Landskronaveien 118

Tomten

Byggeår

1971

Arealer

Arealbeskrivelse

Bygningssakkyndiges kommentar til arealoppmåling

Arealer er kontrollmålt med lasermåler. - Takhøyde i stue/ kjøkken: +- 2.35 m. - Takhøyde i stue 2.etasje: +- 2.37 m. - Sportsbod 5 m² - Garasje 16 m² - Terrasse foran 28 m² ogt errasse bak 38 m², totalt 66 m² Det bemerkes at takhøyde i oppholdsrom er lavere enn dagens forskrift på 2,40 m.

Antall soverom

5

Antall rom

7

Innhold

Rekkehuset går over to plan og består av følgende rom: - 1. etasje: Entré, trapperom, soverom, bad/vaskerom samt stue og kjøkken i åpen løsning - 2. etasje: Trapperom, 4 stk. soverom og bad I tillegg har boligen markterrasse foran på ca. 28 m² og terrasse bak på ca.38 m², totalt ca. 66 m². Boligen disponerer en sportsbod på ca. 5 m² samt garasjeplass i felles garasjerekke med ladeboks for elbil, målt til ca. 16 m².

Standard

Innholdsrikt og familievennlig enderekkehus over to plan med en gjennomtenkt planløsning, gode oppholdsrom og flotte utearealer på begge sider av boligen. Boligen har totalt fire soverom, to bad og to stuer, noe som gir god plass til både familieliv og privatliv. Eiendommen er oppgradert med blant annet tilbygg, nye vinduer og balkongdør med tolags isolerglass fra 2020, samt luft til luft varmepumpe fra 2018. Entré: Et hyggelig og overbygget inngangsparti ønsker velkommen til boligen. Her er det en innrammet markterrasse på ca. 28 m² med god plass til utemøbler, samt en praktisk sportsbod. Innenfor inngangsdøren møtes man av en romslig og åpen entré med gode oppbevaringsmuligheter. En skyvedørsgarderobe med speilfronter gir rikelig plass til yttertøy og sko, samtidig som rommet fremstår lyst og innbydende. Stue og kjøkken: Boligens hovedoppholdsrom har en åpen og sosial planløsning hvor stue og kjøkken ligger i naturlig tilknytning til hverandre. De romslige arealene gir god plass til både en komfortabel sofagruppe og et stort spisebord, med en fin inndeling mellom de ulike sonene. En luft til luft varmepumpe fra 2018, med siste service utført i 2024, bidrar til behagelig innetemperatur. Fra stuen er det direkte utgang til en inngjerdet markterrasse på ca. 38 m², som gir en naturlig forlengelse av oppholdsrommet på varme dager. Kjøkkenet har en praktisk innredning med takhøye skap, oppmalte fronter, benkeplate i laminat og fliser over benk. Innredningen er utstyrt med nedfelt oppvaskkum, ettgreps blandebatteri og ventilator med avtrekk til friluft. Av hvitevarer finnes integrert stekeovn, platetopp og oppvaskmaskin, samt plass til frittstående side by side kjøleskap med fryser. Bad og vaskerom i 1. etasje: Badet i første etasje har flislagt gulv med elektriske varmekabler, malte vegger og himlingsflater. Rommet er innredet med dusjkabinett, vegghengt toalett og servant med skuffeinnredning i laminat. Over servanten er det montert speilskap med belysning. Badet har mekanisk avtrekk og opplegg for både vaskemaskin og tørketrommel, noe som gir rommet en praktisk funksjon som kombinert bad og vaskerom. Soverom i 1. etasje: På inngangsplanet ligger ett av boligens fem soverom. Rommet har god plass til dobbeltseng og garderobeskap, og ligger praktisk til med kort avstand til badet. Plasseringen gjør rommet godt egnet som hovedsoverom, gjesterom eller kontor, avhengig av behov. Markterrasser: Boligen har to flotte, inngjerdede markterrasser på til sammen ca. 66 m², som gir svært gode muligheter for uteliv og rekreasjon. Ved inngangspartiet ligger en nordvestvendt terrasse på ca. 28 m², mens den sydøstvendte terrassen på ca. 38 m² har direkte adkomst fra stuen. De to uteplassene gir gode muligheter for å nyte solen til ulike tider av dagen, eller trekke seg tilbake i skyggen ved behov. Begge terrassene har gode møbleringsmuligheter, med plass til både spisegruppe, loungemøbler og beplantning. Inngjerdingen bidrar til skjermede og lune uteområder, godt tilrettelagt for både store og små. Terrassebordene er beiset i nyere tid. Soverom i 2. etasje: I andre etasje ligger fire av boligens soverom, samlet i en egen og mer tilbaketrukket del av boligen. Rommene har gode møbleringsmuligheter med plass til seng, garderobeskap og øvrig møblement. Den fleksible romfordelingen gjør det enkelt å tilpasse rommene etter familiens behov, enten det er ønskelig med barnerom, gjesterom, hjemmekontor eller hobbyrom. Plasseringen i andre etasje gir en fin adskillelse mellom boligens sosiale oppholdsarealer og de mer private rommene. Ett av soverommene er etablert over tidligere veranda i 2. etasje. og fremgår ikke av godkjente byggetegninger. Se punktet "offentlige forhold" for mer informasjon. Bad i 2. etasje: Badet i andre etasje har flislagte vegger og gulv med elektriske varmekabler. Rommet er innredet med badekar med glassvegg og dusjløsning, gulvmontert toalett samt servant med tilhørende skapinnredning i laminat. Badet har avtrekk og tilluft via himlingen. Med bad i begge etasjer er boligen godt tilrettelagt for en aktiv familiehverdag. Stue i 2. etasje: I andre etasje finnes også en lys og anvendelig stue som gir boligen et ekstra oppholdsrom. Med en takhøyde på ca. 2,37 meter og gode møbleringsmuligheter er dette et rom som enkelt kan tilpasses ulike behov. Stuen egner seg ypperlig som en ekstra TV-stue, lekerom for barna eller en hyggelig lesekrok. Den separate plasseringen gir familien mulighet til å trekke seg tilbake, samtidig som boligen får en naturlig fordeling mellom felles oppholdsarealer og mer private soner. Overflater: Gulv: Tre-stav eikeparkett og laminatgulv. Vegger: Malte flater. Himling: Malte himlingsflater. Lagring: Det medfølger en utvendig sportsbod på 5 m². Tilstandsrapporten for boligen er vedlagt salgsoppgaven. For mer detaljert informasjon om tilstandsgradene, vennligst se rapporten.

Innbo og løsøre

Salgsoppgaven inkluderer NEFs standardliste "Oversikt over løsøre og tilbehør", som legges til grunn med mindre annet er spesifisert i salgsoppgaven.   Gjenstander som er nevnt i standardlisten, men som ikke finnes på eiendommen, vil heller ikke følge med i salget. Alt utstyr og installasjoner som medfølger overtas slik de er, uten garanti, med mindre det foreligger en gjeldende garanti fra produsent eller leverandør.   Kjøper aksepterer at det kan forekomme hull og merker etter montering av inventar og utstyr som ikke er en del av overdragelsen.

Parkering

Garasjeplass i felles garasjerekke med ladeboks, oppmålt til ca. 16 m². Garasjeplass nr 118 ( 21871 - 101 ) faktureres via felleskost. kr. 460 per mnd. Det er ikke oppgitt konstruksjonsinformasjon for garasjerekken.

Sammendrag av selgers egenerklæring

Samsvarserklæring: Det fremgår av selgers egenerklæringsskjema at det foreligger samsvarserklæring for det elektriske arbeidet i boligen. Det fremgår i midlertid av takstrapporten at det "Det mangler samsvarserklæring for hele eller deler av anlegget."   Det tas forbehold om at det kan være utført andre arbeider på det elektriske anlegget som ikke har samsvarserklæring.  Selgers egenerklæringsskjema følger vedlagt salgsoppgaven. Interessenter oppfordres til å gjennomgå dette nøye.    Følgende opplysninger er spesielt viktig å merke seg:   3. Kjenner du til om det er/har vært tilbakeslag av avløpsvann i sluk eller lignende? - Slukk i toalet andre etasje fra før Har ikke undersøkt 8. Kjenner du til om det er/har vært f.eks. sprekker i mur, skjeve gulv eller lignende? - Noen panel til vegg beveger litt ved spisebord 11. Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? - Ja, kun av faglært - Beskrivelse: Det har vært problemer med på stik kontakt bak tv og sikring boks de har fikset og godkjent det - Arbeid utført av: Assemblin As 12. Kjenner du til om det er utført kontroll av el-anlegget og/eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? - Ja. Elvia hadde kontroll i mars april hadde funnet 2 feil som asemblin har fikset og godkjenne det. 13. Har du ladeanlegg/ladeboks for elbil i dag? - Ja, i garasje 16. Kjenner du til om det har vært utført arbeid på terrasse/garasje/tak/fasade? - Ja, kun av ufaglært/egeninnsats/dugnad - Beskrivelse: Har gjort selv beis av terasse og malt vegger Tilleggskommentar: Vi har ikke bodd veldig lenge i det huset så vi vet ikke så mye

Bygningssakkyndig

Byggemåte

I forbindelse med salget er det blitt utført en tilstandsrapport av en kvalifisert bygningssakkyndig. Rapporten gir en grundig vurdering av boligens tilstand og påpeker eventuelle avvik som ble oppdaget under befaringen. Tilstandsrapporten og selgers egenerklæring er vedlagt salgsoppgaven, og det er viktig at interessenter setter seg grundig inn i disse dokumentene før bud legges inn.   Kjøper anses kjent med opplysninger som kommer tydelig frem i tilstandsrapporten, og det vil ikke være mulig å gjøre slike forhold gjeldende som en mangel. Spesielt forhold som er vurdert med TG2 og TG3 bør vurderes nøye, da de indikerer avvik fra normal slitasje og/eller høy alder, noe som kan innebære behov for utbedringer. Bygningsdeler som er merket med TGIU er ikke blitt vurdert av takstmannen.    Beskrivelsen av boligen nedenfor er hentet direkte fra tilstandsrapporten:   Bygning: Enderekkehus over 2 plan. Byggeår 1971. I 2019 ble 1.etasje tilbygget/ombygget i forhold til opprinnelige tegninger, og 2.etasje ble ombygget i forhold til opprinnelige tegninger. Ytterveggen er oppført i trekonstruksjon av ukjent utførelse, med liggende bordkledning. Malt kledning i år. Trebjelkelag. Støpt armert betongdekke. Byggegrunnen er ukjent. Tak: Taket er tekket med asfaltpapp. Besiktiget fra bakkenivå. Flat takkonstruksjon. Takrenner og nedløp er av metall. Vinduer: To-lags isolerglass i vinduer og balkongdør. Årstall: 2020. Kilde: Eier. Dører: Hovedytterdøren er malt og har 2-lags glass. Innvendig er det hvite profilerte dører. Trapper/adkomst: Malt tretrapp. Balkong/terrasse: Markterrasse foran- inngjerdet. Markterrasse bak- inngjerdet. Terrasse foran 28 m². Terrasse bak 38 m². VVS-installasjoner: Vannledningene er av plast (rør-i-rør) og er besiktiget i rørskap. Soilrør/ avløpsrør i støpejern/ plast. 200 liters varmtvannstank. Bad/vaskerom i 1. etasje har ukjent membran på gulv og vegg, plastsluk, og høydeforskjell fra toppen av sluket til toppen av membran ved dørterskelen er 15 mm. Bad i 2. etasje har sluk med fall målt til 10 mm og høydeforskjell fra toppen av sluket til toppen av membranen ved dørterskelen er 18 mm. Avløpsledningene er av ukjent type, og etableringsår er ukjent. Avløpet er tilknyttet offentlig avløp via private stikkledninger. Vannledningene er av plast (PEL eller PE), og etableringsår er ukjent. Vannforsyningen er tilknyttet offentlig vannforsyning via private stikkledninger. Ventilasjon: Naturlig ventilasjon med spalter for tilluft i vinduer. Mekanisk avtrekk på bad/vaskerom i 1. etasje. Avtrekk og tilluft i tak på bad i 2. etasje. Kjøkkenet har kjøkkenventilator med avtrekk ut. Tekniske detaljer: Det er en luft-til-luft varmepumpe som var ny i 2018 med service i 2024. Årstall: 2018. Kilde: Tidligere salgsoppgaver. Branntekniske forhold: 6 kg pulverapparat. Røykvarslere. Elektrisk anlegg: Det har vært el-tilsyn siste 5 år. Det er gjort endringer i elektrisk anlegg etter 1. januar 1999. Tidspunkt for installasjon eller siste totalrehabilitering er ukjent. Bygningsdeler vurdert med TG2: - Terrasser og plattinger på terreng | Skjevhet på nederste terrassebord i bakhage. Utbedre skjevhet på terrassebord. Treg / skjev dør ved inngang til terrasse. Registrert noe fuktskjolder i tak over terrasse på inngangside som må undersøkes nærmere. - Overflater - gulv | Det er påvist riss/sprekker i overflater. Det anbefales å følge med på utviklingen og utbedre ved behov, samt vurdere nærmere undersøkelser dersom sprekkene øker. Sprekker i skjøt på parkett på ett soverom i 2.etasje. - Overflater - vegger og himlinger | Løse veggplater på vegger ved utgang til bakhage. Feste veggplater. - 1. etasje bad/vaskerom - Overflater gulv | Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet. Et bad med manglende/redusert fall til sluk blir mindre funksjonelt og sikkert for brukeren. Dette kan medføre stående vann på gulvet, vann som ikke ledes effektivt til sluket, økt risiko for at vann renner ut av rommet og redusert sklisikkerhet på gulvet. - 1. etasje bad/vaskerom - Vanntett sjikt, membran og sluk | Det er ikke tilstrekkelig høyde fra topp av slukrist til topp vanntett sjikt mot rørgjennomføring eller ved døråpning (i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet). Til tross for avviket i fall/høydeforskjell til sluk, vil gulvet fortsatt kunne lede vann mot sluket, men med redusert effektivitet. Dette kan potensielt øke risikoen for vannansamling i enkelte områder av våtrommet. - 2. etasje bad - Overflater gulv | Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet. Til tross for avviket i fall/høydeforskjell til sluk, vil gulvet fortsatt kunne lede vann mot sluket, men med redusert effektivitet. Dette kan potensielt øke risikoen for vannansamling i enkelte områder av badet. - 2. etasje bad - Vanntett sjikt, membran og sluk | Det er ikke tilstrekkelig høyde fra topp av slukrist til topp vanntett sjikt mot rørgjennomføring eller ved døråpning (i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet). Usikker funksjon på sluk på bad i 2.etasje. Til tross for avviket i fall/høydeforskjell til sluk, vil gulvet fortsatt kunne lede vann mot sluket, men med redusert effektivitet. Dette kan potensielt øke risikoen for vannansamling i enkelte områder av våtrommet. Må kontrolleres nærmere. - 1. etasje stue/kjøkken - Overflater og innredning | Fliser over benkeplate ikke lagt helt opp mot overskap. Ingen umiddelbare tiltak. - Utvendige vann- og avløpsledninger inkl. overvann og avløp fra drenering | Avløpsledningstype er ukjent og det er derfor vanskelig å evaluere usikkerhet ift. fremtidig funksjon. Usikker avløpsledningstype gir økt risiko for uforutsette feil, lekkasjer eller redusert levetid, og gjør det vanskelig å planlegge drift, vedlikehold og utskifting. Bygningsdeler vurdert med TG3: - Det er ikke avdekket forhold som er vurdert med TG3. Bygningsdeler som ikke har blitt undersøkt (TGIU): - 1. etasje bad/vaskerom - Tilliggende konstruksjoner våtrom | Ikke mulig å foreta boring av hull i vegg for sjekk av fukt i bakenforliggende konstruksjon. Da det ikke var fysisk mulig å bore hull i tilliggende konstruksjoner, er det foretatt kontrollsøk med fuktmåler på vegger i våtsonen. Målinger OK. HMS (forhold av betydning for Helse, miljø og sikkerhet):  - Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Det anbefales å gjennomføre radonmåling og eventuelt vurdere nærmere kontroll eller tiltak dersom forhøyede verdier påvises. - Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Dvs at den listen, stangen eller det håndtaket som er montert langs trappeløpet som man holder i når man går opp eller ned mangler. Det anbefales å montere håndløper langs trappeløpet for å bedre sikkerhet og tilgjengelighet. - Det mangler samsvarserklæring for hele eller deler av anlegget. Manglende samsvarserklæring øker sannsynligheten for at det elektriske anlegget er utført av ufaglærte og at anlegget har feil og mangler. Dette øker fare for brann- og støt og kan i verste fall utgjøre fare for liv og helse. Det kan i tillegg medføre utbedringskostnader. Det er derfor behov for at en kvalifisert elektrofaglig person kontrollerer det elektriske anlegget.

Omkostninger

5 300 000 (Prisantydning) 358 192 (Andel av fellesgjeld) -------------------------------- 5 658 192 (Pris inkl. fellesgjeld)   Omkostninger ved salg til prisantydning: 8 406 (Avklaring forkjøpsrett borettslag) 545 (Tinglysingsgebyr - hjemmel) 545 (Tinglysingsgebyr - pantedokument) -------------------------------- 9 496 (Omkostninger totalt) -------------------------------- 5 667 688 (Totalpris inkl. omkostninger) -------------------------------- Valgfrie tilleggstjenester som kan bestilles: 9 700 (Boligkjøperforsikring)

Felleskostnader

6 990,- per mnd

Kommunale avgifter, kabel-TV og internett, forsikring samt ordinær drift og vedlikehold. Kostnadsfordeling: - Felleskostnader: kr 6 530,- - Garasjeplass nr. 118: kr 460,- Rentenivå, eventuelt nye låneopptak, endret nedbetalingsplan og årsmøtevedtak kan påvirke felleskostnadenes størrelse. Styret i borettslaget bestemmer om og når felleskostnadene skal justeres.Felleskostnadene kan bli besluttet økt etter utarbeidelse av salgsoppgaven. Informasjon om renteutgifter, lån og lånebetingelser er ikke mottatt fra forretningsfører, og megler har derfor ikke hatt mulighet til å beregne kostnaden i henhold til lovens krav.

Eiendomsskatt

Kommunale avgifter

Fellesformue

16 060,-

Fellesgjeld

Sikringsordning fellesgjeld

Borettslaget er ikke tilknyttet en sikringsordning som dekker manglende innbetaling av felleskostnader. Borettslaget har panterett i andelen foran alle andre heftelser for krav på felleskostnader og andre krav fra lagsforholdet, begrenset til en sum som svarer til to ganger folketrygdens grunnbeløp.

Formuesverdi

Beliggenhet

Landskronaveien 118 ligger sentralt til i et rolig boligområde på Skjetten, preget av rekkehus og lite gjennomgangstrafikk. Her bor du i et nabolag hvor fellesskap og aktivitet står sterkt, og hvor det er kort vei til det meste du trenger i hverdagen. Området er kjent for sitt brede tilbud til barnefamilier, med flere barnehager og et godt skoletilbud innen gangavstand. Gjellerås skole og Skjetten skole dekker barnetrinnet, mens Stav og Bråtejordet skole tar imot ungdomstrinnet. For de minste ligger Uglebakken og Linbråten barnehager kun en kort spasertur unna. Skjetten Sportsklubb er et sentralt samlingspunkt, ofte omtalt som limet på Skjetten . Klubben tilbyr et imponerende utvalg aktiviteter for både barn og voksne fra fotball, håndball og basketball til svømming og fekting. Skjetten Stadion har moderne kunstgressbaner med undervarme, og svømmehallen byr på folkebad, morgensvømming og svømmekurs året rundt. I tillegg finner du treningsparker og balløkker i nabolaget, og et nytt, moderne treningssenter åpner i løpet av 2025. For ungdommer er Skjetten Fritidssenter Jolly et trygt og sosialt møtested med blant annet e-sport, spill og matlaging på programmet. Nærområdet byr på gode turmuligheter i skog og mark, samt flere lekeplasser og grønne lunger. Daglige innkjøp gjøres enkelt på Meny Skjetten eller Coop Extra Skjettentoppen, og Skjetten Nærsenter. Kollektivtilbudet er svært godt, med kort vei til bussforbindelser og enkel tilgang til Lillestrøm stasjon, som gir raske forbindelser til Oslo sentrum og Gardermoen. Landskronaveien 118 gir deg et trygt og familievennlig bomiljø, med et levende nærmiljø og et mangfold av aktiviteter for alle aldre. Her får du en balansert kombinasjon av ro, tilhørighet og praktiske fordeler perfekt for deg som ønsker å bo sentralt, men samtidig tett på både natur og fellesskap.

Adkomst

På høyre side i annonsen finner du et kartutsnitt. Ved å klikke på kartet kan du enkelt planlegge din rute fra valgt startpunkt og helt frem til boligen. Det vil være skiltet ved fellesvisninger for enkel orientering.

Bebyggelse

Området består hovedsakelig av rekkehus.

Energiklasse

E

Info strømforbruk

Selger har ikke opplyst om det årlige strømforbruket.

Info energiklasse

Alle eiendommer som selges eller leies ut, skal ha energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med bruksareal mindre enn 50 m². Det er eier som plikter å fremlegge energiattest og er selv ansvarlig for at opplysningene er korrekte. Selger har fylt ut fullstendig energiattest, som er lagt ved salgsoppgaven. Megler påtar seg ikke ansvar for informasjonen som fremgår av energiattesten.

Oppvarming

Boligen har følgende oppvarmingskilder: - Luft-til-luft varmepumpe fra 2018 med service i 2024 - Elektriske varmekabler på bad/vaskerom i 1. etasje og bad i 2. etasje.   Hvis et rom på visningen mangler fast installert oppvarmingskilde, vil ikke dette bli inkludert i handelen.

Om borettslaget

Gjelleråsen Borettslag Org.nr: 948122294

Gjelleråsen Borettslag (org.nr. 948 122 294) er et borettslag bestående av 170 andelsboliger i rekkehus, beliggende på gnr. 69, bnr. 27–29 i Lillestrøm kommune. Borettslaget ble stiftet i 1970. Saker og vedtak fra ekstraordinær generalforsamling 22.04.2026: - Det ble vedtatt å utstede et nytt pantedokument på kr 66 000 000,- til nødvendig vedlikehold (lån estimert til 15 MNOK for utvendige stoppekraner, vannmålere, elektroanlegg og maling av boliger/garasjer, mens resterende utgjør en reserve for borettslaget). - Det ble vedtatt innføring av ny brukerbetalt parkeringsordning administrert via ekstern parkeringsleverandør for finansiering av vedlikehold av garasjeanlegg og uteområder. - Det ble vedtatt regler for dekning av kostnader til 3 meter gjerde over utvendig kum. Pågående og planlagte prosjekter: - Prosjekt maling av boliger, boder og garasjer er pågående. - Montering og utskifting av utvendige stoppekraner er vedtatt. - Installering av vannmålere i boligene er pågående. - Oppgradering av elektroanlegg er vedtatt. Kjekt å vite: - Det må ikke foretas utbygginger eller fasadeendringer utvendig uten forhåndsgodkjenning fra styret. - Oppføring av bod, lekestue eller drivhus i hagen krever minimum 1,5 meters avstand til hovedhus, med maksimal grunnflate på 4,5 kvm og maksimal høyde på 1,8 meter. - Plattinger skal ikke festes til hovedhuset, og helleraden langs husveggen skal ikke fjernes. - Varmekabler i grunnmur skal ikke benyttes. - Parabolantenner samt aircondition/varmepumpe krever tillatelse fra styret før montering. Utedel til varmepumpe må monteres på bakkestativ eller på terrasse i 2. etasje med dryppanne/frostsikkert avløp. - Det skal være ro i boligen mellom kl. 23:00 og 07:00. Støyende arbeid er ikke tillatt mellom kl. 21:00 og 07:00, og er forbudt på søn- og helligdager. Eierforhold: Bare fysiske personer kan være andelseiere, og ingen fysiske personer kan eie mer enn én andel. Medlemskap i boligbyggelaget er en forutsetning for kjøp av bolig i borettslaget. Svar fra styre 13.10.2026: Gjennomført og planlagt vedlikehold: - Male og bytte panelbord halve borettslaget: 2025 - Bytte panel på boder -male: 2025 - Bytte 10 stk. ytterdører: 2025 - Male og bytte panelbord halve borettslaget: 2026 - Male boder: 2026 - Sjekk av avløpsrør fra tak til kum - Ingen feil funnet: 2026 - Oppgradere strøm til garasjene: 2026 - Brannår - byttet brannvernutstyr: 2026 - IR kamera 1/2 borettslaget - sjekk av vinduer: 2026 - Radonmåling assortert i borettslaget - Ingen utslag: 2026 - Male garasjene 2 strøk: 2026 - Drenere branngater - topp 3: 2026 - Beskjæring at store trær på felles: 2026 - Utvendig stoppekraner byttet: 2026 - Vannmåler og ekspansjonstank installert: 2026 - Bytte 10 stk ytterdører: 2027 - Vedlikehold uterom: 2027 Er det noen planer om å justere fellesutgifter og/eller fellesgjeld? - Husleie øking ikke planlagt, men renten er avgjørende  Dersom borettslaget har felles grunnpakke for tv/internett inkludert i fellesutgiftene. Hvilken leverandør? - Telia internett og tv i husleien.

Regnskap / Budsjett / Kostnadsøkninger

- Årsresultat for 2025: underskudd (kr -4 081 152,-) - Disponible midler per 31.12.2025: kr 2 677 890,- - Egenkapital per 31.12.2025: kr -13 328 055,- (negativ egenkapital skyldes at bygningsmassen er balanseført til historisk kost, mens reell markedsverdi vurderes å være høyere enn gjelden) - Budsjettert årsresultat for 2026: underskudd (kr -9 409 822,-)

Forretningsfører

Styregodkjennelse

Kjøper må godkjennes av borettslagets styre. Styret kan kun nekte godkjenning dersom det foreligger saklig grunnlag, jf. borettslagsloven § 4-4. Dersom ervervet er i strid med krav om at kun fysiske personer kan være andelseiere, eller at ingen kan eie mer enn en andel skal styret nekte å godkjenne. Risikoen for å bli godkjent som ny andelseier, ligger hos kjøper. Dersom kjøper på overtakelsestidspunktet ikke er godkjent som ny andelseier, har kjøper ikke rett til å ta eiendommen i bruk, jf. borettslagsloven § 4-5 (2). Dersom kjøper ikke blir godkjent gjøres oppmerksom på at kjøper er forpliktet til å gjennomføre avtalen med selger, herunder foreta fullt oppgjør, og deretter videreselge boligen til noen som kan godkjennes. Usbl sørger for melding til styret og styregodkjenning av ny eier.

Forkjøpsrett

Det foreligger forkjøpsrett for andelseierne i borettslaget og dernest øvrige medlemmer i boligbyggelaget. Bori avgjør forkjøpsretten. Fristen for å gjøre forkjøpsretten gjeldende er 20 dager fra borettslaget mottok melding om eierskiftet med opplysninger om pris og vilkår, eller 5 hverdager dersom det er gitt skriftlig forhåndsvarsel.

Forsikringsselskap og polisenummer felles forsikring

Protector Forsikring Asa

1363191

Vedtekter / husordensregler

Vedtekter ligger vedlagt salgsoppgaven.

Husdyrhold

Dyrehold er tillatt, men eier må følge gjeldende lover og regler for dyrevern. Dyrehold skal ikke være til sjenanse eller ulempe for andre beboere. Det er ikke tillatt å mate fugler i borettslaget grunnet tiltrekking av skadedyr.

Adgang til utleie

Andelseier kan uten å søke godkjenning leie ut boligen i opptil 30 døgn i året. Dersom andelseier har bodd i boligen i minst ett av de siste to årene, kan boligen leies ut i inntil tre år med styrets samtykke. Se brl. §5-5. Boligen kan også leies ut med styrets samtykke i en del spesielle tilfeller. Dette gjelder blant annet utleie til ektefelle, slektninger i rett opp- og nedadgående linje og fosterbarn. Det samme gjelder dersom andelseier av ulike årsaker har midlertidig fravær fra boligen. Godkjenning av slik utleie kan heller ikke nektes uten at det foreligger en saklig grunn. Se brl. §5-6.

Ferdigattest / brukstillatelse

Det foreligger ferdigattest for eiendommen, datert 07.09.1972. Ferdigattesten gjelder rekkehus m/8 leiligheter. Ferdigattest utstedes av bygningsmyndighetene basert på dokumentasjon mottatt fra kontrollansvarlig når et søknadspliktig tiltak er utført i samsvar med tillatelsen og øvrige krav etter plan- og bygningslovgivningen. Det er viktig å merke seg at selv om ferdigattest foreligger, gir det ingen garanti for at det senere er utført arbeid på bygget som ikke er byggemeldt eller godkjent. Det foreligger ferdigattest for påbygg rekkehus (2. etasje), datert 22.11.1987. Det er gitt anmerkning i attesten om at et omsøkt tilbygg i 1. etasje ble sløyfet. Det foreligger ferdigattest for tilbygg (to kuber), datert 16.09.2025. For oppføring av frittstående boder foreligger det Approbasjon (byggetillatelse) datert 25.01.1972. Det er ikke utstedt ferdigattest for tiltaket. Jf. pbl. § 21-10 (5) utstedes det ikke ferdigattest for tiltak søkt om før 01.01.1998. Byggetegninger, lovlighet: Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 07.07.1970 (revidert i 1970 og 1971), og senere godkjente tegninger for påbygg og tilbygg. Soverommet i 2. etasje, som er etablert over tidligere veranda, fremgår ikke av de godkjente byggetegningene. Det foreligger verken ferdigattest, ekspedisjonsdokument eller midlertidig brukstillatelse for påbygget. Dette innebærer at det ikke finnes dokumentasjon på at påbygget lovlig kan tas i bruk.   Det foreligger ferdigattest for boligen fra 1972, men det er foretatt flere søknadspliktige endringer etter dette, og boligen fremstår i dag ikke i tråd med de godkjente tegningene. I 2. etasje er en opprinnelig terrasse bygget om til soverom. Bruksendringen er ikke omsøkt eller godkjent. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette, herunder søke omgjøring til opprinnelig stand eller søke om ferdigattest.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpssystem. Stikkledningene fra eiendommen og ut til det kommunale nettet er private. Adkomst til eiendommen skjer via offentlig vei.

Regulerings- og arealplaner

Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel 2023–2035, vedtatt 14.06.2023. Arealbruken er i planen avsatt til boligbebyggelse, nåværende. Reguleringsplaner gjelder ved motstrid foran kommuneplanens arealdel, med spesifiserte unntak, mens kommuneplanens generelle bestemmelser supplerer reguleringsplanen der denne ikke inneholder tilsvarende bestemmelser. Eiendommen inngår i område 4 Skjetten i Kulturminnevernplan for Skedsmo kommune fra 2011 (høringsutkast), hvor bebyggelsen er registrert med lavere verneverdi (vernekategori 3) for boliger, rekkehus og blokker. Planen er et høringsutkast og ikke endelig vedtatt, men benyttes som veiledende grunnlag ved saksbehandling i kommunen. Eiendommen er regulert til boligbebyggelse (konsentrert småhusbebyggelse) i henhold til Reguleringsplan for Skjettenområdet (plan-ID 114/69), stadfestet 27.06.1969. Eiendommen berøres av aktsomhetsområde for kvikkleireskred ifølge NVEs kartlegging. Eiendommen ligger innenfor kvikkleiresonen Alingsås/Tårnby, registrert med risikoklasse 4, fareklasse medium (mindre gunstige topografiske forhold) og konsekvensklasse stor risiko for skade på mennesker/tap av liv eller meget store økonomiske og samfunnsmessige konsekvenser. Ifølge NVEs aktsomhetskart berøres eiendommen av aktsomhetsområde for flom (potensielt flomfareområde). Det er ikke registrert formell flomsone på eiendommen. Eiendommen er ifølge NGU registrert i et område med moderat til lav aktsomhet for radon. Eiendommen berøres av gul støysone for vei iht. Statens vegvesens støykartlegging etter T-1442. I kommunens strategiske støykartlegging er det beregnet støyeksponering med Lden mellom 50 og 69 dB. Det er ifølge kommunen for tiden ingen reguleringssaker under behandling som berører eiendommen.

Tinglyste heftelser og rettigheter

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 3205/69/28: 12.05.1977 - Dokumentnr: 3110 - Forkjøpsrett MED FLERE BESTEMMELSER Gjelder denne registerenheten med flere 09.03.1981 - Dokumentnr: 1510 - Erklæring/avtale Rettighetshaver: Skedsmo kommune til gangvei/busslomme 01.11.1972 - Dokumentnr: 5819 - Registrering av grunn Denne matrikkelenhet opprettet fra: Knr:0231 Gnr:69 Bnr:9 24.05.1996 - Dokumentnr: 7096 - Grensejustering 01.01.2020 - Dokumentnr: 1910319 - Omnummerering ved kommuneendring Tidligere: Knr:0231 Gnr:69 Bnr:28 01.01.2024 - Dokumentnr: 151681 - Omnummerering ved kommuneendring Tidligere: Knr:3030 Gnr:69 Bnr:28

Legalpant

Borettslaget har legalpant på inntil 2 ganger Folketrygdens grunnbeløp (2G) som sikkerhet for borettslagets krav mot andelseierne, som f.eks. krav på betaling av felleskostnader. Dette betyr at borettslaget har prioritet foran andre heftelser som er tinglyst på andelen. 

Boligselgerforsikring

Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad kr. 20 000 000,-. Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgaven og interessenter oppfordres til å gjennomgå denne før bud inngis.

Boligkjøperforsikring

Kjøper har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring fra Söderberg & Partners. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell eller på https://www.soderbergpartners.no/eiendom/boligkjoper/

Diverse

Borettslagsmodellen innebærer at borettslaget eier eiendommen, mens andelseierne eier andeler i borettslaget, som gir borett til en bestemt bolig. Andelseierne har ikke personlig ansvar for borettslagets fellesgjeld, men de må dekke borettslagets løpende utgifter. Manglende innbetaling av fellesutgiftene som følge av andre andelshaveres mislighold, eller dersom borettslaget sitter på fraflyttede og/eller usolgte andeler, må dekkes av de øvrige andelseierne.   Borettslaget har legalpanterett i andelen for krav på dekning av felleskostnader og andre krav fra borettslaget, på inntil 2 ganger folketrygdens grunnbeløp.   Kjøper og selger er forpliktet til å undertegne standard kjøpekontrakt utarbeidet av Emera i forbindelse med eiendomstransaksjonen. Kjøpekontrakten kan besiktiges hos eiendomsmegler før bud inngis. Kontakt eiendomsmegler for spørsmål.   Selger leverer eiendommen i ryddig og rengjort stand. Foto: Henrik Fjørtoft Sporsheim.

Sentrale lover

Regelverk og generelle opplysninger Boligen selges med det inventar og utstyr som i henhold til gjeldende lover, forskrifter eller offentlige pålegg skal følge med eiendommen, jf. avhendingsloven § 3-4. Fastmonterte eller spesialtilpassede installasjoner og innredning som anses som varig tilknyttet boligen, følger normalt med i handelen, med mindre det foreligger en særskilt avtale mellom partene om noe annet, jf. avhendingsloven § 3-5.   En standard tilbehørsliste utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) følger salgsoppgaven, og gjelder som utgangspunkt for hva som inkluderes i salget – med mindre avvik er tydelig avtalt mellom kjøper og selger.   Om informasjonsgrunnlaget Opplysninger om boligens størrelse og utforming, både innvendig og utvendig, bygger på informasjon hentet fra vedlagte tilstands- og boligsalgsrapport. Innholdet i salgsoppgaven er basert på selgers informasjon, fagkyndig vurdering, samt opplysninger fra offentlige registre som kommunen og Kartverket. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses for å være kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene,  slike forhold kan ikke senere gjøres gjeldende som en mangel ved boligen. Dette gjelder uavhengig av om dokumentene er lest.    Det kan være forskjell mellom boligens faktiske bruk av rom og det som er godkjent av myndighetene. Alle interessenter anbefales derfor å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagperson, før bud gis. Dersom kjøper velger å kjøpe uten å ha sett eiendommen, kan det ikke etter overtakelse reklameres på forhold som burde ha vært oppdaget ved en ordinær gjennomgang.   Dersom det oppstår behov for ytterligere avklaringer, oppfordres interessenter til å kontakte eiendomsmegler eller egne rådgivere før de gir bud.   Slitasje og bruk Det må også forventes at eiendommer som har vært i bruk, vil kunne ha tegn til slitasje og eventuelle skader. Slik normal bruksslitasje og behov for vedlikehold må kjøper påregne, og dette vil normalt ikke gi grunnlag for reklamasjon eller prisavslag.   Avtalerettslig Partenes rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, og all tilgjengelig dokumentasjon som forelå for kjøper før handelen ble inngått. I tillegg gjelder avhendingsloven. Det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke, og dette er nærmere forklart nedenfor.   Budgivning og selgers vurdering På grunn av ulike ansvarsforhold kan selger velge å prioritere bud fra ikke-forbrukere, selv om budet er lavere enn et forbrukerbud. Når kjøper ikke er forbruker, kan selges ansvar begrenses ettersom boligen selges «som den er», noe som kan være av verdi for selger. Det understrekes at selger står fritt til å velge hvilket bud som aksepteres, og er ikke forpliktet til å velge det høyeste.   Alle budgivere må ved inngivelse av bud opplyse om de opptrer som forbruker eller som næringsdrivende/person som handler hovedsakelig som ledd i næringsvirksomhet. Det vil opplyses hvis konkurrerende bud kommer fra en ikke-forbruker.   Forbrukerkjøp – definisjon og vilkår:   Et forbrukerkjøp foreligger når en fysisk person kjøper eiendom uten at formålet hovedsakelig er knyttet til næringsvirksomhet. En eiendom anses å ha en mangel dersom den ikke oppfyller kravene som følger av avtalen, eller ved brudd på bestemmelser i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Det samme gjelder hvis eiendommen ikke samsvarer med det som med rimelighet kunne forventes ut fra blant annet alder, type og synlig tilstand – eller hvis det er tilbakeholdt, eller gitt feilaktige opplysninger, og dette har påvirket avtalen.   Dersom det er avvik mellom oppgitt og faktisk innvendig areal på minst 2 % og samtidig minst 1 kvadratmeter, kan dette utløse rett til kompensasjon etter § 3-3 i avhendingsloven.   Ved beregning av krav om prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke kostnader med inntil kr 10 000 (som en egenandel).   Ikke-forbruker – definisjon og vilkår:  Dersom kjøper er en juridisk enhet, eller en fysisk person som handler i næringssammenheng, regnes kjøpet ikke som et forbrukerkjøp.   Ved slike kjøp selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er begrenset til det som følger direkte av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-9. I disse tilfellene fravikes § 3-3 andre ledd, og eventuelle arealavvik vurderes etter § 3-8.   Kjøperens plikt til å foreta grundige undersøkelser gjelder også fullt ut for kjøpere som ikke omfattes av forbrukerdefinisjonen.

Betalingsbetingelser

Hele oppgjøret må betales samlet fra en norsk bankkonto. Overføringer fra utlandet aksepteres kun unntaksvis, og kun dersom dette er forhåndsavtalt med megler i forbindelse med aksept av budet. 

Viktig informasjon om budgivning

Bud kan legges inn på nettannonsen på "gi bud" knappen eller via hjemmesiden. Ved elektronisk budgivning kan bud legges inn trygt og enkelt med bank-ID. Eiendomsmegler kan også kontaktes for tilsendelse av budkjema, og budskjema finnes også i salgsoppgaven.  Alle bud skal inngi skriftlig til eiendomsmegler. Kravet til skriftlighet gjelder også ved forhøyelse av bud, motbud og selgers aksept eller avslag. Før et bud kan formidles til selger må megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt dersom budgiver bruker e-signatur som f eks. bankID. Etter det første budet er inngitt, kan budgiver inngi bud pr e-post eller pr SMS til megler.   Hvis budgiver skal by på eiendommen i henhold til en kjøpsfullmakt må megler kontaktes og fullmakten oversendes før budgivning.  Et bud bør inneholde eiendommens adresse (eventuelt gnr/bnr), kjøpesum, budgivers kontaktinformasjon, finansieringsplan, akseptfrist, overtakelsesdato og eventuelle forbehold som for eksempel usikker finansiering, salg av nåværende bolig ol. Normalt vil ikke et bud med forbehold bli akseptert før forbeholdet er avklart. Konferer gjerne med megler før bud avgis. Bud som har forbehold om konfidensialitet ("hemmelige bud") vil ikke bli formidlet til selger. Alle interessenter oppfordres til å inngi bud via eiendomsmegler.  Megler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. I forbrukerforhold (dvs. der selger er forbruker) skal megleren ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Senere bud må ha en akseptfrist som er lang nok til at budet og eventuelle forbehold kan videreformidles til alle involverte parter slik at disse får tid til å områ seg, jf. forskrift om eiendomsmegling § 6-3. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser bør skje senest 10 minutter før fristens utløp. Dersom bud inngis med en frist som åpenbart er for kort til at megleren kan avvikle budrunden på en forsvarlig måte, vil megler fraråde budet.  Eiendomsmegler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt, og vil uoppfordret gi sin vurdering av det enkelte bud overfor selgeren.  Etter at handel har kommet i stand, eller dersom en budrunde avsluttes uten at handel er kommet i stand, kan en budgiver kreve kopi av budjournalen i anonymisert form. Kopi av budjournal gis til kjøper og selger uten ugrunnet opphold etter at handel er kommet i stand. Hvis budgiver ønsker å være anonym, kan bud fremmes via en fullmektig. For mer informasjon om budgivningsprosessen, se «Forbrukerinformasjon om budgivning», som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler.

Vederlag megler

Fast provisjon: kr 40 000,00 Grunnpakke bolig info** kr 14 300,00 Markedspakke inkl. stor annonse på FINN.no, Emera digital mm. kr 21 850,00 Oppgjørshonorar inkl. factoring kr 12 900,00 Tilretteleggingshonorar kr 15 000,00 Visnings-/overtagelseshonorar pr. stk. (Rabatt: Samtlige visninger inkl gratis etter første visning) kr 3 000,00 Eierskiftegebyr kr 6 725,00   Utlegg: Selger dekker utlegg i henhold til oppdragsavtalen. Disse er estimert til ca. kr 31 225,00, og omfatter vanligvis innhenting av informasjon fra kommunen, eventuell forretningsfører, samt kopi av tinglyste dokumenter.   Total kostnad ved salg til prisantydning: kr 138 275,00 Dette inkluderer både vederlag og stipulerte utlegg.   Ved avbrutt oppdrag: Dersom oppdraget sies opp eller utløper uten at salget gjennomføres, har megler krav på rimelig vederlag for medgått tid og for utført arbeid. Dette omfatter blant annet vederlag knyttet til tilrettelegging, markedsføring og eventuelle avholdte visninger, samt påløpte utlegg. Timepris ved slik beregning er kr 3500.

Hvitvasking

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking, og er blant annet forpliktet til å gjennomføre kundetiltak av både selger og kjøper. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at avtalen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, er dette et mislighold fra kjøpers side. Et vesentlig mislighold kan gi selger rett til å heve avtalen og til å gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning. Dersom selger ikke bidrar til at megler får gjennomført løpende kundetiltak underveis i oppdraget, må eiendomsmegler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Selger vil i et slikt tilfelle ha misligholdt sine forpliktelser, og kjøper vil kunne ha et krav mot selger etter avhendingsloven. Hvis kundetiltak ikke lar seg gjennomføre, vil Emera eiendomsmegling ikke kunne bistå med handelen eller foreta oppgjør.

Personopplysningsloven

Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven. Se www.emera.no for vår personvernerklæring.

Oppdragsnummer

01260231

Status salgsoppgave

Megler

Meglerforetaket

Emera No1 AS Org.nr: 934963385

Samarbeidspartnere og tilknyttede foretak

Emera Norge AS og eiendomsmeglingsforetakene som er tilknyttet Emera har samarbeid med forskjellige foretak som tilbyr forbrukerne produkter eller tjenester i forbindelse med et salgsoppdrag. Våre samarbeidspartene er:

Søderberg & Partners AS - formidler av boligselger- og boligkjøperforsikring. Overo AS - leverandør av digitale oppgjørsskjemaer og overtakelsesprotokoller som også inneholder tilbud til forbruker om tilpassede strøm-, internett- og alarmtjenester.

Kolibri Forsikring AS - tilbyr bolig-/innbo og andre tingskadeforsikringer.

Hvilke produkter/tjenester kjøper og selger får i forbindelse med oppdraget, kan variere ut fra hvor i landet eiendommen ligger.

Egenerklæring boligselgerforsikring

Tilstandsrapport

Salgsoppgavevedlegg

Salgsoppgave