Blystadringen 8F

Tomten

Byggeår

1978

Etasje

-1

Arealer

Arealbeskrivelse

Ikke målbare arealer

Ekstern bod i kjeller er målt opp til ca. 0,4m². Dette er registrert som BRA-E, men rundes ned og kommer derfor ikke med i arealoppstillingen til takstmann. Det gjøres særskilt oppmerksom på at ekstern bod ligger på sameiets fellesareal, men disponeres av denne seksjonen. Sameiet kan på et senere tidspunkt omdisponere bruken av dette arealet.

Bygningssakkyndiges kommentar til arealoppmåling

Utgang fra stue til balkong. Balkongen ble målt til ca. 8,4 m². Arealet er medtatt i arealoppstillingen under "åpent areal" i gjeldende etasje. Kjellerbod ble målt til ca. 0,4 m². Boden er merket med nr: 265. Utendørs oppstilling. Biloppstillingsplass ble målt til ca. 10,5 m². Plassen er merket med nr: 265.

Antall rom

1

Innhold

Planløsning underetasje: Entrè, sovealkove, bad, kjøkken/stue og innvendig bod. Annet: Ekstern bod.

Standard

Entré: Entréen gir et godt førsteinntrykk av boligen. Her er det plass til evt. møbler, knaggrekke og/eller skohylle for oppbevaring av sko og klær. Kjøkken Kjøkkenet er innredet med en «Kvik» kjøkkeninnredning fra 2010 med glatte, folierte fronter som gir et moderne uttrykk. Benkeplaten er i laminat og har en planlimt kum i rustfritt stål. Over benkeplaten er det montert glassplater på vegg, og det er belysning under overskapene som gir godt arbeidslys. Kjøkkenet er utstyrt med opplegg for integrert oppvaskmaskin, platetopp, stekeovn og integrert kjøl- og fryseskap, samt ettgreps kjøkkenarmatur. Stue: Stuen ligger i tilknytning til kjøkkenet og fremstår som lys og innbydende. Store vindusflater sørger for rikelig med naturlig lysinnslipp, og fra stuen er det direkte utgang til balkong. Rommet har en fleksibel utforming som gjør det enkelt å innrede etter egne ønsker og behov. Fra stuen er det utgang til en balkong på ca. 8,4 kvm, oppført i betongkonstruksjon. Balkongen har gulv belagt med teppe over støpt betongdekke. Rekkverket er utført i stål, montert på blomsterkasse i betong-/murkonstruksjon. Det er også installert markise som gir gode sol- og skjermingsforhold. Bad: Badet er et pent, flislagt baderom fra 2005 med fliser på både gulv og vegger. Gulvet er utstyrt med varmekabler som gir god komfort. Rommet inneholder vegghengt toalett, dusjhjørne samt servant med tilhørende skapplass. Himlingen har en glatt, malt overflate og er utstyrt med downlights som gir god belysning. Sovealkove Leiligheten har en praktisk sovealkove med plass til seng og tilhørende møblement. Alkoven er skjermet fra øvrig oppholdsrom og gir en naturlig inndeling mellom sove- og oppholdsareal. Sovealkoven ble byttet plass på i 2024, den var tidligere plassert i det som er stue per dags dato. Lagringsplass.: Lagringsplass i innvendig bod med adkomst fra entrèen. I tillegg disponerer leiligheten en ekstern bod. Denne er oppmålt til ca. 0,4 kvm. Innvendige overflater: Vegg: Flissatte vegger å badet. Ellers glatte, malte flater. Gulv: Flislagt gulv på bad. Ellers laminat. Himling: Glatte, malte, himlingsflater. Downlights i stue og på badet. Tekniske installasjoner: -Leiligheten er bygget med felles mekanisk ventilasjon på kjøkken og bad, ellers naturlig ventilasjon. -Varmtvannsbereder plassert i bod. -Vannførende rør i plast (rør i rør opplegg), fleksirør og kobber. -Interne og synlig avløpsrør i plast, ført til felles rørføringer. -Sikringsskap lokalisert i felle gang. EL-anlegg hovedsakelig fra byggeårene, senere utvidet/endret. Automatsikringer med jordfeilbrytere. Hovedbryter og 7 fordelingskurser. Strømmåler plassert i skapet.

Innbo og løsøre

Salgsoppgaven inkluderer NEFs standardliste "Oversikt over løsøre og tilbehør", som legges til grunn med mindre annet er spesifisert i salgsoppgaven.   Gjenstander som er nevnt i standardlisten, men som ikke finnes på eiendommen, vil heller ikke følge med i salget. Alt utstyr og installasjoner som medfølger overtas slik de er, uten garanti, med mindre det foreligger en gjeldende garanti fra produsent eller leverandør.   Kjøper aksepterer at det kan forekomme hull og merker etter montering av inventar og utstyr som ikke er en del av overdragelsen.

Parkering

Leiligheten disponerer en utendørs parkeringsplass. Det er montert elbil-lader på plassen.

Sammendrag av selgers egenerklæring

Selgers egenerklæringsskjema følger vedlagt salgsoppgaven. Interessenter oppfordres til å gjennomgå dette nøye.    Følgende opplysninger er spesielt viktig å merke seg:   6 Kjenner du til om det er/har vært utettheter i terrasse/garasje/tak/fasade? Ja. Beskrivelse: Borettslaget hadde mistanke om lekkasje fra tak. Det ble nylig lagt ny tekking på alle takene i alle blokkene i Blystadringen. Det har også vært mistanke om at fukt trenger inn i muren. Blomsterbeddene er derfor tømt. 11 Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? Ja, kun av faglært. Beskrivelse: Samsvarserklæring som henger i sikringsskapet tilsier at det har blitt utført arbeider av faglærte. Annonse fra da jeg kjøpte leiligheten beskriver også at el-anlegg ble byttet i 2018 Arbeid utført av Smart Service Norge. 11.1 Foreligger det samsvarserklæring (i henhold til forskrift om elektriske lavspenningsanlegg)? Ja. 13 Har du ladeanlegg/ladeboks for elbil i dag? Ja. Beskrivelse: Parkeringsplassen kommer med ladeboks av merke Zaptec, levert av Aneo mobility. Den ble byttet i Desember 2025 så er helt ny. Brukes nesten daglig. 16 Kjenner du til om det har vært utført arbeid på terrasse/garasje/tak/fasade? Ja, kun av faglært. Beskrivelse: Husker ikke helt om det var Nortekk, men har som sagt hvert gjort arbeider med å tekke om taket for å være sikker mot vanninntrenging. Arbeid utført av Nortekk. 18 Kjenner du til om det er innredet/bruksendret/bygget ut i kjeller eller loft eller andre deler av boligen? Ja. Beskrivelse: Mindre tiltak som ikke er søknadspliktig er blitt utført. Soveplass/alkove har byttet plass med stue. Se vedlagt egenerklæringsskjema for fullstendig utfylt dokument.

Bygningssakkyndig

Byggemåte

I forbindelse med salget er det blitt utført en tilstandsrapport av en kvalifisert bygningssakkyndig. Rapporten gir en grundig vurdering av boligens tilstand og påpeker eventuelle avvik som ble oppdaget under befaringen. Tilstandsrapporten og selgers egenerklæring er vedlagt salgsoppgaven, og det er viktig at interessenter setter seg grundig inn i disse dokumentene før bud legges inn.   Kjøper anses kjent med opplysninger som kommer tydelig frem i tilstandsrapporten, og det vil ikke være mulig å gjøre slike forhold gjeldende som en mangel. Spesielt forhold som er vurdert med TG2 og TG3 bør vurderes nøye, da de indikerer avvik fra normal slitasje og/eller høy alder, noe som kan innebære behov for utbedringer. Bygningsdeler som er merket med TGIU er ikke blitt vurdert av takstmannen.    Beskrivelsen av boligen nedenfor er hentet direkte fra tilstandsrapporten: Byggemåte: Bygningen ble tatt i bruk i 1978 med bærende konstruksjoner, etasjeskillere og leilighetsskillende vegger i betong/mur. Yttervegger i betong og cellekonstruksjoner, forblendet med tegelstein og partier pusset og malt. Flate takkonstruksjoner i betong, tekket med papp eller shingel. Bygningsdeler vurdert med TG2: -Etasjeskille/gulv mot grunn Avvik: Følgende mål ble registrert på befaringsdagen: Alkove: Det ble målt 17 mm planavvik gjennom hele rommet (TG2). Stue/kjøkken: Det ble målt 16 mm planavvik gjennom hele rommet (TG2). Det ble observert stedvis gulvknirk. Stedvis mindre skjevheter og knirk i gulv/etasjeskille kan forekomme i andre rom. Konsekvens/tiltak: For å få lavere tilstandsgrad må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. Før vurdering av om etasjeskilleene skal utbedres, bør det undersøkes nærmere hvilke tiltak som kan gjennomføres, samt foretas kontroll av dimensjonene for å kartlegge fremgangsmåte for avretting. Risiko – Kan i dette tilfellet være mer knirk i gulv/undergulv og økt nedbøyning i etasjeskillet. Dersom forholdene forblir uendret over lengre tid, vurderes omfanget å være av mindre betydning for bruken. -Underetasje Bad: Overflater gulv Avvik: Fallforholdene både utenfor og i dusjsonen tilfredsstiller ikke fullt ut minimumskravet til fall i henhold til krav. Også da det ikke er oppkant med tettesjikt ved terskelen. Konsekvens/tiltak Utbedring vurderes som aktuelt ved eventuell modernisering, og bør sees i sammenheng med tiltak på sluk og membran. Konsekvens – Fallforholdene kan føre til at vann ikke ledes effektivt mot sluk, noe som øker risikoen for mindre vannansamlinger på gulvet. - Underetasje Bad: Sluk, membran og tettesjikt Avvik: Tettesjiktet (membran) har oversteget mer enn halvparten av den levealder som normalt kan forventes. Tettesjiktet nærmer seg moderniseringsbehov. Det er i praksis lite gjennomførbart å bare bytte tettesjikt. For å oppnå vanntette løsninger og overganger ved sluk, i gulv, rundt rørgjennomføringer og i overgang mellom gulv og vegg må hele rommet moderniseres. Om det i tillegg er eldre slukløsning bør det også påregnes å bytte dette. Det bemerkes at rommet oppfattes som funksjonelt med dagens bruk, men endret bruk med større fuktbelastning enn i dag kan fremprovosere avvik og på den måten fremskynde behovet for modernisering. Det foreligger ikke dokumentasjon på badets oppbygging samt evt. arbeider som er utført etter oppføring. Dette var ikke et krav før 2010. Men for våtrom, spesielt bad, er dokumentasjon på utførte arbeider viktig for å kunne sette riktig tilstandsgrad. Mangler dokumentasjon, vurderes tilstand ut fra synlige overflater samt alder/elde og slitasje. Dette fordi man ikke kan bekrefte kvalitet, materialvalg og utførelse på underliggende konstruksjoner, som for eksempel membran/tettesjikt. Konsekvens/tiltak: Oppgradering av badet vil være naturlig ved eventuell modernisering og må til for å lukke avviket. Det kan være en god løsning for badet å benytte dusjkabinett inntil baderommet moderniseres. Dette bidrar til å redusere direkte vannpåkjenning på gulvet og sikrer et kontrollert avløp til sluk. Det ble ikke registrert unormale fuktindikasjoner ved befaring. Våtrommet fremstår i funksjonell stand, men fremtidig bruksmønster kan påvirke når modernisering bør vurderes. Men membran kan ikke lengre garanteres. Konsekvens - Når tettesjiktet har passert over halvparten av forventet levetid, øker risikoen for fuktskader og lekkasjer over tid. Ved endret bruk eller økt fuktbelastning kan eksisterende løsninger svikte, og behovet for full oppgradering av badet kan oppstå tidligere som følge. - Underetasje Bad: Sanitærutstyr og innredning Avvik: Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Normal og forventet bruksslitasje er observert. Konsekvens/tiltak Ved implementering av innebygget sisterne var det ikke krav om lekkasjesikring, konstruksjonen bør jevnlig observeres. Uten dreneringsløsning/lekkasjesikring kan lekkasjer pågå over lang tid uten å bli oppdaget. Dette kan føre til omfattende fuktskader i omkringliggende byggematerialer. - Tekniske installasjoner: Vannledninger Avvik: Det er ikke installert lekkasjesikring med magnetventil og sensor på kjøkkenet. Bemerkning: Det er ikke synlig innholdsfortegnelse i skapene på badene, noe som gjør det vanskelig å identifisere hvilke rørkurser som går til hva. Konsekvens/tiltak Tiltak - For å lukke avviket må lekkasjevarsler med sensor og magnetventil ettermonteres. Det anbefales å ettermontere også en sesnor i boden, da varmtvannsberedern er montert i rom uten sluk. Konsekvens - Ved en eventuell vannlekkasje kan skadeomfanget bli større, siden det ikke er installert system som automatisk stanser vannet. Konsekvens: Vanskeligere å identifisere og stenge riktig kurs ved lekkasje/arbeid, noe som kan gi forsinket feilretting og økt risiko for feilbetjening. Tiltak: Etabler/monter innholdsfortegnelse/merking i fordelerskapet (kursoversikt) og merk rørkurser i henhold til hva de betjener. - Tekniske installasjoner: Ventilasjon Avvik: Bygningen har den naturlige ventilasjonen som var vanlig på byggetiden. Ventilasjonsløsningen er enklere enn det som benyttes i dag. Naturlig ventilasjon gis på generelt grunnlag tilstandsgrad 2 da dagens strenge krav til ventilasjon ikke er oppfylt, til tross for at denne typen ventilasjon er normalt for boliger/leiligheter bygget i denne tidsperioden. Kapasitet og mengde luftutskiftning er ikke kontrollert da det krever eget utstyr for måle og det hører ikke inn under en nivå 1 undersøkelse. Konsekvens/tiltak Tiltak: Dagens løsning fungerer som tiltenkt, men det må påregnes at denne typen ventilasjon ikke har samme effekt som moderne løsninger med balanserteller mekanisk ventilasjon i alle rom, kontinuerlig avtrekk og tilluft via spalter under alle dører. Endret bruk av boligen kan medføre behov for oppgradering eller tilpasning av ventilasjonsløsningen. Konsekvens: Begrenset luftutskiftning kan forekomme, særlig i perioder med lite temperaturforskjell mellom ute- og inneluft. Dette kan medføre forhøyet fuktighet, dårligere luftkvalitet og økt risiko for kondens og lukt. - Tekniske installasjoner: Varmtvannstank Avvik: Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Konsekvens/tiltak Tiltak: Det bør etableres tilfredsstillende el-tilkobling etter gjeldende forskrift. Fast tilkoblingsboks isteden for stikkontakt. Konsekvens - Stikkontak = mulig brannfare om det blir varmegang i kontakten. Bygningsdeler vurdert med TG3: -Ingen Bygningsdeler som ikke har blitt undersøkt (TGIU): -Underetasje Bad: Tilliggende konstruksjoner våtrom Det ble ikke utført hulltaking da dusjsone grenser til murvegg/nabo/fellesarealer, samt at det på vegg i boden er montert flere vanninstallasjoner. Dette tilsier at det fremstår uansvarlig å utføre hulltaking i denne veggen, da det ved en eventuell vannlekkasje kan oppstå risiko for følgeskader. Det ble rutinemessig utført overflatesøk etter fukt i dusjsonens vegger ved befaring, ved bruk av fuktindikator (Protimeter MMS). Det ble ikke registrert indikasjoner på fukt i kontrollerte flater. Fuktsøk med fuktindikator gir kun en indikasjon på fuktforholdene på måletidspunktet og må ikke oppfattes som en garanti for baderommets konstruksjon eller tetthet. Undersøkelsen er begrenset til tilgjengelige veggflater; gulv er ikke målt, og skjulte forhold er ikke vurdert. HMS (forhold av betydning for Helse, miljø og sikkerhet):  Vurdering av avvik: -Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. -Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav. Konsekvens/tiltak -Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav. -Det bør gjennomføres radonmålinger.

Omkostninger

2 990 000,00 (Prisantydning) 155 064 (Andel av fellesgjeld) -------------------------------------------------------- 3 145 064 (Pris inkl. fellesgjeld)   Omkostninger   9 300 (Boligkjøperforsikring* (valgfritt)) 8 406 (Forhåndsvarsling forkjøpsrett) 545 (Tinglysingsgebyr - hjemmel) 545 (Tinglysningsgebyr - pantedokument) -------------------------------------------------------- 9 496 (Omkostninger totalt (uten Boligkjøperforsikring)) 18 796 (Omkostninger totalt (med Boligkjøperforsikring))   -------------------------------------------------------- 3 154 560 (Totalpris inkl. omkostninger (uten Boligkjøperforsikring)) 3 163 860 (Totalpris inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring))   --------------------------------------------------------  

Felleskostnader

4 078,- per mnd

Felleskostnadene inkluderer og fordeles på følgende måte: - Avdrag felleslån kr. 535,- - Avsetning vedlikeholdsfond kr. 270,- - Renter felleslån kr. 369,- - Felleskostnader kr. 2 415,- - Renter felleslån kr. 158,- - Renter felleslån kr. 133,- - Avdrag felleslån kr. 68,- Tilleggsytelser: - Trappevask kr. 130,- Tilsammen: 4078,-   På grunn av prisstigning og renteøkning er det forventet at felleskostnadene vil øke etter at denne salgsoppgaven er utarbeidet. Felleskostnadene øker til kr 4.271,- den 01.10.2026.

Eiendomsskatt

Kommunale avgifter

Fellesformue

31 521,-

Fellesgjeld

Sikringsordning fellesgjeld

Borettslaget er ikke tilknyttet sikringsordning for fellesgjeld.

Formuesverdi

Beliggenhet

Leiligheten ligger i et etablert og familievennlig boligområde i Blystadlia i Rælingen kommune. Området er rolig og populært, og byr på gode oppvekstvilkår samt nærhet til både natur og servicetilbud. I nærområdet finnes blant annet dagligvarebutikker som Kiwi og Coop Extra, hvor førstnevnte ligger i kort avstand fra boligen. For et større utvalg av butikker, servicetilbud og serveringssteder er det kort vei til Lillestrøm sentrum. Her finner du også kino, restauranter og et variert bytilbud. Strømmen Storsenter med over 200 butikker ligger en kort kjøretur unna, og det er også enkelt å ta turen til Lørenskog hvor både Metro og Triaden kjøpesenter ligger. Området rundt Blystadlia byr på mange gode fritids- og aktivitetsmuligheter. I nærheten ligger Sandbekkhallen med flerbrukshall og svømmehall, samt Sandbekken fotballbane hvor Løvenstad IF holder til. Videre ligger Marikollen idrettspark i kort avstand, med blant annet alpinbakke, lysløyper, skøytebane og varmestue. Blystadlia er også omkranset av flotte naturområder med gode turmuligheter året rundt. Det finnes flere stier i marka som blant annet fører mot Bjønnåsen og Ramstadslottet. Det er gangvei til Åmotdammen, en populær badeplass i Rælingen, og videre innover i marka finnes det flere vann og fine turmål. For bade- og friluftsopplevelser på sommerstid ligger Nebbursvollen friluftsbad i Lillestrøm innen sykkelavstand. Her finner du bassenger, vannsklier, store grøntområder og kiosk. Langs elva er det også opparbeidet gang- og sykkelveier i naturskjønne omgivelser som gjør området godt egnet for både tur og rekreasjon.

Adkomst

På høyre side i annonsen finner du et kartutsnitt. Ved å klikke på kartet kan du enkelt planlegge din rute fra valgt startpunkt og helt frem til boligen. Det vil være skiltet ved fellesvisninger for enkel orientering.

Bebyggelse

Boligblokk over 6 etasjer, med felles garasjeanlegg i kjeller. Området består hovedsakelig av blokker.

Barnehage/Skole/Fritid

Leiligheten har en familievennlig beliggenhet med kort vei til både barnehager og skoler. Nærmest ligger Blystadlia barnehage, kun ca. 300 meter fra boligen. I tillegg finnes flere barnehager i nærområdet, blant annet Kurland barnehage som ligger ca. 1,6 km unna, og Løvenstad barnehage ca. 1,9 km fra eiendommen. For skolebarn er det også gode tilbud i nærheten. Blystadlia skole (1.–7. trinn) ligger ca. 400 meter fra leiligheten, noe som gir en kort og trygg skolevei. Fjerdingby skole (1.–10. trinn) ligger ca. 1,8 km unna, mens Sandbekken ungdomsskole (8.–10. trinn) ligger ca. 1,1 km fra boligen. For videregående skole ligger Rælingen videregående skole ca. 1,8 km unna, og Strømmen videregående skole ca. 4,1 km fra eiendommen.

Offentlig kommunikasjon

Nærmeste busstopp er Blystadlia, hvor busslinjene 300, 300E og 360 har jevnlige avganger. Herfra er det gode kollektivforbindelser til omkringliggende områder. Lillestrøm togstasjon ligger ca. 4,6 km fra boligen, tilsvarende omtrent 9 minutters kjøretur. Stasjonen er et viktig kollektivknutepunkt med både buss- og togforbindelser, samt Flytoget til Oslo Lufthavn. Fra Lillestrøm stasjon tar det rundt 10 minutter med tog til Oslo S, noe som gir en samlet reisetid på cirka 25 minutter fra leiligheten til Oslo sentrum.

Energiklasse

E

Info energiklasse

Se fullstendig energiattest fra selger som vedlegg til salgsoppgave. Megler påtar seg ikke ansvar for informasjonen som fremgår av energiattesten.

Oppvarming

Oppvarming via elektrisk panelovn og gulvvarme på badet.   Hvis et rom på visningen mangler fast installert oppvarmingskilde, vil ikke dette bli inkludert i handelen.

Om borettslaget

Blystadringen Borettslag Org.nr: 945639288

Blystadringen borettslag består av totalt 286 boliger og tre næringslokaler. Borettslaget forvaltes av Boligbyggelaget Usbl, og har egen hjemmeside på www.blystadringen.no Styret kan kontaktes via epost på styreleder@blystadringen.no Borettslaget disponerer et eget utleielokale kalt Storstua. Dette er et felles lokale som kan leies av beboerne og egner seg godt til blant annet barnedåp, barnebursdager, konfirmasjoner og andre private arrangementer. Nærmere informasjon om utleie finnes på borettslagets hjemmeside. Styrets arbeid i perioden 2024 til 2025 har hatt særlig fokus på rutiner, vedlikehold og langsiktig drift. I løpet av 2024 er det avholdt 13 styremøter, hvor totalt 68 saker er behandlet. Styret har hatt fellesmøter med øvrige styrer og velforeninger i Blystadlia, og det er blant annet gjennomført garasjedugnad. Det er også arbeidet aktivt med HMS og systematisk vedlikehold gjennom Bevar. Et av de største prosjektene i perioden har vært gjennomføring av takrehabilitering som et forebyggende tiltak mot vanninntrengning og fremtidige vannskader. Parallelt med dette har styret påbegynt arbeidet med en økonomisk plan knyttet til kommende nedbetaling av lån, samt startet energikartlegging i forbindelse med kravene i energidirektivet. I tillegg til takprosjektet er utebelysningen i borettslaget oppgradert til LED. Deler av fasadene er rehabilitert som følge av normal slitasje, og det har vært håndtert tre større vannlekkasjer der USBL prosjekt og Gravco har bistått. Styret har også inngått avtale med eksternt firma, Norteko, for å sikre mer stabil drift i vintersesongen. Styret har videre arbeidet med opprydding i H nummer, særlig i underetasjer, og jobber fortløpende med å få rettet opp registreringer i offentlige systemer som Kartverket og kommunen. Utetrappen ved Blystadringen 8B er skiftet ut, og borettslaget har inngått rammeavtale med Julien Trepleie AS for vedlikehold av utearealer. Flere råtne trær ved parkeringsplasser og fellesområder er fjernet, og trekroner er beskåret. Arbeidet med uteområdene pågår videre i henhold til inngått avtale. For å øke sikkerheten er det igangsatt arbeid med nøkkelbrikker og adgangssystemer til garasjer og oppganger, med mål om å hindre uautorisert tilgang. Komprimatorbil har vært på årlig besøk, og styret har gode erfaringer med Renova. Det er etablert et nytt innmeldingssystem for henvendelser, slik at historikk knyttes til andelen fremfor andelseier. Det ble ikke gjennomført julegrantenning i 2024. Styret har også hatt gjennomgang av nøkler og sylindere for å sikre korrekt funksjon, og tidligere søppelrom er frigjort og benyttes nå som felles boder for bilrekvisita og elsykler. Borettslaget har bidratt økonomisk til arrangementer som Blystadliadagen, nyttårsfeiring og 17. mai. Videre har styret sendt inn uttalelse i forbindelse med planlagt utbygging av Blystadlia vest, da styret mener utbyggingen vil kunne medføre økt trafikk, større belastning på infrastruktur samt press på skoler og barnehager. Det ble avholdt beboermøte i januar 2024 med tema takrehabilitering. Her ble det informert om at prosjektet finansieres gjennom låneopptak, i tråd med vedtak på generalforsamlingen i 2023. Styret estimerte at dette ville medføre et tillegg i felleskostnadene på om lag kr 500 per måned frem til lånet er nedbetalt, med variasjoner avhengig av leilighetsstørrelse, rentenivå og total lånesum. Fullstendig referat og foreløpig fremdriftsplan er tilgjengelig på borettslagets hjemmeside. I henhold til planen skal arbeidene gjennomføres i Blystadringen 2 A–H i perioden fra uke 35 til uke 41. Utleielokale: Storstua er Blystadringen Borettslag sitt utleielokale. Lokalet er egnet til barnedåp, barnebursdager, konfirmasjoner eller andre private arrangementer. Se hjemmeside http://blystadringen.no/utleie-av-storstua

Regnskap / Budsjett / Kostnadsøkninger

Årsregnskapet for foregående år viser et underskudd på kr 6 354 535. For inneværende år er det lagt opp til et budsjettert overskudd på kr 858 709. Underskuddet for 2024 ble vesentlig lavere enn forutsatt i budsjettet, hvor det opprinnelig var estimert et underskudd på kr 12 117 148. Kostnadsøkninger og felleskostnader Det er vedtatt at felleskostnadene justeres fra oktober 2026. Bakgrunnen for dette er at avdragsfriheten på deler av borettslagets lån knyttet til takrehabiliteringen utløper. Når ordinære avdrag starter, vil dette gi økte kapitalkostnader for borettslaget, som da fordeles gjennom felleskostnadene. Det er viktig å merke seg at denne økningen er forutsigbar og allerede vedtatt, og ikke et resultat av uforutsette økonomiske problemer. Borettslaget har valgt en ansvarlig finansieringsmodell som gir lavere kostnader i anleggsperioden og mer stabile forhold over tid.

Forretningsfører

Styregodkjennelse

Kjøper må godkjennes av borettslagets styre. Styret kan kun nekte godkjenning dersom det foreligger saklig grunnlag, jf. borettslagsloven § 4-4.

Forkjøpsrett

Dersom andel skifter eier, har andelseierne i borettslaget og dernest de øvrige andelseierne i boligbyggelaget forkjøpsrett. Meldefrist er 31.03.2026.

Forsikringsselskap og polisenummer felles forsikring

IF Skadeforsikring NUF

SP6806414

Vedtekter / husordensregler

Vedtekter og husordensregler ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Husdyrhold

Det er tillatt å holde hund og/eller katt på betingelse av at det inngås skriftlig kontrakt med borettslaget som regulerer forholdet mellom partene. Det er kun tillatt med inntil "8 poter" per leilighet.

Adgang til utleie

Det er begrenset adgang til å leie ut bolig i borettslag. Med styrets godkjenning og under visse vilkår kan boligen leies ut i inntil 3 år, jf. borettslagsloven § 5-3 til § 5-10. Andelseier som selv bor i boligen, har imidlertid rett til å leie ut deler av boligen til andre uten styregodkjenning, jf. borettslagsloven § 5-4. Korttidsutleie er tillatt i opptil 30 døgn per år uten samtykke fra styret.

Ferdigattest / brukstillatelse

Det foreligger ferdigattest for eiendommen, datert 14.11.1974. Ferdigattest utstedes av bygningsmyndighetene basert på dokumentasjon mottatt fra kontrollansvarlig når et søknadspliktig tiltak er utført i samsvar med tillatelsen og øvrige krav etter plan- og bygningslovgivningen. Det er viktig å merke seg at selv om ferdigattest foreligger, gir det ingen garanti for at bygget er oppført i henhold til tillatelsen og gjeldende regelverk, eller at det senere er utført arbeid på bygget som ikke er byggemeldt eller godkjent.

Vei, vann og avløp

Offentlig vann og avløp i henhold til informasjon til kommunen. Det er gang- og sykkelveger inne på borettslaget, samt privat veg fra borettslaget ut til kommunal veg i henhold til informasjon fra kommunen.

Regulerings- og arealplaner

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er avsatt til boligbebyggelse - nåværende i kommuneplanens arealdel 2022-2033, ikrafttredelse 15.02.2023. Eiendommen omfattes av reguleringsplan med planID 045, Reguleringsplan for Øvre Aamodt skog (Blystadlia). Denne planen er også en eldre reguleringsplan og har status som endelig vedtatt arealplan med ikrafttredelse 23.10.1973. Eiendommen omfattes av reguleringsplan med planID 092, Reguleringsplan for del av Øvre Aamodt/(Blystadlia) Område for barnehage. Denne planen er også en eldre reguleringsplan og har status som endelig vedtatt arealplan med ikrafttredelse 15.08.1983. Omkringliggende områder er regulert til LNFR, herunder arealer for nødvendige tiltak innen landbruk, natur, friluftsliv og reindrift, samt boligbebyggelse i form av blokkbebyggelse og lekeplasser. Reguleringsplaner under arbeid: ID: 255 Navn: Kapasitetsøkning Rælingsåsen Status: Planlegging igangsatt. Plantype: Detaljegulering. Formål: Hensikten med planen er å sikre at drikkevannsforsyningen er i henhold til krav som Mattilsynet har stilt til NRVA, og for eksisterende gjensidig avtale med Oslo kommune om vannleveranser. Planarbeidet legger til rette for å øke kapasiteten på vannledningsnettet gjennom ny drikkevannsledning i tunnel gjennom Rælingsåsen inkludert et nytt vannmagasin inne i åsen. Det planlegges for å etablere tre tunnelportaler, henholdsvis ved Nedre Rælingsveg, Sandbekken og Blystadringen. Se også: https://www.ralingen.kommune.no/kapasitetsoekning-raelingsaasen Området mellom Blystadringen og Blystadvegen er avsatt til boligbebyggelse - fremtidig i kommuneplanen. Dette må da påregnes bebygget. Plan-ID er 245, Blystadlia Vest. Planens formål: Hensikten med planen er å legge til rette for utviklingen av eiendommene i Blystadlia Vest til boligformål i form av blokkbebyggelse. Området har en størrelse på ca. 46,7 daa. Det planlegges videre for opparbeiding av felles leke- og rekreasjonsarealer, samt trafikale løsninger i området. Nye gang- og sykkelforbindelser etableres. Det tas til sikte på å planlegge for ca. 16 500 kvm BRA boligbebyggelse, noe som utgjør omtrent 143 leiligheter fordelt på to byggområder Se også: Hensikten med planen er å legge til rette for utviklingen av eiendommene i Blystadlia Vest til boligformål i form av blokkbebyggelse. Området har en størrelse på ca. 46,7 daa. Det planlegges videre for opparbeiding av felles leke- og rekreasjonsarealer, samt trafikale løsninger i området. Nye gang- og sykkelforbindelser etableres. Det tas til sikte på å planlegge for ca. 16 500 kvm BRA boligbebyggelse, noe som utgjør omtrent 143 leiligheter fordelt på to byggområder Som følge av eventuell fremtidig utbygging i området må det påregnes byggeaktivitet og noe støy i perioder. Reguleringskart, kommuneplan og relevante temakart er tilgjengelig på Rælingen kommune sine nettsider via kommunekart.

Tinglyste heftelser og rettigheter

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 3224/103/297: 07.07.1977 - Dokumentnr: 103827 - Rettigheter iflg. skjøte Rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger m.m. Bestemmelse om generende virksomhet Med flere bestemmelser Kort fortalt: Eiendommen ble i 1977 overdratt fra A/S Rælingen Tomteselskap til Blystadlia Borettslag. Skjøtet regulerer blant annet bruk av tomten til boligformål, samt rett til etablering og vedlikehold av tekniske anlegg som vei, vann og avløp. Det følger også bestemmelser om rett for kommune og offentlige etater til å ha liggende ledninger over eiendommen, med adgang for inspeksjon og vedlikehold. Slike rettigheter er vanlige for eiendommer i etablerte boligområder. 03.10.2016 - Dokumentnr: 896907 - Erklæring/avtale Rettighetshaver: Elvia AS Org.nr: 980 489 698 Rettigheter og plikter ved oppføring, drift og vedlikehold av frittliggende nettstasjon (prefabrikkert kiosk) (stedsevarig rett) Bestemmelse om transport og ferdsel Bestemmelse om byggeforbud og beplantning Kort fortalt: Det er tinglyst en avtale fra 2016 mellom Blystadringen Borettslag og Hafslund Nett AS som gir netteier varig rett til plassering, drift og vedlikehold av en frittliggende nettstasjon med tilhørende kabelanlegg på eiendommen. Avtalen regulerer også adkomst, sikkerhetssoner og ansvar ved eventuelle skader. Slike avtaler er standard for strømforsyning og anses som normalt forekommende i boligområder.

Legalpant

Borettslaget har legalpant på inntil 2G som sikkerhet for betaling av felleskostnader. Dette betyr at borettslaget har prioritet over tinglyste lån når det gjelder betaling av felleskostnader, og kan kreve inn pengene før andre kreditorer, selv om de har lån registrert på andelen.

Boligselgerforsikring

Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad kr. 20 000 000,-. Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgaven og interessenter oppfordres til å gjennomgå denne før bud inngis.

Boligkjøperforsikring

Kjøper har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring fra Söderberg & Partners. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell eller på https://www.soderbergpartners.no/eiendom/boligkjoper/

Diverse

Borettslagsmodellen innebærer at borettslaget eier eiendommen, mens andelseierne eier andeler i borettslaget, som gir borett til en bestemt bolig. Andelseierne har ikke personlig ansvar for borettslagets fellesgjeld, men de må dekke borettslagets løpende utgifter. Manglende innbetaling av fellesutgiftene som følge av andre andelshaveres mislighold, eller dersom borettslaget sitter på fraflyttede og/eller usolgte andeler, må dekkes av de øvrige andelseierne.   Borettslaget har legalpanterett i andelen for krav på dekning av felleskostnader og andre krav fra borettslaget, på inntil 2 ganger folketrygdens grunnbeløp.   Kjøper og selger er forpliktet til å undertegne standard kjøpekontrakt utarbeidet av Emera i forbindelse med eiendomstransaksjonen. Kjøpekontrakten kan besiktiges hos eiendomsmegler før bud inngis. Kontakt eiendomsmegler for spørsmål.   Selger leverer eiendommen i ryddig og rengjort stand.

Sentrale lover

Regelverk og generelle opplysninger Boligen selges med det inventar og utstyr som i henhold til gjeldende lover, forskrifter eller offentlige pålegg skal følge med eiendommen, jf. avhendingsloven § 3-4. Fastmonterte eller spesialtilpassede installasjoner og innredning som anses som varig tilknyttet boligen, følger normalt med i handelen, med mindre det foreligger en særskilt avtale mellom partene om noe annet, jf. avhendingsloven § 3-5.   En standard tilbehørsliste utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) følger salgsoppgaven, og gjelder som utgangspunkt for hva som inkluderes i salget – med mindre avvik er tydelig avtalt mellom kjøper og selger.   Om informasjonsgrunnlaget Opplysninger om boligens størrelse og utforming, både innvendig og utvendig, bygger på informasjon hentet fra vedlagte tilstands- og boligsalgsrapport. Innholdet i salgsoppgaven er basert på selgers informasjon, fagkyndig vurdering, samt opplysninger fra offentlige registre som kommunen og Kartverket. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses for å være kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene,  slike forhold kan ikke senere gjøres gjeldende som en mangel ved boligen. Dette gjelder uavhengig av om dokumentene er lest.    Det kan være forskjell mellom boligens faktiske bruk av rom og det som er godkjent av myndighetene. Alle interessenter anbefales derfor å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagperson, før bud gis. Dersom kjøper velger å kjøpe uten å ha sett eiendommen, kan det ikke etter overtakelse reklameres på forhold som burde ha vært oppdaget ved en ordinær gjennomgang.   Dersom det oppstår behov for ytterligere avklaringer, oppfordres interessenter til å kontakte eiendomsmegler eller egne rådgivere før de gir bud.   Slitasje og bruk Det må også forventes at eiendommer som har vært i bruk, vil kunne ha tegn til slitasje og eventuelle skader. Slik normal bruksslitasje og behov for vedlikehold må kjøper påregne, og dette vil normalt ikke gi grunnlag for reklamasjon eller prisavslag.   Avtalerettslig Partenes rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, og all tilgjengelig dokumentasjon som forelå for kjøper før handelen ble inngått. I tillegg gjelder avhendingsloven. Det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke, og dette er nærmere forklart nedenfor.   Budgivning og selgers vurdering På grunn av ulike ansvarsforhold kan selger velge å prioritere bud fra ikke-forbrukere, selv om budet er lavere enn et forbrukerbud. Når kjøper ikke er forbruker, kan selges ansvar begrenses ettersom boligen selges «som den er», noe som kan være av verdi for selger. Det understrekes at selger står fritt til å velge hvilket bud som aksepteres, og er ikke forpliktet til å velge det høyeste.   Alle budgivere må ved inngivelse av bud opplyse om de opptrer som forbruker eller som næringsdrivende/person som handler hovedsakelig som ledd i næringsvirksomhet. Det vil opplyses hvis konkurrerende bud kommer fra en ikke-forbruker.   Forbrukerkjøp – definisjon og vilkår:   Et forbrukerkjøp foreligger når en fysisk person kjøper eiendom uten at formålet hovedsakelig er knyttet til næringsvirksomhet. En eiendom anses å ha en mangel dersom den ikke oppfyller kravene som følger av avtalen, eller ved brudd på bestemmelser i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Det samme gjelder hvis eiendommen ikke samsvarer med det som med rimelighet kunne forventes ut fra blant annet alder, type og synlig tilstand – eller hvis det er tilbakeholdt, eller gitt feilaktige opplysninger, og dette har påvirket avtalen.   Dersom det er avvik mellom oppgitt og faktisk innvendig areal på minst 2 % og samtidig minst 1 kvadratmeter, kan dette utløse rett til kompensasjon etter § 3-3 i avhendingsloven.   Ved beregning av krav om prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke kostnader med inntil kr 10 000 (som en egenandel).   Ikke-forbruker – definisjon og vilkår:  Dersom kjøper er en juridisk enhet, eller en fysisk person som handler i næringssammenheng, regnes kjøpet ikke som et forbrukerkjøp.   Ved slike kjøp selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er begrenset til det som følger direkte av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-9. I disse tilfellene fravikes § 3-3 andre ledd, og eventuelle arealavvik vurderes etter § 3-8.   Kjøperens plikt til å foreta grundige undersøkelser gjelder også fullt ut for kjøpere som ikke omfattes av forbrukerdefinisjonen.

Betalingsbetingelser

Hele oppgjøret må betales samlet fra en norsk bankkonto. Overføringer fra utlandet aksepteres kun unntaksvis, og kun dersom dette er forhåndsavtalt med megler i forbindelse med aksept av budet. 

Viktig informasjon om budgivning

Bud kan legges inn på nettannonsen på "gi bud" knappen eller via hjemmesiden. Ved elektronisk budgivning kan bud legges inn trygt og enkelt med bank-ID. Eiendomsmegler kan også kontaktes for tilsendelse av budkjema, og budskjema finnes også i salgsoppgaven.  Alle bud skal inngi skriftlig til eiendomsmegler. Kravet til skriftlighet gjelder også ved forhøyelse av bud, motbud og selgers aksept eller avslag. Før et bud kan formidles til selger må megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt dersom budgiver bruker e-signatur som f eks. bankID. Etter det første budet er inngitt, kan budgiver inngi bud pr e-post eller pr SMS til megler.   Hvis budgiver skal by på eiendommen i henhold til en kjøpsfullmakt må megler kontaktes og fullmakten oversendes før budgivning.  Et bud bør inneholde eiendommens adresse (eventuelt gnr/bnr), kjøpesum, budgivers kontaktinformasjon, finansieringsplan, akseptfrist, overtakelsesdato og eventuelle forbehold som for eksempel usikker finansiering, salg av nåværende bolig ol. Normalt vil ikke et bud med forbehold bli akseptert før forbeholdet er avklart. Konferer gjerne med megler før bud avgis. Bud som har forbehold om konfidensialitet ("hemmelige bud") vil ikke bli formidlet til selger. Alle interessenter oppfordres til å inngi bud via eiendomsmegler.  Megler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. I forbrukerforhold (dvs. der selger er forbruker) skal megleren ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Senere bud må ha en akseptfrist som er lang nok til at budet og eventuelle forbehold kan videreformidles til alle involverte parter slik at disse får tid til å områ seg, jf. forskrift om eiendomsmegling § 6-3. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser bør skje senest 10 minutter før fristens utløp. Dersom bud inngis med en frist som åpenbart er for kort til at megleren kan avvikle budrunden på en forsvarlig måte, vil megler fraråde budet.  Eiendomsmegler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt, og vil uoppfordret gi sin vurdering av det enkelte bud overfor selgeren.  Etter at handel har kommet i stand, eller dersom en budrunde avsluttes uten at handel er kommet i stand, kan en budgiver kreve kopi av budjournalen i anonymisert form. Kopi av budjournal gis til kjøper og selger uten ugrunnet opphold etter at handel er kommet i stand. Hvis budgiver ønsker å være anonym, kan bud fremmes via en fullmektig. For mer informasjon om budgivningsprosessen, se «Forbrukerinformasjon om budgivning», som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler.

Vederlag megler

Fast provisjon: kr 30 000,00 Eiendomsregisteret og e-signeringer kr 1 800,00 Markedspakke inkl. stor annonse på FINN.no, Emera digital mm kr 25 000,00 Oppgjørshonorar inkl. factoring kr 9 900,00 Tilretteleggingshonorar kr 16 900,00 Visnings-/overtagelseshonorar pr. stk. (betaler kun for 1 visning) kr 3 200,00 Utlegg: Selger dekker utlegg i henhold til oppdragsavtalen. Disse er estimert til ca. kr 14 276,00, og omfatter vanligvis innhenting av informasjon fra kommunen, eventuell forretningsfører, samt kopi av tinglyste dokumenter. Total kostnad ved salg til prisantydning: kr 101 076,- Dette inkluderer både vederlag og stipulerte utlegg.   Ved avbrutt oppdrag: Dersom oppdraget sies opp eller utløper uten at salget gjennomføres, har megler krav på rimelig vederlag for medgått tid og for utført arbeid. Dette omfatter blant annet vederlag knyttet til tilrettelegging, markedsføring og eventuelle avholdte visninger, samt påløpte utlegg. Timepris ved slik beregning er kr 3500.

Hvitvasking

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking, og er blant annet forpliktet til å gjennomføre kundetiltak av både selger og kjøper. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at avtalen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, er dette et mislighold fra kjøpers side. Et vesentlig mislighold kan gi selger rett til å heve avtalen og til å gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning. Dersom selger ikke bidrar til at megler får gjennomført løpende kundetiltak underveis i oppdraget, må eiendomsmegler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Selger vil i et slikt tilfelle ha misligholdt sine forpliktelser, og kjøper vil kunne ha et krav mot selger etter avhendingsloven. Hvis kundetiltak ikke lar seg gjennomføre, vil Emera eiendomsmegling ikke kunne bistå med handelen eller foreta oppgjør.

Personopplysningsloven

Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven. Se www.emera.no for vår personvernerklæring.

Oppdragsnummer

04250042

Status salgsoppgave

Megler

Meglerforetaket

Meglerhuset Romerike AS Org.nr: 936357660

Samarbeidspartnere og tilknyttede foretak

Emera Norge AS og eiendomsmeglingsforetakene som er tilknyttet Emera har samarbeid med forskjellige foretak som tilbyr forbrukerne produkter eller tjenester i forbindelse med et salgsoppdrag. Våre samarbeidspartene er:

Søderberg & Partners AS - formidler av boligselger- og boligkjøperforsikring Overo AS - leverandør av digitale oppgjørsskjemaer og overtakelsesprotokoller som også inneholder tilbud til forbruker om tilpassede strøm-, internett- og alarmtjenester SpareBank 1 SMN - tilbyder av lånefinansiering.

Hvilke produkter/tjenester kjøper og selger får i forbindelse med oppdraget, kan variere ut fra hvor i landet eiendommen ligger.

Salgsoppgave

Energiattest

Egenerklæring boligselgerforsikring

Tilstandsrapport