Ryenbergveien 52K

Tomten

Byggeår

1982

Etasje

2

Arealer

Arealbeskrivelse

Ikke målbare arealer

Utebod: Leiligheten disponerer en bod på svalgang. Boden er ikke målbar da takhøyde er under 1,90 meter.

Bygningssakkyndiges kommentar til arealoppmåling

Arealmålingen er utført med laser. Det er bruken av rommene på befaringsdagen som definerer P-rom og S-rom, rommene kan likevel være i strid med teknisk forskrift og mangle godkjennelse fra kommunen. Det er ikke kontrollert om bodene tilhører leiligheten. Boder er definert som fellesareal, og styret har kompetanse til å omdisponere hvilke/antall boder boligen har bruksrett til. Lovlighet, byggetegninger: Det foreligger ikke godkjente og byggemeldte tegninger. Det foreligger kun byggemeldte tegninger for Ryenbergveien 58. Planløsningen i Ryenbergveien 56 fremstår som tilsvarende, men da det ikke foreligger korrekte tegninger for gjeldende bolig, kan faktisk bruk og planløsning ikke verifiseres fullt ut. Tegningene for nr. 58 er derfor lagt til grunn som referanse ved vurdering av eventuelle bruksendringer i nr. 56. Det kan imidlertid ikke gis garanti for at det ikke foreligger avvik. Ved befaring er det registrert følgende avvik fra fremlagte tegninger: Vindfang er fjernet til fordel for større entré. Takstingeniørens vurdering er basert på visuell befaring og gjennomgang av tilgjengelig dokumentasjon. Det er registrert avvik mellom dagens planløsning og fremlagte byggemeldte tegninger. Endringen vurderes som ikke søknadspliktig.

Antall soverom

1

Antall rom

2

Innhold

Andelsleiligheten ligger på ett plan og består av følgende rom: Entré, bad, ett soverom, kjøkken, stue, innvendig bod samt en balkong på 5 m². Leiligheten disponerer en utvendig bod i svalgangen.

Standard

Dette er en gjennomgående og romslig 2-roms leilighet, beliggende i byggets øverste etasje. Boligen ble oppgradert i 2018 og fremstår med en moderne og tidsriktig standard. Planløsningen er praktisk med en god flyt mellom rommene, og de fleste overflater er fornyet i nyere tid. Entré: Du ønskes velkommen inn i en praktisk entré med varmefolie i gulvet. Det opprinnelige vindfanget er fjernet til fordel for større entré, noe som gir en åpen og innbydende utforming. Rommet har plass til oppbevaringsløsninger for sko og yttertøy. Bad: Badet ble pusset opp i regi av eier i 2018 og har et moderne og stilrent uttrykk med flislagte overflater på gulv og vegger. Rommet er utstyrt med en slett innredning med heldekkende servant, vegghengt toalett og gulvvarme via varmekabler. Det er også opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. Det er fremlagt dokumentasjon på membranen. Stue/kjøkken: Leiligheten har en åpen stue-/ og kjøkkenløsning. Oppholdsrommet er et lyst rom med parkett på gulvet og malte, slette overflater. Her er det god plass til både sittegruppe og spisebord. Fra stuen er det utgang til balkongen, noe som vil gi en naturlig forlengelse av boligen under sommermånedene. Det er mulig å installere peis i oppholdsrommet, med tilkobling til eksisterende pipeløp som er plassert ca. der hvor stuebordet står i dag. Det er opplyst av styre at installasjon av peis er tillatt for den aktuelle boligen, forutsatt at ny eier selv dekker alle kostnader knyttet til tiltaket og sørger for eventuelle nødvendige søknader. Videre må installasjonen forhåndsavklares med borettslagets styre og godkjennes før arbeidene igangsettes. Leiligheten har et moderne kjøkken fra Kvik, montert i 2018. Innredningen har glatte fronter og en benkeplate i tre som gir en varm kontrast. Kjøkkenet fremstår som lekkert og stilrent, med innredning i L-form uten overskap som gir et luftig og moderne uttrykk. Iinnredningen fungerer som en naturlig avgrensning av kjøkkensonen. Langs deler av veggen mot entréen er det praktisk innredning fra gulv til tak, hvor komfyren er montert i brukervennlig høyde. Kjøkkenet er utstyrt med integrert platetopp, stekeovn, oppvaskmaskin og kjøl-/fryseskap. Over platetoppen er det installert komfyrvakt for ekstra trygghet. Balkong: Fra stuen er det utgang til en balkong på ca. 5 m², med plass til en koselig sittegruppe. Boligen ligger noe hevet i terrenget, noe som gir en luftig og flott utsikt fra balkongen i retning Kværnerbyen. Balkongen har gode solforhold fra ettermiddag til kveld gjennom sommerhalvåret. Soverom: Leilighetens soverom har parkett på gulvet og malte overflater på vegger og i himling. Rommet er av god størrelse og har plass til dobbeltseng samt ønsket nattbord-/ og garderobeløsning. Bod: I leiligheten er det en praktisk innvendig bod. Her er varmtvannsberederen på ca. 200 liter fra 2018 plassert. Overflater: Gulvoverflater: Parkett. Vegger: Sparklet/pussede og malte overflater. Himling: Sparklet/pussede og malte overflater. Lagring: Leiligheten disponerer en innvendig bod. I tillegg medfølger bruksrett til en utvendig bod på svalgangen. Denne boden er ikke målbar grunnet takhøyde under 1,90 meter. Boder er definert som fellesareal, og borettslagets styre har kompetanse til å omdisponere bruksretten.

Innbo og løsøre

Følgende løsøre og tilbehør følger ikke med: - Fastmonterte lamper - Vaskemaskin og tørketrommel     For øvrig gjelder NEF sin standardliste "Oversikt over løsøre og tilbehør" med mindre annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen er vedlagt.   Gjenstander som er nevnt i standardlisten, men som ikke finnes på eiendommen, vil heller ikke følge med i salget. Alt utstyr og installasjoner som medfølger overtas slik de er, uten garanti, med mindre det foreligger en gjeldende garanti fra produsent eller leverandør.   Kjøper aksepterer at det kan forekomme hull og merker etter montering av inventar og utstyr som ikke er en del av overdragelsen.

Parkering

Parkeringsplass følger ikke med leiligheten ved salg. *Styret har informert om at de disponerer parkeringsplassene i borettslaget. Per i dag ( begynnelsen av januar) er det ingen venteliste, blant annet fordi ikke alle beboere har bil. Det kan dog ikke garanteres at det ikke er venteliste når overtagelsen finner sted. Dersom en ny beboer har el-bil, kan det leies parkeringsplass med ladeboks. Leiekostnaden er for øyeblikket 220 kroner per måned. I tillegg må beboer etablere et ladeabonnement hos Elaway, som per nå koster 79 kroner per måned. Strømkostnader for ladning kommer i tillegg. For beboere som kun har behov for en ordinær parkeringsplass uten lademulighet, er det per i dag ingen leiekostnad. Ny beboer kan kontakte styret for tildeling av plass. Utover dette gjelder beboerparkering sone C i område, men kun ned mot sentrum. Parkering takstgruppe 2300.

Sammendrag av selgers egenerklæring

Selgers egenerklæringsskjema følger vedlagt salgsoppgaven. Interessenter oppfordres til å gjennomgå dette nøye.    Følgende opplysninger er spesielt viktig å merke seg:   2Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom? - Ja, kun av faglært - Beskrivelse: Din Rørlegger 24 Nikola Vranesevic Adresse: HØNSVEIEN 69, 1384 Asker - Din Rørlegger 24 2.1 Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet? - Ja, jeg har papirer på dette 8. Kjenner du til om det er/har vært f.eks. sprekker i mur, skjeve gulv eller lignende? - Ja, sprekker i listene i taket når det er vinter, fordi det er trehus og det rører på seg. Det står også i takst rapporten. 9. Kjenner du til om det er/har vært sopp/råteskader/insekter/skadedyr på eiendommen som rotter, mus, maur eller lignende? - Ja, det har tidligere vært mus på loftet. Dette er mange år siden og har vært håndtert av borettslaget. Ingen kjente problemer i senere tid. 11. Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? - Ja, kun av faglært - Beskrivelse: Organisasjonsnummer 922173192. Ja, det er utført utskifting av elektrisk materiell (stikk/brytere/uttak) i forbindelse med oppussing. Utført av faglært firma. Ingen kjente problemer. - Arbeid utført av: KODAR ELEKTRO & VVS AS 13. Har du ladeanlegg/ladeboks for elbil i dag? - Ja. Det er muligheter for å leie parkeringsplass med lading, men jeg har ikke leid plass selv da jeg ikke har lappen. 27. Kjenner du til om det er/har vært sopp/råteskader/insekter/skadedyr i sameiet/laget/selskapet (fellesareal eller i andre boliger) som rotter, mus, maur eller lignende? - Ja. Det har tidligere vært observert rotter ved søppelskur. Dette er håndtert av borettslaget, og det er lenge siden det sist ble observert. Følgende informasjon fremkommer: Fellesareale utenfor (platting) der det er sol på dagtid, og på ettermiddagen er det sol på balkongen i leiligheten fra ca 16-22. Fellesbod ute for borettslaget. Samsvarserklæring: Det fremgår av tilstandsrapporten at det mangler/ikke er fremlagt samsvarserklæring for det elektriske anlegget.

Bygningssakkyndig

Byggemåte

I forbindelse med salget er det blitt utført en tilstandsrapport av en bygningssakkyndig, som gir en teknisk gjennomgang av boligen og påpeker eventuelle avvik. Rapporten, sammen med selgers egenerklæring, er vedlagt salgsoppgaven. Det er viktig at interessenter grundig gjennomgår disse dokumentene før bud legges inn.   All informasjon i tilstandsrapporten anses som kjent for kjøper, og det vil ikke være mulig å reklamere på forhold som er nevnt i rapporten. Spesielt forhold som er vurdert med TG2 og TG3 bør vurderes nøye, da de indikerer avvik fra normal slitasje og/eller høy alder, noe som kan innebære behov for utbedringer. Bygningsdeler som er merket med TGIU er ikke blitt vurdert av takstmannen.   Beskrivelsen av boligen nedenfor er hentet direkte fra tilstandsrapporten:   Bygning: Boligen er et rekkehus opprinnelig oppført i 1982, og ble i sin helhet pusset opp av håndverkere i 2018. Bygningen har etasjeskillere i tre og yttervegger i trekonstruksjon kledd med panel. Byggegrunnen er ukjent. Tak: Bygningen har et saltak i trekonstruksjon, tekket med takstein. Undertaket er av sutakplater. Det er et kryploft med adkomst via loftsluke og gangbart gulv. Loftskonstruksjonen er fra byggeåret. Vinduer: Vinduer med isolerglass, produsert i 2017. Dører: Entrédøren er brann- og lydklassifisert. Balkongdøren har isolerglass og er produsert i 2019. Innvendige dører er glatte. Balkong/terrasse: Balkong på 5 m² med adkomst fra stue. Konstruksjonen er et bjelkelag i tre, kledd med terrassebord. VVS-installasjoner: Innvendige vannledninger er av plast (rør-i-rør) fra 2018. Synlige avløpsrør er av plast. Varmtvannsberederen har en kapasitet på 200 liter og er produsert i 2018. Sluk er av plast, fra 2018. Ventilasjon: Ventilasjonen er naturlig, med avtrekk fra våtrom og kjøkken, og tilluft via ventiler i ytterveggene. Badet har mekanisk avtrekk med tilluft via spalte under dørbladet. Kjøkkenet har avtrekk til friluft og tilluft via ventil i vinduene. Tekniske detaljer: Oppvarming skjer med panelovner, varmekabler på badet og varmefolie i entréen. Kjøkkenet er utstyrt med komfyrvakt over platetoppen. Utebod: Det er en tilhørende utebod. Bod på svalgang: Leiligheten disponerer en bod på svalgang. Boden er ikke målbar da takhøyden er under 1,90 meter. Elektrisk anlegg: Sikringsskap med automatsikringer. 1. Foreligger det eltilsynsrapport de siste 5 år, og det er ikke foretatt arbeid på anlegget etter denne, utenom retting av eventuelle avvik i eltilsynsrapport (dvs en el-tilsynsrapport uten avvik)? - Nei 2. Er alle elektriske arbeider/anlegg i boligen utført av en registrert elektroinstallasjonsvirksomhet? - Nei 3. Er det elektriske anlegget utført eller er det foretatt tilleggsarbeider på det elektriske anlegget etter 1.1.1999? Eksisterer det samsvarserklæring? - Ja Nei 4. Foreligger det kontrollrapport fra offentlig myndighet – Det Lokale Eltilsyn (DLE) eller eventuelt andre tilsvarende kontrollinstanser med avvik som ikke er utbedret eller kontrollen er over 5 år? - Nei 5. Forekommer det ofte at sikringene løses ut? - Nei 6. Har det vært brann, branntilløp eller varmgang (for eksempel termiske skader på deksler, kontaktpunkter eller lignende) i boligens elektriske anlegg? - Nei 7. Er det tegn til at det har vært termiske skader (tegn på varmgang) på kabler, brytere, downlights, stikkontakter og elektrisk utstyr? Sjekk samtidig tilstanden på elektrisk tilkobling av varmtvannsbereder, jamfør eget punkt under varmtvannstank - Nei 8. Er der synlig defekter på kabler eller er disse ikke tilstrekkelig festet? - Nei 9. Er det tegn på at kabelinnføringer og hull i inntak og sikringsskap ikke er tette, så langt dette er mulig å sjekke uten å fjerne kapslinger? - Nei 10. Finnes det kursfortegnelse, og er den i samsvar med antall sikringer? - Ja 11. Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el-kontroll? - Nei Bygningsdeler vurdert med TG2: - Utvendig - Takkonstruksjon/Loft | Det er påvist fuktskjolder/skader i takkonstruksjonen. Undertak er av sutakplater. Ved befaring ble det registrert synlige fuktskjolder på platene, noe som indikerer at konstruksjonen har vært utsatt for fuktbelastning. Fuktskjolder kan være et resultat av tidligere lekkasjer, kondensproblematikk eller utilstrekkelig lufting. Selv om det ikke nødvendigvis foreligger aktiv lekkasje på befaringstidspunktet, representerer dette en økt risiko for følgeskader. Styret er ansvarlig for utbedring av fellesarealer. - Innvendig - Innvendige dører | Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører. Det bør foretas tiltak på enkelte dører. - Bad - Sanitærutstyr og innredning | Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Uten dreneringsløsning/lekkasjesikring kan lekkasjer pågå over lang tid uten å bli oppdaget. Dette kan føre til omfattende fuktskader i omkringliggende byggematerialer. Avviket kan utbedres ved å borre et hull i sisternekassen under toalettet så nære gulvet som mulig. Hullet bør ha en diameter på minimum 20 mm. - Bad - Ventilasjon | Det er påvist begrenset ventilering/luftgjennomstrømning. Spalten under dørbladet fremstår noe smal, og det anbefales å øke åpningen til minimum ca. 15 mm for å sikre tilfredsstillende lufttilførsel til rommet og bedre funksjon på ventilasjonen. TG2 - Avvik som ikke krever umiddelbare tiltak: - Helse, miljø og sikkerhet - Rekkverk balkong | Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav. Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav. Bygningsdeler vurdert med TG3: - Det er ikke avdekket forhold vurdert til TG3. Bygningsdeler som ikke har blitt undersøkt (TGIU): - Utvendig - Balkonger, terrasser og rom under balkonger | Balkonger/terrasse er snødekt og derfor ikke nærmere vurdert. Det bør foretas nærmere undersøkelser av balkong/terrasser når den er snøfri. Helse, miljø og sikkerhet: Dette punktet inneholder tydelige og lett synlige forhold ved boligen som åpenbart kan påvirke helse, miljø og sikkerhet, og som bygningssakkyndige har oppdaget. Terskelen for hva som anses som åpenbart er høy, og det utføres ikke undersøkelser med sikte på å avdekke slike forhold. Punktet omfatter ikke skjulte eller ikke-synlige forhold, tekniske vurderinger eller forhold som krever pesialundersøkelser. Forhold vurderes etter byggteknisk forskrift på befaringstidpunktet. - Vurdering av avvik: Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav. - Konsekvens/tiltak: Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav.

Omkostninger

4 850 000,00 (Prisantydning) 84 726,00 (Andel av fellesgjeld) -------------------------------------------------------- 4 934 726,00 (Pris inkl. fellesgjeld)   Omkostninger   9 300,00 (Boligkjøperforsikring* (valgfritt)) 8 355,00 (Forhåndsvarsling forkjøpsrett) 545,00 (Tinglysingsgebyr - hjemmel) 545,00 (Tinglysningsgebyr - pantedokument) -------------------------------------------------------- 9 445,00 (Omkostninger totalt (uten Boligkjøperforsikring)) 18 745,00 (Omkostninger totalt (med Boligkjøperforsikring))   -------------------------------------------------------- 4 944 171,00 (Totalpris inkl. omkostninger (uten Boligkjøperforsikring)) 4 953 471,00 (Totalpris inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring))   --------------------------------------------------------  

Felleskostnader

3 542,- per mnd

Felleskostnadene per 10.12.2025 er på kr. 3 343,13. Felleskostnadene øker til kr. 3 542 fra og med 01.01.2026. Felleskostnadene fordeles på følgende måte: - Avdrag felleslån: kr. 462,- - Felleskostnader drift: kr. 2 364,- * - Dugnadstillegg: kr. 72,- - Renter felleslån: kr. 355,- - Tilleggsytelser:, internettillegg: kr. 289,- * Felleskostnadene inkluderer bl.a. lønnskostnader, div. honorarer, drift-/ og energikostnader, kommunale avgifter og renovasjon, reparasjon og vedlikehold, TV/brebånd og forsikring. Styret informerer om at det også er varslet en økning i kostnadene for internett, som faktureres gjennom felleskostnadene. Opplysningene er gitt av USBL. Den økte kostnaden fremgår ikke av salgsoppgaven.

Kommunale avgifter

Fellesformue

36 460,-

Fellesgjeld

Sikringsordning fellesgjeld

Boligselskapet er tilknyttet sikringsordning. For krav på dekning av felleskostnader og andre krav fra lagforholdet har laget panterett i andelen foran alle andre heftelser. Pantekravet er begrenset til en sum som svarer til to ganger folketrygdens grunnbeløp på tidspunktet da tvangsdekning besluttes gjennomført.

Formuesverdi

Beliggenhet

Boligen har en svært attraktiv og rolig beliggenhet i Ekebergskrenten, et veletablert, barnevennlig og stadig mer ettertraktet område med nærhet både til natur, kultur og byliv. Her bor man i grønne omgivelser med meget gode solforhold, kun et steinkast unna flotte tur- og rekreasjonsområder som Ekebergskogen, Middelalderparken, Ruinparken og Svartdalsparken. Ekebergsletta ligger også i kort avstand og byr på et unikt mangfold av aktiviteter gjennom hele året, inkludert lysløyper, turstier, fotballbaner, ridesenter, husdyrpark, minigolf og den kjente skulpturparken. Området har de siste årene gjennomgått en spennende utvikling med nye byområder som Sørenga, Bjørvika, Barcode og Kværnerbyen. Fra boligen når du sjøfronten i Bjørvika og Sørenga på 15–25 minutters gange, hvor du kan nyte både restauranter, kulturtilbud og bystrand. En tur langs Havnepromenaden tar deg videre mot Operaen, Akershus festning, Aker Brygge og helt til Tjuvholmen. Ekebergskrenten er et område med stor historisk verdi, preget av både moderne arkitektur og eldre bebyggelse – blant annet Arctanderbyen, Norges eldste haveby, og kulturminner fra bronsealderen med helleristningsfelt som er 3–4000 år gamle. Dette gir nabolaget en helt særegen sjarm og identitet. Det er gangavstand til Ekeberg skole og flere barnehager, samt et utvalg dagligvarebutikker som KIWI Kværnerbyen og nærbutikken Konowsgate 5 som har PostNord i butikk samt søndagsåpent. Større kjøpesentre som Manglerud senter, Bryn senter og Lambertseter senter tilbyr alt av servicetilbud, inkludert apotek, vinmonopol, frisør, bibliotek, kino og helsetjenester. Kollektivtilbudet er svært godt. Buss stopper like ved og tar deg til Jernbanetorget på ca. 10 minutter, med hyppige avganger særlig i rushtiden. I tillegg er det kort vei til T-bane på Ryen og trikk fra Oslo Hospital. Alt i alt byr beliggenheten på en sjelden kombinasjon av naturnære omgivelser, historisk sjarm og nærhet til byens mest spennende utviklingsområder. Et perfekt sted for deg som ønsker et rolig og grønt nabolag uten å gi slipp på nærheten til sentrum.

Adkomst

På høyre side i annonsen finner du et kartutsnitt. Ved å klikke på kartet kan du enkelt planlegge din rute fra valgt startpunkt og helt frem til boligen. Det vil være skiltet ved fellesvisninger for enkel orientering.

Energiklasse

F - Oransje

Info strømforbruk

Selger opplyser at det årlige strømforbruket var ca. 6927 kWh for 2024. Det er viktig å merke seg at energiforbruket kan variere fra husstand til husstand. Selger har ikke fremlagt opplysninger om tidligere strømforbruk for 2025. Dette skyldes at boligen har vært utleid, og selger har derfor ikke tilgang til forbruksdata.

Info energiklasse

Alle eiendommer som selges eller leies ut, skal ha energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med bruksareal mindre enn 50 m². Det er eier som plikter å fremlegge energiattest og er selv ansvarlig for at opplysningene er korrekte. elger har fylt ut fullstendig energiattest, som er lagt ved salgsoppgaven. Megler påtar seg ikke ansvar for informasjonen som fremgår av energiattesten.

Oppvarming

Boligen har følgende oppvarmingskilder:   -   Elektrisk oppvarming med panelovner. Det er varmekabler på badet og varmefolie i entréen.   Hvis et rom på visningen mangler fast installert oppvarmingskilde, vil ikke dette bli inkludert i handelen.

Om borettslaget

Væringkleiva Borettslag Org.nr: 955206517

Væringkleiva Borettslag ble stiftet 5. november 1981 og gjelder adresse Ryenbergveien 52 A-M, 0196 Oslo. Væringkleiva borettslag er et samvirkeforetak som har til formål å gi andelseierne bruksrett til egen bolig i lagets eiendom (borett) og å drive virksomhet som står i sammenheng med denne. Borettslaget har flere fellesfasiliteter. Beboere har tilgang til et grendahus som kan leies til private arrangementer. Generalforsamlingen har godkjent søknader fra andelseiere om oppføring av privat utebod og pergola, noe som indikerer en mulighet for individuelle tilpasninger etter godkjenning. Det finnes også en felles sykkelbod. Verdt å merke seg: - Det er kun tillatt med elektrisk grill eller gassgrill på balkonger og markterrasser - Vesentlige innvendige endringer og alle utvendige forandringer krever forhåndsgodkjenning fra styret. - Lading av elbil direkte fra boenheten er forbudt av brannhensyn; lading skal skje via borettslagets ladeanlegg - I henhold til vedtektene kan kun fysiske personer eie andeler i borettslaget, og man kan kun eie én andel Styret har i løpet av det siste året gjennomført jevnlig vedlikehold, inkludert rens av takrenner og de flere nedløp har blitt skiftet, utbedring av mangler etter brannvernkontroll og reparasjon av asfalthull. Svar på spørsmål til styre 11.12.2025 Foreligger det noen planer om vedlikehold/prosjekter eller lignende i borettslaget i nær fremtid? - Det foreligger ingen store vedlikeholdsprosjekter som er planlagt per nå. Vi er nettopp ferdig med å brannsikre alle loft. Har du/dere en oversikt over tidligere vedlikehold/oppgraderinger i borettslaget som vi kan få tilsendt? - Vinduer: 2017 - Rens av avløpsrør: 2017 - Rens av ventilasjonsanlegg: 2018 - Maling av fasaden samt utskiftning av bordkledning der det var behov: 2018 - Rens av takrenner: 2019 og 2024 - Nye ytterdører og balkongdører: 2019 - Oppgradering av el-infrastruktur og oppsett av ladebokser på parkeringsplass: 2021 - Innsetting av passive lufteventiler: 2022 - Tetting og brannsikring alle loft: 2025 - Utover dette har det vært mindre vedlikeholdsprosjekter der det har vært behov Er det noen planer om å justere fellesutgifter og/eller fellesgjeld? - Det er sendt ut varsel om økning av felleskostnader fra 1.1.26. Det er også informert ut om økning i kostnadene for internett som faktureres over felleskostnadene. Usbl, som er forretningsfører, vil gi en oversikt over hva økningen eksakt vil bli for denne aktuelle boenheten. Ser borettslaget har felles grunnpakke for tv/internett, som er inkludert i fellesutgiftene. Hvilken leverandør? - TV-pakke er ikke en del av den kollektive avtalen, men et tillegg beboer kan tegne avtale med direkte hos Telia. Telia er vår leverandør av internett. Alle kjøpere må være medlem av Usbl før overtakelse (Vi oppfordrer megler å betale medlemsfaktura i oppgjøret for å unngå forsinkelser) Kr. 300,- pr. person.

Regnskap / Budsjett / Kostnadsøkninger

Resultatregnskapet viser et positivt driftsresultat for borettslaget i både 2023 og 2024, på henholdsvis i overkant av 400 000 kroner og like under 500 000 kroner. For 2025 er det budsjettert med et driftsresultat på rett over 500 000 kroner. Årsresultatet for 2023 endte med et overskudd på om lag 260 000 kroner, mens 2024 viste et overskudd på cirka 320 000 kroner. For 2025 er det budsjettert med et årsresultat på omtrent 300 000 kroner.

Forretningsfører

Styregodkjennelse

Erververen må godkjennes av borettslaget for at ervervet skal bli gyldig. Borettslaget kan nekte godkjenning når det er saklig grunn til det, eller hvis ervervet er i strid med vedtektenes punkt 2. Nektes godkjenning, må melding komme frem til erververen senest 20 dager etter søknad. Erververen har ikke rett til å bruke boligen før godkjenning er gitt. Usbl sørger for melding til styret/styregodkjenning av ny eier.

Forkjøpsrett

Dersom andel skifter eier, har andelseierne i borettslaget og dernest de øvrige andelseierne i boligbyggelaget forkjøpsrett. Forkjøpsretten kan ikke gjøres gjeldende ved overdragelse til nær familie eller husstandsmedlemmer. Fristen for å gjøre forkjøpsretten gjeldende er 20 dager fra melding om eierskifte, eller 5 hverdager ved forhåndsvarsel. Forkjøpsretten avklares etter meldefristen er utløpt og bud er akseptert. Boligen må være tilgjengelig for visning for interessenter. Frist for å melde forkjøpsrett er satt til 19.01.2026 kl. 23:59. Kontakt megler ved evt. spørsmål.

Forsikringsselskap og polisenummer felles forsikring

Gjensidige

77500115

Vedtekter / husordensregler

Vedtekter og husordensregler ligger vedlagt salgsoppgaven.

Husdyrhold

Husdyrhold er tillatt med styrets godkjenning, forutsatt at gode grunner taler for det og dyreholdet ikke er til ulempe for andre beboere. Båndtvang for hunder, fjerning av ekskrementer, kastrering av hannkatter og p-piller for hunnkatter er påkrevd. Mating av fugler fra verandaer/vinduer er forbudt. Brudd på reglene kan medføre nektelse av dyrehold.

Adgang til utleie

Det er begrenset adgang til å leie ut bolig i borettslag. Med styrets godkjenning og under visse vilkår kan boligen leies ut i inntil 3 år, jf. borettslagsloven § 5-3 til § 5-10. Andelseier som selv bor i boligen, har imidlertid rett til å leie ut deler av boligen til andre uten styregodkjenning, jf. borettslagsloven § 5-4. Korttidsutleie er tillatt i opptil 30 døgn per år uten samtykke fra styret. For mer spesifisert informasjon vises det til vedlagte vedtekter. Fremleie av parkeringsplass uten styrets godkjennelse er forbudt. Tildelte parkeringsplasser skal kun disponeres av de som har fått tildelt plassen.

Ferdigattest / brukstillatelse

Det foreligger verken ferdigattest, ekspedisjonsdokument eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Dette innebærer at det ikke finnes dokumentasjon på at boligen lovlig kan tas i bruk.   Eiendommen er oppført før 1998 og og iht. plan- og bygningsloven § 21-10, utstedes ikke ferdigattest for bygg/endringer som ble omsøkt før 01.01.1998. Det vil dermed ikke være mulig å be om ferdigattest for slike tiltak. Dette betyr ikke at tiltak blir lovlige, men at saken ikke lenger kan avsluttes med ferdigattest. Kjøper påtar seg risikoen for fortsatt bruk av boligen, samt eventuelle pålegg fra offentlige myndigheter. Megler har ikke klart å skaffe godkjente byggemeldte tegninger, til tross for henvendelser til kommunen. Dokumentene ville ha avklart hvilken bruk de ulike rommene i boligen er godkjent til. Megler har derfor ikke hatt mulighet til å verifisere om dagens bruk samsvarer med den godkjente bruken. Tilbakemelding fra ferdigattest.net hvor dokumenter er bestilt fra 11.12.25 ligger vedlagt i vedleggsmappen. Vedrørende byggemeldte tegninger skriver de: " Ingen hovedsak. Vedlagt tegninger fra ventilasjonsanlegget (Hus 1-2), samt av hus 3 (Ryenebergveien 58) som er bygget forholdsvis likt som Hus 1-2 (Ryenbergveien 52-54). I saksgangen til Hus 3 står det at 1 etg avviker noe i forhold til slik Hus 1-2 ble bygget. " Tegninger som viser til ventilasjonsanlegget viser en romfordeling som stemmer med dagens bruk, men igjen bemerkes det at dette ikke er registrert som den byggemeldte tegningen for nr.52

Vei, vann og avløp

Adkomst til leiligheten via asfaltert internvei og forhage/markterrasse fra Ryenbergveien. Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpssystem. Stikkledningene fra eiendommen og ut til det kommunale nettet er private.

Regulerings- og arealplaner

Ny kommuneplan fra 23. september 2015Oslo kommune har vedtatt en ny kommuneplan som kan få betydning for en rekke eksisterende reguleringsplaner i kommunen. For informasjon om eventuelle arbeider eller prosjekter i nærliggende områder, anbefales det å gjøre søk i Oslo kommunes portal for saksinnsyn:https://www.oslo.kommune.no/plan-bygg-og-eiendom/. Kommuneplaner: - KDP-17: Områdeavgrensning for indre Oslo Reguleringsplanen som gjelder for eiendommen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015 (sak 262) – Kommuneplan 2015 – Oslo mot 2030: Smart, trygg og grønn. Eiendommen er regulert av: - S-444: Bolig m.tilh. anlegg, grense for bebyggelse (linje) og forhage - S-2526: Bolig m.tilh. anlegg (opphevet) - S-4778: Annen veggrunn - grøntareal For mer informasjon om gjeldende reguleringsforhold, kontakt megler eller se Plan- og bygningsetatens nettsider. Det anbefales å søke på saksnummer, adresse eller gårds- og bruksnummer. Pågående plansaker i nærområde: - Saksnummer 201508595: Detaljregulering - Ryenbergveien 64 - 66 - S-5268. Status: Under behandling. Tomten er i en reguleringsprosess hvor det ønskes seks rekkehus, en boligblokk, et felles gårdsrom og underjordisk parkeringskjeller. Til sammen 35 leiligheter. Planområdet ligger i Ekebergskråningen med åpen beliggenhet og god utsikt som gjør at tomten er egnet for bolig. Utfordringen er tomtens nordvendte beliggenhet. Boligbebyggelsen underbygger byggestrukturen i gaterommene, og varierende leilighetstyper skal bidra med gode bokvaliteter, åpenhet og attraktive gaterom. Se sak: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?direct=Y&mode=&caseno=201508595 Pågående byggesaker i nærområde: - Saksnummer 202505960: Konows gate 73 - mangelfull vedlikehold av støttemur - Kverner busstopp. Status: Under behandling. - Saksnummer 202512625: Freserveien 13 - søknad om byggetillatelse for privatpersoner. Status: Under behandling. - Saksnummer 202514385: Konows gate 79 - mulig ulovlig parkering og avkjørsel. Status: Under behandling.

Tinglyste heftelser og rettigheter

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 301/236/190: 26.06.1987 - Dokumentnr: 41055 - Erklæring/avtale Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.v. 19.12.1980 - Dokumentnr: 523800 - Registrering av grunn Denne matrikkelenhet opprettet fra: Knr:0301 Gnr:233 Bnr:272

Legalpant

Borettslaget har legalpant på inntil 2G som sikkerhet for betaling av felleskostnader. Dette betyr at borettslaget har prioritet over tinglyste lån når det gjelder betaling av felleskostnader, og kan kreve inn pengene før andre kreditorer, selv om de har lån registrert på andelen.

Boligselgerforsikring

Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad kr. 20 000 000,-. Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgaven og interessenter oppfordres til å gjennomgå denne før bud inngis.

Boligkjøperforsikring

Kjøper har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring fra Söderberg & Partners. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell eller på https://www.soderbergpartners.no/eiendom/boligkjoper/

Diverse

Borettslagsmodellen innebærer at borettslaget eier eiendommen, mens andelseierne eier andeler i borettslaget, som gir borett til en bestemt bolig. Andelseierne har ikke personlig ansvar for borettslagets fellesgjeld, men de må dekke borettslagets løpende utgifter. Manglende innbetaling av fellesutgiftene som følge av andre andelshaveres mislighold, eller dersom borettslaget sitter på fraflyttede og/eller usolgte andeler, må dekkes av de øvrige andelseierne.   Borettslaget har legalpanterett i andelen for krav på dekning av felleskostnader og andre krav fra borettslaget, på inntil 2 ganger folketrygdens grunnbeløp.   Kjøper og selger er forpliktet til å undertegne standard kjøpekontrakt utarbeidet av Emera i forbindelse med eiendomstransaksjonen. Kjøpekontrakten kan besiktiges hos eiendomsmegler før bud inngis. Kontakt eiendomsmegler for spørsmål. Bare andelseiere i boligbyggelaget og bare fysiske personer (enkeltpersoner) kan være andelseiere i borettslaget. Ingen fysiske personer kan eie mer enn en andel. Selger leverer eiendommen i ryddig og rengjort stand. Foto: Joakim Karlsen.

Sentrale lover

Regelverk og generelle opplysninger Boligen selges med det inventar og utstyr som i henhold til gjeldende lover, forskrifter eller offentlige pålegg skal følge med eiendommen, jf. avhendingsloven § 3-4. Fastmonterte eller spesialtilpassede installasjoner og innredning som anses som varig tilknyttet boligen, følger normalt med i handelen, med mindre det foreligger en særskilt avtale mellom partene om noe annet, jf. avhendingsloven § 3-5.   En standard tilbehørsliste utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) følger salgsoppgaven, og gjelder som utgangspunkt for hva som inkluderes i salget – med mindre avvik er tydelig avtalt mellom kjøper og selger.   Om informasjonsgrunnlaget Opplysninger om boligens størrelse og utforming, både innvendig og utvendig, bygger på informasjon hentet fra vedlagte tilstands- og boligsalgsrapport. Innholdet i salgsoppgaven er basert på selgers informasjon, fagkyndig vurdering, samt opplysninger fra offentlige registre som kommunen og Kartverket. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses for å være kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene,  slike forhold kan ikke senere gjøres gjeldende som en mangel ved boligen. Dette gjelder uavhengig av om dokumentene er lest.    Det kan være forskjell mellom boligens faktiske bruk av rom og det som er godkjent av myndighetene. Alle interessenter anbefales derfor å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagperson, før bud gis. Dersom kjøper velger å kjøpe uten å ha sett eiendommen, kan det ikke etter overtakelse reklameres på forhold som burde ha vært oppdaget ved en ordinær gjennomgang.   Dersom det oppstår behov for ytterligere avklaringer, oppfordres interessenter til å kontakte eiendomsmegler eller egne rådgivere før de gir bud.   Slitasje og bruk Det må også forventes at eiendommer som har vært i bruk, vil kunne ha tegn til slitasje og eventuelle skader. Slik normal bruksslitasje og behov for vedlikehold må kjøper påregne, og dette vil normalt ikke gi grunnlag for reklamasjon eller prisavslag.   Avtalerettslig Partenes rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, og all tilgjengelig dokumentasjon som forelå for kjøper før handelen ble inngått. I tillegg gjelder avhendingsloven. Det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke, og dette er nærmere forklart nedenfor.   Budgivning og selgers vurdering På grunn av ulike ansvarsforhold kan selger velge å prioritere bud fra ikke-forbrukere, selv om budet er lavere enn et forbrukerbud. Når kjøper ikke er forbruker, kan selges ansvar begrenses ettersom boligen selges «som den er», noe som kan være av verdi for selger. Det understrekes at selger står fritt til å velge hvilket bud som aksepteres, og er ikke forpliktet til å velge det høyeste.   Alle budgivere må ved inngivelse av bud opplyse om de opptrer som forbruker eller som næringsdrivende/person som handler hovedsakelig som ledd i næringsvirksomhet. Det vil opplyses hvis konkurrerende bud kommer fra en ikke-forbruker.   Forbrukerkjøp – definisjon og vilkår:   Et forbrukerkjøp foreligger når en fysisk person kjøper eiendom uten at formålet hovedsakelig er knyttet til næringsvirksomhet. En eiendom anses å ha en mangel dersom den ikke oppfyller kravene som følger av avtalen, eller ved brudd på bestemmelser i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Det samme gjelder hvis eiendommen ikke samsvarer med det som med rimelighet kunne forventes ut fra blant annet alder, type og synlig tilstand – eller hvis det er tilbakeholdt, eller gitt feilaktige opplysninger, og dette har påvirket avtalen.   Dersom det er avvik mellom oppgitt og faktisk innvendig areal på minst 2 % og samtidig minst 1 kvadratmeter, kan dette utløse rett til kompensasjon etter § 3-3 i avhendingsloven.   Ved beregning av krav om prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke kostnader med inntil kr 10 000 (som en egenandel).   Ikke-forbruker – definisjon og vilkår:  Dersom kjøper er en juridisk enhet, eller en fysisk person som handler i næringssammenheng, regnes kjøpet ikke som et forbrukerkjøp.   Ved slike kjøp selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er begrenset til det som følger direkte av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-9. I disse tilfellene fravikes § 3-3 andre ledd, og eventuelle arealavvik vurderes etter § 3-8.   Kjøperens plikt til å foreta grundige undersøkelser gjelder også fullt ut for kjøpere som ikke omfattes av forbrukerdefinisjonen.

Betalingsbetingelser

Hele oppgjøret må betales samlet fra en norsk bankkonto. Overføringer fra utlandet aksepteres kun unntaksvis, og kun dersom dette er forhåndsavtalt med megler i forbindelse med aksept av budet. 

Viktig informasjon om budgivning

Bud kan legges inn på nettannonsen på "gi bud" knappen eller via hjemmesiden. Ved elektronisk budgivning kan bud legges inn trygt og enkelt med bank-ID. Eiendomsmegler kan også kontaktes for tilsendelse av budkjema, og budskjema finnes også i salgsoppgaven.  Alle bud skal inngi skriftlig til eiendomsmegler. Kravet til skriftlighet gjelder også ved forhøyelse av bud, motbud og selgers aksept eller avslag. Før et bud kan formidles til selger må megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt dersom budgiver bruker e-signatur som f eks. bankID. Etter det første budet er inngitt, kan budgiver inngi bud pr e-post eller pr SMS til megler.   Hvis budgiver skal by på eiendommen i henhold til en kjøpsfullmakt må megler kontaktes og fullmakten oversendes før budgivning.  Et bud bør inneholde eiendommens adresse (eventuelt gnr/bnr), kjøpesum, budgivers kontaktinformasjon, finansieringsplan, akseptfrist, overtakelsesdato og eventuelle forbehold som for eksempel usikker finansiering, salg av nåværende bolig ol. Normalt vil ikke et bud med forbehold bli akseptert før forbeholdet er avklart. Konferer gjerne med megler før bud avgis. Bud som har forbehold om konfidensialitet ("hemmelige bud") vil ikke bli formidlet til selger. Alle interessenter oppfordres til å inngi bud via eiendomsmegler.  Megler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. I forbrukerforhold (dvs. der selger er forbruker) skal megleren ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Senere bud må ha en akseptfrist som er lang nok til at budet og eventuelle forbehold kan videreformidles til alle involverte parter slik at disse får tid til å områ seg, jf. forskrift om eiendomsmegling § 6-3. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser bør skje senest 10 minutter før fristens utløp. Dersom bud inngis med en frist som åpenbart er for kort til at megleren kan avvikle budrunden på en forsvarlig måte, vil megler fraråde budet.  Eiendomsmegler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt, og vil uoppfordret gi sin vurdering av det enkelte bud overfor selgeren.  Etter at handel har kommet i stand, eller dersom en budrunde avsluttes uten at handel er kommet i stand, kan en budgiver kreve kopi av budjournalen i anonymisert form. Kopi av budjournal gis til kjøper og selger uten ugrunnet opphold etter at handel er kommet i stand. Hvis budgiver ønsker å være anonym, kan bud fremmes via en fullmektig. For mer informasjon om budgivningsprosessen, se «Forbrukerinformasjon om budgivning», som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler.

Vederlag megler

Provisjon ved salg til prisantydning: kr 50 000,00 Tilrettelegging: kr 15.000 Visninger/overtagelser: kr 3 900 pr. stk.  Markedspakke: kr 24 900 Oppgjørshonorar inkl. factoring: kr 9 900 Grunnpakke bolig Info: kr 10 900   Utlegg: Selger dekker utlegg i henhold til oppdragsavtalen. Disse er estimert til ca. kr 27 970,00, og omfatter vanligvis innhenting av informasjon fra kommunen, eventuell forretningsfører, samt kopi av tinglyste dokumenter. Total kostnad ved salg til prisantydning: kr 142 570,00 Dette inkluderer både vederlag og stipulerte utlegg.   Ved avbrutt oppdrag: Dersom oppdraget sies opp eller utløper uten at salget gjennomføres, har megler krav på rimelig vederlag for medgått tid og for utført arbeid. Dette omfatter blant annet vederlag knyttet til tilrettelegging, markedsføring og eventuelle avholdte visninger, samt påløpte utlegg. Timepris ved slik beregning er kr 3500.  

Hvitvasking

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking, og er blant annet forpliktet til å gjennomføre kundetiltak av både selger og kjøper. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at avtalen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, er dette et mislighold fra kjøpers side. Et vesentlig mislighold kan gi selger rett til å heve avtalen og til å gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning. Dersom selger ikke bidrar til at megler får gjennomført løpende kundetiltak underveis i oppdraget, må eiendomsmegler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Selger vil i et slikt tilfelle ha misligholdt sine forpliktelser, og kjøper vil kunne ha et krav mot selger etter avhendingsloven. Hvis kundetiltak ikke lar seg gjennomføre, vil Emera eiendomsmegling ikke kunne bistå med handelen eller foreta oppgjør.

Personopplysningsloven

Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven. Se www.emera.no for vår personvernerklæring.

Oppdragsnummer

01250016

Status salgsoppgave

Megler

Meglerforetaket

Emera No1 AS Org.nr: 934963385

Samarbeidspartnere og tilknyttede foretak

Emera Norge AS og eiendomsmeglingsforetakene som er tilknyttet Emera har samarbeid med forskjellige foretak som tilbyr forbrukerne produkter eller tjenester i forbindelse med et salgsoppdrag. Våre samarbeidspartene er:

Søderberg & Partners AS - formidler av boligselger- og boligkjøperforsikring Overo AS - leverandør av digitale oppgjørsskjemaer og overtakelsesprotokoller som også inneholder tilbud til forbruker om tilpassede strøm-, internett- og alarmtjenester.

Hvilke produkter/tjenester kjøper og selger får i forbindelse med oppdraget, kan variere ut fra hvor i landet eiendommen ligger.

Salgsoppgave

Egenerklæring boligselgerforsikring

Salgsoppgavevedlegg