Evald Ryghs gate 16 A

Tomten

Byggeår

1930

Etasje

4

Arealer

Arealbeskrivelse

Bygningssakkyndiges kommentar til arealoppmåling

Leiligheten disponerer en lofts- og kjellerbod målt til: - Loft: ca 6 kvm. Gulvarealet er målt til ca 8 kvm. - Kjeller: ca 12 kvm Det er ikke kontrollert om bodene tilhører leiligheten. Boder er definert som fellesareal, og styret har kompetanse til å omdisponere hvilke/antall boder boligen har bruksrett til. Lovlighet, byggetegninger: Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik fra disse. Opprinnelig kjøkken er flyttet til hall/entré, og det tidligere kjøkkenet er omgjort til soverom. Videre er det etablert en ny gang mellom soverommet og badet. Den opprinnelige inngangen til badet er blendet igjen i forbindelse med etableringen av nytt kjøkken og flyttet til gangen mellom soverom og bad. Planløsningen avviker dermed fra godkjente tegninger. Innvendige omdisponeringer og fjerning av ikke-bærende lettvegger er i utgangspunktet ikke søknadspliktige tiltak, forutsatt at tiltaket ikke berører bærende konstruksjoner, brannskiller, lydkrav eller tekniske installasjoner, og at krav til rom for varig opphold (lysforhold, rømningsvei, ventilasjon mv.) er oppfylt. Det er ikke kontrollert om de tekniske kravene er fullt ut oppfylt, og forholdet bør eventuelt avklares med kommunen dersom dokumentasjon ønskes.

Antall soverom

2

Antall rom

3

Innhold

Leiligheten ligger i 4. etasje og består av følgende rom: Entré, kjøkken, stue, spisestue, to soverom og bad. Balkong på ca. 4,5 m² med utgang fra stuen. Leiligheten disponerer en bod i kjeller på ca. 12 m² og en bod på loftet på ca. 6 m² (gulvarealet er målt til ca. 8 kvm).

Standard

Denne leiligheten i fjerde etasje ligger tilbaketrukket i en rolig blindgate, med en arealeffektiv planløsning og gjennomgående god standard. Boligen er oppgradert med flytting av kjøkken for å skape en åpen løsning mot stuen, og de fleste overflater er malt i nyere tid. En sørvendt og usjenert balkong gir en privat uteplass. Entré: Lys og innbydende entré som gir et godt førsteinntrykk av boligen. Her er det god plass til å henge fra seg yttertøy og sette fra seg sko i et praktisk, plassbygget garderobeskap som utnytter arealet optimalt. Entréen oppleves romslig, med en naturlig flyt videre inn i leiligheten. Kjøkken: Kjøkkenet er smart integrert i det som tidligere var en del av inngangspartiet, og fremstår som en funksjonell og moderne løsning med delvis åpen forbindelse til stuen. Dette gir en sosial og luftig romfølelse, samtidig som kjøkkenet beholder sin egen sone. Innredningen fra IKEA har stilrene, profilerte hvite fronter som gir et tidløst uttrykk, kombinert med en solid benkeplate i stein som tilfører et eksklusivt preg. Kjøkkenet er godt utstyrt med integrert platetopp og stekeovn, samt nyere oppvaskmaskin og kjøle-/fryseskap fra 2025. For økt trygghet er det installert både komfyrvakt og waterguard. Stue og spisestue: Stuen fremstår som romslig og svært innbydende, med en god takhøyde på hele 2,65 meter som gir en luftig og behagelig atmosfære. Her er det rikelig med plass til både sofagruppe og en romslig spiseplass, perfekt for både hverdagsliv og sosiale sammenkomster. Store vindusflater med dype karmer slipper inn godt med naturlig lys og skaper en varm og hyggelig stemning. Fra stuen er det direkte utgang til balkongen, som forlenger oppholdsrommet i sommerhalvåret. Rommet, inkludert taket, ble malt i 2025 og fremstår som moderne og velholdt. Balkong: Fra stuen er det utgang til en solrik, sørvendt balkong på ca. 4,5 m². Beliggenheten i 4. etasje, vendt mot et rolig og grønt område, gir en skjermet og usjenert uteplass med gode solforhold. Her er det plass til en hyggelig sittegruppe hvor man kan nyte morgenkaffen eller lange sommerkvelder. Rekkverk i frostet glass sørger for både privatliv og lysinnslipp. To soverom: Leiligheten har to gode soverom, begge vendt mot rolige omgivelser som gir gode forutsetninger for en god natts søvn. Hovedsoverommet er romslig og har plass til dobbeltseng med tilhørende nattbordsløsning. Det andre soverommet, er fleksibelt og kan benyttes som barnerom, gjesterom eller hjemmekontor etter behov. Her ble det i 2023 satt opp en lettvegg med garderobeløsning, som gir praktisk oppbevaringsplass. Bad: Badet fremstår moderne og funksjonelt, med flislagt gulv med varmekabler som gir god komfort. Veggene er utført i stilren mikrosement som gir et helhetlig og tidsriktig uttrykk. Innredningen fra 2019 består av en elegant servantinnredning med heldekkende plate i Corian, vegghengt toalett og et praktisk dusjhjørne. Det er opplegg for både vaskemaskin og tørketrommel i en egen nisje, noe som gir en ryddig og effektiv utnyttelse av rommet. Badet har naturlig ventilasjon. Overflater: Gulv: Originalt tregulv og parkett. Fliser på bad. Vegger: Sparklede, pussede og malte overflater. Mikrosement på bad. Himling: Sparklede, pussede og malte overflater. Lagring: Leiligheten disponerer en bod på loftet på ca. 6 m² (gulvarealet er målt til ca. 8 kvm) og en bod i kjelleren på ca. 12 m². For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Innbo og løsøre

Følgende løsøre og tilbehør følger ikke med: - Lamper - Metallhylle over kjøkkenbenk - Speil i gang og stue - Fastmontert stearinlys-holder i stue - "Velkommen til oss-skilt" i gang - Vaskemaskin og tørketrommel - Sittebenk spisestue (ink pute).     For øvrig gjelder NEF sin standardliste "Oversikt over løsøre og tilbehør" med mindre annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen er vedlagt.   Gjenstander som er nevnt i standardlisten, men som ikke finnes på eiendommen, vil heller ikke følge med i salget. Alt utstyr og installasjoner som medfølger overtas slik de er, uten garanti, med mindre det foreligger en gjeldende garanti fra produsent eller leverandør.   Kjøper aksepterer at det kan forekomme hull og merker etter montering av inventar og utstyr som ikke er en del av overdragelsen.

Parkering

*Nåværende eier leier en parkeringsplass utenfor ( plass 25) for kr.1150,-. Utleier har skriftlig formidlet til nåværende eier at parkeringsplassen kan videreleies av ny eier. Selger fraskriver seg ethvert ansvar dersom utleier på et senere tidspunkt skulle ombestemme seg eller ikke opprettholder avtalen. Det er beboerparkering tilgjengelig i området. Med beboerparkeringstillatelse kan man parkere hele døgnet, også utover eventuell maksparkeringstid, på plasser reservert for beboere. Gjeldende priser for beboerparkering i bydelene Frogner, St. Hanshaugen, Gamle Oslo, Grünerløkka og Sagene – innenfor sonene A, B, C, D og E – er som følger:   - Bensin-, diesel- og hybridbiler samt ladbare hybrider: kr 3.850 per år - Motorsykler og mopeder: kr 1.925 per år - Elbiler: kr 1.300 per år - El-motorsykler og el-mopeder: kr 650 per år   Det tas forbehold om endringer i prisene. For oppdatert informasjon, se:oslo.kommune.no – beboerparkering

Sammendrag av selgers egenerklæring

Samsvarserklæring: Det fremgår av selgers egenerklæringsskjema at det mangler/ikke er fremlagt samsvarserklæring for det elektriske anlegget. Selgers egenerklæringsskjema følger vedlagt salgsoppgaven. Interessenter oppfordres til å gjennomgå dette nøye.    Følgende opplysninger er spesielt viktig å merke seg:   2. Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom? - Ja, kun av faglært - Beskrivelse: I følge tidligere salgsoppgave og eiere er det oppgitt dette. Oppussing i 2008 og overflateoppussing i 2019. - Arbeid utført av: I følge tidligere salgsoppgave: Romerike mur og flis AS 2008, Rørlegger Øst AS i 2019 2.1. Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet? - Ja. I følge tidligere salgsoppgave er det oppgitt F-1 membran med duk i 2008 6. Kjenner du til om det er/har vært utettheter i terrasse/garasje/tak/fasade? - Ja. Byttet tak i 2025 grunnet alder og noe lekkasje på loft 11. Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? - Ja, kun av faglært - Beskrivelse: I følge tidligere salgsoppgave nytt EL-opplegg i leiligheten i 2013. - Arbeid utført av: I følge tidligere salgsoppgave utført arbeid av T&B Hansen installasjon AS i 2013 12. Kjenner du til om det er utført kontroll av el-anlegget og/eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? - Ja. I følge tidligere salgsoppgave ble EL anlegget i leiligheten kontrollert og godkjent i 2018 16. Kjenner du til om det har vært utført arbeid på terrasse/garasje/tak/fasade? - Ja, kun av faglært - Beskrivelse: Byttet tak i regi av boligsameiet - Arbeid utført av: KRJ blikkenslagservice AS i 2025

Bygningssakkyndig

Byggemåte

I forbindelse med salget er det blitt utført en tilstandsrapport av en kvalifisert bygningssakkyndig. Rapporten gir en grundig vurdering av boligens tilstand og påpeker eventuelle avvik som ble oppdaget under befaringen. Tilstandsrapporten og selgers egenerklæring er vedlagt salgsoppgaven, og det er viktig at interessenter setter seg grundig inn i disse dokumentene før bud legges inn.   Kjøper anses kjent med opplysninger som kommer tydelig frem i tilstandsrapporten, og det vil ikke være mulig å gjøre slike forhold gjeldende som en mangel. Spesielt forhold som er vurdert med TG2 og TG3 bør vurderes nøye, da de indikerer avvik fra normal slitasje og/eller høy alder, noe som kan innebære behov for utbedringer. Bygningsdeler som er merket med TGIU er ikke blitt vurdert av takstmannen.    Beskrivelsen av boligen nedenfor er hentet direkte fra tilstandsrapporten:   Bygning: Leiligheten ligger i et boligbygg med flere boenheter oppført i ca. 1930. Byggemåten består av etasjeskiller i trebjelkelag, bærende konstruksjoner i mur/tegl, fasade av pusset og malt mur, og saltak. Badet ble pusset opp i 2008 av tidligere eier. Tidligere eier monterte nytt kjøkken i 2013. Overflater og baderomsinnredning ble oppgradert i 2019. Tak: Saltak. Vinduer: Vinduer med isolerglass. Alder er ukjent. Dører: Brann- og lydklassifisert entrédør. Balkongdør med isolerglass. Alder er ukjent. Balkong/terrasse: Balkong på ca. 4,5 m² med adkomst fra stue. Konstruksjonen er et betongdekke med rekkverk av glass. VVS-installasjoner: Innvendige vannledninger er av kobber, alder er ukjent. Synlige avløpsrør er av plast. Varmtvannsbereder fra 2007 med en kapasitet på ca. 100 liter. Badet har plastsluk. Kjøkkenet er lekkasjesikret med waterguard under vask. Hovedstoppekranen er lokalisert. Eiendommen er tilknyttet offentlig vannforsyning og avløpsnett via private stikkledninger. Ventilasjon: Boligen har naturlig ventilasjon. Avtrekk fra kjøkken og våtrom, og tilluft via ventiler i vinduene. Kjøkkenet har avtrekk med kullfilter. Badet har naturlig oppdriftsventilasjon og mangler tilluft. Tekniske detaljer: Oppvarming med panelovner og varmekabel på badet. Det er installert komfyrvakt over platetoppen. Elektrisk anlegg: Sikringsskap med automatsikringer. Takstmannen har ikke fagkompetanse til å utføre kontroll av elektriske anlegg, og det anbefales på generelt grunnlag at en autorisert elektroinstallatør foretar en kontroll av hele anlegget. Det er ikke avdekket feil eller mangler ved visuell kontroll, men dette gir ingen garanti for at anlegget er feilfritt. Foreligger det eltilsynsrapport de siste 5 år, og det er ikke foretatt arbeid på anlegget etter denne, utenom retting av eventuelle avvik i eltilsynsrapport (dvs en el-tilsynsrapport uten avvik)? - Nei Er alle elektriske arbeider/anlegg i boligen utført av en registrert elektroinstallasjonsvirksomhet? - Ja Er det elektriske anlegget utført eller er det foretatt tilleggsarbeider på det elektriske anlegget etter 1.1.1999? - Ja. Samsvarserklæring: Nei Foreligger det kontrollrapport fra offentlig myndighet – Det Lokale Eltilsyn (DLE) eller eventuelt andre tilsvarende kontrollinstanser med avvik som ikke er utbedret eller kontrollen er over 5 år? - Nei Forekommer det ofte at sikringene løses ut? - Nei Har det vært brann, branntilløp eller varmgang (for eksempel termiske skader på deksler, kontaktpunkter eller lignende) i boligens elektriske anlegg? - Nei Er det tegn til at det har vært termiske skader (tegn på varmgang) på kabler, brytere, downlights, stikkontakter og elektrisk utstyr? Sjekk samtidig tilstanden på elektrisk tilkobling av varmtvannsbereder, jamfør eget punkt under varmtvannstank - Nei Er der synlig defekter på kabler eller er disse ikke tilstrekkelig festet? - Nei Er det tegn på at kabelinnføringer og hull i inntak og sikringsskap ikke er tette, så langt dette er mulig å sjekke uten å fjerne kapslinger? - Nei Finnes det kursfortegnelse, og er den i samsvar med antall sikringer? - Ja Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el-kontroll? - Ja. DLE anbefaler alle å ha utvidet el-kontroll hvert 5 år og på bakgrunn av dette anbefales det å gjennomføre en kontroll. Bygningsdeler vurdert med TG2: - Vinduer | Vinduer er av eldre dato og har passert halvparten av forventet brukstid. Med økende alder øker risikoen for slitasje på tetningslister, beslag og overflater, samt nedsatt isolasjonsevne. - Dører | Det er påvist dører som er vanskelig å åpne eller lukke. Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. Balkong- og ytterdører er av eldre dato og har passert halvparten av forventet brukstid. Med økende alder øker risikoen for slitasje på tetningslister, hengsler, låsemekanismer og overflater, samt nedsatt isolasjonsevne. Balkongdøren er noe hard å lukke/åpne og det må påregnes justering av denne. - Vannledninger | Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Vannrørene i boligen er av ukjent dato og har mulig passert halvparten av forventet brukstid. Rørene fungerer som forutsatt på befaringstidspunktet, men levetiden er redusert og det er usikkerhet knyttet til skjulte deler av anlegget som ikke kan inspiseres visuelt. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. - Avløpsrør | Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Avløpsrørene i boligen er av eldre dato og har passert halvparten av forventet brukstid. Rørenes funksjon fremstår som tilfredsstillende på befaringstidspunktet, men levetiden må anses redusert i et normalperspektiv. Skjulte deler av rørsystemet kan ikke kontrolleres visuelt, og det er derfor usikkerhet knyttet til den faktiske tilstanden. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. - Varmtvannstank | Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Det bør etableres tilfredsstillende el-tilkobling etter gjeldende forskrift. - Overflater vegger og himling, Bad | TG2 er satt på flislagte vegger da flisarbeidene har passert halvparten av forventet brukstid. Med økende alder og bruk øker risikoen for slitasje, svekket tetthet i fuger og membran, samt behov for vedlikehold eller utbedring. Dette er en normal vurdering basert på byggets alder og gjeldende levetidsbetraktninger, og indikerer ikke nødvendigvis at det foreligger konkrete skader. - Sluk, membran og tettesjikt, Bad | Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon. Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og fuktskader. TG2 gis på bakgrunn av manglende dokumentasjon på membran, samtl alder. Uten dokumentasjon kan ikke arbeidene verifiseres og det foreligger derfor en usikkerhet rundt oppbyggingen. Det er ikke funnet avvik ved visuell kontroll. - Ventilasjon, Bad | Rommet har kun naturlig ventilasjon. Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Avtrekket skjer via naturlig oppdriftsventilasjon. Ytelsen avhenger av vær, vind og temperatur og kan periodevis bli svak. Dette kan føre til opphopning av fuktig luft. Fuktig luft øker generelt muligheten for skader i rommet og tilstøtende vegger/himlinger. Løsningen er vanlig i eldre boliger, men klassifiseres som tilstandsgrad 2 (TG 2) i NS 3600. Elektrisk avtrekksvifte bør monteres for å lukke avviket. Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrom f.eks. luftespalte ved dør e.l. Bygningsdeler vurdert med TG3 og TGIU: - Det er ikke avdekket forhold som er vurdert med TG3 og "ikke undersøkt". Opplistingen over er ikke uttømmende og du oppfordres til å lese og sette deg grundig inn i alt salgsmateriell.

Omkostninger

8 500 000,00 (Prisantydning)   Omkostninger   13 500 (Boligkjøperforsikring* (valgfritt)) 10 500 (Eierskifte-/transportgebyr) 4 150 (Pantenoterings–/urådighetsgebyr) -------------------------------------------------------- 14 650 (Omkostninger totalt (uten Boligkjøperforsikring)) 28 150 (Omkostninger totalt (med Boligkjøperforsikring))   -------------------------------------------------------- 8 514 650 (Totalpris inkl. omkostninger (uten Boligkjøperforsikring)) 8 528 150 (Totalpris inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring))   --------------------------------------------------------  

Felleskostnader

4 393,- per mnd

Total husleie er på kr 4 393,- per måned og inkluderer bl.a. kommunale avgifter, drift og vedlikehold, diverse honorarer og forsikringer. Husleien er fordelt slik: - Felleskostnader: kr 3 667,40 - Trappevask: kr 188,- - Bredbånd: kr 538,- - Eiendomsskatt: kr 83,- Det er varslet endringer i eiendomsskatten med virkning fra 01.05.2026, men beløpet forblir uendret. Siden selskapets lån har flytende rente, kan felleskostnadene endres i takt med renteendringer. Felleskostnadene kan bli besluttet økt etter utarbeidelse av salgsoppgaven. Styret bestemmer om og når felleskostnadene skal justeres. I følge styre vil felleskostnadene og fellesgjelden trolig øke dersom de vedtar å gjennomfører et rørfornyingsprosjekt. Informasjon om renteutgifter, lån og lånebetingelser er ikke mottatt fra forretningsfører, og megler har derfor ikke hatt mulighet til å beregne kostnaden i henhold til lovens krav.

Fellesgjeld

Sikringsordning fellesgjeld

Boligselskapet har ikke sikringsordning. For krav på dekning av felleskostnader og andre krav fra selskapsforhold har selskapet panterett i aksjen(e) foran alle andre heftelser. Pantekravet er begrenset til en sum som svarer til to ganger folketrygdens grunnbeløp på tidspunktet da tvangsdekningen besluttes gjennomført.

Formuesverdi

Beliggenhet

Evald Ryghs gate 16 har en attraktiv beliggenhet i et veletablert og rolig bomiljø, samtidig som man bor svært sentralt med nærhet til alt byen har å by på. Området byr på flotte parker, gode turmuligheter, et rikt utvalg av kaféer, restauranter og barer, samt et variert kulturtilbud og gode kollektivforbindelser. Med kort avstand til både St. Hanshaugen, Grünerløkka og Vulkan har man enkel tilgang til noen av Oslos mest populære byområder, samtidig som beliggenheten oppleves skjermet og fredelig. Akerselva med sine idylliske turstier ligger i umiddelbar nærhet, og herfra har man fine sykkelforbindelser videre til Maridalen og marka. For den treningsglade finnes flere treningssentre i nærområdet, blant annet SATS og Evo. Området er kjent for sitt gode tilbud innen mat og drikke. Rundt Alexander Kiellands plass finner man et bredt utvalg av spisesteder og hyggelige møteplasser, og det er kort gangavstand til Mathallen og Vulkans pulserende miljø med restauranter, kulturtilbud og uteliv. I tillegg ligger flere av byens anerkjente restauranter innen kort rekkevidde. Daglige servicetilbud er lett tilgjengelig med blant annet dagligvarebutikk, vinmonopol, apotek og øvrige servicetilbud ved Kiellands Hus, samt ytterligere butikker på St. Hanshaugen og Grünerløkka. Kollektivtilbudet i området er meget godt, med flere busslinjer som gir effektiv forbindelse til sentrum, marka og øvrige deler av byen. Det er også bysykkelstasjoner i nærområdet. For barnefamilier er beliggenheten attraktiv med kort avstand til lekeplasser, barnehager og skoler, herunder Ila barneskole. Området har også nærhet til flere utdanningsinstitusjoner som blant annet Arkitektur- og designhøgskolen, Kunsthøgskolen, OsloMet og BI. Dette er en ideell bolig for deg som ønsker en urban livsstil med nærhet til byens fasiliteter, samtidig som man kan trekke seg tilbake til rolige og hyggelige omgivelser. Her ligger alt til rette for å trives!

Adkomst

På høyre side i annonsen finner du et kartutsnitt. Ved å klikke på kartet kan du enkelt planlegge din rute fra valgt startpunkt og helt frem til boligen. Det vil være skiltet ved fellesvisninger for enkel orientering.

Energiklasse

G

Info strømforbruk

Selger opplyser at det årlige strømforbruket for 2025 var ca. 9500 Kwh/kr. 9300,-. Det er viktig å merke seg at energiforbruket kan variere fra husstand til husstand. Nåværende eier har tegnet avtale om Norgespris på strøm, og avtalen har bindingstid til 31.12.2026. Avtalen følger boligen, og må derfor overtas av kjøper.    Norgespris er en ny, statlig ordning, som gir en forutsigbar og fast strømpris på 50 øre per kWh med mva (40 øre uten mva)gjennom året. Norgespris har et forbrukstak på 5 000 kWh per måned for husholdninger og 1 000 kWh for hytter. Når det er tegnet avtale om Norgespris bortfaller eventuell strømstøtte.   Som boligeier må du fortsatt ha en strømavtale med en strømleverandør.   Du kan lese mer om Norgespris blant annet her: https://www.regjeringen.no/no/tema/energi/strom/sporsmal-og-svar-om-norgespris

Info energiklasse

Alle eiendommer som selges eller leies ut, skal ha energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med bruksareal mindre enn 50 m². Det er eier som plikter å fremlegge energiattest og er selv ansvarlig for at opplysningene er korrekte. Selger har fylt ut fullstendig energiattest, som er lagt ved salgsoppgaven. Megler påtar seg ikke ansvar for informasjonen som fremgår av energiattesten.

Oppvarming

Boligen har følgende oppvarmingskilder: - Elektrisk oppvarming med panelovner og varmekabel på badet.   Hvis et rom på visningen mangler fast installert oppvarmingskilde, vil ikke dette bli inkludert i handelen.

Om aksjeselskapet

As Evald Ryghsgt 16 Org.nr: 933716449

Aksjeselskapet Evald Ryghs Gate 16 A/S består av 23 leiligheter og ligger i bydel St.Hanshaugen i Oslo. Selskapet forvaltes av OBOS Eiendomsforvaltning AS. Selskapets hjemmeside er www.vibbo.no/6044. Kjekt å vite: - Selskapet har fellesvaskeri med vaskemaskin og tørketrommel. Det medfølger lagringsplass på loft og i kjeller. - Det er kun tillatt med mindre gass- og elektriske griller med lokk på balkongene. For grilling med kull må utegrillen i bakgården benyttes. - Styret skal varsles ved endringer i leiligheten. Aksjonær er ansvarlig for at endringer er fagmessig utført og ivaretar bygningens sikkerhet. - Styret har i perioden arrangert sommerfest og julegrantenning. Bare fysiske personer kan være aksjeeiere, og ingen kan eie aksjer til mer enn én bolig. Kun personer som bor eller skal bo i boligen kan bli sameiere i aksjer. Svar fra styre 23.04.2026: Foreligger det noen planer om vedlikehold/prosjekter eller lignende i boligaksjeselskapet i nær fremtid? - Vi har begynt å se på utskifting av soilrør og regner vel med at deler av det skal betales av felleskapet ved å øke lån. Vi er opptatt av å holde bygningsmassen i god stand, men også unngå for mye gjeld. Andre prosjekter som ny sykkelparkering og oppgradering av fellesarealer ute, har vi lengere perspektiver på, og prøver å se på andre måter å finansiere det på. Har du/dere en oversikt over tidligere vedlikehold/oppgraderinger i boligaksjeselskapet som vi kan få tilsendt? - Legger ved oversikt over vedlikehold* Er det noen planer om å justere fellesutgifter og/eller fellesgjeld? - Dersom vi gjennomfører et rørfornyingsprosjekt vil trolig fellesgjeld og felleskostnader øke. Dersom boligaksjeselskapet har felles grunnpakke for tv/internett inkludert i fellesutgiftene. Hvilken leverandør? - Telia er leverandør * Vedlegget ligger vedlagt salgsoppgaven Nylig utført vedlikehold inkluderer etablering av nye balkonger i oppgang C (2024) og bytte av tak i oppgang A og B (2025). Styret vurderer også mulighetene for oppgradert sykkelparkering.

Regnskap / Budsjett / Kostnadsøkninger

Årsresultatet for 2024 viste et underskudd på kr 429 754,-, som ble dekket av egenkapital. Underskuddet skyldtes i hovedsak kostnader knyttet til etablering av nye balkonger. Selskapets disponible midler var kr 436 340,- per 31.12.2024. Budsjettet for 2025 er basert på uendrede felleskostnader og tar ikke høyde for takprosjektet som ble gjennomført i 2025.

Forretningsfører

Styregodkjennelse

En aksjeeier har rett til å overdra sin(e) aksje(r), men erververen må godkjennes av selskapet for at ervervet skal bli gyldig. Godkjenning kan nektes dersom det foreligger saklig grunn. Søknad om godkjenning av ny aksjonær sendes til styret. Kjøper har ikke rett til å ta boligen i bruk før søknaden er godkjent.

Forkjøpsrett

Det foreligger ingen forkjøpsrett på eiendommen.

Forsikringsselskap og polisenummer felles forsikring

If Skadeforsikring Nuf

5376373

Vedtekter / husordensregler

Vedtekter og husordensregler ligger vedlagt salgsoppgaven.

Husdyrhold

Dyrehold er tillatt i Evald Ryghs gate 16 AS under forutsetning om at beboere som ønsker dyrehold søker styret om tillatelse i forkant. Erklæringen i søknaden, som ligger vedlagt salgsoppgaven, er førende for de regler som gjelder for dyrehold i Evald Ryghs gate 16 AS.

Adgang til utleie

Ifølge selskapets vedtekter kan aksjeeieren ikke overlate bruken av hele boligen til andre uten styrets samtykke. Med styrets godkjenning kan aksjeeieren overlate bruken av hele boligen for opptil tre år dersom aksjeeieren selv, ektefelle, slektning i rett opp- eller nedstigende linje, eller fosterbarn har bodd i boligen minst ett av de siste to årene. Bruksoverlating kan også godkjennes ved midlertidig fravær grunnet arbeid, utdanning, militærtjeneste, sykdom eller andre tungtveiende grunner. Aksjeeier som bor i boligen selv, kan overlate bruken av deler av den til andre uten godkjenning.

Ferdigattest / brukstillatelse

Det foreligger ikke ferdigattest, men et ekspedisjonsdokument datert 10.03.1932. Ekspedisjonsdokumentet er forgjengeren til ferdigattest. Dokumentet er attestert og bekrefter at bygget er registrert som lovlig oppført. At ekspedisjonsdokument eksisterer, gir derimot ingen garanti for at bygget er oppført i samsvar med tillatelsen og gjeldende regelverk, eller at det senere er utført arbeid på bygget som ikke er byggemeldt eller godkjent. Det foreligger ferdigattest for balkonger, datert 24.06.2010. Lovlighet, byggetegninger: Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik fra disse. Opprinnelig kjøkken er flyttet til hall/entré, og det tidligere kjøkkenet er omgjort til soverom. Videre er det etablert en ny gang mellom soverommet og badet. Den opprinnelige inngangen til badet er blendet igjen i forbindelse med etableringen av nytt kjøkken og flyttet til gangen mellom soverom og bad. Planløsningen avviker dermed fra godkjente tegninger. Innvendige omdisponeringer og fjerning av ikke-bærende lettvegger er i utgangspunktet ikke søknadspliktige tiltak, forutsatt at tiltaket ikke berører bærende konstruksjoner, brannskiller, lydkrav eller tekniske installasjoner, og at krav til rom for varig opphold (lysforhold, rømningsvei, ventilasjon mv.) er oppfylt. Det er ikke kontrollert om de tekniske kravene er fullt ut oppfylt, og forholdet bør eventuelt avklares med kommunen dersom dokumentasjon ønskes.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpssystem. Stikkledningene fra eiendommen og ut til det kommunale nettet er private. Adkomst til eiendommen skjer via offentlig vei.

Regulerings- og arealplaner

Ny kommuneplan fra 23. september 2015. Oslo kommune har vedtatt en ny kommuneplan som kan få betydning for en rekke eksisterende reguleringsplaner i kommunen. For informasjon om eventuelle arbeider eller prosjekter i nærliggende områder, anbefales det å gjøre søk i Oslo kommunes portal for saksinnsyn: https://www.oslo.kommune.no/plan-bygg-og-eiendom/. Kommuneplan: KDP-17 Kommunedelplan for torg og møteplasser. Områdeavgrensning for indre Oslo. Reguleringsplanen som gjelder for eiendommen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015 (sak 262) – Kommuneplan 2015 – Oslo mot 2030: Smart, trygg og grønn. Eiendommen er regulert til bolig m.tilh. anlegg jf. S-2255 Reguleringsbestemmelser i tilknytning til endret reguleringsplan for Oslo sentrum og indre sone i Oslo kommune. En liten del av tomten er regulert til spesialområde bevaring blandet jf. S-4386 Endret reguleringsplan med reg.best. for Geitemyrsvn. 33, Voldeløkken gård på St. Hanshaugen, som omreguleres til: Spesialområde bevaring (bolig, atelier, galleri, kontor, verksted, lager). Eiendommen slår ut på Gul liste med 2 treff vedr. lokalitet og 3 treff vedr. enkeltminne. Byantikvarens «gule liste» er en oversikt over kulturminner i Oslo som Byantikvaren anser som verneverdige, enten ved formell fredning, regulering til bevaring, eller ved kommunalt listeføring. En lokalitet er et område med kulturminner, mens et enkeltminne er selve kulturminnet, som en bygning eller en gravhaug. Det betyr at et enkeltminne kan være et hus som er listeført, og det befinner seg innenfor en lokalitet som er et avgrenset område, for eksempel en gate eller et nabolag. Gjelder ikke selve bygget, men tilgrensende tomter. Pågående plansaker i nærområde: - Saksnummer 202554777: Detaljregulering , Uelands gate fra Stavangergata til Evald Ryghs gate. Saken er under behandling, oppstartsmøte avholdt. Pågående byggesaker i området: - Saksnummer 202520589: Ilagata 2 - loftsutbygging med to leiligheter. Saken er under behandling, Igangsettingstillatelse. Området er i kontinuerlig utvikling og preges av et pulserende byliv med stadig nye tilbud og oppgraderinger. Dette bidrar til å gjøre nærområdet attraktivt og fremtidsrettet, men det må påregnes at det til tider kan forekomme byggearbeider og endringer i området.

Tinglyste heftelser og rettigheter

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 301/219/51: 09.11.1929 - Dokumentnr: 912862 - Best. om adkomstrett Bestemmelse om garasje/parkering Bestemmelse om kloakkledning Bestemmelse om gjerde Rettighetshaver GEITMYRSVEIEN 33. 16.10.1930 - Dokumentnr: 902490 - Erklæring/avtale Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.v. Rettighetshaver Evald Ryghs gt.4. 09.11.1929 - Dokumentnr: 900759 - Registrering av grunn Denne matrikkelenhet opprettet fra: Knr:0301 Gnr:219 Bnr:96

Boligselgerforsikring

Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad kr. 20 000 000,-. Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgaven og interessenter oppfordres til å gjennomgå denne før bud inngis.

Boligkjøperforsikring

Kjøper har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring fra Söderberg & Partners. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell eller på https://www.soderbergpartners.no/eiendom/boligkjoper/

Diverse

Aksjeboligmodellen innebærer at aksjeselskapet eier eiendommen, mens aksjeeierne eier aksjer i aksjeselskapet, som gir aksjeeier leierett til en bestemt bolig. Aksjeeierne har ikke personlig ansvar for selskapets fellesgjeld, men boligselskapets løpende utgifter må dekkes av aksjeeierne. Manglende innbetaling av fellesutgiftene som følge av andre aksjeeieres mislighold, eller dersom boligaksjeselskapet sitter på fraflyttede og/eller usolgte aksjer, må dekkes av de øvrige aksjeeierne.   Aksjeboligselskapet har legalpanterett i aksjen for krav på dekning av felleskostnader og andre krav fra selskapet, på inntil 2 ganger folketrygdens grunnbeløp. Legalpanteretten følger av borettslagsloven § 5-20, da denne gjelder tilsvarende for boligaksjeselskaper, jf. borettslagsloven § 1-4.   Kjøper og selger er forpliktet til å undertegne standard kjøpekontrakt utarbeidet av Emera i forbindelse med eiendomstransaksjonen. Kjøpekontrakten kan besiktiges hos eiendomsmegler før bud inngis. Kontakt eiendomsmegler for spørsmål.   Selger leverer eiendommen i ryddig og rengjort stand. Foto: Joakim Karlsen.

Sentrale lover

Regelverk og generelle opplysninger Boligen selges med det inventar og utstyr som i henhold til gjeldende lover, forskrifter eller offentlige pålegg skal følge med eiendommen, jf. avhendingsloven § 3-4. Fastmonterte eller spesialtilpassede installasjoner og innredning som anses som varig tilknyttet boligen, følger normalt med i handelen, med mindre det foreligger en særskilt avtale mellom partene om noe annet, jf. avhendingsloven § 3-5.   En standard tilbehørsliste utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) følger salgsoppgaven, og gjelder som utgangspunkt for hva som inkluderes i salget – med mindre avvik er tydelig avtalt mellom kjøper og selger.   Om informasjonsgrunnlaget Opplysninger om boligens størrelse og utforming, både innvendig og utvendig, bygger på informasjon hentet fra vedlagte tilstands- og boligsalgsrapport. Innholdet i salgsoppgaven er basert på selgers informasjon, fagkyndig vurdering, samt opplysninger fra offentlige registre som kommunen og Kartverket. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses for å være kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene,  slike forhold kan ikke senere gjøres gjeldende som en mangel ved boligen. Dette gjelder uavhengig av om dokumentene er lest.    Det kan være forskjell mellom boligens faktiske bruk av rom og det som er godkjent av myndighetene. Alle interessenter anbefales derfor å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagperson, før bud gis. Dersom kjøper velger å kjøpe uten å ha sett eiendommen, kan det ikke etter overtakelse reklameres på forhold som burde ha vært oppdaget ved en ordinær gjennomgang.   Dersom det oppstår behov for ytterligere avklaringer, oppfordres interessenter til å kontakte eiendomsmegler eller egne rådgivere før de gir bud.   Slitasje og bruk Det må også forventes at eiendommer som har vært i bruk, vil kunne ha tegn til slitasje og eventuelle skader. Slik normal bruksslitasje og behov for vedlikehold må kjøper påregne, og dette vil normalt ikke gi grunnlag for reklamasjon eller prisavslag.   Avtalerettslig Partenes rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, og all tilgjengelig dokumentasjon som forelå for kjøper før handelen ble inngått. I tillegg gjelder avhendingsloven. Det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke, og dette er nærmere forklart nedenfor.   Budgivning og selgers vurdering På grunn av ulike ansvarsforhold kan selger velge å prioritere bud fra ikke-forbrukere, selv om budet er lavere enn et forbrukerbud. Når kjøper ikke er forbruker, kan selges ansvar begrenses ettersom boligen selges «som den er», noe som kan være av verdi for selger. Det understrekes at selger står fritt til å velge hvilket bud som aksepteres, og er ikke forpliktet til å velge det høyeste.   Alle budgivere må ved inngivelse av bud opplyse om de opptrer som forbruker eller som næringsdrivende/person som handler hovedsakelig som ledd i næringsvirksomhet. Det vil opplyses hvis konkurrerende bud kommer fra en ikke-forbruker.   Forbrukerkjøp – definisjon og vilkår:   Et forbrukerkjøp foreligger når en fysisk person kjøper eiendom uten at formålet hovedsakelig er knyttet til næringsvirksomhet. En eiendom anses å ha en mangel dersom den ikke oppfyller kravene som følger av avtalen, eller ved brudd på bestemmelser i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Det samme gjelder hvis eiendommen ikke samsvarer med det som med rimelighet kunne forventes ut fra blant annet alder, type og synlig tilstand – eller hvis det er tilbakeholdt, eller gitt feilaktige opplysninger, og dette har påvirket avtalen.   Dersom det er avvik mellom oppgitt og faktisk innvendig areal på minst 2 % og samtidig minst 1 kvadratmeter, kan dette utløse rett til kompensasjon etter § 3-3 i avhendingsloven.   Ved beregning av krav om prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke kostnader med inntil kr 10 000 (som en egenandel).   Ikke-forbruker – definisjon og vilkår:  Dersom kjøper er en juridisk enhet, eller en fysisk person som handler i næringssammenheng, regnes kjøpet ikke som et forbrukerkjøp.   Ved slike kjøp selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er begrenset til det som følger direkte av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-9. I disse tilfellene fravikes § 3-3 andre ledd, og eventuelle arealavvik vurderes etter § 3-8.   Kjøperens plikt til å foreta grundige undersøkelser gjelder også fullt ut for kjøpere som ikke omfattes av forbrukerdefinisjonen.

Betalingsbetingelser

Hele oppgjøret må betales samlet fra en norsk bankkonto. Overføringer fra utlandet aksepteres kun unntaksvis, og kun dersom dette er forhåndsavtalt med megler i forbindelse med aksept av budet. 

Viktig informasjon om budgivning

Bud kan legges inn på nettannonsen på "gi bud" knappen eller via hjemmesiden. Ved elektronisk budgivning kan bud legges inn trygt og enkelt med bank-ID. Eiendomsmegler kan også kontaktes for tilsendelse av budkjema, og budskjema finnes også i salgsoppgaven.  Alle bud skal inngi skriftlig til eiendomsmegler. Kravet til skriftlighet gjelder også ved forhøyelse av bud, motbud og selgers aksept eller avslag. Før et bud kan formidles til selger må megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt dersom budgiver bruker e-signatur som f eks. bankID. Etter det første budet er inngitt, kan budgiver inngi bud pr e-post eller pr SMS til megler.   Hvis budgiver skal by på eiendommen i henhold til en kjøpsfullmakt må megler kontaktes og fullmakten oversendes før budgivning.  Et bud bør inneholde eiendommens adresse (eventuelt gnr/bnr), kjøpesum, budgivers kontaktinformasjon, finansieringsplan, akseptfrist, overtakelsesdato og eventuelle forbehold som for eksempel usikker finansiering, salg av nåværende bolig ol. Normalt vil ikke et bud med forbehold bli akseptert før forbeholdet er avklart. Konferer gjerne med megler før bud avgis. Bud som har forbehold om konfidensialitet ("hemmelige bud") vil ikke bli formidlet til selger. Alle interessenter oppfordres til å inngi bud via eiendomsmegler.  Megler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. I forbrukerforhold (dvs. der selger er forbruker) skal megleren ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Senere bud må ha en akseptfrist som er lang nok til at budet og eventuelle forbehold kan videreformidles til alle involverte parter slik at disse får tid til å områ seg, jf. forskrift om eiendomsmegling § 6-3. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser bør skje senest 10 minutter før fristens utløp. Dersom bud inngis med en frist som åpenbart er for kort til at megleren kan avvikle budrunden på en forsvarlig måte, vil megler fraråde budet.  Eiendomsmegler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt, og vil uoppfordret gi sin vurdering av det enkelte bud overfor selgeren.  Etter at handel har kommet i stand, eller dersom en budrunde avsluttes uten at handel er kommet i stand, kan en budgiver kreve kopi av budjournalen i anonymisert form. Kopi av budjournal gis til kjøper og selger uten ugrunnet opphold etter at handel er kommet i stand. Hvis budgiver ønsker å være anonym, kan bud fremmes via en fullmektig. For mer informasjon om budgivningsprosessen, se «Forbrukerinformasjon om budgivning», som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler.

Vederlag megler

Provisjon ved salg til prisantydning: kr 59 500,00 Grunnpakke bolig info** kr 14 300,00 Markedspakke inkl. stor annonse på FINN.no, Emera digital mm. kr 24 850,00 Oppgjørshonorar inkl. factoring (Kan reduseres til 9900 dersom takstmann og fotograf faktureres rett til selger) kr 12 900,00 Tilretteleggingshonorar kr 15 000,00 Visnings-/overtagelseshonorar pr. stk. kr 3 900,00 Eierskiftegebyr kr 6 725,00   Utlegg: Selger dekker utlegg i henhold til oppdragsavtalen. Disse er estimert til ca. kr 27 125,00, og omfatter vanligvis innhenting av informasjon fra kommunen, eventuell forretningsfører, samt kopi av tinglyste dokumenter. Total kostnad ved salg til prisantydning: kr 157 575,00 Dette inkluderer både vederlag og stipulerte utlegg.   Ved avbrutt oppdrag: Dersom oppdraget sies opp eller utløper uten at salget gjennomføres, har megler krav på rimelig vederlag for medgått tid og for utført arbeid. Dette omfatter blant annet vederlag knyttet til tilrettelegging, markedsføring og eventuelle avholdte visninger, samt påløpte utlegg. Timepris ved slik beregning er kr 3500.  

Hvitvasking

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking, og er blant annet forpliktet til å gjennomføre kundetiltak av både selger og kjøper. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at avtalen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, er dette et mislighold fra kjøpers side. Et vesentlig mislighold kan gi selger rett til å heve avtalen og til å gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning. Dersom selger ikke bidrar til at megler får gjennomført løpende kundetiltak underveis i oppdraget, må eiendomsmegler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Selger vil i et slikt tilfelle ha misligholdt sine forpliktelser, og kjøper vil kunne ha et krav mot selger etter avhendingsloven. Hvis kundetiltak ikke lar seg gjennomføre, vil Emera eiendomsmegling ikke kunne bistå med handelen eller foreta oppgjør.

Personopplysningsloven

Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven. Se www.emera.no for vår personvernerklæring.

Oppdragsnummer

01260093

Status salgsoppgave

Megler

Meglerforetaket

Emera No1 AS Org.nr: 934963385

Samarbeidspartnere og tilknyttede foretak

Emera Norge AS og eiendomsmeglingsforetakene som er tilknyttet Emera har samarbeid med forskjellige foretak som tilbyr forbrukerne produkter eller tjenester i forbindelse med et salgsoppdrag. Våre samarbeidspartene er:

Søderberg & Partners AS - formidler av boligselger- og boligkjøperforsikring Overo AS - leverandør av digitale oppgjørsskjemaer og overtakelsesprotokoller som også inneholder tilbud til forbruker om tilpassede strøm-, internett- og alarmtjenester.

Hvilke produkter/tjenester kjøper og selger får i forbindelse med oppdraget, kan variere ut fra hvor i landet eiendommen ligger.

Egenerklæring boligselgerforsikring

Salgsoppgavevedlegg

Salgsoppgave