Baglerfaret 12

Tomten

Byggeår

1931

Etasje

1

Arealer

Arealbeskrivelse

Bygningssakkyndiges kommentar til arealoppmåling

Arealene er basert på plassmålinger beregnet med utgangspunkt fra Takstbransjens retningslinjer for arealmåling. Det gjøres spesielt oppmerksom på at kravene i Byggforskriftene ikke er sammenfallende med kravene i retningslinjene, og at det derfor kan forekomme forskjeller på hva som defineres som målbart areal. Målbart areal etter Takstbransjens retningslinjer for arealmåling betyr derfor nødvendigvis ikke at arealene er godkjent hos bygningsmyndighetene. Det er avvik på krav til rømning, dagslysforhold eller takhøyde under 2 meter: Det er innredet soverom i kjeller. Rommet har ikke tilfredsstillende rømningsvei i henhold til krav i TEK17 om rømning og redning. Vindusåpning eller alternativ rømningsløsning oppfyller ikke gjeldende krav til størrelse og tilgjengelighet. Takstmannen har kontrollert byggemeldte tegninger, og det er ikke godkjent som soverom i kommunale papirer i kjeller. Manglende rømningsvei innebærer at rommet ikke tilfredsstiller dagens forskriftskrav for varig oppholdsrom. Rommet står oppført i godkjente byggetegninger som "brennselsrom".

Antall soverom

3

Antall rom

5

Standard

Underetasje Nedre plan rommer trappeforbindelse, tre lagringsrom, vaskerom, bad og kjellerstue. Trappegangen har pusset betonggulv med vannbåren varme samt utgang til nedgang fra utsiden. De tre bodene gir rikelig oppbevaringsmuligheter. Vaskerommet, som ble modernisert i 2009, er praktisk innredet med hvite glatte fronter, laminert benkeplate og nedfelt utslagsvask i stål. Her er plass til både vaskemaskin og tørketrommel under benken, og rommet har blant annet integrert strykebrett, spesialtilpassede skap, downlights og rør-i-rør-system. Gulvet er pusset betong med vannbåren varme. Badet fra 2009 har flislagt gulv med vannbåren varme, malte og flislagte vegger, samt innredning med vegghengt servantskap, heldekkende servant og armatur fra Vola. Det er speil med lys, dusjhjørne med glassfelt, regnfallsdusj fra Paffoni og vegghengt toalett med innebygd sisterne fra Grohe. Kjellerstuen er et anvendelig rom med malte betongvegger og gulv med vannbåren varme. Hovedetasje På dette planet finner man entré, hall, stue, spisestue og kjøkken. Entréen ble utvidet i 2009/2010, har vannbåren varme i betonggulvet og er utstyrt med fastmontert sittebenk og oppbevaring. Sidefeltet til inngangsdøren kan åpnes for ekstra lys og luft. Hall med garderobeskap og flislagt gulv med elektriske varmekabler. Stuen har en takhøyde på 2,52 meter, gode lysforhold og utsikt. Skyvedør skiller stuen fra spisestuen. Spisestuen er lys og åpen, med vinduer på to sider og vedovn. Pipen ble rehabilitert i 2009. Kjøkkenet ble totalrenovert i 2009 og er innredet med Bulthaup-innredning og integrerte hvitevarer fra Gaggenau. En stor kjøkkenøy har nedfelt stålvask, ettgreps armatur, integrert induksjonstopp med ventilasjon og barløsning. Her finnes også oppvaskmaskin (med mindre feil ifølge selger), høyskap med dampovn, stekeovn, hel kjøleskap og fryser med isbitfunksjon. Store glassfoldedører mot hagen gir unik kontakt mellom inne- og uteområder. Fra kjøkkenet åpnes utgangen til en terrasse på ca. 48 kvm (2010). Hagen er flat og velstelt, med gressplen, beplantning og trapp ned til en ekstra terrasse i skråningen (ca. 19 kvm, også oppført i 2010) med integrert bålpanne og sittebenker. Begge uteplassene byr på utsikt over byen. Utekran med både varmt og kaldt vann. Øverste etasje Her finnes trappegang, bad og tre soverom. Via trappegangen er det adkomst til loft med lagringsplass. Soverommene er romslige. Hovedsoverommet har plassbygget garderobe og store glassfoldedører med panoramautsikt. De to øvrige soverommene har skyvedørsgarderober. Badet ble oppgradert i 2003 og har flislagt gulv med varmekabler. Innredningen består av servantskap med glassplate og servant, speil med lys, skap, dusjhjørne med glassdør, regnfallsdusj og integrert armatur fra Vola. Badekar fra Philippe Starck (edition 1) er plassert slik at man kan nyte utsikten gjennom glasskyvedørene. Vegghengt toalett fra Grohe. Det er registrert enkelte riss i fuger og gulvfliser samt bomlyd på noen fliser. Anneks Tilbygget anneks ble reist i 2011 på eldre grunnmur og består av kjeller, hovedplan og hems. Eget sikringsskap er installert. Kjeller: Her ligger trapperom, bod og bad. Badet (2011) er flislagt med vannbåren varme og downlights. Innredet med vegghengt servant (Vola), dusj med regnfallsdusj (Paffoni) og vegghengt toalett med innebygget sisterne (Grohe). Fra boden er det utgang til hagen. Hovedplan: Et stort, åpent rom med imponerende takhøyde og glassvegg som rammer inn utsikten. Foldedører åpnes ut mot hagen. Gulvet er i pusset betong med vannbåren varme. Det finnes fastmontert innredning og kjøkkenbenk med vask. Hems: Tilgjengelig via stige, med plassbygde hyller blant annet egnet for bøker. Oppvarming: Boligen er utstyrt med et vannbårent varmeanlegg som består av en luft-vann varmepumpe (Mitsubishi Ecodan, installert 2022) kombinert med solfanger montert på yttervegg. Systemet er koblet opp mot en akkumulatortank, som både forsyner tappevann og vannbåren varme i huset. Solfangeren er et væskebasert anlegg der en glykolblanding sirkulerer i et lukket system. Solenergien overføres via varmeveksler til akkumulatortanken og fungerer som en tilleggsvarmekilde. Varmepumpen dekker hoveddelen av oppvarmingsbehovet og fungerer som primær energikilde, mens solfangeren bidrar når solforholdene er gunstige. Systemet er videre utstyrt med sirkulasjonspumper, ekspansjonskar og styring. Tilstandsrapporten for boligen er vedlagt salgsoppgaven. For mer detaljert informasjon om tilstandsgradene, vennligst se rapporten.

Innbo og løsøre

Salgsoppgaven inkluderer NEFs standardliste "Oversikt over løsøre og tilbehør", som legges til grunn med mindre annet er spesifisert i salgsoppgaven.   Gjenstander som er nevnt i standardlisten, men som ikke finnes på eiendommen, vil heller ikke følge med i salget. Alt utstyr og installasjoner som medfølger overtas slik de er, uten garanti, med mindre det foreligger en gjeldende garanti fra produsent eller leverandør.   Kjøper aksepterer at det kan forekomme hull og merker etter montering av inventar og utstyr som ikke er en del av overdragelsen.

Parkering

Gateparkering etter områdets bestemmelser. Det er montert elbil-lader langs veien utenfor eiendommen.

Sammendrag av selgers egenerklæring

Selgers egenerklæringsskjema følger vedlagt salgsoppgaven. Interessenter oppfordres til å gjennomgå dette nøye.    Følgende opplysninger er spesielt viktig å merke seg: Kjenner du til om det er/har vært problemer med drenering, fuktinnsig, øvrig fukt eller fuktmerker i underetasje/kjeller? - Ja, det er noen tegn til fukt i kjelleren til anneksen. Kjenner du til om det er/har vært utettheter i terrasse/garasje/tak/fasade? - Ja, da vi overtok eiendommen for fire år siden, var én takstein manglende. Vi engasjerte et firma til å utbedre forholdet. Kjenner du til om det er/har vært problemer med ildsted/skorstein/pipe f.eks. dårlig trekk, sprekker, pålegg, fyringsforbud eller lignende? - Ja, en ny ovn ble installert av en sertifisert installatør i august 2023 (tlf:462 41 189 Fixera AS) Kjenner du til om det er/har vært f.eks. sprekker i mur, skjeve gulv eller lignende? - Ja, huset er nærmere 100 år gammelt, så det er ikke uventet at konstruksjonen følger vinkler på 90 eller 180 grader. Kjenner du til om det er/har vært sopp/råteskader/insekter/skadedyr på eiendommen som rotter, mus, maur eller lignende? - Ja, det ble observert indikasjoner på fukt på loftet i hovedhuset. Etter anbefaling fra fagkyndig ble vinduene åpnet, hvorpå alle merkene forsvant og ikke har vist seg igjen. Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? - Ja, kun av faglært. Installering av varmepepumpe. Arbeid utført av Envieco as. Foreligger det samsvarserklæring (i henhold til forskrift om elektriske lavspenningsanlegg)? - Ja Har du ladeanlegg/ladeboks for elbil i dag? - Ja, husker ikke navn av ladetypen Kjenner du til om det har vært utført arbeid på terrasse/garasje/tak/fasade? - Ja, kun av faglært. Otalbygg renoverte hele gjerdet mot gaten samt hovedtrappen opp til huset. Arbeid utført av TOTAL HUS BYGG A. Selges eiendommen med utleiedel, leilighet, hybel eller tilsvarende? - Ja, Anneksen har blitt brukt til airbnb. Er ovenfornevnte godkjent hos bygningsmyndighetene? - Ja, Godkjent av tidligere eier (?) Kjenner du til forslag eller vedtatte reguleringsplaner, andre planer, nabovarsel eller offentlige vedtak som kan medføre endringer i bruken av eiendommen eller av dens omgivelser? - Ja, Det foreligger et prosjekt for å oppføre to mindre bygg på eiendommen nedenfor. Byggenes høyde vil være vesentlig lavere enn høyden på eiendommen Baglerfaret 12 Det fremgår av tilstandsrapporten at det mangler/ikke er fremlagt samsvarserklæring for deler av det elektriske arbeidet i boligen.   Det er fremlagt samsvarserklæring på deler av anlegget: Ved befaring ble det fremlagt kursfortegnelse, og det foreligger samsvarserklæring/dokumentasjon på deler av anlegget (vist på bildet). Dokumentasjonen viser at det er utført arbeider på anlegget av autorisert installatør.

Bygningssakkyndig

Byggemåte

I forbindelse med salget er det blitt utført en tilstandsrapport av en bygningssakkyndig, som gir en teknisk gjennomgang av boligen og påpeker eventuelle avvik. Rapporten, sammen med selgers egenerklæring, er vedlagt salgsoppgaven. Det er viktig at interessenter grundig gjennomgår disse dokumentene før bud legges inn.   All informasjon i tilstandsrapporten anses som kjent for kjøper, og det vil ikke være mulig å reklamere på forhold som er nevnt i rapporten. Spesielt forhold som er vurdert med TG2 og TG3 bør vurderes nøye, da de indikerer avvik fra normal slitasje og/eller høy alder, noe som kan innebære behov for utbedringer. Bygningsdeler som er merket med TGIU er ikke blitt vurdert av takstmannen. Enebolig oppført i bindingsverk, tekket med skifertakstein. Rundt boligen er det lagt skiferheller. Eiendommen har terrasse og opparbeidet uteområde. Solfanger montert på tilbygg. Grunnmur antas å være pusset gårsteinsmur. Boligen inneholder flere soverom, to bad, kjøkken og stue. I tillegg finnes anneks med kjøkken, bad og hems.   Beskrivelsen av boligen nedenfor er hentet direkte fra tilstandsrapporten:   Bygningsdeler vurdert med TG2: Drenering Oppsummering Tilstandsgrad settes på bakgrunn av alder og påviste fuktutslag i rom under terreng. Fuktnivåene vurderes å være forenlige med konstruksjonens alder og byggemåte, og gir ikke indikasjoner på akutt svikt i drenering. Kjellerveggene er kontrollert med overflatesøk ved protimeter. Målingene viste forhøyede fuktverdier i grunnmur. Skjulte konstruksjoner er ikke vurdert, og skjulte skader kan derfor ikke utelukkes uten destruktive inngrep. Forventet levetid (SINTEF/Byggforsk): • Drenering: ca. 20–40 år, avhengig av utførelse og grunnforhold. • Fuktsperre i grunnmur: ca. 40–60 år. Tilstandsgrad (TG): • TG 2 – på grunn av alder og registrerte fuktutslag. Anbefalte tiltak Tidligere eier opplyser at drenering av boligen ble gjennomført i 2007/2008. Ved befaring er det gjort utslag i flere av rommene under bakkenivå. I en av bodene er det montert fukttørkesystem som er tilkoblet for å dekke kjelleren. Denne løsningen vil bidra til bedre luftkvalitet, men utskifting eller utbedring av dreneringen må påregnes i løpet av de nærmeste årene. Grunnmur og fundament Oppsummering Grunnmurer av stablestein/gråstein er en eldre konstruksjonsmetode med sviktende fuktsikring eller kapillærbrytende sjikt. Det er synlig knatteplast på grunnmuren, men fuktmålinger innvendig viser tegn på svikt, ukorrekt utførelse, forhøyede fuktverdier i tilstøtende rom under terreng er vanlig. Plassert på sprengstein og byggegrunn antas løsmasser, stein og fjell. Begrunnelse for TG 2: • Konstruksjonen har overskredet normal forventet levetid. • Det foreligger ingen dreneringssystem etter dagens standard (TEK17 ). • Muren har økt risiko for fuktvandring, saltutslag og sprekkdannelser. Tilstandsgrad (TG): TG 2 settes da muren har redusert funksjon etter dagens krav, og det er forhøyet risiko for fuktproblematikk selv om det ikke nødvendigvis er registrert alvorlige konstruktive skader. Støttemur Oppsummering Tilstandsgrad (TG): • TG 2 – på grunn av alder og konstruksjonstype for stablesteinsmurer. • TG 2 – murkant med riss. • TG 2/3 – på rekkverk ved bålpanne grunnet for stor åpning mellom rekkverk og mur. Rom under terreng Oppsummering Det er lokalisert fukt med fuktmåler i yttervegg flere steder. Det er varierende utslag med Poitimeteret fra høyt til middels avhengig av hvor på veggen man måler. Det er høyere fuktighet jo nærmere gulvet man kommer. Se vedlagt bilde av måling. Anbefalte tiltak Anbefales å gjennomgå dreneringssystemet rundt boligen. Balkong, terrasse, platting Oppsummering Det er oppført terrasse på ca. 48 m² rundt boligen. Terrassen har synlig overflateslitasje samt enkelte skjevheter i området ved utvendig varmepumpe. Foran foldedørene fra kjøkken er det plassert en flyttbar trapp/benk som fungerer som adkomst ned fra terrassen. Denne vurderes ikke som en forskriftsmessig trapp, da den ikke er fastmontert, mangler rekkverk og ikke har dimensjoner i samsvar med krav til trappeløp. Etter TEK17 skal trapper ha forsvarlig utforming med hensyn til sikkerhet, stigning, inntrinn, repos og rekkverk. Det anbefales å etablere en fastmontert trapp i korrekt konstruksjon og utførelse. På eiendommens nedre del er det etablert et sitteområde med bålplass. Dette området er ikke vurdert teknisk. Rundt sitteplassen er det montert glassrekkverk. Det er observert feil utførelse ved åpning i rekkverket mot fjellvegg. Dette anses å være et avvik fra forskriftsmessig sikker utførelse, jf. TEK17 om rekkverk, og kjøper gjøres oppmerksom på dette. Vinduer og dører Oppsummering Det er registrert vinduer fra ulike tidsepoker. TG settes på grunn av alder, og de eldste vinduene vurderes å være nær eller forbi forventet levetid. Utskifting av disse må påregnes. Anbefalte tiltak Det anbefales å planlegge utskifting av de eldste vinduene, da disse vurderes å være nær eller forbi forventet levetid. Utskifting vil bidra til bedre isolasjonsevne, redusert varmetap og økt bokomfort. Ved utskifting bør nye vinduer tilfredsstille dagens forskriftskrav til energieffektivitet (ref. TEK17 §14-3), og samtidig utføres med korrekt beslag, vannbord og tetting for å hindre fuktskader i tilstøtende konstruksjoner. Yttervegger Oppsummering Forventet levetid (SINTEF/Byggforsk): • Trekledning: ca. 40–60 år, avhengig av vedlikehold og klima. • Overflatebehandling av trekledning: ca. 6–12 år før behov for ny behandling, avhengig av produkt og værforhold. • Lakkert stålplatekledning: ca. 30–50 år Loft (konstruksjonsoppbygging) Oppsummering Settes på grunn av alder. Eldre loft, med lufting i hver gavelvegg. På loftet er sentralstøvsuger plassert. Sentralstøvsuger er ikke funksjonstestet Takkonstruksjon Oppsummering TG settes på grunn av alder. Anbefalte tiltak Det anbefales å innhente tilbud fra kvalifisert taktekker for vurdering av nødvendige tiltak og eventuelt utskifting av undertak i forbindelse med utskifting av taktekking. Dette vil gi et bedre grunnlag for kostnadsoverslag og planlegging av vedlikehold. Utstyr på tak Oppsummering Det er registrert manglende snøfanger på taket. Etter TEK17 om sikkerhet mot takras skal bygninger ha nødvendige tiltak for å hindre at snø og is raser ned og utgjør fare for personer eller materielle verdier. På takflater med adkomstsoner, inngangspartier eller områder med ferdsel anbefales det å etablere snøfangere. Tilstandsgrad (TG): • TG 2 – manglende sikkerhetsutstyr. Montering av snøfangere anbefales. Anbefalte tiltak Montere snøfangere. Etasjeskille og gulv på grunn Oppsummering Boligen er oppført som en eldre konstruksjon og er oppgradert i flere epoker. Det er gjennomført punktvise kontrollmålinger med laser. Målingene viser nivåforskjeller både mellom rom og innad i enkelte rom. Slike avvik vurderes å være normale for byggets alder, konstruksjonsmetode og oppbygging, og anses ikke å ha vesentlig negativ betydning utover det som er forventbart i eldre boliger. Ved vindu/hjørne i hovederommet i 2. etasje er det observert synlige fuktskader på gulv. Opprinnelsen er uklar, men det kan ha sammenheng med at vann tidligere har kommet inn via vindu og blitt liggende på gulvflaten. Det er utført fuktmåling med overflatesøk (protimeter) i området. Det ble ikke påvist pågående fuktighet ved befaring. Skaden vurderes derfor som eldre og ikke aktiv. Tilstandsgrad (TG): • TG 2 – på grunn av registrerte nivåforskjeller, men forholdet vurderes som normalt for byggets alder Ildsted/Skorstein Oppsummering Skorsteinen er vurdert med tilstandsgrad på grunn av alder. Feieluke lokalisert i kjeller og tilgjengelighet for tilsyn og feiing vurderes som sikker. Skorsteinen er inspisert fra loft, hvor det ble registrert synlige avvik innenfor normal alder og slitasje. Tilstandsgrad (TG): • TG 2 – alder på skorstein og anbefalt oppgradering med stålrør. Anbefalte tiltak Det anbefales å etablere montere stålrør/foringsrør i pipa for å oppnå forskriftsmessig brannsikkerhet og funksjon, jf. TEK17 om brannsikkerhet. Videre oppfølging av autorisert fagperson anbefales. Kjøkken Oppsummering av avtrekk Settes på grunn av alder. Trapp: Til underetasje Oppsummering Settes på grunn av alder Trapp: Til 2. etasje Oppsummering TG settes på grunn av alder. Avløpsrør Oppsummering TG 2 – tilstandsgrad settes på bakgrunn av alder. Vannledninger Oppsummering Settes på grunn av uviss alder. Vannbåren varme Oppsummering Tilstandsgrad (TG): • TG 1 – ny utedel luft-vann varmepumpe (2022). • TG 2 – øvrig anlegg settes på grunn av ukjent alder Ventilasjon Oppsummering Tilstandsgrad (TG): • TG 2 – grunnet begrenset effekt sammenlignet med dagens krav i TEK17 om ventilasjon. Våtrom: Underetasje Oppsummering av overflater TG settes på grunn av alder. Oppsummering av membran, tettesjikt og sluk TG settes på grunn av alder. Oppsummering av ventilasjon Eldre avtrekk fra elicent Oppsummering av fukt Vegger er pusset på innside av betongkonstruksjon. Hulltaking er ikke gjennomførbart grunnet konstruksjonens oppbygging. Det er observert fukt i yttervegg av betong. Fukt kan skyldes kapillæroppsug, mangelfull drenering eller naturlig fuktvandring i eldre kjellerkonstruksjoner. Tilstanden vurderes som normalt for bygg av denne alder og utførelse, men innebærer økt risiko for skader ved bruk av rommet som varig oppholdsareal. Forventet levetid (SINTEF/Byggforsk): • Drenering: ca. 20–60 år, avhengig av utførelse og grunnforhold. • Pussede betongvegger: normalt varig konstruksjon, men med behov for vedlikehold og sikring mot fukt. Tilstandsgrad (TG): • TG 2 – påvist fukt i yttervegg og begrenset kontrollmulighet. Våtrom: 2. etasje Oppsummering av overflater Det er observert bom i enkelte gulvfliser. I tillegg er én gulvflis sprukket, trolig som følge av hard igjenlukking av dusjdør. Bom i fliser kan gi redusert heft til underlaget og økt risiko for skader ved belastning eller fuktinntrenging. Sprukket flis innebærer også svekket tetthet i overflaten. Anbefalte tiltak overflater Det er observert bom i enkelte gulvfliser. I tillegg er én gulvflis sprukket, trolig som følge av hard igjenlukking av dusjdør. Bom i fliser kan gi redusert heft til underlaget og økt risiko for skader ved belastning eller fuktinntrenging. Sprukket flis innebærer også svekket tetthet i overflaten. Anbefaling: Det anbefales å skifte dusjdør for å hindre videre belastning på gulvet, samt å erstatte knekt flis. Oppsummering av membran, tettesjikt og sluk TG settes på grunn av alder og ukjent oppbygging. Oppsummering av sanitærutstyr Tilstandsgrad settes på grunn av alder på badet og manglende drensåpning ved sisterne. Oppsummering av ventilasjon Eldre avtrekk fra elicent Oppsummering av fukt Det er utført overflatesøk med protimeter på tilgjengelige flater. Det ble indikert noe forhøyede verdier i gulv, men ikke unormalt høye verdier for et våtrom. Målingen er kun retningsgivende og gir ikke sikkert grunnlag for å fastslå skjulte skader. Hulltaking for nærmere kontroll lot seg ikke gjennomføre fra tilstøtende rom på grunn av fastmontert skap. Skjulte konstruksjoner, membranoppbygging og eventuelle skader i underliggende lag er derfor ikke kontrollert. Slike forhold kan ikke utelukkes uten destruktive inngrep Våtrom: Vaskerom Oppsummering av overflater TG settes på grunn av alder. Oppsummering av membran, tettesjikt og sluk TG settes på grunn av alder. Oppsummering av ventilasjon Anbefales mekanisk avtrekk på vaskerom. Anbefalte tiltak ventilasjon Se over. Oppsummering av fukt Det er utført overflatesøk med protimeter på tilgjengelige flater. Målingen ga normale utslag for fukt. Hulltaking for nærmere kontroll var ikke mulig på grunn av betongvegg. Skjulte konstruksjoner og eventuell fuktopphopning i underliggende lag er derfor ikke kontrollert, og slike forhold kan ikke utelukkes uten destruktive inngrep. Bygningsdeler vurdert med TG3: Renner og nedløp Oppsummering Takrenner er visuelt observert fra bakkeplan. Renner og nedløp fremstår med alder og slitasje, og er vurdert å ha passert normal forventet levetid. Det kan være risiko for lekkasjer, redusert bortledningsevne og skader på fasade/grunnmur ved manglende funksjon. Videre oppfølging og utskifting anbefales. Forventet levetid (SINTEF/Byggforsk): • Takrenner og nedløp i plast: ca. 20–30 år. • Takrenner og nedløp i stål/aluminium: ca. 25–40 år. Anbefalte tiltak Kostnadsestimat Oppgitte kostnadsestimat er å anse som en generell vurdering basert på erfaringstall og normalprisnivå for tilsvarende arbeider. Estimatene er ikke bindende og kan avvike vesentlig fra reelle kostnader, da endelig pris vil avhenge av entreprenørens kalkyler, valgt løsning, materialvalg og eventuelle skjulte forhold som først avdekkes under arbeid. Det anbefales alltid å innhente pristilbud fra kvalifiserte entreprenører før tiltak igangsettes. Utbedringskostnader: 50 000 - 150 000 Taktekking Oppsummering Det anbefales å innhente tilbud fra kvalifisert taktekker for vurdering av nødvendige tiltak og eventuelt utskifting av skifertaket. Dette vil gi et bedre grunnlag for kostnadsoverslag og planlegging av vedlikehold. Anbefalte tiltak Se over. Utbedringskostnader: Over 300 000 Øvrig: Anneks Oppsummering Annekset fremstår funksjonelt, men det er påvist forhøyede fuktverdier i yttervegger og vegg mot bad i underetasjen. Dette innebærer risiko for skjulte skader og forkortet levetid på konstruksjonene. Det anbefales ytterligere undersøkelser for å avdekke skadeomfang og nødvendige tiltak. Tilstandsgrad: TG3 Begrunnelse: TG3 settes på grunn av dokumenterte forhøyede fuktverdier og usikkerhet rundt konstruksjonenes tilstand. Anbefalte tiltak Oppgitte kostnadsestimat er å anse som en generell vurdering basert på erfaringstall og normalprisnivå for tilsvarende arbeider. Estimatene er ikke bindende og kan avvike vesentlig fra reelle kostnader, da endelig pris vil avhenge av entreprenørens kalkyler, valgt løsning, materialvalg og eventuelle skjulte forhold som først avdekkes under arbeid. Det anbefales alltid å innhente pristilbud fra kvalifiserte entreprenører før tiltak igangsettes. Anbefaling: • Ny drenering rundt annekset bør etableres. • Videre undersøkelser anbefales for å avklare omfanget av fukt i vegg inn mot badet. Anneks: Tilstandsgrad (TG): • TG 3 – settes på grunn av forhøyede fuktverdier i yttervegger og inn mot badet. Oppsummering: Annekset fremstår funksjonelt, men det er påvist forhøyede fuktverdier i yttervegger og vegg mot bad i underetasjen. Dette innebærer risiko for skjulte skader og forkortet levetid på konstruksjonene. Det anbefales ytterligere undersøkelser for å avdekke skadeomfang og nødvendige tiltak. Tilstandsgrad: TG3 Begrunnelse: TG3 settes på grunn av dokumenterte forhøyede fuktverdier og usikkerhet rundt konstruksjonenes tilstand. Anbefalte tiltak / ytterligere undersøkelser anbefales: Oppgitte kostnadsestimat er å anse som en generell vurdering basert på erfaringstall og normalprisnivå for tilsvarende arbeider. Estimatene er ikke bindende og kan avvike vesentlig fra reelle kostnader, da endelig pris vil avhenge av entreprenørens kalkyler, valgt løsning, materialvalg og eventuelle skjulte forhold som først avdekkes under arbeid. Det anbefales alltid å innhente pristilbud fra kvalifiserte entreprenører før tiltak igangsettes. Anbefaling: • Ny drenering rundt annekset bør etableres. • Videre undersøkelser anbefales for å avklare omfanget av fukt i vegg inn mot badet Utbedringskostnader 150 000 - 300 000 Bygningsdeler som ikke har blitt undersøkt (TGIU): Våtrom: Vaskerom Oppsummering av sanitærutstyr Det er ikke montert sanitærutstyr på vaskerom.

Kommunale avgifter

Eiendomsskatt

Formuesverdi

Beliggenhet

Her får du en fantastisk beliggenhet – høyt, fritt og uten gjenboere – med en imponerende panoramautsikt over hele Oslo. Her ser du alt fra indre havnebasseng til Holmenkollen, Grefsenkollen og videre oppover Groruddalen. Området er svært attraktivt for både familier og aktive mennesker som ønsker et barnevennlig bosted med kort vei til både friluftsopplevelser og byliv. Fra eiendommen har du bare noen få meter til skog og friområder med flotte turmuligheter for alle aldersgrupper. I enden av veien ligger Kværneråsen Velhus, som er et populært samlingspunkt for arrangementer som barnebursdager og andre aktiviteter. Like i nærheten finner du også Ekebergsletta, Brannfjellskogen og Ekebergparken – alle unike friområder med sitt særpreg. Brannfjellskogen byr på stinett og bålplasser med utsikt over Oslofjorden, samt en 18-hulls frisbeegolfbane. Ekebergparken kombinerer kunst, skulpturer, serveringssteder og naturopplevelser, mens Ekebergsletta tilbyr store friområder med lysløype, idrettsanlegg, ridesenter, husdyrpark og minigolf. I tillegg har du kort vei til både fjorden, Østensjøvannet og Østmarka. Offentlig kommunikasjon er godt ivaretatt med gangavstand til buss, flybuss og T-bane fra Ryen stasjon. Det går også buss fra Benveien, lett tilgjengelig via gangsti. Eiendommen tilhører bydel Nordstrand, som har et rikt idretts- og foreningsliv, samt kort vei til fasiliteter i nærliggende bydeler. Treningsmulighetene er mange med Sats på Ryen og Lambertseter, Fresh Fitness på Ryen og BestHelse på Holtet.

Adkomst

På høyre side i annonsen finner du et kartutsnitt. Ved å klikke på kartet kan du enkelt planlegge din rute fra valgt startpunkt og helt frem til boligen. Det vil være skiltet ved fellesvisninger for enkel orientering.

Energiklasse

F - Lysegrønn

Info energiklasse

Alle eiendommer som selges eller leies ut, skal ha energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med bruksareal mindre enn 50 m². Det er eier som plikter å fremlegge energiattest og er selv ansvarlig for at opplysningene er korrekte. Selger har fylt ut fullstendig energiattest, som er lagt ved salgsoppgaven. Megler påtar seg ikke ansvar for informasjonen som fremgår av energiattesten.

Oppvarming

Boligen har følgende oppvarmingskilder: - Elektrisk - Varmepumpe - Vannbåren varme   Hvis et rom på visningen mangler fast installert oppvarmingskilde, vil ikke dette bli inkludert i handelen.

Ferdigattest / brukstillatelse

Det foreligger ikke ferdigattest, men et ekspedisjonsdokument datert 1931. Ekspedisjonsdokumentet er forgjengeren til ferdigattest og er uattestert. Dokumentet bekrefter at det er søkt om oppføring av bygget, men gir ikke endelig godkjenning. At ekspedisjonsdokument eksisterer, gir ingen garanti for at bygget er oppført i samsvar med tillatelsen og gjeldende regelverk, eller at det senere er utført arbeid på bygget som ikke er byggemeldt eller godkjent. Det foreligger ferdigattest for tilbygg datert 08.02.2021. Det foreligger ferdigattest for oppføring av terrasse datert 12.02.2021

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpssystem. Stikkledningene fra eiendommen og ut til det kommunale nettet er private, og vedlikeholdsansvaret for disse påhviler sameiet. Adkomst til eiendommen skjer via offentlig vei.

Regulerings- og arealplaner

Eiendommen er regulert til bolig i henhold til reguleringsplan med tilhørende reguleringsbestemmelser S-2934 datert 22.09.1987. (Utdrag fra reg. best.: Innenfor boligområdet langs Baglerfaret kan bebyggelsen oppføres i inntil 2 etasjer + underetasje. Utnyttelsesgraden skal ikke overstige 0,25.) Reguleringsplanen vedlagt salgsoppgaven. En liten del av trappen fra veien og ned til boligen er plassert på naboeiendommen, uten at det foreligger avtale om dette. Reguleringsarbeider: I Konows gate 101-103 er det gitt igangsettingstillatelse til riving av eksisterende eneboliger og videre oppføring av to leilighetskompleks over 6 etasjer + tilhørende parkeringsanlegg. Perspektiv av komplekset, plassering og plan følger vedlagt prospektet. Videre kan det leses om saken på planinnsyn: Riving: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202119253&wfl=N&Dateparam=09/25/2025&sti= Oppføring: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202118496&wfl=T&Dateparam=09/25/2025&sti= Hjemmeside: https://konowshager.no/ Det må påregnes byggestøy i perioden boligblokkene oppføres og under riving av eneboligene. Konferer megler ved spørsmål.

Tinglyste heftelser og rettigheter

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 301/150/50: 24.07.1931 - Dokumentnr: 990238 - Bestemmelse om veg Bestemmelse om gjerde Bestemmelse om kloakkledning 25.09.1931 - Dokumentnr: 990239 - Bestemmelse om deleforbud Bestemmelse om bebyggelse Bestemmelse om benyttelse Bestemmelse om gjerde Bestemmelse om vann/kloakkledning Med flere bestemmelser 19.02.1932 - Dokumentnr: 918383 - Erklæring/avtale Bestemmelse om kloakkledning 01.07.1944 - Dokumentnr: 5281 - Best. om vann/kloakkledn. Bestemmelse om septiktank m.v. 21.11.1966 - Dokumentnr: 16516 - Erklæring/avtale Vedtak av Oslo kommunes vann- og kloakkreglement Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen 17.09.2019 - Dokumentnr: 1085552 - Bestemmelse om veg Rettighetshaver: Knr:0301 Gnr:150 Bnr:52 13.01.1922 - Dokumentnr: 900037 - Registrering av grunn Denne matrikkelenhet opprettet fra: Knr:0301 Gnr:150 Bnr:1 25.09.2015 - Dokumentnr: 883479 - Arealoverføring Areal overført til: Knr:0301 Gnr:236 Bnr:92 Vederlag: NOK 0 Omsetningstype: Annet

Legalpant

Kommunen har legalpant som sikkerhet for betaling av kommunale avgifter og eventuell eiendomsskatt. Legalpant er et pant som ikke vises i grunnboksutskriften, og har prioritet foran for eksempel tinglyste banklån på eiendommen.

Boligselgerforsikring

Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad kr. 14 000 000,-. Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgaven og interessenter oppfordres til å gjennomgå denne før bud inngis.

Boligkjøperforsikring

Kjøper har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring fra Söderberg & Partners. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell eller på https://www.soderbergpartners.no/eiendom/boligkjoper/

Diverse

Både kjøper og selger er forpliktet til å signere den standard kjøpekontrakten som er utarbeidet av Emera i forbindelse med eiendomshandler. Kjøpekontrakten kan gjennomgås hos eiendomsmegleren før budet legges inn. Ta kontakt med eiendomsmegler dersom det er spørsmål.   Selger leverer eiendommen i ryddig og rengjort tilstand.

Sentrale lover

Regelverk og generelle opplysninger Boligen selges med det inventar og utstyr som i henhold til gjeldende lover, forskrifter eller offentlige pålegg skal følge med eiendommen, jf. avhendingsloven § 3-4. Fastmonterte eller spesialtilpassede installasjoner og innredning som anses som varig tilknyttet boligen, følger normalt med i handelen, med mindre det foreligger en særskilt avtale mellom partene om noe annet, jf. avhendingsloven § 3-5.   En standard tilbehørsliste utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) følger salgsoppgaven, og gjelder som utgangspunkt for hva som inkluderes i salget – med mindre avvik er tydelig avtalt mellom kjøper og selger.   Om informasjonsgrunnlaget Opplysninger om boligens størrelse og utforming, både innvendig og utvendig, bygger på informasjon hentet fra vedlagte tilstands- og boligsalgsrapport. Innholdet i salgsoppgaven er basert på selgers informasjon, fagkyndig vurdering, samt opplysninger fra offentlige registre som kommunen og Kartverket. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses for å være kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene,  slike forhold kan ikke senere gjøres gjeldende som en mangel ved boligen. Dette gjelder uavhengig av om dokumentene er lest.    Det kan være forskjell mellom boligens faktiske bruk av rom og det som er godkjent av myndighetene. Alle interessenter anbefales derfor å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagperson, før bud gis. Dersom kjøper velger å kjøpe uten å ha sett eiendommen, kan det ikke etter overtakelse reklameres på forhold som burde ha vært oppdaget ved en ordinær gjennomgang.   Dersom det oppstår behov for ytterligere avklaringer, oppfordres interessenter til å kontakte eiendomsmegler eller egne rådgivere før de gir bud.   Slitasje og bruk Det må også forventes at eiendommer som har vært i bruk, vil kunne ha tegn til slitasje og eventuelle skader. Slik normal bruksslitasje og behov for vedlikehold må kjøper påregne, og dette vil normalt ikke gi grunnlag for reklamasjon eller prisavslag.   Avtalerettslig Partenes rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, og all tilgjengelig dokumentasjon som forelå for kjøper før handelen ble inngått. I tillegg gjelder avhendingsloven. Det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke, og dette er nærmere forklart nedenfor.   Budgivning og selgers vurdering På grunn av ulike ansvarsforhold kan selger velge å prioritere bud fra ikke-forbrukere, selv om budet er lavere enn et forbrukerbud. Når kjøper ikke er forbruker, kan selges ansvar begrenses ettersom boligen selges «som den er», noe som kan være av verdi for selger. Det understrekes at selger står fritt til å velge hvilket bud som aksepteres, og er ikke forpliktet til å velge det høyeste.   Alle budgivere må ved inngivelse av bud opplyse om de opptrer som forbruker eller som næringsdrivende/person som handler hovedsakelig som ledd i næringsvirksomhet. Det vil opplyses hvis konkurrerende bud kommer fra en ikke-forbruker.   Forbrukerkjøp – definisjon og vilkår:   Et forbrukerkjøp foreligger når en fysisk person kjøper eiendom uten at formålet hovedsakelig er knyttet til næringsvirksomhet. En eiendom anses å ha en mangel dersom den ikke oppfyller kravene som følger av avtalen, eller ved brudd på bestemmelser i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Det samme gjelder hvis eiendommen ikke samsvarer med det som med rimelighet kunne forventes ut fra blant annet alder, type og synlig tilstand – eller hvis det er tilbakeholdt, eller gitt feilaktige opplysninger, og dette har påvirket avtalen.   Dersom det er avvik mellom oppgitt og faktisk innvendig areal på minst 2 % og samtidig minst 1 kvadratmeter, kan dette utløse rett til kompensasjon etter § 3-3 i avhendingsloven.   Ved beregning av krav om prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke kostnader med inntil kr 10 000 (som en egenandel).   Ikke-forbruker – definisjon og vilkår:  Dersom kjøper er en juridisk enhet, eller en fysisk person som handler i næringssammenheng, regnes kjøpet ikke som et forbrukerkjøp.   Ved slike kjøp selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er begrenset til det som følger direkte av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-9. I disse tilfellene fravikes § 3-3 andre ledd, og eventuelle arealavvik vurderes etter § 3-8.   Kjøperens plikt til å foreta grundige undersøkelser gjelder også fullt ut for kjøpere som ikke omfattes av forbrukerdefinisjonen.

Betalingsbetingelser

Hele oppgjøret må betales samlet fra en norsk bankkonto. Overføringer fra utlandet aksepteres kun unntaksvis, og kun dersom dette er forhåndsavtalt med megler i forbindelse med aksept av budet. 

Viktig informasjon om budgivning

Bud kan legges inn på nettannonsen på "gi bud" knappen eller via hjemmesiden. Ved elektronisk budgivning kan bud legges inn trygt og enkelt med bank-ID. Eiendomsmegler kan også kontaktes for tilsendelse av budkjema, og budskjema finnes også i salgsoppgaven.  Alle bud skal inngi skriftlig til eiendomsmegler. Kravet til skriftlighet gjelder også ved forhøyelse av bud, motbud og selgers aksept eller avslag. Før et bud kan formidles til selger må megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt dersom budgiver bruker e-signatur som f eks. bankID. Etter det første budet er inngitt, kan budgiver inngi bud pr e-post eller pr SMS til megler.   Hvis budgiver skal by på eiendommen i henhold til en kjøpsfullmakt må megler kontaktes og fullmakten oversendes før budgivning.  Et bud bør inneholde eiendommens adresse (eventuelt gnr/bnr), kjøpesum, budgivers kontaktinformasjon, finansieringsplan, akseptfrist, overtakelsesdato og eventuelle forbehold som for eksempel usikker finansiering, salg av nåværende bolig ol. Normalt vil ikke et bud med forbehold bli akseptert før forbeholdet er avklart. Konferer gjerne med megler før bud avgis. Bud som har forbehold om konfidensialitet ("hemmelige bud") vil ikke bli formidlet til selger. Alle interessenter oppfordres til å inngi bud via eiendomsmegler.  Megler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. I forbrukerforhold (dvs. der selger er forbruker) skal megleren ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Senere bud må ha en akseptfrist som er lang nok til at budet og eventuelle forbehold kan videreformidles til alle involverte parter slik at disse får tid til å områ seg, jf. forskrift om eiendomsmegling § 6-3. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser bør skje senest 10 minutter før fristens utløp. Dersom bud inngis med en frist som åpenbart er for kort til at megleren kan avvikle budrunden på en forsvarlig måte, vil megler fraråde budet.  Eiendomsmegler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt, og vil uoppfordret gi sin vurdering av det enkelte bud overfor selgeren.  Etter at handel har kommet i stand, eller dersom en budrunde avsluttes uten at handel er kommet i stand, kan en budgiver kreve kopi av budjournalen i anonymisert form. Kopi av budjournal gis til kjøper og selger uten ugrunnet opphold etter at handel er kommet i stand. Hvis budgiver ønsker å være anonym, kan bud fremmes via en fullmektig. For mer informasjon om budgivningsprosessen, se «Forbrukerinformasjon om budgivning», som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler.

Tilbud på lånefinansiering

Boliglån hos SpareBank 1 SMN   Som kunde i Emera kan du søke om boliglån hos vår samarbeidspartner SpareBank 1 SMN. Rådgiverne i SpareBank 1 SMN står klar for å hjelpe deg og tilbyr konkurransedyktige priser.   Det er enkelt og uforpliktende å søke om lånSamme rente på mellomfinansieringen som det ordinære boliglånet, noe som gir økonomisk trygghet ved boligbytte God oversikt over hele økonomien din i Norges beste mobilbank  Vær klar til budrunden.   Søk lån på smn.no   Ønsker du å snakke med en rådgiver? Da kan du avtale møte på et tidspunkt som passer deg, rett i rådgiverens kalender.   Avtal møte med rådgiver på smn.no/kundemøte   Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.

Vederlag megler

Provisjon ved salg til prisantydning: kr 130 400,00 Tilrettelegging: kr 15.000 Visninger/overtagelser: kr 3000 pr. stk.  Markedspakke: kr 23.900 Oppgjørshonorar inkl. factoring: kr 9900 Grunnpakke bolig Info: kr 9.900   Utlegg: Selger dekker utlegg i henhold til oppdragsavtalen. Disse er estimert til ca. kr 12 000,00, og omfatter vanligvis innhenting av informasjon fra kommunen, eventuell forretningsfører, samt kopi av tinglyste dokumenter. Total kostnad ved salg til prisantydning: kr 189 200,00 Dette inkluderer både vederlag og stipulerte utlegg.   Ved avbrutt oppdrag: Dersom oppdraget sies opp eller utløper uten at salget gjennomføres, har megler krav på rimelig vederlag for medgått tid og for utført arbeid. Dette omfatter blant annet vederlag knyttet til tilrettelegging, markedsføring og eventuelle avholdte visninger, samt påløpte utlegg. Timepris ved slik beregning er kr 3500.   Samarbeidspartnere og tilknyttede foretak:    Emera Norge AS og eiendomsmeglingsforetakene som er tilknyttet Emera har samarbeid med forskjellige foretak som tilbyr forbrukerne produkter eller tjenester i forbindelse med et salgsoppdrag. Våre samarbeidspartene er:    Søderberg & Partners AS - formidler av boligselger- og boligkjøperforsikring Overo AS - leverandør av digitale oppgjørsskjemaer og overtakelsesprotokoller som også inneholder tilbud til forbruker om tilpassede strøm-, internett - og alarmtjenester SpareBank 1 SMN - tilbyder av lånefinansiering    Hvilke produkter/tjenester kjøper og selger får i forbindelse med oppdraget, kan variere ut fra hvor i landet eiendommen ligger.  

Hvitvasking

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking, og er blant annet forpliktet til å gjennomføre kundetiltak av både selger og kjøper. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at avtalen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, er dette et mislighold fra kjøpers side. Et vesentlig mislighold kan gi selger rett til å heve avtalen og til å gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning. Dersom selger ikke bidrar til at megler får gjennomført løpende kundetiltak underveis i oppdraget, må eiendomsmegler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Selger vil i et slikt tilfelle ha misligholdt sine forpliktelser, og kjøper vil kunne ha et krav mot selger etter avhendingsloven. Hvis kundetiltak ikke lar seg gjennomføre, vil Emera eiendomsmegling ikke kunne bistå med handelen eller foreta oppgjør.

Personopplysningsloven

Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven. Se www.emera.no for vår personvernerklæring.

Oppdragsnummer

02250125

Status salgsoppgave

Megler

Meglerforetaket

Emera No2 AS Org.nr: 934963407

Samarbeidspartnere og tilknyttede foretak

Emera Norge AS og eiendomsmeglingsforetakene som er tilknyttet Emera har samarbeid med forskjellige foretak som tilbyr forbrukerne produkter eller tjenester i forbindelse med et salgsoppdrag. Våre samarbeidspartene er:

Søderberg & Partners AS - formidler av boligselger- og boligkjøperforsikring Overo AS - leverandør av digitale oppgjørsskjemaer og overtakelsesprotokoller som også inneholder tilbud til forbruker om tilpassede strøm-, internett- og alarmtjenester SpareBank 1 SMN - tilbyder av lånefinansiering.

Hvilke produkter/tjenester kjøper og selger får i forbindelse med oppdraget, kan variere ut fra hvor i landet eiendommen ligger.

Egenerklæring boligselgerforsikring

Energiattest

Salgsoppgavevedlegg

Salgsoppgave