Refstad allé 16

Tomten

Byggeår

1955

Etasje

4

Arealer

Arealbeskrivelse

Ikke målbare arealer

En loftbod har skråtak som begrenser måleverdig arealer etter reglene i NS 3940. "Gulvflate" er målt til 10 m².

Fellesarealer og rettigheter til bruk

Fellesareal: - En loftbod med "gulvflate" er målt til 10 m². - En kjellerbod på ca. 7 m². Det gjøres særskilt oppmerksom på at ekstern bod som er medtatt som BRA-e og i totalt BRA ligger på fellesareal, men disponeres av denne leiligheten.

Bygningssakkyndiges kommentar til arealoppmåling

Lovlighet, byggetegninger: Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men de stemmer ikke med dagens bruk. Kommentar: Det har blitt etablert et nytt soverom. Det var tidligere en 3-roms, men blitt en 4-roms.

Antall soverom

3

Antall rom

4

Innhold

Andelsleiligheten ligger i 4. etasje og består av følgende rom: Entré, bad, kjøkken, stue og tre soverom samt sydøstvendt balkong på 8,5 m². Leiligheten disponerer en kjellerbod på 7 m² og en loftsbod med gulvareal på 10 m².

Standard

Velkommen til Refstad allé 16. Dette er en arealeffektiv hjørneleilighet i byggets toppetasje, med en god planløsning som inkluderer tre soverom. Boligen varmes opp med radiatorer tilknyttet vannbåren varme. Fra stuen er det utgang til en romslig, sydøstvendt balkong. Leiligheten har gjennomgått flere oppgraderinger de siste årene, blant annet med nytt laminatgulv på stue, gang og kjøkken i 2020 og malte vegger og tak i stue, gang og kjøkken (2026). Entré: Leiligheten har en åpen, lys og luftig entre med plass til oppbevaring av sko og yttertøy. Entreen er leilighetens bindeledd og gir adkomst til alle rom. Stue: Stuen har god plass til både sittegruppe og spisebord, og de store vindusflatene langs to vegger slipper inn rikelig med naturlig lys. Laminatgulvet ble lagt nytt i 2020, og overflatene er nylig malt i lyse farger. Fra stuen er det utgang til balkongen, som på varme dager fungerer som en naturlig forlengelse av rommet. Balkong: Balkongen er sydøstvendt og måler ca. 9 m². Den ligger høyt og fritt, med gode solforhold og flott utsikt. Uteplassen har god plass til møblering og byr på fine muligheter for å skape en hyggelig sone. Det ble lagt nytt gulv på balkongen i 2025. Kjøkken: Kjøkkenet har en innredning med hvite glatte fronter og benkeplate i laminat med nedfelt vask. Det er kullfilterventilator over kokesonen og praktisk opplegg for vaskemaskin. Gulvet fikk ny laminat i 2020, vegger og tak er malt i nyere tid. Rommet har plass til en liten og koselig spiseplass ved vinduet. Tre soverom: Leiligheten inneholder tre soverom av god størrelse. Her er det plass til seng samt ønsket nattbords- og garderobeløsning. Rommene egner seg godt som soverom, gjesterom eller kontor. Leiligheten er registrert som en 4-roms, en endring fra den opprinnelige 3-roms planløsningen. Bad: Badet er innredet med toalett, dusjkabinett, og en servant nedfelt i en baderomsinnredning med tilhørende speilskap med lys. Innredningen med servant og speilskap, samt dusjkabinettet, ble satt inn i 2020. Rommet har flislagte overflater og naturlig avtrekk. Overflater: Gulvoverflater: Laminat. Fliser på bad Vegger: Malte plater, betong og tapet. Fliser på bad. Himling: Malt betong. Lagring: Leiligheten disponerer en kjellerbod på ca. 7 m² og en loftsbod med et gulvareal på ca. 10 m² (skråtak).

Innbo og løsøre

Salgsoppgaven inkluderer NEFs standardliste "Oversikt over løsøre og tilbehør", som legges til grunn med mindre annet er spesifisert i salgsoppgaven.   Gjenstander som er nevnt i standardlisten, men som ikke finnes på eiendommen, vil heller ikke følge med i salget. Alt utstyr og installasjoner som medfølger overtas slik de er, uten garanti, med mindre det foreligger en gjeldende garanti fra produsent eller leverandør.   Kjøper aksepterer at det kan forekomme hull og merker etter montering av inventar og utstyr som ikke er en del av overdragelsen.

Parkering

I følge sture er det totalt 14 garasjer, og samtlige er per i dag utleid. Garasjene er av eldre dato, og styret har besluttet å ikke inngå nye leieforhold på nåværende tidspunkt. Dette gjøres i påvente av avklaring rundt videre håndtering av festetomten og garasjeanlegget. Beboerparkering er innført i enkelte områder i bydelene Ullern, Nordre Aker, Alna, Stovner, Bjerke og Vestre Aker. Med beboerparkeringstillatelse kan man parkere hele døgnet på plasser reservert for beboere, også utover eventuell maksimal parkeringstid. For områder i ytre by, sonene F, G, H, I, J og K, gjelder følgende priser:   - Bensin-, diesel- og hybridbiler samt ladbare hybrider: kr 0 per år - Motorsykler og mopeder: kr 0 per år - Elbiler: kr 0 per år - El-motorsykler og el-mopeder: kr 0 per år   Det tas forbehold om endringer i prisene. oslo.kommune.no – beboerparkering

Sammendrag av selgers egenerklæring

Selgers egenerklæringsskjema følger vedlagt salgsoppgaven. Interessenter oppfordres til å gjennomgå dette nøye.    Følgende opplysninger er spesielt viktig å merke seg:   2. Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom? - Ja, kun av faglært - Byttet dusjkabinett, skiftet vask og skap i 2020 - Lien&co rørlegger 8. Kjenner du til om det er/har vært f.eks. sprekker i mur, skjeve gulv eller lignende? - Ja. Se tilstandsrapport 11. Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? - Ja, kun av faglært - Skiftet stikkontakter - Visjonel AS 18. Kjenner du til om det er innredet/bruksendret/bygget ut i kjeller eller loft eller andre deler av boligen? - Ja. Satt opp skillevegg på soverom. Satt inn nye veggplater og dører i gangen. Utført av Østerdalen Bygg i 2020 Samsvarserklæring: Det fremgår av tilstandsrapporten at det ikke er fremlagt samsvarserklæring for det elektriske anlegget.

Bygningssakkyndig

Byggemåte

I forbindelse med salget er det blitt utført en tilstandsrapport av en bygningssakkyndig, som gir en teknisk gjennomgang av boligen og påpeker eventuelle avvik. Rapporten, sammen med selgers egenerklæring, er vedlagt salgsoppgaven. Det er viktig at interessenter grundig gjennomgår disse dokumentene før bud legges inn.   All informasjon i tilstandsrapporten anses som kjent for kjøper, og det vil ikke være mulig å reklamere på forhold som er nevnt i rapporten. Spesielt forhold som er vurdert med TG2 og TG3 bør vurderes nøye, da de indikerer avvik fra normal slitasje og/eller høy alder, noe som kan innebære behov for utbedringer. Bygningsdeler som er merket med TGIU er ikke blitt vurdert av takstmannen.   Beskrivelsen av boligen nedenfor er hentet direkte fra tilstandsrapporten: Bygning: Andelsleilighet i boligblokk bygget i 1955. Bygningen antas fundamentert med betong til stedlige masser. Grunnmur av betong. Yttervegger er oppført med betong/murverk og fasadeplater. Etasjeskillere av betong. Tak: Bygningen har en saltak takkonstruksjon. Takkonstruksjonen er antatt tekket med takstein. Vinduer: Vinduer med 2-lags press glass, produsert i 2014. Innvendig koblet glass. Dører: Leiligheten har en lyd- og brannklassifisert entrédør med kikkehull, en balkongdør med 2-lags press glass fra 2014, og formpressede innerdører med speil. Balkong/terrasse: Sydøstvendt balkong på 8,9 m² av stål- og betongkonstruksjoner. Rekkverk av stålkonstruksjoner. VVS-installasjoner: Vannrør av kobber og rør i rør. Avløpsrør av plast. Ventilasjon: Boligen har naturlig oppdriftsventilasjon med lufteluker i vegg. Badet har naturlig avtrekk og kjøkkenet har kjøkkenventilator med kullfilter. Tekniske detaljer: Boligen varmes opp av radiatorer tilknyttet vannbåren varme. Loftsbod: En loftbod har skråtak som begrenser måleverdig arealer etter reglene i NS 3940. "Gulvflate" er målt til 10 m². Kjellerbod: En kjellerbod på 7 m². Elektrisk anlegg: Automatsikringer. Det elektriske anlegget er ikke faglig vurdert og kun begrenset kontrollert. På generelt grunnlag anbefales det kontroll av el-anlegget av autorisert firma. 1. Foreligger det eltilsynsrapport de siste 5 år, og det er ikke foretatt arbeid på anlegget etter denne, utenom retting av eventuelle avvik i eltilsynsrapport (dvs en el-tilsynsrapport uten avvik)? - Nei 2. Er alle elektriske arbeider/anlegg i boligen utført av en registrert elektroinstallasjonsvirksomhet? - Ukjent 3. Er det elektriske anlegget utført eller er det foretatt tilleggsarbeider på det elektriske anlegget etter 1.1.1999? - Ja Eksisterer det samsvarserklæring? Ukjent 4. Foreligger det kontrollrapport fra offentlig myndighet – Det Lokale Eltilsyn (DLE) eller eventuelt andre tilsvarende kontrollinstanser med avvik som ikke er utbedret eller kontrollen er over 5 år? - Nei 5. Forekommer det ofte at sikringene løses ut? - Nei 6. Har det vært brann, branntilløp eller varmgang (for eksempel termiske skader på deksler, kontaktpunkter eller lignende) i boligens elektriske anlegg? - Nei 7. Er det tegn til at det har vært termiske skader (tegn på varmgang) på kabler, brytere, downlights, stikkontakter og elektrisk utstyr? Sjekk samtidig tilstanden på elektrisk tilkobling av varmtvannsbereder, jamfør eget punkt under varmtvannstank - Nei 8. Er der synlig defekter på kabler eller er disse ikke tilstrekkelig festet? - Nei 9. Er det tegn på at kabelinnføringer og hull i inntak og sikringsskap ikke er tette, så langt dette er mulig å sjekke uten å fjerne kapslinger? - Nei 10. Finnes det kursfortegnelse, og er den i samsvar med antall sikringer? - Ja 11. Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el-kontroll? - Ja Leiligheten har hatt flere eiere, ukjent hva som er gjort av tidligere eier da det ikke foreligger dokumentasjon/samsvarserklæringer på hele det elektriske anlegget. Det anbefales derfor alltid utvidet kontroll da dette ligger utenfor takstmannens kompetanseområde. Bygningsdeler vurdert med TG2: - Balkonger, terrasser og rom under balkonger | Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. Rekkverkshøyden er 88 cm, rekkverk er for lavt i henhold til referansenivå på 120 cm som er kravet til rekkverk når fallhøyden er over 10 m. Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav. - Innvendig - Overflater | Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente. Det er mye svai/knirk samt flere gulvskjøter som har gått fra hverandre. Overflater må utbedres eller skiftes. Det er påregnelig med modernisering/oppussing på sikt. - Innvendig - Overflater vegg - kjøkken | Det ble registrert fukt i vegg ved kjøkken 11.03.2025. Dette har blitt utbedret av styret. (opplysninger gitt av eier) Det er utført ny befaring 12.02.2026 uten å påvise fukt. Det bør undersøkes rutinemessig om dette skal komme tilbake. - Etasjeskille/gulv mot grunn | Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Målt gjennom stuen. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. Det anses ikke være noen umiddelbare tiltak nødvendig, det vil være naturlig å gjøre opprettende tiltak ved oppussing av overflater. - Tekniske installasjoner - Vannledninger | Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. - Tekniske installasjoner - Avløpsrør | Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. - Tekniske installasjoner - Vannbåren varme | Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på anlegg for vannbåren varme. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. - Tekniske installasjoner - Elektrisk anlegg | Leiligheten har hatt flere eiere, ukjent hva som er gjort av tidligere eier da det ikke foreligger dokumentasjon/samsvarserklæringer på hele det elektriske anlegget. Det anbefales derfor alltid utvidet kontroll da dette ligger utenfor takstmannens kompetanseområde. TG2 - Avvik som ikke krever umiddelbare tiltak: - Kjøkken - Overflater og innredning | Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad. Ingen waterguard montert. Det må påregnes lokal utbedring/utskiftning. Waterguard bør monteres for å sikre at lekkasje vann fra vaskemaskin stoppes. - Kjøkken - Avtrekk | Kjøkkenet har ventilator med omluft (kullfilter). Kjøkken har ventilator med omluft (kullfilter). NS3600 krever mekanisk for å kunne gi tg 0/1. Kjøkkenventilator med kullfilter er vanlig i blokkleiligheter, og det er normalt ikke tillat med forsert avtrekk til felles kanaler for bygget. Det er ikke behov for utbedringstiltak. Det kan være at borettslag/sameie har egne vedtekter som hindrer montering av mekanisk avtrekk fra rommet, anbefalt tiltak må derfor avklares nærmere med styret i borettslag/sameie før det eventuelt kan gjennomføres. Bygningsdeler vurdert med TG3: - Bad - Generell | Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Baderommet er i dag i bruk. Det dusjes i dusjkabinett slik at man begrenser den direkte vannpåkjenningen. Oppussing anses som påregnelig. Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. Våtrom som har overflater eller er bygget før 1997 får tilstandsgrad 3 som standard. Dette overstyres av programmet. Det er behov for oppussing da overflater og tettesjikt har brukt opp forventet brukstid. Kostnadsestimat: kr. 100 000 - 300 000. Bygningsdeler som ikke har blitt undersøkt (TGIU): - Bad - Tilliggende konstruksjoner våtrom | Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner. Det er pga bygningsmessige hindringer ikke fysisk mulig å foreta hulltaking i vegg bak våtsone. TGIU gitt ut ifra manglende mulighet for hulltaking. Opplistingen over er ikke uttømmende og du oppfordres til å lese og sette deg grundig inn i alt salgsmateriell. For ordens skyld nevner vi at TGIU står for tilstandsgrad ikke undersøkt, f.eks. fordi en del av bygget ikke har vært tilgjengelig for inspeksjon. Disse delene kan dermed ha feil eller mangler som ikke er avdekket.

Omkostninger

4 800 000,00 (Prisantydning) 88 911 (Andel av fellesgjeld) -------------------------------------------------------- 4 888 911 (Pris inkl. fellesgjeld)   Omkostninger   8 406 (Forhåndsvarsling forkjøpsrett) 545 (Tinglysingsgebyr - hjemmel) 545 (Tinglysningsgebyr - pantedokument) -------------------------------------------------------- 9 496 (Omkostninger totalt)   -------------------------------------------------------- 4 898 407 (Totalpris inkl. omkostninger)   --------------------------------------------------------   9 300 (Boligkjøperforsikring* (valgfritt)) -------------------------------------------------------- 5 007 707 (Totalpris inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring))

Felleskostnader

6 136,- per mnd

Felleskostnadene inkluderer bl.a. div. honorarer og personalkostander, drift og vedlikehold, kommunale avgifter, varmtvann, fyring, forsikring, tv og internett (grunnpakke), trappevask og vaktmestertjeneste. Styret har informert om følgende: - Fellesgjelden kan ved behov justeres, enten gjennom refinansiering, nytt låneopptak eller ved å forlenge lånets løpetid betydelig utover dagens nivå. Styret har imidlertid valgt å avvente slike tiltak inntil det blir nødvendig, eller til rentenivået eventuelt reduseres. - Det anbefales normalt å gjennomføre årlige justeringer. Dette er ikke gjort inneværende år. Per i dag er likviditeten likevel styrket etter økningen som ble gjennomført i fjor. Felleskostnadene kan bli besluttet økt etter utarbeidelse av salgsoppgaven. Styret i borettslaget bestemmer om og når felleskostnadene skal justeres.

Fellesformue

6 602,-

Fellesgjeld

Sikringsordning fellesgjeld

Borettslaget har en avtale med OBOS Factoring om garantert betaling av felleskostnader. OBOS Factoring garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. Avtale om sikring av felleskostnader varer til den blir sagt opp av en av partene. Oppsigelsestiden er seks - 6 - måneder regnet fra oppsigelsesdato.

Formuesverdi

Beliggenhet

Refstad allé 16 ligger i et innbydende områder, der grønne omgivelser, gode naboskap og kort vei til byen danner rammen for et trygt og behagelig liv. Området rundt Refstad, Årvoll og Disen har en særegen balanse mellom natur og byliv - Perfekt for deg som ønsker en rolig hverdag med alle fasiliteter innen rekkevidde. Her bor du i et veletablert og barnevennlig nabolag, omgitt av turstier, parker og idrettsanlegg. Lillomarka ligger like ved og byr på flotte naturopplevelser året rundt med skiløyper, sykkeltraseer og turmål som Trollvann, Lilloseter og Linderudkollen. På sommeren samles store og små ved Badedammen på Årvoll eller ved den idylliske Isdammen, mens vinteren innbyr til alpint og aketurer i Grefsenkleiva og Linderudkollen. Dagligvarehandelen er enkel og praktisk med Rema 1000, Kiwi, Joker og Meny i nærheten. For et større utvalg ligger Linderud Senter, Løren Torg og Storo Storsenter kun en kort kjøretur unna, med alt fra butikker og apotek til restauranter, treningssentre og ODEON kino. Kafétilbudet er også godt med lokale favoritter som Kaffe og Brød i Disenveien, og trivelige spisesteder ved Bjerke og Årvoll. Transportmulighetene er mange og fleksible. Hyppige bussavganger går fra både Årvoll Senter, Bjerke og Aker sykehus, med linjer som knytter området til sentrum, Tøyen, Fornebu og Grorud. Trikken går fra Disen og Grefsen stasjon (linje 11, 12, 17 og 18), og Sinsen T-banestasjon gir enkel tilgang til linjene 4 og 5. For den som sykler, finnes det gode sykkelruter helt inn til sentrum eller opp mot marka. I nærområdet finner du bl.a. Bjerkedalen park som er et vakkert grøntområde med bekkefløyer, sandstrand, paviljong og flotte turstier. Fra parken kan du følge Hovinbekken videre inn mot byen. Grefsenkollen ligger også like i nærheten, og fra restauranten på toppen kan du nyte en av byens mest spektakulære utsikter. For de idrettsinteresserte ligger både Årvoll idrettsplass, Hasle/Løren idrettspark og Muselunden innen kort gangavstand. Her finner du fotballbaner, frisbeegolf, friområder og gode møteplasser. Kjelsås Idrettslag tilbyr i tillegg et bredt aktivitetstilbud innen blant annet fotball, ski, basket, håndball og alpint. Kort oppsummert byr området på det beste av to verdener: rolige og grønne omgivelser med marka som nabo, og samtidig enkel tilgang til byens servicetilbud, kollektivtransport og kulturtilbud. Enten du er en aktiv turgåer eller bare ønsker et lunt og sentralt sted å bo, finner du deg raskt til rette her.

Adkomst

På høyre side i annonsen finner du et kartutsnitt. Ved å klikke på kartet kan du enkelt planlegge din rute fra valgt startpunkt og helt frem til boligen. Det vil være skiltet ved fellesvisninger for enkel orientering.

Energiklasse

D - Gul

Info strømforbruk

Selger opplyser at det årlige strømforbruket for 2025 var ca. 4141 kWh. Det er viktig å merke seg at energiforbruket kan variere fra husstand til husstand.

Info energiklasse

Alle eiendommer som selges eller leies ut, skal ha energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med bruksareal mindre enn 50 m². Det er eier som plikter å fremlegge energiattest og er selv ansvarlig for at opplysningene er korrekte. Selger har fylt ut fullstendig energiattest, som er lagt ved salgsoppgaven. Megler påtar seg ikke ansvar for informasjonen som fremgår av energiattesten.

Oppvarming

Boligen har følgende oppvarmingskilder: - Boligen varmes opp av radiatorer tilknyttet vannbåren varme   Hvis et rom på visningen mangler fast installert oppvarmingskilde, vil ikke dette bli inkludert i handelen.

Om borettslaget

Refstad Borettslag Org.nr: 948711281

Refstad Borettslag er et veletablert borettslag bestående av 84 andelsleiligheter. Borettslaget er et samvirkeforetak som har til formål å gi andelseierne bruksrett til egen bolig i foretakets eiendom(borett) og å drive virksomhet som står i sammenheng med dette. Kjekt å vite: - Vask og renhold av trapper utføres etter gjeldende avtale med rengjøringsbyrå - Bruk av grill med kull eller annet brennbart materiale er strengt forbudt. Elektrisk grill er tillatt. Svar fra styre 19.01.2026: Foreligger det noen planer om vedlikehold/prosjekter eller lignende i borettslaget i nær fremtid? - Både nei og ja, vi vet at soilrør kommer i løpet av de nærmeste 2-4 år og vi vet at vi må se på takutskiftning i de nærmeste 2-6 år, vi får tilstandsrapport på behovet for rørfornying om i løpet av mars/april - Det er også behov for å skifte ut dører til kjellergang og andre fellesarealer. Dører etc. tas over drift, større utskiftninger tas bolkvis, men rør og tak krever refinansiering. Har du/dere en oversikt over tidligere vedlikehold/oppgraderinger i borettslaget som vi kan få tilsendt? Tidligere har det vært en oppstilling med i årsinnkalling/Årsinnberetningen men ikke siste årene vi har klaget til Obos som lager disse for det gir grei info - Full vindurehabilitering alle leiligheter 2014-2015 - Full el-rehab med nye hovedtavler stigeledninger opptil sikringsskap, 2020-2022 - Rehab utskiftning av alle oppgangsvinduer 2025 - Malt alle oppganger 10 stk 2024-2025 Er det noen planer om å justere fellesutgifter og/eller fellesgjeld? - Fellesgjeld er mulig å justere ved behov både med refinansiering låneopptak og lånetid på adskillig flere år enn vi har nå, men dette avventer vi, inntil vi blir nødt eller rentene senkes - Felleskostnadene, der anbefales vi å øke hvert nye år, vi har ikke gjort det i år, men p.t enn så lenge har vi forbedret likviditet etter siste økning i fjor. Ser borettslaget har felles grunnpakke for tv/internett, som er inkludert i fellesutgiftene. Hvilken leverandør? - Telia er leverandør og man må knytte personlig abonnement med de Er det ellers noe som styret ønsker at vi informerer nye eiere om? - Det er respekt for ordensregler, ikke hensett rivningsmatriell el andre gjenstander i fellesarealene, 3 brudd gir varsel om salgspålegg, litt hardt men nødvendig - Det skal meldes fra til styreleder om oppussing av bad, borettslaget dekker uavhengig kontroll som er påkrevet ved brytning av brannskille, og det skal uansett skriftlig meldes fra om slik oppussing - Utvidelse av bad mot kjøkkenkrok er ikke tillatt, vi har hatt statiker inne i et tilfelle og påvist 5 cm senk i etasjeskillet. Den leiligheten måtte bekoste stålbjelker og forskriftsmessig montering av disse. - Inngrep i bærekonstruksjonen teglsten vegg skal informeres om i forkant til styret. - Fremleie el bruksoverlatelse er ikke tillatt uten søknad og botid på 2 år. Kun for 3 år maks med begrunnet søknad - Mekanisk eller elektrisk vifte er ikke tillatt å montere i ventilasjonsanlegg på bad eller kjøkken da det ødelegger ventilasjonen til alle underliggende leiligheter. Innmelding i OBOS kr 500,–: Forretningsfører krever OBOS-medlemskap. Innmelding innebærer en engangssum på 300 kroner for andelskapital, samt en årlig kontingent på 200 kroner.

Regnskap / Budsjett / Kostnadsøkninger

Resultatregnskapet for 2025 viser at årsresultatet for 2024 endte med et overskudd på i overkant av 500 000 kroner etter justering av finanskostnader. Det var budsjettert med et årsoverskudd på om lag 1,1 millioner kroner for 2025.

Forretningsfører

Styregodkjennelse

Kjøper har ikke rett til å ta boligen i bruk før søknaden er godkjent. Søknad om styregodkjennelse av ny andelseier sendes til styret. Borettslaget har en frist på 20 dager fra søknaden kom frem til laget for å godkjenne kjøperen.

Forkjøpsrett

Salg av OBOS-tilknyttet bolig utløser som regel forkjøpsrett. Det er to modeller for avklaring: forhåndsvarsling eller avklaring etter at bud er akseptert. OBOS har en frist på 20 dager for å gjøre forkjøpsretten gjeldende, som reduseres til 5 hverdager ved forhåndsvarsling. Det kreves medlemskap i OBOS for å erverve/eie boligen.

Forsikringsselskap og polisenummer felles forsikring

Gjensidige Forsikring Asa

87833120

Vedtekter / husordensregler

Vedtekter og husordensregler ligger vedlagt salgsoppgaven.

Husdyrhold

Det er ikke tillatt å anskaffe hund eller katt uten først å søke styret. Alle dyreeiere bes ha dyrene i bånd på borettslagets område.

Adgang til utleie

Som andelseier i Refstad Borettslag kan boligen leies ut, men dette krever styrets godkjenning. Ref. Lov om borettslag § 5-3 – 5-10. Med styrets godkjenning kan boligen leies ut i henhold til borettslagsloven § 4-5, som gir andelseier rett til å overlate bruken av hele eller deler av boligen til andre. Det fremgår av dokumentene at selskapets vedtekter kan inneholde bestemmelser om styregodkjennelse ved bruksoverlating. Andelseier plikter å melde utleie til styret for godkjenning. Det er viktig å merke seg at kjøper ikke har rett til å ta boligen i bruk før søknaden om godkjenning er behandlet og innvilget av styret. Det er ikke funnet spesifikke opplysninger om tidsbegrensninger for utleieperioden, herunder regler for korttidsutleie, eller krav til botid for eier før utleie er tillatt.

Ferdigattest / brukstillatelse

Det foreligger ikke ferdigattest, men uattestert arkivkort fra 1960. Dette dokumentet er førstesiden på byggesaken, hvor alle godkjennelser blir stemplet på (oppmålingssjefen, brannsjefen, helseråd, etc). Dette dokumentet kan være ferdigattestert, men i noen tilfeller er det bare registrert dato for byggeanmeldelse. Ved eldre bygårder er det som oftest dette dokumentet som vedlegges (attestert eller uattestert) for bekreftelse på at bygningen ble lovlig satt opp. Andre attester på bygningen: - Det foreligger ferdigattest på fasadeendring, nye balkonger datert 13.01.1988. Lovlighet, byggetegninger: Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men de stemmer ikke med dagens bruk. Kommentar: Det har blitt etablert et nytt soverom. Det var tidligere en 3-roms, men blitt en 4-roms.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpssystem. Stikkledningene fra eiendommen og ut til det kommunale nettet er private. Adkomst til eiendommen skjer via offentlig vei, med privat vei frem til bygget.

Regulerings- og arealplaner

Ny kommuneplan fra 23. september 2015Oslo kommune har vedtatt en ny kommuneplan som kan få betydning for en rekke eksisterende reguleringsplaner i kommunen. For informasjon om eventuelle arbeider eller prosjekter i nærliggende områder, anbefales det å gjøre søk i Oslo kommunes portal for saksinnsyn:https://www.oslo.kommune.no/plan-bygg-og-eiendom/. Området er avsatt til bebyggelse og anlegg. Dette kan være boligbebyggelse, fritidsbebyggelse, sentrumsformål, kjøpesenter, forretninger, bebyggelse for offentlig eller privat tjenesteyting, fritids- og turistformål, råstoffutvinning, næringsbebyggelse, idrettsanlegg, andre typer anlegg, uteoppholdsarealer og grav- og urnelunder. Reguleringsplanen som gjelder for eiendommen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015 (sak 262) – Kommuneplan 2015 – Oslo mot 2030: Smart, trygg og grønn. Eiendommen er regulert av: - S-568: Flate: Bolig m.tilh. anlegg. Regulering av felt E av Tonsen-Årvoll, gnr. 85, bnr. 1 m.fl., samt del av turvei D-2, Oslo. - S-862: Linje: Byggegrense. Regulering av toplankryss Trondheimsveien - Årvollveien med tilstøtende veier, Oslo -73157: Flate: Garasje i boligområde - S-2004: Flate: Skulder/bankett - S-1267: Flate: Bolig m.tilh. anlegg - S-4813: Flate: Annen veggrunn - grøntareal Eiendommen slår ut på Gul liste med 2 treff vedr. lokalitet og 1 treff vedr. enkeltminne. Byantikvarens «gule liste» er en oversikt over kulturminner i Oslo som Byantikvaren anser som verneverdige, enten ved formell fredning, regulering til bevaring, eller ved kommunalt listeføring. En lokalitet er et område med kulturminner, mens et enkeltminne er selve kulturminnet, som en bygning eller en gravhaug. Det betyr at et enkeltminne kan være et hus som er listeført, og det befinner seg innenfor en lokalitet som er et avgrenset område, for eksempel en gate eller et nabolag. Treffene på eiendommen gjelder Trondheimsveien og Sinsenveien. Plansaker: - Saksnummer: 195702854 - Reguleringssak. Refstad allé 4 - 24 - Endret regulering tilknyttet S-568 - Midlertidige fellesgarasjer mellom gamle og nye Trondheimsveien - Vedtatt 19.11.1957 av Byplanrådet i sak 731 / 57. Status: Saken er avsluttet. - Saksnummer: 201904064. RV 4 fra Årvoll skole til Sinsen - Oppgradering av gang- og sykkelanlegg - Planforslag til offentlig ettersyn. Status: Saken er avsluttet. Byggesaker i nærområde: - Saksnummer: 202521077. Refstad allé 22 - rehabilitering av bad - h0302. Status: Under behandling. - Saksnummer: 202508422. Haugmannsveien 6 B - innlemming av loft i boenhet, påbygg og montering av takvindu. Status: Under behandling. - Saksnummer: 202512563. Haugmannsveien 6B - H0201 - ombygging av loft og innsetting av takvinduer. Status: Under behandling.

Tinglyste heftelser og rettigheter

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 301/85/104: 24.09.1954 - Dokumentnr: 12091 - Bestemmelse om bebyggelse Bestemmelse om benyttelse Bestemmelse om gjerde Bestemmelse om vann/kloakkledning Bestemmelse om veg Med flere bestemmelser 14.08.1974 - Dokumentnr: 15454 - Best. om vann/kloakkledn. Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen Rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger m.m. Gjelder denne registerenheten med flere 20.05.1954 - Dokumentnr: 6517 - Registrering av grunn Denne matrikkelenhet opprettet fra: Knr:0301 Gnr:85 Bnr:1

Legalpant

Borettslaget har legalpant på inntil 2G som sikkerhet for betaling av felleskostnader. Dette betyr at borettslaget har prioritet over tinglyste lån når det gjelder betaling av felleskostnader, og kan kreve inn pengene før andre kreditorer, selv om de har lån registrert på andelen.

Boligselgerforsikring

Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad kr. 20 000 000,-. Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgaven og interessenter oppfordres til å gjennomgå denne før bud inngis.

Boligkjøperforsikring

Kjøper har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring fra Söderberg & Partners. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell eller på https://www.soderbergpartners.no/eiendom/boligkjoper/

Diverse

Borettslagsmodellen innebærer at borettslaget eier eiendommen, mens andelseierne eier andeler i borettslaget, som gir borett til en bestemt bolig. Andelseierne har ikke personlig ansvar for borettslagets fellesgjeld, men de må dekke borettslagets løpende utgifter. Manglende innbetaling av fellesutgiftene som følge av andre andelshaveres mislighold, eller dersom borettslaget sitter på fraflyttede og/eller usolgte andeler, må dekkes av de øvrige andelseierne.   Borettslaget har legalpanterett i andelen for krav på dekning av felleskostnader og andre krav fra borettslaget, på inntil 2 ganger folketrygdens grunnbeløp.   Kjøper og selger er forpliktet til å undertegne standard kjøpekontrakt utarbeidet av Emera i forbindelse med eiendomstransaksjonen. Kjøpekontrakten kan besiktiges hos eiendomsmegler før bud inngis. Kontakt eiendomsmegler for spørsmål.   Selger leverer eiendommen i ryddig og rengjort stand. Foto: Paul-Dan Dragoman.

Sentrale lover

Regelverk og generelle opplysninger Boligen selges med det inventar og utstyr som i henhold til gjeldende lover, forskrifter eller offentlige pålegg skal følge med eiendommen, jf. avhendingsloven § 3-4. Fastmonterte eller spesialtilpassede installasjoner og innredning som anses som varig tilknyttet boligen, følger normalt med i handelen, med mindre det foreligger en særskilt avtale mellom partene om noe annet, jf. avhendingsloven § 3-5.   En standard tilbehørsliste utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) følger salgsoppgaven, og gjelder som utgangspunkt for hva som inkluderes i salget – med mindre avvik er tydelig avtalt mellom kjøper og selger.   Om informasjonsgrunnlaget Opplysninger om boligens størrelse og utforming, både innvendig og utvendig, bygger på informasjon hentet fra vedlagte tilstands- og boligsalgsrapport. Innholdet i salgsoppgaven er basert på selgers informasjon, fagkyndig vurdering, samt opplysninger fra offentlige registre som kommunen og Kartverket. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses for å være kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene,  slike forhold kan ikke senere gjøres gjeldende som en mangel ved boligen. Dette gjelder uavhengig av om dokumentene er lest.    Det kan være forskjell mellom boligens faktiske bruk av rom og det som er godkjent av myndighetene. Alle interessenter anbefales derfor å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagperson, før bud gis. Dersom kjøper velger å kjøpe uten å ha sett eiendommen, kan det ikke etter overtakelse reklameres på forhold som burde ha vært oppdaget ved en ordinær gjennomgang.   Dersom det oppstår behov for ytterligere avklaringer, oppfordres interessenter til å kontakte eiendomsmegler eller egne rådgivere før de gir bud.   Slitasje og bruk Det må også forventes at eiendommer som har vært i bruk, vil kunne ha tegn til slitasje og eventuelle skader. Slik normal bruksslitasje og behov for vedlikehold må kjøper påregne, og dette vil normalt ikke gi grunnlag for reklamasjon eller prisavslag.   Avtalerettslig Partenes rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, og all tilgjengelig dokumentasjon som forelå for kjøper før handelen ble inngått. I tillegg gjelder avhendingsloven. Det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke, og dette er nærmere forklart nedenfor.   Budgivning og selgers vurdering På grunn av ulike ansvarsforhold kan selger velge å prioritere bud fra ikke-forbrukere, selv om budet er lavere enn et forbrukerbud. Når kjøper ikke er forbruker, kan selges ansvar begrenses ettersom boligen selges «som den er», noe som kan være av verdi for selger. Det understrekes at selger står fritt til å velge hvilket bud som aksepteres, og er ikke forpliktet til å velge det høyeste.   Alle budgivere må ved inngivelse av bud opplyse om de opptrer som forbruker eller som næringsdrivende/person som handler hovedsakelig som ledd i næringsvirksomhet. Det vil opplyses hvis konkurrerende bud kommer fra en ikke-forbruker.   Forbrukerkjøp – definisjon og vilkår:   Et forbrukerkjøp foreligger når en fysisk person kjøper eiendom uten at formålet hovedsakelig er knyttet til næringsvirksomhet. En eiendom anses å ha en mangel dersom den ikke oppfyller kravene som følger av avtalen, eller ved brudd på bestemmelser i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Det samme gjelder hvis eiendommen ikke samsvarer med det som med rimelighet kunne forventes ut fra blant annet alder, type og synlig tilstand – eller hvis det er tilbakeholdt, eller gitt feilaktige opplysninger, og dette har påvirket avtalen.   Dersom det er avvik mellom oppgitt og faktisk innvendig areal på minst 2 % og samtidig minst 1 kvadratmeter, kan dette utløse rett til kompensasjon etter § 3-3 i avhendingsloven.   Ved beregning av krav om prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke kostnader med inntil kr 10 000 (som en egenandel).   Ikke-forbruker – definisjon og vilkår:  Dersom kjøper er en juridisk enhet, eller en fysisk person som handler i næringssammenheng, regnes kjøpet ikke som et forbrukerkjøp.   Ved slike kjøp selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er begrenset til det som følger direkte av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-9. I disse tilfellene fravikes § 3-3 andre ledd, og eventuelle arealavvik vurderes etter § 3-8.   Kjøperens plikt til å foreta grundige undersøkelser gjelder også fullt ut for kjøpere som ikke omfattes av forbrukerdefinisjonen.

Betalingsbetingelser

Hele oppgjøret må betales samlet fra en norsk bankkonto. Overføringer fra utlandet aksepteres kun unntaksvis, og kun dersom dette er forhåndsavtalt med megler i forbindelse med aksept av budet. 

Viktig informasjon om budgivning

Bud kan legges inn på nettannonsen på "gi bud" knappen eller via hjemmesiden. Ved elektronisk budgivning kan bud legges inn trygt og enkelt med bank-ID. Eiendomsmegler kan også kontaktes for tilsendelse av budkjema, og budskjema finnes også i salgsoppgaven.  Alle bud skal inngi skriftlig til eiendomsmegler. Kravet til skriftlighet gjelder også ved forhøyelse av bud, motbud og selgers aksept eller avslag. Før et bud kan formidles til selger må megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt dersom budgiver bruker e-signatur som f eks. bankID. Etter det første budet er inngitt, kan budgiver inngi bud pr e-post eller pr SMS til megler.   Hvis budgiver skal by på eiendommen i henhold til en kjøpsfullmakt må megler kontaktes og fullmakten oversendes før budgivning.  Et bud bør inneholde eiendommens adresse (eventuelt gnr/bnr), kjøpesum, budgivers kontaktinformasjon, finansieringsplan, akseptfrist, overtakelsesdato og eventuelle forbehold som for eksempel usikker finansiering, salg av nåværende bolig ol. Normalt vil ikke et bud med forbehold bli akseptert før forbeholdet er avklart. Konferer gjerne med megler før bud avgis. Bud som har forbehold om konfidensialitet ("hemmelige bud") vil ikke bli formidlet til selger. Alle interessenter oppfordres til å inngi bud via eiendomsmegler.  Megler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. I forbrukerforhold (dvs. der selger er forbruker) skal megleren ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Senere bud må ha en akseptfrist som er lang nok til at budet og eventuelle forbehold kan videreformidles til alle involverte parter slik at disse får tid til å områ seg, jf. forskrift om eiendomsmegling § 6-3. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser bør skje senest 10 minutter før fristens utløp. Dersom bud inngis med en frist som åpenbart er for kort til at megleren kan avvikle budrunden på en forsvarlig måte, vil megler fraråde budet.  Eiendomsmegler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt, og vil uoppfordret gi sin vurdering av det enkelte bud overfor selgeren.  Etter at handel har kommet i stand, eller dersom en budrunde avsluttes uten at handel er kommet i stand, kan en budgiver kreve kopi av budjournalen i anonymisert form. Kopi av budjournal gis til kjøper og selger uten ugrunnet opphold etter at handel er kommet i stand. Hvis budgiver ønsker å være anonym, kan bud fremmes via en fullmektig. For mer informasjon om budgivningsprosessen, se «Forbrukerinformasjon om budgivning», som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler.

Vederlag megler

Fast provisjon: kr 45 000,00 Tilrettelegging: kr 12 900 Visninger/overtagelser: kr 2 500 pr. stk.  Markedspakke: kr 24 850 Oppgjørshonorar inkl. factoring: kr 9 900 Grunnpakke bolig Info: kr 14 300 Eierskiftegebyr: kr 6 570   Utlegg: Selger dekker utlegg i henhold til oppdragsavtalen. Disse er estimert til ca. kr 28 870,00, og omfatter vanligvis innhenting av informasjon fra kommunen, eventuell forretningsfører, samt kopi av tinglyste dokumenter. Total kostnad ved salg til prisantydning: kr 83 320,00 Dette inkluderer både vederlag og stipulerte utlegg.   Ved avbrutt oppdrag: Dersom oppdraget sies opp eller utløper uten at salget gjennomføres, har megler krav på rimelig vederlag for medgått tid og for utført arbeid. Dette omfatter blant annet vederlag knyttet til tilrettelegging, markedsføring og eventuelle avholdte visninger, samt påløpte utlegg. Timepris ved slik beregning er kr 3500.

Hvitvasking

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking, og er blant annet forpliktet til å gjennomføre kundetiltak av både selger og kjøper. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at avtalen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, er dette et mislighold fra kjøpers side. Et vesentlig mislighold kan gi selger rett til å heve avtalen og til å gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning. Dersom selger ikke bidrar til at megler får gjennomført løpende kundetiltak underveis i oppdraget, må eiendomsmegler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Selger vil i et slikt tilfelle ha misligholdt sine forpliktelser, og kjøper vil kunne ha et krav mot selger etter avhendingsloven. Hvis kundetiltak ikke lar seg gjennomføre, vil Emera eiendomsmegling ikke kunne bistå med handelen eller foreta oppgjør.

Personopplysningsloven

Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven. Se www.emera.no for vår personvernerklæring.

Oppdragsnummer

01250044

Status salgsoppgave

Megler

Meglerforetaket

Emera No1 AS Org.nr: 934963385

Samarbeidspartnere og tilknyttede foretak

Emera Norge AS og eiendomsmeglingsforetakene som er tilknyttet Emera har samarbeid med forskjellige foretak som tilbyr forbrukerne produkter eller tjenester i forbindelse med et salgsoppdrag. Våre samarbeidspartene er:

Søderberg & Partners AS - formidler av boligselger- og boligkjøperforsikring Overo AS - leverandør av digitale oppgjørsskjemaer og overtakelsesprotokoller som også inneholder tilbud til forbruker om tilpassede strøm-, internett- og alarmtjenester.

Hvilke produkter/tjenester kjøper og selger får i forbindelse med oppdraget, kan variere ut fra hvor i landet eiendommen ligger.

Egenerklæring boligselgerforsikring

Energiattest

Tilstandsrapport

Salgsoppgavevedlegg

Salgsoppgave