Enoks vei 11

Tomten

Byggeår

1950

Etasje

1

Arealer

Arealbeskrivelse

Ikke målbare arealer

Loft har 5 m² med ikke måleverdig areal (ALH).

Fellesarealer og rettigheter til bruk

Det gjøres særskilt oppmerksom på at boden som er medtatt i BRA-e og totalt BRA, ligger på sameiets fellesareal, men disponeres av denne seksjonen. Sameiet kan på et senere tidspunkt omdisponere bruken av dette arealet.

Bygningssakkyndiges kommentar til arealoppmåling

Areal oppmålt på befaring. Arealer er oppgitt etter ny arealstandard NS3940:2023. Areal oppmålt på befaring. Arealene er også benevnt i henhold til Takstbransjens Retningslinjer ved Arealmåling 2014, 2.utgave fra 9. februar 2015.

Antall soverom

2

Antall rom

3

Innhold

Andelsleiligheten ligger i 1. etasje og består av følgende rom: Entré, bod, bad, kjøkken, stue og to soverom. Innglasset balkong på 9 m². Leiligheten disponerer en kjellerbod på 17 m² og en loftsbod på 3 m².

Standard

Velkommen inn i en lys og arealeffektiv 3-roms leilighet i en høy 1. etasje. Boligen har en praktisk planløsning med gjennomgående parkettgulv. Leiligheten inneholder blant annet et moderne kjøkken med flere nye hvitevarer, et oppgradert bad fra 2022 og en vestvendt, innglasset balkong. Her kan du flytte rett inn. Entré: Entréen gir adkomst til alle rom i leiligheten. Her er det en praktisk intern bod for ekstra oppbevaring. Inngangsdøren er utstyrt med elektronisk dørlås. Stue: Stuen har malte vegger og himling fra 2022. Rommet har god plass til både sittegruppe og spisebord. Fra stuen er det utgang til balkongen via en heve-skyvedør i tre med trelags glass fra 2018. Innglasset balkong: Den vestvendte, innglassede balkongen er på 9 m² og fungerer som en forlengelse av stuen. Gulvet er belagt med trelemmer, og vinduene kan skyves til siden. Balkongen er utstyrt med lys og stikkontakt, og har trekledning mot stue og soverom. Kjøkken: Kjøkkenet fra 2011 har en innredning med glatte, hvite fronter og laminatbenkeplate med nedfelt stålkum. Kjøkkenet er utstyrt med integrerte hvitevarer, hvor oppvaskmaskin, induksjonsplatetopp og stekeovn er nye fra 2025. I tillegg er det integrert mikrobølgeovn og kjøleskap. Det er fliser mellom benk og overskap, lys under overskapene og en kullfilterventilator. Varmtvannsberederen på 120 liter er plassert i kjøkkenbenken. Bad: Badet ble oppgradert i 2022 med nye 30x30 fliser på gulv og vegger, samt ny innredning. Gulvet har varmekabel. Rommet er innredet med servant med underskap, speilskap, gulvstående toalett og badekar med glassdør. Det er opplegg for vaskemaskin. Ventilasjonen er naturlig. To soverom: Leiligheten har to soverom. Det ene soverommet fikk nymalte vegger i 2026. Begge rommene har parkett på gulvet og malte gipsplater i himlingen. Overflater: Gulvoverflater: Parkett. Vegger: Malte plater og malte betongvegger. Vegger og himlinger ble malt i 2022, med unntak av vegger på ett soverom som ble malt i 2026. Himling: Malte gipsplater. Lagring: Leiligheten disponerer en innvendig bod i 1. etasje, en kjellerbod på 17 m² og en loftsbod på 3 m². For beskrivelse av tilstandsgrad (TG) 2 og 3, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven. Interessenter oppfordres spesielt til å undersøke disse forholdene som er gitt TG2 og 3 nærmere, da gitte tilstandsgrader her er et konkret uttrykk for alder/slitasje/ødeleggelser/konsekvenser som innebærer kostnader til utbedring. Kjøper må innta disse vurderingene og medfølgende utbedringskostnader i sin kjøpsbeslutning, jf. avhl. § 3-10. Det samme gjelder eventuelt andre opplysninger om kjente risikofaktorer, som for eksempel ufaglært arbeid, begrenset kontroll av det elektriske anlegget og opplysninger fra selgers egenerklæringsskjema.

Innbo og løsøre

Følgende løsøre og tilbehør følger ikke med: - Bokhyller og hyller generelt medfølger ikke. Unntak er de som bygget inn i bod i gangen. - Plafond baderom og bod i gangen medfølger, ellers ingen lamper medfølgende.   For øvrig gjelder NEF sin standardliste "Oversikt over løsøre og tilbehør" med mindre annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen er vedlagt.   Gjenstander som er nevnt i standardlisten, men som ikke finnes på eiendommen, vil heller ikke følge med i salget. Alt utstyr og installasjoner som medfølger overtas slik de er, uten garanti, med mindre det foreligger en gjeldende garanti fra produsent eller leverandør.   Kjøper aksepterer at det kan forekomme hull og merker etter montering av inventar og utstyr som ikke er en del av overdragelsen.

Parkering

122 parkeringsplasser er fordelt på felt spredt utover borettslaget. Plassene leies ut etter ansiennitet og alle som har overtatt leilighet kan søke på plassene som blir utlyst på Vibbo. Alle parkeringsplasser har infrastruktur for lading (ladestasjon skaffes av beboer). 2 parkeringsplasser er ikke tilrettelagt for lading av elbil. Borettslaget har ikke venteliste ved utarbeidelse av denne salgsoppgaven. Det er gateparkering i området.

Sammendrag av selgers egenerklæring

Selger har i forbindelse med salget fylt ut egenerklæringsskjema som vedlagt salgsoppgaven. I skjemaet fremkommer følgende informasjon: Følgende informasjon fremkommer: Vi kjøpte et dødsbo, så det var ganske få opplysninger om leiligheten fra selger. Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom? Ja. Faglært arbeid: Beskrivelse av arbeidet: Flis på flis. Ny himling. Ny lampe. Nytt baderomsinteriør Firmanavn: Oslo Baderom AS Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet? Nei. Er arbeidet byggemeldt? Nei. Kjenner du til om det er/har vært problemer med drenering, fuktinnsig, øvrig fukt eller fuktmerker i underetasje/kjeller? Ja. Det var innsig i kjellerbod mot vest; der er det blitt drenert og ny fuktsikring i regi av borettslaget. Etter drenering har det ikke vært registrert fukt/innsig. Kjenner du til om det er utført kontroll av el-anlegget og/eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? Ja. Elkontrol utført av Elektro-Sivert AS i 2022 Har du ladeanlegg/ladeboks for elbil i dag? Ja. Ny Easee lader - hverken p-plass eller lader følger bolig. P-plass søkes i borettslaget og tildeles etter ansiennitet. Er det foretatt radonmåling? Ja. I regi av borettslaget Radonmåling År 2025 Verdi soverom: 51 (+\-)10 bq/m3. Stue 69(+\-)10 bm/m3. Kjenner du til vedtak/forslag til vedtak om forhold vedr. eiendommen som kan medføre økte felleskostnader/økt fellesgjeld? Ja. Økt 3% fra januar 26; blant annet økende kostnader knyttet til kommunale utgifter. Samsvarserklæring: Det fremgår av tilstandsrapporten at det mangler samsvarserklæring for deler av det elektriske arbeidet i boligen.   Det er fremlagt samsvarserklæring på deler av anlegget datert: Eier har samsvarserklæringer for arbeider utført av dem. Samsvarserklæring fra 2026 fra Elektro Sivert AS er fremlagt for elektriske oppgraderinger av anlegget.

Bygningssakkyndig

Byggemåte

Informasjon er hentet fra vedlagte tilstandsrapport, datert 02.02.2026. Bygning: Boligbygg med flere boenheter, byggeår 1950. Bygningen er en lavblokk som er utvendig etterisolert og forblendet med teglstein. Yttervegger er etterisolert og forblendet med teglstein. Innvendige vegger er av malte plater og malte betongvegger. I veggene ved badet er det mur- og betongkonstruksjoner. Etasjeskillet er et betongdekke fra byggeår. Oppgraving og drenering av kjellermur ved balkong ble utført i 2023. Tak: Bygningen har saltak med takstein som taktekking. Vinduer: Vinduene er utadslående tre-vinduer med husmorbeslag fra 2018. De er hvitmalte med to-lags isolerglass og har aluminiumsbeslag på utsiden. Dører: Inngangsdøren til leiligheten er i finert treverk i teak eller lignende, med sikkerhetslås. Døren er merket med brann- og lydklassifikasjon og har elektronisk dørlås. Innsiden er hvitmalt. Heve-skyvedør til innglasset balkong er en tredør med trelags glass fra 2018. Innerdørene er hvitmalte med ett stort speil. Trapper/adkomst: Leiligheten ligger i høy 1. etasje. Balkong/terrasse: Innglasset balkong på 9 m² mot vest, bygget i 1998. Balkongen har betongkonstruksjon med trelemmer på gulvet, rekkverk i stål og plater, og vinduer øverst som kan skyves til siden. Rekkverkshøyden er 1,01 m. Himlingen er av betong og hvitmalt, og det er trekledning mot stue og soverom. VVS-installasjoner: De innvendige vannledningene er kobberrør fra byggetidspunktet. Avløpsrørene er skjult i konstruksjoner og kasser. Soilrør er av støpejern fra byggeåret, og avløpsrør i kjøkken- og baderomsskap er av plast. Varmtvann leveres fra en 120 liters Oso varmtvannsbereder fra 2007, som er plassert i kjøkkenbenk. Ventilasjon: Ventilasjonen er naturlig fra byggeår, med tilluft via ventiler i vegger eller spalter i vinduer. Det er avtrekksventiler i våtrom og wc. Badet har en ventil i himlingen. Kjøkkenet har en kullfilter ventilator. Tekniske detaljer: Oppvarming er basert på elektriske ovner og varmekabel på badet. Det er installert porttelefon ved inngangsdøren. Elektrisk anlegg: Sikringsskap har automatsikringer med jordfeilsbryter. Oppvarming ved elektriske ovner. Varmekabel på badet. Porttelefon ved inngangsdør. Det er delvis skjult og åpent elektrisk anlegg. Utført i 2022 av Elektro Sivert AS. Foreligger det eltilsynsrapport de siste 5 år, og det er ikke foretatt arbeid på anlegget etter denne, utenom retting av eventuelle avvik i eltilsynsrapport (dvs en el-tilsynsrapport uten avvik)? - Ja Er det elektriske anlegget utført eller er det foretatt tilleggsarbeider på det elektriske anlegget etter 1.1.1999? - Ja Eksisterer det samsvarserklæring? Ja Eier har samsvarserklæringer for arbeider utført av dem. Samsvarserklæring fra 2026 fra Elektro Sivert AS er fremlagt for elektriske oppgraderinger av anlegget. Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el-kontroll? - Nei Helse, miljø og sikkerhet: - Helse, miljø og sikkerhet | Dette punktet inneholder tydelige og lett synlige forhold ved boligen som åpenbart kan påvirke helse, miljø og sikkerhet, og som bygningssakkyndige har oppdaget. Terskelen for hva som anses som åpenbart er høy, og det utføres ikke undersøkelser med sikte på å avdekke slike forhold. Punktet omfatter ikke skjulte eller ikke-synlige forhold, tekniske vurderinger eller forhold som krever spesialundersøkelser. Forhold vurderes etter byggteknisk forskrift på befaringstidpunktet. Det er i følge eier blitt foretatt radonmålinger i 2025 i regi av borettslaget med resultater under grenseverdier, soverom: 51 (+\-)10 bq/m3. Stue 69(+\-)10 bq/m3. TG2 - Avvik som kan kreve tiltak: - Vinduer - bad | Halvparten av tre-vinduenes levetid er oppnådd, beregnet levetid for vinduer er 20-60 år før utskifting. Vinduet er i en våtsone på badet. Vinduene har oppnådd over halvparten av sin forventede levetid og befinner seg i en våtsone, noe som kan øke risikoen for fuktskader og redusert isolasjonsevne over tid. Det anbefales å følge med på tilstanden og vurdere utskifting ved tegn til forringelse, for å unngå potensielle fuktskader og varmetap. Utskifting av vinduer er borettslagets/sameiets vedlikeholdsansvar. - Innvendige dører | Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører. Det er hakk i et av dørbladene ved dørklinken. Dør til badet må justeres. Enkelte dører må justeres. Det bør foretas tiltak på enkelte dører. Det bør utføres vedlikehold eller utbedring av hakket i dørbladet for å hindre videre skade og opprettholde dørens funksjon og estetikk. Dør til badet bør justeres for å sikre korrekt funksjon. Dersom skadene ikke utbedres, kan det føre til ytterligere slitasje og redusert levetid på dørene. - Vannledninger | Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. Det anbefales å vurdere utskiftning av vannledninger, da mer enn halvparten av forventet brukstid er passert. Konsekvensen av å ikke utbedre kan være økt risiko for lekkasjer og vannskader som følge av aldersrelaterte svekkelser i rørene. - Avløpsrør | Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. - Bad - Sluk, membran og tettesjikt | Membran kan ikke konstateres (ikke synlig og det foreligger heller ikke dokumentasjon). Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. Smøremembran over 15 år - Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt. Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon. Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og fuktskader. Det må innhentes dokumentasjon. Manglende membran/tettesjikt medfører risiko for lekkasjer og fukt i konstruksjonen. Sluket må sjekkes og rengjøres jevnlig. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må slukløsningen skiftes ut og sannsynligvis må også membransjiktet skiftes/utbedres. Det er imidlertid vanskelig å si noe om tidspunktet for når dette er nødvendig. Eldre sluk av plast er ofte utsatt for lekkasjer og særlig i overganger. Eventuelle lekkasjer kan medføre fuktskader på tilliggende konstruksjoner. Det bør fremskaffes dokumentasjon på utført membran, eller det bør gjennomføres nærmere undersøkelser for å avdekke membranens tilstand. Konsekvensen av manglende dokumentasjon og høy alder på membranen er økt risiko for lekkasjer og fuktskader i konstruksjonen, noe som kan medføre kostbare utbedringer. - Bad - Ventilasjon | Rommet har kun naturlig ventilasjon. Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Det er tett terskel og ingen gjennomstrømning av luft til badet. Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrom f.eks. luftespalte ved dør e.l. Over tid kan manglende tilluftsventilering resultere i mugg- og soppdannelse, spesielt på steder som ikke får god nok luftgjennomstrømning. Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til badet, for eksempel ved å montere en luftespalte eller ventil ved døren. Manglende gjennomstrømning av luft kan føre til opphopning av fukt, som øker risikoen for mugg- og fuktskader på innredning og konstruksjon. - Kjøkken - Overflater og innredning | Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad. Det er registrert fuktmerker i underkant av skapdør til underskap. Noe svelling og brukket hjørne på skapplate hvor bereder sitter. Det må påregnes lokal utbedring/utskiftning. Fuktmerker i underkant av skapdør bør undersøkes nærmere og eventuelt utbedres for å hindre videre skadeutvikling og redusere risiko for mugg- og råteskader i kjøkkeninnredningen. - Kjøkken - Avtrekk | Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen. Det er vanskelig å etablere andre løsninger. Om mulig bør det etableres en godkjent avtrekksløsning fra kokesonen, i tråd med borettslagets/sameiets regler. Manglende mekanisk avtrekk kan føre til dårlig luftkvalitet, økt fuktbelastning og risiko for luktspredning i boligen. TGIU - Ikke undersøkt/utilgjengelig: - Bad - Tilliggende konstruksjoner våtrom | Hullboring er ikke utført, det er mur- og betongkonstruksjoner i veggene. Det er utført fuktsøk på overflaten av vegger inne i badet uten utslag for fukt med Protimeter Surveymaster. Opplistingen over er ikke uttømmende og du oppfordres til å lese og sette deg grundig inn i alt salgsmateriell. For ordens skyld nevner vi at TGIU står for tilstandsgrad ikke undersøkt, f.eks. fordi en del av bygget ikke har vært tilgjengelig for inspeksjon. Disse delene kan dermed ha feil eller mangler som ikke er avdekket. Tilstandsrapporten beskriver byggverkets tekniske tilstand. Det er ikke foretatt kontroll av de elektriske installasjonene (el-takst) selv om bygningssakkyndig kan ha knyttet noen kommentarer til elanlegget ut i fra helt enkle vurderingskriterier. Siden elanlegget ikke er kontrollert er det sannsynlig at det siden kan avdekkes avvik fra dagens forskriftskrav og oppstå funksjonssvikt. Videre må kjøper være forberedt på det må foretas oppgraderinger på grunn av slitasje, fraværende vedlikehold, arbeider som er utført av ufaglærte, utidsmessighet eller tekniske løsninger som ikke holder dagens standard. I Norge er det en av oppgavene til Det lokale el-tilsynet (DLE) å foreta tilsyn av elektriske anlegg i boliger og fritidsboliger. Alle boliger skal ha periodisk kontroll hvert 20 år og hytter/fritidsboliger kontrolleres hvert 30 år. El-anlegget er en bygningsdel som er gjenstand for konstant utvikling, det må derfor påregnes at dagens anlegg ikke nødvendigvis er dimensjonert for oppgradering av kjøkken med nye elektriske apparater, rehabilitering av bad m/varmekabler eller installeringer elbillader.

Omkostninger

5 890 000,00 (Prisantydning) 121 549 (Andel av fellesgjeld) -------------------------------------------------------- 6 011 549 (Pris inkl. fellesgjeld)   Omkostninger   9 300 (Boligkjøperforsikring* (valgfritt)) 8 406 (Forhåndsvarsling forkjøpsrett) 545 (Tinglysingsgebyr - hjemmel) 545 (Tinglysningsgebyr - pantedokument) -------------------------------------------------------- 9 496 (Omkostninger totalt (uten Boligkjøperforsikring)) 18 796 (Omkostninger totalt (med Boligkjøperforsikring))   -------------------------------------------------------- 6 021 045 (Totalpris inkl. omkostninger (uten Boligkjøperforsikring)) 6 030 345 (Totalpris inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring))   --------------------------------------------------------  

Felleskostnader

4 293,- per mnd

Totale felleskostnader per måned: kr 4 524,- Felleskostnadene er spesifisert som følger: - Felleskostnader: kr 4 272,- - Strømuttak kjellerbod: kr 20,- Forretningsførsel, kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, betjening andel fellesgjeld, internett, vaktmester, renhold av trapper, drift og vedlikehold. Borettslaget har lån med flytende rente, og felleskostnadene kan derfor endres som følge av rentejusteringer eller andre vedtak i borettslaget.

Eiendomsskatt

Kommunale avgifter

Fellesformue

43 818,-

Fellesgjeld

Sikringsordning fellesgjeld

Borettslaget har en avtale med OBOS Factoring om garantert betaling av felleskostnader. OBOS Factoring garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. Avtale om sikring av felleskostnader varer til den blir sagt opp av en av partene. Oppsigelsestiden er seks - 6 - måneder regnet fra oppsigelsesdato.

Formuesverdi

Beliggenhet

Området er omgitt av grønne lunger med skog, villa og småhusbebyggelse. Det er god avstand mellom byggene og romslige fellesarealer som innbyr til lek, ballspill, sosialt samvær eller en stille stund på gresset. Leiligheten har en attraktiv intern beliggenhet med utsyn over småhusbebyggelsen og svært gode solforhold. Fritidsaktiviteter og naturopplevelser Nærområdet byr på et rikt og variert tilbud for både store og små. Brannfjell og Ekebergsletta gir flotte muligheter for tur, lek og friluftsliv gjennom hele året. Ønsker du mer aktivitet, ligger Ekeberg Frisbeegolfbane like i nærheten. Når vinteren melder seg og forholdene ligger til rette, prepareres det skiløyper over både Brannfjell og Ekebergsletta. Fra boligen er det også kort sykkelavstand til Østmarka, Østensjøvannet og Bunnefjorden med fine badeplasser og flotte turområder. Langs Alnaelva kan du følge stier gjennom Svartdalsskogen med tett urskog og levende elveløp. Skole og barnehage Boligen sogner til Ekeberg skole, noe som gir en kort og trygg skolevei. For familier med barn finnes flere barnehager i gangavstand. Lille Ekeberg barnehage ligger kun et par minutter unna, Vårveien barnehage omtrent tre minutter unna, mens Ekeberg idrettsbarnehage nås på rundt et kvarter til fots. Dersom skole og barnehage er avgjørende for kjøpet, anbefales det å kontakte kommunen eller bydelens administrasjon for oppdatert informasjon. Butikker og service I området finner du et godt utvalg av dagligvarebutikker, blant annet Spar i Vårveien, Rema 1000, Extra og Kiwi på Ryen. Manglerud senter ligger i nærheten med et bredt tilbud av butikker og tjenester. Bryn senter byr på både shopping og ulike helsetilbud. Lambertseter senter og Holtet er også lett tilgjengelig og tilbyr kino, bibliotek, spisesteder og gode servicetjenester. Jacobs og Kaffebrenneriet finner du også på Holtet. Kollektivtransport Det er kort vei til buss i Vårveien, kun et par minutters gange fra boligen. Rutene gir rask og effektiv forbindelse til sentrum, som nås på rundt 15 minutter. Trening og idrett De grønne omgivelsene gir svært gode muligheter for fysisk aktivitet og lek for både barn og voksne. For deg som foretrekker organiserte treningsformer finnes flere treningssentre i nærheten, som SATS, Fresh Fitness, Evo Fitness, Beste Helse Nordstrand og Gym Manglerud. Nærområdet har også et aktivt idrettsmiljø med lokale lag og tilbud som svømmeklubb og aktivitetshus, blant annet Manglerud bad.

Adkomst

På høyre side i annonsen finner du et kartutsnitt. Ved å klikke på kartet kan du enkelt planlegge din rute fra valgt startpunkt og helt frem til boligen. Det vil være skiltet ved fellesvisninger for enkel orientering.

Energiklasse

G - Rød

Info energiklasse

Se fullstendig energiattest fra selger som vedlegg til salgsoppgave. Megler påtar seg ikke ansvar for informasjonen som fremgår av energiattesten.

Oppvarming

Elektrisk oppvarming med panelovner. Det er varmekabel på badet.

Om borettslaget

Lille Ekeberg Borettslag Org.nr: 954571343

Lille Ekeberg Borettslag (org.nr. 954571343) er et samvirkeforetak med OBOS som forretningsfører. Borettslaget har forkjøpsrett for andelseiere i borettslaget og deretter for øvrige OBOS-medlemmer, basert på ansiennitet. Ved ethvert eierskifte må kjøper godkjennes av styret. Kun fysiske personer kan eie en andel, og det er krav om medlemskap i OBOS. Borettslaget har utført flere vedlikeholdsprosjekter de siste årene. I 2007 ble avløpsrørene rehabilitert med strømpeforing, og har en antatt teknisk levetid på minst 50 år. Et forslag om å tillate installasjon av varmepumper ble nedstemt på årsmøtet i 2025. Det er fastsatt husordensregler for å sikre et godt bomiljø. Det skal være ro i borettslaget mellom kl. 23.00 og 06.00. Støyende aktiviteter som oppussing er begrenset til hverdager og lørdager på dagtid. Grilling med trekull på balkongen er ikke tillatt. Større endringer i leiligheten, som rehabilitering av bad eller endring av vegger, krever søknad til styret. Det er ikke tillatt å montere avtrekksvifte i felles luftekanaler.

Regnskap / Budsjett / Kostnadsøkninger

I henhold til protokoll fra årsmøtet i 2025 ble årsresultatet overført til egenkapital. Styret har vedtatt en økning i felleskostnadene på 3 % fra 1. januar 2026. En tilstandsvurdering av vann- og avløpsrør fra 2023 indikerer at det ikke er umiddelbart behov for store rehabiliteringsprosjekter. Avløpsrørene har en antatt teknisk levetid på minst 50 år, og vannrørene har en restlevetid på 30-50 år.

Forretningsfører

Styregodkjennelse

Ved et hvert eierskifte må erververen godkjennes av styret for å få rett til å bruke boligen. Styret kan nekte godkjenning når det er saklig grunn til det og skal nekte godkjenning dersom ervervet vil være i strid med kap 2 i disse vedtektene. Nekter styret å godkjenne erververen som bruker, må melding om dette komme fram til erververen senest 20 dager etter at søknaden om godkjenning kom fram til borettslaget. I motsatt fall skal godkjenning regnes som gitt.

Forkjøpsrett

Forkjøpsretten er under prøving. Konferer megler.

Forsikringsselskap og polisenummer felles forsikring

Tryg Forsikring

8027566

Vedtekter / husordensregler

Vedlagt prospektet.

Husdyrhold

Dyrehold (hund og utekatt) tillates kun hvis dette ikke er til ulempe for andre andelseiere. Før anskaffelse av husdyr må søknad sendes til Styret. Borettslagets dyreholdserklæring må undertegnes og vedlegges søknaden. Styret behandler søknaden og kontakter berørte naboer og kartlegger evt. ulemper. Hvis berørte naboer samtykker kan søknaden godkjennes. Hvis berørte naboer ikke samtykker kan dyrehold ikke tillates. Ved særskilte behov for husdyr, f.eks. førerhund eller servicehund, vil søknaden få særskilt behandling.

Adgang til utleie

Andelseier kan overlate bruken av deler av boligen til andre dersom andelseier selv bor i boligen. Korttidsutleie av hele boligen er tillatt i opptil 30 døgn i løpet av året. Dersom slik bruksoverlating medfører urimelig sjenanse eller ulempe, kan dette følges opp som mislighold. Utleie av hele boligen utover 30 dager krever styrets godkjenning. Godkjenning kan gis dersom andelseier har bebodd boligen i minst ett av de siste to årene, og utleieperioden da kan være inntil tre år. Utleie kan også godkjennes ved midlertidig fravær på grunn av arbeid, utdanning, militærtjeneste, sykdom, eller ved utleie til nær familie. Styret kan nekte godkjenning dersom brukerens forhold gir saklig grunn til det, eller hvis brukeren ikke kunne blitt andelseier. En søknad om godkjenning regnes som gitt hvis styret ikke har sendt svar innen én måned. Borettslaget kan kreve dekning av kostnader forbundet med behandling og oppfølging av søknader om overlating av bruk.

Ferdigattest / brukstillatelse

Det foreligger ikke ferdigattest, men et ekspedisjonsdokument datert 05.11.1948. Ekspedisjonsdokumentet er forgjengeren til ferdigattest og er uattestert. Dokumentet bekrefter at det er søkt om oppføring av bygget, men gir ikke endelig godkjenning. At ekspedisjonsdokument eksisterer, gir ingen garanti for at bygget er oppført i samsvar med tillatelsen og gjeldende regelverk, eller at det senere er utført arbeid på bygget som ikke er byggemeldt eller godkjent. Jf. plan- og bygningsloven § 21-10 (5) utstedes det ikke lengre ferdigattest for tiltak det er søkt om før 01.01.1998. Dette innebærer at byggverkene lovlig kan brukes og omsettes uten at det foreligger ferdigattest. Det betyr imidlertid ikke at ulovlige bygde tiltak blir lovlige. Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger fra kommunen, innkommet 23. juli 1946. Tegningene stemmer med dagens bruk.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpssystem. Stikkledningene fra eiendommen og ut til det kommunale nettet er private, og vedlikeholdsansvaret for disse påhviler borettslaget. Adkomst til eiendommen skjer via offentlig vei.

Regulerings- og arealplaner

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-4220, «Reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by (Småhusplanen)», vedtatt 15.03.2006. Eiendommen omfattes også av flere eldre reguleringsplaner. Nyere planer har normalt forrang foran eldre. Dette gjelder: - S-2864 «Midlertidig reguleringsbestemmelser for deler av Oslos ytre sone», vedtatt 14.05.1986. - V210300 «Mindre vesentlig endring med justering av trasé for gang-/sykkelvei og byggeområde for boliger», vedtatt 21.03.2000. - 2370 «Reguleringsplan for garasjer og biloppstillingsplasser», vedtatt 28.01.1970. Eiendommen omfattes av «Kommuneplanen 2015-2030», vedtatt 23.09.2015. I planen er arealbruken avsatt til «Bebyggelse og anlegg, eksisterende». Eiendommen ligger også innenfor et område definert som «Ytre by (utviklingsområder)», som er et område for fremtidig utvikling og fortetting. Eiendommen berøres av hensynssone H310_2 (Steinsprang) i henhold til kommuneplanen. Det er registrert pågående plansaker i området som er knyttet til en mulig revidering av Småhusplanen. En av sakene innebærer et midlertidig forbud mot tiltak. - Plansak 202102096 / 202300230: Offentlig ettersyn. - Plansak 202204703 / 202304720: Midlertidig forbud mot tiltak. Området er stadig under endring/utvikling, bygg settes opp, rehabiliteres og rives ned. Vi anbefaler derfor alle budgivere å sette seg inn i gjeldende reguleringsbestemmelser. Kopi av situasjonskart, målebrev, reguleringsplaner m/bestemmelser etc. ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler. Vi oppfordrer interessenter til å gjøre seg kjent med disse.

Tinglyste heftelser og rettigheter

Følgende tinglyste heftelser følger eiendommen ved salg, og ved inngivelse av bud vil disse være akseptert av budgiver/kjøper: 1953/1223-1/105 28.01.1953 OBLIGASJON Beløp: NOK 685 700 Panthaver: OSLO BOLIG OG SPARELAG AL GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE ** FORHØYELSE 1996/41825-1/105 01.08.1996 FORHØYET TIL NOK 689,100 ** NEDKVITTERING 1996/65567-1/105 18.11.1996 BELØPET ER NEDKVITTERT TIL: Beløp: NOK 686 100 ** PRIORITETSBESTEMMELSE 1998/49231-1/105 26.08.1998 VEKET FOR: OBLIGASJON 1998/49229-1 1987/2069-2/105 13.01.1987 RETTIGHETER IFLG. SKJØTE Med flere bestemmelser Bestemmelse om trafostasjon/kiosk GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE 2006/339279-6/200 14.07.2006 ERKLÆRING/AVTALE RETTIGHETSHAVER: KNR: 0301 GNR: 134 BNR: 11 RETTIGHETSHAVER: KNR: 0301 GNR: 134 BNR: 81 Bestemmelse om adkomstrett Kan ikke slettes eller endres uten samtykke fra Oslo kommune v/ Plan -og bygningsetaten 2018/971647-1/200 03.07.2018 PANTEDOKUMENT Beløp: NOK 27 600 000 Panthaver: OBOS-BANKEN AS ORG.NR: 911 986 884 GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE ELEKTRONISK INNSENDT 2025/514508-1/200 08.05.2025 PANTEDOKUMENT Beløp: NOK 7 500 000 Panthaver: OBOS-BANKEN AS ORG.NR: 911 986 884 GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE ELEKTRONISK INNSENDT Eiendommens rettigheter: 2006/339279-9/200 14.07.2006 ERKLÆRING/AVTALE Rettighet hefter i: KNR: 0301 GNR: 134 BNR: 79 Bestemmelse om vann og kloakkledning Kan ikke slettes eller endres uten samtykke fra Oslo kommune v/ Vann -og avløpsetaten Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.m. GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE Selger bærer risikoen for at kjøper kan få tinglyst skjøte uten andre heftelser enn de som det er avtalt at følger med i handelen. Gjennomføring av handelen er betinget av det ikke er tinglyst heftelser som ikke lar seg innfri/slette. Dersom eiendommen skulle bli overbeheftet i salgsprosessen, det vil si at summen av fremtidige tinglyste heftelser overstiger den forventede salgssummen, er det en forutsetning for at handel skal kunne gjennomføres at kreditorene gir nødvendig pantefrafall. Dersom pantefrafall ikke oppnås vil handel ikke kunne gjennomføres. Skulle det bli tinglyst flere utleggspant på eiendommen, kan handel bare gjennomføres forutsatt at også eventuelle fremtidige kreditorer aksepterer å slette sitt pant uten å få full innfrielse av det underliggende kravet.

Legalpant

Borettslaget har legalpant på inntil 2G som sikkerhet for betaling av felleskostnader. Dette betyr at borettslaget har prioritet over tinglyste lån når det gjelder betaling av felleskostnader, og kan kreve inn pengene før andre kreditorer, selv om de har lån registrert på andelen.

Boligselgerforsikring

Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad kr. 20 000 000,-. Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgaven og interessenter oppfordres til å gjennomgå denne før bud inngis.

Boligkjøperforsikring

Kjøper har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring fra Söderberg & Partners. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell eller på https://www.soderbergpartners.no/eiendom/boligkjoper/

Diverse

Borettslagsmodellen innebærer at borettslaget eier eiendommen, mens andelseierne eier andeler i borettslaget, som gir borett til en bestemt bolig. Andelseierne har ikke personlig ansvar for borettslagets fellesgjeld, men de må dekke borettslagets løpende utgifter. Manglende innbetaling av fellesutgiftene som følge av andre andelshaveres mislighold, eller dersom borettslaget sitter på fraflyttede og/eller usolgte andeler, må dekkes av de øvrige andelseierne.   Borettslaget har legalpanterett i andelen for krav på dekning av felleskostnader og andre krav fra borettslaget, på inntil 2 ganger folketrygdens grunnbeløp.   Kjøper og selger er forpliktet til å undertegne standard kjøpekontrakt utarbeidet av Emera i forbindelse med eiendomstransaksjonen. Kjøpekontrakten kan besiktiges hos eiendomsmegler før bud inngis. Kontakt eiendomsmegler for spørsmål.   Selger leverer eiendommen i ryddig og rengjort stand.

Sentrale lover

Regelverk og generelle opplysninger Boligen selges med det inventar og utstyr som i henhold til gjeldende lover, forskrifter eller offentlige pålegg skal følge med eiendommen, jf. avhendingsloven § 3-4. Fastmonterte eller spesialtilpassede installasjoner og innredning som anses som varig tilknyttet boligen, følger normalt med i handelen, med mindre det foreligger en særskilt avtale mellom partene om noe annet, jf. avhendingsloven § 3-5.   En standard tilbehørsliste utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) følger salgsoppgaven, og gjelder som utgangspunkt for hva som inkluderes i salget – med mindre avvik er tydelig avtalt mellom kjøper og selger.   Om informasjonsgrunnlaget Opplysninger om boligens størrelse og utforming, både innvendig og utvendig, bygger på informasjon hentet fra vedlagte tilstands- og boligsalgsrapport. Innholdet i salgsoppgaven er basert på selgers informasjon, fagkyndig vurdering, samt opplysninger fra offentlige registre som kommunen og Kartverket. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses for å være kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene,  slike forhold kan ikke senere gjøres gjeldende som en mangel ved boligen. Dette gjelder uavhengig av om dokumentene er lest.    Det kan være forskjell mellom boligens faktiske bruk av rom og det som er godkjent av myndighetene. Alle interessenter anbefales derfor å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagperson, før bud gis. Dersom kjøper velger å kjøpe uten å ha sett eiendommen, kan det ikke etter overtakelse reklameres på forhold som burde ha vært oppdaget ved en ordinær gjennomgang.   Dersom det oppstår behov for ytterligere avklaringer, oppfordres interessenter til å kontakte eiendomsmegler eller egne rådgivere før de gir bud.   Slitasje og bruk Det må også forventes at eiendommer som har vært i bruk, vil kunne ha tegn til slitasje og eventuelle skader. Slik normal bruksslitasje og behov for vedlikehold må kjøper påregne, og dette vil normalt ikke gi grunnlag for reklamasjon eller prisavslag.   Avtalerettslig Partenes rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, og all tilgjengelig dokumentasjon som forelå for kjøper før handelen ble inngått. I tillegg gjelder avhendingsloven. Det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke, og dette er nærmere forklart nedenfor.   Budgivning og selgers vurdering På grunn av ulike ansvarsforhold kan selger velge å prioritere bud fra ikke-forbrukere, selv om budet er lavere enn et forbrukerbud. Når kjøper ikke er forbruker, kan selges ansvar begrenses ettersom boligen selges «som den er», noe som kan være av verdi for selger. Det understrekes at selger står fritt til å velge hvilket bud som aksepteres, og er ikke forpliktet til å velge det høyeste.   Alle budgivere må ved inngivelse av bud opplyse om de opptrer som forbruker eller som næringsdrivende/person som handler hovedsakelig som ledd i næringsvirksomhet. Det vil opplyses hvis konkurrerende bud kommer fra en ikke-forbruker.   Forbrukerkjøp – definisjon og vilkår:   Et forbrukerkjøp foreligger når en fysisk person kjøper eiendom uten at formålet hovedsakelig er knyttet til næringsvirksomhet. En eiendom anses å ha en mangel dersom den ikke oppfyller kravene som følger av avtalen, eller ved brudd på bestemmelser i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Det samme gjelder hvis eiendommen ikke samsvarer med det som med rimelighet kunne forventes ut fra blant annet alder, type og synlig tilstand – eller hvis det er tilbakeholdt, eller gitt feilaktige opplysninger, og dette har påvirket avtalen.   Dersom det er avvik mellom oppgitt og faktisk innvendig areal på minst 2 % og samtidig minst 1 kvadratmeter, kan dette utløse rett til kompensasjon etter § 3-3 i avhendingsloven.   Ved beregning av krav om prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke kostnader med inntil kr 10 000 (som en egenandel).   Ikke-forbruker – definisjon og vilkår:  Dersom kjøper er en juridisk enhet, eller en fysisk person som handler i næringssammenheng, regnes kjøpet ikke som et forbrukerkjøp.   Ved slike kjøp selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er begrenset til det som følger direkte av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-9. I disse tilfellene fravikes § 3-3 andre ledd, og eventuelle arealavvik vurderes etter § 3-8.   Kjøperens plikt til å foreta grundige undersøkelser gjelder også fullt ut for kjøpere som ikke omfattes av forbrukerdefinisjonen.

Viktig informasjon om budgivning

Bud kan legges inn på nettannonsen på "gi bud" knappen eller via hjemmesiden. Ved elektronisk budgivning kan bud legges inn trygt og enkelt med bank-ID. Eiendomsmegler kan også kontaktes for tilsendelse av budkjema, og budskjema finnes også i salgsoppgaven.  Alle bud skal inngi skriftlig til eiendomsmegler. Kravet til skriftlighet gjelder også ved forhøyelse av bud, motbud og selgers aksept eller avslag. Før et bud kan formidles til selger må megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt dersom budgiver bruker e-signatur som f eks. bankID. Etter det første budet er inngitt, kan budgiver inngi bud pr e-post eller pr SMS til megler.   Hvis budgiver skal by på eiendommen i henhold til en kjøpsfullmakt må megler kontaktes og fullmakten oversendes før budgivning.  Et bud bør inneholde eiendommens adresse (eventuelt gnr/bnr), kjøpesum, budgivers kontaktinformasjon, finansieringsplan, akseptfrist, overtakelsesdato og eventuelle forbehold som for eksempel usikker finansiering, salg av nåværende bolig ol. Normalt vil ikke et bud med forbehold bli akseptert før forbeholdet er avklart. Konferer gjerne med megler før bud avgis. Bud som har forbehold om konfidensialitet ("hemmelige bud") vil ikke bli formidlet til selger. Alle interessenter oppfordres til å inngi bud via eiendomsmegler.  Megler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. I forbrukerforhold (dvs. der selger er forbruker) skal megleren ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Senere bud må ha en akseptfrist som er lang nok til at budet og eventuelle forbehold kan videreformidles til alle involverte parter slik at disse får tid til å områ seg, jf. forskrift om eiendomsmegling § 6-3. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser bør skje senest 10 minutter før fristens utløp. Dersom bud inngis med en frist som åpenbart er for kort til at megleren kan avvikle budrunden på en forsvarlig måte, vil megler fraråde budet.  Eiendomsmegler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt, og vil uoppfordret gi sin vurdering av det enkelte bud overfor selgeren.  Etter at handel har kommet i stand, eller dersom en budrunde avsluttes uten at handel er kommet i stand, kan en budgiver kreve kopi av budjournalen i anonymisert form. Kopi av budjournal gis til kjøper og selger uten ugrunnet opphold etter at handel er kommet i stand. Hvis budgiver ønsker å være anonym, kan bud fremmes via en fullmektig. For mer informasjon om budgivningsprosessen, se «Forbrukerinformasjon om budgivning», som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler.

Vederlag megler

Provisjon ved salg til prisantydning: kr 59 215,49 Tilrettelegging: kr 15.000 Visninger/overtagelser: kr 3000 pr. stk.  Markedspakke: kr 23.900 Oppgjørshonorar inkl. factoring: kr 9900 Grunnpakke bolig Info: kr 9.900 Eierskiftegebyr: kr 6 725   Utlegg: Selger dekker utlegg i henhold til oppdragsavtalen. Disse er estimert til ca. kr 23 470,00, og omfatter vanligvis innhenting av informasjon fra kommunen, eventuell forretningsfører, samt kopi av tinglyste dokumenter. Total kostnad ved salg til prisantydning: kr 142 635,49 Dette inkluderer både vederlag og stipulerte utlegg.   Ved avbrutt oppdrag: Dersom oppdraget sies opp eller utløper uten at salget gjennomføres, har megler krav på rimelig vederlag for medgått tid og for utført arbeid. Dette omfatter blant annet vederlag knyttet til tilrettelegging, markedsføring og eventuelle avholdte visninger, samt påløpte utlegg. Timepris ved slik beregning er kr 3500.  

Hvitvasking

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking, og er blant annet forpliktet til å gjennomføre kundetiltak av både selger og kjøper. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at avtalen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, er dette et mislighold fra kjøpers side. Et vesentlig mislighold kan gi selger rett til å heve avtalen og til å gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning. Dersom selger ikke bidrar til at megler får gjennomført løpende kundetiltak underveis i oppdraget, må eiendomsmegler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Selger vil i et slikt tilfelle ha misligholdt sine forpliktelser, og kjøper vil kunne ha et krav mot selger etter avhendingsloven. Hvis kundetiltak ikke lar seg gjennomføre, vil Emera eiendomsmegling ikke kunne bistå med handelen eller foreta oppgjør.

Personopplysningsloven

Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven. Se www.emera.no for vår personvernerklæring.

Oppdragsnummer

02260005

Status salgsoppgave

Megler

Meglerforetaket

Emera No2 AS Org.nr: 934963407

Samarbeidspartnere og tilknyttede foretak

Emera Norge AS og eiendomsmeglingsforetakene som er tilknyttet Emera har samarbeid med forskjellige foretak som tilbyr forbrukerne produkter eller tjenester i forbindelse med et salgsoppdrag. Våre samarbeidspartene er:

Søderberg & Partners AS - formidler av boligselger- og boligkjøperforsikring Overo AS - leverandør av digitale oppgjørsskjemaer og overtakelsesprotokoller som også inneholder tilbud til forbruker om tilpassede strøm-, internett- og alarmtjenester.

Hvilke produkter/tjenester kjøper og selger får i forbindelse med oppdraget, kan variere ut fra hvor i landet eiendommen ligger.

Egenerklæring boligselgerforsikring

Tilstandsrapport

Salgsoppgavevedlegg

Energiattest

Salgsoppgave