Sagdalsveien 41

Tomten

Byggeår

1960

Etasje

2

Arealer

Arealbeskrivelse

Bygningssakkyndiges kommentar til arealoppmåling

Oppmålingen er fysisk utført med en håndholdt avstandsmåler som har nøyaktighet på +/- 1 mm. Rommene betegnes slik de fremstår og blir benyttet som under befaringen, selv om de i enkelte tilfeller kan avvike fra godkjente byggetegninger og gjeldende byggeregler. Angivelsen av rom for varig opphold i rapporten innebærer ikke nødvendigvis at rommet er, eller kan bli, godkjent for varig opphold i samsvar med dagens forskriftskrav. Arealmålingen er ikke kontrollert opp mot godkjente plantegninger.

Antall soverom

5

Innhold

Tomannsboligen går over to plan og består av følgende rom: 1. etasje: entré, kjøkken, stue, tre soverom og bad Kjeller: kjellerstue, kjøkken, to soverom, bad og vaskerom (egen inngang til kjeller på nedsiden av boligen) Terrasse på ca. 42 m².

Standard

En tomannsbolig over to plan med fem soverom, to kjøkken og to bad — og en utleiedel i kjeller som ble pusset opp i 2018. Første etasje er gjennomgående oppgradert og bærer preg av gjennomtenkte valg: en romslig stue med vedovn og varmepumpe, et kjøkken med sittebenk ved vinduet, og en stor terrasse i trekonstruksjon med direkte utgang fra stuen. Kjelleren fungerer som en selvstendig del med egne rom for dagligliv, og har gulvvarme i hele etasjen. Boligen er fra 1960, og mens innvendig standard i 1. etasje er godt oppgradert, bør kjøper merke seg at fasaden og enkelte utvendige konstruksjoner har vedlikeholdsbehov. Entré: En bred, lys gang møter deg ved inngangen. Hele veggen til venstre er kledd med garderobeskap fra gulv til tak med profilert front — god plass til yttertøy for hele familien. Gulvet er flislagt, og gangvarmen gjør entréen komfortabel også i kalde måneder. Herfra leder en åpning inn mot stuen, og en trapp til høyre gir adkomst ned til kjelleren. Stue: Stuen er boligens største rom og strekker seg fra entréen mot terrassen i den andre enden. Vedovnen står plassert sentralt i rommet og deler stuen i en sittegruppe på den ene siden og en spiseplass mot terrassedøren på den andre. Varmepumpen (luft-til-luft) er montert på veggen og sikrer god temperaturregulering hele året. Takhøyden er 2,39 m. En karakteristisk mørk vegg i den ene enden gir rommet dybde og kontrast mot de lyse flatene. Fra stuen er det utgang til terrassen via terrassedøren. Kjøkken: Kjøkkenet i 1. etasje er innredet med glatte fronter og benkeplate i laminat, oppgradert i 2018. Innredningen er lagt opp i U-form med god arbeidsflate langs tre vegger. Integrerte hvitevarer inkluderer platetopp, stekeovn, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser. Avtrekk skjer via kjøkkenventilator plassert over platetoppen, med tilluft via ventil i vegg. En bred sittebenk med laminattopp er bygget inn under vinduet mot terrassen — plass til å sette seg ned med kaffen mens maten lages. Kjøkkenet er skilt fra spiseplassen i stuen med en skyvedør i sort stål og glass, som gir romlig fleksibilitet uten å stenge for lyset. Terrasse: Terrassen i trekonstruksjon er ca. 42 m² og nås direkte fra stuen. Det er plass til både spisebord og loungemøbler, og rekkverk av horisontale trespiler gir en viss avskjerming. En frittstående paviljong med stålramme gir ly for sol og lett regn. Terrassen har vedlikeholdsbehov — det er registrert skjevheter i konstruksjonen og avflassing av overflatebehandling på betongdekket under. Bad 1. etasje: Badet i 1. etasje ble pusset opp i 2018 og har fliser på vegger og gulv. Sanitærutstyr inkluderer servant, klosett, dusj på gulv og badekar. Innredning med skap med glatte fronter. Ventilasjon med elektrisk styrt vifte og tilluft via luftespalte under dørbladet. Gulvvarme. Romhøyde 2,30 m. Soverom 1. etasje: De tre soverommene i 1. etasje nås via en gang som skiller dem fra de sosiale rommene. Soverommene er ulike i karakter. Det største har teppegulv, mørke vegger og en hel vegg med garderobeskap — plass til dobbeltseng og nattbord på begge sider. Et av de mindre soverommene har laminatgulv og to vinduer som slipper inn godt med lys, med plass til seng og skrivebord. Det tredje soverommet er kompakt, men rommer seng og skap. Romhøyde i soverommene er 2,36 m. Kjellerstue: Kjellerstuen er den innredede enhetens oppholdsrom. Rommet har gulvvarme og er innredet med sofa og sittemøbler. Stuen åpner mot kjøkkenet i kjeller, og planløsningen gir en naturlig flyt mellom oppholdsrom og kjøkken. Egne inngangsdør til kjellerdelen er synlig fra utsiden av bygget. Kjøkken kjeller: Kjøkkenet i kjeller har kjøkkeninnredning med glatte fronter og benkeplate i laminat, fra 2018. Integrerte hvitevarer inkluderer platetopp, stekeovn, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser. Avtrekk skjer via kullfilterventilator — det er ikke forsert avtrekk som leder luften ut. Tilluft via ventil i vegg. Gulvvarme. Soverom kjeller: Kjellerdelen har to soverom med gulvvarme. Rommene er kompakte med romhøyde 2,20 m, og egner seg godt som soverom for utleieformål. Bad kjeller: Badet i kjeller ble pusset opp i 2018. Vegger med fliser, flislagt gulv og slette overflater i himlingen. Sanitærutstyr inkluderer servant, klosett og dusj på gulv. Innredning med skap med glatte fronter. Ventilasjon med elektrisk styrt vifte og tilluft via luftespalte under dørbladet. Gulvvarme. Romhøyde 2,18 m. Badet har et oppgraderingsbehov knyttet til fuger og sanitæranlegg. Vaskerom kjeller: Vaskerommet ble pusset opp i 2018 og har flislagt gulv, malte plater på vegger og malt tak. Rommet har servant og opplegg for vaskemaskin i skap med waterguard for lekkasjesikring. Varmtvannsbereder på ca. 200 liter (produsert 2009) er plassert her. Naturlig oppdriftsventilasjon med tilluft via luftespalte under dør. Gulvvarme. Vaskerommet har enkelte avvik ved overflater og fall mot sluk. Overflater: Gulv: Laminat i kjeller. Flis, laminat og teppe i 1. etasje (flis i entré og bad, teppe i hovedsoverom, laminat i øvrige rom). Vegger: Sparklet/pussede og malte overflater. Himling: Sparklet/pussede og malte overflater. Lagring: Kaldt loft med gangbart gulv, adkomst via loftsluke fra snr. 2. Krypkjeller uten adkomstmulighet. For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven. Dersom det er registrert avvik med tilstandsgrad (TG) 2 eller 3 i tilstandsrapporten, oppfordres interessenter spesielt til å undersøke disse forholdene nærmere, da gitte tilstandsgrader er et konkret uttrykk for alder/slitasje/ødeleggelser/konsekvenser som innebærer kostnader til utbedring. Kjøper må innta disse vurderingene og medfølgende utbedringskostnader i sin kjøpsbeslutning, jf. avhl. § 3-10. Det samme gjelder eventuelt andre opplysninger om kjente risikofaktorer, som for eksempel ufaglært arbeid, begrenset kontroll av det elektriske anlegget og opplysninger fra selgers egenerklæringsskjema.

Innbo og løsøre

Salgsoppgaven inkluderer NEFs standardliste "Oversikt over løsøre og tilbehør", som legges til grunn med mindre annet er spesifisert i salgsoppgaven. Gjenstander som er nevnt i standardlisten, men som ikke finnes på eiendommen, vil heller ikke følge med i salget. Alt utstyr og installasjoner som medfølger overtas slik de er, uten garanti, med mindre det foreligger en gjeldende garanti fra produsent eller leverandør. Kjøper aksepterer at det kan forekomme hull og merker etter montering av inventar og utstyr som ikke er en del av overdragelsen.

Parkering

Sameiet har en ordning for parkering hvor Seksjon 1 (salgsobjektet) disponerer garasje og to parkeringsplasser foran denne, mens Seksjon 2 (naboen over) har to biloppstillingsplasser foran inngangspartiet. En seksjonseier som disponerer egen parkeringsplass har rett til å sette opp ladepunkt for elbil med styrets samtykke. Ellers bra med gateparkering.

Sammendrag av selgers egenerklæring

Selger av eiendommen er et forsikringsselskap. Selskapet har overtatt eiendommen i forbindelse med en reklamasjonssak mellom tidligere kjøper og selger/selgers forsikringsselskaper. Selskapet har ikke bodd i boligen og har ingen eller begrenset kjennskap til dens kvaliteter og tilstand utover det som fremkommer av innhentede rapporter. Det forventes at interessenter setter seg nøye inn i vedlagte dokumenter. Kjøper må foreta grundige undersøkelser av eiendommen og sakens dokumenter, gjerne i samråd med fagkyndig. Det kan forekomme avvik utover de som fremkommer av vedlagte dokumenter. Det tas forbehold om at vedlagte dokumenter ikke er komplett og at det kan være ytterligere avvik. Eiendommen vil ikke bli ytterligere ryddet eller rengjort før salg/overtagelse. Det er ryddet opp i søppel i hagen, men det finnes ikke dokumentasjon på dette i kommunens arkiver av det vi kan se. Dokumentliste fra selger som ligger vedlagt i salgsoppgave: 1. Redegjørelse søknad i ett trinn, 11.02.2026 2. Avslutning av sak 23/00013, 13.06.2025 3. Ulovlighetssak kommunen 23/00013, 02.04.2025 4. Pålegg om opprydning søppel i grunn sak 23/01216, 17.01.2023 5. Brannkonsept 21.10.2024 6. Prosjektnotat Firesafe 26.09.2023 7. Befaringsrapport Takstgruppen, 10.02.2023 8. Befaringsrapport Takstgruppen, 18.03.2022 9. Lillestrøm byggteknikk, 01.12.2022

Bygningssakkyndig

Byggemåte

Informasjon er hentet fra vedlagte tilstandsrapport, datert 19.05.2026. Bygning: Eiendommen er en tomannsbolig, bygget i 1960. Byggemåten inkluderer støpt såle mot grunn og grunnmur av betong. Yttervegger er i tre, kledd utvendig med malt panel. Rom under terrenget er innredet, og innvendige overflater mot grunnmuren har plastfolie (diffusjonssperre) bak. Rommene er foret ut/kledd med organiske materialer som treverk eller gips. Boligen har en krypkjeller uten adkomstmulighet og mangler inspeksjonsluke. Dreneringen er fra 2018. Det er ikke registrert grunnmursplast/fuktsikring mot hele grunnmuren, og grunnmursplaten er ikke festet tett mot muren langs toppkanten overalt. Det er stedvis manglende XPS-isolasjon på utsiden av grunnmuren. Byggegrunn er ukjent og fundamentering er ikke synlig. Tak: Yttertaket er tekket med takstein og takplater, og ble tekket om i 2014. Undertaket er av rupanel. Takkonstruksjonen er et saltak i trekonstruksjon. Loftet er et kaldt loft med gangbart gulv og adkomst via loftsluke fra snr. 2. Loftkonstruksjonen er fra byggeåret, og det er registrert luftespalter i gavlvegg. Takrenner, nedløp og øvrige beslag er i metall. Pipe/Ildsted: Det er ildsted i stuen. Pipe og tilknyttede ildsteder er ikke undersøkt eller vurdert i denne rapporten. Vinduer: Vinduer med isolerglass er produsert i 1988, 1989 og 2018. Dører: Ytterdøren er i tre, produsert i 2017. Terrassedøren er med isolerglass, produsert i 1987. Trapper/adkomst: Det er en utvendig trapp av tre ved terrassen. Balkong/terrasse: Det er en terrasse i trekonstruksjon, målt til ca. 42 m². VVS-installasjoner: Eiendommen er tilknyttet offentlig vannforsyning og avløpsnett via private stikkledninger. Innvendige vannledninger er av plast (rør-i-rør) og kobber. Hovedstoppekran er plassert i gang i kjeller. Synlige avløpsrør er i plast. Det er opplegg for vaskemaskin i skap i kjeller med waterguard for lekkasjesikring. Det er en varmtvannsbereder på vaskerom med kapasitet på ca. 200 liter, produsert i 2009, og en varmtvannsbereder i kjøkkenskap i kjeller med kapasitet på ca. 107 liter, produsert i 2018. Ventilasjon: Boligen har naturlig oppdriftsventilasjon. Kjøkken i kjeller har kun kullfilterventilator. Kjøkken i 1. etasje har avtrekk fra kjøkkenventilator over platetoppen og tilluft via ventil i vegg. Bad i kjeller og 1. etasje har elektrisk styrt vifte for avtrekk og luftespalte under dørbladet for tilluft. Vaskerom i kjeller har naturlig oppdriftsventilasjon for avtrekk og luftespalte under dør for tilluft. Tekniske detaljer: Det er montert varmepumpe (luft-til-luft). Elektrisk anlegg: Sikringer av automatsikringer. 1. Foreligger det eltilsynsrapport de siste 5 år, og det er ikke foretatt arbeid på anlegget etter denne, utenom retting av eventuelle avvik i eltilsynsrapport (dvs en el-tilsynsrapport uten avvik)? - Nei 2. Er alle elektriske arbeider/anlegg i boligen utført av en registrert elektroinstallasjonsvirksomhet? - Ukjent 3. Er det elektriske anlegget utført eller er det foretatt tilleggsarbeider på det elektriske anlegget etter 1.1.1999? - Ja Eksisterer det samsvarserklæring? Nei 4. Foreligger det kontrollrapport fra offentlig myndighet – Det Lokale Eltilsyn (DLE) eller eventuelt andre tilsvarende kontrollinstanser med avvik som ikke er utbedret eller kontrollen er over 5 år? - Ukjent 5. Forekommer det ofte at sikringene løses ut? - Ukjent 6. Har det vært brann, branntilløp eller varmgang (for eksempel termiske skader på deksler, kontaktpunkter eller lignende) i boligens elektriske anlegg? - Ukjent 7. Er det tegn til at det har vært termiske skader (tegn på varmgang) på kabler, brytere, downlights, stikkontakter og elektrisk utstyr? Sjekk samtidig tilstanden på elektrisk tilkobling av varmtvannsbereder, jamfør eget punkt under varmtvannstank - Nei 8. Er der synlig defekter på kabler eller er disse ikke tilstrekkelig festet? - Nei 9. Er det tegn på at kabelinnføringer og hull i inntak og sikringsskap ikke er tette, så langt dette er mulig å sjekke uten å fjerne kapslinger? - Nei 10. Finnes det kursfortegnelse, og er den i samsvar med antall sikringer? - Ja 11. Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el-kontroll? - Ja På bakgrunn av manglende samsvarserklæring bør det gjennomføres en utvidet el-kontroll av kvalifisert elektrofaglig personell etter NEK 405-2-3 eller tilsvarende, for å kartlegge anleggets faktiske tilstand og avklare eventuelt behov for tiltak. Hvis det er feil eller mangler på det elektriske anlegget kan medføre økt mulighet for brann- og støtfare. Kjøper anses kjent med opplysninger som kommer tydelig frem i tilstandsrapporten, og det vil ikke være mulig å gjøre slike forhold gjeldende som en mangel. Spesielt forhold som er vurdert med TG2 og TG3 bør vurderes nøye, da de indikerer avvik fra normal slitasje og/eller høy alder, noe som kan innebære behov for utbedringer. Bygningsdeler som er merket med TGIU er ikke blitt vurdert av takstmannen.  Beskrivelsen av boligen nedenfor er hentet direkte fra tilstandsrapporten: TG3 - Store eller alvorlige avvik: - Utvendig - Nedløp og beslag | Det mangler snøfangere på taket. Der snøfangere ikke er montert, kan snø og is rase ned, noe som utgjør en risiko for personer og gjenstander nedenfor. Dette må monteres etter gjeldende krav da tekkingen ble lagt. Nedløp har utkast på tomten uten tilfredsstillende bortledning. Dette medfører økte fuktbelastninger mot grunnmuren, spesielt ved langvarig eller kraftig nedbør. Forholdet må sees i sammenheng med terrengforhold og drenering, som omtales nærmere i rapportens senere deler. Se beskrivelse under avvik. Kostnadsestimat: 20 000 - 100 000 - Utvendig - Veggkonstruksjon | Det er registrert omfattende råteskader i bordkledningen, som innebærer at treverket har mistet sin beskyttende funksjon mot vær og vind. Skadeomfanget tyder på at kledningen har vært utsatt for høy fuktbelastning over tid, og det er derfor sannsynlig at fukt og råte også har påvirket bakenforliggende konstruksjoner. For å sikre boligens tilstand må kledningen skiftes ut, og tilstanden på isolasjon og stendere bør kontrolleres i samme prosess. Ved stikkprøvekontroll er det registrert manglende luftespalte i nedkant av kledningen. Lufting bak kledningen er viktig for å sikre ventilasjon og drenering mellom kledning og yttervegg. Manglende luftespalte tyder på at luftingen ikke er tilfredsstillende, noe som kan øke risikoen for fuktskader dersom kondens eller inntrengt vann ikke får luftes eller dreneres ut. Slike forhold gir ofte ingen synlige tegn fra utsiden, og vurderingen er basert på visuell kontroll av tilgjengelige deler. For å avklare om det foreligger fuktproblemer i konstruksjonen og om tiltak er nødvendig, må det gjøres mer inngående undersøkelser – noe som ligger utenfor denne rapportens omfang. Malingen «bobler» på flere steder rundt fasaden. Dette kan være symptomer på fuktighet som trekkes ut av trepanelet, for eksempel på grunn av begrenset eller manglende lufting bak kledningen, og eventuelt at kledningen tidligere er malt med linolje. Kledning som er tidligere malt med linolje har en tendens til å kontinuerlig danne nye bobler i malingen. For å utbedre dette vil det normalt bli nødvendig å skifte kledningen. Det er registrert svertesopp på kledningen. Dette viser seg som mørke misfarginger og oppstår vanligvis når overflaten er fuktig over tid. Svertesopp er i utgangspunktet et overflatefenomen og regnes ikke som en skade i seg selv, men det indikerer at kledningen er utsatt for økt fuktbelastning. Dersom forholdet vedvarer og vedlikehold uteblir, kan dette over tid bidra til raskere slitasje på overflatebehandlingen og økt risiko for råteskader. Forholdet bør følges opp gjennom rengjøring og normalt vedlikehold. Asfaltplatene og lektene under tilbygget er avsluttet for kort, noe som medfører at isolasjonen stedvis er eksponert. Eksponert isolasjon kan være utsatt for fuktpåvirkning, nedbrytning og skader over tid. Det gir også økt risiko for redusert funksjon og uønsket påvirkning fra vær og skadedyr. Se beskrivelse under avvik - Utvendig - Utvendige trapper | Det er påvist fukt-/råteskader i konstruksjonen. Det er registrert råteskader i trinn på utvendig trapp. Råteskader svekker treverkets bæreevne og kan føre til redusert sikkerhet ved bruk av trappen. Videre fuktpåvirkning kan medføre ytterligere nedbrytning og økt risiko for brudd og personskade. Det er registrert løshet/slark i rekkverk. Løs innfesting reduserer rekkverkets stabilitet og sikkerhetsfunksjon. Dette øker risikoen for svikt ved belastning og kan medføre fare for personskade. Utbedring og kontroll av innfesting anbefales. Råteskadede konstruksjoner må skiftes ut. Kostnadsestimat: Under 20 000 TG2 - Avvik som kan kreve tiltak: - Utvendig - Taktekking | Det er registrert mose og begroing på taket. Mose holder på fuktighet, noe som over tid kan skade tekkingen og øke risikoen for skader som kan føre til lekkasjer. Vannet kan også ledes mot undertaket på en måte som gir økt belastning. Det anbefales å fjerne begroingen som en del av normalt vedlikehold. - Utvendig - Takkonstruksjon/Loft | Det er registrert svertesopp på deler av undertaket/taktroen. Dette er et tegn på at konstruksjonen over tid har vært utsatt for fukt. Slike forhold oppstår ofte når ventilasjonen på loftet er utilstrekkelig, eller når varm og fuktig inneluft trekker opp i takkonstruksjonen. Svertesopp bryter normalt ikke ned treverket, men den viser at fuktforholdene ikke har vært optimale. Over tid kan vedvarende fukt øke risikoen for andre fuktskader og påvirke inneklimaet. For å redusere fuktbelastningen bør ventilasjonen vurderes forbedret. Synlige soppdannelser anbefales rengjort og behandlet. Fuktmåling med piggelektrode viste verdier på 16–20 vektprosent i treverket. Dette nivået gir økt risiko for soppdannelser, som over tid kan påvirke treverkets overflater og boligens inneklima. Målingene tyder på at konstruksjonen tilføres fukt. Mulige årsaker kan være luftlekkasjer mot loft, begrenset ventilasjon eller andre forhold. For å redusere risikoen for fuktskader anbefales nærmere undersøkelser, samt eventuelle tiltak for bedre lufting og/eller tetting. Det er observert at spikre fra taktekking eller lekter stikker gjennom undertaket (taktroen) og er synlige fra loftet. Spikrene kan fungere som kuldebroer. Dette kan føre til at fuktig, varm luft kondenserer på de kalde spikerhodene. Over tid kan dette gi fuktpåvirkning i isolasjonen og økt risiko for lokale fuktskader i treverket rundt spikrene. - Utvendig - Vinduer | Lysgrav utenfor kjellervindu er deformert og presses inn mot bygningen. Det er også registrert sprekkdannelse i pussen på lysgraven. Deformasjonen kan skyldes jordtrykk og/eller mangelfull telesikring. Bevegelsene har medført sprekkdannelse i puss, noe som indikerer belastning på konstruksjonen. Over tid kan forholdet utvikle seg videre og føre til økt risiko for vanninntrengning, frostsprengning og skade på grunnmur og vinduskonstruksjon. Nærmere vurdering og eventuell utbedring anbefales. Vinduene fra 1988 og 1989 har nådd en alder der det erfaringsmessig foreligger en usikker fremtidig funksjon. Over tid svekkes kantforseglingen mellom glasslagene, noe som øker risikoen for punktering og redusert isolasjonsevne. Utskifting av vinduer bør påregnes. Det er registrert slitasje og avflassing i malingen på vinduskarmene. Når overflatebehandlingen brytes ned, blir treverket dårligere beskyttet mot vær og fukt. Over tid kan dette føre til fuktinntrenging, noe som øker risikoen for råte og skader i treverket. Forholdet tilsier behov for vedlikehold, som skraping og ny overflatebehandling. - Utvendig - Dører | Terrassedøren har nådd en alder der det erfaringsmessig foreligger en usikker fremtidig funksjon. Over tid svekkes kantforseglingen mellom glasslagene, noe som øker risikoen for punktering og redusert isolasjonsevne. Utskifting av dører med isolerglass bør planlegges. Inngangsdør er skjevt montert og har en større glippe mellom dørblad og karm. Skjev montering og glippe medfører redusert tetthet mot luft og trekk, samt svekket lydisolering. Forholdet kan også føre til økt slitasje på hengsler og låsemekanisme, samt risiko for fukt- og varmetap. Justering eller utbedring anbefales. Treverket fremstår værslitt og har synlige sprekker. Når overflaten brytes ned og det oppstår oppsprekking, blir treverket dårligere beskyttet mot vær og fukt. Over tid kan dette føre til videre slitasje og økt risiko for fuktrelaterte skader, herunder begynnende råte dersom forholdet ikke vedlikeholdes. Vedlikehold som rengjøring, skraping og ny overflatebehandling bør påregnes. - Utvendig - Balkonger, terrasser og rom under balkonger | Det er registrert skjevheter/ujevnheter i terrassen. Skjevheter kan skyldes bevegelser, setninger eller svikt i underliggende konstruksjon. Dette kan føre til redusert stabilitet, dårligere avrenning og økt belastning på terrassekonstruksjonen over tid. Videre utvikling kan medføre behov for utbedring. Tettesjiktet er ikke ført tilstrekkelig opp mot veggen. Dette innebærer at overgangen mellom gulv og vegg ikke har optimal beskyttelse mot vann. Ved regn, snøsmelting eller vann som blir liggende, kan fukt trenge inn i veggkonstruksjonen. Over tid kan dette føre til fuktskader. Forholdet bør utbedres. Det er registrert avflassing av maling/overflatebelegg på betongdekke. Avflassing indikerer slitasje og redusert beskyttelse av overflaten. Dette kan føre til økt fuktpåvirkning og videre nedbrytning av betongen over tid, spesielt ved frostbelastning. Vedlikehold og ny overflatebehandling anbefales. Terrassen har begrenset understøttelse enkelte steder. Mangelfull understøttelse kan føre til bevegelser, sig og redusert bæreevne over tid. Dette kan også medføre økt belastning på konstruksjonen og behov for utbedringer. - Innvendig - Rom Under Terreng | Ved hulltaking ble det registrert plastfolie (diffusjonssperre) bak innvendige overflater mot grunnmuren. En slik løsning kan redusere uttørking fra muren inn mot rommet. Dersom det tilføres fukt fra grunn eller konstruksjon, kan fukt bli stående i veggen over tid. Løsningen innebærer derfor en økt risiko for fuktproblematikk i rom under terreng, og forholdet bør vurderes nærmere. Rom under terreng er foret ut/kledd med organiske materialer (som treverk, gips e.l.). Dette regnes som en risikokonstruksjon i rom under terreng, da fukt kan trenge inn fra grunnmur/betong eller oppstå som kondens. Når konstruksjonen er lukket, kan fukt bli stående over tid og gi økt risiko for fuktskader. Løsningen innebærer derfor en forhøyet risiko i forbindelse med fuktproblematikk sammenlignet med åpne eller uorganiske konstruksjoner. - Innvendig - Krypkjeller | Det mangler inspeksjonsluke til kryperommet, og vi har derfor ikke kunnet vurdere tilstanden til hele konstruksjonen. Kryperommet er en konstruksjon som ofte er sårbar for fukt og inneklimautfordringer. Kryperom regnes generelt som en utsatt konstruksjon, særlig med tanke på fuktrelaterte skader i både rommet og tilstøtende bygningsdeler. Dersom rommet er lukket uten ventilasjon eller tilsyn, kan dette øke risikoen for skjulte skader og eventuell spredning av forurenset luft til resten av boligen. Slike forhold utvikler seg ofte over tid uten synlige symptomer. Det bør etableres inspeksjonsmulighet for å kartlegge tilstanden til hele rommet. - Tekniske installasjoner - Vannledninger | Det er registrert noe korrosjon på vannrørene i fordelerskapet. Korrosjon svekker metallet over tid og øker risikoen for utettheter. Graden av korrosjon er imidlertid vurdert som mindre, og tiltak er derfor ikke ansett som nødvendig slik forholdet er nå, men dersom korrosjonen utvikler seg eller det oppstår tegn til lekkasjer (drypping), er tiltak nødvendig. PEX-rør (plastrør) er koblet direkte til varmtvanns-berederen. Plastrørene tåler ikke like høy varme som berederen kan gi, og kan derfor bli sprø over tid. Det øker risikoen for lekkasjer i tilkoblingen. - Tekniske installasjoner - Ventilasjon | Boligen har oppdriftsventilasjon (naturlig ventilering), noe som var vanlig da den ble bygget, men regnes som avvik etter rapportens referansenivå. Ventilasjonen drives av trykkforskjeller mellom inne- og uteluft, ofte påvirket av temperatur og vind. Dette gir ofte svakere og mer ujevn luftutskifting enn mekaniske ventilasjonsanlegg. - Tekniske installasjoner - Varmesentral | Ingen dokumentasjon på service eller inspeksjon de siste to årene. Regelmessig service er viktig for driftssikkerhet. Oppfølging anbefales. - Tomteforhold - Fuktsikring og drenering | Det er ikke registrert grunnmursplast/fuktsikring mot hele grunnmuren. Manglende fuktsikring mot terreng kan medføre økt risiko for fuktinntrengning og kapillært oppsug i grunnmur. Over tid kan dette føre til fuktskader, saltutslag, nedbrytning av puss og betong, samt redusert inneklima i tilstøtende rom. Forholdet vurderes som en fuktrisikofaktor, særlig ved eldre konstruksjoner og ved ugunstige dreneringsforhold. Grunnmursplaten er ikke festet tett mot muren langs toppkanten over alt. Åpen kant gir vann mulighet til å trenge inn bak platen og øker fuktbelastningen på grunnmuren. Det bør monteres en topplist og platene bør avsluttes i korrekt høyde i henhold til monteringsanvisninger. Det er stedvis manglende XPS-isolasjon på utsiden av grunnmuren. Manglende isolasjon kan føre til økt varmetap samt gi redusert beskyttelse mot frost- og fuktpåvirkning på grunnmurskonstruksjonen. Manglende utvendig isolasjon kombinert med innvendig isolering kan gi økt risiko for kondens og fuktproblematikk i konstruksjonen, som følge av lavere temperatur i grunnmuren. - Tomteforhold - Grunnmur og fundamenter | Skrå sprekker er observert i grunnmuren. Sprekkene kan tyde på ujevn setning i grunn. Sprekkene bør følges opp for utvikling. Dersom disse utvikler seg bør det gjøres nye grundigere undersøkelser. Grunnmuren har avskallinger i overflaten. Lokale skader må påregnes utbedret for å hindre videre nedbryting. - Tomteforhold - Terrengforhold | Terrenget har ikke tilfredsstillende fall fra grunnmuren (mindre enn ca. 1:50 over 3 m). Dette øker sannsynligheten for at vann kan samle seg mot muren og gi høyere fuktbelastning på grunnmur og rom under terreng. Terrengjusteringer anbefales. - Kjeller Kjøkken - Avtrekk | Rommet har kun kullfilterventilator, uten forsert avtrekk som leder luften ut. Uten forsert avtrekk reduseres ventileringen av fuktig luft og matos, noe som kan redusere luftkvaliteten. - Kjeller Bad - Overflater Gulv | Det er registrert svertesopp på fuger. Soppen bør fjernes ved grundig vask eller utskifting av fugemasse avhengig av hvor dypt den sitter. - Kjeller Bad - Sluk, membran og tettesjikt | Membranen kan ikke konstateres visuelt, og det foreligger ikke dokumentasjon som etter vurderingskriterier i NS3600 gir TG 2. Sluket er plassert nær vegg (mindre enn ca. 300 mm). Dette gir begrenset plass for sikker utførelse av tettesjikt i overgangen mellom gulv og vegg, og tettheten kunne ikke verifiseres ved visuell kontroll. Løsningen avviker fra anbefalt utførelse. - Kjeller Bad - Sanitærutstyr og innredning | Det ble ikke registrert synlig drensspalte under toalettet, og det foreligger ingen dokumentasjon på annen lekkasjesikring. Dette medfører usikkerhet om sisternen har tilfredsstillende sikring mot lekkasje. Dersom lekkasje oppstår og sisternen ikke er lekkasjesikret, kan vann bli stående skjult i konstruksjonen og over tid føre til skader. Sisternen er i stor grad bygget inn i konstruksjoner og er derfor ikke lett tilgjengelig for reparasjon eller utskifting. Eventuelle arbeider kan kreve åpning av vegger, gulv eller innredning, noe som kan medføre økte kostnader. Den innebygde sisternen mangler inspeksjonsluke. Uten inspeksjonsmulighet kan eventuelle feil eller lekkasjer være vanskelig å oppdage. - Kjeller Vaskerom - Overflater vegger og himling | Det er benyttet ikke fuktbestandige materialer nederst mot gulv på vaskerom. Materialer som ikke tåler fuktbelastning er utsatt for oppfukting ved vannsøl, rengjøring eller lekkasje. Dette kan føre til svelling, nedbrytning og økt risiko for muggsopp og fuktskader over tid. - Kjeller Vaskerom - Overflater Gulv | Fallet mot sluket er ikke tilfredsstillende. Når gulvet utsettes for vann, kan dreneringen begrenses, noe som fører til vannansamlinger. Dette reduserer sklisikkerheten og øker fuktbelastningen på konstruksjoner – både direkte og via fuktig luft. Høydeforskjell mellom topp slukrist og overkant gulv ved døren er lavere enn 25 mm (måles til ca. 10mm). Dette gjør at nærliggende konstruksjoner er mer utsatt for vannskade, hvis en lekkasje skulle oppstått. Det er ikke etablert membranoppkant på minimum 15 mm ved dørterskel. Manglende oppkant kan medføre at vann ved lekkasje eller vannsøl ikke holdes innenfor våtrommets tette sjikt. Dette øker risikoen for at vann trenger ut i tilstøtende rom og konstruksjoner, med fare for skjulte fukt- og vannskader over tid. Forholdet vurderes som en svakhet ved utførelsen. - Kjeller Vaskerom - Sluk, membran og tettesjikt | Membranen kan ikke konstateres visuelt, og det foreligger ikke dokumentasjon som etter vurderingskriterier i NS3600 gir TG 2. - Kjeller Vaskerom - Ventilasjon | Rommet har kun naturlig ventilasjon. Avtrekket skjer ved naturlig oppdrift uten mekanisk vifte. Luftutskiftingen vil da variere med temperatur- og trykkforhold, og avtrekket kan i perioder være begrenset. Dette kan føre til at fuktig luft blir stående lenger i rommet, noe som over tid kan gi økt fuktbelastning ved normal bruk. Løsningen er vanlig i eldre boliger, men vurderes som TG 2 etter NS 3600. - 1. Etasje Bad - Overflater vegger og himling | Det er dør og vindu innenfor en våt sone i rommet. Dette betyr at døren er mer utsatt for vannsøl som kan føre til skade. I dette tilfellet er det fuktskader på både dørblad, listverk og vinduskarm. Det er registrert svertesopp på fuger. Soppen bør fjernes ved grundig vask eller utskifting av fugemasse avhengig av hvor dypt den sitter. - 1. Etasje Bad - Sanitærutstyr og innredning | Det ble ikke registrert synlig drensspalte under toalettet, og det foreligger ingen dokumentasjon på annen lekkasjesikring. Dette medfører usikkerhet om sisternen har tilfredsstillende sikring mot lekkasje. Dersom lekkasje oppstår og sisternen ikke er lekkasjesikret, kan vann bli stående skjult i konstruksjonen og over tid føre til skader. Den innebygde sisternen mangler inspeksjonsluke. Uten inspeksjonsmulighet kan eventuelle feil eller lekkasjer være vanskelig å oppdage. TGIU - Ikke undersøkt/utilgjengelig: - Kjeller Bad - Tilliggende konstruksjoner våtrom | Det er undersøkt om våtrommet kan ha en fuktskade gjennom hulltaking på utsiden av badet. Fuktmåler med piggelektrode er benyttet i veggkonstruksjonen, og det er er gjort en visuell inspeksjon nær hullet. Målemetoden må ansees som en stikkprøvekontroll, og gir ingen garanti for andre deler av konstruksjonen. Resultatet påvirkes av valg av målested, dybde, tidligere bruk av rommet og oppbygning. Under 6 vektprosent. På grunn av manglende tilgang bak dusjsonen, ble hulltakingen med fuktmåling utført utenfor områder som normalt er mer utsatt for fuktpåvirkning, og gir etter NS3600 TG IU. Dette kan imidlertid redusere påliteligheten av målinger og observasjoner. Helse, miljø og sikkerhet - Radon, rekkverk og håndløper | Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Det er ikke montert rekkverk på utvendige trapper. Det mangler håndløper på vegg i det innvendige trappeløpet. Håndløper på innvendig trapp bør monteres, men det var ikke krav på byggetidspunktet. Det bør gjennomføres radonmålinger. Rekkverk for utvendige trapper må monteres for å lukke avviket. Opplistingen over er ikke uttømmende og du oppfordres til å lese og sette deg grundig inn i alt salgsmateriell. For ordens skyld nevner vi at TGIU står for tilstandsgrad ikke undersøkt, f.eks. fordi en del av bygget ikke har vært tilgjengelig for inspeksjon. Disse delene kan dermed ha feil eller mangler som ikke er avdekket. Tilstandsrapporten beskriver byggverkets tekniske tilstand. Det er ikke foretatt kontroll av de elektriske installasjonene (el-takst) selv om bygningssakkyndig kan ha knyttet noen kommentarer til elanlegget ut i fra helt enkle vurderingskriterier. Siden elanlegget ikke er kontrollert er det sannsynlig at det siden kan avdekkes avvik fra dagens forskriftskrav og oppstå funksjonssvikt. Videre må kjøper være forberedt på det må foretas oppgraderinger på grunn av slitasje, fraværende vedlikehold, arbeider som er utført av ufaglærte, utidsmessighet eller tekniske løsninger som ikke holder dagens standard. I Norge er det en av oppgavene til Det lokale el-tilsynet (DLE) å foreta tilsyn av elektriske anlegg i boliger og fritidsboliger. Alle boliger skal ha periodisk kontroll hvert 20 år og hytter/fritidsboliger kontrolleres hvert 30 år. El-anlegget er en bygningsdel som er gjenstand for konstant utvikling, det må derfor påregnes at dagens anlegg ikke nødvendigvis er dimensjonert for oppgradering av kjøkken med nye elektriske apparater, rehabilitering av bad m/varmekabler eller installeringer elbillader. I forbindelse med salget er det blitt utført en tilstandsrapport av en kvalifisert bygningssakkyndig. Rapporten gir en grundig vurdering av boligens tilstand og påpeker eventuelle avvik som ble oppdaget under befaringen. Tilstandsrapporten og selgers egenerklæring er vedlagt salgsoppgaven, og det er viktig at interessenter setter seg grundig inn i disse dokumentene før bud legges inn.  

Omkostninger

7 000 000,00 (Prisantydning)   Omkostninger   13 500 (Boligkjøperforsikring* (valgfritt)) 175 000 (Dokumentavgift) 545 (Tinglysningsgebyr - hjemmel) 545 (Tinglysningsgebyr - pantedokument) -------------------------------------------------------- 176 090 (Omkostninger totalt (uten Boligkjøperforsikring)) 189 590 (Omkostninger totalt (med Boligkjøperforsikring))   -------------------------------------------------------- 7 176 090 (Totalpris inkl. omkostninger (uten Boligkjøperforsikring)) 7 189 590 (Totalpris inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring))   --------------------------------------------------------  

Felleskostnader

Kostnader med eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet, er felleskostnader. Felleskostnader skal fordeles mellom seksjonseierne etter sameiebrøken. Sameiebrøken er 271 fordelt på Seksjon 1 med 190/271 og Seksjon 2 med 81/271. Det er ikke kjent at det betales felleskostnader i dag.

Eiendomsskatt

Kommunale avgifter

Fellesgjeld

Sikringsordning fellesgjeld

Sameiet er ikke tilknyttet en sikringsordning. De andre seksjonseierne har panterett i seksjonen for krav mot seksjonseieren som følger av sameieforholdet, jf. eierseksjonsloven § 31. Pantekravet kan ikke overstige et beløp som for hver bruksenhet svarer til to ganger folketrygdens grunnbeløp på det tidspunktet tvangsdekning besluttes gjennomført.

Formuesverdi

Beliggenhet

Leiligheten har en attraktiv plassering i et sentralt og populært boligområde, like ved idylliske Sagelva på Strømmen i Lillestrøm kommune. Her bor du med kort vei til “alt” – fra barnehager, skoler og servicetilbud til flotte turområder og et bredt fritidstilbud. Strømmen er et område som appellerer til både unge, barnefamilier og voksne i etableringsfasen, og er et svært ettertraktet sted å bosette seg. I hverdagen er det gangavstand til dagligvarebutikker som Joker, Extra, Rema 1000 og Meny, mens Strømmen Storsenter – Norges mest innholdsrike kjøpesenter med over 200 butikker – ligger kun ca. 900 meter unna. Senteret er et naturlig møtested i området, og i tillegg planlegges et helt nytt og spektakulært badeland i tilknytning til senteret. Kort vei også til Lillestrøm sentrum, samt Lørenskog med både Metro og Triaden. Nærområdet byr på et imponerende mangfold av aktiviteter – her finner du fotballbane, lekeplass, skøytebane, akebakker, hesteridning, golfbane, tennisanlegg, skaterampe og flere treningssentre. Strømmen Storsenter har også egen bowlinghall. Ved Sagelva og Mølleparken kan du nyte idylliske turomgivelser, og langs Nitelva går det asfalterte gang- og sykkelstier som innbyr til fine turer året rundt. For de som ønsker større naturopplevelser, er Bråteskogen bare 2 km unna, mens populære badeplasser som Langvannet, Myrdammen og Nebbursvollen er en kort kjøretur eller sykkeltur fra boligen. Strømmen er et svært godt utgangspunkt for pendlere. Buss og tog gir raske forbindelser til nærliggende byer og Oslo, og nærmeste holdeplass, Sagdalen, ligger ca. 550 meter unna. Med bil tar det ca. 7 minutter til Lillestrøm, 10 minutter til Lørenskog, 24 minutter til Oslo S og 28 minutter til Oslo Lufthavn. Boligen ligger i gangavstand til Sagdalen barneskole, Bråtejordet ungdomsskole og Strømmen videregående skole. Det er i tillegg kort vei til både Skedsmo og Lillestrøm videregående skole, samt flere private og kommunale barnehager. For høyere utdanning ligger OsloMet, storbyuniversitetet, på Kjeller rett ved Lillestrøm.

Adkomst

På høyre side i annonsen finner du et kartutsnitt. Ved å klikke på kartet kan du enkelt planlegge din rute fra valgt startpunkt og helt frem til boligen. Det vil være skiltet ved fellesvisninger for enkel orientering.

Energiklasse

G

Info strømforbruk

Selskapet som selger eiendommen har ikke bebodd eiendommen, og har heller ingen informasjon om strømforbruk i eiendommen.

Info energiklasse

Boligen er ikke energimerket i forbindelse med salget. Det gjøres oppmerksom på at kjøper kan få utarbeidet en energiattest på selgers regning, innen ett år etter at avtalen om salg er inngått.  Energiattesten som foreligger er utstedt i 2019, og det kan ikke bekreftes at energikarakteren fortsatt er representativ for eiendommens nåværende tilstand.

Oppvarming

Boligen varmes opp med varmepumpe (luft-til-luft) i stuen. Det er gulvvarme i hele kjeller, samt entré og bad i 1. etasje. I tillegg er det ildsted i stuen. Det er oppgitt «nylig montert peisovn» i salgsoppgave. Installering av nye peisovner skal meldes inn til kommunen. I følge Nedre Romerike brann- og redningstjeneste er ikke denne peisovnen meldt inn til feievesenet. Det foreligger også manglende tilsyn/feiing siden 2015. Peisovn må meldes inn og tilsyn/feiing må avtales. Kjøper overtar ansvaret for å melde inn peisovnen og sørge for at tilsyn og feiing avtales i henhold til gjeldende regelverk.

Om sameiet

SAMEIET SAGDALSVEIEN 41

Sameiet Sagdalsveien 41 er et eierseksjonssameie i Lillestrøm kommune som består av 2 boligseksjoner (Sagdalsveien 41, snr 1 & 2) Sameiet ble opprettet i 2018. Ingen kan kjøpe eller på annen måte erverve flere enn to boligseksjoner i sameiet, i henhold til eierseksjonsloven § 23. Sameie: Sameiet består av to enheter som har hver sin halvpart (1/2) av sameiet. Det er ikke laget noen husordensregler eller årsregnskap for sameiet. Se vedlagt seksjoneringsbegjæring. I følge vedtekter: Kjekt å vite fra vedtekter: Utskifting av vinduer og ytterdører, oppsetting av markiser, endring av fasadekledning eller utvendige farger skal skje etter en samlet plan vedtatt av årsmøtet. Dersom slikt arbeid utføres av seksjonseierne selv, kreves forutgående godkjenning av styret. Tilbygg, påbygg og andre endringer av bebyggelsen som krever årsmøtets samtykke, må ikke igangsettes før samtykke er gitt. Søknad til bygningsmyndighetene må godkjennes av styret før den sendes. Tomten og alle deler av bebyggelsen som ikke etter seksjoneringen omfattes av bruksenhetene, er fellesarealer. Bruksenheten og fellesarealene må ikke brukes slik at andre seksjonseiere påføres skade eller ulempe på en urimelig eller unødvendig måte. Bruksenheten kan bare brukes i samsvar med formålet. En endring av bruksformålet krever reseksjonering Parkeringen og biloppstillingsplasser fordeles slik at Seksjon 1 har parkering i garasjen og 2 parkeringsplasser foran denne. Seksjon 2 har 2 biloppstillingsplasser foran inngangspartiet. Seksjon 1 har vedlikeholdsplikt for garasjen. Seksjonseierens rett til å bruke bruksenheten og fellesareal Seksjonseieren har enerett til å bruke sin bruksenhet. Seksjonseieren har også rett til å bruke fellesarealene til det de er beregnet til eller vanligvis brukes til, og til annet som er i samsvar med tiden og forholdene. Utskifting av vinduer og ytterdører, oppsetting av markiser, endring av fasadekledning, endring av utvendige farger eller lignende, skal skje etter en samlet plan vedtatt av årsmøtet. Skal slikt arbeid utføres av seksjonseierne selv, må det kun skje etter forutgående godkjenning av styret Det er ikke kjent at det betales felleskostnader pt. Fellesutgifter skal fordeles mellom seksjonseierne etter sameiebrøken. Den enkelte seksjonseier skal betale et akontobeløp fastsatt på årsmøtet for å dekke sin andel av felleskostnadene. Størrelsen på fellesutgiftene er ikke oppgitt i mottatt dokumentasjon.

Regnskap / Budsjett / Kostnadsøkninger

Det er ikke fremlagt noe regnskap eller budsjett i de vedlagte dokumentene. I henhold til vedtektene skal styret sørge for ordentlig og tilstrekkelig regnskapsførsel og legge frem regnskapet for det forrige kalenderåret på det ordinære årsmøtet.

Styregodkjennelse

Kjøper skal godkjennes av styret i sameiet. Dette kan ikke nektes uten saklig grunn.

Forkjøpsrett

Det foreligger ingen forkjøpsrett på eiendommen.

Vedtekter / husordensregler

Eier forplikter seg til å gjøre seg kjent med vedtekter og eventuelle husordensregler. Vedtekter ligger vedlagt i salgsoppgaven. Megler er ikke kjent med at det foreligger husordensregler.

Husdyrhold

Dyrehold er tillatt. Dyreholdet må ikke være til sjenanse for de øvrige brukerne av eiendommen.

Adgang til utleie

Korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn er ikke tillatt. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. Grensen kan fravikes i vedtektene og settes til mellom 60 og 120 døgn. Boligen er byggemeldt og godkjent som tomannsbolig. Kjeller er innredet for utleie. Vi gjør spesielt oppmerksom på at utleie er å anse som utleie av del av egen bolig. Boligen har en hybel som er en integrert del av hovedboligen, med intern adkomst og utvendig adkomst. Arealet er godkjent for varig opphold og kan benyttes til utleieformål.

Ferdigattest / brukstillatelse

Det foreligger ikke midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for bygningens opprinnelige oppføring i kommunens arkiv. Boligen er oppført ca. 1960, noe som er før bygningsloven trådte i kraft for hele landet i 1965. Det er ikke uvanlig at det i mange kommuner er mangelfulle arkiv for tiden før 1965. Jf. plan- og bygningsloven § 21-10 (5) utstedes det ikke lengre ferdigattest for tiltak det er søkt om før 01.01.1998. Dette innebærer at byggverkene lovlig kan brukes og omsettes uten at det foreligger ferdigattest. Det betyr imidlertid ikke at ulovlige bygde tiltak blir lovlige. Manglende midlertidig brukstillatelse medfører imidlertid at byggesaken ikke er korrekt avsluttet og kommunen kan pålegge eier å iverksette tiltak som gjør at midlertidig brukstillatelse kan utstedes. Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon i saken: - Ferdigattest for Bruksendring, Tomannsbolig datert 01.02.2019. - Avslutning av ulovlighetssak for søknadspliktig reparasjon av bærende konstruksjoner/brannskiller datert 13.06.2025. - Byggetillatelse for Reparasjon og utbedring av bærende konstruksjoner og brannskille datert 05.05.2026. Det er ikke utstedt ferdigattest for tiltaket. Tillatelsen bortfaller etter 3 år hvis ikke arbeidet er igangsatt innen den tid, eller hvis tiltaket innstilles i mer enn 2 år. Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 12.01.2018 for bruksendring av kjeller og originale byggetegninger fra 1958/1959. Dagens bruk og planløsning stemmer med disse tegningene. Et tilbygg er byggegodkjent med tegninger datert 09.04.1982, som indikerer tilbyggets byggeår. Eiendommen har for øvrig en terrasse i trekonstruksjon. Kjøper overtar risiko og ansvar for nevnte forhold.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpssystem. Stikkledningene fra eiendommen og ut til det kommunale nettet er private, og vedlikeholdsansvaret for disse påhviler sameiet. Adkomst til eiendommen skjer via offentlig til privat vei.

Regulerings- og arealplaner

Området er regulert til boligbebyggelse - nåværende, friområde - nåværende og vassdrag - nåværende. Inngår i detaljregulering for "Sagdalen 42", ikraftredelse 06.04.2011. Eiendommen er regulert til boligbebyggelse, nåværende, iflg. kommuneplan. Eiendommen ligger i et område med mulighet for marin leire, hvor sannsynligheten er kategorisert som "stor". Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for kvikkleireskred. Eiendommen grenser til et område som er i potensielt flomfareområde.

Tinglyste heftelser og rettigheter

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 3205/79/110/1: 19.04.1955 - Dokumentnr: 1819 - Rettigheter iflg. skjøte Bestemmelse om gjerde GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE Overført fra: KNR: 3205 GNR: 79 BNR: 110 Skjøtet fra 1955 fastslår at de opprinnelige selgerne av tomten ikke hadde gjerdeplikt overfor kjøperen. 05.04.2018 - Dokumentnr: 610335 - Seksjonering Opprettet seksjoner: SNR: 1 Formål: Bolig Sameiebrøk: 1/2 Dokumentet er en melding til tinglysing av seksjonering av eiendommen til to boligseksjoner, hvor hver seksjon har en sameiebrøk på 1/2. Hver seksjonseier har enerett til bruk av sin bruksenhet. Dokumenter kan fås ved henvendelse til megler.

Legalpant

Sameierne er solidarisk ansvarlig for sameiets økonomi. Andre seksjonseierne har lovbestemt panterett (utinglyst pant) i seksjonen for krav mot eieren som følger av sameieforholdet for inntil 2 G (folketrygdens grunnbeløp). Rentenivå, eventuelt nye låneopptak, endret nedbetalingsplan, opphør av avdragsfri periode, investeringer, vedlikehold, rehabilitering, inngåelse av nye tjenesteavtaler og årsmøtevedtak kan påvirke felleskostnadenes størrelse.

Boligselgerforsikring

Selger har ikke tegnet boligselgerforsikring. 

Boligkjøperforsikring

Kjøper har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring fra Söderberg & Partners. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell eller på https://www.soderbergpartners.no/eiendom/boligkjoper/

Diverse

Det informeres om at ingen kan eie mer enn to boligseksjoner i sameiet, i henhold til eierseksjonsloven § 23. Seksjoner som eies av nærstående eller gjennom et firma regnes også med.   I henhold til eierseksjonsloven § 31 er sameierne ansvarlige overfor sameiets kreditorer i forhold til sin sameiebrøk. Ved manglende betaling av fellesutgifter har sameiet legal panterett i den enkelte eierseksjon, begrenset til inntil 2 ganger folketrygdens grunnbeløp.   Kjøper og selger er forpliktet til å signere den standard kjøpekontrakten utarbeidet av Emera som en del av eiendomshandleren. Kjøpekontrakten kan gjennomgås hos eiendomsmegler før budet legges inn. Kontakt eiendomsmegler for eventuelle spørsmål.   Boligen vaskes og ryddes ikke ytterligere enn hva som oppleves på visning før overtakelse. Det gjøres oppmerksom på at vedlagte plantegninger ikke stemmer hva gjelder faktisk innredning og møblering etc. Den er ikke målbar, avvik og feil kan forekomme. Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra brann-/feiervesen på eiendommen. Eiendommen har vært gjenstand for et kommunalt pålegg om opprydding etter forurensningsloven, og saken er per mai 2026 ikke endelig avsluttet av Lillestrøm kommune. Pålegget ble opprinnelig gitt 05.12.2022 med krav om fjerning av avfall fra hagen, og fristen ble senere forlenget til 01.07.2023. Det er utført oppryddingsarbeid på eiendommen, men situasjonen knyttet til avfallshåndteringen er noe uklar inntil den ansvarlige håndverkeren kan fremlegge nødvendig dokumentasjon. Kommunen har per dato ikke mottatt tilstrekkelig dokumentasjon på at pålegget er fullt ut etterkommet, og har satt frist til 27.05.2026 for innsending av skriftlig bekreftelse, fotodokumentasjon og kvitteringer fra godkjent avfallsmottak. Dersom dokumentasjonen ikke mottas innen fristen, kan kommunen ilegge tvangsmulkt etter forurensningsloven § 73. Kjøper overtar eiendommen med den risiko og det ansvar som følger av den pågående saken, og oppfordres til å sette seg grundig inn i forholdet før budgivning.

Sentrale lover

Regelverk og generelle opplysninger Boligen selges med det inventar og utstyr som i henhold til gjeldende lover, forskrifter eller offentlige pålegg skal følge med eiendommen, jf. avhendingsloven § 3-4. Fastmonterte eller spesialtilpassede installasjoner og innredning som anses som varig tilknyttet boligen, følger normalt med i handelen, med mindre det foreligger en særskilt avtale mellom partene om noe annet, jf. avhendingsloven § 3-5.   En standard tilbehørsliste utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) følger salgsoppgaven, og gjelder som utgangspunkt for hva som inkluderes i salget – med mindre avvik er tydelig avtalt mellom kjøper og selger.   Om informasjonsgrunnlaget Opplysninger om boligens størrelse og utforming, både innvendig og utvendig, bygger på informasjon hentet fra vedlagte tilstands- og boligsalgsrapport. Innholdet i salgsoppgaven er basert på selgers informasjon, fagkyndig vurdering, samt opplysninger fra offentlige registre som kommunen og Kartverket. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses for å være kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene,  slike forhold kan ikke senere gjøres gjeldende som en mangel ved boligen. Dette gjelder uavhengig av om dokumentene er lest.    Det kan være forskjell mellom boligens faktiske bruk av rom og det som er godkjent av myndighetene. Alle interessenter anbefales derfor å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagperson, før bud gis. Dersom kjøper velger å kjøpe uten å ha sett eiendommen, kan det ikke etter overtakelse reklameres på forhold som burde ha vært oppdaget ved en ordinær gjennomgang.   Dersom det oppstår behov for ytterligere avklaringer, oppfordres interessenter til å kontakte eiendomsmegler eller egne rådgivere før de gir bud.   Slitasje og bruk Det må også forventes at eiendommer som har vært i bruk, vil kunne ha tegn til slitasje og eventuelle skader. Slik normal bruksslitasje og behov for vedlikehold må kjøper påregne, og dette vil normalt ikke gi grunnlag for reklamasjon eller prisavslag.   Avtalerettslig Partenes rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, og all tilgjengelig dokumentasjon som forelå for kjøper før handelen ble inngått. I tillegg gjelder avhendingsloven. Det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke, og dette er nærmere forklart nedenfor.   Budgivning og selgers vurdering På grunn av ulike ansvarsforhold kan selger velge å prioritere bud fra ikke-forbrukere, selv om budet er lavere enn et forbrukerbud. Når kjøper ikke er forbruker, kan selges ansvar begrenses ettersom boligen selges «som den er», noe som kan være av verdi for selger. Det understrekes at selger står fritt til å velge hvilket bud som aksepteres, og er ikke forpliktet til å velge det høyeste.   Alle budgivere må ved inngivelse av bud opplyse om de opptrer som forbruker eller som næringsdrivende/person som handler hovedsakelig som ledd i næringsvirksomhet. Det vil opplyses hvis konkurrerende bud kommer fra en ikke-forbruker.   Forbrukerkjøp – definisjon og vilkår:   Et forbrukerkjøp foreligger når en fysisk person kjøper eiendom uten at formålet hovedsakelig er knyttet til næringsvirksomhet. En eiendom anses å ha en mangel dersom den ikke oppfyller kravene som følger av avtalen, eller ved brudd på bestemmelser i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Det samme gjelder hvis eiendommen ikke samsvarer med det som med rimelighet kunne forventes ut fra blant annet alder, type og synlig tilstand – eller hvis det er tilbakeholdt, eller gitt feilaktige opplysninger, og dette har påvirket avtalen.   Dersom det er avvik mellom oppgitt og faktisk innvendig areal på minst 2 % og samtidig minst 1 kvadratmeter, kan dette utløse rett til kompensasjon etter § 3-3 i avhendingsloven.   Ved beregning av krav om prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke kostnader med inntil kr 10 000 (som en egenandel).   Ikke-forbruker – definisjon og vilkår:  Dersom kjøper er en juridisk enhet, eller en fysisk person som handler i næringssammenheng, regnes kjøpet ikke som et forbrukerkjøp.   Ved slike kjøp selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er begrenset til det som følger direkte av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-9. I disse tilfellene fravikes § 3-3 andre ledd, og eventuelle arealavvik vurderes etter § 3-8.   Kjøperens plikt til å foreta grundige undersøkelser gjelder også fullt ut for kjøpere som ikke omfattes av forbrukerdefinisjonen.

Viktig informasjon om budgivning

Bud kan legges inn på nettannonsen på "gi bud" knappen eller via hjemmesiden. Ved elektronisk budgivning kan bud legges inn trygt og enkelt med bank-ID. Eiendomsmegler kan også kontaktes for tilsendelse av budkjema, og budskjema finnes også i salgsoppgaven.  Alle bud skal inngi skriftlig til eiendomsmegler. Kravet til skriftlighet gjelder også ved forhøyelse av bud, motbud og selgers aksept eller avslag. Før et bud kan formidles til selger må megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt dersom budgiver bruker e-signatur som f eks. bankID. Etter det første budet er inngitt, kan budgiver inngi bud pr e-post eller pr SMS til megler.   Hvis budgiver skal by på eiendommen i henhold til en kjøpsfullmakt må megler kontaktes og fullmakten oversendes før budgivning.  Et bud bør inneholde eiendommens adresse (eventuelt gnr/bnr), kjøpesum, budgivers kontaktinformasjon, finansieringsplan, akseptfrist, overtakelsesdato og eventuelle forbehold som for eksempel usikker finansiering, salg av nåværende bolig ol. Normalt vil ikke et bud med forbehold bli akseptert før forbeholdet er avklart. Konferer gjerne med megler før bud avgis. Bud som har forbehold om konfidensialitet ("hemmelige bud") vil ikke bli formidlet til selger. Alle interessenter oppfordres til å inngi bud via eiendomsmegler.  Megler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. I forbrukerforhold (dvs. der selger er forbruker) skal megleren ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Senere bud må ha en akseptfrist som er lang nok til at budet og eventuelle forbehold kan videreformidles til alle involverte parter slik at disse får tid til å områ seg, jf. forskrift om eiendomsmegling § 6-3. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser bør skje senest 10 minutter før fristens utløp. Dersom bud inngis med en frist som åpenbart er for kort til at megleren kan avvikle budrunden på en forsvarlig måte, vil megler fraråde budet.  Eiendomsmegler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt, og vil uoppfordret gi sin vurdering av det enkelte bud overfor selgeren.  Etter at handel har kommet i stand, eller dersom en budrunde avsluttes uten at handel er kommet i stand, kan en budgiver kreve kopi av budjournalen i anonymisert form. Kopi av budjournal gis til kjøper og selger uten ugrunnet opphold etter at handel er kommet i stand. Hvis budgiver ønsker å være anonym, kan bud fremmes via en fullmektig. For mer informasjon om budgivningsprosessen, se «Forbrukerinformasjon om budgivning», som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler.

Vederlag megler

Provisjon ved salg til prisantydning: kr 147 000,00 Eiendomsregisteret og e-signeringer kr 2 800,00 Markedspakke inkl. stor annonse på FINN.no, Emera digital mm. kr 24 850,00 Oppgjørshonorar inkl. factoring kr 9 900,00 Tilretteleggingshonorar kr 18 900,00 Visnings-/overtagelseshonorar pr. stk. kr 3 000,00 Utlegg: Selger dekker utlegg i henhold til oppdragsavtalen. Disse er estimert til ca. kr 14 735,00, og omfatter vanligvis innhenting av informasjon fra kommunen, eventuell forretningsfører, samt kopi av tinglyste dokumenter. Total kostnad ved salg til prisantydning: kr 221 185,00 Dette inkluderer både vederlag og stipulerte utlegg.   Ved avbrutt oppdrag: Dersom oppdraget sies opp eller utløper uten at salget gjennomføres, har megler krav på rimelig vederlag for medgått tid og for utført arbeid. Dette omfatter blant annet vederlag knyttet til tilrettelegging, markedsføring og eventuelle avholdte visninger, samt påløpte utlegg. Timepris ved slik beregning er kr 3500.  

Hvitvasking

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking, og er blant annet forpliktet til å gjennomføre kundetiltak av både selger og kjøper. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at avtalen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, er dette et mislighold fra kjøpers side. Et vesentlig mislighold kan gi selger rett til å heve avtalen og til å gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning. Dersom selger ikke bidrar til at megler får gjennomført løpende kundetiltak underveis i oppdraget, må eiendomsmegler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Selger vil i et slikt tilfelle ha misligholdt sine forpliktelser, og kjøper vil kunne ha et krav mot selger etter avhendingsloven. Hvis kundetiltak ikke lar seg gjennomføre, vil Emera eiendomsmegling ikke kunne bistå med handelen eller foreta oppgjør.

Personopplysningsloven

Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven. Se www.emera.no for vår personvernerklæring.

Oppdragsnummer

04260127

Vedlegg til salgsoppgave

- Tilstandsrapport datert 19.05.2026 - Byggetegninger - Reguleringskart - Grunnkart - Nabolagsprofil - Vedtekter - Samt vedlegg fra oppdragsgiver

Status salgsoppgave

Megler

Meglerforetaket

Meglerhuset Romerike AS Org.nr: 936357660

Samarbeidspartnere og tilknyttede foretak

Emera Norge AS og eiendomsmeglingsforetakene som er tilknyttet Emera har samarbeid med forskjellige foretak som tilbyr forbrukerne produkter eller tjenester i forbindelse med et salgsoppdrag. Våre samarbeidspartene er:

Søderberg & Partners AS - formidler av boligselger- og boligkjøperforsikring Overo AS - leverandør av digitale oppgjørsskjemaer og overtakelsesprotokoller som også inneholder tilbud til forbruker om tilpassede strøm-, internett- og alarmtjenester.

Hvilke produkter/tjenester kjøper og selger får i forbindelse med oppdraget, kan variere ut fra hvor i landet eiendommen ligger.

Energiattest

Tilstandsrapport

Salgsoppgave