Garver Ytteborgs vei 103

Tomten

Byggeår

1969

Etasje

3

Arealer

Arealbeskrivelse

Bygningssakkyndiges kommentar til arealoppmåling

Oppmålingen er fysisk utført med en håndholdt avstandsmåler som har nøyaktighet på +/- 1 mm. Rommene betegnes slik de fremstår og blir benyttet som under befaringen, selv om de i enkelte tilfeller kan avvike fra godkjente byggetegninger og gjeldende byggeregler. Angivelsen av rom for varig opphold i rapporten innebærer ikke nødvendigvis at rommet er, eller kan bli, godkjent for varig opphold i samsvar med dagens forskriftskrav. Bod er vist frem av selger, men bruksretten er ikke kontrollert. Byggetegninger: Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, som stemmer med dagens bruk Kommentar: Det er fremvist byggetegninger som samsvarte med bruken under befaringen.

Antall soverom

3

Antall rom

4

Innhold

Leiligheten består av følgende rom: Entré, kjøkken, stue, tre soverom, bad, toalettrom, innvendig bod samt en balkong. I tillegg disponerer leiligheten en kjellerbod på 2 m².

Standard

Leiligheten presenterer en arealeffektiv og praktisk planløsning, fordelt over ett plan. Boligen inneholder tre soverom, et bad som ble pusset opp i regi av borettslaget i 2017/2018, og et separat toalettrom. Kjøkkenet fikk moderniserte fronter i 2024, og fra stuen er det utgang til en balkong. Gjennomgående lyse overflater og en god romfordeling gir et funksjonelt hjem. Entré: Du kommer inn i en entré som fungerer som et bindeledd til leilighetens øvrige rom. Herfra er det tilgang til en praktisk innvendig bod. Stue: Stuen har laminat på gulvet og malte vegger. Rommet har plass til både sittegruppe og spisebord. Fra stuen er det direkte utgang til leilighetens balkong. Balkong: Balkongen på 8 m² fungerer som en naturlig forlengelse av boligen i sommerhalvåret. Den er smart utnyttet av selger, blant annet med plassering av fryser. Kjøkken: Kjøkkenet har en innredning som ble modernisert i 2024 med nye, glatte fronter og en laminatbenkeplate med nedfelt kum. Av integrerte hvitevarer finnes platetopp og stekeovn sam opplegg for oppvaskmaskin. Rommet har ikke vindu og er utstyrt med mekanisk avtrekk og kullfilterventilator over kokesonen. Bad: Badet ble pusset opp i 2017 i regi av borettslaget. Rommet har flislagte overflater på gulv og vegger, og det er varmekabler i gulvet. Innredningen består av servantmøbel med glatte fronter og en dusjnisje med dører i herdet glass. Ventilasjon skjer via mekanisk avtrekk. Toalettrom: Leiligheten har et praktisk separat toalettrom med fliser på gulv og vegger. Rommet er utstyrt med et vegghengt toalett med innebygget sisterne og en servant. Her er også fordelerskapet for rør-i-rør-systemet plassert. Tre soverom: Leiligheten inneholder tre soverom av god størrelse. Rommene egner seg som hovedsoverom, barneværelse, kontor, hobbyrom eller som en kombinasjon. Alle rommene har laminat på gulv og malte vegg- og takflater, noe som gir et godt utgangspunkt for personlig innredning. Overflater: Gulvoverflater: Gulvene har i hovedsak laminat. Fliser på bad og toalettrom. Vegger: Veggene har malte, sparklede og pussede overflater. Fliser på bad og toalettrom. Himling: Himlingene består av malte betongelementer og slette, malte flater. Lagring: Leiligheten disponerer en innvendig bod i tilknytning til entréen. I tillegg medfølger en bod på 2 m² i byggets kjeller. Hver oppgang har et fellesvaskeri med to vaskemaskiner, én tørketrommel og tørkeskap.

Innbo og løsøre

Følgende løsøre og tilbehør følger med: -  2 garderobeskap. - Taklampe i hovedsoverommet, gang, innvendig bopd medfølger boligen ved salg. Resterende taklamper medfølger ikke. Medfølger ikke: Veggmontert hylle ved tv-en i stuen. Veggmontert klokke i stue mot kjøkken. Kan etterlate seg skruehull/merker ved nedmontering.   For øvrig gjelder NEF sin standardliste "Oversikt over løsøre og tilbehør" med mindre annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen er vedlagt.   Gjenstander som er nevnt i standardlisten, men som ikke finnes på eiendommen, vil heller ikke følge med i salget. Alt utstyr og installasjoner som medfølger overtas slik de er, uten garanti, med mindre det foreligger en gjeldende garanti fra produsent eller leverandør.   Kjøper aksepterer at det kan forekomme hull og merker etter montering av inventar og utstyr som ikke er en del av overdragelsen.

Parkering

Det medfølger ikke parkeringsplass med boforholdet. Borettslaget har 321 plasser i garasjeanlegget og 355 uteparkeringsplasser hvorav 118 med strøm som kan leies. Uteplasser og garasjeplasser uten lader er det pr 8.12.25 ikke venteliste på. Pris pr måned er henholdsvis kr: 225,- og 390,-. Parkeringsutvalget informerer om pr mail 08.12.25 at det vanligvis ikke er venteliste på parkeringsplass m/lader utendørs men for øyeblikket lav tilgjengelighet der. pris for leie av disse plassene er kr: 450,- eks.strøm pr måned. Ved alle leiekontrakter tilkommer et registreringsgebyr fra Obos som pr nå er på kr: 850,-, men forventes å stige til 900,- fra 01.01.2026. Gjesteparkering på anviste plasser ved byggets fremside mot registrering.

Sammendrag av selgers egenerklæring

Selgers egenerklæringsskjema følger vedlagt salgsoppgaven. Interessenter oppfordres til å gjennomgå dette nøye.    Følgende opplysninger er spesielt viktig å merke seg:   2 Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom? - Ja, kun av faglært - Totalrenovert av bad og toalett av borettslaget. - Sans Bygg 2.1 Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet? - Ja, det ble oppgradert/fornyet. 13 Har du ladeanlegg/ladeboks for elbil i dag? - Ladeboks montert i garasjehuset * 26 Kjenner du til vedtak/forslag til vedtak om forhold vedr. eiendommen som kan medføre økte felleskostnader/økt fellesgjeld? - Ja, en generell liten økning i felleskostnader pga. økte kostnader i samfunnet. * Det medfølger ikke parkeringsplass med boforholdet. Samsvarserklæring: Det fremgår av selgers egenerklæringsskjema / tilstandsrapporten at det foreligger samsvarserklæring for det elektriske arbeidet i boligen.      Det tas forbehold om at det kan være utført andre arbeider på det elektriske anlegget som ikke har samsvarserklæring. 

Bygningssakkyndig

Byggemåte

I forbindelse med salget er det blitt utført en tilstandsrapport av en bygningssakkyndig, som gir en teknisk gjennomgang av boligen og påpeker eventuelle avvik. Rapporten, sammen med selgers egenerklæring, er vedlagt salgsoppgaven. Det er viktig at interessenter grundig gjennomgår disse dokumentene før bud legges inn.   All informasjon i tilstandsrapporten anses som kjent for kjøper, og det vil ikke være mulig å reklamere på forhold som er nevnt i rapporten. Spesielt forhold som er vurdert med TG2 og TG3 bør vurderes nøye, da de indikerer avvik fra normal slitasje og/eller høy alder, noe som kan innebære behov for utbedringer. Bygningsdeler som er merket med TGIU er ikke blitt vurdert av takstmannen.   Beskrivelsen av boligen nedenfor er hentet direkte fra tilstandsrapporten:   Boligbygg med flere boenheter – Byggeår: 1969 UTVENDIG Felles bygningsdeler: Bygningen er oppført med grunnmur i betong - Yttervegger i betong, stål- og trekonstruksjon, forblendet med fasadeplater - Yttertak i oppforet betongdekke, tekket med takpapp INNVENDIG Felles bygningsdeler: - Etasjeskiller i betong - Felles varmtvann -Trapper i betong - Dørcalling - Personheis Rapporten omfatter kun den aktuelle boligen. Felles bygningsdeler under boligsammenslutningens ansvar er ikke vurdert. Unntak kan gjøres hvis boenheten har vedlikeholdsplikt for en bestemt bygningsdel (og dette er opplyst til undertegnede), eller dersom en bygningsdel etter vår faglige vurdering har særlig nær tilknytning til boligen. Unntak gjøres kun for bygningsdeler som etter forskriften (Tryggere Bolighandel) skal vurderes. Rapporten viser senere hvilke bygningsdeler som er vurdert og inkludert. Innvendige overflater, utover våtrom: - Gulv: Laminat. - Vegger: Sparklet/pussede og malte overflater. - Himling: Malte betonglemmer. - Himsyn høyde: Ca. 2,47 meter, målt i stue. Innvendige overflater, utover det som eventuelt er særskilt beskrevet og vurdert i rapporten, er ikke tilstandsvurdert. Vurdering av slitasje over tid, helhetlig inntrykk av eventuelle skjevheter i gulv, vegger eller himlinger inngår ikke i oppdraget. Slitasje og skjevheter kan forekomme uten å være omtalt. Tilstand og brukstilpassning er subjektivt – gjør egne vurderinger på visning. Det er lagt merke til skjevheter i gulvene, uten at det er utført konkrete målinger av disse. Skjevheter i eldre bygg er ikke uvanlig, men kan gi inntrykk av ujevnt og skjevt gulv, påvirke møblering og kreve avretting før enkelte gulvoverflater legges. Dersom planet er viktig, bør dette vurderes nøye på visning. Ved planlagt oppussing som krever avretting, anbefales det å innhente vurdering fra fagperson om omfang og eventuelle kostnader. Bygningsdeler vurdert med TG2: - UTVENDIG. Vinduer Vurdering av avvik: • Det er avvik: - Det ble ved stikkprøver registrert vinduer som treffer karmen ved åpning/lukking. Dette kan føre til økt slitasje og gjøre vinduet hard å åpne/lukke. - Det er registrert værslitt treverk med sprekker. Sprekker i treverket kan skyldes tørke, solpåvirkning eller fuktpåvirkning, og kan over tid gi økt mulighet for økt slitasje og skader. Vedlikehold anbefales. - Vinduene har passert mer enn halvparten av forventet levetid og har bruksslitasje. Eldre vinduer har vanligvis høyere varmetap og større behov for vedlikehold sammenlignet med nyere vinduer. Utskifting må påregnes på sikt, men det er vanskelig å si nøyaktig når dette vil bli nødvendig - UTVENDIG. Dører Vurdering av avvik: • Det er avvik: - Det er registrert værslitt treverk med sprekker. Sprekker i treverket kan skyldes tørke, solpåvirkning eller fuktpåvirkning, og kan over tid gi økt mulighet for skader. Vedlikehold anbefales. - Dører har passert mer enn halvparten av forventet levetid og har bruksslitasje. Eldre dører har vanligvis høyere varmetap og større behov for vedlikehold. Utskifting må påregnes på sikt, men det er vanskelig å si nøyaktig når dette vil bli nødvendig. - UTVENDIG. Balkonger, terrasser og rom under balkonger Vurdering av avvik: • Det er avvik: - Det er registrert riss og sprekker i betongdekket. Sprekkene bør holdes under oppsikt. Ved videre utvikling kan tiltak bli nødvendig. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på tettesjikt/membran. Over tid kan membranen få sprekker og utettheter. Fornying må påregnes på sikt, men nøyaktig tidspunkt er usikkert. - INNVENDIG. ETASJE - BAD, Overflater Gulv Vurdering av avvik: • Det er avvik: - Fallet mot sluket er ikke tilfredsstillende. Når gulvet utsettes for vann, kan dreneringen begrenses, noe som fører til vannansamlinger. Dette reduserer sklisikkerheten og øker fuktbelastningen på konstruksjoner – både direkte og via fuktig luft. - KJØKKEN. ETASJE - KJØKKEN, Overflater og innredning Vurdering av avvik: • Det er avvik: - Benkeplaten har mindre svellinger på undersiden i området ved oppvaskmaskin og kum. Svelling tyder på fuktpåkjenning. - Overflater har bruksslitasje med sår og merker som kan kreve tiltak - TEKNISKE INSTALLASJONER. Ventilasjon Vurdering av avvik: • Det er avvik: - Det er ikke tilluftsventil i kjøkkenet. Dette kan begrense tilførselen av luft i rommet, noe som kan begrense avtrekket og luftvekslingen. Dette kan føre til økt fuktighet i rommet. - Boligens samlede luftutveksling er ikke tilfredsstillende. Begrenset ventilasjon kan gi høyere fuktighet og lavere luftkvalitet. - TEKNISKE INSTALLASJONER. Vannbåren varme Vurdering av avvik: • Det er avvik: - Reguleringsventilene i boligen er eldre. Slike ventiler kan bli slitt over tid, noe som kan gi unøyaktig varmeregulering. Utskiftning bør påregnes på sikt, avhengig av tegn på slitasje. - Vannrørene har passert halvparten av forventet levetid. Eldre rør har større mulighet for lekkasjer, men nøyaktig tidspunkt for utskifting er vanskelig å forutsi. - TEKNISKE INSTALLASJONER. Elektrisk anlegg Se tilstandsrapporten for selgers besvarelser på spørsmål samt relevante undersøkelser. Bygningsdeler vurdert med TG3: - Det er ikke avdekket spesielt forhold som er vurdert med TG3 Bygningsdeler som ikke har blitt undersøkt (TGIU): - VÅTROM. Etasje - Bad - Tilliggende konstruksjoner våtrom

Omkostninger

3 800 000,00 (Prisantydning) 309 635,00 (Andel av fellesgjeld) -------------------------------------------------------- 4 109 635,00 (Pris inkl. fellesgjeld)   Omkostninger   8 212,00 (Forhåndsvarsling forkjøpsrett) 545,00 (Tinglysingsgebyr - hjemmel) 545,00 (Tinglysningsgebyr - pantedokument) -------------------------------------------------------- 9 302,00 (Omkostninger totalt)   -------------------------------------------------------- 4 118 937,00 (Totalpris inkl. omkostninger)   --------------------------------------------------------   Boligkjøperforsikring kr: 9 300,- Totalpris inkl valgfri boligkjøperforsikring kr: 4 178 237,-

Felleskostnader

7 391,- per mnd

Totale felleskostnader pr. dags dato. Månedlig intervall: 7 391,00,- Felleskostnadene fordeles på følgende måte: - Trappevask: kr. 120,00 - Felleskostnader: kr. 7 271,00* Fra 01.01.2026 øker felleskostnadene til kr. 7 634,55. Totalt kr. 7 754,55,-. Den estimerte månedlige økningen etter at avdragsfriheten oppløser etter august 2026 er på kr 250 for denne leiligheten. * Felleskostnadene inkluderer bl.a. div. honorarer, renovasjon, drift og vedlikehold, forsikringer, kommunale avgifter, energi og fyring samt TV-anlegg/brebånd.

Kommunale avgifter

Fellesformue

22 375,-

Fellesgjeld

Sikringsordning fellesgjeld

Borettslaget har en avtale med OBOS Factoring om garantert betaling av felleskostnader. OBOS Factoring garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. Avtale om sikring av felleskostnader varer til den blir sagt opp av en av partene. Oppsigelsestiden er seks - 6 - måneder regnet fra oppsigelsesdato.

Formuesverdi

Beliggenhet

Dette er en bolig med en attraktiv og sentral beliggenhet på Haugenstua, øverst i Groruddalen. Her bor du i et etablert og populært område hvor både praktiske hverdagsbehov, grønne omgivelser og et bredt aktivitetstilbud ligger rett i nærheten. Borettslaget har velstelte fellesarealer med parsellhager, sittegrupper og lekeplasser noe som gjør det til et trygt og hyggelig nabolag for både store og små. Boligen ligger med kort gangavstand til offentlig kommunikasjon, inkludert buss, tog og T-bane. Fra Haugenstua togstasjon er man i Oslo sentrum på ca. 15 minutter, og til Lillestrøm tar det ca. 15 minutter. Flybuss stopper i nærheten med ca. 30 minutters reise til Gardermoen. Med bil er adkomsten meget god via Østre Aker vei og riksvei 4, og kjøreturen til Oslo sentrum tar omtrent 15–21 minutter, avhengig av trafikk. Service og handelstilbud Hverdagsinnkjøp kan blant annet gjøres på Kiwi, Rema 1000, Coop Obs, Meny eller Coop Prix, alle innen kort gang eller kjøretur fra boligen. I tillegg ligger både Haugenstua senter og Furuset senter i nærheten, med et variert utvalg av butikker, apotek, kafeer, helsetjenester og treningssenter. Stovner senter ligger kun noen minutter unna og har gjennomgått en større utvidelse. Senteret tilbyr rundt 120 butikker, spisesteder, vinmonopol, bibliotek og en rekke servicetilbud. Utenfor senteret finner du Linjeparken og Fossumparken som er moderne møteplasser med grøntarealer og gode aktivitetsfasiliteter. For større shoppingsentre ligger Metro senter, Triaden og Strømmen Storsenter bare en kort kjøretur unna. Nærmiljø og fritidstilbud Området har et bredt aktivitetstilbud for alle aldersgrupper. Høybråten og Stovner Idrettslag tilbyr blant annet fotball, håndball, basket, turn, friidrett, langrenn, innebandy og orientering. Rommensletta idrettspark ligger i nærheten og rommer blant annet fotballbaner, cricketbane, skøytebane, lekeplass og skulpturpark. Det finnes også flerbrukshall og golfbane med klubbhus og treningsområde. For de som liker friluftsliv er veien kort til flotte rekreasjonsområder. Østmarka, Lillomarka og Gjelleråsmarka byr på turstier, badeplasser, skiløyper, lysløyper og sportsstuer med servering. Jerikobakken og Byggern aktivitetspark i nærheten gir ekstra aktivitetsmuligheter gjennom hele året. Barnehage og skole Området er godt tilrettelagt for barnefamilier. Det finnes barnehager og skoler i alle trinn innen kort gangavstand. Bydelen har også et variert fritids og ungdomstilbud, noe som gir et trygt og utviklende oppvekstmiljø.

Adkomst

På høyre side i annonsen finner du et kartutsnitt. Ved å klikke på kartet kan du enkelt planlegge din rute fra valgt startpunkt og helt frem til boligen. Det vil være skiltet ved fellesvisninger for enkel orientering.

Energiklasse

F - Grønn

Info strømforbruk

Selger opplyser at det årlige strømforbruket er ca. 12000 kWh. Det er viktig å merke seg at energiforbruket kan variere fra husstand til husstand. Det er ikke avtalt Norgespris på strøm.

Info energiklasse

Alle eiendommer som selges eller leies ut, skal ha energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med bruksareal mindre enn 50 m². Det er eier som plikter å fremlegge energiattest og er selv ansvarlig for at opplysningene er korrekte. Selger har fylt ut fullstendig energiattest, som er lagt ved salgsoppgaven. Megler påtar seg ikke ansvar for informasjonen som fremgår av energiattesten.

Oppvarming

Boligen har følgende oppvarmingskilder: - Oppvarming via radiatorer tilknyttet felles varmeanlegg. - Varmekabler i bad.   Hvis et rom på visningen mangler fast installert oppvarmingskilde, vil ikke dette bli inkludert i handelen.

Om borettslaget

Haugenstua Borettslag Org.nr: 948515571

Haugenstua borettslag består av 882 leiligheter fordelt på 42 oppganger i 10 blokker med 1-, 3- og 4-roms leiligheter. Borettslaget ligger mellom Ole Brumms vei 2–44 og Garver Ytteborgs vei 101–139. Området har store, skjermede grøntarealer og flere lekeplasser. Parkeringsarealene er plassert i utkanten av området, og boligområdene er i hovedsak bilfrie. Det finnes både parkeringshus og uteparkeringsplasser som kan leies. I tillegg har hver oppgang et fellesvaskeri med to vaskemaskiner, én tørketrommel og tørkeskap. Innmelding i OBOS kr. 500,–: Forretningsfører krever OBOS-medlemskap. Innmelding innebærer en engangssum på 300 kroner for andelskapital, samt en årlig kontingent på 200 kroner. Praktisk info: - Se Haugenstua Borettslags hjemmeside på www.haugenstua.no for ytterligere informasjon om borettslaget - Nøkler bestilles hos vaktmester via www.vibbo.no - Vibbo Skilt til ringeklokke og postkasse bestilles hos vaktmester via www.vibbo.no - Borettslaget har fellesvaskeri, se vedlagte husordensregler Svar på mail fra styre 03.12.2025 - Foreligger det noen planer om vedlikehold/prosjekter eller lignende i borettslaget i nær fremtid? Haugenstua borettslag er i avklaringsfase med PBE om materialvalg for godkjenning av rammetillatelse for å sette i gang rehabilitering av fasade, utskifting av vinduer, hovedinngangsdører, taktekking og callingsystemet. Når dette er avklart så må generalforsamlingen stemme over og pr.dags dato så vet vi ikke når dette skjer. - Har du/dere en oversikt over tidligere vedlikehold/oppgraderinger i borettslaget som vi kan få tilsendt? Våtromsprosjekt 2016-2019: Prosjektet inkluderte nye bad, wc, utskifting av rør og soilrør i samtlige boliger, det elektriske anlegget ble oppgradert. Heisprosjekt 2014-2015: Heisene ble byttet i hele borettslaget. Lysprosjekt: Sporadisk utskiftning av belysning til Ledarmaturer i alle fellesområder innvendig og utvendig. - Er det noen planer om å justere fellesutgifter og/eller fellesgjeld? Felleskostnadene øker med 5% fra 01.01.26 for alle leilighetene. - Ser borettslaget har felles grunnpakke for tv/internett, som er inkludert i fellesutgiftene. Hvilken leverandør? Vi har avtale med Telenor, ny avtale med dem fra 12.01.25 der vi bytter fra Komplett 50 til Frihet S der det gir mye mer valgmuligheter til den enkelte beboer for valg av hastighet til internett og TV. - Er det ellers noe som styret ønsker at vi informerer nye eiere om? Ikke noe mer enn at de er velkomne til Haugenstua Brl

Regnskap / Budsjett / Kostnadsøkninger

Driftsresultatet har bedret seg fra ca. 7,6 millioner kroner i 2023 til ca. 15,8 millioner kroner i 2024. Årsresultatet har gått fra et negativt resultat på ca. -1,6 millioner kroner i 2023 til et positivt resultat på ca. 4,7 millioner kroner i 2024, noe som viser en tydelig forbedring i økonomien. Ekstraordinær generalforsamling vedtok 24.04.2024 å rehabilitere fasader og vinduer i hele borettslaget, med oppstart siste del 2024. Byggeperioden vil strekke seg over 3-5 år. Felleskostnadene vil øke trinnvis frem til 2029, og reguleres hver 1/7. Styret har et stort prosjekt angående oppgradering av fasade for boligbygget. Prosjektet er etter vedtak fra ektraordinær generalforsamling den 24.04.2024 satt på vent inntil videre. Flere beboere har vært imot prosjektet grunnet de høye kostnadene som påfølger, og da en økning i fellesutgiftene til andelseiere. Styret reforhandler med leverandører fortløpende og har pressetet mange avtaler ned i pris, samt stoppet store kostnadsøkninger for å sikre fornuftige kostnader for beboerne. Det er jevnlige oppfølgingsmøter med leverandører for å sikre at de leverer i henhold til avtale. Styret møter også motstand fra Byantikvaren for gjennomføring av prosjektet, ettersom boligbygget er registrert i gul liste. Styret kommer ikke til å gi seg før det forhandles frem en løsning som beboerne kan leve med uten like store konsekvenser for privatøkonomien. pr. 05.05.2024 informerer styre at vedtaket fra 24.04.2024 å rehabilitere fasader og vinduer i hele borettslaget er inntil videre satt på vent. Styret er i kommunikasjon med flere instanser innen offentlige etater, media, politikere og ledelsen i OBOS for å sjekke muligheter for endring i kravene hos Byantikvaren har satt for Haugenstua Borettslag. Når styret har kommet frem til en overkommelig løsning vil det bli kalt inn til nye informasjonsmøter hvor beboerne får informasjon om status og fremdrift i saken og kostnadene knyttet til det nye løsningsforslaget. Pr 09. juli 2024 er det gledelige nyheter som har kommet frem; Som oppdatering på fasadeprosjektet per 9. juli, har styret ved Haugenstua Borettslag arbeidet målrettet med å redusere kostnadene. Etter en omfattende anbudsrunde viste det seg at den opprinnelige prisen på over 1 milliard kroner var betydelig høyere enn ønsket. Etter forhandlinger valgte styret Steni-fasadeplater, som bidro til å senke totalkostnaden til rundt 800 millioner kroner. Etter en ekstraordinær generalforsamling og en påfølgende underskriftskampanje er beslutningen midlertidig fryst. Styret har videre engasjert seg i dialog med politikere, Byantikvaren og OBOS-ledelsen for å ytterligere kutte kostnadene. Gode nyheter inkluderer godkjenning av glatte fasadeplater, som reduserer kostnadene med 90 millioner kroner, med potensiell ytterligere reduksjon på 40 millioner kroner og støtte fra ENOVA på 25-30 millioner kroner. Styret jobber kontinuerlig med å redusere kostnadene ytterligere. Vi gjør oppmerksom på at beslutninger/vedtak tatt i generalforsamling eller av styret kan medføre økning i felleskostnader og andel fellesgjeld som f.eks. fremtidige vedlikeholdsplaner, nye låneopptak og prisstigninger på feks. diverse avgifter (renovasjon, kommunale avgifter m.m.) som sameier er ansvarlig for. Svar fra styre 03.12.2025: Haugenstua borettslag er i avklaringsfase med PBE om materialvalg for godkjenning av rammetillatelse for å sette i gang rehabilitering av fasade, utskifting av vinduer, hovedinngangsdører, taktekking og callingsystemet. Når dette er avklart så må generalforsamlingen stemme over og pr.dags dato så vet vi ikke når dette skjer.

Forretningsfører

Styregodkjennelse

Borettslaget praktiserer styregodkjennelse.

Forkjøpsrett

Borettslaget praktiserer forkjøpsrett. Dette lyses ut på Obos sin nettside.

Forsikringsselskap og polisenummer felles forsikring

Protector Forsikring Asa

2133158-5.3

Vedtekter / husordensregler

Vedtekter og husordensregler ligger vedlagt salgsoppgave.

Husdyrhold

Det er tillatt å holde husdyr dersom det registreres hos styret/driftskoordinator. Det er kun tillatt med opp til 2 hunder/katter pr. leilighet i borettslaget iht. opplysninger gitt av forretningsfører. Det er båndtvang for hund på borettslagets uteområder hele året.

Adgang til utleie

Det er begrenset adgang til å leie ut bolig i borettslag. Med styrets godkjenning og under visse vilkår kan boligen leies ut i inntil 3 år, jf. borettslagsloven § 5-3 til § 5-10. Andelseier som selv bor i boligen, har imidlertid rett til å leie ut deler av boligen til andre uten styregodkjenning, jf. borettslagsloven § 5-4. Korttidsutleie er tillatt i opptil 30 døgn per år uten samtykke fra styret.

Ferdigattest / brukstillatelse

Det foreligger ferdigattest for eiendommen, datert 01.04.1994. Ferdigattest utstedes av bygningsmyndighetene basert på dokumentasjon mottatt fra kontrollansvarlig når et søknadspliktig tiltak er utført i samsvar med tillatelsen og øvrige krav etter plan- og bygningslovgivningen. Det er viktig å merke seg at selv om ferdigattest foreligger, gir det ingen garanti for at bygget er oppført i henhold til tillatelsen og gjeldende regelverk, eller at det senere er utført arbeid på bygget som ikke er byggemeldt eller godkjent. https://emera.vitecnext.no/settlement/overview Det foreligger: - Det foreligger approbasjons dokument (godkjenning av planer for arbeid) samt tilhørende sjekkliste for avslutning ifm. innglassing av balkonger, datert 16.12.1993 - Det foreligger ferdigattest vedrørende installasjon av nærvarmeanlegg, datert 23.03.2017. - Det foreligger ferdigattest vedrørende rehabilitering av bad, datert 15.01.2020.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpsnett via private stikk- og fellesledninger. Vi gjør oppmerksom på at private ledninger vedlikeholdes for eiers regning. Eiendommen har adkomst fra Garver Ytteborgs vei, som er en kommunal vei. Selve adkomsten inn til boligblokken er privat.

Regulerings- og arealplaner

Ny kommuneplan fra 23. september 2015Oslo kommune har vedtatt en ny kommuneplan som kan få betydning for en rekke eksisterende reguleringsplaner i kommunen. For informasjon om eventuelle arbeider eller prosjekter i nærliggende områder, anbefales det å gjøre søk i Oslo kommunes portal for saksinnsyn:https://www.oslo.kommune.no/plan-bygg-og-eiendom/ Eiendommen er regulert til Bolig med tilhørende anlegg. For mer informasjon om reguleringsforhold, kontakt megler eller søk på saksnummer, adresse eller gårds- og bruksnummer på Plan- og bygningsetatens hjemmeside. Eiendommen slår ut på Gul liste med 3 treff vedr. lokalitet og 7 treff vedr. enkeltminne. Byantikvarens «gule liste» er en oversikt over kulturminner i Oslo som Byantikvaren anser som verneverdige, enten ved formell fredning, regulering til bevaring, eller ved kommunalt listeføring. En lokalitet er et område med kulturminner, mens et enkeltminne er selve kulturminnet, som en bygning eller en gravhaug. Det betyr at et enkeltminne kan være et hus som er listeført, og det befinner seg innenfor en lokalitet som er et avgrenset område, for eksempel en gate eller et nabolag. Selve bygget slår ut på enkeltminne, kommunalt listeført. Formålet med bevaring er å ivareta et meget karakteristisk og godt bevart 1960-talls miljø, både med tanke på arkitektur, struktur og grøntområder. Området er helhetlig planlagt og preget av rasjonelle og industrialiserte byggemetoder. Anlegget inngår i Byantikvarens fredningsstrategi. Pågående plansaker i nærområde: - Saksnummer 202521328: Saken gjelder: Detaljregulering Haugenstua senter. Sakstype: Detaljregulering Status: Under behandling For mer informasjon: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202521328 - Saksnummer 202452062 Saken gjelder: Ole Brumms vei 11 - Videreutvikling barnehage Sakstype: Detaljregulering Status: Saken er avsluttet For mer informasjon: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202452062 Pågående byggesaker i nærområde: - Saksnummer: 202507079. Ved Stovnerfaret - oppføring av paviljong - Stovner barneskole. Status: Under behandling - Saksnummer: 202504559. Østre Aker vei 310 - tilbygg og fasadeendring - Smedstua barnehage. Status: Under behandling - Saksnummer: 202510185. Ole Brumms vei 5 - ombygging og oppdeling av boenheter. Status: Under behandling - Saksnummer: 202507062. Ole Brumms vei 40 - 44 - Rehabilitering og oppgradering av fasader og balkonger. Status: Under behandling - Saksnummer: 202511565. Garver Ytteborgs vei 145 - oppføring av skole og barnehage med tilhørende uteareal, gang- og sykkelvei samt støyskjerm - Haukåsen skole. Status: Under behandling Oslo sentrum er stadig under endring og utvikling. Bygg settes opp, rehabiliteres og enkelte rives ned for å sette av plass til nye bygg. Vi anbefaler derfor alle budgivere å sette seg inn i gjeldende reguleringsbestemmelser.

Tinglyste heftelser og rettigheter

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 301/102/654: 06.01.1975 - Dokumentnr: 210 - Erklæring/avtale Bestemmelse om tilfluktsrom Gjelder denne registerenheten med flere 16.07.1986 - Dokumentnr: 42968 - Best. om vann/kloakkledn. Med flere bestemmelser Gjelder denne registerenheten med flere 15.11.2024 - Dokumentnr: 2244772 - Bestemmelse om jordvarme/jordsløyfe/fjernvarme Rettighetshaver: Hafslund Celsio AS Org.nr: 977 296 919 Kan ikke slettes uten samtykke fra: Haugenstua Borettslag Org.nr: 948 515 571 Adkomstrett for drift og vedlikehold av anlegg/ledninger/kabler Bestemmelse om bebyggelse i nærheten av anlegg/ledninger/kabler 23.07.1968 - Dokumentnr: 10834 - Registrering av grunn Denne matrikkelenhet opprettet fra: Knr:0301 Gnr:102 Bnr:1 07.02.1969 - Dokumentnr: 990095 - Sammenslått med denne matrikkelenhet: GNR 105 BNR 365 GNR 106 BNR 172 15.05.1970 - Dokumentnr: 8184 - Registrering av grunn Utskilt fra denne matrikkelenhet: Knr:0301 Gnr:102 Bnr:695 23.07.1970 - Dokumentnr: 928075 - Sammenslåing Sammenslått med denne matrikkelenhet: Knr:0301 Gnr:105 Bnr:372

Legalpant

Borettslaget har legalpant på inntil 2G som sikkerhet for betaling av felleskostnader. Dette betyr at borettslaget har prioritet over tinglyste lån når det gjelder betaling av felleskostnader, og kan kreve inn pengene før andre kreditorer, selv om de har lån registrert på andelen.

Boligselgerforsikring

Selger har ikke tegnet boligselgerforsikring. 

Boligkjøperforsikring

Kjøper har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring fra Söderberg & Partners. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell eller på https://www.soderbergpartners.no/eiendom/boligkjoper/

Diverse

Borettslagsmodellen innebærer at borettslaget eier eiendommen, mens andelseierne eier andeler i borettslaget, som gir borett til en bestemt bolig. Andelseierne har ikke personlig ansvar for borettslagets fellesgjeld, men de må dekke borettslagets løpende utgifter. Manglende innbetaling av fellesutgiftene som følge av andre andelshaveres mislighold, eller dersom borettslaget sitter på fraflyttede og/eller usolgte andeler, må dekkes av de øvrige andelseierne.   Borettslaget har legalpanterett i andelen for krav på dekning av felleskostnader og andre krav fra borettslaget, på inntil 2 ganger folketrygdens grunnbeløp.   Kjøper og selger er forpliktet til å undertegne standard kjøpekontrakt utarbeidet av Emera i forbindelse med eiendomstransaksjonen. Kjøpekontrakten kan besiktiges hos eiendomsmegler før bud inngis. Kontakt eiendomsmegler for spørsmål.   Selger leverer eiendommen i ryddig og rengjort stand. Foto: Bjørnar Døhlen.

Sentrale lover

Regelverk og generelle opplysninger Boligen selges med det inventar og utstyr som i henhold til gjeldende lover, forskrifter eller offentlige pålegg skal følge med eiendommen, jf. avhendingsloven § 3-4. Fastmonterte eller spesialtilpassede installasjoner og innredning som anses som varig tilknyttet boligen, følger normalt med i handelen, med mindre det foreligger en særskilt avtale mellom partene om noe annet, jf. avhendingsloven § 3-5.   En standard tilbehørsliste utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) følger salgsoppgaven, og gjelder som utgangspunkt for hva som inkluderes i salget – med mindre avvik er tydelig avtalt mellom kjøper og selger.   Om informasjonsgrunnlaget Opplysninger om boligens størrelse og utforming, både innvendig og utvendig, bygger på informasjon hentet fra vedlagte tilstands- og boligsalgsrapport. Innholdet i salgsoppgaven er basert på selgers informasjon, fagkyndig vurdering, samt opplysninger fra offentlige registre som kommunen og Kartverket. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses for å være kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene,  slike forhold kan ikke senere gjøres gjeldende som en mangel ved boligen. Dette gjelder uavhengig av om dokumentene er lest.    Det kan være forskjell mellom boligens faktiske bruk av rom og det som er godkjent av myndighetene. Alle interessenter anbefales derfor å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagperson, før bud gis. Dersom kjøper velger å kjøpe uten å ha sett eiendommen, kan det ikke etter overtakelse reklameres på forhold som burde ha vært oppdaget ved en ordinær gjennomgang.   Dersom det oppstår behov for ytterligere avklaringer, oppfordres interessenter til å kontakte eiendomsmegler eller egne rådgivere før de gir bud.   Slitasje og bruk Det må også forventes at eiendommer som har vært i bruk, vil kunne ha tegn til slitasje og eventuelle skader. Slik normal bruksslitasje og behov for vedlikehold må kjøper påregne, og dette vil normalt ikke gi grunnlag for reklamasjon eller prisavslag.   Avtalerettslig Partenes rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, og all tilgjengelig dokumentasjon som forelå for kjøper før handelen ble inngått. I tillegg gjelder avhendingsloven. Det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke, og dette er nærmere forklart nedenfor.   Budgivning og selgers vurdering På grunn av ulike ansvarsforhold kan selger velge å prioritere bud fra ikke-forbrukere, selv om budet er lavere enn et forbrukerbud. Når kjøper ikke er forbruker, kan selges ansvar begrenses ettersom boligen selges «som den er», noe som kan være av verdi for selger. Det understrekes at selger står fritt til å velge hvilket bud som aksepteres, og er ikke forpliktet til å velge det høyeste.   Alle budgivere må ved inngivelse av bud opplyse om de opptrer som forbruker eller som næringsdrivende/person som handler hovedsakelig som ledd i næringsvirksomhet. Det vil opplyses hvis konkurrerende bud kommer fra en ikke-forbruker.   Forbrukerkjøp – definisjon og vilkår:   Et forbrukerkjøp foreligger når en fysisk person kjøper eiendom uten at formålet hovedsakelig er knyttet til næringsvirksomhet. En eiendom anses å ha en mangel dersom den ikke oppfyller kravene som følger av avtalen, eller ved brudd på bestemmelser i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Det samme gjelder hvis eiendommen ikke samsvarer med det som med rimelighet kunne forventes ut fra blant annet alder, type og synlig tilstand – eller hvis det er tilbakeholdt, eller gitt feilaktige opplysninger, og dette har påvirket avtalen.   Dersom det er avvik mellom oppgitt og faktisk innvendig areal på minst 2 % og samtidig minst 1 kvadratmeter, kan dette utløse rett til kompensasjon etter § 3-3 i avhendingsloven.   Ved beregning av krav om prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke kostnader med inntil kr 10 000 (som en egenandel).   Ikke-forbruker – definisjon og vilkår:  Dersom kjøper er en juridisk enhet, eller en fysisk person som handler i næringssammenheng, regnes kjøpet ikke som et forbrukerkjøp.   Ved slike kjøp selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er begrenset til det som følger direkte av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-9. I disse tilfellene fravikes § 3-3 andre ledd, og eventuelle arealavvik vurderes etter § 3-8.   Kjøperens plikt til å foreta grundige undersøkelser gjelder også fullt ut for kjøpere som ikke omfattes av forbrukerdefinisjonen.

Betalingsbetingelser

Hele oppgjøret må betales samlet fra en norsk bankkonto. Overføringer fra utlandet aksepteres kun unntaksvis, og kun dersom dette er forhåndsavtalt med megler i forbindelse med aksept av budet. 

Viktig informasjon om budgivning

Bud kan legges inn på nettannonsen på "gi bud" knappen eller via hjemmesiden. Ved elektronisk budgivning kan bud legges inn trygt og enkelt med bank-ID. Eiendomsmegler kan også kontaktes for tilsendelse av budkjema, og budskjema finnes også i salgsoppgaven.  Alle bud skal inngi skriftlig til eiendomsmegler. Kravet til skriftlighet gjelder også ved forhøyelse av bud, motbud og selgers aksept eller avslag. Før et bud kan formidles til selger må megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt dersom budgiver bruker e-signatur som f eks. bankID. Etter det første budet er inngitt, kan budgiver inngi bud pr e-post eller pr SMS til megler.   Hvis budgiver skal by på eiendommen i henhold til en kjøpsfullmakt må megler kontaktes og fullmakten oversendes før budgivning.  Et bud bør inneholde eiendommens adresse (eventuelt gnr/bnr), kjøpesum, budgivers kontaktinformasjon, finansieringsplan, akseptfrist, overtakelsesdato og eventuelle forbehold som for eksempel usikker finansiering, salg av nåværende bolig ol. Normalt vil ikke et bud med forbehold bli akseptert før forbeholdet er avklart. Konferer gjerne med megler før bud avgis. Bud som har forbehold om konfidensialitet ("hemmelige bud") vil ikke bli formidlet til selger. Alle interessenter oppfordres til å inngi bud via eiendomsmegler.  Megler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. I forbrukerforhold (dvs. der selger er forbruker) skal megleren ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Senere bud må ha en akseptfrist som er lang nok til at budet og eventuelle forbehold kan videreformidles til alle involverte parter slik at disse får tid til å områ seg, jf. forskrift om eiendomsmegling § 6-3. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser bør skje senest 10 minutter før fristens utløp. Dersom bud inngis med en frist som åpenbart er for kort til at megleren kan avvikle budrunden på en forsvarlig måte, vil megler fraråde budet.  Eiendomsmegler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt, og vil uoppfordret gi sin vurdering av det enkelte bud overfor selgeren.  Etter at handel har kommet i stand, eller dersom en budrunde avsluttes uten at handel er kommet i stand, kan en budgiver kreve kopi av budjournalen i anonymisert form. Kopi av budjournal gis til kjøper og selger uten ugrunnet opphold etter at handel er kommet i stand. Hvis budgiver ønsker å være anonym, kan bud fremmes via en fullmektig. For mer informasjon om budgivningsprosessen, se «Forbrukerinformasjon om budgivning», som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler.

Vederlag megler

Fast provisjon: kr 25 000,00 Tilrettelegging: kr 7 600 Visninger/overtagelser: kr 2 500 pr. stk.  Markedspakke: kr 24 850 Oppgjørshonorar inkl. factoring: kr 9 900 Grunnpakke bolig Info: kr 12 500   Utlegg: Selger dekker utlegg i henhold til oppdragsavtalen. Disse er estimert til ca. kr 18 560,00, og omfatter vanligvis innhenting av informasjon fra kommunen, eventuell forretningsfører, samt kopi av tinglyste dokumenter. Total kostnad ved salg til prisantydning: kr 75 910,00 Dette inkluderer både vederlag og stipulerte utlegg.   Ved avbrutt oppdrag: Dersom oppdraget sies opp eller utløper uten at salget gjennomføres, har megler krav på rimelig vederlag for medgått tid og for utført arbeid. Dette omfatter blant annet vederlag knyttet til tilrettelegging, markedsføring og eventuelle avholdte visninger, samt påløpte utlegg. Timepris ved slik beregning er kr 3500.

Hvitvasking

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking, og er blant annet forpliktet til å gjennomføre kundetiltak av både selger og kjøper. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at avtalen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, er dette et mislighold fra kjøpers side. Et vesentlig mislighold kan gi selger rett til å heve avtalen og til å gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning. Dersom selger ikke bidrar til at megler får gjennomført løpende kundetiltak underveis i oppdraget, må eiendomsmegler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Selger vil i et slikt tilfelle ha misligholdt sine forpliktelser, og kjøper vil kunne ha et krav mot selger etter avhendingsloven. Hvis kundetiltak ikke lar seg gjennomføre, vil Emera eiendomsmegling ikke kunne bistå med handelen eller foreta oppgjør.

Personopplysningsloven

Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven. Se www.emera.no for vår personvernerklæring.

Oppdragsnummer

01250069

Status salgsoppgave

Megler

Meglerforetaket

Emera No1 AS Org.nr: 934963385

Samarbeidspartnere og tilknyttede foretak

Emera Norge AS og eiendomsmeglingsforetakene som er tilknyttet Emera har samarbeid med forskjellige foretak som tilbyr forbrukerne produkter eller tjenester i forbindelse med et salgsoppdrag. Våre samarbeidspartene er:

Søderberg & Partners AS - formidler av boligselger- og boligkjøperforsikring Overo AS - leverandør av digitale oppgjørsskjemaer og overtakelsesprotokoller som også inneholder tilbud til forbruker om tilpassede strøm-, internett- og alarmtjenester.

Hvilke produkter/tjenester kjøper og selger får i forbindelse med oppdraget, kan variere ut fra hvor i landet eiendommen ligger.

Tilstandsrapport

Salgsoppgavevedlegg

Egenerklæring boligselgerforsikring

Energiattest

Salgsoppgave