Balders gate 22

Tomten

Byggeår

1936

Etasje

2

Arealer

Arealbeskrivelse

Fellesarealer og rettigheter til bruk

Fellesareal: - 2 stk. kjellerboder på henholdsvis ca. 2,9 m² og ca. 3,4 m². Det gjøres særskilt oppmerksom på at ekstern bod som er medtatt som BRA-e og i totalt BRA ligger på fellesareal, men disponeres av denne leiligheten. Sameiet kan på et senere tidspunkt omdisponere bruken av dette arealet.

Bygningssakkyndiges kommentar til arealoppmåling

Lovlighet, byggetegninger: Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men de stemmer ikke med dagens bruk. Kjøkken er flyttet fra opprinnelig plassering til rom/areal mot stue. Tidligere kjøkkenrom er etablert som soverom. Vegg mellom stue og arealet hvor kjøkken nå er etablert er fjernet. Tidligere matbod mellom/støtende til nytt kjøkkenareal er revet, og arealet inngår nå som del av kjøkkenet. Badet er opplyst/observert utvidet og tidligere kott/skap innlemmet. Tegningsgrunnlaget definerer ikke rommene med navn. Det er ikke fremlagt dokumentasjon som viser at endringene er byggesøkt, godkjent eller utført i henhold til gjeldende krav. Dette gjelder særlig riving av vegg/matbod og utvidelse av bad. Bygningssakkyndig har ikke vurdert lovlighet, bæreevne, brann -/lydkrav, ventilasjon eller tekniske føringer utover det som er visuelt tilgjengelig ved befaring.

Antall soverom

3

Antall rom

4

Innhold

Leiligheten ligger i 2. etasje og består av følgende rom: Entré, tre soverom, bad, toalettrom samt stue og kjøkken i åpen løsning. Balkong på ca. 2,4 m². Leiligheten disponerer to boder i kjeller på til sammen 6,3 m².

Standard

Dette er en gjennomgående endeleilighet beliggende i en klassisk bygård fra 1936 på attraktive Frogner. Boligen ble oppgradert i 2017 med blant annet nytt kjøkken, nytt bad og separat toalettrom, samt nytt gulv og varmekabler i entré og bad. Det ble lagt nytt gulv på balkongen i 2025. Planløsningen ble endret for å skape en mer åpen og sosial forbindelse mellom stue og kjøkken. Leiligheten har i dag tre soverom og fremstår som funksjonell og godt tilpasset moderne behov. Det er også utført flere oppgraderinger i sameiet de senere årene, herunder fasaderehabilitering i 2020 og renovering/utskiftning av tak i 2025. Entré Leiligheten har en praktisk og romslig entré/gang med flislagt gulv og behagelige varmekabler. Entréen har gode oppbevaringsmuligheter i en stor garderobeløsning som gjør det enkelt å holde boligen ryddig og organisert. Her er det godt med plass til både sko, yttertøy og annen oppbevaring. Stue/kjøkken Leilighetens naturlige samlingspunkt er den åpne og luftige stue- og kjøkkenløsningen. Oppholdsrommet har en takhøyde på ca. 2,59 meter og store vindusflater som slipper inn rikelig med naturlig lys fra to sider. Den åpne planløsningen skaper en sosial atmosfære med god plass til både større sofagruppe og spisebord. En innfelt nisjeløsning med bokhylle og peis tilfører rommet karakter og gir et hyggelig fokuspunkt i interiøret. Fra oppholdsrommet er det direkte utgang til en vestvendt balkong med gode solforhold. Kjøkkeninnredningen fra Kvik ble installert i 2017 og fremstår stilren og moderne med glatte fronter, fliser mellom benk og overskap samt benkeplate i komposittstein med nedfelt vask. Alle hvitevarer er integrert, herunder stekeovn, oppvaskmaskin og kjøl-/fryseskap. Kjøkkenøya fungerer som et naturlig samlingspunkt i rommet og byr på god arbeidsflate, integrert vinskap og plass til barløsning med sitteplasser – per i dag med plass til fire stoler. Den innebygde benkeventilatoren gir et minimalistisk uttrykk og bidrar til et åpent og luftig kjøkkenmiljø uten tradisjonell kjøkkenhette. Kjøkkenets åpne plassering mot stuen gjør dette til en sosial og funksjonell løsning, perfekt både til hverdags og ved gjestebesøk. Balkong Fra oppholdsrommet er det utgang til en hyggelig vestvendt balkong på ca. 2,4 m². Balkongen har flott utsyn over nærområdet og plass til et hyggelig kafémøblement. Her kan ettermiddags- og kveldssolen nytes i rolige omgivelser. I 2025 ble det lagt ny membran og nytt gulv på samtlige balkonger i sameiet, utført av fagfolk. Soverom Leiligheten har tre gode soverom med fleksible bruksmuligheter. Rommene vender mot et rolig og grønt gårdsrom, noe som gir en skjermet og behagelig atmosfære. Soverommene har plass til både seng og garderobeløsninger, og egner seg godt som hovedsoverom, barnerom, gjesterom eller hjemmekontor. Bad Badet ble renovert av fagfolk i 2017 med ny membran, nye rør og nytt sluk, og fremstår i dag som moderne og delikat. Rommet er utført med lekre fliser på gulv og vegger og har elektrisk gulvvarme for ekstra komfort. Badet er innredet med vegghengt toalett, servant med innredning og dusjhjørne med svingbare glassdører. Det er også opplegg for vaskemaskin. Toalettrom Leiligheten har i tillegg et separat toalettrom, også oppgradert i 2017. Dette gir en praktisk og funksjonell løsning i hverdagen. Rommet er innredet med vegghengt toalett og servant i moderne utførelse. Overflater: Gulv: Parkett. Fliser på bad og toalettrom. Vegger: Malte plater og betong. Himling: Malt betong. Malte plater på bad og toalettrom. Lagring: Leiligheten disponerer to boder i kjelleren på henholdsvis ca. 2,9 m² og ca. 3,4 m². For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Innbo og løsøre

Følgende løsøre og tilbehør følger ikke med: -  Lamper over kjøkkenøy, spise og stuebord   For øvrig gjelder NEF sin standardliste "Oversikt over løsøre og tilbehør" med mindre annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen er vedlagt.   Gjenstander som er nevnt i standardlisten, men som ikke finnes på eiendommen, vil heller ikke følge med i salget. Alt utstyr og installasjoner som medfølger overtas slik de er, uten garanti, med mindre det foreligger en gjeldende garanti fra produsent eller leverandør.   Kjøper aksepterer at det kan forekomme hull og merker etter montering av inventar og utstyr som ikke er en del av overdragelsen.

Parkering

Det er beboerparkering tilgjengelig i området. Med beboerparkeringstillatelse kan man parkere hele døgnet, også utover eventuell maksparkeringstid, på plasser reservert for beboere. Gjeldende priser for beboerparkering i bydelene Frogner, St. Hanshaugen, Gamle Oslo, Grünerløkka og Sagene – innenfor sonene A, B, C, D og E – er som følger:   - Bensin-, diesel- og hybridbiler samt ladbare hybrider: kr 3.850 per år - Motorsykler og mopeder: kr 1.925 per år - Elbiler: kr 1.300 per år - El-motorsykler og el-mopeder: kr 650 per år   Det tas forbehold om endringer i prisene. For oppdatert informasjon, se:oslo.kommune.no – beboerparkering

Sammendrag av selgers egenerklæring

Samsvarserklæring: Det fremgår av selgers egenerklæringsskjema at det foreligger samsvarserklæring for det elektriske arbeidet i boligen. I takstrapporten står det følgende: "Leiligheten har hatt flere eiere, ukjent hva som er gjort av tidligere eier da det ikke foreligger dokumentasjon/samsvarserklæringer på hele det elektriske anlegget."   Det tas forbehold om at det kan være utført andre arbeider på det elektriske anlegget som ikke har samsvarserklæring.  Selgers egenerklæringsskjema følger vedlagt salgsoppgaven. Interessenter oppfordres til å gjennomgå dette nøye.    Følgende opplysninger er spesielt viktig å merke seg:   2. Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom? - Ja, kun av faglært - Beskrivelse: Rørleggerarbeid i forbindelse med oppgradering av bad og gjestetoalett, utført av faglært rørlegger (Frogner VVS) På badet ble det installert nytt toalett, dusj, og servant, samt det ble gjort endringer i rørføringer, inkludert opplegg for vaskemaskin. På gjestetoalettet ble det installert servant. Arbeidene ble utført i 2017 - Arbeid utført av: Frogner VVS 2.1. Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet? - Ja. Beskrivelse Komplett oppgradering av bad inkl nye rør, sluk og membran utført av faglært rørlegger (2017) 4. Kjenner du til feil eller om har vært utført arbeid/kontroll på vann/avløp? - Ja, kun av faglært - Beskrivelse: Omlegging av rør i forbindelse med installasjon av toalett på badet, samt endringer knyttet til dusj og servant. På gjestetoalettet noe det installert en servant. 2017 Kjøkkenet ble flyttet til et tilstøtende rom til der kjøkkenet var tidligere. Rørføringer ble endret av fagfolk -2017 Samtlige radiatorer ble byttet ut av fagfolk - 2017 Arbeid utført av Frogner VVS. 11. Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? - Ja, kun av faglært - Beskrivelse: Oppgradering av det elektriske anlegget og installasjon av diverse elektrisk i forbindelse med flytting av kjøkken, nye kontakter, etablering av nye kurser og legging av varmekabler. Arbeidet bleutført av faglært elektriker - BRB Elektro AS (2017) - Arbeid utført av: BRB Elektro AS 12. Kjenner du til om det er utført kontroll av el-anlegget og/eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? - Ja, offentlig el-tilsyn, der lgh ble godkjent 24.03.2022 16. Kjenner du til om det har vært utført arbeid på terrasse/garasje/tak/fasade? - Ja, kun av faglært - Beskrivelse: Samtlige balkonger i sameiet fikk byttet membran og det ble lagt nytt gulv i 2025 - Arbeid utført av: Karlsen og Nordseth

Bygningssakkyndig

Byggemåte

I forbindelse med salget er det blitt utført en tilstandsrapport av en kvalifisert bygningssakkyndig. Rapporten gir en grundig vurdering av boligens tilstand og påpeker eventuelle avvik som ble oppdaget under befaringen. Tilstandsrapporten og selgers egenerklæring er vedlagt salgsoppgaven, og det er viktig at interessenter setter seg grundig inn i disse dokumentene før bud legges inn.   Kjøper anses kjent med opplysninger som kommer tydelig frem i tilstandsrapporten, og det vil ikke være mulig å gjøre slike forhold gjeldende som en mangel. Spesielt forhold som er vurdert med TG2 og TG3 bør vurderes nøye, da de indikerer avvik fra normal slitasje og/eller høy alder, noe som kan innebære behov for utbedringer. Bygningsdeler som er merket med TGIU er ikke blitt vurdert av takstmannen.    Beskrivelsen av boligen nedenfor er hentet direkte fra tilstandsrapporten:   Bygning: Selveierleilighet i en boligblokk bygget i 1936. Bygningen er oppført med yttervegger i betong/murverk og etasjeskillere av betong. Grunnmur av betong, antatt fundamentert til stedlige masser. Tak: Flat takkonstruksjon, antatt tekket med asfalttakbelegg/folie e.l (ikke besiktiget). Vinduer: Vinduer med 2-lags isolerglass fra 2007. Dører: Bygningen har brann- og lydklassifisert entrédør. Balkongdør med 2-lags isolerglass, produsert i 2007. Innvendige dører er glatte. Balkong/terrasse: En vestvendt balkong av betongkonstruksjoner på ca. 2,4 m². Rekkverk av betongkonstruksjoner. VVS-installasjoner: Vannrør er av kobber og rør i rør. Avløpsrør er av plast. På badet er det plastsluk og smøremembran. Boligen har sentralt varmtvannsberedning. Ventilasjon: Boligen har naturlig ventilasjon. Badet har elektrisk styrt vifte, kjøkkenet har platetopp med kullfilterventilator, og toalettrommet har naturlig avtrekk. Tekniske detaljer: Boligen varmes opp av radiatorer tilknyttet felles varmeanlegg og vannbåren varme. Det er elektrisk gulvvarme på bad. Elektrisk anlegg: Automatsikringer. Det elektriske anlegget er ikke faglig vurdert og det anbefales kontroll av autorisert firma. Foreligger det eltilsynsrapport de siste 5 år, og det er ikke foretatt arbeid på anlegget etter denne, utenom retting av eventuelle avvik i eltilsynsrapport (dvs en el-tilsynsrapport uten avvik)? - Nei Er alle elektriske arbeider/anlegg i boligen utført av en registrert elektroinstallasjonsvirksomhet? - Ukjent Er det elektriske anlegget utført eller er det foretatt tilleggsarbeider på det elektriske anlegget etter 1.1.1999? - Ja Foreligger det kontrollrapport fra offentlig myndighet – Det Lokale Eltilsyn (DLE) eller eventuelt andre tilsvarende kontrollinstanser med avvik som ikke er utbedret eller kontrollen er over 5 år? - Nei Forekommer det ofte at sikringene løses ut? - Nei Har det vært brann, branntilløp eller varmgang (for eksempel termiske skader på deksler, kontaktpunkter eller lignende) i boligens elektriske anlegg? - Nei Er det tegn til at det har vært termiske skader (tegn på varmgang) på kabler, brytere, downlights, stikkontakter og elektrisk utstyr? Sjekk samtidig tilstanden på elektrisk tilkobling av varmtvannsbereder, jamfør eget punkt under varmtvannstank - Nei Er der synlig defekter på kabler eller er disse ikke tilstrekkelig festet? - Nei Er det tegn på at kabelinnføringer og hull i inntak og sikringsskap ikke er tette, så langt dette er mulig å sjekke uten å fjerne kapslinger? - Nei Finnes det kursfortegnelse, og er den i samsvar med antall sikringer? - Ja Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el-kontroll? - Ja Leiligheten har hatt flere eiere, ukjent hva som er gjort av tidligere eier da det ikke foreligger dokumentasjon/samsvarserklæringer på hele det elektriske anlegget. Bygningsdeler vurdert med TG2: - Etasjeskille/gulv mot grunn | Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Ytterligere undersøkelser må foretas for å få kartlagt omfanget for utbedring. - Ventilasjon | Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. Det bør etableres veggventiler eller vindusventiler i alle oppholdsrom som mangler dette, og ventilasjonsløsningen bør vurderes av fagperson. Mangelfull ventilasjon kan føre til dårlig luftkvalitet, økt risiko for fuktskader og kondens, samt redusert bokomfort. - Avtrekk, kjøkken | Kjøkkenet har ventilator med omluft (kullfilter). I henhold til NS 3600 kreves mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0 eller TG 1. Kjøkkenventilator med kullfilter er vanlig i blokkleiligheter, og det er normalt ikke tillatt med forsert avtrekk til felles kanaler for bygget. Om mulig bør det etableres ventilasjonskanal ut i det fri fra ventilator. Det anbefales å undersøke med borettslaget om det er tillatt å etablere mekanisk avtrekk ut av bygningen. Dersom dette ikke er tillatt, vil det ikke være mulig å oppnå bedre tilstandsgrad, og dagens løsning må aksepteres. Konsekvensen av kun omluftsløsning er redusert luftkvalitet og økt risiko for lukt og fukt i kjøkkenet. Bygningsdeler vurdert med TG3: - Det er ikke avdekket forhold som er vurdert med TG3. Bygningsdeler som ikke har blitt undersøkt (TGIU): - Varmtvannstank | Sentralt varmtvannsberedning. - Tilliggende konstruksjoner, bad | Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner. Det er pga bygningsmessige hindringer ikke fysisk mulig å foreta hulltaking i vegg bak våtsone. TGIU gitt ut ifra manglende mulighet for hulltaking. For ordens skyld nevner vi at TGIU står for tilstandsgrad ikke undersøkt, f.eks. fordi en del av bygget ikke har vært tilgjengelig for inspeksjon. Disse delene kan dermed ha feil eller mangler som ikke er avdekket. HMS (forhold av betydning for Helse, miljø og sikkerhet):  - Rekkverk, balkong | Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav. Høyden på rekkverket tilfredsstiller ikke dagens krav. "Høyde på rekkverk ved balkonger, tribuner, passasjer og lignende skal være minimum 1,0 m". Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav. Opplistingen over er ikke uttømmende og du oppfordres til å lese og sette deg grundig inn i alt salgsmateriell.

Omkostninger

13 900 000 (Prisantydning) 7 046 936 (Andel av fellesgjeld) -------------------------------- 20 946 936 (Pris inkl. fellesgjeld)   Omkostninger ved salg til prisantydning: 523 650 (Dokumentavgift) 545 (Tinglysningsgebyr - hjemmel) 545 (Tinglysningsgebyr - pantedokument) -------------------------------- 524 740 (Omkostninger totalt) -------------------------------- 21 471 676 (Totalpris inkl. omkostninger) -------------------------------- Valgfrie tilleggstjenester som kan bestilles: 13 500 (Boligkjøperforsikring)

Felleskostnader

6 530,- per mnd

Totale fellesutgifter er kr 6 530,- per måned. Dette inkluderer bl.a. TV/internett, fjernvarme og fyring, kommunale avgifter, bygningsforsikring og generell drift av sameiet. Fellesutgiftene er fordelt slik: - Renter og avdrag lån: kr 552,- - Felleskostnader: kr 5 978,- Det er vedtatt av styret at felleskostnadene vil øke med 7,98 % fra 01.07.2026. Totalet felleskostnader vil da utgjøre kr. 7 051,09,-. Det tas forbehold om endringer i rentenivå, eventuelt nye låneopptak, endret nedbetalingsplan og årsmøtevedtak som kan påvirke fellesutgiftenes størrelse. Felleskostnadene kan bli besluttet økt etter utarbeidelse av salgsoppgaven.

Eiendomsskatt

Kommunale avgifter

Fellesformue

9 555,-

Fellesgjeld

Sikringsordning fellesgjeld

Sameiet er ikke tilknyttet en sikringsordning. For felles ansvar og forpliktelser hefter den enkelte seksjonseier i forhold til sin sameiebrøk. De andre seksjonseierne har panterett i seksjonen for krav mot seksjonseieren som følger av sameieforholdet, jf. eierseksjonsloven § 31.

Formuesverdi

Beliggenhet

Balders gate 22 ligger attraktivt til på Frogner, i et veletablert og ettertraktet område kjent for sine klassiske bygårder og historiske preg fra slutten av 1800-tallet. Her bor man sentralt, men samtidig tilbaketrukket og rolig, med kort vei til både rekreasjon og byens mange tilbud. Nabolaget byr på et bredt utvalg av servicetilbud og gjør det enkelt å benytte seg av alt Oslo har å tilby. Området har svært gode kollektivforbindelser, samtidig som hovedfartsårer som E18 og Ring 2 er lett tilgjengelige. I nærområdet finnes et spennende utvalg av restauranter, kaféer, vinbarer og spesialforretninger. Blant populære steder finner man blant annet Vineria Ventidue, Enoteca, Frogner Special, Eckers, De la Casa, Fjelberg Fisk & Vilt, Kaffebrenneriet, Kolonihagen og Feinschmecker. Det er også kort vei til flere dagligvarebutikker og nærservice, som grønnsakshandleren i Thomas Heftyes gate, samt Joker, Kiwi og Extra. Fra leiligheten er det gangavstand til flere av Oslos mest populære områder, som Solli plass, Majorstuen og Bogstadveien, Skøyen, Aker Brygge, Tjuvholmen og sentrum. Frognerparken ligger omtrent ti minutters gange unna og byr på flotte grøntområder, turstier og ulike aktivitetsmuligheter. Det er også kort avstand til Bygdøy med flotte tur- og rekreasjonsområder langs sjøen.

Adkomst

På høyre side i annonsen finner du et kartutsnitt. Ved å klikke på kartet kan du enkelt planlegge din rute fra valgt startpunkt og helt frem til boligen. Det vil være skiltet ved fellesvisninger for enkel orientering.

Energiklasse

E

Info strømforbruk

Selger opplyser at det årlige strømforbruket var ca. 2400kr / 2740kwt i 2025. Det er viktig å merke seg at energiforbruket kan variere fra husstand til husstand. Nåværende eier har tegnet avtale om Norgespris på strøm, og avtalen har bindingstid til 31.12.2026. Avtalen følger boligen, og må derfor overtas av kjøper.    Norgespris er en ny, statlig ordning, som gir en forutsigbar og fast strømpris på 50 øre per kWh med mva (40 øre uten mva)gjennom året. Norgespris har et forbrukstak på 5 000 kWh per måned for husholdninger og 1 000 kWh for hytter. Når det er tegnet avtale om Norgespris bortfaller eventuell strømstøtte.   Som boligeier må du fortsatt ha en strømavtale med en strømleverandør.   Du kan lese mer om Norgespris blant annet her: https://www.regjeringen.no/no/tema/energi/strom/sporsmal-og-svar-om-norgespris

Info energiklasse

Alle eiendommer som selges eller leies ut, skal ha energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med bruksareal mindre enn 50 m². Det er eier som plikter å fremlegge energiattest og er selv ansvarlig for at opplysningene er korrekte. Selger har fylt ut fullstendig energiattest, som er lagt ved salgsoppgaven. Megler påtar seg ikke ansvar for informasjonen som fremgår av energiattesten.

Oppvarming

Boligen har følgende oppvarmingskilder: - Radiatorer tilknyttet felles vannbåren varme - Elektrisk gulvvarme på badet - Peis   Hvis et rom på visningen mangler fast installert oppvarmingskilde, vil ikke dette bli inkludert i handelen.

Om sameiet

Sameiet Baldersgate 20-22

Sameiet Baldersgate 20-22 (org.nr. 985253927) er et eierseksjonssameie bestående av 20 boligseksjoner. På ordinært årsmøte 10. mars 2026 ble det enstemmig vedtatt å fjerne avsnittet i vedtektenes punkt 5 om at sameiet kan erstatte inntil kr 10 000,- for utskifting av rør og sluk ved rehabilitering av bad og kjøkken. Kun fysiske personer kan være seksjonseiere, og ingen kan erverve mer enn to seksjoner. Styret kan samtykke til at inntil to seksjoner overdras til juridiske personer. Kjekt å vite: - Sameiet har fjernvarme fra Hafslund Celsio. - Eierne av seksjonene 19 og 20 har særskilt bruksrett til del av taket på utsiden av sine seksjoner, som kan brukes som balkong/terrasse. - Det skal være ro mellom kl. 23.00 og 07.00. Ved fest skal nabovarsel gis. - Støyende arbeider er kun tillatt på hverdager 08.00-18.00 og lørdager 10.00-16.00. - Endringer av fasaden, som utskifting av vinduer/ytterdører eller oppsetting av markiser, krever forutgående godkjennelse fra styret. Oppsetting av utvendig antenne krever også styregodkjennelse. - Sameiere med gasspeis er forpliktet til å gjennomføre en årlig kontroll i henhold til Norsk Gassnorm, en kostnad som belastes den enkelte. I svar fra styre 13.05.2026 blir det opplyst at de kontinuerlig jobber med drift og vedlikehold av bygget. Videre er det besluttet å inflasjonsjustere felleskostnader fra første mulige dato. Sist endring var januar 2024. Det er også besluttet at felleskostnader skal inflasjonsjusteres årlig gjeldende fra januar. I telefonsamtale med styre 15.05.2026 blir det presisert at felleskostnadene vil øke med 7,98 % fra 01.07.2026. Endringen er per i dag ikke behandlet eller informert om på generalforsamlingen.* Forretningsfører har sendt ut varsel til alle beboer 18.05.2026: "Her kommer et varsel om at felleskostnadene i sameiet fra juli 2026 øker med 7,98%. Årsak til økning er for å ivareta og bedre sameiets likviditet. Forrige økning av felleskostnadene var i 2024 og siden de løpende kostnadene øker årlig, er det viktig at sameiets likviditet ikke svekkes for mye relatert til dette."

Regnskap / Budsjett / Kostnadsøkninger

Årsregnskapet for 2025 viser et årsresultat på kr -1 388 236,-. Egenkapitalen per 31.12.2025 var negativ med kr -1 088 706,-. Det er forklart at den negative egenkapitalen skyldes at vedlikehold/oppgraderinger finansiert med lån kostnadsføres, mens verdien av bygget ikke føres i balansen. Det er ikke budsjettert et årsresultat for 2026 i mottatte regnskap.

Styregodkjennelse

Kjøper skal godkjennes av styret i sameiet. Dette kan ikke nektes uten saklig grunn.

Forkjøpsrett

Det praktiseres ikke forkjøpsrett.

Forsikringsselskap og polisenummer felles forsikring

Gjensidige Forsikring ASA

85948178

Vedtekter / husordensregler

Vedtekter og husordensregler ligger vedlagt salgsoppgaven.

Husdyrhold

Dyrehold er lov i sameiet så fremt dette ikke er til ulempe og sjenanse for andre beboere jfr §19 i lov om eierseksjoner.

Adgang til utleie

I følge vedtektene skal enhver ny leietaker meldes skriftlig til sameiets forretningsfører. Utleiere er ansvarlige for at samtlige leietakere informeres om og følger gjeldende vedtekter og husordensregler ved at disse følger leiekontrakten. Boligen kan leies ut i samsvar med gjeldende lovverk, og vedtektene setter ingen begrensninger på eierens utleieadgang. Korttidsutleie er tillatt i inntil 90 døgn per år, jf. eierseksjonsloven § 24. Denne grensen kan endres i vedtektene, men den må være satt mellom 60 og 120 døgn. Med korttidsutleie menes utleie i en sammenhengende periode på opptil 30 døgn.

Ferdigattest / brukstillatelse

Det foreligger ikke ferdigattest, men et ekspedisjonsdokument datert 19.10.1939. Gjelder våningshus med garasjer. Ekspedisjonsdokumentet er forgjengeren til ferdigattest. Dokumentet er attestert og bekrefter at bygget er registrert som lovlig oppført. At ekspedisjonsdokument eksisterer, gir derimot ingen garanti for at bygget er oppført i samsvar med tillatelsen og gjeldende regelverk, eller at det senere er utført arbeid på bygget som ikke er byggemeldt eller godkjent. Lovlighet, byggetegninger: Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men de stemmer ikke med dagens bruk. Kjøkken er flyttet fra opprinnelig plassering til rom/areal mot stue. Tidligere kjøkkenrom er etablert som soverom. Vegg mellom stue og arealet hvor kjøkken nå er etablert er fjernet. Tidligere matbod mellom/støtende til nytt kjøkkenareal er revet, og arealet inngår nå som del av kjøkkenet. Badet er utvidet og tidligere kott/skap innlemmet. Tegningsgrunnlaget definerer ikke rommene med navn. Det er ikke fremlagt dokumentasjon som viser at endringene er byggesøkt, godkjent eller utført i henhold til gjeldende krav. Dette gjelder særlig riving av vegg/matbod og utvidelse av bad. Bygningssakkyndig har ikke vurdert lovlighet, bæreevne, brann -/lydkrav, ventilasjon eller tekniske føringer utover det som er visuelt tilgjengelig ved befaring. Endring av matbod og kott/skap innebærer en endring fra tilleggsdel til hoveddel. Endringene indikerer senere ombygging og endret arealbruk som ikke kan dokumenteres som omsøkt eller godkjent. Endringen er å anse som en bruksendring, som etter gjeldende regelverk normalt er søknadspliktig. Dersom kommunen kommer på banen, kan dette medføre krav om søknad i ettertid. I tilfeller der slik søknad ikke blir godkjent, kan konsekvensen være pålegg om tilbakeføring av boligen til opprinnelig godkjent tilstand. Dette kan innebære både bygningsmessige inngrep, redusert bruksverdi og betydelige kostnader for eier.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpssystem. Stikkledningene fra eiendommen og ut til det kommunale nettet er private. Adkomst til eiendommen skjer via offentlig vei.

Regulerings- og arealplaner

Ny kommuneplan fra 23. september 2015. Oslo kommune har vedtatt en ny kommuneplan som kan få betydning for en rekke eksisterende reguleringsplaner i kommunen. For informasjon om eventuelle arbeider eller prosjekter i nærliggende områder, anbefales det å gjøre søk i Oslo kommunes portal for saksinnsyn: https://www.oslo.kommune.no/plan-bygg-og-eiendom/. - KDP-17 Kommunedelplan for torg og møteplasser. Områdeavgrensning for indre Oslo. Reguleringsplanen som gjelder for eiendommen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015 (sak 262) – Kommuneplan 2015 – Oslo mot 2030: Smart, trygg og grønn. Eiendommen er regulert bolig med tilhørende anlegg, jf. S-2255 og spesialområde bevaring bolig jf. S-3177. Eiendommen slår ut på Gul liste med 4 treff vedr. lokalitet og 6 treff vedr. enkeltminne. Byantikvarens «gule liste» er en oversikt over kulturminner i Oslo som Byantikvaren anser som verneverdige, enten ved formell fredning, regulering til bevaring, eller ved kommunalt listeføring. En lokalitet er et område med kulturminner, mens et enkeltminne er selve kulturminnet, som en bygning eller en gravhaug. Det betyr at et enkeltminne kan være et hus som er listeført, og det befinner seg innenfor en lokalitet som er et avgrenset område, for eksempel en gate eller et nabolag. Vernestatus: Kommunalt listeført. Askeladdenbeskrivelse: Bygårdsanlegg Balders gate. Naturmangfold: Naturtyper - land, ferskvann og marint (Store gamle trær). Pågående plansaker i nærområde: - Ingen pågående plansaker i nærområde ifm. utarbeidelse av salgsoppgaven. Pågående byggesaker i området: - Saksnummer 202516590: Balders gate 26 - 28 - Riving av garasjer, tilbygg - utvidelse av eksisterende næring i første etasje og bolig i andre. Midlertidig brukstillatelse 1 - Balders gate 26 gitt 29.04.2026. - Saksnummer 202509149: Balders gate 30 - 34 - Oppføring av boligbygg og offentlig torg - Tidligere adresse: Balders gate 28. Midlertidig brukstillatelse for nybygg og private uteoppholdsarealer - Balders gate 30 gitt 28.04.2026 - Saksnummer 202510693: Balders gate 30 - nytt bygg, restaurant- og kafébygning, foreløpig sak. Status: Under behandling. For mer informasjon om gjeldende reguleringsforhold, kontakt megler eller se Plan- og bygningsetatens nettsider. Det anbefales å søke på saksnummer, adresse eller gårds- og bruksnummer.

Tinglyste heftelser og rettigheter

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 301/212/16/7: 28.11.1918 - Dokumentnr: 912476 - Bestemmelse om bebyggelse Bestemmelse om benyttelse Bestemmelse om gjerde Bestemmelse om veg Med flere bestemmelser Overført fra: Knr:0301 Gnr:212 Bnr:16 Gjelder denne registerenheten med flere 21.04.1921 - Dokumentnr: 920597 - Best. om vann/kloakkledn. Bestemmelse om gjerde Bestemmelse om benyttelse Overført fra: Knr:0301 Gnr:212 Bnr:16 Gjelder denne registerenheten med flere 01.03.1923 - Dokumentnr: 993584 - Erklæring/avtale Bestemmelser om brannvegg/-dør Med flere bestemmelser Overført fra: Knr:0301 Gnr:212 Bnr:16 Gjelder denne registerenheten med flere 13.08.1925 - Dokumentnr: 993575 - Erklæring/avtale Bestemmelse om kloakkledning Overført fra: Knr:0301 Gnr:212 Bnr:16 Gjelder denne registerenheten med flere 12.09.1935 - Dokumentnr: 990615 - Bestemmelse om gjerde Bestemmelse om benyttelse Overført fra: Knr:0301 Gnr:212 Bnr:16 Gjelder denne registerenheten med flere 17.10.1935 - Dokumentnr: 990616 - Bestemmelse om bebyggelse Med flere bestemmelser Overført fra: Knr:0301 Gnr:212 Bnr:16 Gjelder denne registerenheten med flere 28.11.1935 - Dokumentnr: 990617 - Bestemmelse om bebyggelse Overført fra: Knr:0301 Gnr:212 Bnr:16 Gjelder denne registerenheten med flere 28.12.1935 - Dokumentnr: 990618 - Bestemmelse om bebyggelse Overført fra gnr 212 bnr 17 Overført fra: Knr:0301 Gnr:212 Bnr:16 Gjelder denne registerenheten med flere 20.03.1936 - Dokumentnr: 301401 - Best. om vann/kloakkledn. Overført fra: Knr:0301 Gnr:212 Bnr:16 Gjelder denne registerenheten med flere 14.05.1936 - Dokumentnr: 302342 - Best. om vann/kloakkledn. Rettighetshaver : Lille Frogner Alle 4 D Overført fra: Knr:0301 Gnr:212 Bnr:16 Gjelder denne registerenheten med flere 27.04.1937 - Dokumentnr: 301927 - Erklæring/avtale Bestemmelse om benyttelse ang kontorer Overført fra: Knr:0301 Gnr:212 Bnr:16 Gjelder denne registerenheten med flere 01.10.1937 - Dokumentnr: 304248 - Best. om adkomstrett Rettighetshaver : Lille Frogner Alle 4 D Overført fra: Knr:0301 Gnr:212 Bnr:16 Gjelder denne registerenheten med flere 24.11.1983 - Dokumentnr: 512950 - Seksjonering Opprettet seksjoner: Snr: 7 Formål: Bolig Sameiebrøk: 486/7835 EIENDOMMEN ER OPPDELT I 20 SEKSJONER 27.06.2017 - Dokumentnr: 686967 - Reseksjonering Snr: 7 Formål: Bolig Sameiebrøk: 486/8162 Seksjon opprettet fra fellesareal 18.05.2021 - Dokumentnr: 579672 - Reseksjonering Snr: 7 Formål: Bolig Sameiebrøk: 486/8162 Sammenslåing av seksjoner Endring av fellesareal 01.11.2022 - Dokumentnr: 1233015 - Reseksjonering Snr: 7 Formål: Bolig Sameiebrøk: 486/8162 Endring av fellesareal Endring av tegninger

Legalpant

Kommunen har legalpant som sikkerhet for betaling av kommunale avgifter og eventuell eiendomsskatt. De øvrige seksjonseierne i sameiet har legalpant på inntil 2G som sikkerhet for krav knyttet til sameieforholdet, som felleskostnader. Legalpant er pant som ikke vises i grunnboksutskriften, og har prioritet foran tinglyste lån, for eksempel banklån på seksjonen. Legalpant til kommunen har høyere prioritet enn legalpant til sameiet.

Boligselgerforsikring

Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad kr. 20 000 000,-. Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgaven og interessenter oppfordres til å gjennomgå denne før bud inngis.

Boligkjøperforsikring

Kjøper har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring fra Söderberg & Partners. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell eller på https://www.soderbergpartners.no/eiendom/boligkjoper/

Diverse

Det informeres om at ingen kan eie mer enn to boligseksjoner i sameiet, i henhold til eierseksjonsloven § 23. Seksjoner som eies av nærstående eller gjennom et firma regnes også med.   I henhold til eierseksjonsloven § 31 er sameierne ansvarlige overfor sameiets kreditorer i forhold til sin sameiebrøk. Ved manglende betaling av fellesutgifter har sameiet legal panterett i den enkelte eierseksjon, begrenset til inntil 2 ganger folketrygdens grunnbeløp.   Kjøper og selger er forpliktet til å signere den standard kjøpekontrakten utarbeidet av Emera som en del av eiendomshandleren. Kjøpekontrakten kan gjennomgås hos eiendomsmegler før budet legges inn. Kontakt eiendomsmegler for eventuelle spørsmål.   Selger leverer eiendommen i ryddig og rengjort stand. Foto: Joakim Karlsen.

Sentrale lover

Regelverk og generelle opplysninger Boligen selges med det inventar og utstyr som i henhold til gjeldende lover, forskrifter eller offentlige pålegg skal følge med eiendommen, jf. avhendingsloven § 3-4. Fastmonterte eller spesialtilpassede installasjoner og innredning som anses som varig tilknyttet boligen, følger normalt med i handelen, med mindre det foreligger en særskilt avtale mellom partene om noe annet, jf. avhendingsloven § 3-5.   En standard tilbehørsliste utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) følger salgsoppgaven, og gjelder som utgangspunkt for hva som inkluderes i salget – med mindre avvik er tydelig avtalt mellom kjøper og selger.   Om informasjonsgrunnlaget Opplysninger om boligens størrelse og utforming, både innvendig og utvendig, bygger på informasjon hentet fra vedlagte tilstands- og boligsalgsrapport. Innholdet i salgsoppgaven er basert på selgers informasjon, fagkyndig vurdering, samt opplysninger fra offentlige registre som kommunen og Kartverket. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses for å være kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene,  slike forhold kan ikke senere gjøres gjeldende som en mangel ved boligen. Dette gjelder uavhengig av om dokumentene er lest.    Det kan være forskjell mellom boligens faktiske bruk av rom og det som er godkjent av myndighetene. Alle interessenter anbefales derfor å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagperson, før bud gis. Dersom kjøper velger å kjøpe uten å ha sett eiendommen, kan det ikke etter overtakelse reklameres på forhold som burde ha vært oppdaget ved en ordinær gjennomgang.   Dersom det oppstår behov for ytterligere avklaringer, oppfordres interessenter til å kontakte eiendomsmegler eller egne rådgivere før de gir bud.   Slitasje og bruk Det må også forventes at eiendommer som har vært i bruk, vil kunne ha tegn til slitasje og eventuelle skader. Slik normal bruksslitasje og behov for vedlikehold må kjøper påregne, og dette vil normalt ikke gi grunnlag for reklamasjon eller prisavslag.   Avtalerettslig Partenes rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, og all tilgjengelig dokumentasjon som forelå for kjøper før handelen ble inngått. I tillegg gjelder avhendingsloven. Det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke, og dette er nærmere forklart nedenfor.   Budgivning og selgers vurdering På grunn av ulike ansvarsforhold kan selger velge å prioritere bud fra ikke-forbrukere, selv om budet er lavere enn et forbrukerbud. Når kjøper ikke er forbruker, kan selges ansvar begrenses ettersom boligen selges «som den er», noe som kan være av verdi for selger. Det understrekes at selger står fritt til å velge hvilket bud som aksepteres, og er ikke forpliktet til å velge det høyeste.   Alle budgivere må ved inngivelse av bud opplyse om de opptrer som forbruker eller som næringsdrivende/person som handler hovedsakelig som ledd i næringsvirksomhet. Det vil opplyses hvis konkurrerende bud kommer fra en ikke-forbruker.   Forbrukerkjøp – definisjon og vilkår:   Et forbrukerkjøp foreligger når en fysisk person kjøper eiendom uten at formålet hovedsakelig er knyttet til næringsvirksomhet. En eiendom anses å ha en mangel dersom den ikke oppfyller kravene som følger av avtalen, eller ved brudd på bestemmelser i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Det samme gjelder hvis eiendommen ikke samsvarer med det som med rimelighet kunne forventes ut fra blant annet alder, type og synlig tilstand – eller hvis det er tilbakeholdt, eller gitt feilaktige opplysninger, og dette har påvirket avtalen.   Dersom det er avvik mellom oppgitt og faktisk innvendig areal på minst 2 % og samtidig minst 1 kvadratmeter, kan dette utløse rett til kompensasjon etter § 3-3 i avhendingsloven.   Ved beregning av krav om prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke kostnader med inntil kr 10 000 (som en egenandel).   Ikke-forbruker – definisjon og vilkår:  Dersom kjøper er en juridisk enhet, eller en fysisk person som handler i næringssammenheng, regnes kjøpet ikke som et forbrukerkjøp.   Ved slike kjøp selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er begrenset til det som følger direkte av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-9. I disse tilfellene fravikes § 3-3 andre ledd, og eventuelle arealavvik vurderes etter § 3-8.   Kjøperens plikt til å foreta grundige undersøkelser gjelder også fullt ut for kjøpere som ikke omfattes av forbrukerdefinisjonen.

Betalingsbetingelser

Hele oppgjøret må betales samlet fra en norsk bankkonto. Overføringer fra utlandet aksepteres kun unntaksvis, og kun dersom dette er forhåndsavtalt med megler i forbindelse med aksept av budet. 

Viktig informasjon om budgivning

Bud kan legges inn på nettannonsen på "gi bud" knappen eller via hjemmesiden. Ved elektronisk budgivning kan bud legges inn trygt og enkelt med bank-ID. Eiendomsmegler kan også kontaktes for tilsendelse av budkjema, og budskjema finnes også i salgsoppgaven.  Alle bud skal inngi skriftlig til eiendomsmegler. Kravet til skriftlighet gjelder også ved forhøyelse av bud, motbud og selgers aksept eller avslag. Før et bud kan formidles til selger må megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt dersom budgiver bruker e-signatur som f eks. bankID. Etter det første budet er inngitt, kan budgiver inngi bud pr e-post eller pr SMS til megler.   Hvis budgiver skal by på eiendommen i henhold til en kjøpsfullmakt må megler kontaktes og fullmakten oversendes før budgivning.  Et bud bør inneholde eiendommens adresse (eventuelt gnr/bnr), kjøpesum, budgivers kontaktinformasjon, finansieringsplan, akseptfrist, overtakelsesdato og eventuelle forbehold som for eksempel usikker finansiering, salg av nåværende bolig ol. Normalt vil ikke et bud med forbehold bli akseptert før forbeholdet er avklart. Konferer gjerne med megler før bud avgis. Bud som har forbehold om konfidensialitet ("hemmelige bud") vil ikke bli formidlet til selger. Alle interessenter oppfordres til å inngi bud via eiendomsmegler.  Megler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. I forbrukerforhold (dvs. der selger er forbruker) skal megleren ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Senere bud må ha en akseptfrist som er lang nok til at budet og eventuelle forbehold kan videreformidles til alle involverte parter slik at disse får tid til å områ seg, jf. forskrift om eiendomsmegling § 6-3. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser bør skje senest 10 minutter før fristens utløp. Dersom bud inngis med en frist som åpenbart er for kort til at megleren kan avvikle budrunden på en forsvarlig måte, vil megler fraråde budet.  Eiendomsmegler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt, og vil uoppfordret gi sin vurdering av det enkelte bud overfor selgeren.  Etter at handel har kommet i stand, eller dersom en budrunde avsluttes uten at handel er kommet i stand, kan en budgiver kreve kopi av budjournalen i anonymisert form. Kopi av budjournal gis til kjøper og selger uten ugrunnet opphold etter at handel er kommet i stand. Hvis budgiver ønsker å være anonym, kan bud fremmes via en fullmektig. For mer informasjon om budgivningsprosessen, se «Forbrukerinformasjon om budgivning», som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler.

Vederlag megler

Provisjon ved salg til prisantydning: kr 125 681,62 Fakturagebyr per stk. kr 1 500,00 Grunnpakke bolig info** kr 14 300,00 Markedspakke inkl. stor annonse på FINN.no, Emera digital mm kr 24 850,00 Oppgjørshonorar inkl. factoring kr 9 900,00 Tilretteleggingshonorar kr 15 000,00 Visnings-/overtagelseshonorar - FASTPRIS. Privatvisninger gratis. kr 0,00 Eierskiftegebyr kr 6 725,00   Utlegg: Selger dekker utlegg i henhold til oppdragsavtalen. Disse er estimert til ca. kr 29 525,00, og omfatter vanligvis innhenting av informasjon fra kommunen, eventuell forretningsfører, samt kopi av tinglyste dokumenter. Total kostnad ved salg til prisantydning: kr 220 756,62 Dette inkluderer både vederlag og stipulerte utlegg.   Ved avbrutt oppdrag: Dersom oppdraget sies opp eller utløper uten at salget gjennomføres, har megler krav på rimelig vederlag for medgått tid og for utført arbeid. Dette omfatter blant annet vederlag knyttet til tilrettelegging, markedsføring og eventuelle avholdte visninger, samt påløpte utlegg. Timepris ved slik beregning er kr 3500. 

Hvitvasking

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking, og er blant annet forpliktet til å gjennomføre kundetiltak av både selger og kjøper. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at avtalen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, er dette et mislighold fra kjøpers side. Et vesentlig mislighold kan gi selger rett til å heve avtalen og til å gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning. Dersom selger ikke bidrar til at megler får gjennomført løpende kundetiltak underveis i oppdraget, må eiendomsmegler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Selger vil i et slikt tilfelle ha misligholdt sine forpliktelser, og kjøper vil kunne ha et krav mot selger etter avhendingsloven. Hvis kundetiltak ikke lar seg gjennomføre, vil Emera eiendomsmegling ikke kunne bistå med handelen eller foreta oppgjør.

Personopplysningsloven

Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven. Se www.emera.no for vår personvernerklæring.

Oppdragsnummer

01260032

Status salgsoppgave

Megler

Meglerforetaket

Emera No1 AS Org.nr: 934963385

Samarbeidspartnere og tilknyttede foretak

Emera Norge AS og eiendomsmeglingsforetakene som er tilknyttet Emera har samarbeid med forskjellige foretak som tilbyr forbrukerne produkter eller tjenester i forbindelse med et salgsoppdrag. Våre samarbeidspartene er:

Søderberg & Partners AS - formidler av boligselger- og boligkjøperforsikring Overo AS - leverandør av digitale oppgjørsskjemaer og overtakelsesprotokoller som også inneholder tilbud til forbruker om tilpassede strøm-, internett- og alarmtjenester.

Hvilke produkter/tjenester kjøper og selger får i forbindelse med oppdraget, kan variere ut fra hvor i landet eiendommen ligger.

Salgsoppgave

Egenerklæring boligselgerforsikring

Tilstandsrapport

Salgsoppgavevedlegg