Blystadringen 2G

Tomten

Byggeår

1978

Etasje

-1

Arealer

Arealbeskrivelse

Fellesarealer og rettigheter til bruk

Det gjøres særskilt oppmerksom på at boden og oppbevaringsskap som disponeres av denne seksjonen, ligger på borettslagets fellesareal. Borettslaget kan på et senere tidspunkt omdisponere bruken av arealet.

Bygningssakkyndiges kommentar til arealoppmåling

Utgang fra stue til balkong. Balkong i betong- og metallkonstruksjon, målt til ca. 15 m². Leiligheten disponerer en ekstern bod og ett oppbevaringsskap i underetasje. Disse var ikke tilgjengelig på befaringstidspunktet. Bod er oppmålt av selger etter befaringstidspunkt til ca. 3 m2.

Antall soverom

1

Antall rom

2

Innhold

Planløsning underetasje: Entrè, bad, stue, kjøkken, soverom, omkledningsrom. Annet: Leiligheten disponerer en ekstern bod og ett oppbevaringsskap i underetasje. Disse var ikke tilgjengelig på befaringstidspunktet, og ble derfor ikke målt av opp av bygningssakkyndig. Bod er oppmålt av selger etter befaringstidspunkt til ca. 3 kvm.

Standard

Entré: Entréen har plass til evt. møbler, knaggrekke og/eller skohylle for oppbevaring av sko og klær. Fra rommet er det direkte adkomst til omkledningsrom som tilbyr godt med lagringsplass. Kjøkken: Kjøkkenet har en eldre innredning med glatte fronter og laminat benkeplate. Belysning under overskapene gir godt arbeidslys over benkeområdet. Kjøkkenet er utstyrt med komfyr, kjøleskap med fryser og ventilator. Den rektangulære utformingen gir en funksjonell arbeidsflyt, og det er rikelig med skap- og benkeplass som gir gode oppbevarings- og arbeidsmuligheter. Kjøkkenet fremstår som praktisk i bruk og har et godt potensial for oppgradering eller tilpasning etter ny eiers ønsker og behov. Stue: En romslig og hyggelig stue med gode møbleringsmuligheter og en åpen romfølelse. Store vindusflater gir et fint naturlig lys gjennom dagen. Fra stuen er det utgang til en balkong på 15 kvm. Soverom: Praktisk soverom med god plass til dobbelseng og tillhørende møblemet. Bad: Badet ble oppgradert i 2015 og har flislagte gulv og vegger. Veggene er utført i lyse, beige fliser, mens gulvet har mørkere bruntonede fliser som skaper en fin kontrast. Himlingen har slette, lyse overflater som bidrar til et lyst og luftig preg. Samlet gir fargevalgene badet et moderne og stilrent uttrykk. Innredningen består av skap med glatte fronter. Badet er utstyrt med servant, klosett, dusjhjørne samt opplegg for vaskemaskin og tørketrommel.

Innbo og løsøre

Salgsoppgaven inkluderer NEFs standardliste "Oversikt over løsøre og tilbehør", som legges til grunn med mindre annet er spesifisert i salgsoppgaven.   Gjenstander som er nevnt i standardlisten, men som ikke finnes på eiendommen, vil heller ikke følge med i salget. Alt utstyr og installasjoner som medfølger overtas slik de er, uten garanti, med mindre det foreligger en gjeldende garanti fra produsent eller leverandør.   Kjøper aksepterer at det kan forekomme hull og merker etter montering av inventar og utstyr som ikke er en del av overdragelsen.

Parkering

Leiligheten disponerer en garasjeplass. Det er ikke montert elbil-lader på plassen.

Sammendrag av selgers egenerklæring

Selgers egenerklæringsskjema følger vedlagt salgsoppgaven. Interessenter oppfordres til å gjennomgå dette nøye. Følgende opplysninger er spesielt viktig å merke seg: 1 Kjenner du til om det er/har vært feil tilknyttet våtrommene, f.eks. sprekker, lekkasje, råte, lukt eller soppskader? Ja Beskrivelse: Klukkelyder og lukt fra avløp/sluk. Lukt forsvant etter rensing av avløpsrørene for noen år siden (ved rørleggerfirma), men fortsatt noe "klukking". Rehabilitering av avløpsrør ble behandlet på borettslagets generalforsamling i 2026, med planlagt oppstart i 2027. 2 Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom? Ja, kun av faglært Beskrivelse: Ferdigstilt i 2015 Arbeid utført av Hurdal Malerservice Ralf Tylkowski 2.1 Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet? Ja Beskrivelse: I henhold til spesifikasjon fra Hurdal Malerservice 25/11-2014, ble det lagt 2x smøremembran og limt inn slukmansjett. Sluket ble ikke fornyet. 4 Kjenner du til feil eller om har vært utført arbeid/kontroll på vann/avløp? Ja, av faglært og ufaglært/egeninnsats/dugnad Beskrivelse: Arbeid på vann/avløp i forbindelse med rehabilitering av bad i 2015 (Hurdal Malerservice). Arbeid på avløp i forbindelse med lukt/klukkelyder (år ukjent, og vet ikke hvem som utførte arbeidet). 5 Kjenner du til om det er/har vært problemer med drenering, fuktinnsig, øvrig fukt eller fuktmerker i underetasje/kjeller? Ja Beskrivelse: Leiligheten ligger i underetasje. Vannlekkasje fra terrassen over leiligheten i overgangen mellom veggen og taket i det ene hjørnet av stuen (mer enn 10 år siden). Ble utbedret for borettslagets regning. Ingen lekkasjer observert etter betongrehabilitering av balkonger/terrasser i 2017. 6 Kjenner du til om det er/har vært utettheter i terrasse/garasje/tak/fasade? Ja Beskrivelse: Problemer med drenering av vann fra terrassen før betongrehabilitering i 2017. 11 Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? Ja, kun av faglært Beskrivelse: Nytt sikringsskap med automatsikringer installert i (tror det var) 2018. 12 Kjenner du til om det er utført kontroll av el-anlegget og/eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? Ja Beskrivelse: El-tilsyn utført av Elvia 26/1-2026. Ingen avvik - sak lukket. 16 Kjenner du til om det har vært utført arbeid på terrasse/garasje/tak/fasade? Ja, kun av faglært Beskrivelse: Utført utvendig vedlikehold på balkonger og garasjeanlegg i regi av Con Rehab og Obos Prosjekt i 2017. Takprosjekt gjennomført i samarbeid med Usbl Prosjekt i 2024. Arbeid utført av Flere 23 Kjenner du til om det foreligger skaderapporter/ tilstandsvurderinger eller utførte målinger? Ja Beskrivelse: Befaring utført av Norske Boligrapporter AS 3/8-2026 i forbindelse med forestående salg av leiligheten (endelig rapport ikke ferdigstilt i skrivende stund). 27 Kjenner du til vedtak/forslag til vedtak om forhold vedr. eiendommen som kan medføre økte felleskostnader/økt fellesgjeld? Ja Beskrivelse: Rehabilitering av avløpsrør kan medføre noe økte kostnader. Se vedlagt egenerklæringsskjema for fullstendig utfylt dokument.

Bygningssakkyndig

Byggemåte

I forbindelse med salget er det blitt utført en tilstandsrapport av en kvalifisert bygningssakkyndig. Rapporten gir en grundig vurdering av boligens tilstand og påpeker eventuelle avvik som ble oppdaget under befaringen. Tilstandsrapporten og selgers egenerklæring er vedlagt salgsoppgaven, og det er viktig at interessenter setter seg grundig inn i disse dokumentene før bud legges inn. Kjøper anses kjent med opplysninger som kommer tydelig frem i tilstandsrapporten, og det vil ikke være mulig å gjøre slike forhold gjeldende som en mangel. Spesielt forhold som er vurdert med TG2 og TG3 bør vurderes nøye, da de indikerer avvik fra normal slitasje og/eller høy alder, noe som kan innebære behov for utbedringer. Bygningsdeler som er merket med TGIU er ikke blitt vurdert av takstmannen. Beskrivelsen av boligen nedenfor er hentet direkte fra tilstandsrapporten: Bygningen er oppført med grunnmur i betong, yttervegger i betong, stål- og trekonstruksjon, og flatt oppforet yttertak, tekket med takpapp. Bygningsdeler vurdert med TG2: -Bad: Sluk og tettesjikt/membran Avvik: Sluket har nådd en alder hvor fremtidig funksjon er mer usikker. Konsekvens: Materialer og pakninger svekkes over tid, noe som kan redusere tettheten. Dette gir økt risiko for utettheter over tid. Avvik: Støpejernsluk fra byggeår, ikke skiftet ved oppussing av våtrommet. Konsekvens: Eldre støpejernsluk mangler som regel klemring for membranen, noe som betyr at badet ikke tilfredsstiller dagens krav til tettesjikt og risikerer fuktskader. Dette skaper usikkerhet om membransystemet er utført i henhold til produsentens anvisninger og om tilstrekkelig vanntetthet er oppnådd. -Bad: Avtrekk Avvik: Avtrekket skjer ved naturlig oppdrift uten mekanisk vifte. Konsekvens: Luftutskiftingen vil da variere med temperatur- og trykkforhold, og avtrekket kan i perioder være begrenset. Dette kan føre til at fuktig luft blir stående lenger i rommet, noe som over tid kan gi økt fuktbelastning ved normal bruk. Løsningen er vanlig i eldre boliger, men vurderes som TG 2 etter NS 3600. - Kjøkken: Gulv, vann- og avløpsrør Avvik: Det er knirk i gulvet nær innredningen. Konsekvens:Knirk kan komme av flere årsaker, for eksempel ujevnt underlag, fuktpåkjenninger eller at gulvet har begrenset mulighet til bevegelse. Konsekvensen er at man kan oppleve knirk ved gange. Avvik: Vannrørene av kobber har en alder hvor slitasje og materialtretthet normalt begynner å øke. Konsekvens:Eldre rør har generelt høyere risiko for lekkasjer enn nye installasjoner. Hvor lenge rørene vil fungere videre kan ikke fastslås, men vedlikehold eller utskifting må påregnes på sikt. - Tekniske installasjoner: Vannledninger Avvik: Kursene i rør-i-rør-systemet er ikke merket i fordelerskapet. Konsekvens: Hver kurs skal være tydelig merket slik at det er enkelt å identifisere og eventuelt stenge eller skifte ut riktig rør ved vedlikehold eller lekkasje. Når merkingen mangler, kan feilsøking ta lengre tid og risikoen øker for at feil kurs stenges ved en vannlekkasje. Forholdet bør utbedres ved å merke kursene tydelig. Avvik: Vannrørene av kobber er av eldre dato og har nådd en alder hvor vedlikeholdsbehov og risiko for utettheter og lekkasjer øker. Konsekvens:Vedlikehold eller utskifting må påregnes på sikt. - Tekniske installasjoner: Avløpsrør Avvik: Avløpsrørene er av eldre dato og har nådd en alder hvor vedlikeholdsbehov og risiko for utettheter og lekkasjer øker. Konsekvens: Vedlikehold eller utskifting må påregnes på sikt. - Tekniske installasjoner: Ventilasjon Avvik: Boligen har naturlig ventilasjon basert på oppdrift. Konsekvens:Dette var vanlig da boligen ble oppført, men gir ofte mer varierende luftutskifting enn mekaniske anlegg. Ventilasjonen er avhengig av temperatur og værforhold, og kan i perioder være begrenset. Dette kan gi høyere luftfuktighet og lavere luftkvalitet sammenlignet med mekaniske avtrekk. - Tekniske installasjoner: Varmtvannstank Avvik: Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper på varmtvannsberederen. Konsekvens: Uten lekkasjestopper vil vann ikke stenges automatisk ved en lekkasje. Dette kan føre til skader hvis en lekkasje skulle oppstått. Montering bør vurderes. Avvik: Varmtvannsberederen har passert normal forventet levetid. Konsekvens:Eldre beredere har økt risiko for lekkasje og redusert funksjon som følge av slitasje og korrosjon i tank og komponenter. Utskifting må påregnes. Bygningsdeler vurdert med TG3: Ingen. Bygningsdeler som ikke har blitt undersøkt (TGIU): Ingen. HMS (forhold av betydning for Helse, miljø og sikkerhet): -Branntekniske forhold Avvik: Boligen er oppført før 1985 hvor krav til brannceller generelt ikke tilfredsstiller dagens krav. Konsekvens: Det må derfor forventes avvik til dagens krav. Dette kan bety at boligen har lavere brannsikring mot andre seksjoner, sammenlignet med dagens krav. -Balkonger/terrasser og lignende Avvik: Det er registrert åpninger i rekkverket over 0,1 meter. Konsekvens: Åpninger over 0,1 meter kan svekke personsikkerheten, særlig for mindre barn. Balkong: Rekkverket er lavere enn dagens krav, men det er ikke krav om tilpasning til dagens regler. Konsekvens: Rekkverket har lavere personsikkerhet sammenlignet med dagens krav.

Omkostninger

2 790 000 (Prisantydning) 194 528 (Andel av fellesgjeld) -------------------------------- 2 984 528 (Pris inkl. fellesgjeld)   Omkostninger ved salg til prisantydning: 8 406 (Avklaring forkjøpsrett borettslag) 545 (Tinglysingsgebyr - hjemmel) 545 (Tinglysingsgebyr - pantedokument) -------------------------------- 9 496 (Omkostninger totalt) -------------------------------- 2 994 024 (Totalpris inkl. omkostninger) -------------------------------- Valgfrie tilleggstjenester som kan bestilles: 9 300 (Boligkjøperforsikring)

Felleskostnader

5 226,- per mnd

Felleskostnadene inkluderer og fordeles på følgende måte: - Avdrag felleslån kr. 695,- - Avsetning vedlikeholdsfond kr. 347,- - Renter felleslån 2 kr. 495,- - Felleskostnader kr. 3 102,- - Renter felleslån kr. 210,- - Renter felleslån kr. 161,- - Avdrag felleslån kr. 86,- Tilleggsytelser: - Trappevask kr. 130,- Tilsammen: 5 226,- Hvis boligselskapet har felles lån vil andel renter og avdrag på fellesgjelden reguleres månedlig i henhold til gjeldende rente i banken. Det sendes ikke ut spesielt varsel ved endring av lånekostnadene. På grunn av prisstigning og renteøkning er det forventet at felleskostnadene vil øke etter at denne salgsoppgaven er utarbeidet. Felleskostnadene øker til kr 5 474,- den 01.10.2026. Det ble enstemmig vedtatt på årets generalforsamling/årsmøte å føre oppgraderingsprosjektet på avløpsrør videre samt innhente lånetilbud til formålet. Foreløpig kostnadoverslag opptil ca. kr. 25 mill. Man må påregne økning av fellesgjeld og felleskostnader på andelen når prosjektet blir satt i gang. Les mer under «om borettslaget».

Eiendomsskatt

Kommunale avgifter

Fellesformue

40 479,-

Fellesgjeld

Sikringsordning fellesgjeld

Borettslaget er ikke tilknyttet sikringsordning for fellesgjeld.

Formuesverdi

Beliggenhet

Leiligheten ligger i et etablert og familievennlig boligområde på Blystadlia i Rælingen kommune. Området er rolig og populært, og byr på gode oppvekstvilkår med nærhet til både natur, servicetilbud og et bredt utvalg av fritidsaktiviteter. I nærområdet finner du dagligvarebutikker som Kiwi og Coop Extra, barnehager og gode kollektivforbindelser med hyppige bussavganger. Det er kort vei til både barneskole og ungdomsskole. Ved ungdomsskolen ligger Sandbekkhallen med flerbrukshall og svømmehall, mens Sandbekken fotballbane – hjemmebane for Løvenstad IF – ligger like i nærheten. For et større utvalg av butikker, serveringssteder og servicetilbud er det kort vei til Lillestrøm sentrum med restauranter, kino og et variert byliv. Strømmen Storsenter med over 200 butikker ligger en kort kjøretur unna, og det er også enkel adkomst til Lørenskog med både Metro og Triaden kjøpesenter. Blystadlia er omgitt av flotte skogs- og naturområder med gode turmuligheter året rundt. Flere merkede turstier fører blant annet til Bjønnåsen og Ramstadslottet. Det er gangvei til Åmotdammen, en populær badeplass i Rælingen, og videre innover i marka finnes flere vann og flotte turmål. Like i nærheten ligger også Marikollen idrettspark med alpinbakke, lysløyper, skøytebane og varmestue. På sommerstid er det kort vei til Nebbursvollen friluftsbad i Lillestrøm, som byr på bassenger, vannsklier, store grøntområder og kiosk. Langs Nitelva er det flotte gang- og sykkelveier i naturskjønne omgivelser som innbyr til både mosjon og rekreasjon.

Adkomst

På høyre side i annonsen finner du et kartutsnitt. Ved å klikke på kartet kan du enkelt planlegge din rute fra valgt startpunkt og helt frem til boligen. Det vil være skiltet ved fellesvisninger for enkel orientering.

Bebyggelse

Boligblokk over 7 etasjer. Området består hovedsakelig av blokker.

Barnehage/Skole/Fritid

Leiligheten har en familievennlig beliggenhet med kort vei til både barnehager og skoler. Nærmest ligger Blystadlia barnehage, kun ca. 400 meter fra boligen. I tillegg finnes flere barnehager i nærområdet, blant annet Kurland barnehage som ligger ca. 1,5 km unna, og Løvenstad barnehage ca. 1,7 km fra eiendommen. For skolebarn er det også gode tilbud i nærheten. Blystadlia skole (1.–7. trinn) ligger ca. 500 meter fra leiligheten, noe som gir en kort og trygg skolevei. Fjerdingby skole (1.–10. trinn) ligger ca. 2 km unna, mens Sandbekken ungdomsskole (8.–10. trinn) ligger ca. 0,9 km fra boligen. For videregående skole ligger Rælingen videregående skole ca. 2 km unna, og Strømmen videregående skole ca. 3,9 km fra eiendommen.

Offentlig kommunikasjon

Nærmeste busstopp er Blystadlia, hvor busslinjene 300, 300E og 360 har jevnlige avganger. Herfra er det gode kollektivforbindelser til omkringliggende områder. Lillestrøm togstasjon ligger ca. 4,4 km fra boligen, tilsvarende omtrent 9 minutters kjøretur. Stasjonen er et viktig kollektivknutepunkt med både buss- og togforbindelser, samt Flytoget til Oslo Lufthavn. Fra Lillestrøm stasjon tar det rundt 10 minutter med tog til Oslo S, noe som gir en samlet reisetid på cirka 25 minutter fra leiligheten til Oslo sentrum.

Energiklasse

E

Info strømforbruk

Nåværende eier har tegnet avtale om Norgespris på strøm, og avtalen har bindingstid til 31.12.2026. Avtalen følger boligen, og må derfor overtas av kjøper.    Norgespris er en ny, statlig ordning, som gir en forutsigbar og fast strømpris på 50 øre per kWh med mva (40 øre uten mva) gjennom året. Norgespris har et forbrukstak på 5 000 kWh per måned for husholdninger og 1 000 kWh for hytter. Når det er tegnet avtale om Norgespris bortfaller eventuell strømstøtte.   Som boligeier må du fortsatt ha en strømavtale med en strømleverandør.   Du kan lese mer om Norgespris blant annet her: https://www.regjeringen.no/no/tema/energi/strom/sporsmal-og-svar-om-norgespris

Info energiklasse

Alle eiendommer som selges eller leies ut skal ha en energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med et bruksareal mindre enn 50 m². Det er eier som har plikt til å fremlegge energiattest og er ansvarlig for at opplysningene er korrekte.   Dersom eier ikke har lagt frem energiattest, og eier etter skriftlig anmodning fra kjøper ikke har fremlagt energiattest før avtale om salg er inngått, kan kjøper få laget en energiattest ved hjelp av ekspert for selgers regning, innen ett år etter at avtale om salg er inngått. Dette følger av forskrift om energimerking av bygninger og tekniske anlegg § 5 (3).   Energiattesten er basert på nåværende eiers/husstandens forbruk og utgifter de siste årene. Forbruket kan variere avhengig av faktorer som antall familiemedlemmer, ønsket innetemperatur, egne avtaler om energiforsyning med mer. Megler påtar seg ikke ansvar for informasjonen som fremgår av energiattesten.

Oppvarming

Boligen har elektrisk oppvarming. Varmekabler i bad. Hvis et rom på visningen mangler fast installert oppvarmingskilde, vil ikke dette bli inkludert i handelen.

Om borettslaget

Blystadringen Borettslag Org.nr: 945639288

Blystadringen borettslag består av totalt 286 boliger og tre næringslokaler. Borettslaget forvaltes av Boligbyggelaget Usbl, og har egen hjemmeside på www.blystadringen.no Styret kan kontaktes via epost på styreleder@blystadringen.no Det fremgår av innkalling til årsmøte 2026 at styrets arbeid har vært følgende: I løpet av året 2025 har styret hatt fokus på rutiner, vedlikehold og oppfølging av løpende prosjekter. Vi har gjennomført 18 Styremøter og behandlet 74 protokollførte saker. Styret har deltatt på felles møter med alle styrer og vel i Blystadlia. Vi har gjennomført årets garasje dugnad og dugnad på utvendig felles arealer. Flere av de saker styret har arbeidet med har vert tidkrevende og utfordrende. Tak prosjektet er avsluttet og overtatt fra Nortekk A/S. Det har i etter kant vært noen vannlekkasjer i forbindelse med dette prosjektet som har krevd oppfølging, men Nortekk har tatt på seg ansvaret for utbedring av disse. Energi-kartlegging av borettslaget er avsluttet da det ble oppdaget flere feil og mangler i ferdig rapporten som ATR rørprosjekt leverte. Styret har hatt tett samarbeid med ENOVA og Usbl i prosessen for å sikre at vi slapp å betale kravet og for å beholde muligheten for å søke støtte hos ENOVA ved en senere anledning dersom det skulle være ønskelig. Styret har arbeidet med HMS og vedlikehold. For vedlikehold av bygningsmassen har styret med hjelp fra fagkyndige foretatt kartlegging av tilstanden på betong vegger og dekke mellom underetasje og garasjeanlegg på balkong siden. Det er og foretatt noen utbedringer av blomsterkasser som ikke var ved forsvarlig tilstand. Det er også utført spyling av sluk og fasade i utvendig trappenedløp samt maling av fasade i nevnte nedløp og ved garasjeporter i blokk 8 og 12. Utvendig vedlikeholdet vil fortsette i 2026. Vi har også i samarbeid med Julian Trepleie hatt en grundig vurdering av trær på tomten. Vi har felt flere trær som var syke og trær som hadde svakt rotfeste. Flere av trærne utgjorde en fare for ferdsel. Styret har igangsatt forprosjektering av et svært nødvendig og omfattende vedlikehold på avløpsrør i borettslaget med bistand fra Usbl. Dette er et prosjekt som styret ser for seg at vil bli gjennomført i løpet av årene 2027-2028, så mer informasjon vil komme i løpet av året 2026. Det er vurdert og undersøkt muligheter for å bygge om to eksiterende lokaler til nye andelsleiligheter. Her har styret engasjert Usbl prosjekt til å bistå med prosjekteringen og gjennomførelsen. Forprosjektering er gjennomført og videre prosjektering er godt i gang og Usbl utarbeider i disse dager tilbudsgrunnlaget. Styret har engasjert Trigonor til å hjelpe oss med å fornye og oppgradere lekeplasser og ute plasser. Dette arbeidet er vi lovet at skal være ferdig i løpet av april 2026. Det vil og i løpet av våren/sommer bli gjort en del ny beplantning og annet arbeide i utemiljø for å skape trygghet trivsel for sosiale arenaer i borettslaget. Styret og borettslaget har også i 2025 bidratt blant annet med frivillig arbeid og økonomiske støtter til 17.Mai feiring på skolen, Blystadliadagen og Fyrverkeri på nyttårsaften. I år arrangerte vi og en fin julegran-tenning i slutten av november. Styret har vært og er i dialog med Aneo for å kartlegge enkelte feil på lade anlegget for el-biler i borettslaget. Dette etter å ha motta flere henvendelser om ustabilt lade nett og usannsynlig strømforbruk i faktura på felles strøm. Det fremgår av protokoll datert 14.04.2026: 5.1: Sak fra styret: Rehabilitering avløpsrør i BRL Våre avløpsrør nærmer seg slutten av sin levetid og mye må skiftes/fornyes. I hovedsak ligger utfordringen på støpte Soilrør (MA) som ligger åpent (garasje og kjeller) og bunnledninger under garasjenivå. Ellers utgjøres avløp av plastrør (PE HD) oppover i leiligheter vurdert med fremdeles god levetid og kvalitet. Kostnad må finansieres med opptak av lån. Prosjekt presenteres av representanter fra USBL på Generalforsamlingen. Foreløpig kostnadsoverslag opptil ca. kr 25 mill. Tilsvarende utfordringer i Elgtråkket BRL og Bjørnefaret BRL gir muligheter for samarbeid som kan være økonomisk gunstig. Styret ber om tillatelse til låneopptak som vil påvirke felleskostnader Forslag til vedtak: Ja, til prosjekt og låneopptak. Styrets innstilling: Styret mener at prosjekt må gjennomføres før større skader oppstår og anbefaler GF å stemme for prosjekt og låneopptak. Prosjektets omfang gjennomgått av representant fra USBL prosjekt. Ekstraordinært årsmøte vil bli holdt når vi vet lånesum. Vedtak: Enstemmig vedtak om å føre prosjekt videre og innhente lånetilbud til formålet. Utleielokale: Storstua er Blystadringen Borettslag sitt utleielokale. Lokalet er egnet til barnedåp, barnebursdager, konfirmasjoner eller andre private arrangementer. Se hjemmeside http://blystadringen.no/utleie-av-storstua

Regnskap / Budsjett / Kostnadsøkninger

Megler har kopi av budsjett for år:2026 og årsregnskap for år:2025. Dette kan interessenter få oversendt. Årsregnskapet for foregående år viser et underskudd på kr 439 222. For inneværende år er det lagt opp til et budsjettert underskudd på kr 397 744. Det var estimert et overskudd på kr 858 709 for 2025. Kostnadsøkninger og felleskostnader: Det er vedtatt at felleskostnadene justeres fra oktober 2026. Bakgrunnen for dette er at avdragsfriheten på deler av borettslagets lån knyttet til takrehabiliteringen utløper. Når ordinære avdrag starter, vil dette gi økte kapitalkostnader for borettslaget, som da fordeles gjennom felleskostnadene. Det er viktig å merke seg at denne økningen er forutsigbar og allerede vedtatt, og ikke et resultat av uforutsette økonomiske problemer. Borettslaget har valgt en ansvarlig finansieringsmodell som gir lavere kostnader i anleggsperioden og mer stabile forhold over tid.

Forretningsfører

Styregodkjennelse

Kjøper må godkjennes av borettslagets styre. Styret kan kun nekte godkjenning dersom det foreligger saklig grunnlag, jf. borettslagsloven § 4-4.

Forkjøpsrett

Borettslaget og medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Forkjøpsretten avklares parallelt med salget, og meldefrist er 18.08.2026. Konferer med megler for mer informasjon.

Forsikringsselskap og polisenummer felles forsikring

IF Skadeforsikring NUF

SP6806414

Vedtekter / husordensregler

Vedtekter og husordensregler ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Husdyrhold

Det er tillatt å holde hund og/eller katt på betingelse av at det inngås skriftlig kontrakt med borettslaget som regulerer forholdet mellom partene. Det er kun tillatt med inntil "8 poter" per leilighet.

Adgang til utleie

Det er begrenset adgang til å leie ut bolig i borettslag. Med styrets godkjenning og under visse vilkår kan boligen leies ut i inntil 3 år, jf. borettslagsloven § 5-3 til § 5-10. Andelseier som selv bor i boligen, har imidlertid rett til å leie ut deler av boligen til andre uten styregodkjenning, jf. borettslagsloven § 5-4. Korttidsutleie er tillatt i opptil 30 døgn per år uten samtykke fra styret.

Ferdigattest / brukstillatelse

Det foreligger ferdigattest for eiendommen, datert 08.02.1980. Ferdigattest utstedes av bygningsmyndighetene basert på dokumentasjon mottatt fra kontrollansvarlig når et søknadspliktig tiltak er utført i samsvar med tillatelsen og øvrige krav etter plan- og bygningslovgivningen. Det er viktig å merke seg at selv om ferdigattest foreligger, gir det ingen garanti for at bygget er oppført i henhold til tillatelsen og gjeldende regelverk, eller at det senere er utført arbeid på bygget som ikke er byggemeldt eller godkjent.

Vei, vann og avløp

Offentlig vann og avløp i henhold til informasjon til kommunen. Det er gang- og sykkelveger inne på borettslaget, samt privat veg fra borettslaget ut til kommunal veg i henhold til informasjon fra kommunen.

Regulerings- og arealplaner

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er avsatt til boligbebyggelse - nåværende i kommuneplanens arealdel 2022-2033, ikrafttredelse 15.02.2023. Eiendommen omfattes av reguleringsplan med planID 045, Reguleringsplan for Øvre Aamodt skog (Blystadlia). Denne planen er også en eldre reguleringsplan og har status som endelig vedtatt arealplan med ikrafttredelse 23.10.1973. Eiendommen omfattes av reguleringsplan med planID 092, Reguleringsplan for del av Øvre Aamodt/(Blystadlia) Område for barnehage. Denne planen er også en eldre reguleringsplan og har status som endelig vedtatt arealplan med ikrafttredelse 15.08.1983. Omkringliggende områder er regulert til LNFR, herunder arealer for nødvendige tiltak innen landbruk, natur, friluftsliv og reindrift, samt boligbebyggelse i form av blokkbebyggelse og lekeplasser. Reguleringsplaner under arbeid: ID: 255 Navn: Kapasitetsøkning Rælingsåsen Status: Planlegging igangsatt. Plantype: Detaljegulering. Formål: Hensikten med planen er å sikre at drikkevannsforsyningen er i henhold til krav som Mattilsynet har stilt til NRVA, og for eksisterende gjensidig avtale med Oslo kommune om vannleveranser. Planarbeidet legger til rette for å øke kapasiteten på vannledningsnettet gjennom ny drikkevannsledning i tunnel gjennom Rælingsåsen inkludert et nytt vannmagasin inne i åsen. Det planlegges for å etablere tre tunnelportaler, henholdsvis ved Nedre Rælingsveg, Sandbekken og Blystadringen. Se også: https://www.ralingen.kommune.no/kapasitetsoekning-raelingsaasen Området mellom Blystadringen og Blystadvegen er avsatt til boligbebyggelse - fremtidig i kommuneplanen. Dette må da påregnes bebygget. Plan-ID er 245, Blystadlia Vest. Planens formål: Hensikten med planen er å legge til rette for utviklingen av eiendommene i Blystadlia Vest til boligformål i form av blokkbebyggelse. Området har en størrelse på ca. 46,7 daa. Det planlegges videre for opparbeiding av felles leke- og rekreasjonsarealer, samt trafikale løsninger i området. Nye gang- og sykkelforbindelser etableres. Det tas til sikte på å planlegge for ca. 16 500 kvm BRA boligbebyggelse, noe som utgjør omtrent 143 leiligheter fordelt på to byggområder Se også: Hensikten med planen er å legge til rette for utviklingen av eiendommene i Blystadlia Vest til boligformål i form av blokkbebyggelse. Området har en størrelse på ca. 46,7 daa. Det planlegges videre for opparbeiding av felles leke- og rekreasjonsarealer, samt trafikale løsninger i området. Nye gang- og sykkelforbindelser etableres. Det tas til sikte på å planlegge for ca. 16 500 kvm BRA boligbebyggelse, noe som utgjør omtrent 143 leiligheter fordelt på to byggområder Som følge av eventuell fremtidig utbygging i området må det påregnes byggeaktivitet og noe støy i perioder. Reguleringskart, kommuneplan og relevante temakart er tilgjengelig på Rælingen kommune sine nettsider via kommunekart.

Tinglyste heftelser og rettigheter

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 3224/103/297: 07.07.1977 - Dokumentnr: 103827 - Rettigheter iflg. skjøte Rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger m.m. Bestemmelse om generende virksomhet Med flere bestemmelser Kort fortalt: Eiendommen ble i 1977 overdratt fra A/S Rælingen Tomteselskap til Blystadlia Borettslag. Skjøtet regulerer blant annet bruk av tomten til boligformål, samt rett til etablering og vedlikehold av tekniske anlegg som vei, vann og avløp. Det følger også bestemmelser om rett for kommune og offentlige etater til å ha liggende ledninger over eiendommen, med adgang for inspeksjon og vedlikehold. Slike rettigheter er vanlige for eiendommer i etablerte boligområder. 03.10.2016 - Dokumentnr: 896907 - Erklæring/avtale Rettighetshaver: Elvia AS Org.nr: 980 489 698 Rettigheter og plikter ved oppføring, drift og vedlikehold av frittliggende nettstasjon (prefabrikkert kiosk) (stedsevarig rett) Bestemmelse om transport og ferdsel Bestemmelse om byggeforbud og beplantning Kort fortalt: Det er tinglyst en avtale fra 2016 mellom Blystadringen Borettslag og Hafslund Nett AS som gir netteier varig rett til plassering, drift og vedlikehold av en frittliggende nettstasjon med tilhørende kabelanlegg på eiendommen. Avtalen regulerer også adkomst, sikkerhetssoner og ansvar ved eventuelle skader. Slike avtaler er standard for strømforsyning og anses som normalt forekommende i boligområder.

Legalpant

Borettslaget har legalpant på inntil 2G som sikkerhet for betaling av felleskostnader. Dette betyr at borettslaget har prioritet over tinglyste lån når det gjelder betaling av felleskostnader, og kan kreve inn pengene før andre kreditorer, selv om de har lån registrert på andelen.

Boligselgerforsikring

Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad kr. 20 000 000,-. Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgaven og interessenter oppfordres til å gjennomgå denne før bud inngis.

Boligkjøperforsikring

Kjøper har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring fra Söderberg & Partners. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell eller på https://www.soderbergpartners.no/eiendom/boligkjoper/

Diverse

Borettslagsmodellen innebærer at borettslaget eier eiendommen, mens andelseierne eier andeler i borettslaget, som gir borett til en bestemt bolig. Andelseierne har ikke personlig ansvar for borettslagets fellesgjeld, men de må dekke borettslagets løpende utgifter. Manglende innbetaling av fellesutgiftene som følge av andre andelshaveres mislighold, eller dersom borettslaget sitter på fraflyttede og/eller usolgte andeler, må dekkes av de øvrige andelseierne.   Borettslaget har legalpanterett i andelen for krav på dekning av felleskostnader og andre krav fra borettslaget, på inntil 2 ganger folketrygdens grunnbeløp.   Kjøper og selger er forpliktet til å undertegne standard kjøpekontrakt utarbeidet av Emera i forbindelse med eiendomstransaksjonen. Kjøpekontrakten kan besiktiges hos eiendomsmegler før bud inngis. Kontakt eiendomsmegler for spørsmål.   Selger leverer eiendommen i ryddig og rengjort stand.

Sentrale lover

Regelverk og generelle opplysninger Boligen selges med det inventar og utstyr som i henhold til gjeldende lover, forskrifter eller offentlige pålegg skal følge med eiendommen, jf. avhendingsloven § 3-4. Fastmonterte eller spesialtilpassede installasjoner og innredning som anses som varig tilknyttet boligen, følger normalt med i handelen, med mindre det foreligger en særskilt avtale mellom partene om noe annet, jf. avhendingsloven § 3-5.   En standard tilbehørsliste utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) følger salgsoppgaven, og gjelder som utgangspunkt for hva som inkluderes i salget – med mindre avvik er tydelig avtalt mellom kjøper og selger.   Om informasjonsgrunnlaget Opplysninger om boligens størrelse og utforming, både innvendig og utvendig, bygger på informasjon hentet fra vedlagte tilstands- og boligsalgsrapport. Innholdet i salgsoppgaven er basert på selgers informasjon, fagkyndig vurdering, samt opplysninger fra offentlige registre som kommunen og Kartverket. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses for å være kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene,  slike forhold kan ikke senere gjøres gjeldende som en mangel ved boligen. Dette gjelder uavhengig av om dokumentene er lest.    Det kan være forskjell mellom boligens faktiske bruk av rom og det som er godkjent av myndighetene. Alle interessenter anbefales derfor å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagperson, før bud gis. Dersom kjøper velger å kjøpe uten å ha sett eiendommen, kan det ikke etter overtakelse reklameres på forhold som burde ha vært oppdaget ved en ordinær gjennomgang.   Dersom det oppstår behov for ytterligere avklaringer, oppfordres interessenter til å kontakte eiendomsmegler eller egne rådgivere før de gir bud.   Slitasje og bruk Det må også forventes at eiendommer som har vært i bruk, vil kunne ha tegn til slitasje og eventuelle skader. Slik normal bruksslitasje og behov for vedlikehold må kjøper påregne, og dette vil normalt ikke gi grunnlag for reklamasjon eller prisavslag.   Avtalerettslig Partenes rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, og all tilgjengelig dokumentasjon som forelå for kjøper før handelen ble inngått. I tillegg gjelder avhendingsloven. Det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke, og dette er nærmere forklart nedenfor.   Budgivning og selgers vurdering På grunn av ulike ansvarsforhold kan selger velge å prioritere bud fra ikke-forbrukere, selv om budet er lavere enn et forbrukerbud. Når kjøper ikke er forbruker, kan selges ansvar begrenses ettersom boligen selges «som den er», noe som kan være av verdi for selger. Det understrekes at selger står fritt til å velge hvilket bud som aksepteres, og er ikke forpliktet til å velge det høyeste.   Alle budgivere må ved inngivelse av bud opplyse om de opptrer som forbruker eller som næringsdrivende/person som handler hovedsakelig som ledd i næringsvirksomhet. Det vil opplyses hvis konkurrerende bud kommer fra en ikke-forbruker.   Forbrukerkjøp – definisjon og vilkår:   Et forbrukerkjøp foreligger når en fysisk person kjøper eiendom uten at formålet hovedsakelig er knyttet til næringsvirksomhet. En eiendom anses å ha en mangel dersom den ikke oppfyller kravene som følger av avtalen, eller ved brudd på bestemmelser i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Det samme gjelder hvis eiendommen ikke samsvarer med det som med rimelighet kunne forventes ut fra blant annet alder, type og synlig tilstand – eller hvis det er tilbakeholdt, eller gitt feilaktige opplysninger, og dette har påvirket avtalen.   Dersom det er avvik mellom oppgitt og faktisk innvendig areal på minst 2 % og samtidig minst 1 kvadratmeter, kan dette utløse rett til kompensasjon etter § 3-3 i avhendingsloven.   Ved beregning av krav om prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke kostnader med inntil kr 10 000 (som en egenandel).   Ikke-forbruker – definisjon og vilkår:  Dersom kjøper er en juridisk enhet, eller en fysisk person som handler i næringssammenheng, regnes kjøpet ikke som et forbrukerkjøp.   Ved slike kjøp selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er begrenset til det som følger direkte av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-9. I disse tilfellene fravikes § 3-3 andre ledd, og eventuelle arealavvik vurderes etter § 3-8.   Kjøperens plikt til å foreta grundige undersøkelser gjelder også fullt ut for kjøpere som ikke omfattes av forbrukerdefinisjonen.

Viktig informasjon om budgivning

Bud kan legges inn på nettannonsen på "gi bud" knappen eller via hjemmesiden. Ved elektronisk budgivning kan bud legges inn trygt og enkelt med bank-ID. Eiendomsmegler kan også kontaktes for tilsendelse av budkjema, og budskjema finnes også i salgsoppgaven.  Alle bud skal inngi skriftlig til eiendomsmegler. Kravet til skriftlighet gjelder også ved forhøyelse av bud, motbud og selgers aksept eller avslag. Før et bud kan formidles til selger må megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt dersom budgiver bruker e-signatur som f eks. bankID. Etter det første budet er inngitt, kan budgiver inngi bud pr e-post eller pr SMS til megler.   Hvis budgiver skal by på eiendommen i henhold til en kjøpsfullmakt må megler kontaktes og fullmakten oversendes før budgivning.  Et bud bør inneholde eiendommens adresse (eventuelt gnr/bnr), kjøpesum, budgivers kontaktinformasjon, finansieringsplan, akseptfrist, overtakelsesdato og eventuelle forbehold som for eksempel usikker finansiering, salg av nåværende bolig ol. Normalt vil ikke et bud med forbehold bli akseptert før forbeholdet er avklart. Konferer gjerne med megler før bud avgis. Bud som har forbehold om konfidensialitet ("hemmelige bud") vil ikke bli formidlet til selger. Alle interessenter oppfordres til å inngi bud via eiendomsmegler.  Megler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. I forbrukerforhold (dvs. der selger er forbruker) skal megleren ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Senere bud må ha en akseptfrist som er lang nok til at budet og eventuelle forbehold kan videreformidles til alle involverte parter slik at disse får tid til å områ seg, jf. forskrift om eiendomsmegling § 6-3. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser bør skje senest 10 minutter før fristens utløp. Dersom bud inngis med en frist som åpenbart er for kort til at megleren kan avvikle budrunden på en forsvarlig måte, vil megler fraråde budet.  Eiendomsmegler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt, og vil uoppfordret gi sin vurdering av det enkelte bud overfor selgeren.  Etter at handel har kommet i stand, eller dersom en budrunde avsluttes uten at handel er kommet i stand, kan en budgiver kreve kopi av budjournalen i anonymisert form. Kopi av budjournal gis til kjøper og selger uten ugrunnet opphold etter at handel er kommet i stand. Hvis budgiver ønsker å være anonym, kan bud fremmes via en fullmektig. For mer informasjon om budgivningsprosessen, se «Forbrukerinformasjon om budgivning», som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler.

Vederlag megler

Fast provisjon: kr 39 900,00 Grunnpakke (innhenting av info fra kommune, forretningsfører, tinglysningsgebyr, servitutter/grunnbok, e-signeringer, mm.) kr 9 900,00 Markedspakke inkl. stor annonse på FINN.no, Emera digital mm. kr 20 900,00 Oppgjørshonorar inkl. factoring kr 9 900,00 Tilretteleggingshonorar kr 16 900,00 Visnings-/overtagelseshonorar pr. stk. kr 3 200,00 Eierskiftegebyr kr 6 725,00 Utlegg: Selger dekker utlegg i henhold til oppdragsavtalen. Disse er estimert til ca. kr 13 125,00, og omfatter vanligvis innhenting av informasjon fra kommunen, eventuell forretningsfører, samt kopi av tinglyste dokumenter.   Total kostnad ved salg til prisantydning: kr 113 825,00 Dette inkluderer både vederlag og stipulerte utlegg.   Ved avbrutt oppdrag: Dersom oppdraget sies opp eller utløper uten at salget gjennomføres, har megler krav på rimelig vederlag for medgått tid og for utført arbeid. Dette omfatter blant annet vederlag knyttet til tilrettelegging, markedsføring og eventuelle avholdte visninger, samt påløpte utlegg. Timepris ved slik beregning er kr 3500.

Hvitvasking

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking, og er blant annet forpliktet til å gjennomføre kundetiltak av både selger og kjøper. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at avtalen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, er dette et mislighold fra kjøpers side. Et vesentlig mislighold kan gi selger rett til å heve avtalen og til å gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning. Dersom selger ikke bidrar til at megler får gjennomført løpende kundetiltak underveis i oppdraget, må eiendomsmegler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Selger vil i et slikt tilfelle ha misligholdt sine forpliktelser, og kjøper vil kunne ha et krav mot selger etter avhendingsloven. Hvis kundetiltak ikke lar seg gjennomføre, vil Emera eiendomsmegling ikke kunne bistå med handelen eller foreta oppgjør.

Personopplysningsloven

Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven. Se www.emera.no for vår personvernerklæring.

Oppdragsnummer

04260225

Status salgsoppgave

Megler

Meglerforetaket

Meglerhuset Romerike AS Org.nr: 936357660

Samarbeidspartnere og tilknyttede foretak

Emera Norge AS og eiendomsmeglingsforetakene som er tilknyttet Emera har samarbeid med forskjellige foretak som tilbyr forbrukerne produkter eller tjenester i forbindelse med et salgsoppdrag. Våre samarbeidspartene er:

Søderberg & Partners AS - formidler av boligselger- og boligkjøperforsikring. Overo AS - leverandør av digitale oppgjørsskjemaer og overtakelsesprotokoller som også inneholder tilbud til forbruker om tilpassede strøm-, internett- og alarmtjenester.

Kolibri Forsikring AS - tilbyr bolig-/innbo og andre tingskadeforsikringer.

Hvilke produkter/tjenester kjøper og selger får i forbindelse med oppdraget, kan variere ut fra hvor i landet eiendommen ligger.

Salgsoppgave

Energiattest

Egenerklæring boligselgerforsikring

Tilstandsrapport