Nannestadvegen 85

Tomten

Byggeår

1999

Etasje

3

Arealer

Arealbeskrivelse

Ikke målbare arealer

Loftetasjen har skråhimling hvorav deler av areal ikke er måleverdig gulvarealer som skyldes lav takhøyde (ALH: 14 m²).

Bygningssakkyndiges kommentar til arealoppmåling

Enebolig 01.01.2024 tråde ny utgave av NS 3940 for areal- og volumberegninger av bygg og boliger i kraft. Se detaljert beskrivelse om endringen på nettsiden til Standard Norge. https://standard.no/nyheter/ny-utgave-av-standarden-for-areal- og volumberegningeravbygg/. BRA-i: 315 m2. Loftetasje: Uinnredet loft. 1.Etasje: Entré, vaskerom/bod, kjøkken, stue, kontor, soverom 1, kjølerom, soverom 2 og bad. Kjelleretasje: Gang, bod/verksted, innredet rom, bod 2, bod 3 og teknisk bod. BRA-e: 45 m2. 1.Etasje: Dobbel garasje. BRA-b: 0 m2. Sum BRA: 360 m2. Loftetasje: Uinnredet loft. 1.Etasje: Entré, vaskerom/bod, kjøkken, stue, kontor, soverom 1, kjølerom, soverom 2 og bad. Kjelleretasje: Gang, bod/verksted, innredet rom, bod 2, bod 3 og teknisk bod. 1.Etasje: Dobbel garasje. Målt takhøyde i loftetasjen fra 1.11 m - 2.45 m. Målt takhøyde i 1.etasje fra 2.35 m - 2.38 m. Målt takhøyde i kjelleretasje 2.08 m - 2.45 m. Det gjøres oppmerksom på at loftetasjen var uinnredet på befaringstidspunktet. Oppmålingen av innvendige arealer og høyder er derfor utført før vegger og tak/himlinger ble plateslått. Når slike overflater etableres, vil rommenes innvendige mål reduseres, og en ny oppmåling vil derfor kunne avvike fra målene som fremgår av denne rapporten. Loftetasjen har skråhimling hvorav deler av areal ikke er måleverdig gulvarealer som skyldes lav takhøyde. GUA oppgis kun som en tilleggsinformasjon. GUA (Gulvareal) oppgis som en sum av BRA (Bruksareal) og ALH (Areal med lav takhøyde). BRA 69 m2 + AHL 14 m2 = GUA 83 m2. Innvendige arealer er oppmålt med laser (avstandsmåler). Ved arealmåling for salg eller avhending av bolig, skal bruksareal (BRA) benyttes. Hele boenheten skal måles og summeres i BRA. Ved arealmåling av BRA-i er det målt inn i smyg mot karm på dør og vinduer som går ned til gulvet, i.h.t. NS 3940. Mindre areal avvik kan forekomme. Rommene kan være måleverdige selv om bruken er i strid med byggteknisk forskrift. Arealet avrundes og oppgis i hele kvadratmeter (m2), og gjelder for tidspunktet da boligen ble målt. Det er bruken av rommene på befaringsdagen som vurderes om hva det betegnes som i rapporten. Arealopplysninger som er basert på fysisk oppmåling etter ferdigstillelse, vil kunne avvike fra arealopplysninger som er basert på byggetegninger. Dersom det ikke er framlagt byggetegninger for boligen, vil bygningssakkyndig ikke kunne måle opp arealer av hulrom i sjakter o.l. som er skjult, og som dermed ikke er tilgjengelig for oppmåling. Ved måling av bruksareal med to eller flere bruksenheter per plan blir det målet til innside av vegg mellom bruksenhetene. Arealer på terrasser, balkonger og verandaer er målt på innsiden av rekkverk/brystning, eller som fotavtrykket der det ikke finnes noen ytre begrensinger, som rekkverk o.l. Ved arealmåling er det NS 3940 som legges til grunn. Standarden har en annen definisjon av fellesareal enn eierseksjonsloven. Dette kan innebære at arealer som er måleverdig etter NS 3940, ikke nødvendigvis følger boenheten rettslig. Arealer som ligger utenfor selve boenheten, er kun inkludert som BRA-e basert på opplysninger fra eier om faktisk bruk. Det er ikke kontrollert om disse arealene rettslig tilhører boenheten eller om de er del av fellesareal. Slike arealer kan omdisponeres av borettslag/sameie, noe som kan påvirke boligens tilgjengelige bruksareal. Eventuelle arealavvik mellom ulike rapporter kan skyldes endringer i måleregler eller ulik standardpraktisering over tid, og er ikke nødvendigvis uttrykk for målefeil. Garasje Se beskrivelse under arealopplysninger om eneboligen.

Antall soverom

2

Antall rom

4

Innhold

Frittliggende enebolig over tre plan som består av følgende rom: 1. etasje (124 m²): Entré, gang, kjøkken, stue, bad, kontor, to soverom, bod/vaskerom og kjølerom. Kjelleretasje (122 m²): Gang, innredet rom, bod/verksted, teknisk bod og to boder. Loftetasje (69 m²): Uinnredet loft. Fra stuen er det utgang til en terrasse på 21 m². Ved inngangspartiet er det en entréveranda på 10 m². Eiendommen har i tillegg en dobbelgarasje på 45 m².

Standard

Frittliggende enebolig oppført i 1999 over to plan samt kjelleretasje og uinnredet loft, beliggende i rolige og landlige omgivelser på Eltonåsen. Boligen byr på en romslig og funksjonell planløsning hvor oppholdsrom, kjøkken, bad og to soverom er samlet i første etasje, med vannbåren gulvvarme og peisovn som gode varmekilder. Fra stuen er det direkte utgang til en solrik terrasse med overbygd del, mens kjelleren og loftsetasjen gir rikelig med supplerende lagringsplass og disponible arealer. Entré: Entréen tar imot med flislagt gulv og vegger kledd med trepanel. Rommet gir god plass til å sette fra seg sko og henge av yttertøy, og leder naturlig videre inn til en fordelingsgang med trappeforbindelse til både underetasjen og loftet. Stue: Stuen utgjør et lyst vinkelrom med parkett på gulv, vannbåren gulvvarme og overflater kledd i panel og malte plater. En hvitpusset peisovn tilknyttet elementpipe er plassert sentralt i rommet og tilfører god varme. Rommet har rikelig med plass for både en stor sofagruppe og et langbord til felles måltider, og store vindusflater med 2-lags glass samt skyvedør i malt tre fører rett ut til terrassen. Kjøkken: Kjøkkenet ligger i delvis åpen løsning mot stuen og har laminatgulv samt plass til en spiseplass ved vinduet. Innredningen er utstyrt med profilerte fronter i furu, laminatbenkeplate og fliser over benken. Det er montert komfyr med platetopp, komfyrvakt, kjøl- og fryseskap samt oppvaskmaskin, og rommet har mekanisk avtrekksventilasjon tilknyttet kjøkkenventilatoren. Terrasse: Terrassen nås direkte fra stuen og er oppført i trekonstruksjon med terrassebord på bjelkelag og trerekkverk. I 2020 ble det bygget levegger og tak over en del av arealet, noe som skaper en lun og skjermet uteplass med rikelig plass til hagemøbler og utegruppe. Bad: Badet i første etasje har flislagte vegger, malt himling og flislagt gulv med behagelig vannbåren varme og smøremembran. Rommet er utstyrt med nedfelt servant i servantskap, toalett, dusjhjørne med avrundede dører og et hjørnebadekar, samt mekanisk avtrekksventilasjon styrt via kjøkkenventilatoren. Vaskerom / bod: Praktisk kombinert vaskerom og bod i første etasje med flislagt gulv og våtromsplater på veggene. Rommet inneholder utslagsvask i stål, opplegg for vaskemaskin og god oppbevaringsplass i skap og hyller. Kontor: Kontoret har laminat på gulv, trepanel på veggene og vindu som gir dagslys. Rommet har god plass til skrivebord, oppbevaringsmøbler og hyller. To soverom: Boligen har to soverom i første etasje med parkett på gulv og trepanel på veggene. Hovedsoverommet gir fin plass til dobbeltseng, nattbord og garderobeskap, mens det andre soverommet rommer enkeltseng og tilhørende møblement. Innredet rom i kjeller: I kjelleretasjen finnes et innredet rom med furugulv, trepanel på vegger og himling samt elementpipe med peisovn. Kjellerplanet inneholder i tillegg en gang med utgangsdør til utvendig trapp, teknisk bod, bod/verksted og to romslige disponible boder. Uinnredet loft: Loftsetasjen består av et stort, uinnredet råbyggareal over hele etasjeflaten med adkomst via innvendig trapp. Rommet har gulvplater, synlig takbjelkelag og vinduer skiftet i 2022 som slipper inn naturlig lys. Overflater: Gulv: Parkett, fliser, laminat, furu og betong. Vegger: Trepanel, malte plater og betong. Himling: Malte plater og trepanel. Lagring: Boligen har gode oppbevaringsmuligheter med kjølerom og vaskerom/bod i første etasje, samt bod/verksted, teknisk bod og to øvrige boder i kjelleretasjen. I tillegg kommer et uinnredet loft og en frittstående dobbelgarasje. Tilstandsrapporten for boligen er vedlagt salgsoppgaven. For mer detaljert informasjon om tilstandsgradene, vennligst se rapporten.

Innbo og løsøre

Følgende medfølger i tillegg: * Sentralstøvsuger * Infrarød badstue om ønskelig * Garderobeskap * Innredning kjølerom * Alle bodhyller For øvrig gjelder NEF sin standardliste "Oversikt over løsøre og tilbehør" med mindre annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen er vedlagt. Gjenstander som er nevnt i standardlisten, men som ikke finnes på eiendommen, vil heller ikke følge med i salget. Alt utstyr og installasjoner som medfølger overtas slik de er, uten garanti, med mindre det foreligger en gjeldende garanti fra produsent eller leverandør. Kjøper aksepterer at det kan forekomme hull og merker etter montering av inventar og utstyr som ikke er en del av overdragelsen. Dersom vegglamper, krokhengte lamper, lysekroner, prismelamper eller lignende belysning som er tilkoblet sukkerbit eller stikkontakt ønskes inkludert i handelen, må dette spesifiseres som et forbehold i budet. Det samme gjelder for brunevarer.

Parkering

Parkering i dobbelgarasje, samt på gruset innkjørsel på egen tomt.

Sammendrag av selgers egenerklæring

Selgers egenerklæringsskjema følger vedlagt salgsoppgaven. Interessenter oppfordres til å gjennomgå dette nøye. Følgende opplysninger er spesielt viktig å merke seg: Kjenner du til om det er utført kontroll av el-anlegget og/eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? Ja. Kontroll av elektrisk anlegg utført 25.06.2025. Ingen avvik. Brannforebyggende tilsyn utført 09.09.2025. Ingen avvik. Kjenner du til om det har vært utført arbeid på terrasse/garasje/tak/fasade? Ja, kun av ufaglært/egeninnsats/dugnad. Det er lagt terrassebord (2000) og bygget levegg med tak (2020). Kjenner du til om det er innredet/bruksendret/bygget ut i kjeller eller loft eller andre deler av boligen? Ja. Innredet kjellerstue i ett av rommene i kjeller. Er innredning/utbyggingen godkjent hos bygningsmyndighetene? Nei. Er det foretatt radonmåling? Ja. Rapport om måling av radon i inneluft foreligger. Radonmåling: År: 2001 Verdi: 30 Har du inngått avtale om Norgespris på strøm? Ja. Er det andre forhold av betydning ved eiendommen som kan være relevant for kjøper å vite om (f.eks. rasfare, tinglyste forhold eller private avtaler)? Ja. Tinglyste forhold: bruksrett til innkjørsel fra hovedvei og tillatelse til privat renseanlegg for kloakk på selgers grunn. Privat avtale: eiendommen skal ikke benyttes til oppstillingsplass.

Bygningssakkyndig

Byggemåte

I forbindelse med salget er det blitt utført en tilstandsrapport av en kvalifisert bygningssakkyndig. Rapporten gir en grundig vurdering av boligens tilstand og påpeker eventuelle avvik som ble oppdaget under befaringen. Tilstandsrapporten og selgers egenerklæring er vedlagt salgsoppgaven, og det er viktig at interessenter setter seg grundig inn i disse dokumentene før bud legges inn. Kjøper anses kjent med opplysninger som kommer tydelig frem i tilstandsrapporten, og det vil ikke være mulig å gjøre slike forhold gjeldende som en mangel. Spesielt forhold som er vurdert med TG2 og TG3 bør vurderes nøye, da de indikerer avvik fra normal slitasje og/eller høy alder, noe som kan innebære behov for utbedringer. Bygningsdeler som er merket med TGIU er ikke blitt vurdert av takstmannen. Beskrivelsen av boligen nedenfor er hentet direkte fra tilstandsrapporten: Bygning: Enebolig på 2 plan og kjelleretasje oppført i 1999. Ytterveggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeår og liggende bordkledning. Etasjeskilleren er av trebjelkelag. Gulvet i kjelleretasjen er av furu, betong og fliser. Veggene er kledd med panel. Grunnmuren er av LECA, og bygget er fundamentert med støpt plate. Tak: Taktekking med betongtakstein, besiktiget fra bakkenivå. Taket er et saltak med takstoler i tre. Undertaket er av trepanel, og loftet er kombinert kaldt loft og skråhimling. Takrenner og nedløp er av metall. Pipe/Ildsted: Det er elementpipe og peisovn i stue i 1.etasje og i innredet rom i kjelleretasjen. Vinduer: Vinduene er malte og har 1-lags glass og 2-lags glass fra byggeår og vinduer i loftetasjen er i fra 2022. Dører: Det er malt og lakkert hovedytterdører og skyvebalkongdør i malt tre med 2-lags glass. Innvendige dører er lakkerte fyllingsdører. Trapper/adkomst: Utvendige trapper i trekonstruksjoner. Det er lakkert tretrapp. Balkong/terrasse: Entréveranda på 10 m², oppført i trekonstruksjon med terrassebord på bjelkelag, tretrapp og trerekkverk med en rekkverkshøyde på 90 cm. Terrasse på 21 m² med adkomst via stuen i 1.etasje, oppført i trekonstruksjon med terrassebord på bjelkelag og trerekkverk med en rekkverkhøyde på 90 cm. VVS-installasjoner: Innvendige vannledninger er utført med kobberrør med loddede og noen i plast, klemte eller andre type skjøter. De innvendige avløpsrørene er av PP plastrør. En Høiax varmtvannsbereder (1999) og en OSO varmtvannsbereder (2005) plassert i teknisk bod i kjelleretasjen med sluk i gulv. Ventilasjon: Det er mekanisk avtrekksventilasjon med styring fra kjøkkenventilator. Ventilasjonsmotor plassert på loftet. Våtrommet er utstyrt med mekanisk avtrekksventilasjon som styres via kjøkkenventilatoren. Kjøkkenet har avtrekk via mekanisk ventilasjon. Tekniske detaljer: Boligen har vannbåren gulvvarme i 1.etasje. Reguleringsventiler og røroppheng er plassert i teknisk bad i kjelleretasjen. Garasje: Garasje oppført i 1999. Bygget er ikke tilstandsvurdert ihht Forskrift til avhendingslova og NS3600. Dette er kun en enkel beskrivelse. Elektrisk anlegg: Det har vært el-tilsyn siste 5 år. Det elektriske anlegget er montert etter 1. januar 1999, og opplyst installasjonsår er 1999. Sikringsskap nr 1 plassert på vegg i teknisk bod i kjelleretasjen. Automatsikringer og jordfeilbryter 17 fordelingskurser. Sikringsskap nr 2 plassert på vegg i garasjen. Automatsikringer og jordfeilbryter 3 fordelingskurser. Fra og med 1. januar 1999 er elektroentreprenører forpliktet til å utarbeide samsvarserklæring til eier av elektrisk anlegg ved installasjon av nye anlegg eller endringer i eksisterende anlegg. Dokumentasjonen er en bekreftelse fra elektroentreprenøren at anlegget er i samsvar med sikkerhetskravene i forskrift om elektriske lavspenningsanlegg. Kravet om samsvarserklæring av anlegg oppført etter 1. januar 1999 har ikke tilbakevirkende kraft. Hjemmelshaver fremlegger avslutte tilsynssak 25.06.2025. Det elektriske anlegget er kun visuelt vurdert. Det settes ikke tilstandsgrad for det elektriske anlegget da det kreves spesialkompetanse og godkjent autorisasjon. For en grundigere vurdering av anleggets tilstand anbefales det å benytte en registrert elektroinstallatør, som kan utføre nødvendige målinger og kontroller i henhold til gjeldende forskrifter. Dette sikrer at eventuelle skjulte feil eller mangler blir avdekket, og at anlegget oppfyller kravene til sikkerhet og funksjonalitet. TG2 - Avvik som kan kreve tiltak: - Taktekking | Taksteinen er solbleket og har stedvis litt mose og er i fra 1999. Årsak: Forholdet vurderes å være forenlig med alder, normal slitasje og begrenset uttørking på enkelte deler av takflaten. Risiko: Mose kan holde på fukt og bidra til frostsprengning, overflateslitasje og redusert levetid på taksteinen. Eldre takstein kan også bli mer porøs og utsatt for sprekker og skader. Eventuelle skader på undertak og øvrige skjulte konstruksjoner kan ikke utelukkes uten nærmere kontroll. Konsekvens: Forholdet kan medføre økt vedlikeholdsbehov og behov for utskifting av enkelte takstein. Dersom takstein eller underliggende tettesjikt svekkes, kan det oppstå fuktinntrengning med skader på undertak, lekter, isolasjon og øvrig takkonstruksjon. Anbefalt tiltak: Det anbefales å fjerne mose skånsomt og kontrollere taksteinen for sprekker, forskyvninger og andre skader. Taktekking, beslag, gjennomføringer og undertak bør undersøkes nærmere av kvalifisert taktekker. Skadde takstein bør skiftes, og videre vedlikehold samt fremtidig utskifting bør planlegges ut fra takets alder og faktiske tilstand. - Nedløp, beslag og skorsteiner over tak | Nedløpet og takrenne på baksiden ved overbygget terrasse er supplert med annen type rør og skjøtene på nedløpet er provisorisk tettet igjen. Takrennene og nedløpsrør er i fra 1999. Årsak: Forholdet kan skyldes tidligere skade, lekkasje eller mangelfull reparasjon. Takrennene og nedløpene er 27 år gamle og har passert over halvparten av sin forventede levetid på 35 år. Årsak: Forholdet vurderes å ha sammenheng med normal aldring og langvarig påvirkning fra nedbør, temperatursvingninger, frost, snø, is og sollys. Risiko: Ulike rørtyper og provisorisk tettede skjøter gir økt risiko for lekkasje, dårlig vannavledning og at skjøtene løsner eller mister tetthet. Eldre takrenner og nedløpsrør kan også ha svekkelser, korrosjon, deformasjoner eller utilstrekkelig fall. Konsekvens: Lekkasje eller overløp kan føre til økt fuktbelastning på terrassekonstruksjon, ytterkledning, grunnmur og terreng nær bygningen. Over tid kan dette medføre misfarging, råte, fuktskader og redusert levetid på tilstøtende bygningsdeler. Anbefalt tiltak: Det anbefales å skifte ut den provisoriske reparerte delen av nedløpet og etablere en helhetlig, varig og tett løsning med kompatible komponenter. Takrenner, skjøter, innfestinger og fall bør samtidig kontrolleres av kvalifisert fagperson. På grunn av alder bør vedlikehold og fremtidig utskifting av takrenner og nedløpsrør planlegges. Risiko: Med økende alder øker risikoen for korrosjon, lekkasjer, svekkede skjøter og innfestinger, deformasjon samt redusert fall og kapasitet. Tilstopping eller svikt kan føre til at takvann renner over eller ledes mot fasade, grunnmur og terreng nær bygningen. Konsekvens: Svikt i takrenner eller nedløp kan medføre økt fuktbelastning på gesims, ytterkledning, grunnmur og fundament. Dette kan føre til misfarging, råte, frostsprengning, erosjon og behov for reparasjon eller utskifting av berørte bygningsdeler. Anbefalt tiltak: Det anbefales jevnlig rengjøring og kontroll av takrenner, nedløp, skjøter, fall og innfestinger. Eventuelle lekkasjer, deformasjoner eller rustskader bør utbedres. På grunn av alder bør fremtidig utskifting planlegges, og utskifting bør gjennomføres dersom funksjonssvikt eller tydelige skader registreres. - Takkonstruksjon/Loft | På befaringsdagen ble det avdekket fuktskjolder rundt utluftingen i undertaket på loftet. Årsak: Fuktskjoldene kan skyldes tidligere eller pågående utetthet ved takgjennomføringen, mangelfull tetting eller beslag, kondens på utluftingsrøret, eller luftlekkasje fra oppvarmede rom. Eksakt årsak kan ikke fastslås ved visuell kontroll alene. Risiko: Fuktskjolder indikerer at området har vært utsatt for fukt. Dersom fuktpåvirkningen er aktiv eller gjentakende, er det risiko for videre oppfukting av undertak, isolasjon og tilstøtende trekonstruksjoner, samt utvikling av mugg- og råteskader. Konsekvens: Vedvarende fuktpåvirkning kan redusere levetiden til undertaket og omkringliggende materialer og medføre misfarging, lukt, muggvekst, råte og behov for lokal eller mer omfattende utbedring av takkonstruksjonen. Anbefalt tiltak: Det anbefales å få takgjennomføringen, beslag, tetting, utluftingsrør og tilstøtende undertak kontrollert nærmere av kvalifisert fagperson. Det bør avklares om fuktskjoldene er tørre og eldre, eller om det foreligger aktiv fukt. Eventuelle utettheter eller kondensårsaker bør utbedres, og fuktpåvirkede materialer bør tørkes, rengjøres eller skiftes etter avklart omfang. Området bør følges opp over tid, særlig etter nedbør og i kalde perioder. - Yttervegger | Ytterkledningen har stedvis avflassing av maling, tørkesprekker og er noe solbleket. Årsak: Forholdet vurderes å skyldes normal aldring og nedbrytning av overflatebehandlingen som følge av sollys, nedbør, temperatursvingninger og øvrig værpåvirkning. Tørkesprekkene kan ha sammenheng med uttørking og bevegelser i treverket, mens avflassing også kan skyldes redusert vedheft, mangelfullt forarbeid eller utsatt vedlikehold. Det mangler luftespalte under ytterkledningen. Årsak: Forholdet har karakter som tilsier at det er montert feil eller en mangel ved oppføringstidspunktet. Risiko: Avflassing og tørkesprekker reduserer treverkets beskyttelse mot fukt og værbelastning. Sprekkene kan gi økt fuktopptak og videre nedbrytning, med risiko for misfarging, soppvekst, større sprekkdannelser og på sikt råteskader dersom vedlikehold ikke utføres. Konsekvens: Forholdet kan medføre redusert levetid på ytterkledningen og økt vedlikeholdsbehov. Dersom treverket blir stående ubeskyttet og fuktbelastningen vedvarer, kan tørkesprekkene utvikle seg og det kan oppstå råte eller andre skader som medfører behov for lokal utskifting av panelbord. Anbefalt tiltak: Det anbefales å rengjøre kledningen, skrape bort løs maling og kontrollere treverket for fukt, råte og omfanget av tørkesprekkene. Mindre sprekker bør behandles og overflatene grunnes og males eller beises med egnede produkter etter produsentens anvisninger. Panelbord med omfattende sprekkdannelser, råte eller redusert funksjon bør skiftes før overflatebehandling. Kledningen bør deretter inngå i et regelmessig vedlikeholdsintervall. Risiko: Manglende lufting bak kledningen kan gi økt risiko for råteskade/skade på kledningsbordene eller bakveggen. Konsekvens: Forholdet kan medføre behov for utbedring av veggkonstruksjonen. Anbefalt tiltak: Det anbefales å undersøke veggkonstruksjonen nærmere ved åpning eller fuktmåling, utført av fagperson, for å avklare omfang og eventuelt behov for utbedring. - Vinduer | Det ble foretatt en enkel funksjonstest av tilfeldige valgte vinduer i boligen, Vinduer har noe slitasje på begge sider, og vinduer fra byggeåret har allerede passert over halvparten av sin forventede levetid. Årsak: Den utvendige slitasjen vurderes å ha sammenheng med alder, normal bruk og langvarig påvirkning fra sollys, nedbør, temperatursvingninger og øvrige klimaforhold. Vinduer fra byggeåret har passert mer enn halvparten av forventet teknisk levetid, og materialer som overflatebehandling, pakninger, beslag og glassforseglinger får normalt gradvis redusert funksjon over tid. Risiko: Med økende alder og redusert overflatebeskyttelse øker risikoen for uttørking og oppsprekking i treverk, avflassing, fuktopptak, råte, svekkede pakninger og beslag, trekk, kondens og punktering av isolerglass. En enkel funksjonstest av enkelte vinduer utelukker ikke avvik ved øvrige vinduer eller skjulte svakheter. Konsekvens: Forholdet kan medføre økt vedlikeholdsbehov, redusert tetthet og isolasjonsevne, høyere varmetap og svekket brukskomfort. Dersom slitasjen utvikler seg, kan det bli behov for reparasjon eller utskifting av pakninger, beslag, glass, rammer eller komplette vinduer. Anbefalt tiltak: Det anbefales jevnlig kontroll og vedlikehold av alle vinduer, herunder rengjøring, overflatebehandling og kontroll av treverk, pakninger, beslag, hengsler, fuger og vannavrenning. Vinduer bør justeres og skadde komponenter utbedres ved behov. På grunn av alder bør fremtidig utskifting planlegges, særlig dersom det registreres trekk, kondens, punkterte glass, råte, vanninntrengning eller funksjonsavvik. - Ytterdører | Det ble foretatt en enkel funksjonstest av balkong/terrassedør og ytterdører. Terrasseskyvedøren subber litt i karmen, ytterdører har noe alder- og bruksslitasje på overflaten. Terrasseskyvedøren har passert mer enn halvparten av sin forventede levetid. Årsak: At terrasseskyvedøren subber i karmen kan skyldes behov for justering, slitasje på beslag eller hjul, bevegelser i karm eller bygningskonstruksjon, eller mindre skjevheter som har utviklet seg over tid. Overflateslitasjen på ytterdørene vurderes å være forenlig med alder, normal bruk og værpåvirkning. Terrasseskyvedørens alder innebærer naturlig slitasje på pakninger, beslag, hjul, tetninger og overflater. Risiko: Subbing mot karmen kan gi økt slitasje på dørblad, karm, hjul, beslag og tetningslister, og kan over tid gjøre døren vanskeligere å åpne og lukke. Aldring og overflateslitasje kan også gi redusert tetthet og beskyttelse mot fukt og vær, med risiko for trekk, vanninntrengning, svelling, korrosjon og ytterligere funksjonssvikt. Konsekvens: Forholdet kan medføre redusert brukskomfort og tetthet samt behov for justering, vedlikehold eller utskifting av hjul, beslag, pakninger eller andre komponenter. Dersom slitasjen utvikler seg eller det oppstår fuktinntrengning, kan karm, terskel og tilstøtende materialer få skader. På grunn av alder må fremtidig utskifting av terrasseskyvedøren påregnes. Anbefalt tiltak: Det anbefales å justere terrasseskyvedøren og kontrollere karm, terskel, hjul, skinner, beslag, pakninger og dreneringsåpninger. Bevegelige deler bør rengjøres og vedlikeholdes etter produsentens anvisninger. Slitte overflater på ytterdørene bør rengjøres og overflatebehandles, og skadde tetninger eller beslag bør skiftes ved behov. På grunn av terrasseskyvedørens alder bør fremtidig utskifting planlegges, særlig dersom justering ikke gir tilfredsstillende funksjon eller det registreres trekk, fuktinntrengning eller andre skader. - Balkonger, verandaer og altaner | Terrassebord har stedvis mye tørrsprekker og rustne skruer, trerekkverk har vær og alderslitasje på overflaten. Årsak: Tørkesprekkene og overflateslitasjen vurderes å ha sammenheng med normal aldring, uttørking av treverket samt langvarig påvirkning fra sol, nedbør, frost og temperatursvingninger. Rust på skruene kan skyldes fuktbelastning og at innfestingen har utilstrekkelig korrosjonsbestandighet eller slitt overflatebeskyttelse. Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav. Risiko: Tørkesprekker kan gi økt fuktopptak og videre nedbrytning av terrassebordene. Rustne skruer kan få redusert tverrsnitt og innfestingsevne, og kan løsne eller brekke. Slitt overflate på rekkverket gir redusert beskyttelse mot fukt og vær, med risiko for sprekkdannelse, soppvekst, råte og svekkede innfestinger. Utstående eller løse skruer kan også medføre snuble- og kuttskader. Konsekvens: Forholdene kan medføre redusert levetid og brukssikkerhet for terrassen og rekkverket, samt økt behov for vedlikehold. Dersom skruer, terrassebord eller rekkverksdeler svekkes videre, kan det bli behov for lokal eller mer omfattende utskifting. Svekket rekkverk eller innfesting kan medføre fare for personskade ved belastning. Anbefalt tiltak: Det anbefales å kontrollere terrassebord, skruer, rekkverksdeler og innfestinger nærmere. Rustne, løse eller utstående skruer bør skiftes med skruer som er egnet for utendørs bruk og aktuelle materialer. Terrassebord med omfattende sprekker, råte eller redusert styrke bør skiftes. Trerekkverket bør rengjøres, kontrolleres for stabilitet og råte og overflatebehandles. Dersom rekkverket eller innfestingene er svekket, bør disse utbedres av kvalifisert fagperson før normal bruk. Rekkverkshøyden er ikke tilstrekkelig, den ble målt til 90 cm, mens kravet i dag er 1 meter. Årsak: Rekkverket er lavere enn dagens forskriftskrav, med målt høyde på 90 cm mot dagens krav på 1,0 meter. Dette skyldes trolig eldre utførelse eller at rekkverket ikke er oppgradert i tråd med nyere krav til sikkerhet. Risiko: For lav rekkverkshøyde gir økt risiko for fallulykker, særlig på steder med høydeforskjell. Risikoen er størst for barn, eldre og personer med redusert balanse eller mobilitet. Konsekvens: Forholdet innebærer redusert personsikkerhet og at rekkverket ikke tilfredsstiller dagens sikkerhetsnivå. Ved videre bruk kan det oppstå fare for personskade, og det kan bli behov for oppgradering for å oppfylle gjeldende krav. Anbefalt tiltak: Det anbefales å forhøye eller skifte rekkverket slik at høyden blir minimum 1,0 meter og utførelsen blir stabil og sikker. Tiltaket bør utføres av fagperson, og rekkverket bør kontrolleres med hensyn til innfesting, åpninger og generell sikkerhet. - Terrasser og plattinger på terreng | Terrassebordene har stedvis omfattende tørkesprekker og rustne skruer. Trerekkverket har vær- og aldersslitasje på overflaten. Årsak: Tørkesprekkene og overflateslitasjen vurderes å ha sammenheng med normal aldring, uttørking av treverket samt langvarig påvirkning fra sol, nedbør, frost og temperatursvingninger. Rust på skruene kan skyldes fuktbelastning og at innfestingen har utilstrekkelig korrosjonsbestandighet eller slitt overflatebeskyttelse. Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav. Risiko: Tørkesprekker kan gi økt fuktopptak og videre nedbrytning av terrassebordene. Rustne skruer kan få redusert tverrsnitt og innfestingsevne, og kan løsne eller brekke. Slitt overflate på rekkverket gir redusert beskyttelse mot fukt og vær, med risiko for sprekkdannelse, soppvekst, råte og svekkede innfestinger. Utstående eller løse skruer kan også medføre snuble- og kuttskader. Konsekvens: Forholdene kan medføre redusert levetid og brukssikkerhet for terrassen og rekkverket, samt økt behov for vedlikehold. Dersom skruer, terrassebord eller rekkverksdeler svekkes videre, kan det bli behov for lokal eller mer omfattende utskifting. Svekket rekkverk eller innfesting kan medføre fare for personskade ved belastning. Anbefalt tiltak: Det anbefales å kontrollere terrassebord, skruer, rekkverksdeler og innfestinger nærmere. Rustne, løse eller utstående skruer bør skiftes med skruer som er egnet for utendørs bruk og aktuelle materialer. Terrassebord med omfattende sprekker, råte eller redusert styrke bør skiftes. Trerekkverket bør rengjøres, kontrolleres for stabilitet og råte og overflatebehandles. Dersom rekkverket eller innfestingene er svekket, bør disse utbedres av kvalifisert fagperson før normal bruk. Rekkverkshøyden er ikke tilstrekkelig, den ble målt til 90 cm, mens kravet i dag er 1 meter. Årsak: Rekkverket er lavere enn dagens forskriftskrav, med målt høyde på 90 cm mot dagens krav på 1,0 meter. Dette skyldes trolig eldre utførelse eller at rekkverket ikke er oppgradert i tråd med nyere krav til sikkerhet. Risiko: For lav rekkverkshøyde gir økt risiko for fallulykker og personskade ved bruk av terrasse, balkong eller veranda, særlig ved opphold nær ytterkant, ved glatt føre eller dersom barn oppholder seg på området. Risikoen øker ytterligere dersom rekkverket utsettes for belastning eller dersom øvrige innfestinger og konstruksjonsdetaljer ikke er tilfredsstillende. Konsekvens: Forholdet medfører redusert personsikkerhet og avvik fra dagens anbefalte sikkerhetsnivå for rekkverk. Ved fall eller sviktende sikring kan dette medføre alvorlig personskade. Forholdet kan også medføre behov for bygningsmessig utbedring eller oppgradering før utearealet kan anses som tilfredsstillende sikkert i bruk. Anbefalt tiltak: Det anbefales å utbedre eller forhøye rekkverket slik at det oppnår tilfredsstillende høyde og sikker funksjon. Eksisterende rekkverk bør samtidig kontrolleres for stabilitet, åpninger og innfesting. Arbeidet bør vurderes og utføres av fagperson med relevant bygningsfaglig kompetans - Overflater - gulv | Parkettgulvene i boligen har noe slitasje på overflaten, glipper i parkettskjøter, stedvis knirk, flisegulvene i entreen har bom under 4 stk fliser og betonggulvene i kjelleretasjen har bruksslitasje på overflaten. Ellers vurderes gulvene å være forenlig med alder og bruk. Årsak: Slitasje på parkett- og betonggulv vurderes i hovedsak å være forårsaket av alder og normal bruk. Glipper i parkettskjøter og stedvis knirk kan skyldes naturlige bevegelser i treverket som følge av variasjoner i temperatur og luftfuktighet, mangelfull klaring mot tilstøtende konstruksjoner, ujevnt underlag eller bevegelser i undergulvet. Bom under fire fliser i entreen skyldes utilstrekkelig vedheft mellom flis, flislim og underlag, eventuelt bevegelser i underlaget. Risiko: Glipper og knirk i parkettgulvet kan utvikle seg videre og medføre økt slitasje eller skade på skjøtene. Fliser med bom har redusert støtte fra underlaget og kan over tid løsne eller sprekke, særlig ved belastning. Slitte betongoverflater kan få ytterligere avskalling, støvdannelse eller overflateskader dersom de utsettes for fortsatt belastning og fuktpåvirkning. Konsekvens: Forholdene kan medføre redusert estetisk og bruksmessig kvalitet samt behov for lokalt vedlikehold eller utbedring. Dersom parkettskjøtene eller knirkingen utvikler seg, kan det bli nødvendig å åpne eller legge om deler av gulvet. Fliser med bom kan løsne eller sprekke og medføre behov for utskifting. Slitasjen på betonggulvene kan gi økt vedlikeholdsbehov, men vurderes på befaringstidspunktet hovedsakelig å være av overflatemessig karakter. Anbefalt tiltak: Det anbefales normalt vedlikehold av gulvoverflatene. Parkettgulvene bør følges opp med kontroll av glipper, knirk og eventuell videre skadeutvikling. Stabil luftfuktighet i boligen bør opprettholdes for å begrense bevegelser i treverket. Ved økende glipper, svikt eller omfattende knirk bør parkett og undergulv undersøkes nærmere av kvalifisert fagperson. De fire flisene med bom bør kontrolleres og skiftes eller festes på nytt dersom de er løse, får sprekker eller utsettes for videre belastning. Betonggulvene i kjelleretasjen bør rengjøres og kan overflatebehandles ved behov. - Overflater - vegger og himlinger | Vegger og tak/himlinger vurderes å være forenlig med alder og bruk, men det noen slitemerker enkelte steder som i kjelleretasjen og det er merker etter gamle veggfester og bilder, men som er å forvente ut i fra alder bruk. Årsak: Slitemerker på vegger og tak/himlinger, særlig i kjelleretasjen, samt merker etter tidligere veggfester og bilder, vurderes å skyldes normal aldring, bruk og tidligere innredning. Forholdene vurderes i hovedsak som forventet ut fra boligens alder og bruk. Risiko: Forholdene har normalt begrenset teknisk betydning, men kan utvikle seg videre ved fortsatt bruk eller manglende vedlikehold. Dersom merker eller misfarginger endrer karakter, kan det ikke uten nærmere undersøkelser utelukkes at enkelte forhold skyldes fukt eller bevegelser i konstruksjonen. Konsekvens: Registrerte merker og overflateslitasje medfører hovedsakelig redusert estetisk kvalitet og behov for normalt vedlikehold. Det er ikke registrert forhold som på befaringstidspunktet tilsier behov for bygningsmessige strakstiltak. Anbefalt tiltak: Det anbefales normalt vedlikehold av vegger og tak/himlinger. Merker og hull etter tidligere veggfester kan sparkles, pusses og overflatebehandles etter behov. Slitte eller skadede overflater kan rengjøres og males. Ved tegn til fukt, lukt, økende misfarging, sprekkutvikling eller andre endringer bør forholdet undersøkes nærmere av kvalifisert fagperson. - Rom under terreng | Det ble utført fuktsøk på tilfeldig utvalgte steder på betonggulvet og leca-yttervegger i kjellerboder hvor det avdekkes forhøyde fuktverdier. Årsak: De forhøyede fuktverdiene kan skyldes fuktinntrengning fra terreng, kapillært fuktoppsug fra grunnen, mangelfull eller svekket drenering og utvendig fuktsikring, samt kondens som følge av lav temperatur og utilstrekkelig ventilasjon i kjellerbodene. Eksakt årsak kan ikke fastslås på grunnlag av stikkprøvekontrollen alene. Risiko: Vedvarende fuktbelastning i betonggulv og yttervegger kan medføre saltutslag, avskalling, misfarging, lukt og biologisk vekst. Organiske materialer, innredning og lagrede gjenstander som står i direkte kontakt med fuktige overflater, vil være særlig utsatt for fukt- og muggskader. Konsekvens: Forholdet kan redusere kjellerbodenes brukskvalitet og medføre behov for ytterligere undersøkelser og bygningsmessige tiltak. Dersom fuktbelastningen vedvarer, kan det oppstå skader på overflater, tilstøtende konstruksjoner og lagrede gjenstander, samt et mindre tilfredsstillende innemiljø. Anbefalt tiltak: Det anbefales å få fuktforholdene undersøkt nærmere av kvalifisert fagperson for å avklare årsak, omfang og nødvendig utbedring. Undersøkelsen bør omfatte kontroll av drenering, utvendig fuktsikring, terrengfall, bortledning av tak- og overflatevann samt ventilasjonsforholdene i kjellerbodene. Fuktnivåene bør følges over tid. Organiske materialer og lagrede gjenstander bør ikke plasseres direkte mot betonggulv eller yttervegger før forholdet er avklart. Eventuelle tiltak bør fastsettes etter at årsaken til fuktbelastningen er dokumentert. - Bad: Dokumentasjon for våtrom | Det finnes ingen dokumentasjon på oppføringen av badet, men hjemmelshaver har noen bilder fra byggeprosessen. Det er imidlertid ingen spesifikke bilder av badet som viser membran eller lignende. Årsak: Det foreligger ikke dokumentasjon som viser hvordan badet er oppført, hvilke produkter og løsninger som er benyttet, eller hvordan arbeidene er kontrollert. Hjemmelshaver har enkelte bilder fra byggeprosessen, men bildene dokumenterer ikke badets oppbygning eller kritiske detaljer som membran, tettesjikt, sluktilslutning, gjennomføringer og overganger. Risiko: Manglende dokumentasjon gir usikkerhet om våtrommet er prosjektert, utført og kvalitetssikret i samsvar med gjeldende krav, produsentenes anvisninger og god håndverksmessig praksis. Eventuelle feil ved membran, sluktilslutning, skjøter, hjørner og gjennomføringer kan være skjult bak ferdige overflater og kan normalt ikke avdekkes uten inngrep i konstruksjonen. Konsekvens: Dersom tettesjiktet eller øvrige våtromsarbeider ikke er korrekt utført, kan det oppstå fuktinntrengning, lekkasjer, muggsopp, råteskader og skader i underliggende eller tilstøtende konstruksjoner. Manglende dokumentasjon kan også få betydning ved senere salg, reklamasjon, forsikringssak eller vurdering av ansvar, og kan medføre behov for omfattende og kostbare utbedringer. Anbefalt tiltak: Det anbefales å forsøke å innhente fullstendig dokumentasjon fra tidligere eier, utbygger, ansvarlig søker eller utførende foretak. Dokumentasjonen bør blant annet omfatte FDV- dokumentasjon, produktdokumentasjon, samsvarserklæringer, sjekk- og kontrollister samt bilder som viser membran, sluktilslutning, gjennomføringer og øvrige kritiske detaljer før overflatene ble lukket. De tilgjengelige bildene bør oppbevares, men kan ikke alene anses som tilstrekkelig dokumentasjon på badets utførelse. Dersom ytterligere dokumentasjon ikke kan fremskaffes, bør forholdet omtales som en dokumentasjonsmangel. Badet bør følges opp med jevnlig kontroll, og ved tegn til fukt, lekkasje, lukt, misfarging, svelling eller andre avvik bør våtrommet undersøkes nærmere av kvalifisert fagperson. - Bad: Overflater, vegger og himling | Veggfliser og tak/himling har slitasje fra alder og bruk, og flisene er fra 1999. Årsak: Veggflisene er fra 1999 og har, sammen med tak/himling, normal alders- og bruksslitasje. Over tid utsettes overflatene for fukt, temperatursvingninger, rengjøring og mekanisk belastning, noe som kan føre til slitasje, misfarging og svekkelse av fuger, fliser og overflatebehandling. Risiko: Med økende alder øker risikoen for riss, løse fliser, bom, svekkede fuger og utette overganger. Flisene i seg selv utgjør ikke et vanntett sjikt, og overflatenes alder gir usikkerhet knyttet til tilstanden på underliggende tettesjikt og skjulte konstruksjoner. Konsekvens: Videre slitasje kan medføre redusert estetisk og bruksmessig kvalitet samt behov for vedlikehold eller lokal utbedring. Dersom fuger, overganger eller underliggende tettesjikt har redusert funksjon, kan fukt trenge inn i bakenforliggende konstruksjoner og føre til fuktskader, misfarging, lukt, muggvekst eller behov for mer omfattende rehabilitering. Anbefalt tiltak: Det anbefales jevnlig kontroll og vedlikehold av veggfliser, fuger, elastiske fuger, gjennomføringer og tak/himling. Skadde eller svekkede fuger og overflater bør utbedres ved behov. På grunn av overflatenes alder bør fremtidig oppgradering eller rehabilitering av våtrommet påregnes. Ved tegn til løse fliser, sprekkdannelser, misfarging, fukt, lukt eller andre avvik bør våtrommet undersøkes nærmere av kvalifisert fagperson. - Bad: Overflater gulv | Gulvflisene har tegn til alder og slitasje, og er fra 1999. Det er bom under flere fliser på gulvet ved dørterskelen, ved sluket og ved servantskapet. Årsak: Gulvflisene er fra 1999 og har alders- og bruksslitasje. Det er registrert bom under flere fliser ved dørterskelen, rundt sluket og ved servantskapet. Bom kan skyldes mangelfull vedheft mellom flis, flislim og underlag, utilstrekkelig limdekning, bevegelser i underlaget eller fukt- og temperaturbelastning over tid. Risiko: Fliser med bom har redusert støtte og kan over tid løsne eller sprekke. Det kan også oppstå skader og riss i fugene. Bom ved sluket og i andre vannbelastede områder gir økt usikkerhet knyttet til flislagets stabilitet og risiko for at vann trenger ned under flisene. Tilstanden til underliggende membran kan ikke fastslås uten inngrep i konstruksjonen. Konsekvens: Forholdet kan medføre løse eller sprukne fliser, skadde fuger og redusert brukskvalitet. Dersom vann trenger ned under flislaget og det samtidig foreligger svakheter i membranen eller tilslutningen mot sluket, kan det oppstå fuktinntrengning og skader i underliggende eller tilstøtende konstruksjoner. Gulvets alder og registrerte bom tilsier at behov for rehabilitering må påregnes. Anbefalt tiltak: Det anbefales å få gulvet undersøkt nærmere av kvalifisert våtromsfaglig person for å avklare årsak, omfang og nødvendig utbedring. Løse eller skadde fliser og fuger bør utbedres. Lokal utskifting av fliser må utføres med særlig aktsomhet for å unngå skade på underliggende membran. På grunn av gulvets alder og omfanget av registrert bom, særlig ved dørterskel, sluk og servantskap, bør full rehabilitering av våtrommet vurderes og påregnes. - Bad: Vanntett sjikt, membran og sluk | Siden det ikke foreligger dokumentasjon på hvilken membran som er brukt på badet, er vurderingen av membranen usikker. Badet har en eldre våtromsløsning for gulv og vegg som ble etablert før år 2000 (i 1999), og membranene er nå over 27 år gamle. Årsak: Membran og tilslutninger har naturlig aldring og begrenset teknisk levetid. Risiko: Manglende dokumentasjon medfører usikkerhet om membranens oppbygning, utførelse og nåværende tilstand. Som følge av alder øker risikoen for svekkelser i tettesjiktet, særlig ved sluk, skjøter, hjørner, gjennomføringer og overganger mellom gulv og vegg. Eventuelle feil eller skader kan være skjult bak fliser og øvrige overflater og kan normalt ikke avdekkes uten destruktive undersøkelser. Konsekvens: Dersom membranen har redusert eller manglende tett funksjon, kan vann trenge inn i underliggende og tilstøtende konstruksjoner. Dette kan medføre fuktskader, råte, muggvekst, lukt og behov for omfattende utbedringer. Manglende dokumentasjon og høy alder kan også få betydning ved senere salg, forsikringssak. Anbefalt tiltak: Det anbefales å forsøke å innhente dokumentasjon fra tidligere eier eller utførende foretak. På grunn av våtrommets alder og usikkerheten knyttet til membranens utførelse og tilstand bør full rehabilitering av badet vurderes og påregnes. Inntil rehabilitering gjennomføres, bør badet følges opp med jevnlig kontroll av sluk, fuger, gjennomføringer og tilstøtende konstruksjoner. Ved tegn til lekkasje, fukt, lukt, misfarging, løse fliser eller andre avvik bør badet undersøkes av kvalifisert våtromsfaglig person uten unødig opphold - Bad: Sanitærutstyr og innredning | Sanitærutstyr og innredning er fra 1999, med små fuktsveller på nedre del av frontene på servantskapet. Innredningen viser også noe alder- og bruksslitasje. Avløpsrøret under vasken er midlertidig tettet med silikon som en provisorisk løsning. Årsak: De mindre fuktsvellene på nedre del av servantskapets fronter vurderes å skyldes gjentatt kontakt med vann, vannsøl eller høy luftfuktighet over tid. Avløpsrøret under servanten er midlertidig tettet med silikon, noe som tyder på tidligere eller pågående lekkasje og at avløpsinstallasjonen ikke er fagmessig utbedret. Risiko: Fuktsvelling kan utvikle seg videre og føre til oppsprekking, delaminering og nedbrytning av innredningen dersom fuktbelastningen fortsetter. Silikontetting av avløpsrøret er en provisorisk løsning som ikke gir sikkerhet for varig tetthet. Det foreligger derfor økt risiko for lekkasje, lukt, redusert avløpsfunksjon og fuktpåvirkning på servantskap, gulv og tilstøtende konstruksjoner. Konsekvens: Forholdet kan medføre ytterligere skade på servantskapet og behov for reparasjon eller utskifting av innredningen. Dersom den provisoriske tettingen svikter, kan det oppstå vannlekkasje med påfølgende fuktskader, misfarging, lukt og skade på gulv eller omkringliggende bygningsdeler. Sanitærutstyrets og innredningens alder medfører også at fremtidig utskifting må påregnes. Anbefalt tiltak: Den provisoriske silikontettingen bør fjernes, og avløpsrøret under servanten bør kontrolleres og utbedres snarest av kvalifisert rørlegger. Defekte eller mangelfulle rørdeler, koblinger og pakninger bør skiftes, og avløpet bør funksjonstestes etter utbedring for å dokumentere tilfredsstillende tetthet og funksjon. Servantskapet bør kontrolleres for videre fuktskader og repareres eller skiftes dersom svellingen utvikler seg eller materialene har fått redusert funksjon. På grunn av alder og registrert slitasje bør fremtidig utskifting av sanitærutstyr og innredning påregnes. - Bad: Ventilasjon | På befaringsdagen ble det registrert redusert avtrekk fra ventilasjonen på badet, og det mekaniske ventilasjonsanlegget er fra 1999. Anlegget har overskredet sin teknisk levetid og det er usikkert om anlegget har fått service. Årsak: Det foreligger ikke opplysninger eller dokumentasjon som bekrefter at anlegget har fått regelmessig service og vedlikehold. Redusert avtrekk kan skyldes tilsmussede filtre, ventiler eller kanaler, feil innregulering, slitasje på vifte eller øvrige komponenter, eller generelt redusert ytelse som følge av anleggets alder. Risiko: Redusert avtrekk kan medføre utilstrekkelig borttransport av fuktig luft fra badet. Dette øker risikoen for høy luftfuktighet, kondens, lukt, misfarging og biologisk vekst på overflater. Anleggets alder og ukjente servicehistorikk gir i tillegg økt risiko for driftsstans, redusert kapasitet og svikt i tekniske komponenter. Konsekvens: Mangelfull ventilasjon kan over tid føre til økt fuktbelastning på vegger, tak/himling, fuger, innredning og tilstøtende konstruksjoner. Dette kan medføre redusert innemiljø, økt vedlikeholdsbehov og fuktrelaterte skader. Svikt i ventilasjonsanlegget kan også medføre behov for reparasjon eller utskifting av hele eller deler av anlegget. Anbefalt tiltak: Det anbefales å få ventilasjonsanlegget kontrollert av kvalifisert ventilasjonsfaglig person. Kontrollen bør omfatte måling av luftmengder, rengjøring av ventiler og kanaler, utskifting av filtre, kontroll av vifte og aggregat samt nødvendig innregulering. På grunn av anleggets alder, overskredet teknisk levetid og ukjente servicehistorikk bør utskifting eller oppgradering av ventilasjonsanlegget vurderes og påregnes. Det bør etableres rutiner for regelmessig service, filterbytte og dokumentert vedlikehold. - Kjøkken: Overflater og innredning | Kjøkkeninnredning vurderes å ha alder- og bruksslitasje, det er små slitemerker i innvendig skapskrogene og på overflaten. Årsak: Forholdet har karakter som tilsier daglig bruk og kjøkkenets alder. Risiko: Hakk og merke kan gi risiko for redusert kvalitet og levetid på materialenes overflater. Konsekvens: Forholdet kan medføre behov for utbedring av skadede overflater. Anbefalt tiltak: Det anbefales å vurdere vedlikehold eller lokal utbedring. - Kjøkken: Avtrekk | Kjøkkenventilasjonen har alder- og bruksslitasje og har overskredet sin tekinske levetid. Årsak: Forholdet kan skyldes normal aldring og slitasje på vifte, motor, lager, brytere, filtre og øvrige komponenter, samt eventuelt manglende eller utsatt service og vedlikehold. Risiko: Med økende alder er det større risiko for redusert avtrekkskapasitet, økt støynivå, tilsmussing, svikt i elektriske eller mekaniske komponenter og driftsstans. Mangelfullt avtrekk kan føre til at matos, fett, lukt og fukt ikke fjernes tilfredsstillende fra kjøkkenet. Konsekvens: Redusert ventilasjon kan medføre dårligere inneklima, luktbelastning og avsetning av fett og fukt på kjøkkeninnredning, vegger og tak/himling. Ved funksjonssvikt kan det bli behov for reparasjon eller full utskifting av kjøkkenventilatoren og eventuelle tilknyttede komponenter. Anbefalt tiltak: Det anbefales at kjøkkenventilasjonen kontrolleres og rengjøres, herunder filter, vifte, avtrekkskanal og tilkoblinger. På grunn av alder, slitasje og overskredet teknisk levetid bør utskifting eller oppgradering av kjøkkenventilatoren påregnes. Ny løsning bør dimensjoneres og monteres fagmessig, tilpasses eksisterende ventilasjonsanlegg og sikre tilfredsstillende borttransport av matos, fett, lukt og fukt. - Innvendige vannledninger | Det er noe korrosjon (irr) på kobberrør i kjelleretasjen og røroppheng er fra byggeår. Årsak: Det er registrert noe korrosjon (irr) på kobberrør i kjelleretasjen. Korrosjonen kan skyldes fuktpåvirkning, kondens, kjemiske reaksjoner på røroverflaten eller mindre lekkasjer ved skjøter og koblinger. Røropphengene er fra byggeåret og er ca. 27 år gamle. Alderen kan ha medført normal materialslitasje, korrosjon og redusert innfesting over tid. Risiko: Korrosjon på kobberrør kan utvikle seg og føre til lokal svekkelse av rør eller koblinger. Eldre røroppheng kan miste bæreevne eller stabilitet, slik at rørene får utilstrekkelig støtte og utsettes for bevegelser, vibrasjoner eller økt belastning på skjøter. Det foreligger derfor økt risiko for lekkasje og følgeskader. Konsekvens: Videre korrosjonsutvikling eller svikt i røroppheng kan medføre lekkasje, vannskade og fuktbelastning på gulv, vegger, innredning og øvrige tilstøtende konstruksjoner. Forholdet kan også medføre behov for punktvis reparasjon eller utskifting av kobberrør, koblinger og røroppheng. Anbefalt tiltak: Det anbefales å få kobberrørene, koblingene og røropphengene kontrollert nærmere av kvalifisert rørlegger. Årsaken til irr og korrosjon bør avklares, og rørene bør undersøkes for tegn til lekkasje, tæring eller svekkelse. Korroderte, løse eller svekkede røroppheng bør skiftes, og rørene bør sikres med egnede oppheng og korrekt innfesting. Ved tegn til aktiv lekkasje, økende korrosjon eller redusert godstykkelse bør berørte rørdeler skiftes uten unødig opphold. - Innvendige avløpsrør | Avløpsrøret under vasken på badet er midlertidig tettet med silikon som en provisorisk løsning. Årsak: Dette tyder på at det har vært, eller fortsatt kan være, en utetthet ved rør, skjøt, kobling eller pakning. Silikontettingen vurderes som en provisorisk løsning og ikke som en fagmessig eller varig reparasjon. Risiko: Den provisoriske tettingen kan miste vedheft eller svikte over tid. Dette medfører økt risiko for lekkasje, lukt og redusert avløpsfunksjon. Eventuelle lekkasjer kan være små og vanskelige å oppdage før omkringliggende materialer er blitt fuktpåvirket. Konsekvens: Dersom tettingen svikter, kan avløpsvann lekke ut i servantskapet og videre ned på gulvet eller inn i tilstøtende konstruksjoner. Dette kan føre til fuktsvelling, misfarging, lukt, muggvekst og skade på innredning og bygningsdeler, samt behov for reparasjon eller utskifting. Anbefalt tiltak: Den provisoriske silikontettingen bør fjernes, og avløpsinstallasjonen bør kontrolleres og utbedres snarest av kvalifisert rørlegger. Defekte eller mangelfulle rørdeler, koblinger og pakninger bør skiftes. Etter utbedring bør avløpet funksjonstestes for å kontrollere at installasjonen har tilfredsstillende tetthet og avrenning. - Ventilasjon | På befaringsdagen ble det registret redusert avtrekk på badet, det mekaniske anlegget og kjøkkenventilator har overskredet sin teknisk levetid. Årsak: Det mekaniske ventilasjonsanlegget og kjøkkenventilatoren har overskredet forventet teknisk levetid. Den reduserte kapasiteten kan skyldes alder og slitasje på vifter og øvrige komponenter, tilsmussede filtre, ventiler eller kanaler, feil innregulering eller manglende service og vedlikehold. Risiko: Redusert avtrekk på badet kan medføre utilstrekkelig borttransport av fuktig luft, med økt risiko for kondens, høy luftfuktighet, lukt, misfarging og biologisk vekst. En eldre kjøkkenventilator kan ha redusert kapasitet til å fjerne matos, fett og fukt. Anleggenes alder medfører også økt risiko for driftsstans, støy, redusert energieffektivitet og svikt i tekniske komponenter. Konsekvens: Mangelfull ventilasjon kan over tid føre til økt fukt- og luktbelastning på overflater, innredning og tilstøtende konstruksjoner. Dette kan gi redusert innemiljø, økt vedlikeholdsbehov og fuktrelaterte skader. Svikt i ventilasjonsanlegget eller kjøkkenventilatoren kan medføre behov for reparasjon eller utskifting av hele eller deler av installasjonene. Anbefalt tiltak: Det anbefales å få ventilasjonsanlegget og kjøkkenventilatoren kontrollert av kvalifisert ventilasjonsfaglig person. Kontrollen bør omfatte måling av luftmengder, rengjøring av ventiler og kanaler, utskifting av filtre, funksjonskontroll av vifter og aggregat samt nødvendig innregulering. På grunn av overskredet teknisk levetid bør utskifting eller oppgradering av ventilasjonsanlegget og kjøkkenventilatoren vurderes og påregnes. Det bør etableres rutiner for regelmessig service, rengjøring, filterbytte og dokumentert vedlikehold. - Varmtvannsbereder | Det ble ikke funnet noen avvik på befaringsdagen ved visuell inspeksjon av varmtvannsberederen. Årsak: Begge varmtvannsberederne har passert forventet teknisk levetid. Selv om det ikke ble registrert synlige avvik på befaringstidspunktet, medfører alder og ukjent servicehistorikk usikkerhet knyttet til beredernes innvendige tilstand, vedlikehold og gjenværende levetid. Risiko: Eldre varmtvannsberedere har økt risiko for korrosjon, lekkasje, redusert varmeeffekt, kalkavleiringer og svikt i termostat, varmeelement, sikkerhetsventil eller andre komponenter. Visuell kontroll utelukker ikke skjulte svekkelser eller begynnende feil. Konsekvens: Eventuell svikt kan medføre driftsstans, redusert tilgang på varmtvann, økt energiforbruk eller vannlekkasje. En lekkasje kan føre til fukt- og vannskader på gulv, vegger, innredning og tilstøtende konstruksjoner, med behov for reparasjon eller utskifting. Anbefalt tiltak: Det anbefales at begge varmtvannsberederne kontrolleres av kvalifisert rørlegger. Kontrollen bør omfatte beredernes generelle tilstand, sikkerhetsventiler, koblinger, korrosjon, lekkasjesikring og eventuell servicehistorikk. På grunn av overskredet teknisk levetid og ukjent vedlikehold bør utskifting av begge berederne vurderes og påregnes. Ved tegn til lekkasje, rust, unormal lyd, temperaturavvik eller redusert kapasitet bør tiltak iverksettes uten unødig opphold. - Vannbåren varme | Vannbåren gulvvarme og røroppheng er over 27 år gamle og kun visuelt inspisert på befaringstidspunket. Årsak: Den vannbårne gulvvarmen og tilhørende røroppheng er over 27 år gamle og har dermed betydelig alders- og bruksslitasje. Det foreligger ikke opplysninger eller dokumentasjon som bekrefter at anlegget har fått regelmessig service og vedlikehold. Manglende hette på regulatorventilen kan skyldes tidligere betjening, skade, slitasje eller at komponenten ikke er komplett. Risiko: Anleggets alder og ukjente servicehistorikk medfører økt risiko for redusert varmeeffekt, ujevn temperaturregulering, treg regulering, korrosjon, lekkasje og svikt i ventiler, koblinger, sirkulasjonskomponenter eller røroppheng. En regulatorventil uten hette kan være utsatt for utilsiktet betjening, smuss og mekanisk påvirkning. Eldre eller svekkede røroppheng kan gi utilstrekkelig støtte og økt belastning på rør og koblinger. Konsekvens: Eventuell svikt kan medføre redusert varmekomfort, driftsstans, økt energiforbruk eller lekkasje. Lekkasje eller svikt i røroppheng kan føre til vann- og fuktskader på gulv, vegger og tilstøtende konstruksjoner samt behov for reparasjon eller utskifting av deler av anlegget. På grunn av anleggets alder må fremtidig oppgradering eller utskifting påregnes. Anbefalt tiltak: Det anbefales å få det vannbårne gulvvarmeanlegget kontrollert og funksjonstestet av kvalifisert VVS-fagperson. Kontrollen bør omfatte regulatorventiler, fordelersystem, koblinger, sirkulasjon, trykk, temperaturregulering, eventuelle lekkasjer og røroppheng. Manglende hette på regulatorventilen bør erstattes med en korrekt komponent som er tilpasset ventilen. Løse, korroderte eller svekkede røroppheng bør skiftes, og det bør etableres dokumenterte rutiner for regelmessig service og vedlikehold. På grunn av anleggets alder bør fremtidig rehabilitering eller utskifting planlegges. - Fuktsikring og drenering | På befaringsdagen ble det målt forhøyede fuktverdier i kjelleretasjen, både på gulvet og nederst på ytterveggene i kjellerboden. Det ser ut til at det ikke er noen drenering rundt nedgangen til kjelleretasjen på utsiden. Dreneringen er eldre en 27 år gammel. Årsak: De forhøyede fuktverdiene i betonggulvet og nederst på ytterveggene kan skyldes alder og redusert funksjon i dreneringen og den utvendige fuktsikringen. Dreneringen er over 27 år gammel og har dermed betydelig alders- og bruksslitasje. Det er i tillegg observert at det mangler tilfredsstillende drenering og fuktsikring rundt den utvendige kjellernedgangen. Forholdet kan også være påvirket av mangelfullt terrengfall, utilstrekkelig bortledning av overflate- og takvann eller kapillært fuktoppsug fra grunnen. Eksakt årsak og omfang kan ikke fastslås uten nærmere undersøkelser. Knotteplasten har løsnet fra topplisten på noen steder på baksiden av boligen. Årsak: Forholdet kan skyldes utilstrekkelig innfesting, bevegelser i massene, mekanisk påvirkning eller aldring og slitasje på topplist og festemidler. Risiko: Eldre eller mangelfull drenering kan føre til vedvarende fuktbelastning mot gulv, grunnmur og yttervegger under terreng. Manglende drenering rundt kjellernedgangen øker risikoen for at nedbør, overvann og smeltevann samles opp og trenger inn i tilstøtende konstruksjoner. Dette kan medføre saltutslag, avskalling, misfarging, lukt, muggvekst og skader på organiske materialer, overflater og lagrede gjenstander. Konsekvens: Vedvarende fuktpåvirkning kan redusere kjellerbodens brukskvalitet og medføre behov for omfattende utbedring av drenering, utvendig fuktsikring, terreng og kjellernedgang. Dersom fuktbelastningen fortsetter, kan det oppstå skader på gulv, vegger og tilstøtende konstruksjoner samt et mindre tilfredsstillende innemiljø. Organiske materialer som oppbevares direkte mot fuktige gulv eller yttervegger, kan bli utsatt for fukt- og muggskader. Anbefalt tiltak: Det anbefales å få dreneringen, den utvendige fuktsikringen og området rundt kjellernedgangen undersøkt nærmere av kvalifisert fagperson. Undersøkelsen bør omfatte dreneringens tilstand og kapasitet, grunnmursbeskyttelse, terrengfall, bortledning av takvann, overvann og smeltevann samt behovet for drenering og eventuell overdekning rundt kjellernedgangen. På grunn av dreneringens alder og registrerte fuktverdier bør utskifting eller oppgradering av dreneringen og fuktsikringen vurderes og påregnes. Fuktnivåene bør følges over tid, og organiske materialer bør ikke plasseres direkte mot gulv eller yttervegger før årsaken er avklart og nødvendige tiltak er gjennomført. Risiko: Når knotteplasten ikke er festet og avsluttet korrekt i toppen, kan nedbør, overflatevann, jord og smuss trenge inn mellom knotteplasten og grunnmuren. Dette kan redusere uttørkingen og gi økt fuktbelastning på grunnmur og utvendig fuktsikring. Konsekvens: Forholdet kan over tid medføre fuktinntrengning, misfarging, saltutslag og avskalling på grunnmuren samt økt risiko for fuktproblemer i konstruksjoner under terreng. Løs knotteplast kan også bli ytterligere skadet eller løsne mer dersom forholdet ikke utbedres. Anbefalt tiltak: Det anbefales å feste knotteplasten på nytt og montere eller utbedre topplisten slik at avslutningen blir tett og fagmessig utført. Skadde festemidler, topplister eller deler av knotteplasten bør skiftes. Samtidig bør området kontrolleres for skader på grunnmur og utvendig fuktsikring, samt at terrenget har tilfredsstillende fall bort fra bygningen. Arbeidet bør utføres av kvalifisert fagperson. - Grunnmur og fundamenter | Det er små riss og sprekker i grunnmuren ved nedgangen til kjelleretasjen, og grunnmuren er fra 1999. Årsak: De mindre rissene og sprekkene i grunnmuren ved kjellernedgangen kan skyldes naturlig svinn i betong eller puss, temperaturvariasjoner, frostpåvirkning, fuktbelastning eller mindre bevegelser og setninger i grunnen. Grunnmuren er fra 1999 og har naturlig alders- og værslitasje. Eksakt årsak kan ikke fastslås ved visuell kontroll alene. Risiko: Riss og sprekker kan gi økt risiko for fukt- og vanninntrengning, særlig fordi området ved kjellernedgangen er utsatt for nedbør, overvann, smeltevann og frost. Dersom sprekkene er aktive eller fuktbelastningen vedvarer, kan de utvikle seg videre og medføre avskalling, frostsprengning og nedbrytning av grunnmuren. Konsekvens: Forholdet kan medføre økt fuktbelastning på grunnmur og tilstøtende konstruksjoner samt behov for lokal reparasjon og overflatebehandling. Ved videre sprekkutvikling eller vanninntrengning kan det oppstå fuktskader, saltutslag, avskalling og behov for mer omfattende utbedring av grunnmur, drenering og kjellernedgang. Anbefalt tiltak: Det anbefales å registrere og følge rissene og sprekkene over tid for å avklare om de er stabile eller i utvikling. Sprekkene bør tettes og repareres med et egnet system tilpasset konstruksjonen og fuktbelastningen. Samtidig bør drenering, fuktsikring, terrengfall og bortledning av overvann og smeltevann rundt kjellernedgangen kontrolleres. Ved økende sprekkvidde, nivåforskjeller, vanninntrengning eller tegn til videre skadeutvikling bør forholdet undersøkes nærmere av kvalifisert fagperson. - Terrengforhold | Ved visuell inspeksjon vurderes det at det ikke er tilstrekkelig fall fra grunnmur. Terrenget er tilnærmet flatt på baksiden med lett fall mot grunnmuren. Årsak: Forholdet kan skyldes naturlig terrengform, setninger i tilbakefylte masser eller mangelfull terrengbearbeiding og opparbeidelse rundt bygningen. Risiko: Utilstrekkelig fall bort fra grunnmuren kan føre til at nedbør, overvann og smeltevann blir stående eller ledes inn mot bygningen. Dette gir økt belastning på drenering og utvendig fuktsikring og kan medføre fuktinntrengning i grunnmur, kjellervegger og konstruksjoner under terreng. Konsekvens: Vedvarende vann- og fuktbelastning kan medføre forhøyede fuktverdier, saltutslag, avskalling, misfarging, lukt og fuktskader i kjelleretasjen. Over tid kan forholdet redusere levetiden til dreneringen og fuktsikringen og føre til behov for mer omfattende utbedringer. Anbefalt tiltak: Det anbefales å justere terrenget slik at det etableres tydelig og jevnt fall bort fra grunnmuren, slik at overflatevann, overvann og smeltevann ledes kontrollert bort fra bygningen. Terrengjusteringen må utføres uten å redusere nødvendig avstand til kledning, ventiler, vinduer eller andre bygningsdeler. Takvann og vann fra nedløp skal føres til en egnet og tilstrekkelig dimensjonert overvannsløsning og ikke slippes ut ved grunnmuren. Arbeidene bør prosjekteres og utføres av kvalifisert fagperson og samordnes med kontroll av drenering og utvendig fuktsikring. Helse, miljø og sikkerhet - Utvendige trapper | Trappene er kun beskrevet og vurdert med hensyn til åpenbare forhold knyttet til helse, miljø og sikkerhet. Det er ikke foretatt en full teknisk vurdering eller satt egen tilstandsgrad på trappene. Årsak: En full teknisk vurdering og tilstandsgradering av trapper inngår ikke som et særskilt krav etter avhendingslova med tilhørende forskrift. Vurderingen er derfor begrenset til synlige og tilgjengelige forhold som åpenbart kan ha betydning for brukssikkerheten. Risiko: Når trappene ikke er fullstendig teknisk undersøkt eller tilstandsgradert, foreligger det usikkerhet knyttet til skjulte eller mindre synlige forhold, som svekkede innfestinger, slitasje, skjevheter, bevegelser, knirk eller andre avvik ved konstruksjon og rekkverk. Konsekvens: Eventuelle skjulte avvik kan medføre redusert funksjon og brukssikkerhet samt behov for vedlikehold eller bygningsmessige utbedringer. Manglende full vurdering gir et begrenset grunnlag for å fastslå trappenes samlede tekniske tilstand. Anbefalt tiltak: Dersom det ønskes en mer detaljert vurdering av trappenes tekniske tilstand, anbefales ytterligere undersøkelser utført av kvalifisert fagperson. Undersøkelsen bør omfatte trinn, vanger, innfestinger, rekkverk, håndløpere og eventuelle tegn til bevegelse, skjevhet eller slitasje, slik at behovet for vedlikehold eller utbedring kan avklares. Det er ikke montert rekkverk på utvendig trapp. Det mangler håndløper og rekkverk på den ene siden av den utvendige trappen ned til kjelleren. Årsak: Manglende håndrekker og rekkverk i begge utvendige trapper skyldes trolig eldre utførelse, manglende oppgradering eller at trappene er etablert uten tilstrekkelig sikring i henhold til dagens krav til sikkerhet. Risiko: Fravær av håndrekker og rekkverk gir økt risiko for fallulykker ved bruk av trappene, særlig ved glatte forhold, snø/is, dårlig belysning eller for barn, eldre og personer med nedsatt mobilitet. Konsekvens: Forholdet kan medføre personskade og redusert trygghet ved normal bruk av trappene. Trappene tilfredsstiller ikke dagens forventede sikkerhetsnivå, og det kan bli behov for oppgradering for å sikre forsvarlig bruk. Anbefalt tiltak: Det anbefales å montere håndrekker og rekkverk i begge utvendige trapper der dette mangler. Tiltakene bør utføres med tilstrekkelig høyde, stabil innfesting og utforming i henhold til gjeldende krav, og bør utføres av fagperson. - Rekkverk på balkong/terrasse og utvendig trapp | Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav. Rekkverkshøyden er ikke tilstrekkelig, den ble målt til 90 cm, mens kravet i dag er 1 meter. Årsak: Rekkverket er lavere enn dagens forskriftskrav, med målt høyde på 90 cm mot dagens krav på 1,0 meter. Dette skyldes trolig eldre utførelse eller at rekkverket ikke er oppgradert i tråd med nyere krav til sikkerhet. Risiko: For lav rekkverkshøyde gir økt risiko for fallulykker, særlig på steder med høydeforskjell. Risikoen er størst for barn, eldre og personer med redusert balanse eller mobilitet. Konsekvens: Forholdet innebærer redusert personsikkerhet og at rekkverket ikke tilfredsstiller dagens sikkerhetsnivå. Ved videre bruk kan det oppstå fare for personskade, og det kan bli behov for oppgradering for å oppfylle gjeldende krav. Anbefalt tiltak: Det anbefales å forhøye eller skifte rekkverket slik at høyden blir minimum 1,0 meter og utførelsen blir stabil og sikker. Tiltaket bør utføres av fagperson, og rekkverket bør kontrolleres med hensyn til innfesting, åpninger og generell sikkerhet. Risiko: For lav rekkverkshøyde gir økt risiko for fallulykker og personskade ved bruk av terrasse, balkong eller veranda, særlig ved opphold nær ytterkant, ved glatt føre eller dersom barn oppholder seg på området. Risikoen øker ytterligere dersom rekkverket utsettes for belastning eller dersom øvrige innfestinger og konstruksjonsdetaljer ikke er tilfredsstillende. Konsekvens: Forholdet medfører redusert personsikkerhet og avvik fra dagens anbefalte sikkerhetsnivå for rekkverk. Ved fall eller sviktende sikring kan dette medføre alvorlig personskade. Forholdet kan også medføre behov for bygningsmessig utbedring eller oppgradering før utearealet kan anses som tilfredsstillende sikkert i bruk. Anbefalt tiltak: Det anbefales å utbedre eller forhøye rekkverket slik at det oppnår tilfredsstillende høyde og sikker funksjon. Eksisterende rekkverk bør samtidig kontrolleres for stabilitet, åpninger og innfesting. Arbeidet bør vurderes og utføres av fagperson med relevant bygningsfaglig kompetans. Det er ikke montert rekkverk på utvendig trapp. Det mangler håndløper og rekkverk på den ene siden av den utvendige trappen ned til kjelleren. Årsak: Manglende håndrekker og rekkverk i begge utvendige trapper skyldes trolig eldre utførelse, manglende oppgradering eller at trappene er etablert uten tilstrekkelig sikring i henhold til dagens krav til sikkerhet. Risiko: Fravær av håndrekker og rekkverk gir økt risiko for fallulykker ved bruk av trappene, særlig ved glatte forhold, snø/is, dårlig belysning eller for barn, eldre og personer med nedsatt mobilitet. Konsekvens: Forholdet kan medføre personskade og redusert trygghet ved normal bruk av trappene. Trappene tilfredsstiller ikke dagens forventede sikkerhetsnivå, og det kan bli behov for oppgradering for å sikre forsvarlig bruk. Anbefalt tiltak: Det anbefales å montere håndrekker og rekkverk i begge utvendige trapper der dette mangler. Tiltakene bør utføres med tilstrekkelig høyde, stabil innfesting og utforming i henhold til gjeldende krav, og bør utføres av fagperson.

Kommunale avgifter

Eiendomsskatt

Formuesverdi

Vannavgift

Beliggenhet

Eiendommen har en fin plassering i landlige og rolige omgivelser på Eltonåsen i Holter, omgitt av åpent kulturlandskap og med naturen like i nærheten. Området kjennetegnes av spredt boligbebyggelse, lite gjennomgangstrafikk og et trygt lokalmiljø. For friluftsinteresserte byr Romeriksåsene på flotte tur- og rekreasjonsmuligheter til alle årstider, med skiløyper, skogsbilveier for sykling og merkede stier. Fra nærliggende innfallsporter som Holtersaga og Grøsåkervangen har man enkel adkomst inn i marka og videre mot fine turmål som Storøyungen og Bekkestua. For barnefamilier er tilbudet i hverdagen godt tilrettelagt. Eltonåsen skole for 1. til 7. trinn og Eltonåsen friluftsbarnehage ligger begge omtrent 1,7 kilometer unna, mens Holter barnehage ligger en kort kjøretur fra eiendommen. For eldre elever er det rundt 13 minutters biltur til Nannestad ungdomsskole, og både Jessheim og Nannestad videregående skole nås på 12 til 13 minutter med bil. Daglige innkjøp gjøres raskt unna med både Coop Extra Eltonåsen og Kiwi Holter bare en kort kjøretur eller sykkeltur unna. Ønskes et bredere utvalg av forretninger og servicetilbud, ligger Jessheim Storsenter omtrent 13 minutter unna med bil. Beliggenheten er også svært praktisk for pendlere. Gangfløtt bussholdeplass ligger rundt 200 meter fra boligen, med faste avganger på linje 400 og 400E som gir gode forbindelser i retning Oslo. Med bil tar det rundt 15 minutter til Jessheim stasjon med togforbindelser, mens Oslo lufthavn Gardermoen nås på omtrent 16 minutter.

Adkomst

På høyre side i annonsen finner du et kartutsnitt. Ved å klikke på kartet kan du enkelt planlegge din rute fra valgt startpunkt og helt frem til boligen. Det vil være skiltet ved fellesvisninger for enkel orientering.

Energiklasse

C

Info strømforbruk

Nåværende eier har tegnet avtale om Norgespris på strøm, og avtalen har bindingstid til 31.12.2026. Avtalen følger boligen, og må derfor overtas av kjøper. Norgespris er en ny, statlig ordning, som gir en forutsigbar og fast strømpris på 50 øre per kWh med mva (40 øre uten mva) gjennom året. Norgespris har et forbrukstak på 5 000 kWh per måned for husholdninger og 1 000 kWh for hytter. Når det er tegnet avtale om Norgespris bortfaller eventuell strømstøtte. Som boligeier må du fortsatt ha en strømavtale med en strømleverandør. Du kan lese mer om Norgespris blant annet her: https://www.regjeringen.no/no/tema/energi/strom/sporsmal-og-svar-om-norgespris

Info energiklasse

Alle eiendommer som selges eller leies ut skal ha en energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med et bruksareal mindre enn 50 m². Det er eier som har plikt til å fremlegge energiattest og er ansvarlig for at opplysningene er korrekte. Dersom eier ikke har lagt frem energiattest, og eier etter skriftlig anmodning fra kjøper ikke har fremlagt energiattest før avtale om salg er inngått, kan kjøper få laget en energiattest ved hjelp av ekspert for selgers regning, innen ett år etter at avtale om salg er inngått. Dette følger av forskrift om energimerking av bygninger og tekniske anlegg § 5 (3).

Oppvarming

Boligen har følgende oppvarmingskilder: Vannbåren varme og vedfyring. Vannbåren gulvvarme i 1. etasje, herunder på bad. Peisovn i stue i 1. etasje og i innredet rom i kjelleretasjen. Hvis et rom på visningen mangler fast installert oppvarmingskilde, vil ikke dette bli inkludert i handelen.

Ferdigattest / brukstillatelse

Det foreligger ferdigattest for eiendommen, datert 11.11.2002. Ferdigattesten gjelder oppføring av kårbolig og garasje. Ferdigattest utstedes av bygningsmyndighetene basert på dokumentasjon mottatt fra kontrollansvarlig når et søknadspliktig tiltak er utført i samsvar med tillatelsen og øvrige krav etter plan- og bygningslovgivningen. Det er viktig å merke seg at selv om ferdigattest foreligger, gir det ingen garanti for at det senere er utført arbeid på bygget som ikke er byggemeldt eller godkjent. Det er avvik mellom godkjente byggetegninger (datert 06.05.1999 og revidert 20.10.2002) og dagens planløsning. Rommet i kjelleretasjen som i dag benyttes som kjellerstue, oppfyller ikke kravene som stilles til rom for varig opphold, og det er ikke tillatt å benytte det som kjellerstue. For at rommet lovlig skal kunne benyttes som kjellerstue, må det søkes om bruksendring. Kjøper påtar seg risikoen for fremtidig bruk av rommet og eventuelle pålegg fra det offentlige. Dette inkluderer også risikoen for om søknad om bruksendring blir godkjent, samt alle kostnader forbundet med prosessen. For garasjen foreligger det godkjente byggetegninger fra 1999. Dagens fasade avviker fra disse ved at det er etablert én garasjeport og en utgangsdør på langsiden, mens opprinnelige tegninger viser to garasjeporter. Slike fasadeendringer kan være søknadspliktige, og det foreligger ikke dokumentasjon på at endringene er omsøkt eller godkjent av kommunen. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Vei, vann og avløp

Eiendommen har adkomst via privat vei. Eiendommen har tinglyst veirett over gnr. 81 bnr. 1 (tinglyst 07.11.2025, dok.nr. 1354614-1/200), med plikt til å dele kostnader ved snøbrøyting og vedlikehold av veien. Eiendommen har privat vannforsyning tilknyttet privat vannverk, og det foreligger tinglyst rett til vannledning over gnr. 81 bnr. 1 frem til eiendommen (tinglyst 07.11.2025, dok.nr. 1354614-3/200). Vannkvalitet og kapasitet er ikke garantert og kan være begrenset. Eiendommen er ikke tilknyttet offentlig avløpsnett, men har privat avløpsanlegg med minirenseanlegg. Eiendommen har tinglyst rett til å ha minirenseanlegg plassert på gnr. 81 bnr. 1 (tinglyst 07.11.2025, dok.nr. 1354614-2/200). Anlegget er tilknyttet kommunal tømmeordning, og kostnader til drift, tømming og vedlikehold påhviler eier.

Regulerings- og arealplaner

Eiendommen er uregulert. Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel 2018–2035 (plan-ID KP2018-2035), ikrafttrådt 14.05.2019. Arealbruken er i planen avsatt til LNRF areal for nødvendige tiltak for landbruk og reindrift og gårdstilknyttet næringsvirksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag, nåværende. I kommuneplanen er 1 671 m² avsatt til dette formålet. I henhold til kommuneplanens bestemmelser pkt. 10.1 er oppføring av ny boligbebyggelse eller fritidsbebyggelse ikke tillatt i LNF-områder, og det samme gjelder fradeling av tomt til slike formål. På eiendommer med eksisterende boenheter kan det i tillegg tillates oppføring av påbygg, tilbygg, garasjer og uthus, samt etablering av sekundærleilighet i eksisterende bolig, rehabilitering og oppføring av ny boenhet som følge av at eksisterende boenhet har forfalt/brent, og oppføring av VA-anlegg. Det foreligger planforslag for ny kommuneplan: Kommuneplanens arealdel 2023–2040 (plan-ID KP2023-2040). Eiendommen berøres av kulturmiljøområdet Kringler - Hovin, registrert under Kulturminner - Kulturmiljøer med kategori M-KULA. Dette er et kunnskapsgrunnlag for kulturmiljø og landskap av nasjonal interesse, og innebærer ikke et formelt vern, men skal tas hensyn til i kommunal planlegging og saksbehandling etter plan- og bygningsloven. Eiendommen berøres av følgende hensynssone: - Hensynssone H220: Gul sone iht. T-1442 (flystøysone, dekker 1 671 m² av eiendommen) Det tillates ikke etablert nye boenheter innenfor støysonene, som vist i kommuneplanens arealdel. Forbudet gjelder både innenfor landbruks-, natur- og friluftsområder og områder avsatt til byggeformål. Innenfor gul flystøysone gjelder unntak for blant annet rehabilitering og oppføring av ny boenhet som følge av at eksisterende boenhet har forfalt/brent, sekundærleilighet og kårbolig. Krav om innendørs støy gjelder uansett. Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for kvikkleireskred ifølge NVEs aktsomhetskart. Dette innebærer at det kan være fare for kvikkleireskred i området, og at grunnforhold og områdestabilitet må utredes nærmere ved eventuelle terrenginngrep eller byggetiltak. Ifølge NGU er eiendommen registrert med moderat til lav radonaktsomhet.

Tinglyste heftelser og rettigheter

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 3238/81/49: 04.05.1907 - Dokumentnr: 900152 - Bestemmelse om beiterett Rettighetshaver: Knr: 3238 Gnr: 81 Bnr: 2 Gjelder denne registerenheten med flere Overført fra: Knr: 3238 Gnr: 81 Bnr: 1 13.06.1970 - Dokumentnr: 3792 - Bestemmelse om veg Rettighetshaver: Knr: 3238 Gnr: 81 Bnr: 12 Gjelder denne registerenheten med flere Overført fra: Knr: 3238 Gnr: 81 Bnr: 1 Gjelder tillegg til skjøte hvor eierne av gnr. 81 bnr. 1 gir parsellen gnr. 81 bnr. 12 rett til veg over gnr. 81 bnr. 1 fra Gamle Åsvegen til parsellen (ca. 80 meter). 18.06.1971 - Dokumentnr: 3911 - Bestemmelse om veg Rettighetshaver: Knr: 3238 Gnr: 81 Bnr: 14 Rettighetshaver: Knr: 3238 Gnr: 81 Bnr: 15 Med flere bestemmelser Gjelder denne registerenheten med flere Overført fra: Knr: 3238 Gnr: 81 Bnr: 1 Erklæring om vegrett hvor eier av gnr. 81 bnr. 1 gir nåværende og framtidige eiere av gnr. 81 bnr. 14 og gnr. 81 bnr. 15 vegrett over gnr. 81 bnr. 1 fram til eiendommene, med rett til nødvendig utbedring og opparbeiding. Eventuelle nye rettighetshavere til veien plikter å refundere en andel av utgiftene til istandgjøring og utbedring samt delta i nødvendig vedlikehold. Eier av gnr. 81 bnr. 1 har forbeholdt seg rett til å bruke veien til traktorkjøring. 29.05.1973 - Dokumentnr: 3728 - Bestemmelse om veg Rettighetshaver: Knr: 3238 Gnr: 81 Bnr: 13 Rettighetshaver: Knr: 3238 Gnr: 81 Bnr: 16 Gjelder denne registerenheten med flere Overført fra: Knr: 3238 Gnr: 81 Bnr: 1 Erklæring om vegrett hvor eier av gnr. 81 bnr. 1 gir nåværende og fremtidige eiere av gnr. 81 bnr. 13 og gnr. 81 bnr. 16 vegrett over gnr. 81 bnr. 1. Eierne av bnr. 13 og bnr. 16 forplikter seg til å delta i nødvendig vedlikehold av veien og refundere eierne av bnr. 14 og bnr. 15 halvparten av deres påløpte utgifter til opparbeidelse. Eventuelle nye rettighetshavere må delta i vedlikeholdet og betale en forholdsmessig refusjon. Eier av gnr. 81 bnr. 1 har forbeholdt seg full rett til å bruke veien uten forpliktelser. 10.06.1977 - Dokumentnr: 4688 - Bestemmelse om veg Rettighetshaver: Knr: 3238 Gnr: 81 Bnr: 17 Gjelder denne registerenheten med flere Overført fra: Knr: 3238 Gnr: 81 Bnr: 1 Erklæring om vegrett hvor eier av gnr. 81 bnr. 1 gir nåværende og framtidige eiere av Granly (gnr. 81 bnr. 17) vegrett over gnr. 81 bnr. 1. Eieren forplikter seg til å delta i vedlikeholdet og refundere 1/5 av utgiftene som eiere av bnr. 13, bnr. 14, bnr. 15 og bnr. 16 har hatt for å sette veien i stand. Eventuelle nye rettighetshavere har tilsvarende vedlikeholds- og refusjonsplikt. Eier av gnr. 81 bnr. 1 forbeholder seg rett til fri bruk uten forpliktelser. 03.02.1983 - Dokumentnr: 1022 - Bestemmelse om veg Rettighetshaver: Knr: 3238 Gnr: 81 Bnr: 21 Gjelder denne registerenheten med flere Overført fra: Knr: 3238 Gnr: 81 Bnr: 1 Erklæring om vegrett hvor eierne av gnr. 81 bnr. 1 gir eiere av gnr. 81 bnr. 21 rett til veg over gnr. 81 bnr. 1 fram til Gamle Åsvegen. Eiere av gnr. 81 bnr. 1 forbeholder seg rett til å bruke veien til tømmertransport med nødvendig utstyr. Eventuelle framtidige parselleiere i området skal også ha rett til å bruke veien. 16.02.1988 - Dokumentnr: 990136 - Elektriske kraftlinjer Gjelder denne registerenheten med flere Overført fra: Knr: 3238 Gnr: 81 Bnr: 1 24.03.2006 - Dokumentnr: 175077 - Best. om adkomstrett Rettighetshaver: Knr: 3238 Gnr: 80 Bnr: 2 Gjelder denne registerenheten med flere Overført fra: Knr: 3238 Gnr: 81 Bnr: 1 Erklæring hvor eier av gnr. 81 bnr. 1 gir nåværende og framtidige eiere av gnr. 80 bnr. 2 rett til å bruke eksisterende adkomstveg over gnr. 81 bnr. 1 fram til Gamle Åsvegen. 25.06.2009 - Dokumentnr: 461986 - Erklæring/avtale Rettighetshaver: Statens vegvesen Lillehammer kontorsted Bestemmelse om ryddebelte Kan ikke slettes uten samtykke fra rettighetshaver Gjelder denne registerenheten med flere Overført fra: Knr: 3238 Gnr: 81 Bnr: 1 Erklæring om viltfrisikt hvor Statens vegvesen har rett til å avvirke og holde framtidig vegetasjon nede samt utføre siktforbedrende tiltak innenfor et 10 meter bredt belte regnet fra vegskulderen langs Rv 120 over en strekning på ca. 190 meter. Klausuleringen er ikke til hinder for etablering av velteplasser etter vanlig prosedyre. Erklæringen kan bare slettes av Statens vegvesen når behovet for frisikt ikke lenger er til stede. 24.03.2010 - Dokumentnr: 220432 - Borett Rettighetshaver: Tidligere eier (født 1932) Gjelder denne registerenheten med flere Overført fra: Knr: 3238 Gnr: 81 Bnr: 1 01.09.2017 - Dokumentnr: 948486 - Prioritetsbestemmelse Veket for: Pantedokument 2017/948476-1 Bestemmelse i skjøte om livsvarig borett på eiendommen for tidligere eier. 24.03.2010 - Dokumentnr: 220432 - Borett Rettighetshaver: Tidligere eiers ektefelle (født 1938) Gjelder denne registerenheten med flere Overført fra: Knr: 3238 Gnr: 81 Bnr: 1 01.09.2017 - Dokumentnr: 948486 - Prioritetsbestemmelse Veket for: Pantedokument 2017/948476-1 Bestemmelse i skjøte om livsvarig borett på eiendommen for tidligere eiers ektefelle. 29.10.2012 - Dokumentnr: 903765 - Bestemmelse om veg Rettighetshaver: Knr: 3238 Gnr: 81 Bnr: 35 Gjelder denne registerenheten med flere Overført fra: Knr: 3238 Gnr: 81 Bnr: 1 Erklæring om vegrett hvor eier av gnr. 81 bnr. 1 gir nåværende og fremtidige eiere av gnr. 81 bnr. 35 vegrett over gnr. 81 bnr. 1 innenfor et nærmere angitt område nord for bnr. 35. 24.06.2014 - Dokumentnr: 516496 - Bestemmelse om veg Rettighetshaver: Knr: 3238 Gnr: 81 Bnr: 36 Gjelder denne registerenheten med flere Overført fra: Knr: 3238 Gnr: 81 Bnr: 1 Erklæring om vegrett hvor eier av gnr. 81 bnr. 1 gir nåværende og framtidige eiere av gnr. 81 bnr. 36 rett til å benytte eksisterende adkomstveg over gnr. 81 bnr. 1. 13.10.2014 - Dokumentnr: 873847 - Bestemmelse om veg Rettighetshaver: Knr: 3238 Gnr: 79 Bnr: 40 Rettighetshaver: Knr: 3238 Gnr: 79 Bnr: 41 Rettighetshaver: Knr: 3238 Gnr: 79 Bnr: 42 Gjelder denne registerenheten med flere Overført fra: Knr: 3238 Gnr: 81 Bnr: 1 Erklæring om vegrett hvor eier av gnr. 81 bnr. 1 gir nåværende og framtidige eiere av gnr. 79 bnr. 40, bnr. 41 og bnr. 42 rett til å bruke eksisterende adkomstveg over gnr. 81 bnr. 1. 07.11.2025 - Dokumentnr: 1354613 - Registrering av grunn Denne matrikkelenhet utskilt fra: Knr: 3238 Gnr: 81 Bnr: 1 Eiendommens rettigheter: 07.11.2025 - Dokumentnr: 1354614 - Bestemmelse om veg Rettighet hefter i: Knr: 3238 Gnr: 81 Bnr: 1 Bestemmelse om vedlikehold Bestemmelse om snøbrøyting/strøing Eiendommen har veirett til eksisterende kårbolig på eksisterende vei over gnr. 81 bnr. 1, med plikt til å dele kostnader ved snøbrøyting og vedlikehold av sin andel av veien. 07.11.2025 - Dokumentnr: 1354614 - Bestemmelse om vannledning Rettighet hefter i: Knr: 3238 Gnr: 81 Bnr: 1 Eiendommen har rett til vannledning frem til eiendommen over gnr. 81 bnr. 1. 07.11.2025 - Dokumentnr: 1354614 - Bestemmelse om kloakkrenseanlegg Rettighet hefter i: Knr: 3238 Gnr: 81 Bnr: 1 Eiendommen har rett til å ha minirenseanlegg ved eksisterende plassering på andre siden av gårdsveien på gnr. 81 bnr. 1. Ved eventuell fremtidig tilkobling til kommunal offentlig kloakk opphører retten. Annen benyttelse av områder utenfor den utskilte eiendommen, for eksempel lagring eller parkering, er ikke tillatt.

Legalpant

Kommunen har legalpant som sikkerhet for betaling av kommunale avgifter og eventuell eiendomsskatt. Legalpant er et pant som ikke vises i grunnboksutskriften, og har prioritet foran for eksempel tinglyste banklån på eiendommen.

Boligselgerforsikring

Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad kr. 20 000 000,-. Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgaven og interessenter oppfordres til å gjennomgå denne før bud inngis.

Boligkjøperforsikring

Kjøper har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring fra Söderberg & Partners. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell eller på https://www.soderbergpartners.no/eiendom/boligkjoper/

Diverse

Både kjøper og selger er forpliktet til å signere den standard kjøpekontrakten som er utarbeidet av Emera i forbindelse med eiendomshandler. Kjøpekontrakten kan gjennomgås hos eiendomsmegleren før budet legges inn. Ta kontakt med eiendomsmegler dersom det er spørsmål.   Selger leverer eiendommen i ryddig og rengjort tilstand.

Sentrale lover

Regelverk og generelle opplysninger Boligen selges med det inventar og utstyr som i henhold til gjeldende lover, forskrifter eller offentlige pålegg skal følge med eiendommen, jf. avhendingsloven § 3-4. Fastmonterte eller spesialtilpassede installasjoner og innredning som anses som varig tilknyttet boligen, følger normalt med i handelen, med mindre det foreligger en særskilt avtale mellom partene om noe annet, jf. avhendingsloven § 3-5.   En standard tilbehørsliste utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) følger salgsoppgaven, og gjelder som utgangspunkt for hva som inkluderes i salget – med mindre avvik er tydelig avtalt mellom kjøper og selger.   Om informasjonsgrunnlaget Opplysninger om boligens størrelse og utforming, både innvendig og utvendig, bygger på informasjon hentet fra vedlagte tilstands- og boligsalgsrapport. Innholdet i salgsoppgaven er basert på selgers informasjon, fagkyndig vurdering, samt opplysninger fra offentlige registre som kommunen og Kartverket. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses for å være kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene,  slike forhold kan ikke senere gjøres gjeldende som en mangel ved boligen. Dette gjelder uavhengig av om dokumentene er lest.    Det kan være forskjell mellom boligens faktiske bruk av rom og det som er godkjent av myndighetene. Alle interessenter anbefales derfor å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagperson, før bud gis. Dersom kjøper velger å kjøpe uten å ha sett eiendommen, kan det ikke etter overtakelse reklameres på forhold som burde ha vært oppdaget ved en ordinær gjennomgang.   Dersom det oppstår behov for ytterligere avklaringer, oppfordres interessenter til å kontakte eiendomsmegler eller egne rådgivere før de gir bud.   Slitasje og bruk Det må også forventes at eiendommer som har vært i bruk, vil kunne ha tegn til slitasje og eventuelle skader. Slik normal bruksslitasje og behov for vedlikehold må kjøper påregne, og dette vil normalt ikke gi grunnlag for reklamasjon eller prisavslag.   Avtalerettslig Partenes rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, og all tilgjengelig dokumentasjon som forelå for kjøper før handelen ble inngått. I tillegg gjelder avhendingsloven. Det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke, og dette er nærmere forklart nedenfor.   Budgivning og selgers vurdering På grunn av ulike ansvarsforhold kan selger velge å prioritere bud fra ikke-forbrukere, selv om budet er lavere enn et forbrukerbud. Når kjøper ikke er forbruker, kan selges ansvar begrenses ettersom boligen selges «som den er», noe som kan være av verdi for selger. Det understrekes at selger står fritt til å velge hvilket bud som aksepteres, og er ikke forpliktet til å velge det høyeste.   Alle budgivere må ved inngivelse av bud opplyse om de opptrer som forbruker eller som næringsdrivende/person som handler hovedsakelig som ledd i næringsvirksomhet. Det vil opplyses hvis konkurrerende bud kommer fra en ikke-forbruker.   Forbrukerkjøp – definisjon og vilkår:   Et forbrukerkjøp foreligger når en fysisk person kjøper eiendom uten at formålet hovedsakelig er knyttet til næringsvirksomhet. En eiendom anses å ha en mangel dersom den ikke oppfyller kravene som følger av avtalen, eller ved brudd på bestemmelser i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Det samme gjelder hvis eiendommen ikke samsvarer med det som med rimelighet kunne forventes ut fra blant annet alder, type og synlig tilstand – eller hvis det er tilbakeholdt, eller gitt feilaktige opplysninger, og dette har påvirket avtalen.   Dersom det er avvik mellom oppgitt og faktisk innvendig areal på minst 2 % og samtidig minst 1 kvadratmeter, kan dette utløse rett til kompensasjon etter § 3-3 i avhendingsloven.   Ved beregning av krav om prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke kostnader med inntil kr 10 000 (som en egenandel).   Ikke-forbruker – definisjon og vilkår:  Dersom kjøper er en juridisk enhet, eller en fysisk person som handler i næringssammenheng, regnes kjøpet ikke som et forbrukerkjøp.   Ved slike kjøp selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er begrenset til det som følger direkte av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-9. I disse tilfellene fravikes § 3-3 andre ledd, og eventuelle arealavvik vurderes etter § 3-8.   Kjøperens plikt til å foreta grundige undersøkelser gjelder også fullt ut for kjøpere som ikke omfattes av forbrukerdefinisjonen.

Viktig informasjon om budgivning

Bud kan legges inn på nettannonsen på "gi bud" knappen eller via hjemmesiden. Ved elektronisk budgivning kan bud legges inn trygt og enkelt med bank-ID. Eiendomsmegler kan også kontaktes for tilsendelse av budkjema, og budskjema finnes også i salgsoppgaven.  Alle bud skal inngi skriftlig til eiendomsmegler. Kravet til skriftlighet gjelder også ved forhøyelse av bud, motbud og selgers aksept eller avslag. Før et bud kan formidles til selger må megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt dersom budgiver bruker e-signatur som f eks. bankID. Etter det første budet er inngitt, kan budgiver inngi bud pr e-post eller pr SMS til megler.   Hvis budgiver skal by på eiendommen i henhold til en kjøpsfullmakt må megler kontaktes og fullmakten oversendes før budgivning.  Et bud bør inneholde eiendommens adresse (eventuelt gnr/bnr), kjøpesum, budgivers kontaktinformasjon, finansieringsplan, akseptfrist, overtakelsesdato og eventuelle forbehold som for eksempel usikker finansiering, salg av nåværende bolig ol. Normalt vil ikke et bud med forbehold bli akseptert før forbeholdet er avklart. Konferer gjerne med megler før bud avgis. Bud som har forbehold om konfidensialitet ("hemmelige bud") vil ikke bli formidlet til selger. Alle interessenter oppfordres til å inngi bud via eiendomsmegler.  Megler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. I forbrukerforhold (dvs. der selger er forbruker) skal megleren ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Senere bud må ha en akseptfrist som er lang nok til at budet og eventuelle forbehold kan videreformidles til alle involverte parter slik at disse får tid til å områ seg, jf. forskrift om eiendomsmegling § 6-3. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser bør skje senest 10 minutter før fristens utløp. Dersom bud inngis med en frist som åpenbart er for kort til at megleren kan avvikle budrunden på en forsvarlig måte, vil megler fraråde budet.  Eiendomsmegler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt, og vil uoppfordret gi sin vurdering av det enkelte bud overfor selgeren.  Etter at handel har kommet i stand, eller dersom en budrunde avsluttes uten at handel er kommet i stand, kan en budgiver kreve kopi av budjournalen i anonymisert form. Kopi av budjournal gis til kjøper og selger uten ugrunnet opphold etter at handel er kommet i stand. Hvis budgiver ønsker å være anonym, kan bud fremmes via en fullmektig. For mer informasjon om budgivningsprosessen, se «Forbrukerinformasjon om budgivning», som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler.

Vederlag megler

Fast provisjon: kr 60 000,00 Eiendomsregisteret og e-signeringer kr 3 500,00 Garantipremie/ inneståelse kr 3 900,00 Markedspakke inkl. stor annonse på FINN.no, Emera digital, fotopakke mm. kr 23 000,00 Oppgjørshonorar inkl. factoring kr 7 900,00 Tilretteleggingshonorar kr 16 000,00   Utlegg: Selger dekker utlegg i henhold til oppdragsavtalen. Disse er estimert til ca. kr 5 545,00, og omfatter vanligvis innhenting av informasjon fra kommunen, eventuell forretningsfører, samt kopi av tinglyste dokumenter.   Total kostnad ved salg til prisantydning: kr 119 845,00 Dette inkluderer både vederlag og stipulerte utlegg.   Ved avbrutt oppdrag: Dersom oppdraget sies opp eller utløper uten at salget gjennomføres, har megler krav på rimelig vederlag for medgått tid og for utført arbeid. Dette omfatter blant annet vederlag knyttet til tilrettelegging, markedsføring og eventuelle avholdte visninger, samt påløpte utlegg. Timepris ved slik beregning er kr 3.500,-.

Hvitvasking

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking, og er blant annet forpliktet til å gjennomføre kundetiltak av både selger og kjøper. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at avtalen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, er dette et mislighold fra kjøpers side. Et vesentlig mislighold kan gi selger rett til å heve avtalen og til å gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning. Dersom selger ikke bidrar til at megler får gjennomført løpende kundetiltak underveis i oppdraget, må eiendomsmegler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Selger vil i et slikt tilfelle ha misligholdt sine forpliktelser, og kjøper vil kunne ha et krav mot selger etter avhendingsloven. Hvis kundetiltak ikke lar seg gjennomføre, vil Emera eiendomsmegling ikke kunne bistå med handelen eller foreta oppgjør.

Personopplysningsloven

Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven. Se www.emera.no for vår personvernerklæring.

Oppdragsnummer

04260312

Vedlegg til salgsoppgave

- Tilstandsrapport datert 17.09.2026 - Selgers egenerklæring - Reguleringskart - Grunnkart - Byggetegninger - Nabolagsprofil

Status salgsoppgave

Megler

Meglerforetaket

Meglerhuset Romerike AS Org.nr: 936357660

Samarbeidspartnere og tilknyttede foretak

Emera Norge AS og eiendomsmeglingsforetakene som er tilknyttet Emera har samarbeid med forskjellige foretak som tilbyr forbrukerne produkter eller tjenester i forbindelse med et salgsoppdrag. Våre samarbeidspartene er:

Søderberg & Partners AS - formidler av boligselger- og boligkjøperforsikring. Overo AS - leverandør av digitale oppgjørsskjemaer og overtakelsesprotokoller som også inneholder tilbud til forbruker om tilpassede strøm-, internett- og alarmtjenester.

Kolibri Forsikring AS - tilbyr bolig-/innbo og andre tingskadeforsikringer.

Hvilke produkter/tjenester kjøper og selger får i forbindelse med oppdraget, kan variere ut fra hvor i landet eiendommen ligger.

Tilstandsrapport

Egenerklæring boligselgerforsikring

Salgsoppgave

Energiattest