Buerskogen 34

Tomten

Byggeår

1978

Arealer

Arealbeskrivelse

Ikke målbare arealer

Bod er ikke målverdig siden det ikke er utført gulv. Innvendig areal er på 8m2.

Bygningssakkyndiges kommentar til arealoppmåling

[Fritidsbolig] Arealene er målt i henhold til standard NS 3940:2023 [Bod] Arealene er målt i henhold til standard NS 3940:2023. Boden er ikke målverdig siden det ikke er utført gulv. Innvendig areal er på 8m2. [Bod] Arealene er målt i henhold til standard NS 3940:2023 Takhøyden er målt til 1,91m.

Antall soverom

3

Antall rom

4

Innhold

Fritidsboligen ligger over ett plan og består av følgende rom: Vindfang, kjøkken, stue, 4 soverom og bad. Fritidsboligen har terrasser på til sammen 65 m². I tillegg disponeres en utvendig bod på 3 m², og eiendommen har to frittstående boder.

Standard

En gjennomarbeidet fritidsbolig fra 1978, utvidet og oppgradert over tid, med fire soverom, stue med vedovn, kjøkken og bad fordelt over ett plan. Hytta har vært i samme eierskap siden 2011 og bærer preg av aktiv bruk og personlig innredning gjennom hele. Vinduer ble skiftet i 2011, hovedytterdøren i 2012, og badet ble utført i 2020. Taktekket på den eldste delen ble skiftet i 2024. Terrassene på tre sider av hytta gir gode utemuligheter gjennom sesongen. Planløsningen avviker fra de godkjente byggetegningene: et rom ved inngangen, opprinnelig registrert som bod, er innredet som soverom, og et av de opprinnelige soverommene er omgjort til kjøkken. Disse endringene er ikke omsøkt. Vindfang: Døren fra terrassen åpner inn til vindfanget, et praktisk rom med flislagt gulv og trepanel på vegger og tak. Her er det god plass til å henge fra seg yttertøy, og rommet fungerer som en tydelig overgang mellom ute og inne. Vinduet mot hagen slipper inn dagslys. Stue: Vedovnen fra 2012, plassert mot elementpipa i stuas midtre del, er hyttens tydeligste karakter. Pipe og ovn er kledd med mørke steinheller som gir en fin kontrast til de lyse trepanelveggene rundt. Stuen gir plass til sofagruppe og spisebord side om side, og vinduene mot øst slipper inn godt dagslys. Herfra er det direkte utgang til terrassen mot øst. Gangen som leder videre inn til soverommene og kjøkkenet er synlig fra stuen og gir hytta en naturlig romlig sammenheng. Kjøkken: Kjøkkenet ble montert i 2015 med innredning i profilerte fronter, laminat benkeplate og glassplate på vegg over benk. Kjøkkenventilator med avtrekk ut er installert. Kjøkkenet har vindu mot hagen og god arbeidsplass langs to vegger i L-form. Innredningen har god skaplassplass, inkludert overskap med glassfronter. Soverom: Hytta har tre soverom. Det største, som ligger i tilbygget fra 2014, har plass til dobbeltseng med nattbord på begge sider og garderobeskap. Tapet på én vegg og trepanel på de øvrige gir rommet et annet uttrykk enn resten av hytta. Et annet soverom i samme del av hytta er innredet med enkeltseng og har trepanelvegger i en mørkere farge. De to soverommene i den eldre delen av hytta er begge kompakte, med plass til køyeseng i det ene og enkeltseng i det andre. Merk at rommet ved inngangen, innredet som soverom, opprinnelig er registrert som bod og bruksendringen er ikke omsøkt fra hoveddel til tilleggsdel. Bad: Badet ble utført i 2020 og har innredning med nedfelt servant, toalett og dusjkabinett. Veggene er kledd med panel og tømmer, gulvet har vinylbelegg. Panelovn gir varme. Rommet har naturlig ventilering via nedtrekksluke. Trepanel i våtsonen er ikke et egnet materiale for dette formålet, og badet har et oppgraderingsbehov på sikt. Terrasser: Hytta har terrasser på tre sider, totalt oppført i impregnert trekonstruksjon. Terrassen mot vest er en markterrasse med plass til loungemøbler og spiseplass. Terrassen mot øst gir utsikt over naturterrenget og er tilgjengelig fra stuen. En nyere terrasse mot nord, oppført med trepilarer på fjellgrunn, kompletterer utemulighetene. Terrassebordene på den eldste delen har noe tørkesprekker og bør vedlikeholdes jevnlig. Overflater: Gulv: Laminat i stue og soverom i tilbygget. Tregulv i eldre del av hytta. Vinylbelegg på bad. Fliser i vindfang. Vegger: Trepanel, panelplater og tapet. Himling: Trepanel. Lagring: Ekstern bod på eiendommen med ca. 3 m² bruksareal, tilknyttet hytta. To frittstående boder på tomten: én oppført i 2025 med støpte fundamenter, bindingsverkskonstruksjon og stående trekledning, pulttak tekket med takpapp og enkle selvbygde boddører. Denne boden mangler gulv innvendig. Det er ikke fremlagt tegninger eller byggemelding for denne boden. Den andre boden er eldre, oppført med laftet plank, fundamentert på terreng og steiner, med saltak tekket med takpapp. Denne boden er i generelt dårlig stand med råteskader. Det er ikke fremlagt tegninger for denne boden heller. Varmtvannstanken på ca. 200 liter er plassert i bod. For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven. Dersom det er registrert avvik med tilstandsgrad (TG) 2 eller 3 i tilstandsrapporten, oppfordres interessenter spesielt til å undersøke disse forholdene nærmere, da gitte tilstandsgrader er et konkret uttrykk for alder/slitasje/ødeleggelser/konsekvenser som innebærer kostnader til utbedring. Kjøper må innta disse vurderingene og medfølgende utbedringskostnader i sin kjøpsbeslutning, jf. avhl. § 3-10. Det samme gjelder eventuelt andre opplysninger om kjente risikofaktorer, som for eksempel ufaglært arbeid, begrenset kontroll av det elektriske anlegget og opplysninger fra selgers egenerklæringsskjema.

Innbo og løsøre

Fritidsboligen selges fullt møblert foruten om noen unntak som: - Hvit kommode, hylle og furustol på soverom med køyeseng - Kurvstol på blå soverom - Slagbenk på hovedsoverom - Sort senge gavl på hovedsoverom - Hagemøbler, blomsterpotter og andre pyntegjenstander ute og inne. Salgsoppgaven inkluderer NEFs standardliste "Oversikt over løsøre og tilbehør", som legges til grunn med mindre annet er spesifisert i salgsoppgaven. Gjenstander som er nevnt i standardlisten, men som ikke finnes på eiendommen, vil heller ikke følge med i salget. Alt utstyr og installasjoner som medfølger overtas slik de er, uten garanti, med mindre det foreligger en gjeldende garanti fra produsent eller leverandør. Kjøper aksepterer at det kan forekomme hull og merker etter montering av inventar og utstyr som ikke er en del av overdragelsen.

Parkering

Eiendommen har rett til parkering i henhold til festekontrakten. Parkering skjer i dag på en felles plass rett på nedsiden av eiendommen. Eiendommen har i dag leid båtplass på felles bryggeanlegg på Buerskogen Camping. Her opplyser selger om at det er flere ledige plasser.

Sammendrag av selgers egenerklæring

Selgers egenerklæringsskjema følger vedlagt salgsoppgaven. Interessenter oppfordres til å gjennomgå dette nøye.    Følgende opplysninger er spesielt viktig å merke seg:   2. Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom? Svar: Ja, av faglært og ufaglært/egeninnsats/dugnad. Beskrivelse: Belegg på gulv på sponplater, panel på vegger, egeninnsats. Rør utført av O. Hansen. Arbeid utført av: O Hansen Eftf. 2.2. Er arbeidet byggemeldt? Svar: Ja. Beskrivelse: Søkt om tilbygg med bad og toalett soverom. 4. Kjenner du til feil eller om det har vært utført arbeid/kontroll på vann/avløp? Svar: Ja, kun av faglært. Beskrivelse: Vann og kloakk ble installert av I. Hansen. ingen feil ved årlige kontroller av anlegg fra Nils Vaglen. Arbeid utført av: O. Hansen. 5. Kjenner du til om der er/har vært problemer om drenering, fuktinnsig, øvrig fukt eller fuktmerker i underetasje/kjeller? Svar: Ja. Beskrivesel: fukt i krykjeller ved store regn mengder. Vannet blir drenert ut og det er tre luftventiler installert. 11. Kjenn erud til om det er/har vært utført arbeid på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? Svra: Ja. ku av faglært. Beskrivelse: La inn nye kurser og oppgraderinger. Monterte styre/sikringsskap for kloakk anlegg. 14. Kjenne rud til om ufaglærte har utført arbeid som normalt bør utføres av faglærte, utover det som er nevnt tidligere (f.eks drenering, murerarbeid , tømrerarbeid etvc)? Svar: Ja. Beskrivelse: Skiftet papp på hytte tak og du. Oppført ved bod og oppføring av deler av terrasse. Byttet kjøkkeninnredning. 16. Kjenne rud til om det har vært utført arbeid på terrasse/garasje/tak/fasade? Svar: Ja, av faglært og ufaglært/egeninnsats/dugnad. Beskrivelse: Oppført tilbygg, byttet vinduer dør og kledning på gammel del. Oppført terrasse. Arbeid utført av: Byggmester Bjørn Halvorsen. 18. Kjenner du til om det er innredet/bruksendret/bygget ut i kjeller eller loft eller andre deler av boligen? Svar: Ja. Beskrivelse: Nytt tilbygg 2015. 18.1 Er innredningen/utbyggingen godkjent hos bygningemyndighetene? Svar: Ja. Beskrivelse: Søkt og godkjent av Halden kommune. Tilleggskommentar: Eldre laftet by på eiendommer er i dårlig forfatning med fukt inntregninger i hjørner. Noe råte i bunn stokk.

Bygningssakkyndig

Byggemåte

Informasjon er hentet fra vedlagte tilstandsrapport, datert 18.06.2026. Bygning: Fritidsbolig oppført i 1978. Bygningen har isolert bindingsverkskonstruksjon fra byggeår med stående bordkledning. Tilbygg mot øst ble oppført i 2014, og andre tilbygg er fra 1980 og 1998. Bygningen har ringmur og pilarer av lettklinkerblokker på byggegrunn av fjell. Etasjeskiller er av trebjelkelag. Bygningen har krypkjeller under trebjelkelag og stubbegulv. Under tilbygget er krypkjelleren lukket, og på den eldste delen er den åpen. Tak: Taktekkingen er av takpapp. Taktekket ved tilbygget er skiftet i 2014, og resten av taktekket er skiftet i 2024. Takkonstruksjonen har sperrekonstruksjon og bordtak, men det er ingen tilkomst til loftet. Takrenner, nedløp og beslag er av stål. Vindskier og toppbord er av trekonstruksjon. Pipe/Ildsted: Boligen har elementpipe. Vedovn i stue fra 2012. Vinduer: Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass. Vinduer er skiftet i 2011. Dører: Bygningen har malt hovedytterdør med 2-lags isolerglass fra 2012. Innvendige dører er tredører fra byggeåret med sponspeil, og formpressede innerdører på tilbygget fra 2014. Trapper/adkomst: Etablert tretrapp med impregnert konstruksjon ved inngangen til hytta. Balkong/terrasse: Terrasse på 65 m² oppført med impregnert trekonstruksjon, med støpte søylepunkter og lettklinkerblokker. Ny terrasse er oppført mot nord med trepilarer med søylesko på fjellgrunn. VVS-installasjoner: Innvendige vannledninger er av plast (rør i rør) og kobberør. Stoppekran og vannmåler er plassert i krypkjeller. Avløpsrør er av plast. Det er plassert en utvendig kvernpumpe mot øst. Varmtvannstanken er på ca. 200 liter og plassert i bod. Ventilasjon: Hytta har naturlig ventilasjon via nedtrekksluker. Badet har naturlig ventilering via nedtrekksluke. Kjøkkenet har kjøkkenventilator med avtrekk ut. Tekniske detaljer: Badet har panelovn som varmekilde. Brannslukningsapparat og røykvarslere i hytta. Bod: Bod oppført i 2025 med støpt fundament. Bærende konstruksjon av bindingsverk utvendig kledd med stående trekledning. Pulttak med tresperrer og panel som bordtak, utvendig tekket med takpapp. Enkle selvbygde boddører. Takrenner og utkast av stål. Bod: Eldre bod oppført med laftet plank, fundamentert på terreng/steiner. Saltak med trekonstruksjon, utvendig tekket med takpapp. Vinduer med enkle glass og boddør. Elektrisk anlegg: Skjult og åpent elektrisk anlegg i hytta. Fordelingsskap er plassert på det ene soverommet. 5 fordelingskurser på 16A/2*15A/2*13A med automatsikringer. Anlegget i tilbygget er fra 2014, resten er fra 2004 ifølge eier. Foreligger det eltilsynsrapport de siste 5 år, og det er ikke foretatt arbeid på anlegget etter denne, utenom retting av eventuelle avvik i eltilsynsrapport (dvs en el-tilsynsrapport uten avvik)? - Nei Når ble det elektriske anlegget installert eller sist gang totalt rehabilitert (årstall)? Med totalt rehabilitert menes fullstendig utskiftet anlegg fra inntakssikring og videre. - 2004 Er alle elektriske arbeider/anlegg i boligen utført av en registrert elektroinstallasjonsvirksomhet? - Ja. Eier opplyser om at det kun er elektrofirmaer som har utført det elektriske arbeidet i hytta. Er det elektriske anlegget utført eller er det foretatt tilleggsarbeider på det elektriske anlegget etter 1.1.1999? - Ja. Eksisterer det samsvarserklæring? Nei. Det er ikke fremlagt noe samsvarserklæring. Foreligger det kontrollrapport fra offentlig myndighet – Det Lokale Eltilsyn (DLE) eller eventuelt andre tilsvarende kontrollinstanser med avvik som ikke er utbedret eller kontrollen er over 5 år? - Nei Forekommer det ofte at sikringene løses ut? - Nei Har det vært brann, branntilløp eller varmgang (for eksempel termiske skader på deksler, kontaktpunkter eller lignende) i boligens elektriske anlegg? - Nei Er det tegn til at det har vært termiske skader (tegn på varmgang) på kabler, brytere, downlights, stikkontakter og elektrisk utstyr? Sjekk samtidig tilstanden på elektrisk tilkobling av varmtvannsbereder, jamfør eget punkt under varmtvannstank - Nei Er der synlig defekter på kabler eller er disse ikke tilstrekkelig festet? - Nei Er det tegn på at kabelinnføringer og hull i inntak og sikringsskap ikke er tette, så langt dette er mulig å sjekke uten å fjerne kapslinger? - Nei Finnes det kursfortegnelse, og er den i samsvar med antall sikringer? - Ja Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el-kontroll? - Ja. Siden det ikke er fremlagt samsvarserklæringer anbefales det å utføre el-kontroll av det elektriske anlegget for å avdekke tilstanden på anlegget. TG2 - Avvik som kan kreve tiltak: - Taktekking | Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. På den eldste delen hvor taktekket er 12 år har passert over halvparten av sin forventede levetid. Toppbordene på vindskiene har behov for vedlikehold og utbedringer. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tekkingen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Taktekket bør følges opp jevnlig for å unngå at det oppstår lekkasjer/utettheter på eldre takpapp. Slike lekkasje kan medføre til følgeskader på underliggende konstruksjoner. Utføre vedlikehold av toppbord, det anbefales å beslå disse slik at levetiden blir bevart. - Nedløp og beslag | Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. Det er registrert noe rustdannelse og flassing av maling på pipehatt/beslag. Halvparten av levetiden er passert på de eldste takrennene og nedløp. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må beslag/renner/nedløp skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Det bør utføres behandling av pipehatt og beslag for å forhindre videre rustdannelse og forlenge levetiden. Halvparten av levetiden på takrenner og nedløp er passert, noe som øker risikoen for lekkasjer/utettheter. Utføre regelmessige vedlikehold og tilsyn. - Veggkonstruksjon | Det er utført lufting under påliggere og det er ikke utført musesperre. Eier opplyser om at det kan forekomme mus i hytta i perioder. Det bør etableres musesperre for å hindre at mus og andre skadedyr kommer inn i konstruksjonen. Konsekvensen av manglende musesperre er økt risiko for inntrenging av mus, som kan føre til lukt og skader på konstruksjon. - Dører | Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Det er ikke utført beslagsløsning under ytterdør. Det bør gjøres tiltak for å lukke avviket. Det bør monteres beslag under ytterdøren for å hindre at vann kan trenge inn i konstruksjonen. - Balkonger, terrasser og rom under balkonger | Det er registrert tørkesprekker på terrassebord på den eldste delen. Samt at det er registrert noe skjevheter i terrassen mot øst. Det anbefales jevnlig vedlikehold og overflatebehandling av terrassebordene for å forlenge levetiden og redusere risikoen for ytterligere oppsprekking og fuktskader over tid. Ingen umiddelbart behov for utbedringer av skjevheter. - Overflater | Laminatskjøter er ikke tilstrekkelig forskjøvet i stue. Stedvis områder med knirk i gulvkonstruksjon. Ingen umiddelbart behov for utbedring av laminat, men det anbefales å følge med på utviklingen da utilstrekkelig forskyvning av laminatskjøter kan føre til skader i skjøter og knirk i laminatgulv. Ved utskiftning av gulv bør det undersøkes nærmere om knirk skyldes undergulvet, det vil da eventuelt være muligheter for å helskru undergulv for å unngå knirk. - Etasjeskille/gulv mot grunn | Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Det er målt 16mm retningsavvik i gang, forøvrige er det målt retningsavvik på 11mm og mindre på øvrige rom. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en hytter som dette. Dersom hytta en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. Kan medføre til områder med knirk i gulv. - Pipe og ildsted | Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe. Det er ingen ildfast plate under sotluken. Ikke tilstrekkelig avstand på ubrennbar plate for vedovn. Det bør monteres ildfast plate under sotluken for å hindre brannfare ved eventuell glød eller aske som kan falle ut ved tømming av sotluke. Tilstrekkelig avstand til ubrennbar plate for vedovn må også sikres for å oppfylle gjeldende forskriftskrav og redusere brannrisiko. - Krypkjeller | Det er ikke adkomst til deler av krypkjelleren. Krypkjeller er kun vurdert i tilgjengelige deler. Krypkjeller regnes for å være en risikokonstruksjon som er utsatt for fukt- og råteskader i bunnsvill, trebjelkelaget og andre tilstøtende konstruksjoner, på grunn av fuktighet fra grunnen og kondensering ved temperaturforskjeller. Selv om det ikke er avdekket tegn på skader, betyr ikke dette nødvendigvis at det ikke foreligger skader i eller i forbindelse med krypkjelleren. Det er ikke tilfredsstillende ventilering av krypkjeller. Det er tydelig tegn til fuktinnsig i krypkjelleren som er lukket. Det er målt forekomster av skadelig fukt i stubbloftet. Dette oppstår pga høy luftfuktighet pga ikke tilstrekkelig utlufting. Det er lav høyde under deler av den åpne krypkjelleren. Det er derfor vanskelig å besikte dette området. Det anbefales å forbedre utluftingen og legge plast på grunnen i den lukkede krypkjelleren for å redusere fuktbelastning og risiko for fuktskader i bjelkelag, sviller og tilstøtende trekonstruksjoner. Begrenset adkomst og lav høyde under deler av krypkjelleren gjør det vanskelig å inspisere hele området, noe som øker risikoen for skjulte skader. Det anbefales å overvåke tilstanden jevnlig , for å avdekke eventuell skjult skader så tidlig som mulig. - Innvendige dører | Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører. Registrert at dør til soverom mot sør går i anslaget ved funksjonsprøving. Enkelte dører må justeres. Justere døren slik at den ikke går i anslaget, for å unngå økt slitasje og skade på dør og karm. - Bad - Overflater vegger og himling | Trepanel er ikke et egnet produkt i våtsonen på baderom. Trepanel i våtsonen bør erstattes med egnet materiale for våtrom, for å unngå risiko for fuktskader ved fuktbelastning. - Bad - Overflater Gulv | Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Baderommet skulle vært utført med lokalt fall på 1:50 til sluket. Til tross for avviket i fall/høydeforskjell til sluk, vil gulvet fortsatt kunne lede vann mot sluket, men med redusert effektivitet. Dette kan potensielt øke risikoen for vannansamling i enkelte områder av badet. Det bør etableres tilstrekkelig lokalt fall mot sluk i henhold til forskriftskrav for å sikre tilfredsstillende avrenning av vann. Manglende fall kan føre til vannansamlinger på gulvet, som ikke vil renne til sluk før det oppstår en vesentlig mengde vann på gulv. - Bad - Ventilasjon | Rommet har kun naturlig ventilasjon. Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Det er manglende tilluft under dørblad. Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrom f.eks. luftespalte ved dør e.l. Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrommet, for eksempel ved å montere en luftespalte eller ventil under dørbladet. Manglende tilluft kan føre til dårlig ventilasjon og økt fuktbelastning. - Vannledninger | Manglende mansjetter på vannrør i benkeskap på kjøkkenet. Det bør monteres mansjetter på vannrørene i benkeskapet på kjøkkenet for å sikre tett gjennomføring og redusere risikoen for lekkasjer. - Avløpsrør | Det er registrert en del muselort i det isolerte rommet til kvernpumpe. Det bør gjøres tiltak for å forhindre at mus får tilgang. Det bør tettes rundt åpninger i det isolerte rommet for å hindre at mus får tilgang. Konsekvensen av manglende tiltak er økt risiko for skader på installasjoner og luktproblemer som følge av mus i det isolerte rommet. - Terrengforhold | Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger. Det er noe tilsig av overvann mot krypkjelleren. Det bør vurderes om det er muligheter for å gjøre tiltak som vil lede vannet vekk fra krypkjelleren. Det bør vurderes tiltak for å lede overvann bort fra krypkjelleren, selv om det er utfordrende å etablere tilfredsstillende fall på grunn av fjellgrunn. Konsekvensen av manglende tiltak er økt fuktbelastning i krypkjeller. TGIU - Ikke undersøkt/utilgjengelig: - Takkonstruksjon/Loft | Hele takkonstruksjonen er gjenbygget. Det er ingen mulighet til vurdering utover alder og observasjoner fra underliggende etg. Konstruksjonen er ikke besiktet siden den er lukket. Innhent dokumentasjon, om mulig. Helse, miljø og sikkerhet - Helse, miljø og sikkerhet | Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Det er ikke montert rekkverk på utvendige trapper. Det er mangler/skader på håndslukkerutstyr ihht gjeldende forskrift om brannforebygging. Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav. Brannslukningsapparat er eldre enn 10 år. Eiendommen ligger i et område med moderat til lav aktsomhetsgrad av radon. Rekkverk på terrassen er målt til 86cm. Det er ikke montert rekkverk på trapp. Rekkverk for utvendige trapper må monteres for å lukke avviket. Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav. Innhent nytt brannslukningsutstyr. Brannslukningsapparat som er eldre enn 10 år bør kontrolleres og eventuelt byttes ut, da eldre apparater kan ha redusert funksjon og ikke gi tilstrekkelig brannsikring. Det bør monteres rekkverk på utvendige trapper med hensyn til sikkerhet. Rekkverket på terrassen er godkjent på oppføringstidspunktet, det er derfor ikke behov for å gjøre tiltak. Ingen krav til å utføre radonmålinger. Opplistingen over er ikke uttømmende og du oppfordres til å lese og sette deg grundig inn i alt salgsmateriell. For ordens skyld nevner vi at TGIU står for tilstandsgrad ikke undersøkt, f.eks. fordi en del av bygget ikke har vært tilgjengelig for inspeksjon. Disse delene kan dermed ha feil eller mangler som ikke er avdekket. Tilstandsrapporten beskriver byggverkets tekniske tilstand. Det er ikke foretatt kontroll av de elektriske installasjonene (el-takst) selv om bygningssakkyndig kan ha knyttet noen kommentarer til elanlegget ut i fra helt enkle vurderingskriterier. Siden elanlegget ikke er kontrollert er det sannsynlig at det siden kan avdekkes avvik fra dagens forskriftskrav og oppstå funksjonssvikt. Videre må kjøper være forberedt på det må foretas oppgraderinger på grunn av slitasje, fraværende vedlikehold, arbeider som er utført av ufaglærte, utidsmessighet eller tekniske løsninger som ikke holder dagens standard. I Norge er det en av oppgavene til Det lokale el-tilsynet (DLE) å foreta tilsyn av elektriske anlegg i boliger og fritidsboliger. Alle boliger skal ha periodisk kontroll hvert 20 år og hytter/fritidsboliger kontrolleres hvert 30 år. El-anlegget er en bygningsdel som er gjenstand for konstant utvikling, det må derfor påregnes at dagens anlegg ikke nødvendigvis er dimensjonert for oppgradering av kjøkken med nye elektriske apparater, rehabilitering av bad m/varmekabler eller installeringer elbillader.

Kommunale avgifter

Eiendomsskatt

Formuesverdi

Beliggenhet

Eiendommen ligger skjermet og fredelig til i Buerskogen, et naturskjønt område i Halden kommune med spredt bolig- og fritidsbebyggelse. Omgitt av skog og med utsikt over nærområdet, er dette et sted for ro og rekreasjon. Fra terrassene kan du nyte morgenkaffen med lyden av skogen og utsikten mot trærne. Her starter turopplevelsene rett utenfor døren. Skogen byr på fine stier, og om høsten kan du plukke sopp og bær i umiddelbar nærhet. Vinterstid er det gode muligheter for skiturer i området. For en forfriskende dukkert på varme sommerdager, er det badeplass ved Ørsjøen, blant annet ved Buerskogen camping. Selv om beliggenheten er tilbaketrukket, er det en kort kjøretur til flere aktiviteter. For en utflukt er det omtrent et kvarters kjøring til Halden sentrum med sine servicefasiliteter, og tilsvarende avstand til grenseovergangen ved Kornsjø. Videre inn i Sverige finner du det lille og koselige tettstedet med bl.a. systembolag, matbutikk og diverse butikker og restauranter. Ellers er det ca. 45 min kjøring til den populære sommerbyen Strømstad. En kort gåtur unna ligger Buerskogen Camping med diverse aktiviteter for barna, bryggeanlegg, kano utleie og sesongåpen kiosk.

Adkomst

På høyre side i annonsen finner du et kartutsnitt. Ved å klikke på kartet kan du enkelt planlegge din rute fra valgt startpunkt og helt frem til boligen. Det vil være skiltet ved fellesvisninger for enkel orientering.

Oppvarming

Elektrisitet og vedfyring. Fastmontert panelovn som varmekilde på bad, samt elementpipe og vedovn fra 2012 i stue.

Ferdigattest / brukstillatelse

Det foreligger ikke midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest i kommunens arkiv for den opprinnelige oppføringen av fritidsboligen. Jf. plan- og bygningsloven § 21-10 (5) utstedes det ikke lengre ferdigattest for tiltak det er søkt om før 01.01.1998. Dette innebærer at byggverkene lovlig kan brukes og omsettes uten at det foreligger ferdigattest. Det betyr imidlertid ikke at ulovlige bygde tiltak blir lovlige. Manglende midlertidig brukstillatelse medfører imidlertid at byggesaken ikke er korrekt avsluttet og kommunen kan pålegge eier å iverksette tiltak som gjør at midlertidig brukstillatelse kan utstedes. Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon i saken: - Ferdigattest for tilknytning av vann og spillvann for fritidsbolig via privat VA-anlegg, datert 10.11.2022. Det er avvik mellom godkjente byggetegninger og dagens planløsning. En opprinnelig bod ved inngangen er innredet og brukes i dag som soverom. Dette utgjør en endring fra tilleggsdel til hoveddel, som normalt er et søknadspliktig tiltak. Det foreligger ikke dokumentasjon på at bruksendringen er godkjent. Videre er et tidligere soverom i bygget omgjort til kjøkken. Endring av romfunksjon fra ett rom for varig opphold til et annet innebærer en indre ombygging, og utløser normalt ikke i seg selv krav om bruksendring. Fritidsboligen er utvidet i flere omganger. Byggeår for tilbygget mot øst er oppgitt til 2014, og øvrige tilbygg til 1980 og 1998. Eiendommen er også utbygd med terrasser på til sammen 65 m², samt to frittstående boder. Den ene boden har oppgitt byggeår 2025, mens den andre er av ukjent, eldre dato. Mindre, frittstående boder er normalt unntatt søknadsplikt forutsatt at begrensninger for areal og høyde er overholdt. Oppføring av terrasser kan være søknadspliktig avhengig av blant annet høyde over terreng. Kjøper overtar risiko og ansvar for nevnte forhold.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann og avløp. Alle eiendommer som er tilknyttet offentlig vann og avløp har private stikkledninger, som vedlikeholdes for eiers egen regning. For ytterligere opplysninger om de private stikkledningene tar man kontakt med kommunen. Privat vei som vedlikeholdes av brukerne.

Regulerings- og arealplaner

Eiendommen er uregulert. Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel 2023-2035 (plan-ID G-KPLAN), vedtatt 04.03.2024. Hele eiendommen på 90 m² er i planen avsatt til Fritidsbebyggelse, Nåværende (områdenavn BFR33). Kommuneplanens bestemmelser for fritidsbebyggelse (§ 9.1.2) gjelder for eiendommen. Maksimalt tillatt samlet bruksareal for bygningene per eiendom (inkludert et eventuelt uthus) er 100 m². Det er kun tillatt med én hytte med én bruksenhet per eiendom. Maksimalt tillatt mønehøyde over gjennomsnittlig planert terreng er 5 meter for fritidsbolig. Området er stadig under endring/utvikling, bygg settes opp, rehabiliteres og rives ned. Vi anbefaler derfor alle budgivere å sette seg inn i gjeldende reguleringsbestemmelser. Kopi av situasjonskart, målebrev, reguleringsplaner m/bestemmelser etc. ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler. Vi oppfordrer interessenter til å gjøre seg kjent med disse.

Konsensjon

Kjøp av eiendommen krever ikke konsesjon. Dersom eiendommen er større enn 2 mål, må kjøper undertegne nødvendige dokumenter for å søke om konsesjonsfrihet.

Tinglyste heftelser og rettigheter

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 3101/213/89/25: 18.07.1980 - Dokumentnr: 3413 - Festekontrakt - vilkår Gjelder feste Festetid: 80 år Årlig avgift nok 850 + vegavgift nok 120 Forbud mot visse former for næringsvirksomhet Pant for forfalt festeavgift Bestemmelser om regulering av leien Bestemmelser om forlengelse Bestemmelse om bebyggelse Kan ikke overdras uten samtykke av hjemmelshaver/utleier Gjelder denne registerenheten med flere Dette er en festekontrakt datert 25.08.1980. Festetiden er 80 år og regnes fra kontraktens underskrift, med en årlig festeavgift på 850 kr som indeksreguleres hvert tiende år. Festeren gis rett til å føre opp en hytte og ett uthus, og har adkomst til hytten etter de veger som er utlagt i reguleringsplanen. Festeren forplikter seg til å betale avgift for utført renovasjon, vann, kloakk, samt eventuelle utgifter til vedlikehold av veg og snøbrøyting. Eieren forbeholder seg førsteprioritets panterett i festeretten og bebyggelsen for et beløp inntil 3 års festeavgift og andel av felleskostnadene. Dokumenter kan fås ved henvendelse til megler.

Legalpant

Kommunen har legalpant som sikkerhet for betaling av kommunale avgifter og eventuell eiendomsskatt. Legalpant er et pant som ikke vises i grunnboksutskriften, og har prioritet foran for eksempel tinglyste banklån på eiendommen.

Boligselgerforsikring

Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad kr. 20 000 000,-. Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgaven og interessenter oppfordres til å gjennomgå denne før bud inngis.

Boligkjøperforsikring

Kjøper har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring fra Söderberg & Partners. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell eller på https://www.soderbergpartners.no/eiendom/boligkjoper/

Diverse

Eiendommen selges med en liten glassfiber båt med 10HK motor. Den ligger på leid båtplass, og iht. eier er det flere ledige plasser ved bryggen. Båten med motor overtas slik de er, uten garanti, med mindre det foreligger en gjeldende garanti fra produsent eller leverandør. Både kjøper og selger er forpliktet til å signere den standard kjøpekontrakten som er utarbeidet av Emera i forbindelse med eiendomshandler. Kjøpekontrakten kan gjennomgås hos eiendomsmegleren før budet legges inn. Ta kontakt med eiendomsmegler dersom det er spørsmål.   Selger leverer eiendommen i ryddig og rengjort tilstand. Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra brann-/feiervesen på eiendommen.

Sentrale lover

Regelverk og generelle opplysninger Boligen selges med det inventar og utstyr som i henhold til gjeldende lover, forskrifter eller offentlige pålegg skal følge med eiendommen, jf. avhendingsloven § 3-4. Fastmonterte eller spesialtilpassede installasjoner og innredning som anses som varig tilknyttet boligen, følger normalt med i handelen, med mindre det foreligger en særskilt avtale mellom partene om noe annet, jf. avhendingsloven § 3-5.   En standard tilbehørsliste utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) følger salgsoppgaven, og gjelder som utgangspunkt for hva som inkluderes i salget – med mindre avvik er tydelig avtalt mellom kjøper og selger.   Om informasjonsgrunnlaget Opplysninger om boligens størrelse og utforming, både innvendig og utvendig, bygger på informasjon hentet fra vedlagte tilstands- og boligsalgsrapport. Innholdet i salgsoppgaven er basert på selgers informasjon, fagkyndig vurdering, samt opplysninger fra offentlige registre som kommunen og Kartverket. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses for å være kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene,  slike forhold kan ikke senere gjøres gjeldende som en mangel ved boligen. Dette gjelder uavhengig av om dokumentene er lest.    Det kan være forskjell mellom boligens faktiske bruk av rom og det som er godkjent av myndighetene. Alle interessenter anbefales derfor å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagperson, før bud gis. Dersom kjøper velger å kjøpe uten å ha sett eiendommen, kan det ikke etter overtakelse reklameres på forhold som burde ha vært oppdaget ved en ordinær gjennomgang.   Dersom det oppstår behov for ytterligere avklaringer, oppfordres interessenter til å kontakte eiendomsmegler eller egne rådgivere før de gir bud.   Slitasje og bruk Det må også forventes at eiendommer som har vært i bruk, vil kunne ha tegn til slitasje og eventuelle skader. Slik normal bruksslitasje og behov for vedlikehold må kjøper påregne, og dette vil normalt ikke gi grunnlag for reklamasjon eller prisavslag.   Avtalerettslig Partenes rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, og all tilgjengelig dokumentasjon som forelå for kjøper før handelen ble inngått. I tillegg gjelder avhendingsloven. Det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke, og dette er nærmere forklart nedenfor.   Budgivning og selgers vurdering På grunn av ulike ansvarsforhold kan selger velge å prioritere bud fra ikke-forbrukere, selv om budet er lavere enn et forbrukerbud. Når kjøper ikke er forbruker, kan selges ansvar begrenses ettersom boligen selges «som den er», noe som kan være av verdi for selger. Det understrekes at selger står fritt til å velge hvilket bud som aksepteres, og er ikke forpliktet til å velge det høyeste.   Alle budgivere må ved inngivelse av bud opplyse om de opptrer som forbruker eller som næringsdrivende/person som handler hovedsakelig som ledd i næringsvirksomhet. Det vil opplyses hvis konkurrerende bud kommer fra en ikke-forbruker.   Forbrukerkjøp – definisjon og vilkår:   Et forbrukerkjøp foreligger når en fysisk person kjøper eiendom uten at formålet hovedsakelig er knyttet til næringsvirksomhet. En eiendom anses å ha en mangel dersom den ikke oppfyller kravene som følger av avtalen, eller ved brudd på bestemmelser i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Det samme gjelder hvis eiendommen ikke samsvarer med det som med rimelighet kunne forventes ut fra blant annet alder, type og synlig tilstand – eller hvis det er tilbakeholdt, eller gitt feilaktige opplysninger, og dette har påvirket avtalen.   Dersom det er avvik mellom oppgitt og faktisk innvendig areal på minst 2 % og samtidig minst 1 kvadratmeter, kan dette utløse rett til kompensasjon etter § 3-3 i avhendingsloven.   Ved beregning av krav om prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke kostnader med inntil kr 10 000 (som en egenandel).   Ikke-forbruker – definisjon og vilkår:  Dersom kjøper er en juridisk enhet, eller en fysisk person som handler i næringssammenheng, regnes kjøpet ikke som et forbrukerkjøp.   Ved slike kjøp selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er begrenset til det som følger direkte av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-9. I disse tilfellene fravikes § 3-3 andre ledd, og eventuelle arealavvik vurderes etter § 3-8.   Kjøperens plikt til å foreta grundige undersøkelser gjelder også fullt ut for kjøpere som ikke omfattes av forbrukerdefinisjonen. Boligen selges med det inventar og utstyr som i henhold til gjeldende lover, forskrifter eller offentlige pålegg skal følge med eiendommen, jf. avhendingsloven § 3-4. Fastmonterte eller spesialtilpassede installasjoner og innredning som anses som varig tilknyttet boligen, følger normalt med i handelen, med mindre det foreligger en særskilt avtale mellom partene om noe annet, jf. avhendingsloven § 3-5.   En standard tilbehørsliste utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) følger salgsoppgaven, og gjelder som utgangspunkt for hva som inkluderes i salget – med mindre avvik er tydelig avtalt mellom kjøper og selger.

Betalingsbetingelser

Hele oppgjøret må betales samlet fra en norsk bankkonto. Overføringer fra utlandet aksepteres kun unntaksvis, og kun dersom dette er forhåndsavtalt med megler i forbindelse med aksept av budet. 

Viktig informasjon om budgivning

Bud kan legges inn på nettannonsen på "gi bud" knappen eller via hjemmesiden. Ved elektronisk budgivning kan bud legges inn trygt og enkelt med bank-ID. Eiendomsmegler kan også kontaktes for tilsendelse av budkjema, og budskjema finnes også i salgsoppgaven.  Alle bud skal inngi skriftlig til eiendomsmegler. Kravet til skriftlighet gjelder også ved forhøyelse av bud, motbud og selgers aksept eller avslag. Før et bud kan formidles til selger må megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt dersom budgiver bruker e-signatur som f eks. bankID. Etter det første budet er inngitt, kan budgiver inngi bud pr e-post eller pr SMS til megler.   Hvis budgiver skal by på eiendommen i henhold til en kjøpsfullmakt må megler kontaktes og fullmakten oversendes før budgivning.  Et bud bør inneholde eiendommens adresse (eventuelt gnr/bnr), kjøpesum, budgivers kontaktinformasjon, finansieringsplan, akseptfrist, overtakelsesdato og eventuelle forbehold som for eksempel usikker finansiering, salg av nåværende bolig ol. Normalt vil ikke et bud med forbehold bli akseptert før forbeholdet er avklart. Konferer gjerne med megler før bud avgis. Bud som har forbehold om konfidensialitet ("hemmelige bud") vil ikke bli formidlet til selger. Alle interessenter oppfordres til å inngi bud via eiendomsmegler.  Megler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. I forbrukerforhold (dvs. der selger er forbruker) skal megleren ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Senere bud må ha en akseptfrist som er lang nok til at budet og eventuelle forbehold kan videreformidles til alle involverte parter slik at disse får tid til å områ seg, jf. forskrift om eiendomsmegling § 6-3. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser bør skje senest 10 minutter før fristens utløp. Dersom bud inngis med en frist som åpenbart er for kort til at megleren kan avvikle budrunden på en forsvarlig måte, vil megler fraråde budet.  Eiendomsmegler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt, og vil uoppfordret gi sin vurdering av det enkelte bud overfor selgeren.  Etter at handel har kommet i stand, eller dersom en budrunde avsluttes uten at handel er kommet i stand, kan en budgiver kreve kopi av budjournalen i anonymisert form. Kopi av budjournal gis til kjøper og selger uten ugrunnet opphold etter at handel er kommet i stand. Hvis budgiver ønsker å være anonym, kan bud fremmes via en fullmektig. For mer informasjon om budgivningsprosessen, se «Forbrukerinformasjon om budgivning», som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler.

Vederlag megler

Fast provisjon: kr 47 500,00 Grunnpakke (Kommunal info, gebyr utlegg, tinglysing, grunnbok) kr 13 900,00 Markedspakke inkl. stor FINN-annonse kr 17 900,00 Oppgjørshonorar inkl. factoring kr 8 950,00 Tilretteleggingshonorar kr 9 900,00 Utlegg: Selger dekker utlegg i henhold til oppdragsavtalen. Disse er estimert til ca. kr 24 040,00, og omfatter vanligvis innhenting av informasjon fra kommunen, eventuell forretningsfører, samt kopi av tinglyste dokumenter.   Total kostnad ved salg til prisantydning: kr 122 190,00 Dette inkluderer både vederlag og stipulerte utlegg.   Ved avbrutt oppdrag: Dersom oppdraget sies opp eller utløper uten at salget gjennomføres, har megler krav på rimelig vederlag for medgått tid og for utført arbeid. Dette omfatter blant annet vederlag knyttet til tilrettelegging, markedsføring og eventuelle avholdte visninger, samt påløpte utlegg. Timepris ved slik beregning er kr 3500.

Hvitvasking

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking, og er blant annet forpliktet til å gjennomføre kundetiltak av både selger og kjøper. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at avtalen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, er dette et mislighold fra kjøpers side. Et vesentlig mislighold kan gi selger rett til å heve avtalen og til å gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning. Dersom selger ikke bidrar til at megler får gjennomført løpende kundetiltak underveis i oppdraget, må eiendomsmegler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Selger vil i et slikt tilfelle ha misligholdt sine forpliktelser, og kjøper vil kunne ha et krav mot selger etter avhendingsloven. Hvis kundetiltak ikke lar seg gjennomføre, vil Emera eiendomsmegling ikke kunne bistå med handelen eller foreta oppgjør.

Personopplysningsloven

Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven. Se www.emera.no for vår personvernerklæring.

Oppdragsnummer

07260010

Vedlegg til salgsoppgave

- Tilstandsrapport datert 18.06.2026 - Selgers egenerklæring - Reguleringskart - Grunnkart - Byggetegninger - Nabolagsprofil - Festekontrakt

Status salgsoppgave

Megler

Meglerforetaket

Halden Eiendomsmegling AS Org.nr: 937554311

Samarbeidspartnere og tilknyttede foretak

Emera Norge AS og eiendomsmeglingsforetakene som er tilknyttet Emera har samarbeid med forskjellige foretak som tilbyr forbrukerne produkter eller tjenester i forbindelse med et salgsoppdrag. Våre samarbeidspartene er:

Søderberg & Partners AS - formidler av boligselger- og boligkjøperforsikring Overo AS - leverandør av digitale oppgjørsskjemaer og overtakelsesprotokoller som også inneholder tilbud til forbruker om tilpassede strøm-, internett- og alarmtjenester.

Hvilke produkter/tjenester kjøper og selger får i forbindelse med oppdraget, kan variere ut fra hvor i landet eiendommen ligger.

Egenerklæring boligselgerforsikring

Tilstandsrapport

Salgsoppgave