Liaveien 63C

Tomten

Byggeår

1984

Etasje

2

Arealer

Arealbeskrivelse

Fellesarealer og rettigheter til bruk

Det gjøres særskilt oppmerksom på at boden som er medtatt i BRA-e og totalt BRA, ligger på sameiets fellesareal, men disponeres av denne seksjonen. Sameiet kan på et senere tidspunkt omdisponere bruken av dette arealet.

Bygningssakkyndiges kommentar til arealoppmåling

Standard Norge har lansert nye og oppdaterte måleregler og denne rapporten refererer til både ny og gammel målestandard. Hovedforskjellen er at P-rom og S-rom utgår, og at vi i fremtiden vil kalle alt areal i boenheten som "internt bruksareal" (BRA-i) uavhengig av f.eks boder. "Eksternt bruksareal" (BRA-e) vil være boder som kun er tilgjengelige fra fellesareal eller fra utsiden av boligen. F.eks kjellerboder. Boligsalgsforskiften fra januar 2022 er ikke oppdatert i henhold til de nye målereglene til Norsk Standard og i en overgangsperiode bruker vi derfor nye og gamle måleregler samtidig. Terrasse/balkong (TBA): Adgang til 6 kvm vestvendt terrasse fra stuen. Parkering: Biloppstillingsplass i garasje. 2 etg : målt takhøyde 2,37

Antall soverom

2

Antall rom

3

Innhold

Leiligheten ligger i 2. etasje og inneholder: Entré, stue/kjøkken, bad og to soverom. Vestvendt balkong på ca. 6 m² med utgang fra stuen. Leiligheten disponerer en ekstern bod på ca. 5 m² i 1. etasje, samt en biloppstillingsplass i garasje/carport.

Standard

Boligen har en arealeffektiv planløsning og er vesentlig modernisert de siste årene, med et nytt kjøkken fra 2022 og et bad fra 2015. En åpen løsning mellom stue og kjøkken skaper et sosialt og luftig allrom. Entré: En praktisk entré med flislagt gulv ønsker velkommen. Her er det plass til å henge fra seg yttertøy før man går videre inn i leilighetens gang. Stue og kjøkken: Kjøkkenet fra 2022 er leilighetens midtpunkt, med glatte, beige fronter og en slitesterk benkeplate i kompositt. Alle hvitevarer er integrerte, inkludert koketopp med innebygget ventilator, komfyr, kjøleskap og oppvaskmaskin. Den åpne løsningen gir en naturlig overgang til stuen, med god plass til både spisebord og sofagruppe. Store vindusflater slipper inn rikelig med lys og gir utsikt mot markagrensen. Balkong: Fra stuen er det utgang til en vestvendt balkong på ca. 6 m². Her er det plass til en sittegruppe, og den vestvendte beliggenheten gir gode solforhold på ettermiddagen. Bad: Badet ble etablert i 2015 og er innredet med servantskap, vegghengt toalett og et dusjhjørne med innfellbare glassdører. Det er også praktisk opplegg for vaskemaskin. Rommet har mekanisk avtrekk. Soverom: Leiligheten har to soverom. Hovedsoverommet har god plass til dobbeltseng og garderobeløsning. Det andre soverommet egner seg godt som barnerom, gjesterom eller kontor. Begge rommene har vegger med gipsplater, lagt i senere tid. Overflater: Gulvoverflater: Laminat i stue og soverom. Fliser i entré og på bad. Vegger: Malte flater i stue og soverom. Fliser på bad. Himling: Malte overflater. Lagring: Leiligheten disponerer en ekstern bod på ca. 5 m² i 1. etasje, samt en biloppstillingsplass i felles garasjeanlegg. For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven. Dersom det er registrert avvik med tilstandsgrad (TG) 2 eller 3 i tilstandsrapporten, oppfordres interessenter spesielt til å undersøke disse forholdene nærmere, da gitte tilstandsgrader er et konkret uttrykk for alder/slitasje/ødeleggelser/konsekvenser som innebærer kostnader til utbedring. Kjøper må innta disse vurderingene og medfølgende utbedringskostnader i sin kjøpsbeslutning, jf. avhl. § 3-10. Det samme gjelder eventuelt andre opplysninger om kjente risikofaktorer, som for eksempel ufaglært arbeid, begrenset kontroll av det elektriske anlegget og opplysninger fra selgers egenerklæringsskjema.

Innbo og løsøre

Salgsoppgaven inkluderer NEFs standardliste "Oversikt over løsøre og tilbehør", som legges til grunn med mindre annet er spesifisert i salgsoppgaven.   Gjenstander som er nevnt i standardlisten, men som ikke finnes på eiendommen, vil heller ikke følge med i salget. Alt utstyr og installasjoner som medfølger overtas slik de er, uten garanti, med mindre det foreligger en gjeldende garanti fra produsent eller leverandør.   Kjøper aksepterer at det kan forekomme hull og merker etter montering av inventar og utstyr som ikke er en del av overdragelsen.

Parkering

Det medfølger garasjeplass i parkeringshus. Det er mulighet for elbillading på plassen, hvor andelseier selv dekker kostnad for installasjon av ladeboks og bruk. Installasjonen må følge borettslagets regler. Gjesteparkering er tillatt i maks 3 døgn, og beboere kan benytte gjesteparkeringen mandag til fredag mellom kl. 07:00 og 17:00.

Sammendrag av selgers egenerklæring

Selger har i forbindelse med salget fylt ut egenerklæringsskjema som vedlagt salgsoppgaven. I skjemaet fremkommer følgende informasjon: Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? Ja. Faglært arbeid: Firmanavn: Montera Beskrivelse av arbeidet: Oppgradert sikringsskap, og lagt flere kurser til kjøkkenet. Foreligger det samsvarserklæring (i henhold til forskrift om elektriske lavspenningsanlegg)? Nei. Er det andre forhold av betydning ved eiendommen som kan være relevant for kjøper å vite om (f.eks. rasfare, tinglyste forhold eller private avtaler)? Ja. Vinteren 2023 eller 2024 opplevde vi at vannet til vasken på badet ble borte, men kom tilbake av seg selv. Ikke hatt problemer med dette verken før eller etter. Det fremgår av tilstandsrapporten at det foreligger samsvarserklæring for det elektriske arbeidet i boligen.      Det tas forbehold om at det kan være utført andre arbeider på det elektriske anlegget som ikke har samsvarserklæring. 

Bygningssakkyndig

Byggemåte

Informasjon er hentet fra vedlagte tilstandsrapport, datert 09.03.2026. Bygning: Rekkehuset fra 1984 er oppført i flere etasjer over sokkel. Grunnmuren er en ringmur oppført i støpt betong og lettklinker (Lecastein eller lignende). Veggkonstruksjonen er tradisjonelt bindingsverk bygd etter byggeårets krav og norm, antatt isolert og med vind/dampsperre. Utvendig er den kledd med liggende panel som er overflatebehandlet. Etasjeskillet er et tradisjonelt trebjelkelag, antatt bygd etter byggeskikk på oppføringstidspunktet, og det er ingen opplysning om isoleringen i bjelkelaget. Gulv mot grunn består av støpt dekke av betong på antatt kultet grunn. Byggegrunnen er ukjent. Tak: Taket er et saltak i prefabrikkerte w-takstoler med matter av isolasjon på loftet. Taktekkingen er beskrevet som takplater, takpapp og takshingel i ulike deler av rapporten. Undertaket er av suplater. Takrenner og beslag er i lakkert metall. Vinduer: Vinduer er 2-lags isolerglassvinduer i malte trekarmer. Dører: Ytterdør i 2. etasje er en isolert, fabrikkmalt dør med glassfelt. Balkongdøren er en malt 1-fløyet tredør med isolerglass. Innvendige dører er profilerte hvite dører med hvitmalte lister. Balkong/terrasse: Fra stuen er det utgang til en vestvendt terrasse/balkong på ca. 6 m². VVS-installasjoner: Avløpsrør er av plast. Vannledninger er et rør-i-rør-system med rør i kobber og plast, hvor det meste av røropplegget er fra 2015. Det er etablert fordelerskap. Varmtvannsberederen er på ca. 100 liter, med ukjent produksjonsår, og er plassert på kjøkken. Ventilasjon: Ventilasjon på kjøkkenet består av mekanisk avtrekk i koketopp med omluftfunksjon/kullfilter. Badet har mekanisk avtrekk i himling. Tekniske detaljer: Oppvarming skjer med elektriske varmekabler og panelovner. Redskapsbod / Carport m/bod: Redskapsbod på ca. 5 m². Rapporten nevner også 'Carport m/bod' og 'Biloppstillingsplass i garasje'. Elektrisk anlegg: Sikringsskapet er plassert i soverom og har automatsikringer. Anlegget er skjult. Kontrollen er forenklet og begrenset, og kan ikke sammenlignes med en kontroll utført av offentlig myndighet eller en elektrovirksomhet. Anlegget kan ha feil som en slik forenklet undersøkelse ikke vil avdekke. Er det foretatt kontroll av det lokale el tilsyn i løpet av de siste 5 år - Ukjent Er det gjennomført arbeider etter opprinnelig byggeår? - Ja Er det manglende samsvarserklæring på arbeider utført etter 01.01.1999? - Nei Er det manglende kursfortegnelse? - Nei Er det manglende samsvar mellom kursfortegnelse og antall sikringer? - Nei Er det tegn på varmgang (termiske skader) på kabler, brytere, downlight, stikkkontakter, og elektrisk utstyr? - Nei Er kabler utilstrekkelig festet? - Nei Er det tegn til at kabelinnføringer og hull i inntak og sikringsskap ikke er tette? - Nei Spørsmål til eier: Løses sikringene ofte ut? - Nei Spørsmål til eier: Har det vært brann, branntilløp eller varmgang i anlegget? - Nei TG2 - Avvik som kan kreve tiltak: - Kjøkken, avtrekk | Kjøkkenventilator med omluftfunksjon/kullfilter i kombinasjon med naturlig ventilering, tilfredsstiller ikke standardens krav til luftutskifting. TG 2 er satt på grunn av omluftsventilator/kullfilter. Ideelt sett bør det være mekanisk avtrekk fra kjøkken (et krav for å få TG1). Det anbefales å etablere mekanisk avtrekk med avtrekk ut, men dette må avklares med sameiet eller borettslaget. Det er ikke alltid at dette lar seg gjennomføre. Opplistingen over er ikke uttømmende og du oppfordres til å lese og sette deg grundig inn i alt salgsmateriell. For ordens skyld nevner vi at TGIU står for tilstandsgrad ikke undersøkt, f.eks. fordi en del av bygget ikke har vært tilgjengelig for inspeksjon. Disse delene kan dermed ha feil eller mangler som ikke er avdekket. Tilstandsrapporten beskriver byggverkets tekniske tilstand. Det er ikke foretatt kontroll av de elektriske installasjonene (el-takst) selv om bygningssakkyndig kan ha knyttet noen kommentarer til elanlegget ut i fra helt enkle vurderingskriterier. Siden elanlegget ikke er kontrollert er det sannsynlig at det siden kan avdekkes avvik fra dagens forskriftskrav og oppstå funksjonssvikt. Videre må kjøper være forberedt på det må foretas oppgraderinger på grunn av slitasje, fraværende vedlikehold, arbeider som er utført av ufaglærte, utidsmessighet eller tekniske løsninger som ikke holder dagens standard. I Norge er det en av oppgavene til Det lokale el-tilsynet (DLE) å foreta tilsyn av elektriske anlegg i boliger og fritidsboliger. Alle boliger skal ha periodisk kontroll hvert 20 år og hytter/fritidsboliger kontrolleres hvert 30 år. El-anlegget er en bygningsdel som er gjenstand for konstant utvikling, det må derfor påregnes at dagens anlegg ikke nødvendigvis er dimensjonert for oppgradering av kjøkken med nye elektriske apparater, rehabilitering av bad m/varmekabler eller installeringer elbillader.

Omkostninger

4 090 000,00 (Prisantydning) 304 168 (Andel av fellesgjeld) -------------------------------------------------------- 4 394 169 (Pris inkl. fellesgjeld)   Omkostninger   9 300 (Boligkjøperforsikring* (valgfritt)) 8 406 (Forhåndsvarsling forkjøpsrett) 545 (Tinglysingsgebyr - hjemmel) 545 (Tinglysningsgebyr - pantedokument) -------------------------------------------------------- 9 496 (Omkostninger totalt (uten Boligkjøperforsikring)) 18 796 (Omkostninger totalt (med Boligkjøperforsikring))   -------------------------------------------------------- 4 403 665 (Totalpris inkl. omkostninger (uten Boligkjøperforsikring)) 4 412 965 (Totalpris inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring))   --------------------------------------------------------  

Felleskostnader

5 359,99,- per mnd

Totale felleskostnader er kr 5 360,- per måned. Beløpet inkluderer renter og avdrag på fellesgjeld, kabel-TV/internett og kommunale avgifter mm. Felleskostnadene er fordelt slik: - Felleskostnader: kr 3 399,- - Lån nr: 98208202197 - Akonto renter: kr 1 047,64 - Lån nr: 98208202197 - Akonto avdrag: kr 349,35 - Kabel-tv/nettleie: kr 564,- Det tas forbehold om at felleskostnadene kan endres som følge av renteendringer på borettslagets lån, eller vedtak på generalforsamlingen.

Eiendomsskatt

Kommunale avgifter

Fellesformue

8 307,-

Fellesgjeld

Sikringsordning fellesgjeld

Borettslaget har en avtale med OBOS Factoring om garantert betaling av felleskostnader. OBOS Factoring garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. Avtalen varer til den blir sagt opp av en av partene, med en oppsigelsestid på seks måneder.

Formuesverdi

Beliggenhet

Liaveien ligger i et hyggelig og familievennlig tun med skole, barnehager og lekeplasser i umiddelbar nærhet. Området er svært godt egnet for barnefamilier. Nabolaget består hovedsakelig av eneboliger og småhusbebyggelse organisert i trivelige tun og borettslag. Her bor man i rolige omgivelser, samtidig som det er kort vei til sentrumskjernen i Lørenskog. Fra ytterdøren har du dessuten nær tilgang til Østmarka med flotte turmuligheter året rundt. Bare få minutter fra boligen ligger Vallerud aktivitetspark. Treningsparken med tilhørende lavvo fungerer som et naturlig samlingspunkt for beboerne i området, spesielt vinterstid når skøyteisen er på plass. Parken er et nærmiljøanlegg som er åpent for alle og gir gode aktivitetsmuligheter for både store og små. Skoler og barnehager Lørenskog kommune opererer med veiledende inntaksområder fremfor faste skolekretser. Nærmeste skole er Rudolf Steinerskolen, som ligger kun få minutter unna. Boligen ligger også i inntaksområdet til Rasta skole, og det er kort vei til Benterud skole. Hammer ungdomsskole, som stod ferdig for noen få år siden, ligger omtrent 10 minutter unna med sykkel eller en kort busstur. Videregående opplæring tilbys blant annet ved Mailand videregående skole og Lørenskog videregående skole. Det finnes også flere barnehager i nærområdet, blant annet Vallerud barnehage og Idavollen Steinerbarnehage. Offentlig kommunikasjon Lørenskog har et godt utbygd kollektivtilbud med både tog og buss. Det er kort gangavstand til nærmeste bussholdeplass. Herfra går det hyppige avganger til Oslo bussterminal, med opptil fem avganger i timen i rushtiden, samt forbindelser til Lillestrøm og Ahus. Med bussrutene 411 og 415 tar turen til Oslo sentrum omtrent 24–29 minutter. Fra samme holdeplass går det også flere avganger i timen til Lillestrøm bussterminal. Nærhet til sentrum Triaden kjøpesenter har de siste årene blitt betydelig oppgradert og fremstår i dag som et moderne og levende handelssenter. Her finner du et stort utvalg butikker, spisesteder, restauranter og kafeer, i tillegg til blant annet trampoline- og aktivitetssenter, parkarealer og flerbrukshall. I sentrum ligger også Lørenskog Hus, kommunens kulturhus. Her finner du kino med flere saler, stort bibliotek, musikk- og kulturskole samt ulike møteplasser for ungdom og arrangementer gjennom året. Like ved ligger Metro kjøpesenter med over 100 butikker, et variert serveringstilbud og flere servicetilbud som treningssenter, bowling og helsetjenester. Marka som nærmeste nabo Med beliggenhet i Liaveien får du en attraktiv kombinasjon av bynære fasiliteter og nærhet til naturen. Østmarka ligger rett i nærheten og byr på et rikt nettverk av turstier og skiløyper. Her er det gode muligheter for både gåturer, løping, sykling og langrenn. I tillegg finnes det flere badevann, fiskevann og akebakker i området. Losby er et populært utfartssted i Lørenskog og tilbyr blant annet besøksgård, golfanlegg og flotte naturområder. Losby besøksgård drives av Lørenskog kommune og har både besøksfjøs, stall og gårdskafé. Her kan man oppleve ulike husdyr på nært hold. I nærheten ligger også en populær akebakke vinterstid. Om sommeren er området ideelt for turer, bading og kanopadling i vassdragene. Kanoer og lavvoer kan leies på besøksgården. Losby Golfklubb har et flott golfanlegg med både 9- og 18-hulls bane, driving range, putting green og treningsområder. SNØ – helårs skiglede Nordvest for Lørenskog Stasjonsby, mot E6, ligger Lørenskog Vinterpark – SNØ. Anlegget på rundt 50.000 kvadratmeter er en av verdens største innendørs skiarenaer og tilbyr perfekte forhold for langrenn, alpint, snowboard og freeski hele året. Her er det aktiviteter for både barn og voksne, og i tilknytning til anlegget finner du også hotell, skigymnas og flere virksomheter knyttet til skisport.

Adkomst

På høyre side i annonsen finner du et kartutsnitt. Ved å klikke på kartet kan du enkelt planlegge din rute fra valgt startpunkt og helt frem til boligen. Det vil være skiltet ved fellesvisninger for enkel orientering.

Energiklasse

F - Rød

Info strømforbruk

Selger opplyser at det årlige strømforbruket er ca. 600-800 kWh i sommerhalvåret og ca. 1400-1600 i vinterhalvåret. Det er viktig å merke seg at energiforbruket kan variere fra husstand til husstand.

Info energiklasse

Alle eiendommer som selges eller leies ut, skal ha energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med bruksareal mindre enn 50 m². Det er eier som plikter å fremlegge energiattest og er selv ansvarlig for at opplysningene er korrekte. Selger har fylt ut fullstendig energiattest, som er lagt ved salgsoppgaven. Megler påtar seg ikke ansvar for informasjonen som fremgår av energiattesten.

Oppvarming

Elektrisk oppvarming med varmekabler og panelovner.

Om borettslaget

Vallerudlia Borettslag Org.nr: 947853449

Vallerudlia Borettslag er et borettslag bestående av 169 andeler. Borettslaget er tilknyttet og forvaltes av OBOS Eiendomsforvaltning AS. Fra årsmøtet avholdt 13. mai 2025: • Årsrapport og årsregnskap for 2024 ble godkjent. • Styrets godtgjørelse ble fastsatt til kr 270 000,-. • Forslag om å tillate varmepumpe ble ikke vedtatt. Styret fikk imidlertid fullmakt til å utrede installasjon av varmepumper i borettslaget, inkludert å innhente avtaler med leverandør. • Det ble valgt nytt styre, valgkomité, elbilutvalg og delegater til OBOS' generalforsamling. Borettslaget har et miljøutvalg som arrangerer felles sammenkomster og tar initiativ til miljøforbedrende tiltak. Det er også etablert et samarbeidsutvalg med naboborettslagene for Vallerud Aktivitetspark. Alle leiligheter er utstyrt med Flexit Boligventilasjon, et mekanisk avtrekksanlegg som styres fra kjøkkenhetten. Kun fysiske personer som er medlemmer i OBOS kan eie andel i borettslaget, og ingen kan eie mer enn én andel. Det er kun tillatt med elektrisk grill eller gassgrill på balkongene. Montering av ildsted krever forhåndsgodkjennelse fra styret. Endringer som berører bygningens eksteriør, som montering av markiser eller private antenner, krever styrets samtykke. Støyende arbeid er begrenset til hverdager og lørdager mellom kl. 07:00 og 22:00, og søndager fra kl. 13:00 til 22:00. Det skal være ro i borettslaget mellom kl. 23:00 og 06:00.

Regnskap / Budsjett / Kostnadsøkninger

Årsregnskapet for 2024 viser et overskudd på kr 791 363,-. For 2025 er det budsjettert med et resultat på kr 1 486 000,-. Borettslagets disponible midler var kr 1 590 726,- per 31.12.2024. Egenkapitalen var negativ med kr -12 840 034,- per 31.12.2024. Ifølge styret skyldes den negative egenkapitalen at eiendelene er bokført til opprinnelige priser som ikke gjenspeiler markedsverdien, og at den reelle egenkapitalen vurderes som positiv.

Forretningsfører

Styregodkjennelse

Kjøper skal godkjennes av styret i borettslaget. Dette kan ikke nektes uten saklig grunn. Kjøper er forpliktet til å gjennomføre handelen uavhengig av om kjøper på overtakelsestidspunktet er godkjent av borettslaget som ny andelseier. Risikoen for å bli godkjent som ny andelseier påhviler kjøper. Dersom kjøper på overtakelsestidspunktet ikke er godkjent som ny andelseier, har kjøper ikke rett til å ta eiendommen i bruk jf. borettslagsloven § 4-5 (2). Blir kjøper ikke godkjent som ny eier må kjøper besørge videresalg av andelen. Hjemmelen overføres til kjøper og oppgjør utbetales til selger.

Forkjøpsrett

Forkjøpsretten er under prøving.

Forsikringsselskap og polisenummer felles forsikring

Gjensidige Forsikring Asa

56818421

Vedtekter / husordensregler

Eier forplikter seg til å gjøre seg kjent med vedtekter og eventuelle husordensregler. Kopi av disse ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Husdyrhold

Det er tillatt å anskaffe 1 hund eller 1 katt under forutsetning av at man følger retningslinjer beskrevet i erklæring om dyrehold. Det kan anskaffes mer enn én hund hvis dette er en dokumentert tjenestehund. Dyreeiere forplikter seg til å holde dyret i bånd innenfor borettslagets område, fjerne ekskrementer umiddelbart og er erstatningspliktig for eventuelle skader. Hager og fellesarealer skal ikke benyttes som dyretoalett. Hunder må ikke stå bundet ute uten tilsyn, og oppsetting av hundegård er ikke tillatt. Gjentatte, berettigede klager kan medføre pålegg om å fjerne dyret.

Adgang til utleie

Det er begrenset adgang til å leie ut leiligheter i borettslag. Andelseier kan uten å søke godkjenning leie ut boligen i opptil 30 døgn i året. Dersom andelseier har bodd i boligen i minst ett av de siste to årene, kan boligen leies ut i inntil tre år med styrets samtykke, jf. burettslagslova §§ 5-5 og 5-6. I henhold til borettslagets vedtekter kan andelseier som bor i boligen selv, leie ut deler av den uten godkjenning. Ved korttidsutleie av hele boligen i opptil 30 døgn i løpet av året, må styret underrettes.

Ferdigattest / brukstillatelse

Det er utstedt ferdigattest for nyoppført rekkehus datert 09.10.1987. Ferdigattest utstedes av bygningsmyndighetene basert på dokumentasjon mottatt fra kontrollansvarlig når et søknadspliktig tiltak er utført i samsvar med tillatelsen og øvrige krav etter plan- og bygningslovgivningen. Det er viktig å merke seg at selv om ferdigattest foreligger, gir det ingen garanti for at bygget er oppført i henhold til tillatelsen og gjeldende regelverk, eller at det senere er utført arbeid på bygget som ikke er byggemeldt eller godkjent. Megler har ikke mottatt byggetegnniger fra kommunen og har derfor ikke kontrollert dagens planløsning mot godkjente byggetegninger.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpssystem. Stikkledningene fra eiendommen og ut til det kommunale nettet er private, og vedlikeholdsansvaret for disse påhviler borettslaget. Adkomst til eiendommen skjer via offentlig vei.

Regulerings- og arealplaner

Eiendommen er regulert til konsentrert småhusbebyggelse (7 250 m²), felles grøntareal (7 039 m²), felles avkjørsel (864 m²), garasje (300 m²), felles gangareal (135 m²) og kjørevei (5 m²). Dette følger av bebyggelsesplan 1982006, "Søndre Vallerud, felt B2 og B3 - Vallerudlia", vedtatt 27.09.1982. Eiendommen omfattes også av eldre reguleringsplan 1980008, "Søndre Vallerud og Rasta Skog", vedtatt 28.08.1980, hvor hovedformålet er konsentrert småhusbebyggelse (feltnavn B3). I tillegg berøres et delareal på 27 m² av eldre reguleringsplan 1976009, "Vallerud", vedtatt 01.10.1976, som er regulert til kjørevei. Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel (plan-ID 2022003), med ikrafttredelse 15.03.2023. Hele arealet på 15 594 m² er i planen avsatt til boligbebyggelse, nåværende. Det pågår planarbeid for ny kommuneplan, "Kommuneplanens arealdel 2026–2038" (plan-ID 2024004). Denne er per i dag på status som planforslag. Eiendommen berøres av sikringssonen på 85 meter fra ytterkant av teoretisk tunnelprofil for Romeriksporten (Gardermobanen). Ved eventuelle grunnarbeider må nabovarsel sendes til Bane NOR SF. Eiendommen berøres også av en sikringssone på 20 meter fra tunnelprofil for boring og 50 meter for større sprengningsarbeider langs RA-2. Ved eventuelle grunnarbeider må nabovarsel sendes til NRV/NRA. Store deler av Romerike ligger under marin grense, hvor det er forekomster av kvikkleire. Kommunen kan kreve ytterligere undersøkelser av farenivå eller at plan eller tiltak endres. Området er stadig under endring/utvikling, bygg settes opp, rehabiliteres og rives ned. Vi anbefaler derfor alle budgivere å sette seg inn i gjeldende reguleringsbestemmelser. Kopi av situasjonskart, målebrev, reguleringsplaner m/bestemmelser etc. ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler. Vi oppfordrer interessenter til å gjøre seg kjent med disse.

Tinglyste heftelser og rettigheter

Følgende tinglyste heftelser følger eiendommen ved salg, og ved inngivelse av bud vil disse være akseptert av budgiver/kjøper: 1983/6853-1/8 16.09.1983 OBLIGASJON Beløp: NOK 42 166 200 Panthaver: OSLO BOLIG OG SPARELAG Prioritet etter obligasjon til Husbanken, som til enhver tid hviler på eiendommen 1987/406-1/8 19.01.1987 ** NEDKVITTERING BELØPET ER NEDKVITTERT TIL: Beløp: NOK 35 684 800 1987/3277-1/8 22.04.1987 BESTEMMELSE OM VANNLEDN. Med flere bestemmelser Rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger m.m. 2000/6524-1/8 28.04.2000 ERKLÆRING/AVTALE Disposisjonsrett til grunn som skal benyttes til fortau langs Vallerudåsen Rettighetshaver Lørenskog Kommune Feilkonvertert. Rett dbnr. er 6525 2013/889485-1/200 17.10.2013 PANTEDOKUMENT Beløp: NOK 56 930 000 Panthaver: OBOS-BANKEN AS ORG.NR: 911 986 884 2023/1182293-1/200 24.10.2023 ** TRANSPORT FRA: EIKA BOLIGKREDITT AS TIL: OBOS-BANKEN AS 2020/2527814-1/200 02.06.2020 PANTEDOKUMENT Beløp: NOK 12 000 000 Panthaver: OBOS-BANKEN AS ORG.NR: 911 986 884 Selger bærer risikoen for at kjøper kan få tinglyst skjøte uten andre heftelser enn de som det er avtalt at følger med i handelen. Gjennomføring av handelen er betinget av det ikke er tinglyst heftelser som ikke lar seg innfri/slette. Dersom eiendommen skulle bli overbeheftet i salgsprosessen, det vil si at summen av fremtidige tinglyste heftelser overstiger den forventede salgssummen, er det en forutsetning for at handel skal kunne gjennomføres at kreditorene gir nødvendig pantefrafall. Dersom pantefrafall ikke oppnås vil handel ikke kunne gjennomføres. Skulle det bli tinglyst flere utleggspant på eiendommen, kan handel bare gjennomføres forutsatt at også eventuelle fremtidige kreditorer aksepterer å slette sitt pant uten å få full innfrielse av det underliggende kravet.

Legalpant

Borettslaget har legalpant på inntil 2G som sikkerhet for betaling av felleskostnader. Dette betyr at borettslaget har prioritet over tinglyste lån når det gjelder betaling av felleskostnader, og kan kreve inn pengene før andre kreditorer, selv om de har lån registrert på andelen.

Boligselgerforsikring

Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad kr. 20 000 000,-. Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgaven og interessenter oppfordres til å gjennomgå denne før bud inngis.

Boligkjøperforsikring

Kjøper har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring fra Söderberg & Partners. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell eller på https://www.soderbergpartners.no/eiendom/boligkjoper/

Diverse

Borettslagsmodellen innebærer at borettslaget eier eiendommen, mens andelseierne eier andeler i borettslaget, som gir borett til en bestemt bolig. Andelseierne har ikke personlig ansvar for borettslagets fellesgjeld, men de må dekke borettslagets løpende utgifter. Manglende innbetaling av fellesutgiftene som følge av andre andelshaveres mislighold, eller dersom borettslaget sitter på fraflyttede og/eller usolgte andeler, må dekkes av de øvrige andelseierne.   Borettslaget har legalpanterett i andelen for krav på dekning av felleskostnader og andre krav fra borettslaget, på inntil 2 ganger folketrygdens grunnbeløp.   Kjøper og selger er forpliktet til å undertegne standard kjøpekontrakt utarbeidet av Emera i forbindelse med eiendomstransaksjonen. Kjøpekontrakten kan besiktiges hos eiendomsmegler før bud inngis. Kontakt eiendomsmegler for spørsmål.   Selger leverer eiendommen i ryddig og rengjort stand.

Sentrale lover

Regelverk og generelle opplysninger Boligen selges med det inventar og utstyr som i henhold til gjeldende lover, forskrifter eller offentlige pålegg skal følge med eiendommen, jf. avhendingsloven § 3-4. Fastmonterte eller spesialtilpassede installasjoner og innredning som anses som varig tilknyttet boligen, følger normalt med i handelen, med mindre det foreligger en særskilt avtale mellom partene om noe annet, jf. avhendingsloven § 3-5.   En standard tilbehørsliste utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) følger salgsoppgaven, og gjelder som utgangspunkt for hva som inkluderes i salget – med mindre avvik er tydelig avtalt mellom kjøper og selger.   Om informasjonsgrunnlaget Opplysninger om boligens størrelse og utforming, både innvendig og utvendig, bygger på informasjon hentet fra vedlagte tilstands- og boligsalgsrapport. Innholdet i salgsoppgaven er basert på selgers informasjon, fagkyndig vurdering, samt opplysninger fra offentlige registre som kommunen og Kartverket. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses for å være kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene,  slike forhold kan ikke senere gjøres gjeldende som en mangel ved boligen. Dette gjelder uavhengig av om dokumentene er lest.    Det kan være forskjell mellom boligens faktiske bruk av rom og det som er godkjent av myndighetene. Alle interessenter anbefales derfor å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagperson, før bud gis. Dersom kjøper velger å kjøpe uten å ha sett eiendommen, kan det ikke etter overtakelse reklameres på forhold som burde ha vært oppdaget ved en ordinær gjennomgang.   Dersom det oppstår behov for ytterligere avklaringer, oppfordres interessenter til å kontakte eiendomsmegler eller egne rådgivere før de gir bud.   Slitasje og bruk Det må også forventes at eiendommer som har vært i bruk, vil kunne ha tegn til slitasje og eventuelle skader. Slik normal bruksslitasje og behov for vedlikehold må kjøper påregne, og dette vil normalt ikke gi grunnlag for reklamasjon eller prisavslag.   Avtalerettslig Partenes rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, og all tilgjengelig dokumentasjon som forelå for kjøper før handelen ble inngått. I tillegg gjelder avhendingsloven. Det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke, og dette er nærmere forklart nedenfor.   Budgivning og selgers vurdering På grunn av ulike ansvarsforhold kan selger velge å prioritere bud fra ikke-forbrukere, selv om budet er lavere enn et forbrukerbud. Når kjøper ikke er forbruker, kan selges ansvar begrenses ettersom boligen selges «som den er», noe som kan være av verdi for selger. Det understrekes at selger står fritt til å velge hvilket bud som aksepteres, og er ikke forpliktet til å velge det høyeste.   Alle budgivere må ved inngivelse av bud opplyse om de opptrer som forbruker eller som næringsdrivende/person som handler hovedsakelig som ledd i næringsvirksomhet. Det vil opplyses hvis konkurrerende bud kommer fra en ikke-forbruker.   Forbrukerkjøp – definisjon og vilkår:   Et forbrukerkjøp foreligger når en fysisk person kjøper eiendom uten at formålet hovedsakelig er knyttet til næringsvirksomhet. En eiendom anses å ha en mangel dersom den ikke oppfyller kravene som følger av avtalen, eller ved brudd på bestemmelser i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Det samme gjelder hvis eiendommen ikke samsvarer med det som med rimelighet kunne forventes ut fra blant annet alder, type og synlig tilstand – eller hvis det er tilbakeholdt, eller gitt feilaktige opplysninger, og dette har påvirket avtalen.   Dersom det er avvik mellom oppgitt og faktisk innvendig areal på minst 2 % og samtidig minst 1 kvadratmeter, kan dette utløse rett til kompensasjon etter § 3-3 i avhendingsloven.   Ved beregning av krav om prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke kostnader med inntil kr 10 000 (som en egenandel).   Ikke-forbruker – definisjon og vilkår:  Dersom kjøper er en juridisk enhet, eller en fysisk person som handler i næringssammenheng, regnes kjøpet ikke som et forbrukerkjøp.   Ved slike kjøp selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er begrenset til det som følger direkte av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-9. I disse tilfellene fravikes § 3-3 andre ledd, og eventuelle arealavvik vurderes etter § 3-8.   Kjøperens plikt til å foreta grundige undersøkelser gjelder også fullt ut for kjøpere som ikke omfattes av forbrukerdefinisjonen.

Betalingsbetingelser

Hele oppgjøret må betales samlet fra en norsk bankkonto. Overføringer fra utlandet aksepteres kun unntaksvis, og kun dersom dette er forhåndsavtalt med megler i forbindelse med aksept av budet. 

Viktig informasjon om budgivning

Bud kan legges inn på nettannonsen på "gi bud" knappen eller via hjemmesiden. Ved elektronisk budgivning kan bud legges inn trygt og enkelt med bank-ID. Eiendomsmegler kan også kontaktes for tilsendelse av budkjema, og budskjema finnes også i salgsoppgaven.  Alle bud skal inngi skriftlig til eiendomsmegler. Kravet til skriftlighet gjelder også ved forhøyelse av bud, motbud og selgers aksept eller avslag. Før et bud kan formidles til selger må megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt dersom budgiver bruker e-signatur som f eks. bankID. Etter det første budet er inngitt, kan budgiver inngi bud pr e-post eller pr SMS til megler.   Hvis budgiver skal by på eiendommen i henhold til en kjøpsfullmakt må megler kontaktes og fullmakten oversendes før budgivning.  Et bud bør inneholde eiendommens adresse (eventuelt gnr/bnr), kjøpesum, budgivers kontaktinformasjon, finansieringsplan, akseptfrist, overtakelsesdato og eventuelle forbehold som for eksempel usikker finansiering, salg av nåværende bolig ol. Normalt vil ikke et bud med forbehold bli akseptert før forbeholdet er avklart. Konferer gjerne med megler før bud avgis. Bud som har forbehold om konfidensialitet ("hemmelige bud") vil ikke bli formidlet til selger. Alle interessenter oppfordres til å inngi bud via eiendomsmegler.  Megler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. I forbrukerforhold (dvs. der selger er forbruker) skal megleren ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Senere bud må ha en akseptfrist som er lang nok til at budet og eventuelle forbehold kan videreformidles til alle involverte parter slik at disse får tid til å områ seg, jf. forskrift om eiendomsmegling § 6-3. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser bør skje senest 10 minutter før fristens utløp. Dersom bud inngis med en frist som åpenbart er for kort til at megleren kan avvikle budrunden på en forsvarlig måte, vil megler fraråde budet.  Eiendomsmegler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt, og vil uoppfordret gi sin vurdering av det enkelte bud overfor selgeren.  Etter at handel har kommet i stand, eller dersom en budrunde avsluttes uten at handel er kommet i stand, kan en budgiver kreve kopi av budjournalen i anonymisert form. Kopi av budjournal gis til kjøper og selger uten ugrunnet opphold etter at handel er kommet i stand. Hvis budgiver ønsker å være anonym, kan bud fremmes via en fullmektig. For mer informasjon om budgivningsprosessen, se «Forbrukerinformasjon om budgivning», som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler.

Vederlag megler

Provisjon ved salg til prisantydning: kr 43 941,69 Grunnpakke bolig info** kr 11 700,00 Markedspakke inkl. stor annonse på FINN.no, Emera digital mm kr 22 850,00 Oppgjørshonorar inkl. factoring kr 9 900,00 Tilretteleggingshonorar kr 15 000,00 Visnings-/overtagelseshonorar (alle inkl.) kr 3 000,00 Eierskiftegebyr kr 6 725,00   Utlegg: Selger dekker utlegg i henhold til oppdragsavtalen. Disse er estimert til ca. kr 22 625,00, og omfatter vanligvis innhenting av informasjon fra kommunen, eventuell forretningsfører, samt kopi av tinglyste dokumenter. Total kostnad ved salg til prisantydning: kr 129 016,69 Dette inkluderer både vederlag og stipulerte utlegg.   Ved avbrutt oppdrag: Dersom oppdraget sies opp eller utløper uten at salget gjennomføres, har megler krav på rimelig vederlag for medgått tid og for utført arbeid. Dette omfatter blant annet vederlag knyttet til tilrettelegging, markedsføring og eventuelle avholdte visninger, samt påløpte utlegg. Timepris ved slik beregning er kr 3500.  

Hvitvasking

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking, og er blant annet forpliktet til å gjennomføre kundetiltak av både selger og kjøper. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at avtalen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, er dette et mislighold fra kjøpers side. Et vesentlig mislighold kan gi selger rett til å heve avtalen og til å gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning. Dersom selger ikke bidrar til at megler får gjennomført løpende kundetiltak underveis i oppdraget, må eiendomsmegler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Selger vil i et slikt tilfelle ha misligholdt sine forpliktelser, og kjøper vil kunne ha et krav mot selger etter avhendingsloven. Hvis kundetiltak ikke lar seg gjennomføre, vil Emera eiendomsmegling ikke kunne bistå med handelen eller foreta oppgjør.

Personopplysningsloven

Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven. Se www.emera.no for vår personvernerklæring.

Oppdragsnummer

02260096

Status salgsoppgave

Megler

Meglerforetaket

Emera No2 AS Org.nr: 934963407

Samarbeidspartnere og tilknyttede foretak

Emera Norge AS og eiendomsmeglingsforetakene som er tilknyttet Emera har samarbeid med forskjellige foretak som tilbyr forbrukerne produkter eller tjenester i forbindelse med et salgsoppdrag. Våre samarbeidspartene er:

Søderberg & Partners AS - formidler av boligselger- og boligkjøperforsikring Overo AS - leverandør av digitale oppgjørsskjemaer og overtakelsesprotokoller som også inneholder tilbud til forbruker om tilpassede strøm-, internett- og alarmtjenester.

Hvilke produkter/tjenester kjøper og selger får i forbindelse med oppdraget, kan variere ut fra hvor i landet eiendommen ligger.

Egenerklæring boligselgerforsikring

Salgsoppgavevedlegg

Tilstandsrapport

Salgsoppgave