Lilloseterveien 55

Tomten

Byggeår

1974

Arealer

Arealbeskrivelse

Bygningssakkyndiges kommentar til arealoppmåling

Dobbelgarasje i kjeller med eldre elbillader. Garasjen er målt til ca. 48 kvm Lysåpning på dører: 2,31 meter Høyde under port: 1,95 meter Garasjen har to boder med et areal på tilsammen ca 14 kvm. Utebod ved inngangspartiet er målt til ca 6 kvm

Antall soverom

6

Antall rom

7

Innhold

Vertikaldelt tomannsbolig over fire plan som består av følgende rom: Kjeller: Garasje og boder Underetasje: entré, bad, vaskerom, to soverom, kjølerom og boder 1. etasje: kjøkken, stue med spisestue og soverom 2. etasje: tre soverom og bad Terrasse på ca. 21 m² og balkong på ca. 3,6 m² med adkomst fra spisestuen. Boligen har en utebod på ca. 6 m² ved inngangspartiet, samt dobbelgarasje på ca. 48 m² med eldre elbillader og to boder på til sammen ca. 14 m² i kjelleren.

Standard

Velkommen til Lilloseterveien 55! Dette er en sjeldent stor vertikaldelt tomannsbolig med god planløsning og rominndeling. Her har du stort potensiale for å skape ditt drømmehjem! Boligen ligger inntil et skogholt hvor du ikke har noe innsyn på den ene siden og har en idyllisk og frodig hage på den andre siden, så her bor du fint til på Ammerudkollen. Innvendig er boligen fordelt på tre plan, underetasje, 1. etasje og 2. etasje. Boligen har svært mye oppbevaringsplass fordelt på boder, loft og garasje. Standarden er eldre og ny eier må legge til grunn at boligen har oppussingsbehov. Boligens underetasje Her har du flere boder, baderom, vaskerom og to soverom. Boligen har et romslig inngangsparti med eget vindfang og direkte adkomst til innvendig bod som f.eks kan benyttes som walk-in-closet, perfekt for oppbevaring av yttertøy. Det er også en bod på utsiden av entreen som er perfekt for hageredskapene eller kanskje smørebod? Boligen ligger nemlig like ved noen av Oslos flotteste skiløyper og Lillomarka skistadion! Bad underetasje: Det perfekte badet for gjestene så man ikke føler seg "for tett på" hverandre i juleferien. Her kan både gjestene og nabobarna løpe rett inn fra hagen for et raskt dobesøk uten å skitne til hele stuen med sko. Badet har også montert dusj så flere i husstanden kan dusje samtidig. Vaskerom underetasje: Ved siden av badet ligger et vaskerom med opplegg for vaskemaskin og tørketrommel samt utslagsvask. Varmtvannsberederen er plassert i dette rommet, et rom de fleste familier drømmer om, men som ofte er glemt i nyere boliger. Soverom underetasje: Det er to soverom i underetasjen Soverom 1: Det største rommet har opprinnelig vært to soverom, men gjort om til et stort hovedsoverom med god plass til enten lekestuen og/eller gjesterom med mer. Soverom 2: Det andre soverommet passer bra som hjemmekontor og/eller gjesterom. Boligens 1. etasje Her har du stue med spisestue, lesekrok med peis, kjøkken og et soverom. Stue: Boligen har en stor stue med eksepsjonelt godt lysinnslipp fra store vindusflater på to veggflater. Stuen har en god utforming med flere naturlige soner for innredning. Her har du plass til en stor sofa/lounge. Det er også god plass til langbord hvor man kan invitere til hyggelige middagsselskaper med utsikt mot hagen. Stuen har også peis i eget hjørne som passer perfekt for lesekroken. Om sommeren kan du "åpne" stuen opp med stor skyvedør som leder direkte ut til den solrike terrassen og hagen. Her kan barna løpe rett ut for å leke i trygge og idylliske omgivelser. Terrasse/Hage: Boligen har en stor terrasse på ca. 21 m² med direkte adkomst fra stuen. Her har du god plass til familieselskapet om sommeren. Terrassen har trapp rett ut i hagen og de to uteplassene har gode solforhold gjennom mesteparten av dagen. En idyllisk hage med god plass til hagelekene om sommeren. Hagen er i dag beplantet med trær, blomster og flotte busker som blant annet rhododendron. Her kan du skape din egen grønne oase! Kjøkken: Et romslig separat kjøkken med plassbygget og retro skapinnredning. Kjøkkenet er separat og rett ved stuen/spisestuen og har vindu med hyggelig utsikt ut mot skogholtet. Her kan du skape ditt eget drømmekjøkken! Soverom 1 (1. etasje): Fra stuen er det også direkte tilgang til et romslig soverom som i dag benyttes som tv-stue. Her har du enda mer stueplass eller mulighet for et stort soverom etter behov og ønske. Dette soverommet har egen balkong mot skogholtet hvor du kan nyte morgenstundene om sommeren til lyden av fuglekvitter. Boligens 2. etasje Her har du tre store soverom og et stort hovedbad. Her trenger ingen i familien å krangle om det "største rommet". Soverom 1 og 2: Disse to rommene er relativt like i størrelse og utforming bare speilvendt. Begge to er store med god plass til dobbeltseng og en stor garderobeløsning etter ønske og behov. Soverom 3: Dette rommet er også av god størrelse med god plass til både dobbeltseng og skap. Rommet har i tillegg takvindu som gir ekstra med dagslys. Hovedbaderom: Et stort baderom med badekar i det ene hjørnet og dusj i det andre. Masse skapplass rundt servanten. Her har du god plass til å skape drømmebadet. Lagring ellers: -Dobbelgarasje i kjeller på ca. 48 m² med elbillader (Proxll ladeboks). Garasjen har to boder på til sammen ca. 14 m² -Utebod ved inngangspartiet på ca. 6 m² -Kryploft med lagringsplass med stige opp fra et av soverommene i 2. etasje For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven. Dersom det er registrert avvik med tilstandsgrad (TG) 2 eller 3 i tilstandsrapporten, oppfordres interessenter spesielt til å undersøke disse forholdene nærmere, da gitte tilstandsgrader er et konkret uttrykk for alder/slitasje/ødeleggelser/konsekvenser som innebærer kostnader til utbedring. Kjøper må innta disse vurderingene og medfølgende utbedringskostnader i sin kjøpsbeslutning, jf. avhl. § 3-10. Det samme gjelder eventuelt andre opplysninger om kjente risikofaktorer, som for eksempel ufaglært arbeid, begrenset kontroll av det elektriske anlegget og opplysninger fra selgers egenerklæringsskjema.

Innbo og løsøre

Følgende løsøre og tilbehør følger ikke med: * lamper i stua (lampetter og taklampe over spisebord) For øvrig gjelder NEF sin standardliste "Oversikt over løsøre og tilbehør" med mindre annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen er vedlagt. Gjenstander som er nevnt i standardlisten, men som ikke finnes på eiendommen, vil heller ikke følge med i salget. Alt utstyr og installasjoner som medfølger overtas slik de er, uten garanti, med mindre det foreligger en gjeldende garanti fra produsent eller leverandør. Kjøper aksepterer at det kan forekomme hull og merker etter montering av inventar og utstyr som ikke er en del av overdragelsen.

Parkering

Eiendommen har gode parkeringsmuligheter med en privat dobbelgarasje utstyrt med ladeboks, samt ytterligere parkeringsplass ved veien. Parkeringsplassene ved veien strekker seg inn på kommunal grunn. Kommunen kan ved en senere anledning kreve at plassene ikke tas i bruk og fjernes dersom kommunen skal disponere området.

Sammendrag av selgers egenerklæring

Selger har i forbindelse med salget fylt ut egenerklæringsskjema som vedlagt salgsoppgaven. I skjemaet fremkommer følgende informasjon: Kjenner du til om det er/har vært feil tilknyttet våtrommene, f.eks. sprekker, lekkasje, råte, lukt eller soppskader? Ja. Lekkasje i takvindu i baderom øverste etasje. Vindu skiftet 2025. Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom? Ja. Ufaglært arbeid: Se skifte av vindu. Baderom nede totaloppusset. Ukjent årstall. Har krysset av "ufaglært" grunnet manglende dokumentasjon. Har av samme grunn valgt "nei" på spørsmål om tettesjikt og byggemelding. 2.1 Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet? Nei. 2.2 Er arbeidet byggemeldt? Nei. Kjenner du til feil eller om har vært utført arbeid/kontroll på vann/avløp? Ja. Ufaglært arbeid: Reparasjon av lekkasje fra egen stikkledning. Ukjent årstall. Kjenner du til om det er/har vært problemer med drenering, fuktinnsig, øvrig fukt eller fuktmerker i underetasje/kjeller? Ja. Se pkt om arbeid på vann og avløp. Denne lekkasjen ga noe vann i kjeller. Utendørs lekkasje i kommunal vannledning i 2019. Førte til vann i kjeller. Kjenner du til om det er/har vært utettheter i terrasse/garasje/tak/fasade? Ja. Se punkter om våtrom (takvindu) og vann og avløp (skader på vannledning). Ytterligere et vindu av samme type bærer også preg av fuktskade, men er ikke skiftet. Kjenner du til om det er/har vært f.eks. sprekker i mur, skjeve gulv eller lignende? Ja. Betydelig svikt i parkett i gang nær trapp. Kjenner du til om det er/har vært sopp/råteskader/insekter/skadedyr på eiendommen som rotter, mus, maur eller lignende? Ja. En mus observert på kjøkken. Ukjent årstall. Anslås til ca 1985. Har du ladeanlegg/ladeboks for elbil i dag? Ja. Proxll ladeboks i garasje. Kjenner du til om det har vært utført arbeid på terrasse/garasje/tak/fasade? Ja. Ufaglært arbeid: Skifte av terrassebord og trapp til veranda. Kjenner du til om det er innredet/bruksendret/bygget ut i kjeller eller loft eller andre deler av boligen? Ja. En etasje påbygd i 1985. 18.1 Er innredning/utbyggingen godkjent hos bygningsmyndighetene? Ja. Ferdigattest fra Oslo kommune. Er det andre forhold av betydning ved eiendommen som kan være relevant for kjøper å vite om (f.eks. rasfare, tinglyste forhold eller private avtaler)? Ja. Naboer i Lilloseterveien 55b har tinglyst rett til adkomst til sin eiendom. Nåværende eier sitter i uskiftet bo etter sin mann som gikk bort i 2025. Tidspunkt for hennes eierskap er ovenfor angitt som tidspkt for overføring til henne i 2026. Hennes ektemann var formell eier fra boligen var ny til sin bortgang, og begge har bodd i boligen siden 1974. Har generelt valgt "ufaglært" ovenfor grunnet manglende dokumentasjon, uavhengig av hvorvidt arbeidet faktisk er utført av faglært/ufaglært. Det fremgår av tilstandsrapporten at det mangler/ikke er fremlagt samsvarserklæring for det elektriske anlegget.

Bygningssakkyndig

Byggemåte

Informasjon er hentet fra vedlagte tilstandsrapport, datert 26.05.2026. Bygning: Tomannsbolig oppført i 1974. Byggemåten er etasjeskiller i betong og trebjelkelag, og bærende konstruksjoner i betong og tre. Yttervegger er av tre, kledd utvendig med panel. Grunnmuren er av betong, mens fundamentering og byggegrunn er ukjent. Boligen har underetasje, 1. etasje, 2. etasje og kjeller. Det er ikke utforede vegger under terrenget, og rommene har ventiler i yttervegg. Tak: Taket er en saltakskonstruksjon i tre fra byggeåret, tekket med takstein fra 1986. Undertaket er av sutakplater. Loftet er et kryploft med adkomst via loftsluke og har gangbart gulv. Nedløp og beslag har passert halvparten av forventet brukstid, og det er ikke montert snøfangere. Pipe/Ildsted: Boligen har en åpen peis. Kun pipens overflater i boligen er besiktiget. Vinduer: Vinduer med isolerglass, produsert i 1983, 1984, 1995, 2011 og 2023. Dører: Entrédør i tre uten datomerking. Balkongdører med isolerglass er produsert i 1996 og 2011. Balkong/terrasse: En terrasse på ca. 21 m² med adkomst fra spisestue har en konstruksjon av bjelkelag i tre, kledd med terrassebord. En annen terrasse på ca. 3,6 m² med adkomst fra spisestue har også en konstruksjon av bjelkelag i tre, kledd med terrassebord. VVS-installasjoner: Innvendige vannledninger er av kobber av ukjent alder. Avløpsrørene er av plast. Varmtvannsberederen er fra 1974 og har en kapasitet på ca. 200 liter. Den har sluk som lekkasjesikring. Ventilasjon: Boligen har naturlig ventilasjon. Avtrekk skjer fra våtrom og tilluft via friskluftsventiler og ventiler i vinduene. Tekniske detaljer: Oppvarming består av peis, panelovner og varmekabler på bad og i entré. Elektrisk anlegg: Sikringsskap med skrusikringer. Sikringsskapet er ikke videre undersøkt da dette krever spesialkompetanse. Undertegnede takstmann har ikke fagkompetanse/spesialkompetanse til å utføre kontroll av elektriske anlegg og elektriske installasjoner. Det stilles strenge krav til kompetanse for kontroll av elektriske anlegg. Det anbefales på generelt grunnlag at registrert/autorisert elektroinstallatør/kontrollør foretar en kontroll av hele det elektriske anlegget. Vurderingen av det elektriske anlegget er basert på visuell besiktigelse, opplysninger gitt av eier med eventuell tilhørende fremvist dokumentasjon, samt standard sjekkliste (begrensede undersøkelser sammenlignet med godkjent elkontroll). Dette er en forenklet kontroll begrenset til de spørsmål og undersøkelser som forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel) § 2-18 inneholder. Dette kan ikke sammenlignes med en kontroll utført av offentlig myndighet (Det lokale eltilsyn) eller registrert elektrovirksomhet, og en bygningssakkyndig har verken kompetanse eller lov til å foreta en slik kontroll. Tilstanden er vurdert ut fra den forenklede og begrensede kontrollen som forskriften inneholder. El-anlegget kan ha feil og mangler som en slik forenklet undersøkelse ikke vil avdekke. Vær derfor oppmerksom på denne risikoen, og søk videre veiledning eller få en fullstendig kontroll utført av registrert elektrovirksomhet. 1. Foreligger det eltilsynsrapport de siste 5 år, og det er ikke foretatt arbeid på anlegget etter denne, utenom retting av eventuelle avvik i eltilsynsrapport (dvs en el-tilsynsrapport uten avvik)? - Nei 2. Er alle elektriske arbeider/anlegg i boligen utført av en registrert elektroinstallasjonsvirksomhet? - Ja 3. Er det elektriske anlegget utført eller er det foretatt tilleggsarbeider på det elektriske anlegget etter 1.1.1999? - Ja Eksisterer det samsvarserklæring? Ukjent 4. Foreligger det kontrollrapport fra offentlig myndighet – Det Lokale Eltilsyn (DLE) eller eventuelt andre tilsvarende kontrollinstanser med avvik som ikke er utbedret eller kontrollen er over 5 år? - Nei 5. Forekommer det ofte at sikringene løses ut? - Nei 6. Har det vært brann, branntilløp eller varmgang (for eksempel termiske skader på deksler, kontaktpunkter eller lignende) i boligens elektriske anlegg? - Nei 7. Er det tegn til at det har vært termiske skader (tegn på varmgang) på kabler, brytere, downlights, stikkontakter og elektrisk utstyr? Sjekk samtidig tilstanden på elektrisk tilkobling av varmtvannsbereder, jamfør eget punkt under varmtvannstank - Nei 8. Er der synlig defekter på kabler eller er disse ikke tilstrekkelig festet? - Nei 9. Er det tegn på at kabelinnføringer og hull i inntak og sikringsskap ikke er tette, så langt dette er mulig å sjekke uten å fjerne kapslinger? - Nei 10. Finnes det kursfortegnelse, og er den i samsvar med antall sikringer? - Ja 11. Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el-kontroll? - Ja Det elektriske anlegget fremstår med en alder og utførelse som tilsier at deler av installasjonen kan være av eldre dato. Basert på en visuell vurdering og tilgjengelige opplysninger kan det ikke utelukkes at anlegget har komponenter eller løsninger som ikke oppfyller dagens sikkerhetsnivå. Det er heller ikke foretatt funksjonskontroll eller tekniske målinger av anlegget som en del av denne gjennomgangen. På bakgrunn av anleggets antatte alder og den begrensede kontrollformen som ligger til grunn for vurderingen, anbefales det at det gjennomføres en utvidet el-kontroll av autorisert elektroinstallatør. En slik kontroll vil kunne avdekke eventuelle skjulte feil, slitasje eller sikkerhetsmessige avvik, og bidra til å redusere risiko for brann eller personskade. TG3 - Store eller alvorlige avvik: - Balkonger, terrasser og rom under balkonger | Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på tettesjikt/membran. Konstruksjonene har omfattende skjevheter. Membran/tettesjikt på balkong/terrasse har passert halvparten av forventet levetid. Med økende alder øker risikoen for svekket tetthet, slitasje og redusert funksjon i membranen, noe som kan medføre økt risiko for fuktinntrengning og følgeskader i underliggende konstruksjoner over tid. Det er derfor påregnelig med økt behov for vedlikehold, oppfølging og eventuelle tiltak på sikt. Forholdet er vurdert til TG2 ut fra alder og forventet restlevetid. Det er registrert betydelige skjevheter i terrasse-/balkongkonstruksjonen. Forholdet kan indikere setninger, deformasjoner eller svekkelser i underliggende konstruksjoner og medfører risiko for redusert funksjon, vannansamlinger og videre skadeutvikling over tid. Skjevhetene vurderes å være større enn det som kan forventes ut fra alder og normal bruk, og forholdet bør undersøkes nærmere av fagkyndig for å avklare årsak og behov for utbedring. På bakgrunn av registrerte avvik og potensiell risiko for konstruksjonssvikt er forholdet vurdert til TG3. Det anbefales ytterligere undersøkelser for å avklare utbedringsmetode. Terrassen har vært jekket opp tidligere og det kan være behov for å rive og bygge konstruksjonen opp igjen - Balkong | Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på tettesjikt/membran. Tekkingen på balkong/terrasse har utettheter. Membran/tettesjikt på balkong/terrasse har passert halvparten av forventet levetid og det er påvist åpninger i tettesjiktet. Med økende alder øker risikoen for svekket tetthet, slitasje og redusert funksjon i membranen, noe som kan medføre økt risiko for fuktinntrengning og følgeskader i underliggende konstruksjoner over tid. Det er derfor påregnelig med økt behov for vedlikehold, oppfølging og eventuelle tiltak på sikt. Forholdet er vurdert til TG3 ut fra alder, forventet restlevetid og at blikket har løftet seg. Balkongen er og av eldre alder og det anbefales å kontrollere konstruksjonen ytterliger for å se om det er behov for utbedring/utskifting av byggningsdeler. Tekkingen må skiftes/utbedres. - Etasjeskille/gulv mot grunn | Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Det er avvik: Målinger viser høydeforskjeller i etasjeskilleren på mellom 15–30 mm. Slike avvik oppstår ofte som følge av naturlige bevegelser, setninger eller svikt i materialer over tid, og er normalt for bygninger av eldre dato. Det oppleves også noe svikt. Forholdet er gitt TG2. Ved trapp i underetasjen er det betydelig svikt i undergulvet. For å avdekke årsaken må gulvet rives. Forholdet gis TG3. Det må gjøres ytterligere undersøkelser av undergulvet for å avdekke utbedringsmetode. - Bad 2. etasje: Sluk, membran og tettesjikt | Det er ikke membran/tettesjikt på våtrommet. Det er ikke registrert membran på gulvets overflater i henhold til dagens krav til våtrom. Manglende membransjikt innebærer at konstruksjonen ikke har tilstrekkelig beskyttelse mot fukt og vannpåvirkning. Badet kan være oppført i samsvar med tidligere byggeskikk og forskriftsnivå på oppføringstidspunktet. Etter dagens krav skal imidlertid våtrom ha et sammenhengende og tett membransjikt som hindrer fukt i å trenge ned i underliggende eller tilstøtende konstruksjoner. Når membran mangler eller er brutt, øker risikoen for skjulte fuktskader, råte og andre følgeskader i tilstøtende bygningsdeler. Forholdet vurderes til TG3 da løsningen ikke oppfyller dagens krav til fuktsikring og representerer en vesentlig risiko for vannskader. Det må etableres tilfredsstillende tettesjikt/membran på våtrommet. TG2 - Avvik som kan kreve tiltak: - Taktekking | Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. Taktekkingen har passert halvparten av forventet brukstid. Når materialer eldes, øker risikoen for svekket funksjon, eksempelvis i form av slitasje, lekkasjer eller redusert tetthet. Selv om det ikke er registrert konkrete skader ved befaring, må videre aldring og gradvis svekkelse påregnes. - Nedløp og beslag | Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. Bygningen har ikke montert snøfangere. Etter dagens byggeskikk og forskriftskrav stilles det krav om snøfangere der det kan være fare for skade på personer, biler eller andre installasjoner ved snøras fra tak. Bygget er oppført med eldre byggeskikker, en tid da slike krav i mange tilfeller ikke var gjeldende. Fravær av snøfangere innebærer likevel økt risiko for skade som følge av snø- og isras i vinterhalvåret. Nedløp og beslag har passert halvparten av forventet brukstid. Aldrings- og slitasjetegn kan føre til redusert funksjon, særlig ved store nedbørsmengder eller isdannelser. Over tid øker risikoen for lekkasjer langs overganger, gjennomføringer og tilslutninger mot taktekking og vegg. - Veggkonstruksjon | Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen. Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler. Ved stikkprøvekontroll er det registrert manglende luftespalte i nedkant av kledningen. Lufting bak kledningen er viktig for å sikre ventilasjon og drenering mellom kledning og yttervegg. Manglende luftespalte tyder på at luftingen ikke er tilfredstillende, noe som kan øke risikoen for fuktskader dersom kondens eller inntrengt vann ikke får luftes eller dreneres ut. Slike forhold gir ofte ingen synlige tegn fra utsiden, og vurderingen er basert på visuell kontroll av tilgjengelige deler. For å avklare om det foreligger fuktproblemer i konstruksjonen og om tiltak er nødvendig, må det gjøres mer inngående undersøkelser – noe som ligger utenfor denne rapportens omfang. Det er registrert spredte råteskader i deler av kledningen, samt værslitt kledning. Råteskader oppstår som følge av fuktbelastning over tid og medfører redusert motstandsdyktighet i treverket. Forholdet indikerer at enkelte deler av kledningen har oppnådd høy alder og/eller vært utsatt for værpåkjenninger og slitasje. Det må påregnes vedlikehold og utskifting av skadede bord for å hindre videre skadeutvikling og redusere risikoen for følgeskader i konstruksjonen. Forholdet er vurdert til TG2. Råteskader i bordkledningen kan fortsette å utvikle seg både i tilliggende bordkledning og til bakenforliggende veggkonstruksjon, dersom en ikke foretar tiltak. Uten tilstrekkelig lufting bak bordkledningen kan fuktighet som trenger inn bak bordene eller gjennom veggen innenfra ikke tørke opp. Dette skaper ideelle forhold for råtesopp og muggvekst. - Takkonstruksjon/Loft | Det er påvist fuktskjolder/skader i takkonstruksjonen. Det er registrert symptom på fuktskader i konstruksjonen. Undertak er av sutakplater. Ved befaring ble det registrert synlige fuktskjolder på platene, noe som indikerer at konstruksjonen har vært utsatt for fuktbelastning. Fuktskjolder kan være et resultat av tidligere lekkasjer, kondensproblematikk eller utilstrekkelig lufting. Selv om det ikke nødvendigvis foreligger aktiv lekkasje på befaringstidspunktet, representerer dette en økt risiko for følgeskader. Det kan tyde på at ventilasjonsrørene som ikke er ført over tak er årsaken til skadene. Det anbefales ytterligere undersøkelser for å kartlegge årsaken til fuktskjoldene. Takkonstruksjonen er fra byggeåret og har oppnådd en høy alder. Konstruksjonen fremstår med normal slitasje og elde sett i forhold til alder og brukstid. Det ble ikke registrert tegn til aktive lekkasjer eller vesentlige skader på befaringsdagen. Det må imidlertid tas høyde for at deler av konstruksjonen er skjult, slik at full kontroll ikke er mulig uten inngrep. Med bakgrunn i konstruksjonens alder vurderes det å være økt risiko for skjulte avvik eller svekkelser i materialer som følge av naturlig aldring. Det anbefales jevnlig kontroll av takkonstruksjonen og oppfølging ved fremtidige vedlikeholdsarbeider på taket. Eventuelle oppgraderinger må påregnes over tid som følge av alder og normal slitasje - Vinduer | Det er tegn etter tidligere fuktskader på et takvindu i 2. etasje. Det er opplyst at dette skyldes at vinduet har stått åpent under regnvær. Det er ikke målt fukt i vinduet på befaringsdagen, men det kan ikke utelukkes at det er utettheter. Det anbefales ytterligere undersøkelser for å avdekke om det er eventuelle utettheter rundt vinduet. Vinduene har oppnådd en høy alder i forhold til forventet brukstid. Eldre vinduer har normalt redusert isolasjonsevne og er mer utsatt for slitasje, trekk og behov for vedlikehold. Det kan ikke utelukkes at isolerglass kan få punktering over tid, noe som kan føre til kondens eller dugg mellom glasslagene. Slike forhold kan være vanskelig å avdekke ved en visuell befaring. På grunn av alder og forventet behov for vedlikehold eller utskifting på sikt er forholdet vurdert til TG2. - Dører | Inngangsdør og balkondør fra 1996 er av eldre dato og har passert halvparten av forventet brukstid. Med økende alder øker risikoen for slitasje på tetningslister, hengsler, låsemekanismer og overflater, samt nedsatt isolasjonsevne og tetthet. Eldre dører kan også få behov for justeringer eller utskifting av enkelte komponenter over tid. På bakgrunn av alder og forventet vedlikeholds- eller utskiftingsbehov er forholdet vurdert til TG2. - Overflater | Det er registrert fuktskader i parketten med tegn til svelling, misfarging og/eller deformasjoner i overflaten. Skadene indikerer at gulvet har vært utsatt for fuktbelastning, noe som kan redusere materialets funksjon og levetid. Årsaken til fuktpåvirkningen bør avklares og forholdet følges opp for å hindre videre skadeutvikling. Det må påregnes lokale reparasjoner eller utskifting av skadede gulvflater. Det er registrert fuktskjolder i strien på en sjakt/kasse bak trappen i underetasjen. Forholdet kan indikere tidligere fukt- eller vannpåvirkning, men årsaken til skadene er ikke kjent på befaringsdagen. Det kan ikke utelukkes at forholdet har sammenheng med vann- og avløpsføringer til kjøkken i 1. etasje og bad i 2. etasje, dersom slike installasjoner er ført i konstruksjonen. Fuktskjoldene kan være et resultat av tidligere lekkasje eller kondensproblematikk. Det anbefales å åpne konstruksjonen for nærmere undersøkelser og kontroll av eventuelle rørføringer for å avdekke skadeomfang, årsak og behov for tiltak. Forholdene er vurdert til TG2. - Rom Under Terreng | Rom under terreng, herunder kjellere/underetasjer, regnes som en bygningsmessig risikokonstruksjon med tanke på fuktproblematikk. Dette skyldes at konstruksjonene står i direkte kontakt med grunn og omkringliggende masser som naturlig inneholder fukt. Selv ved korrekt utførelse vil det over tid være en risiko for fuktinntrengning gjennom grunnmur, gulv og overganger. Eldre konstruksjoner er ofte oppført etter tidligere byggeskikker, med begrenset eller mangelfull fuktsikring sammenlignet med dagens krav. Drenering, fuktsperrer og kapillærbrytende sjikt har en begrenset levetid, og effekten kan reduseres med alder. I tillegg kan terrengforhold, nedbør og lokale grunnforhold påvirke fuktbelastningen. Innvendige utforede vegger og organiske materialer mot yttervegger i kjeller/underetasjer øker risikoen ytterligere, da eventuell fukt kan bli innestengt i konstruksjonen og gi grobunn for mugg- og råteskader uten at dette nødvendigvis er synlig ved en visuell befaring. Det gjøres oppmerksom på at vurderingen av slike konstruksjoner i hovedsak er basert på visuelle observasjoner og tilgjengelige målinger på befaringstidspunktet. Skjulte forhold kan ikke utelukkes. Det anbefales å være oppmerksom på lukt, misfarging, saltutslag eller avflassing, samt å sørge for god ventilasjon og jevnlig oppfølging.r - Vannledninger | Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Vannrørene i boligen er av eldre dato og har passert halvparten av forventet brukstid. Rørene fungerer som forutsatt på befaringstidspunktet, men levetiden er redusert og det er usikkerhet knyttet til skjulte deler av anlegget som ikke kan inspiseres visuelt. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. - Avløpsrør | Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Avløpsrørene i boligen er av eldre dato og har passert halvparten av forventet brukstid. Rørenes funksjon fremstår som tilfredsstillende på befaringstidspunktet, men levetiden må anses redusert i et normalperspektiv. Skjulte deler av rørsystemet kan ikke kontrolleres visuelt, og det er derfor usikkerhet knyttet til den faktiske tilstanden. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. - Ventilasjon | Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. Boligen har naturlig ventilasjon, hvor luftutskifting skjer gjennom ventiler, utettheter i konstruksjonen og ved åpning av vinduer. Denne løsningen gir mindre kontroll over luftutskiftingen enn mekaniske ventilasjonssystemer. Ventilasjonen er i stor grad avhengig av temperaturforskjeller og vind. I perioder med lite trekk kan luftutskiftingen derfor bli begrenset. Dette kan føre til høyere luftfuktighet, dårligere inneklima og opphopning av lukt. For å sikre tilstrekkelig luftutskifting kan det være nødvendig med jevnlig lufting gjennom vinduer eller etablering av mekanisk avtrekk. Det bør etableres veggventiler/vindusventiler i alle oppholdsrom som ikke har det. - Varmtvannstank | Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år. Varmtvannsberederen er over 20 år gammel og har passert forventet teknisk levetid. Med økende alder øker risikoen for slitasje, korrosjon, lekkasjer og funksjonssvikt. Eldre varmtvannsberedere har generelt høyere sannsynlighet for uforutsette feil og vannskader sammenlignet med nyere installasjoner. På bakgrunn av alder og forventet restlevetid vurderes forholdet til TG2. Det anbefales jevnlig kontroll og å påregne utskifting på sikt. Det bør etableres tilfredsstillende el-tilkobling etter gjeldende forskrift. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden tanken fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre tanker. - Fuktsikring og drenering | Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Dreneringen vurderes å ha passert mer enn halvparten av forventet brukstid. Eldre dreneringsløsninger har erfaringsmessig redusert funksjon over tid som følge av tilslamming, setninger og svekket filterduk. Dette kan medføre økt fuktbelastning mot grunnmur og konstruksjoner under terreng. Det foreligger ingen dokumentasjon på senere utskifting eller vesentlig oppgradering. Selv om det ikke er registrert klare tegn til svikt på befaringsdagen, innebærer alder en forhøyet risiko for redusert funksjon. Det må påregnes behov for tiltak eller utskifting på sikt. - Grunnmur og fundamenter | Grunnmurer og fundamenter er av eldre dato og har passert store deler av forventet levetid. Eldre grunnmurskonstruksjoner er generelt mer utsatt for fuktinntrenging, rissdannelser, setningsskader og slitasje som følge av alder og langvarig belastning. Det må påregnes at konstruksjonene ikke tilfredsstiller dagens krav til fuktsikring og isolering. Alder og konstruksjonstype medfører økt risiko for skjulte avvik og fremtidige vedlikeholdsbehov. Forholdet vurderes derfor til TG2. - Terrengforhold | Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger. Det er registrert lite eller tilnærmet flatt fall enkelte steder rundt boligen. Terrengforholdene gjør at overflatevann kan ledes inn mot grunnmur og konstruksjon, noe som over tid kan medføre forhøyet fuktbelastning mot kjeller/underetasjen og underliggende konstruksjoner. Dette øker risikoen for fuktinntrenging, råteskader og dårligere inneklima. - Bad underetasje: Overflater vegger og himling | TG2 er satt da flisarbeidene har passert halvparten av forventet brukstid. Med økende alder og bruk øker risikoen for slitasje, svekket tetthet i fuger og membran, samt behov for vedlikehold eller utbedring. Dette er en normal vurdering basert på byggets alder og gjeldende levetidsbetraktninger, og indikerer ikke nødvendigvis at det foreligger konkrete skader. - Bad underetasje: Overflater Gulv | TG2 er satt da flisarbeidene har passert halvparten av forventet brukstid. Med økende alder og bruk øker risikoen for slitasje, svekket tetthet i fuger og membran, samt behov for vedlikehold eller utbedring. Dette er en normal vurdering basert på byggets alder og gjeldende levetidsbetraktninger, og indikerer ikke nødvendigvis at det foreligger konkrete skader. - Bad underetasje: Sluk, membran og tettesjikt | Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon. Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og fuktskader. TG2 gis på bakgrunn av manglende dokumentasjon og alder på membran. Uten dokumentasjon kan ikke arbeidene verifiseres og det foreligger derfor en usikkerhet rundt oppbyggingen. - Bad underetasje: Ventilasjon | Rommet har kun naturlig ventilasjon. Avtrekket skjer via naturlig oppdriftsventilasjon. Ytelsen avhenger av vær, vind og temperatur og kan periodevis bli svak. Dette kan føre til opphopning av fuktig luft. Fuktig luft øker generelt muligheten for skader i rommet og tilstøtende vegger/himlinger. Løsningen er vanlig i eldre boliger, men klassifiseres som tilstandsgrad 2 (TG 2) i NS 3600. - Vaskerom underetasje: Overflater Gulv | TG2 er satt da vinylen har passert halvparten av forventet brukstid. Med økende alder og bruk øker risikoen for slitasje, svekket tetthet i fuger og membran, samt behov for vedlikehold eller utbedring. Dette er en normal vurdering basert på byggets alder og gjeldende levetidsbetraktninger, og indikerer ikke nødvendigvis at det foreligger konkrete skader. - Vaskerom underetasje: Sluk, membran og tettesjikt | Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon. Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og fuktskader. TG2 gis på bakgrunn av manglende dokumentasjon og alder på membran. - Vaskerom underetasje: Ventilasjon | Rommet har kun naturlig ventilasjon. Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Avtrekket skjer via naturlig oppdriftsventilasjon. Ytelsen avhenger av vær, vind og temperatur og kan periodevis bli svak. Dette kan føre til opphopning av fuktig luft. Fuktig luft øker generelt muligheten for skader i rommet og tilstøtende vegger/himlinger. Løsningen er vanlig i eldre boliger, men klassifiseres som tilstandsgrad 2 (TG 2) i NS 3600. Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrom f.eks. luftespalte ved dør e.l. - Kjøkken 1. etasje: Avtrekk | Kjøkkenet mangler styrt tilluftsventilering. Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til kjøkken, f.eks. luftespalte ved dør e.l. - Bad 2. etasje: Overflater vegger og himling | TG2 er satt da flisarbeidene har passert halvparten av forventet brukstid. Med økende alder og bruk øker risikoen for slitasje, svekket tetthet i fuger og membran, samt behov for vedlikehold eller utbedring. Dette er en normal vurdering basert på byggets alder og gjeldende levetidsbetraktninger, og indikerer ikke nødvendigvis at det foreligger konkrete skader. - Bad 2. etasje: Overflater Gulv | Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Det er ikke påvist at gulvet har tilstrekkelig fall mot sluk, da dusjkabinettet ikke er flyttet på. Når fallet er for svakt, vil vann kunne bli stående igjen på gulvoverflaten. Det er målt fall mot sluk ved badekaret, men dette sluket er underdimensjonert ihht dagens krav. TG2 er satt da flisarbeidene har passert halvparten av forventet brukstid. Med økende alder og bruk øker risikoen for slitasje, svekket tetthet i fuger og membran, samt behov for vedlikehold eller utbedring. Dette er en normal vurdering basert på byggets alder og gjeldende levetidsbetraktninger, og indikerer ikke nødvendigvis at det foreligger konkrete skader. Et bad med manglende/redusert fall til sluk blir mindre funksjonelt og sikkert for brukeren. Dette kan medføre stående vann på gulvet, vann som ikke ledes effektivt til sluket, økt risiko for at vann renner ut av rommet og redusert sklisikkerhet på gulvet. - Bad 2. etasje: Ventilasjon | Rommet har kun naturlig ventilasjon. Avtrekket skjer via naturlig oppdriftsventilasjon. Ytelsen avhenger av vær, vind og temperatur og kan periodevis bli svak. Dette kan føre til opphopning av fuktig luft. Fuktig luft øker generelt muligheten for skader i rommet og tilstøtende vegger/himlinger. Løsningen er vanlig i eldre boliger, men klassifiseres som tilstandsgrad 2 (TG 2) i NS 3600. - Bad 2. etasje: Tilliggende konstruksjoner våtrom | Hulltaking er ikke foretatt da det allerede er påvist andre avvik i våtsonen. Rommet er uten membran og må pusses opp for å tilfredsstille dagens krav til membran. Opplistingen over er ikke uttømmende og du oppfordres til å lese og sette deg grundig inn i alt salgsmateriell. For ordens skyld nevner vi at TGIU står for tilstandsgrad ikke undersøkt, f.eks. fordi en del av bygget ikke har vært tilgjengelig for inspeksjon. Disse delene kan dermed ha feil eller mangler som ikke er avdekket. Tilstandsrapporten beskriver byggverkets tekniske tilstand. Det er ikke foretatt kontroll av de elektriske installasjonene (el-takst) selv om bygningssakkyndig kan ha knyttet noen kommentarer til elanlegget ut i fra helt enkle vurderingskriterier. Siden elanlegget ikke er kontrollert er det sannsynlig at det siden kan avdekkes avvik fra dagens forskriftskrav og oppstå funksjonssvikt. Videre må kjøper være forberedt på det må foretas oppgraderinger på grunn av slitasje, fraværende vedlikehold, arbeider som er utført av ufaglærte, utidsmessighet eller tekniske løsninger som ikke holder dagens standard. I Norge er det en av oppgavene til Det lokale el-tilsynet (DLE) å foreta tilsyn av elektriske anlegg i boliger og fritidsboliger. Alle boliger skal ha periodisk kontroll hvert 20 år og hytter/fritidsboliger kontrolleres hvert 30 år. El-anlegget er en bygningsdel som er gjenstand for konstant utvikling, det må derfor påregnes at dagens anlegg ikke nødvendigvis er dimensjonert for oppgradering av kjøkken med nye elektriske apparater, rehabilitering av bad m/varmekabler eller installeringer elbillader.

Kommunale avgifter

Eiendomsskatt

Formuesverdi

Beliggenhet

Eiendommen har en attraktiv beliggenhet på Ammerud, i et etablert og familievennlig boligområde preget av rolige omgivelser og et godt naboskap. Området gir barn gode muligheter til å leke trygt utendørs og vokse opp i et inkluderende nærmiljø. Samtidig er det kort vei til både natur og byliv, noe som gjør beliggenheten særlig attraktiv for familier i alle livsfaser. Rett i nærheten ligger flere flotte rekreasjonsområder. Vesletjern, som nås på få minutter til fots, er et populært samlingssted i sommerhalvåret med bade- og friluftsmuligheter for både barn og voksne. I tillegg finnes flere nærliggende badevann som Steinbruvann, Badedammen på Grorud og Alunsjøen. Fra Ammerudskogen strekker et omfattende nettverk av stier og skiløyper seg innover i Lillomarka, med kjente utfartsmål som Lilloseter, Linderudkollen og Sinober. På vinterstid kan skientusiaster ofte starte turen rett utenfor døren, mens Lillomarka Arena byr på preparerte kunstsnøløyper, skiskytteranlegg og rulleskianlegg når forholdene krever det. Området har også et aktivt idrettsmiljø gjennom blant annet Lillomarka Skiklubb og Lillomarka Orienteringslag. For sykkelinteresserte byr marka på et stort utvalg av stier og traseer. Hverdagslige gjøremål er lett tilgjengelige med både KIWI og Rema 1000 i nærområdet. Ønsker du et bredere vareutvalg, finner du MENY-butikker på Grorud og Kalbakken. Veitvet Senter og Grorud Senter tilbyr i tillegg et variert servicetilbud med butikker, spisesteder og andre nødvendige tjenester. For barnefamilier er området svært praktisk, med kort og trygg vei til både skoler og barnehager. Ammerud barneskole, Apalløkka ungdomsskole samt flere barnehager, blant annet Tjernveien barnehage, Ammerudkollen barnehage og Huken naturbarnehage, ligger innen komfortabel gangavstand. I tillegg finnes gode aktivitetstilbud gjennom hele året ved Apalløkka idrettshall og Grorud Sportssenter. Kollektivforbindelsene er gode. Både Ammerud T-banestasjon og lokale bussforbindelser er lett tilgjengelige, og fra Trondheimsveien går det flere bussruter, inkludert direkte forbindelse til Gardermoen med Flybussen. Dette gir enkel tilgang til Oslo sentrum og resten av regionen, samtidig som du kan nyte fordelene ved å bo i grønne og rolige omgivelser.

Adkomst

På høyre side i annonsen finner du et kartutsnitt. Ved å klikke på kartet kan du enkelt planlegge din rute fra valgt startpunkt og helt frem til boligen. Det vil være skiltet ved fellesvisninger for enkel orientering.

Energiklasse

F

Info strømforbruk

Selgers forbruk var 28 314 kwh i 2025. Forbruk vil variere fra husstand til husstand. Forbruket inkluderer lading av bil. Nåværende eier har tegnet avtale om Norgespris på strøm, og avtalen har bindingstid til 31.12.2026. Avtalen følger boligen, og må derfor overtas av kjøper. Norgespris er en ny, statlig ordning, som gir en forutsigbar og fast strømpris på 50 øre per kWh med mva (40 øre uten mva) gjennom året. Norgespris har et forbrukstak på 5 000 kWh per måned for husholdninger og 1 000 kWh for hytter. Når det er tegnet avtale om Norgespris bortfaller eventuell strømstøtte. Som boligeier må du fortsatt ha en strømavtale med en strømleverandør. Du kan lese mer om Norgespris blant annet her: https://www.regjeringen.no/no/tema/energi/strom/sporsmal-og-svar-om-norgespris

Info energiklasse

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd F (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Oppvarming

Boligen varmes opp med elektrisitet, via panelovner og elektriske varmekabler på bad og i entré. Det er også åpen peis for vedfyring.

Ferdigattest / brukstillatelse

Det foreligger ferdigattest for del av tomannsbolig med garasje datert 22.01.1975. Ferdigattest utstedes av bygningsmyndighetene basert på dokumentasjon mottatt fra kontrollansvarlig når et søknadspliktig tiltak er utført i samsvar med tillatelsen og øvrige krav etter plan- og bygningslovgivningen. Det er viktig å merke seg at selv om ferdigattest foreligger, gir det ingen garanti for at bygget er oppført i henhold til tillatelsen og gjeldende regelverk, eller at det senere er utført arbeid på bygget som ikke er byggemeldt eller godkjent. Det foreligger i tillegg en ferdigattest for påbygg datert 25.04.1986. Det er avvik mellom godkjente byggetegninger og dagens planløsning. I underetasjen er et opprinnelig WC omgjort til kjølerom, og i 2. etasje er et kott innlemmet for å utvide badet. Bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel (kott til bad) og fra hoveddel til tilleggsdel (WC til kjølerom) er søknadspliktig. Det er i tillegg fjernet en lettvegg mellom to opprinnelige soverom i underetasjen for å etablere ett større soverom. Uteboden er ikke en del av de byggemeldte tegningene. Det foreligger ikke ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for oppføring av uteboden. Kjøper overtar risiko og ansvar for nevnte forhold, herunder krav fra kommunen om tilbakeføring til opprinnelig stand.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann og avløp. Alle eiendommer som er tilknyttet offentlig vann og avløp har private stikkledninger, som vedlikeholdes for eiers egen regning. For ytterligere opplysninger om de private stikkledningene tar man kontakt med kommunen. Privat vei som vedlikeholdes av brukerne.

Regulerings- og arealplaner

Eiendommen er regulert til bolig. For mer informasjon om reguleringsforhold, kontakt megler eller søk på saksnummer, adresse eller gårds- og bruksnummer på Plan- og bygningsetatens hjemmeside.

Tinglyste heftelser og rettigheter

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 0301/93/80: 07.07.1922 - Dokumentnr: 992628 - Bestemmelse om veg Bestemmelse om kloakkledning Bestemmelse om benyttelse Med flere bestemmelser 04.07.1946 - Dokumentnr: 5924 - Bestemmelse om gjerde 07.07.1954 - Dokumentnr: 8978 - Bestemmelse om veg Bestemmelse om kloakkledning Bestemmelse om gjerde Eiendommen er midlertidig fritatt for opparbeidelse av vei i 8 meters bredde. Eieren forplikter seg ved tinglest erklæring til å opparbeide veiene med kloakk langs tomta i inntil 8 meters bredde, inkludert fortau og kloakk av inntil 305 mm diameter, når Oslo kommune måtte forlange det. Inntil veier med kloakk er opparbeidet og veigrunnen tilskjøtet kommunen, overtar grunneieren veienes vedlikehold. Eventuell grunnerhvervelse må skje uten utgift for kommunen, og gjerder settes opp etter reguleringsvesenets bestemmelser. Disse betingelsene gjelder for nåværende og senere eiere som en heftelse på eiendommen. 16.08.1957 - Dokumentnr: 9375 - Bestemmelse om veg Bestemmelse om kloakkledning Bestemmelse om gjerde Med flere bestemmelser GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE Eiere og hjemmelsinnehavere av eiendommer i Ammerudskogen vedtar som bindende for nåværende og senere eiere betingelser for overtakelse av veier. Gjerder som ikke står i riktig avstand fra veikant må flyttes av grunneieren, og veigrunn med nødvendige grøfter og gjerdeavstand overdras til kommunen uten utgift for denne. Private avkjørsler som ikke er i orden må av grunneierne settes i stand og forsynes med stikkrenner godkjent av veivesenet. Hvor overvannet ikke bortledes gjennom offentlig kloakk, må stikkrennene gis fritt avløp fra veiens område. Disse betingelser tinglyses som stedsevarende heftelse på eiendommene. 05.12.1968 - Dokumentnr: 18909 - Erklæring/avtale BRUKSRETT OG / ELLER DISPOSISJONSRETT 22.05.1974 - Dokumentnr: 10090 - Best. om adkomstrett RETTIGHETSHAVER: KNR: 0301 GNR: 93 BNR: 430 Med flere bestemmelser Eieren av gnr. 93 bnr. 430 har stedsvarig rett til adkomstvei fra Lilloseterveien over gnr. 93 bnr. 80. Andelsmessig vedlikeholdsplikt vedrørende adkomstveien påhviler eierne av de to eiendommene. Det samme gjelder asfaltering av adkomstvei og fellesareal, samt gjerder. 09.06.1974 - Dokumentnr: 575 - Erklæring/avtale Vedtak av visse vilkår vedr. utskillelse/bebyggelse av denne eiendom Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet I anledning deling av eiendommen gnr. 93, bnr. 80, som skal bebygges med tomannsbolig, erklærer eier at eierne etter delingen har de samme rettigheter som de tidligere hadde for at eiendommen skal funksjonere som én selvstendig eiendom, herunder rett til atkomst, fellesanlegg, fellesareal, reparasjon og vedlikehold. Eierne etter delingen er solidarisk forpliktet overfor de krav og pålegg bygningsmyndighetene kan stille etter bygningslov, bygningsvedtekt og forskrifter med hensyn til fellesanlegg og fellesareal. Erklæringen gjelder også for senere eiere og kan ikke avlyses uten Oslo bygningsråds samtykke. Dokumenter kan fås ved henvendelse til megler.

Legalpant

Kommunen har legalpant som sikkerhet for betaling av kommunale avgifter og eventuell eiendomsskatt. Legalpant er et pant som ikke vises i grunnboksutskriften, og har prioritet foran for eksempel tinglyste banklån på eiendommen.

Boligselgerforsikring

Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad kr. 20 000 000,-. Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgaven og interessenter oppfordres til å gjennomgå denne før bud inngis.

Boligkjøperforsikring

Kjøper har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring fra Söderberg & Partners. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell eller på https://www.soderbergpartners.no/eiendom/boligkjoper/

Diverse

Både kjøper og selger er forpliktet til å signere den standard kjøpekontrakten som er utarbeidet av Emera i forbindelse med eiendomshandler. Kjøpekontrakten kan gjennomgås hos eiendomsmegleren før budet legges inn. Ta kontakt med eiendomsmegler dersom det er spørsmål.   Selger leverer eiendommen i ryddig og rengjort tilstand.

Sentrale lover

Regelverk og generelle opplysninger Boligen selges med det inventar og utstyr som i henhold til gjeldende lover, forskrifter eller offentlige pålegg skal følge med eiendommen, jf. avhendingsloven § 3-4. Fastmonterte eller spesialtilpassede installasjoner og innredning som anses som varig tilknyttet boligen, følger normalt med i handelen, med mindre det foreligger en særskilt avtale mellom partene om noe annet, jf. avhendingsloven § 3-5.   En standard tilbehørsliste utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) følger salgsoppgaven, og gjelder som utgangspunkt for hva som inkluderes i salget – med mindre avvik er tydelig avtalt mellom kjøper og selger.   Om informasjonsgrunnlaget Opplysninger om boligens størrelse og utforming, både innvendig og utvendig, bygger på informasjon hentet fra vedlagte tilstands- og boligsalgsrapport. Innholdet i salgsoppgaven er basert på selgers informasjon, fagkyndig vurdering, samt opplysninger fra offentlige registre som kommunen og Kartverket. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses for å være kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene,  slike forhold kan ikke senere gjøres gjeldende som en mangel ved boligen. Dette gjelder uavhengig av om dokumentene er lest.    Det kan være forskjell mellom boligens faktiske bruk av rom og det som er godkjent av myndighetene. Alle interessenter anbefales derfor å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagperson, før bud gis. Dersom kjøper velger å kjøpe uten å ha sett eiendommen, kan det ikke etter overtakelse reklameres på forhold som burde ha vært oppdaget ved en ordinær gjennomgang.   Dersom det oppstår behov for ytterligere avklaringer, oppfordres interessenter til å kontakte eiendomsmegler eller egne rådgivere før de gir bud.   Slitasje og bruk Det må også forventes at eiendommer som har vært i bruk, vil kunne ha tegn til slitasje og eventuelle skader. Slik normal bruksslitasje og behov for vedlikehold må kjøper påregne, og dette vil normalt ikke gi grunnlag for reklamasjon eller prisavslag.   Avtalerettslig Partenes rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, og all tilgjengelig dokumentasjon som forelå for kjøper før handelen ble inngått. I tillegg gjelder avhendingsloven. Det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke, og dette er nærmere forklart nedenfor.   Budgivning og selgers vurdering På grunn av ulike ansvarsforhold kan selger velge å prioritere bud fra ikke-forbrukere, selv om budet er lavere enn et forbrukerbud. Når kjøper ikke er forbruker, kan selges ansvar begrenses ettersom boligen selges «som den er», noe som kan være av verdi for selger. Det understrekes at selger står fritt til å velge hvilket bud som aksepteres, og er ikke forpliktet til å velge det høyeste.   Alle budgivere må ved inngivelse av bud opplyse om de opptrer som forbruker eller som næringsdrivende/person som handler hovedsakelig som ledd i næringsvirksomhet. Det vil opplyses hvis konkurrerende bud kommer fra en ikke-forbruker.   Forbrukerkjøp – definisjon og vilkår:   Et forbrukerkjøp foreligger når en fysisk person kjøper eiendom uten at formålet hovedsakelig er knyttet til næringsvirksomhet. En eiendom anses å ha en mangel dersom den ikke oppfyller kravene som følger av avtalen, eller ved brudd på bestemmelser i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Det samme gjelder hvis eiendommen ikke samsvarer med det som med rimelighet kunne forventes ut fra blant annet alder, type og synlig tilstand – eller hvis det er tilbakeholdt, eller gitt feilaktige opplysninger, og dette har påvirket avtalen.   Dersom det er avvik mellom oppgitt og faktisk innvendig areal på minst 2 % og samtidig minst 1 kvadratmeter, kan dette utløse rett til kompensasjon etter § 3-3 i avhendingsloven.   Ved beregning av krav om prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke kostnader med inntil kr 10 000 (som en egenandel).   Ikke-forbruker – definisjon og vilkår:  Dersom kjøper er en juridisk enhet, eller en fysisk person som handler i næringssammenheng, regnes kjøpet ikke som et forbrukerkjøp.   Ved slike kjøp selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er begrenset til det som følger direkte av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-9. I disse tilfellene fravikes § 3-3 andre ledd, og eventuelle arealavvik vurderes etter § 3-8.   Kjøperens plikt til å foreta grundige undersøkelser gjelder også fullt ut for kjøpere som ikke omfattes av forbrukerdefinisjonen.

Betalingsbetingelser

Hele oppgjøret må betales samlet fra en norsk bankkonto. Overføringer fra utlandet aksepteres kun unntaksvis, og kun dersom dette er forhåndsavtalt med megler i forbindelse med aksept av budet. 

Viktig informasjon om budgivning

Bud kan legges inn på nettannonsen på "gi bud" knappen eller via hjemmesiden. Ved elektronisk budgivning kan bud legges inn trygt og enkelt med bank-ID. Eiendomsmegler kan også kontaktes for tilsendelse av budkjema, og budskjema finnes også i salgsoppgaven.  Alle bud skal inngi skriftlig til eiendomsmegler. Kravet til skriftlighet gjelder også ved forhøyelse av bud, motbud og selgers aksept eller avslag. Før et bud kan formidles til selger må megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt dersom budgiver bruker e-signatur som f eks. bankID. Etter det første budet er inngitt, kan budgiver inngi bud pr e-post eller pr SMS til megler.   Hvis budgiver skal by på eiendommen i henhold til en kjøpsfullmakt må megler kontaktes og fullmakten oversendes før budgivning.  Et bud bør inneholde eiendommens adresse (eventuelt gnr/bnr), kjøpesum, budgivers kontaktinformasjon, finansieringsplan, akseptfrist, overtakelsesdato og eventuelle forbehold som for eksempel usikker finansiering, salg av nåværende bolig ol. Normalt vil ikke et bud med forbehold bli akseptert før forbeholdet er avklart. Konferer gjerne med megler før bud avgis. Bud som har forbehold om konfidensialitet ("hemmelige bud") vil ikke bli formidlet til selger. Alle interessenter oppfordres til å inngi bud via eiendomsmegler.  Megler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. I forbrukerforhold (dvs. der selger er forbruker) skal megleren ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Senere bud må ha en akseptfrist som er lang nok til at budet og eventuelle forbehold kan videreformidles til alle involverte parter slik at disse får tid til å områ seg, jf. forskrift om eiendomsmegling § 6-3. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser bør skje senest 10 minutter før fristens utløp. Dersom bud inngis med en frist som åpenbart er for kort til at megleren kan avvikle budrunden på en forsvarlig måte, vil megler fraråde budet.  Eiendomsmegler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt, og vil uoppfordret gi sin vurdering av det enkelte bud overfor selgeren.  Etter at handel har kommet i stand, eller dersom en budrunde avsluttes uten at handel er kommet i stand, kan en budgiver kreve kopi av budjournalen i anonymisert form. Kopi av budjournal gis til kjøper og selger uten ugrunnet opphold etter at handel er kommet i stand. Hvis budgiver ønsker å være anonym, kan bud fremmes via en fullmektig. For mer informasjon om budgivningsprosessen, se «Forbrukerinformasjon om budgivning», som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler.

Vederlag megler

Provisjon ved salg til prisantydning: kr 72 000,00 Grunnpakke bolig info** kr 14 300,00 Markedspakke inkl. stor annonse på FINN.no, Emera digital mm. kr 24 850,00 Oppgjørshonorar inkl. factoring kr 12 900,00 Tilretteleggingshonorar kr 15 000,00 Visnings-/overtagelseshonorar pr. stk. kr 3 500,00   Utlegg: Selger dekker utlegg i henhold til oppdragsavtalen. Disse er estimert til ca. kr 30 500,00, og omfatter vanligvis innhenting av informasjon fra kommunen, eventuell forretningsfører, samt kopi av tinglyste dokumenter. Total kostnad ved salg til prisantydning: kr 173 050,00 Dette inkluderer både vederlag og stipulerte utlegg.   Ved avbrutt oppdrag: Dersom oppdraget sies opp eller utløper uten at salget gjennomføres, har megler krav på rimelig vederlag for medgått tid og for utført arbeid. Dette omfatter blant annet vederlag knyttet til tilrettelegging, markedsføring og eventuelle avholdte visninger, samt påløpte utlegg. Timepris ved slik beregning er kr 3500.  

Hvitvasking

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking, og er blant annet forpliktet til å gjennomføre kundetiltak av både selger og kjøper. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at avtalen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, er dette et mislighold fra kjøpers side. Et vesentlig mislighold kan gi selger rett til å heve avtalen og til å gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning. Dersom selger ikke bidrar til at megler får gjennomført løpende kundetiltak underveis i oppdraget, må eiendomsmegler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Selger vil i et slikt tilfelle ha misligholdt sine forpliktelser, og kjøper vil kunne ha et krav mot selger etter avhendingsloven. Hvis kundetiltak ikke lar seg gjennomføre, vil Emera eiendomsmegling ikke kunne bistå med handelen eller foreta oppgjør.

Personopplysningsloven

Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven. Se www.emera.no for vår personvernerklæring.

Oppdragsnummer

01260114

Status salgsoppgave

Megler

Meglerforetaket

Emera No1 AS Org.nr: 934963385

Samarbeidspartnere og tilknyttede foretak

Emera Norge AS og eiendomsmeglingsforetakene som er tilknyttet Emera har samarbeid med forskjellige foretak som tilbyr forbrukerne produkter eller tjenester i forbindelse med et salgsoppdrag. Våre samarbeidspartene er:

Søderberg & Partners AS - formidler av boligselger- og boligkjøperforsikring Overo AS - leverandør av digitale oppgjørsskjemaer og overtakelsesprotokoller som også inneholder tilbud til forbruker om tilpassede strøm-, internett- og alarmtjenester.

Hvilke produkter/tjenester kjøper og selger får i forbindelse med oppdraget, kan variere ut fra hvor i landet eiendommen ligger.

Egenerklæring boligselgerforsikring

Energiattest

Salgsoppgavevedlegg

Salgsoppgave

Tilstandsrapport