Farexveien 9

Tomten

Byggeår

2004

Etasje

3

Arealer

Arealbeskrivelse

Bygningssakkyndiges kommentar til arealoppmåling

Målt takhøyde i 2.etasje fra 1.57 m - 2.38 m. Målt takhøyde i 1.etasje fra 2.09 m - 2.34 m. Målt takhøyde i underetasjen 2.50 m. I 2. etasje i eneboligene er det skråhimling, og deler av arealet regnes ikke som måleverdig gulvflate på grunn av lav takhøyde. Garasjen har også areal som ikke er måleverdig, da takhøyden der er 1,87 m. Ett rom i underetasjen brukes i dag som soverom/gjesterom, men oppfyller ikke de byggtekniske kravene til romstørrelse, da det er målt til 12 m³, mens datidens krav var 15 m³. Rommet omtales derfor som et innredet rom, ettersom bruken på befaringstidspunktet avgjør hvordan det betegnes i denne rapporten.

Antall soverom

5

Innbo og løsøre

Salgsoppgaven inkluderer NEFs standardliste "Oversikt over løsøre og tilbehør", som legges til grunn med mindre annet er spesifisert i salgsoppgaven.   Gjenstander som er nevnt i standardlisten, men som ikke finnes på eiendommen, vil heller ikke følge med i salget. Alt utstyr og installasjoner som medfølger overtas slik de er, uten garanti, med mindre det foreligger en gjeldende garanti fra produsent eller leverandør.   Kjøper aksepterer at det kan forekomme hull og merker etter montering av inventar og utstyr som ikke er en del av overdragelsen.

Parkering

Parkering gjøres i garasje og på egen tomt. Det er installert tre elbil-ladere på eiendommen.

Sammendrag av selgers egenerklæring

Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom? Svar: Svar Ja, kun av ufaglært/egeninnsats/dugnad Beskrivelse: Vennetjenste av faglært rørlegger og murer Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet? Svar: Nei Kjenner du til om det er/har vært sopp/råteskader/insekter/skadedyr på eiendommen som rotter, mus, maur eller lignende? Svar: Ja Beskrivelse: Har sett muselort i garasjen det året det var museår, for ca fire, fem år siden. Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? Svar: Ja, kun av faglært Beskrivelse: Satt opp alt av strømanlegg i garasjen, og byttet ut og montert nye sikringer i huset og utleie del, montering av 3 ladestasjoner med tilsvarende sikringer. Arbeid utført av: Oslo Akershus Elektro og Klima Foreligger det samsvarserklæring (i henhold til forskrift om elektriske lavspenningsanlegg)? Svar: Ja Kjenner du til om det er utført kontroll av el-anlegget og/eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? Svar: Ja Beskrivelse: Utført av Elvia/Rejlers elsikkerhet AS 12.06.25 Har du ladeanlegg/ladeboks for elbil i dag? Svar: Ja Beskrivelse: Har tre ladebokser, installert av elektriker Kjenner du til om ufaglærte har utført arbeid som normalt bør utføres av faglærte, utover det som er nevnt tidligere (f.eks. drenering, murerarbeid, tømrerarbeid etc)? Svar: Ja Beskrivelse: Støpt plate til garasje og satt opp ringmur/mur. Kjenner du til om det har vært utført arbeid på terrasse/garasje/tak/fasade? Svar: Ja, kun av ufaglært/egeninnsats/dugnad Beskrivelse: Satt opp modul Grimstad garasje. Utvidet terrassen, laget terrasse utenfor utleie leiligheten Selges eiendommen med utleiedel, leilighet, hybel eller tilsvarende? Svar: Ja Beskrivelse: En leilighet og en hybel Er ovenfornevnte godkjent hos bygningsmyndighetene? Svar: Ja Beskrivelse: Leiligheten er godkjent, hybel leies ut som del av vår boenhet Kjenner du til om det er innredet/bruksendret/bygget ut i kjeller eller loft eller andre deler av boligen? Svar: Ja Beskrivelse: Deler av 1. etasje er gjort om til en hybel og leies ut som del av egen bolig, det er søkt om bruksendring hos kommunen, dette er ikke avklart ennå. Er det foretatt radonmåling? Svar: Ja Beskrivelse: Måling foretatt i perioden 20.11.11 -20.05.12 av Radonlab. Radonmåling År: 2012 Verdi: 38

Bygningssakkyndig

Byggemåte

I forbindelse med salget er det blitt utført en tilstandsrapport av en kvalifisert bygningssakkyndig. Rapporten gir en grundig vurdering av boligens tilstand og påpeker eventuelle avvik som ble oppdaget under befaringen. Tilstandsrapporten og selgers egenerklæring er vedlagt salgsoppgaven, og det er viktig at interessenter setter seg grundig inn i disse dokumentene før bud legges inn.   Kjøper anses kjent med opplysninger som kommer tydelig frem i tilstandsrapporten, og det vil ikke være mulig å gjøre slike forhold gjeldende som en mangel. Spesielt forhold som er vurdert med TG2 og TG3 bør vurderes nøye, da de indikerer avvik fra normal slitasje og/eller høy alder, noe som kan innebære behov for utbedringer. Bygningsdeler som er merket med TGIU er ikke blitt vurdert av takstmannen.    Beskrivelsen av boligen nedenfor er hentet direkte fra tilstandsrapporten: Enebolig over 3 plan med utleiebolig i underetasjen, oppført i 2004. Huset har saltak tekket med takstein, støpt fundament til grunn, grunnmur i pusset LECA, trebindingsverkkonstruksjon med liggende malt/beiset trepanel isolert etter eldre krav, trebjelkelag i etasjeskiller og innervegger oppført i tre/plater med varierende overflater. Innvendige overflater: Vegger: Malte plater, malt gips, malt mur, ubehandlet og malt LECA. Tak/himlinger: Malte plater og malte tak-ess plater. Gulv: Fliser, laminat og betong.   TAKSTMANNENS VURDERING VED TG2: 1.1 Byggegrunn, fundamenter, grunnmur, drenering og sikring mot vann og fuktighet Grunnmur i pusset LECA og drenering fra byggeår. Det er en begrensning at selve drenering/fuktsikring ligger under bakkenivå og er ikke tilgjengelig for inspeksjon. Det vurderes at de drenende massene fungerer tilfredsstillende, da det ikke er noen nevneverdige planhetsavvik i boligen. Men det avdekkes at deler av synlig knotteplast utenfor boden ikke er festet med klemlist, det er stedvis setningssprekker på grunnmur, gamle rennemerker fra terrassen, grønsk på nedre del, isolasjon som er eksponert, avflassing og delaminering på overflaten stedvis. TG2 Årsak: Setningssprekker og avflassing kan skyldes naturlige bevegelser i grunnen, aldring av materialer, og manglende vedlikehold over tid. Ufestet knotteplast og eksponert isolasjon kan komme av feil eller mangler ved oppføring eller tidligere utbedringer. Risiko: Ufestet knotteplast kan gi økt risiko til redusert beskyttelse mot fukt, mens setningssprekker og avflassing kan gi økt risiko for vanninntrengning og forringelse av konstruksjonen. Eksponert isolasjon kan miste sin effekt og bidra til kuldebroer. Konsekvens: Forholdene kan medføre behov for utbedringer som festing av knotteplast med klemlist, reparasjon av setningssprekker og avflassing, samt beskyttelse av eksponert isolasjon. Dersom tiltak ikke gjennomføres, kan det føre til ytterligere skader og økte vedlikeholdskostnader. Anbefalt tiltak: Det anbefales å vurdere å montere klemlist på knotteplast, utbedre setningssprekker og avflassing på grunnmuren, fjerne grønske, beskytte eksponert isolasjon og etablere jevnlig vedlikehold for å forhindre videre skader, utført av en fagperson. 1.3 Terrengforhold Ved visuell inspeksjon vurderes terrenget på forsiden av boligen som relativt flatt, med noe fall ut mot terreng. Ved den ene gavlveggen er tomten skråned, og stedvis er det motfall mot grunnmuren, spesielt der terrenget skråner. TG2 Årsak: Manglende eller utilstrekkelig etablering av fall fra grunnmur ut mot terreng ved bygging, samt naturlig terrengformasjon med motfall inn mot grunnmur. Risiko: Det kan gi økt risiko for fuktpåvirkning og vannansamling mot grunnmur, noe som kan føre til fuktproblemer og redusert levetid på utvendig fuktsikring. Konsekvens: Det kan bli nødvendig med behov for utbedring eller vedlikehold. Anbefalt tiltak: Det anbefales å vurdere å justere terrenget slik at det etableres tilstrekkelig fall ut fra grunnmur, samt å overvåke området for tegn til fukt eller vannansamling. 2.1 Yttervegger Det avdekkes 1 gammelt hull i panelbord på gavlvegg etter tidligere kableføring, samt noe svertesopp og avflassing av maling på vindskier. TG2 Årsak: Hullet i panelbordet skyldes tidligere kableføring som ikke er tettet igjen. Svertesopp og avflassing av maling oppstår som følge av manglende vedlikehold og eksponering for fukt. Risiko: Åpne hull kan gi økt risiko for ytterligere inntrenging av vann, økt risiko for soppvekst, og forverring av skadene. Dette kan på sikt svekke konstruksjonen og medføre behov for mer omfattende utbedringer. Konsekvens: Dersom tiltak ikke iverksettes, kan skadene forverres med økt fare for råteutvikling, større vedlikeholdskostnader og mulig redusert levetid for ytterkledningen. Anbefalt tiltak: Det anbefales å vurderes å tette igjen gamle hull etter kableføring og hull etter fjerning av råteskadet panelbord, samt skrape og male vindskier der malingen flasser. Grundig vask og behandling av svertesopp bør også gjennomføres for å forhindre videre skade, utført av en fagperson. 3.1 Vinduer og ytterdører Terrassedør i 2.etasje har mye slitasje, dør inntil teknisk rom har mye slitasje, vinduer i 1.etasje og 2.etasje har stedvis avflassing av maling i vindusrammer. Alle vinduer og terrassedører har passert mer enn halvparten av sin forventede levetid. TG2 Årsak: Langvarig eksponering for fukt og manglende vedlikehold har ført til avflassing av maling og tørre pakninger. Slitasjen på terrassedører og dører skyldes både alder og værslitasje, samt at bygningsdelene har oppnådd høy alder. Risiko: Det er økt risiko for at tilstanden kan forverres ytterligere, med mulighet for råteskader, funksjonssvikt og redusert energieffektivitet. Konsekvens: Manglende utbedring kan medføre til behov for reparasjoner eller utskifting av vinduer, dører og berørte bygningsdeler. Anbefalt tiltak: Det anbefales å vurdere utskifting av sterkt slitte dører og vinduer og overflatebehandling med maling. Pakninger bør kontrolleres og eventuelt byttes, og tiltak bør utføres av fagperson for å sikre langvarig funksjon og beskyttelse av bygningsdeler. 4.1 Takkonstruksjon, taktekking og skorstein over tak Yttertaket og takrennene vurderes å være i generelt god stand på befaringstidspunktet, men takrennene har passert over halvparten av sin forventede levetid. TG2 Årsak: Takrennene har vært utsatt for naturlig aldring og slitasje gjennom flere år, noe som er vanlig for denne typen bygningsdeler. Risiko: Det kan gi økt risiko for lekkasjer og redusert funksjon på grunn av materialets alder, spesielt ved kraftig regn eller snøsmelting. Konsekvens: Dersom vedlikehold ikke utføres, kan det oppstå fuktskader på fasade og grunnmur, samt behov for utskifting av takrenner. Anbefalt tiltak: Det anbefales å vurdere å følge opp med regelmessig vedlikehold og vurdering av takrennene, utført av en fagperson. 6.1 Balkonger, verandaer og lignende Alle terrassebord har betydelige tørrsprekker, synlig saltutslag på trappeveggen, løse belegningsstein i trappen ved nederste trinn, samt vannansamling under terrassen i bodtaket fordi pleksitaket ikke har tilstrekkelig fall. I tillegg er det tørrsprekker på alle rekkverk. TG2 Årsak: Tørrsprekker oppstår ofte som følge av langvarig eksponering for sol, vær og vind, kombinert med manglende vedlikehold og naturlig aldring av materialene. saltutslag og vannansamling skyldes utilstrekkelig drenering og feil fall på pleksitaket. Risiko: Det kan gi økt risiko for ytterligere skade på terrassekonstruksjonen, redusert bæreevne og fare for personskader grunnet løse steiner. Vannansamling under terrassen kan føre til fuktproblemer i bodtaket og råteskader. Konsekvens: Dersom skadene ikke utbedres, kan det føre til reparasjonsbehov, kortere levetid for terrassen og økte vedlikeholdskostnader. Det kan også påvirke bruksverdien og sikkerheten negativt. Anbefalt tiltak: Det anbefales å vurderes å skifte ut terrassebord med tørrsprekker, utbedre fall på pleksitaket for bedre drenering, samt sikre og feste løse belegningsstein, utført av en fagperson. 7.1.3 Bad i 2.etasje Membran, tettesjiktet og sluk Hjemmelshaver opplyser om at det ligger ett vinylbelegg fra 2004 som tettesjikt under støpt gulv, og dette har nå passert mer enn halvparten av sin forventede levetid. TG2 Risiko: Det kan gi risiko for fuktinntrenging og skader i konstruksjonen ved eldre tettsjikte (membran). Konsekvens: Ved lekkasjer eller vannskader vil det kunne oppstå behov for omfattende utbedringer, inkludert utskifting av gulvbelegg, fliser og reparasjon av vegg. Dette vil kunne medføre økte kostnader. Anbefalt tiltak: Det anbefales å vurdere å vurdere utskifting av vinylbelegget og gjennomføre en grundig kontroll av våtrommets tettesjikt. Fagperson bør konsulteres for å sikre forsvarlig utførelse og dokumentasjon. Tilstandsgrad TG2 settes på dokumentasjonen også fordi det ikke er levert dokumentasjon for badet. Årsak: Manglende dokumentasjon. Risiko: Dette kan kan gi økt risiko for skjulte feil eller mangler. Konsekvens: Forholdet kan medføre behov for utbedring av badet om det skulle avdekkes skjulte feil og mangler. Anbefalt tiltak: Det anbefales vurderes å innhente nødvendig dokumentasjon eller gjennomføre ytterligere undersøkelser av en fagperson for å avklare forholdene. 7.2.1 Bad i 1.etasje Overflate vegger og himling Veggflisene har bom og sprekker i dusjsonen, noen fliser buler litt ut, og det er gjort en provisorisk tetting med silikon rundt flisene i dusjen. Silikonen i hjørnene er grov, den løsner rundt servanten, og et flisehjørne ved dusjen er skadet. Alle flisene har nivåforskjeller, og deler av badet har lav takhøyde. TG2 Årsak: Skadene på flisene skyldes trolig kombinasjon av alder, bevegelser i underlaget og tidligere feilmontering. Provisorisk tetting med silikon er utført for å begrense vanninntrengning, men gir ikke optimal beskyttelse. Risiko: Bom, sprekker og nivåforskjeller kan gi økt risiko for fuktinntrengning og vannskader i konstruksjonen. Skadet og løs silikon kan medføre at vann trenger inn bak flisene, noe som gir økt fare for sopp og råte. Konsekvens: Forholdet kan medføre behov for utbedring av fliser og underlag, og eventuelt reparasjon av underliggende konstruksjon ved en eventuell fuktskade. Lav takhøyde kan begrense komfort og bruksmuligheter. Anbefalt tiltak: Det anbefales å vurdere utbedring av fliser, underlag og tetting. Skadet silikon bør fjernes og erstattes med egnet materiale, og eventuelle nivåforskjeller og lav takhøyde bør vurderes nærmere for å sikre god funksjon og varig løsning. Utført av en fagperson. 7.2.2 Bad i 1.etasje Overflate gulv Det ble utført en enkelt test av overflatene, der det registreres tilfredsstillende fall på gulv mot sluk. Høydeforskjell fra toppen av sluket til toppen av dørterskelen ble målt til 30 mm.Gulvflisene vurderes å være i grei stand, men det er oppdaget bom i en flis i dusjsonen. TG2 Årsak: Bom i flis skyldes ofte mangelfull heft mellom flis og underlag, noe som kan oppstå på grunn av bevegelse i konstruksjonen, aldring eller feil ved leggingen. Risiko: Bom i flis kan føre til at vann trenger ned under flisen, noe som øker risikoen for fuktskader og muggvekst i konstruksjonen over tid. Konsekvens: Vedvarende fukt kan skade underliggende konstruksjon og føre til behov for omfattende utbedringer. Anbefalt tiltak: Det anbefales å vurdere å utbedre eller skifte ut flisen med bom for å forhindre vanninntrenging og sikre gulvets funksjon. Arbeidet bør utføres av fagperson. 7.2.3 Bad i 1.etasje Membran, tettesjiktet og sluk Hjemmelshaver informerer om at det ligger et vinylbelegg fra 2004 som tettesjikt under det støpte gulvet. Dette har nå passert over halvparten av sin forventede levetid, og det foreligger ingen dokumentasjon på oppføringen av badet. TG2 Årsak: Manglende dokumentasjon på utførelse, samt høy alder på eksisterende tettesjikt. Risiko: Aldring av tettesjiktet kan føre til redusert funksjon og økt fare for lekkasjer eller fuktskader. Konsekvens: Det kan bli nødvendig med utskiftning eller omfattende rehabilitering av gulv og tettesjikt for å sikre tilstrekkelig beskyttelse mot vannskader. Anbefalt tiltak: Det anbefales å vurdere å innhente vurdering fra fagperson for å avklare tilstanden til eksisterende tettesjikt, samt vurdere behov for utskiftning eller andre utbedringstiltak. 7.3.1 Bad i underetasje Overflate vegger og himling Veggfliser og tak/himling viser tegn til alder og bruksslitasje og manglende fliser bak dusjkabinettet. TG2 Årsak: Slitasje, hull etter veggfester og manglende fliser skyldes trolig både normal aldring, tidligere monteringer av badet. Risiko: Disse forholdene kan gi økt risiko for fuktinntrengning, spesielt bak dusjkabinettet, og kan føre til skjulte skader i konstruksjonen. Konsekvens: Det kan oppstå behov for utbedring av både fliser og underliggende vegg, samt risiko for redusert levetid og økt vedlikeholdsbehov. Anbefalt tiltak: Det anbefales å vurdere å utbedre hull og manglende fliser bak dusjkabinettet, og vurdere tetting eller reparasjon utført av fagperson for å forebygge ytterligere skade. 7.3.2 Bad i underetasje Overflate gulv Det ble utført en enkelt test av overflatene, der det registreres tilfredsstillende fall på gulv mot sluk. Høydeforskjell fra toppen av sluket til toppen av membranen ved dørterskelen ble målt til 40 mm. Gulvfliser har alder- og bruksslitasje og det mangler fliser rundt rørinnføring og bak toalettet. TG2 Årsak: Aldersrelatert slitasje samt manglende fliser rundt rørinnføring og bad toalettet skyldes både lang brukstid og at det ikke er utført tilstrekkelig tilpasning ved tidligere arbeider. Dette kan også komme av at opprinnelig utførelse ikke har vært optimal. Risiko: Manglende fliser og slitasje øker risikoen for vanninntrenging rundt rør og ved toalettet, noe som kan føre til fuktskader og muggvekst. Dette kan også svekke gulvets tetthet og funksjon. Konsekvens: Langvarig fukt kan skade underliggende konstruksjon og føre til behov for utbedringer. Anbefalt tiltak: Det anbefales å vurdere å komplettere manglende fliser rundt rørinnføring og bak toalettet, samt vurdere utskifting av slitte fliser. Arbeidet bør utføres av fagperson for å sikre god tetthet og lang levetid. 7.3.3 Bad i underetasje Membran, tettesjiktet og sluk Membranene har passert mer enn halvparten av sin forventede levetid. TG2 Årsak: Membranene er fra 2004 og har vært utsatt for normal bruksslitasje over tid. Materialene har mistet en del av sine opprinnelige egenskaper, og dette skyldes naturlig aldring samt påvirkning fra fukt og temperatur. Risiko: Det er økt risiko for fuktinntrenging og skader på konstruksjonen, da membranen ikke lenger har samme tetthet som da den var ny. Dette kan føre til skjulte fuktskader, muggsopp eller råte, spesielt i områder med høy fuktbelastning. Konsekvens: Ved lekkasjer eller vannskader kan det oppstå behov for omfattende utbedringer, inkludert utskifting av membran, gulvbelegg og reparasjon av vegg. Dette vil kunne medføre økte kostnader. Anbefalt tiltak: Det anbefales å vurdere utskifting av membranen og gjennomføre en grundig kontroll av våtrommets tettesjikt. Fagperson bør konsulteres for å sikre forsvarlig utførelse og dokumentasjon, slik at rommet opprettholder god fuktsikring og levetid. 8.1 Kjøkken i 1.etasje Vegger, gulv og tak/himlinger vurderes å være i grei stand, men kjøkkeninnredninger har alder- og bruksslitasje som små merker, noen hakk og litt fuktsveller på fronter ved vask. TG2 Årsak: Slitasjen og fuktsvellingen på kjøkkenfronter skyldes daglig bruk, naturlig aldring av materialene og gjentatt eksponering for vann ved vask. Risiko: Små merker, hakk og fuktsveller kan med tiden føre til ytterligere slitasje, og økt risiko for at materialet svekkes eller får permanent skade hvis fuktproblemet ikke utbedres. Konsekvens: Det kan oppstå behov for reparasjon eller utskifting av fronter dersom fuktskader utvikler seg, og vedlikehold av kjøkkeninnredningen kan bli nødvendig for å bevare funksjon og utseende. Anbefalt tiltak: Det anbefales å vurderes oppfriskning eller reparasjon av fronter, gjerne i samråd med fagperson. 8.2 Kjøkken nr 2 i 1.etasje Det er ikke montert vannstopper eller waterguard på vanninstallasjon under kjøkkenbenken. TG2 Kravet kom i TEK 10 (2010). Årsak: Forholdet viser til feil og mangler ved oppføringstidspunktet. Risiko: Dette kan gi økt risikoen for lekkasje og fuktskader i konstruksjonen. Konsekvens: Forholdet kan medføre behov for montering av vannstopper eller waterguard. Anbefalt tiltak: Det anbefales å vurdere å montere vannstopper eller waterguard, utført av fagperson. Det er ikke montert komfyrvakt. TG2 Kravet kom i TEK 10 (2010). Årsak: Forholdet viser til feil og mangler ved oppføringstidspunktet. Risiko: Det kan gi risiko for brann ved å ikke sikre med komfyrvakt. Konsekvens: Forholdet kan medføre til behov for montering av komfyrvakt. Anbefalt tiltak: Det anbefales å vurdere å montere komfyrvakt, utført av fagperson. Vegger, tak/himling og kjøkkeninnredning vurderes å være i grei stand, men laminatgulvet har enkelte steder knirk, glipper og slitasjemerker på overflaten. TG2 Årsak: Slitasje, knirk og glipper i laminatgulvet skyldes daglig bruk, naturlig aldring av materialene og eventuelt små bevegelser i underlaget over tid. Risiko: Slitasjemerker og glipper kan føre til redusert komfort og gi økt risiko for at gulvet får ytterligere skade, spesielt hvis små glipper tillater fukt å trenge inn. Konsekvens: Over tid kan det oppstå behov for reparasjon eller utskifting av laminatgulvet dersom knirk og glipper blir mer fremtredende eller slitasjen forverres. Anbefalt tiltak: Det anbefales å vurdere å undersøke gulvet nærmere og vurdere utbedring av glipper og knirk, gjerne i samråd med fagperson. 8.3 Kjøkken i underetasje Kjøkken i underetasje Vegger, gulv, tak/himling og kjøkkeninnredning vurderes å ha alder- og bruksslitasje etter alder, fuktmerker på kjøkkenfront over kjøkkenventilator, generelt små hakk og slitemerker. TG2 Årsak: Slitasje, fuktmerker og små hakk skyldes daglig bruk, naturlig aldring av materialene og gjentatt eksponering for vann og matlaging på kjøkkenet. Risiko: Fuktmerker og slitasje kan med tiden føre til ytterligere skade på materialene, spesielt hvis fukt får trenge inn og ikke blir utbedret. Konsekvens: Over tid kan det oppstå behov for reparasjon eller utskifting av kjøkkenfronter og eventuelt gulv, dersom fuktskader og slitasjen forverres. Anbefalt tiltak: Det anbefales å vurderes å undersøke fuktmerkene nærmere og vurdere utbedring eller oppfriskning av kjøkkenfronter, gjerne i samråd med fagperson for å hindre videre skade og bevare funksjon og utseende. 9.1.1 Entré, gang, stue, innredet rom, bod, soverom og teknisk rom Veggenes og himlingens overflater Vegger og tak/himlinger har alder- og bruksslitasje, merker etter veggfester og bilder, noe sot i tak/himlinger i stue/kjøkken, setningssprekker i bodveggen og noe i teknisk rom. TG2 Årsak: Slitasje og merker skyldes normal bruk over tid, samt tidligere oppheng av inventar. Sot i tak og himlinger kommer ofte av matlaging. Setningssprekker oppstår gjerne som følge av naturlige bevegelser i konstruksjonen, spesielt i eldre bygg. Risiko: Slitasje og merker kan svekke det estetiske uttrykket og redusere overflatenes levetid. Sot kan gi misfarging og lukt, mens setningssprekker kan utvikle seg og i verste fall påvirke konstruksjonens stabilitet dersom de ikke følges opp. Konsekvens: Det kan bli aktuelt med utbedring av skadede overflater og kontroll av sprekker for å sikre at de ikke utvikler seg videre. Ved manglende vedlikehold kan det oppstå behov for reparasjoner. Anbefalt tiltak: Det anbefales å vurdere å gjennomføre jevnlig vedlikehold, som vask og maling av overflater, og følge opp setningssprekker med jevnlige inspeksjoner. Ved større eller økende sprekker anbefales det å vurdere å ta kontakt med fagperson, for og avklare årsak og behov for eventuell utbedring. 9.1.2 Entré, gang, stue, innredet rom, bod, soverom og teknisk rom Gulvets overflate Flisegulvene var i flere rom dekket til med tepper, møbler, vinylbelegg og lignende, noe som gjorde inspeksjonen av gulvene vanskelig. Det som var synlig av gulvene vurderes å være i grei stand. Det er oppdaget setningssprekker og riss i ubehandlet betonggulv i teknisk rom. TG2 Årsak: Sprekkdannelser skyldes sannsynligvis bevegelser i grunnen. Risiko: Videre utvikling av sprekkene kan føre til økt risiko for fuktinntrengning og svekket konstruksjon. Konsekvens: Skadene kan medføre behov for tiltak for å sikre gulvets funksjon og bruksverdi. Anbefalt tiltak: Det anbefales å få vurdert sprekkene av fagperson med relevant kompetanse for å avklare omfang og behov for utbedringer. 10.5 Ventilasjon Ventilasjonsanlegget og kjøkkenventilatoren på kjøkkenet i både 1. etasje og underetasjen er fra 2004 og har oversteget forventet levetid. Det er kun naturlig avtrekk på badet i underetasjen. TG2 Årsak: Ventilasjonsanlegget og kjøkkenventilatoren har vært i bruk i over 20 år, noe som er betydelig over forventet levetid for slike komponenter. Manglende mekanisk avtrekk på badet i underetasjen skyldes trolig at det ikke har blitt ettermontert moderne løsninger. Risiko: Eldre ventilasjonsanlegg og kjøkkenventilator øker risikoen for driftsstans, redusert funksjon og dårlig luftkvalitet. Naturlig avtrekk på badet gir risiko for opphopning av fukt og lukt, og kan øke faren for muggdannelse. Konsekvens: Svekket ventilasjon kan føre til dårlig inneklima, ubehag for beboerne, og økt risiko for mugg og fuktskader. Fortsatt bruk av eldre og slitne komponenter kan resultere i behov for hyppigere reparasjoner eller utskifting. Anbefalt tiltak: Det anbefales å vurdere utskifting av ventilasjonsanlegg og kjøkkenventilator for å sikre optimal funksjon og energieffektivitet eller service. Det bør monteres mekanisk avtrekk på badet i underetasjen for å sikre tilstrekkelig luftutskifting. Alle tiltak bør utføres av fagperson for å sikre korrekt utførelse og langvarig effekt. TAKSTMANNENS VURDERING VED TG3: 3.1 Vinduer og ytterdører Det ble foretatt en enkel funksjonstest av enkelte vinduer og dører, der boddøren ikke er hel og er en innerdør og har funksjonssvikt. TG3 Årsak: Langvarig eksponering for fukt og manglende vedlikehold har ført til avflassing av maling og tørre pakninger. Slitasjen på terrassedører og dører skyldes både alder og værslitasje, samt at bygningsdelene har oppnådd høy alder. Risiko: Det er økt risiko for at tilstanden kan forverres ytterligere, med mulighet for råteskader, funksjonssvikt og redusert energieffektivitet. Konsekvens: Manglende utbedring kan medføre til behov for reparasjoner dør og berørte bygningsdeler. Anbefalt tiltak: Det anbefales å vurdere utskifting av sterkt slitte dører og vinduer og overflatebehandling med maling. Pakninger bør kontrolleres og eventuelt byttes, og tiltak bør utføres av fagperson for å sikre langvarig funksjon og beskyttelse av bygningsdeler. Utbedringskostnaden vurderes som lav, jf. rapportens sjablonmessige kostnadsklasser. Se tilstandsrapport inkludert i salgsoppgave for nærmere beskrivelse av bygningsdeler samt bygningsdeler som er gitt tgiu og tg1.

Kommunale avgifter

Formuesverdi

Beliggenhet

Eiendommen i Farexveien 9 ligger i et rolig og familievennlig boligområde på Lindeberg i Lillestrøm kommune. Området er veletablert og etterspurt, med gode oppvekstvilkår og kort vei til det meste man trenger i hverdagen. Det er nærhet til flere barnehager i området, samt kort vei til Frogner skole (1.–10. trinn). Skolevei kan gjennomføres via trygge gang- og sykkelveier. Dagligvarehandel er enkelt tilgjengelig med butikker som Kiwi Frogner og Kløfta med Kiwi, Rema og Meny i kort avstand, i tillegg til øvrige servicetilbud på Frogner. Romerikssenteret med vinmonopol, apotek, klesbutikker, kafè mm. kun ca. 8 minutters kjøring fra eiendommen. Boligen har gode kollektivforbindelser med kort vei til Lindeberg stasjon, kun ca. fire minutters gange unna, som gir hyppige togavganger mot blant annet Oslo og Lillestrøm. For den tur- og friluftsinteresserte byr nærområdet på fine rekreasjonsmuligheter. Det er kort vei til turstier, friarealer og grønne lunger, samt til Leira, som er et populært område for turer langs vannet. Alt i alt en attraktiv beliggenhet i et rolig boligområde, med nærhet til både natur, servicetilbud og gode kollektivforbindelser.

Adkomst

På høyre side i annonsen finner du et kartutsnitt. Ved å klikke på kartet kan du enkelt planlegge din rute fra valgt startpunkt og helt frem til boligen. Det vil være skiltet ved fellesvisninger for enkel orientering.

Bebyggelse

Hovedsakelig eneboliger, tomannsboliger og småhusbebyggelse.

Barnehage/Skole/Fritid

Frogner skole (1-10 kl.) 965 elever, 43 klasser 2.5 km Lillestrøm videregående skole 800 elever, 34 klasser 11.4 km Skedsmo videregående skole 1000 elever 12.2 km Lindeberg Fus barnehage (0-5 år) 65 barn 0.2 km Hoppensprett Frogner (1-5 år) 31 barn 2.5 km Brusletta barnehage (1-5 år) 68 barn 2.8 km

Offentlig kommunikasjon

Lindeberg stasjon: 0,4 km - Linje R13 Lindebergkrysset busstopp: 1,1 km - Linje 425 Kløfta stasjon 5,9 km - Buss, tog Oslo Gardermoen 17 min

Energiklasse

C

Info strømforbruk

Nåværende eier har tegnet avtale om Norgespris på strøm, og avtalen har bindingstid til 31.12.2026. Avtalen følger boligen, og må derfor overtas av kjøper.    Norgespris er en ny, statlig ordning, som gir en forutsigbar og fast strømpris på 50 øre per kWh med mva (40 øre uten mva)gjennom året. Norgespris har et forbrukstak på 5 000 kWh per måned for husholdninger og 1 000 kWh for hytter. Når det er tegnet avtale om Norgespris bortfaller eventuell strømstøtte.   Som boligeier må du fortsatt ha en strømavtale med en strømleverandør.   Du kan lese mer om Norgespris blant annet her: https://www.regjeringen.no/no/tema/energi/strom/sporsmal-og-svar-om-norgespris

Info energiklasse

Alle eiendommer som selges eller leies ut, skal ha energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med bruksareal mindre enn 50 m². Det er eier som plikter å fremlegge energiattest og er selv ansvarlig for at opplysningene er korrekte. Selger har fylt ut fullstendig energiattest, som er lagt ved salgsoppgaven. Megler påtar seg ikke ansvar for informasjonen som fremgår av energiattesten.

Oppvarming

Eneboligen blir oppvarmet av vannbåren varme og peisovn i stue i 1.etasje.

Ferdigattest / brukstillatelse

Det foreligger ferdigattest for eiendommen, datert 24.09.2008. Ferdigattest utstedes av bygningsmyndighetene basert på dokumentasjon mottatt fra kontrollansvarlig når et søknadspliktig tiltak er utført i samsvar med tillatelsen og øvrige krav etter plan- og bygningslovgivningen. Det er viktig å merke seg at selv om ferdigattest foreligger, gir det ingen garanti for at bygget er oppført i henhold til tillatelsen og gjeldende regelverk, eller at det senere er utført arbeid på bygget som ikke er byggemeldt eller godkjent. Av godkjente byggetegninger fremgår det at et rom benyttet som soverom i utleiedel er godkjent som sportsbod. Det kreves bruksendring fra tilleggsedel til hoveddel for at rommet kan omtales. Bruksendringen er ikke omsøkt eller godkjent. Rommet/rommene oppfyller ikke krav til rom for varig opphold. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette. I hybel er det etablert bad og entrè i tidligere vaskerom/bod. Deler av allrom er tidligere bad og gang, resterende er tidligere soverom. Selger er i dialog med kommune om bruksendring av vaskerom/bod. Det gis ingen garanti for at bruksendring vil bli gitt. Garasjetelt er plassert på naboeiendommen 293/113. Deler av hage er også opparbeidet på 293/113 som er kommunal eiendom/ grøntområde uten at det foreligger avtale om dette og risiko om eventuell tilbakeføring påfaller ny eier.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpssystem. Stikkledningene fra eiendommen og ut til det kommunale nettet er private, og vedlikeholdsansvaret for disse påhviler eiendommen. Adkomst til eiendommen skjer via privat vei. Det er ikke tinglyst veirett eller fremvist andre avtaler om bruk av privat vei. Vedlikehold av privat vei anses som et felles ansvar for brukere.

Regulerings- og arealplaner

Eiendommen ligger i et område regulert til boligformål. Eiendommen grenser mot friområde i vest. Følgende reguleringsplaner er gjeldende: Plan-id: 150 Bjerke Industriområde Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for kvikkleire, med lav risiko for skred. Ved et evt. skred er konsekvensen ved skred alvorlig. Eiendommen ligger i et middels til lavt aktsomhetsområde for radon. Eiendommen ligger i rød støysone, støy fra vei.

Tinglyste heftelser og rettigheter

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 3205/293/84: 22.05.2003 - Dokumentnr: 4352 - Best. om vann/kloakkledn. Bestemmelse om vann/kloakkledning Med flere bestemmelser under fylkesveg 29.06.2015 - Dokumentnr: 584667 - Jordskifte Jordskiftesak 0200-2014-0024 Farexvegen Akershus og Oslo jordskifterett Gjelder denne registerenheten med flere 09.04.1965 - Dokumentnr: 1376 - Registrering av grunn Denne matrikkelenhet opprettet fra: Knr:3205 Gnr:293 Bnr:41 20.11.2006 - Dokumentnr: 568264 - Grensejustering Gjelder denne registerenheten med flere 01.01.2020 - Dokumentnr: 141071 - Omnummerering ved kommuneendring Tidligere: Knr:0226 Gnr:93 Bnr:84 01.01.2024 - Dokumentnr: 258914 - Omnummerering ved kommuneendring Tidligere: Knr:3030 Gnr:293 Bnr:84

Legalpant

Kommunen har legalpant som sikkerhet for betaling av kommunale avgifter og eventuell eiendomsskatt. Legalpant er et pant som ikke vises i grunnboksutskriften, og har prioritet foran for eksempel tinglyste banklån på eiendommen.

Boligselgerforsikring

Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad kr. 20 000 000,-. Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgaven og interessenter oppfordres til å gjennomgå denne før bud inngis.

Boligkjøperforsikring

Kjøper har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring fra Söderberg & Partners. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell eller på https://www.soderbergpartners.no/eiendom/boligkjoper/

Diverse

Både kjøper og selger er forpliktet til å signere den standard kjøpekontrakten som er utarbeidet av Emera i forbindelse med eiendomshandler. Kjøpekontrakten kan gjennomgås hos eiendomsmegleren før budet legges inn. Ta kontakt med eiendomsmegler dersom det er spørsmål.   Selger leverer eiendommen i ryddig og rengjort tilstand.

Sentrale lover

Regelverk og generelle opplysninger Boligen selges med det inventar og utstyr som i henhold til gjeldende lover, forskrifter eller offentlige pålegg skal følge med eiendommen, jf. avhendingsloven § 3-4. Fastmonterte eller spesialtilpassede installasjoner og innredning som anses som varig tilknyttet boligen, følger normalt med i handelen, med mindre det foreligger en særskilt avtale mellom partene om noe annet, jf. avhendingsloven § 3-5.   En standard tilbehørsliste utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) følger salgsoppgaven, og gjelder som utgangspunkt for hva som inkluderes i salget – med mindre avvik er tydelig avtalt mellom kjøper og selger.   Om informasjonsgrunnlaget Opplysninger om boligens størrelse og utforming, både innvendig og utvendig, bygger på informasjon hentet fra vedlagte tilstands- og boligsalgsrapport. Innholdet i salgsoppgaven er basert på selgers informasjon, fagkyndig vurdering, samt opplysninger fra offentlige registre som kommunen og Kartverket. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses for å være kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene,  slike forhold kan ikke senere gjøres gjeldende som en mangel ved boligen. Dette gjelder uavhengig av om dokumentene er lest.    Det kan være forskjell mellom boligens faktiske bruk av rom og det som er godkjent av myndighetene. Alle interessenter anbefales derfor å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagperson, før bud gis. Dersom kjøper velger å kjøpe uten å ha sett eiendommen, kan det ikke etter overtakelse reklameres på forhold som burde ha vært oppdaget ved en ordinær gjennomgang.   Dersom det oppstår behov for ytterligere avklaringer, oppfordres interessenter til å kontakte eiendomsmegler eller egne rådgivere før de gir bud.   Slitasje og bruk Det må også forventes at eiendommer som har vært i bruk, vil kunne ha tegn til slitasje og eventuelle skader. Slik normal bruksslitasje og behov for vedlikehold må kjøper påregne, og dette vil normalt ikke gi grunnlag for reklamasjon eller prisavslag.   Avtalerettslig Partenes rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, og all tilgjengelig dokumentasjon som forelå for kjøper før handelen ble inngått. I tillegg gjelder avhendingsloven. Det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke, og dette er nærmere forklart nedenfor.   Budgivning og selgers vurdering På grunn av ulike ansvarsforhold kan selger velge å prioritere bud fra ikke-forbrukere, selv om budet er lavere enn et forbrukerbud. Når kjøper ikke er forbruker, kan selges ansvar begrenses ettersom boligen selges «som den er», noe som kan være av verdi for selger. Det understrekes at selger står fritt til å velge hvilket bud som aksepteres, og er ikke forpliktet til å velge det høyeste.   Alle budgivere må ved inngivelse av bud opplyse om de opptrer som forbruker eller som næringsdrivende/person som handler hovedsakelig som ledd i næringsvirksomhet. Det vil opplyses hvis konkurrerende bud kommer fra en ikke-forbruker.   Forbrukerkjøp – definisjon og vilkår:   Et forbrukerkjøp foreligger når en fysisk person kjøper eiendom uten at formålet hovedsakelig er knyttet til næringsvirksomhet. En eiendom anses å ha en mangel dersom den ikke oppfyller kravene som følger av avtalen, eller ved brudd på bestemmelser i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Det samme gjelder hvis eiendommen ikke samsvarer med det som med rimelighet kunne forventes ut fra blant annet alder, type og synlig tilstand – eller hvis det er tilbakeholdt, eller gitt feilaktige opplysninger, og dette har påvirket avtalen.   Dersom det er avvik mellom oppgitt og faktisk innvendig areal på minst 2 % og samtidig minst 1 kvadratmeter, kan dette utløse rett til kompensasjon etter § 3-3 i avhendingsloven.   Ved beregning av krav om prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke kostnader med inntil kr 10 000 (som en egenandel).   Ikke-forbruker – definisjon og vilkår:  Dersom kjøper er en juridisk enhet, eller en fysisk person som handler i næringssammenheng, regnes kjøpet ikke som et forbrukerkjøp.   Ved slike kjøp selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er begrenset til det som følger direkte av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-9. I disse tilfellene fravikes § 3-3 andre ledd, og eventuelle arealavvik vurderes etter § 3-8.   Kjøperens plikt til å foreta grundige undersøkelser gjelder også fullt ut for kjøpere som ikke omfattes av forbrukerdefinisjonen.

Betalingsbetingelser

Hele oppgjøret må betales samlet fra en norsk bankkonto. Overføringer fra utlandet aksepteres kun unntaksvis, og kun dersom dette er forhåndsavtalt med megler i forbindelse med aksept av budet. 

Viktig informasjon om budgivning

Bud kan legges inn på nettannonsen på "gi bud" knappen eller via hjemmesiden. Ved elektronisk budgivning kan bud legges inn trygt og enkelt med bank-ID. Eiendomsmegler kan også kontaktes for tilsendelse av budkjema, og budskjema finnes også i salgsoppgaven.  Alle bud skal inngi skriftlig til eiendomsmegler. Kravet til skriftlighet gjelder også ved forhøyelse av bud, motbud og selgers aksept eller avslag. Før et bud kan formidles til selger må megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt dersom budgiver bruker e-signatur som f eks. bankID. Etter det første budet er inngitt, kan budgiver inngi bud pr e-post eller pr SMS til megler.   Hvis budgiver skal by på eiendommen i henhold til en kjøpsfullmakt må megler kontaktes og fullmakten oversendes før budgivning.  Et bud bør inneholde eiendommens adresse (eventuelt gnr/bnr), kjøpesum, budgivers kontaktinformasjon, finansieringsplan, akseptfrist, overtakelsesdato og eventuelle forbehold som for eksempel usikker finansiering, salg av nåværende bolig ol. Normalt vil ikke et bud med forbehold bli akseptert før forbeholdet er avklart. Konferer gjerne med megler før bud avgis. Bud som har forbehold om konfidensialitet ("hemmelige bud") vil ikke bli formidlet til selger. Alle interessenter oppfordres til å inngi bud via eiendomsmegler.  Megler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. I forbrukerforhold (dvs. der selger er forbruker) skal megleren ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Senere bud må ha en akseptfrist som er lang nok til at budet og eventuelle forbehold kan videreformidles til alle involverte parter slik at disse får tid til å områ seg, jf. forskrift om eiendomsmegling § 6-3. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser bør skje senest 10 minutter før fristens utløp. Dersom bud inngis med en frist som åpenbart er for kort til at megleren kan avvikle budrunden på en forsvarlig måte, vil megler fraråde budet.  Eiendomsmegler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt, og vil uoppfordret gi sin vurdering av det enkelte bud overfor selgeren.  Etter at handel har kommet i stand, eller dersom en budrunde avsluttes uten at handel er kommet i stand, kan en budgiver kreve kopi av budjournalen i anonymisert form. Kopi av budjournal gis til kjøper og selger uten ugrunnet opphold etter at handel er kommet i stand. Hvis budgiver ønsker å være anonym, kan bud fremmes via en fullmektig. For mer informasjon om budgivningsprosessen, se «Forbrukerinformasjon om budgivning», som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler.

Vederlag megler

Fast provisjon: kr 47 950,00 Eiendomsregisteret og e-signeringer kr 1 800,00 Markedspakke inkl. stor annonse på FINN.no, dagfoto og drone, Emera digital mm. kr 25 000,00 Oppgjørshonorar inkl. factoring kr 9 900,00 Tilretteleggingshonorar kr 14 900,00 Utlegg: Selger dekker utlegg i henhold til oppdragsavtalen. Disse er estimert til ca. kr 5 545,00, og omfatter vanligvis innhenting av informasjon fra kommunen, eventuell forretningsfører, samt kopi av tinglyste dokumenter. Total kostnad ved salg til prisantydning: kr 105 095,00 Dette inkluderer både vederlag og stipulerte utlegg.

Hvitvasking

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking, og er blant annet forpliktet til å gjennomføre kundetiltak av både selger og kjøper. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at avtalen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, er dette et mislighold fra kjøpers side. Et vesentlig mislighold kan gi selger rett til å heve avtalen og til å gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning. Dersom selger ikke bidrar til at megler får gjennomført løpende kundetiltak underveis i oppdraget, må eiendomsmegler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Selger vil i et slikt tilfelle ha misligholdt sine forpliktelser, og kjøper vil kunne ha et krav mot selger etter avhendingsloven. Hvis kundetiltak ikke lar seg gjennomføre, vil Emera eiendomsmegling ikke kunne bistå med handelen eller foreta oppgjør.

Personopplysningsloven

Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven. Se www.emera.no for vår personvernerklæring.

Oppdragsnummer

04260120

Status salgsoppgave

Megler

Meglerforetaket

Meglerhuset Romerike AS Org.nr: 936357660

Samarbeidspartnere og tilknyttede foretak

Emera Norge AS og eiendomsmeglingsforetakene som er tilknyttet Emera har samarbeid med forskjellige foretak som tilbyr forbrukerne produkter eller tjenester i forbindelse med et salgsoppdrag. Våre samarbeidspartene er:

Søderberg & Partners AS - formidler av boligselger- og boligkjøperforsikring Overo AS - leverandør av digitale oppgjørsskjemaer og overtakelsesprotokoller som også inneholder tilbud til forbruker om tilpassede strøm-, internett- og alarmtjenester.

Hvilke produkter/tjenester kjøper og selger får i forbindelse med oppdraget, kan variere ut fra hvor i landet eiendommen ligger.

Energiattest

Egenerklæring boligselgerforsikring

Tilstandsrapport

Salgsoppgave