Falbes gate 18D

Tomten

Byggeår

1997

Etasje

3

Arealer

Arealbeskrivelse

Fellesarealer og rettigheter til bruk

Det gjøres særskilt oppmerksom på at boden som er medtatt i BRA-e og totalt BRA, ligger på sameiets fellesareal, men disponeres av denne seksjonen. Sameiet kan på et senere tidspunkt omdisponere bruken av dette arealet.

Bygningssakkyndiges kommentar til arealoppmåling

Innvending areal er oppmålt på stedet. Ekstern bod i kjeller med nr. 2D32.

Antall soverom

2

Antall rom

3

Innhold

Leiligheten linneholder: Entré, bad, stue/kjøkken, to soverom og en innvendig bod. Balkong på 7 m². Boligen disponerer en ekstern bod i kjeller på 5 m². Det gjøres særskilt oppmerksom på at bod som er medtatt som BRA-e og i totalt BRA ligger på fellesareal, men disponeres av denne leiligheten.

Standard

Entré Leiligheten åpner seg i en lys og romslig entréhall med dørcalling som umiddelbart gir en følelse av god plass. De lyse overflatene og den gjennomgående parketten skaper et behagelig førsteinntrykk, samtidig som utformingen gir en naturlig flyt videre til både oppholdsrom og soverom. Her får du en velorganisert start på leiligheten, med plass til yttertøy og oppbevaring uten at rommet oppleves trangt. Stue Stuen fremstår som et elegant og innbydende oppholdsrom med store vindusflater som slipper inn rikelig med naturlig lys. Rommet gir gode muligheter for fleksibel møblering og personlig styling. Den åpne forbindelsen mot kjøkkenet skaper et sosialt oppholdsareal som fungerer som hjemmets naturlige samlingspunkt. Her får du et oppholdsareal som lett kan tilpasses ulike livssituasjoner og ønsker. Kjøkken Kjøkkenet ble oppgradert i 2015 og er levert av Epoq, kjent for tidløse uttrykk og gode funksjonelle løsninger. Innredningen består av glatte fronter og en heltre benkeplate som gir varme og karakter til rommet. Den planlimte kummen og glassplaten over benken gir en moderne og ren finish. En integrert barløsning bidrar til ekstra arbeidsplass og fungerer som et naturlig knutepunkt mellom stuen og kjøkkenet, perfekt for både matlaging og hyggelige samtaler. Kjøkkenet har integrerte hvitevarer og er godt tilrettelagt for både hverdagsbruk og selskaper. Baderom Baderommet har en klassisk og funksjonell utforming med fliser på vegger og gulv. Det er utstyrt med badekar med dusjløsning, vegghengt toalett og opplegg for vaskemaskin. Varmekabler i gulvet gir god komfort, og planløsningen gjør rommet enkelt å bruke og innrede. Badets mosaikkpreg gir rommet ett uttrykk med personlighet. Hovedsoverom Hovedsoverommet ligger skjermet til i boligens mest private del og har en svært god planløsning. Rommet byr på en egen, lett tilbaketrukket nisje med vindu mot den pene og rolige bakgården, perfekt for en arbeidsplass, sminkebord eller en liten lesesone. Den naturlige inndelingen av rommet gjør det enkelt å skape både en soveavdeling og en funksjonell ekstra sone uten at rommet føles trangt. De lyse overflatene og det fine utsynet gir en behagelig ro, og rommet fremstår som et ideelt sted for avkobling og privatliv. Soverom Det andre soverommet har en god størrelse og en praktisk utforming som gjør rommet svært fleksibelt i bruk. Her er det plass til seng, garderobe og øvrig innredning, samtidig som rommet egner seg like godt som kontor, gjesterom eller hobbyrom. Garderobeløsningen som står i begge soverommene følger med, og gir rommet gode oppbevaringsmuligheter fra første stund. Innvendig bod En romslig innvendig bod gir gode og praktiske oppbevaringsmuligheter i hverdagen. Det medfølger også en ekstern bod i kjeller på ca. 5 m², perfekt til sesongutstyr og øvrige eiendeler. Balkong Den fine balkongen på ca. 7 m² blir raskt et favoritthjørne i hjemmet. Her er det god plass til både sittegruppe og planter, og beliggenheten gir et luftig og trivelig uteområde hvor man kan nyte rolige stunder. Balkongen ligger skjermet fra direkte trafikk, noe som gir en behagelig atmosfære og et mer privat preg. Øvrig informasjon: Innvendige overflater Boligen har gjennomgående trestavsparkett som gir et varmt og moderne uttrykk. Veggene er lyse og nøytrale, noe som forsterker romfølelsen og gir gode muligheter for personlig styling. Himlingen er jevn og malt i lys tone, som gjør rommene enda mer åpne og luftige. Vinduer Vinduer og balkongdør med isolerglass sørger for godt lysinnslipp og et behagelig inneklima gjennom året. Dører Entrédøren er brann- og lydklassifisert, mens de innvendige dørene har en glatt og moderne utførelse som harmonerer med boligens øvrige stil.

Innbo og løsøre

Salgsoppgaven inkluderer NEFs standardliste "Oversikt over løsøre og tilbehør", som legges til grunn med mindre annet er spesifisert i salgsoppgaven. Følgende løsøre og tilbehør følger med: Garderobene i begge soverom, samt taklampene som ligger i boden dersom ønskelig. Gjenstander som er nevnt i standardlisten, men som ikke finnes på eiendommen, vil heller ikke følge med i salget. Alt utstyr og installasjoner som medfølger overtas slik de er, uten garanti, med mindre det foreligger en gjeldende garanti fra produsent eller leverandør.   Kjøper aksepterer at det kan forekomme hull og merker etter montering av inventar og utstyr som ikke er en del av overdragelsen.

Parkering

Det medfølger ikke garasjeplass, men det leies ut garasjeplasser i anlegget fra tid til annen. Iht. forretningsfører kan garasjeplass kjøpes i eget selskap (Frydenlund Tingsrettslig Sameie Gnr 217 Bnr 516.) Alle garasjeplasser er utsolgt fra utbygger og må kjøpes privat. Enkelte seksjonseiere har kjøpt bruksrett til garasjeplass i Frydenlund Tingsrettslig Sameie. Garasjefelleskostnader kommer i tillegg til felleskostnader for boligen (egen giro). Plassen følger ikke automatisk med boligseksjonen ved salg. Det er beboerparkering i området. Ved anskaffelse av beboerparkering kan man parkere døgnet rundt - også utover det som er maksimal parkeringstid - på parkeringsplasser regulert til beboerparkering. Leiligheten tilhører parkeringssone B. Prisene i denne sonen følger satsene som gjelder for bydelene Frogner, St. Hanshaugen, Gamle Oslo, Grünerløkka og Sagene (sonene A-E): - Bensinbil, dieselbil, hybridbil, ladbar hybridbil: kr 6200 for ett år - Elbil: kr 2090 for ett år - Motorsykkel og moped: kr 3100 for ett år - El-motorsykkel og el-moped: kr 1045 for ett år

Sammendrag av selgers egenerklæring

Boligen ble kjøpt i 2015. Selger har ikke bodd i boligen de siste 12 månedene. Selger har kjøpt boligselgerforsikring. Kjenner du til om det er utført arbeid på bad? - Ja, kun av faglært. Det ble lagt varmekabler og nytt gulv i 2011 (tidligere eier). Arbeidet er utført av Nordbohus Romerike AS. Kjenner du tok om det har vært problemer med drenering, fuktinnsig, øvrig fukt eller fuktmerker i kjeller? - Ja, det har vært utfordringer med fukt i kjeller. Dette har ikke påvirket selgers bod. Kjenner du til om det er/har vært utettheter i terrasse/garasje/tak/fasade? - Ja, det har vært utettheter i felles takterrasse. Utbedret i regi av sameiet. Kjenner du til om det har vært utført arbeid på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? - Ja, kun av faglært. Det ble utført arbeid i forbindelse med nytt kjøkken i 2015. Arbeidet er utført av City Elektro AS. Kjenner du til om det er utført kontroll av el-anlegget og/eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? - Ja, det ble utført kontroll av Elvia i 2020. Feil ble utbedret av City Elektro AS. Kjenner du til om det har vært utført arbeid på terrasse/garasje/tak/fasade? - Ja, kun av faglært. Sameiet har gjennomført fornyelse av takterrassen. Detaljer kan fås fra stuert. Arbeidet er utført av flere. Samsvarserklæring Det fremgår av selgers egenerklæringsskjema / tilstandsrapporten at det foreligger samsvarserklæring for det elektriske arbeidet i boligen.      Det tas forbehold om at det kan være utført andre arbeider på det elektriske anlegget som ikke har samsvarserklæring. 

Bygningssakkyndig

Byggemåte

I forbindelse med salget er det blitt utført en tilstandsrapport av en bygningssakkyndig, som gir en teknisk gjennomgang av boligen og påpeker eventuelle avvik. Rapporten, sammen med selgers egenerklæring, er vedlagt salgsoppgaven. Det er viktig at interessenter grundig gjennomgår disse dokumentene før bud legges inn.   All informasjon i tilstandsrapporten anses som kjent for kjøper, og det vil ikke være mulig å reklamere på forhold som er nevnt i rapporten. Spesielt forhold som er vurdert med TG2 og TG3 bør vurderes nøye, da de indikerer avvik fra normal slitasje og/eller høy alder, noe som kan innebære behov for utbedringer. Bygningsdeler som er merket med TGIU er ikke blitt vurdert av takstmannen.   Beskrivelsen av boligen nedenfor er hentet direkte fra tilstandsrapporten: Ingen TG3.  Bygningsdeler vurdert med TG2: - Vinduer Vinduer er av eldre dato, og det må påregnes høyere varmetap og redusert isolasjonsevne. - Ytterdører Døren er av eldre dato, med slitasje og noe redusert funksjon som kan gi varmetap. - Ledningsnett for sanitærinstallasjoner Vanntrykk og avløp fungerer normalt. Det mangler automatisk vannstopper i rom uten sluk, og ettermontering anbefales. Kobberrørene har passert over halvparten av forventet brukstid, noe som gir økt risiko for lekkasjer. - Vannbåren varme Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på anlegg for vannbåren varme, noe som kan innebære økt risiko for lekkasjer. - Ventilasjon Begrenset luftespalte under baderomsdøren gir lite tilluft, og stuen mangler ventiler. Dette gir redusert luftsirkulasjon og behov for ventilasjon via vinduer eller friskluftsventiler. - Kjøkkeninnredning Det er registrert svelling/fuktskader på to fronter. Det er utført fuktsøk på utsatte punkter, uten indikasjoner på fukt utover normale verdier. - Elektrisk anlegg Det elektriske anlegget består av automatsikringer og jordfeilbryter, plassert i felles gang. Anlegget er i hovedsak skjult. Det ble utført arbeider i forbindelse med nytt kjøkken i 2015, og det foreligger samsvarserklæring for disse arbeidene, datert 18.03.2015. Montering av varmekabler fra 2011 mangler samsvarserklæring, noe som kan innebære økt risiko dersom arbeidet ikke er utført av godkjent installatør. Anlegget ellers er fra byggeåret. Det anbefales generelt at anlegget gjennomgås av el-takstmann for en faglig vurdering. - Bad > Våtromsgulv Sluket ligger under badekaret og har kun vært begrenset tilgjengelig ved befaring. Det er registrert bom under enkelte fliser, i et mindre område. Dette kan skyldes manglende limdekning eller normal bruk over tid, og bør følges opp ved behov. Sluk, røropplegg og gulvkonstruksjon er trolig fra byggeåret, og alder medfører økt risiko for slitasje og lekkasjer. - Bad > Våtromsvegger Det er registrert en sprekk i en flis ved døren. Veggene har vanntett sjikt som normalt har en levetid på 15–20 år, og konstruksjonen har passert dette. Alder medfører økt risiko for lekkasjer. - Bad > Utstyr for sanitærinstallasjoner Installasjonene har en alder som tilsier at forventet levetid og normal bruksslitasje er passert. - Bad > Elektrisk oppvarming Det mangler dokumentasjon på installasjonen, og anlegget vurderes ut fra alder og visuelle observasjoner. Bygningsdeler som ikke har blitt undersøkt (TGIU): - Bad > Hulltaking Hulltaking er ikke utført da veggene i våtsone er mot yttervegg, kjøkkeninnredning eller andre soner som ikke er egnet for hullborring. Byggemåte: Bygget har grunnmur i betong og yttervegger i stål-, betong- og trekonstruksjoner, utvendig forblendet med teglstein. Taket er buet og tekket med plater. Innvendige bygningsdeler Fellesarealene består blant annet av trapper og etasjeskillere i betong. Bygget har dørcalling, felles varmtvann, personheis og et felles varmeanlegg. Vinduer Trelags isolerglassvinduer, produsert i 1997. Ytterdør Balkongdør med trelags isolerglass, produsert i 1997. Balkong Sydvendt balkong på ca. 7 m² med adkomst fra stuen. Rekkverkshøyde ca. 113 cm. Innvendige vann- og avløpsrør Boligen har avløpsrør i plast og vannrør hovedsakelig i kobber og rør-i-rør-system. Hovedstoppekraner for varmt og kaldt vann er plassert i felles gang, med egen stoppekran til kjøkkenet under benken. Tilleggsinformasjon Utfyllende opplysninger finnes i vedlagte tilstandsrapport.

Omkostninger

7 790 000,00 (Prisantydning) 2 992,00 (Andel av fellesgjeld) -------------------------------------------------------- 7 792 992,00 (Pris inkl. fellesgjeld)   Omkostninger   194 800,00 (Dokumentavgift) 545,00 (Tinglysingsgebyr - hjemmel) 545,00 (Tinglysningsgebyr - pantedokument) -------------------------------------------------------- 195 890,00 (Omkostninger totalt)   -------------------------------------------------------- 7 988 882,00 (Totalpris inkl. omkostninger)   --------------------------------------------------------   Boligkjøperforsikring: kr 13 500,- Totalpris inkl. valgfri boligkjøperforsikring: kr 8 002 382,-

Felleskostnader

4 884,- per mnd

Fyring, varmtvann, internett, trappevask, drift og vedlikehold av fellesarealer, heiser, strøm fellesarealer/boder, forretningsførsel, revisjon, styrehonorar m.m. Herav fordelt: - Felleskostnader: kr 3 310,- - Fjernvarme: kr 1 220,- - Kabel-tv: kr 354,- På grunn av prisstigning og renteøkning er det forventet at felleskostnadene vil øke etter at denne salgsoppgaven er utarbeidet. Se komplett årsmelding med regnskap vedlagt salgsoppgaven for et komplett bilde av sameiets siste saker og utvikling, samt regnskap og budsjett.

Eiendomsskatt

Kommunale avgifter

Fellesgjeld

Sikringsordning fellesgjeld

Det er ikke sikringsordning i sameiet.

Formuesverdi

Beliggenhet

Boligen har en svært sentral og attraktiv beliggenhet på Bislett, et område som kombinerer urbant byliv med nærhet til flere flotte grøntområder. Her bor du med alt du trenger i hverdagen rett utenfor døren, samtidig som omgivelsene er rolige og innbyr til både rekreasjon og aktivitet. Dagligvarehandelen er enkel med Coop Mega Bislett bare et steinkast unna, og både Extra og Kiwi ligger i samme nærområde. Bybildet rundt boligen byr også på et mangfold av restauranter, kafeer og serveringssteder, i tillegg til vinmonopol, små nisjebutikker og servicefunksjoner. Bogstadveien, Norges lengste handlegate, ligger kun en kort spasertur unna og byr på et stort utvalg av butikker, serveringssteder og servicetilbud. Også St. Hanshaugen senter med apotek, frisør, blomsterbutikk og treningssenter ligger i nærheten. Flere etterspurte steder befinner seg rett i nærområdet, blant annet Smalhans, Gutta på Haugen og det velrenommerte Pascal. Nærområdet har også svært gode rekreasjonsmuligheter. St. Hanshaugen, Stensparken og Slottsparken gir gode muligheter for turer, piknik og rolige stunder, mens Akerselva byr på naturskjønne omgivelser for både trening og turgåing. Den lokale «Idioten» er et populært sted for intervalltrening og utendørs aktivitet. For den som ønsker et variert treningstilbud, ligger Bislett stadion i gåavstand og har både innendørs og utendørs løpebaner. I tillegg finnes flere treningssentre i området, inkludert SATS Bislett og Bislett Bad. Fra Rådhusbrygga, kun en kort sykkeltur unna, går det ferger til øyene i Oslofjorden, et perfekt sommerpusterom midt i byen.

Adkomst

På høyre side i annonsen finner du et kartutsnitt. Ved å klikke på kartet kan du enkelt planlegge din rute fra valgt startpunkt og helt frem til boligen. På visningsdagen vil det bli skiltet med visningsskilter fra Emera Eiendomsmegling for enkel orientering.

Bebyggelse

Området preges i hovedsak av boligbebyggelse med etablerte gårdsrekker og et trivelig nærmiljø.

Barnehage/Skole/Fritid

Det finnes flere barnehager og skoler i nærområdet, noe som gjør beliggenheten godt egnet for småbarnsfamilier. I gangavstand finner du blant annet SiO Barnehage Bislettbekken og Læringsverkstedet Langaard barnehage, begge populære alternativer i bydelen. For skolealder barn ligger Bolteløkka skole i nærheten, en veletablert barneskole med godt omdømme. Området byr ellers på et bredt tilbud av fritidsaktiviteter, med idrettsanlegg, parker, treningssentre og organiserte aktiviteter for barn og ungdom innen kort rekkevidde. I tillegg ligger OsloMet, storbyuniversitetet innen gangavstand. Universitetet har et stort og mangfoldig studentmiljø, og tilstedeværelsen av campus bidrar til et aktivt og levende nærmiljø. Nærheten til OsloMet gjør området attraktivt både for studenter, ansatte og beboere som ønsker tilgang til lesesaler, kulturtilbud, kafeer og øvrige fasiliteter universitetet tilbyr.

Skolekrets

Boligen tilhører skolekretsen til Møllergata skole på barnetrinnet. For ungdomstrinnet følger kretsinndelingen barneskolens nærskolerett, og siden Falbes gate ligger vest for Akerselva, sokner elever her videre til Fagerborg skole.

Offentlig kommunikasjon

Offentlig kommunikasjon er svært god med både blåtrikken og bussforbindelser rett i nærheten, og det er kun rundt 3 minutters gange til nærmeste trikkestopp ved Frydenlund, slik at du enkelt kommer deg til alle deler av byen.

Energiklasse

G - Grønn

Info strømforbruk

Gjennomsnittlig strømforbruk i 2024 har vært 1 579 kWh. Energiforbruket vil variere fra husstand til husstand.

Info energiklasse

Se fullstendig energiattest fra selger som vedlegg til salgsoppgave. Megler påtar seg ikke ansvar for informasjonen som fremgår av energiattesten.

Oppvarming

Boligen har oppvarming med vannbåren radiatorvarme tilknyttet felles varmesentral. Varmekabler i bad.   Hvis et rom på visningen mangler fast installert oppvarmingskilde, vil ikke dette bli inkludert i handelen.

Om sameiet

Eierseksjonssameiet Falbesgate 18 Org.nr: 896242342

Sameiet består av 134 seksjoner. Forretningsførselen utføres av OBOS Eiendomsforvaltning AS. Sameiets revisor er PWC. Drift og tjenester - Vaktmestertjenester: Sameiet har, sammen med Dalsbergstien 22 og Frydenlund tingsrettslige sameie, avtale med Coor eiendomsdrift AS. Tjenesten fungerer i hovedsak godt, og styret opplever et godt samarbeid med vaktmester. - Vektertjenester: Sameiene har en felles avtale med Securitas. Tjenesten fungerer, men det har ved enkelte tilfeller vært utfordringer med responstid. Avtalen er fornyet. - Renhold: Rene Trapper AS har stått for vask av fellesarealer siden 2016, og ordningen fungerer godt. - Kabel-TV og internett: Sameiet har avtale med Telia om kabel-TV og bredbånd. Den gjeldende avtalen (fra 2022) gir beboerne større valgfrihet i valg av innhold og hastighet. Avtalen løper til 2026. Beboere kan også bestille fiber fra Lynet for egen regning. Forvaltning og styrearbeid Årsmøtet ble avholdt 11.06.2025, med behandling av regnskap, årsmelding og valg. Felleskostnadene ble økt med 10 % fra 01.01.2025, og videre justeringer vil avhenge av kostnadsutviklingen. Styret følger en vedlikeholdsplan utarbeidet i samarbeid med OBOS, og det pågår fortsatt arbeid med ferdigstillelse av den felles takterrassen. Finansiering vurderes fortløpende. Hendelser og vedlikehold i sameiet - Legionella (2024/2025): Forhøyede bakterieverdier ble oppdaget i november 2024. Midlertidige dusjhoder ble installert, og nytt filtersystem ble senere montert. Tiltakene er avsluttet og ingen sykdomstilfeller ble rapportert. Totale kostnader for begge sameier var ca. 1,4 mill. kroner, delvis finansiert gjennom ekstra innkreving. Sameiet har derfor begrensede reserver. - Takarbeid: Det er gjennomført utbedring av lekkasjer i flere oppganger. Arbeidet er utført av Nebas AS. - Garasjeport: Porten ble både skadet og senere ødelagt etter påkjørsel. Ny port er bestilt, og prosjektet dekkes av ansvarlig forsikringsselskap. - Heiser: Det har vært enkelte tekniske feil og noe hærverk. Heisalarmene er oppgradert etter problemer med kommunikasjon til alarmsentral. - Brannvarslingssystem: Systemet er testet og fungerer som det skal. - Vann og avløp: Mindre hendelser knyttet til trykk, tilbakeslagsventiler og varmtvann har blitt håndtert fortløpende. Det er ikke indikasjoner på feil i fellesanlegget. - Orden og sikkerhet: Styret har håndtert saker som gjelder feilparkering, tyveri, uvedkommende i fellesområder og enkelte tilfeller av festbråk. Sakene har vært enkeltstående og løst uten videre tiltak. - Utleie: Styret opplever at eiere ikke alltid melder inn utleie eller beboerendringer som vedtektene krever. Det bes om at eiere følger opp dette for å sikre god forvaltning. Videre arbeid Ferdigstillelse av takterrassen er prioritert. Styret vurderer fremtidige investeringsbehov, herunder mulig utskifting av heisanlegget innen 5–10 år. Mer informasjon Detaljerte opplysninger om drift og økonomi finnes i årsmøtereferatet, som følger salgsoppgaven.

Regnskap / Budsjett / Kostnadsøkninger

Årsregnskapet for 2024 viser et underskudd på kr 860 448, hovedsakelig som følge av ekstraordinære kostnader til vannrensing og vedlikehold. For 2025 er det lagt opp til et budsjettmessig overskudd på kr 35 680. - Egenkapitalen er negativ med kr 372 656, og arbeidskapitalen ved årsslutt var tilsvarende svak. - Felleskostnadene økt med 10 % fra 01.01.2025 for å styrke den økonomiske situasjonen. - Sameiet vurderes å være i forsvarlig fortsatt drift, og revisjonen er godkjent uten merknader.

Forretningsfører

Styregodkjennelse

Det kreves ikke styregodkjennelse for å overta eiendommen.

Forkjøpsrett

Det er ikke forkjøpsrett i sameiet.

Forsikringsselskap og polisenummer felles forsikring

Klp Skadeforsikring AS

609714

Vedtekter / husordensregler

Sameiets vedtekter og husordensregler er vedlagt.

Husdyrhold

Dyrehold skal godkjennes av styret. Styret kan ikke nektes uten saklig grunn. Dyrehold skal ikke være urimelig eller unødvendig til skade eller ulempe for andre sameiere eller øvrige beboere. Hunder skal alltdid holdes i bånd på fellesområdene, og ekskrementer skal fjernes med pose som kastes i søppelkasser. Fugler skal ikke mates på terrasser og fellesområder.

Adgang til utleie

Boligen kan leies ut i samsvar med gjeldende lovverk, og vedtektene setter ingen begrensninger på eierens utleieadgang. Korttidsutleie er tillatt i inntil 90 døgn per år, jf. eierseksjonsloven § 24. Denne grensen kan endres i vedtektene, men den må være satt mellom 60 og 120 døgn. I sameiets vedtekter er grensen satt til 60. Med korttidsutleie menes utleie i en sammenhengende periode på opptil 30 døgn. Boligen kan fritt leies ut utover dette.

Ferdigattest / brukstillatelse

Det foreligger følgende: - Det foreligger ferdigattest for eiendommen datert 16.01.2003. - Det foreligger ferdigattest for oppføring av takterrasser datert 26.06.2023. Ferdigattest utstedes av bygningsmyndighetene basert på dokumentasjon mottatt fra kontrollansvarlig når et søknadspliktig tiltak er utført i samsvar med tillatelsen og øvrige krav etter plan- og bygningslovgivningen. Det er viktig å merke seg at selv om ferdigattest foreligger, gir det ingen garanti for at bygget er oppført i henhold til tillatelsen og gjeldende regelverk, eller at det senere er utført arbeid på bygget som ikke er byggemeldt eller godkjent. Det foreligger originale byggetegninger som stemmer med dagens planløsning og seksjoneringen. Byggetegning følger vedlagt.

Vei, vann og avløp

Adkomst: Eiendommen har adkomst via offentlig vei, med interne gang- og stikkveier innen sameiet. Vann og avløp: Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpsnett. Stikkledningene fra bygget og ut til det kommunale nettet er private, og vedlikeholdsansvaret påhviler sameiet.

Regulerings- og arealplaner

Eiendommen er regulert til byggeområder for bolig iht. reguleringsplan S-3329, vedtatt 28.10.1992. Tilstøtende eiendommer er regulert til fellesareal, allmennyttige formål som skole og kultur, samt spesialområde for bevaring med kontorformål. Det pågår én relevant byggesak i sameiet: Saksnummer 2025/14259 - Falbes gate 18D: Innvendige endringer og fasadeendringer. Siste dokument 21.10.2025. For full oversikt over reguleringsforhold og eventuelle pågående byggesaker i nærområdet, anbefales det å benytte Oslo kommunes portal for saksinnsyn: https://www.oslo.kommune.no/plan-bygg-og-eiendom/

Odel

Det hviler ikke odelsrett på eiendommen.

Konsensjon

Kjøp av eiendommen er ikke konsesjonspliktig. Dersom eiendommen er større enn 2 mål, må kjøper undertegne nødvendige dokumenter for å søke om konsesjonsfrihet.

Tinglyste heftelser og rettigheter

På eiendommen er det tinglyst følgende dokumenter og rettigheter som følger matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: Pansettelseserklæring Datert 10.09.1997 - Dokumentnr. 55252 Baløp: NOK 20 000 Panthaver: Sameiet - Løpenr. 1157573 Gjeder denne registerenheten med flere. Bestemmelse om adkomstrett Datert 28.98.1997 - Dokumentnr. 52520 Overført fra: 301/217/515/54 Gjelder denne registerenheten med flere. Bestemmelse om adkomstrett Datert 11.05.2010 - Dokumentnr. 341974 Rettighetshaver: gnr. 217 bnr. 514 snr. 1-110 Rettighetshaver: gnr. 217 bnr. 516 Bestemmelse om kjøreadkomst i kjellerareal. Gjelder denne registerenheten med flere. Erklæring / avtale Datert 11.05.2010 - Dokumentnr. 341974 Gjensidig rett mellom gnr. 217 bnr. 515, bnr. 515 og bnr. 516 vedrørende: - Bestemmelse om elektriske ledninger/kabler - Bestemmelse om vann- og kloakkledning Gjelder denne registerenheten med flere. Seksjonering Datert 10.09.1997 - Dokumentnr. 55252 Opprettet seksjon nr. 54, med boligformål - Sameiebrøk: 70/9014 Diverse påtegning: Redskapsboden tilhørende seksjon 3 som tilleggsdel omgjøres til fellesareal. Reseksjonering Datert 24.05.1997 - Dokumentnr. 55252 Snr. 54, med boligformål - Sameiebrøk: 70/9014 Endring av fellesareal og tilleggsdel. Bestemmelse om adkomstrett Datert 28.08.1997 - Dokumentnr. 52520 Rettighet hefter i gnr. 217 bnr. 261 - Overført fra gnr. 217 bnr. 515 Bestemmelse om garasje/parkering. Bestemmelse om garasje/parkering Datert 28.08.1997 - Dokumentnr 52520 Rettighet hefter i gnr. 217 bnr. 516 - Overført fra gnr. 217 bnr. 515 Bestemmelse om adkomstrett Datert 28.08.1997 - Dokumentnr: 52520 Rettighet hefter i gnr. 217 bnr. 261 - Overført fra gnr. 217 bnr. 515 Bestemmelse omg anlegg og vedlikehold av bygninger m.v. Flere bestemmelser. Bestemmelse om adkomstrett Datert 11.05.2010 - Dokumentnr: 341974 Rettighet hefter i gnr. 217 bnr. 515. Bestemmelse om kjøreadkomst i kjellerareal. Erklæring/avtale Datert 11.05.2010 - Dokumentnr: 341974 Rettighet hefter i gnr. 217 bnr. 514 snr. 1-110 Bruksrett til 8 boder. Gjelder denne registerenheten med flere. Bestemmelse om adkomstrett Datert 11.05.2010 - Dokumentnr: 341974 Rettighet hefter i gnr. 217 bnr. 514 snr. 1-100 Rettighet hefter i gnr. 217 bnr. 516 Gjelder denne registerenheten med flere.

Legalpant

Kommunen har legalpant som sikkerhet for betaling av kommunale avgifter og eventuell eiendomsskatt. De øvrige seksjonseierne i sameiet har legalpant på inntil 2G som sikkerhet for krav knyttet til sameieforholdet, som felleskostnader. Legalpant er pant som ikke vises i grunnboksutskriften, og har prioritet foran tinglyste lån, for eksempel banklån på seksjonen. Legalpant til kommunen har høyere prioritet enn legalpant til sameiet.

Boligselgerforsikring

Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad kr. 20 000 000,-. Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgaven og interessenter oppfordres til å gjennomgå denne før bud inngis.

Boligkjøperforsikring

Kjøper har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring fra Söderberg & Partners. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell eller på https://www.soderbergpartners.no/eiendom/boligkjoper/

Diverse

Det informeres om at ingen kan eie mer enn to boligseksjoner i sameiet, i henhold til eierseksjonsloven § 23. Seksjoner som eies av nærstående eller gjennom et firma regnes også med.   I henhold til eierseksjonsloven § 31 er sameierne ansvarlige overfor sameiets kreditorer i forhold til sin sameiebrøk. Ved manglende betaling av fellesutgifter har sameiet legal panterett i den enkelte eierseksjon, begrenset til inntil 2 ganger folketrygdens grunnbeløp.   Kjøper og selger er forpliktet til å signere den standard kjøpekontrakten utarbeidet av Emera som en del av eiendomshandleren. Kjøpekontrakten kan gjennomgås hos eiendomsmegler før budet legges inn. Kontakt eiendomsmegler for eventuelle spørsmål.   Selger leverer eiendommen i ryddig og rengjort stand. Foto: Henrik Sporsheim

Sentrale lover

Regelverk og generelle opplysninger Boligen selges med det inventar og utstyr som i henhold til gjeldende lover, forskrifter eller offentlige pålegg skal følge med eiendommen, jf. avhendingsloven § 3-4. Fastmonterte eller spesialtilpassede installasjoner og innredning som anses som varig tilknyttet boligen, følger normalt med i handelen, med mindre det foreligger en særskilt avtale mellom partene om noe annet, jf. avhendingsloven § 3-5.   En standard tilbehørsliste utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) følger salgsoppgaven, og gjelder som utgangspunkt for hva som inkluderes i salget – med mindre avvik er tydelig avtalt mellom kjøper og selger.   Om informasjonsgrunnlaget Opplysninger om boligens størrelse og utforming, både innvendig og utvendig, bygger på informasjon hentet fra vedlagte tilstands- og boligsalgsrapport. Innholdet i salgsoppgaven er basert på selgers informasjon, fagkyndig vurdering, samt opplysninger fra offentlige registre som kommunen og Kartverket. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses for å være kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene,  slike forhold kan ikke senere gjøres gjeldende som en mangel ved boligen. Dette gjelder uavhengig av om dokumentene er lest.    Det kan være forskjell mellom boligens faktiske bruk av rom og det som er godkjent av myndighetene. Alle interessenter anbefales derfor å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagperson, før bud gis. Dersom kjøper velger å kjøpe uten å ha sett eiendommen, kan det ikke etter overtakelse reklameres på forhold som burde ha vært oppdaget ved en ordinær gjennomgang.   Dersom det oppstår behov for ytterligere avklaringer, oppfordres interessenter til å kontakte eiendomsmegler eller egne rådgivere før de gir bud.   Slitasje og bruk Det må også forventes at eiendommer som har vært i bruk, vil kunne ha tegn til slitasje og eventuelle skader. Slik normal bruksslitasje og behov for vedlikehold må kjøper påregne, og dette vil normalt ikke gi grunnlag for reklamasjon eller prisavslag.   Avtalerettslig Partenes rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, og all tilgjengelig dokumentasjon som forelå for kjøper før handelen ble inngått. I tillegg gjelder avhendingsloven. Det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke, og dette er nærmere forklart nedenfor.   Budgivning og selgers vurdering På grunn av ulike ansvarsforhold kan selger velge å prioritere bud fra ikke-forbrukere, selv om budet er lavere enn et forbrukerbud. Når kjøper ikke er forbruker, kan selges ansvar begrenses ettersom boligen selges «som den er», noe som kan være av verdi for selger. Det understrekes at selger står fritt til å velge hvilket bud som aksepteres, og er ikke forpliktet til å velge det høyeste.   Alle budgivere må ved inngivelse av bud opplyse om de opptrer som forbruker eller som næringsdrivende/person som handler hovedsakelig som ledd i næringsvirksomhet. Det vil opplyses hvis konkurrerende bud kommer fra en ikke-forbruker.   Forbrukerkjøp – definisjon og vilkår:   Et forbrukerkjøp foreligger når en fysisk person kjøper eiendom uten at formålet hovedsakelig er knyttet til næringsvirksomhet. En eiendom anses å ha en mangel dersom den ikke oppfyller kravene som følger av avtalen, eller ved brudd på bestemmelser i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Det samme gjelder hvis eiendommen ikke samsvarer med det som med rimelighet kunne forventes ut fra blant annet alder, type og synlig tilstand – eller hvis det er tilbakeholdt, eller gitt feilaktige opplysninger, og dette har påvirket avtalen.   Dersom det er avvik mellom oppgitt og faktisk innvendig areal på minst 2 % og samtidig minst 1 kvadratmeter, kan dette utløse rett til kompensasjon etter § 3-3 i avhendingsloven.   Ved beregning av krav om prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke kostnader med inntil kr 10 000 (som en egenandel).   Ikke-forbruker – definisjon og vilkår:  Dersom kjøper er en juridisk enhet, eller en fysisk person som handler i næringssammenheng, regnes kjøpet ikke som et forbrukerkjøp.   Ved slike kjøp selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er begrenset til det som følger direkte av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-9. I disse tilfellene fravikes § 3-3 andre ledd, og eventuelle arealavvik vurderes etter § 3-8.   Kjøperens plikt til å foreta grundige undersøkelser gjelder også fullt ut for kjøpere som ikke omfattes av forbrukerdefinisjonen.

Betalingsbetingelser

Hele oppgjøret må betales samlet fra en norsk bankkonto. Overføringer fra utlandet aksepteres kun unntaksvis, og kun dersom dette er forhåndsavtalt med megler i forbindelse med aksept av budet. 

Viktig informasjon om budgivning

Bud kan legges inn på nettannonsen på "gi bud" knappen eller via hjemmesiden. Ved elektronisk budgivning kan bud legges inn trygt og enkelt med bank-ID. Eiendomsmegler kan også kontaktes for tilsendelse av budkjema, og budskjema finnes også i salgsoppgaven.  Alle bud skal inngi skriftlig til eiendomsmegler. Kravet til skriftlighet gjelder også ved forhøyelse av bud, motbud og selgers aksept eller avslag. Før et bud kan formidles til selger må megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt dersom budgiver bruker e-signatur som f eks. bankID. Etter det første budet er inngitt, kan budgiver inngi bud pr e-post eller pr SMS til megler.   Hvis budgiver skal by på eiendommen i henhold til en kjøpsfullmakt må megler kontaktes og fullmakten oversendes før budgivning.  Et bud bør inneholde eiendommens adresse (eventuelt gnr/bnr), kjøpesum, budgivers kontaktinformasjon, finansieringsplan, akseptfrist, overtakelsesdato og eventuelle forbehold som for eksempel usikker finansiering, salg av nåværende bolig ol. Normalt vil ikke et bud med forbehold bli akseptert før forbeholdet er avklart. Konferer gjerne med megler før bud avgis. Bud som har forbehold om konfidensialitet ("hemmelige bud") vil ikke bli formidlet til selger. Alle interessenter oppfordres til å inngi bud via eiendomsmegler.  Megler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. I forbrukerforhold (dvs. der selger er forbruker) skal megleren ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Senere bud må ha en akseptfrist som er lang nok til at budet og eventuelle forbehold kan videreformidles til alle involverte parter slik at disse får tid til å områ seg, jf. forskrift om eiendomsmegling § 6-3. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser bør skje senest 10 minutter før fristens utløp. Dersom bud inngis med en frist som åpenbart er for kort til at megleren kan avvikle budrunden på en forsvarlig måte, vil megler fraråde budet.  Eiendomsmegler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt, og vil uoppfordret gi sin vurdering av det enkelte bud overfor selgeren.  Etter at handel har kommet i stand, eller dersom en budrunde avsluttes uten at handel er kommet i stand, kan en budgiver kreve kopi av budjournalen i anonymisert form. Kopi av budjournal gis til kjøper og selger uten ugrunnet opphold etter at handel er kommet i stand. Hvis budgiver ønsker å være anonym, kan bud fremmes via en fullmektig. For mer informasjon om budgivningsprosessen, se «Forbrukerinformasjon om budgivning», som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler.

Vederlag megler

Provisjon ved salg til prisantydning: kr 35.000 Tilrettelegging: kr 10.000 Visninger/overtagelser: kr 3000 fastpris Markedspakke: kr 23.900 Oppgjørshonorar inkl. factoring: kr 9900 Grunnpakke bolig Info: kr 10.900 Utlegg: Selger dekker utlegg i henhold til oppdragsavtalen. Disse er estimert til ca. kr 22 970,00, og omfatter vanligvis innhenting av informasjon fra kommunen, eventuell forretningsfører, samt kopi av tinglyste dokumenter. Total kostnad ved salg til prisantydning: kr 82 270,00 Dette inkluderer både vederlag og stipulerte utlegg.   Ved avbrutt oppdrag: Dersom oppdraget sies opp eller utløper uten at salget gjennomføres, har megler krav på rimelig vederlag for medgått tid og for utført arbeid. Dette omfatter blant annet vederlag knyttet til tilrettelegging, markedsføring og eventuelle avholdte visninger, samt påløpte utlegg. Timepris ved slik beregning er kr 3500.

Hvitvasking

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking, og er blant annet forpliktet til å gjennomføre kundetiltak av både selger og kjøper. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at avtalen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, er dette et mislighold fra kjøpers side. Et vesentlig mislighold kan gi selger rett til å heve avtalen og til å gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning. Dersom selger ikke bidrar til at megler får gjennomført løpende kundetiltak underveis i oppdraget, må eiendomsmegler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Selger vil i et slikt tilfelle ha misligholdt sine forpliktelser, og kjøper vil kunne ha et krav mot selger etter avhendingsloven. Hvis kundetiltak ikke lar seg gjennomføre, vil Emera eiendomsmegling ikke kunne bistå med handelen eller foreta oppgjør.

Personopplysningsloven

Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven. Se www.emera.no for vår personvernerklæring.

Oppdragsnummer

01250065

Vedlegg til salgsoppgave

Vedleggene er en del av den komplette salgsoppgaven. Det er viktig at interessenter setter seg godt inn i vedleggene og kontakter megler med eventuelle spørsmål før bud inngis.

Status salgsoppgave

Megler

Meglerforetaket

Emera No1 AS Org.nr: 934963385

Samarbeidspartnere og tilknyttede foretak

Emera Norge AS og eiendomsmeglingsforetakene som er tilknyttet Emera har samarbeid med forskjellige foretak som tilbyr forbrukerne produkter eller tjenester i forbindelse med et salgsoppdrag. Våre samarbeidspartene er:

Søderberg & Partners AS - formidler av boligselger- og boligkjøperforsikring Overo AS - leverandør av digitale oppgjørsskjemaer og overtakelsesprotokoller som også inneholder tilbud til forbruker om tilpassede strøm-, internett- og alarmtjenester.

Hvilke produkter/tjenester kjøper og selger får i forbindelse med oppdraget, kan variere ut fra hvor i landet eiendommen ligger.

Tilstandsrapport

Egenerklæring boligselgerforsikring

Plantegning

Energiattest

Salgsoppgave