General Laakes vei 62

Tomten

Byggeår

1968

Etasje

4

Arealer

Arealbeskrivelse

Fellesarealer og rettigheter til bruk

Det gjøres særskilt oppmerksom på at boden som er medtatt i BRA-e og totalt BRA, ligger på sameiets fellesareal, men disponeres av denne seksjonen. Sameiet kan på et senere tidspunkt omdisponere bruken av dette arealet.

Bygningssakkyndiges kommentar til arealoppmåling

Fellesareal: 2 stk. kjellerboder på henholdsvis ca. 4,9 m² og ca. 1,1 m². - Skap/bod på ca. 0,45 m². Det gjøres særskilt oppmerksom på at ekstern bod som er medtatt som BRA-e og i totalt BRA ligger på fellesareal, men disponeres av denne leiligheten.

Antall soverom

1

Antall rom

2

Innhold

Leiligheten ligger i 4. etasje og består av følgende rom: Entré, kjøkken, stue, soverom og bad Balkong på ca. 4 m². Leiligheten disponerer to kjellerboder på henholdsvis ca. 4,9 m² og ca. 1,1 m², samt et skap/bod på ca. 0,45 m².

Standard

Entré: Velkommen inn! Entréen er utstyrt med en vegg-til-vegg garderobeløsning som gir god plass til yttertøy og sko uten at det spiser av gulvarealet. Skapene er hvite med speilflater og svarte håndtak, og gir et ryddig førsteinntrykk. Innfelte downlights i himlingen. Herfra er det direkte adkomst til soverommet på høyre side og videre inn mot stuen og kjøkkenet. Stue: Stuen er den største delen av leiligheten, med store vindusflater mot sydvest og utgang til balkongen. Det er god plass til sofagruppe og spisebord side om side, og rommet har takhøyde målt til 2,35 meter. Himlingen har malte plater og malt betong med innfelte downlights. Vegger i malte plater, malt mur og malt betong gir et nøytralt bakteppe. Fra stuen er det direkte utgang til balkongen, og en delvis åpning i veggen leder videre inn til kjøkkenet. Kjøkken: Kjøkkenet er oppgradert med mørke glatte fronter, laminat benkeplate med nedfelt vaskekum og fliser på veggen over benkeplate. Overskap gir god oppbevaringsplass. Integrert kjøl/fryseskap, oppvaskmaskin, platetopp, micro og stekeovn. Komfyrvakt og vannstoppsystem er montert. Over kokeplassen henger en kullfilterventilator. Innfelte downlights i himlingen. Varmtvannstanken på ca. 120 liter er plassert i kjøkkeninnredningen. Kjøkkenet har vid, sjeldent god utsikt over landskapet utenfor. Balkong: Sydvestvendt usjenert balkong med svært gode solforhold. Her er det god plass til ønsket møblering. Adkomst via balkongdøren fra stuen. Soverom: Soverommet har plass til dobbeltseng med nattbord på begge sider. Fra soverommet har du den samme gode utsikten som kjøkkenet. Rommet holder en fin og nøytral fargepalett som gjør rommet lett å innrede. Bad: Badet ble oppgradert i 2019 og er innredet med vegghengt klosett, servant nedfelt i innredning og dusjhjørne med skyvedører. Gulv med fliser og elektrisk gulvvarme. Vegger med fliser. Himling med panel og innfelte downlights. Opplegg for vaskemaskin. Naturlig ventilasjon via lufteluke. Overflater: Gulv: Laminat i stue, entré og soverom. Fliser på bad. Vegger: Malte plater, malt mur og malt betong i stue og entré. Fliser på bad. Himling: Malte plater og malt betong i stue og entré. Panel på bad. Lagring: To kjellerboder disponeres av leiligheten: én på ca. 4,9 m² og én på ca. 1,1 m², begge i kjelleren på fellesareal. I tillegg et skap/bod på ca. 0,45 m². Entréen har en vegg-til-vegg garderobeløsning med skap fra gulv til tak. For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven. Dersom det er registrert avvik med tilstandsgrad (TG) 2 eller 3 i tilstandsrapporten, oppfordres interessenter spesielt til å undersøke disse forholdene nærmere, da gitte tilstandsgrader er et konkret uttrykk for alder/slitasje/ødeleggelser/konsekvenser som innebærer kostnader til utbedring. Kjøper må innta disse vurderingene og medfølgende utbedringskostnader i sin kjøpsbeslutning, jf. avhl. § 3-10. Det samme gjelder eventuelt andre opplysninger om kjente risikofaktorer, som for eksempel ufaglært arbeid, begrenset kontroll av det elektriske anlegget og opplysninger fra selgers egenerklæringsskjema.

Innbo og løsøre

Salgsoppgaven inkluderer NEFs standardliste "Oversikt over løsøre og tilbehør", som legges til grunn med mindre annet er spesifisert i salgsoppgaven. Gjenstander som er nevnt i standardlisten, men som ikke finnes på eiendommen, vil heller ikke følge med i salget. Alt utstyr og installasjoner som medfølger overtas slik de er, uten garanti, med mindre det foreligger en gjeldende garanti fra produsent eller leverandør. Kjøper aksepterer at det kan forekomme hull og merker etter montering av inventar og utstyr som ikke er en del av overdragelsen.

Parkering

Parkering medfølger ikke ved salg av andelen. Man kan søke borettslaget om fast biloppstillingsplass. Tildelig skjer etter førstmann til mølla prinsippet. Bruker av parkeringsplassen er ansvarlig for snømåking.

Sammendrag av selgers egenerklæring

Følgende opplysninger er spesielt viktig å merke seg:   Kjenner du til om det er/har vært feil tilknyttet våtrommene, f.eks. sprekker, lekkasje, råte, lukt eller soppskader? - Ifølge forrige eier var det litt sprekk i fug på gulv utenfor dusjen. Han pusset opp badet i egen regi. Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom? Svar: Ja, av faglært og ufaglært/egeninnsats/dugnad Beskrivelse:Tidligere eier har opplyst om rørarbeid på bad i 2020, rørarbeid på kjøkken 2021 og linoliums membran på bad av ATG. Det har ikke vært utført noe arbeid i min eiertid. Arbeid utført av: GK rør (kjøkken)/allsidige vvs(bad) linoliums membran på bad av ATG Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet? - Forrige eier skrev følgende: Lagt membran på vegg selv, linoleum membran på gulv av ATG. Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? Svar: Ja, av faglært og ufaglært/egeninnsats/dugnad Beskrivelse: Tidligere eier har gjort elektrisk arbeid. Han har trekt nye kurser og oppgradert skap i forbindelse med oppussing av bolig. Det er montert spotter i tak, stue, gang og kjøkken og bad. Gammelt bryterutstyr ble byttet ut med nytt og stikk ble byttet ut. Det ble trekt ut nye kurser til kjøkken (oppvask, komfyr, platetopp, micro, vvb og forbrukerkurser. Det ble trekt ut strøm til ballong for eventuelle senere utvidelser der. Sikringsskapet ble oppgradert med automatsikringer med jfb, varmefolie i stue, gang og kjøkken på samme styring. Arbeid utført av: GK Elektro Kjenner du til om det er utført kontroll av el-anlegget og/eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? - Forrige eier skrev at det er gjennomført kontroll av Elvia i 2022. Avvik ble utbedret. Kjenner du til om det har vært utført arbeid på terrasse/garasje/tak/fasade? Svar: Ja, kun av ufaglært/egeninnsats/dugnad Beskrivelse: Det er malt på balkongen. Tilleggskommentar - Sikringen til gulvvarmen går inn i mellom. - Det er montert panelovn i stue og på soverom. - Borettslagets fellesvaskeri skal stenges i desember. Det er opplegg for vaskemaskin i leilighet og rundt 41-42 cm fra vegg til dusjvegg nå. Det kan være plass til en liten og toppmatet vaskemaskin, men hvis ikke må dusjveggen flyttes. Fellesvaskeriet er åpent ut 2026. - Ledningen til lampen på soverommet røk under et utleieopphold. Den ble fikset og det foreligger samsvarserklæring. - Kom noen svarte flekker og skjolder på soverommet i taket ved hjørnet i november 2025 og ved en av spalteventilene i stua. Det viste seg at ventilen på soverommet og den i stua var lukket. De ble åpnet og det har ikke kommet tilbake etterpå. - Fryseren har en mindre skade innvendig. Den fungerer som vanlig, men opplyses om for ordens skyld. - Benkeplaten ved vasken ble byttet ut i mars. Egeninnsats. Jeg spurte styret om døren og brannsikkerhet. Styret opplyste at informasjonen de har fått er at døren skal holde i 30 minutter ved en eventuell brann. Samsvarserklæring: Det fremgår av tilstandsrapporten at det mangler/ikke er fremlagt samsvarserklæring for det elektriske anlegget. Selgers egenerklæringsskjema følger vedlagt salgsoppgaven. Interessenter oppfordres til å gjennomgå dette nøye.  Det foreligger samsvarserklæring på arbeidet som ble utført i 2021.

Bygningssakkyndig

Byggemåte

Informasjon er hentet fra vedlagte tilstandsrapport, datert 24.03.2026. Bygning: Boligblokk bygget i 1968. Bygningen antas fundamentert med betong til stedlige masser, med grunnmur av betong og gulv mot grunn av betong. Etasjeskillere er av betong. Yttervegger antas oppført med betong og utfyllende bindingsverk av tre, utvendig med malt mur og stående kledning. Boligen er en andelsleilighet. Tak: Flat takkonstruksjon, antatt tekket med asfalttakbelegg/takfolie e.l. (ikke besiktiget). Pipe/Ildsted: Det går en pipe igjennom boligen. Det er ingen ildsted i boligen. Vinduer: Vinduer med 2-lags glass, produsert i 2014 og 2015. Dører: Slett entrédør. Innvendige dører er med 3-speil. Balkongdøren er en malt dør med 2-lags glass, produsert i 2015. Balkong/terrasse: Sydvestvendt balkong i betongkonstruksjoner på ca. 4 m². Gulv med betong. Rekkverk i mur/betongkonstruksjoner. VVS-installasjoner: Vannledningene er av plastrør (rør-i-rør) med fordelerskap plassert bak innredningen på badet. Stoppekran er plassert bak en luke på badet. Avløpsrørene er av plast. Varmtvannstanken er på ca. 120 liter og er plassert i kjøkkeninnredningen. Ventilasjon: Boligen har naturlig oppdriftsventilasjon med lufteluker i vegg og vinduer. Badet har naturlig ventilering via en lufteluke. På kjøkkenet er det en kjøkkenventilator med kullfilter. Tekniske detaljer: Boligen varmes opp med elektrisk gulvvarme. Det er varmefolie under laminatgulvet. Elektrisk anlegg: Automatsikringer. Undertegnede har ikke elektrokompetanse, og det elektriske anlegget er derfor ikke faglig vurdert. Det elektriske er veldig begrenset kontrollert i forbindelse med rapporten da dette krever Nemko godkjent kompetanse. På generelt grunnlag anbefales det kontroll av el-anlegget av autorisert firma. Sikringsskap er plassert på gangen rett utenfor leiligheten. Foreligger det eltilsynsrapport de siste 5 år, og det er ikke foretatt arbeid på anlegget etter denne, utenom retting av eventuelle avvik i eltilsynsrapport (dvs en el-tilsynsrapport uten avvik)? - Nei Når ble det elektriske anlegget installert eller sist gang totalt rehabilitert (årstall)? Med totalt rehabilitert menes fullstendig utskiftet anlegg fra inntakssikring og videre. - Ukjent. Er alle elektriske arbeider/anlegg i boligen utført av en registrert elektroinstallasjonsvirksomhet? - Ukjent da det ikke er fremvist noe dokumentasjon på anlegget. Er det elektriske anlegget utført eller er det foretatt tilleggsarbeider på det elektriske anlegget etter 1.1.1999? - Ja Eksisterer det samsvarserklæring? Nei Foreligger det kontrollrapport fra offentlig myndighet – Det Lokale Eltilsyn (DLE) eller eventuelt andre tilsvarende kontrollinstanser med avvik som ikke er utbedret eller kontrollen er over 5 år? - Nei Forekommer det ofte at sikringene løses ut? - Ja Eier opplyser at sikring nr 13 til varmefolie løses ut en gang i blant. Har det vært brann, branntilløp eller varmgang (for eksempel termiske skader på deksler, kontaktpunkter eller lignende) i boligens elektriske anlegg? - Nei Er det tegn til at det har vært termiske skader (tegn på varmgang) på kabler, brytere, downlights, stikkontakter og elektrisk utstyr? Sjekk samtidig tilstanden på elektrisk tilkobling av varmtvannsbereder, jamfør eget punkt under varmtvannstank - Nei Er der synlig defekter på kabler eller er disse ikke tilstrekkelig festet? - Nei Er det tegn på at kabelinnføringer og hull i inntak og sikringsskap ikke er tette, så langt dette er mulig å sjekke uten å fjerne kapslinger? - Nei Finnes det kursfortegnelse, og er den i samsvar med antall sikringer? - Ja Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el-kontroll? - Ja Leiligheten har hatt flere eiere, ukjent hva som er gjort av tidligere eier da det ikke foreligger dokumentasjon/samsvarserklæringer på hele det elektriske anlegget. TG2 - Avvik som kan kreve tiltak: - Entrédør | Det er ikke registrert merking eller dokumentasjon på brann- og lydklassifisering. Det bør innhentes dokumentasjon på brann- og lydklassifisering for døren. Manglende dokumentasjon medfører usikkerhet om døren oppfyller gjeldende krav, noe som kan gi økt risiko ved brann eller redusert lydisolasjon. - Bad - Overflater vegger og himling | Det registreres ufagmessig utførelse på flisarbeid. Det er store tanninger mellom fliser. Det bør utføres utbedring av flisarbeidet for å oppnå jevnere overflate og et mer fagmessig resultat. Ufagmessig utførelse og store tanninger mellom fliser kan føre til redusert levetid, økt risiko for skader på fliser og fuger, samt estetiske mangler. - Bad - Overflater Gulv | Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). Det er registrert knirk i gulvet. Det registreres sprekt sementfuge der det er bom i flis. I dusjsonen er det misfarginger i fuger. Gjennomføre ytterligere undersøkelser og foreta utbedring av skade. Knirk i gulv på et våtrom kan skyldes flere ting, blant annet manglende stivhet i underliggende konstruksjoner, at konstruksjonen har skader grunnet råte/fukt eller andre typer skader. Man kan i disse tilfeller ikke utelukke at det er behov for omfattende utbedringer. Misfargede fuger bør rengjøres, evt skiftes. - Bad - Sluk, membran og tettesjikt | Membran kan ikke konstateres (ikke synlig og det foreligger heller ikke dokumentasjon). Sluk har begrenset mulighet for inspeksjon og rengjøring. Gammel slukrist på hovedsluk er limt fast, og dermed ikke mulig å besiktige. Det må innhentes dokumentasjon. Manglende membran/tettesjikt medfører risiko for lekkasjer og fukt i konstruksjonen. - Bad - Sanitærutstyr og innredning | Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Det må gjennomføres ytterligere undersøkelser. Uten dreneringsløsning/lekkasjesikring kan lekkasjer pågå over lang tid uten å bli oppdaget. Dette kan føre til omfattende fuktskader i omkringliggende byggematerialer. - Bad - Ventilasjon | Rommet har kun naturlig ventilasjon. Dårlig ventilasjon på et våtrom kan føre til alvorlige konsekvenser som fuktskader og muggvekst. Det er vanskelig å etablere en annen løsning på bakgrunn av at det muligens ikke er godkjent av sameiet/borettslaget å etablere mekanisk/forsert avtrekk til felles luftekanaler i bygget. - Kjøkken - Avtrekk | Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen. NS3600 krever mekanisk for å kunne gi tg 0/1. Kjøkkenventilator med kullfilter er vanlig i blokkleiligheter, og det er normalt ikke tillatt med forsert avtrekk til felles kanaler for bygget. Det er ikke alltid det er godkjent av borettslagene å koble forsert/mekanisk avtrekk til felles kanaler eller ut av bygningen. Det vil i de tilfeller ikke være mulig å oppnå bedre tilstandsgrad. - Ventilasjon | Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. Det er ikke registrert veggventil på soverom, dette anses som ikke tilfredstillende. Det bør etableres veggventil på soverommet for å sikre tilstrekkelig ventilasjon. Mangelfull ventilasjon kan føre til dårlig inneklima og økt risiko for mugg- og fuktskader. Det kan være at borettslaget har egne vedtekter som sier at veggventiler ikke kan etableres, og dette bør derfor avklares med styret før tiltak gjennomføres. TGIU - Ikke undersøkt/utilgjengelig: - Pipe og ildsted | Pipe er begrenset visuelt kontrollert av takstmannen. Dette anbefales gjort av brann- og feiervesen før bruk. - Bad - Tilliggende konstruksjoner våtrom | Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner. Helse, miljø og sikkerhet - Balkong - Rekkverk | Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav. Rekkverkshøyden ble målt til 0,94 m. Høyden på rekkverket tilfredsstiller ikke dagens krav. "Høyde på rekkverk ved balkonger, tribuner, passasjer og lignende skal være minimum 1,0 m". Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav. Opplistingen over er ikke uttømmende og du oppfordres til å lese og sette deg grundig inn i alt salgsmateriell. For ordens skyld nevner vi at TGIU står for tilstandsgrad ikke undersøkt, f.eks. fordi en del av bygget ikke har vært tilgjengelig for inspeksjon. Disse delene kan dermed ha feil eller mangler som ikke er avdekket. Tilstandsrapporten beskriver byggverkets tekniske tilstand. Det er ikke foretatt kontroll av de elektriske installasjonene (el-takst) selv om bygningssakkyndig kan ha knyttet noen kommentarer til elanlegget ut i fra helt enkle vurderingskriterier. Siden elanlegget ikke er kontrollert er det sannsynlig at det siden kan avdekkes avvik fra dagens forskriftskrav og oppstå funksjonssvikt. Videre må kjøper være forberedt på det må foretas oppgraderinger på grunn av slitasje, fraværende vedlikehold, arbeider som er utført av ufaglærte, utidsmessighet eller tekniske løsninger som ikke holder dagens standard. I Norge er det en av oppgavene til Det lokale el-tilsynet (DLE) å foreta tilsyn av elektriske anlegg i boliger og fritidsboliger. Alle boliger skal ha periodisk kontroll hvert 20 år og hytter/fritidsboliger kontrolleres hvert 30 år. El-anlegget er en bygningsdel som er gjenstand for konstant utvikling, det må derfor påregnes at dagens anlegg ikke nødvendigvis er dimensjonert for oppgradering av kjøkken med nye elektriske apparater, rehabilitering av bad m/varmekabler eller installeringer elbillader.

Omkostninger

3 500 000 (Prisantydning) 204 981 (Andel av fellesgjeld) -------------------------------- 3 704 981 (Pris inkl. fellesgjeld)   Omkostninger ved salg til prisantydning: 8 406 (Avklaring forkjøpsrett borettslag) 545 (Tinglysningsgebyr - hjemmel) 545 (Tinglysningsgebyr - pantedokument) -------------------------------- 9 496 (Omkostninger totalt) -------------------------------- 3 714 477 (Totalpris inkl. omkostninger) -------------------------------- Valgfrie tilleggstjenester som kan bestilles: 9 300 (Boligkjøperforsikring)

Felleskostnader

4 358,- per mnd

Totale felleskostnader er kr 4 358,- per måned. Inkluderer: Kommunale avgifter, bredbånd, forsikring, kapitalkostnader, forretningsførsel, drift- og vedlikehold m.m. Felleskostnadene er fordelt slik: - Felleskostander: kr 3 230,- - Kapitalkostnader: kr 1 128,- Merk at flytende rente på borettslagets lån kan endres og påvirke månedlige kostnader.

Eiendomsskatt

Kommunale avgifter

Fellesformue

39 887,-

Fellesgjeld

Sikringsordning fellesgjeld

Borettslaget har panterett i andelen for krav på dekning av felleskostnader og andre krav fra lagsforholdet. Pantekravet er begrenset til en sum som tilsvarer to ganger folketrygdens grunnbeløp (2G) på tidspunktet tvangsdekning besluttes. Det er ikke opplyst om borettslaget er tilknyttet en ekstern sikringsordning som dekker tap ved manglende innbetaling av felleskostnader.

Formuesverdi

Beliggenhet

Leiligheten ligger i et attraktivt og veletablert boligområde på Strømmen i Lillestrøm kommune. Området kombinerer rolige omgivelser med nærhet til et bredt tilbud av servicetjenester, fritidsaktiviteter og gode kollektivforbindelser. Nærmeste bussholdeplass, Strømmen kirke, ligger kun ca. 200 meter fra boligen. Fra Sagdalen skole, som ligger rundt syv minutters gange unna, går det bussforbindelser til både Lillestrøm og Oslo. Det er også kort gangavstand til Sagdalen stasjon, hvor toget bruker omtrent 26 minutter til Oslo S. Med bil er det ca. 5 minutter til Lillestrøm sentrum, 8 minutter til Lørenskog, 15 minutter til Oslo sentrum og 25 minutter til Oslo lufthavn Gardermoen. Området er familievennlig med kort vei til flere skoler og barnehager. På Kjeller ligger OsloMet – Storbyuniversitetet, som tilbyr et bredt studietilbud. I nærområdet finnes også gode fritidstilbud med blant annet fotballbane, tennisbane, svømmehall, lekeplasser, akebakker og flere treningssentre. Fra boligen er det kort avstand til Strømmen sentrum, som byr på et stort utvalg av butikker, servicetilbud og spisesteder. Her finner du også Strømmen Storsenter, et av landets største kjøpesentre med nærmere 200 butikker og tilknyttede virksomheter. Lillestrøm sentrum ligger også like i nærheten, med et rikt byliv, gode restauranttilbud, Lillestrøm Torv og togstasjon med hyppige avganger til både Oslo og Gardermoen. For den friluftsinteresserte ligger alt til rette for en aktiv livsstil. Sagelva med tilhørende gang- og sykkelveier passerer like ved boligen, og fra Sagdalen går populære turstier videre langs Nitelva og rundt Lillestrøm. Det er kort vei til lysløypene ved Bråtejordet, samt flotte tur-, bade- og fiskevann i Østmarka. En kort sykkeltur unna ligger også Nebbursvollen Friluftsbad, et populært badeanlegg med bassenger, vannsklier, store grøntområder og kiosk.

Adkomst

På høyre side i annonsen finner du et kartutsnitt. Ved å klikke på kartet kan du enkelt planlegge din rute fra valgt startpunkt og helt frem til boligen. Det vil være skiltet ved fellesvisninger for enkel orientering.

Energiklasse

G - Oransje

Info strømforbruk

Nåværende eier har tegnet avtale om Norgespris på strøm. Avtalen følger boligen, og må derfor overtas av kjøper.    Norgespris er en ny, statlig ordning, som gir en forutsigbar og fast strømpris på 50 øre per kWh med mva (40 øre uten mva)gjennom året. Norgespris har et forbrukstak på 5 000 kWh per måned for husholdninger og 1 000 kWh for hytter. Når det er tegnet avtale om Norgespris bortfaller eventuell strømstøtte.   Som boligeier må du fortsatt ha en strømavtale med en strømleverandør.   Du kan lese mer om Norgespris blant annet her: https://www.regjeringen.no/no/tema/energi/strom/sporsmal-og-svar-om-norgespris

Info energiklasse

Alle eiendommer som selges eller leies ut skal ha en energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med et bruksareal mindre enn 50 m². Det er eier som har plikt til å fremlegge energiattest og er ansvarlig for at opplysningene er korrekte.   Dersom eier ikke har lagt frem energiattest, og eier etter skriftlig anmodning fra kjøper ikke har fremlagt energiattest før avtale om salg er inngått, kan kjøper få laget en energiattest ved hjelp av ekspert for selgers regning, innen ett år etter at avtale om salg er inngått. Dette følger av forskrift om energimerking av bygninger og tekniske anlegg § 5 (3).   Energiattesten er basert på nåværende eiers/husstandens forbruk og utgifter de siste årene. Forbruket kan variere avhengig av faktorer som antall familiemedlemmer, ønsket innetemperatur, egne avtaler om energiforsyning med mer. Megler påtar seg ikke ansvar for informasjonen som fremgår av energiattesten.

Oppvarming

Boligen varmes opp med elektrisk gulvvarme. Det er elektrisk gulvvarme på badet. Det opplyses at det ligger varmefolie under laminat, men det er noe usikkerhet rundt hvilke områder som har gulvvarme.

Om borettslaget

Kastellet Borettslag Org.nr: 948281643

Kastellet Borettslag er et samvirkeforetak som består av 160 andeler. Borettslaget er tilknyttet Bori BBL og forvaltes av Solibo AS. Borettslaget har en egen nettside: home.solibo.no/hp/kastelletbrl/. Bare fysiske personer som er andelseiere i boligbyggelaget kan være andelseiere i borettslaget, og ingen kan eie mer enn én andel. For å bli sameier i en andel, må man bo eller ha til hensikt å bo i boligen. Borettslaget har et pågående prosjekt med utskifting av vinduer og dører. Det er også foreslått å avvikle fellesvaskeriene fra 31.12.2026. Styret er i dialog med kommunen om et nytt renseanlegg. Kjekt å vite: • Borettslaget har fellesboder for sykler, ski og kjelker. Barnevogner kan plasseres under trappene. • Det er fellesvaskerier, men det er foreslått å avvikle disse fra slutten av 2026. • Det skal være ro i leiligheten mellom kl. 23:00 og 06:00. Støyende arbeid er ikke tillatt etter kl. 20:00 på hverdager og kl. 18:00 på lørdager. • Kun gass- eller elektrisk grill er tillatt på balkongene. • Blomsterkasser skal henge på innsiden av balkongen. • Montering av elektrisk vifte tilkoblet luftekanal er ikke tillatt; kun avtrekksvifte med kullfilter. • All endring av eksteriør, som solskjerming eller platting, krever styrets godkjennelse. • Forbud mot flytting av kjøkken. Endring fra to-roms til tre-roms = meldeplikt til kommune/kartverk. • Styret har arrangert sosiale sammenkomster som sommerfest og julegrantenning.

Regnskap / Budsjett / Kostnadsøkninger

Megler har kopi av årsregnskap for 2025 og protokoll fra generalforsamling. Årsregnskapet for 2025 viser et underskudd på kr 2 155 685,-. Borettslagets disponible midler var per 31.12.2025 på kr 6 809 044,-. Det er budjsettert med et overskudd på kr 934 160 i 2026.

Forretningsfører

Styregodkjennelse

Kjøper skal godkjennes av styret i borettslaget. Godkjenning kan ikke nektes uten saklig grunn. Melding om nektet godkjenning må komme fram til erververen senest 20 dager etter at søknaden kom fram til borettslaget, ellers regnes godkjenning som gitt. Kjøper er forpliktet til å gjennomføre handelen uavhengig av om kjøper på overtakelsestidspunktet er godkjent av borettslaget som ny andelseier. Risikoen for å bli godkjent som ny andelseier påhviler kjøper. Dersom kjøper på overtakelsestidspunktet ikke er godkjent som ny andelseier, har kjøper ikke rett til å ta eiendommen i bruk, jf. borettslagsloven § 4-5 (2). Blir kjøper ikke godkjent som ny eier, må kjøper besørge videresalg av andelen. Hjemmelen overføres til kjøper og oppgjør utbetales til selger.

Forkjøpsrett

Andelseierne i borettslaget, og dernest de øvrige medlemmene i Bori BBL, har forkjøpsrett ved eierskifte. Forkjøpsretten kan ikke gjøres gjeldende ved overdragelse til nær familie eller ved skifte etter separasjon/skilsmisse. Ansiennitet i borettslaget regnes fra overtakelsesdato. Ved lik ansiennitet prioriteres den med lengst ansiennitet i boligbyggelaget. Utlysning av forkjøpsretten håndteres direkte med Bori BBL.

Forsikringsselskap og polisenummer felles forsikring

Tryg Forsikring

8583049

Vedtekter / husordensregler

Eier forplikter seg til å gjøre seg kjent med vedtekter og eventuelle husordensregler. Kopi av disse ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Husdyrhold

Det er tillatt å anskaffe dyr så lenge de ikke er til stor sjenanse for andre beboere. Dyreeiere plikter å følge borettslagets regler, samt politivedtektene for Lillestrøm kommune. Alle dyr skal registreres hos styret. a) Hund skal føres i bånd på borettslagets område. b) Eier skal umiddelbart fjerne ekskrementer. c) Eier er erstatningspliktig for skader dyret påfører person eller eiendom. d) Ved berettigede klager om sjenanse (lukt, bråk etc.) skal dyret fjernes dersom en minnelig ordning ikke oppnås. Styret avgjør i tvilstilfeller. e) Dyreeier må rengjøre oppgangen hvis dyret er årsak til ekstrem skitt. f) Dyr har ikke adgang til innendørs fellesarealer som vaskerier og boder.

Adgang til utleie

Det er begrenset adgang til å leie ut leiligheter i borettslag. Andelseier kan uten å søke godkjenning leie ut boligen i opptil 30 døgn i året. Dersom andelseier har bodd i boligen i minst ett av de siste to årene, kan boligen leies ut i inntil tre år med styrets samtykke, jf. burettslagslova §§ 5-5 og 5-6. Ifølge borettslagets vedtekter kan andelseieren ikke uten samtykke fra styret overlate bruken av hele boligen til andre.

Ferdigattest / brukstillatelse

Det er utstedt Midlertidig innflyttingstillatelse for boligblokken datert 11.03.1968. Det foreligger ikke ferdigattest. Jf. plan- og bygningsloven § 21-10 (5) utstedes det ikke lengre ferdigattest for tiltak det er søkt om før 01.01.1998. Dette innebærer at byggverkene lovlig kan brukes og omsettes uten at det foreligger ferdigattest. Det betyr imidlertid ikke at ulovlige bygde tiltak blir lovlige. Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 1965, men det er avvik fra disse. Åpning fra entré til stue er tettet. Det er tegnet separat wc rom og bad, dette er i dag et rom.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpssystem. Stikkledningene fra eiendommen og ut til det kommunale nettet er private, og vedlikeholdsansvaret for disse påhviler borettslaget. Adkomst til eiendommen skjer via offentlig vei.

Regulerings- og arealplaner

Eiendommen er uregulert. Eiendommen omfattes av Kommuneplanen 2023-2035 for Lillestrøm kommune. Arealbruken er i planen avsatt til bebyggelse og anlegg. Ihht. kart mottatt fra Lillestrøm kommune 24.06.22 ligger eiendommen under marin grense og i et område med stor/svært stor mulighet for marin leire. Der det finnes marin leire, kan det også være kvikkleire. Dataene kommer fra NGU. For mer informasjon om kartet, se internettsiden til NGU. NRVA skal bygge ut renseanlegget i fjellet under Kastellet Borettslag, hvilket vil medføre sprengningsarbeid under borettslaget. NRVA har gitt beskjed at arbeidet ikke vil nevneverdig påvirke borettslaget.

Tinglyste heftelser og rettigheter

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 3205/77/1159: 29.10.1966 - Dokumentnr: 3828 - Best. om vann/kloakkledn. Vegvesenets betingelser vedtatt 01.09.1967 - Dokumentnr: 3097 - Bestemmelse om vannledn. Vegvesenets betingelser vedtatt 04.06.1971 - Dokumentnr: 2724 - Erklæring/avtale Bestemmelse om avståelse av veggrunn 03.09.1971 - Dokumentnr: 4266 - Obligasjon Beløp: NOK 3 354 000 Panthaver: ANDELSEIERE I SKEDSMO BOLIGBYGGELAG ANF. PRIORITET ETTER OBLIGASJON TIL HUSBANKEN SOM TIL ENHVER TID HVILER PÅ EIENDOMMEN 31.01.2003 - Dokumentnr: 1630 - Prioritetsbestemmelse Viker for 15 000 000 til Den norske Bank 14.05.1974 - Dokumentnr: 2664 - Bestemmelse om veg RETTIGHETSHAVER: KNR: 3224 GNR: 106 BNR: 23 13.09.1982 - Dokumentnr: 6082 - Erklæring/avtale Rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger m.m. 05.12.1997 - Dokumentnr: 19384 - Bestemmelse om vannledn. Rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger m.m. 01.02.2007 - Dokumentnr: 169985 - Bestemmelse om veg RETTIGHETSHAVER: KNR: 3224 GNR: 106 BNR: 23 RETTIGHETSHAVER: KNR: 3224 GNR: 106 BNR: 356 Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen 30.11.2021 - Dokumentnr: 1505914 - Bestemmelse om elektriske ledninger/kabler Rettighetshaver: ELVIA AS Stedsevarig rett til bygging, drift, vedlikehold og fornyelse Transport og ferdsel Byggeforbud og beplantning 09.10.2024 - Dokumentnr: 2071916 - Pantedokument Beløp: NOK 42 800 763 Panthaver: DNB BANK ASA Panthaver: DNB BOLIGKREDITT AS Eiendommens rettigheter: 04.03.1966 - Dokumentnr: 704 - Bestemmelse om veg Rettighet hefter i: KNR: 3205 GNR: 77 BNR: 1121 Bestemmelse om vann/kloakkledning 11.05.1967 - Dokumentnr: 1584 - Bestemmelse om vannledn. Rettighet hefter i: KNR: 3205 GNR: 77 BNR: 2 Dokumenter kan fås ved henvendelse til megler.

Legalpant

Borettslaget har legalpant på inntil 2 ganger Folketrygdens grunnbeløp (2G) som sikkerhet for borettslagets krav mot andelseierne, som f.eks. krav på betaling av felleskostnader. Dette betyr at borettslaget har prioritet foran andre heftelser som er tinglyst på andelen. 

Boligkjøperforsikring

Kjøper har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring fra Söderberg & Partners. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell eller på https://www.soderbergpartners.no/eiendom/boligkjoper/

Diverse

Borettslagsmodellen innebærer at borettslaget eier eiendommen, mens andelseierne eier andeler i borettslaget, som gir borett til en bestemt bolig. Andelseierne har ikke personlig ansvar for borettslagets fellesgjeld, men de må dekke borettslagets løpende utgifter. Manglende innbetaling av fellesutgiftene som følge av andre andelshaveres mislighold, eller dersom borettslaget sitter på fraflyttede og/eller usolgte andeler, må dekkes av de øvrige andelseierne.   Borettslaget har legalpanterett i andelen for krav på dekning av felleskostnader og andre krav fra borettslaget, på inntil 2 ganger folketrygdens grunnbeløp.   Kjøper og selger er forpliktet til å undertegne standard kjøpekontrakt utarbeidet av Emera i forbindelse med eiendomstransaksjonen. Kjøpekontrakten kan besiktiges hos eiendomsmegler før bud inngis. Kontakt eiendomsmegler for spørsmål.   Selger leverer eiendommen i ryddig og rengjort stand.

Sentrale lover

Regelverk og generelle opplysninger Boligen selges med det inventar og utstyr som i henhold til gjeldende lover, forskrifter eller offentlige pålegg skal følge med eiendommen, jf. avhendingsloven § 3-4. Fastmonterte eller spesialtilpassede installasjoner og innredning som anses som varig tilknyttet boligen, følger normalt med i handelen, med mindre det foreligger en særskilt avtale mellom partene om noe annet, jf. avhendingsloven § 3-5.   En standard tilbehørsliste utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) følger salgsoppgaven, og gjelder som utgangspunkt for hva som inkluderes i salget – med mindre avvik er tydelig avtalt mellom kjøper og selger.   Om informasjonsgrunnlaget Opplysninger om boligens størrelse og utforming, både innvendig og utvendig, bygger på informasjon hentet fra vedlagte tilstands- og boligsalgsrapport. Innholdet i salgsoppgaven er basert på selgers informasjon, fagkyndig vurdering, samt opplysninger fra offentlige registre som kommunen og Kartverket. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses for å være kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene,  slike forhold kan ikke senere gjøres gjeldende som en mangel ved boligen. Dette gjelder uavhengig av om dokumentene er lest.    Det kan være forskjell mellom boligens faktiske bruk av rom og det som er godkjent av myndighetene. Alle interessenter anbefales derfor å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagperson, før bud gis. Dersom kjøper velger å kjøpe uten å ha sett eiendommen, kan det ikke etter overtakelse reklameres på forhold som burde ha vært oppdaget ved en ordinær gjennomgang.   Dersom det oppstår behov for ytterligere avklaringer, oppfordres interessenter til å kontakte eiendomsmegler eller egne rådgivere før de gir bud.   Slitasje og bruk Det må også forventes at eiendommer som har vært i bruk, vil kunne ha tegn til slitasje og eventuelle skader. Slik normal bruksslitasje og behov for vedlikehold må kjøper påregne, og dette vil normalt ikke gi grunnlag for reklamasjon eller prisavslag.   Avtalerettslig Partenes rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, og all tilgjengelig dokumentasjon som forelå for kjøper før handelen ble inngått. I tillegg gjelder avhendingsloven. Det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke, og dette er nærmere forklart nedenfor.   Budgivning og selgers vurdering På grunn av ulike ansvarsforhold kan selger velge å prioritere bud fra ikke-forbrukere, selv om budet er lavere enn et forbrukerbud. Når kjøper ikke er forbruker, kan selges ansvar begrenses ettersom boligen selges «som den er», noe som kan være av verdi for selger. Det understrekes at selger står fritt til å velge hvilket bud som aksepteres, og er ikke forpliktet til å velge det høyeste.   Alle budgivere må ved inngivelse av bud opplyse om de opptrer som forbruker eller som næringsdrivende/person som handler hovedsakelig som ledd i næringsvirksomhet. Det vil opplyses hvis konkurrerende bud kommer fra en ikke-forbruker.   Forbrukerkjøp – definisjon og vilkår:   Et forbrukerkjøp foreligger når en fysisk person kjøper eiendom uten at formålet hovedsakelig er knyttet til næringsvirksomhet. En eiendom anses å ha en mangel dersom den ikke oppfyller kravene som følger av avtalen, eller ved brudd på bestemmelser i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Det samme gjelder hvis eiendommen ikke samsvarer med det som med rimelighet kunne forventes ut fra blant annet alder, type og synlig tilstand – eller hvis det er tilbakeholdt, eller gitt feilaktige opplysninger, og dette har påvirket avtalen.   Dersom det er avvik mellom oppgitt og faktisk innvendig areal på minst 2 % og samtidig minst 1 kvadratmeter, kan dette utløse rett til kompensasjon etter § 3-3 i avhendingsloven.   Ved beregning av krav om prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke kostnader med inntil kr 10 000 (som en egenandel).   Ikke-forbruker – definisjon og vilkår:  Dersom kjøper er en juridisk enhet, eller en fysisk person som handler i næringssammenheng, regnes kjøpet ikke som et forbrukerkjøp.   Ved slike kjøp selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er begrenset til det som følger direkte av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-9. I disse tilfellene fravikes § 3-3 andre ledd, og eventuelle arealavvik vurderes etter § 3-8.   Kjøperens plikt til å foreta grundige undersøkelser gjelder også fullt ut for kjøpere som ikke omfattes av forbrukerdefinisjonen.

Betalingsbetingelser

Hele oppgjøret må betales samlet fra en norsk bankkonto. Overføringer fra utlandet aksepteres kun unntaksvis, og kun dersom dette er forhåndsavtalt med megler i forbindelse med aksept av budet. 

Viktig informasjon om budgivning

Bud kan legges inn på nettannonsen på "gi bud" knappen eller via hjemmesiden. Ved elektronisk budgivning kan bud legges inn trygt og enkelt med bank-ID. Eiendomsmegler kan også kontaktes for tilsendelse av budkjema, og budskjema finnes også i salgsoppgaven.  Alle bud skal inngi skriftlig til eiendomsmegler. Kravet til skriftlighet gjelder også ved forhøyelse av bud, motbud og selgers aksept eller avslag. Før et bud kan formidles til selger må megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt dersom budgiver bruker e-signatur som f eks. bankID. Etter det første budet er inngitt, kan budgiver inngi bud pr e-post eller pr SMS til megler.   Hvis budgiver skal by på eiendommen i henhold til en kjøpsfullmakt må megler kontaktes og fullmakten oversendes før budgivning.  Et bud bør inneholde eiendommens adresse (eventuelt gnr/bnr), kjøpesum, budgivers kontaktinformasjon, finansieringsplan, akseptfrist, overtakelsesdato og eventuelle forbehold som for eksempel usikker finansiering, salg av nåværende bolig ol. Normalt vil ikke et bud med forbehold bli akseptert før forbeholdet er avklart. Konferer gjerne med megler før bud avgis. Bud som har forbehold om konfidensialitet ("hemmelige bud") vil ikke bli formidlet til selger. Alle interessenter oppfordres til å inngi bud via eiendomsmegler.  Megler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. I forbrukerforhold (dvs. der selger er forbruker) skal megleren ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Senere bud må ha en akseptfrist som er lang nok til at budet og eventuelle forbehold kan videreformidles til alle involverte parter slik at disse får tid til å områ seg, jf. forskrift om eiendomsmegling § 6-3. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser bør skje senest 10 minutter før fristens utløp. Dersom bud inngis med en frist som åpenbart er for kort til at megleren kan avvikle budrunden på en forsvarlig måte, vil megler fraråde budet.  Eiendomsmegler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt, og vil uoppfordret gi sin vurdering av det enkelte bud overfor selgeren.  Etter at handel har kommet i stand, eller dersom en budrunde avsluttes uten at handel er kommet i stand, kan en budgiver kreve kopi av budjournalen i anonymisert form. Kopi av budjournal gis til kjøper og selger uten ugrunnet opphold etter at handel er kommet i stand. Hvis budgiver ønsker å være anonym, kan bud fremmes via en fullmektig. For mer informasjon om budgivningsprosessen, se «Forbrukerinformasjon om budgivning», som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler.

Vederlag megler

Provisjon ved salg til prisantydning: kr 37 049,81 Grunnpakke bolig info** kr 11 700,00 Markedspakke inkl. stor annonse på FINN.no, Emera digital mm kr 24 850,00 Oppgjørshonorar inkl. factoring kr 12 900,00 Rabatt av meglerprovisjon kr -6 000,00 Tilretteleggingshonorar kr 17 000,00 Visnings-/overtagelseshonorar pr. stk. kr 3 000,00 Eierskiftegebyr kr 6 725,00   Utlegg: Selger dekker utlegg i henhold til oppdragsavtalen. Disse er estimert til ca. kr 22 725,00, og omfatter vanligvis innhenting av informasjon fra kommunen, eventuell forretningsfører, samt kopi av tinglyste dokumenter. Total kostnad ved salg til prisantydning: kr 123 224,81 Dette inkluderer både vederlag og stipulerte utlegg.   Ved avbrutt oppdrag: Dersom oppdraget sies opp eller utløper uten at salget gjennomføres, har megler krav på rimelig vederlag for medgått tid og for utført arbeid. Dette omfatter blant annet vederlag knyttet til tilrettelegging, markedsføring og eventuelle avholdte visninger, samt påløpte utlegg. Timepris ved slik beregning er kr 3500.  

Hvitvasking

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking, og er blant annet forpliktet til å gjennomføre kundetiltak av både selger og kjøper. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at avtalen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, er dette et mislighold fra kjøpers side. Et vesentlig mislighold kan gi selger rett til å heve avtalen og til å gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning. Dersom selger ikke bidrar til at megler får gjennomført løpende kundetiltak underveis i oppdraget, må eiendomsmegler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Selger vil i et slikt tilfelle ha misligholdt sine forpliktelser, og kjøper vil kunne ha et krav mot selger etter avhendingsloven. Hvis kundetiltak ikke lar seg gjennomføre, vil Emera eiendomsmegling ikke kunne bistå med handelen eller foreta oppgjør.

Personopplysningsloven

Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven. Se www.emera.no for vår personvernerklæring.

Oppdragsnummer

02260095

Status salgsoppgave

Megler

Meglerforetaket

Emera No2 AS Org.nr: 934963407

Samarbeidspartnere og tilknyttede foretak

Emera Norge AS og eiendomsmeglingsforetakene som er tilknyttet Emera har samarbeid med forskjellige foretak som tilbyr forbrukerne produkter eller tjenester i forbindelse med et salgsoppdrag. Våre samarbeidspartene er:

Søderberg & Partners AS - formidler av boligselger- og boligkjøperforsikring Overo AS - leverandør av digitale oppgjørsskjemaer og overtakelsesprotokoller som også inneholder tilbud til forbruker om tilpassede strøm-, internett- og alarmtjenester.

Hvilke produkter/tjenester kjøper og selger får i forbindelse med oppdraget, kan variere ut fra hvor i landet eiendommen ligger.

Egenerklæring boligselgerforsikring

Salgsoppgave

Salgsoppgavevedlegg

Tilstandsrapport