Rolf Hofmos gate 17

Tomten

Byggeår

2009

Etasje

1

Arealer

Arealbeskrivelse

Fellesarealer og rettigheter til bruk

Det gjøres særskilt oppmerksom på at boden som er medtatt i BRA-e og totalt BRA, ligger på sameiets fellesareal, men disponeres av denne seksjonen. Sameiet kan på et senere tidspunkt omdisponere bruken av dette arealet.

Bygningssakkyndiges kommentar til arealoppmåling

Himlingshøyde er ca. 250 cm. i stuen. Balkong (TBA) avrundet til 7 m². Det minste soverommet er på ca. 6 m². Størrelsen gir noen begrensninger i forhold til møblering. Kjellerbod (BRA-e) på ca. 5 m². Boden er merket med 1021. Bod er påvist av eier. Boder utenfor boenheten kan omdisponeres av borettslaget/sameiet og dette kan påvirke boligens BRA.

Antall soverom

2

Antall rom

3

Innhold

Leiligheten ligger i 1. etasje og består av følgende rom: Entré, bad, kjøkken, stue og to soverom. Balkong på 7 m². Leiligheten disponerer kjellerbod på 5 m².

Standard

Dette er en arealeffektiv og moderne 3-roms leilighet fra 2009 med en gjennomtenkt planløsning. Boligen byr på en åpen stue- og kjøkkenløsning, to soverom av god størrelse, et flislagt bad og en nordvestvendt balkong. Oppvarming med fjernvarme og en praktisk beliggenhet i første etasje gjør dette til en enkel og komfortabel bolig i hverdagen. Entré: Du kommer inn i en lys entré som gir et godt førsteinntrykk av leiligheten. Herfra er det direkte tilgang til badet, det ene soverommet og en praktisk innvendig bod. Entréen leder deg videre inn i stuen. Stue og kjøkken: Stuen og kjøkkenet utgjør et sosialt og åpent allrom. Kjøkkenet har en moderne innredning med glatte fronter, laminat benkeplate og børstet aluminium mellom over- og underskap. Flere av hvitevarene er av nyere dato, med induksjonstopp fra 2019, innebygget stekeovn fra 2020 og en smal oppvaskmaskin fra 2021. Det er avsatt plass til et frittstående kjøleskap. Kjøkkenventilatoren ble skiftet i regi av borettslaget i 2020. Stuedelen har god plass til både sofagruppe og spisebord, og herfra er det utgang til balkongen. Balkong: Fra stuen er det utgang til en nordvestvendt balkong på ca. 7 m². Gulvet er belagt med lamellfliser i tre, og det er god plass til utemøbler. Dette er en fin forlengelse av stuen på varme dager. To soverom: Leiligheten inneholder to soverom. Hovedsoverommet har god plass til dobbeltseng og garderobeløsning. Det andre soverommet er på ca. 6 m² og egner seg godt som barnerom, gjesterom eller kontor. Rommet har en plassbesparende skyvedør. Bad: Badet er en ferdigprodusert baderomskabin fra Part AB. Rommet er helfliset og har elektrisk gulvvarme. Innredningen består av en servant med underskap, vegghengt toalett med innebygget sisterne og en dusjnisje med innfellbare glassdører. Dusjen er utstyrt med både hånddusj og regnskogdusj. Det er opplegg for vaskemaskin. Ventilasjon skjer via mekanisk avtrekk. Overflater: Gulvoverflater: 3-stavs parkett. Vegger: Malte flater. Himling: Malt glatt himling med synlige elementskjøter. Oppbevaring: Leiligheten har god lagringsplass med en innvendig bod hvor sikringsskapet er plassert. I tillegg medfølger en kjellerbod på ca. 5 m², merket med leilighetsnummer 1021. For beskrivelse av tilstandsgrad (TG) 2 og 3, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven. Interessenter oppfordres spesielt til å undersøke disse forholdene som er gitt TG2 og 3 nærmere, da gitte tilstandsgrader her er et konkret uttrykk for alder/slitasje/ødeleggelser/konsekvenser som innebærer kostnader til utbedring. Kjøper må innta disse vurderingene og medfølgende utbedringskostnader i sin kjøpsbeslutning, jf. avhl. § 3-10. Det samme gjelder eventuelt andre opplysninger om kjente risikofaktorer, som for eksempel ufaglært arbeid, begrenset kontroll av det elektriske anlegget og opplysninger fra selgers egenerklæringsskjema.

Innbo og løsøre

Salgsoppgaven inkluderer NEFs standardliste "Oversikt over løsøre og tilbehør", som legges til grunn med mindre annet er spesifisert i salgsoppgaven.   Gjenstander som er nevnt i standardlisten, men som ikke finnes på eiendommen, vil heller ikke følge med i salget. Alt utstyr og installasjoner som medfølger overtas slik de er, uten garanti, med mindre det foreligger en gjeldende garanti fra produsent eller leverandør.   Kjøper aksepterer at det kan forekomme hull og merker etter montering av inventar og utstyr som ikke er en del av overdragelsen.

Parkering

Leiligheten har tilhørende garasjeplass. Borettslaget disponerer et garasjeanlegg med 125 parkeringsplasser. Det er mulighet for å leie parkeringsplass, internt i borettslaget. Tre felles elbil-ladeplasser er tilgjengelige i garasjen, hvorav to kan benyttes som gjesteparkering i helgene. Det er begrensninger for bilers størrelse og vekt i anlegget: maks 2 tonn, 5 meter lengde og 190 cm bredde.

Sammendrag av selgers egenerklæring

Selgers egenerklæringsskjema følger vedlagt salgsoppgaven. Interessenter oppfordres til å gjennomgå dette nøye.    Følgende opplysninger er spesielt viktig å merke seg:   Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom? Svar Ja, kun av ufaglært/egeninnsats/dugnad Beskrivelse Blandebatteriet i dusj er skiftet selv. Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? Svar Ja, kun av faglært Beskrivelse Montering av overspenningsvern Arbeid utført av Kampen Installasjon AS Er det foretatt radonmåling? Ja Beskrivelse Det er antatt at manglende ventilasjon på grunn av vintertid er årsaken, ventilasjonslukene burde derfor være åpne. Ny måling høst 2026 Radonmåling År 2026 Verdi 113 ± 46 Bq/m³ Kjenner du til om det er/har vært sopp/råteskader/insekter/skadedyr i sameiet/laget/selskapet (fellesareal eller i andre boliger) som rotter, mus, maur eller lignende? Ja Beskrivelse Det har vært faraomaur observert i en leilighet i 3 etasje. Skadedyrkontroll har derfor valgt å sette ut feller i alle leilighetene. Ingen maur er sett i leiligheten

Bygningssakkyndig

Byggemåte

Informasjon er hentet fra vedlagte tilstandsrapport, datert 28.01.2026. Bygning: Boligbygg med flere boenheter fra byggeår 2009. Bygget er oppført i bærende konstruksjoner i betong. Boligen har etasjeskille i betong. Tak: Bygget har flatt tak, tekket med sveiset banebelegg (takpapp/pvc- membran). Vinduer: Vinduer med 2-lags isolerglass i trerammer fra 2009. Det er en kombinasjon av vinduer med topphengsling og fastkarmsvinduer. Dører: Inngangsdøren er brannsertifisert (B 30) og lydklassifisert (35 db). Balkongdøren er fra 2009 med glassfelt. Innvendig er det glatte innerdører med terskler og en skyvedør til det innerste rommet. Balkong/terrasse: Balkongen er på 7,4 m² og er omtrent nordvestvendt. Den er bygget i betong med rekkverk i stål og platekonstruksjon. Gulvet har lamellfliser i tre fra 2020 over underliggende betong. Avrenning skjer i forkant av balkongen. VVS-installasjoner: Vannrør på kjøkken består av rørstusser trukket ut av veggen mot badet. I gangen er det et rørskap med inntaksrør og hovedstoppekran. På badet er det i hovedsak skjult anlegg, med en luke i himling over dusjen som inneholder samlestokker og stoppekraner. Synlige avløpsrør er av plast. Varmtvann leveres fra et fellesanlegg. Sluket har klemring og membranmansjett. Ventilasjon: Boligen har mekanisk avtrekksventilasjon. Avtrekk skjer gjennom ventilator på kjøkken og avtrekksventil på badet. Friskluft tilføres via spalteventiler i vinduer og yttervegger. Kjøkkenventilatoren er tilkoblet en kanal og ble skiftet ut i 2020. Avtrekket på badet kan styres fra ventilatoren, og det er en spalte under baderomsdøren for overstrømming av luft. Tekniske detaljer: Oppvarming skjer via radiatorer tilkoblet fellesanlegg med vannbåren varme (fjernvarme). I tillegg er det varme i baderomsgulvet. Kjellerbod: Kjellerbod (BRA-e) på 5 m². Boden er merket med 1021. Elektrisk anlegg: Sikringsskap i boden med automatsikringer, overspenningsvern og jordfeilbrytere. Forskriftsmessig brukerveiledning til jordfeilbryter, overspenningsvern og kursoversikt. 8 kurser. Hovedsikring på 40 A. Foreligger det eltilsynsrapport de siste 5 år, og det er ikke foretatt arbeid på anlegget etter denne, utenom retting av eventuelle avvik i eltilsynsrapport (dvs en el-tilsynsrapport uten avvik)? - Nei Når ble det elektriske anlegget installert eller sist gang totalt rehabilitert (årstall)? Med totalt rehabilitert menes fullstendig utskiftet anlegg fra inntakssikring og videre. - 2009 Byggeår. Er alle elektriske arbeider/anlegg i boligen utført av en registrert elektroinstallasjonsvirksomhet? - Ukjent Det finnes ikke noen fullgod oversikt fra tidligere eiere. Nåværende eier har ikke utført noe på anlegget med unntak av montering av overspenningsvern. Er det elektriske anlegget utført eller er det foretatt tilleggsarbeider på det elektriske anlegget etter 1.1.1999? - Ja. Eksisterer det samsvarserklæring? Ja. Det er fremvist samsvarserklæring på installasjon i leiligheten fra 2009. Arbeidene er utført av Totaltek AS. Det er fremvist samsvarserklæring på installasjon av overspenningsvern fra 2021. Arbeidene er utført av Kampen Installasjon AS. Se erklæringene for nærmere spesifikasjon. Det er ukjent om det er utført andre arbeider på anlegget av tidligere eiere som løser ut krav om samsvarserklæring. Foreligger det kontrollrapport fra offentlig myndighet – Det Lokale Eltilsyn (DLE) eller eventuelt andre tilsvarende kontrollinstanser med avvik som ikke er utbedret eller kontrollen er over 5 år? - Nei Forekommer det ofte at sikringene løses ut? - Nei Har det vært brann, branntilløp eller varmgang (for eksempel termiske skader på deksler, kontaktpunkter eller lignende) i boligens elektriske anlegg? - Nei Er det tegn til at det har vært termiske skader (tegn på varmgang) på kabler, brytere, downlights, stikkontakter og elektrisk utstyr? Sjekk samtidig tilstanden på elektrisk tilkobling av varmtvannsbereder, jamfør eget punkt under varmtvannstank - Nei Er der synlig defekter på kabler eller er disse ikke tilstrekkelig festet? - Nei Er det tegn på at kabelinnføringer og hull i inntak og sikringsskap ikke er tette, så langt dette er mulig å sjekke uten å fjerne kapslinger? - Nei Finnes det kursfortegnelse, og er den i samsvar med antall sikringer? - Ja Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el-kontroll? - Nei TG2 - Avvik som kan kreve tiltak: - Utvendig - Andre utvendige forhold | Det er ikke utarbeidet Tilstandsanalyserapport, vedlikeholdsplan e.l. for fellesdeler i bygget. I denne sammenhengen skal det settes TG 2 når det ikke foreligger teknisk rapport og også når det er behov for vedlikehold og utbedring av mindre skader. For å lukke avviket iht. NS 3600.2018 må det utarbeides en Tilstandsanalyserapport/vedlikeholdsplan for fellesdeler i bygget. Da dette er opp til borettslag/sameie å rekvirere er kostnadsestimat ikke satt. - Innvendig - Overflater | Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente. Parketten har et visst omfang av riper og merker. Parkett kan normalt slipes og overflatebehandles. Det anbefales likevel å få gulvsliper/parkettlegger på befaring for nærmere vurdering. Avviket er vurdert å være estetisk. - Bad - Overflater Gulv | Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk. Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Punktsjekk med digitalt vater viser fall mot sluk på det meste av gulvet, men det er motfall ved drensåpningen fra rørskapet. I følge den tekniske godkjenningen fra Sintef skal det være minst 1:100 fall utenfor dusjen og minst 1:50 fall inne i dusjen. (1:100= 1 cm. fall per meter). Det er tatt tolv kontrollmål med digitalt vater og kun fire kontrollmål viser at fallforholdet er i henhold til godkjenningen. Det er også beskrevet en minimums høydeforskjell på 25 mm. fra slukrist til topp membran ved terskel, dette målet er heller ikke innfridd. Et bad med manglende/redusert fall til sluk blir mindre funksjonelt og sikkert for brukeren. Dette kan medføre stående vann på gulvet, vann som ikke ledes effektivt til sluket, økt risiko for at vann renner ut av rommet og redusert sklisikkerhet på gulvet. Ved fremtidig rehabilitering må fallforholdene utføres etter gjeldende krav for å redusere risikoen for vannlekkasje til tilstøtende rom. I daglig bruk så fungerer badet. Dusjvann renner til sluk. Det er ved eventuelle lekkasjer fra rørskap man kan oppleve at vann ikke renner til sluk. - Bad - Sluk, membran og tettesjikt | Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon. Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og fuktskader. - Bad - Sanitærutstyr og innredning | Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Ved implementering av innebygget sisterne var det ikke krav om lekkasjesikring, konstruksjonen bør jevnlig observeres. Uten dreneringsløsning/lekkasjesikring kan lekkasjer pågå over tid uten å bli oppdaget. Dette kan føre til fuktskader i omkringliggende byggematerialer. Opplistingen over er ikke uttømmende og du oppfordres til å lese og sette deg grundig inn i alt salgsmateriell. For ordens skyld nevner vi at TGIU står for tilstandsgrad ikke undersøkt, f.eks. fordi en del av bygget ikke har vært tilgjengelig for inspeksjon. Disse delene kan dermed ha feil eller mangler som ikke er avdekket. Tilstandsrapporten beskriver byggverkets tekniske tilstand. Det er ikke foretatt kontroll av de elektriske installasjonene (el-takst) selv om bygningssakkyndig kan ha knyttet noen kommentarer til elanlegget ut i fra helt enkle vurderingskriterier. Siden elanlegget ikke er kontrollert er det sannsynlig at det siden kan avdekkes avvik fra dagens forskriftskrav og oppstå funksjonssvikt. Videre må kjøper være forberedt på det må foretas oppgraderinger på grunn av slitasje, fraværende vedlikehold, arbeider som er utført av ufaglærte, utidsmessighet eller tekniske løsninger som ikke holder dagens standard. I Norge er det en av oppgavene til Det lokale el-tilsynet (DLE) å foreta tilsyn av elektriske anlegg i boliger og fritidsboliger. Alle boliger skal ha periodisk kontroll hvert 20 år og hytter/fritidsboliger kontrolleres hvert 30 år. El-anlegget er en bygningsdel som er gjenstand for konstant utvikling, det må derfor påregnes at dagens anlegg ikke nødvendigvis er dimensjonert for oppgradering av kjøkken med nye elektriske apparater, rehabilitering av bad m/varmekabler eller installeringer elbillader.

Omkostninger

5 490 000,00 (Prisantydning) 812 (Andel av fellesgjeld) -------------------------------------------------------- 5 490 812 (Pris inkl. fellesgjeld)   Omkostninger   9 300 (Boligkjøperforsikring* (valgfritt)) 8 406 (Forhåndsvarsling forkjøpsrett) 545 (Tinglysingsgebyr - hjemmel) 545 (Tinglysningsgebyr - pantedokument) -------------------------------------------------------- 9 496 (Omkostninger totalt (uten Boligkjøperforsikring)) 18 796 (Omkostninger totalt (med Boligkjøperforsikring))   -------------------------------------------------------- 5 500 308 (Totalpris inkl. omkostninger (uten Boligkjøperforsikring)) 5 509 608 (Totalpris inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring))   --------------------------------------------------------  

Felleskostnader

3 939,- per mnd

Totale felleskostnader per måned: kr 3 939,- Beløpet er basert på summen av de spesifiserte kostnadene under. Vær oppmerksom på at kostnadene kan endre seg. Felleskostnadene er fordelt slik: - Felleskostnader: kr 2 459,- - Varmtvann/varme (a konto): kr 600,- - Kabel-tv/Bredbånd: kr 430,- - Garasje: kr 450,- Borettslaget har et automatisk parkeringsanlegg. Styret har informert om at anlegget har høye driftskostnader og at det er planlagt en fremtidig utskiftning med en estimert kostnad på ca. 13 millioner kroner (per 2025). Kjøpere må derfor påregne økte leiepriser for garasjeplass i årene som kommer for å dekke vedlikehold og sparing til utskiftning. Kostnadene for varmtvann og fyring er et a-konto beløp som avregnes årlig basert på individuelt forbruk. Denne andelen har nedbetalt fellesgjelden.

Eiendomsskatt

Kommunale avgifter

Fellesformue

4 908,-

Fellesgjeld

Sikringsordning fellesgjeld

Borettslaget har en avtale med OBOS Factoring om garantert betaling av felleskostnader. OBOS Factoring garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. For krav på dekning av felleskostnader og andre krav fra lagsforholdet har borettslaget en lovbestemt panterett i andelen foran alle andre heftelser. Pantekravet er begrenset til en sum som svarer til to ganger folketrygdens grunnbeløp på tidspunktet tvangsdekning besluttes gjennomført.

Formuesverdi

Beliggenhet

Leiligheten har en attraktiv og tilbaketrukket beliggenhet i bakkant av pulserende Ensjø torg i bydel Gamle Oslo, med umiddelbar nærhet til idylliske Kampen, Jordal, Vålerenga og Valle Hovin. Ensjø er en ny og moderne bydel under full utvikling, med svært sentral beliggenhet, samtidig skjermet fra bykjernen. Området transformeres fra tidligere bilby til attraktiv boligby, med etablering av rundt 6 000 nye boliger, mange arbeidsplasser og ny infrastruktur. Det satses stort på parker, skoler, barnehager, servicetilbud og handel, noe som gir området svært gode framtidsutsikter. NRK blir en av boligens nærmeste naboer. I umiddelbar nærhet til boligen finner du et bredt utvalg dagligvarebutikker. Kiwi i Rolf Hofmos gate ligger rett ved, og Spar finner du i første etasje på Ensjø torg. Det er også kort vei til både Rema 1000 og Kiwi i Gladengveien, samt Europris. På Ensjø torg finnes hyggelige serveringssteder som Åpent Bakeri og Hy’s Sushi. For den treningsglade ligger Fresh Fitness rett over gaten, og SATS Kampen nås på cirka fem minutters gange. Fra boligen kan man spasere langs Gladengveien til Hasle torg, hvor du blant annet finner Frøken Smillas, som tilbyr kafé på dagtid og bistro, pizzeria og gastropub på ettermiddag og kveld. Her ligger også Happis Ice Cream, og i det nye Locus-bygget finner du Kinabolle, Squeeze massasje og Oilo Beauty. Nærområdet er betydelig oppgradert de siste årene, med moderne bebyggelse, flotte uterom og et stadig voksende servicetilbud. På Tiedemannstorget ligger bakeri og serveringsstedet Boulangerie M, et tradisjonelt fransk håndverksbakeri med surdeigsbrød, bakverk og pizza bakt i steinovn. Her kan du nyte maten på uteserveringen eller ta den med hjem, kun en kort spasertur unna. Området er i kontinuerlig utvikling med planlagt utbygging av flere boliger, butikker, grøntområder, barnehager, skoler samt gang- og sykkelveier. På den tidligere Teglverkstomta ved Hasle torg er det oppført ny skole med flerbrukshall, omgitt av flotte grøntarealer, vannspeil, gang- og sykkelveier, kunstgressbane og stemningsfull belysning. Kollektivtilbudet er svært godt, og det er enkelt å bo her uten bil. T-bane fra Ensjø med linje 1 til 4, samt flere busslinjer inkludert 21, 28, 37, 60 og flybussen, gir enkel adkomst i alle retninger. I gangavstand finner du attraktive rekreasjonsområder som nye Jordal Amfi, Valle Hovin, Tøyenparken, Botanisk hage, Kampen og Vålerenga, i tillegg til urbane fellesarealer og gatetun i Ensjøbyen, Tiedemannsjordet og Marienfryd. Her bor du sentralt med nærhet til alt av dagligvare, trening, skoler, barnehager, kollektivtransport og øvrige servicetilbud. Det er også kort vei til et bredt utvalg idretts- og fritidstilbud, inkludert fotballbaner, skøytebane og nye Jordal idrettspark.

Adkomst

På høyre side i annonsen finner du et kartutsnitt. Ved å klikke på kartet kan du enkelt planlegge din rute fra valgt startpunkt og helt frem til boligen. Det vil være skiltet ved fellesvisninger for enkel orientering.

Energiklasse

D - Grønn

Info energiklasse

Alle eiendommer som selges eller leies ut, skal ha energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med bruksareal mindre enn 50 m². Det er eier som plikter å fremlegge energiattest og er selv ansvarlig for at opplysningene er korrekte. Selger har fylt ut fullstendig energiattest, som er lagt ved salgsoppgaven. Megler påtar seg ikke ansvar for informasjonen som fremgår av energiattesten.

Oppvarming

Oppvarming med radiatorer tilknyttet fellesanlegg for vannbåren varme (fjernvarme). I tillegg er det elektrisk gulvvarme på badet. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

Om borettslaget

Rolf Hofmos Borettslag Org.nr: 994036971

Rolf Hofmos Borettslag er et veldrevet borettslag bestående av 117 leiligheter, tilknyttet OBOS som forretningsfører. Borettslaget benytter Vibbo som sin primære informasjonskanal for beboerne. Borettslaget har en IN-ordning som gir andelseiere mulighet for individuell nedbetaling av sin andel av fellesgjelden. Fristene for innfrielse er 28. februar og 30. august. Forbruk av varmtvann og fyring belastes a konto månedlig, med årlig avregning basert på individuelt forbruk. Det er viktig å være oppmerksom på at et av borettslagets lån har avdragsfrihet frem til november 2039, noe som vil medføre økte felleskostnader når avdragene begynner å løpe. Betaling av felleskostnader er sikret gjennom en avtale med OBOS Factoring. Borettslaget har et automatisk parkeringsanlegg. Styret har informert om at anlegget har høye driftskostnader og at det er planlagt en fremtidig utskiftning med en estimert kostnad på ca. 13 millioner kroner (per 2025). Kjøpere må derfor påregne økte leiepriser for garasjeplass i årene som kommer for å dekke vedlikehold og sparing til utskiftning. Det er begrensninger for bilers størrelse og vekt i anlegget: maks 2 tonn, 5 meter lengde og 190 cm bredde. Styret må godkjenne nye andelseiere. Forkjøpsretten gjelder først for andelseiere i borettslaget, deretter for øvrige medlemmer i OBOS. Utleie av boligen (bruksoverlating) krever styrets godkjenning. Korttidsutleie, som for eksempel via Airbnb, er tillatt i inntil 30 dager per år og krever ikke styrets samtykke. Dyrehold er tillatt etter søknad til styret og undertegning av en dyreholdserklæring. Det er ikke tillatt å montere parabolantenner. Bruk av kull- og engangsgrill på balkonger og terrasser er forbudt av brannsikkerhetshensyn. Gass- og elektrisk grill er tillatt, så lenge det tas hensyn til naboer. Borettslaget har avtale med Telia for TV og bredbånd (250/200 Mbps), som er inkludert i felleskostnadene. Beboerne har tilgang til felles utearealer, sykkelparkering og mulighet for å kjøpe ekstra boder. Det er etablert ladeinfrastruktur for elbil i garasjen, og andelseiere kan installere egen lader på sin plass etter avtale med styret. Styret har de siste årene gjennomført en rekke vedlikeholdsprosjekter. Blant de større tiltakene er maling av fasader (2021), oppgradering av brannsikkerheten med nye røykdetektorer og nødlys (2023), samt betydelige reparasjoner på parkeringsanlegget (2023-2024). I 2025 ble det installert et filter på radiatorvannet for å forbedre varmeanleggets drift.

Regnskap / Budsjett / Kostnadsøkninger

Årsregnskapet for 2024 viste et overskudd på kr 10 351 277, som ble overført til egenkapitalen. Borettslagets opptjente egenkapital var kr 133 414 239 per 31.12.2024. Budsjettet for 2025 viser et forventet overskudd på kr 1 254 800. Det er varslet at det automatiske parkeringsanlegget har høye driftskostnader, og at man må regne med økte leiepriser for garasjeplass i årene fremover for å dekke vedlikehold og fremtidig utskiftning. Et av borettslagets lån har avdragsfrihet til og med november 2039, noe som vil medføre økte felleskostnader når avdragene begynner å løpe.

Forretningsfører

Styregodkjennelse

Ved et hvert eierskifte må erververen godkjennes av styret for å få rett til å bruke boligen. Styret kan nekte godkjenning når det er saklig grunn til det og skal nekte godkjenning dersom ervervet vil være i strid med kap 2 i vedtektene. Nekter styret å godkjenne erververen som bruker, må melding om dette komme fram til erververen senest 20 dager etter at søknaden om godkjenning kom fram til borettslaget. I motsatt fall skal godkjenning regnes som gitt.

Forkjøpsrett

Forkjøpsretten er under prøving.

Forsikringsselskap og polisenummer felles forsikring

If Skadeforsikring Nuf

1740275

Vedtekter / husordensregler

Vedlagt prospektet.

Husdyrhold

Det er tillatt å holde dyr så lenge dette ikke er til sjenanse for de øvrige beboerne. Dyrehold tillates kun etter søknad til styret og undertegning av borettslagets dyreholdserklæring.

Adgang til utleie

Det er begrenset adgang til å leie ut bolig i borettslag. Med styrets godkjenning og under visse vilkår kan boligen leies ut i inntil 3 år, jf. borettslagsloven § 5-3 til § 5-10. Andelseier som selv bor i boligen, har imidlertid rett til å leie ut deler av boligen til andre uten styregodkjenning, jf. borettslagsloven § 5-4. Korttidsutleie er tillatt i opptil 30 døgn per år uten samtykke fra styret. For utleie av parkeringsplass skal dette fortrinnsvis skje internt i borettslaget. Ved utleie til eksterne parter må styret søkes om godkjenning, og leietakers navn, adresse, telefonnummer og e-postadresse skal oppgis. Styret vil da sende leietaker et orienteringsskriv om bruken av garasjen.

Ferdigattest / brukstillatelse

Det er utstedt ferdigattest for oppføring av blokk/bygård/terrassehus datert 22.07.2010. Attesten har følgende merknader: Det forutsettes at sort-hvitt husnummerskilt monteres. Dersom sluttrapport for avfallshåndtering eller forurenset grunn ikke er innsendt, må dette sendes til Plan- og bygningsetaten snarest. Ferdigattest utstedes av bygningsmyndighetene basert på dokumentasjon mottatt fra kontrollansvarlig når et søknadspliktig tiltak er utført i samsvar med tillatelsen og øvrige krav etter plan- og bygningslovgivningen. Det er viktig å merke seg at selv om ferdigattest foreligger, gir det ingen garanti for at bygget er oppført i henhold til tillatelsen og gjeldende regelverk, eller at det senere er utført arbeid på bygget som ikke er byggemeldt eller godkjent. Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 20.03.2007, som stemmer med dagens bruk.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpssystem. Stikkledningene fra eiendommen og ut til det kommunale nettet er private, og vedlikeholdsansvaret for disse påhviler borettslaget. Adkomst til eiendommen skjer via offentlig vei.

Regulerings- og arealplaner

Eiendommen omfattes av reguleringsplan S-4293 «Endret reguleringsplan med reg.best. for Ensjøveien 25, Øster- dalsgt. 11 og 13», vedtatt 28.02.2007. Planen regulerer området til formålene bolig, offentlig trafikkområde, friområde, fareområde og fellesområde. I henhold til planens § 8 er eiendommen (gnr. 133, bnr. 20) del av et fellesområde regulert til felles avkjørsel. Eiendommen omfattes også av KDP-17 «Kommunedelplan for torg og møteplasser», vedtatt 22.04.2009. Dette er en tematisk plan som skal sikre et tilbud av torg og møteplasser i Oslo, og gjelder som et tillegg til andre planer. I henhold til Kommuneplan 2015, vedtatt 23.09.2015, er eiendommen avsatt til bebyggelse og anlegg, eksisterende. Eiendommen berøres av hensynssone H190_1 (Sikringssone jernbane) i kommuneplanen. Sonen innebærer restriksjoner for bygging og andre tiltak i nærheten av jernbanen for å ivareta sikkerheten. Eiendommen ligger i Ensjø, som er et av Oslos største byutviklingsområder. Området er under transformasjon fra industri til en bydel med boliger, arbeidsplasser og service. Kjøpere må påregne betydelig byggeaktivitet og videre utvikling i området. Området er stadig under endring/utvikling, bygg settes opp, rehabiliteres og rives ned. Vi anbefaler derfor alle budgivere å sette seg inn i gjeldende reguleringsbestemmelser. Kopi av situasjonskart, målebrev, reguleringsplaner m/bestemmelser etc. ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler. Vi oppfordrer interessenter til å gjøre seg kjent med disse.

Tinglyste heftelser og rettigheter

Følgende tinglyste heftelser følger eiendommen ved salg, og ved inngivelse av bud vil disse være akseptert av budgiver/kjøper: 1941/12099-2/105 05.12.1941 ERKLÆRING/AVTALE Bestemmelse om benyttelse 1941/12470-1/105 15.12.1941 BESTEMMELSE OM VEG Bestemmelse om benyttelse GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE 1947/10654-1/105 30.08.1947 ERKLÆRING/AVTALE Bestemmelse om benyttelse 1955/783-1/105 20.01.1955 BESTEMMELSE OM VEG Bestemmelse om kloakkledning Bestemmelse om gjerde 2009/893801-1/200 23.11.2009 PANTEDOKUMENT Beløp: NOK 309 309 000 Panthaver: OBOS BBL ORG.NR: 937 052 766 2021/714686-1/200 15.06.2021 PANTEDOKUMENT Beløp: NOK 1 600 000 Panthaver: OBOS-BANKEN AS ORG.NR: 911 986 884 2025/781056-1/200 04.07.2025 PANTEDOKUMENT Beløp: NOK 300 000 Panthaver: OBOS-BANKEN AS ORG.NR: 911 986 884 Eiendommens rettigheter: 2012/33651-1/200 12.01.2012 BEST. OM ADKOMSTRETT Rettighet hefter i: KNR: 0301 GNR: 237 BNR: 53 Med flere bestemmelser Bestemmelse om parkering GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE 2012/33651-2/200 12.01.2012 ERKLÆRING/AVTALE Rettighet hefter i: KNR: 0301 GNR: 237 BNR: 53 Bestemmelse om rett til kum Med flere bestemmelser GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE Selger bærer risikoen for at kjøper kan få tinglyst skjøte uten andre heftelser enn de som det er avtalt at følger med i handelen. Gjennomføring av handelen er betinget av det ikke er tinglyst heftelser som ikke lar seg innfri/slette. Dersom eiendommen skulle bli overbeheftet i salgsprosessen, det vil si at summen av fremtidige tinglyste heftelser overstiger den forventede salgssummen, er det en forutsetning for at handel skal kunne gjennomføres at kreditorene gir nødvendig pantefrafall. Dersom pantefrafall ikke oppnås vil handel ikke kunne gjennomføres. Skulle det bli tinglyst flere utleggspant på eiendommen, kan handel bare gjennomføres forutsatt at også eventuelle fremtidige kreditorer aksepterer å slette sitt pant uten å få full innfrielse av det underliggende kravet.

Legalpant

Borettslaget har legalpant på inntil 2G som sikkerhet for betaling av felleskostnader. Dette betyr at borettslaget har prioritet over tinglyste lån når det gjelder betaling av felleskostnader, og kan kreve inn pengene før andre kreditorer, selv om de har lån registrert på andelen.

Boligselgerforsikring

Selger har ikke tegnet boligselgerforsikring. 

Boligkjøperforsikring

Kjøper har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring fra Söderberg & Partners. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell eller på https://www.soderbergpartners.no/eiendom/boligkjoper/

Diverse

Borettslagsmodellen innebærer at borettslaget eier eiendommen, mens andelseierne eier andeler i borettslaget, som gir borett til en bestemt bolig. Andelseierne har ikke personlig ansvar for borettslagets fellesgjeld, men de må dekke borettslagets løpende utgifter. Manglende innbetaling av fellesutgiftene som følge av andre andelshaveres mislighold, eller dersom borettslaget sitter på fraflyttede og/eller usolgte andeler, må dekkes av de øvrige andelseierne.   Borettslaget har legalpanterett i andelen for krav på dekning av felleskostnader og andre krav fra borettslaget, på inntil 2 ganger folketrygdens grunnbeløp.   Kjøper og selger er forpliktet til å undertegne standard kjøpekontrakt utarbeidet av Emera i forbindelse med eiendomstransaksjonen. Kjøpekontrakten kan besiktiges hos eiendomsmegler før bud inngis. Kontakt eiendomsmegler for spørsmål.   Selger leverer eiendommen i ryddig og rengjort stand.

Sentrale lover

Regelverk og generelle opplysninger Boligen selges med det inventar og utstyr som i henhold til gjeldende lover, forskrifter eller offentlige pålegg skal følge med eiendommen, jf. avhendingsloven § 3-4. Fastmonterte eller spesialtilpassede installasjoner og innredning som anses som varig tilknyttet boligen, følger normalt med i handelen, med mindre det foreligger en særskilt avtale mellom partene om noe annet, jf. avhendingsloven § 3-5.   En standard tilbehørsliste utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) følger salgsoppgaven, og gjelder som utgangspunkt for hva som inkluderes i salget – med mindre avvik er tydelig avtalt mellom kjøper og selger.   Om informasjonsgrunnlaget Opplysninger om boligens størrelse og utforming, både innvendig og utvendig, bygger på informasjon hentet fra vedlagte tilstands- og boligsalgsrapport. Innholdet i salgsoppgaven er basert på selgers informasjon, fagkyndig vurdering, samt opplysninger fra offentlige registre som kommunen og Kartverket. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses for å være kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene,  slike forhold kan ikke senere gjøres gjeldende som en mangel ved boligen. Dette gjelder uavhengig av om dokumentene er lest.    Det kan være forskjell mellom boligens faktiske bruk av rom og det som er godkjent av myndighetene. Alle interessenter anbefales derfor å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagperson, før bud gis. Dersom kjøper velger å kjøpe uten å ha sett eiendommen, kan det ikke etter overtakelse reklameres på forhold som burde ha vært oppdaget ved en ordinær gjennomgang.   Dersom det oppstår behov for ytterligere avklaringer, oppfordres interessenter til å kontakte eiendomsmegler eller egne rådgivere før de gir bud.   Slitasje og bruk Det må også forventes at eiendommer som har vært i bruk, vil kunne ha tegn til slitasje og eventuelle skader. Slik normal bruksslitasje og behov for vedlikehold må kjøper påregne, og dette vil normalt ikke gi grunnlag for reklamasjon eller prisavslag.   Avtalerettslig Partenes rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, og all tilgjengelig dokumentasjon som forelå for kjøper før handelen ble inngått. I tillegg gjelder avhendingsloven. Det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke, og dette er nærmere forklart nedenfor.   Budgivning og selgers vurdering På grunn av ulike ansvarsforhold kan selger velge å prioritere bud fra ikke-forbrukere, selv om budet er lavere enn et forbrukerbud. Når kjøper ikke er forbruker, kan selges ansvar begrenses ettersom boligen selges «som den er», noe som kan være av verdi for selger. Det understrekes at selger står fritt til å velge hvilket bud som aksepteres, og er ikke forpliktet til å velge det høyeste.   Alle budgivere må ved inngivelse av bud opplyse om de opptrer som forbruker eller som næringsdrivende/person som handler hovedsakelig som ledd i næringsvirksomhet. Det vil opplyses hvis konkurrerende bud kommer fra en ikke-forbruker.   Forbrukerkjøp – definisjon og vilkår:   Et forbrukerkjøp foreligger når en fysisk person kjøper eiendom uten at formålet hovedsakelig er knyttet til næringsvirksomhet. En eiendom anses å ha en mangel dersom den ikke oppfyller kravene som følger av avtalen, eller ved brudd på bestemmelser i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Det samme gjelder hvis eiendommen ikke samsvarer med det som med rimelighet kunne forventes ut fra blant annet alder, type og synlig tilstand – eller hvis det er tilbakeholdt, eller gitt feilaktige opplysninger, og dette har påvirket avtalen.   Dersom det er avvik mellom oppgitt og faktisk innvendig areal på minst 2 % og samtidig minst 1 kvadratmeter, kan dette utløse rett til kompensasjon etter § 3-3 i avhendingsloven.   Ved beregning av krav om prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke kostnader med inntil kr 10 000 (som en egenandel).   Ikke-forbruker – definisjon og vilkår:  Dersom kjøper er en juridisk enhet, eller en fysisk person som handler i næringssammenheng, regnes kjøpet ikke som et forbrukerkjøp.   Ved slike kjøp selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er begrenset til det som følger direkte av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-9. I disse tilfellene fravikes § 3-3 andre ledd, og eventuelle arealavvik vurderes etter § 3-8.   Kjøperens plikt til å foreta grundige undersøkelser gjelder også fullt ut for kjøpere som ikke omfattes av forbrukerdefinisjonen.

Betalingsbetingelser

Hele oppgjøret må betales samlet fra en norsk bankkonto. Overføringer fra utlandet aksepteres kun unntaksvis, og kun dersom dette er forhåndsavtalt med megler i forbindelse med aksept av budet. 

Viktig informasjon om budgivning

Bud kan legges inn på nettannonsen på "gi bud" knappen eller via hjemmesiden. Ved elektronisk budgivning kan bud legges inn trygt og enkelt med bank-ID. Eiendomsmegler kan også kontaktes for tilsendelse av budkjema, og budskjema finnes også i salgsoppgaven.  Alle bud skal inngi skriftlig til eiendomsmegler. Kravet til skriftlighet gjelder også ved forhøyelse av bud, motbud og selgers aksept eller avslag. Før et bud kan formidles til selger må megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt dersom budgiver bruker e-signatur som f eks. bankID. Etter det første budet er inngitt, kan budgiver inngi bud pr e-post eller pr SMS til megler.   Hvis budgiver skal by på eiendommen i henhold til en kjøpsfullmakt må megler kontaktes og fullmakten oversendes før budgivning.  Et bud bør inneholde eiendommens adresse (eventuelt gnr/bnr), kjøpesum, budgivers kontaktinformasjon, finansieringsplan, akseptfrist, overtakelsesdato og eventuelle forbehold som for eksempel usikker finansiering, salg av nåværende bolig ol. Normalt vil ikke et bud med forbehold bli akseptert før forbeholdet er avklart. Konferer gjerne med megler før bud avgis. Bud som har forbehold om konfidensialitet ("hemmelige bud") vil ikke bli formidlet til selger. Alle interessenter oppfordres til å inngi bud via eiendomsmegler.  Megler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. I forbrukerforhold (dvs. der selger er forbruker) skal megleren ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Senere bud må ha en akseptfrist som er lang nok til at budet og eventuelle forbehold kan videreformidles til alle involverte parter slik at disse får tid til å områ seg, jf. forskrift om eiendomsmegling § 6-3. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser bør skje senest 10 minutter før fristens utløp. Dersom bud inngis med en frist som åpenbart er for kort til at megleren kan avvikle budrunden på en forsvarlig måte, vil megler fraråde budet.  Eiendomsmegler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt, og vil uoppfordret gi sin vurdering av det enkelte bud overfor selgeren.  Etter at handel har kommet i stand, eller dersom en budrunde avsluttes uten at handel er kommet i stand, kan en budgiver kreve kopi av budjournalen i anonymisert form. Kopi av budjournal gis til kjøper og selger uten ugrunnet opphold etter at handel er kommet i stand. Hvis budgiver ønsker å være anonym, kan bud fremmes via en fullmektig. For mer informasjon om budgivningsprosessen, se «Forbrukerinformasjon om budgivning», som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler.

Vederlag megler

Tilrettelegging: kr 15.000 Visninger/overtagelser: kr 3000 pr. stk.  Markedspakke: kr 24.900 Oppgjørshonorar inkl. factoring: kr 9900 Grunnpakke bolig Info: kr 9.900 Ved avbrutt oppdrag: Dersom oppdraget sies opp eller utløper uten at salget gjennomføres, har megler krav på rimelig vederlag for medgått tid og for utført arbeid. Dette omfatter blant annet vederlag knyttet til tilrettelegging, markedsføring og eventuelle avholdte visninger, samt påløpte utlegg. Timepris ved slik beregning er kr 3500.

Hvitvasking

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking, og er blant annet forpliktet til å gjennomføre kundetiltak av både selger og kjøper. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at avtalen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, er dette et mislighold fra kjøpers side. Et vesentlig mislighold kan gi selger rett til å heve avtalen og til å gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning. Dersom selger ikke bidrar til at megler får gjennomført løpende kundetiltak underveis i oppdraget, må eiendomsmegler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Selger vil i et slikt tilfelle ha misligholdt sine forpliktelser, og kjøper vil kunne ha et krav mot selger etter avhendingsloven. Hvis kundetiltak ikke lar seg gjennomføre, vil Emera eiendomsmegling ikke kunne bistå med handelen eller foreta oppgjør.

Personopplysningsloven

Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven. Se www.emera.no for vår personvernerklæring.

Oppdragsnummer

02260030

Status salgsoppgave

Megler

Meglerforetaket

Emera No2 AS Org.nr: 934963407

Samarbeidspartnere og tilknyttede foretak

Emera Norge AS og eiendomsmeglingsforetakene som er tilknyttet Emera har samarbeid med forskjellige foretak som tilbyr forbrukerne produkter eller tjenester i forbindelse med et salgsoppdrag. Våre samarbeidspartene er:

Søderberg & Partners AS - formidler av boligselger- og boligkjøperforsikring Overo AS - leverandør av digitale oppgjørsskjemaer og overtakelsesprotokoller som også inneholder tilbud til forbruker om tilpassede strøm-, internett- og alarmtjenester.

Hvilke produkter/tjenester kjøper og selger får i forbindelse med oppdraget, kan variere ut fra hvor i landet eiendommen ligger.

Egenerklæring boligselgerforsikring

Tilstandsrapport

Energiattest

Salgsoppgavevedlegg

Salgsoppgave