Statsråd Ihlens vei 88B

Tomten

Byggeår

1958

Etasje

3

Arealer

Arealbeskrivelse

Ikke målbare arealer

I tillegg disponeres en loftsbod. Det totale gulvarealet ble målt til 20 m². Grunnet skråtak og plassering av vegg, er ikke arealet i boden måleverdig, dette i henhold til gjeldende måleregler.

Fellesarealer og rettigheter til bruk

Det gjøres særskilt oppmerksom på at boden som er medtatt i BRA-e og totalt BRA, ligger på borettslaget fellesareal, men disponeres av denne andelen. Borettslaget kan på et senere tidspunkt omdisponere bruken av dette arealet.

Bygningssakkyndiges kommentar til arealoppmåling

Arealene er målt innvendig. Innvendige sjakter, rørkasser o.l. er medregnet i boligens areal. I arealoppstillingen er alle arealer avrundet til nærmeste hele tall, i henhold til gjeldende måleregler (NS 3940). Det er bruken av rommet på befaringstidspunktet som er lagt til grunn for romnavn og romdefinisjon i arealoppstillingen. Dette innebærer at rom kan være i strid med Teknisk forskrift (TEK) eller mangle kommunal godkjenning for aktuell bruk, uten at dette påvirker valg av rombetegnelse i rapporten. Det kan forekomme avvik mellom dagens rombruk/rombenevnelse og boligens opprinnelige byggemeldte eller godkjente tegninger.

Antall soverom

1

Antall rom

2

Innhold

Boligen har alt på ett plan og inneholder: 3. etasje BRA-i 49 m²: Entré, bad, kjøkken, soverom, stue I tillegg disponeres: - Kjellerbod på 8 m² - Loftsbod (ikke målbart, men gulvvareal på 20 m²)

Standard

Entré: Velkommen inn! Leiligheten har en innbydende entré med plass til å henge fra seg yttertøy og sette fra seg sko. Det er etablert en smart skyvedørsgarderobe med speildører i entréen, som også gir tilgang til soverommet. Dørcalling med åpner gjør det enkelt å slippe inn gjester fra bakkeplan. Stue: Stuen er av fin størrelse, med lysmalte vegg- og takflater samt parkett på gulvet. Veggflater ble malt i 2026. Rommet har god plass til sofaseksjon, tv-møbel og spisegruppe. Fra stuen er det utgang til en balkong på 5 m². Her ute er det plass til bord og stoler. Fra uteplassen er det fint og fritt utsyn mot omgivelsene. Kjøkken: Tvers over gangen ligger kjøkkenet. Rommet har en IKEA-innredning fra 2011 i henhold til tidligere prospekt. Innredningen har skap med glatte trefronter, samt benkeplate i laminat med nedfelt kum i rustfritt stål. Det er satt opp fliser på veggen over benkeplaten, samt belysning via downlights under overskapene. Kjøkkenet har opplegg for integrert/frittstående oppvaskmaskin, ettgreps kran, platetopp, stekeovn, mikro og frittstående kjøl/fryseskap. Over platetoppen er det tilkoblet ventilator (kullfilter) og mekanisk avtrekk i kasseløsning. Bad: Fra entréen er det inngang til et bad. Rommet er antatt oppgradert i ca. 2007, i henhold til tidligere prospekt. Det er innredet med servantskap med glatte, fronter og heldekkende servant. Over servanten henger et speil med lysarmatur. Videre har badet veggmontert toalett, dusjkabinett med skyvedører, håndholdt dusj og termostatstyrt blandebatteri. Det er avtrekk i veggen. Soverom: Leiligheten har et godt soverom, med inngang fra stuen. Rommet har god plass til dobbeltseng og tilhørende nattbord. I tillegg er det godt med lagringsplass i garderobeskap samt skyvedørsgarderoben fra entréen. Innvendige overflater: Gulv: Fliser, laminat og 3-stavsparkett. Gulvvarme i entréen. Vegger: Glatte, malte flater, fliser. Himling: Panel. For full oversikt over tilstandsgrader, se punktet Byggemåte eller se vedlagt tilstandsrapport.

Innbo og løsøre

Salgsoppgaven inkluderer NEFs standardliste "Oversikt over løsøre og tilbehør", som legges til grunn med mindre annet er spesifisert i salgsoppgaven.   Gjenstander som er nevnt i standardlisten, men som ikke finnes på eiendommen, vil heller ikke følge med i salget. Alt utstyr og installasjoner som medfølger overtas slik de er, uten garanti, med mindre det foreligger en gjeldende garanti fra produsent eller leverandør.   Kjøper aksepterer at det kan forekomme hull og merker etter montering av inventar og utstyr som ikke er en del av overdragelsen.

Parkering

Det medfølger ikke parkeringsplass.

Sammendrag av selgers egenerklæring

2. Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom? Ja, kun av faglært. Ja, faglært. Firma: NM Rør AS, utført i 2012. NM Rør AS 2.1. Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet? Ja. ja av NM rør 4. Kjenner du til feil eller om har vært utført arbeid/kontroll på vann/avløp? Ja, kun av faglært. Ja, faglært Firmaets navn og beskrivelse av arbeidet: Akershus VVS, ny varmtvannstank. Årstall er ikke kjent, og arbeidet ble utført før nåværende eier kjøpte boligen. Akershus VVS 16. Kjenner du til om det har vært utført arbeid på terrasse/garasje/tak/fasade? Ja, kun av faglært. i regi av borettslaget. Borettslaget Det fremgår av tilstandsrapporten at det mangler/ikke er fremlagt samsvarserklæring for det elektriske anlegget.

Bygningssakkyndig

Byggemåte

Informasjon er hentet fra vedlagte tilstandsrapport, datert 12.10.2026 Bygning: Bygningen ble tatt i bruk i 1959 med bærende konstruksjoner, etasjeskillere og leilighetsskillende vegger i betong/mur eller trekonstruksjoner. Fasader forblendet med plater og utfyllende bindingsverk med kledning. Saltak i trekonstruksjoner, tekket med takstein. Grunnmur i betong og støpt såle, antatt fundamentert på fast grunn (fjell) eller faste komprimerte masser. Vinduer: Vinduer med trerammer og isolerglass, merket med produksjonsår 1985 og 2025. Dører: Brann- og lydklassifisert entrédør (B30/35dB). Døren er utstyrt med kikkehull. Balkongdør med trerammer og isolerglass, merket med produksjonsår 2025. Glatte innvendige tredører. Balkong/terrasse: Utgang fra stue til balkong i stålkonstruksjoner på 5 m². Balkonggulv i impregnert trevirke oppe på bærende dekke. Rekkverk i stål med glassfelt. Rekkverkshøyde ble målt til ca. 1,1 m. Det er montert markise og utvendig stikkontakt på plassen. VVS-installasjoner: Innvendige vannledninger er i hovedsak utført som kobberrør og noe fleksirør. Info - anlegg: Det foreligger ikke dokumentasjon som bekrefter anleggets alder. Lokal stoppekran er lokalisert på badet og under vasken på kjøkkenet. Synlige og tilgjengelige deler av vannledningene er undersøkt visuelt. Interne og synlig avløpsrør i plast/støpejern, ført til felles rørføringer. Info - anlegg: Det foreligger ikke dokumentasjon som bekrefter hele anleggets utførelse. Det er opplyst i tidligere salgsprospekt at borettslaget har gjennomført rørfornying av avløpsanlegget. Lufting og stakemuligheter er ikke observert og derfor ikke videre vurdert. Oppvarming via radiatorer og gulvvarme i entré samt bad. Luftbehandling: Boligen er bygget med felles mekanisk ventilasjon på bad og kjøkken, ellers naturlig ventilasjon, som var vanlig på byggetiden. Ventilasjonsløsningen er enklere enn det som benyttes i dag. Tilluft slippes inn via veggventil og spalte i vindu. Avtrekk skjer via kjøkken og bad. Elkraft: Sikringsskap lokalisert i felles gang. EL-anlegg hovedsakelig fra byggeårene, senere endret/utvidet. Automatsikringer med jordfeilbrytere. Hovedbryter og 5 fordelingskurser. Strømmåler plassert i skapet. Kursfortegnelsen stemmer med dagens bruk og er plassert i sikringsskapet. Nedenfor gjengis en kort oppsummering der den bygningssakyndige har beskrevet avvik ved boligen som har fått tilstandsgrad 2 (TG2) eller 3 (TG3). TG2 med avvik som kan kreve tiltak: Utvendig > Vinduer: Vinduene fra 1985 er eldre enn 35 år, og isolerglassrutene har derfor usikker fremtidig funksjon. Enkelte vinduer er utført uten isolerglass og har dermed svakere varmeisolerende egenskaper, med større risiko for trekk og kuldebroeffekt. Det er også registrert normal og forventet bruksslitasje, herunder stedvise symptomer på begynnende råtedannelse i vindusomrammingen. Vinduenes alder medfører økt sannsynlighet for aldersrelaterte forhold, som redusert isolasjonsevne, trekk og punktering av isolerglass. Enkelte vinduer uten isolerglass har svakere varmeisolerende egenskaper. Registrerte symptomer på råtedannelse i vindusomramming kan over tid utvikle seg videre. Dette kan medføre økt vedlikeholdsbehov og fremtidig behov for utskifting. Videre utvikling og omfang kan ikke fastslås på befaringstidspunktet. Tekniske installasjoner > Innvendige vannledninger: Vannledninger og eldre klemte/skjøtede forbindelser er av eldre standard og vurderes å ha usikker fremtidig funksjon som følge av alder. Stoppekranen til sisternen/toalettet lot seg ikke stenge ved befaring. Kranen var svært treg/hard å betjene. For å unngå å påføre skade eller lekkasje ble den ikke funksjonstestet videre. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer som tiltenkt, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. Ifm. oppgradering av våtrom og kjøkken vil det være naturlig med utskiftning av rør. En stoppekran som ikke lar seg betjene tilfredsstillende kan medføre utfordringer med rask avstengning av vannet ved eventuell lekkasje eller behov for vedlikehold. Tekniske installasjoner > Ventilasjon: Bygningen har naturlig ventilasjon, slik det var vanlig på byggetidspunktet. Ventilasjonsløsningen er enklere enn løsninger som normalt benyttes i nyere boliger. Naturlig ventilasjon er vurdert til TG2, da dagens krav og anbefalinger til ventilasjon ikke er fullt ut ivaretatt. Det er blant annet ikke registrert egen tilluftsventil på soverommet, og lufting skjer via åpningsbart vindu. Manglende ventil på soverommet trekker forholdet i retning av et mer vesentlig avvik, men siden rommet har mulighet for lufting via vindu, er forholdet samlet vurdert til TG2. Dette til tross for at ventilasjonsløsningen anses som normal og tidsriktig for boliger/leiligheter oppført i denne perioden. Naturlig ventilasjon og manglende egen tilluftsventil på soverommet kan medføre redusert luftutskifting. Dette kan gi økt risiko for høy luftfuktighet, kondens og et mindre tilfredsstillende inneklima, særlig dersom vinduet ikke benyttes aktivt til lufting. Tekniske installasjoner > Vannbåren varme (radiator og gulvvarme): Anlegget har nådd en alder som medfører usikker fremtidig funksjon. Anleggets alder medfører økt usikkerhet knyttet til gjenværende levetid og fremtidig funksjon. På eldre varmeanlegg kan lekkasjer, svikt eller andre skader oppstå mer plutselig enn på nyere anlegg. Våtrom > 3.Etasje > Bad > Dokumentasjon for våtrom: Det er ikke fremlagt dokumentasjon på utførelsen av våtrommets vanntette sjikt. Manglende dokumentasjon medfører at den bygningssakkyndige ikke har grunnlag for å verifisere hvordan skjulte deler av våtrommet er bygget opp eller utført. Dette gjelder blant annet type og utførelse av vanntett sjikt, tetting ved gjennomføringer, sluk, dørterskel og overganger mellom gulv, vegger og hjørner. Det kan heller ikke verifiseres om arbeidene er utført i samsvar med relevante monteringsanvisninger og bransjenormer, eller om arbeidene er utført av foretak/personell med relevant fagkompetanse. Dokumentasjonsforholdet er vurdert etter A.2.1.9.1 i NS 3600. Våtrommets tetthet og skjulte utførelse kan ikke fastslås ved en visuell undersøkelse av ferdige overflater. Fravær av synlige fukt- eller skadesymptomer på befaringstidspunktet er derfor ikke en bekreftelse på at skjulte konstruksjoner eller tettesjikt er uten feil eller mangler. Manglende dokumentasjon medfører økt usikkerhet knyttet til våtrommets oppbygning, utførelse og fremtidige funksjon. Eventuelle feil ved skjulte løsninger kan først bli synlige etter at fukt- eller vannpåvirkning har medført skade på tilstøtende konstruksjoner. Det presiseres at tilstandsgrad på de enkelte vurderingspunktene fastsettes på grunnlag av de forhold som lar seg undersøke innenfor undersøkelsesnivået. En bygningsdel kan derfor gis TG1 selv om det foreligger skjulte feil eller mangler som ikke har gitt synlige symptomer på befaringstidspunktet. Våtrom > 3.Etasje > Bad > Overflater, vegger og himling: Det er dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet. Det er registrert ufagmessig utførelse av kasseløsningen rundt den innbygde sisternen på badet. Det er også registrert stedvise riss og sprekker i fliser og flisfuger. Sprekk/riss i fliser i våtrom har i utgangspunktet liten betydning for funksjonaliteten på badet så sant membransjikt bak fliser er tett. Materialer som ikke er fuktbestandige kan ta opp fukt over tid, noe som kan føre til svelling, misfarging og redusert levetid. Dette kan også øke risikoen for skjulte fuktskader i tilstøtende konstruksjoner. Forholdet gir økt vedlikeholdsbehov og en viss usikkerhet knyttet til fremtidig tilstand. Våtrom > 3.Etasje > Bad > Overflater gulv: Fallforholdene utenfor dusjsonen tilfredsstiller ikke fullt ut minimumskravene etter funksjonskravene etter dagens tekniske forskrift. Det er stedvis registrert svært svakt fall, med partier som ligger nær motfall. Det er også registrert antydning til bom i enkelte fliser, samt mindre riss i enkelte flisfuger. Forholdene vurderes isolert sett å ha begrenset betydning, forutsatt at underliggende membran/tettesjikt er intakt. Mangelfulle fallforhold kan medføre at vann blir stående igjen på gulvet eller ledes i mindre gunstig retning. Bom i fliser og riss i fuger kan over tid utvikle seg videre, men vurderes å ha begrenset betydning så lenge underliggende membran/tettesjikt er intakt. Våtrom > 3.Etasje > Bad > Vanntett sjikt, membran og sluk: Sluket er av eldre standard, og det er ikke synlig klemring eller membran i sluket. Rustdannelser er også observert i sluket. Sluket fremstår samtidig som uoversiktlig som følge av smuss og tildekking, noe som begrenser muligheten for å kontrollere overgangen mellom sluk og membran. Det kan derfor ikke verifiseres at tilslutningen mellom sluk og membran er utført tilfredsstillende. Ved eventuell tilbakeslag eller oppstuving av vann i sluket kan en mangelfull overgang medføre økt risiko for vanninntrengning i omkringliggende konstruksjoner. Det er ikke tilstrekkelig høyde fra topp av slukrist til topp vanntett sjikt mot rørgjennomføring eller ved døråpning (i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet). Membranløsningen har nådd en alder som medfører usikker fremtidig funksjon. Det foreligger samtidig ikke dokumentasjon på utførelsen eller tettesjiktets tilstand. Manglende mulighet for å kontrollere tilslutningen mellom sluk og membran medfører usikkerhet rundt løsningens tetthet og fremtidige funksjon. Dersom overgangen ikke er tilfredsstillende utført, kan tilbakeslag eller oppstuving av vann i sluket medføre risiko for vanninntrengning og fuktskader i omkringliggende konstruksjoner. Våtrom > 3.Etasje > Bad > Sanitærutstyr og innredning: Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Samt innredningen bærer noe preg av slitasje, herunder svelleskader ved servanten og på fronter. Ellers er det observert normal og forventet bruksslitasje. Manglende løsning for lekkasjevarsling kan medføre at eventuelle lekkasjer fra sisternen ikke oppdages tidlig. Dette kan føre til skjulte fuktpåvirkninger i tilstøtende konstruksjoner over tid, med usikkerhet knyttet til omfang og utvikling før forholdet blir synlig. Kjøkken > 3.Etasje > Kjøkken > Avtrekk: Ventilasjonsaggregatet har nådd en alder som etter NS 3600:2025 + AC:2026 medfører usikker fremtidig funksjon. Det er i tillegg ikke registrert ventilasjonsåpninger i overskapet hvor kullfilterløsningen er montert. Anlegget fungerer på befaringstidspunktet, men som følge av alder må det påregnes økt risiko for slitasje, driftsforstyrrelser og funksjonssvikt. Manglende ventilasjonsåpninger i overskapet kan føre til redusert luftutskifting og varme-/fuktbelastning inne i skapet, noe som over tid kan påvirke forventet levetid på både aggregatet og skapinnredningen. TGIU - Konstruksjoner som ikke er undersøkt: Våtrom > 3.Etasje > Bad > Tilliggende konstruksjoner våtrom: Det ble ikke utført hulltaking bak dusjsonen grunnet tilstøtende konstruksjoner som felles trappegang og fast innredning ved kjøkkenet. Det ble rutinemessig utført overflatesøk etter fukt i dusjsonens vegger ved befaring, ved bruk av fuktindikator (Protimeter MMS). Det ble ikke registrert indikasjoner på fukt i kontrollerte flater. Fuktsøk med fuktindikator gir kun en indikasjon på fuktforholdene på måletidspunktet og må ikke oppfattes som en garanti for baderommets konstruksjon eller tetthet. Undersøkelsen er begrenset til tilgjengelige veggflater; gulv er ikke målt, og skjulte forhold er ikke vurdert. I boligsalgsrapporten er følgende forhold angitt som forhold som åpenbart kan medføre fare for helse, miljø og sikkerhet: Det mangler samsvarserklæring for hele eller deler av anlegget. Det vurderes behov for at en kvalifisert elektrofaglig person foretar en kontroll av det elektriske anlegget, da det er mer enn fem år siden anlegget sist ble kontrollert, og det ikke foreligger samsvarserklæringer for utførte arbeider. TEK17 § 11-8 stiller krav til at en branncelle skal ha tilstrekkelig tetthet slik at røyk, varme og flammer ikke sprer seg til andre brannceller i den tiden som er nødvendig for rømning og redningsinnsats. Bygninger av denne typen er oppført etter tidligere regelverk og byggeskikk, og er normalt ikke utført i samsvar med dagens krav til branncelleinndeling. Byggteknisk forskrift (TEK17) har ikke tilbakevirkende kraft. Eksisterende bygninger er derfor ikke pålagt å oppgraderes til dagens forskriftskrav, med mindre det gjennomføres søknadspliktige tiltak, bruksendring eller hovedombygging. Det er ikke foretatt kontroll eller verifisering av branncelleinndelingens utførelse, tetthet eller ytelse. Tilstandsrapport ligger vedlagt i salgsoppgaven. Interessenter anbefales å sette seg inn i denne.

Omkostninger

3 200 000 (Prisantydning) 262 319 (Andel av fellesgjeld) -------------------------------- 3 462 319 (Pris inkl. fellesgjeld)   Omkostninger ved salg til prisantydning: 8 406 (Avklaring forkjøpsrett borettslag) 545 (Tinglysingsgebyr - hjemmel) 545 (Tinglysingsgebyr - pantedokument) -------------------------------- 9 496 (Omkostninger totalt) -------------------------------- 3 471 815 (Totalpris inkl. omkostninger) -------------------------------- Valgfrie tilleggstjenester som kan bestilles: 9 700 (Boligkjøperforsikring)

Felleskostnader

4 961,- per mnd

Felleskostnadene inkluderer: Grunnpakke TV/bredbånd, drift og vedlikehold, felles forsikring, kommunale avgifter og eiendomsskatt, strøm fellesarealer, forretningsførsel mm. Felleskostnadene fordeles slik: - Felleskostnader: kr. 2 537,- - Kabel-TV/bredbånd: kr. 446,- - Stipulerte avdrag: kr. 698,- - Stipulerte renter: kr. 1 230,- - Strøm frys: kr. 50,-   På grunn av prisstigning og renteøkning er det forventet at felleskostnadene vil øke etter at denne salgsoppgaven er utarbeidet. Forvalter hos BORI BBL informerer om at balkongprosejektet i borettslaget er mer eller mindre ferdig og at det ikke er ventet økning i fellesgjelden på grunn av dette fremover. Det ventes økte felleskostnader fra januar 2027. Budsjett er pr i dag ikke sendt til oppfølging hos styret.

Eiendomsskatt

Kommunale avgifter

Fellesformue

2 449,-

Fellesgjeld

Sikringsordning fellesgjeld

Borettslaget er tilknyttet en sikringsordning som sikrer fellesskapet mot økonomisk tap dersom en andelseier ikke betaler sine felleskostnader. Dette betyr at du som beboer ikke blir solidarisk ansvarlig for en annen andelseiers betalingsmislighold, noe som gir stor økonomisk trygghet. 

Formuesverdi

Beliggenhet

Boligen ligger i et veletablert og attraktivt boligområde på Strømmen, preget av en variert bebyggelse bestående av eneboliger, tomannsboliger og leilighetsbygg. Området er rolig, barnevennlig og samtidig svært sentralt, med kort avstand til et bredt utvalg av servicetilbud, butikker og serveringssteder. For barnefamilier ligger hverdagen godt til rette med gangavstand til flere barnehager samt skoler på alle trinn, fra barneskole til videregående. Nærmeste dagligvarebutikk er Joker, som ligger kun få minutters gange fra boligen. I nærområdet finner du også Retten Vel, en aktiv og veldrevet velforening som disponerer en populær lekeplass og arrangerer hyggelige sosiale aktiviteter for beboerne gjennom året. Fra boligen er det kort vei til Strømmen sentrum og Strømmen Storsenter, et av Norges største kjøpesentre med et omfattende utvalg av butikker, spisesteder og servicetilbud. Området kan også by på flere treningssentre, kaféer og lokale nisjebutikker som bidrar til et levende og attraktivt nærmiljø. Lillestrøm sentrum ligger også innen kort avstand og tilbyr et bredt spekter av kultur- og fritidstilbud, inkludert kino, kultursenter, messer, shopping og restauranter. For den aktive finnes flotte tur- og rekreasjonsområder i nærheten, med turstier, skiløyper og badeplasser som innbyr til naturopplevelser året rundt.

Adkomst

På høyre side i annonsen finner du et kartutsnitt. Ved å klikke på kartet kan du enkelt planlegge din rute fra valgt startpunkt og helt frem til boligen. Det vil være skiltet ved fellesvisninger for enkel orientering.

Skolekrets

Ta kontakt med skolekontoret for nærmere informasjon.

Offentlig kommunikasjon

Området har meget gode kollektivforbindelser med både buss og tog. Sagdalen stasjon ligger i kort gangavstand fra boligen, med hyppige avganger mot blant annet Lillestrøm og Oslo. Med bil tar det omtrent 5 minutter til Lillestrøm, 10 minutter til Lørenskog, 20 minutter til Oslo sentrum og rundt 25 minutter til Oslo lufthavn.

Energiklasse

D

Info strømforbruk

Selger har ikke opplyst om strømforbruk. Forbruket vil variere fra husstand til husstand. Selger har ikke tegnet Norgepris for strøm.

Info energiklasse

Alle eiendommer som selges eller leies ut skal ha en energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med et bruksareal mindre enn 50 m². Det er eier som har plikt til å fremlegge energiattest og er ansvarlig for at opplysningene er korrekte.   Dersom eier ikke har lagt frem energiattest, og eier etter skriftlig anmodning fra kjøper ikke har fremlagt energiattest før avtale om salg er inngått, kan kjøper få laget en energiattest ved hjelp av ekspert for selgers regning, innen ett år etter at avtale om salg er inngått. Dette følger av forskrift om energimerking av bygninger og tekniske anlegg § 5 (3).   Energiattesten er basert på nåværende eiers/husstandens forbruk og utgifter de siste årene. Forbruket kan variere avhengig av faktorer som antall familiemedlemmer, ønsket innetemperatur, egne avtaler om energiforsyning med mer. Megler påtar seg ikke ansvar for informasjonen som fremgår av energiattesten.

Oppvarming

Oppvarming via radiatorer og gulvvarme i entré samt bad. Hvis et rom på visningen mangler fast installert oppvarmingskilde, vil ikke dette bli inkludert i handelen.

Om borettslaget

Vestby Borettslag Org.nr: 959932891

Diverse opplysninger om borettslaget: - Borettslaget består av 36 boenheter. - Borettslaget har egen hjemmeside: www.vestbybrl.no - Trappevask utføres av beboerne annenhver uke. Styret opplyser per e-post 14.10.2026: Er det vedtatt noen økninger i fellesgjeld/felleskostnader fremover? Styret er i gang med neste års budsjettarbeid og i den forbindelse kan det forekomme en økning i felleskostnadene. Det vet vi ikke før dette arbeidet er ferdig. Borettslaget har nylig bygget nye balkonger og i den forbindelse er kostnadene økt i 2025, men den største økningen er allerede gjennomført. Medfølger det biloppstillingsplass/garasje/parkering, og er plassen nummerert? Det medfølger ikke personlig parkeringsplass, men vi har gode parkeringsmuligheter. Det er også muligheter for å leie en garasje, men pr nå er det ingen ledige garasjer og hvis man ønsker å leie en må man sette seg på venteliste. Garasje blir tildelt etter ansiennitet. Styret arbeider med å nummerere Garasjene og har som mål å gjennomføre nummereringen innen kort tid. Parkeringsplassene har ikke nummer per idag. Man melder interesse for garasjeplass skriftlig til styret. Er det tilrettelagt for elbillading i borettslaget? Det er muligheter for el-billading via internt system.

Regnskap / Budsjett / Kostnadsøkninger

Borettslagets budsjett for 2026 viser et budsjettert underskudd på kr. 12 786 021,-. Borettslagets regnskap for 2025 viste et underskudd på kr. 1 994 064,-. Det store budsjetterte underskuddet kommer som følge av store utgifter til posten Rep og vedlikehold. Borettslaget har planlagt/pågående vedlikeholdsprosjekt av balkonger i 2025-2026. De har fått innvilget et lån på kr 16 000 000. 5,4 millioner kroner er allerede tatt opp. Resten av lånet blir utbetalt puljevis i løpet av 2026 og til dels 2027.

Forretningsfører

Styregodkjennelse

Kjøper må godkjennes av borettslagets styre. Styret kan kun nekte godkjenning dersom det foreligger saklig grunnlag, jf. borettslagsloven § 4-4. Dersom ervervet er i strid med krav om at kun fysiske personer kan være andelseiere, eller at ingen kan eie mer enn en andel skal styret nekte å godkjenne. Risikoen for å bli godkjent som ny andelseier, ligger hos kjøper.    Dersom kjøper på overtakelsestidspunktet ikke er godkjent som ny andelseier, har kjøper ikke rett til å ta eiendommen i bruk, jf. borettslagsloven § 4-5 (2). Dersom kjøper ikke blir godkjent gjøres oppmerksom på at kjøper er forpliktet til å gjennomføre avtalen med selger, herunder foreta fullt oppgjør, og deretter videreselge boligen til noen som kan godkjennes. 

Forkjøpsrett

Borettslaget og medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Konferer med megler for mer informasjon.

Forsikringsselskap og polisenummer felles forsikring

Gjensidige Forsikring ASA

83835497

Vedtekter / husordensregler

Vedtekter og husordensregler ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Husdyrhold

Dyrehold er ikke tillatt. Selv om det er vedtatt forbud mot dyrehold, kan styret samtykke i at brukeren av boligen holder dyr dersom gode grunner taler for det, og dyreholdet ikke er til ulempe for de andre brukerne av eiendommen.

Adgang til utleie

Det er begrenset adgang til å leie ut bolig i borettslag. Med styrets godkjenning og under visse vilkår kan boligen leies ut i inntil 3 år, jf. borettslagsloven § 5-3 til § 5-10. Andelseier som selv bor i boligen, har imidlertid rett til å leie ut deler av boligen til andre uten styregodkjenning, jf. borettslagsloven § 5-4. Korttidsutleie er tillatt i opptil 30 døgn per år uten samtykke fra styret.

Ferdigattest / brukstillatelse

Det foreligger midlertidig innflytningstillatelse for eiendommen, datert 30.05.1959. Midlertidig brukstillatelse bekrefter at boligen lovlig kan benyttes, men at det fortsatt gjenstår arbeid før ferdigattest kan utstedes. Det gjøres oppmerksom på at ferdigattest ikke vil bli utstedt for ufullførte byggesaker/bygningsmeldinger som er fra før 1998. Det foreligger ferdigattest for utvidelse av eksisterende balkonger på eiendommen, datert 28.04.2026. Ferdigattest utstedes av bygningsmyndighetene basert på dokumentasjon mottatt fra kontrollansvarlig når et søknadspliktig tiltak er utført i samsvar med tillatelsen og øvrige krav etter plan- og bygningslovgivningen. Det er viktig å merke seg at selv om ferdigattest foreligger, gir det ingen garanti for at det senere er utført arbeid på bygget som ikke er byggemeldt eller godkjent.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpssystem. Stikkledningene fra eiendommen og ut til det kommunale nettet er private, og vedlikeholdsansvaret for disse påhviler borettslaget. Adkomst til eiendommen skjer via offentlig vei.

Regulerings- og arealplaner

Eiendommen er regulert til blokkbebyggelse. Området rundt er regulert til bolig, friområde, kjørevei mm. Reguleringsplan: Reguleringplan Statsråd Ihlens vei 86-88-89 (007/57) Kommuneplan: Kommuneplanens arealdel 2023 – 2035 For mer informasjon om reguleringsforhold, kontakt megler eller søk på saksnummer, adresse eller gårds- og bruksnummer på Plan- og bygningsetatens hjemmeside. Sør for eiendommen er et område betegnet som forurenset grunn med ukjent påvirkning fra kommunalt deponi. Området inneholder område der det er registrert spesialavfall, informasjonen er hentet fra NGU-rapport fra 1990, samt enkelte suppleringer i nyere tid. Eiendommen ligger under marin grense, med stor sannsynlighet for marin leire i grunnen. Området er kategorisert som et aktsomhetsområde for kvikkleireskred. Det er moderat til lav aktsomhetsgrad for radon i grunnen.

Tinglyste heftelser og rettigheter

På eiendommen er det tinglyst følgende servitutter/rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 1958/2970-2/8 23.06.1958 ERKLÆRING/AVTALE IFLG. SKJØTE ER DET FORBUD MOT OVERDRAGELSE UTEN KOMMUNENS SAMTYKKE, FORBUD MOT DELING M.V. FL. BEST.. Kommentar: Skjøte for eiendommen mellom Skedsmo kommune og Vestby borettslag. Eiendommen ble opprinnelig overdratt fra Skedsmo kommune med bestemmelser om blant annet bebyggelsesplikt, opparbeidelse av tomt og begrensninger knyttet til videre overdragelse og næringsvirksomhet. Bestemmelsene er historiske og fremgår av tinglyst skjøte 1967/1784-1/8 26.05.1967 BEST. OM ADKOMSTRETT RETTIGHETSHAVER: KNR: 3205 GNR: 76 BNR: 11 RETTIGHETSHAVER: KNR: 3205 GNR: 76 BNR: 178 RETTIGHETSHAVER: KNR: 3205 GNR: 76 BNR: 179 Kommentar: Det foreligger en tinglyst erklæring fra 1967 som sikrer adkomst over naboeiendom. Rettigheten er tinglyst som heftelse på gnr. 79 bnr. 112 og kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen. 2002/19710-1/8 01.11.2002 BESTEMMELSE OM KLOAKKLEDN Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen Kommentar: Det foreligger en tinglyst erklæring fra 2002 knyttet til garasje oppført over kommunal avløpsledning. Eier er ansvarlig for eventuelle ledningsskader som skyldes garasjen, og kommunen har ikke ansvar for skader på bygningen ved nødvendig vedlikehold av ledningsanlegget. Erklæringen kan ikke slettes uten kommunens samtykke

Legalpant

Borettslaget har legalpant på inntil 2 ganger Folketrygdens grunnbeløp (2G) som sikkerhet for borettslagets krav mot andelseierne, som f.eks. krav på betaling av felleskostnader. Dette betyr at borettslaget har prioritet foran andre heftelser som er tinglyst på andelen. 

Boligselgerforsikring

Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad kr. 20 000 000,-. Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgaven og interessenter oppfordres til å gjennomgå denne før bud inngis.

Boligkjøperforsikring

Kjøper har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring fra Söderberg & Partners. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell eller på https://www.soderbergpartners.no/eiendom/boligkjoper/

Diverse

Borettslagsmodellen innebærer at borettslaget eier eiendommen, mens andelseierne eier andeler i borettslaget, som gir borett til en bestemt bolig. Andelseierne har ikke personlig ansvar for borettslagets fellesgjeld, men de må dekke borettslagets løpende utgifter. Manglende innbetaling av fellesutgiftene som følge av andre andelshaveres mislighold, eller dersom borettslaget sitter på fraflyttede og/eller usolgte andeler, må dekkes av de øvrige andelseierne.   Borettslaget har legalpanterett i andelen for krav på dekning av felleskostnader og andre krav fra borettslaget, på inntil 2 ganger folketrygdens grunnbeløp.   Kjøper og selger er forpliktet til å undertegne standard kjøpekontrakt utarbeidet av Emera i forbindelse med eiendomstransaksjonen. Kjøpekontrakten kan besiktiges hos eiendomsmegler før bud inngis. Kontakt eiendomsmegler for spørsmål.   Selger leverer eiendommen i ryddig og rengjort stand. Det gjøres oppmerksom på at vedlagte plantegninger ikke stemmer hva gjelder faktisk innredning og møblering etc. Den er ikke målbar, avvik og feil kan forekomme.

Sentrale lover

Regelverk og generelle opplysninger Boligen selges med det inventar og utstyr som i henhold til gjeldende lover, forskrifter eller offentlige pålegg skal følge med eiendommen, jf. avhendingsloven § 3-4. Fastmonterte eller spesialtilpassede installasjoner og innredning som anses som varig tilknyttet boligen, følger normalt med i handelen, med mindre det foreligger en særskilt avtale mellom partene om noe annet, jf. avhendingsloven § 3-5.   En standard tilbehørsliste utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) følger salgsoppgaven, og gjelder som utgangspunkt for hva som inkluderes i salget – med mindre avvik er tydelig avtalt mellom kjøper og selger.   Om informasjonsgrunnlaget Opplysninger om boligens størrelse og utforming, både innvendig og utvendig, bygger på informasjon hentet fra vedlagte tilstands- og boligsalgsrapport. Innholdet i salgsoppgaven er basert på selgers informasjon, fagkyndig vurdering, samt opplysninger fra offentlige registre som kommunen og Kartverket. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses for å være kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene,  slike forhold kan ikke senere gjøres gjeldende som en mangel ved boligen. Dette gjelder uavhengig av om dokumentene er lest.    Det kan være forskjell mellom boligens faktiske bruk av rom og det som er godkjent av myndighetene. Alle interessenter anbefales derfor å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagperson, før bud gis. Dersom kjøper velger å kjøpe uten å ha sett eiendommen, kan det ikke etter overtakelse reklameres på forhold som burde ha vært oppdaget ved en ordinær gjennomgang.   Dersom det oppstår behov for ytterligere avklaringer, oppfordres interessenter til å kontakte eiendomsmegler eller egne rådgivere før de gir bud.   Slitasje og bruk Det må også forventes at eiendommer som har vært i bruk, vil kunne ha tegn til slitasje og eventuelle skader. Slik normal bruksslitasje og behov for vedlikehold må kjøper påregne, og dette vil normalt ikke gi grunnlag for reklamasjon eller prisavslag.   Avtalerettslig Partenes rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, og all tilgjengelig dokumentasjon som forelå for kjøper før handelen ble inngått. I tillegg gjelder avhendingsloven. Det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke, og dette er nærmere forklart nedenfor.   Budgivning og selgers vurdering På grunn av ulike ansvarsforhold kan selger velge å prioritere bud fra ikke-forbrukere, selv om budet er lavere enn et forbrukerbud. Når kjøper ikke er forbruker, kan selges ansvar begrenses ettersom boligen selges «som den er», noe som kan være av verdi for selger. Det understrekes at selger står fritt til å velge hvilket bud som aksepteres, og er ikke forpliktet til å velge det høyeste.   Alle budgivere må ved inngivelse av bud opplyse om de opptrer som forbruker eller som næringsdrivende/person som handler hovedsakelig som ledd i næringsvirksomhet. Det vil opplyses hvis konkurrerende bud kommer fra en ikke-forbruker.   Forbrukerkjøp – definisjon og vilkår:   Et forbrukerkjøp foreligger når en fysisk person kjøper eiendom uten at formålet hovedsakelig er knyttet til næringsvirksomhet. En eiendom anses å ha en mangel dersom den ikke oppfyller kravene som følger av avtalen, eller ved brudd på bestemmelser i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Det samme gjelder hvis eiendommen ikke samsvarer med det som med rimelighet kunne forventes ut fra blant annet alder, type og synlig tilstand – eller hvis det er tilbakeholdt, eller gitt feilaktige opplysninger, og dette har påvirket avtalen.   Dersom det er avvik mellom oppgitt og faktisk innvendig areal på minst 2 % og samtidig minst 1 kvadratmeter, kan dette utløse rett til kompensasjon etter § 3-3 i avhendingsloven.   Ved beregning av krav om prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke kostnader med inntil kr 10 000 (som en egenandel).   Ikke-forbruker – definisjon og vilkår:  Dersom kjøper er en juridisk enhet, eller en fysisk person som handler i næringssammenheng, regnes kjøpet ikke som et forbrukerkjøp.   Ved slike kjøp selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er begrenset til det som følger direkte av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-9. I disse tilfellene fravikes § 3-3 andre ledd, og eventuelle arealavvik vurderes etter § 3-8.   Kjøperens plikt til å foreta grundige undersøkelser gjelder også fullt ut for kjøpere som ikke omfattes av forbrukerdefinisjonen. Boligen selges med det inventar og utstyr som i henhold til gjeldende lover, forskrifter eller offentlige pålegg skal følge med eiendommen, jf. avhendingsloven § 3-4. Fastmonterte eller spesialtilpassede installasjoner og innredning som anses som varig tilknyttet boligen, følger normalt med i handelen, med mindre det foreligger en særskilt avtale mellom partene om noe annet, jf. avhendingsloven § 3-5.   En standard tilbehørsliste utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) følger salgsoppgaven, og gjelder som utgangspunkt for hva som inkluderes i salget – med mindre avvik er tydelig avtalt mellom kjøper og selger.

Betalingsbetingelser

Hele oppgjøret må betales samlet fra en norsk bankkonto. Overføringer fra utlandet aksepteres kun unntaksvis, og kun dersom dette er forhåndsavtalt med megler i forbindelse med aksept av budet. 

Viktig informasjon om budgivning

Bud kan legges inn på nettannonsen på "gi bud" knappen eller via hjemmesiden. Ved elektronisk budgivning kan bud legges inn trygt og enkelt med bank-ID. Eiendomsmegler kan også kontaktes for tilsendelse av budkjema, og budskjema finnes også i salgsoppgaven.  Alle bud skal inngi skriftlig til eiendomsmegler. Kravet til skriftlighet gjelder også ved forhøyelse av bud, motbud og selgers aksept eller avslag. Før et bud kan formidles til selger må megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt dersom budgiver bruker e-signatur som f eks. bankID. Etter det første budet er inngitt, kan budgiver inngi bud pr e-post eller pr SMS til megler.   Hvis budgiver skal by på eiendommen i henhold til en kjøpsfullmakt må megler kontaktes og fullmakten oversendes før budgivning.  Et bud bør inneholde eiendommens adresse (eventuelt gnr/bnr), kjøpesum, budgivers kontaktinformasjon, finansieringsplan, akseptfrist, overtakelsesdato og eventuelle forbehold som for eksempel usikker finansiering, salg av nåværende bolig ol. Normalt vil ikke et bud med forbehold bli akseptert før forbeholdet er avklart. Konferer gjerne med megler før bud avgis. Bud som har forbehold om konfidensialitet ("hemmelige bud") vil ikke bli formidlet til selger. Alle interessenter oppfordres til å inngi bud via eiendomsmegler.  Megler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. I forbrukerforhold (dvs. der selger er forbruker) skal megleren ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Senere bud må ha en akseptfrist som er lang nok til at budet og eventuelle forbehold kan videreformidles til alle involverte parter slik at disse får tid til å områ seg, jf. forskrift om eiendomsmegling § 6-3. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser bør skje senest 10 minutter før fristens utløp. Dersom bud inngis med en frist som åpenbart er for kort til at megleren kan avvikle budrunden på en forsvarlig måte, vil megler fraråde budet.  Eiendomsmegler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt, og vil uoppfordret gi sin vurdering av det enkelte bud overfor selgeren.  Etter at handel har kommet i stand, eller dersom en budrunde avsluttes uten at handel er kommet i stand, kan en budgiver kreve kopi av budjournalen i anonymisert form. Kopi av budjournal gis til kjøper og selger uten ugrunnet opphold etter at handel er kommet i stand. Hvis budgiver ønsker å være anonym, kan bud fremmes via en fullmektig. For mer informasjon om budgivningsprosessen, se «Forbrukerinformasjon om budgivning», som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler.

Vederlag megler

Fast provisjon: kr 39 900,00 Eiendomsregisteret og e-signeringer kr 3 200,00 Markedspakke inkl. stor annonse på FINN.no, Emera digital mm. kr 27 300,00 Oppgjørshonorar inkl. factoring kr 9 900,00 Tilretteleggingshonorar kr 16 900,00 Visnings-/overtagelseshonorar pr. stk. (privatvisninger mellom 8-16 er gratis) kr 3 200,00 Eierskiftegebyr kr 6 725,00 Utlegg: Selger dekker utlegg i henhold til oppdragsavtalen. Disse er estimert til ca. kr 26 895,00, og omfatter vanligvis innhenting av informasjon fra kommunen, eventuell forretningsfører, samt kopi av tinglyste dokumenter.   Total kostnad ved salg til prisantydning: kr 127 295,00 Dette inkluderer både vederlag og stipulerte utlegg.   Ved avbrutt oppdrag: Dersom oppdraget sies opp eller utløper uten at salget gjennomføres, har megler krav på rimelig vederlag for medgått tid og for utført arbeid. Dette omfatter blant annet vederlag knyttet til tilrettelegging, markedsføring og eventuelle avholdte visninger, samt påløpte utlegg. Timepris ved slik beregning er kr 3500.

Hvitvasking

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking, og er blant annet forpliktet til å gjennomføre kundetiltak av både selger og kjøper. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at avtalen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, er dette et mislighold fra kjøpers side. Et vesentlig mislighold kan gi selger rett til å heve avtalen og til å gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning. Dersom selger ikke bidrar til at megler får gjennomført løpende kundetiltak underveis i oppdraget, må eiendomsmegler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Selger vil i et slikt tilfelle ha misligholdt sine forpliktelser, og kjøper vil kunne ha et krav mot selger etter avhendingsloven. Hvis kundetiltak ikke lar seg gjennomføre, vil Emera eiendomsmegling ikke kunne bistå med handelen eller foreta oppgjør.

Personopplysningsloven

Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven. Se www.emera.no for vår personvernerklæring.

Oppdragsnummer

04260376

Vedlegg til salgsoppgave

- Selgers egenerklæring, datert 04.10.2026 - Tilstandsrapport, datert 12.10.2026 - Energiattest, datert 04.10.2026 - Brev fra forretningsfører, datert 05.10.2026 - Innkalling og protokoll fra årsmøte 2026, datert 16.06.2026 - Vedtekter og husordensregler - Reguleringsplankart, datert 12.10.2026 - Kommuneplankart, datert 12.10.2026 - Midlertidig innflytningstillatelse, datert 30.05.1959 - Ferdigattest utvidelse av balkonger, datert 28.04.2026 - Byggemeldte tegninger, datert 04.07.1957 - Servitutter

Status salgsoppgave

Megler

Meglerforetaket

Meglerhuset Romerike AS Org.nr: 936357660

Samarbeidspartnere og tilknyttede foretak

Emera Norge AS og eiendomsmeglingsforetakene som er tilknyttet Emera har samarbeid med forskjellige foretak som tilbyr forbrukerne produkter eller tjenester i forbindelse med et salgsoppdrag. Våre samarbeidspartene er:

Søderberg & Partners AS - formidler av boligselger- og boligkjøperforsikring. Overo AS - leverandør av digitale oppgjørsskjemaer og overtakelsesprotokoller som også inneholder tilbud til forbruker om tilpassede strøm-, internett- og alarmtjenester.

Kolibri Forsikring AS - tilbyr bolig-/innbo og andre tingskadeforsikringer.

Hvilke produkter/tjenester kjøper og selger får i forbindelse med oppdraget, kan variere ut fra hvor i landet eiendommen ligger.

Energiattest

Egenerklæring boligselgerforsikring

Tilstandsrapport

Salgsoppgave