Hertug Skules gate 15D

Tomten

Byggeår

1939

Etasje

2

Arealer

Arealbeskrivelse

Ikke målbare arealer

Det følger med en loftsbod. Denne er ikke målt grunnet manglende tilkomst. Det er nødvendig med tilkomst for å kunne måle takhøyden. Boden har skråhimling og det er visse høyderegler for hva som skal medtas som BRA-e. Gulvarealet er målt fra utsiden til ca. 5,5 m².

Fellesarealer og rettigheter til bruk

Det gjøres særskilt oppmerksom på at boden som er medtatt i BRA-e og totalt BRA, ligger på sameiets fellesareal, men disponeres av denne seksjonen. Sameiet kan på et senere tidspunkt omdisponere bruken av dette arealet.

Bygningssakkyndiges kommentar til arealoppmåling

Himlingshøyde er ca. 262 cm. i stuen. Kjellerbod (BRA-e) på ca. 2 m². Kjellerboden er merket med 201. Det følger med en loftsbod. Denne er ikke målt grunnet manglende tilkomst. Det er nødvendig med tilkomst for å kunne måle takhøyden. Boden har skråhimling og det er visse høyderegler for hva som skal medtas som BRA-e. Gulvarealet er målt fra utsiden til ca. 5,5 m². Boder er påvist av eier. Boder utenfor boenheten kan omdisponeres av borettslaget/sameiet og dette kan påvirke boligens BRA. Arealet er beregnet med 3D-laserteknologi som gir nøyaktighet innenfor 2% som er kravet i ny avhendingslov per 1. januar 2022. Bo3d har stått for prosessering av råfilen og utarbeidelse av målsatt plantegning og arealer. Det er benyttet 3D-skanner av typen Leica BLK2GO. Skanneren sender ut ca. 420 000 laserpunkter i sekundet og lager en digital tvilling av boligen som gir grunnlag for nøyaktig måling. Det tilbys også tilleggsprodukter som dwg. filer (arkitekt), alternative plantegninger, oversiktstegninger over hele eiendommer (gjelder eneboliger, rekkehus) osv. Ta kontakt eventuelt ved interesse.

Antall soverom

1

Antall rom

2

Innhold

Leiligheten ligger i 2. etasje og består av følgende rom: Entré, bad, kjøkken, stue og soverom. Leiligheten disponerer en kjellerbod på ca. 2 m², samt en loftsbod med et gulvareal på ca. 5,5 m².

Standard

Leiligheten ligger i 2. etasje i en teglsteinsgård fra 1939 og byr på en fin kombinasjon av originale kvaliteter og moderne oppgraderinger. God takhøyde på ca. 2,62 meter, brede vindusflater og slipte tregulv gir boligen en lys og sjarmerende atmosfære, mens planløsningen har en naturlig og praktisk rominndeling. Veggene ble malt i 2022 og listverket i 2023. Videre er kjøkkenet renovert i 2022, mens badet ble oppgradert med ny innredning i 2023. Legg særlig merke til planløsningen, utsynet fra oppholdsrommene og boligens originale preg og stemning. Entré: En innbydende entré som fungerer som et naturlig bindeledd mellom boligens ulike rom. Her er det slipt tregulv og malte overflater, med plass til oppheng av yttertøy og oppbevaring av sko. Fra entréen er det direkte adkomst til stue, kjøkken, soverom og bad. Stue: En lys og romslig stue med generøs takhøyde på ca. 2,62 meter og brede vindusflater som gir godt med naturlig lys og hyggelig utsyn. Det slipte tregulvet og de malte veggflatene fremhever boligens klassiske karakter og skaper en lun atmosfære. Rommet har en fleksibel utforming med god plass til både sofagruppe og spisebord. Oppvarming skjer via radiator tilkoblet vannbåren fjernvarme. Kjøkken: Stilrent og påkostet Sigdal-kjøkken som ble renovert i 2022. Innredningen har glatte fronter kombinert med en elegant Silestone benkeplate fra Sigvartsen Steinindustri, underlimt oppvaskkum og svingbart blandebatteri. Kjøkkenet har integrert induksjonstopp, stekeovn, kjøl/frys og oppvaskmaskin. Det er også montert komfyrvakt og lekkasjestopper. Ventilasjon ivaretas av ventilator med kullfilter, avtrekksventil i himlingen og friskluftsventil i yttervegg. Rommet har radiator tilkoblet vannbåren varme. Soverom: Et lunt og tilbaketrukket soverom med vegg-til-vegg-teppe og malte overflater. Rommet har god plass til dobbeltseng med nattbord og ønsket garderobeløsning. Vinduet sørger for naturlig lys og hyggelig utsyn, mens radiator tilkoblet vannbåren varme sørger for oppvarming. Bad: Flislagt bad som ble rehabilitert i regi av sameiet i 2004 og oppgradert med ny baderomsinnredning i 2023. Badet er innredet med servant og underskap, vegghengt toalett med innebygget sisterne og dusjnisje med innfellbare glassdører. Det er også opplegg for vaskemaskin og behagelige elektriske varmekabler i gulvet. Rommet har to sluk og naturlig ventilasjon via avtrekksventil i himlingen. Overflater: Boligen har slipte tregulv i stue og entré, vegg-til-vegg-teppe på soverommet og fliser på badet. Veggene har gjennomgående malte overflater, med fliser på bad. Himlingene er malt, og stuen har en takhøyde på ca. 2,62 meter. Lagring: Leiligheten disponerer en kjellerbod på ca. 2 m² (merket 201). I tillegg medfølger en loftsbod med skråhimling og et målt gulvareal på ca. 5,5 m². For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven. Dersom det er registrert avvik med tilstandsgrad (TG) 2 eller 3 i tilstandsrapporten, oppfordres interessenter spesielt til å undersøke disse forholdene nærmere, da gitte tilstandsgrader er et konkret uttrykk for alder/slitasje/ødeleggelser/konsekvenser som innebærer kostnader til utbedring. Kjøper må innta disse vurderingene og medfølgende utbedringskostnader i sin kjøpsbeslutning, jf. avhl. § 3-10. Det samme gjelder eventuelt andre opplysninger om kjente risikofaktorer, som for eksempel ufaglært arbeid, begrenset kontroll av det elektriske anlegget og opplysninger fra selgers egenerklæringsskjema.

Innbo og løsøre

Følgende løsøre og tilbehør følger ikke med: * Lamper For øvrig gjelder NEF sin standardliste "Oversikt over løsøre og tilbehør" med mindre annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen er vedlagt. Gjenstander som er nevnt i standardlisten, men som ikke finnes på eiendommen, vil heller ikke følge med i salget. Alt utstyr og installasjoner som medfølger overtas slik de er, uten garanti, med mindre det foreligger en gjeldende garanti fra produsent eller leverandør. Kjøper aksepterer at det kan forekomme hull og merker etter montering av inventar og utstyr som ikke er en del av overdragelsen.

Parkering

Gateparkering etter områdets bestemmelser. Det er offentlig ladestasjon for elbil rett utenfor. Det er beboerparkering tilgjengelig i området. Med beboerparkeringstillatelse kan man parkere hele døgnet, også utover eventuell maksparkeringstid, på plasser reservert for beboere. Gjeldende priser for beboerparkering i bydelene Frogner, St. Hanshaugen, Gamle Oslo, Grünerløkka og Sagene – innenfor sonene A, B, C, D og E – er som følger:   - Bensin-, diesel- og hybridbiler samt ladbare hybrider: kr 3.850 per år - Motorsykler og mopeder: kr 1.925 per år - Elbiler: kr 1.300 per år - El-motorsykler og el-mopeder: kr 650 per år   Det tas forbehold om endringer i prisene. For oppdatert informasjon, se:oslo.kommune.no – beboerparkering

Sammendrag av selgers egenerklæring

Selgers egenerklæringsskjema følger vedlagt salgsoppgaven. Interessenter oppfordres til å gjennomgå dette nøye. Følgende opplysninger er spesielt viktig å merke seg: Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom? Ja, kun av faglært. Faglært arbeid: Beskrivelse: Nye baderomsmøbler i form av servant og dusjkabinett Arbeid utført av: Martinsen og Brodahl Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet? Nei. Er arbeidet byggemeldt? Nei. Kjenner du til feil eller om har vært utført arbeid/kontroll på vann/avløp? Ja, kun av faglært. Faglært arbeid: Beskrivelse: Forlengelse av vannledning til oppvaskmaskin Arbeid utført av: Rørleggerhuset AS Kjenner du til om det er/har vært f.eks. sprekker i mur, skjeve gulv eller lignende? Ja. Det er noen skjevheter som følge av at bygget er gammelt Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? Ja, kun av faglært. Faglært arbeid: Beskrivelse: Radiatorer ble byttet ut i 2023 i stue og på kjøkken Arbeid utført av: Martinsen og Brodahl Foreligger det samsvarserklæring (i henhold til forskrift om elektriske lavspenningsanlegg)? Nei. Kjenner du til om det er utført kontroll av el-anlegget og/eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? Ja. Det ble utført eltilsyn i 2019, hvor stikkontakter ble byttet ut Kjenner du til om det er innredet/bruksendret/bygget ut i kjeller eller loft eller andre deler av boligen? Ja. Bod er omgjort til hoveddel Er innredning/utbyggingen godkjent hos bygningsmyndighetene? Nei. Kjenner du til om det foreligger skaderapporter/ tilstandsvurderinger eller utførte målinger? Ja. Tilstandsrapport fra 2026 foreligger Har du inngått avtale om Norgespris på strøm? Ja. Kjenner du til vedtak/forslag til vedtak om forhold vedr. eiendommen som kan medføre økte felleskostnader/økt fellesgjeld? Ja. Vinduer skal kanskje byttes ut, men ingenting er spikret av styret Kjenner du til om det er/har vært sopp/råteskader/insekter/skadedyr i sameiet/laget/selskapet (fellesareal eller i andre boliger) som rotter, mus, maur eller lignende? Ja. Det ble funnet skadedyr i et par leiligheter i oppgang A og C. Disse skal være utbedret av rentokil Samsvarserklæring: Det fremgår av selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapporten at det ikke er fremlagt samsvarserklæring for det elektriske anlegget.

Bygningssakkyndig

Byggemåte

I forbindelse med salget er det blitt utført en tilstandsrapport av en kvalifisert bygningssakkyndig. Rapporten gir en grundig vurdering av boligens tilstand og påpeker eventuelle avvik som ble oppdaget under befaringen. Tilstandsrapporten og selgers egenerklæring er vedlagt salgsoppgaven, og det er viktig at interessenter setter seg grundig inn i disse dokumentene før bud legges inn. Kjøper anses kjent med opplysninger som kommer tydelig frem i tilstandsrapporten, og det vil ikke være mulig å gjøre slike forhold gjeldende som en mangel. Spesielt forhold som er vurdert med TG2 og TG3 bør vurderes nøye, da de indikerer avvik fra normal slitasje og/eller høy alder, noe som kan innebære behov for utbedringer. Bygningsdeler som er merket med TGIU er ikke blitt vurdert av takstmannen. Beskrivelsen av boligen nedenfor er hentet direkte fra tilstandsrapporten: Bygning: Boligbygg med flere boenheter oppført i 1939 i bærende konstruksjoner i betong. Fasaden har teglforblending. Boligen har etasjeskille i betong. Tak: Skråtakskonstruksjon i tre tekket med takstein. Vinduer: 3- lags isolerglass i trerammer. Vinduer med sidehengsling og med vippefunksjon (produksjonsår 1982). Dører: Brannsertifisert (B 30) og lydklassifisert (35 db) inngangsdør. Eldre profilerte innerdører med terskler. VVS-installasjoner: Vannrør kjøkken: Plastrør i benkeskapet med stoppekraner. Det er lekkasjestopper i benkeskapet. Bad: Luke i himling med stoppekraner. Forkrommede rør trukket ned fra himling til koblingspunkter. Synlige avløpsrør er av plast (under servanter etc.). Soilrør er ikke tilgjengelig inne i leiligheten. Det er ikke kjent om soilrør er fra byggeår eller om de er byttet i forbindelse med baderomsrehabiliteringen. Det er sentralt varmtvannsanlegg. Plastsluk med klemring rett utenfor dusjen. Hjelpesluk inne i dusjen. Synlig sveisemembranmansjett trukket opp på terskelen, bak list. Ventilasjon: Naturlig ventilasjon. Kullfiltervifte, avtrekksventil og friskluftsventil på kjøkkenet. Avtrekksventil på badet. Ventiler bak radiatorene på soverom og stue. Naturlig ventilasjon (ikke vifte) med avtrekksventil i himling på badet. Overstrømmingsspalte under døren for tilluft. Tekniske detaljer: Radiatorer tilkoblet vannbåren varme (fjernvarme). Nyere radiatorer i stuen og på kjøkkenet. Eldre radiator på soverommet. Eldre røranlegg. Varme i baderomsgulvet. Brannvarsler i himling. Brannslukkingsapparat (6 kg. pulverapparat merket ABC). Elektrisk anlegg: Sikringsskap i oppgangen med automatsikringer og jordfeilbrytere. Forskriftsmessig brukerveiledning til jordfeilbryter og kursoversikt. 8 kurser. Hovedsikring på 32 A. Det har vært eltilsyn i 2019. Det foreligger ikke dokumentasjon på tilsynet. TG2 - Avvik som kan kreve tiltak: - Vinduer og takvinduer/takluker/overlys | Vinduer har usikker fremtidig funksjon: Isolerglassruter eldre enn 35 år. Flere vinduer er vanskelige å betjene. Vinduene nærmer seg bytte. Det er vanskelig å si noe helt sikkert rundt tidspunkt for dette. Vinduene fungerer per i dag, men alder kan ha påvirket isolasjonen og vindtettingen rundt vinduene. Eldre isolerglass løper en større risiko for punktering. Vinduer er ofte sameiets/borettslagets ansvarsområde uten at det er sjekket spesifikt i dette tilfellet. - Ytterdører | Eldre dør med noe bruksslitasje i form av riper i dørbladet. Døren subber svakt i karm/terskel. Døren fungerer per i dag. Ytterdører/balkongdører er ofte sameiets/borettslagets ansvarsområde uten at det er sjekket spesifikt i dette tilfellet. Foreløpig så vurderes normalt periodisk vedlikehold som smøring av hengsler etc. som tilstrekkelig. - Innvendige dører | Dørbladet til badet står skjevt i karmen. (Spriker ned mot terskelen og ligger helt inntil i toppen). Skade i terskel på kjøkkenet. Generell bruksslitasje/alderstegn. Dørene fungerer og påviste avvik er vurdert å være estetisk. Ved eventuell oppgradering anbefales bytte av dører, alternativt pusse og male. Døren til badet har behov for justering hvis mulig. - Dokumentasjon for våtrom | Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt. Ved manglende dokumentasjon på utførelse skal det vurderes som økt risiko for skjulte feil og avvik. - Overflater, vegger og himling | Det er påvist riss eller sprekker i flisfuger i våtsonen. Det er noe svertesopp i silikonfuger. Utbedring av riss i flisfuger kan utføres ved å skrape ren flisfugene og fuge på nytt. Vær oppmerksom på eventuell fargeforskjell. Utbedring bør utføres av flislegger. Badet fungerer med påviste avvik, men riss kan utvide seg og vil også gi fuktgjennomtregning inn på bakenforliggende konstruksjoner. Ved utbedring av svertesopp kan grundig rengjøring forsøkes. Det er ikke sikkert at dette lar seg gjøre og da må fugen byttes. Avvikene er per nå vurdert som estetisk, men det kan ikke utelukkes forverring. - Overflater gulv | Noe utkrafsede fuger enkelte steder. Årsak er vurdert å være naturlig bruk over tid. Per nå så er det vurdert å være estetisk og med liten praktisk betydning. Utbedring blir en kost/nytte vurdering. Ved eventuell utbedring anbefales å skrape ut mer av fugen og refuge. Kontakt eventuelt flislegger for en vurdering. - Vanntett sjikt, membran og sluk | Eldre membransystem på gulv og vegg vurderes med usikker fremtidig funksjon. Membranen kan ha redusert funksjon og tetthet som følge av alder. Manglende dokumentasjon gir usikkerhet knyttet til utførelse. Eldre membraner har økt risiko for fuktinntrengning. - Ventilasjon | Rommet har kun naturlig avtrekk, NS 3600 som er gjeldende fagstandard, krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 1. For å oppnå TG 1 på dette punktet er det et krav at det er vifteavtrekk. De fleste borettslag/sameier tillater ikke at den enkelte beboer utfører inngrep på kanalanlegget da dette kan ødelegge ventileringen for andre tilkoblede leiligheter. I praksis er dermed avviket ikke mulig å rette. Mangelfull ventilasjon kan føre til dårlig inneklima i rommet. - Avtrekk | Kjøkken har omluftsløsning (kullfilter). Gjeldende fagstandard (NS 3600), krever mekanisk avtrekk fra kokesonen for å kunne gi TG 1. For å oppnå TG 1 på dette punktet er det et krav i gjeldende standard at avtrekksluft fra kokesonen trekkes ut av rommet. De fleste borettslag/sameier tillater ikke at den enkelte beboer utfører inngrep på kanalanlegget da dette kan ødelegge ventileringen for andre tilkoblede leiligheter. I praksis er dermed avviket ikke mulig å rette. Manglende mekanisk avtrekk kan føre til dårligere inneklima. - Avløpsrør (soilrør) | Eldre soilrør skal vurderes med usikker fremtidig funksjon. Eldre avløpsrør har blant annet større sannsynlighet for lekkasjer. - Ventilasjon | Ventiler bak radiatorer er vanskelig å justere. Utbedre ventiler sånn at det blir mulig å justere disse etter behov. - Vannbåren varme (radiator og gulvvarme) | Rør og én radiator har en alder som medfører usikker fremtidig funksjon. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. Dette vil typisk være et borettslagsansvar uten at det er sjekket spesifikt i dette tilfellet. Helse, miljø og sikkerhet - Radon | Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Det anbefales å gjennomføre radonmåling og eventuelt vurdere nærmere kontroll eller tiltak dersom forhøyede verdier påvises. Konsekvensen av manglende radonmåling er usikkerhet rundt innemiljøet, og det kan være helserisiko dersom radonnivåene viser seg å være for høye. - Elektrisk anlegg | Det er behov for at en kvalifisert elektrofaglig person kontrollerer det elektriske anlegget. En gjennomgang av det elektriske anlegget anbefales grunnet manglende historikk og dokumentasjon (samsvarserklæring) på anlegget. (Ved eventuell el- sjekk anbefales denne utført etter NEK 405- 2-3). Kontakt registrert elektroinstallatør. Det er ikke kjent om det er andre arbeider som er utført og som utløser krav om samsvarserklæring. Opplistingen over er ikke uttømmende og du oppfordres til å lese og sette deg grundig inn i alt salgsmateriell. For ordens skyld nevner vi at TGIU står for tilstandsgrad ikke undersøkt, f.eks. fordi en del av bygget ikke har vært tilgjengelig for inspeksjon. Disse delene kan dermed ha feil eller mangler som ikke er avdekket. Tilstandsrapporten beskriver byggverkets tekniske tilstand. Det er ikke foretatt kontroll av de elektriske installasjonene (el-takst) selv om bygningssakkyndig kan ha knyttet noen kommentarer til elanlegget ut i fra helt enkle vurderingskriterier. Siden elanlegget ikke er kontrollert er det sannsynlig at det siden kan avdekkes avvik fra dagens forskriftskrav og oppstå funksjonssvikt. Videre må kjøper være forberedt på det må foretas oppgraderinger på grunn av slitasje, fraværende vedlikehold, arbeider som er utført av ufaglærte, utidsmessighet eller tekniske løsninger som ikke holder dagens standard. I Norge er det en av oppgavene til Det lokale el-tilsynet (DLE) å foreta tilsyn av elektriske anlegg i boliger og fritidsboliger. Alle boliger skal ha periodisk kontroll hvert 20 år og hytter/fritidsboliger kontrolleres hvert 30 år. El-anlegget er en bygningsdel som er gjenstand for konstant utvikling, det må derfor påregnes at dagens anlegg ikke nødvendigvis er dimensjonert for oppgradering av kjøkken med nye elektriske apparater, rehabilitering av bad m/varmekabler eller installeringer elbillader.

Omkostninger

4 950 000 (Prisantydning)   Omkostninger ved salg til prisantydning: 123 750 (Dokumentavgift 2,5 %) 545 (Tinglysingsgebyr - pantedokument) 545 (Tinglysingsgebyr skjøte) -------------------------------- 124 840 (Omkostninger totalt) -------------------------------- 5 074 840 (Totalpris inkl. omkostninger) -------------------------------- Valgfrie tilleggstjenester som kan bestilles: 14 200 (Boligkjøperforsikring)

Felleskostnader

3 910,- per mnd

Bredbånd, kommunale avgifter, felles byggforsikring og a-konto oppvarming. Felleskostnadene fordeler seg som følger: Oppvarming: kr 1 025,- Felleskostnader: kr 2 885,- Sameiet har brenselavregning via Brunata AS med automatisk avlesning. Seksjonseierne betaler et a-kontobeløp for oppvarming via felleskostnadene, og faktisk forbruk avregnes én gang per år. Kjøperen må være inneforstått med at fellesgjelden i sameiet og fellesutgiftene kan variere over tid, også at den kan øke som følge av beslutninger i sameiets styre eller generalforsamlinger. Felleskostnadene kan bli besluttet økt etter utarbeidelse av salgsoppgaven.

Eiendomsskatt

Fellesgjeld

Sikringsordning fellesgjeld

Sameiet er ikke tilknyttet sikringsordning.

Formuesverdi

Beliggenhet

Leiligheten har en attraktiv beliggenhet i et rolig og hyggelig boligområde på Tøyen, like ved Kampen. Her bor du sentralt, men samtidig med grønne omgivelser tett på. Rett utenfor ligger Sommerfrydhagen, et frodig friområde som innbyr til både gå- og løpeturer, lek og avslappende dager i solen. Samtidig er det kort vei til Tøyen Torg med et variert tilbud av serveringssteder, butikker, servicetilbud og T-bane. Tøyen har utviklet seg til et levende og mangfoldig nabolag med et rikt tilbud av hyggelige møteplasser. På Tøyen Torg finner du blant annet Skatten, som kombinerer kafé, bar og ulike kulturarrangementer. Like ved ligger Postkontoret, et populært sted for pizza, quiz og shuffleboard. Dagligvarehandelen er også godt dekket med flere butikker i nærområdet. En av områdets store kvaliteter er nærheten til grønne lunger og rekreasjonsområder. Botanisk hage, Tøyenparken, Botsparken og Sofienbergparken ligger alle innen behagelig gangavstand. Herfra er det også enkelt å følge turveiene langs Akerselva videre nordover mot Nydalen, Frysja og Maridalsvannet. I motsatt retning ligger Bjørvika og Sørenga med sjøbad, restauranter og et yrende folkeliv på varme sommerdager. For den aktive finnes det et godt utvalg av treningssentre i nærområdet, blant annet på Tøyen, Grønland, Kampen og Schous plass. Nye Tøyenbadet byr i tillegg på moderne bade- og treningsfasiliteter. Også Grünerløkka ligger innen kort gangavstand og byr på et bredt utvalg av restauranter, kaféer, barer, butikker og kulturtilbud. Birkelunden, Vulkan og Mathallen er populære destinasjoner, og området har et yrende byliv gjennom store deler av året. Kollektivtilbudet er svært godt. Tøyen T-banestasjon ligger kun få minutters gange unna og gir effektive forbindelser til resten av byen. I tillegg går det flere bussforbindelser i nærområdet. Beliggenheten gjør det enkelt å komme seg både til sentrum og øvrige deler av Oslo, samtidig som mye av det byen har å by på kan nås til fots eller på sykkel. Tøyen og områdene rundt er i stadig utvikling, med nye møteplasser, aktivitetstilbud og serveringssteder. Med kombinasjonen av et levende bymiljø, gode kollektivforbindelser og et stort utvalg av parker og rekreasjonsområder er dette et attraktivt område for en variert og urban hverdag.

Adkomst

På høyre side i annonsen finner du et kartutsnitt. Ved å klikke på kartet kan du enkelt planlegge din rute fra valgt startpunkt og helt frem til boligen. Det vil være skiltet ved fellesvisninger for enkel orientering.

Energiklasse

F

Info strømforbruk

Nåværende eier har tegnet avtale om Norgespris på strøm, og avtalen har bindingstid til 31.12.2026. Avtalen følger boligen, og må derfor overtas av kjøper. Norgespris er en ny, statlig ordning, som gir en forutsigbar og fast strømpris på 50 øre per kWh med mva (40 øre uten mva) gjennom året. Norgespris har et forbrukstak på 5 000 kWh per måned for husholdninger og 1 000 kWh for hytter. Når det er tegnet avtale om Norgespris bortfaller eventuell strømstøtte. Som boligeier må du fortsatt ha en strømavtale med en strømleverandør. Du kan lese mer om Norgespris blant annet her: https://www.regjeringen.no/no/tema/energi/strom/sporsmal-og-svar-om-norgespris

Info energiklasse

Se fullstendig energiattest fra selger som vedlegg til salgsoppgave. Megler påtar seg ikke ansvar for informasjonen som fremgår av energiattesten.

Oppvarming

Fjernvarme og elektrisitet. Radiatorer tilknyttet fellesanlegg (vannbåren varme/fjernvarme) i stue, kjøkken og soverom. Elektriske varmekabler i baderomsgulv.

Om sameiet

Hertug Skules gate 15 Sameie Org.nr: 975506037

Sameiet Hertug Skules gate 15 (org.nr. 975 506 037) er et eierseksjonssameie bestående av 55 boligseksjoner på eiendommen gnr. 231 bnr. 182 i Oslo kommune. Sameiet ble opprettet ved tinglysing av seksjoneringsvedtak 17.12.1975. Forretningsførselen utføres av OBOS Eiendomsforvaltning AS. Høydepunkter fra årsmøtet og styrets arbeid: • Årsmøtet 16. mars 2026 godkjente årsrapport og årsregnskap for 2025. • Gjennomført kontroll av leilighetsdører i 2025 avdekket 7 dører som ikke tilfredsstilte brannkrav, hvorav disse er skiftet eller avtalt skiftet for kr 104 195,-. • Årlig kontroll av brann- og elektroanlegg samt seriekoblet brannalarmanlegg ble gjennomført uten avvik. • Renholdsfirma ble skiftet til Tang & Jacobsen etter anbudsprosess. • Det er inngått avtale om Norgespris for energikostnader. • Rentokil har gjennomført sanering av skadedyr/kakerlakker og situasjonen er bekreftet under kontroll. • Leilighetene til Klemetsrud Eiendom er stiftet som borettslaget Hertug Skulesgt. 15 (21 stemmer), noe som forventes å redusere utleievirksomheten i gården. Planlagte prosjekter og fremtidsutsikter: • Sameiet planlegger for fremtidig større vedlikehold og bygger opp egenkapital til dekning av kommende vedlikeholdskostnader. Kjekt å vite: • Fellesfasiliteter: Fellesvaskeri, tørkerom, tørkeloft, samt felles kjeller- og loftsrom og boder tilhørende leilighetene. • Serviceavtaler: Vaktmestertjenester utføres av Coor og renhold av Tang & Jacobsen. Det foreligger rammeavtaler med Rørleggerfirma Martinsen og Brodahl AS samt Hako Elektro. • Oppussing: Støyende oppussing kan skje i tidsrommet 09.00–21.00 og skal varsles naboene i god tid på forhånd (f.eks. via Vibbo). • Nattero: Det skal være nattero i leilighetene mellom kl. 23.00 og 06.00. Bruk av musikkinstrumenter er ikke tillatt mellom kl. 21.00 og 09.00, og musikk-/sangundervisning krever styrets skriftlige samtykke. • Fasade og fellesarealer: Arbeider som berører fellesarealer, fellesanlegg eller utvendig fasade krever forhåndsgodkjenning fra styret/årsmøtet. Det er forbudt å sette opp parabolantenner, andre antenner eller reklameplakater på tak, fasade eller vinduer. • Tøytørking: Risting og lufting av tøy/tepper fra vinduer eller på åpne balkonger er ikke tillatt uten styrets samtykke; banking og lufting skal skje på gårdsplassen. • Brenselavregning: Sameiet har brenselavregning via Brunata AS som avregnes årlig etter faktisk forbruk. • Kommunikasjon: Det er opprettet en egen Facebook-gruppe for beboere og seksjonseiere for utveksling av informasjon, i tillegg til styrets informasjonskanal på Vibbo. Eierforhold og disposisjonsrett: Ingen kan kjøpe eller på annen måte erverve flere enn to boligseksjoner, jf. eierseksjonsloven § 23. Den enkelte seksjonseier hefter for felles ansvar og forpliktelser etter sin sameiebrøk.

Regnskap / Budsjett / Kostnadsøkninger

Årsregnskap og budsjett kan oversendes interessenter på forespørsel. • Årsresultat for 2025: overskudd på kr 433 330,- (mot kr 336 614,- i 2024), overført til opptjent egenkapital. • Opptjent egenkapital/arbeidskapital per 31.12.2025: kr 4 052 305,- • Budsjettert resultat for 2026: overskudd på kr 119 040,- basert på uendrede felleskostnader. Styret besluttet å ikke øke felleskostnadene fra 01.01.2026, med den begrunnelse at sameiet bygger egenkapital til dekning av fremtidige vedlikeholdskostnader.

Forretningsfører

Styregodkjennelse

Det praktiseres ikke styregodkjenning.

Forkjøpsrett

Det praktiseres ikke forkjøpsrett.

Forsikringsselskap og polisenummer felles forsikring

Gjensidige Forsikring Asa

88541969

Vedtekter / husordensregler

Både vedtekter og husordensregler ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Husdyrhold

Det er ikke tillatt med dyrehold. Dette gjelder likevel ikke dersom gode grunner taler for det og dyreholdet ikke er til ulempe for de øvrige brukerne av eiendommen. I eventuelle unntakstilfeller krever dette forutgående godkjennelse fra styret.

Adgang til utleie

Boligen kan leies ut i samsvar med gjeldende lovverk, og vedtektene setter ingen begrensninger på eierens utleieadgang. Korttidsutleie av hele seksjonen er tillatt i inntil 90 døgn per år, jf. eierseksjonsloven § 24. Denne grensen kan endres i vedtektene, men den må være satt mellom 60 og 120 døgn. Med korttidsutleie menes utleie i en sammenhengende periode på opptil 30 døgn. Styret skal underrettes skriftlig om alle leieforhold med leietakers navn og kontaktinformasjon.

Ferdigattest / brukstillatelse

Det foreligger ikke ferdigattest, men et ekspedisjonsdokument datert 1938. Ekspedisjonsdokumentet er forgjengeren til ferdigattest. Dokumentet er attestert og bekrefter at bygget er registrert som lovlig oppført. At ekspedisjonsdokument eksisterer, gir derimot ingen garanti for at bygget er oppført i samsvar med tillatelsen og gjeldende regelverk, eller at det senere er utført arbeid på bygget som ikke er byggemeldt eller godkjent. Dagens planløsning samstemmer med byggemeldte tegninger.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpssystem. Stikkledningene fra eiendommen og ut til det kommunale nettet er private, og vedlikeholdsansvaret for disse påhviler sameiet. Adkomst til eiendommen skjer via offentlig vei.

Regulerings- og arealplaner

Reguleringsplanen som gjelder for eiendommen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015 (sak 262) – Kommuneplan 2015 – Oslo mot 2030: Smart, trygg og grønn. Eiendommen er regulert til bolig. For mer informasjon om gjeldende reguleringsforhold, kontakt megler eller se Plan- og bygningsetatens nettsider. Det anbefales å søke på saksnummer, adresse eller gårds- og bruksnummer.

Tinglyste heftelser og rettigheter

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 301/231/182/22: 03.10.1938 - Dokumentnr: 405876 - Bestemmelse om bebyggelse Bestemmelse om kloakkledning Overført fra: KNR: 0301 GNR: 231 BNR: 182 Gjelder denne registerenheten med flere 13.10.1938 - Dokumentnr: 406241 - Best. om vann/kloakkledn. Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen Overført fra: KNR: 0301 GNR: 231 BNR: 182 Gjelder denne registerenheten med flere 28.11.1938 - Dokumentnr: 407126 - Best. om vann/kloakkledn. Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen Overført fra: KNR: 0301 GNR: 231 BNR: 182 Gjelder denne registerenheten med flere 07.12.1939 - Dokumentnr: 408129 - Erklæring/avtale Bestemmelse om benyttelse Bestemmelser om felles gårdsplass m.v. Med flere bestemmelser Overført fra: KNR: 0301 GNR: 231 BNR: 182 Gjelder denne registerenheten med flere 17.09.1940 - Dokumentnr: 405631 - Erklæring/avtale Bestemmelse om kloakkledning Med flere bestemmelser Overført fra: KNR: 0301 GNR: 231 BNR: 182 Gjelder denne registerenheten med flere 17.12.1975 - Dokumentnr: 526025 - Seksjonering Opprettet seksjoner: SNR: 22 Formål: Bolig Sameiebrøk: 47/2394 Eiendommen er oppdelt i 55 seksjoner 17.12.1975 - Dokumentnr: 526025 - Pantsettelseserklæring Beløp: NOK 5 000 Panthaver: Sameiet Uten opptrinnsrett Best. om godkjennelse av overdragelse/fremleie m.v. Gjelder denne registerenheten med flere Eiendommens rettigheter: 22.06.2000 - Dokumentnr: 35616 - Erklæring/avtale Rettighet hefter i: KNR: 0301 GNR: 231 BNR: 225 FNR: 0 SNR: 1–103 Bestemmelse om adkomstrett Bestemmelse om benyttelse Kan ikke slettes uten samtykke fra Oslo kommune Bolig- og eiendomsetaten Med flere bestemmelser Gjelder denne registerenheten med flere Dokumenter kan fås ved henvendelse til megler.

Legalpant

Kommunen har legalpant som sikkerhet for betaling av kommunale avgifter og eventuell eiendomsskatt.   De øvrige seksjonseierne i sameiet har legalpant på inntil 2 ganger folketrygdens grunnbeløp (2G) som sikkerhet for krav knyttet til sameieforholdet, slik som f.eks. felleskostnader.   Legalpant er pant som ikke vises i grunnboksutskriften, og har prioritet foran tinglyste lån, for eksempel banklån på seksjonen. Legalpant til kommunen har høyere prioritet enn legalpant til sameiet. 

Boligselgerforsikring

Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad kr. 20 000 000,-. Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgaven og interessenter oppfordres til å gjennomgå denne før bud inngis.

Boligkjøperforsikring

Kjøper har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring fra Söderberg & Partners. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell eller på https://www.soderbergpartners.no/eiendom/boligkjoper/

Diverse

Det informeres om at ingen kan eie mer enn to boligseksjoner i sameiet, i henhold til eierseksjonsloven § 23. Seksjoner som eies av nærstående eller gjennom et firma regnes også med.   I henhold til eierseksjonsloven § 31 er sameierne ansvarlige overfor sameiets kreditorer i forhold til sin sameiebrøk. Ved manglende betaling av fellesutgifter har sameiet legal panterett i den enkelte eierseksjon, begrenset til inntil 2 ganger folketrygdens grunnbeløp.   Kjøper og selger er forpliktet til å signere den standard kjøpekontrakten utarbeidet av Emera som en del av eiendomshandleren. Kjøpekontrakten kan gjennomgås hos eiendomsmegler før budet legges inn. Kontakt eiendomsmegler for eventuelle spørsmål.   Selger leverer eiendommen i ryddig og rengjort stand.

Sentrale lover

Regelverk og generelle opplysninger Boligen selges med det inventar og utstyr som i henhold til gjeldende lover, forskrifter eller offentlige pålegg skal følge med eiendommen, jf. avhendingsloven § 3-4. Fastmonterte eller spesialtilpassede installasjoner og innredning som anses som varig tilknyttet boligen, følger normalt med i handelen, med mindre det foreligger en særskilt avtale mellom partene om noe annet, jf. avhendingsloven § 3-5.   En standard tilbehørsliste utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) følger salgsoppgaven, og gjelder som utgangspunkt for hva som inkluderes i salget – med mindre avvik er tydelig avtalt mellom kjøper og selger.   Om informasjonsgrunnlaget Opplysninger om boligens størrelse og utforming, både innvendig og utvendig, bygger på informasjon hentet fra vedlagte tilstands- og boligsalgsrapport. Innholdet i salgsoppgaven er basert på selgers informasjon, fagkyndig vurdering, samt opplysninger fra offentlige registre som kommunen og Kartverket. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses for å være kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene,  slike forhold kan ikke senere gjøres gjeldende som en mangel ved boligen. Dette gjelder uavhengig av om dokumentene er lest.    Det kan være forskjell mellom boligens faktiske bruk av rom og det som er godkjent av myndighetene. Alle interessenter anbefales derfor å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagperson, før bud gis. Dersom kjøper velger å kjøpe uten å ha sett eiendommen, kan det ikke etter overtakelse reklameres på forhold som burde ha vært oppdaget ved en ordinær gjennomgang.   Dersom det oppstår behov for ytterligere avklaringer, oppfordres interessenter til å kontakte eiendomsmegler eller egne rådgivere før de gir bud.   Slitasje og bruk Det må også forventes at eiendommer som har vært i bruk, vil kunne ha tegn til slitasje og eventuelle skader. Slik normal bruksslitasje og behov for vedlikehold må kjøper påregne, og dette vil normalt ikke gi grunnlag for reklamasjon eller prisavslag.   Avtalerettslig Partenes rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, og all tilgjengelig dokumentasjon som forelå for kjøper før handelen ble inngått. I tillegg gjelder avhendingsloven. Det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke, og dette er nærmere forklart nedenfor.   Budgivning og selgers vurdering På grunn av ulike ansvarsforhold kan selger velge å prioritere bud fra ikke-forbrukere, selv om budet er lavere enn et forbrukerbud. Når kjøper ikke er forbruker, kan selges ansvar begrenses ettersom boligen selges «som den er», noe som kan være av verdi for selger. Det understrekes at selger står fritt til å velge hvilket bud som aksepteres, og er ikke forpliktet til å velge det høyeste.   Alle budgivere må ved inngivelse av bud opplyse om de opptrer som forbruker eller som næringsdrivende/person som handler hovedsakelig som ledd i næringsvirksomhet. Det vil opplyses hvis konkurrerende bud kommer fra en ikke-forbruker.   Forbrukerkjøp – definisjon og vilkår:   Et forbrukerkjøp foreligger når en fysisk person kjøper eiendom uten at formålet hovedsakelig er knyttet til næringsvirksomhet. En eiendom anses å ha en mangel dersom den ikke oppfyller kravene som følger av avtalen, eller ved brudd på bestemmelser i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Det samme gjelder hvis eiendommen ikke samsvarer med det som med rimelighet kunne forventes ut fra blant annet alder, type og synlig tilstand – eller hvis det er tilbakeholdt, eller gitt feilaktige opplysninger, og dette har påvirket avtalen.   Dersom det er avvik mellom oppgitt og faktisk innvendig areal på minst 2 % og samtidig minst 1 kvadratmeter, kan dette utløse rett til kompensasjon etter § 3-3 i avhendingsloven.   Ved beregning av krav om prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke kostnader med inntil kr 10 000 (som en egenandel).   Ikke-forbruker – definisjon og vilkår:  Dersom kjøper er en juridisk enhet, eller en fysisk person som handler i næringssammenheng, regnes kjøpet ikke som et forbrukerkjøp.   Ved slike kjøp selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er begrenset til det som følger direkte av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-9. I disse tilfellene fravikes § 3-3 andre ledd, og eventuelle arealavvik vurderes etter § 3-8.   Kjøperens plikt til å foreta grundige undersøkelser gjelder også fullt ut for kjøpere som ikke omfattes av forbrukerdefinisjonen.

Betalingsbetingelser

Hele oppgjøret må betales samlet fra en norsk bankkonto. Overføringer fra utlandet aksepteres kun unntaksvis, og kun dersom dette er forhåndsavtalt med megler i forbindelse med aksept av budet. 

Viktig informasjon om budgivning

Bud kan legges inn på nettannonsen på "gi bud" knappen eller via hjemmesiden. Ved elektronisk budgivning kan bud legges inn trygt og enkelt med bank-ID. Eiendomsmegler kan også kontaktes for tilsendelse av budkjema, og budskjema finnes også i salgsoppgaven.  Alle bud skal inngi skriftlig til eiendomsmegler. Kravet til skriftlighet gjelder også ved forhøyelse av bud, motbud og selgers aksept eller avslag. Før et bud kan formidles til selger må megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt dersom budgiver bruker e-signatur som f eks. bankID. Etter det første budet er inngitt, kan budgiver inngi bud pr e-post eller pr SMS til megler.   Hvis budgiver skal by på eiendommen i henhold til en kjøpsfullmakt må megler kontaktes og fullmakten oversendes før budgivning.  Et bud bør inneholde eiendommens adresse (eventuelt gnr/bnr), kjøpesum, budgivers kontaktinformasjon, finansieringsplan, akseptfrist, overtakelsesdato og eventuelle forbehold som for eksempel usikker finansiering, salg av nåværende bolig ol. Normalt vil ikke et bud med forbehold bli akseptert før forbeholdet er avklart. Konferer gjerne med megler før bud avgis. Bud som har forbehold om konfidensialitet ("hemmelige bud") vil ikke bli formidlet til selger. Alle interessenter oppfordres til å inngi bud via eiendomsmegler.  Megler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. I forbrukerforhold (dvs. der selger er forbruker) skal megleren ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Senere bud må ha en akseptfrist som er lang nok til at budet og eventuelle forbehold kan videreformidles til alle involverte parter slik at disse får tid til å områ seg, jf. forskrift om eiendomsmegling § 6-3. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser bør skje senest 10 minutter før fristens utløp. Dersom bud inngis med en frist som åpenbart er for kort til at megleren kan avvikle budrunden på en forsvarlig måte, vil megler fraråde budet.  Eiendomsmegler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt, og vil uoppfordret gi sin vurdering av det enkelte bud overfor selgeren.  Etter at handel har kommet i stand, eller dersom en budrunde avsluttes uten at handel er kommet i stand, kan en budgiver kreve kopi av budjournalen i anonymisert form. Kopi av budjournal gis til kjøper og selger uten ugrunnet opphold etter at handel er kommet i stand. Hvis budgiver ønsker å være anonym, kan bud fremmes via en fullmektig. For mer informasjon om budgivningsprosessen, se «Forbrukerinformasjon om budgivning», som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler.

Vederlag megler

Ved avbrutt oppdrag: Dersom oppdraget sies opp eller utløper uten at salget gjennomføres, har megler krav på rimelig vederlag for medgått tid og for utført arbeid. Dette omfatter blant annet vederlag knyttet til tilrettelegging, markedsføring og eventuelle avholdte visninger, samt påløpte utlegg. Timepris ved slik beregning er kr 3500.  

Hvitvasking

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking, og er blant annet forpliktet til å gjennomføre kundetiltak av både selger og kjøper. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at avtalen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, er dette et mislighold fra kjøpers side. Et vesentlig mislighold kan gi selger rett til å heve avtalen og til å gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning. Dersom selger ikke bidrar til at megler får gjennomført løpende kundetiltak underveis i oppdraget, må eiendomsmegler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Selger vil i et slikt tilfelle ha misligholdt sine forpliktelser, og kjøper vil kunne ha et krav mot selger etter avhendingsloven. Hvis kundetiltak ikke lar seg gjennomføre, vil Emera eiendomsmegling ikke kunne bistå med handelen eller foreta oppgjør.

Personopplysningsloven

Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven. Se www.emera.no for vår personvernerklæring.

Oppdragsnummer

01260204

Vedlegg til salgsoppgave

- Tilstandsrapport datert 11.09.2026 - Selgers egenerklæring - Nabolagsprofil - Vedtekter - Husordensregler

Status salgsoppgave

Megler

Meglerforetaket

Emera No1 AS Org.nr: 934963385

Samarbeidspartnere og tilknyttede foretak

Emera Norge AS og eiendomsmeglingsforetakene som er tilknyttet Emera har samarbeid med forskjellige foretak som tilbyr forbrukerne produkter eller tjenester i forbindelse med et salgsoppdrag. Våre samarbeidspartene er:

Søderberg & Partners AS - formidler av boligselger- og boligkjøperforsikring. Overo AS - leverandør av digitale oppgjørsskjemaer og overtakelsesprotokoller som også inneholder tilbud til forbruker om tilpassede strøm-, internett- og alarmtjenester.

Kolibri Forsikring AS - tilbyr bolig-/innbo og andre tingskadeforsikringer.

Hvilke produkter/tjenester kjøper og selger får i forbindelse med oppdraget, kan variere ut fra hvor i landet eiendommen ligger.

Energiattest

Egenerklæring boligselgerforsikring

Tilstandsrapport

Salgsoppgave

Salgsoppgavevedlegg