Herregårdsveien 1

Tomten

Byggeår

1958

Etasje

3

Arealer

Arealbeskrivelse

Fellesarealer og rettigheter til bruk

Det gjøres særskilt oppmerksom på at boden som er medtatt i BRA-e og totalt BRA, ligger på sameiets fellesareal, men disponeres av denne seksjonen. Sameiet kan på et senere tidspunkt omdisponere bruken av dette arealet.

Bygningssakkyndiges kommentar til arealoppmåling

Takstmannens kommentar til areal og plantegning: Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik fra disse. Tegninger er innhentet fra PBE i Oslo Kommune. Opprinnelig planløsning er ombygget og dagens planløsning avviker dermed fra original arkitekttegning. Det er lagt til en tidligere bod til leiligheten, dette utgjør nå innredet rom og ble på befaringen benyttet som soverom. Kott er blitt innredet som en liten alkove. Det gjøres oppmerksom på at det innredete rommet per i dag ikke er godkjent for varig opphold med hensyn til lysforhold og rømningsvei, rommet er byggemeldt som loftsbod. Rommenes bruk er taksert etter dagens bruk på befaringstidspunktet, om denne bruken er godkjent av kommunen er ikke undersøkt av takstmann. Kommentar til areal: Areal oppmålt på befaring. Arealer er oppgitt etter ny arealstandard NS3940:2023. Det er skråtak i hele leiligheten, det minste rommet kalt Alkove har ikke målbart areal. For øvrig går det arealer til fratrekk der høyden ikke er måleverdig. Loft: Ikke måleverdig areal: 16 kvm Gulvareal: 71 kvm Kjeller: Gulvareal: 3kvm

Antall rom

1

Innhold

Eierleiligheten ligger i loftsetasjen og består av følgende rom: Entré, kjøkken, stue, bad, innredet rom og alkove. Det er åpen løsning uten dør mellom stue, kjøkken og alkove. Leiligheten har en tofløyet, innadslående fransk balkongdør i stuen. Dette er ikke en balkong man kan gå ut på, men en dør med et rekkverk i lakkert stål montert på utsiden. Leiligheten disponerer en ekstern bod på 4 m² i loftsetasjen og en bod på 3 m² i kjelleren.

Standard

Dette er en arealeffektiv og stemningsfull loftsleilighet med en gjennomtenkt planløsning. Leiligheten er preget av skråtak, originale tregulv og har et separat kjøkken. Flere overflater og vinduer er oppgradert i nyere tid. Entré: Du kommer inn i en lys entré med lakkerte, smale treplankgulv som leder deg videre inn i leiligheten. Inngangsdøren fra 2019 er utstyrt med dørkikkert og sikkerhetslås. Himlingen har innfelte downlights. Stue: Stuen er et lyst og åpent rom med god plass til både sittegruppe og spisebord. De lakkerte treplankgulvene ble slipt og oljet i 2019 og gir en varm base til rommet. Takhøyden på 2,48 meter i den flate delen, kombinert med skråtak på begge sider, gir en luftig følelse. En tofløyet, innadslående fransk balkongdør slipper inn godt med dagslys. Kjøkken: Kjøkkenet er separat og er utstyrt med en innredning med profilerte fronter og laminatbenkeplate med nedfelt komposittkum. Av hvitevarer finnes oppvaskmaskin, komfyr og kjøl/frys, i tillegg til at det er opplegg for vaskemaskin under benken. Det er fliser mellom benk og overskap, og belysning under overskapene gir gode arbeidsforhold. Et Velux takvindu, som ble skiftet i 2016, gir ekstra lys. Rommet har kjøkkenventilator med kanal ut over tak og innfelte downlights i himlingen. Bad: Badet har innredning fra 2015 med flislagte vegger og et støpt gulv med hvite 20x20 fliser. Rommet er utstyrt med dusjkabinett, gulvstående toalett og en servantinnredning med skuffer. Over servanten er det speil, pendellampe og stikkontakt. Oppvarming skjer via en vegghengt radiator, og himlingen har innfelte downlights. Innredet rom: Leiligheten har et innredet rom som i dag benyttes som soverom. Rommet har malte gulv av bredere plank og et Velux takvindu med innvendig blendingsgardin, hvor glasset ble skiftet i 2019. Rommet har elektrisk oppvarming. Det gjøres oppmerksom på at rommet er en tidligere loftsbod og ikke er godkjent for varig opphold. Alkove: I tilknytning til stuen er det en praktisk alkove, innredet fra et tidligere kott. Dette arealeffektive rommet gir en fleksibel løsning for for eksempel en ekstra soveplass eller en liten arbeidsplass. Overflater: Gulvoverflater: Lakkerte smale treplank, noe hvittet, i entré, stue og kjøkken (slipt og oljet i 2019). Malte gulv av bredere plank i alkove og innredet rom. Vegger: Malte plater og for det meste malte trepaneler. Himling: Malt trepanel og noe malte plater. Innfelte downlights er installert i entré, kjøkken og bad. Lagring: Leiligheten disponerer en ekstern bod på 4 m² i loftsetasjen og en bod på 3 m² i kjelleren. For beskrivelse av tilstandsgrad (TG) 2 og 3, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven. Interessenter oppfordres spesielt til å undersøke disse forholdene som er gitt TG2 og 3 nærmere, da gitte tilstandsgrader her er et konkret uttrykk for alder/slitasje/ødeleggelser/konsekvenser som innebærer kostnader til utbedring. Kjøper må innta disse vurderingene og medfølgende utbedringskostnader i sin kjøpsbeslutning, jf. avhl. § 3-10. Det samme gjelder eventuelt andre opplysninger om kjente risikofaktorer, som for eksempel ufaglært arbeid, begrenset kontroll av det elektriske anlegget og opplysninger fra selgers egenerklæringsskjema.

Innbo og løsøre

Salgsoppgaven inkluderer NEFs standardliste "Oversikt over løsøre og tilbehør", som legges til grunn med mindre annet er spesifisert i salgsoppgaven.   Gjenstander som er nevnt i standardlisten, men som ikke finnes på eiendommen, vil heller ikke følge med i salget. Alt utstyr og installasjoner som medfølger overtas slik de er, uten garanti, med mindre det foreligger en gjeldende garanti fra produsent eller leverandør.   Kjøper aksepterer at det kan forekomme hull og merker etter montering av inventar og utstyr som ikke er en del av overdragelsen.

Parkering

Det er mulig å leie parkeringsplass i sameiet. Pt. er det ingen venteliste på parkeringsplass. Leie koster 250kr i måneden. Ellers er det gratis gateparkering.

Sammendrag av selgers egenerklæring

Selger har i forbindelse med salget fylt ut egenerklæringsskjema som vedlagt salgsoppgaven. I skjemaet fremkommer følgende informasjon: Kjenner du til om det er/har vært sopp/råteskader/insekter/skadedyr på eiendommen som rotter, mus, maur eller lignende? Ja. Mus ble funnet i kjellerbodene i Sameiet sommeren 2025. Dette ble raskt ordnet opp i og utbedret av styret og har ikke vært et problem siden. Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? Ja. Faglært arbeid: Hvilket år ble jobben fullført?: 2025 Firmanavn: Aparo Beskrivelse av arbeidet: Det elektriske anlegget ble sett på fordi varmepumpa til hele Sameiet ikke fungerte optimalt. Ordnet av styret, kontakt dem for nærmere detaljer. Kjenner du til om det er/har vært sopp/råteskader/insekter/skadedyr i sameiet/laget/selskapet (fellesareal eller i andre boliger) som rotter, mus, maur eller lignende? Ja. Ja, se tidligere punkt Det fremgår av tilstandsrapporten at det mangler/ikke er fremlagt samsvarserklæring for det elektriske anlegget.

Bygningssakkyndig

Byggemåte

Informasjon er hentet fra vedlagte tilstandsrapport, datert 28.01.2026. Bygning: Eierleilighet i loftsetasje i en lavblokk fra 1958. Bygget har yttervegger i mur/betong med pusset utvendig overflate. Bærende konstruksjoner er i betong, fundamentert på faste masser. Etasjeskillet er et trebjelkelag med oppforet tregulv på betongdekke. Tak: Bygningen har en saltakskonstruksjon med tresperrer og er tekket med takstein. Vinduer: Det er Velux takvinduer i kjøkkenet og innredet rom. Glasset i Veluxvindu i innredet rom ble skiftet i 2019 og hele Veluxvinduet på kjøkkenet ble skiftet i 2016. Veluxvindu i innredet rom har innvendig blendingsgardin. Dører: Inngangsdøren til leiligheten fra 2019 er malt, har dørkikkert, sikkerhetslås og er merket med brann- og lydklassifikasjon. Det er en fransk tofløyet balkongdør fra 1996, som er innadslående med lav brystning og store glassruter. Innvendige dører er hvitmalte fyllingsdører med tre speil. Det er ikke dør inn til alkove eller kjøkkenet, kun åpning her. Trapper/adkomst: Adkomst til leiligheten via felles oppgang. Balkong/terrasse: Fransk balkong med rekkverk på utsiden i lakkert stål. Høyden er 0,89 m. VVS-installasjoner: Vannrør fra byggetidspunktet er i kobber. Stoppekraner for kaldt- og varmtvann er lokalt på kjøkkenet og i badet. Avløpsrør er skjult i konstruksjoner og kasser. Soilrør er av støpejern fra byggeåret. Avløpsrør i kjøkken- og baderomsskap er av plast. Badet har et eldre soilsluk i støpejern. Varmtvann forsynes fra en felles varmesentral. Ventilasjon: Systemet består av naturlig ventilasjon fra byggeår, med tilluft via ventiler/spalter i vinduer. Veluxvinduer har luftespalte øverst. Det er avtrekksventiler i våtrom, og badet har en ventil i skråhimlingen. Kjøkkenet har en kjøkkenventilator med kanal som fører ut over tak. Tekniske detaljer: Leiligheten forsynes med varme til radiatorer og varmtvann fra en felles varmesentral. Det ble boret 4 energibrønner i 2023. Det er radiatorer som varmekilder, samt elektrisk oppvarming i innredet rom. Det er porttelefon ved inngangsdør. Elektrisk anlegg: Sikringsskap er plassert i felles oppgang. Sikringsskap har automatsikringer med jordfeilsbryter. Det er delvis skjult og åpent elektrisk anlegg. Foreligger det eltilsynsrapport de siste 5 år, og det er ikke foretatt arbeid på anlegget etter denne, utenom retting av eventuelle avvik i eltilsynsrapport (dvs en el-tilsynsrapport uten avvik)? - Nei Når ble det elektriske anlegget installert eller sist gang totalt rehabilitert (årstall)? Med totalt rehabilitert menes fullstendig utskiftet anlegg fra inntakssikring og videre. - 1958 Da anlegget var nytt. Det er ikke dokumentert at anlegget er fullstendig renovert fra sikringsskap og til punktene i leiligheten Er alle elektriske arbeider/anlegg i boligen utført av en registrert elektroinstallasjonsvirksomhet? - Ukjent Er det elektriske anlegget utført eller er det foretatt tilleggsarbeider på det elektriske anlegget etter 1.1.1999? - Ja Eksisterer det samsvarserklæring? Nei Nåværende eier har ikke fått utført elektriske arbeider mens de har eid leiligheten. Forsøk å innhente samsvarserklæring om mulig, sjekk i Boligmappa.no om samsvarserklæringer finnes der. Foreligger det kontrollrapport fra offentlig myndighet – Det Lokale Eltilsyn (DLE) eller eventuelt andre tilsvarende kontrollinstanser med avvik som ikke er utbedret eller kontrollen er over 5 år? - Ukjent Forekommer det ofte at sikringene løses ut? - Nei Har det vært brann, branntilløp eller varmgang (for eksempel termiske skader på deksler, kontaktpunkter eller lignende) i boligens elektriske anlegg? - Nei Er det tegn til at det har vært termiske skader (tegn på varmgang) på kabler, brytere, downlights, stikkontakter og elektrisk utstyr? Sjekk samtidig tilstanden på elektrisk tilkobling av varmtvannsbereder, jamfør eget punkt under varmtvannstank - Nei Er der synlig defekter på kabler eller er disse ikke tilstrekkelig festet? - Nei Er det tegn på at kabelinnføringer og hull i inntak og sikringsskap ikke er tette, så langt dette er mulig å sjekke uten å fjerne kapslinger? - Nei Finnes det kursfortegnelse, og er den i samsvar med antall sikringer? - Ja Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el-kontroll? - Ja Anlegget behøver en gjennomgang grunnet alder på kabler, brytere og andre komponenter. Ved kjøp av nytt hus/ leilighet bør det gjennomføres en elektrisk tilstandskontroll. Kostnadsestimatet gjelder elektrisk tilstandskontroll, ikke utbedringer. Helse, miljø og sikkerhet: - Helse, miljø og sikkerhet | Åpninger i rekkverk på balkong er ikke i henhold til dagens forskrifter, og rekkverket er for lavt. Det er ikke krav om utbedring, men det anbefales å heve rekkverket og redusere åpningene for å redusere risikoen for fallulykker. Det er også behov for at en kvalifisert elektrofaglig person kontrollerer det elektriske anlegget for å avdekke feil som kan medføre fare for brann eller personskade. TG2 - Avvik som kan kreve tiltak: - Utvendig - Vinduer | Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. Vinduene har oppnådd over halvparten av sin forventede levetid (20-60 år) og vil ha dårligere isolasjonsegenskaper enn nye vinduer. - Utvendig - Balkongdør | Døren har oppnådd over halvparten av forventet levetid. Døren bør følges opp med jevnlig vedlikehold og vurderes for utskifting ved tegn til ytterligere forringelse, for å unngå redusert tetthet og isolasjonsevne. - Innvendig - Overflater | Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente, inkludert noe bruksslitasje på gulvbord. Overflater bør vedlikeholdes eller oppgraderes ved behov. - Innvendig - Etasjeskille/gulv mot grunn | Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Dette gis tilstandsgrad 2 med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Oppretting er sjelden økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak, men kan vurderes ved en større renovering. - Tekniske installasjoner - Vannledninger | Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger i kobber. Selv om anlegget fungerer, kan skader plutselig oppstå på grunn av alder. Utskiftning vil være naturlig ved en eventuell oppgradering av våtrom. - Tekniske installasjoner - Avløpsrør | Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger, spesielt støpejernsrør fra byggeåret. Ut ifra alder kan skader plutselig oppstå. Ved oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør for å unngå risiko for lekkasjer og kostbare vannskader. - Tekniske installasjoner - Vannbåren varme | Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på anlegg for vannbåren varme. Anlegget fungerer i dag, men bør overvåkes jevnlig. Det må påregnes at utskiftning eller større vedlikehold kan bli nødvendig på sikt for å unngå funksjonssvikt eller skader. - Bad - Overflater Gulv | Det er påvist bom (hulrom under) og hul lyd under noen fliser rundt sluket, samt et mindre hakk i en gulvflis under vasken. Dette bør overvåkes for å unngå utvikling av sprekker eller løse fliser. Det anbefales å kontakte en fagperson for vurdering og eventuell utbedring for å redusere risikoen for vanninntrengning. - Bad - Sluk, membran og tettesjikt | Badet har en løsning med membran smurt ned på et eldre soilsluk i støpejern uten klemring. Mer enn halvparten av forventet levetid er passert for både membran og sluk. Dagens løsning med dusjkabinett med avløp rett i sluket reduserer risikoen, men den manglende klemringen utgjør en risiko for lekkasje. Det bør vurderes full utskifting av sluk og etablering av ny, dokumentert membranløsning. Dusjkabinettet må ikke fjernes uten at tiltak er utført. - Bad - Ventilasjon | Rommet har kun naturlig ventilasjon og mangler tilluftsventilering, for eksempel en spalte ved døren. Dette kan føre til utilstrekkelig ventilasjon, opphopning av fukt og risiko for mugg- og råteskader. Det bør etableres tilfredsstillende tilluft, og montering av en elektrisk avtrekksvifte bør vurderes. Opplistingen over er ikke uttømmende og du oppfordres til å lese og sette deg grundig inn i alt salgsmateriell. For ordens skyld nevner vi at TGIU står for tilstandsgrad ikke undersøkt, f.eks. fordi en del av bygget ikke har vært tilgjengelig for inspeksjon. Disse delene kan dermed ha feil eller mangler som ikke er avdekket. Tilstandsrapporten beskriver byggverkets tekniske tilstand. Det er ikke foretatt kontroll av de elektriske installasjonene (el-takst) selv om bygningssakkyndig kan ha knyttet noen kommentarer til elanlegget ut i fra helt enkle vurderingskriterier. Siden elanlegget ikke er kontrollert er det sannsynlig at det siden kan avdekkes avvik fra dagens forskriftskrav og oppstå funksjonssvikt. Videre må kjøper være forberedt på det må foretas oppgraderinger på grunn av slitasje, fraværende vedlikehold, arbeider som er utført av ufaglærte, utidsmessighet eller tekniske løsninger som ikke holder dagens standard. I Norge er det en av oppgavene til Det lokale el-tilsynet (DLE) å foreta tilsyn av elektriske anlegg i boliger og fritidsboliger. Alle boliger skal ha periodisk kontroll hvert 20 år og hytter/fritidsboliger kontrolleres hvert 30 år. El-anlegget er en bygningsdel som er gjenstand for konstant utvikling, det må derfor påregnes at dagens anlegg ikke nødvendigvis er dimensjonert for oppgradering av kjøkken med nye elektriske apparater, rehabilitering av bad m/varmekabler eller installeringer elbillader.

Omkostninger

3 900 000,00 (Prisantydning) 92 122 (Andel av fellesgjeld) -------------------------------------------------------- 3 992 122 (Pris inkl. fellesgjeld)   Omkostninger   13 500 (Boligkjøperforsikring* (valgfritt)) 99 800 (Dokumentavgift) 545 (Tinglysningsgebyr - pantedokument) 545 (Tinglysningsgebyr skjøte) -------------------------------------------------------- 100 890 (Omkostninger totalt (uten Boligkjøperforsikring)) 114 390 (Omkostninger totalt (med Boligkjøperforsikring))   -------------------------------------------------------- 4 093 012 (Totalpris inkl. omkostninger (uten Boligkjøperforsikring)) 4 106 512 (Totalpris inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring))   --------------------------------------------------------  

Felleskostnader

4 001,- per mnd

Totale felleskostnader per måned: kr 4 001,- Felleskostnadene er fordelt slik: - Felleskostnader: kr 3 732,- - Internett: kr 269,- Felleskostnadene dekker drift og vedlikehold, a-konto fyring/v.v., kommunale avgifter, internett/TV m.m. Felleskostnadene dekker sameiets ordinære driftsutgifter, inkludert betjening av fellesgjeld. Siden lånene har flytende rente, kan felleskostnadene endres ved rentejusteringer.

Eiendomsskatt

Kommunale avgifter

Fellesformue

6 523,-

Fellesgjeld

Sikringsordning fellesgjeld

Sameiet har ikke sikringsordning. De andre seksjonseierne har lovbestemt panterett i seksjonen for krav mot seksjonseieren som følger av sameieforholdet, jf. eierseksjonslovens § 31. Pantekravet kan ikke overstige et beløp som for hver bruksenhet svarer til to ganger folketrygdens grunnbeløp på det tidspunktet tvangsdekning besluttes gjennomført.

Formuesverdi

Beliggenhet

Området fremstår som attraktivt og veletablert, med en fin kombinasjon av rolige boligomgivelser, gode servicetilbud og enkel tilgang til både by og natur. Umiddelbar nærhet til lokal matbutikk på hjørnet av Herregårdsveien og Gladvollveien. Få minutters kjøring til et bredt utvalg av servicetilbud på Sæter. I kort kjøreavstand finner man også Holtet og Lambertseter Senter. På Holtet ligger den populære delikatessebutikken Jacobs og Åpent Bakeri. Lambertseter Senter kan by på et rikt utvalg av butikker og spisesteder, samt Vinmonopolet, bibliotek og Symra kino. Gode kollektivforbindelser med ca. 150 meter til buss i Ljabruveien og tog fra Ljan togstasjon. Med tog tar det kun ca. 8 minutter til Oslo S. Se ruter.no for rutetider. Området har et variert og aktivt tilbud innen idrett og fritid gjennom lokale lag og foreninger. Det er umiddelbar nærhet til Sloreåsen alpinbakke, samt kort vei til fotballbaner i Herregårdsveien og tennisanlegg i Peder Holters vei. Nordstrand IF holder til på Niffen og tilbyr nyere håndballhall og kunstgressbane, med et stort og inkluderende miljø. Nordstrand Tennisklubb har uteanlegg i Seterveien og tennishall ved Nordseter skole i Ekebergveien. Ekebergsletta byr på flotte turområder, lysløype, idrettsanlegg, tennisbaner, minigolf, ridesenter og store friområder, samt Ekebergrestauranten. Flere treningssentre i nærheten, blant annet Evo på Sæter, BestHelse på Holtet og SATS på Lambertseter og Karlsrud. Kort vei til flere badeplasser langs fjorden, samt tilgang til privat badeplass på Ljansbadet ved medlemskap i Ljans Vel. Vellet har også egen båtforening med mulighet for leie av bøye dersom ledig. Området er svært barnevennlig, med lekeplasser, slalåmbakke og gode friluftsmuligheter. Det finnes flere barnehager i nærområdet, og Ljan skole ligger kun få minutters gange unna.

Adkomst

På høyre side i annonsen finner du et kartutsnitt. Ved å klikke på kartet kan du enkelt planlegge din rute fra valgt startpunkt og helt frem til boligen. Det vil være skiltet ved fellesvisninger for enkel orientering.

Energiklasse

G - Grønn

Info energiklasse

Alle eiendommer som selges eller leies ut, skal ha energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med bruksareal mindre enn 50 m². Det er eier som plikter å fremlegge energiattest og er selv ansvarlig for at opplysningene er korrekte. Selger har fylt ut fullstendig energiattest, som er lagt ved salgsoppgaven. Megler påtar seg ikke ansvar for informasjonen som fremgår av energiattesten.

Oppvarming

Leiligheten varmes opp med sentralfyring via radiatorer. Varmesystemet er tilknyttet energibrønner. Det er elektrisk oppvarming i det innredede rommet. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

Om sameiet

Sameiet Herregårdsveien 1 M.Fl. Org.nr: 979365918

Sameiets navn er Sameiet Herregårdsveien 1 m.fl. Sameiet har til formål å ivareta sameiernes fellesinteresser i drift og administrasjon av eiendommen gnr. 194, bnr. 229 i Oslo kommune med fellesanlegg av enhver art. Sameiet består av 27 boligseksjoner og 5 næringsseksjoner i henhold til oppdelingsbegjæring tinglyst den 08.04.1984.

Regnskap / Budsjett / Kostnadsøkninger

Regnskapet for 2024 viser et underskudd på kr 1 435 017. Dette er en økning fra underskuddet på kr 479 829 i 2023. Driftskostnadene i 2024 var høyere enn budsjettert. Årsmøtet i 2025 godkjente regnskapet og vedtok at det negative resultatet overføres til udekket tap. For 2025 er det budsjettert med et overskudd på kr 219 020. Budsjettet er basert på en økning i felleskostnadene på 2,6 % fra 1. januar 2025. Sameiets negative egenkapital (udekket tap) var på kr 3 645 019 ved utgangen av 2024. Dette forklares med regnskapspraksis der store rehabiliteringsprosjekter, som overgang til bergvarme, kostnadsføres direkte, mens de finansieres av langsiktige lån som føres som gjeld i balansen.

Forretningsfører

Styregodkjennelse

Praktiseres ikke.

Forkjøpsrett

Praktiseres ikke.

Forsikringsselskap og polisenummer felles forsikring

If Skadeforsikring Nuf

564698

Vedtekter / husordensregler

Vedlagt prospektet.

Husdyrhold

Lufting av husdyr skal ikke foregå ved husenes umiddelbare nærhet, hhv. yttervegger og inngangsparti.

Adgang til utleie

Boligen kan leies ut i samsvar med gjeldende lovverk, og vedtektene setter ingen begrensninger på eierens utleieadgang. Korttidsutleie er tillatt i inntil 90 døgn per år, jf. eierseksjonsloven § 24. Denne grensen kan endres i vedtektene, men den må være satt mellom 60 og 120 døgn. I sameiets vedtekter er grensen satt til 60. Med korttidsutleie menes utleie i en sammenhengende periode på opptil 30 døgn.

Ferdigattest / brukstillatelse

Det er utstedt Ferdigattest (arkivkort) for oppføring av boligblokk, datert 07.05.1969. Ferdigattest utstedes av bygningsmyndighetene basert på dokumentasjon mottatt fra kontrollansvarlig når et søknadspliktig tiltak er utført i samsvar med tillatelsen og øvrige krav etter plan- og bygningslovgivningen. Det er viktig å merke seg at selv om ferdigattest foreligger, gir det ingen garanti for at bygget er oppført i henhold til tillatelsen og gjeldende regelverk, eller at det senere er utført arbeid på bygget som ikke er byggemeldt eller godkjent. Boligen er oppført ca. 1958, noe som er før bygningsloven trådte i kraft for hele landet i 1965. Det er ikke uvanlig at det i mange kommuner er mangelfulle arkiv for tiden før 1965. Det er i tillegg utstedt følgende attester for eiendommen: - Ferdigattest for boring av 4 energibrønner, utstedt i 2023. Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger fra kommunen, approbert 17. september 1955. Det er avvik mellom godkjente tegninger og dagens planløsning. Avvikene består i at en tidligere bod (tilleggsdel) er innredet og benyttet som soverom, og et tidligere kott (tilleggsdel) er innredet som en alkove. Det innredede rommet er ikke godkjent for varig opphold med hensyn til lysforhold og rømningsvei. Bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel er søknadspliktig. Det innredede rommet er ikke en del av leiligheten i de opprinnelige byggetegningene, men har ved en senere anledning blitt innlemmet i leiligheten ved reseksjonering. Det foreligger ikke ferdigattest for innlemmingen av rommet. Konferer megler ved spørsmål knyttet til dette. Dersom tiltakene avviker fra hva som er søkt om kan kommunen kreve at dagens forskrifter og lovverk legges til grunn ved omsøking. Disse setter blant annet krav til takhøyde, lysflate, ventilasjon og rømningsvei. Fra kommunen kan det komme reaksjoner overfor ny eier, ved f.eks. krav om tilbakeføring eller krav om omsøking, ileggelse av overtredelsesgebyr og pålegg mv. Uavhengig av reaksjonsform fra kommunen, overtar kjøper ansvar, risiko og eventuelle konsekvenser knyttet til dette.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpssystem. Stikkledningene fra eiendommen og ut til det kommunale nettet er private, og vedlikeholdsansvaret for disse påhviler sameiet. Adkomst til eiendommen skjer via offentlig vei.

Regulerings- og arealplaner

Eiendommen er regulert til boligformål (formål 110) og spesialområde bevaring bolig (formål 660) i henhold til reguleringsplan S-2864, "Midlertidig reguleringsbestemmelser for deler av Oslos ytre sone", vedtatt 14.05.1986. I henhold til planens § 3a er maksimal tillatt utnyttelsesgrad for åpen småhusbebyggelse 0,25. Eiendommen berøres indirekte av reguleringsplan S-723, "Regulering av veg fra Furumoen til Gladvollveien og av Gladvollveien fra Herregårdsveien ca. 180 m. vestover", vedtatt 11.04.1958. Planen regulerer Herregårdsveien som grenser til eiendommen. Eiendommen omfattes av Kommuneplanen 2015 til 2030, vedtatt 23.09.2015. Arealbruken er i planen avsatt til bebyggelse og anlegg, eksisterende. Eiendommen er regulert som spesialområde for bevaring av bolig. Dette innebærer at det er restriksjoner på endringer og utvikling for å bevare områdets særpreg. Tiltak som fasadeendringer, tilbygg, påbygg eller rivning vil kreve en særskilt vurdering opp mot bevaringsformålet, og kan være vanskeligere å få godkjent enn i et ordinært boligområde. Området er stadig under endring/utvikling, bygg settes opp, rehabiliteres og rives ned. Vi anbefaler derfor alle budgivere å sette seg inn i gjeldende reguleringsbestemmelser. Kopi av situasjonskart, målebrev, reguleringsplaner m/bestemmelser etc. ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler. Vi oppfordrer interessenter til å gjøre seg kjent med disse.

Tinglyste heftelser og rettigheter

Følgende tinglyste heftelser følger eiendommen ved salg, og ved inngivelse av bud vil disse være akseptert av budgiver/kjøper: 1929/912693-1/105 15.03.1929 BESTEMMELSE OM VEG RETTIGHETSHAVER: KNR: 0301 GNR: 194 BNR: 146 RETTIGHETSHAVER: KNR: 0301 GNR: 194 BNR: 162 RETTIGHETSHAVER: KNR: 0301 GNR: 194 BNR: 174 Bestemmelse om adkomstrett Bestemmelse om vann/kloakkledning GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE Overført fra: KNR: 0301 GNR: 194 BNR: 229 1953/16487-1/105 05.12.1953 ERKLÆRING/AVTALE Bestemmelse om benyttelse Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE Overført fra: KNR: 0301 GNR: 194 BNR: 229 1954/778-1/105 05.01.1954 BESTEMMELSE OM VEG Bestemmelse om kloakkledning Bestemmelse om gjerde GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE Overført fra: KNR: 0301 GNR: 194 BNR: 229 1954/12302-1/105 29.09.1954 ERKLÆRING/AVTALE Vedtak av Oslo kommunes vann- og kloakkreglement Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE Overført fra: KNR: 0301 GNR: 194 BNR: 229 1956/1217-1/105 28.01.1956 BESTEMMELSE OM VEG Bestemmelse om kloakkledning Bestemmelse om gjerde GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE Overført fra: KNR: 0301 GNR: 194 BNR: 229 1956/6908-1/105 13.06.1956 BEST. OM VANN/KLOAKKLEDN. RETTIGHETSHAVER: KNR: 0301 GNR: 194 BNR: 513 Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE Overført fra: KNR: 0301 GNR: 194 BNR: 229 1966/4723-1/105 06.04.1966 SKJØNN Dok. tgl. m/dbnr. 4723 - 4731. GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE Overført fra: KNR: 0301 GNR: 194 BNR: 229 1984/66887-1/105 21.12.1984 ERKLÆRING/AVTALE PANTERETT UTEN OPPTRINNSRETT TIL SAMEIET FOR: NOK 10,000 MED PRIORITET ETTER 90% AV 1. TGL OVERDRAGELSESSUM GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE 1990/68338-5/105 12.11.1990 ERKLÆRING/AVTALE RETTIGHETSHAVER: KNR: 0301 GNR: 194 BNR: 916 RETTIGHETSHAVER: KNR: 0301 GNR: 194 BNR: 917 Bruksrett til kjørbar atkomstvei. Kan ikke slettes uten samtykke fra Oslo bygn.råd GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE 1984/56280-2/105 08.11.1984 SEKSJONERING Opprettet seksjoner: SNR: 15 Formål: Bolig Sameiebrøk: 38/1588 EIENDOMMEN ER OPPDELT I 32 SEKSJONER 2019/1007985-1/200 30.08.2019 RESEKSJONERING SNR: 15 Formål: Bolig Sameiebrøk: 38/1588 Endring av fellesareal Selger bærer risikoen for at kjøper kan få tinglyst skjøte uten andre heftelser enn de som det er avtalt at følger med i handelen. Gjennomføring av handelen er betinget av det ikke er tinglyst heftelser som ikke lar seg innfri/slette. Dersom eiendommen skulle bli overbeheftet i salgsprosessen, det vil si at summen av fremtidige tinglyste heftelser overstiger den forventede salgssummen, er det en forutsetning for at handel skal kunne gjennomføres at kreditorene gir nødvendig pantefrafall. Dersom pantefrafall ikke oppnås vil handel ikke kunne gjennomføres. Skulle det bli tinglyst flere utleggspant på eiendommen, kan handel bare gjennomføres forutsatt at også eventuelle fremtidige kreditorer aksepterer å slette sitt pant uten å få full innfrielse av det underliggende kravet.

Legalpant

Kommunen har legalpant som sikkerhet for betaling av kommunale avgifter og eventuell eiendomsskatt. De øvrige seksjonseierne i sameiet har legalpant på inntil 2G som sikkerhet for krav knyttet til sameieforholdet, som felleskostnader. Legalpant er pant som ikke vises i grunnboksutskriften, og har prioritet foran tinglyste lån, for eksempel banklån på seksjonen. Legalpant til kommunen har høyere prioritet enn legalpant til sameiet.

Boligselgerforsikring

Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad kr. 20 000 000,-. Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgaven og interessenter oppfordres til å gjennomgå denne før bud inngis.

Boligkjøperforsikring

Kjøper har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring fra Söderberg & Partners. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell eller på https://www.soderbergpartners.no/eiendom/boligkjoper/

Diverse

Det informeres om at ingen kan eie mer enn to boligseksjoner i sameiet, i henhold til eierseksjonsloven § 23. Seksjoner som eies av nærstående eller gjennom et firma regnes også med.   I henhold til eierseksjonsloven § 31 er sameierne ansvarlige overfor sameiets kreditorer i forhold til sin sameiebrøk. Ved manglende betaling av fellesutgifter har sameiet legal panterett i den enkelte eierseksjon, begrenset til inntil 2 ganger folketrygdens grunnbeløp.   Kjøper og selger er forpliktet til å signere den standard kjøpekontrakten utarbeidet av Emera som en del av eiendomshandleren. Kjøpekontrakten kan gjennomgås hos eiendomsmegler før budet legges inn. Kontakt eiendomsmegler for eventuelle spørsmål.   Selger leverer eiendommen i ryddig og rengjort stand.

Sentrale lover

Regelverk og generelle opplysninger Boligen selges med det inventar og utstyr som i henhold til gjeldende lover, forskrifter eller offentlige pålegg skal følge med eiendommen, jf. avhendingsloven § 3-4. Fastmonterte eller spesialtilpassede installasjoner og innredning som anses som varig tilknyttet boligen, følger normalt med i handelen, med mindre det foreligger en særskilt avtale mellom partene om noe annet, jf. avhendingsloven § 3-5.   En standard tilbehørsliste utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) følger salgsoppgaven, og gjelder som utgangspunkt for hva som inkluderes i salget – med mindre avvik er tydelig avtalt mellom kjøper og selger.   Om informasjonsgrunnlaget Opplysninger om boligens størrelse og utforming, både innvendig og utvendig, bygger på informasjon hentet fra vedlagte tilstands- og boligsalgsrapport. Innholdet i salgsoppgaven er basert på selgers informasjon, fagkyndig vurdering, samt opplysninger fra offentlige registre som kommunen og Kartverket. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses for å være kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene,  slike forhold kan ikke senere gjøres gjeldende som en mangel ved boligen. Dette gjelder uavhengig av om dokumentene er lest.    Det kan være forskjell mellom boligens faktiske bruk av rom og det som er godkjent av myndighetene. Alle interessenter anbefales derfor å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagperson, før bud gis. Dersom kjøper velger å kjøpe uten å ha sett eiendommen, kan det ikke etter overtakelse reklameres på forhold som burde ha vært oppdaget ved en ordinær gjennomgang.   Dersom det oppstår behov for ytterligere avklaringer, oppfordres interessenter til å kontakte eiendomsmegler eller egne rådgivere før de gir bud.   Slitasje og bruk Det må også forventes at eiendommer som har vært i bruk, vil kunne ha tegn til slitasje og eventuelle skader. Slik normal bruksslitasje og behov for vedlikehold må kjøper påregne, og dette vil normalt ikke gi grunnlag for reklamasjon eller prisavslag.   Avtalerettslig Partenes rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, og all tilgjengelig dokumentasjon som forelå for kjøper før handelen ble inngått. I tillegg gjelder avhendingsloven. Det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke, og dette er nærmere forklart nedenfor.   Budgivning og selgers vurdering På grunn av ulike ansvarsforhold kan selger velge å prioritere bud fra ikke-forbrukere, selv om budet er lavere enn et forbrukerbud. Når kjøper ikke er forbruker, kan selges ansvar begrenses ettersom boligen selges «som den er», noe som kan være av verdi for selger. Det understrekes at selger står fritt til å velge hvilket bud som aksepteres, og er ikke forpliktet til å velge det høyeste.   Alle budgivere må ved inngivelse av bud opplyse om de opptrer som forbruker eller som næringsdrivende/person som handler hovedsakelig som ledd i næringsvirksomhet. Det vil opplyses hvis konkurrerende bud kommer fra en ikke-forbruker.   Forbrukerkjøp – definisjon og vilkår:   Et forbrukerkjøp foreligger når en fysisk person kjøper eiendom uten at formålet hovedsakelig er knyttet til næringsvirksomhet. En eiendom anses å ha en mangel dersom den ikke oppfyller kravene som følger av avtalen, eller ved brudd på bestemmelser i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Det samme gjelder hvis eiendommen ikke samsvarer med det som med rimelighet kunne forventes ut fra blant annet alder, type og synlig tilstand – eller hvis det er tilbakeholdt, eller gitt feilaktige opplysninger, og dette har påvirket avtalen.   Dersom det er avvik mellom oppgitt og faktisk innvendig areal på minst 2 % og samtidig minst 1 kvadratmeter, kan dette utløse rett til kompensasjon etter § 3-3 i avhendingsloven.   Ved beregning av krav om prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke kostnader med inntil kr 10 000 (som en egenandel).   Ikke-forbruker – definisjon og vilkår:  Dersom kjøper er en juridisk enhet, eller en fysisk person som handler i næringssammenheng, regnes kjøpet ikke som et forbrukerkjøp.   Ved slike kjøp selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er begrenset til det som følger direkte av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-9. I disse tilfellene fravikes § 3-3 andre ledd, og eventuelle arealavvik vurderes etter § 3-8.   Kjøperens plikt til å foreta grundige undersøkelser gjelder også fullt ut for kjøpere som ikke omfattes av forbrukerdefinisjonen.

Betalingsbetingelser

Hele oppgjøret må betales samlet fra en norsk bankkonto. Overføringer fra utlandet aksepteres kun unntaksvis, og kun dersom dette er forhåndsavtalt med megler i forbindelse med aksept av budet. 

Viktig informasjon om budgivning

Bud kan legges inn på nettannonsen på "gi bud" knappen eller via hjemmesiden. Ved elektronisk budgivning kan bud legges inn trygt og enkelt med bank-ID. Eiendomsmegler kan også kontaktes for tilsendelse av budkjema, og budskjema finnes også i salgsoppgaven.  Alle bud skal inngi skriftlig til eiendomsmegler. Kravet til skriftlighet gjelder også ved forhøyelse av bud, motbud og selgers aksept eller avslag. Før et bud kan formidles til selger må megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt dersom budgiver bruker e-signatur som f eks. bankID. Etter det første budet er inngitt, kan budgiver inngi bud pr e-post eller pr SMS til megler.   Hvis budgiver skal by på eiendommen i henhold til en kjøpsfullmakt må megler kontaktes og fullmakten oversendes før budgivning.  Et bud bør inneholde eiendommens adresse (eventuelt gnr/bnr), kjøpesum, budgivers kontaktinformasjon, finansieringsplan, akseptfrist, overtakelsesdato og eventuelle forbehold som for eksempel usikker finansiering, salg av nåværende bolig ol. Normalt vil ikke et bud med forbehold bli akseptert før forbeholdet er avklart. Konferer gjerne med megler før bud avgis. Bud som har forbehold om konfidensialitet ("hemmelige bud") vil ikke bli formidlet til selger. Alle interessenter oppfordres til å inngi bud via eiendomsmegler.  Megler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. I forbrukerforhold (dvs. der selger er forbruker) skal megleren ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Senere bud må ha en akseptfrist som er lang nok til at budet og eventuelle forbehold kan videreformidles til alle involverte parter slik at disse får tid til å områ seg, jf. forskrift om eiendomsmegling § 6-3. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser bør skje senest 10 minutter før fristens utløp. Dersom bud inngis med en frist som åpenbart er for kort til at megleren kan avvikle budrunden på en forsvarlig måte, vil megler fraråde budet.  Eiendomsmegler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt, og vil uoppfordret gi sin vurdering av det enkelte bud overfor selgeren.  Etter at handel har kommet i stand, eller dersom en budrunde avsluttes uten at handel er kommet i stand, kan en budgiver kreve kopi av budjournalen i anonymisert form. Kopi av budjournal gis til kjøper og selger uten ugrunnet opphold etter at handel er kommet i stand. Hvis budgiver ønsker å være anonym, kan bud fremmes via en fullmektig. For mer informasjon om budgivningsprosessen, se «Forbrukerinformasjon om budgivning», som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler.

Vederlag megler

Fast provisjon: kr 50 000,00 Tilrettelegging: kr 15.000 Visninger/overtagelser: kr 3000 pr. stk.  Markedspakke: kr 23.900 Oppgjørshonorar inkl. factoring: kr 9900 Grunnpakke bolig Info: kr 9.900   Utlegg: Selger dekker utlegg i henhold til oppdragsavtalen. Disse er estimert til ca. kr 24 625,00, og omfatter vanligvis innhenting av informasjon fra kommunen, eventuell forretningsfører, samt kopi av tinglyste dokumenter. Total kostnad ved salg til prisantydning: kr 86 575,00 Dette inkluderer både vederlag og stipulerte utlegg.   Ved avbrutt oppdrag: Dersom oppdraget sies opp eller utløper uten at salget gjennomføres, har megler krav på rimelig vederlag for medgått tid og for utført arbeid. Dette omfatter blant annet vederlag knyttet til tilrettelegging, markedsføring og eventuelle avholdte visninger, samt påløpte utlegg. Timepris ved slik beregning er kr 3500.

Hvitvasking

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking, og er blant annet forpliktet til å gjennomføre kundetiltak av både selger og kjøper. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at avtalen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, er dette et mislighold fra kjøpers side. Et vesentlig mislighold kan gi selger rett til å heve avtalen og til å gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning. Dersom selger ikke bidrar til at megler får gjennomført løpende kundetiltak underveis i oppdraget, må eiendomsmegler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Selger vil i et slikt tilfelle ha misligholdt sine forpliktelser, og kjøper vil kunne ha et krav mot selger etter avhendingsloven. Hvis kundetiltak ikke lar seg gjennomføre, vil Emera eiendomsmegling ikke kunne bistå med handelen eller foreta oppgjør.

Personopplysningsloven

Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven. Se www.emera.no for vår personvernerklæring.

Oppdragsnummer

02260037

Status salgsoppgave

Megler

Meglerforetaket

Emera No2 AS Org.nr: 934963407

Samarbeidspartnere og tilknyttede foretak

Emera Norge AS og eiendomsmeglingsforetakene som er tilknyttet Emera har samarbeid med forskjellige foretak som tilbyr forbrukerne produkter eller tjenester i forbindelse med et salgsoppdrag. Våre samarbeidspartene er:

Søderberg & Partners AS - formidler av boligselger- og boligkjøperforsikring Overo AS - leverandør av digitale oppgjørsskjemaer og overtakelsesprotokoller som også inneholder tilbud til forbruker om tilpassede strøm-, internett- og alarmtjenester SpareBank 1 SMN - tilbyder av lånefinansiering.

Hvilke produkter/tjenester kjøper og selger får i forbindelse med oppdraget, kan variere ut fra hvor i landet eiendommen ligger.

Tilstandsrapport

Egenerklæring boligselgerforsikring

Salgsoppgavevedlegg

Salgsoppgave