Gjerivegen 29

Tomten

Byggeår

1959

Arealer

Arealbeskrivelse

Ikke målbare arealer

2.Etasjen har skråhimling hvorav deler av areal ikke er måleverdig gulvarealer som skyldes lav takhøyde. Målt takhøyde i 2.etasje fra 1.07 m - 2.31 m.

Bygningssakkyndiges kommentar til arealoppmåling

Hovedbygning Det gjøres oppmerksom på at uthuset ikke inngikk i rapportens oppmålings- eller vurderingsgrunnlag, og bygningen ble derfor verken oppmålt eller tilstandsvurdert på befaringstidspunktet. Garasje nr. 1 og garasje nr. 2 Se oversikten over oppsummeringen av byggingen under arealopplysningene for hovedbygningen lenger opp i rapporten.

Antall soverom

3

Innhold

Eneboligen går over tre plan og består av følgende rom: 1. etasje: entré, garderobe, stue med åpen kjøkkenløsning, kontor/soverom, toalettrom og to stuer. 2. etasje: tre soverom og to boder. Kjelleretasje: peisestue, kjellerstue, bad, badstue, toalettrom, vaskerom, fyrrom og tre boder. Boligen har en balkong på 7 m², entréveranda på 6 m², veranda på 7 m² og terrasse på 14 m². På eiendommen er det to frittstående garasjer på henholdsvis 24 m² og 47 m², samt et uthus som verken er oppmålt eller tilstandsvurdert.

Innbo og løsøre

Følgende løsøre og tilbehør følger ikke med: * 6 stk messinglamper i stue For øvrig gjelder NEF sin standardliste "Oversikt over løsøre og tilbehør" med mindre annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen er vedlagt. Gjenstander som er nevnt i standardlisten, men som ikke finnes på eiendommen, vil heller ikke følge med i salget. Alt utstyr og installasjoner som medfølger overtas slik de er, uten garanti, med mindre det foreligger en gjeldende garanti fra produsent eller leverandør. Kjøper aksepterer at det kan forekomme hull og merker etter montering av inventar og utstyr som ikke er en del av overdragelsen. Dersom vegglamper, krokhengte lamper, lysekroner, prismelamper eller lignende belysning som er tilkoblet sukkerbit eller stikkontakt ønskes inkludert i handelen, må dette spesifiseres som et forbehold i budet. Det samme gjelder for brunevarer.

Parkering

Parkering i to frittstående garasjer, henholdsvis med manuell port og leddport. I tillegg er det oppstillingsplasser på egen tomt.

Sammendrag av selgers egenerklæring

Eiendommen er overtatt som dødsbo og selges nå av arving. Kjenner du til om det er/har vært feil tilknyttet våtrommene, f.eks. sprekker, lekkasje, råte, lukt eller soppskader? Ja. Jordfeil på bad/toalett. Varmekabler koblet ut. Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom? Ja, av faglært og ufaglært/egeninnsats/dugnad. Beskrivelse: Koblet ut varmekabler. Arbeid utført av: Genial elektro Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet? Nei. Er arbeidet byggemeldt? Nei. Kjenner du til om det er/har vært sopp/råteskader/insekter/skadedyr på eiendommen som rotter, mus, maur eller lignende? Ja. Har vært mus i huset for noen år siden Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? Ja, av faglært og ufaglært/egeninnsats/dugnad. Beskrivelse: Utbedringer i 2025. Tidligere arbeider kjenner jeg ikke til. Arbeid utført av: Genial elektro Foreligger det samsvarserklæring (i henhold til forskrift om elektriske lavspenningsanlegg)? Nei. Kjenner du til om det er utført kontroll av el-anlegget og/eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? Ja. El-kontroll i 2023 Kjenner du til om ufaglærte har utført arbeid som normalt bør utføres av faglærte, utover det som er nevnt tidligere (f.eks. drenering, murerarbeid, tømrerarbeid etc)? Ja. Div. arbeider utført av min far spm eiede huset fra 1969 til 2025. Er det nedgravd oljetank på eiendommen? Ja. Eksisterer det et pålegg fra kommune om å fjerne tanken? Nei. Er tanken plombert? Nei. Kjenner du til om det har vært utført arbeid på terrasse/garasje/tak/fasade? Ja, kun av ufaglært/egeninnsats/dugnad. Ufaglært arbeid: Beskrivelse: Vi har selv satt opp ny veranda i 2026 Kjenner du til manglende brukstillatelse eller ferdigattest? Ja. Ifølge takstmann mangler dette Er det andre forhold av betydning ved eiendommen som kan være relevant for kjøper å vite om (f.eks. rasfare, tinglyste forhold eller private avtaler)? Ja. Nabolaget er ikke tilkoblet kommunalt vann/avløp men dette er varslet fra kommunen og må påregnes i løpet av de nærmeste årene Samsvarserklæring: Det fremgår av selgers egenerklæringsskjema at det ikke er fremlagt samsvarserklæring for det elektriske anlegget.

Bygningssakkyndig

Byggemåte

I forbindelse med salget er det blitt utført en tilstandsrapport av en kvalifisert bygningssakkyndig. Rapporten gir en grundig vurdering av boligens tilstand og påpeker eventuelle avvik som ble oppdaget under befaringen. Tilstandsrapporten og selgers egenerklæring er vedlagt salgsoppgaven, og det er viktig at interessenter setter seg grundig inn i disse dokumentene før bud legges inn. Kjøper anses kjent med opplysninger som kommer tydelig frem i tilstandsrapporten, og det vil ikke være mulig å gjøre slike forhold gjeldende som en mangel. Spesielt forhold som er vurdert med TG2 og TG3 bør vurderes nøye, da de indikerer avvik fra normal slitasje og/eller høy alder, noe som kan innebære behov for utbedringer. Bygningsdeler som er merket med TGIU er ikke blitt vurdert av takstmannen. Beskrivelsen av boligen nedenfor er hentet direkte fra tilstandsrapporten: Bygning: Enebolig over 2 plan og kjelleretasje, oppført i 1959 og tilbygg oppført i 1979. Ytterkledning er oppført med tradisjonell bindingsverkkonstruksjon og stående malt/beiset trepanel fra ca. 1979, med enkelte utskiftede panelbord, isolert etter eldre krav. Trebjelkelag i etasjeskiller. Støpt fundament til grunn, grunnmur i støpt betong. Fundamenter, grunnmur, drenering og fuktsikring fra 1959 og 1979. Rom under terreng med gang med trapp, kjellerstue, boder og peisestue med trapp har vegger i malt betong, trepanel og malte plater; tak/himling i malte plater og trepanel; gulv med fliser, vinylbelegg og malt betonggulv. Byggegrunn fra 1959 og 1979. Temakart fra NGU viser at boligen ligger i et område under marin grense. Der det finnes marin leire, kan det også være kvikkleire. Tak: Bygningen har saltakkonstruksjon tekket med takstein fra 1979. Kaldt loft med adkomst via 2 stk tak/himlingsluke i gang i 2. etasje, loftet har ikke gangbart gulv. Takrenner og nedløp i lakkert stål fra 1979. Pipe/Ildsted: To stk teglskorsteiner fra 1959 og 1979. En peisovn fra 1979. Vinduer: Vinduer, balkong- og terrassedør med malte trerammer, har 2-lags isoleringsglass produsert fra 1979. Kjellervinduer med malte trerammer og 1-lags glass fra byggeår. Dører: Vinduer, balkong- og terrassedør med malte trerammer, har 2-lags isoleringsglass produsert fra 1979. Ytterdør med profilert overflate produsert fra flere årganger. Innvendige malte fyllingsdører og en trekkspilldør produsert fra 1979. Trapper/adkomst: Innvendige trapper i trekonstruksjoner fra 1979 og 1979. Balkong/terrasse: Balkong på 7 m² med adkomst fra to av soverommene i 2. etasje, oppført i trekonstruksjon med asfaltshingelbelegg på bjelkelag og trerekkverk med rekkverkshøyde på 89 cm. Entréveranda på 6 m² oppført i betongkonstruksjon belagt med fliser, tretrapp og trerekkverk på 75 cm. Veranda på 7 m² med tilkomst fra stuen, oppført i trekonstruksjon med terrassebord på bjelkelag og trerekkverk med rekkverkshøyde på 1 m. Terrasse ved inngangspartiet på 14 m², oppført i trekonstruksjon med terrassebord på bjelkelag, tretrapp og trerekkverk med rekkverkshøyde på 75 cm. VVS-installasjoner: Innvendige vann- og avløpsrør er fra ca. 1959 og 1979. Avløpsrør i plast, metall og vannrør i plast, metall og kobber. Stoppekran plassert i bod og under kjøkkenbenk. CTC varmtvannsbereder fra 2021 på 190 L plassert på vaskerom i kjelleretasjen med sluk i gulvet. Ventilasjon: Boligen har naturlig avtrekk gjennom vindusspalter og veggventiler, baderomsvifte på bad og ett toalettrom, naturlig avtrekk på ett toalettrom og vaskerom og kjøkkenventilator med avtrekk ut. Tekniske detaljer: Varmepumpe fra 2024. Det er en nedgravd oljetank på eiendommen. Boligen har et radiatoranlegg tilkoblet en sentralfyr. Sentralfyren har vært tilkoblet en oljetank, og har også kammer for vedfyring. Anlegget er ikke lenger i bruk. Garasje nr. 1: Garasje nr. 1 oppført i ca. 1979. Garasjen har saltakkonstruksjon tekket med asfaltshingelbelegg, støpt fundament, grunnmur i LECA, trebindingsverkkonstruksjon med stående malt/beiset trepanel (del uisolert) og manuell port. Garasje nr. 2: Garasje nr. 2 oppført ca. 2001/2002. Garasjen har saltakkonstruksjon tekket med takstein, støpt fundament, grunnmur i LECA, trebindingsverkkonstruksjon med stående malt/beiset trepanel, leddport og ytterdør. Elektrisk anlegg: Sikringsskap nr. 1 plassert på vegg i gang i 2.etasje . Automatsikringer med jordfeilbryter og 12 fordelingskurser. Sikringsskap nr. 2 plassert på vegg i gang i 2.etasje. Skrusikringer med 6 fordelingskurser. Fra og med 1. januar 1999 er elektroentreprenører forpliktet til å utarbeide samsvarserklæring til eier av elektrisk anlegg ved installasjon av nye anlegg eller endringer i eksisterende anlegg. Dokumentasjonen er en bekreftelse fra elektroentreprenøren at anlegget er i samsvar med sikkerhetskravene i forskrift om elektriske lavspenningsanlegg. Kravet om samsvarserklæring av anlegg oppført etter 1. januar 1999 har ikke tilbakevirkende kraft. Det elektriske anlegget er kun visuelt vurdert. Det settes ikke tilstandsgrad for det elektriske anlegget da det kreves spesialkompetanse og godkjent autorisasjon. For en grundigere vurdering av anleggets tilstand anbefales det å benytte en registrert elektroinstallatør, som kan utføre nødvendige målinger og kontroller i henhold til gjeldende forskrifter. Dette sikrer at eventuelle skjulte feil eller mangler blir avdekket, og at anlegget oppfyller kravene til sikkerhet og funksjonalitet. TG3 - Store eller alvorlige avvik: - Bad - Overflater gulv | Gulv: Fliser med varmekabler (jordfeil) fra ca. 1990-tallet. Det ble utført en enkel kontroll av gulvets fallforhold. Kontrollen viste at gulvet ikke har tilfredsstillende fall mot sluket. Høydeforskjellen fra toppen av sluket til toppen av membranen ved dørterskelen ble målt til 8 mm, og store deler av den øvrige gulvflaten er tilnærmet i vater. Gulvflisene har alders- og bruksslitasje. Det mangler fliser i dusjsonen og ved dørterskelen, og det ble registrert sprekker i enkelte fuger rundt flisene i dusjsonen. Hjemmelshaver opplyser om at varmekablene på badet har en jordfeil og derfor ikke er i bruk. Se punktet om det elektriske anlegget lenger ned i rapporten for beskrivelse og vurdering av avviket. Mangelfullt fall vurderes å skyldes gulvets opprinnelige oppbygning og utførelse. Manglende fliser og sprekker i fugene kan skyldes alder, bruksslitasje, bevegelser i underlaget, fuktbelastning eller tidligere demontering og ufullstendig utbedring. Gulvflater som er tilnærmet i vater, kan føre til at bruksvann ikke ledes effektivt til sluket, men blir stående på gulvet eller beveger seg mot dørterskelen. Den begrensede høydeforskjellen ved terskelen gir redusert sikkerhetsmargin ved lekkasje eller større vannutslipp. Manglende fliser og sprukne fuger medfører økt vannbelastning på underlaget og det underliggende tettesjiktet. Skjulte skader eller svekkelser i tettesjiktet kan ikke utelukkes. Vannansamling og eventuell avrenning mot dørterskelen kan føre til økt fuktbelastning på terskel, dørkarm og tilstøtende gulv- og veggkonstruksjoner. Dersom tettesjiktet har skader eller mangelfulle tilslutninger, kan vann trenge inn i konstruksjonen og medføre misfarging, lukt, muggvekst, råte og behov for omfattende utbedringer. Manglende fliser og sprukne fuger kan også gi ytterligere skadeutvikling og redusert brukssikkerhet. Gulvets fallforhold, terskelhøyde, sluk og tettesjikt bør undersøkes nærmere av kvalifisert våtromsfaglig person. Områdene med manglende fliser og sprukne fuger bør kontrolleres for skade og fukt før de utbedres. Nye fliser og fuger må etableres uten å skade det underliggende tettesjiktet. Dersom tettesjiktet ikke kan dokumenteres eller vurderes som intakt, bør rehabilitering av gulvet eller hele våtrommet påregnes for å etablere tilfredsstillende fall og en dokumentert tett løsning. Inntil forholdet er utbedret, bør vannbelastningen begrenses og eventuelle vannansamlinger tørkes opp etter bruk. - Bad - Vanntett sjikt og tilslutning til sluk/gjennomføringer | Ved inspeksjon av slukene på badet ble det ikke registrert synlig mansjett eller membran under klemringene. Det er derfor usikkert om det er etablert membran på gulv og vegger, og hvordan et eventuelt tettesjikt er tilsluttet sluk og gjennomføringer. Manglende synlig mansjett eller membran ved slukene kan skyldes at tettesjiktet ikke er etablert, at det er skjult av slukets utførelse, eller at membranen er mangelfullt montert eller avsluttet. Det er ikke fremlagt dokumentasjon som bekrefter våtrommets oppbygning eller utførelsen av tettesjiktet. Dersom membran mangler, eller ikke er tilstrekkelig tilsluttet sluk og gjennomføringer, er det betydelig risiko for at bruksvann trenger inn i gulv-, vegg- og tilstøtende konstruksjoner. Eventuelle lekkasjer og fuktskader kan utvikle seg skjult og kan ikke utelukkes ved visuell kontroll alene. Fuktinntrengning kan medføre misfarging, lukt, muggvekst, råte og nedbrytning av fuktømfintlige materialer. Vann kan også spre seg til tilstøtende rom eller underliggende konstruksjoner. Forholdet kan medføre behov for omfattende åpning og full rehabilitering av våtrommet. Det anbefales at sluk, klemringer, gjennomføringer og membrantilslutninger undersøkes nærmere av kvalifisert våtromsfaglig person. Dokumentasjon på våtrommets oppbygning bør forsøkes innhentet. Dersom det ikke kan dokumenteres eller påvises et sammenhengende og fagmessig utført tettesjikt, bør full rehabilitering av badet påregnes. Inntil forholdet er avklart og utbedret, bør vannbelastningen begrenses. - Bad - Innfelte / gjennomgående installasjoner mot kald sone | Rørgjennomføringer i vegg og takventil oppført i 1979 og 1990-tallet. På befaringstidspunktet ble det registrert fuktskjolder rundt veggventilen i badstuen. Det ble også registrert kald trekk fra og rundt baderomsviften på badet. Hjemmelshaver opplyser at det i 2024 oppstod en lekkasje fra kjøkkenet til badet, og at skaden ble utbedret som en forsikringssak. Fuktskjoldene rundt veggventilen og den kalde trekken ved baderomsviften kan skyldes mangelfull luft- og damptetting, utilstrekkelig isolering, kuldebroer, kondens eller utettheter rundt kanal- og veggjennomføringene. Fuktskjoldene kan også ha sammenheng med tidligere lekkasje fra kjøkkenet. Det er ikke fremlagt tilstrekkelig dokumentasjon som avklarer skadeomfanget, uttørkingen eller utførelsen av reparasjonene etter forsikringssaken. Utette eller mangelfullt isolerte gjennomføringer kan føre til luftlekkasjer, kalde overflater og kondensdannelse i og rundt konstruksjonene. Dersom tidligere lekkasjeskader ikke er tilstrekkelig tørket eller utbedret, kan det fortsatt foreligge skjult fukt i vegg-, gulv- eller himlingskonstruksjonene. Visuell kontroll alene utelukker ikke skjulte fukt- eller materialskader. Vedvarende kondens, luftlekkasjer eller restfukt kan medføre misfarging, lukt, muggvekst og nedbrytning av fuktømfintlige materialer. Forholdet kan også gi redusert inneklima, varmetap og behov for åpning av konstruksjonene og mer omfattende utbedringer dersom skjulte skader avdekkes. Det anbefales å innhente dokumentasjon fra forsikringssaken, herunder skaderapport, fuktmålinger, uttørkingsprotokoll, bildedokumentasjon og beskrivelse av utførte reparasjoner. Veggventilen i badstuen og baderomsviften på badet bør undersøkes av kvalifisert fagperson med hensyn til lufttetting, damptetting, isolasjon, kondensfare og kanaltilslutning. Det bør utføres målrettede fuktmålinger i de berørte og tilstøtende konstruksjonene. Ved påvist fukt eller mangelfull tetting må årsaken stanses, og berørte materialer tørkes, repareres eller skiftes. - Bad - Kontroll i tilliggende konstruksjoner | Hullboring i tilstøtende konstruksjoner til baderommet. Det ble boret hull fra det tilstøtende rommet, peisestuen i kjelleretasjen, mot badet den 12.10.2026. Den utlektede veggen i peisestuen er montert med svært liten avstand til badets innervegg, og det var derfor ikke tilstrekkelig plass til å føre inn fuktmåleren og utføre måling i den lukkede konstruksjonen. Ved hulltakingen ble det registrert plastfolie bak den utlektede veggen. Løsningen kan medføre dobbel dampsperre. Det ble samtidig utført fuktsøk på tilgjengelige tilstøtende overflater, hvor det ble registrert forhøyede fuktverdier i gulvet, men ikke på veggene. Den begrensede avstanden mellom den utlektede veggen og badets innervegg gjorde det ikke mulig å gjennomføre direkte fuktmåling i den lukkede konstruksjonen. Plastfolien bak den utlektede veggen kan være etablert som dampsperre ved tidligere innredning eller oppgradering av kjelleretasjen. Dersom badets vegg også har et damptett sjikt, kan konstruksjonen være lukket mellom to sjikt med høy damptetthet. De forhøyede fuktverdiene i gulvet kan skyldes kapillært fuktoppsug fra grunnen, manglende eller svekket fuktsperre, fuktvandring i betongkonstruksjonen, lekkasje fra badet eller annen fuktbelastning. En konstruksjon med dobbel dampsperre har begrenset uttørkingsevne og kan holde fukt innestengt mellom de damptette sjiktene. Dette øker risikoen for kondens, skjult muggvekst og nedbrytning av treverk og andre fuktømfintlige materialer. Forhøyede fuktverdier i gulvet indikerer fuktpåvirkning, men overflatesøk alene avklarer ikke fuktens kilde, omfang eller varighet. Manglende tilkomst for direkte måling medfører at skjulte fukt- og materialskader ikke kan utelukkes. Vedvarende eller innestengt fukt kan medføre lukt, misfarging, muggvekst, råte og nedbrytning av skjulte materialer i gulv- og veggkonstruksjonen. Fuktpåvirkningen kan også redusere inneklimaet og føre til behov for åpning, uttørking og mer omfattende bygningsmessige utbedringer. Dersom fukten stammer fra badet, grunnen eller konstruksjoner mot terreng, kan skadeomfanget øke dersom årsaken ikke avklares og stanses. Det anbefales at forholdet undersøkes nærmere av kvalifisert fagperson med fukt- og bygningsfaglig kompetanse. Undersøkelsen bør omfatte målrettet åpning av den utlektede veggen, kontroll av treverk og øvrige skjulte materialer samt videre fuktmålinger i gulv- og veggkonstruksjonen. Oppbygningen med plastfolie bør kartlegges, og det bør avklares om konstruksjonen har dobbel dampsperre og utilstrekkelig uttørkingsevne. Badets tettesjikt, sluk, gjennomføringer og tilstøtende konstruksjoner samt drenering, utvendig fuktsikring og fuktsperre mot grunnen bør samtidig vurderes. Eventuell fuktkilde må stanses, og skadede eller fuktpåvirkede materialer må tørkes, utbedres eller skiftes. - Rom under terreng | På befaringstidspunktet ble det ikke boret hull for å måle fukt i yttervegg mot terreng, grunnet at det ble fuktsøkt direkte på betongvegger og betonggulv. Denne metoden gir en indikasjon på fuktnivået uten å skade konstruksjonen, og er spesielt hensiktsmessig ved betongkonstruksjoner hvor direkte måling på overflaten gir pålitelige resultater. Det ble utført fuktsøk på vegger og gulv i fyrrommet i kjelleretasjen. Det ble registrert forhøyede fuktverdier, synlig avflassing og saltutslag på nedre del av ytterveggen. I kjellerstuen ble det registrert fuktmerker på panelveggene etter tidligere vanninntrengning. Panelhimlingen har i tillegg mangelfull innfesting i kjellerstuen. Vegger, gulv og tak/himlinger har generell alders- og bruksslitasje. De forhøyede fuktverdiene, avflassingen og saltutslagene i fyrrommet tyder på fukttransport gjennom konstruksjoner mot terreng. Forholdet kan skyldes kapillært fuktoppsug, mangelfull eller svekket drenering og utvendig fuktsikring, utilstrekkelig terrengfall eller tidligere vannbelastning. Fuktmerkene i kjellerstuen er opplyst å stamme fra tidligere vanninntrengning. Den mangelfulle innfestingen av panelhimlingen kan skyldes svak opprinnelig montering, bevegelser i konstruksjonen eller svekkelse av festemidlene over tid. Øvrig slitasje vurderes som alders- og bruksrelatert. Vedvarende eller gjentakende fuktbelastning kan føre til ytterligere avflassing, saltutslag, misfarging og nedbrytning av overflater. I konstruksjoner med trepanel og andre organiske materialer er det risiko for skjult fukt, lukt, muggvekst og råteskader. Mangelfullt festet panelhimling kan løsne ytterligere og medføre fare for nedfall. Visuelt tørre fuktmerker utelukker ikke restfukt eller skjulte skader bak panelkledningen. Dersom årsaken til fuktbelastningen ikke avklares og utbedres, kan skadeomfanget øke og medføre redusert inneklima og brukskvalitet samt behov for åpning, uttørking og utskifting av skadede materialer. Løs panelhimling kan medføre personskade eller skade på inventar dersom panelbord faller ned. Det kan også bli behov for utbedring av drenering, terrengforhold eller utvendig fuktsikring. Det anbefales å få fuktforholdene undersøkt nærmere av kvalifisert fagperson med bygnings- og fuktteknisk kompetanse. Undersøkelsen bør omfatte kontroll av terrengfall, takvannshåndtering, drenering, utvendig fuktsikring og konstruksjoner mot terreng, samt målrettede fuktmålinger bak panelkledningen i kjellerstuen ved behov. Fuktkilden må stanses før skadede overflater og materialer utbedres. Løse eller utilstrekkelig festede panelbord i himlingen bør sikres og festes fagmessig uten opphold. Organiske materialer og lagrede gjenstander bør ikke stå direkte mot fuktutsatte vegger eller gulv før forholdet er avklart. - Fyrrom - Tekniske installasjoner | Det er en nedgravd oljetank på eiendommen. Under befaringen ble det registrert lukt av olje/brensel i fyrrommet. Dette kan indikere at tanken, tilhørende rørføringer eller installasjoner ikke er fullstendig tømt, rengjort og sanert. Det foreligger ikke dokumentasjon som bekrefter tankens tilstand eller saneringsstatus. Oljelukten kan skyldes rester av olje i tanken eller røranlegget, mindre lekkasjer, søl fra tidligere bruk eller mangelfull tømming og rengjøring. Nedgravde oljetanker som ikke lenger er i bruk, skal som hovedregel tømmes og graves opp. Gjenfylling kan bare være aktuelt dersom kommunen gir tillatelse til dette. En eldre eller ikke forskriftsmessig sanert oljetank kan korrodere og utvikle lekkasjer. Eventuelle lekkasjer kan være vanskelige å oppdage og føre til forurensning av grunnen, grunnvannet og omkringliggende masser. Oljelukt i fyrrommet kan også påvirke innemiljøet og kan indikere lekkasje eller oljerester i installasjonene. Oljelekkasje kan medføre omfattende miljøskader og kostnader til undersøkelser, oppgraving, sanering og utskifting av forurensede masser. Eier kan bli holdt ansvarlig for nødvendig opprydding. Manglende dokumentasjon på at tanken er forskriftsmessig tatt ut av bruk, kan også få betydning ved salg, forsikring og kommunal oppfølging. Det anbefales å avklare tankens plassering, alder, størrelse, materiale og tilstand samt innhente eventuell dokumentasjon på tidligere tømming eller sanering. Tanken og tilhørende rørføringer bør snarest kontrolleres av et kvalifisert foretak. Gjerdrum kommune bør kontaktes for avklaring av hvilke tiltak og hvilken dokumentasjon som kreves. Dersom tanken ikke er forskriftsmessig sanert, bør den tømmes, rengjøres og som hovedregel graves opp. Dersom kommunen gir tillatelse til gjenfylling, må arbeidet utføres og dokumenteres av godkjent foretak. Ved mistanke om lekkasje bør nødvendige miljøtekniske undersøkelser og tiltak iverksettes uten opphold. - Yttervegg | På befaringsdagen ble inspeksjonen gjennomført fra bakkeplan. Det ble ikke påvist vesentlige skjevheter på den synlige delen av konstruksjonen ved befaringen. Veggkonstruksjonen er lukket og ble derfor ikke inspisert. For å kunne gjennomføre en fullstendig vurdering av veggoppbygging, isolasjon og mengde i yttervegger og tak, kreves destruktive inngrep, noe som ikke ble utført på befaringsdagen. Det tas derfor forbehold om skjulte feil eller mangler som ikke kan avdekkes uten slike undersøkelser. Ytterkledningen er fra 1979 og har omfattende vær- og aldersslitasje. Det ble registrert spredte råteskader på gavlveggen, manglende luftespalte bak kledningen, betydelig forekomst av tørrsprekker samt svertesopp på øvrige deler av ytterkledningen. Forholdene vurderes å skyldes ytterkledningens høye alder, langvarig værpåvirkning, svekket overflatebehandling og mangelfull uttørking. Manglende luftespalte reduserer ventilasjonen bak kledningen og kan føre til at fukt blir stående i konstruksjonen. Tørrsprekkene skyldes trolig uttørking og materialbevegelser over tid. Råteskadene kan ha sammenheng med vedvarende fuktbelastning, mens svertesoppen kan skyldes høy overflatefuktighet, begrenset sol- og vindtørking, vegetasjon nær fasaden eller mangelfullt renhold og vedlikehold. Manglende lufting, svekket overflatebeskyttelse og svertesopp gir økt risiko for fuktopptak og langsom uttørking av kledningen. Råteskader og tørrsprekker kan utvikle seg videre og redusere kledningens styrke og værbeskyttende funksjon. Det kan også foreligge skjulte fukt- eller råteskader i lekter, vindsperre og underliggende veggkonstruksjon. Svertesopp kan spre seg dersom fuktforholdene opprettholdes. Videre skadeutvikling kan medføre løse eller sprukne kledningsbord, vanninntrengning og fuktskader i ytterveggen. Dette kan føre til redusert isolasjonsevne, misfarging, lukt, muggvekst og råteskader i bakenforliggende trekonstruksjoner. Manglende utbedring kan medføre behov for omfattende rehabilitering av fasaden og underliggende konstruksjoner. Råteskadede og sterkt oppsprukne kledningsbord bør skiftes. Ved utskifting bør underliggende lekter, vindsperre og bindingsverk kontrolleres for fukt- og råteskader. Det bør etableres tilfredsstillende luftespalte og nødvendige åpninger for luftinntak og uttørking bak kledningen, samtidig som konstruksjonen sikres mot insekter og skadedyr. Svertesoppen bør rengjøres og behandles med egnet middel, og årsaken til den vedvarende fuktbelastningen bør avklares. Beslag, endeved, avslutninger, terrengforhold og nærliggende vegetasjon bør samtidig kontrolleres og utbedres ved behov. På grunn av kledningens alder og registrerte skader bør en mer omfattende utskifting eller rehabilitering av ytterkledningen påregnes. - Vinduer og dører | Det ble gjennomført en enkel funksjonstest av enkelte vinduer og dører, hvor det ble registrert at stuevinduet i den eldste delen har en karm som har sklidd ut og at vinduet er punktert. Resten av vinduene og dørene har alders- og bruksslitasje, samt noe værslitasje på utsiden. Vinduene har overskredet mer enn sin forventede levetid. Vinduene og dørene er av eldre dato og har vært utsatt for normal aldring, bruk og værpåvirkning over tid. På stuevinduet i den eldste delen har vinduskarmen forskjøvet seg, og isolerglasset er punktert. Punkteringen skyldes svikt i forseglingen mellom glasslagene. Øvrige vinduer og dører har alders-, bruks- og værslitasje, og vinduene har overskredet forventet teknisk levetid. Forskjøvet karm kan medføre redusert funksjon, utettheter og vanskeligheter med åpning og lukking. Punktert isolerglass gir redusert isolasjonsevne og kan medføre kondens eller misfarging mellom glasslagene. Vinduenes og dørenes alder øker risikoen for luftlekkasjer, varmetap, fuktinntrengning, råteskader og svikt i beslag, tetningslister og øvrige komponenter. Videre skadeutvikling kan føre til redusert innekomfort, trekk, økt energiforbruk og fuktskader i karmer, rammer og tilstøtende konstruksjoner. Stuevinduet kan få ytterligere funksjonssvikt, og punkteringen medfører varig redusert isolasjonsevne og sikt gjennom glasset. Det må påregnes økt vedlikeholdsbehov og utskifting av flere vinduer og dører. Stuevinduet i den eldste delen bør kontrolleres og utbedres av kvalifisert fagperson. Karmens innfesting og omkringliggende konstruksjon bør undersøkes, og det punkterte isolerglasset bør skiftes. Øvrige vinduer og dører bør kontrolleres jevnlig med hensyn til tetthet, råte, beslag, hengsler, tetningslister og overflatebehandling. På grunn av overskredet forventet teknisk levetid bør utskifting eller oppgradering av vinduene påregnes. - Yttertak | Konstruksjonen vurderes å være stabil på befaringstidspunktet, det ble ikke avdekket vesentlige nedbøyninger. Siden taket (takkonstruksjon, taktekking og skorstein) kun er observert fra bakkenivå, er vurderingen begrenset av dette. Det er ikke sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg ut på taket eller observere fra stige. Selv om det ikke er avdekket skader under befaringen, betyr ikke dette at det ikke foreligger skader som en besiktigelse på taket kan avdekke. Vær oppmerksom på denne risikoen. En undersøkelse av taket kan utføres av en fagperson under tilstrekkelige sikkerhetsforhold. Yttertaket og takrenner er i fra 1979 og yttertaket har noe mose takrenner har værslitasje. Deler av takutspring er helt åpent og tildekt panelbord. Yttertaket og takrennene er fra 1979 og har vært utsatt for langvarig aldring, værpåvirkning og bruksslitasje. Mosedannelsen på taktekkingen skyldes normalt fuktige og skyggefulle forhold samt begrenset uttørking. Takrennene har værslitasje som følge av nedbør, frost, sollys og temperatursvingninger. Deler av takutspringet er åpent og mangler tilstrekkelig tildekking med panelbord, noe som kan skyldes mangelfull opprinnelig utførelse, senere demontering eller skade. Yttertaket og takrennene har overskredet forventet teknisk levetid. Mose kan holde på fukt og bidra til frostsprengning, overflateskader og redusert levetid for taktekkingen. Eldre og værslitte takrenner har økt risiko for korrosjon, lekkasjer, deformasjoner og redusert avrenningskapasitet. Åpne partier i takutspringet kan gi nedbør, vind, fugler, insekter og andre skadedyr tilgang til takkonstruksjonen. Det kan også oppstå luftlekkasjer, fuktpåvirkning og skader på undertak, lekter, sperrer og øvrige trekonstruksjoner. Svikt i taktekking, beslag eller takrenner kan føre til vanninntrengning og fuktskader i undertak, takkonstruksjon, gesims, yttervegger og grunnmur. Åpne partier i takutspringet kan medføre etablering av fuglereir eller skadedyr samt fukt-, råte- og isolasjonsskader i skjulte konstruksjoner. Tilstoppede eller utette takrenner kan føre til ukontrollert avrenning og økt fuktbelastning på fasade, terreng og konstruksjoner mot grunnen. Mose bør fjernes skånsomt uten å skade taktekkingen. Yttertaket, undertaket, beslagene, takrennene, nedløpene og de åpne partiene i takutspringet bør undersøkes nærmere av kvalifisert taktekker eller tømrer. Åpne partier bør lukkes med egnet og ventilert løsning, for eksempel panelbord og nødvendig insekt- og fuglesikring, uten at takkonstruksjonens lufting hindres. Takrennene og nedløpene bør rengjøres og kontrolleres for lekkasjer, fall, korrosjon og sikker innfesting. På grunn av alder og overskredet forventet teknisk levetid bør rehabilitering eller utskifting av yttertaket, beslagene og takrennesystemet planlegges og påregnes. - Fundamenter, grunnmur, drenering og fuktsikring | På befaringsdagen ble det registrert forhøyede fuktverdier i kjelleretasjen, både i fyrrommet og i kjellerboden, på gulv og nedre del av yttervegger. Grunnmuren har stedvis steinsprekker og skader, den synlige delen av knotteplasten har mange skader og mangler klemlist. Dreneringen og fuktsikringen har overskredet sin forventede levetid. De forhøyede fuktverdiene i gulv og nedre del av ytterveggene viser at kjellerkonstruksjonene er utsatt for fuktpåvirkning. Forholdet vurderes å ha sammenheng med aldrende og svekket drenering og utvendig fuktsikring. Skader i den synlige delen av knotteplasten og manglende klemlist kan føre til at vann, jord og fremmedmaterialer trenger inn bak fuktsikringen. Sprekker og skader i grunnmuren kan også bidra til fuktinntrengning. Vedvarende fuktbelastning mot konstruksjoner under terreng gir økt risiko for videre oppfukting av gulv og yttervegger. Dette kan medføre saltutslag, avflassing, misfarging, lukt og muggvekst samt skade på puss, maling og andre fuktømfintlige materialer. Sprekker i grunnmuren kan utvikle seg videre og gi økt vanninntrengning. Skjulte skader bak innvendige overflater kan ikke utelukkes. Dersom fukttilførselen fortsetter, kan skadeomfanget øke og medføre redusert inneklima og brukskvalitet i kjelleretasjen. Det kan oppstå skader på overflater, innredning, lagrede gjenstander og eventuelle organiske materialer i kontakt med gulv og yttervegger. Forholdet kan føre til behov for omfattende utbedring av drenering, fuktsikring, grunnmur og innvendige overflater. Det anbefales å engasjere kvalifisert fagperson for nærmere fuktteknisk undersøkelse av kjellerkonstruksjonene og vurdering av sprekker og skader i grunnmuren. Dreneringen og den utvendige fuktsikringen bør skiftes eller rehabiliteres. Skadet knotteplast bør erstattes, og det bør monteres korrekt avslutning med klemlist. Terrengfall, overvannshåndtering, taknedløp og bortledning av vann fra grunnmuren bør samtidig kontrolleres og utbedres ved behov. Sprekker og skader i grunnmuren bør repareres etter at årsaken er avklart. Innvendige overflater bør ikke utbedres før fuktkilden er stanset og konstruksjonene er tilstrekkelig uttørket. TG2 - Avvik som kan kreve tiltak: - Bad - Overflater vegger og himling | Vegger: Fliser. Tak/himling: Trepanel med synlig dampsperre. Veggflisene og panelhimlingen har alders- og bruksslitasje. Det ble registrert gulnede fuger og silikonfuger samt eldre fuktmerker i panelhimlingen. Hjemmelshaver opplyser om at det har vært en eller to lekkasjer som har gitt fuktmerker i baderomstaket, den ene er lekkasjen fra kjøkkenet som ble utbedret i 2024. Den andre lekkasjen skjedde tidligere enn 2024 men ble også utbedret. Veggflisene og panelhimlingen har normal alders- og bruksslitasje. Gulnede fuger og silikonfuger vurderes å skyldes aldring, fuktbelastning og bruk over tid. Fuktmerkene i panelhimlingen skyldes opplyste tidligere lekkasjer, herunder lekkasje fra kjøkkenet som ble utbedret i 2024, samt en eldre lekkasje som også skal være utbedret Eldre fuktmerker kan indikere at himlingen og bakenforliggende konstruksjoner tidligere har vært utsatt for fukt. Selv om lekkasjene er opplyst utbedret, kan skjulte fukt- eller materialskader ikke utelukkes uten nærmere undersøkelser. Aldrede fuger kan dessuten få redusert tetthet. Eventuell restfukt eller skjulte skader kan medføre misfarging, lukt, muggvekst og nedbrytning av panel eller bakenforliggende materialer. Svekkede fuger kan gi økt vannbelastning på underliggende tettesjikt og tilstøtende konstruksjoner. Det anbefales å kontrollere at områdene er tørre. Panelhimlingen bør følges opp for nye fuktmerker, misfarging, lukt eller annen skadeutvikling. Gulnede eller svekkede silikonfuger bør skiftes, og øvrige fuger vedlikeholdes ved behov. Ved tegn til aktiv fukt bør forholdet undersøkes nærmere av kvalifisert fagperson. - Bad - Vann- og avløpsledninger inkl. sluk | Vann- og avløpsledninger på badet oppført i 1979 og noe ca 1990-tallet. Kraner og avløp i servantskapet ble funksjonstestet uten at det ble registrert lekkasje fra vannrør eller synlige funksjonsavvik på befaringstidspunktet. Synlige og tilgjengelige deler av de innvendige vann- og avløpsrørene vurderes imidlertid å være av eldre dato og ha forventet alders- og bruksslitasje. Vann- og avløpsrørene har vært utsatt for normal aldring, bruk og belastning over tid. Selv om det ikke ble registrert lekkasje eller funksjonsavvik ved den enkle funksjonstesten, er rørenes alder, materialtype og tilstanden til skjulte rørstrekk og skjøter ikke fullt ut kjent. Med økende alder øker risikoen for korrosjon, tæring, sprøhet, svekkede pakninger og skjøter, redusert kapasitet, tilstopping og lekkasje. En enkel funksjonstest og visuell kontroll omfatter kun synlige og tilgjengelige deler og utelukker ikke skjulte eller begynnende skader i røropplegget. Eventuell svikt kan medføre lekkasje, tilbakeslag, lukt, redusert avrenning eller andre driftsproblemer. Dette kan føre til vann- og fuktskader på servantskap, gulv, vegger og tilstøtende konstruksjoner samt behov for rensing, reparasjon eller utskifting av deler av røropplegget. Det anbefales jevnlig kontroll av synlige rør, koblinger, vannlåser og avløp med hensyn til lekkasje, korrosjon, misfarging, lukt og redusert avrenning. Rørenes alder, materialtype og tekniske tilstand bør vurderes nærmere av kvalifisert rørlegger. Oppgradering eller utskifting bør planlegges dersom rørene nærmer seg eller har passert forventet teknisk levetid, eller dersom det registreres lekkasje eller andre funksjonsavvik. - Bad - Ventilasjon | Avtrekk på badet via elektriske baderomsviften fra 1990-tallet. Ved funksjonstesting av baderomsviften ble det registrert at viften var i drift på befaringstidspunktet, men hadde svært redusert avtrekk. Viften vurderes å ha overskredet forventet teknisk levetid på ca. 15–20 år. Det reduserte avtrekket vurderes å skyldes at viften var tildekket, mulig tilsmussing av vifte og kanal samt alders- og bruksslitasje på motor, lager og øvrige komponenter. Svært redusert avtrekk gir utilstrekkelig borttransport av fuktig luft fra badet. Dette øker risikoen for høy luftfuktighet, kondens, lukt, misfarging, svertesopp og langvarig fuktbelastning på overflater, fuger, innredning og tilstøtende konstruksjoner. Dersom ventilasjonen ikke fungerer tilfredsstillende, kan våtrommet få redusert inneklima og brukskvalitet samt økt vedlikeholdsbehov. Vedvarende fuktbelastning kan over tid bidra til muggvekst, svekkelse av overflater og fuktrelaterte skader. Viftens alder og reduserte kapasitet kan medføre behov for utskifting på kort sikt. Det anbefales at viften og tilgjengelige deler av avtrekkskanalen bør rengjøres og kontrolleres. På grunn av svært redusert avtrekk og overskredet forventet levetid anbefales det at viften skiftes av kvalifisert fagperson. Ny vifte bør dimensjoneres for rommet, og tilstrekkelig tilluft til badet må sikres. Etter tiltak bør avtrekksfunksjonen og luftmengden kontrolleres. - Bad - Sanitærutstyr og innredning | Sanitærutstyr og innredning montert/oppført i ca 1990-tallet. Badet inneholder servant med 1-greps blandebatteri og servantskap med profilerte lakkerte skuffer og fronter, vegghengt speil og, innfliset badekar med 1-greps blandebatteri og dusjhjørne med vegghengt dusj med 1-greps blandebatteri. Sanitærutstyr og innredning er fra tidlig 1990-tall og har alders- og bruksslitasje. Sanitærutstyret og innredningen er over 30 år gamle og har vært utsatt for normal aldring, daglig bruk, rengjøring og fuktbelastning over tid. Med økende alder øker risikoen for svekkede pakninger og koblinger, korrosjon, lekkasjer, redusert funksjon samt svelling og nedbrytning av fuktømfintlige materialer. Skjulte feil eller begynnende lekkasjer kan ikke utelukkes ved visuell kontroll alene. Eventuell svikt kan medføre lekkasje, fuktpåvirkning og skader på innredning, gulv, vegger og tilstøtende konstruksjoner. Alders- og bruksslitasjen kan også føre til redusert brukskvalitet og behov for reparasjon eller utskifting på kortere sikt. Sanitærutstyr, innredning, koblinger, pakninger og tilslutninger bør kontrolleres jevnlig for lekkasje, korrosjon, svelling og funksjonsavvik. Slitte eller skadede komponenter bør repareres eller skiftes ved behov. På grunn av alder og forventet gjenværende levetid bør utskifting eller oppgradering påregnes. - Bad - Dokumentasjon for våtrom | Krav til dokumentasjon for oppføring av bad/våtrom som FDV-dokumentasjon, kontroll- og sjekklister, Sintef teknisk godkjenning for prefabrikerte baderomsmoduler, uavhengig kontroll (ved søknadspliktig tiltak) og bildedokumentasjon. Det foreligger ingen dokumentasjon eller FDV-dokumentasjon for oppføringen av badet. Badet er opplyst å være fra 1990-tallet, og boligen selges som dødsbo. Det har ikke vært mulig å fremskaffe dokumentasjon som viser badets oppbygning, produktvalg, utførelse eller kontroll av arbeidene. Det presiseres at dagens krav til FDV-, bilde- og kontrolldokumentasjon ikke gjaldt på samme måte da badet ble oppført. Fraværet av slik dokumentasjon er derfor ikke nødvendigvis et avvik fra dokumentasjonskravene på oppføringstidspunktet. Manglende dokumentasjon begrenser muligheten til å etterprøve utførelsen av membran og øvrige tettesjikt, sluktilslutninger, rørgjennomføringer samt elektriske arbeider og rørarbeider. Badets alder medfører samtidig økt risiko for aldersrelaterte svekkelser, utettheter og skjulte fuktforhold. Badets tekniske utførelse og gjenværende levetid kan ikke dokumenteres fullt ut. Dersom membran, sluk, rør eller øvrige skjulte løsninger har svekket funksjon, kan det oppstå lekkasje, fuktinntrengning, lukt, muggvekst, råteskader og skader på tilstøtende konstruksjoner. Manglende dokumentasjon kan også få betydning ved senere salg, forsikringssak eller vurdering av ansvar. Det anbefales å undersøke om eldre fakturaer, tegninger eller opplysninger om utførende foretak kan fremskaffes. Det må imidlertid påregnes at komplett dokumentasjon ikke finnes for et bad fra denne perioden. Badet bør følges opp med jevnlig kontroll av sluk, fliser eller gulvbelegg, fuger, gjennomføringer, rørtilkoblinger og tilstøtende konstruksjoner. På grunn av alder bør fremtidig rehabilitering planlegges og påregnes. Ved tegn til lekkasje, lukt, misfarging, svelling, løse overflater eller forhøyede fuktverdier bør våtrommet undersøkes av kvalifisert fagperson. - Kjøkken | På befaringstidspunktet ble det utført fuktsøk på tilfeldig utvalgte steder på vegger og gulv. Det ble registrert normale verdier, og det ble ikke avdekket indikasjoner på unormale fuktforhold i de kontrollerte områdene. Hvitevarer er ikke funksjonstestet under befaringen. Hjemmelshaver opplyser at det ikke er kjent med avvik ved hvitevarene. Sokkel på kjøkkeninnredningen ble ikke demontert for å inspisere under på befaringtidspunktet. Årsak: Demontering av sokkelen er ikke vanlig praksis, da demontering av fastmonterte deler kan medføre til skader. Risiko: Det kan være risiko for eventuelle feil og mangler som ikke ble avdekket på befaringstidspunktet. Konsekvens: Forholdet kan medføre til behov for utbedring dersom det viser seg å foreligge skjulte skader. Anbefalt tiltak: Det anbefales å vurdere å utføre nærmere undersøkelser ved åpning eller demontering av sokkelen, gjort av fagperson, for å avklare årsak og eventuelt behov for utbedring hvis det oppdages avvik som ikke ble avdekket under befaringstidspunktet. Vegger, tak/himling og kjøkkeninnredning har alders- og bruksslitasje. Kjøkkeninnredningen er fra 1979 og har dermed høy alder. Overflatene og kjøkkeninnredningen har vært utsatt for normal aldring, daglig bruk, rengjøring, fukt og mekanisk belastning over tid. Den registrerte slitasjen vurderes i hovedsak å være alders- og bruksrelatert. Høy alder øker risikoen for videre slitasje, avskalling, riper, misfarging og svekkelser i overflatene. For kjøkkeninnredningen er det økt risiko for slitte hengsler og beslag, skjevheter i fronter og skuffer samt svelling og nedbrytning av fuktømfintlige materialer, særlig i områder ved vask, oppvaskmaskin og øvrige vanninstallasjoner. Videre slitasje kan medføre redusert estetisk og bruksmessig kvalitet samt behov for vedlikehold, justering, reparasjon eller utskifting. Dersom fukt trenger inn i kjøkkeninnredningen, kan det oppstå svelling, deformasjon, misfarging, lukt og varige skader på skap, benkeplate, gulv og tilstøtende konstruksjoner. Det anbefales normalt vedlikehold og jevnlig kontroll av vegger, tak/himling, benkeplate, skapskrog, fronter, skuffer, hengsler, beslag og områder ved vanninstallasjoner. Vannsøl bør tørkes opp fortløpende, og slitte, løse eller skadede komponenter bør repareres eller skiftes ved behov. På grunn av kjøkkeninnredningens alder bør oppgradering eller utskifting påregnes. - Toalettrom - Overflater | Vegger: Malte plater og fliser. Tak/himlinger: Malte plater. Gulv: Fliser og vinylbelegg. Vegger, tak/himling og gulv på toalettrommene har alder- og bruksslitasje. Vegger, tak/himling og gulv på toalettrommene har alders- og bruksslitasje som følge av normal aldring, rengjøring og belastning over tid. Med økende alder kan overflatene få ytterligere slitasje, misfarging, riss, avskalling og redusert motstand mot fukt. Eventuelle skader eller åpne overganger kan gi økt risiko for fuktopptak i underliggende materialer. Videre slitasje kan medføre redusert estetisk og bruksmessig kvalitet samt økt vedlikeholdsbehov. Dersom fukt trenger inn i fuktømfintlige materialer, kan det oppstå svelling, misfarging, lukt og materialskader. Det anbefales normalt vedlikehold og jevnlig kontroll av vegger, tak/himling og gulv. Slitte, skadde eller åpne partier bør utbedres ved behov. Ved tegn til fukt, misfarging, lukt, svelling eller videre skadeutvikling bør forholdet undersøkes nærmere av kvalifisert fagperson. - Toalettrom - Ventilasjon | Toalettrommet i 1. etasje har naturlig ventilasjon via takventil, samt en elektrisk baderomsvifte på toalettrommet i kjelleretasjen. Baderomsviften på toalettrommet i kjelleretasjen er fra eldre dato og har overskredet sin forventede levetid, mens toalettrommet i første etasje kun har naturlig ventilasjon. Baderomsviften i kjelleretasjen har vært utsatt for normal aldring og bruksslitasje over tid. Den naturlige ventilasjonen i toalettrommet i første etasje er en eldre og enklere ventilasjonsløsning uten mekanisk avtrekk. Viftens alder medfører økt risiko for redusert avtrekkskapasitet, økt støynivå og uforutsett driftsstans. Naturlig ventilasjon er avhengig av temperaturforskjeller, vindforhold og tilstrekkelig tilluft, og kan derfor gi varierende og tidvis utilstrekkelig luftutskifting. Mangelfull ventilasjon kan føre til opphopning av lukt og fuktig luft, kondens, misfarging og redusert inneklima. Over tid kan økt fuktbelastning bidra til svertesopp, muggvekst og redusert levetid for overflater og tilstøtende konstruksjoner. Baderomsviften i kjelleretasjen bør funksjonskontrolleres og skiftes på grunn av overskredet forventet teknisk levetid. Det bør samtidig kontrolleres at avtrekkskanalen er åpen og rengjort, og at rommet har tilstrekkelig tilluft. For toalettrommet i første etasje anbefales det å kontrollere funksjonen til det naturlige avtrekket og vurdere etablering av mekanisk avtrekk dersom luftutskiftingen ikke er tilfredsstillende. Arbeidene bør utføres av kvalifisert fagperson. - Loft | Inspeksjonen av loftet ble utført fra stige gjennom takluken, da loftet ikke har gangbart gulv. Undersøkelsen var derfor begrenset til synlige og tilgjengelige områder. Det ble observert saltutslag samt museekskrementer på isolasjonen. Saltutslag kan skyldes tidligere eller pågående fuktpåvirkning, kondens eller luftlekkasjer fra underliggende rom. Museekskrementene viser at mus har hatt eller fortsatt kan ha tilgang til loftet, trolig gjennom utettheter eller åpninger i takkonstruksjonen, ved gesims, ventiler eller andre gjennomføringer. Den begrensede tilkomsten medfører at loftets konstruksjoner, undertak, isolasjon og gjennomføringer ikke kunne kontrolleres fullstendig. Saltutslag kan indikere fuktforhold som ikke lar seg avklare ved visuell kontroll fra takluken. Mus kan skade isolasjon, dampsperre og elektriske ledninger samt etterlate urin, ekskrementer og lukt. Skjulte fukt-, mugg- eller skadedyrskader kan derfor ikke utelukkes. Vedvarende fuktpåvirkning kan medføre redusert isolasjonsevne, misfarging, lukt, muggvekst og råteskader i trekonstruksjoner. Museaktivitet kan føre til forurensning og skader på isolasjon og installasjoner, med behov for rengjøring, utskifting og tetting av konstruksjonen. Eventuelle skader kan være mer omfattende enn det som var synlig fra inspeksjonspunktet. Det anbefales å etablere sikker og forsvarlig tilkomst til loftet og gjennomføre en nærmere inspeksjon av hele loftsrommet. Årsaken til saltutslagene bør undersøkes, herunder kontroll av ventilasjon, luft- og damptetting, undertak, gjennomføringer og mulige lekkasjepunkter. Mulige innganger for mus bør lokaliseres og tettes på en måte som ikke hindrer nødvendig ventilasjon. Forurenset isolasjon bør rengjøres eller skiftes ved behov. Ved tegn til aktiv fukt, lukt, mugg eller skadeutvikling bør forholdet undersøkes av kvalifisert fagperson. - Fyrrom - Overflater | Vegger: Malt betong/mur Tak/himling: Malt betong. Gulv: Malt betong. Vegger, tak/himlinger og betonggulv i fyrrommet har slitasje fra både alder og bruk, med avflassing av puss-overflate og tydelige saltutslag. Vegger, tak/himlinger og betonggulv i fyrrommet har alders- og bruksslitasje. Avflassing av puss og tydelige saltutslag indikerer at mur- og betongkonstruksjonene er eller har vært utsatt for fuktvandring. Forholdet kan skyldes kapillært fuktoppsug fra grunnen, manglende eller svekket fuktsperre, utilstrekkelig drenering eller fuktsikring, kondens eller annen fuktbelastning mot konstruksjonene. Vedvarende eller gjentakende fuktbelastning kan føre til ytterligere saltutslag, avflassing og nedbrytning av puss- og malingssjikt. Fukt kan også gi korrosjon på tekniske installasjoner og metallkomponenter samt påvirke eventuelle organiske eller fuktømfintlige materialer i rommet. Saltutslag og overflateskader alene avklarer ikke fuktens kilde eller fulle omfang. Dersom fukttilførselen fortsetter, kan skadeomfanget øke og medføre redusert brukskvalitet, lukt, misfarging og behov for mer omfattende utbedringer. Løs puss kan falle ned, og tekniske installasjoner eller lagrede gjenstander kan bli utsatt for fukt- og korrosjonsskader. Det anbefales å undersøke årsaken til fuktpåvirkningen nærmere ved hjelp av kvalifisert fagperson. Drenering, utvendig fuktsikring, terrengforhold, overflatevann og eventuell fuktsperre mot grunnen bør kontrolleres. Løs og avskallet puss bør fjernes etter at fuktkilden er avklart og stanset, og overflatene bør repareres med diffusjonsåpne produkter som er egnet for mur- og betongkonstruksjoner. Tekniske installasjoner og metallkomponenter bør samtidig kontrolleres for tegn til korrosjon eller annen fuktrelatert skade. - Fyrrom - Ventilasjon | Det er kun naturlig avtrekk via veggluke i fyrrommet. Fyrrommet har kun naturlig ventilasjon via veggluke, uten mekanisk avtrekk. Luftutskiftingen er avhengig av temperaturforskjeller, vindforhold og fri luftpassasje gjennom luken. Begrenset eller varierende luftutskifting kan medføre opphopning av varme, fukt, lukt og eventuelle forbrenningsgasser. Mangelfull ventilasjon kan også påvirke forbrenningen dersom ildstedet ikke får tilstrekkelig tilluft. Forholdet kan gi redusert inneklima, kondens og fuktrelaterte skader samt økt risiko for ufullstendig forbrenning og opphopning av helseskadelige gasser. Veggluken bør rengjøres og kontrolleres for fri luftpassasje. Ventilasjonsforholdene og behovet for ytterligere tilluft eller mekanisk avtrekk bør vurderes av kvalifisert fagperson ut fra fyringsanleggets type og effekt. - Peisovn i kjelleretasjen | Det finnes ingen dokumentasjon på utført tilsyn eller feiing av skorsteinen. Det er avflassing av puss og maling på den ene skorsteinen, og det ser ut til at pipen mangler pipehatt. Det foreligger ikke dokumentasjon på utført tilsyn eller feiing av skorsteinene. Avflassing av puss og maling kan skyldes alder, fuktpåvirkning, kondens, saltutslag eller bevegelser i murverket. Manglende pipehatt kan føre til økt nedbørspåvirkning og fuktinntrengning i skorsteinen. Manglende dokumentasjon gir usikkerhet om skorsteinenes tekniske tilstand, brannsikkerhet og eventuelle behov for vedlikehold. Fuktinntrengning fra toppen kan bidra til frostskader, videre avflassing og nedbrytning av murverk og fuger. Dersom skorsteinen som ikke er i bruk, ikke er forskriftsmessig frakoblet eller avstengt, kan det foreligge risiko for luftlekkasjer, kondens og fuktskader. Videre fukt- og frostpåvirkning kan føre til løse puss- og murpartier, svekket skorsteinskonstruksjon og behov for mer omfattende rehabilitering. Eventuelle skjulte sprekker eller utettheter kan medføre økt brann- og røykspredningsrisiko dersom skorsteinen eller tilknyttet ildsted tas i bruk. Løse materialer kan også falle ned og medføre skade. Det anbefales å innhente dokumentasjon eller opplysninger fra kommunens brann- og feiervesen om siste utførte tilsyn og feiing. Begge skorsteinene bør kontrolleres av kvalifisert fagperson, er forskriftsmessig frakoblet og sikret. Årsaken til avflassingen bør undersøkes, og løs puss og maling bør fjernes før overflatene repareres med egnede, diffusjonsåpne produkter. Det bør samtidig kontrolleres om skorsteinen mangler pipehatt, og egnet pipehatt eller annen regnbeskyttelse bør monteres dersom dette bekreftes og løsningen er tilpasset skorsteinens funksjon og ventilasjonsbehov. - Innvendige vann- og avløpsrør | Kraner og avløp i oppvaskbenk og servantskap ble funksjonstestet uten at det ble registrert lekkasjer eller synlige funksjonsavvik på befaringstidspunktet. Synlige og tilgjengelige deler av innvendige vann- og avløpsrør har imidlertid noe korrosjon i form av irr. Det ble også registrert fuktmerker på vegg og himling i nærheten av vannrør. Røropphengene er av eldre dato og har overskredet forventet teknisk levetid. Flere vannrør er dessuten frakoblet og satt ut av drift. Korrosjon og irr kan skyldes alder, kondens, tidligere lekkasjer eller langvarig fuktpåvirkning. Fuktmerkene kan stamme fra tidligere eller pågående lekkasje fra vannrør, koblinger eller andre nærliggende installasjoner. Eldre røroppheng kan være svekket som følge av korrosjon og normal aldring. De frakoblede vannrørenes utførelse og årsaken til frakoblingen er ikke dokumentert. Korrosjon kan utvikle seg videre og svekke rør, koblinger og oppheng. Fuktmerkene kan indikere lekkasje eller skjult fuktpåvirkning som ikke lar seg avklare fullt ut ved visuell kontroll. Svekkede røroppheng kan føre til bevegelse, feil belastning og redusert fall på rørene. Frakoblede vannrør som ikke er forskriftsmessig avsluttet, kan innebære risiko for lekkasje, stillestående vann og hygieniske utfordringer dersom de fortsatt står i forbindelse med det aktive røropplegget Videre korrosjon eller svikt i rør, koblinger og oppheng kan medføre lekkasje, redusert avrenning eller brudd i røropplegget. Dette kan føre til fukt- og vannskader på vegger, himling, gulv, innredning og tilstøtende konstruksjoner, med fare for misfarging, lukt, muggvekst og materialnedbrytning. Mangelfullt avsluttede rørstrekk kan også medføre behov for ombygging og sanering av deler av røropplegget. Det anbefales å få hele røropplegget kontrollert av kvalifisert rørlegger. Kontrollen bør omfatte korroderte rør og koblinger, røroppheng, fuktmerkene samt de frakoblede vannrørene. Årsaken til fuktmerkene bør avklares med målrettede fuktmålinger og eventuell åpning av konstruksjonen ved behov. Korroderte eller svekkede rørdeler og oppheng bør skiftes. Frakoblede vannrør bør fjernes eller avsluttes forskriftsmessig så nær det aktive fordelingspunktet som mulig. Ved påvist lekkasje eller aktiv fukt må vanntilførselen stenges og nødvendige tiltak gjennomføres uten opphold. - Varmtvannsbereder | Ved visuell inspeksjon ble det ikke registrert synlige avvik. Varmtvannsberederen er imidlertid ikke tilkoblet via fast koblingsboks med egen servicebryter. Manglende fast tilkobling og servicebryter kan skyldes at berederen er installert etter en eldre eller enklere løsning, eller at installasjonen ikke er oppgradert i forbindelse med utskifting av berederen. En tilkobling som ikke er tilpasset berederens effekt og gjeldende sikkerhetsnivå, kan medføre risiko for varmgang, slitasje på kontaktpunkter og elektrisk svikt. Elektrisk svikt eller varmgang kan føre til driftsstans, skade på berederen eller det elektriske anlegget og i verste fall branntilløp. Manglende sikker frakobling kan dessuten gjøre service- og vedlikeholdsarbeid mindre hensiktsmessig. Det anbefales å få tilkoblingen kontrollert av registrert elektrovirksomhet. Behovet for fast tilkobling via egnet koblingsboks med egen servicebryter bør vurderes ut fra berederens effekt, produsentens anvisninger og kravene som gjaldt da installasjonen ble utført eller senere endret. - Ventilasjon | Ved funksjonstesting av baderomsviften ble det registrert at viften var tildekket med en pappplate. Viften var i drift på befaringstidspunktet, men hadde svært redusert avtrekkskapasitet. Viftene på badet og toalettrommet vurderes å ha overskredet forventet teknisk levetid på ca. 15–20 år. Det ene toalettrommet har kun naturlig avtrekk, og kjøkkenventilatoren har også overskredet forventet teknisk levetid. Det reduserte avtrekket fra baderomsviften skyldes trolig at en kombinasjon med tilsmussing, begrenset tilluft, redusert kapasitet i avtrekkskanalen og aldersrelatert slitasje på motor og øvrige komponenter. Naturlig avtrekk er avhengig av temperaturforskjeller, vindforhold og tilstrekkelig tilluft. Viftene og kjøkkenventilatoren har vært utsatt for normal aldring og bruksslitasje over tid. Tildekking og redusert avtrekkskapasitet kan føre til utilstrekkelig luftutskifting og mangelfull borttransport av fuktig luft og lukt. Naturlig avtrekk kan gi varierende og tidvis utilstrekkelig ventilasjon. Overskredet teknisk levetid medfører økt risiko for redusert kapasitet, økt støynivå, varmgang og uforutsett driftsstans. For kjøkkenventilatoren kan redusert avtrekk og tilsmussede fettfiltre også medføre økt brannbelastning. Utilstrekkelig ventilasjon på bad og toalettrom kan medføre høy luftfuktighet, kondens, lukt, misfarging, svertesopp og økt fuktbelastning på overflater og tilstøtende konstruksjoner. Dette kan redusere inneklimaet og forkorte levetiden til overflater, fuger og innredning. På kjøkkenet kan redusert avtrekk føre til opphopning av matos, fettpartikler, varme og fukt, med økt tilsmussing og belastning på overflater og øvrige ventilasjonskomponenter. Det anbefales at baderomsviften, øvrige vifter, ventiler og tilgjengelige kanalpartier bør rengjøres og funksjonskontrolleres. Det bør samtidig kontrolleres at rommene har tilstrekkelig tilluft. På grunn av overskredet forventet teknisk levetid og registrert redusert avtrekk bør utskifting av viftene og kjøkkenventilatoren planlegges. Det naturlige avtrekket på toalettrommet bør kontrolleres for fri luftvei, og etablering av mekanisk avtrekk bør vurderes dersom luftutskiftingen ikke er tilfredsstillende. Arbeidene bør utføres av kvalifisert fagperson, og luftmengde og funksjon bør kontrolleres etter gjennomførte tiltak. - Entréveranda og veranda | Balkongen har værslitasje på belegget og rekkverket. Entréverandaen har værslitasje på rekkverk og trapp, samt sprekker i fugene mellom flisene langs siden av verandaen. Det er ikke kjent om det er etablert membran eller annet tettesjikt under flisene. Verandaen på baksiden av boligen er helt ny og vurderes å være i god stand med tanke på alder og bruk. Forholdene vurderes å skyldes langvarig værpåvirkning, temperatursvingninger, frost, nedbør og normal aldring av materialene. Sprekkene i flisfugene kan ha sammenheng med bevegelser i underlaget, frostpåvirkning, svekkede fuger eller mangelfull utførelse. Manglende dokumentasjon og synlig tilkomst gjør at eventuell oppbygning og tettesjikt under flisene ikke kan verifiseres. Slitte overflater og sprukne fuger kan føre til at vann trenger ned i fliskonstruksjonen og videre til underliggende materialer. Dersom tettesjikt mangler eller har svekket funksjon, øker risikoen for fuktinntrengning, frostsprengning, løse fliser og skader i verandaens underliggende konstruksjon. Værslitasje på rekkverk og trapp kan over tid redusere materialenes styrke, stabilitet og sikkerhet. Videre skadeutvikling kan medføre avskalling, løse eller sprukne fliser, fukt- og råteskader samt behov for omfattende utbedring av entréverandaen. Slitasje eller svekkelser i rekkverk og trapp kan føre til redusert personsikkerhet. På balkongen kan videre værslitasje medføre redusert levetid for gulvbelegg og rekkverk samt behov for reparasjon eller utskifting. Balkongens gulvbelegg og rekkverk samt entréverandaens rekkverk og trapp bør kontrolleres nærmere for slitasje, råte, korrosjon, løse deler og sikker innfesting. Sprekkene i flisfugene bør undersøkes av kvalifisert fagperson, og fliskonstruksjonens oppbygning, fallforhold og eventuell membran bør avklares. Skadde fuger bør ikke utbedres før årsaken til sprekkdannelsen er vurdert. Ved manglende eller svekket tettesjikt bør fliskonstruksjonen rehabiliteres med en dokumentert og frostsikker løsning. Værslitte overflater og rekkverk bør vedlikeholdes, repareres eller skiftes ved behov. - Terrasse | Terrassebord, trapper og rekkverk har omfattende tørrsprekker, grønske og værslitasje. Forholdene vurderes å skyldes langvarig påvirkning fra nedbør, sollys, frost og temperatursvingninger, kombinert med normal aldring og bruksslitasje. Tørrsprekkene kan ha oppstått som følge av uttørking og bevegelser i treverket. Grønske skyldes normalt vedvarende overflatefuktighet, skyggefulle forhold og begrenset uttørking. Tørrsprekker og svekket overflatebehandling kan føre til økt fuktopptak og videre nedbrytning av treverket. Grønske kan gjøre terrassebord og trappetrinn glatte, særlig i fuktig vær. Videre skadeutvikling kan medføre fliser og oppsprekking i treverket, råteskader samt svekket stabilitet og sikkerhet i trapper og rekkverk. Forholdene kan medføre redusert brukskvalitet og personsikkerhet, herunder fare for å skli, snuble eller få fliser i huden. Dersom fuktbelastningen vedvarer, kan treverket få råteskader og redusert bæreevne, med behov for utskifting av terrassebord, trinn, rekkverksdeler eller underliggende konstruksjoner. Terrassebord, trapper og rekkverk bør rengjøres og behandles med et egnet middel mot grønske. Konstruksjonene bør kontrolleres for råte, løse deler, svikt og mangelfull innfesting. Sterkt oppsprukne, svekkede eller råteskadede materialer bør skiftes. Etter nødvendig rengjøring og uttørking bør treverket overflatebehandles med et produkt som er egnet for utvendig bruk. Trapper og rekkverk bør samtidig kontrolleres med hensyn til stabilitet og personsikkerhet. - Innvendige overflater - Vegger, gulv og tak/himlinger | Vegger, gulv og tak/himlinger vurderes å ha alder- og bruksslitasje, det er merker på vegger i tak/himlinger, slitemerker å gulv, bom i fliser i entreen og stedvis knirk. Vegger, gulv og tak/himlinger har alders- og bruksslitasje. Merker på vegger og tak/himlinger samt slitasjemerker på gulvene vurderes å skyldes normal bruk, rengjøring, støt og belastning over tid. Bom under flisene i entréen kan skyldes mangelfull limdekning, bevegelser i underlaget eller redusert vedheft. Stedvis knirk kan ha sammenheng med bevegelser mellom gulvbord, undergulv og bjelkelag eller mangelfull innfesting. Fliser med bom kan over tid få riss, sprekke eller løsne. Knirk kan utvikle seg videre og kan i enkelte tilfeller indikere bevegelser eller svakheter i gulvoppbygningen. Slitte eller skadede overflater kan få redusert motstand mot videre mekanisk belastning og eventuell fuktpåvirkning. Forholdene kan medføre redusert estetisk og bruksmessig kvalitet samt økt vedlikeholdsbehov. Løse eller sprukne fliser kan gi snublefare og behov for lokal utbedring. Dersom knirk eller bevegelser i gulvet øker, kan det bli nødvendig å åpne gulvkonstruksjonen for å fastslå årsaken og omfanget. Det anbefales normalt vedlikehold og overflatebehandling av vegger, gulv og tak/himlinger etter behov. Flisene med bom bør undersøkes nærmere og skiftes eller festes på nytt dersom de er løse eller har sprekker. Knirk bør følges opp over tid. Ved økende knirk, merkbare bevegelser, svikt eller skjevheter bør gulvet og den underliggende konstruksjonen undersøkes av kvalifisert fagperson. - Terrengforhold | Ved visuell inspeksjon fremstår terrenget rundt boligen som relativt flatt. På baksiden ble det stedvis registrert svakt fall eller motfall inn mot grunnmuren. Vurderingen er basert på synlige og tilgjengelige terrengforhold på befaringstidspunktet. Det er ikke foretatt nivåmåling, kontrollgraving eller funksjonsprøving av dreneringen. Forholdet kan skyldes opprinnelig terrengopparbeidelse, senere setninger i tilbakefylte masser, terrengheving eller endringer i forbindelse med hagearbeid og belegning. Mangelfull bortledning av takvann kan også øke vannbelastningen langs grunnmuren. Flatt terreng og lokale partier med fall mot boligen kan føre overflatevann og smeltevann inn mot grunnmuren. Dette øker belastningen på drenering og utvendig fuktsikring. Dersom dreneringen har redusert kapasitet, eller fuktsikringen er mangelfull eller aldrende, kan vann bli stående mot konstruksjoner under terreng. Visuell kontroll alene avklarer ikke dreneringens oppbygning, alder eller funksjon. Vedvarende fuktbelastning kan medføre fuktinntrengning eller kapillært fuktoppsug i grunnmur og gulvkonstruksjoner. Mulige følger er saltutslag, avflassing, misfarging, lukt, muggvekst og skade på innvendige overflater eller organiske materialer i rom under terreng. Ved frost kan fukt også bidra til lokale frostskader og bevegelser i massene. Omfanget vil avhenge av grunnforhold, drenering, nedbørsmengder og konstruksjonens utførelse. Terrenget bør nivåmåles og justeres slik at overflatevann ledes bort fra bygningen med jevnt fall. Lokale søkk og motfall bør fjernes, og det må sikres at terrengjusteringen ikke reduserer nødvendig avstand til kledning, ventiler, vinduer eller andre bygningsdeler. Taknedløp bør kontrolleres og føres til egnet, dokumentert avledning bort fra grunnmuren. Drenering og utvendig fuktsikring bør vurderes nærmere av kvalifisert fagperson, særlig dersom alder og utførelse er ukjent eller det foreligger tegn til fukt i rom under terreng. Etter kraftig nedbør og snøsmelting bør området observeres for vannansamling, og eventuelle fuktsymptomer innvendig bør følges opp med målrettede undersøkelser før overflater utbedres. Helse, miljø og sikkerhet - Elektrisk anlegg | Hjemmelshaver opplyser at det ved el-kontroll ble avdekket jordfeil på varmekablene på badet og toalettrommet i kjelleretasjen, men varmekablene er nå koblet ut slik at det ikke utgjør noen fare. Det er videre opplyst at feilen ikke vil bli utbedret. Varmtvannsberederen er ikke tilkoblet via fast koblingsboks med egen servicebryter, og det er registrert kabler på loftet som ikke er tilstrekkelig festet. Jordfeilen kan skyldes skade eller svekkelse i varmekablene, tilkoblingene, termostaten eller øvrige elektriske komponenter. Manglende fast tilkobling og servicebryter for varmtvannsberederen kan skyldes en eldre eller mangelfull installasjonsløsning. De løse kablene på loftet kan skyldes utilstrekkelig opprinnelig innfesting eller senere arbeider på det elektriske anlegget. Jordfeil i varmekabler innebærer risiko for elektrisk støt, varmgang, kortslutning og branntilløp. Risikoen er særlig alvorlig i våtrom, hvor personer kan være i kontakt med fuktige overflater. Mangelfull tilkobling av varmtvannsberederen kan medføre varmgang og elektrisk svikt, mens utilstrekkelig festede kabler på loftet kan bli utsatt for mekanisk skade, strekk eller varmgang. At jordfeilen ikke planlegges utbedret, innebærer at en kjent elsikkerhetsrisiko opprettholdes. Feilene kan føre til personskade, strømgjennomgang, brann, driftsstans og skade på elektriske installasjoner eller tilstøtende bygningsdeler. Kjent jordfeil som ikke utbedres, kan også få betydning ved salg, forsikringssak og vurdering av ansvar dersom det oppstår skade. Varmekablene på badet og toalettrommet i kjelleretasjen bør tas ut av bruk og holdes frakoblet frem til feilen er lokalisert og utbedret av registrert elektrovirksomhet. Det bør ikke legges til grunn at en kjent jordfeil kan stå uutbedret dersom anlegget fortsatt er tilkoblet eller kan tas i bruk. Varmtvannsberederens tilkobling bør kontrolleres og ved behov bygges om til en løsning som er tilpasset berederens effekt, produsentens anvisninger og relevante krav. Kablene på loftet bør festes og beskyttes fagmessig. Samtlige arbeider bør dokumenteres med samsvarserklæring og relevant sluttdokumentasjon. - Branntekniske forhold | Det er ingen brannvarsler i boligen, og brannapparatet er gammelt. Det er ikke montert røykvarslere i boligen, da hjemmelshaver opplyser at disse er tatt ned fordi boligen står ubebodd. Brannslokningsapparatet er av eldre dato, og det er usikkert om apparatet har tilfredsstillende funksjon og gyldig kontroll. Fravær av røykvarslere medfører at røyk- og brannutvikling ikke blir varslet på et tidlig tidspunkt. Dette gjelder også når boligen står ubebodd, ettersom brann kan oppstå som følge av feil i elektriske installasjoner, oppvarmingsutstyr eller andre forhold. Et eldre brannslokningsapparat kan ha redusert slokkeeffekt eller svikte når det er behov for bruk. Manglende brannvarsling og usikker funksjon på slokkeutstyret kan føre til at en brann oppdages sent, med økt fare for omfattende skade på boligen og nærliggende bygninger. Dersom boligen tas i bruk uten fungerende røykvarslere og egnet slokkeutstyr, kan forholdet også medføre fare for liv og helse. Det bør monteres godkjente og fungerende røykvarslere i boligen uten opphold, også mens boligen står ubebodd. Varslerne bør plasseres og sammenkobles i samsvar med gjeldende krav og produsentens anvisninger. Brannslokningsapparatet bør kontrolleres av kvalifisert fagperson og skiftes dersom alder, kontrollfrist eller teknisk tilstand tilsier dette. Alt brannsikkerhetsutstyr bør funksjonstestes før boligen tas i bruk. - Innvendige trapper | Begge trapper er noe bratte og det mangler håndrekker i trappen på veggsiden i en trapp ned til kjelleretasjen og trappen opp til 2.etasje. Begge trappene er utført med bratt stigning, noe som kan skyldes begrenset plass og eldre byggeskikk. Det mangler håndløper på veggsiden både i trappen ned til kjelleretasjen og i trappen opp til 2. etasje. Bratte trapper kombinert med manglende håndløpere gir redusert støtte og økt risiko for å miste balansen, særlig ved transport av gjenstander, dårlig belysning eller for personer med nedsatt bevegelighet. Risikoen er størst ved ferdsel nedover trappene. Fall i trapp kan medføre personskade. Manglende støtte kan også redusere trappenes brukssikkerhet og gjøre ferdselen mellom etasjene mer krevende. Det anbefales å montere solide og sammenhengende håndløpere på veggsiden i begge trappene. Håndløperne bør ha hensiktsmessig høyde, godt grep og sikker innfesting. Trinnenes sklisikkerhet og belysningen i trappeløpene bør samtidig kontrolleres og forbedres ved behov. Dersom trappenes bratthet skal endres, bør dette vurderes av kvalifisert fagperson, da tiltaket kan kreve ombygging av trappeløpene. - Rekkverkshøyder på utearealer og trapper | Rekkverkshøyden på terrassen, entreverandaen og balkongen er ikke tilstrekkelig høy, og det mangler håndrekke i entreverandaen og ned til terrassen. Rekkverkene på terrassen, entréverandaen og balkongen har utilstrekkelig høyde sammenlignet med dagens sikkerhetsnivå. Det mangler i tillegg håndløper ved trappen til entréverandaen og trappen ned til terrassen. Forholdene kan skyldes eldre byggeskikk, opprinnelig utførelse eller senere endringer uten at rekkverk og håndløpere er oppgradert. For lav rekkverkshøyde gir økt risiko for fall over rekkverket, særlig ved høydeforskjeller, glatt underlag eller uoppmerksomhet. Manglende håndløper reduserer muligheten for støtte og sikkert grep ved ferdsel i trappene. Risikoen er særlig relevant for barn, eldre og personer med redusert balanse eller bevegelighet. Fall fra terrasse, entréveranda eller balkong, eller fall i trappene, kan medføre alvorlig personskade. Utilstrekkelige sikringstiltak kan også føre til behov for oppgradering for å oppnå et tilfredsstillende sikkerhetsnivå. Rekkverkene bør bygges om eller forhøyes slik at høyde, åpninger, stabilitet og innfesting gir tilfredsstillende personsikkerhet. Det bør etableres en solid og sammenhengende håndløper ved trappen til entréverandaen og trappen ned til terrassen. Tiltakene bør prosjekteres og utføres av kvalifisert fagperson og vurderes opp mot kravene som gjaldt ved oppføringen samt dagens anbefalte sikkerhetsnivå. Inntil forholdene er utbedret, bør det utvises særlig forsiktighet ved bruk av de aktuelle utearealene og trappene. - Skadedyr og insekter | Registrerte museekskrementer på isolasjonen på loftet viser at mus har hatt tilgang til loftskonstruksjonen. Hjemmelshavers opplysning om tidligere forekomst av mus i boligen tyder på at det kan finnes eller tidligere har vært åpninger i ytterkledning, takfot, grunnmur eller rundt rør- og kabelgjennomføringer som gir adkomst til bygningen. Mus kan skade isolasjon, dampsperre, treverk, ventilasjonskanaler og elektriske ledninger. Ekskrementer og urin kan medføre lukt og hygieniske ulemper. Dersom adkomstpunktene ikke lokaliseres og tettes, er det risiko for fortsatt eller tilbakevendende aktivitet. Skjulte skader og ytterligere spor etter mus kan ikke utelukkes uten nærmere undersøkelser. Vedvarende museaktivitet kan føre til redusert isolasjonsevne, tilgrising, lukt og behov for utskifting av forurenset isolasjon. Gnageskader på elektriske ledninger kan medføre funksjonsfeil og økt brannrisiko. Det kan også oppstå behov for omfattende rengjøring, skadedyrbekjempelse og utbedring av bygningsmessige åpninger Det anbefales å engasjere godkjent skadedyrbekjemper for å kartlegge om det foreligger aktiv museforekomst, lokalisere adkomstpunkter og gjennomføre nødvendige bekjempelsestiltak. Takfot, ventiler, ytterkledning, grunnmur og gjennomføringer bør kontrolleres og tettes med musebestandige materialer uten at nødvendig ventilasjon hindres. Museekskrementer og eventuell forurenset isolasjon bør fjernes på en hygienisk og forsvarlig måte. Elektriske ledninger og andre utsatte installasjoner på loftet bør samtidig kontrolleres for gnageskader av kvalifisert fagperson.

Kommunale avgifter

Formuesverdi

Beliggenhet

Gjerivegen 29 har en attraktiv beliggenhet med nærhet til Ask som er kommunesentrum i Gjerdrum. Fra boligen er det kort gang- og sykkelavstand til Ask sentrum, hvor du finner et godt utvalg av servicetilbud, blant annet dagligvarebutikker, apotek, kulturhus, bibliotek, treningssenter, kaféer og øvrige handels- og servicetilbud. Eiendommen sokner til Gjerdrum barneskole, og elevene fortsetter videre til Gjerdrum ungdomsskole, som mottok Statens byggeskikkpris for sin arkitektur og utforming. I tilknytning til ungdomsskolen utvikles nå Oppvekstjordet, et av kommunens største utviklingsprosjekter. Her etableres ny barneskole, barnehage, flerbrukshall, idrettsanlegg og attraktive uteområder som vil bidra til å styrke oppveksttilbudet og gjøre området enda mer attraktivt for barnefamilier. For den aktive familien byr nærområdet på flotte rekreasjonsmuligheter året rundt. Kun en kort sykkel- eller biltur unna ligger Lysdammen, et populært utfartsmål med badeplass, fiskevann og flotte turmuligheter. Om sommeren er området et yndet sted for bading, lek og piknik, mens vinteren byr på preparerte skiløyper og gode muligheter for et aktivt friluftsliv. I tillegg finnes et godt nettverk av turstier og skogsområder i nærområdet som innbyr til både korte og lengre turer gjennom hele året. Kollektivtilbudet er godt med kort gangavstand, 200m. til bussholdeplass, samt kort kjøreavstand til tog med pendlerparkering på Kløfta. Dette gir gode pendlermuligheter samtidig som man bor i rolige og naturskjønne omgivelser. I Gjerdrum får du det beste av to verdener - en landlig og familievennlig beliggenhet nær naturen, samtidig som skoler, servicetilbud, kollektivtransport og fritidsaktiviteter er lett tilgjengelig. Det er også kun ca. 25 minutters kjøring til Oslo. Dette gjør området attraktivt for både barnefamilier og etablerte.

Adkomst

På høyre side i annonsen finner du et kartutsnitt. Ved å klikke på kartet kan du enkelt planlegge din rute fra valgt startpunkt og helt frem til boligen. Det vil være skiltet ved fellesvisninger for enkel orientering.

Energiklasse

F

Info strømforbruk

Selger opplyser at det årlige strømforbruket er ca. 18 000 kWh. Det er viktig å merke seg at energiforbruket kan variere fra husstand til husstand.

Info energiklasse

Alle eiendommer som selges eller leies ut skal ha en energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med et bruksareal mindre enn 50 m². Det er eier som har plikt til å fremlegge energiattest og er ansvarlig for at opplysningene er korrekte. Dersom eier ikke har lagt frem energiattest, og eier etter skriftlig anmodning fra kjøper ikke har fremlagt energiattest før avtale om salg er inngått, kan kjøper få laget en energiattest ved hjelp av ekspert for selgers regning, innen ett år etter at avtale om salg er inngått. Dette følger av forskrift om energimerking av bygninger og tekniske anlegg § 5 (3).

Oppvarming

Boligen har følgende oppvarmingskilder: Elektrisitet, varmepumpe og vedfyring. Luft-til-luft-varmepumpe fra 2024 i stue i 1. etasje, peisovn i peisestue i kjelleretasjen, panelovner i enkelte rom samt varmekabler i entré i 1. etasje og i deler av peisestuen. Varmekablene på bad og toalettrom i kjelleretasjen er frakoblet på grunn av jordfeil. Radiatoranlegg tilkoblet sentralfyr er ikke lenger i bruk. Fra 1. januar 2020 ble det innført et forbud mot bruk av mineralolje til oppvarming av bygninger. Hvis et rom på visningen mangler fast installert oppvarmingskilde, vil ikke dette bli inkludert i handelen.

Ferdigattest / brukstillatelse

Det foreligger verken ferdigattest, ekspedisjonsdokument eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Dette innebærer at det ikke finnes dokumentasjon på at boligen lovlig kan tas i bruk. Eiendommen er oppført før 1998 og i hht. plan- og bygningsloven § 21-10, utstedes ikke ferdigattest for bygg/endringer som ble omsøkt før 01.01.1998. Det vil dermed ikke være mulig å be om ferdigattest for slike tiltak. Dette betyr ikke at tiltak blir lovlige, men at saken ikke lenger kan avsluttes med ferdigattest. Kjøper påtar seg risikoen for fortsatt bruk av boligen, samt eventuelle pålegg fra offentlige myndigheter. Det foreligger byggetillatelse for tilbygg datert 14.07.1977 (tilbygget opplyses oppført i 1979). Det er ikke fremlagt ferdigattest for tiltaket i mottatt dokumentasjon. Jf. pbl. § 21-10 (5) utstedes det ikke ferdigattest for tiltak søkt om før 01.01.1998. Det foreligger ikke dokumentasjon på at garasje nr. 1 (oppført ca. 1979), garasje nr. 2 (oppført ca. 2001/2002) eller uthus på eiendommen er byggemeldt eller godkjent. Det er noe avvik mellom byggetegninger og dagens bruk. I kjelleretasje er dagens rom omtalt som vaskerom opprinnelig en bod. Bad var tidligere inndelt som bad/ vaskerom. I hovedetasje er rom som i dag er benyttet som kontor/ soverom opprinnelig arbeidsrom. Entré var inndelt med vindfang. I øverste etasje er var det tegnet inn et bad i rom som i dag kun er gang, en bod er benevnt som alkove i opprinnelige tegninger. Det er ikke søkt bruksendring for disse endringene og risiko / kostnad ved en eventuell søknad om bruksendring tilfaller kjøper.

Vei, vann og avløp

Adkomst til eiendommen skjer via offentlig til privat vei. Mellom fylkesvei og kommunal vei er deler av vei privat og 1/3 av denne tilhører denne eiendommen. Andel av felles vedlikehold av vei må påregnes. Eiendommen er tilknyttet offentlig vannforsyning via private stikkledninger, som vedlikeholdes for eiers egen regning. Eiendommen har privat avløp via septikanlegg. Eier er selv ansvarlig for drift og vedlikehold av det private anlegget. Eiendommen er tilknyttet kommunal tømmeordning for slam. Det er gitt pålegg for påkobling til offentlig avløpsnett og ny eier må påregnes kostnader ifb dette. Det oppfordres til å kontakte kommune for utfyllende informasjon vedrørende dette.

Regulerings- og arealplaner

Eiendommen er uregulert. Eiendommen omfattes av Kommuneplan 2012 – 2024 (plan-ID KP 2012 - 2024), ikrafttredelse 09.05.2012. I kommuneplanen er 987 m² avsatt til landbruks-, natur- og friluftsformål samt reindrift (LNFR) (nåværende). Det pågår planarbeid for ny kommuneplan for Gjerdrum kommune: Kommuneplanforslag 2026-2038 (plan-ID 202601) med status som planforslag. Eiendommen er avsatt til LNFR-formål. I henhold til retningslinjer til kommuneplanens arealdel § 9 for landbruks-, natur- og friluftsområder (LNF-områder) gjelder følgende: «I de områder som er avsatt til landbruks-, natur- og friluftsområder er det generelt ikke tillatt å oppføre nye boenheter, eller fradele tomt til samme formål. Kommunen kan imidlertid godkjenne tilbygg, garasje, boder, mindre uthus, til eksisterende boenheter ved vanlig byggesøknad, uten krav til dispensasjon fra planformålet. Erstatningsbolig kan oppføres uten krav til dispensasjon, under forutsetning av at gjenoppføringen skjer innen 3 år etter rivingstillatelsen er gitt.» Det er ingen registrerte reguleringsplaner under arbeid innenfor 500 meter fra eiendommen. Eiendommen ligger i en kartlagt kvikkleiresone. Eiendommen ligger dels innenfor et aktsomhetsområde for flom. Eiendommen ligger innenfor gul støysone i forbindelse med flyplassen.

Konsensjon

Kjøper plikter å signere egenerklæring om konsesjonsfrihet ved kjøp av denne eiendommen.

Tinglyste heftelser og rettigheter

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 3230/41/58: 31.05.1958 - Dokumentnr: 102478 - Rettigheter iflg. skjøte Bestemmelse om gjerde Meglers kommentar: I skjøte tinglyst 31.05.1958 vedrørende gnr. 41 bnr. 58 i Gjerdrum er det inntatt en bestemmelse om at gjerdeplikten rundt eiendommen påhviler kjøperen. 10.05.1958 - Dokumentnr: 2135 - Registrering av grunn Denne matrikkelenhet utskilt fra: KNR: 3230 GNR: 41 BNR: 5 01.01.2020 - Dokumentnr: 1598332 - Omnummerering ved kommuneendring Tidligere: KNR: 0234 GNR: 41 BNR: 58 01.01.2024 - Dokumentnr: 188242 - Omnummerering ved kommuneendring Tidligere: KNR: 3032 GNR: 41 BNR: 58 Eiendommens rettigheter: 19.04.1978 - Dokumentnr: 102019 - Bestemmelse om bebyggelse Rettighet hefter i: KNR: 3230 GNR: 41 BNR: 5 Rettighet hefter i: KNR: 3230 GNR: 41 BNR: 62 Gjelder denne registerenheten med flere Meglers kommentar: Det foreligger en tinglyst erklæring fra 1978 hvor det er gitt samtykke til oppføring av garasje med minsteavstand på 0,2 meter til naboeiendommen gnr. 41 bnr. 58. Erklæringen viser til en situasjonsplan for tilbygg, svømmebasseng og garasje. Erklæringen dokumenterer nabosamtykke til den angitte plasseringen, men dokumenterer ikke i seg selv offentlig byggetillatelse.

Legalpant

Kommunen har legalpant som sikkerhet for betaling av kommunale avgifter og eventuell eiendomsskatt. Legalpant er et pant som ikke vises i grunnboksutskriften, og har prioritet foran for eksempel tinglyste banklån på eiendommen.

Boligselgerforsikring

Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad kr. 20 000 000,-. Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgaven og interessenter oppfordres til å gjennomgå denne før bud inngis.

Boligkjøperforsikring

Kjøper har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring fra Söderberg & Partners. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell eller på https://www.soderbergpartners.no/eiendom/boligkjoper/

Diverse

Både kjøper og selger er forpliktet til å signere den standard kjøpekontrakten som er utarbeidet av Emera i forbindelse med eiendomshandler. Kjøpekontrakten kan gjennomgås hos eiendomsmegleren før budet legges inn. Ta kontakt med eiendomsmegler dersom det er spørsmål.   Selger leverer eiendommen i ryddig og rengjort tilstand.

Sentrale lover

Regelverk og generelle opplysninger Boligen selges med det inventar og utstyr som i henhold til gjeldende lover, forskrifter eller offentlige pålegg skal følge med eiendommen, jf. avhendingsloven § 3-4. Fastmonterte eller spesialtilpassede installasjoner og innredning som anses som varig tilknyttet boligen, følger normalt med i handelen, med mindre det foreligger en særskilt avtale mellom partene om noe annet, jf. avhendingsloven § 3-5.   En standard tilbehørsliste utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) følger salgsoppgaven, og gjelder som utgangspunkt for hva som inkluderes i salget – med mindre avvik er tydelig avtalt mellom kjøper og selger.   Om informasjonsgrunnlaget Opplysninger om boligens størrelse og utforming, både innvendig og utvendig, bygger på informasjon hentet fra vedlagte tilstands- og boligsalgsrapport. Innholdet i salgsoppgaven er basert på selgers informasjon, fagkyndig vurdering, samt opplysninger fra offentlige registre som kommunen og Kartverket. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses for å være kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene,  slike forhold kan ikke senere gjøres gjeldende som en mangel ved boligen. Dette gjelder uavhengig av om dokumentene er lest.    Det kan være forskjell mellom boligens faktiske bruk av rom og det som er godkjent av myndighetene. Alle interessenter anbefales derfor å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagperson, før bud gis. Dersom kjøper velger å kjøpe uten å ha sett eiendommen, kan det ikke etter overtakelse reklameres på forhold som burde ha vært oppdaget ved en ordinær gjennomgang.   Dersom det oppstår behov for ytterligere avklaringer, oppfordres interessenter til å kontakte eiendomsmegler eller egne rådgivere før de gir bud.   Slitasje og bruk Det må også forventes at eiendommer som har vært i bruk, vil kunne ha tegn til slitasje og eventuelle skader. Slik normal bruksslitasje og behov for vedlikehold må kjøper påregne, og dette vil normalt ikke gi grunnlag for reklamasjon eller prisavslag.   Avtalerettslig Partenes rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, og all tilgjengelig dokumentasjon som forelå for kjøper før handelen ble inngått. I tillegg gjelder avhendingsloven. Det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke, og dette er nærmere forklart nedenfor.   Budgivning og selgers vurdering På grunn av ulike ansvarsforhold kan selger velge å prioritere bud fra ikke-forbrukere, selv om budet er lavere enn et forbrukerbud. Når kjøper ikke er forbruker, kan selges ansvar begrenses ettersom boligen selges «som den er», noe som kan være av verdi for selger. Det understrekes at selger står fritt til å velge hvilket bud som aksepteres, og er ikke forpliktet til å velge det høyeste.   Alle budgivere må ved inngivelse av bud opplyse om de opptrer som forbruker eller som næringsdrivende/person som handler hovedsakelig som ledd i næringsvirksomhet. Det vil opplyses hvis konkurrerende bud kommer fra en ikke-forbruker.   Forbrukerkjøp – definisjon og vilkår:   Et forbrukerkjøp foreligger når en fysisk person kjøper eiendom uten at formålet hovedsakelig er knyttet til næringsvirksomhet. En eiendom anses å ha en mangel dersom den ikke oppfyller kravene som følger av avtalen, eller ved brudd på bestemmelser i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Det samme gjelder hvis eiendommen ikke samsvarer med det som med rimelighet kunne forventes ut fra blant annet alder, type og synlig tilstand – eller hvis det er tilbakeholdt, eller gitt feilaktige opplysninger, og dette har påvirket avtalen.   Dersom det er avvik mellom oppgitt og faktisk innvendig areal på minst 2 % og samtidig minst 1 kvadratmeter, kan dette utløse rett til kompensasjon etter § 3-3 i avhendingsloven.   Ved beregning av krav om prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke kostnader med inntil kr 10 000 (som en egenandel).   Ikke-forbruker – definisjon og vilkår:  Dersom kjøper er en juridisk enhet, eller en fysisk person som handler i næringssammenheng, regnes kjøpet ikke som et forbrukerkjøp.   Ved slike kjøp selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er begrenset til det som følger direkte av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-9. I disse tilfellene fravikes § 3-3 andre ledd, og eventuelle arealavvik vurderes etter § 3-8.   Kjøperens plikt til å foreta grundige undersøkelser gjelder også fullt ut for kjøpere som ikke omfattes av forbrukerdefinisjonen.

Betalingsbetingelser

Hele oppgjøret må betales samlet fra en norsk bankkonto. Overføringer fra utlandet aksepteres kun unntaksvis, og kun dersom dette er forhåndsavtalt med megler i forbindelse med aksept av budet. 

Viktig informasjon om budgivning

Bud kan legges inn på nettannonsen på "gi bud" knappen eller via hjemmesiden. Ved elektronisk budgivning kan bud legges inn trygt og enkelt med bank-ID. Eiendomsmegler kan også kontaktes for tilsendelse av budkjema, og budskjema finnes også i salgsoppgaven.  Alle bud skal inngi skriftlig til eiendomsmegler. Kravet til skriftlighet gjelder også ved forhøyelse av bud, motbud og selgers aksept eller avslag. Før et bud kan formidles til selger må megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt dersom budgiver bruker e-signatur som f eks. bankID. Etter det første budet er inngitt, kan budgiver inngi bud pr e-post eller pr SMS til megler.   Hvis budgiver skal by på eiendommen i henhold til en kjøpsfullmakt må megler kontaktes og fullmakten oversendes før budgivning.  Et bud bør inneholde eiendommens adresse (eventuelt gnr/bnr), kjøpesum, budgivers kontaktinformasjon, finansieringsplan, akseptfrist, overtakelsesdato og eventuelle forbehold som for eksempel usikker finansiering, salg av nåværende bolig ol. Normalt vil ikke et bud med forbehold bli akseptert før forbeholdet er avklart. Konferer gjerne med megler før bud avgis. Bud som har forbehold om konfidensialitet ("hemmelige bud") vil ikke bli formidlet til selger. Alle interessenter oppfordres til å inngi bud via eiendomsmegler.  Megler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. I forbrukerforhold (dvs. der selger er forbruker) skal megleren ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Senere bud må ha en akseptfrist som er lang nok til at budet og eventuelle forbehold kan videreformidles til alle involverte parter slik at disse får tid til å områ seg, jf. forskrift om eiendomsmegling § 6-3. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser bør skje senest 10 minutter før fristens utløp. Dersom bud inngis med en frist som åpenbart er for kort til at megleren kan avvikle budrunden på en forsvarlig måte, vil megler fraråde budet.  Eiendomsmegler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt, og vil uoppfordret gi sin vurdering av det enkelte bud overfor selgeren.  Etter at handel har kommet i stand, eller dersom en budrunde avsluttes uten at handel er kommet i stand, kan en budgiver kreve kopi av budjournalen i anonymisert form. Kopi av budjournal gis til kjøper og selger uten ugrunnet opphold etter at handel er kommet i stand. Hvis budgiver ønsker å være anonym, kan bud fremmes via en fullmektig. For mer informasjon om budgivningsprosessen, se «Forbrukerinformasjon om budgivning», som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler.

Vederlag megler

Fast provisjon: kr 39 950,00 Eiendomsregisteret og e-signeringer kr 3 200,00 Markedspakke inkl. stor annonse på FINN.no, Emera digital mm. kr 25 900,00 Oppgjørshonorar inkl. factoring kr 9 900,00 Tilretteleggingshonorar kr 14 900,00   Utlegg: Selger dekker utlegg i henhold til oppdragsavtalen. Disse er estimert til ca. kr 5 952,00, og omfatter vanligvis innhenting av informasjon fra kommunen, eventuell forretningsfører, samt kopi av tinglyste dokumenter.   Ved avbrutt oppdrag: Dersom oppdraget sies opp eller utløper uten at salget gjennomføres, har megler krav på rimelig vederlag for medgått tid og for utført arbeid. Dette omfatter blant annet vederlag knyttet til tilrettelegging, markedsføring og eventuelle avholdte visninger, samt påløpte utlegg. Timepris ved slik beregning er kr 3500.

Hvitvasking

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking, og er blant annet forpliktet til å gjennomføre kundetiltak av både selger og kjøper. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at avtalen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, er dette et mislighold fra kjøpers side. Et vesentlig mislighold kan gi selger rett til å heve avtalen og til å gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning. Dersom selger ikke bidrar til at megler får gjennomført løpende kundetiltak underveis i oppdraget, må eiendomsmegler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Selger vil i et slikt tilfelle ha misligholdt sine forpliktelser, og kjøper vil kunne ha et krav mot selger etter avhendingsloven. Hvis kundetiltak ikke lar seg gjennomføre, vil Emera eiendomsmegling ikke kunne bistå med handelen eller foreta oppgjør.

Personopplysningsloven

Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven. Se www.emera.no for vår personvernerklæring.

Oppdragsnummer

08260016

Vedlegg til salgsoppgave

- Tilstandsrapport datert 16.10.2026 - Selgers egenerklæring - Reguleringskart - Grunnkart

Status salgsoppgave

Megler

Meglerforetaket

Meglerhuset Øvre Romerike AS Org.nr: 937883684

Samarbeidspartnere og tilknyttede foretak

Emera Norge AS og eiendomsmeglingsforetakene som er tilknyttet Emera har samarbeid med forskjellige foretak som tilbyr forbrukerne produkter eller tjenester i forbindelse med et salgsoppdrag. Våre samarbeidspartene er:

Søderberg & Partners AS - formidler av boligselger- og boligkjøperforsikring. Overo AS - leverandør av digitale oppgjørsskjemaer og overtakelsesprotokoller som også inneholder tilbud til forbruker om tilpassede strøm-, internett- og alarmtjenester.

Kolibri Forsikring AS - tilbyr bolig-/innbo og andre tingskadeforsikringer.

Hvilke produkter/tjenester kjøper og selger får i forbindelse med oppdraget, kan variere ut fra hvor i landet eiendommen ligger.

Egenerklæring boligselgerforsikring

Tilstandsrapport

Energiattest

Salgsoppgave