Odvar Solbergs vei 120

Tomten

Byggeår

1973

Etasje

3

Arealer

Arealbeskrivelse

Fellesarealer og rettigheter til bruk

Det gjøres særskilt oppmerksom på at boden som er medtatt i BRA-e og totalt BRA, ligger på sameiets fellesareal, men disponeres av denne seksjonen. Sameiet kan på et senere tidspunkt omdisponere bruken av dette arealet.

Bygningssakkyndiges kommentar til arealoppmåling

Fellesareal: En kjellerbod på ca. 2 m². - Bod i felles garasjeanlegg på ca. 4 m². Det gjøres særskilt oppmerksom på at ekstern bod som er medtatt som BRA-e og i totalt BRA ligger på fellesareal, men disponeres av denne leiligheten.

Antall soverom

2

Antall rom

3

Innhold

Leiligheten ligger i 3. etasje og består av følgende rom: Entré, bad, to soverom, bod, kjøkken og stue. Leiligheten har en innglasset balkong på 14 m² og en balkong på 2 m². Leiligheten disponerer en bod i kjeller på 2 m² og en bod i felles garasjeanlegg på 4 m².

Standard

En romslig leilighet i 3. etasje med to balkonger i ulike himmelretninger og et fleksibelt ekstra rom som kan brukes til kontor, hobbyrom eller bod. Badet er planlagt oppgradert av borettslaget i november 2026, noe som gir ny eier mulighet til å påvirke løsningen allerede nå. Planløsningen gir god romfølelse med separate soverom, en vestvendt innglasset balkong fra stuen og en østvendt balkong fra kjøkkenet. Leiligheten har moderniseringsbehov. Entré: Velkommen inn! Langs den ene veggen er det plass til å henge fra seg yttertøy, og rommet har god bredde til å ta imot gjester. En skyvedørsgarderobe med speilfront gir oversiktlig oppbevaring rett innenfor døren. Stue: Stuen har god plass til sofagruppe og spisebord, og den buede åpningen fra gangen gir rommet et særpreg. Vestvendte vinduer og balkongdør slipper inn dagslys, og utsikten mot grøntarealer og trær gir en rolig følelse. Fra stuen er det utgang til den innglassede balkongen, som med sine treheller og rekkverk med glassbyggerstein fungerer som en forlengelse av oppholdsarealet store deler av året. Rommet har plass til stor sofagruppe langs veggen og gir god avstand mellom møblene. Vestvendt innglasset balkong: Balkongen på ca. 14 m² er innglasset og vestvendt, med gulv av treheller og rekkverk med glassbyggerstein. Glassfeltene kan åpnes, og balkongen gir utsikt mot grønne omgivelser. Det er plass til sittegruppe, og selger beskriver dette som et av leilighetens mest brukte uterom gjennom hele sesongen. Kjøkken: Kjøkkenet har profilerte fronter og laminat benkeplate med nedfelt vaskekum. Fliser på veggen over benkeplate. Det er opplegg for oppvaskmaskin, og kjøkkenventilator med kullfilter over kokeplassen. Kjøkkenet har en østvendt luftebalkong på ca. 2 m² med utgang via dør, med betong gulv og rekkverk i betongkonstruksjoner. Kjøkkeninnredningen har alder- og bruksslitasje, og utskifting bør påregnes. Soverom: Leiligheten har to soverom. Det ene soverommet vender mot vest med utsikt mot grønne trær. Rommet har plass til dobbeltseng og garderobeskap. Det andre soverommet er noe mindre, men har vinduer som slipper inn godt dagslys og plass til seng og skrivebord langs veggen. Bod (innvendig): I tillegg til soverommene er det et eget rom innredet som bod. Rommet har panel i himlingen og laminatgulv, og gir praktisk oppbevaringsplass inne i leiligheten. Bad: Badet er romslig og innredet med toalett, servant nedfelt i innredning og dusjhjørne med svingbare glassdører. Det er opplegg for vaskemaskin, og varmtvannstanken på ca. 200 liter er plassert på badet. Himling med malt betong, vegger og gulv med fliser. Mekanisk avtrekk. Badet har et oppgraderingsbehov, og borettslaget planlegger oppgradering av badet i november 2026. Overflater: Gulv: Laminat i stue, soverom, entré og bod. Fliser på bad. Vegger: Malt tapet. Himling: Malt betong og panel. Lagring: Innvendig bod klassifisert som tilleggsdel, tilgjengelig fra leiligheten. Kjellerbod på ca. 2 m². Bod i felles garasjeanlegg på ca. 4 m². For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven. Dersom det er registrert avvik med tilstandsgrad (TG) 2 eller 3 i tilstandsrapporten, oppfordres interessenter spesielt til å undersøke disse forholdene nærmere, da gitte tilstandsgrader er et konkret uttrykk for alder/slitasje/ødeleggelser/konsekvenser som innebærer kostnader til utbedring. Kjøper må innta disse vurderingene og medfølgende utbedringskostnader i sin kjøpsbeslutning, jf. avhl. § 3-10. Det samme gjelder eventuelt andre opplysninger om kjente risikofaktorer, som for eksempel ufaglært arbeid, begrenset kontroll av det elektriske anlegget og opplysninger fra selgers egenerklæringsskjema.

Innbo og løsøre

Salgsoppgaven inkluderer NEFs standardliste "Oversikt over løsøre og tilbehør", som legges til grunn med mindre annet er spesifisert i salgsoppgaven. Gjenstander som er nevnt i standardlisten, men som ikke finnes på eiendommen, vil heller ikke følge med i salget. Alt utstyr og installasjoner som medfølger overtas slik de er, uten garanti, med mindre det foreligger en gjeldende garanti fra produsent eller leverandør. Kjøper aksepterer at det kan forekomme hull og merker etter montering av inventar og utstyr som ikke er en del av overdragelsen.

Parkering

Leiligheten disponerer en garasjeplass i felles, oppvarmet garasjeanlegg. Det er tilrettelagt for elbillading via Elaway, og oppladbare kjøretøy skal benytte seg av boligselskapets godkjente ladesystem. Lading faktureres etter forbruk. Borettslaget har gjesteparkeringsplasser forbeholdt gjester og besøkende. For gjester gjelder parkeringen i maks tre døgn, men andelseier kan søke om tillatelse for et lenger tidsrom. På gjesteplassene er det forbudt å parkere trekkvogner, trailere, lastebiler og store varebiler.

Sammendrag av selgers egenerklæring

Selger har i forbindelse med salget fylt ut egenerklæringsskjema som vedlagt salgsoppgaven. I skjemaet fremkommer følgende informasjon: Kjenner du til om det er/har vært sopp/råteskader/insekter/skadedyr på eiendommen som rotter, mus, maur eller lignende? Ja. Leiligheten ble utleid i en periode på 4 år i forbindelse med opphold i utlandet fra 2021 til og med 2024. Det ble oppdaget kakerlakker i leiligheten før leietaker flyttet ut, og dette ble behandlet. Jeg har bodd i leiligheten i snart 2 år uten å ha sett noe tegn til dette. Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? Ja, kun av faglært. Faglært arbeid: Beskrivelse: Arbeidet ble utført for å rette opp feil som ble oppdaget ved eltilsynet i januar 2026. Arbeid utført av: EL ALLIANSEN AS Foreligger det samsvarserklæring (i henhold til forskrift om elektriske lavspenningsanlegg)? Ja. Kjenner du til om det er utført kontroll av el-anlegget og/eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? Ja. Nettselskapet Elvia AS utførte kontroll av elektrisk anlegg hos deg i Odvar Solbergs vei 120 H0302, 14.01.2026 og utarbeidet rapport med pålegg om retting av feil. Har du ladeanlegg/ladeboks for elbil i dag? Ja. Det er ladeboks i garasjen som driftes av Elaway. Det fremgår av tilstandsrapporten at det mangler samsvarserklæring for det elektriske anlegget.

Bygningssakkyndig

Byggemåte

Informasjon er hentet fra vedlagte tilstandsrapport, datert 16.06.2026. Bygning: Andelsleilighet i boligblokk bygget i 1973. Yttervegger antas oppført med betong, utvendig forblendet med teglstein. Etasjeskillere og gulv mot grunn er av betong. Bygningen antas fundamentert med betong til fjell/stedlige masser. Tak: Flat takkonstruksjon, antatt tekket med asfalttakbelegg/takfolie e.l. (ikke besiktiget). Vinduer: Vinduer med 2-lags isolerglass, prod. 2002. Det er skiftet glass på soverom ved kjøkken i 2024. Dører: Brannklassifisert entrédør. Balkongdører med 2-lags glass, prod. 2002. Innerdører med 3-speil og glatt innerdør. Balkong/terrasse: Vestvendt innglasset balkong på ca. 14 m² med utgang fra stue. Gulv med heller av tre. Rekkverk med glassbyggerstein. Østvendt balkong på ca. 2 m² med utgang fra kjøkken. Gulv med betong. Rekkverk i betongkonstruksjoner. VVS-installasjoner: Vannrør av kobber. Avløpsrør av plast. Det er plastsluk på badet. Varmtvannstanken er på ca. 200 liter og er plassert på badet. Ventilasjon: Mekanisk avtrekk med punktavsug fra bad og kjøkken. Tilluft via luftespalter i vinduer og vegg. Kjøkkenventilator med kullfilter. Tekniske detaljer: Boligen varmes opp med elektrisk oppvarming. Elektrisk anlegg: Automatsikringer. Undertegnede har ikke elektrokompetanse, og det elektriske anlegget er derfor ikke faglig vurdert. Det elektriske er veldig begrenset kontrollert i forbindelse med rapporten da dette krever Nemko godkjent kompetanse. På generelt grunnlag anbefales det kontroll av el-anlegget av autorisert firma. Det ble utført tilsyn av det elektriske anlegget den 14.01.2026. Sak avsluttet. Foreligger det eltilsynsrapport de siste 5 år, og det er ikke foretatt arbeid på anlegget etter denne, utenom retting av eventuelle avvik i eltilsynsrapport (dvs en el-tilsynsrapport uten avvik)? - Ja Er det elektriske anlegget utført eller er det foretatt tilleggsarbeider på det elektriske anlegget etter 1.1.1999? - Ja Eksisterer det samsvarserklæring? Ukjent Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el-kontroll? - Nei TG2 - Avvik som kan kreve tiltak: - Vinduer | Vinduer er av eldre dato og har oppnådd minste forventede brukstid. Det er fare for punktering av isolerglass som følge av alder, og påregnelig med utskiftninger på sikt. Det er vanskelig å angi når strakstiltak vil bli nødvendig, men vinduene har nådd minste forventede brukstid. Normal tid før utskifting av trevinduer er 20–60 år, avhengig av kvalitet, vedlikehold og eksponeringsforhold. Vinduer bør følges opp med jevnlig kontroll og vedlikehold, og det må påregnes utskiftning av vinduer som viser tegn til punktering eller svekket funksjon, for å unngå varmetap, fuktskader og redusert bokomfort. - Dører | Entrédøren er ikke merket med lydklassifisering. Tilstandsgraden settes av hensyn til alder på dørene og nevnte avvik. Entrédør fremstår uten dokumentert lydklassifisering. Det bør vurderes utskifting til brann- og lydklassifisert dør. Balkongdører bør jevnlig kontrolleres/overvåkes videre, da restlevetid og tidspunkt for utskifting er usikkert. - Overflater | Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente. Overflater har høy slitasjegrad, da spesielt gulv. Eier opplyser at det har oppstått skader på gulv etter lekkasje fra kjøleskap. Overflater bør pusses opp eller skiftes ut. Konsekvensen av å ikke utbedre er økt slitasje og redusert estetisk standard. - Etasjeskille/gulv mot grunn | Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Det ble målt ca. 20 mm høydeforskjell gjennom i stue og kjøkken. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. - Innvendige dører | Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører. Dører til soverommene bør justeres for å sikre korrekt funksjon og forhindre økt slitasje på dør og karm. Manglende justering kan føre til at dørene subber, ikke lukker ordentlig eller får varige merker. - Bad - Overflater vegger og himling | Det registreres flere avskallinger på fliser, samt riss/krakelering. Tilstandsgraden settes av hensyn til alder og nevnte avvik. Som et strakstiltak bør det settes inn dusjkabinett for å redusere risikoen for fuktskader i konstruksjonen frem til badet skal pusses opp i november 2026. Avskallinger og riss/krakelering i fliser kan føre til at vann trenger inn bak flisene, noe som øker risikoen for fuktskader og følgeskader på underliggende konstruksjoner. - Bad - Overflater Gulv | Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). Det mangler sementfug rundt slukristen. Tilstandsgraden settes av hensyn til alder og nevnte avvik. Selv om bom eller hullyd ikke alltid er et umiddelbart problem, bør det overvåkes nøye før eventuell utvikling i sprekker i flisfuger e.l. oppstår. Dette må en foreta tiltak for, for å begrense utviklingen. Som et strakstiltak bør det settes inn dusjkabinett for å minimere risiko for vannskader som følge av alder på badet. Planlagt oppussing av badet i november 2026 vil kunne utbedre avviket permanent. Konsekvensen av bom i fliser er økt risiko for vanninntrengning til underliggende konstruksjoner, som kan føre til fuktskader over tid. - Bad - Sluk, membran og tettesjikt | Membran kan ikke konstateres (ikke synlig og det foreligger heller ikke dokumentasjon). Det må gjøres nærmere undersøkelser. Manglende membran/tettesjikt medfører risiko for lekkasjer og fukt i konstruksjonen. Det bør fremskaffes dokumentasjon på utført membran/tettesjikt. Manglende dokumentasjon medfører usikkerhet om utførelsen, og øker risikoen for at membran/tettesjikt er mangelfullt eller ikke til stede, noe som kan føre til fuktskader i konstruksjonen. Som et risikoreduserende tiltak bør det vurderes å benytte dusjkabinett for å begrense direkte vannbelastning på vegger og gulv. Tiltaket er ikke et krav, men kan redusere risiko for fuktbelastning i eldre våtrom. Bad vil bli pusset opp i november 2026. - Bad - Sanitærutstyr og innredning | Det er påvist riss/sprekker i utstyr på våtrommet. Det registreres riss/krakelering i servant. Riss og krakelering i servant bør utbedres for å hindre ytterligere skade og redusert levetid på utstyret, samt for å unngå risiko for lekkasje og fuktskader i omkringliggende konstruksjon. - Kjøkken - Overflater og innredning | Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad. Det registreres utfagmessig utførelse på overgang mellom benkeplater. Bunnplate under vaskekum har vannskader. Kjøkkeninnredningen fremstår med alder- og bruksslitasje. Utskifting bør påregnes/vurderes som følge av alder, slitasjegrad og normal forventet levetid. - Vannledninger | Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Det er registrert at mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Dette medfører økt risiko for lekkasjer og følgeskader. Selv om anlegget fungerer på befaringstidspunktet, kan svikt oppstå uten forvarsel. Tiltak kan ikke utelukkes, og kjøper må påregne vedlikehold og eventuell utskifting. - Avløpsrør | Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Det er registrert at mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Dette medfører økt risiko for lekkasjer og følgeskader. Selv om anlegget fungerer på befaringstidspunktet, kan svikt oppstå uten forvarsel. Tiltak kan ikke utelukkes, og kjøper må påregne vedlikehold og eventuell utskifting. TGIU - Ikke undersøkt/utilgjengelig: - Bad - Tilliggende konstruksjoner våtrom | Hulltaking er ikke foretatt, da kjøkkeninnredning er plassert på tilstøtende vegg mot dusjhjørnet og hindrer egnet tilgang for kontroll. Opplistingen over er ikke uttømmende og du oppfordres til å lese og sette deg grundig inn i alt salgsmateriell. For ordens skyld nevner vi at TGIU står for tilstandsgrad ikke undersøkt, f.eks. fordi en del av bygget ikke har vært tilgjengelig for inspeksjon. Disse delene kan dermed ha feil eller mangler som ikke er avdekket. Tilstandsrapporten beskriver byggverkets tekniske tilstand. Det er ikke foretatt kontroll av de elektriske installasjonene (el-takst) selv om bygningssakkyndig kan ha knyttet noen kommentarer til elanlegget ut i fra helt enkle vurderingskriterier. Siden elanlegget ikke er kontrollert er det sannsynlig at det siden kan avdekkes avvik fra dagens forskriftskrav og oppstå funksjonssvikt. Videre må kjøper være forberedt på det må foretas oppgraderinger på grunn av slitasje, fraværende vedlikehold, arbeider som er utført av ufaglærte, utidsmessighet eller tekniske løsninger som ikke holder dagens standard. I Norge er det en av oppgavene til Det lokale el-tilsynet (DLE) å foreta tilsyn av elektriske anlegg i boliger og fritidsboliger. Alle boliger skal ha periodisk kontroll hvert 20 år og hytter/fritidsboliger kontrolleres hvert 30 år. El-anlegget er en bygningsdel som er gjenstand for konstant utvikling, det må derfor påregnes at dagens anlegg ikke nødvendigvis er dimensjonert for oppgradering av kjøkken med nye elektriske apparater, rehabilitering av bad m/varmekabler eller installeringer elbillader.

Omkostninger

3 100 000 (Prisantydning) 888 248 (Andel av fellesgjeld) -------------------------------- 3 988 248 (Pris inkl. fellesgjeld)   Omkostninger ved salg til prisantydning: 8 406 (Avklaring forkjøpsrett borettslag) 545 (Tinglysningsgebyr - hjemmel) 545 (Tinglysningsgebyr - pantedokument) -------------------------------- 9 496 (Omkostninger totalt) -------------------------------- 3 997 744 (Totalpris inkl. omkostninger) -------------------------------- Valgfrie tilleggstjenester som kan bestilles: 9 300 (Boligkjøperforsikring)

Felleskostnader

8 905,12,- per mnd

Felleskostnadene inkluderer internett (OBOS Opennet), trappevask, kommunale avgifter, bygningsforsikring, drift og vedlikehold. Felleskostnadene er fordelt slik: Felleskostnader: kr 8 653,12 OBOS Opennet: kr 149,- Trappevask: kr 103,- Felleskostnadene får en økning på 10 % i første halvår 2027. Styret tar forbehold om at det kan komme faktorer som kan medføre at felleskostnader kan øke ytterligere enn nevnte økninger. Borettslaget har lån med avdragsfrihet. To av lånene har avdragsfrihet til og med oktober 2027, og ett lån har avdragsfrihet til og med november 2028. Når avdragsbetalingen starter, vil kapitalkostnadene øke. Det understrekes at felleskostnadene i et borettslag ikke nødvendigvis vil øke fra det tidspunkt avdragene begynner å løpe. Det er borettslagets styre som bestemmer om felleskostnadene skal økes og fra hvilket tidspunkt. Megler har ikke mottatt informasjon om hvor mye de vil øke etter avdragsfrihet fra forretningsfører, og det er derfor uklart hva felleskostnader etter avdragsfri periode vil utgjøre. Interessenter oppfordres å gjøre seg kjent med årsberetningen i egen note til regnskapet med overskriften «avdragsfrihet på lån». Se vedlegg. Rentenivå, eventuelt nye låneopptak, endret nedbetalingsplan og årsmøtevedtak kan påvirke felleskostnadenes størrelse.

Eiendomsskatt

Kommunale avgifter

Fellesformue

31 915,-

Fellesgjeld

Sikringsordning fellesgjeld

For krav på dekning av felleskostnader og andre krav fra lagsforholdet har borettslaget en lovbestemt panterett i andelen foran alle andre heftelser. Pantekravet er begrenset til en sum som svarer til to ganger folketrygdens grunnbeløp på tidspunktet tvangsdekning besluttes gjennomført. Borettslaget har en avtale med OBOS Factoring om garantert betaling av felleskostnader. OBOS Factoring garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. Avtalen varer til den blir sagt opp av en av partene med seks måneders oppsigelsestid.

Formuesverdi

Beliggenhet

Leiligheten ligger høyt og fritt til på Romsås, med umiddelbar nærhet til marka. Dette er et bilfritt og tilbaketrukket boligområde, omkranset av grøntarealer og skog. Fra stuevinduet og balkongen er det utsikt over de felles, grønne uteområdene med lekeplasser, sittegrupper og gangstier. Her starter turstiene rett utenfor døren, med flotte rekreasjonsmuligheter sommer som vinter. Svarttjern og Røverkollen ligger i nærområdet, og det er kort vei inn i Lillomarka med et nettverk av stier, lysløyper og badevann. Området er kjent for sine gode tur- og friluftsmuligheter, og er et ypperlig utgangspunkt for den som er glad i natur. Hverdagslogistikken er enkel med flere skoler og barnehager i gangavstand. Svarttjern skole for 1.-4. trinn og Lilleslottet barnehage ligger kun et par minutter unna. For de eldre barna er det trygg gangvei til Bjøråsen skole. Nærmeste dagligvarebutikk er søndagsåpen og ligger like ved, og for et større utvalg er det kort vei til Romsås senter med blant annet apotek og treningssenter. Kollektivtilbudet er godt, med bussholdeplass få minutters gange fra leiligheten. Herfra går bussen hyppig, og det er også gangavstand til Romsås T-banestasjon for videre reise inn mot sentrum.

Adkomst

På høyre side i annonsen finner du et kartutsnitt. Ved å klikke på kartet kan du enkelt planlegge din rute fra valgt startpunkt og helt frem til boligen. Det vil være skiltet ved fellesvisninger for enkel orientering.

Info strømforbruk

Selger opplyser at det årlige strømforbruket er ca. 11 370 kWh. Det er viktig å merke seg at energiforbruket kan variere fra husstand til husstand.

Info energiklasse

Boligen er ikke energimerket i forbindelse med salget. Det gjøres oppmerksom på at kjøper kan få utarbeidet en energiattest på selgers regning, innen ett år etter at avtalen om salg er inngått. 

Oppvarming

Elektrisitet.

Om borettslaget

Svarttjern Borettslag Org.nr: 951019542

Svarttjern Borettslag er et samvirkeforetak tilknyttet OBOS, som også er forretningsfører. Borettslagets hjemmeside er www.svarttjern.no, og beboere finner også informasjon på https://vibbo.no/374. Innmelding i OBOS koster kr 500,-. På ordinært årsmøte 13.-16. april 2026 ble det blant annet vedtatt en endring i husordensreglene (§2.3) og at styret skal utrede muligheten for å innføre individuell nedbetaling av fellesgjeld (IN-ordning). Forslag om etablering av fartshumper og installering av automatisk lys i boder ble nedstemt. Borettslaget gjennomfører en omfattende våtromsrehabilitering med forventet ferdigstillelse 28. mai 2027. Prosjektet inkluderer utskifting av alle rør og sluk, nye overflater med fliser, varmekabler, vegghengt toalett og ny baderomsinnredning. I forbindelse med dette etableres det også felles varmtvann og bruk av bergvarme som energitiltak. Kjekt å vite: • Borettslaget har et forsamlingshus (Tjernhuset) som beboerne kan leie. • Vaktmestertjenester utføres av Romsås vaktmestersentral (RVS). • Hver leilighet disponerer en kjellerbod. • Det er felles brannvarslingsanlegg i borettslaget. • Det skal være ro i leilighetene fra kl. 22 til 07 på hverdager, og fra kl. 24 til 09 i helgene. • Støyende arbeid som boring og saging er kun tillatt hverdager kl. 07-20 og lørdager kl. 09-18. • Blomsterkasser kan ikke henges på utsiden av balkongene. • Oppsetting av flaggstenger, parabolantenner og markiser krever styrets godkjenning. • Montering av varmepumper er ikke tillatt. Kun fysiske personer som er medlem i OBOS kan eie andel i borettslaget, og ingen kan eie mer enn én andel. Juridiske personer som stat, kommune eller visse stiftelser kan eie inntil ti prosent av boligene.

Regnskap / Budsjett / Kostnadsøkninger

Megler har kopi av budsjett for 2026 og årsregnskap for 2025. Kopi av dokumentene kan fås ved henvendelse til megler. Årsregnskapet for 2025 viste et underskudd på kr 75 911 596,-. For 2026 er det budsjettert med et overskudd på kr 7 797 500,-. Borettslagets egenkapital var negativ med kr 201 034 695,- per 31.12.2025. Ifølge årsberetningen skyldes den negative egenkapitalen at eiendelene er bokført til opprinnelige priser, og at den reelle markedsverdien er betydelig høyere. Felleskostnadene er budsjettert med en økning på 10 % i første halvår 2027. Styret tar forbehold om at ytterligere økninger kan komme. Borettslaget har tre lån med avdragsfrihet som utløper i oktober 2027 og november 2028, noe som vil medføre økte kapitalkostnader når avdragsbetalingen starter.

Styregodkjennelse

Kjøper skal godkjennes av styret i borettslaget. Dette kan ikke nektes uten saklig grunn. Nekter styret å godkjenne erververen, må melding om dette komme fram til erververen senest 20 dager etter at søknaden om godkjenning kom fram til borettslaget. I motsatt fall skal godkjenning regnes som gitt. Kjøper er forpliktet til å gjennomføre handelen uavhengig av om kjøper på overtakelsestidspunktet er godkjent av borettslaget som ny andelseier. Risikoen for å bli godkjent som ny andelseier påhviler kjøper. Dersom kjøper på overtakelsestidspunktet ikke er godkjent som ny andelseier, har kjøper ikke rett til å ta eiendommen i bruk jf. borettslagsloven § 4-5 (2). Blir kjøper ikke godkjent som ny eier må kjøper besørge videresalg av andelen. Hjemmelen overføres til kjøper og oppgjør utbetales til selger.

Forkjøpsrett

Andelseiere i borettslaget og deretter øvrige medlemmer i OBOS har forkjøpsrett. Forkjøpsretten avklares normalt parallelt med salgsprosessen (forhåndsavklaring). Meldefristen er 23.06.2026 kl. 23:59. Dersom forkjøpsretten benyttes, har forretningsfører en frist på inntil 5 virkedager til å avklare denne etter at bud er akseptert. Ansiennitet i borettslaget regnes fra dato for overtakelse av andelen, og ved lik ansiennitet går den med lengst ansiennitet i OBOS foran. Forkjøpsretten kan ikke gjøres gjeldende ved overdragelse til nær familie.

Forsikringsselskap og polisenummer felles forsikring

Protector Forsikring Asa

2985391-2.1

Vedtekter / husordensregler

Eier forplikter seg til å gjøre seg kjent med vedtekter og eventuelle husordensregler. Kopi av disse ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Husdyrhold

Dyrehold er tillatt etter følgende regler: 5.1. Søknadsplikt. Andelseier er pliktig til å registrere hund/katt med rase, kjennetegn, farge, fødselsår, og navn. Registreringen sendes til styret. 5.2. Hund/katt skal føres i bånd innenfor borettslagets område. Dyret skal være under kontroll til enhver tid. Barn under 13 år skal ikke lufte dyr uten følge. 5.3. Lufting av hund innenfor og utenfor borettslagets område, skjer på eget ansvar og må ikke være til sjenanse for andre. Dersom det kommer klager over at dyreholdet sjenerer nabo ved lukt, bråk eller på annen måte, forplikter andelseier seg til å fjerne dyret fra leiligheten eller fraflytte denne hvis ikke minnelig ordning med klager kan oppnås. I tvilstilfelle avgjør styret etter forhandlinger med partene hvorvidt en klage er berettiget. 5.4. Andelseier erklærer seg ansvarlig og erstatningspliktig for enhver skade som hans dyr måtte påføre person eller eiendom i borettslaget. Andelseier forplikter seg til straks å fjerne ekskrementer som hans dyr måtte etterlate seg på borettslagets område. Dyr må ikke lukkes alene ute på balkong eller forhage. Balkong eller forhage må ikke brukes som avtrede for dyr. 5.5. Det er forbudt å binde/plassere hunder på borettslagets område uten tilsyn. 5.6. Det forventes at alle dyreeiere deltar på årlige dugnader. 5.7. Generelt innbefatter tillatelse til dyrehold kun hold av ett dyr pr leilighet, både når det gjelder hund og katt. Ved ønsker om utvidelse av denne tillatelsen gjelder pkt 5.1. Søknad om å ha mer enn en hund eller en katt, skal behandles av borettslagets styre. 5.8. Det er ikke tillatt med oppdrett av hunder og katter i leiligheten. Brudd på denne bestemmelsen vil resultere i en øyeblikkelig tilbakekalling av tillatelsen til å holde dyr. 5.9. Husordensreglene vedrørende dyrehold innbefatter alle typer hunder og katter.

Adgang til utleie

Det er begrenset adgang til å leie ut leiligheter i borettslag. Andelseier kan uten å søke godkjenning leie ut boligen i opptil 30 døgn i året. Dersom andelseier har bodd i boligen i minst ett av de siste to årene, kan boligen leies ut i inntil tre år med styrets samtykke, jf. burettslagslova §§ 5-5 og 5-6.

Ferdigattest / brukstillatelse

Det foreligger ferdigattest for boligblokk (høyhus) datert 08.03.1976. Ferdigattest utstedes av bygningsmyndighetene basert på dokumentasjon mottatt fra kontrollansvarlig når et søknadspliktig tiltak er utført i samsvar med tillatelsen og øvrige krav etter plan- og bygningslovgivningen. Det er viktig å merke seg at selv om ferdigattest foreligger, gir det ingen garanti for at bygget er oppført i henhold til tillatelsen og gjeldende regelverk, eller at det senere er utført arbeid på bygget som ikke er byggemeldt eller godkjent. Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 02.02.1972, men det er avvik mellom disse og dagens planløsning. - En opprinnelig døråpning mellom kjøkken og bad er i dag tettet igjen. - Grovkjøkken er innlemmet i baderommet

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpssystem. Stikkledningene fra eiendommen og ut til det kommunale nettet er private, og vedlikeholdsansvaret for disse påhviler borettslaget. Adkomst til eiendommen skjer via offentlig vei.

Regulerings- og arealplaner

Eiendommen er regulert til blant annet bolig. For mer informasjon om reguleringsforhold, kontakt megler eller søk på saksnummer, adresse eller gårds- og bruksnummer på Plan- og bygningsetatens hjemmeside.

Tinglyste heftelser og rettigheter

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 0301/97/148: 11.09.1974 - Dokumentnr: 17375 - Erklæring/avtale Bestemmelse om tilfluktsrom 24.11.1976 - Dokumentnr: 26097 - Fellesobl. for bor.innsk. Beløp: NOK 17 752 300 Panthaver: OSLO BOLIG OG SPARELAG AL LØPENR: 7279778 ANF. PRIORITET ETTER OBLIGASJON(ER) TIL HUSBANKEN SOM TIL ENHVER TID HVILER PÅ EIENDOMMEN ** PRIORITETSBESTEMMELSE VEKET FOR: PANTEDOKUMENT 2004/38993-1 18.09.2006 Beløp: NOK 53 800 Panthaver: OSLO BOLIG OG SPARELAG AL LØPENR: 7279778 Opprinnelig tinglyst som forhøyelse av FELLESOBL. FOR BOR.INNSK. 26097/1976 25.10.2006 Beløp: NOK 26 900 Panthaver: OBOS BBL ORG.NR: 937 052 766 Opprinnelig tinglyst som forhøyelse av FELLESOBL. FOR BOR.INNSK. 26097/1976 09.09.1977 - Dokumentnr: 19790 - Best. om adkomstrett Bestemmelse om tilfluktsrom 09.12.1986 - Dokumentnr: 80640 - Erklæring/avtale Bestemmelse om adkomstrett Rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger m.m. Gjelder denne registerenheten med flere 14.07.2017 - Dokumentnr: 773123 - Bestemmelse om nettstasjon Rettighetshaver: ELVIA AS ORG.NR: 980 489 698 Nettstasjonnr. 3866 Bestemmelse om vedlikehold av anlegg/ledninger 14.07.2017 - Dokumentnr: 773123 - Bestemmelse om adkomstrett Rettighetshaver: ELVIA AS ORG.NR: 980 489 698 14.07.2017 - Dokumentnr: 773123 - Bestemmelse om bebyggelse Rettighetshaver: ELVIA AS ORG.NR: 980 489 698 02.11.2018 - Dokumentnr: 1497502 - Pantedokument Beløp: NOK 335 200 000 Panthaver: SVENSKA HANDELSBANKEN AB NUF ORG.NR: 971 171 324 Gjelder denne registerenheten med flere 18.09.2020 ** MASSETRANSPORT FRA: SVENSKA HANDELSBANKEN AB NUF ORG.NR: 971 171 324 TIL: STADSHYPOTEK AB NUF ORG.NR: 991 303 995 ELEKTRONISK INNSENDT 01.07.2019 - Dokumentnr: 751596 - Pantedokument Beløp: NOK 65 000 000 Panthaver: STADSHYPOTEK AB NUF ORG.NR: 991 303 995 ELEKTRONISK INNSENDT Gjelder denne registerenheten med flere 29.08.2023 - Dokumentnr: 926145 - Pantedokument Beløp: NOK 300 000 000 Panthaver: STADSHYPOTEK AB NUF ORG.NR: 991 303 995 ELEKTRONISK INNSENDT Gjelder denne registerenheten med flere 15.08.1984 - Dokumentnr: 990711 - Sammenslåing Sammenslått med denne matrikkelenhet: KNR: 0301 GNR: 96 BNR: 73 Sammenslått med denne matrikkelenhet: KNR: 0301 GNR: 96 BNR: 74 15.08.1984 - Dokumentnr: 990739 - Sammenslått med denne matrikkelenhet: GNR 96 BNR 73 OG 74 GNR 97 BNR 150, 151 OG 154 Eiendommens rettigheter: Ingen rettigheter registrert. Dokumenter kan fås ved henvendelse til megler.

Legalpant

Borettslaget har legalpant på inntil 2 ganger Folketrygdens grunnbeløp (2G) som sikkerhet for borettslagets krav mot andelseierne, som f.eks. krav på betaling av felleskostnader. Dette betyr at borettslaget har prioritet foran andre heftelser som er tinglyst på andelen. 

Boligselgerforsikring

Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad kr. 20 000 000,-. Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgaven og interessenter oppfordres til å gjennomgå denne før bud inngis.

Boligkjøperforsikring

Kjøper har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring fra Söderberg & Partners. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell eller på https://www.soderbergpartners.no/eiendom/boligkjoper/

Diverse

Borettslagsmodellen innebærer at borettslaget eier eiendommen, mens andelseierne eier andeler i borettslaget, som gir borett til en bestemt bolig. Andelseierne har ikke personlig ansvar for borettslagets fellesgjeld, men de må dekke borettslagets løpende utgifter. Manglende innbetaling av fellesutgiftene som følge av andre andelshaveres mislighold, eller dersom borettslaget sitter på fraflyttede og/eller usolgte andeler, må dekkes av de øvrige andelseierne.   Borettslaget har legalpanterett i andelen for krav på dekning av felleskostnader og andre krav fra borettslaget, på inntil 2 ganger folketrygdens grunnbeløp.   Kjøper og selger er forpliktet til å undertegne standard kjøpekontrakt utarbeidet av Emera i forbindelse med eiendomstransaksjonen. Kjøpekontrakten kan besiktiges hos eiendomsmegler før bud inngis. Kontakt eiendomsmegler for spørsmål.   Selger leverer eiendommen i ryddig og rengjort stand.

Sentrale lover

Regelverk og generelle opplysninger Boligen selges med det inventar og utstyr som i henhold til gjeldende lover, forskrifter eller offentlige pålegg skal følge med eiendommen, jf. avhendingsloven § 3-4. Fastmonterte eller spesialtilpassede installasjoner og innredning som anses som varig tilknyttet boligen, følger normalt med i handelen, med mindre det foreligger en særskilt avtale mellom partene om noe annet, jf. avhendingsloven § 3-5.   En standard tilbehørsliste utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) følger salgsoppgaven, og gjelder som utgangspunkt for hva som inkluderes i salget – med mindre avvik er tydelig avtalt mellom kjøper og selger.   Om informasjonsgrunnlaget Opplysninger om boligens størrelse og utforming, både innvendig og utvendig, bygger på informasjon hentet fra vedlagte tilstands- og boligsalgsrapport. Innholdet i salgsoppgaven er basert på selgers informasjon, fagkyndig vurdering, samt opplysninger fra offentlige registre som kommunen og Kartverket. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses for å være kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene,  slike forhold kan ikke senere gjøres gjeldende som en mangel ved boligen. Dette gjelder uavhengig av om dokumentene er lest.    Det kan være forskjell mellom boligens faktiske bruk av rom og det som er godkjent av myndighetene. Alle interessenter anbefales derfor å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagperson, før bud gis. Dersom kjøper velger å kjøpe uten å ha sett eiendommen, kan det ikke etter overtakelse reklameres på forhold som burde ha vært oppdaget ved en ordinær gjennomgang.   Dersom det oppstår behov for ytterligere avklaringer, oppfordres interessenter til å kontakte eiendomsmegler eller egne rådgivere før de gir bud.   Slitasje og bruk Det må også forventes at eiendommer som har vært i bruk, vil kunne ha tegn til slitasje og eventuelle skader. Slik normal bruksslitasje og behov for vedlikehold må kjøper påregne, og dette vil normalt ikke gi grunnlag for reklamasjon eller prisavslag.   Avtalerettslig Partenes rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, og all tilgjengelig dokumentasjon som forelå for kjøper før handelen ble inngått. I tillegg gjelder avhendingsloven. Det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke, og dette er nærmere forklart nedenfor.   Budgivning og selgers vurdering På grunn av ulike ansvarsforhold kan selger velge å prioritere bud fra ikke-forbrukere, selv om budet er lavere enn et forbrukerbud. Når kjøper ikke er forbruker, kan selges ansvar begrenses ettersom boligen selges «som den er», noe som kan være av verdi for selger. Det understrekes at selger står fritt til å velge hvilket bud som aksepteres, og er ikke forpliktet til å velge det høyeste.   Alle budgivere må ved inngivelse av bud opplyse om de opptrer som forbruker eller som næringsdrivende/person som handler hovedsakelig som ledd i næringsvirksomhet. Det vil opplyses hvis konkurrerende bud kommer fra en ikke-forbruker.   Forbrukerkjøp – definisjon og vilkår:   Et forbrukerkjøp foreligger når en fysisk person kjøper eiendom uten at formålet hovedsakelig er knyttet til næringsvirksomhet. En eiendom anses å ha en mangel dersom den ikke oppfyller kravene som følger av avtalen, eller ved brudd på bestemmelser i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Det samme gjelder hvis eiendommen ikke samsvarer med det som med rimelighet kunne forventes ut fra blant annet alder, type og synlig tilstand – eller hvis det er tilbakeholdt, eller gitt feilaktige opplysninger, og dette har påvirket avtalen.   Dersom det er avvik mellom oppgitt og faktisk innvendig areal på minst 2 % og samtidig minst 1 kvadratmeter, kan dette utløse rett til kompensasjon etter § 3-3 i avhendingsloven.   Ved beregning av krav om prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke kostnader med inntil kr 10 000 (som en egenandel).   Ikke-forbruker – definisjon og vilkår:  Dersom kjøper er en juridisk enhet, eller en fysisk person som handler i næringssammenheng, regnes kjøpet ikke som et forbrukerkjøp.   Ved slike kjøp selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er begrenset til det som følger direkte av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-9. I disse tilfellene fravikes § 3-3 andre ledd, og eventuelle arealavvik vurderes etter § 3-8.   Kjøperens plikt til å foreta grundige undersøkelser gjelder også fullt ut for kjøpere som ikke omfattes av forbrukerdefinisjonen.

Betalingsbetingelser

Hele oppgjøret må betales samlet fra en norsk bankkonto. Overføringer fra utlandet aksepteres kun unntaksvis, og kun dersom dette er forhåndsavtalt med megler i forbindelse med aksept av budet. 

Viktig informasjon om budgivning

Bud kan legges inn på nettannonsen på "gi bud" knappen eller via hjemmesiden. Ved elektronisk budgivning kan bud legges inn trygt og enkelt med bank-ID. Eiendomsmegler kan også kontaktes for tilsendelse av budkjema, og budskjema finnes også i salgsoppgaven.  Alle bud skal inngi skriftlig til eiendomsmegler. Kravet til skriftlighet gjelder også ved forhøyelse av bud, motbud og selgers aksept eller avslag. Før et bud kan formidles til selger må megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt dersom budgiver bruker e-signatur som f eks. bankID. Etter det første budet er inngitt, kan budgiver inngi bud pr e-post eller pr SMS til megler.   Hvis budgiver skal by på eiendommen i henhold til en kjøpsfullmakt må megler kontaktes og fullmakten oversendes før budgivning.  Et bud bør inneholde eiendommens adresse (eventuelt gnr/bnr), kjøpesum, budgivers kontaktinformasjon, finansieringsplan, akseptfrist, overtakelsesdato og eventuelle forbehold som for eksempel usikker finansiering, salg av nåværende bolig ol. Normalt vil ikke et bud med forbehold bli akseptert før forbeholdet er avklart. Konferer gjerne med megler før bud avgis. Bud som har forbehold om konfidensialitet ("hemmelige bud") vil ikke bli formidlet til selger. Alle interessenter oppfordres til å inngi bud via eiendomsmegler.  Megler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. I forbrukerforhold (dvs. der selger er forbruker) skal megleren ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Senere bud må ha en akseptfrist som er lang nok til at budet og eventuelle forbehold kan videreformidles til alle involverte parter slik at disse får tid til å områ seg, jf. forskrift om eiendomsmegling § 6-3. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser bør skje senest 10 minutter før fristens utløp. Dersom bud inngis med en frist som åpenbart er for kort til at megleren kan avvikle budrunden på en forsvarlig måte, vil megler fraråde budet.  Eiendomsmegler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt, og vil uoppfordret gi sin vurdering av det enkelte bud overfor selgeren.  Etter at handel har kommet i stand, eller dersom en budrunde avsluttes uten at handel er kommet i stand, kan en budgiver kreve kopi av budjournalen i anonymisert form. Kopi av budjournal gis til kjøper og selger uten ugrunnet opphold etter at handel er kommet i stand. Hvis budgiver ønsker å være anonym, kan bud fremmes via en fullmektig. For mer informasjon om budgivningsprosessen, se «Forbrukerinformasjon om budgivning», som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler.

Vederlag megler

Provisjon ved salg til prisantydning: kr 39 882,48 Grunnpakke bolig info** kr 11 700,00 Markedspakke inkl. stor annonse på FINN.no, Emera digital mm kr 24 850,00 Oppgjørshonorar inkl. factoring kr 9 900,00 Tilretteleggingshonorar kr 15 000,00 Visnings-/overtagelseshonorar pr. stk. første visning gratis kr 3 000,00 Eierskiftegebyr kr 6 725,00   Utlegg: Selger dekker utlegg i henhold til oppdragsavtalen. Disse er estimert til ca. kr 25 625,00, og omfatter vanligvis innhenting av informasjon fra kommunen, eventuell forretningsfører, samt kopi av tinglyste dokumenter.   Total kostnad ved salg til prisantydning: kr 129 957,48 Dette inkluderer både vederlag og stipulerte utlegg.   Ved avbrutt oppdrag: Dersom oppdraget sies opp eller utløper uten at salget gjennomføres, har megler krav på rimelig vederlag for medgått tid og for utført arbeid. Dette omfatter blant annet vederlag knyttet til tilrettelegging, markedsføring og eventuelle avholdte visninger, samt påløpte utlegg. Timepris ved slik beregning er kr 3500.  

Hvitvasking

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking, og er blant annet forpliktet til å gjennomføre kundetiltak av både selger og kjøper. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at avtalen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, er dette et mislighold fra kjøpers side. Et vesentlig mislighold kan gi selger rett til å heve avtalen og til å gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning. Dersom selger ikke bidrar til at megler får gjennomført løpende kundetiltak underveis i oppdraget, må eiendomsmegler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Selger vil i et slikt tilfelle ha misligholdt sine forpliktelser, og kjøper vil kunne ha et krav mot selger etter avhendingsloven. Hvis kundetiltak ikke lar seg gjennomføre, vil Emera eiendomsmegling ikke kunne bistå med handelen eller foreta oppgjør.

Personopplysningsloven

Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven. Se www.emera.no for vår personvernerklæring.

Oppdragsnummer

02260077

Status salgsoppgave

Megler

Meglerforetaket

Emera No2 AS Org.nr: 934963407

Samarbeidspartnere og tilknyttede foretak

Emera Norge AS og eiendomsmeglingsforetakene som er tilknyttet Emera har samarbeid med forskjellige foretak som tilbyr forbrukerne produkter eller tjenester i forbindelse med et salgsoppdrag. Våre samarbeidspartene er:

Søderberg & Partners AS - formidler av boligselger- og boligkjøperforsikring Overo AS - leverandør av digitale oppgjørsskjemaer og overtakelsesprotokoller som også inneholder tilbud til forbruker om tilpassede strøm-, internett- og alarmtjenester.

Hvilke produkter/tjenester kjøper og selger får i forbindelse med oppdraget, kan variere ut fra hvor i landet eiendommen ligger.

Tilstandsrapport

Egenerklæring boligselgerforsikring

Salgsoppgavevedlegg

Salgsoppgave