Hammerstads gate 22

Tomten

Byggeår

1992

Etasje

3

Arealer

Arealbeskrivelse

Bygningssakkyndiges kommentar til arealoppmåling

Himlingshøyde er ca. 280 cm. i stuen. Ca. 253 cm. i gangen. Noe varierende høyder forekommer. 2 kjellerboder (BRA-e) avrundet til 6 og 2 m². Loftsbod med gulvareal på ca. 6,2 m². Loftsboden har skråtak. Målbart areal er avrundet til 5 m². Bodene er merket med 317. Boder er påvist av eier. Boder utenfor boenheten kan omdisponeres av aksjelaget og dette kan påvirke boligens BRA. Arealet er beregnet med 3D-laserteknologi som gir nøyaktighet innenfor 2% som er kravet i ny avhendingslov per 1. januar2022. Bo3d har stått for prosessering av råfilen og utarbeidelse av målsatt plantegning og arealer til bruk i rapporten. Det er benyttet 3D-skanner av typen Leica BLK2GO. Skanneren sender ut ca. 420 000 laserpunkter i sekundet og lager en digital tvilling av boligen og gir dermed grunnlag for nøyaktig måling.

Antall soverom

2

Antall rom

3

Innhold

Leiligheten ligger i 3. etasje og består av følgende rom: Entré, bad, toalettrom, 2 stk. soverom, stue samt stue og spisestue/kjøkken. Boligen har tilgang til en brannbalkong fra byggets fellesarealer. Leiligheten disponerer en loftsbod på ca. 5 m² og to kjellerboder på til sammen ca. 8 m².

Standard

En gjennomgående 3-roms i 3. etasje i en klassisk murgård fra 1922. Boligen er oppgradert av dagens eier siden 2018, med blant annet flytting og etablering av nytt kjøkken, delvis oppgradering av det elektriske anlegget samt modernisering i 2022. Da ble det lagt ny fiskebensparkett i entré, stue og kjøkken, badet ble oppgradert med nye overflater og sanitærutstyr, vedovn montert, og begge soverommene malt og utstyrt med vegg-til-vegg-tepper. Entré: Entréen gir et innbydende førsteinntrykk med en gjennomført ton-i-ton fargepalett og plassbygd skapløsning som gir praktisk oppbevaring. Rommet har fiskebensparkett lagt i 2022. Det er plass til oppbevaring av sko og yttertøy. Boligen har brann- og lydklassifisert entrédør med dørpumpe. Sikringsskapet er plassert i gangen. Stue/kjøkken: Den åpne stue- og kjøkkenløsningen utgjør boligens naturlige samlingspunkt. Takhøyden på ca. 2,80 meter, store vinduer med dype karmer og klassiske proporsjoner gir rommet en luftig og tidløs karakter. Fiskebensparketten fra 2022 binder rommet sammen, mens vedovnen med glassdør og peisplate i glass, montert samme år, tilfører både varme og et naturlig blikkfang. Vegger, himling og lister ble malt i 2018 og oppfrisket på nytt i 2022. Oppvarming skjer via elektriske panelovner i kombinasjon med vedovnen. Kjøkkenet ble flyttet til dagens plassering i 2018 og har en moderne innredning fra IKEA med glatte fronter og laminat benkeplate. Benkeplaten er ført opp på veggen som sprutsone og gir et helhetlig uttrykk. Innredningen er utstyrt med nedfelt oppvaskkum og ettgreps blandebatteri. Integrerte hvitevarer består av induksjonstopp, stekeovn i høyskap, kjøle-/fryseskap og oppvaskmaskin. Komfyrvakt er installert, og ventilasjonen ivaretas av kullfilterventilator. Soverom: Begge soverommene vender mot en rolig og skjermet bakgård. Rommene ble malt i 2022 og har vegg-til-vegg-tepper fra samme år, som bidrar til en lun atmosfære. Store vinduer med dype karmer slipper inn godt med dagslys. Hovedsoverommet har god plass til dobbeltseng med nattbord samt garderobeløsning. Det andre soverommet har plass til seng, nattbord og garderobe, og egner seg godt som barnerom, gjesterom eller hjemmekontor. Rommet ble malt på nytt september 2025. På det minste soverommet er varmtvannsberederen på ca. 110 liter plassert. Denne ble skiftet i 2025 og er utstyrt med lekkasjestopper. Boligens hovedstoppekran er også plassert her. Bad: Badet ble oppgradert i 2022 og fremstår lyst og delikat med fliser på vegg- og gulvflater. Nisjer i vegg gir praktiske oppbevaringsmuligheter. Badet er utstyrt med ny servant, nye armaturer og dusjhjørne med glassdør. Rommet har elektriske varmekabler, downlights i himlingen og elektrisk avtrekksvifte med tilluft via spalte under døren. Det er opplegg for vaskemaskin under benkeplaten. Toalettrom: Separat toalettrom med flislagte vegg- og gulvflater samt malt himling. Rommet er innredet med servant og vegghengt toalett med innebygd sisterne. Ventilasjon skjer via elektrisk avtrekksvifte. Brannbalkong: Boligen har tilgang til en brannbalkong fra byggets fellesarealer. Overflater: Gulv: Fiskebensmønstret parkett i gang, kjøkken og stue, lagt i 2022. Vegg-til-vegg-teppe på begge soverom, lagt i 2022. Fliser på bad og toalettrom. Vegger: Malte flater. Fliser på bad og toalettrom. Himling: Malt glatt himling. Takhøyde ca. 280 cm i stuen og ca. 253 cm i gangen. Lagring: Boligen disponerer to kjellerboder på til sammen ca. 8 m² samt en loftsbod på ca. 5 m² med skråtak. Bodene gir god ekstern lagringskapasitet fordelt på kjeller og loft. For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Innbo og løsøre

Designlampene i entré, kjøkken, stue og soverom medfølger ikke handelen. Lampene kan etter nærmere avtale følge med salget, men dette må avklares i forbindelse med budgivningen. Salgsoppgaven inkluderer NEFs standardliste "Oversikt over løsøre og tilbehør", som legges til grunn med mindre annet er spesifisert i salgsoppgaven.   Gjenstander som er nevnt i standardlisten, men som ikke finnes på eiendommen, vil heller ikke følge med i salget. Alt utstyr og installasjoner som medfølger overtas slik de er, uten garanti, med mindre det foreligger en gjeldende garanti fra produsent eller leverandør.   Kjøper aksepterer at det kan forekomme hull og merker etter montering av inventar og utstyr som ikke er en del av overdragelsen.

Parkering

Det er beboerparkering tilgjengelig i området. Med beboerparkeringstillatelse kan man parkere hele døgnet, også utover eventuell maksparkeringstid, på plasser reservert for beboere. Gjeldende priser for beboerparkering i bydelene Frogner, St. Hanshaugen, Gamle Oslo, Grünerløkka og Sagene – innenfor sonene A, B, C, D og E – er som følger:   - Bensin-, diesel- og hybridbiler samt ladbare hybrider: kr 3.850 per år - Motorsykler og mopeder: kr 1.925 per år - Elbiler: kr 1.300 per år - El-motorsykler og el-mopeder: kr 650 per år   Det tas forbehold om endringer i prisene. For oppdatert informasjon, se:oslo.kommune.no – beboerparkering

Sammendrag av selgers egenerklæring

Samsvarserklæring: Det fremgår av selgers tilstandsrapport at det mangler/ikke er fremlagt samsvarserklæring for deler av det elektriske arbeidet i boligen.   Det tas forbehold om at det kan være utført andre arbeider på det elektriske anlegget som ikke har samsvarserklæring.  Selgers egenerklæringsskjema følger vedlagt salgsoppgaven. Interessenter oppfordres til å gjennomgå dette nøye.    Følgende opplysninger er spesielt viktig å merke seg: 2. Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom? - Ja, kun av faglært - Byttet toalett, flyttet kjøkken med nye vannrør mv fra soverom til stue montert vask i dusjrom Byttet VV bereder - Arbeid utført av: Vito rørlegger Lørenskog 2.2. Er arbeidet byggemeldt? - Ja, innsender av rørlegger. 11. Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? - Ja, kun av faglært - Montasje av nye el punkter i stue og på kjøkken mv. Komfyrvarsler på kjøkken - Arbeid utført av: Majorstua El AS 16. Kjenner du til om det har vært utført arbeid på terrasse/garasje/tak/fasade? - Ja, kun av faglært - Gården pusset opp av sameiet nå i 2026 - Arbeid utført av: Vet ikke

Bygningssakkyndig

Byggemåte

I forbindelse med salget er det blitt utført en tilstandsrapport av en kvalifisert bygningssakkyndig. Rapporten gir en grundig vurdering av boligens tilstand og påpeker eventuelle avvik som ble oppdaget under befaringen. Tilstandsrapporten og selgers egenerklæring er vedlagt salgsoppgaven, og det er viktig at interessenter setter seg grundig inn i disse dokumentene før bud legges inn.   Kjøper anses kjent med opplysninger som kommer tydelig frem i tilstandsrapporten, og det vil ikke være mulig å gjøre slike forhold gjeldende som en mangel. Spesielt forhold som er vurdert med TG2 og TG3 bør vurderes nøye, da de indikerer avvik fra normal slitasje og/eller høy alder, noe som kan innebære behov for utbedringer. Bygningsdeler som er merket med TGIU er ikke blitt vurdert av takstmannen.    Beskrivelsen av boligen nedenfor er hentet direkte fra tilstandsrapporten:   Bygning: Boligbygg med flere boenheter oppført i 1922. Bygård oppført i bærende murkonstruksjoner. Fasaden er pusset og malt. Fasade og brannbalkonger er pusset opp med ferdigstillelse i 2026. Boligen har etasjeskille i betong. Tak: Skråtakskonstruksjon i tre. Pipe/Ildsted: Originalt pipeløp i tegl med nye røykrør. Vedovn (fra 2022) i stuen med glassdør. Peisplate i glass. Feieluke/sotluke lokalisert i kjeller og loft. Pipen er tilgjengelig på to sider på badet. Det er satt ned nye stålrør i pipene 2016. Det ligger en byggesak i kommunens elektroniske byggesaksarkiv på tiltaket. Vinduer: 2-lags isolerglass i trerammer. Vinduene er sidehengslede. Vinduene er produsert i 1988. Dører: Brannsertifisert (B 30) inngangsdør med dørpumpe. Glatte og profilerte innerdører med terskler. Skyvedør med glassfelt inn til kjøkkenet. Lite soverom: Dør med glassfelt. Balkong/terrasse: Fasade og brannbalkonger er pusset opp med ferdigstillelse i 2026. VVS-installasjoner: Vannrør kjøkken: Plastrør i benkeskapet. Toalett: Synlige rør i kobber og plast i servantskapet og bak inspeksjonsluke. Stoppekraner i servantskapet og bak luken. Lite soverom: Hovedstoppekran, eldre type. Opplegg for bereder og lekkasjestopper i forbindelse med berederen. Bad: Synlige rør under benkeplaten. Skjult anlegg forøvrig. Deler av anlegget er byttet i forbindelse med flytting av kjøkken og nytt toalett i 2018. Arbeidene ble utført av Vito rør. Deler av anlegget er av eldre ukjent dato. Synlige avløpsrør er av plast. Soilrør er ikke tilgjengelig i leiligheten. Varmtvannsbereder på ca. 110 liter plassert på det minste soverommet, montert i 2025. Berederen er fuktsikret med lekkasjestopper. Ventilasjon: Naturlig ventilasjon med spalteventiler i vinduene. Kullfiltervifte på kjøkkenet. Elektrisk avtrekksvifte på bad og wc. Friskluftsventil på det minste soverommet. Bad har elektrisk styrt vifte med overstrømming under døren for tilluft. Kjøkken har ventilator med kullfilter. Toalettrom har elektrisk vifte. Tekniske detaljer: Oppvarming: Det er montert elektriske panelovner som varmekilde. Vedovn i stuen. Varme i baderomsgulvet. Brannvarsler i himling og et 6 kg pulverapparat merket ABC. Det er installert komfyrvakt på kjøkkenet. Elektrisk anlegg: Sikringsskap i gangen med automatsikringer. Jordfeilbrytere på 5 av kursene. Forskriftsmessig kursoversikt og brukerveiledning til jordfeilbryter. 11 kurser. Hovedsikring på 32 A. Det er opplyst at det er montert nye el. punkter i stue og på kjøkken, komfyrvakt på kjøkken m.m. i 2018. Arbeider utført av Majorstua El AS. Det er ikke fremlagt samsvarserklæring på utførte arbeider fra Majorstua El. Det er fremvist to samsvarserklæringer fra utførte el. installasjoner: Erklæring fra 2018 som gjelder arbeider utført på kjøkken pluss stikk og trådløs dimmer på soverom. Arbeidene er utført av Elektrikergruppen AS. Erklæring fra 2021 som gjelder "Montering av lampe som kunden har skaffet selv". Arbeidene er utført av Boligelektrikeren AS. Bygningsdeler vurdert med TG2: - Vinduer og takvinduer/takluker/overlys | Vinduer har usikker fremtidig funksjon: Isolerglassruter eldre enn 35 år. Eldre isolerglass har økt risiko for punktering og redusert isolasjonsevne, med fare for varmetap og kondensproblemer. Det anbefales å planlegge utskifting av vinduene for å sikre tilfredsstillende funksjon og energieffektivitet. - Etasjeskiller og bærende konstruksjoner | Det er målt lokal høydeforskjell som er større enn 15 mm. Noe skjevhet i eldre bygg er skjønnsmessig vurdert å være ganske vanlig. Skjevheter kan medføre problemer ved for eksempel legging av nytt gulvbelegg. I det daglige har avviket liten betydning. Utbedring kan bestå av avretting med avrettingsmasse. Kostnader til avretting bør vurderes opp mot ulemper og kost/nytteverdi. - Innvendige dører | Døren subber i karmen. Justere dør. Konsekvens av subbing av dør er slitemerker i terskel/karm og på sikt kanskje en dør som er vanskelig å lukke/åpne. - Bad - Dokumentasjon for våtrom | Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vantett sjikt. Ved manglende dokumentasjon skal det vurderes som økt risiko for skjulte feil og avvik. - Bad - Vanntett sjikt, membran og sluk | Membran har ukjent alder og det mangler dokumentasjon. Synlig del av membranmansjetten har tegn på alder i sluket. Tettesjiktet har derfor usikker fremtidig funksjon. Det er ikke tilstrekkelig høyde fra topp av slukrist til topp vanntett sjikt mot rørgjennomføring eller ved døråpning. (I fohold til krav i forskrift på befaringstidspunktet) Membranen kan ha redusert funksjon og tetthet som følge av alder. Manglende dokumentasjon gir usikkerhet knyttet til utførelse. Eldre membraner har økt risiko for fuktinntrengning. Ved fremtidig rehabilitering må fallforholdene utføres etter gjeldende krav for å redusere risikoen for vannlekkasje til tilstøtende rom. - Bad - Sanitærutstyr og innredning | Bruksslitasje på blandebatteriet i dusjen. Avviket er vurdert å være estetisk med liten eller ingen praktisk betydning. Ved eventuell varig utbedring må antagelig blandebatteriet byttes. - Kjøkken - Overflater og innredning | Det er ikke montert lekkasjedeteksjon ved oppvaskmaskin/oppvaskkum utført etter 1 juli 2010. Uten lekkasjestopper/-varsler vil eventuelle lekkasjer fra oppvaskmaskinen kunne forårsake skader på gulv og annen innredning. Uten lekkasjestopper/-varsler vil eventuelle lekkasjer fra oppvaskmaskinen kunne forårsake skader på gulv og annen innredning. Det er en lekkasjestopper i servantskapet på toalettet som ser ut til å være ment for kjøkkenet, men denne er ikke koblet på strøm og fungerer dermed ikke. Kontakt rørlegger for montering. - Kjøkken - Avtrekk | Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen. Betjeningsknappen mangler en låsering. Dette gjør at ved test av ventilatoren så forsvinner knappen opp i hetten. Det er vanskelig å etablere andre løsninger enn kullfilter. Kullfilter: For å oppnå TG 1 på dette punktet er det et krav i gjeldende standard at avtrekksluft fra kokesonen trekkes ut av rommet. De fleste borettslag/sameier tillater ikke at den enkelte beboer utfører inngrep på kanalanlegget da dette kan ødelegge ventileringen for andre tilkoblede leiligheter. dette er ikke skjekket ut spesifikt i dette tilfellet. I praksis kan dermed avviket være vanskelig å rette. Egne undersøkelser anbefales. Manglende mekanisk avtrekk kan føre til dårligere inneklima. Kontakt leverandør for utbedring av knappen, hvis mulig. - Toalettrom - Sanitærutstyr | Det er påvist manglende drensåpning for synliggjøring av eventuelt lekkasjevann fra innebygd sisterne. Manglende lekkasjedeteksjon øker risikoen for skjulte vannlekkasjer som kan føre til fukt- og konstruksjonsskader over tid. Installere lekkasjedeteksjon eller sørge for annen løsning som gjør lekkasjer synlige. - Toalettrom - Avtrekk/ventilasjon | Manglende overstrømming i døren for tilluft. Det anbefales å etablere overstrømming i døren, enten ved å lage en spalte mellom dørblad og terskel eller ved å bore noen hull i selve dørbladet. Manglende overstrømming gir mangelfull ventilering av rommet. Trekker man luft ut av et rom, må samme volum erstattes av ny luft. - Innvendige vannledninger | Deler av anlegget og hovedstoppekran er av eldre dato. Det er ingen kjente lekkasjer fra røranlegget, men med alder øker muligheten for plutselige brudd med påfølgende vannskader. - Innvendige avløpsrør | Støpejernsrør før 1990 er eldre enn 33 år og har derfor usikker fremtidig funksjon. Gjelder soilrør. Eldre avløpsrør har større sannsynlighet for lekkasjer, noe som kan føre til vannskader. Soilrør i bygårder og blokker er ofte borettslagets/sameiets ansvarsområde uten at dette er sjekket spesifikt i dette tilfellet. - Varmtvannsbereder/tank | Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Berederen er koblet med stikkontakt. (Stikkontakt er ikke godkjent med dagens regler på beredere over 1500 W. Dagens regler krever direkte tilkobling til nettet). Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank. Det bør etableres tilfredsstillende avrenning eller lekkasjesikring ved varmtvannstank. Bygningsdeler vurdert med TG3: - Bad - Vanntett sjikt, membran og sluk - 2 | Sluk er ikke tilgjengelig for inspeksjon eller renhold. Dette gjelder sluket under vaskemaskinen. Vaskemaskinen er satt på tilfarere av tre som er listet rundt ytterkanten. Dette vanskeliggjør muligheten for å trekke frem vaskemaskinen. Det er noe råte i treverket under vaskemaskinen. Regelverket krever at sluket skal være tilgjengelig for rengjøring og vedlikehold. Hvis sluket er utilgjengelig, kan det bli tett av hår, fett eller andre partikler, noe som kan føre til oversvømmelse på våtrommet med påfølgende fuktskader i tilliggende rom/konstruksjoner. Ved mangelfull tilgang til sluket blir det umulig å rengjøre sluket og å oppdage/utbedre skader i membranen/fuger rundt sluket. Tilgang til sluk må bedres både for inspeksjon og rengjøring. Bygningsdeler som ikke har blitt undersøkt (TGIU): - Bad - Tilliggende konstruksjoner våtrom | Hulltaking er ikke utført da bygningsmessige forhold og konstruksjoner gjør dette fysisk vanskelig eller ikke gjennomførbart. For ordens skyld nevner vi at TGIU står for tilstandsgrad ikke undersøkt, f.eks. fordi en del av bygget ikke har vært tilgjengelig for inspeksjon. Disse delene kan dermed ha feil eller mangler som ikke er avdekket. HMS (forhold av betydning for Helse, miljø og sikkerhet):  - Elektrisk anlegg - Samsvarserklæring | Det mangler samsvarserklæring for deler av det elektriske anlegget. Det mangler samsvarserklæringer på utførte arbeider på anlegget. Det er ikke kjent om det er andre arbeider som er utført av tidligere eiere som utløser krav om samsvarserklæring. En gjennomgang av det elektriske anbefales grunnet manglende historikk og dokumentasjon (samsvarserklæring) på anlegget. (Ved eventuell el- sjekk anbefales denne utført etter NEK 405-2-3). Kontakt registrert elektroinstallatør.

Omkostninger

8 300 000 (Prisantydning) 54 566 (Andel av fellesgjeld) -------------------------------- 8 354 566 (Pris inkl. fellesgjeld)   Omkostninger ved salg til prisantydning: 10 000 (Flyttegebyr til boligaksjeselskapet) 3 600 (Noteringsgebyr aksje) 8 400 (Transportgebyr aksjer) -------------------------------- 22 000 (Omkostninger totalt) -------------------------------- 8 376 566 (Totalpris inkl. omkostninger) -------------------------------- Valgfrie tilleggstjenester som kan bestilles: 13 500 (Boligkjøperforsikring)

Felleskostnader

4 334,- per mnd

Økonomiske opplysninger om leiligheten: - Felleskostnader: kr 3 020,- - Bredbånd: kr 112,- - TV: kr 203,- - Renter og avdrag: kr 999,- Felleskostnadene inkl. bl.a. personalkostnader, div. honorarer, kommunale avgifter, forsikring, eiendomsskatt, avskrivninger, vaktmester og renhold. Rentenivå, eventuelt nye låneopptak, endret nedbetalingsplan og årsmøtevedtak kan påvirke felleskostnadenes størrelse. Styret bestemmer om og når felleskostnadene skal justeres. Felleskostnadene kan bli besluttet økt etter utarbeidelse av salgsoppgaven.

Fellesformue

201 518,-

Fellesgjeld

Sikringsordning fellesgjeld

Boligselskapet er ikke tilknyttet en sikringsordning som dekker manglende innbetaling av felleskostnader. For krav på dekning av felleskostnader og andre krav fra selskapet har selskapet panterett i aksjene foran andre heftelser. Pantekravet er begrenset oppad til to ganger folketrygdens grunnbeløp på tidspunktet da tvangsdekning besluttes gjennomført.

Formuesverdi

Beliggenhet

Boligen har en attraktiv beliggenhet på Majorstuen, med umiddelbar nærhet til et bredt utvalg av butikker, spisesteder og kollektivtransport. Her bor man sentralt med alt av byens fasiliteter innen kort gangavstand. Bogstadveien og Hegdehaugsveien ligger like i nærheten og er blant Oslos mest populære handlegater. Området byr på alt fra kjente butikkjeder til eksklusive nisjebutikker, interiørforretninger og spesialbutikker. Dagligvarehandelen er enkel med blant annet MENY Colosseum og Jacobs Majorstuen i nærområdet, i tillegg til flere delikatesseforretninger som Fromagerie og Georg A. Nilsen. Majorstuen er kjent for sitt store utvalg av kaféer, restauranter og barer, med alternativer som passer både til hverdags og spesielle anledninger. Området har et levende bymiljø og et variert serveringstilbud gjennom hele året. For rekreasjon ligger Frognerparken innen kort gangavstand, med store grøntområder, turveier og Frognerbadet for varme sommerdager. Marienlystparken byr på lekeplasser, grillområder og gode aktivitetsmuligheter året rundt. Den aktive vil sette pris på det store utvalget av treningssentre i nærområdet, samt Bislett stadion med innendørs løpebane. Marka er lett tilgjengelig med T-banen, hvor både Sognsvann og Frognerseteren byr på flotte tur- og skiløyper. Om sommeren er det også kort vei til badeplassene på Bygdøy. Kollektivtilbudet er blant Oslos aller beste. Majorstuen T-banestasjon ligger kun få minutters gange fra boligen og betjenes av alle T-banens linjer. I tillegg går flere trikke- og busslinjer gjennom området, samt Flybussen med direkte forbindelse til Oslo lufthavn. Dette gir en enkel og effektiv reisehverdag, både til sentrum og resten av byen.

Adkomst

På høyre side i annonsen finner du et kartutsnitt. Ved å klikke på kartet kan du enkelt planlegge din rute fra valgt startpunkt og helt frem til boligen. Det vil være skiltet ved fellesvisninger for enkel orientering.

Bebyggelse

Område består hovedsakelig av blokkbebyggelse.

Energiklasse

E

Info strømforbruk

Selger opplyser at det årlige strømforbruket er på ca. kr. 12 000,-. Det er viktig å merke seg at energiforbruket kan variere fra husstand til husstand. Nåværende eier har tegnet avtale om Norgespris på strøm, og avtalen har bindingstid til 31.12.2026. Avtalen følger boligen, og må derfor overtas av kjøper.    Norgespris er en ny, statlig ordning, som gir en forutsigbar og fast strømpris på 50 øre per kWh med mva (40 øre uten mva) gjennom året. Norgespris har et forbrukstak på 5 000 kWh per måned for husholdninger og 1 000 kWh for hytter. Når det er tegnet avtale om Norgespris bortfaller eventuell strømstøtte.   Som boligeier må du fortsatt ha en strømavtale med en strømleverandør.   Du kan lese mer om Norgespris blant annet her: https://www.regjeringen.no/no/tema/energi/strom/sporsmal-og-svar-om-norgespris

Info energiklasse

Alle eiendommer som selges eller leies ut, skal ha energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med bruksareal mindre enn 50 m². Det er eier som plikter å fremlegge energiattest og er selv ansvarlig for at opplysningene er korrekte. Selger har fylt ut fullstendig energiattest, som er lagt ved salgsoppgaven. Megler påtar seg ikke ansvar for informasjonen som fremgår av energiattesten.

Oppvarming

Boligen har følgende oppvarmingskilder: - Elektrisitet og vedfyring. Det er montert elektriske panelovner og elektrisk gulvvarme på badet. I stuen står en vedovn fra 2022 tilkoblet original pipe i tegl, hvor det ble montert nye stålrør i 2016.   Hvis et rom på visningen mangler fast installert oppvarmingskilde, vil ikke dette bli inkludert i handelen.

Om aksjeselskapet

Solvang Park AS Org.nr: 921706375

Solvang Park AS er et boligaksjeselskap med 281 aksjer. Selskapet eier og driver eiendommene Kirkeveien 78 a, b og c, Hammerstad gate 16, 18, 20 og 22 og Trudvangveien 7, 9, 11, 13 og 15 i Oslo. Boligselskapets hjemmeside er home.solibo.no/hp/solvang-park/. På ordinær generalforsamling 20. mai 2026 ble det vedtatt at innvendig rehabilitering av trappeoppganger skal inngå i en fremtidig vedlikeholdsplan. Det pågår en omfattende rehabilitering av fasader og balkonger, med en prognose på totalt ca. 21,4 MNOK. Prosjektet er finansiert med en ekstraordinær kapitalinnkreving i 2025. I tillegg pågår utbedring og vedlikehold av porter, og det er planlagt skifte av sluttstykker og oppgradering av dørpumper på inngangsdører. Kjekt å vite: - Felles gårdstun med hagemøbler og griller. - Fellesvaskerier som kan benyttes mellom kl. 08:00 og 22:00. - Trappevask utføres av et eksternt vaskebyrå. - Vesentlige forandringer i leiligheten eller på balkong krever styrets godkjennelse. - Gass- eller elektrisk grill er tillatt på balkonger, kullgrill er forbudt. - Det skal være ro i gården etter kl. 23:00. Kun fysiske personer kan erverve og eie selskapets aksjer. Juridiske personer kan kun erverve aksjer der slik rett følger av ufravikelig lovbestemmelse. Ved overdragelse av eierskap av aksjer skal kjøper betale et gebyr på kr. 10.000,- til Solvang Park AS til dekning av opprydning, vask, styregodkjennelse m.m ifb. med overdragelsen, ref. selskapets vedtekter § 5.8.

Regnskap / Budsjett / Kostnadsøkninger

Årsregnskapet for 2025 viser et overskudd på kr 14 894 883,-. Resultatet er preget av en ekstraordinær kapitalinnhenting for fasaderehabilitering. Selskapets disponible midler var kr 18 201 112,- per 31.12.2025. En prognose per 21.04.2026 viser at det pågående balkong- og fasaderehabiliteringsprosjektet ligger an til å overstige budsjettet med 1,2 MNOK. Det er også vedtatt at innvendig rehabilitering av trappeoppganger skal inngå i en fremtidig vedlikeholdsplan. Budsjettert årsresultat er satt til et overskudd på kr. 749 636,-.

Forretningsfører

Styregodkjennelse

Kjøper skal godkjennes av styret i aksjelaget. Dette kan ikke nektes uten saklig grunn. Selger bærer risikoen for at kjøper blir godkjent som ny eier. Dersom kjøper ikke blir godkjent som ny eier, er hver av partene fri fra sine forpliktelser etter kjøpekontrakten og partene kan ikke fremme krav mot hverandre i forhold til at avtalen ikke blir gjennomført.

Forkjøpsrett

Det foreligger ingen forkjøpsrett på eiendommen.

Forsikringsselskap og polisenummer felles forsikring

Gjensidige Forsikring ASA

81404362

Vedtekter / husordensregler

Vedtekter og husordensregler ligger vedlagt salgsoppgaven.

Husdyrhold

Dyrehold (hund, katt o.l.) er tillatt i Solvang Park. Av allmennhygieniske årsaker plikter eieren til enhver tid selv å være til stede og holde dyret under oppsikt på fellesarealene, samt straks å fjerne eventuelle ekskrementer. Det er ikke anledning til å lufte dyr i indre gårdsrom eller på brannbalkongene. Unnlater leieboer å rette seg etter dette reglementet, kan styret kreve dyret fjernet fra Solvang Park. Dyr som viser aggressiv adferd, vil styret kreve fjernet fra Solvang Park.

Adgang til utleie

Fremleie er ikke tillatt uten styrets forutgående samtykke, med unntak av utleie/utlån av hybel når aksjeeieren selv bebor leiligheten, eller utleie av hele leiligheten i opptil 3 år dersom aksjeeieren eller et nærstående familiemedlem har bodd i leiligheten i minst ett av de to siste årene. Styret må godkjenne brukeren. Ved overdragelse av eierskap av aksjer skal kjøper betale et gebyr på kr. 10.000,- til Solvang Park AS til dekning av opprydding, vask, styregodkjennelse med mer i forbindelse med overdragelsen. Dette gjelder også ved fremleie.

Ferdigattest / brukstillatelse

Det foreligger et ekspedisjonsdokument datert 22.10.1923. Ekspedisjonsdokumentet er forgjengeren til ferdigattest. Dokumentet er attestert og bekrefter at bygget er registrert som lovlig oppført. At ekspedisjonsdokument eksisterer, gir derimot ingen garanti for at bygget er oppført i samsvar med tillatelsen og gjeldende regelverk, eller at det senere er utført arbeid på bygget som ikke er byggemeldt eller godkjent. Det foreligger ferdigattest for installering av brannalarmanlegg, datert 14.11.2017. Lovlighet / byggetegninger: Godkjente byggetegninger viser kjøkkenet plassert der det i dag er et mindre soverom. Kjøkkenet ble flyttet av nåværende eier i 2018. Bad er ikke inntegnet på de opprinnelige byggetegningene for leiligheten, kun et toalettrom/WC. De beskrevne endringene gjelder omdisponering fra hoveddel til hoveddel og er som utgangspunkt ikke søknadspliktige. Når det gjelder endringen av planløsningen, har aksjelaget en intern søknadsprosess for denne typen tiltak. I den forbindelse er det fremlagt en e-post fra styret datert 26.09.2018, hvor det blant annet fremgår: «Vi har sett på søknaden din om å flytte kjøkkenet og har for så vidt ingen innvendinger», under forutsetning av at nærmere angitte interne retningslinjer følges.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpssystem. Stikkledningene fra eiendommen og ut til det kommunale nettet er private. Adkomst til eiendommen skjer via offentlig vei.

Regulerings- og arealplaner

Ny kommuneplan fra 23. september 2015. Oslo kommune har vedtatt en ny kommuneplan som kan få betydning for en rekke eksisterende reguleringsplaner i kommunen. For informasjon om eventuelle arbeider eller prosjekter i nærliggende områder, anbefales det å gjøre søk i Oslo kommunes portal for saksinnsyn: https://www.oslo.kommune.no/plan-bygg-og-eiendom/. Kommuneplaner: - KDP-17. Kommunedelplan for torg og møteplasser. Reguleringsplanen som gjelder for eiendommen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015 (sak 262) – Kommuneplan 2015 – Oslo mot 2030: Smart, trygg og grønn. Eiendommen er regulert til bolig med tilhørende anlegg, jf. S-2255. Pågående plansaker i nærområde: - Det er ikke registrert noen nærliggende plansaker ifm. utarbeidelse av salgsoppgaven. Pågående byggesaker i området: - Saksnummer 202510983: Trudvangveien 7-15 og Hammerstads gate 16-22 - riving og oppføring av balkonger og fasaderehabilitering. Søknad om ferdigattest notert 30.06.2026. - Saksnummer 202604206: Trudvangveien 14 - bruksendring av arealer til bolig. Søknad om tillatelse i ett trinn notert 14.04.2026. - Saksnummer 202602201: Trudvangveien 10 - fasadeendring, oppføring av balkong. Tillatelse til tiltak notert 24.07.2026.

Tinglyste heftelser og rettigheter

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 301/46/18: 13.01.1922 - Dokumentnr: 415 - Erklæring/avtale VEDR. TRAPP 20.01.1922 - Dokumentnr: 901096 - Bestemmelse om bebyggelse 12.05.1922 - Dokumentnr: 901097 - Bestemmelse om veg Bestemmelse om bebyggelse Med flere bestemmelser 09.12.1921 - Dokumentnr: 900727 - Registrering av grunn Denne matrikkelenhet opprettet fra: Knr:0301 Gnr:46 Bnr:10 12.04.1945 - Dokumentnr: 907374 - Sammenslått med denne matrikkelenhet: GNR. 46 BNR. 48

Boligselgerforsikring

Selger har ikke tegnet boligselgerforsikring.

Boligkjøperforsikring

Kjøper har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring fra Söderberg & Partners. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell eller på https://www.soderbergpartners.no/eiendom/boligkjoper/

Diverse

Aksjeboligmodellen innebærer at aksjeselskapet eier eiendommen, mens aksjeeierne eier aksjer i aksjeselskapet, som gir aksjeeier leierett til en bestemt bolig. Aksjeeierne har ikke personlig ansvar for selskapets fellesgjeld, men boligselskapets løpende utgifter må dekkes av aksjeeierne. Manglende innbetaling av fellesutgiftene som følge av andre aksjeeieres mislighold, eller dersom boligaksjeselskapet sitter på fraflyttede og/eller usolgte aksjer, må dekkes av de øvrige aksjeeierne.   Aksjeboligselskapet har legalpanterett i aksjen for krav på dekning av felleskostnader og andre krav fra selskapet, på inntil 2 ganger folketrygdens grunnbeløp. Legalpanteretten følger av borettslagsloven § 5-20, da denne gjelder tilsvarende for boligaksjeselskaper, jf. borettslagsloven § 1-4.   Kjøper og selger er forpliktet til å undertegne standard kjøpekontrakt utarbeidet av Emera i forbindelse med eiendomstransaksjonen. Kjøpekontrakten kan besiktiges hos eiendomsmegler før bud inngis. Kontakt eiendomsmegler for spørsmål.   Selger leverer eiendommen i ryddig og rengjort stand. Foto: Mads Karlsen, Shuttr Eiendomsfoto.

Sentrale lover

Regelverk og generelle opplysninger Ved overdragelse av aksjeleiligheter er det som hovedregel kjøpsloven som regulerer handelen. I dette tilfellet vil likevel reglene i avhendingsloven benyttes så langt de passer.   Om informasjonsgrunnlaget Opplysninger om boligens størrelse og utforming, både innvendig og utvendig, bygger på informasjon hentet fra vedlagte tilstands- og boligsalgsrapport. Innholdet i salgsoppgaven er basert på selgers informasjon, fagkyndig vurdering, samt opplysninger fra offentlige registre som kommunen og Kartverket. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses for å være kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene,  slike forhold kan ikke senere gjøres gjeldende so men mangel ved boligen. Dette gjelder uavhengig av om dokumentene er lest.    Det kan være forskjell mellom boligens faktiske bruk av rom og det som er godkjent av myndighetene. Alle interessenter anbefales derfor å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagperson, før bud gis. Dersom kjøper velger å kjøpe uten å ha sett eiendommen, kan det ikke etter overtakelse reklameres på forhold som burde ha vært oppdaget ved en ordinær gjennomgang.   Dersom det oppstår behov for ytterligere avklaringer, oppfordres interessenter til å kontakte eiendomsmegler eller egne rådgivere før de gir bud.   Slitasje og bruk Det må også forventes at eiendommer som har vært i bruk, vil kunne ha tegn til slitasje og eventuelle skader. Slik normal bruksslitasje og behov for vedlikehold må kjøper påregne, og dette vil normalt ikke gi grunnlag for reklamasjon eller prisavslag.   Avtalerettslig Partenes rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, og all tilgjengelig dokumentasjon som forelå for kjøper før handelen ble inngått. I tillegg gjelder avhendingsloven. Det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke, og dette er nærmere forklart nedenfor.   Budgivning og selgers vurdering På grunn av ulike ansvarsforhold kan selger velge å prioritere bud fra ikke-forbrukere, selv om budet er lavere enn et forbrukerbud. Når kjøper ikke er forbruker, kan selges ansvar begrenses ettersom boligen selges «som den er», noe som kan være av verdi for selger. Det understrekes at selger står fritt til å velge hvilket bud som aksepteres, og er ikke forpliktet til å velge det høyeste.   Alle budgivere må ved inngivelse av bud opplyse om de opptrer som forbruker eller som næringsdrivende/person som handler hovedsakelig som ledd i næringsvirksomhet. Det vil opplyses hvis konkurrerende bud kommer fra en ikke-forbruker.   Forbrukerkjøp – definisjon og vilkår:   Et forbrukerkjøp foreligger når en fysisk person kjøper eiendom uten at formålet hovedsakelig er knyttet til næringsvirksomhet. En eiendom anses å ha en mangel dersom den ikke oppfyller kravene som følger av avtalen, eller ved brudd på bestemmelser i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Det samme gjelder hvis eiendommen ikke samsvarer med det som med rimelighet kunne forventes ut fra blant annet alder, type og synlig tilstand – eller hvis det er tilbakeholdt, eller gitt feilaktige opplysninger, og dette har påvirket avtalen.   Dersom det er avvik mellom oppgitt og faktisk innvendig areal på minst 2 % og samtidig minst 1 kvadratmeter, kan dette utløse rett til kompensasjon etter § 3-3 i avhendingsloven.   Ved beregning av krav om prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke kostnader med inntil kr 10 000 (som en egenandel).   Ikke-forbruker – definisjon og vilkår:  Dersom kjøper er en juridisk enhet, eller en fysisk person som handler i næringssammenheng, regnes kjøpet ikke som et forbrukerkjøp.   Ved slike kjøp selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er begrenset til det som følger direkte av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-9. I disse tilfellene fravikes § 3-3 andre ledd, og eventuelle arealavvik vurderes etter § 3-8.   Kjøperens plikt til å foreta grundige undersøkelser gjelder også fullt ut for kjøpere som ikke omfattes av forbrukerdefinisjonen.

Betalingsbetingelser

Hele oppgjøret må betales samlet fra en norsk bankkonto. Overføringer fra utlandet aksepteres kun unntaksvis, og kun dersom dette er forhåndsavtalt med megler i forbindelse med aksept av budet. 

Viktig informasjon om budgivning

Bud kan legges inn på nettannonsen på "gi bud" knappen eller via hjemmesiden. Ved elektronisk budgivning kan bud legges inn trygt og enkelt med bank-ID. Eiendomsmegler kan også kontaktes for tilsendelse av budkjema, og budskjema finnes også i salgsoppgaven.  Alle bud skal inngi skriftlig til eiendomsmegler. Kravet til skriftlighet gjelder også ved forhøyelse av bud, motbud og selgers aksept eller avslag. Før et bud kan formidles til selger må megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt dersom budgiver bruker e-signatur som f eks. bankID. Etter det første budet er inngitt, kan budgiver inngi bud pr e-post eller pr SMS til megler.   Hvis budgiver skal by på eiendommen i henhold til en kjøpsfullmakt må megler kontaktes og fullmakten oversendes før budgivning.  Et bud bør inneholde eiendommens adresse (eventuelt gnr/bnr), kjøpesum, budgivers kontaktinformasjon, finansieringsplan, akseptfrist, overtakelsesdato og eventuelle forbehold som for eksempel usikker finansiering, salg av nåværende bolig ol. Normalt vil ikke et bud med forbehold bli akseptert før forbeholdet er avklart. Konferer gjerne med megler før bud avgis. Bud som har forbehold om konfidensialitet ("hemmelige bud") vil ikke bli formidlet til selger. Alle interessenter oppfordres til å inngi bud via eiendomsmegler.  Megler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. I forbrukerforhold (dvs. der selger er forbruker) skal megleren ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Senere bud må ha en akseptfrist som er lang nok til at budet og eventuelle forbehold kan videreformidles til alle involverte parter slik at disse får tid til å områ seg, jf. forskrift om eiendomsmegling § 6-3. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser bør skje senest 10 minutter før fristens utløp. Dersom bud inngis med en frist som åpenbart er for kort til at megleren kan avvikle budrunden på en forsvarlig måte, vil megler fraråde budet.  Eiendomsmegler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt, og vil uoppfordret gi sin vurdering av det enkelte bud overfor selgeren.  Etter at handel har kommet i stand, eller dersom en budrunde avsluttes uten at handel er kommet i stand, kan en budgiver kreve kopi av budjournalen i anonymisert form. Kopi av budjournal gis til kjøper og selger uten ugrunnet opphold etter at handel er kommet i stand. Hvis budgiver ønsker å være anonym, kan bud fremmes via en fullmektig. For mer informasjon om budgivningsprosessen, se «Forbrukerinformasjon om budgivning», som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler.

Vederlag megler

Fast provisjon: kr 55 000,00 Grunnpakke bolig info** kr 14 300,00 Markedspakke inkl. stor annonse på FINN.no, Emera digital mm. kr 22 850,00 Oppgjørshonorar inkl. factoring ( ønsker dere ikke factoring kan det skrives av kr. 3.000,- kr 12 900,00 Tilretteleggingshonorar kr 15 000,00 Visnings-/overtagelseshonorar pr. stk. kr 3 000,00 Notering urådighet/sikringsobligasjon kr 3 600,00 Utlegg: Selger dekker utlegg i henhold til oppdragsavtalen. Disse er estimert til ca. kr 18 600,00, og omfatter vanligvis innhenting av informasjon fra kommunen, eventuell forretningsfører, samt kopi av tinglyste dokumenter.   Total kostnad ved salg til prisantydning: kr 141 650,00 Dette inkluderer både vederlag og stipulerte utlegg.   Ved avbrutt oppdrag: Dersom oppdraget sies opp eller utløper uten at salget gjennomføres, har megler krav på rimelig vederlag for medgått tid og for utført arbeid. Dette omfatter blant annet vederlag knyttet til tilrettelegging, markedsføring og eventuelle avholdte visninger, samt påløpte utlegg. Timepris ved slik beregning er kr 3500.

Hvitvasking

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking, og er blant annet forpliktet til å gjennomføre kundetiltak av både selger og kjøper. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at avtalen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, er dette et mislighold fra kjøpers side. Et vesentlig mislighold kan gi selger rett til å heve avtalen og til å gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning. Dersom selger ikke bidrar til at megler får gjennomført løpende kundetiltak underveis i oppdraget, må eiendomsmegler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Selger vil i et slikt tilfelle ha misligholdt sine forpliktelser, og kjøper vil kunne ha et krav mot selger etter avhendingsloven. Hvis kundetiltak ikke lar seg gjennomføre, vil Emera eiendomsmegling ikke kunne bistå med handelen eller foreta oppgjør.

Personopplysningsloven

Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven. Se www.emera.no for vår personvernerklæring.

Oppdragsnummer

01260152

Status salgsoppgave

Megler

Meglerforetaket

Emera No1 AS Org.nr: 934963385

Samarbeidspartnere og tilknyttede foretak

Emera Norge AS og eiendomsmeglingsforetakene som er tilknyttet Emera har samarbeid med forskjellige foretak som tilbyr forbrukerne produkter eller tjenester i forbindelse med et salgsoppdrag. Våre samarbeidspartene er:

Søderberg & Partners AS - formidler av boligselger- og boligkjøperforsikring Overo AS - leverandør av digitale oppgjørsskjemaer og overtakelsesprotokoller som også inneholder tilbud til forbruker om tilpassede strøm-, internett- og alarmtjenester.

Hvilke produkter/tjenester kjøper og selger får i forbindelse med oppdraget, kan variere ut fra hvor i landet eiendommen ligger.

Egenerklæring boligselgerforsikring

Salgsoppgavevedlegg

Salgsoppgave