Blåklokkeveien 13

Tomten

Byggeår

1965

Etasje

3

Arealer

Arealbeskrivelse

Bygningssakkyndiges kommentar til arealoppmåling

Andelen disponerer tre boder i kjeller, målt til henholdsvis 1,85 m², 3,58 m² og 2,82 m². Ettersom arealene oppgis uten desimaler i rapporten, er hver bod avrundet etter ordinære avrundingsregler. Samlet oppgitt BRA-e utgjør dermed 9 m². Bodene ligger utenfor boenheten, men er påvist og/eller opplyst av eier å tilhøre leiligheten. Det er ikke fremlagt dokumentasjon som bekrefter disposisjonsretten. Arealer utenfor boenheten kan bli omdisponert av borettslaget eller sameiet, noe som kan medføre endring av boligens oppgitte BRA-e.

Antall soverom

1

Antall rom

2

Innhold

Leiligheten ligger i 3. etasje og består av følgende rom: Entré, bad, stue, kjøkken og soverom. Leiligheten har en innglasset balkong på 20 m² med adkomst fra stuen. Videre disponerer leiligheten tre boder i kjeller på til sammen 9 m². Borettslaget har felles garasjeanlegg og biloppstillingsplasser. Garasjeplass kan søkes om og tildeles etter ansiennitet.

Standard

En lettstelt leilighet i 3. etasje med en sørvendt, innglasset balkong som strekker seg langs hele stueveggen. Borettslaget har de siste årene gjennomført to større oppgraderinger som kommer denne leiligheten direkte til gode: innvendige vannledninger og avløpsrør ble skiftet ut i 2022, og balkongene ble utvidet og innglasset i 2015. Innvendig er gulv og vegger overflatebehandlet i nyere tid. Planløsningen er enkel og funksjonell: entré, bad, kjøkken, stue og soverom, alt over ett plan. Entré: Gangen leder deg inn i leiligheten. Gulvet fortsetter i lys laminat fra entréen og videre inn mot stuen, og åpningen mot stuen gir umiddelbart utsyn mot balkongvinduene i enden. Badet ligger til venstre rett innenfor døren. Entrédøren er brann- og lydklassifisert. Stue: Stuen har vinduer mot den innglassede balkongen langs hele den ene veggen, og balkongdøren i tre med utvendig aluminiumsbekledning gir direkte adkomst ut. Rommet har plass til en full sofagruppe og gir god avstand mellom møblene. Veggene er tapetserte og malte, himlingen slett og malt. Takhøyden er målt til ca. 2,42 meter. Balkong: Den sørvendte balkongen er innglasset med skyvbare glassfelt og ble utvidet og innglasset i regi av borettslaget, med ferdigattest fra 2015. Gulvet er flislagt, himlingen spilekledd med innfelte downlights. Elektrisk solskjerming betjenes via veggmonterte brytere. Balkongen vender mot friluftsområder fremfor parkering, og er romslig nok til sittegruppe. Kjøkken: Kjøkkenet er vinkeltilpasset med profilerte, mørke fronter malt 2026 og benkeplate i heltre. Over benkeplaten er veggen kledd med malte fliser, og det er montert belysning under overskapene. Oppvaskkummen er en nedfelt dobbel kum i rustfritt stål med tilhørende blandebatteri. Oppvaskmaskinen er plassert under benk. Det er avsatt plass til komfyr, og i overskapet over er det montert kjøkkenventilator med kullfilter. I benkeskapet under oppvaskkummen er det montert automatisk vannstoppsystem med lekkasjesensor. Gulvet på kjøkkenet er mørk laminat med flislignende overflate og mønster. Bad: Badet ble oppgradert i regi av borettslaget i 2022. Vegger og gulv er flislagte, og det er elektriske varmekabler i gulvet. Himlingen består av malte plater med innfelte downlights. Innredningen er en vegghengt servantseksjon med skuffer og heldekkende servant med tilhørende blandebatteri. Speilskapet har integrert belysning. Dusjsonen er nedsenket og utstyrt med innfellbare glassdører og veggmontert dusjarmatur. Vegghengt toalett med innebygget sisterne. Det er opplegg for vaskemaskin. Ventilasjonen ivaretas av en elektrisk avtrekksvifte med tilluft via spalte under døren. Fordelerskap og hovedstoppekran er plassert på badet. Soverom: Soverommet har plass til dobbeltseng med nattbord på begge sider. Vinduet er et 3-lags isolerglassvindu i PVC fra 2017. Vegger er tapetserte og malte, himlingen slett og malt. Rommet har en garderobevegg som dekker hele den ene veggen med skap fra gulv til tak. Overflater: Gulv: Lys enstavs laminat i entré, stue og soverom. Mørk laminat med flislignende overflate og mønster på kjøkkenet. Flislagt gulv på bad og på den innglassede balkongen. Vegger: Tapetserte og malte, slette betongvegger i stue og soverom. Malte fliser over benkeplate på kjøkkenet. Fliser på badet. Himling: Betongelementer med slette, malte overflater. Malte plater med innfelte downlights på badet. Spilekledd himling med innfelte downlights på balkongen. Lagring: Andelen disponerer tre boder i kjelleren med et samlet areal på ca. 9 m². For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven. Dersom det er registrert avvik med tilstandsgrad (TG) 2 eller 3 i tilstandsrapporten, oppfordres interessenter spesielt til å undersøke disse forholdene nærmere, da gitte tilstandsgrader er et konkret uttrykk for alder/slitasje/ødeleggelser/konsekvenser som innebærer kostnader til utbedring. Kjøper må innta disse vurderingene og medfølgende utbedringskostnader i sin kjøpsbeslutning, jf. avhl. § 3-10. Det samme gjelder eventuelt andre opplysninger om kjente risikofaktorer, som for eksempel ufaglært arbeid, begrenset kontroll av det elektriske anlegget og opplysninger fra selgers egenerklæringsskjema.

Innbo og løsøre

Salgsoppgaven inkluderer NEFs standardliste "Oversikt over løsøre og tilbehør", som legges til grunn med mindre annet er spesifisert i salgsoppgaven. Gjenstander som er nevnt i standardlisten, men som ikke finnes på eiendommen, vil heller ikke følge med i salget. Alt utstyr og installasjoner som medfølger overtas slik de er, uten garanti, med mindre det foreligger en gjeldende garanti fra produsent eller leverandør. Kjøper aksepterer at det kan forekomme hull og merker etter montering av inventar og utstyr som ikke er en del av overdragelsen.

Parkering

Parkering på borettslagets tomt. Det er mulighet for leie av parkeringsplass i borettslag, etter venteliste. Det er elbil-ladere på borettslagets eiendom. For lading må brukeren registreres i et system av styret i borettslaget og laste ned en app for å få tilgang. Ta kontakt med styret for mer informasjon

Sammendrag av selgers egenerklæring

Boligen selges på vegne av et dødsbo og med fullmakt. Selger har ikke kjennskap til eiendommen. Det kan dermed eksistere feil, skader eller andre forhold ved eiendommen som ikke er spesifikt opplyst om i egenerklæringen. Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen særlig grundig. Selger har ikke bebodd eiendommen og har derfor ikke spesifikk kunnskap om den. Det kan derfor være skader og andre forhold ved eiendommen som ikke er spesifikt opplyst. Kjøper oppfordres derfor til å foreta en særlig grundig undersøkelse av eiendommen, gjerne med bistand av teknisk sakkyndig. Selger har ingen anmerkninger om eiendommen. Se for øvrig komplett beskrivelse i vedlagt egenerklæringsskjema.

Bygningssakkyndig

Byggemåte

Informasjon er hentet fra vedlagte tilstandsrapport, datert 18.08.2026. Bygning: Leiligheten er en andelsleilighet beliggende i 3. etasje i et boligbygg med flere boenheter, oppført i 1965. Bygningsmassen består av to boligblokker med felles inngangspartier, trapperom og kjellerarealer. Bygningen har etasjeskillere i betong og utvendige fasader som i hovedsak er forblendet med teglstein. Tak: Takkonstruksjonen er flat eller tilnærmet flat. Vinduer: På soverommet er det montert et 3-lags isolerglassvindu i PVC fra 2017, mens de øvrige vinduene har 2-lags isolerglass med trekarmer og utvendig aluminiumsbekledning fra 1986. Dører: Entrédøren er brann- og lydklassifisert. Merkingen i dørkarmen viser brannmotstand B30 og lydreduksjon på 35 dB fra byggeåret. Fra stuen er det adkomst til en innglasset balkong via en balkongdør i tre med utvendig aluminiumsbekledning fra 1986. Døren til soverommet er en malt trefinerdør fra byggeåret, mens badet har en nyere, slett finerdør. Trapper/adkomst: Adkomsten til bygningens inngangsparti er tilrettelagt med både trapp og rampe. Leiligheten har rømningsvei via felles trapperom/utgang fra bygningen. Balkong/terrasse: Leiligheten har en sørvendt, innglasset balkong på ca. 20 m² med adkomst fra stuen. Balkongen har skyvbare glassfelt, flislagt gulv og spilekledd himling med innfelte downlights. Elektrisk solskjerming betjenes via veggmonterte brytere. Innglassingen og utvidelsen av balkongen ble utført i regi av borettslaget, og det foreligger ferdigattest for tiltaket fra 2015. VVS-installasjoner: Leilighetens innvendige vannledninger består av et rør-i-rør-system i plast, oppgradert i regi av borettslaget i 2022. Fordelerskap og hovedstoppekran er plassert på badet. Innvendige avløpsrør er utført i plast, oppgradert i regi av borettslaget i 2022. Tilkomst for staking er via sluk, vannlåser og toalett. I benkeskapet under oppvaskkummen er det montert automatisk vannstoppsystem med lekkasjesensor. Varmtvann leveres fra sentralt anlegg. Ventilasjon: Leiligheten har naturlig ventilasjon, supplert med periodisk elektrisk avtrekk fra badet. Tilluft tilføres gjennom ventiler i yttervegger og/eller vinduer. Badet ventileres via en elektrisk avtrekksvifte, og får tilluft gjennom en spalte under døren. I overskapet over avsatt plass for komfyr er det montert en kjøkkenventilator med kullfilter hvorav alderen er ukjent. Tekniske detaljer: Oppvarming består av varmekabler på badet, ellers elektrisk oppvarming med panelovner eller lignende. Felles garasjeanlegg: Det er etablert et felles garasjeanlegg på eiendommen. Det foreligger ferdigattest datert 29.10.2008 for oppføring av ny garasjerekke. Garasjeanlegget ble senere gjenoppbygd, og det foreligger egen ferdigattest datert 11.11.2013 for dette tiltaket. Fremlagte plan-, snitt- og fasadetegninger, datert 31.01.2013, angir garasjeanlegget med et areal på 324 m². Elektrisk anlegg: Leilighetens sikringsskap er plassert i oppgang og er utstyrt med automatsikringer. Hovedsikring er på 40 ampere, og det er registrert 9 kurser. Det elektriske anlegget består av både eldre og nyere installasjoner og ledningsnett. Det er ukjent når anlegget sist ble oppgradert eller totalrehabilitert. Ettersom leiligheten selges som et dødsbo, foreligger det begrenset informasjon om arbeidene som er utført på anlegget. TG2 - Avvik som kan kreve tiltak: - Vinduer og takvinduer/takluker/overlys | Vinduene fremstår som godt vedlikeholdte for alderen og har tilfredsstillende funksjon. Forventet levetid for isoler- og energiglass er normalt 20–30 år, men tidspunktet for utskifting vil variere avhengig av blant annet materialvalg, kvalitet, bruk og vedlikehold. Det er derfor vanskelig å fastslå nøyaktig når utskifting vil bli nødvendig. Nyere vinduer har normalt bedre varmeisolerende egenskaper, noe som kan bidra til redusert energiforbruk og lavere oppvarmingskostnader. Ettersom leiligheten inngår i et borettslag, vil utskifting av vinduene ved behov normalt være borettslagets ansvar. Det er ikke behov for umiddelbare tiltak når vinduene er funksjonelle og godt vedlikeholdte. På grunn av alderen må det likevel påregnes at punktering av isolerglass, økt varmetap og behov for vedlikehold eller utskifting kan oppstå. Eventuelle tegn til kondens mellom glassene, trekk eller funksjonssvikt bør følges opp. Utskifting av vinduene vil normalt være borettslagets ansvar, men dette må vurderes opp mot borettslagets vedtekter. - Ytterdører | Dørene fremstår som godt vedlikeholdte for alderen og har tilfredsstillende funksjon. Forventet levetid for isoler- og energiglass er normalt 20–30 år, men tidspunktet for utskifting vil variere avhengig av blant annet materialvalg, kvalitet, bruk og vedlikehold. Det er derfor vanskelig å fastslå nøyaktig når utskifting vil bli nødvendig. Nyere dører har normalt bedre varmeisolerende egenskaper, noe som kan bidra til redusert energiforbruk og lavere oppvarmingskostnader. Ettersom leiligheten inngår i et borettslag, vil utskifting av vinduene ved behov normalt være borettslagets ansvar. Det er ikke behov for umiddelbare tiltak, da dørene fremstår som funksjonelle og godt vedlikeholdte. På grunn av alderen må det likevel påregnes at det over tid kan oppstå punktering av isolerglasset i balkongdøren, økt varmetap samt behov for vedlikehold eller utskifting. Tegn til kondens mellom glassene, trekk eller funksjonssvikt bør følges opp. Eventuell utskifting av dørene vil normalt være borettslagets ansvar, men ansvarsforholdet må avklares mot borettslagets vedtekter. - Balkonger, verandaer, takterrasser og altaner | Ved banking på det flislagte dekket ble det registrert bomlyd i enkelte fliser, noe som indikerer mangelfull vedheft mellom flisene og underlaget. Mangelfull vedheft kan over tid føre til at flisene løsner eller sprekker som følge av temperaturbevegelser og eventuell fuktpåvirkning. Forholdet bør holdes under oppsyn. Dersom det oppstår sprekker eller løse fliser, bør berørte fliser tas opp og legges på nytt. Underlaget og årsaken til den mangelfulle vedheften bør samtidig undersøkes nærmere. - Overflater - gulv | Det registreres knirking og andre bevegelseslyder i laminatgulvet på kjøkkenet. En sannsynlig årsak er at laminatgulvet er lagt inn under kjøkkeninnredningen, slik at den flytende gulvkonstruksjonen blir låst og ikke får nødvendig mulighet til å bevege seg fritt ved temperatur- og fuktvariasjoner. Dette kan medføre spenninger og lyder i skjøtene ved bruk. Et låst laminatgulv kan føre til vedvarende knirking og bevegelseslyder samt spenningsoppbygging i gulvet. Over tid kan dette medføre oppbuling, og/eller sprekker mellom laminatbordene. Ved behov må gulvet frigjøres rundt fast innredning og etableres tilstrekkelig bevegelsesfuge i henhold til gulvleverandørens anvisninger. - Bad - Dokumentasjon for våtrom | Det kan ikke verifiseres at ferdigattesten omfatter rehabiliteringen og utvidelsen av badet eller det vanntette sjiktet i den aktuelle leiligheten. Det er heller ikke fremlagt annen dokumentasjon som oppfyller dokumentasjonsalternativene for TG 0 etter NS 3600:2025 punkt A.2.1.9.1. Utførelsen av det vanntette sjiktet vurderes derfor som ikke dokumentert, og forholdet gis TG 2. Manglende dokumentasjon gir et redusert kontrollgrunnlag for vurdering av skjulte løsninger og medfører økt usikkerhet knyttet til det vanntette sjiktets utførelse, funksjon og forventede restlevetid. Forholdet innebærer ikke i seg selv at det er påvist feil ved våtrommet. Det anbefales å innhente søknadsdokumenter, kontrollrapport fra uavhengig kontroll og eventuell leilighetsspesifikk dokumentasjon fra borettslaget, kommunen eller utførende foretak. Dersom det fremskaffes dokumentasjon som bekrefter at ferdigattesten omfatter badet og det vanntette sjiktet i den aktuelle leiligheten, kan tilstandsgraden vurderes på nytt. Helse, miljø og sikkerhet Det er behov for at en kvalifisert elektrofaglig person kontrollerer det elektriske anlegget. Det anbefales at en kvalifisert elektrofaglig person gjennomfører en kontroll av det elektriske anlegget for å avdekke eventuelle feil eller mangler. Begrenset informasjon og manglende dokumentasjon på utførte arbeider medfører økt usikkerhet rundt anleggets tilstand og sikkerhet, noe som kan innebære risiko for skjulte feil, brannfare eller andre elektriske avvik. Opplistingen over er ikke uttømmende og du oppfordres til å lese og sette deg grundig inn i alt salgsmateriell. For ordens skyld nevner vi at TGIU står for tilstandsgrad ikke undersøkt, f.eks. fordi en del av bygget ikke har vært tilgjengelig for inspeksjon. Disse delene kan dermed ha feil eller mangler som ikke er avdekket. Tilstandsrapporten beskriver byggverkets tekniske tilstand. Det er ikke foretatt kontroll av de elektriske installasjonene (el-takst) selv om bygningssakkyndig kan ha knyttet noen kommentarer til elanlegget ut i fra helt enkle vurderingskriterier. Siden elanlegget ikke er kontrollert er det sannsynlig at det siden kan avdekkes avvik fra dagens forskriftskrav og oppstå funksjonssvikt. Videre må kjøper være forberedt på det må foretas oppgraderinger på grunn av slitasje, fraværende vedlikehold, arbeider som er utført av ufaglærte, utidsmessighet eller tekniske løsninger som ikke holder dagens standard. I Norge er det en av oppgavene til Det lokale el-tilsynet (DLE) å foreta tilsyn av elektriske anlegg i boliger og fritidsboliger. Alle boliger skal ha periodisk kontroll hvert 20 år og hytter/fritidsboliger kontrolleres hvert 30 år. El-anlegget er en bygningsdel som er gjenstand for konstant utvikling, det må derfor påregnes at dagens anlegg ikke nødvendigvis er dimensjonert for oppgradering av kjøkken med nye elektriske apparater, rehabilitering av bad m/varmekabler eller installeringer elbillader.

Omkostninger

1 650 000 (Prisantydning)   Omkostninger ved salg til prisantydning: 545 (Tinglysingsgebyr - hjemmel) 545 (Tinglysingsgebyr - pantedokument) -------------------------------- 1 090 (Omkostninger totalt) -------------------------------- 1 651 090 (Totalpris inkl. omkostninger) -------------------------------- Valgfrie tilleggstjenester som kan bestilles: 9 300 (Boligkjøperforsikring)

Felleskostnader

7 090,- per mnd

De månedlige felleskostnadene dekker renter og avdrag på fellesgjeld, forsikring på bygningen, snømåking, varmtvann, internett/kabel-TV, kommunale avgifter og eiendomsskatt m.m. Spesifikasjon av månedlige felleskostnader på kr 7 090,-: - Felleskostnader: kr 2 911,- - Renter: kr 2 648,- - Avdrag: kr 914,- - Kabel TV Komplett: kr 617,- Kabel-TV Komplett er oppført som tilleggsytelse på kr 617,- pr. måned i felleskostnadene for andelen. Det foreligger planer om langsiktig vedlikehold av fasade og utbedring av vanninnsig på innglassede balkonger i samarbeid med HABO VLP, noe som kan påvirke fremtidige felleskostnader og fellesgjeld. Det er per august 2026 ikke vedtatt spesifikke økninger eller nye låneopptak med konkrete beløps- eller datoangivelser. Rentenivå, eventuelt nye låneopptak, endret nedbetalingsplan og årsmøtevedtak kan påvirke felleskostnadenes størrelse.

Kommunale avgifter

Fellesformue

59 376,-

Fellesgjeld

Sikringsordning fellesgjeld

For krav på dekning av felleskostnader og andre krav fra lagsforholdet har laget panterett i andelen foran alle andre heftelser. Pantekravet er begrenset til en sum som svarer til to ganger folketrygdens grunnbeløp på tidspunktet da tvangsdekning besluttes gjennomført. Borettslaget er tilknyttet Skadeforsikringsselskapet Borettslagenes Sikringsordning AS sikringsordning som dekker manglende innbetaling av felleskostnader.

Formuesverdi

Beliggenhet

Leiligheten ligger i et etablert og attraktivt boligområde i Rådyrfaret borettslag på Låby/Glenne. Det er et etablert boligområde med en blanding av eneboliger, rekkehus og blokker, og området har et rolig preg med grøntarealer mellom bebyggelsen. Borettslaget har plen og beplantning rundt byggene, og en overbygget sittegruppe på fellesarealet. Fra boligen er det kort vei til dagligvareforretninger, barnehager, skoler og fritidsaktiviteter. For den aktive byr nærområdet på flotte tur- og rekreasjonsmuligheter i skog og mark, samtidig som det er enkel tilgang til idrettsanlegg og treningsfasiliteter. Halden sentrum ligger kun en kort kjøretur unna, med et bredt utvalg av butikker, serveringssteder, kulturtilbud og øvrige servicetjenester. Høgskolen i Østfold, Sykehuset Østfold Kalnes' polikliniske tilbud i Halden samt gode kollektivforbindelser gjør området attraktivt for både førstegangskjøpere, pendlere og voksne etablerere. Eiendommen har en praktisk beliggenhet med enkel adkomst til hovedveinettet og gode forbindelser mot både sentrum, E6 og Sverige. Dette gir en komfortabel hverdag med det meste man trenger innen kort rekkevidde.

Adkomst

På høyre side i annonsen finner du et kartutsnitt. Ved å klikke på kartet kan du enkelt planlegge din rute fra valgt startpunkt og helt frem til boligen. Det vil være skiltet ved fellesvisninger for enkel orientering.

Skolekrets

Ta evt. kontakt med skolekontoret i Halden kommune.

Info strømforbruk

Det er ikke tegnet avtale om Norgespris på strøm for eiendommen.

Info energiklasse

Boligen er ikke energimerket i forbindelse med salget. Det gjøres oppmerksom på at kjøper kan få utarbeidet en energiattest på selgers regning, innen ett år etter at avtalen om salg er inngått. 

Oppvarming

Elektrisk oppvarming. Det er montert elektriske varmekabler på badet, og for øvrig er det panelovner eller tilsvarende i de andre rommene. Bygget har pipe og flere av leilighetene i borettslaget har installert vedovn. Kjøper må eventuelt selv besørge nødvendige godkjenninger, installasjon og eventuelle kostnader knyttet til dette.

Om borettslaget

Rådyrfaret Brl Org.nr: 950003804

Rådyrfaret borettslag (org.nr. 950 003 804) består av 32 andeler. Borettslaget ligger i Halden kommune og forvaltes av Halden Boligbyggelag (HABO). På ordinær generalforsamling 9. mars 2026 ble det vedtatt at styret skal jobbe videre med vedlikeholdsplanen (HABO VLP), utbedring av vanninnsig på balkonger og kontroll av leilighetsdører. En større baderomsrenovering av alle badene ble ferdigstilt i første kvartal 2023. Borettslaget har en pågående avtale med HABO for å utvikle en langsiktig vedlikeholdsplan (HABO VLP), med spesielt fokus på fasade. Det er også planer under vurdering for utbedring av vanninnsig på balkonger og utvidelse av parkeringsplasser. Kjekt å vite: * Fellesvaskeri kan benyttes mellom kl. 08:00 og 20:00 på hverdager, og mellom kl. 08:00 og 14:00 på lørdager. Det er stengt på søndager. * Utvendig tørkeplass er tilgjengelig. * Borettslaget har avtale om vaktmestertjenester med Halden Park og Vaktmestertjenester AS. * Det skal være ro i leilighetene fra kl. 23:00 til kl. 06:00. * Trappeoppganger skal ikke benyttes til oppbevaring. * Røyking i gangene er ikke tillatt. Kun fysiske personer kan være andelseiere, og ingen kan eie mer enn én andel. Kjøper må være medlem i Halden Boligbyggelag. Innmelding koster kr 500,- og må være betalt før innflytting.

Regnskap / Budsjett / Kostnadsøkninger

Megler har mottatt borettslagets årsregnskap med noter og budsjett, og disse kan videresendes til interessenter ved forespørsel. Årsregnskapet for 2025 viser et overskudd på kr 61 583,-. For 2026 er det budsjettert med et overskudd på kr 279 600,-. Borettslagets disponible midler var kr 2 125 963,- per 31.12.2025. Selskapet har per 31.12.2025 en negativ bokført egenkapital på kr -9 550 968, noe styret forklarer med at vedlikeholdsarbeid kostnadsføres direkte fremfor å aktiveres. Det foreligger planer om langsiktig vedlikehold av fasade og utbedring av vanninnsig på balkonger, noe som kan påvirke fremtidige felleskostnader. Det er per august 2026 ikke vedtatt konkrete kostnadsøkninger eller nye låneopptak.

Forretningsfører

Styregodkjennelse

Kjøper skal godkjennes av styret i borettslaget. Dette kan ikke nektes uten saklig grunn. Kjøper er forpliktet til å gjennomføre handelen uavhengig av om kjøper på overtakelsestidspunktet er godkjent av borettslaget som ny andelseier. Risikoen for å bli godkjent som ny andelseier påhviler kjøper. Dersom kjøper på overtakelsestidspunktet ikke er godkjent som ny andelseier, har kjøper ikke rett til å ta eiendommen i bruk jf. borettslagsloven § 4-5 (2). Blir kjøper ikke godkjent som ny eier må kjøper besørge videresalg av andelen. Hjemmelen overføres til kjøper og oppgjør utbetales til selger. Borettslaget har en frist på 20 dager fra søknaden kom frem til å godkjenne ny andelseier.

Forkjøpsrett

Andelseierne i borettslaget og dernest medlemmer i Halden Boligbyggelag har forkjøpsrett. Fristen for å gjøre forkjøpsretten gjeldende er 20 dager fra borettslaget mottok melding om at andelen har skiftet eier. Ved forhåndsvarsel er fristen fem hverdager.

Forsikringsselskap og polisenummer felles forsikring

Gjensidige Forsikring ASA

81562429

Vedtekter / husordensregler

Andelseier forplikter seg til å gjøre seg kjent med vedtekter og eventuelle husordensregler. Kopi av disse ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Husdyrhold

Selv om det er vedtatt forbud mot dyrehold, kan styret samtykke i at brukeren av boligen holder dyr dersom gode grunner taler for det, og dyreholdet ikke er til ulempe for de andre brukerne av eiendommen.

Adgang til utleie

Det er begrenset adgang til å leie ut leiligheter i borettslag. Andelseier kan uten å søke godkjenning leie ut boligen i opptil 30 døgn i året. Dersom andelseier har bodd i boligen i minst ett av de siste to årene, kan boligen leies ut i inntil tre år med styrets samtykke, jf. burettslagslova §§ 5-5 og 5-6. Ifølge borettslagets vedtekter kan andelseier ikke overlate bruken av boligen til andre uten samtykke fra styret.

Ferdigattest / brukstillatelse

Det foreligger ferdigmelding for to blokker i Rådyrfaret 4 og Blåklokkeveien 13 (Borettslaget Rådyrfaret) datert 27.08.1965. Ferdigattest/ferdigbesiktigelse utstedes av bygningsmyndighetene basert på dokumentasjon mottatt fra kontrollansvarlig når et søknadspliktig tiltak er utført i samsvar med tillatelsen og øvrige krav etter plan- og bygningslovgivningen. Det er viktig å merke seg at selv om ferdigattest foreligger, gir det ingen garanti for at bygget er oppført i henhold til tillatelsen og gjeldende regelverk, eller at det senere er utført arbeid på bygget som ikke er byggemeldt eller godkjent. Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon i saken: - Ferdigattest for nybygg av garasjerekke datert 29.10.2008. - Ferdigattest for gjenoppbygging av garasjeanlegg (byggeår 2013) datert 11.11.2013. - Ferdigattest for utvidelse og innglassing av balkonger/boligblokker datert 13.02.2015. - Ferdigattest for etablering av 4 stk halvt nedgravde avfallscontainere datert 06.07.2017. - Ferdigattest for rehabilitering av sanitærinstallasjoner datert 15.11.2023. Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 27.07.1963. Dagens planløsning avviker imidlertid fra de godkjente tegningene ved at badet er utvidet inn i areal som opprinnelig var angitt som gang. Det er ikke fremlagtdokumentasjon som viser om endringen er avklart med bygningsmyndighetene. Avviket gjelder endret rominndeling og innebærer ikke nødvendigvis at tiltaket har vært søknadspliktig.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpssystem. Stikkledningene fra eiendommen og ut til det kommunale nettet er private, og vedlikeholdsansvaret for disse påhviler borettslaget. Adkomst til eiendommen skjer via offentlig vei.

Regulerings- og arealplaner

Eiendommen er regulert til Område for boliger med tilhørende anlegg i reguleringsplan G-538 Låby, vedtatt 04.07.1959. Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel 2023-2035 (plan-ID G-KPLAN), vedtatt 04.03.2024. Hele eiendommen er i planen avsatt til Bebyggelse og anlegg, Nåværende (feltnavn BA30). Eiendommen ligger i et område med middels til lav aktsomhet for radon. Radon er en radioaktiv gass som kan sive inn i bygninger fra grunnen. Statens strålevern anbefaler radonmåling i alle boliger. Området er stadig under endring/utvikling, bygg settes opp, rehabiliteres og rives ned. Vi anbefaler derfor alle budgivere å sette seg inn i gjeldende reguleringsbestemmelser. Kopi av situasjonskart, målebrev, reguleringsplaner m/bestemmelser etc. ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler. Vi oppfordrer interessenter til å gjøre seg kjent med disse.

Konsensjon

Kjøp av eiendommen krever ikke konsesjon. Dersom eiendommen er større enn 2 mål, må kjøper undertegne nødvendige dokumenter for å søke om konsesjonsfrihet.

Tinglyste heftelser og rettigheter

På andelen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: ingen. På borettslagets eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter: ingen

Legalpant

Borettslaget har legalpant på inntil 2 ganger Folketrygdens grunnbeløp (2G) som sikkerhet for borettslagets krav mot andelseierne, som f.eks. krav på betaling av felleskostnader. Dette betyr at borettslaget har prioritet foran andre heftelser som er tinglyst på andelen. 

Boligselgerforsikring

Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad kr. 20 000 000,-. Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgaven og interessenter oppfordres til å gjennomgå denne før bud inngis.

Sentrale lover

Regelverk og generelle opplysninger Boligen selges med det inventar og utstyr som i henhold til gjeldende lover, forskrifter eller offentlige pålegg skal følge med eiendommen, jf. avhendingsloven § 3-4. Fastmonterte eller spesialtilpassede installasjoner og innredning som anses som varig tilknyttet boligen, følger normalt med i handelen, med mindre det foreligger en særskilt avtale mellom partene om noe annet, jf. avhendingsloven § 3-5.   En standard tilbehørsliste utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) følger salgsoppgaven, og gjelder som utgangspunkt for hva som inkluderes i salget – med mindre avvik er tydelig avtalt mellom kjøper og selger.   Om informasjonsgrunnlaget Opplysninger om boligens størrelse og utforming, både innvendig og utvendig, bygger på informasjon hentet fra vedlagte tilstands- og boligsalgsrapport. Innholdet i salgsoppgaven er basert på selgers informasjon, fagkyndig vurdering, samt opplysninger fra offentlige registre som kommunen og Kartverket. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses for å være kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene,  slike forhold kan ikke senere gjøres gjeldende som en mangel ved boligen. Dette gjelder uavhengig av om dokumentene er lest.    Det kan være forskjell mellom boligens faktiske bruk av rom og det som er godkjent av myndighetene. Alle interessenter anbefales derfor å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagperson, før bud gis. Dersom kjøper velger å kjøpe uten å ha sett eiendommen, kan det ikke etter overtakelse reklameres på forhold som burde ha vært oppdaget ved en ordinær gjennomgang.   Dersom det oppstår behov for ytterligere avklaringer, oppfordres interessenter til å kontakte eiendomsmegler eller egne rådgivere før de gir bud.   Slitasje og bruk Det må også forventes at eiendommer som har vært i bruk, vil kunne ha tegn til slitasje og eventuelle skader. Slik normal bruksslitasje og behov for vedlikehold må kjøper påregne, og dette vil normalt ikke gi grunnlag for reklamasjon eller prisavslag.   Avtalerettslig Partenes rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, og all tilgjengelig dokumentasjon som forelå for kjøper før handelen ble inngått. I tillegg gjelder avhendingsloven. Det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke, og dette er nærmere forklart nedenfor.   Budgivning og selgers vurdering På grunn av ulike ansvarsforhold kan selger velge å prioritere bud fra ikke-forbrukere, selv om budet er lavere enn et forbrukerbud. Når kjøper ikke er forbruker, kan selges ansvar begrenses ettersom boligen selges «som den er», noe som kan være av verdi for selger. Det understrekes at selger står fritt til å velge hvilket bud som aksepteres, og er ikke forpliktet til å velge det høyeste.   Alle budgivere må ved inngivelse av bud opplyse om de opptrer som forbruker eller som næringsdrivende/person som handler hovedsakelig som ledd i næringsvirksomhet. Det vil opplyses hvis konkurrerende bud kommer fra en ikke-forbruker.   Forbrukerkjøp – definisjon og vilkår:   Et forbrukerkjøp foreligger når en fysisk person kjøper eiendom uten at formålet hovedsakelig er knyttet til næringsvirksomhet. En eiendom anses å ha en mangel dersom den ikke oppfyller kravene som følger av avtalen, eller ved brudd på bestemmelser i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Det samme gjelder hvis eiendommen ikke samsvarer med det som med rimelighet kunne forventes ut fra blant annet alder, type og synlig tilstand – eller hvis det er tilbakeholdt, eller gitt feilaktige opplysninger, og dette har påvirket avtalen.   Dersom det er avvik mellom oppgitt og faktisk innvendig areal på minst 2 % og samtidig minst 1 kvadratmeter, kan dette utløse rett til kompensasjon etter § 3-3 i avhendingsloven.   Ved beregning av krav om prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke kostnader med inntil kr 10 000 (som en egenandel).   Ikke-forbruker – definisjon og vilkår:  Dersom kjøper er en juridisk enhet, eller en fysisk person som handler i næringssammenheng, regnes kjøpet ikke som et forbrukerkjøp.   Ved slike kjøp selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er begrenset til det som følger direkte av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-9. I disse tilfellene fravikes § 3-3 andre ledd, og eventuelle arealavvik vurderes etter § 3-8.   Kjøperens plikt til å foreta grundige undersøkelser gjelder også fullt ut for kjøpere som ikke omfattes av forbrukerdefinisjonen.

Betalingsbetingelser

Hele oppgjøret må betales samlet fra en norsk bankkonto. Overføringer fra utlandet aksepteres kun unntaksvis, og kun dersom dette er forhåndsavtalt med megler i forbindelse med aksept av budet. 

Viktig informasjon om budgivning

Bud kan legges inn på nettannonsen på "gi bud" knappen eller via hjemmesiden. Ved elektronisk budgivning kan bud legges inn trygt og enkelt med bank-ID. Eiendomsmegler kan også kontaktes for tilsendelse av budkjema, og budskjema finnes også i salgsoppgaven.  Alle bud skal inngi skriftlig til eiendomsmegler. Kravet til skriftlighet gjelder også ved forhøyelse av bud, motbud og selgers aksept eller avslag. Før et bud kan formidles til selger må megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt dersom budgiver bruker e-signatur som f eks. bankID. Etter det første budet er inngitt, kan budgiver inngi bud pr e-post eller pr SMS til megler.   Hvis budgiver skal by på eiendommen i henhold til en kjøpsfullmakt må megler kontaktes og fullmakten oversendes før budgivning.  Et bud bør inneholde eiendommens adresse (eventuelt gnr/bnr), kjøpesum, budgivers kontaktinformasjon, finansieringsplan, akseptfrist, overtakelsesdato og eventuelle forbehold som for eksempel usikker finansiering, salg av nåværende bolig ol. Normalt vil ikke et bud med forbehold bli akseptert før forbeholdet er avklart. Konferer gjerne med megler før bud avgis. Bud som har forbehold om konfidensialitet ("hemmelige bud") vil ikke bli formidlet til selger. Alle interessenter oppfordres til å inngi bud via eiendomsmegler.  Megler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. I forbrukerforhold (dvs. der selger er forbruker) skal megleren ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Senere bud må ha en akseptfrist som er lang nok til at budet og eventuelle forbehold kan videreformidles til alle involverte parter slik at disse får tid til å områ seg, jf. forskrift om eiendomsmegling § 6-3. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser bør skje senest 10 minutter før fristens utløp. Dersom bud inngis med en frist som åpenbart er for kort til at megleren kan avvikle budrunden på en forsvarlig måte, vil megler fraråde budet.  Eiendomsmegler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt, og vil uoppfordret gi sin vurdering av det enkelte bud overfor selgeren.  Etter at handel har kommet i stand, eller dersom en budrunde avsluttes uten at handel er kommet i stand, kan en budgiver kreve kopi av budjournalen i anonymisert form. Kopi av budjournal gis til kjøper og selger uten ugrunnet opphold etter at handel er kommet i stand. Hvis budgiver ønsker å være anonym, kan bud fremmes via en fullmektig. For mer informasjon om budgivningsprosessen, se «Forbrukerinformasjon om budgivning», som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler.

Hvitvasking

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking, og er blant annet forpliktet til å gjennomføre kundetiltak av både selger og kjøper. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at avtalen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, er dette et mislighold fra kjøpers side. Et vesentlig mislighold kan gi selger rett til å heve avtalen og til å gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning. Dersom selger ikke bidrar til at megler får gjennomført løpende kundetiltak underveis i oppdraget, må eiendomsmegler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Selger vil i et slikt tilfelle ha misligholdt sine forpliktelser, og kjøper vil kunne ha et krav mot selger etter avhendingsloven. Hvis kundetiltak ikke lar seg gjennomføre, vil Emera eiendomsmegling ikke kunne bistå med handelen eller foreta oppgjør.

Personopplysningsloven

Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven. Se www.emera.no for vår personvernerklæring.

Oppdragsnummer

07260015

Vedlegg til salgsoppgave

- Tilstandsrapport datert 18.08.2026 - Selgers egenerklæring - Reguleringskart - Grunnkart - Byggetegninger - Nabolagsprofil - Vedtekter - Husordensregler

Status salgsoppgave

Megler

Meglerforetaket

Halden Eiendomsmegling AS Org.nr: 937554311

Samarbeidspartnere og tilknyttede foretak

Emera Norge AS og eiendomsmeglingsforetakene som er tilknyttet Emera har samarbeid med forskjellige foretak som tilbyr forbrukerne produkter eller tjenester i forbindelse med et salgsoppdrag. Våre samarbeidspartene er:

Søderberg & Partners AS - formidler av boligselger- og boligkjøperforsikring. Overo AS - leverandør av digitale oppgjørsskjemaer og overtakelsesprotokoller som også inneholder tilbud til forbruker om tilpassede strøm-, internett- og alarmtjenester.

Kolibri Forsikring AS - tilbyr bolig-/innbo og andre tingskadeforsikringer.

Hvilke produkter/tjenester kjøper og selger får i forbindelse med oppdraget, kan variere ut fra hvor i landet eiendommen ligger.

Egenerklæring boligselgerforsikring

Tilstandsrapport

Salgsoppgave