Lurudveien 24H

Tomten

Byggeår

1995

Etasje

3

Arealer

Arealbeskrivelse

Fellesarealer og rettigheter til bruk

Det gjøres særskilt oppmerksom på at boden som er medtatt i BRA-e og totalt BRA, ligger på sameiets fellesareal, men disponeres av denne seksjonen. Sameiet kan på et senere tidspunkt omdisponere bruken av dette arealet.

Bygningssakkyndiges kommentar til arealoppmåling

Utgang fra stue til balkong. Balkongen ble målt til ca. 11,9 m². Arealet er medtatt i arealoppstillingen under "åpent areal" i gjeldende etasje. Kjeller: Kjellerbod ble målt til ca. 4,8 m². Boden er merket med nr: 331. Felles garasjeanlegg: Garasjeplass ble målt til ca. 10,4 m². Plassen er merket med nr: 323.

Antall soverom

2

Antall rom

3

Innhold

Planløsning 3 etg: Entrè, 2 soverom, stue, kjøkken, bad og bod. Annet: Ekstern bod i 1.etg. Det gjøres særskilt oppmerksom på at bod som er medtatt som BRA-e og i totalt BRA ligger på fellesareal, men disponeres av denne leiligheten.

Standard

Entrè: Det er adkomst til leiligheten via heis eller trapp. Velkommen inn! Det er plass til skohylle, knaggrekke og øvrige garderobemøblement i rommet. Kjøkken: Tidløst og pent "Ikea" kjøkkeninnredning fra 2016, i henhold til opplysninger fra eier. Innredning med glatte, fabrikklakkerte fronter. Benkeplate i laminat med nedfelt kum i rustfritt stål. Glassplate på vegg over benk. Kjøkkenet har opplegg for frittstående oppvaskmaskin, 1- greps kran, platetopp, stekeovn, mikrobølgeovn og frittstående kjøl/fryseskap. Komfyrvakt er installert. Aquastop/lekkasjevarsler med sensor og magnetventil er ikke installert. Avtrekk over stekesone. Det er plass til egen spisegruppe på kjøkkenet. Stue: Meget romslig stue med meget god takhøyde og store vindusflater som slipper inn godt med naturlig lys. Fra stuen er det utgang til balkong på ca. 11,9 kvm. Bad: Flislagt baderom fra 1995, byggeår. Det er flis på flis på gulvet (utført i regi av tidligere eier). Plastsluk i dusjsone. Servantskap med profilerte fronter, benkeplate og nedfelt servant. Speil og lysarmatur på vegg over servant. Det er opplegg for vaskemaskin. Videre har rommet dusjhjørne med forheng, håndholdt dusj og termostatstyrt blandebatteri, samt gulvmontert toalett. Det er avtrekk i himling. Soverom: Leiligheten har to gode soverom. Hovedsoverommet har god plass til dobbeltseng med nattbord på hver side. Rommet er innredet med en romslig skyvedørsgarderobe. Det andre soverommet har også god plass til seng og tilhørende møblement. Lagringsplass: Det er godt med lagringsplass i innvendig bod. Leiligheten disponerer også en ekstern bod (ca. 4,8 kvm), i felles bodanlegg Innvendige overflater: Gulv: Flislagt gulv på badet. Belegg i boden. Ellers laminat. Gulvvarme på badet. Vegger: Flissatte vegger på bad. Ellers panel og malt strie. Himling: Panel og glatte, malte, himlingsflater. Tekniske installasjoner: -Sikringsskap lokalisert i entré/gang. EL-anlegg fra byggeårene. Automatsikringer, noen med og uten jordfeilbrytere. Hovedbryter og 8 fordelingskurser. -Bygningen har den naturlige ventilasjonen som var vanlig på byggetiden. -"Fujitsu" varmepumpe er installert i stue, med utendørs motorenhet montert på balkongen. Varmepumpen er en luft - luft model, merket med produksjonsår 2021. -Varmtvann fra bereder plassert i boden. Volum: 198 liter. Produksjonsår: 2015. -Vannførende rør i kobber og fleksirør, hovedsakelig fra byggeårene. -Interne og synlig avløpsrør i plast, ført til felles rørføringer, vurdert å være fra byggeår.

Innbo og løsøre

Salgsoppgaven inkluderer NEFs standardliste "Oversikt over løsøre og tilbehør", som legges til grunn med mindre annet er spesifisert i salgsoppgaven.   Gjenstander som er nevnt i standardlisten, men som ikke finnes på eiendommen, vil heller ikke følge med i salget. Alt utstyr og installasjoner som medfølger overtas slik de er, uten garanti, med mindre det foreligger en gjeldende garanti fra produsent eller leverandør.   Kjøper aksepterer at det kan forekomme hull og merker etter montering av inventar og utstyr som ikke er en del av overdragelsen.

Parkering

Leiligheten disponerer en parkeringsplass i felles garasjeanlegg.

Sammendrag av selgers egenerklæring

Selgers egenerklæringsskjema følger vedlagt salgsoppgaven. Interessenter oppfordres til å gjennomgå dette nøye.    Følgende opplysninger er spesielt viktig å merke seg:   6 Kjenner du til om det er/har vært utettheter i terrasse/garasje/tak/fasade? Ja. Beskrivelse: Lekkasje til leilighet under. 11 Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? Ja, kun faglært. Beskrivelse: Varmepumpe. Arbeid utført av Ac sentret. 16 Kjenner du til om det har vært utført arbeid på terrasse/garasje/tak/fasade? Ja, kun faglært. Svar: Ja, kun av faglært Beskrivelse: Pusset opp fasade la nytt tak og nytt terrasse gulv Arbeid utført av Prosjekt mester. Tilleggskommentar: "Alt som står igjen i leiligheten følger salget utenom lampe i stue. Alle feil mangler er opplyst til megler og finnes ingen skjulte feil i leiligheten da den selges tom."

Bygningssakkyndig

Byggemåte

I forbindelse med salget er det blitt utført en tilstandsrapport av en bygningssakkyndig, som gir en teknisk gjennomgang av boligen og påpeker eventuelle avvik. Rapporten, sammen med selgers egenerklæring, er vedlagt salgsoppgaven. Det er viktig at interessenter grundig gjennomgår disse dokumentene før bud legges inn.   All informasjon i tilstandsrapporten anses som kjent for kjøper, og det vil ikke være mulig å reklamere på forhold som er nevnt i rapporten. Spesielt forhold som er vurdert med TG2 og TG3 bør vurderes nøye, da de indikerer avvik fra normal slitasje og/eller høy alder, noe som kan innebære behov for utbedringer. Bygningsdeler som er merket med TGIU er ikke blitt vurdert av takstmannen.   Beskrivelsen av boligen nedenfor er hentet direkte fra tilstandsrapporten: Boligblokk over 3 etasjer. Med felles garasjeanlegg. Området består av en kombinasjon mellom blokker og trehusbebyggelse. Bygningen ble tatt i bruk i 1995 med bærende konstruksjoner, etasjeskillere og leilighetsskillende vegger utført i trekonstruksjoner. Yttervegger er hovedsakelig utført i bindingsverk og kledning. Saltak i trekonstruksjoner, tekket med takplater.   Balkong: Utgang fra stue til balkong i betong- og stålkonstruksjoner på ca. 11,9m². Balkonggulv dekket med balkongfliser oppe på tettesjikt. Rekkverk i stål med glassfelt. Rekkverkshøyde ble målt til ca. 1,08 m. Det er montert markise på plassen. Teknisk: Leiligheten er bygget med naturlig ventilasjon og mekanisk på kjøkken og bad. Oppvarming via varmepumpe i stue. Bygningsdeler vurdert med TG2: Avvik: -Utvendig > Vinduer Det påpekes at vinduer som er over 20 år gamle og har passert over halvparten av forventet levetid. Likevel oppfyller bygningsdelene tiltenkt funksjon. TG 2 er gitt som en påpekelse da vinduer har høy alder med høyere sannsynlighet for punktering samt noe redusert isoleringsevne sammenlignet med dagens/nye vinduer. Det er registrert normal og forventet bruksslitasje samt klimapåkjenning sett i forhold til bygningsdelens alder, herunder stedvis værslitte karmer og noe malingsslipp. Enkelte vinduer subber noe mot karm, kan ha behov for lokal justering. Tiltak: Utskifting av vinduer kan forventes på sikt og vil være nødvendig for å utbedre avvikene. Konsekvens: Eldre vinduer kan gi trekk grunnet utette pakninger, har lav isoleringsevne og kan subbe mot karm ved bruk. Bygningsdelene oppfyller ellers tiltenkt funksjon, men utskiftning må påregnes på sikt. -Utvendig > Dører Avvik: Det påpekes at entrédøren er over 20 år gamle og har oversteget halvparten av forventet levetid. Likevel oppfyller bygningsdelen tiltenkt funksjon. TG 2 er gitt som en påpekelse da dør har høy alder med høyere sannsynlighet for punktering samt noe redusert isoleringsevne sammenlignet med dagens/nye dører. Det er registrert normal og forventet bruksslitasje samt klimapåkjenning sett i forhold til bygningsdelens alder, herunder stedvis værslitte karmer og noe malingsslipp. Tiltak: Utskifting av døren kan forventes på sikt og vil være nødvendig for å utbedre avvikene. Konsekvens: Konsekvens for eldre dører har ofte utette pakninger, lav isoleringsevne og kan subbe mot karm. Bygningsdelene oppfyller ellers tiltenkt funksjon, men utskiftning må påregnes på sikt. -Tekniske installasjoner > Vannledninger Avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Det er ikke installert lekkasjesikring med magnetventil og sensor på kjøkkenet. Tiltak/konsekvens: Det er ikke behov for strakstiltak siden anlegget fungerer som tiltenkt, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. Ifm. oppgradering av våtrom og kjøkken vil det være naturlig med utskiftning av rør. Tidspunkt for utskiftning av vannledninger nærmer seg. Konsekvensen kan være økt risiko for lekkasje og vannskade som følge av alder, samt uforutsette kostnader ved svikt. For å lukke avviket må lekkasjevarsler med sensor og magnetventil ettermonteres. Konsekvens ved en eventuell vannlekkasje kan skadeomfanget bli større, siden det ikke er installert system som automatisk stanser vannet. -Tekniske installasjoner > Avløpsrør Avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør. Tidspunkt for utskiftning av eldre avløpsrør nærmer seg. Konsekvens: Over tid kan aldrende avløpsrør utvikle svakheter i skjøter eller materialer, noe som øker risikoen for lukt, fukt og i verste fall vannskader. -Tekniske installasjoner > Ventilasjon Avvik: Bygningen har den naturlige ventilasjonen som var vanlig på byggetiden. Ventilasjonsløsningen er enklere enn det som benyttes i dag. Naturlig ventilasjon gis på generelt grunnlag tilstandsgrad 2 da dagens strenge krav til ventilasjon ikke er oppfylt, til tross for at denne typen ventilasjon er normalt for boliger/leiligheter bygget i denne tidsperioden. Kapasitet og mengde luftutskiftning er ikke kontrollert da det krever eget utstyr for måle og det hører ikke inn under en nivå 1 undersøkelse. Tiltak: Dagens løsning fungerer som tiltenkt, men det må påregnes at denne typen ventilasjon ikke har samme effekt som moderne løsninger med balansert eller mekanisk ventilasjon i alle rom, kontinuerlig avtrekk og tilluft via spalter under alle dører. Endret bruk av boligen kan medføre behov for oppgradering eller tilpasning av ventilasjonsløsningen. Konsekvens: Begrenset luftutskiftning kan forekomme, særlig i perioder med lite temperaturforskjell mellom ute- og inneluft. Dette kan medføre forhøyet fuktighet, dårligere luftkvalitet og økt risiko for kondens og lukt. -Våtrom > 3.Etasje > Bad > Overflater Gulv Avvik: henhold til dagens krav skal det være en høydeforskjell på 25 mm mellom topp slukrist og topp membran ved terskel. Om membran ikke er synlig ved terskel, måles høydeforskjellen mellom topp slukrist og topp flis ved terskel (der evt. vann kan renne ut i tilstøtende rom). Fallforholdene både utenfor og i dusjsonen tilfredsstiller ikke fullt ut minimumskravet til fall i henhold til krav. Det ble registrert noe antydning til bom (hulrom) i enkelte fliser, samt stedvis mindre riss i flisfuger. Dette vurderes å ha begrenset betydning i seg selv, så lenge membranen under flisene er intakt. Det er ikke etablert oppkant/oppbrett med tettesjikt ved dørterskelen. Det er også observert at gulvflisene i dette området har fall mot terskelen. Tiltak: Utbedring vurderes som aktuelt ved eventuell modernisering, og bør sees i sammenheng med tiltak på sluk og membran. Tidspunkt for modernisering av badet bør vurderes. Konsekvens: Konsekvens – Avvik i høyde kan medføre at lekkasjevann renner ut av rommet. Fallforholdene kan også føre til at vann ikke ledes effektivt mot sluk, noe som øker risikoen for mindre vannansamlinger på gulvet. -Våtrom > 3.Etasje > Bad > Sluk, membran og tettesjikt Avvik: Tettesjiktet (membran) har oversteget mer enn halvparten av den levealder som normalt kan forventes. Tettesjiktet har dermed moderniseringsbehov. Det er i praksis lite gjennomførbart å bare bytte tettesjikt. For å oppnå vanntette løsninger og overganger ved sluk, i gulv, rundt rørgjennomføringer og i overgang mellom gulv og vegg må hele rommet moderniseres. Om det i tillegg er eldre slukløsning bør det også påregnes å bytte dette. Det bemerkes at rommet oppfattes som funksjonelt med dagens bruk, men endret bruk med større fuktbelastning enn i dag kan fremprovosere avvik og på den måten fremskynde behovet for modernisering. Det foreligger ikke dokumentasjon på badets oppbygging samt evt. arbeider som er utført etter oppføring. Dette var ikke et krav før 2010. Men for våtrom, spesielt bad, er dokumentasjon på utførte arbeider viktig for å kunne sette riktig tilstandsgrad. Mangler dokumentasjon, vurderes tilstand ut fra synlige overflater samt alder/elde og slitasje. Dette fordi man ikke kan bekrefte kvalitet, materialvalg og utførelse på underliggende konstruksjoner, som for eksempel membran/tettesjikt. Tiltak: Oppgradering av badet vil være naturlig ved eventuell modernisering og må til for å lukke avviket. Det kan være en god løsning for badet å benytte dusjkabinett inntil baderommet moderniseres. Dette bidrar til å redusere direkte vannpåkjenning på gulvet og sikrer et kontrollert avløp til sluk. Det ble ikke registrert unormale fuktindikasjoner ved befaring. Våtrommet fremstår i funksjonell stand, men fremtidig bruksmønster kan påvirke når modernisering bør vurderes. Men membran kan ikke lengre garanteres. Konsekvens: Når tettesjiktet har passert over halvparten av forventet levetid, øker risikoen for fuktskader og lekkasjer over tid. Ved endret bruk eller økt fuktbelastning kan eksisterende løsninger svikte, og behovet for full oppgradering av badet kan oppstå tidligere som følge. Bygningsdeler vurdert med TG3: Ingen. Bygningsdeler som ikke har blitt undersøkt (TGIU): Ingen.

Omkostninger

2 200 000,00 (Prisantydning)   Omkostninger   9 300 (Boligkjøperforsikring* (valgfritt)) 8 406 (Forhåndsvarsling forkjøpsrett) 545 (Tinglysingsgebyr - hjemmel) 545 (Tinglysningsgebyr - pantedokument) -------------------------------------------------------- 9 496 (Omkostninger totalt (uten Boligkjøperforsikring)) 18 796 (Omkostninger totalt (med Boligkjøperforsikring))   -------------------------------------------------------- 2 209 496 (Totalpris inkl. omkostninger (uten Boligkjøperforsikring)) 2 218 796 (Totalpris inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring))   --------------------------------------------------------  

Felleskostnader

13 086,- per mnd

Totale felleskostnader pr. mnd: 13 086,- Styret har vedtatt å øke felleskostnadene med 1,5% gjeldene fra 1. mai 2026. Økningen vil utgjøre kr. 196. Felleskostnader vil da utgjøre kr. 13 282,-

Fellesformue

30 591,-

Fellesgjeld

Sikringsordning fellesgjeld

Borettslaget har en avtale med OBOS Factoring om garantert betaling av felleskostnader. OBOS Factoring garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. Avtale om sikring av felleskostnader varer til den blir sagt opp av en av partene. Oppsigelsestiden er seks - 6 - måneder regnet fra oppsigelsesdato.

Formuesverdi

Beliggenhet

Boligen i Lurudveien 24H ligger i et etablert og rolig boligområde i Lillestrøm kommune. Området er populært blant både barnefamilier, førstegangskjøpere og voksne etablerte, blant annet på grunn av trygge omgivelser og gode oppvekstvilkår. Det er kort vei til både barnehager og skoler, noe som gjør hverdagen praktisk for familier med barn. Vardeåsen skole (1.–4. trinn) ligger i gangavstand fra boligen, mens Åsenhagen skole (1.–7. trinn) er en kort kjøretur unna. For videregående opplæring finnes blant annet Lillestrøm videregående skole og Skedsmo videregående skole innen rimelig avstand. I nærområdet finnes også flere servicetilbud. Dagligvarehandel kan gjøres på Skedsmo Senter, hvor blant annet MENY holder til. For aktivitet og trening ligger både Vardeåsen Nærmiljøsenter og Fresh Fitness Skedsmokorset i kort avstand fra boligen.

Adkomst

På høyre side i annonsen finner du et kartutsnitt. Ved å klikke på kartet kan du enkelt planlegge din rute fra valgt startpunkt og helt frem til boligen. Det vil være skiltet ved fellesvisninger for enkel orientering.

Bebyggelse

Området består av en kombinasjon mellom blokker og trehusbebyggelse.

Offentlig kommunikasjon

Kollektivtilbudet i området er godt. Busslinjene 360 og 365 har holdeplass i Lurudveien, omtrent 7 minutters gange fra boligen. Fra Leirsund stasjon går toget på R13, som gir enkel forbindelse til Oslo og andre deler av Romerike. Med bil bruker man rundt 24 minutter til Oslo sentrum, og cirka 20 minutter til Oslo lufthavn.

Energiklasse

D

Info energiklasse

Alle eiendommer som selges eller leies ut, skal ha energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med bruksareal mindre enn 50 m². Det er eier som plikter å fremlegge energiattest og er selv ansvarlig for at opplysningene er korrekte. Selger har fylt ut fullstendig energiattest, som er lagt ved salgsoppgaven. Megler påtar seg ikke ansvar for informasjonen som fremgår av energiattesten.

Oppvarming

"Fujitsu" varmepumpe er installert i stue, med utendørs motorenhet montert på balkongen. Varmepumpen er en luft - luft model, merket med produksjonsår 2021. Termostatstyrt gulvvarme på bad. Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra brann-/ feiervesen på eiendommen.

Om borettslaget

Vardeåsen I Borettslag Org.nr: 971174757

VARDEÅSEN 1 BORETTSLAG er et borettslag i Lillestrøm kommune som består av 47 andelsleiligheter. Selskapets organisasjonsnummer er 971174757, og forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS. Det som i dag brukes som sykkelbod i blokk 24, vil videre benyttes som lager for borettslagets felles eiendeler. Informasjon fra styret angående heis: Styret ønsker å gjøre potensielle kjøpere oppmerksom på at ved heis-stans vil ikke heisene bli reparert før første påfølgende virkedag. Det bestilles ikke reparasjon kveld, søn- og helligdager. Borettslaget gjennomgikk en rehabilitering i perioden 2024–2025. Selve rehabiliteringen av blokkene hadde oppstart 26 august 2024. Dette omfatter i hovedsak legging av nye tak, nye balkonggulv, nye balkongdører og utbedring av diverse fuktskader. I januar 2025 ble det oppdaget store avvik i fasaden og på balkonger, som viste seg å ha et omfang som er umulig å utbedre punktvis. Prosjektmester AS, OBOS Prosjekt og styret, samt eksterne rådgivere, gikk sammen for å finne best mulig løsning. Det ble derfor avholdt en ekstraordinær generalforsamling 11. februar. Her ble det vedtatt å utvide prosjektet med full rehabilitering av fasaden på blokkenes balkongside, samt isolering av balkonger m.m. Markiser og innkledning av balkong skal være ensartet. Vedtatte saker: - Generalforsamlingen vedtar vikelse av fellesobligasjonen til fordel for pant i OBOS-Banken av totalt kr 73 350 000 (Vedtatt 11.02.2024). - Styret gis fullmakt til å søke OBOS-Banken om #nansiering (Vedtatt 11.02.2024). - Styret vurderer at forutsetningene for inngåelse av IN-ordning ikke er tilstede. Saken tas opp på ordinær generalforsamling 2026 (Vedtatt 21.05.2025). - Vedtektenes punkt 8-1 endres til: Borettslaget skal ha et styre som skal bestå av en styreleder og 2-4 andre medlemmer, samt 1-2 varamedlemmer (Vedtatt 21.05.2025). - Vedtektenes punkt 5-3 om lading av el-bil endres til å kreve at det samtidig installeres laststyring mellom ladepunkt og egen leilighet, og at ladere fra bestemt produsent og installasjon av bestemt #rma benyttes (Vedtatt 21.05.2025). - Vedtektenes punkt 4-1 avsnitt 5 endres til: Det er tillat å holde hund og/ eller katt, dersom det ikke er til sjenanse for øvrige beboere (Vedtatt 21.05.2025). - Vedtektenes punkt 1-2 avsnitt 2 endres til: Borettslaget er tilknyttet BORI. OBOS Eiendomsforvaltning er forretningsfører (Vedtatt 21.05.2025). Pågående saker: - Styret har inngått ny og bedre serviceavtale på heis. - Det er inngått avtale med TOMA Eiendomsdrift om vaktmestertjenester. - Garasjeportene har fått ny motor med styring og fotocelle, samt nye vaiere. - Det gjøres fortløpende utbedringer av elektriske installasjoner til gårdsanlegget. - Styret har dialog med Lillestrøm Kommune om rydding av råtne trær i skogen bak blokkene.

Regnskap / Budsjett / Kostnadsøkninger

Megler har kopi av budsjett for år: 2025 og årsregnskap for år: 2024. Dette kan interessenter få oversendt. Årsregnskapet: Styret mener at årsregnskapet gir et riktig bilde av selskapets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. Forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet er satt opp under denne forutsetning. Driftsinntektene er kr 6 001 058, og er høyere enn budsjett grunnet mer innkrevd i fellekostnader og andre inntekter se note 3. Driftskostnadene er kr 10 183 857, og er høyere enn budsjett grunnet pågående rehabilitering av tak, balkong og fasade." Resultat: Årets resultat kr -6 518 038 vises i resultatregnskapet som et underskudd og foreslås ført mot egenkapital. Eventuelt avdrag på langsiktig gjeld (lån) er ikke tatt hensyn til. Budsjett 2025: Posten drift og vedlikehold er budsjettert med kr 12 413 336. Budsjettet er basert på estimerte tall, det er tatt høyde for prisøkninger på drift & vedlikehold i den grad det foreligger estimater.

Forretningsfører

Styregodkjennelse

Kjøper må godkjennes av borettslagets styre. Styret kan kun nekte godkjenning dersom det foreligger saklig grunnlag, jf. borettslagsloven § 4-4.

Forkjøpsrett

Andelseierne i borettslaget har forkjøpsrett, dernest de øvrige medlemmene i Romerike boligbyggelag. Meldefrist er 24.03.2026.

Forsikringsselskap og polisenummer felles forsikring

Gjensidige Forsikring ASA

83679247

Vedtekter / husordensregler

Vedtekter og husordensregler ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Husdyrhold

Dyrehold er tillatt. Med følgende bestemmelser: Dyrehold skal ikke være til sjenanse for andre beboere. Hunder skal føres i kort bånd/lenke innenfor borettslagets område, dog ikke luftes på nevnte område. Eier av katt, hund eller lignende, forplikter seg til å fjerne ekskrementer fra borettslagets område omgående. Klager på dyrehold skal rettes til dyreeier eller sendes skriftlig til styret.

Adgang til utleie

Det er begrenset adgang til å leie ut bolig i borettslag. Med styrets godkjenning og under visse vilkår kan boligen leies ut i inntil 3 år, jf. borettslagsloven § 5-3 til § 5-10. Andelseier som selv bor i boligen, har imidlertid rett til å leie ut deler av boligen til andre uten styregodkjenning, jf. borettslagsloven § 5-4. Korttidsutleie er tillatt i opptil 30 døgn per år uten samtykke fra styret.

Ferdigattest / brukstillatelse

Det foreligger ferdigattest for endring av bygningsteknisk installasjon i boligbygning, Lurudveien 24, datert 21.06.2001. Det foreligger ferdigattest for lavblokk med garasjeanlegg, Lurudveien 24, datert 10.04.1996. Det foreligger ferdigattest for "Ildsted type: Jøtul Petite", Lurudveien 24, datert 01.03.1996. Det foreligger midlertidig brukstillatelse for lavblokk, Lurudveien 24, datert 14.09.1995. Det foreligger midlertidig brukstillatelse for fasadeendring og utvidelse av balkonger, Lurudveien 22-28, datert 04.06.2017. Midlertidig brukstillatelse bekrefter at boligen lovlig kan benyttes, men at det fortsatt gjenstår arbeid før ferdigattest kan utstedes. Det gjøres oppmerksom på at ferdigattest ikke vil bli utstedt for ufullførte byggesaker/bygningsmeldinger som er fra før 1998. Ferdigattest utstedes av bygningsmyndighetene basert på dokumentasjon mottatt fra kontrollansvarlig når et søknadspliktig tiltak er utført i samsvar med tillatelsen og øvrige krav etter plan- og bygningslovgivningen. Det er viktig å merke seg at selv om ferdigattest foreligger, gir det ingen garanti for at bygget er oppført i henhold til tillatelsen og gjeldende regelverk, eller at det senere er utført arbeid på bygget som ikke er byggemeldt eller godkjent.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpssystem. Stikkledningene fra eiendommen og ut til det kommunale nettet er private, og vedlikeholdsansvaret for disse påhviler borettslaget. Adkomst til eiendommen skjer via kommunal vei.

Regulerings- og arealplaner

Eiendommen er regulert til blokkbebyggelse, og inngår i reguleringsplan "Reguleringsplan for Vardeåsen, begrenset av Gml. Trondheimsvei og Trondheimsveien i øst og Lurudveien i vest" datert. 12.08.1987. Eiendommen følger kommuneplanens arealdel 2023 – 2035, vedtatt 14.06.2023. Arealet er i kommuneplanen avsatt til nåværende boligbebyggelse. Eiendommen ligger i et område hvor det er "svært stor" mulighet for marin leire. Lurudveien 24H ligger i aktsomhetsområder for kvikkleire, radonutsatt område (middels til lav aktsomhet) og delvis/grenser til aktsomhetsområder for jord- og flomsskred. Varsel om oppstart av planarbeid i området: Detaljreguleringsplan for Vardeåsen B21 på Skedsmokorset i Lillestrøm kommune. I dag er planområdet regulert til boligformål i kommuneplanens arealdel. Hensikten med planarbeidet er å tilrettelegge for konsentrert småhusbebyggelse med tilhørende anlegg og adkomstvei på eiendommene gnr/bnr 56/7, 56/204, 56/315, 56/415, 58/53, 58/443 og 58/473. Det skal også innfris et krav om strøkslekeplass på til sammen 5,0 daa i planområdet. Det tilrettelegges for adkomst fra sør, og det skal vurderes en felles løsning for adkomst til gbnr. 58/443, 56/315, 56/7. Planområdet er ca. 50 daa. Planarbeidet er i tråd med overordnetplan, og utløser ikke krav om konsekvensutredning. Planområdet berører dyrka og dyrkbar mark, og det utløser krav om matjordplan. Se kart i salgsoppgaven som viser hvor dette området er. Som følge av eventuell fremtidig utbygging i området må det påregnes byggeaktivitet og noe støy i perioder.

Tinglyste heftelser og rettigheter

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: Ingen.

Legalpant

Borettslaget har legalpant på inntil 2G som sikkerhet for betaling av felleskostnader. Dette betyr at borettslaget har prioritet over tinglyste lån når det gjelder betaling av felleskostnader, og kan kreve inn pengene før andre kreditorer, selv om de har lån registrert på andelen.

Boligselgerforsikring

Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad kr. 20 000 000,-. Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgaven og interessenter oppfordres til å gjennomgå denne før bud inngis.

Boligkjøperforsikring

Kjøper har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring fra Söderberg & Partners. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell eller på https://www.soderbergpartners.no/eiendom/boligkjoper/

Diverse

Borettslagsmodellen innebærer at borettslaget eier eiendommen, mens andelseierne eier andeler i borettslaget, som gir borett til en bestemt bolig. Andelseierne har ikke personlig ansvar for borettslagets fellesgjeld, men de må dekke borettslagets løpende utgifter. Manglende innbetaling av fellesutgiftene som følge av andre andelshaveres mislighold, eller dersom borettslaget sitter på fraflyttede og/eller usolgte andeler, må dekkes av de øvrige andelseierne.   Borettslaget har legalpanterett i andelen for krav på dekning av felleskostnader og andre krav fra borettslaget, på inntil 2 ganger folketrygdens grunnbeløp.   Kjøper og selger er forpliktet til å undertegne standard kjøpekontrakt utarbeidet av Emera i forbindelse med eiendomstransaksjonen. Kjøpekontrakten kan besiktiges hos eiendomsmegler før bud inngis. Kontakt eiendomsmegler for spørsmål.   Boligen blir ikke ytterligere vasket eller rengjort enn hva som oppleves på visning. Det gjøres oppmerksom på at vedlagte plantegninger ikke stemmer hva gjelder faktisk innredning og møblering etc. Den er ikke målbar, avvik og feil kan forekomme.

Sentrale lover

Regelverk og generelle opplysninger Boligen selges med det inventar og utstyr som i henhold til gjeldende lover, forskrifter eller offentlige pålegg skal følge med eiendommen, jf. avhendingsloven § 3-4. Fastmonterte eller spesialtilpassede installasjoner og innredning som anses som varig tilknyttet boligen, følger normalt med i handelen, med mindre det foreligger en særskilt avtale mellom partene om noe annet, jf. avhendingsloven § 3-5.   En standard tilbehørsliste utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) følger salgsoppgaven, og gjelder som utgangspunkt for hva som inkluderes i salget – med mindre avvik er tydelig avtalt mellom kjøper og selger.   Om informasjonsgrunnlaget Opplysninger om boligens størrelse og utforming, både innvendig og utvendig, bygger på informasjon hentet fra vedlagte tilstands- og boligsalgsrapport. Innholdet i salgsoppgaven er basert på selgers informasjon, fagkyndig vurdering, samt opplysninger fra offentlige registre som kommunen og Kartverket. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses for å være kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene,  slike forhold kan ikke senere gjøres gjeldende som en mangel ved boligen. Dette gjelder uavhengig av om dokumentene er lest.    Det kan være forskjell mellom boligens faktiske bruk av rom og det som er godkjent av myndighetene. Alle interessenter anbefales derfor å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagperson, før bud gis. Dersom kjøper velger å kjøpe uten å ha sett eiendommen, kan det ikke etter overtakelse reklameres på forhold som burde ha vært oppdaget ved en ordinær gjennomgang.   Dersom det oppstår behov for ytterligere avklaringer, oppfordres interessenter til å kontakte eiendomsmegler eller egne rådgivere før de gir bud.   Slitasje og bruk Det må også forventes at eiendommer som har vært i bruk, vil kunne ha tegn til slitasje og eventuelle skader. Slik normal bruksslitasje og behov for vedlikehold må kjøper påregne, og dette vil normalt ikke gi grunnlag for reklamasjon eller prisavslag.   Avtalerettslig Partenes rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, og all tilgjengelig dokumentasjon som forelå for kjøper før handelen ble inngått. I tillegg gjelder avhendingsloven. Det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke, og dette er nærmere forklart nedenfor.   Budgivning og selgers vurdering På grunn av ulike ansvarsforhold kan selger velge å prioritere bud fra ikke-forbrukere, selv om budet er lavere enn et forbrukerbud. Når kjøper ikke er forbruker, kan selges ansvar begrenses ettersom boligen selges «som den er», noe som kan være av verdi for selger. Det understrekes at selger står fritt til å velge hvilket bud som aksepteres, og er ikke forpliktet til å velge det høyeste.   Alle budgivere må ved inngivelse av bud opplyse om de opptrer som forbruker eller som næringsdrivende/person som handler hovedsakelig som ledd i næringsvirksomhet. Det vil opplyses hvis konkurrerende bud kommer fra en ikke-forbruker.   Forbrukerkjøp – definisjon og vilkår:   Et forbrukerkjøp foreligger når en fysisk person kjøper eiendom uten at formålet hovedsakelig er knyttet til næringsvirksomhet. En eiendom anses å ha en mangel dersom den ikke oppfyller kravene som følger av avtalen, eller ved brudd på bestemmelser i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Det samme gjelder hvis eiendommen ikke samsvarer med det som med rimelighet kunne forventes ut fra blant annet alder, type og synlig tilstand – eller hvis det er tilbakeholdt, eller gitt feilaktige opplysninger, og dette har påvirket avtalen.   Dersom det er avvik mellom oppgitt og faktisk innvendig areal på minst 2 % og samtidig minst 1 kvadratmeter, kan dette utløse rett til kompensasjon etter § 3-3 i avhendingsloven.   Ved beregning av krav om prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke kostnader med inntil kr 10 000 (som en egenandel).   Ikke-forbruker – definisjon og vilkår:  Dersom kjøper er en juridisk enhet, eller en fysisk person som handler i næringssammenheng, regnes kjøpet ikke som et forbrukerkjøp.   Ved slike kjøp selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er begrenset til det som følger direkte av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-9. I disse tilfellene fravikes § 3-3 andre ledd, og eventuelle arealavvik vurderes etter § 3-8.   Kjøperens plikt til å foreta grundige undersøkelser gjelder også fullt ut for kjøpere som ikke omfattes av forbrukerdefinisjonen.

Betalingsbetingelser

Hele oppgjøret må betales samlet fra en norsk bankkonto. Overføringer fra utlandet aksepteres kun unntaksvis, og kun dersom dette er forhåndsavtalt med megler i forbindelse med aksept av budet. 

Viktig informasjon om budgivning

Bud kan legges inn på nettannonsen på "gi bud" knappen eller via hjemmesiden. Ved elektronisk budgivning kan bud legges inn trygt og enkelt med bank-ID. Eiendomsmegler kan også kontaktes for tilsendelse av budkjema, og budskjema finnes også i salgsoppgaven.  Alle bud skal inngi skriftlig til eiendomsmegler. Kravet til skriftlighet gjelder også ved forhøyelse av bud, motbud og selgers aksept eller avslag. Før et bud kan formidles til selger må megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt dersom budgiver bruker e-signatur som f eks. bankID. Etter det første budet er inngitt, kan budgiver inngi bud pr e-post eller pr SMS til megler.   Hvis budgiver skal by på eiendommen i henhold til en kjøpsfullmakt må megler kontaktes og fullmakten oversendes før budgivning.  Et bud bør inneholde eiendommens adresse (eventuelt gnr/bnr), kjøpesum, budgivers kontaktinformasjon, finansieringsplan, akseptfrist, overtakelsesdato og eventuelle forbehold som for eksempel usikker finansiering, salg av nåværende bolig ol. Normalt vil ikke et bud med forbehold bli akseptert før forbeholdet er avklart. Konferer gjerne med megler før bud avgis. Bud som har forbehold om konfidensialitet ("hemmelige bud") vil ikke bli formidlet til selger. Alle interessenter oppfordres til å inngi bud via eiendomsmegler.  Megler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. I forbrukerforhold (dvs. der selger er forbruker) skal megleren ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Senere bud må ha en akseptfrist som er lang nok til at budet og eventuelle forbehold kan videreformidles til alle involverte parter slik at disse får tid til å områ seg, jf. forskrift om eiendomsmegling § 6-3. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser bør skje senest 10 minutter før fristens utløp. Dersom bud inngis med en frist som åpenbart er for kort til at megleren kan avvikle budrunden på en forsvarlig måte, vil megler fraråde budet.  Eiendomsmegler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt, og vil uoppfordret gi sin vurdering av det enkelte bud overfor selgeren.  Etter at handel har kommet i stand, eller dersom en budrunde avsluttes uten at handel er kommet i stand, kan en budgiver kreve kopi av budjournalen i anonymisert form. Kopi av budjournal gis til kjøper og selger uten ugrunnet opphold etter at handel er kommet i stand. Hvis budgiver ønsker å være anonym, kan bud fremmes via en fullmektig. For mer informasjon om budgivningsprosessen, se «Forbrukerinformasjon om budgivning», som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler.

Vederlag megler

Fast provisjon: kr 34 900,00 Grunnpakke (informasjon kommune, forretningsfører, tinglysingsgebyr, eierskiftegebyr, mm..) kr 15 000,00 Markedspakke inkl. foto, stor annonse på FINN.no, ukens bolig i 7 dager, Emera digital mm kr 23 500,00 Oppgjørshonorar inkl. factoring kr 9 900,00 Tilretteleggingshonorar kr 16 900,00 Visnings-/overtagelseshonorar pr. stk. kr 2 900,00 Total kostnad ved salg til prisantydning: kr 103 100,00 Dette inkluderer både vederlag og stipulerte utlegg.   Ved avbrutt oppdrag: Dersom oppdraget sies opp eller utløper uten at salget gjennomføres, har megler krav på rimelig vederlag for medgått tid og for utført arbeid. Dette omfatter blant annet vederlag knyttet til tilrettelegging, markedsføring og eventuelle avholdte visninger, samt påløpte utlegg. Timepris ved slik beregning er kr 3500.

Hvitvasking

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking, og er blant annet forpliktet til å gjennomføre kundetiltak av både selger og kjøper. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at avtalen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, er dette et mislighold fra kjøpers side. Et vesentlig mislighold kan gi selger rett til å heve avtalen og til å gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning. Dersom selger ikke bidrar til at megler får gjennomført løpende kundetiltak underveis i oppdraget, må eiendomsmegler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Selger vil i et slikt tilfelle ha misligholdt sine forpliktelser, og kjøper vil kunne ha et krav mot selger etter avhendingsloven. Hvis kundetiltak ikke lar seg gjennomføre, vil Emera eiendomsmegling ikke kunne bistå med handelen eller foreta oppgjør.

Personopplysningsloven

Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven. Se www.emera.no for vår personvernerklæring.

Oppdragsnummer

04260068

Status salgsoppgave

Megler

Meglerforetaket

Meglerhuset Romerike AS Org.nr: 936357660

Samarbeidspartnere og tilknyttede foretak

Emera Norge AS og eiendomsmeglingsforetakene som er tilknyttet Emera har samarbeid med forskjellige foretak som tilbyr forbrukerne produkter eller tjenester i forbindelse med et salgsoppdrag. Våre samarbeidspartene er:

Søderberg & Partners AS - formidler av boligselger- og boligkjøperforsikring Overo AS - leverandør av digitale oppgjørsskjemaer og overtakelsesprotokoller som også inneholder tilbud til forbruker om tilpassede strøm-, internett- og alarmtjenester.

Hvilke produkter/tjenester kjøper og selger får i forbindelse med oppdraget, kan variere ut fra hvor i landet eiendommen ligger.

Egenerklæring boligselgerforsikring

Energiattest

Tilstandsrapport

Salgsoppgave