Grefsenveien 34D

Tomten

Byggeår

1961

Etasje

4

Arealer

Arealbeskrivelse

Fellesarealer og rettigheter til bruk

Det gjøres særskilt oppmerksom på at boden som er medtatt i BRA-e og totalt BRA, ligger på sameiets fellesareal, men disponeres av denne seksjonen. Sameiet kan på et senere tidspunkt omdisponere bruken av dette arealet.

Antall soverom

2

Antall rom

3

Innhold

Leiligheten ligger i 4. etasje og består av følgende rom: entré, stue, kjøkken, to soverom og bad. Balkong på ca. 3 m². Leiligheten disponerer to boder i kjeller på totalt 7 m².

Standard

Topp- og hjørneleilighet i 4. etasje med lys inn fra to sider og en gjennomtenkt treroms planløsning. Boligen har trestavs parkett på gulvene, separat kjøkken med heltre benkeplate, flislagt bad og direkte utgang til balkong fra stuen. Entré: Entrédøren åpner opp til en innbydende entré med trestavs parkett på gulvet. Rommet har god plass til klesoppheng og sko, og knytter leilighetens rom sammen. Stue: Stuen har store vindusflater på 3 vegger som gir gode lysforhold. Rommet gir god plass til både sofagruppe og spisebord, og varmes opp via radiator tilknyttet felles varmeanlegg. Fra stuen er det utgang til balkongen. Balkong: Balkongen har betongdekke belagt med fliser og rekkverk i metall med glassfelt. Uteplassen vender mot et rolig område og har plass til en sittegruppe. Kjøkken: Kjøkkenet har hvit innredning med profilerte fronter, fliser på vegg over benkeskap og heltre benkeplate med nedfelt kum i rustfritt stål. Rommet er utstyrt med integrert induksjonstopp, stekeovn, mikrobølgeovn og oppvaskmaskin. Det er godt med benke- og skapplass, samt opplegg for oppvaskmaskin. Bad: Badet har flislagte vegger og flislagt gulv med varmekabler, samt sparklede og malte plater i himling. Rommet er innredet med nedfelt servant, toalett, dusjvegger/hjørne og opplegg for vaskemaskin. Vaskemaskinen er fra 2023 og kan medfølge handelen. Ventilasjonen ivaretas av mekanisk avtrekk med ventil i himling. Badet ble pusset opp i regi av borettslaget i 2002, og fikk nye fliser og dusjdører i 2009. Soverom: Hovedsoverommet har plass til dobbeltseng og nattbord, og er innredet med en skyvedørsgarderobe med glassfronter. Soverom 2: Soverom 2 har plass til seng, og er utstyrt med et garderobeskap med speil- og glatte fronter. Overflater: Gulv: Innvendig trestavs parkett, samt fliser på bad og balkong. Vegger: Sparklet og malte overflater på plater og murpuss, samt fliser på bad og over benkeskap på kjøkken. Himling: Pusset og malte overflater, samt sparklede malte plater på bad. Himlingshøyde er målt til ca. 2,46 m i stuen. Lagring: Garderobeskap med speil- og glatte fronter i ett soverom, skyvedørsgarderobe med glassfronter i det andre soverommet, samt to eksterne boder i kjeller. Tilstandsrapporten for boligen er vedlagt salgsoppgaven. For mer detaljert informasjon om tilstandsgradene, vennligst se rapporten.

Innbo og løsøre

Følgende medfølger i tillegg: * Lamper som er montert i vegger/tak * Lameller/rullegardiner/persienner * Garderobeskap For øvrig gjelder NEF sin standardliste "Oversikt over løsøre og tilbehør" med mindre annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen er vedlagt. Gjenstander som er nevnt i standardlisten, men som ikke finnes på eiendommen, vil heller ikke følge med i salget. Alt utstyr og installasjoner som medfølger overtas slik de er, uten garanti, med mindre det foreligger en gjeldende garanti fra produsent eller leverandør. Kjøper aksepterer at det kan forekomme hull og merker etter montering av inventar og utstyr som ikke er en del av overdragelsen. Dersom øvrige vegglamper, krokhengte lamper, lysekroner, prismelamper eller lignende belysning som er tilkoblet sukkerbit eller stikkontakt ønskes inkludert i handelen, må dette spesifiseres som et forbehold i budet. Det samme gjelder for brunevarer.

Parkering

Det medfølger ikke fast parkeringsplass. Borettslaget har 35 parkeringsplasser til leie som tildeles etter venteliste organisert av styret. Borettslaget har etablert infrastruktur for elbillading. I tillegg disponerer borettslaget tre felles gjesteparkeringsplasser med digital registrering. Det er beboerparkering tilgjengelig i området. Med beboerparkeringstillatelse kan man parkere hele døgnet, også utover eventuell maksparkeringstid, på plasser reservert for beboere. Gjeldende priser for beboerparkering i bydelene Frogner, St. Hanshaugen, Gamle Oslo, Grünerløkka og Sagene – innenfor sonene A, B, C, D og E – er som følger: - Bensin-, diesel- og hybridbiler samt ladbare hybrider: kr 3.850 per år - Motorsykler og mopeder: kr 1.925 per år - Elbiler: kr 1.300 per år - El-motorsykler og el-mopeder: kr 650 per år Det tas forbehold om endringer i prisene. For oppdatert informasjon, se: https://www.oslo.kommune.no/gate-transport-og-parkering/parkering/beboerparkering/

Sammendrag av selgers egenerklæring

Selgers egenerklæringsskjema følger vedlagt salgsoppgaven. Interessenter oppfordres til å gjennomgå dette nøye. Følgende opplysninger er spesielt viktig å merke seg: Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom? Ja, kun av ufaglært/egeninnsats/dugnad. Beskrivelse: Tidligere eier opplyste i egenerklæringsskjema at badet ble utbedret i regi av borettslaget i år 2002. I 2009 ble det lagt nye fliser utenpå de gamle, og badekar skiftet ut med dusjhjørne. Ingen endringer i konstruksjonen. Nye silikonfuger i dusjsonen ble lagt i 2026. Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet? Nei. Er arbeidet byggemeldt? Nei. Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? Ja, av faglært og ufaglært/egeninnsats/dugnad. Beskrivelse: Vi har ikke utført noe arbeid på el-anlegget, men tidligere eiere opplyser i egenerklæringsskjema: Ved oppussing i 2010 ble det installert moderne sikringsskap med jordfeilautomat, utført etter gjeldende el-forskrifter i 2009. Jobben ble utført av faglært som vennetjeneste, det foreligger ikke dokumentasjon på arbeidet. Det ble også gjennomført elkontroll av Oslo Vest Elektro AS i 2019, samt arbeid utført av Fjell Elektrikern i 2023. Arbeidet inkluderte å bytte ut brytere til dimmere på kjøkken, stue, gang, soverom 1 og soverom 2. Det ble også byttet stikk bak TV til 6-veis stikk. Arbeid utført av: Fjell Elektrikeren AS Foreligger det samsvarserklæring (i henhold til forskrift om elektriske lavspenningsanlegg)? Ja. Kjenner du til om det er utført kontroll av el-anlegget og/eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? Ja. Beskrivelse: Ja, Oslo Vest Elektro AS i 2019, samt el-sjekk utført av Elvia i 2025. Har du ladeanlegg/ladeboks for elbil i dag? Ja. Beskrivelse: Det er satt opp ladeanlegg for elbil på borettslagets parkeringsplass. Parkeringsplass følger ikke leiligheten, men søkes hos styret ut fra egen venteliste. Det er fremlagt samsvarserklæring på deler av anlegget.

Bygningssakkyndig

Byggemåte

I forbindelse med salget er det blitt utført en tilstandsrapport av en kvalifisert bygningssakkyndig. Rapporten gir en grundig vurdering av boligens tilstand og påpeker eventuelle avvik som ble oppdaget under befaringen. Tilstandsrapporten og selgers egenerklæring er vedlagt salgsoppgaven, og det er viktig at interessenter setter seg grundig inn i disse dokumentene før bud legges inn. Kjøper anses kjent med opplysninger som kommer tydelig frem i tilstandsrapporten, og det vil ikke være mulig å gjøre slike forhold gjeldende som en mangel. Spesielt forhold som er vurdert med TG2 og TG3 bør vurderes nøye, da de indikerer avvik fra normal slitasje og/eller høy alder, noe som kan innebære behov for utbedringer. Bygningsdeler som er merket med TGIU er ikke blitt vurdert av takstmannen. Beskrivelsen av boligen nedenfor er hentet direkte fra tilstandsrapporten: Bygning: Boligbygg med flere boenheter, byggeår 1961. Treroms andelsleilighet i boligblokk. Leiligheten ligger i 4. etasje med balkong. Bygningen har grunnmur i betong. Yttervegger i betongkonstruksjon med pussede malte overflater. Etasjeskiller i betong. Tak: Yttertak i oppforet betongdekke, tekket med takpapp/folie. Vinduer: Vinduer med tolags isolerglass, produsert i 2004. Dører: Entrédør i brannklasse B30 med 35 desibel lydmotstand. Balkongdør med tolags isolerglass, produsert i 2004. Profilerte innvendige dører. Balkong/terrasse: Balkong i betongkonstruksjon med adkomst fra stuen, ca. 3 m². Dekke i betong belagt med fliser og rekkverk i metall med glassfelt. Rekkverkshøyden er målt til 97 cm. VVS-installasjoner: Ledningsnett for vanntilførsel i eldre kobberør. Krombelagt kobber i bad. Leilighetens hovedstoppekraner for varmt- og kaldtvann er lokalisert i benkeskap i kjøkken og bad. Vanntrykk er testet og funnet ok. Avløpsrør i støpejern og plast, skjult i konstruksjonen. Funksjon på avløp er testet og funnet ok. Sluket er et eldre soilsluk. Ventilasjon: Mekanisk avtrekk med ventil i himling på bad. Kjøkkenet har kjøkkenventilator med avtrekk ut. Friskluftventil på yttervegger i oppholdsrom. Tekniske detaljer: Radiatorer tilknyttet felles varmeanlegg. Røykvarsler er montert i et soverom og kjøkken. Brannslukningsapparat på 6 kg pulver produsert i 2014. Elektrisk anlegg: Sikringsskap med automatsikringer. Anlegget er i hovedsak skjult i konstruksjonen. Varmekabler er ifølge eier lagt i bad. Det er fremvist dokumentasjon for utført eltilsyn, datert 16.01.2025. Det ble ikke funnet avvik ved tilsynet. TG2 - Avvik som kan kreve tiltak: - Vinduer | TG 2 er gitt på grunn av alder iht. forventet levetid og normal bruksslitasje. Årsaken er normal aldring og normal slitasje. Vinduene har begrenset gjenstående levetid, og det er derfor høyere risiko for at det kan oppstå trekk, varmetap, fuktskader, etc. - Ytterdører | Ytterdørene er av eldre dato i forhold til forventet levetid og har normal slitasje. Årsaken er normal aldring og normal slitasje. Det må påregnes noe vedlikehold, og enkelte dører vil etter hvert måtte skiftes ut. - Overflater på gulv | TG 2 er gitt på grunn av generelt slitte overflater med merker og riper i gulvoverflater. Slitasje, merker og riper i gulvoverflater kan medføre redusert estetisk uttrykk og økt behov for vedlikehold eller oppgradering over tid. Det anbefales normalt vedlikehold av gulvoverflatene. Oppgradering, overflatebehandling eller utskifting må påregnes ut fra slitasjegrad, ønsket standard og videre bruk. - Innvendige dører | Det er påvist monteringsavvik og skjevheter på enkelte dører. Enkelte dører må justeres. - Bad - Dokumentasjon for våtrom | Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt. Uten dokumentasjon vet man ikke om membran er korrekt utført eller om sluk, overganger og gjennomføringer er tette. Manglende dokumentasjon gir derfor økt risiko for skjulte fuktskader, selv om det ikke er synlige tegn i dag. Skader kan utvikle seg og bli omfattende før de oppdages. - Bad - Overflater gulv | Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet. Et bad med manglende/redusert fall til sluk blir mindre funksjonelt og sikkert for brukeren. Dette kan medføre stående vann på gulvet, vann som ikke ledes effektivt til sluket, økt risiko for at vann renner ut av rommet og redusert sklisikkerhet på gulvet. - Bad - Vanntett sjikt, membran og sluk | Sluk, røropplegg og gulvkonstruksjonen for øvrig er av eldre dato. På grunn av alder må redusert gjenværende levetid påregnes. TG2 er gitt på grunn av alder på sluk og vanntett sjikt sett opp mot forventet levetid. Ingen årsak utover at badet er eldre i forhold til forventet levetid. Nevnte forhold medfører økt risiko for lekkasjer som kan føre til fuktproblematikk i konstruksjonen. - Bad - Sanitærutstyr og innredning | TG 2 er gitt på grunn av alder i forhold til forventet levetid og bruksslitasje. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden sanitærutstyr fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre utstyr. - Bad - Ventilasjon | Våtrommet mangler tilluftsventilering. For at ventilasjonen skal fungere, må luft både trekkes ut (avtrekk) og slippes inn (tilluft). Hvis det mangler tilluft, får ikke luften sirkulert skikkelig. Det anbefales å etablere tilfredsstillende tilluft, for eksempel ved spalte under dør eller ventil i dør/vegg. Dette vil bidra til bedre ventilasjon og redusere fuktbelastningen i rommet. Det bør etableres tilluft til våtrommet. - Innvendige vannledninger | Kobberrør med loddede, klemte eller andre type skjøter eldre enn 33 år og har derfor usikker fremtidig funksjon. Det er påvist at stoppekraner på kjøkken er hard og åpne/lukke. I henhold til Sintef Byggforsk har kobberrør til innvendig bruk i bolig en anbefalt brukstid på 40 - og 50 år avhengig av type rør. Teknisk levetid er 25-100 år avhengig av påvirkende faktorer. Røropplegget har i dette tilfellet oversteget mer enn halvparten av anbefalt brukstid og derfor gitt TG 2. Forholdet kan gi forhøyet risiko for vannlekkasjer. Tilstandsgrad 2 er gitt på grunn av alder sett i lys av forventet levetid. Kun boligens innvendige røranlegg er vurdert, mens store deler av ledningsnettet er skjult i konstruksjonen og kunne ikke inspiseres ved befaringen. Ved behov for en mer detaljert kontroll, må fagkyndig med spisskompetanse engasjeres. Eldre kobberrør med skjøter har økt risiko for lekkasjer og svikt i koblinger, med fare for vannskader. Alder på ledningsnettet medfører økt risiko for slitasje, redusert levetid og lekkasjer over tid. Siden store deler av anlegget er skjult i konstruksjonen, kan eventuelle avvik eller skader være vanskelig å avdekke ved ordinær visuell befaring. Det anbefales jevnlig oppfølging av anlegget og å være oppmerksom på tegn til lekkasje eller redusert funksjon. Ved mistanke om avvik eller ønske om nærmere tilstandsvurdering anbefales kontroll utført av fagkyndig med relevant kompetanse. - Innvendige avløpsrør | Støpejernsrør før 1990 er eldre enn 33 år og har derfor usikker fremtidig funksjon. Tilstandsgrad 2 er gitt på grunn av alder sett i lys av forventet levetid. Eldre ledningsnett vil på generelt grunnlag ha noe høyere risiko for lekkasjer. Kun boligens innvendige røranlegg er vurdert, mens store deler av ledningsnettet er skjult i konstruksjonen og kunne ikke inspiseres ved befaringen. Ved behov for en mer detaljert kontroll, må fagkyndig med spisskompetanse engasjeres. Eldre avløpsrør har blant annet større sannsynlighet for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare vannskader i boliger. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. Alder på ledningsnettet gir økt risiko for lekkasjer og redusert driftssikkerhet over tid. Da deler av anlegget er skjult i konstruksjonen, kan eventuelle avvik eller begynnende skader være vanskelig å avdekke ved visuell befaring. Det anbefales jevnlig oppfølging av anleggets tilstand og å være oppmerksom på tegn til lekkasje. Ved mistanke om avvik eller ønske om nærmere vurdering anbefales kontroll utført av fagkyndig med relevant kompetanse. - Vannbåren varme | Anlegget er vurdert ut ifra alder, og enkle observasjoner i forbindelse med fordelingsskap og reguleringsventiler. Reguleringsventiler er koblet med brytere i hvert rom og er derfor ikke testet. Anlegget har nådd en alder som medfører usikker fremtidig funksjon. TG 2 er gitt på grunn av alder i forhold til forventet levetid. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. Det anbefales å planlegge for kontroll, oppgradering eller utskifting av anlegget for å sikre videre driftssikkerhet. TGIU - Ikke undersøkt/utilgjengelig: - Bad - Tilliggende konstruksjoner våtrom | Hulltaking er ikke utført da badets vegger er oppført i betong eller lignende materiale. Iht. Forskrift til avhendingslova skal det ikke utføres hulltaking i baderomsvegger av mur eller betong. Helse, miljø og sikkerhet - Rekkverk på balkong eller terrasse | Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav. Rekkverkshøyde må endres for å tilfredsstille dagens krav til sikkerhet.

Omkostninger

5 850 000 (Prisantydning) 119 049 (Andel av fellesgjeld) -------------------------------- 5 969 049 (Pris inkl. fellesgjeld)   Omkostninger ved salg til prisantydning: 8 406 (Avklaring forkjøpsrett borettslag) 545 (Tinglysingsgebyr - hjemmel) 545 (Tinglysingsgebyr - pantedokument) -------------------------------- 9 496 (Omkostninger totalt) -------------------------------- 5 978 545 (Totalpris inkl. omkostninger) -------------------------------- Valgfrie tilleggstjenester som kan bestilles: 9 700 (Boligkjøperforsikring)

Felleskostnader

4 933,- per mnd

Felleskostnadene dekker bygningsforsikring, kommunale avgifter, varmtvann, fyring, forretningsførsel, drift og vedlikehold, samt renter og avdrag på felleslån. Spesifikasjon av felleskostnader: Felleskostnader: kr 3 323,- Renter lån Bergvarme, elbillader, varmeanlegg: kr 385,- Avdrag lån Bergvarme, elbillader, varmeanlegg: kr 241,- Avdrag lån Balkonger: kr 244,- Renter lån Balkonger: kr 83,- Avdrag felleslån 3: kr 629,- Renter felleslån 3: kr 28,- Bredbånd leveres av GlobalConnect etter avtale med borettslaget, men er ikke inkludert i felleskostnadene og bekostes av den enkelte beboer. Dette koster 399,- pr.mnd. Eiendomsskatt faktureres borettslaget sammen med de kommunale avgiftene. Andeler som faller inn under kriteriene for eiendomsskatt viderefaktureres direkte av Usbl medio mai og medio oktober. Rentenivå, eventuelt nye låneopptak, endret nedbetalingsplan og årsmøtevedtak kan påvirke felleskostnadenes størrelse. Felleskostnadene kan bli besluttet økt etter utarbeidelse av salgsoppgaven.

Eiendomsskatt

Fellesformue

34 654,-

Fellesgjeld

Sikringsordning fellesgjeld

Borettslaget er sikret mot tap av felleskostnader gjennom Klare Finans AS, og vilkårene er åpent tilgjengelig på deres hjemmesider. Borettslaget er, etter gjeldende bestemmelser fastsatt av finansieringsselskapet, sikret mot tap som følge av at en andelseier unnlater å betale sine felleskostnader. Avtalen om sikring er gyldig til den sies opp av en av partene, med oppsigelsesfrist 1. desember og gyldighet fra førstkommende årsskifte. Borettslaget har også lovbestemt panterett i andelen for forfalte felleskostnader begrenset til to ganger folketrygdens grunnbeløp.

Formuesverdi

Beliggenhet

Leiligheten har en sentral beliggenhet på Sandaker, like ved knutepunktet på Storo. Området kombinerer et etablert boligmiljø med umiddelbar nærhet til et bredt servicetilbud og gode rekreasjonsmuligheter. Borettslagets felles tomt er pent opparbeidet med grøntarealer, trær og asfalterte gangveier, noe som gir hyggelige rammer rundt bebyggelsen. I hverdagen har du alt du trenger innen kort gangavstand. Like i nærheten finner du dagligvarebutikker som Coop Extra og Bunnpris, samt Lillo Gård med spisesteder, apotek og et godt servicetilbud. For et mer omfattende utvalg ligger Storo Storsenter kun en kort spasertur unna med over 130 butikker og spisesteder, samt ODEON kino med IMAX-sal. Nabolaget byr i tillegg på flere treningssentre som SATS og Fresh Fitness, samt hyggelige kaféer og spisesteder langs Sandakerveien og nedover mot Torshov og Sagene. Friluftsmulighetene er svært gode med Akerselva miljøpark like ved. Her kan du følge sammenhengende turstier langs elveleiet, enten du vil gå sørover mot Grünerløkka og sentrum, eller ta turen nordover forbi Nydalen og opp mot badeplassene ved Frysja og Maridalsvannet. I tillegg er veien kort med kollektivtransport eller bil opp til Grefsenkollen og Lillomarka for helårs tur- og skiløyper. Kollektivtilbudet i området er førsteklasses og gjør det enkelt å reise rundt i byen. Fra Grefsenveien går trikkelinjene 11, 12 og 18 med hyppige avganger mot sentrum og Majorstuen. Storo stasjon ligger en kort gåtur unna og fungerer som et sentralt knutepunkt med T-banens linje 4 og 5, flere busslinjer og trikk. I tillegg har du Grefsen stasjon i gangavstand med togforbindelser på Gjøvikbanen.

Adkomst

På høyre side i annonsen finner du et kartutsnitt. Ved å klikke på kartet kan du enkelt planlegge din rute fra valgt startpunkt og helt frem til boligen. Det vil være skiltet ved fellesvisninger for enkel orientering.

Energiklasse

F - Gul

Info strømforbruk

Selger opplyser at det årlige strømforbruket er ca. 3 347 kWh. Omtrent 5 560 kr iflg. eier i året. Det er viktig å merke seg at energiforbruket kan variere fra husstand til husstand.

Info energiklasse

Alle eiendommer som selges eller leies ut skal ha en energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med et bruksareal mindre enn 50 m². Det er eier som har plikt til å fremlegge energiattest og er ansvarlig for at opplysningene er korrekte. Dersom eier ikke har lagt frem energiattest, og eier etter skriftlig anmodning fra kjøper ikke har fremlagt energiattest før avtale om salg er inngått, kan kjøper få laget en energiattest ved hjelp av ekspert for selgers regning, innen ett år etter at avtale om salg er inngått. Dette følger av forskrift om energimerking av bygninger og tekniske anlegg § 5 (3).

Oppvarming

Boligen har følgende oppvarmingskilder: Radiatorer tilknyttet felles bergvarmeanlegg, samt varmekabler på bad. Hvis et rom på visningen mangler fast installert oppvarmingskilde, vil ikke dette bli inkludert i handelen.

Om borettslaget

Grefsenv 34 Borettslaget Org.nr: 948610817

Borettslaget Grefsenveien 34 er et borettslag tilknyttet USBL som forretningsfører. Felleskostnadene inkluderer fyring og varmtvann. Borettslaget har en sikringsordning mot tap av felleskostnader via Klare Finans AS. Det er ikke vedtatt en avtale om individuell nedbetaling av fellesgjeld (IN-ordning). Borettslaget disponerer 35 parkeringsplasser som leies ut etter venteliste administrert av styret. Parkeringsplass følger ikke leiligheten ved salg. Parkering på gårdsplassen er i utgangspunktet ikke tillatt, med unntak for av- og pålessing eller for håndverkere. Det er installert elbilladere i forbindelse med tidligere prosjekter. Det er kun tillatt med gass- eller elektrisk grill på balkongene. Husdyrhold krever særskilt søknad til styret. Alle bygningsmessige arbeider utover normal overflatebehandling, inkludert endringer av leilighetsdør eller montering av markise, må godkjennes av styret på forhånd for å sikre et enhetlig utseende. Det er ikke tillatt å koble kjøkkenvifte til ventilasjonssystemet eller yttervegg. Det skal være ro i leiligheten etter kl. 23:00. Kun fysiske personer kan eie andeler, og man kan kun eie én andel. Erverver må godkjennes av styret. Ved salg gjelder forkjøpsrett for øvrige andelseiere i borettslaget, og deretter for medlemmer i USBL. Forkjøpsretten gjelder ikke ved overdragelse til nær familie eller husstandsmedlemmer i henhold til vedtektenes spesifikasjoner. Utleie (bruksoverlating) av hele boligen krever godkjenning fra styret og må søkes på eget skjema fra USBL. Godkjenning kan gis for inntil tre år dersom andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste årene. Utleie kan også godkjennes ved midlertidig fravær på grunn av jobb, utdanning eller andre tungtveiende grunner. Andelseier som selv bor i leiligheten kan fritt leie ut deler av boligen. Borettslaget gjennomførte rørfornying i bygget i 2026. Kostnader tilknyttet arbeidet er tatt høyde for i dagens utgiftsnivå. Planlagte og pågående prosjekter: • Varmeanlegg og radiatorer: Kartlegging og utbedring av sirkulasjonslayout og lekkasje i varmeanlegget pågår. • Tak: Taket har nådd forventet levealder, men er vurdert å være i relativt god stand. Styret planlegger løpende reparasjoner og oppbygging av egenkapital fremfor umiddelbar utskifting (estimert til ca. kr 3 000 000,-). • Balkongglass: Oppgradering av balkongglass til laminert glass (estimert til ca. kr 15 000,- per glass) er under vurdering. Kjekt å vite: • Fasiliteter: Borettslaget har fellesvaskeri, sykkelskur, felles gårdsrom og calling-/adgangssystem med Defigo-inngangsskjermer. • Tjenester: Borettslaget har avtale med Vaktmester Andersen om vaktmestertjenester, grøntskjøtsel, vinterdrift og trappevask/renhold. • Ro: Det skal være ro i leiligheten kl. 23.00. Sjenerende håndverksarbeid skal ikke foregå søn- og helligdager, etter kl. 21.00 på hverdager eller etter kl. 18.00 på lørdager. • Grilling: Det er kun tillatt med gass- eller elektrisk grill på balkongene. • Orden: Alle dører skal holdes låst. Hensetting av gjenstander i loft og kjellerganger er ikke tillatt. • Ventilasjon: Avtrekksvifte på kjøkken skal ikke tilkobles ventilasjonssystemet eller føres ut i yttervegg. • Fasade og bygningsarbeid: Skifte av leilighetsdør til oppgang, valg og montering av markiseduk, samt bygningsmessige arbeider utover normal overflatebehandling skal godkjennes av styret i forkant. Eierskapsvilkår: Bare fysiske personer og andelseiere i Usbl kan være andelseiere i borettslaget. Ingen fysiske personer kan eie mer enn én andel. Alle som er medeiere i en andelsbolig må ha egne medlemskap i Boligbyggelaget Usbl før boligen kan registreres på kjøper(e). Bare personer som bor eller skal bo i boligen kan bli sameier i andelen.

Regnskap / Budsjett / Kostnadsøkninger

Regnskap og budsjett kan oversendes interessenter på forespørsel. Nøkkeltall for borettslagets økonomi: • Årsresultat 2025: kr -279 489,- (driftsresultat kr 104 746,-) • Budsjettert årsresultat 2026: kr 913 520,- • Disponible midler per 31.12.2025: kr 1 116 663,- • Bokført egenkapital per 31.12.2025: kr -2 959 972,- (negativ bokført egenkapital skyldes at bygninger balanseføres til historisk kost; reell verdi vurderes å overstige gjelden) Generalforsamlingen 27.05.2026 vedtok å gi styret fullmakt til å etablere felles/sentralt brannvarslingsanlegg med en kostnadsramme på inntil kr 600 000,-, som finansieres gjennom tilgjengelige midler og/eller låneopptak.

Forretningsfører

Styregodkjennelse

Kjøper må godkjennes av borettslagets styre. Styret kan kun nekte godkjenning dersom det foreligger saklig grunnlag, jf. borettslagsloven § 4-4. Dersom ervervet er i strid med krav om at kun fysiske personer kan være andelseiere, eller at ingen kan eie mer enn en andel skal styret nekte å godkjenne. Risikoen for å bli godkjent som ny andelseier, ligger hos kjøper. Dersom kjøper på overtakelsestidspunktet ikke er godkjent som ny andelseier, har kjøper ikke rett til å ta eiendommen i bruk, jf. borettslagsloven § 4-5 (2). Dersom kjøper ikke blir godkjent gjøres oppmerksom på at kjøper er forpliktet til å gjennomføre avtalen med selger, herunder foreta fullt oppgjør, og deretter videreselge boligen til noen som kan godkjennes. Usbl sørger for melding til styret for styregodkjenning av ny eier. Melding om eventuell nektelse må komme fram senest 20 dager etter at søknaden kom fram til borettslaget, ellers regnes godkjenning som gitt.

Forkjøpsrett

Det foreligger forkjøpsrett for andelseierne i borettslaget og øvrige medlemmer i Boligbyggelaget Usbl. Ansiennitet regnes etter følgende rekkefølge: 1) Andelseier i borettslaget, 2) Storbyfellesskap / Medlem i Usbl. Fristen for å gjøre forkjøpsretten gjeldende er 20 dager fra borettslaget mottok melding om overdragelsen, eller 5 hverdager dersom skriftlig forhåndsvarsel er gitt.

Forsikringsselskap og polisenummer felles forsikring

If Skadeforsikring NUF

SP586934

Vedtekter / husordensregler

Eier forplikter seg til å gjøre seg kjent med vedtekter og eventuelle husordensregler. Kopi av disse ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Husdyrhold

Husdyrhold må søkes på særskilt grunnlag. Utvendig mating og lufting av husdyr skal ikke under noen omstendigheter foregå på borettslagets eiendom. Ifølge vedtektene kan styret samtykke i at brukeren av boligen holder dyr dersom gode grunner taler for det, og dyreholdet ikke er til ulempe for de andre brukerne av eiendommen.

Adgang til utleie

Det er begrenset adgang til å leie ut bolig i borettslag. Med styrets godkjenning og under visse vilkår kan boligen leies ut i inntil 3 år, jf. borettslagsloven § 5-3 til § 5-10. Andelseier som selv bor i boligen, har imidlertid rett til å leie ut deler av boligen til andre uten styregodkjenning, jf. borettslagsloven § 5-4. Korttidsutleie er tillatt i opptil 30 døgn per år uten samtykke fra styret.

Ferdigattest / brukstillatelse

Det foreligger ferdigattest for eiendommen, datert 20.06.1964. Ferdigattesten gjelder oppføring av boligblokk. Ferdigattest utstedes av bygningsmyndighetene basert på dokumentasjon mottatt fra kontrollansvarlig når et søknadspliktig tiltak er utført i samsvar med tillatelsen og øvrige krav etter plan- og bygningslovgivningen. Det er viktig å merke seg at selv om ferdigattest foreligger, gir det ingen garanti for at det senere er utført arbeid på bygget som ikke er byggemeldt eller godkjent. Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 30.09.1958, som er i samsvar med dagens planløsning.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpssystem. Stikkledningene fra eiendommen og ut til det kommunale nettet er private, og vedlikeholdsansvaret for disse påhviler borettslaget. Adkomst til eiendommen skjer via offentlig vei.

Regulerings- og arealplaner

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-2255, vedtatt 28.07.1977. Reguleringen gjelder vertikalnivå 2 (på bakkenivå). Det foreligger et planforslag (sak 202212601) der plangrensen berører søndre del av eiendommen. I planforslaget er arealet i vertikalnivå 1 (under bakken) markert med formål vannforsyningsanlegg. Eiendommen omfattes av Kommuneplanen 2015–2030, vedtatt 23.09.2015. Arealbruken er i planen avsatt til bebyggelse og anlegg, eksisterende. Gjeldende kommunedelplaner for området er KDP-17 og KDP-4. Ny kommuneplan fra 23. september 2015 Oslo kommune har vedtatt en ny kommuneplan som kan få betydning for en rekke eksisterende reguleringsplaner i kommunen. For informasjon om eventuelle arbeider eller prosjekter i nærliggende områder, anbefales det å gjøre søk i Oslo kommunes portal for saksinnsyn: https://www.oslo.kommune.no/plan-bygg-og-eiendom/

Tinglyste heftelser og rettigheter

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 0301/76/7: 13.09.1950 - Dokumentnr: 9921 - Bestemmelse om bebyggelse Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet 04.01.1960 - Dokumentnr: 40 - Erklæring/avtale Vedtak av Oslo kommunes vann- og kloakkreglementet Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen 23.05.1960 - Dokumentnr: 6069 - Rettighet Leie av næringslokale Årlig avgift NOK 2 700 Bestemmelser om overdragelse av kontrakten 29.04.1992 - Transport av rettighet 17.11.1960 - Dokumentnr: 14469 - Erklæring/avtale Bestemmelse om trafostasjon/kiosk GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE 11.02.1971 - Dokumentnr: 2644 - Best. om vann/kloakkledn. Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE 18.06.1894 - Dokumentnr: 900092 - Registrering av grunn Denne matrikkelenhet utskilt fra: KNR: 0301 GNR: 76 BNR: 3 26.11.1959 - Dokumentnr: 990051 - Sammenslått med denne matrikkelenhet: GNR 76 BNR 8 GNR 77 BNR 191 15.03.1960 - Dokumentnr: 921394 - Sammenslått med denne matrikkelenhet: GNR 76 BNR 9 OG 10

Legalpant

Borettslaget har legalpant på inntil 2 ganger Folketrygdens grunnbeløp (2G) som sikkerhet for borettslagets krav mot andelseierne, som f.eks. krav på betaling av felleskostnader. Dette betyr at borettslaget har prioritet foran andre heftelser som er tinglyst på andelen.

Boligselgerforsikring

Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad kr. 20 000 000,-. Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgaven og interessenter oppfordres til å gjennomgå denne før bud inngis.

Boligkjøperforsikring

Kjøper har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring fra Söderberg & Partners. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell eller på https://www.soderbergpartners.no/eiendom/boligkjoper/

Diverse

Borettslagsmodellen innebærer at borettslaget eier eiendommen, mens andelseierne eier andeler i borettslaget, som gir borett til en bestemt bolig. Andelseierne har ikke personlig ansvar for borettslagets fellesgjeld, men de må dekke borettslagets løpende utgifter. Manglende innbetaling av fellesutgiftene som følge av andre andelshaveres mislighold, eller dersom borettslaget sitter på fraflyttede og/eller usolgte andeler, må dekkes av de øvrige andelseierne.   Borettslaget har legalpanterett i andelen for krav på dekning av felleskostnader og andre krav fra borettslaget, på inntil 2 ganger folketrygdens grunnbeløp.   Kjøper og selger er forpliktet til å undertegne standard kjøpekontrakt utarbeidet av Emera i forbindelse med eiendomstransaksjonen. Kjøpekontrakten kan besiktiges hos eiendomsmegler før bud inngis. Kontakt eiendomsmegler for spørsmål.   Selger leverer eiendommen i ryddig og rengjort stand.

Sentrale lover

Regelverk og generelle opplysninger Boligen selges med det inventar og utstyr som i henhold til gjeldende lover, forskrifter eller offentlige pålegg skal følge med eiendommen, jf. avhendingsloven § 3-4. Fastmonterte eller spesialtilpassede installasjoner og innredning som anses som varig tilknyttet boligen, følger normalt med i handelen, med mindre det foreligger en særskilt avtale mellom partene om noe annet, jf. avhendingsloven § 3-5.   En standard tilbehørsliste utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) følger salgsoppgaven, og gjelder som utgangspunkt for hva som inkluderes i salget – med mindre avvik er tydelig avtalt mellom kjøper og selger.   Om informasjonsgrunnlaget Opplysninger om boligens størrelse og utforming, både innvendig og utvendig, bygger på informasjon hentet fra vedlagte tilstands- og boligsalgsrapport. Innholdet i salgsoppgaven er basert på selgers informasjon, fagkyndig vurdering, samt opplysninger fra offentlige registre som kommunen og Kartverket. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses for å være kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene,  slike forhold kan ikke senere gjøres gjeldende som en mangel ved boligen. Dette gjelder uavhengig av om dokumentene er lest.    Det kan være forskjell mellom boligens faktiske bruk av rom og det som er godkjent av myndighetene. Alle interessenter anbefales derfor å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagperson, før bud gis. Dersom kjøper velger å kjøpe uten å ha sett eiendommen, kan det ikke etter overtakelse reklameres på forhold som burde ha vært oppdaget ved en ordinær gjennomgang.   Dersom det oppstår behov for ytterligere avklaringer, oppfordres interessenter til å kontakte eiendomsmegler eller egne rådgivere før de gir bud.   Slitasje og bruk Det må også forventes at eiendommer som har vært i bruk, vil kunne ha tegn til slitasje og eventuelle skader. Slik normal bruksslitasje og behov for vedlikehold må kjøper påregne, og dette vil normalt ikke gi grunnlag for reklamasjon eller prisavslag.   Avtalerettslig Partenes rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, og all tilgjengelig dokumentasjon som forelå for kjøper før handelen ble inngått. I tillegg gjelder avhendingsloven. Det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke, og dette er nærmere forklart nedenfor.   Budgivning og selgers vurdering På grunn av ulike ansvarsforhold kan selger velge å prioritere bud fra ikke-forbrukere, selv om budet er lavere enn et forbrukerbud. Når kjøper ikke er forbruker, kan selges ansvar begrenses ettersom boligen selges «som den er», noe som kan være av verdi for selger. Det understrekes at selger står fritt til å velge hvilket bud som aksepteres, og er ikke forpliktet til å velge det høyeste.   Alle budgivere må ved inngivelse av bud opplyse om de opptrer som forbruker eller som næringsdrivende/person som handler hovedsakelig som ledd i næringsvirksomhet. Det vil opplyses hvis konkurrerende bud kommer fra en ikke-forbruker.   Forbrukerkjøp – definisjon og vilkår:   Et forbrukerkjøp foreligger når en fysisk person kjøper eiendom uten at formålet hovedsakelig er knyttet til næringsvirksomhet. En eiendom anses å ha en mangel dersom den ikke oppfyller kravene som følger av avtalen, eller ved brudd på bestemmelser i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Det samme gjelder hvis eiendommen ikke samsvarer med det som med rimelighet kunne forventes ut fra blant annet alder, type og synlig tilstand – eller hvis det er tilbakeholdt, eller gitt feilaktige opplysninger, og dette har påvirket avtalen.   Dersom det er avvik mellom oppgitt og faktisk innvendig areal på minst 2 % og samtidig minst 1 kvadratmeter, kan dette utløse rett til kompensasjon etter § 3-3 i avhendingsloven.   Ved beregning av krav om prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke kostnader med inntil kr 10 000 (som en egenandel).   Ikke-forbruker – definisjon og vilkår:  Dersom kjøper er en juridisk enhet, eller en fysisk person som handler i næringssammenheng, regnes kjøpet ikke som et forbrukerkjøp.   Ved slike kjøp selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er begrenset til det som følger direkte av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-9. I disse tilfellene fravikes § 3-3 andre ledd, og eventuelle arealavvik vurderes etter § 3-8.   Kjøperens plikt til å foreta grundige undersøkelser gjelder også fullt ut for kjøpere som ikke omfattes av forbrukerdefinisjonen.

Betalingsbetingelser

Hele oppgjøret må betales samlet fra en norsk bankkonto. Overføringer fra utlandet aksepteres kun unntaksvis, og kun dersom dette er forhåndsavtalt med megler i forbindelse med aksept av budet. 

Viktig informasjon om budgivning

Bud kan legges inn på nettannonsen på "gi bud" knappen eller via hjemmesiden. Ved elektronisk budgivning kan bud legges inn trygt og enkelt med bank-ID. Eiendomsmegler kan også kontaktes for tilsendelse av budkjema, og budskjema finnes også i salgsoppgaven.  Alle bud skal inngi skriftlig til eiendomsmegler. Kravet til skriftlighet gjelder også ved forhøyelse av bud, motbud og selgers aksept eller avslag. Før et bud kan formidles til selger må megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt dersom budgiver bruker e-signatur som f eks. bankID. Etter det første budet er inngitt, kan budgiver inngi bud pr e-post eller pr SMS til megler.   Hvis budgiver skal by på eiendommen i henhold til en kjøpsfullmakt må megler kontaktes og fullmakten oversendes før budgivning.  Et bud bør inneholde eiendommens adresse (eventuelt gnr/bnr), kjøpesum, budgivers kontaktinformasjon, finansieringsplan, akseptfrist, overtakelsesdato og eventuelle forbehold som for eksempel usikker finansiering, salg av nåværende bolig ol. Normalt vil ikke et bud med forbehold bli akseptert før forbeholdet er avklart. Konferer gjerne med megler før bud avgis. Bud som har forbehold om konfidensialitet ("hemmelige bud") vil ikke bli formidlet til selger. Alle interessenter oppfordres til å inngi bud via eiendomsmegler.  Megler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. I forbrukerforhold (dvs. der selger er forbruker) skal megleren ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Senere bud må ha en akseptfrist som er lang nok til at budet og eventuelle forbehold kan videreformidles til alle involverte parter slik at disse får tid til å områ seg, jf. forskrift om eiendomsmegling § 6-3. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser bør skje senest 10 minutter før fristens utløp. Dersom bud inngis med en frist som åpenbart er for kort til at megleren kan avvikle budrunden på en forsvarlig måte, vil megler fraråde budet.  Eiendomsmegler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt, og vil uoppfordret gi sin vurdering av det enkelte bud overfor selgeren.  Etter at handel har kommet i stand, eller dersom en budrunde avsluttes uten at handel er kommet i stand, kan en budgiver kreve kopi av budjournalen i anonymisert form. Kopi av budjournal gis til kjøper og selger uten ugrunnet opphold etter at handel er kommet i stand. Hvis budgiver ønsker å være anonym, kan bud fremmes via en fullmektig. For mer informasjon om budgivningsprosessen, se «Forbrukerinformasjon om budgivning», som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler.

Vederlag megler

Provisjon ved salg til prisantydning: kr 47 352,39 Grunnpakke bolig info** kr 11 700,00 Markedspakke inkl. stor annonse på FINN.no, Emera digital mm. kr 24 850,00 Oppgjørshonorar inkl. factoring kr 12 900,00 Tilretteleggingshonorar kr 15 000,00 Visninger pr. stk. kr 2 900,00 Eierskiftegebyr kr 6 725,00   Utlegg: Selger dekker utlegg i henhold til oppdragsavtalen. Disse er estimert til ca. kr 6 725,00, og omfatter vanligvis innhenting av informasjon fra kommunen, eventuell forretningsfører, samt kopi av tinglyste dokumenter.   Total kostnad ved salg til prisantydning: kr 121 427,39 Dette inkluderer både vederlag og stipulerte utlegg.   Ved avbrutt oppdrag: Dersom oppdraget sies opp eller utløper uten at salget gjennomføres, har megler krav på rimelig vederlag for medgått tid og for utført arbeid. Dette omfatter blant annet vederlag knyttet til tilrettelegging, markedsføring og eventuelle avholdte visninger, samt påløpte utlegg. Timepris ved slik beregning er kr 3500.  

Hvitvasking

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking, og er blant annet forpliktet til å gjennomføre kundetiltak av både selger og kjøper. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at avtalen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, er dette et mislighold fra kjøpers side. Et vesentlig mislighold kan gi selger rett til å heve avtalen og til å gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning. Dersom selger ikke bidrar til at megler får gjennomført løpende kundetiltak underveis i oppdraget, må eiendomsmegler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Selger vil i et slikt tilfelle ha misligholdt sine forpliktelser, og kjøper vil kunne ha et krav mot selger etter avhendingsloven. Hvis kundetiltak ikke lar seg gjennomføre, vil Emera eiendomsmegling ikke kunne bistå med handelen eller foreta oppgjør.

Personopplysningsloven

Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven. Se www.emera.no for vår personvernerklæring.

Oppdragsnummer

02260314

Vedlegg til salgsoppgave

- Tilstandsrapport datert 14.10.2026 - Selgers egenerklæring - Nabolagsprofil - Vedtekter - Husordensregler

Status salgsoppgave

Megler

Meglerforetaket

Emera No2 AS Org.nr: 934963407

Samarbeidspartnere og tilknyttede foretak

Emera Norge AS og eiendomsmeglingsforetakene som er tilknyttet Emera har samarbeid med forskjellige foretak som tilbyr forbrukerne produkter eller tjenester i forbindelse med et salgsoppdrag. Våre samarbeidspartene er:

Søderberg & Partners AS - formidler av boligselger- og boligkjøperforsikring. Overo AS - leverandør av digitale oppgjørsskjemaer og overtakelsesprotokoller som også inneholder tilbud til forbruker om tilpassede strøm-, internett- og alarmtjenester.

Kolibri Forsikring AS - tilbyr bolig-/innbo og andre tingskadeforsikringer.

Hvilke produkter/tjenester kjøper og selger får i forbindelse med oppdraget, kan variere ut fra hvor i landet eiendommen ligger.

Energiattest

Tilstandsrapport

Egenerklæring boligselgerforsikring

Salgsoppgave