr på gode rekreasjonsmuligheter. Nærheten til skog og mark gir tilgang til fine turområder, og for organiserte aktiviteter finnes det idrettsanlegg ved Låby skole. Halden sentrum med sitt sjarmerende byliv, restauranter og kulturtilbud ligger kun to kilometer unna, lett tilgjengelig med sykkel eller bil. For pendlere er det også kun 8 kilometer til E6.

Adkomst

På høyre side i annonsen finner du et kartutsnitt. Ved å klikke på kartet kan du enkelt planlegge din rute fra valgt startpunkt og helt frem til boligen. Det vil være skiltet ved fellesvisninger for enkel orientering.

Skolekrets

Ta kontakt med skolekontoret i Halden kommune.

Offentlig kommunikasjon

Det er bussholdeplass i kort gangavstand fra boligen.

Energiklasse

D

Info strømforbruk

Det er ikke tegnet avtale om Norgespris på strøm for eiendommen.

Info energiklasse

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd D (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Oppvarming

Elektrisitet og vedfyring. Fastmonterte panelovner i diverse rom, elektriske varmekabler på bad, samt vedovn plassert i stue.

Om borettslaget

Bl Karrestad i Org.nr: 848583502

Karrestad I borettslag er tilknyttet Halden Boligbyggelag, som også er forretningsfører. Borettslaget består av 20 andeler fordelt på firemannsboliger. Styret arbeider med rehabilitering av rør inn og ut av borettslaget. Det er også planlagt maling av hus og garasjer i 2027. Kjekt å vite: • Felles vaskerianlegg i kjeller (Leilighetene har egen vaskemaskin + egen stikkontakt til denne. Vaskemaskinen innerst på venstre side følger med i salget). • Vaktmestertjenester (Gressklipping, snømåking) • Oppsett av markiser, blomsterkasser og lignende krever godkjenning fra styret. • VVS- og el-arbeider skal utføres av autoriserte håndverkere, og styret skal varsles etter utført arbeid. Bare fysiske personer som er medlemmer i Halden Boligbyggelag kan være andelseiere, og ingen kan eie mer enn én andel. Medlemskap er påkrevd før innflytting, og innmeldingsavgiften er kr 500,-.

Regnskap / Budsjett / Kostnadsøkninger

Megler har mottatt borettslagets årsregnskap for 2025 og budsjett. Disse kan videresendes ved forespørsel. Årsresultatet for 2025 viste et overskudd på kr 234 122,-. Borettslagets disponible midler var kr 1 074 373,- per 31.12.2025. Borettslaget har planer om rehabilitering av rør og bad, noe som kan påvirke fremtidige felleskostnader og fellesgjeld. Styret har vedtatt et langtidsbudsjett for perioden 2027-2030.

Forretningsfører

Styregodkjennelse

Kjøper skal godkjennes av styret i borettslaget. Dette kan ikke nektes uten saklig grunn. Melding om nektelse må komme frem til erververen senest 20 dager etter at søknaden kom fram til borettslaget, ellers regnes godkjenning som gitt. Kjøper er forpliktet til å gjennomføre handelen uavhengig av om kjøper på overtakelsestidspunktet er godkjent av borettslaget som ny andelseier. Risikoen for å bli godkjent som ny andelseier påhviler kjøper. Dersom kjøper på overtakelsestidspunktet ikke er godkjent som ny andelseier, har kjøper ikke rett til å ta eiendommen i bruk jf. borettslagsloven § 4-5 (2). Blir kjøper ikke godkjent som ny eier må kjøper besørge videresalg av andelen. Hjemmelen overføres til kjøper og oppgjør utbetales til selger.

Forkjøpsrett

Andelseierne i borettslaget og dernest de øvrige medlemmene i Halden Boligbyggelag har forkjøpsrett. Ansiennitet i borettslaget regnes fra dato for overtakelse av andelen. Står flere andelseiere i borettslaget med lik ansiennitet, går den med lengst ansiennitet i boligbyggelaget foran. Fristen for å gjøre forkjøpsretten gjeldende er 20 dager fra borettslaget mottok melding om at andelen har skiftet eier.

Forsikringsselskap og polisenummer felles forsikring

Gjensidige Forsikring ASA

81563651

Vedtekter / husordensregler

Eier forplikter seg til å gjøre seg kjent med vedtekter og eventuelle husordensregler. Kopi av disse ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Husdyrhold

Husdyr må ikke holdes uten innhentet tillatelse. Selv om det er vedtatt forbud mot dyrehold, kan styret samtykke i at brukeren av boligen holder dyr dersom gode grunner taler for det, og dyreholdet ikke er til ulempe for de andre brukerne av eiendommen.

Adgang til utleie

Det er begrenset adgang til å leie ut leiligheter i borettslag. Andelseier kan uten å søke godkjenning leie ut boligen i opptil 30 døgn i året. Dersom andelseier har bodd i boligen i minst ett av de siste to årene, kan boligen leies ut i inntil tre år med styrets samtykke, jf. burettslagslova §§ 5-5 og 5-6.

Ferdigattest / brukstillatelse

Det foreligger ikke ferdigattest, men det er utstedt midlertidig brukstillatelse for 4 mannsbolig datert 18.01.1972. I følge tillatelsen gjenstår følgende arbeider: Det gjenstår å beise veggene utvendige. Jf. plan- og bygningsloven § 21-10 (5) utstedes det ikke lengre ferdigattest for tiltak det er søkt om før 01.01.1998. Dette innebærer at byggverkene lovlig kan brukes og omsettes uten at det foreligger ferdigattest. Det betyr imidlertid ikke at ulovlige bygde tiltak blir lovlige. Det er utstedt ferdigattest for omlegging av avløp til separatsystem – utkobling av septiktank, datert 26.11.2002. For nyere garasjeanlegg på fellesområdet er det registrert rammetillatelse datert 06.10.2006. Det er ikke utstedt ferdigattest for tiltaket. For ombygging og utskifting av balkonger/terrasser på hagesiden foreligger det godkjente byggetegninger datert 25.04.1993, og for opprinnelige frittstående garasjer foreligger det godkjente tegninger datert 19.09.1972. Det er ikke utstedt ferdigattest for disse to byggesakene. Jf. pbl. § 21-10 (5) utstedes det ikke ferdigattest for tiltak søkt om før 01.01.1998. Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, som stemmer med dagens bruk. Kjøper overtar risiko og ansvar for nevnte forhold.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpssystem. Stikkledningene fra eiendommen og ut til det kommunale nettet er private, og vedlikeholdsansvaret for disse påhviler borettslaget. Adkomst til eiendommen skjer via kommunal vei.

Regulerings- og arealplaner

Eiendommen er uregulert. Eiendommen omfattes av eldre reguleringsplaner som kun berører mindre veiarealer: - Reguleringsplan Karrestad (plan-ID G-514), vedtatt 29.08.1972, regulerer et delareal på 1 m² til gangvei og 65 m² til kjørevei. - Reguleringsplan Lie østre, gnr 63 bnr 2,37,65,66, og 67 (plan-ID G-030), vedtatt 20.12.1969, regulerer et delareal på 2 m² til kjørevei. Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel 2023-2035 (plan-ID G-KPLAN), vedtatt 04.03.2024. Arealbruken er i planen avsatt til bebyggelse og anlegg, nåværende (områdenavn BA30). Kommuneplanen går foran eldre reguleringsplaner ved eventuell motstrid. Eiendommen ligger innenfor et aktsomhetsområde for kvikkleire. I følge Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE) er det ikke regnet som farlig å bo på kvikkleire. Det er først når kvikkleira overbelastes at den kan kollapse. Kvikkleireskred utløses oftest av anleggsvirksomhet som grave- og fyllingsarbeider. Det stilles strenge krav til de som bygger i kvikkleireområder. Kvikkleireskred kan også utløses av erosjon i elver og bekker. De fleste kommuner har brukt marin grensen (ca. 200 moh) som avgrensning av områder hvor det kan finnes kvikkleire. Under marin grense stilles det krav til at sikkerhet mot skred er ivaretatt iht. Byggteknisk forskrift (TEK) og NVEs veileder «Sikkerhet mot kvikkleireskred». Det kan være forbud mot tiltak og arbeider i rasutsatte områder. Ta kontakt med kommunen eller NVE dersom du har flere spørsmål i forhold til grunnforholdene. Eiendommen ligger i et område med middels til lav aktsomhet for radon. Radon er en radioaktiv gass som kan sive inn i bygninger fra grunnen. Statens strålevern anbefaler radonmåling i alle boliger. Området er stadig under endring/utvikling, bygg settes opp, rehabiliteres og rives ned. Vi anbefaler derfor alle budgivere å sette seg inn i gjeldende reguleringsbestemmelser. Kopi av situasjonskart, målebrev, reguleringsplaner m/bestemmelser etc. ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler. Vi oppfordrer interessenter til å gjøre seg kjent med disse.

Konsensjon

Kjøp av eiendommen krever ikke konsesjon. Dersom eiendommen er større enn 2 mål, må kjøper undertegne nødvendige dokumenter for å søke om konsesjonsfrihet.

Tinglyste heftelser og rettigheter

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 3101/64/99: 27.12.1989 - Dokumentnr: 7395 - Fellesobl. for bor. innsk. Beløp: NOK 230 000 Panthaver: ANDELSEIERNE I BORETTSLAGET Prioritet etter frivillige heftelser. 08.08.2003 - Dokumentnr: 4225 - Pantedokument Beløp: NOK 1 500 000 Panthaver: DNB BANK ASA 11.02.2011 - Dokumentnr: 117584 - Pantedokument Beløp: NOK 1 700 000 Panthaver: DNB BANK ASA 01.01.2020 - Dokumentnr: 41397 - Omnummerering ved kommuneendring Tidligere: KNR: 0101 GNR: 64 BNR: 99 01.01.2024 - Dokumentnr: 673080 - Omnummerering ved kommuneendring Tidligere: KNR: 3001 GNR: 64 BNR: 99 Dokumenter kan fås ved henvendelse til megler.

Legalpant

Borettslaget har legalpant på inntil 2G som sikkerhet for betaling av felleskostnader. Dette betyr at borettslaget har prioritet over tinglyste lån når det gjelder betaling av felleskostnader, og kan kreve inn pengene før andre kreditorer, selv om de har lån registrert på andelen.

Boligselgerforsikring

Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad kr. 20 000 000,-. Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgaven og interessenter oppfordres til å gjennomgå denne før bud inngis.

Boligkjøperforsikring

Kjøper har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring fra Söderberg & Partners. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell eller på https://www.soderbergpartners.no/eiendom/boligkjoper/

Diverse

Borettslagsmodellen innebærer at borettslaget eier eiendommen, mens andelseierne eier andeler i borettslaget, som gir borett til en bestemt bolig. Andelseierne har ikke personlig ansvar for borettslagets fellesgjeld, men de må dekke borettslagets løpende utgifter. Manglende innbetaling av fellesutgiftene som følge av andre andelshaveres mislighold, eller dersom borettslaget sitter på fraflyttede og/eller usolgte andeler, må dekkes av de øvrige andelseierne. Borettslaget har legalpanterett i andelen for krav på dekning av felleskostnader og andre krav fra borettslaget, på inntil 2 ganger folketrygdens grunnbeløp. Kjøper og selger er forpliktet til å undertegne standard kjøpekontrakt utarbeidet av Emera i forbindelse med eiendomstransaksjonen. Kjøpekontrakten kan besiktiges hos eiendomsmegler før bud inngis. Kontakt eiendomsmegler for spørsmål. Selger leverer eiendommen i ryddig og rengjort stand. Kr 8 750,- utgjør andelens årlige renteutgifter pr. 31.12.2024. Dette er rentekostnader på fellesgjeld som beboer kan trekke fra på sin selvangivelse. Andel utgifter dividert på 12 multiplisert med 22% vil gi sum fradrag hver måned. Kjøper må være/bli medlem i HABO.

Sentrale lover

Regelverk og generelle opplysninger Boligen selges med det inventar og utstyr som i henhold til gjeldende lover, forskrifter eller offentlige pålegg skal følge med eiendommen, jf. avhendingsloven § 3-4. Fastmonterte eller spesialtilpassede installasjoner og innredning som anses som varig tilknyttet boligen, følger normalt med i handelen, med mindre det foreligger en særskilt avtale mellom partene om noe annet, jf. avhendingsloven § 3-5.   En standard tilbehørsliste utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) følger salgsoppgaven, og gjelder som utgangspunkt for hva som inkluderes i salget – med mindre avvik er tydelig avtalt mellom kjøper og selger.   Om informasjonsgrunnlaget Opplysninger om boligens størrelse og utforming, både innvendig og utvendig, bygger på informasjon hentet fra vedlagte tilstands- og boligsalgsrapport. Innholdet i salgsoppgaven er basert på selgers informasjon, fagkyndig vurdering, samt opplysninger fra offentlige registre som kommunen og Kartverket. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses for å være kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene,  slike forhold kan ikke senere gjøres gjeldende som en mangel ved boligen. Dette gjelder uavhengig av om dokumentene er lest.    Det kan være forskjell mellom boligens faktiske bruk av rom og det som er godkjent av myndighetene. Alle interessenter anbefales derfor å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagperson, før bud gis. Dersom kjøper velger å kjøpe uten å ha sett eiendommen, kan det ikke etter overtakelse reklameres på forhold som burde ha vært oppdaget ved en ordinær gjennomgang.   Dersom det oppstår behov for ytterligere avklaringer, oppfordres interessenter til å kontakte eiendomsmegler eller egne rådgivere før de gir bud.   Slitasje og bruk Det må også forventes at eiendommer som har vært i bruk, vil kunne ha tegn til slitasje og eventuelle skader. Slik normal bruksslitasje og behov for vedlikehold må kjøper påregne, og dette vil normalt ikke gi grunnlag for reklamasjon eller prisavslag.   Avtalerettslig Partenes rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, og all tilgjengelig dokumentasjon som forelå for kjøper før handelen ble inngått. I tillegg gjelder avhendingsloven. Det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke, og dette er nærmere forklart nedenfor.   Budgivning og selgers vurdering På grunn av ulike ansvarsforhold kan selger velge å prioritere bud fra ikke-forbrukere, selv om budet er lavere enn et forbrukerbud. Når kjøper ikke er forbruker, kan selges ansvar begrenses ettersom boligen selges «som den er», noe som kan være av verdi for selger. Det understrekes at selger står fritt til å velge hvilket bud som aksepteres, og er ikke forpliktet til å velge det høyeste.   Alle budgivere må ved inngivelse av bud opplyse om de opptrer som forbruker eller som næringsdrivende/person som handler hovedsakelig som ledd i næringsvirksomhet. Det vil opplyses hvis konkurrerende bud kommer fra en ikke-forbruker.   Forbrukerkjøp – definisjon og vilkår:   Et forbrukerkjøp foreligger når en fysisk person kjøper eiendom uten at formålet hovedsakelig er knyttet til næringsvirksomhet. En eiendom anses å ha en mangel dersom den ikke oppfyller kravene som følger av avtalen, eller ved brudd på bestemmelser i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Det samme gjelder hvis eiendommen ikke samsvarer med det som med rimelighet kunne forventes ut fra blant annet alder, type og synlig tilstand – eller hvis det er tilbakeholdt, eller gitt feilaktige opplysninger, og dette har påvirket avtalen.   Dersom det er avvik mellom oppgitt og faktisk innvendig areal på minst 2 % og samtidig minst 1 kvadratmeter, kan dette utløse rett til kompensasjon etter § 3-3 i avhendingsloven.   Ved beregning av krav om prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke kostnader med inntil kr 10 000 (som en egenandel).   Ikke-forbruker – definisjon og vilkår:  Dersom kjøper er en juridisk enhet, eller en fysisk person som handler i næringssammenheng, regnes kjøpet ikke som et forbrukerkjøp.   Ved slike kjøp selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er begrenset til det som følger direkte av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-9. I disse tilfellene fravikes § 3-3 andre ledd, og eventuelle arealavvik vurderes etter § 3-8.   Kjøperens plikt til å foreta grundige undersøkelser gjelder også fullt ut for kjøpere som ikke omfattes av forbrukerdefinisjonen. Boligen selges med det inventar og utstyr som i henhold til gjeldende lover, forskrifter eller offentlige pålegg skal følge med eiendommen, jf. avhendingsloven § 3-4. Fastmonterte eller spesialtilpassede installasjoner og innredning som anses som varig tilknyttet boligen, følger normalt med i handelen, med mindre det foreligger en særskilt avtale mellom partene om noe annet, jf. avhendingsloven § 3-5.   En standard tilbehørsliste utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) følger salgsoppgaven, og gjelder som utgangspunkt for hva som inkluderes i salget – med mindre avvik er tydelig avtalt mellom kjøper og selger.

Betalingsbetingelser

Hele oppgjøret må betales samlet fra en norsk bankkonto. Overføringer fra utlandet aksepteres kun unntaksvis, og kun dersom dette er forhåndsavtalt med megler i forbindelse med aksept av budet. 

Viktig informasjon om budgivning

Bud kan legges inn på nettannonsen på "gi bud" knappen eller via hjemmesiden. Ved elektronisk budgivning kan bud legges inn trygt og enkelt med bank-ID. Eiendomsmegler kan også kontaktes for tilsendelse av budkjema, og budskjema finnes også i salgsoppgaven.  Alle bud skal inngi skriftlig til eiendomsmegler. Kravet til skriftlighet gjelder også ved forhøyelse av bud, motbud og selgers aksept eller avslag. Før et bud kan formidles til selger må megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt dersom budgiver bruker e-signatur som f eks. bankID. Etter det første budet er inngitt, kan budgiver inngi bud pr e-post eller pr SMS til megler.   Hvis budgiver skal by på eiendommen i henhold til en kjøpsfullmakt må megler kontaktes og fullmakten oversendes før budgivning.  Et bud bør inneholde eiendommens adresse (eventuelt gnr/bnr), kjøpesum, budgivers kontaktinformasjon, finansieringsplan, akseptfrist, overtakelsesdato og eventuelle forbehold som for eksempel usikker finansiering, salg av nåværende bolig ol. Normalt vil ikke et bud med forbehold bli akseptert før forbeholdet er avklart. Konferer gjerne med megler før bud avgis. Bud som har forbehold om konfidensialitet ("hemmelige bud") vil ikke bli formidlet til selger. Alle interessenter oppfordres til å inngi bud via eiendomsmegler.  Megler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. I forbrukerforhold (dvs. der selger er forbruker) skal megleren ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Senere bud må ha en akseptfrist som er lang nok til at budet og eventuelle forbehold kan videreformidles til alle involverte parter slik at disse får tid til å områ seg, jf. forskrift om eiendomsmegling § 6-3. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser bør skje senest 10 minutter før fristens utløp. Dersom bud inngis med en frist som åpenbart er for kort til at megleren kan avvikle budrunden på en forsvarlig måte, vil megler fraråde budet.  Eiendomsmegler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt, og vil uoppfordret gi sin vurdering av det enkelte bud overfor selgeren.  Etter at handel har kommet i stand, eller dersom en budrunde avsluttes uten at handel er kommet i stand, kan en budgiver kreve kopi av budjournalen i anonymisert form. Kopi av budjournal gis til kjøper og selger uten ugrunnet opphold etter at handel er kommet i stand. Hvis budgiver ønsker å være anonym, kan bud fremmes via en fullmektig. For mer informasjon om budgivningsprosessen, se «Forbrukerinformasjon om budgivning», som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler.

Vederlag megler

Fast provisjon: kr 37 900,00 Grunnpakke (Kommunal info, gebyr utlegg, tinglysing, grunnbok) kr 10 662,00 Markedspakke inkl. stor FINN-annonse kr 15 900,00 Oppgjørshonorar inkl. factoring kr 5 500,00 Tilretteleggingshonorar kr 7 990,00 Eierskiftegebyr kr 6 725,00 Utlegg: Selger dekker utlegg i henhold til oppdragsavtalen. Disse er estimert til ca. kr 23 765,00, og omfatter vanligvis innhenting av informasjon fra kommunen, eventuell forretningsfører, samt kopi av tinglyste dokumenter.   Total kostnad ved salg til prisantydning: kr 101 717,00 Dette inkluderer både vederlag og stipulerte utlegg.   Ved avbrutt oppdrag: Dersom oppdraget sies opp eller utløper uten at salget gjennomføres, har megler krav på rimelig vederlag for medgått tid og for utført arbeid. Dette omfatter blant annet vederlag knyttet til tilrettelegging, markedsføring og eventuelle avholdte visninger, samt påløpte utlegg. Timepris ved slik beregning er kr 3500.

Hvitvasking

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking, og er blant annet forpliktet til å gjennomføre kundetiltak av både selger og kjøper. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at avtalen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, er dette et mislighold fra kjøpers side. Et vesentlig mislighold kan gi selger rett til å heve avtalen og til å gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning. Dersom selger ikke bidrar til at megler får gjennomført løpende kundetiltak underveis i oppdraget, må eiendomsmegler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Selger vil i et slikt tilfelle ha misligholdt sine forpliktelser, og kjøper vil kunne ha et krav mot selger etter avhendingsloven. Hvis kundetiltak ikke lar seg gjennomføre, vil Emera eiendomsmegling ikke kunne bistå med handelen eller foreta oppgjør.

Personopplysningsloven

Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven. Se www.emera.no for vår personvernerklæring.

Oppdragsnummer

07260007

Vedlegg til salgsoppgave

- Tilstandsrapport datert 17.06.2026 - Selgers egenerklæring - Energiattest datert 17.06.2026 - Reguleringskart - Grunnkart - Vedtekter - Husordensregler - Områdeanalyse - Nabolagsprofil

Status salgsoppgave

Megler

Meglerforetaket

Halden Eiendomsmegling AS Org.nr: 937554311

Samarbeidspartnere og tilknyttede foretak

Emera Norge AS og eiendomsmeglingsforetakene som er tilknyttet Emera har samarbeid med forskjellige foretak som tilbyr forbrukerne produkter eller tjenester i forbindelse med et salgsoppdrag. Våre samarbeidspartene er:

Søderberg & Partners AS - formidler av boligselger- og boligkjøperforsikring Overo AS - leverandør av digitale oppgjørsskjemaer og overtakelsesprotokoller som også inneholder tilbud til forbruker om tilpassede strøm-, internett- og alarmtjenester.

Hvilke produkter/tjenester kjøper og selger får i forbindelse med oppdraget, kan variere ut fra hvor i landet eiendommen ligger.

Egenerklæring boligselgerforsikring

Energiattest

Tilstandsrapport

Salgsoppgave