Tiriltunga 234

Tomten

Byggeår

1989

Arealer

Arealbeskrivelse

Bygningssakkyndiges kommentar til arealoppmåling

Areal oppmålt på befaring. Arealer er oppgitt etter ny arealstandard NS3940:2023. Bod ekstern 1 er målt til 2,47 m2 Bod ekstern 2 er målt til 3,99 m2 Inngangsterrasse er målt til 17,91 m2 Balkong 2.etg er målt til 9,77 m2 Terrasse i 2.etg er målt til 30,00 m2 Kommentar byggetegninger: Tegninger er innhentet fra PBE i Oslo Kommune. Opprinnelig planløsning er ombygget og dagens planløsning avviker dermed fra original arkitekttegning. 1. etg: Plan stemmer 2.etg: Tidligere soverom er innlemmet i stua. Loft, tidligere bod er nå loftstue med Veluxvindu. Rommenes bruk er taksert etter dagens bruk på befaringstidspunktet, om denne bruken er godkjent av kommunen er ikke undersøkt av takstmann.

Antall soverom

3

Antall rom

4

Innhold

Rekkehuset over tre plan består av følgende rom: 1. Etasje: Entré, bad, WC, bod og to soverom. 2. Etasje: Stue, kjøkken og bod. Loft: Soverom, WC og loftstue. Boligen har vestvendt inngangsterrasse på 18 m², vestvendt balkong på 10 m² og østvendt terrasse på 30 m². Boligen disponerer to eksterne boder på til sammen 6 m² og en parkeringsplass i felles garasjeanlegg.

Standard

Dette er et innholdsrikt og vesentlig oppgradert rekkehus over tre plan, med en gjennomtenkt og familievennlig planløsning. Boligen holder en moderne standard etter omfattende oppgraderinger de senere årene, hvor alle flater er malt og det er lagt nye gulv i samtlige etasjer. Hjemmet fremstår som svært komplett og innflyttingsklart for barnefamilien. Eiendommen byr på flotte, solrike uteområder med sol fra morgen til kveld i sommerhalvåret, lite innsyn og en usjenert beliggenhet mot friområde som ikke er planlagt bebygd. Det er kort vei til både tog og buss, samt gangavstand til barneskole for 1.–7. trinn. Med uteplasser på begge sider av huset og en åpen løsning i hovedetasjen, inviterer boligen til både hverdagsliv og sosiale sammenkomster. 1. etasje Entré: Fra en nyere, vestvendt inngangsterrasse på ca. 18 m² trer du inn i en lys og innbydende entré som gir et godt førsteinntrykk av boligen. Det er nylig etablert ny platting foran inngangen, og ytterdøren er utstyrt med kodelås. Her er det plass til garderobeløsning, og sikringsskapet er plassert i rommet. Det elektriske anlegget er oppgradert med automatsikringer. Gang og to soverom: Fra entréen leder en gang videre til etasjens to soverom. Begge rommene har nye laminatgulv og malte overflater fra 2025. Det ene soverommet har persienner. Dør med karm inn til det ene rommet er fjernet, noe som gir en mer åpen og fleksibel romfølelse. Bad: Badet i første etasje ble pusset opp i 2007 og har flislagte vegger, støpt gulv med varmekabler og sortmalt tak. Rommet er utstyrt med gulvstående toalett, opplegg for vaskemaskin og en dusjsone avskjermet med glassbyggerstein. Baderomsinnredningen med servant, ettgreps kran og skuffer under en romslig benkeplate er ny fra 2024. Mekanisk ventilasjon. WC/Vaskerom: Separat toalettrom som i dag er innredet som et praktisk vaskerom med opplegg for vaskesøyle. Rommet har vinylbelegg på gulvet og malte vegger. 2. etasje Stue: En åpen svingtrapp leder opp til boligens sosiale hovedetasje. Her er et tidligere soverom innlemmet i stuen, noe som gir en romslig og åpen løsning med plass til flere soner. Stuen har parkettgulv, malte overflater og store vindusflater som slipper inn rikelig med naturlig lys. Det er montert nye markiser. Fra stuen er det utgang til en vestvendt balkong på ca. 10 m² med gode solforhold på ettermiddag og kveld. Kjøkken: Kjøkkenet er levert av Drømmekjøkkenet og fremstår som et moderne og påkostet kjøkken med svært høy kvalitet. Innredningen har glatte, hvite fronter og benkeplate i korian med integrert kum. En lang kjøkkenøy gir rikelig med arbeidsflate og inneholder både ekstra oppvaskkum og oppvaskmaskin. Kjøkkenet er utstyrt med integrerte hvitevarer fra Miele, herunder kaffemaskin, vinskap og kombiovn med mikro, damp og sous vide-funksjon. Blikkfanget er en 1,1 meter bred Falcon-komfyr med induksjonstopp og to stekeovner. Det er fliser mellom benk og overskap, belysning under overskap og installert vannstoppesystem. Fra kjøkkenet er det direkte utgang til en romslig, østvendt terrasse på ca. 30 m² med gode solforhold fra morgen og utover dagen, og med lite innsyn. Loft Loftstue og soverom: Loftsetasjen er innredet med en lys loftstue og et romslig soverom. En tidligere bod er omgjort til loftstue, et lyst og trivelig rom med stort Velux-vindu. Soverommet har persienner og en imponerende takhøyde på opptil 2,83 meter. Hele etasjen fikk nye laminatgulv og malte overflater i 2025. Dagens bruk av loftstuen som oppholdsrom, tidligere bod, kan være søknadspliktig. WC: Toalettrommet på loftet er nytt fra 2024. Rommet har vinylbelegg på gulvet, malte vegger og er utstyrt med gulvstående toalett og servantinnredning med skuffer. Oppvarming via radiator. Overflater Gulvoverflater: Parkett i stue og kjøkken. Laminat i 1. etasje og på loftet. Vinyl på WC i 1. etasje, WC på loft og i bod i 2. etasje. Fliser på bad. Vegger: Hovedsakelig malte plater. Fliser på bad. Himling: Hovedsakelig malte plater og takess. Oppbevaring Boligen har gode lagringsmuligheter med innvendige boder i både første og andre etasje. På loftet er det praktiske kneloft på begge sider med adkomst via dør/luke. I tilknytning til inngangsterrassen er det to eksterne boder på henholdsvis 2,47 m² og 3,99 m², samt en egen bås for søppelbeholder. Varmtvannsberederen på ca. 300 liter fra 2022 er plassert i boden i første etasje. For beskrivelse av tilstandsgrad (TG) 2 og 3, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven. Interessenter oppfordres spesielt til å undersøke disse forholdene som er gitt TG2 og 3 nærmere, da gitte tilstandsgrader her er et konkret uttrykk for alder/slitasje/ødeleggelser/konsekvenser som innebærer kostnader til utbedring. Kjøper må innta disse vurderingene og medfølgende utbedringskostnader i sin kjøpsbeslutning, jf. avhl. § 3-10. Det samme gjelder eventuelt andre opplysninger om kjente risikofaktorer, som for eksempel ufaglært arbeid, begrenset kontroll av det elektriske anlegget og opplysninger fra selgers egenerklæringsskjema.

Innbo og løsøre

Følgende løsøre og tilbehør følger ikke med: - Hvit String-hylle og to lysekroner i stuen. - Fryseskap følger ikke med (ikke innebygd) - Vegglamper, krokhengte lamper, lysekroner, prismelamper og lignende som er koblet til sukkerbit eller stikkontakt ikke med.   For øvrig gjelder NEF sin standardliste "Oversikt over løsøre og tilbehør" med mindre annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen er vedlagt.   Gjenstander som er nevnt i standardlisten, men som ikke finnes på eiendommen, vil heller ikke følge med i salget. Alt utstyr og installasjoner som medfølger overtas slik de er, uten garanti, med mindre det foreligger en gjeldende garanti fra produsent eller leverandør.   Kjøper aksepterer at det kan forekomme hull og merker etter montering av inventar og utstyr som ikke er en del av overdragelsen.

Parkering

Det medfølger en parkeringsplass i felles garasjeanlegg med elbillader. Gjesteparkering er tilgjengelig på egne plasser.

Sammendrag av selgers egenerklæring

Selger har i forbindelse med salget fylt ut egenerklæringsskjema som vedlagt salgsoppgaven. I skjemaet fremkommer følgende informasjon: Kjenner du til om det er/har vært feil tilknyttet våtrommene, f.eks. sprekker, lekkasje, råte, lukt eller soppskader? Ja. Takstmann har avdekket sprekker i en flis. Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom? Ja. Ufaglært arbeid: Beskrivelse av arbeidet: Skiftet toalett i 3. etasje og baderomsinnredning på begge bad. Kjenner du til om det er/har vært utettheter i terrasse/garasje/tak/fasade? Ja. Veranda i 2. etasje er ikke bygget slik at den er vanntett. Vi har ikke bygget den. Kommer vann i boden som ikke er original. Kjenner du til om det er/har vært f.eks. sprekker i mur, skjeve gulv eller lignende? Ja. Det er bevegelse i bygget i løpet av året, spesielt pipen. Dette fremstår som noe som er fra bygget ble bygget. Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? Ja. Ufaglært arbeid: 1. Beskrivelse av arbeidet: Ny kurs til komfyr. 2. Beskrivelse av arbeidet: Nye ledninger i 2. etasje. 3. Beskrivelse av arbeidet: Skiftet varmtvannsbereder. Foreligger det samsvarserklæring (i henhold til forskrift om elektriske lavspenningsanlegg)? Ja. Har du ladeanlegg/ladeboks for elbil i dag? Ja. Faglært arbeid: Hvilket år ble jobben fullført?: 2021 Firmanavn: Smart elektro Beskrivelse av arbeidet: Zaptec-lader installert Kjenner du til om det har vært utført arbeid på terrasse/garasje/tak/fasade? Ja. Faglært arbeid: 1. Firmanavn: PK Byggservice Beskrivelse av arbeidet: Borettslaget har vedlikeholdt fasadene. 2. Firmanavn: PK Byggservice Beskrivelse av arbeidet: Et vindu i 3. etasje ble byttet. 3. Firmanavn: PK Byggservice Beskrivelse av arbeidet: Kledning ble byttet. 4. Firmanavn: PK Byggservice Beskrivelse av arbeidet: Toppbord på rekkverk på veranda i 2. etasje. 5. Firmanavn: PK Byggservice Beskrivelse av arbeidet: Etablert platting utenfor inngangspartiet. Er det foretatt radonmåling? Ja. Det ble målt radon i 1. etasje. Radonmåling Ja. År: 2024 Verdi: 109 og 127 Årsmiddel: 84 og 98 Kjenner du til om det foreligger skaderapporter/ tilstandsvurderinger eller utførte målinger? Ja. Det er foretatt tilstandsvurdering i forbindelse med dette salget. Kjenner du til om det er/har vært sopp/råteskader/insekter/skadedyr i sameiet/laget/selskapet (fellesareal eller i andre boliger) som rotter, mus, maur eller lignende? Ja. Nylig oppdaget rotter. Skadedyrkontrollen har feller og kontroller.

Bygningssakkyndig

Byggemåte

Informasjon er hentet fra vedlagte tilstandsrapport, datert 26.01.2026. Bygning: Rekkehus fra byggeår 1989. Bygningen er fundamentert på faste masser, men det er ikke utført geotekniske undersøkelser. Grunnmuren er av betong, synlig på gavlvegger, med ukjent sålefundament. Noe innvendig skillevegg i lettklinker er synlig i boden. Dreneringen antas å være fra byggeåret med drensrør av plast og utvendig fuktsikring med vorteplast. Veggkonstruksjonen består av liggende faspanel med hjørnekasser i tre, gesimskasse av bord og doble vindskier. Etasjeskillene mellom 1. og 2. etasje, samt mellom 2. etasje og loft, er av trebjelkelag. Gulvet i 1. etasje er gulv på grunn. Tidligere radonmålinger har ikke vist verdier over faregrensen, og nye målinger er iverksatt. I en bod er det boret i gipsvegg mot kjellermur. Moderniseringer inkluderer malte fasader (2021), ny inngangsterrasse (2023), nytt kjøkken (2018), nye gulv og malte overflater (2018 og 2025), og ny varmtvannsbereder (2022). Tak: Taket har en sperretak-konstruksjon understøttet av en mønebjelke, isolert med mineralull og kledd med gipsplater. Det er kneloft på begge sider med adkomst via dør/luke. Taktekkingen består av dobbeltkrum betongtakstein på sløyfer og lekter, med undertak. Renner og nedløp er i lakkert stål, med beslag på takhatter og vannbord. Pipe/Ildsted: Elementpipe fra byggeåret. Det er ingen ildsteder tilknyttet pipeløpet. Vinduer: Boligen har malte trevinduer med 2-lags isolerglass fra 1988. I tillegg er det NorDan trevinduer med to-lags isolerglass fra 2021, som er innadslående med vippefunksjon. I loftstuen er det et Velux-takvindu. Dører: Ytterdøren har elektronisk dørlås og sikkerhetslås. Det er balkongdører fra 2006 på stuen og kjøkkenet. Innvendig er det hvitmalte, glatte dører, men enkelte dørblader og karmer er fjernet, blant annet til soverom/treningsrom og bod i 1. etasje. Trapper/adkomst: Åpen, malt svingtrapp mellom etasjene med rekkverk med stående spiler. Balkong/terrasse: Ved inngangen er det en inngangsterrasse på ca. 18 m² på terreng, ny i 2023. På baksiden er det en usjenert terrasse på ca. 30 m² på terreng. Over inngangspartiet er det en trebalkong på ca. 10 m². VVS-installasjoner: Vannledninger med stoppekran kommer inn i boden i 1. etasje. Avløpsrørene er skjult i konstruksjonen og er av plast. Varmtvannsberederen er en Oso på ca. 300 liter fra 2022, plassert i boden. Det er et eldre plastsluk fra byggeåret. Ventilasjon: Mekanisk avtrekksvifte for våtrom er plassert i boden i loftsetasjen (ny i 2020). Tilluft skjer via ventiler i vinduer og yttervegg. Kjøkkenet har en ventilatorhette med avtrekk ut gjennom fasaden (fra 2018). Tidligere WC i 1. etasje hadde ventil med avtrekk. Tekniske detaljer: Boligen varmes opp med fjernvarme til radiatorer. Radiator er fjernet på badet. WC i loftsetasjen har radiator. Brannsikkerheten ivaretas av batteridrevne røykvarslere, brannslukningsapparat og brannslange Bod ekstern 1: Utvendig ekstern bod med areal på 2,47 m². Bod ekstern 2: Utvendig ekstern bod med areal på 3,99 m². Elektrisk anlegg: Sikringsskap er plassert i entré i underetasje og er tidligere oppgradert. Anlegget har automatsikringer med jordfeilbrytere og er delvis skjult og åpent. Oppvarming skjer med elektriske ovner i loftsetasjen og varmekabel på badet. Det er montert waterguard på kjøkkenet ved oppvaskmaskin. Foreligger det eltilsynsrapport de siste 5 år, og det er ikke foretatt arbeid på anlegget etter denne, utenom retting av eventuelle avvik i eltilsynsrapport (dvs en el-tilsynsrapport uten avvik)? - Nei Når ble det elektriske anlegget installert eller sist gang totalt rehabilitert (årstall)? Med totalt rehabilitert menes fullstendig utskiftet anlegg fra inntakssikring og videre. - 1989 Da anlegget var nytt. Det er ikke dokumentert at anlegget er fullstendig renovert fra sikringsskap og til punktene i huset Er alle elektriske arbeider/anlegg i boligen utført av en registrert elektroinstallasjonsvirksomhet? - Utført av ufaglært. Er det elektriske anlegget utført eller er det foretatt tilleggsarbeider på det elektriske anlegget etter 1.1.1999? - Ja Eksisterer det samsvarserklæring? Ja Eier skriver i egenerklæringen at samsvarserklæringer foreligger, er ikke fremlagt på befaring. For tidligere eletroinstallasjoner forsøk å innhente samsvarserklæring om mulig, sjekk i Boligmappa.no om samsvarserklæringer finnes der. Foreligger det kontrollrapport fra offentlig myndighet – Det Lokale Eltilsyn (DLE) eller eventuelt andre tilsvarende kontrollinstanser med avvik som ikke er utbedret eller kontrollen er over 5 år? - Nei Forekommer det ofte at sikringene løses ut? - Nei Har det vært brann, branntilløp eller varmgang (for eksempel termiske skader på deksler, kontaktpunkter eller lignende) i boligens elektriske anlegg? - Nei Er det tegn til at det har vært termiske skader (tegn på varmgang) på kabler, brytere, downlights, stikkontakter og elektrisk utstyr? Sjekk samtidig tilstanden på elektrisk tilkobling av varmtvannsbereder, jamfør eget punkt under varmtvannstank - Nei Er der synlig defekter på kabler eller er disse ikke tilstrekkelig festet? - Nei Er det tegn på at kabelinnføringer og hull i inntak og sikringsskap ikke er tette, så langt dette er mulig å sjekke uten å fjerne kapslinger? - Nei Finnes det kursfortegnelse, og er den i samsvar med antall sikringer? - Ja Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el-kontroll? - Ja Anlegget behøver en gjennomgang grunnet alder på kabler, brytere og andre komponenter. Ved kjøp av nytt hus/ leilighet bør det gjennomføres en elektrisk tilstandskontroll. Kostnadsestimatet gjelder elektrisk tilstandskontroll, ikke utbedringer. TG2 - Avvik som kan kreve tiltak: - Utvendig - Taktekking | Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. Taktekking er snødekt , alder eller materiale er ukjent og derfor ikke nærmere vurdert. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tekkingen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Det bør foretas nærmere undersøkelser av taktekking når taket er snøfritt. Det anbefales å overvåke takets tilstand jevnlig, og vurdere utskiftning av taktekking og undertak når dette blir nødvendig, for å unngå risiko for lekkasjer og følgeskader på underliggende konstruksjoner. Vær oppmerksom på at begrenset besiktigelse kan medføre at skader ikke er avdekket, og det kan derfor være hensiktsmessig å få utført en grundigere kontroll av taket under sikre forhold. Kontakt styret for nærmere opplysninger, da vedlikeholdet er borettslagets ansvar. - Utvendig - Nedløp og beslag | Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. Det flasser av på enkelte nedløp og takrenner. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må beslag/renner/nedløp skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Det er ikke krav om utbedring av snøfangere opp til dagens krav. Det bør utføres vedlikehold og eventuell overflatebehandling av slitte beslag, nedløp og takrenner for å hindre videre forringelse og rustdannelse. Manglende vedlikehold kan føre til lekkasjer og skader på bygningens konstruksjon. Dette er borettslagets vedlikeholdsansvar. - Utvendig - Veggkonstruksjon | Det er påvist andre avvik: Veggkonstruksjon er fra byggeåret og Tg2 er gitt på alder. Andre tiltak: Det bør påregnes økt behov for vedlikehold og eventuelle utbedringer av veggkonstruksjonen grunnet alder, for å unngå forringelse av byggets tilstand og økt risiko for skader som følge av slitasje over tid. Borettslaget har vedlikeholdsansvar for utvendige fasader. Borettslaget bygget kledning mot syd da byggene ble malt i 2021. De byttet også vindu mot syd i 3. etasje   - Utvendig - Takvinduer | Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke. Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. Takvinduet var vanskelig å åpne og lukke, det er innvendig avflassing i maling etter kondensskader. Vinduer må justeres. Det må foretas lokal utbedring. Det må påregnes på sikt å måtte bytte takvinduet. - Utvendig - Vinduer | Det er påvist andre avvik: Halvparten av tre-vinduenes levetid er oppnådd, beregnet levetid for vinduer er 20-60 år før utskifting. Andre tiltak: Vinduene fungerer tilfredsstillende, men har redusert isolasjonsevne sammenlignet med nye vinduer. Det bør påregnes at vinduene nærmer seg tidspunkt for utskifting, da de har oppnådd halvparten av forventet levetid. Manglende utskifting kan medføre økte varmetap og høyere energikostnader. - Utvendig - Balkong ved stue i 1.etg | Åpninger i rekkverk er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter. Balkonger/terrasse er snødekt og derfor ikke nærmere vurdert. Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. Dagens byggeforskrift sier at rekkverket skal ha minimum 100 cm høyde. I følge egenerklæring fra eier kommer det vann inn i boden under terrassen. Det er ikke krav om utbedring av åpninger i rekkverk til dagens forskriftskrav. Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav. Det bør foretas nærmere undersøkelser av balkong/terrasser når den er snøfri. Rekkverkshøyden bør økes til minimum 100 cm, og åpningene bør gjøres smale nok til å hindre klatring, i tråd med gjeldende forskriftskrav. Dersom dette ikke utbedres, øker risikoen for fallulykker, spesielt for barn. Det anbefales å avklare tiltak med borettslaget før utbedring. Videre bør det undersøkes nærmere hvor vannet trenger inn i boden under terrassen, og nødvendige tiltak bør iverksettes for å hindre fukt- og vannskader. Manglende utbedring kan føre til skader på bygningskonstruksjonen og redusert brukbarhet av boden. - Innvendig - Etasjeskille - loft | Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. For å oppnå tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjellene rettes opp. Det vil sjelden være økonomisk rasjonelt å utbedre dette som et enkeltstående tiltak, men det kan vurderes ved en eventuell fremtidig renovering. Konsekvensen ved å ikke utbedre er hovedsakelig estetisk, men det kan også påvirke innredningsmuligheter og levetid på gulvbelegg. - Innvendig - Pipe og ildsted | Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe. Feieluke er i gangen nede, ingen ubrennbar plate foran feieluka. Det er per i dag ikke ildsteder på pipa. Det anbefales å montere ildfast plate under luker på pipe. Det bør monteres ildfast plate på gulvet foran feieluken for å oppfylle gjeldende forskriftskrav og redusere risikoen for brann ved eventuell fremtidig bruk av ildsted tilknyttet pipen. Manglende plate kan medføre økt fare for antennelse av brennbart materiale ved feiing eller sotutkast. - Innvendig - Innvendige trapper | Åpninger mellom trinn i innvendig trapp er større enn dagens forskriftskrav. Åpninger mellom trinnene er 15,5 cm og mellom spiler i rekkverk er det 8,5 cm. Det er ikke krav om utbedring av åpninger opp til dagens krav. Det anbefales å redusere åpningene mellom trinnene for å oppfylle dagens forskriftskrav og ivareta sikkerheten, spesielt for barn. Store åpninger kan medføre økt risiko for fall- og klemskader. - Innvendig - Innvendige dører | Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører. Enkelte dører er vanskelige å åpne og lukke igjen. Enkelte dører må justeres. Dører som er vanskelige å åpne og lukke bør justeres eller utbedres for å sikre normal funksjon og forhindre økt slitasje eller skade på dør og karm. Manglende tiltak kan føre til redusert brukervennlighet og ytterligere skader over tid. - Tekniske installasjoner - Vannledninger | Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør. Det anbefales å vurdere utskiftning av vannledninger i forbindelse med oppgradering av våtrom, da mer enn halvparten av forventet brukstid er passert. Konsekvensen av å ikke gjennomføre tiltak kan være økt risiko for lekkasjer eller skader på grunn av aldrende rør, noe som kan føre til vannskader på bygningen. - Tekniske installasjoner - Avløpsrør | Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. Eldre avløpsrør har blant annet større sannsynlighet for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare vannskader i boliger. Det anbefales å følge med på tilstanden til avløpsrørene og vurdere utskiftning ved oppgradering av våtrom eller ved tegn til lekkasje. Konsekvensen av at mer enn halvparten av forventet brukstid er passert, er økt risiko for lekkasjer og skader på omkringliggende konstruksjoner. - Tekniske installasjoner - Vannbåren varme | Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på anlegg for vannbåren varme. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. Det anbefales å overvåke tilstanden jevnlig og vurdere utskifting av anlegget ved tegn til funksjonssvikt, da mer enn halvparten av forventet brukstid er passert. Konsekvensen av videre aldring og slitasje kan være redusert effekt, økt risiko for lekkasjer eller plutselige driftsstans, noe som kan føre til skader på bygningsdeler og økte vedlikeholdskostnader. Vedlikeholdsansvar er borettslaget sitt. - Tekniske installasjoner - Elektrisk anlegg | Anlegget behøver en gjennomgang grunnet alder på kabler, brytere og andre komponenter. Ved kjøp av nytt hus/ leilighet bør det gjennomføres en elektrisk tilstandskontroll. Kostnadsestimatet gjelder elektrisk tilstandskontroll, ikke utbedringer. Takstingeniør er ikke elektrisk fagmann, anlegget er derfor kun visuelt undersøkt. - Tomteforhold - Fuktsikring og drenering | Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Tiltak for redrenering rundt boligen kan ikke utelukkes. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Bruken av underetg/kjeller vil og være avgjørende. Det anbefales at borettslaget vurderer tilstanden på dreneringen nærmere, for eksempel ved å gjennomføre en kontroll eller inspeksjon, da mer enn halvparten av forventet levetid er overskredet. Manglende eller svekket drenering kan føre til økt risiko for fuktinntrengning i kjeller og grunnmur, noe som kan medføre skader på bygningskonstruksjonen og dårligere innemiljø. - Tomteforhold - Utvendige vann- og avløpsledninger | Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. Det anbefales at borettslaget følger opp tilstanden på de utvendige vann- og avløpsledningene, da mer enn halvparten av forventet brukstid er passert. Konsekvensen av manglende oppfølging kan være økt risiko for lekkasjer eller brudd, noe som kan medføre kostbare reparasjoner og driftsavbrudd. - 1. Etasje WC - Overflater og konstruksjon | Det er påvist andre avvik: WC utstyr er demontert og rør er plugget, det er i stedet opplegg for vaskemaskin. Andre tiltak: Dersom rommet skal benyttes som WC igjen, må nytt utstyr monteres og røropplegg kontrolleres for å sikre forskriftsmessig utførelse. Manglende eller feilmontert utstyr kan medføre lekkasjer eller funksjonssvikt, noe som øker risikoen for fuktskader og følgeskader på bygningskonstruksjonen. - 1. Etasje Bad - Overflater vegger og himling | Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). Det er påvist sprekker i fliser. Svertesopp er registrert. Det er registrert bom i veggfliser og sprukne fliser. Enkelte fuger i dusjen har svertesopp og er ufagmessige utført mellom vegg av glassbyggerstein og flisvegg. Selv om bom eller hullyd ikke alltid er et umiddelbart problem, bør det overvåkes nøye før eventuell utvikling i sprekker i flisfuger e.l. oppstår. Dette må en foreta tiltak for, for å begrense utviklingen. Skadet flis er i et område hvor den kun utgjør et estetisk avvik. Overflater må rengjøres. - 1. Etasje Bad - Overflater Gulv | Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk. Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Det er påvist sprekker i fliser. Det er en svanke i gulvet nær midten , det er bom i 4-5 fliser samt sprukket flis foran vasken. Fuge langs den ene veggen er 20 mm bred. Skadet flis er i et område hvor den kun utgjør et estetisk avvik. Det bør etableres avrenning inn til sluk for hele våtrommet. Eventuelt lekkasjevann fra utstyr utenfor dusjsone vil ikke ha en naturlig vei til sluket. Dette kan føre til at vann samler seg på gulvet og potensielt renner ut av rommet eller trenger inn i konstruksjonen. Et bad med manglende/redusert fall til sluk blir mindre funksjonelt og sikkert for brukeren. Dette kan medføre stående vann på gulvet, vann som ikke ledes effektivt til sluket, økt risiko for at vann renner ut av rommet og redusert sklisikkerhet på gulvet. Det bør utbedres fallforhold slik at vann ledes effektivt mot sluk, og skadede fliser med bom og sprekker bør skiftes for å sikre vanntetthet og hindre vanninntrengning i underliggende konstruksjoner. Manglende høydeforskjell mellom sluk og terskel øker risikoen for vannlekkasje ut av våtrommet, noe som kan føre til fuktskader i tilstøtende rom. - 1. Etasje Bad - Sluk, membran og tettesjikt | Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. Sluket må sjekkes og rengjøres jevnlig. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må slukløsningen skiftes ut og sannsynligvis må også membransjiktet skiftes/utbedres. Det er imidlertid vanskelig å si noe om tidspunktet for når dette er nødvendig. Eldre sluk av plast er ofte utsatt for lekkasjer og særlig i overganger. Eventuelle lekkasjer kan medføre fuktskader på tilliggende konstruksjoner. Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon. Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og fuktskader. Det bør vurderes å skifte ut både sluk og membran, da disse har passert mer enn halvparten av forventet brukstid. Konsekvensen av å ikke utbedre dette er økt risiko for lekkasjer og fuktskader i tilstøtende konstruksjoner. - 2. Etasje Kjøkken - Overflater og innredning | Det er ikke montert komfyrvakt i kjøkkenet som er krav på dette kjøkkenet ut ifra alder. Komfyrvakt må monteres. Komfyrvakt bør monteres for å ivareta brannsikkerheten og redusere risikoen for brann i kjøkkenet. Manglende komfyrvakt kan medføre økt fare for branntilløp ved uoppmerksomhet eller teknisk svikt. TGIU - Ikke undersøkt/utilgjengelig: - Utvendig - Takkonstruksjon/Loft | Hele takkonstruksjonen er gjenbygget. Det er ingen mulighet til vurdering utover alder og observasjoner fra underliggende etg. Ingen tegn til fuktskader innvendig. Innhent dokumentasjon, om mulig. Andre tiltak: Det anbefales å følge med på eventuelle endringer eller tegn til skade, da hele takkonstruksjonen er gjenbygget og ikke kan inspiseres uten inngrep. Konsekvensen av manglende tilgang er at eventuelle skjulte feil eller skader ikke kan oppdages før de gir synlige utslag, noe som kan medføre økte utbedringskostnader. - Tekniske installasjoner - Varmesentral | Fjernvarme, varmesentral ikke besiktiget av takstmann. Forsyner leiligheten med varme til radiatorer. - Tomteforhold - Terrengforhold | Tomten er snødekt og derfor ikke nærmere vurdert. Det bør foretas nærmere undersøkelser av tomta når den er snøfri. Det bør foretas nærmere undersøkelser av terrengforholdene når snøen er borte, for å vurdere om det er tilstrekkelig fall ut fra grunnmuren. Manglende kontroll kan medføre økt risiko for fuktbelastning på konstruksjonen dersom terrenget ikke leder vann bort fra bygningen. Opplistingen over er ikke uttømmende og du oppfordres til å lese og sette deg grundig inn i alt salgsmateriell. For ordens skyld nevner vi at TGIU står for tilstandsgrad ikke undersøkt, f.eks. fordi en del av bygget ikke har vært tilgjengelig for inspeksjon. Disse delene kan dermed ha feil eller mangler som ikke er avdekket. Tilstandsrapporten beskriver byggverkets tekniske tilstand. Det er ikke foretatt kontroll av de elektriske installasjonene (el-takst) selv om bygningssakkyndig kan ha knyttet noen kommentarer til elanlegget ut i fra helt enkle vurderingskriterier. Siden elanlegget ikke er kontrollert er det sannsynlig at det siden kan avdekkes avvik fra dagens forskriftskrav og oppstå funksjonssvikt. Videre må kjøper være forberedt på det må foretas oppgraderinger på grunn av slitasje, fraværende vedlikehold, arbeider som er utført av ufaglærte, utidsmessighet eller tekniske løsninger som ikke holder dagens standard. I Norge er det en av oppgavene til Det lokale el-tilsynet (DLE) å foreta tilsyn av elektriske anlegg i boliger og fritidsboliger. Alle boliger skal ha periodisk kontroll hvert 20 år og hytter/fritidsboliger kontrolleres hvert 30 år. El-anlegget er en bygningsdel som er gjenstand for konstant utvikling, det må derfor påregnes at dagens anlegg ikke nødvendigvis er dimensjonert for oppgradering av kjøkken med nye elektriske apparater, rehabilitering av bad m/varmekabler eller installeringer elbillader.

Omkostninger

6 700 000,00 (Prisantydning) 99 194 (Andel av fellesgjeld) -------------------------------------------------------- 6 799 194 (Pris inkl. fellesgjeld)   Omkostninger   9 300 (Boligkjøperforsikring* (valgfritt)) 8 406 (Forhåndsvarsling forkjøpsrett) 545 (Tinglysingsgebyr - hjemmel) 545 (Tinglysningsgebyr - pantedokument) -------------------------------------------------------- 9 496 (Omkostninger totalt (uten Boligkjøperforsikring)) 18 796 (Omkostninger totalt (med Boligkjøperforsikring))   -------------------------------------------------------- 6 808 690 (Totalpris inkl. omkostninger (uten Boligkjøperforsikring)) 6 817 990 (Totalpris inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring))   --------------------------------------------------------  

Felleskostnader

5 526,- per mnd

Totale felleskostnader per måned: kr 5 526,- Felleskostnadene dekker borettslagets ordinære driftskostnader, som for eksempel kommunale avgifter, bygningsforsikring, forretningsførsel, og vedlikehold av fellesarealer. Kostnader for fjernvarme kommer i tillegg og faktureres direkte til andelseier basert på individuelt forbruk. Borettslaget har ikke en IN-ordning som gir mulighet for individuell nedbetaling av fellesgjeld. Rentenivå, eventuelt nye låneopptak, endret nedbetalingsplan og årsmøtevedtak kan påvirke felleskostnadenes størrelse.

Eiendomsskatt

Kommunale avgifter

Fellesformue

20 488,-

Fellesgjeld

Sikringsordning fellesgjeld

Borettslaget har en avtale med OBOS Factoring om garantert betaling av felleskostnader. OBOS Factoring garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. For krav på dekning av felleskostnader og andre krav fra lagsforholdet har borettslaget en lovbestemt panterett i andelen foran alle andre heftelser. Pantekravet er begrenset til en sum som svarer til to ganger folketrygdens grunnbeløp på tidspunktet tvangsdekning besluttes gjennomført.

Formuesverdi

Beliggenhet

Eiendommen ligger sentralt til på populære Toppåsen, et av bydelens mest attraktive og barnevennlige boligområder, med kort vei til både Oslo og Kolbotn sentrum. Beliggenheten kombinerer rolig bomiljø med nærhet til både byliv og naturopplevelser. Nærhet til natur og friluftsliv Området byr på flotte tur- og rekreasjonsmuligheter året rundt, blant annet i Østmarka. Her kan man nyte både skog og mark, sommer som vinter. I tillegg er det gang- og sykkelsti ned til Hvervenbukta - en av Oslos mest populære badestrender, sammen med Ingierstrand. Søndre Aas Gård ligger også i nærheten og tilbyr ridning, kafé, aktiviteter for barn og fine turområder. Skole og barnehagetilbud Boligen sokner til den populære Toppåsen barneskole, som ligger kun noen hundre meter unna. For ungdomstrinnet er det kort vei til blant annet Hauketo ungdomsskole. Det finnes flere videregående skoler i nærområdet, samt et godt utvalg av både kommunale og private barnehager. Offentlig kommunikasjon Området har svært god kollektivdekning. Bussholdeplassen Holmlia stasjon ligger kun 45 meter fra boligen, og det er kort vei til togforbindelser som tar deg raskt til blant annet Oslo sentrum, Kolbotn og Ski. Togturen til Oslo sentrum tar ca. 12 minutter. Se https://www.ruter.no for mer informasjon om reiseruter. Kjøpesentre og servicetilbud Kolbotn Torg, et moderne kjøpesenter med over 50 butikker, restauranter, treningssenter, bank og andre fasiliteter, ligger bare 5 minutter unna med bil. Det er også kort kjøreavstand til Mortensrud Senter, Lambertseter Senter og Sæter Torg. Et rikt fritidstilbud Området har et bredt fritidstilbud for hele familien. Her finner du blant annet fotballbaner, svømmehall, treningssentre, hundeslette, slalåmbakker (på Ljan og Ingierkollen), samt et bredt utvalg av organiserte aktiviteter for barn og unge - inkludert fotball, håndball og innebandy. I Lusetjerndalen finner du også et nyetablert lekeområde med parkour-utstyr.

Adkomst

På høyre side i annonsen finner du et kartutsnitt. Ved å klikke på kartet kan du enkelt planlegge din rute fra valgt startpunkt og helt frem til boligen. Det vil være skiltet ved fellesvisninger for enkel orientering.

Energiklasse

D - Lysegrønn

Info strømforbruk

Nåværende eier har tegnet avtale om Norgespris på strøm, og avtalen har bindingstid til 31.12.2026. Avtalen følger boligen, og må derfor overtas av kjøper.    Norgespris er en ny, statlig ordning, som gir en forutsigbar og fast strømpris på 50 øre per kWh med mva (40 øre uten mva)gjennom året. Norgespris har et forbrukstak på 5 000 kWh per måned for husholdninger og 1 000 kWh for hytter. Når det er tegnet avtale om Norgespris bortfaller eventuell strømstøtte.   Som boligeier må du fortsatt ha en strømavtale med en strømleverandør.   Du kan lese mer om Norgespris blant annet her: https://www.regjeringen.no/no/tema/energi/strom/sporsmal-og-svar-om-norgespris

Info energiklasse

Alle eiendommer som selges eller leies ut, skal ha energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med bruksareal mindre enn 50 m². Det er eier som plikter å fremlegge energiattest og er selv ansvarlig for at opplysningene er korrekte. Selger har fylt ut fullstendig energiattest, som er lagt ved salgsoppgaven. Megler påtar seg ikke ansvar for informasjonen som fremgår av energiattesten.

Oppvarming

Boligen har fjernvarme med radiatorer i flere rom. Det er elektriske varmekabler på badet, samt en radiator på WC i loftetasjen. I tillegg benyttes elektriske ovner som oppvarming i loftetasjen. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

Om borettslaget

Tirilltoppen Borettslag Org.nr: 948984520

Tirilltoppen Borettslag er et samvirkeforetak tilknyttet OBOS, som også er forretningsfører. Som OBOS-medlem har man forkjøpsrett ved salg av boliger i borettslaget, etter at intern forkjøpsrett for nåværende andelseiere er avklart. Ny eier må godkjennes av styret. Borettslaget har ikke en IN-ordning, som innebærer at man ikke kan nedbetale sin andel av fellesgjelden individuelt. Felleskostnadene er på kr 5 526,- per måned. Oppvarming via fjernvarme har individuell måling, og kostnaden for dette faktureres direkte til den enkelte andelseier i tillegg til felleskostnadene. Enkelte andeler har utført tilbygg eller påbygg for egen regning. For disse boligene har andelseier et utvidet utvendig vedlikeholdsansvar. Eventuelle økninger i borettslagets forsikringspremie eller kommunale avgifter som følge av tilbygget, belastes den enkelte andelseier. Denne forpliktelsen følger andelen ved salg. Det gjøres oppmerksom på at styret ikke har full oversikt over hvilke andeler som mangler ferdigattest for sine tilbygg, og ansvaret for å innhente dette ligger hos andelseier. Andelseier kan leie ut hele boligen i opptil tre år, forutsatt at man selv eller nærstående har bodd i boligen i minst ett av de siste to årene. All utleie (framleie) må godkjennes av styret før innflytting. Utleie av enkeltrom kan skje etter melding til styret. Det er garasjeplasser i borettslaget, og for de leilighetene det gjelder, følger garasjeplassen med ved salg. Utlån eller utleie av plass kan kun skje til andre andelseiere etter godkjennelse fra styret. Det finnes også egne plasser for gjesteparkering. Kjøring på gangveier er i utgangspunktet forbudt, med unntak for nødvendig transport som syketransport og flytting. Vesentlige fasadeendringer, inkludert oppsetting av antenner, samt endringer på fellesarealer som beplantning og inngjerding, krever styrets forhåndsgodkjenning. Det er nattero i borettslaget fra kl. 23:00 til 07:00. Hold av hund og katt skal meldes til styret, og dyreholdet må ikke være til sjenanse for naboer. Det er vedtatt vindusutskiftning i borettslaget og styret jobber videre med dette. Det er innhentet tilbud på utskifting av vinduer på omkring 20 millioner for borettslaget. Det er ikke besluttet hvordan dette skal finansieres men et evt låneopptak vil bety økt fellesgjeld og felleskostnader. På årsmøtet i 2025 ble årsrapport og årsregnskap godkjent, og det ble vedtatt et styrehonorar på 295 000 kr. I et ekstraordinært årsmøte samme år ble det vedtatt å velge PwC Assurance som ny revisor for borettslaget.

Regnskap / Budsjett / Kostnadsøkninger

På årsmøtet i 2025 ble årsrapport og årsregnskap godkjent, og årets resultat ble overført til egenkapital. Godtgjørelse til styret ble fastsatt til kr 295 000. I et ekstraordinært årsmøte i oktober 2025 ble det vedtatt å velge PwC Assurance som ny revisor. Den estimerte årlige kostnaden for revisor er kr 11 863.

Styregodkjennelse

Kjøper må godkjennes av borettslagets styre. Styret kan kun nekte godkjenning dersom det foreligger saklig grunnlag, jf. borettslagsloven § 4-4.

Forkjøpsrett

Forkjøpsretten paralellavklares med salget.

Forsikringsselskap og polisenummer felles forsikring

Tryg Forsikring

6591376

Vedtekter / husordensregler

Vedtekter følger vedlagt salgsoppgaven.

Husdyrhold

Hold av hund og katt skal meldes til styret. Dyreeier forplikter seg til å gjøre seg kjent med borettslagets regler, og alminnelige offentlige vedtekter for dyrehold. Dyrehold må ikke være til sjenanse for naboer eller andre som ferdes i borettslagets område. Hunder og katter skal merkes med eiers navn og adresse, og holdes unna lekeplasser og sandkasser. Ekskrementer må øyeblikkelig fjernes. Hannkatter må kastreres. Kattene skal holdes inne om natten.

Adgang til utleie

Det er begrenset adgang til å leie ut bolig i borettslag. Med styrets godkjenning og under visse vilkår kan boligen leies ut i inntil 3 år, jf. borettslagsloven § 5-3 til § 5-10. Andelseier som selv bor i boligen, har imidlertid rett til å leie ut deler av boligen til andre uten styregodkjenning, jf. borettslagsloven § 5-4. Korttidsutleie er tillatt i opptil 30 døgn per år uten samtykke fra styret.

Ferdigattest / brukstillatelse

Det er utstedt ferdigattest for "Nybygg, Rekkehus (hus 226-234)" datert 19.01.1990. Ferdigattest utstedes av bygningsmyndighetene basert på dokumentasjon mottatt fra kontrollansvarlig når et søknadspliktig tiltak er utført i samsvar med tillatelsen og øvrige krav etter plan- og bygningslovgivningen. Det er viktig å merke seg at selv om ferdigattest foreligger, gir det ingen garanti for at bygget er oppført i henhold til tillatelsen og gjeldende regelverk, eller at det senere er utført arbeid på bygget som ikke er byggemeldt eller godkjent. Det er ikke samsvar mellom byggetegninger og dagens planløsning: - I 2. etasje er et tidligere soverom innlemmet i stuen. - På loftet er en tidligere bod omgjort til loftstue. Omgjøring fra bod (tilleggsdel) til loftstue (hoveddel) er en søknadspliktig bruksendring. Endring til loftstue er ikke godkjent av bygningsmyndighetene. Fra kommunen kan det komme reaksjoner overfor ny eier, ved f.eks. krav om tilbakeføring eller krav om omsøking, ileggelse av overtredelsesgebyr og pålegg mv.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpssystem. Stikkledningene fra eiendommen og ut til det kommunale nettet er private, og vedlikeholdsansvaret for disse påhviler borettslaget. Adkomst til eiendommen skjer via offentlig til privat vei. Den private veien (Tiriltunga) er regulert som felles avkjørsel, og drift og vedlikehold er et felles ansvar for beboerne.

Regulerings- og arealplaner

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger, friområde (park og sti), gang-/sykkelvei og felles avkjørsel. Dette følger av detaljregulering V271187, vedtatt 27.11.1987. Planen er en mindre vesentlig endring av reguleringsplan S-2619. Eiendommen omfattes også av reguleringsplan S-2619, vedtatt 01.10.1982, som er en overordnet plan for Toppåsen Nord. I tillegg gjelder bebyggelsesplan 24782, vedtatt 30.09.1982, som er en detaljering av S-2619. Eiendommen omfattes av Kommuneplanen 2015-2030, vedtatt 23.09.2015. Arealbruken er i planen avsatt til bebyggelse og anlegg (eksisterende). Eiendommen omfattes av virkeområdet til Kommunedelplan for torg og møteplasser (KDP-17), vedtatt 22.04.2009. Planen har som mål å sikre og utvikle torg og møteplasser i Oslos byggesone. I henhold til kommuneplanen berøres eiendommen av følgende hensynssoner: - H310_2: Faresone for steinsprang. - H320_2: Faresone for elveflom. Det er registrert innsigelser (status: mot tiltak) i forbindelse med plansaker på naboeiendommen, som er avsatt til offentlig bygning (barneskole). Saksnumrene er 202102096/202300230 og 202204703/202304720. Området er stadig under endring/utvikling, bygg settes opp, rehabiliteres og rives ned. Vi anbefaler derfor alle budgivere å sette seg inn i gjeldende reguleringsbestemmelser. Kopi av situasjonskart, målebrev, reguleringsplaner m/bestemmelser etc. ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler. Vi oppfordrer interessenter til å gjøre seg kjent med disse.

Tinglyste heftelser og rettigheter

Følgende tinglyste heftelser følger eiendommen ved salg, og ved inngivelse av bud vil disse være akseptert av budgiver/kjøper: 1987/60795-2/105 21.09.1987 ERKLÆRING/AVTALE Med flere bestemmelser Rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger m.m. Bestemmelse om trafostasjon/kiosk GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE 1989/17008-1/105 16.03.1989 FELLESOBL. FOR BOR.INNSK. Beløp: NOK 68 144 500 Panthaver: OSLO BOLIG OG SPARELAG AL LØPENR: 7279778 GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE ** PRIORITETSBESTEMMELSE Prioritet etter obligasjon til Husbanken, som til enhver tid hviler på eiendommen ** NEDKVITTERING BELØPET ER NEDKVITTERT TIL: Beløp: NOK 63 928 500 2021/640541-1/200 01.06.2021 PANTEDOKUMENT Beløp: NOK 15 000 000 Panthaver: OBOS-BANKEN AS ORG.NR: 911 986 884 GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE ELEKTRONISK INNSENDT 1987/18981-1/105 23.03.1987 BEST. OM ADKOMSTRETT Rettighet hefter i: KNR: 0301 GNR: 191 BNR: 144 Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE 1987/18981-4/105 23.03.1987 BEST OM GARASJE/PARKERING Rettighet hefter i: KNR: 0301 GNR: 191 BNR: 146 Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet Selger bærer risikoen for at kjøper kan få tinglyst skjøte uten andre heftelser enn de som det er avtalt at følger med i handelen. Gjennomføring av handelen er betinget av det ikke er tinglyst heftelser som ikke lar seg innfri/slette. Dersom eiendommen skulle bli overbeheftet i salgsprosessen, det vil si at summen av fremtidige tinglyste heftelser overstiger den forventede salgssummen, er det en forutsetning for at handel skal kunne gjennomføres at kreditorene gir nødvendig pantefrafall. Dersom pantefrafall ikke oppnås vil handel ikke kunne gjennomføres. Skulle det bli tinglyst flere utleggspant på eiendommen, kan handel bare gjennomføres forutsatt at også eventuelle fremtidige kreditorer aksepterer å slette sitt pant uten å få full innfrielse av det underliggende kravet.

Legalpant

Borettslaget har legalpant på inntil 2G som sikkerhet for betaling av felleskostnader. Dette betyr at borettslaget har prioritet over tinglyste lån når det gjelder betaling av felleskostnader, og kan kreve inn pengene før andre kreditorer, selv om de har lån registrert på andelen.

Boligselgerforsikring

Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad kr. 20 000 000,-. Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgaven og interessenter oppfordres til å gjennomgå denne før bud inngis.

Boligkjøperforsikring

Kjøper har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring fra Söderberg & Partners. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell eller på https://www.soderbergpartners.no/eiendom/boligkjoper/

Diverse

Borettslagsmodellen innebærer at borettslaget eier eiendommen, mens andelseierne eier andeler i borettslaget, som gir borett til en bestemt bolig. Andelseierne har ikke personlig ansvar for borettslagets fellesgjeld, men de må dekke borettslagets løpende utgifter. Manglende innbetaling av fellesutgiftene som følge av andre andelshaveres mislighold, eller dersom borettslaget sitter på fraflyttede og/eller usolgte andeler, må dekkes av de øvrige andelseierne.   Borettslaget har legalpanterett i andelen for krav på dekning av felleskostnader og andre krav fra borettslaget, på inntil 2 ganger folketrygdens grunnbeløp.   Kjøper og selger er forpliktet til å undertegne standard kjøpekontrakt utarbeidet av Emera i forbindelse med eiendomstransaksjonen. Kjøpekontrakten kan besiktiges hos eiendomsmegler før bud inngis. Kontakt eiendomsmegler for spørsmål.   Selger leverer eiendommen i ryddig og rengjort stand.

Sentrale lover

Regelverk og generelle opplysninger Boligen selges med det inventar og utstyr som i henhold til gjeldende lover, forskrifter eller offentlige pålegg skal følge med eiendommen, jf. avhendingsloven § 3-4. Fastmonterte eller spesialtilpassede installasjoner og innredning som anses som varig tilknyttet boligen, følger normalt med i handelen, med mindre det foreligger en særskilt avtale mellom partene om noe annet, jf. avhendingsloven § 3-5.   En standard tilbehørsliste utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) følger salgsoppgaven, og gjelder som utgangspunkt for hva som inkluderes i salget – med mindre avvik er tydelig avtalt mellom kjøper og selger.   Om informasjonsgrunnlaget Opplysninger om boligens størrelse og utforming, både innvendig og utvendig, bygger på informasjon hentet fra vedlagte tilstands- og boligsalgsrapport. Innholdet i salgsoppgaven er basert på selgers informasjon, fagkyndig vurdering, samt opplysninger fra offentlige registre som kommunen og Kartverket. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses for å være kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene,  slike forhold kan ikke senere gjøres gjeldende som en mangel ved boligen. Dette gjelder uavhengig av om dokumentene er lest.    Det kan være forskjell mellom boligens faktiske bruk av rom og det som er godkjent av myndighetene. Alle interessenter anbefales derfor å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagperson, før bud gis. Dersom kjøper velger å kjøpe uten å ha sett eiendommen, kan det ikke etter overtakelse reklameres på forhold som burde ha vært oppdaget ved en ordinær gjennomgang.   Dersom det oppstår behov for ytterligere avklaringer, oppfordres interessenter til å kontakte eiendomsmegler eller egne rådgivere før de gir bud.   Slitasje og bruk Det må også forventes at eiendommer som har vært i bruk, vil kunne ha tegn til slitasje og eventuelle skader. Slik normal bruksslitasje og behov for vedlikehold må kjøper påregne, og dette vil normalt ikke gi grunnlag for reklamasjon eller prisavslag.   Avtalerettslig Partenes rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, og all tilgjengelig dokumentasjon som forelå for kjøper før handelen ble inngått. I tillegg gjelder avhendingsloven. Det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke, og dette er nærmere forklart nedenfor.   Budgivning og selgers vurdering På grunn av ulike ansvarsforhold kan selger velge å prioritere bud fra ikke-forbrukere, selv om budet er lavere enn et forbrukerbud. Når kjøper ikke er forbruker, kan selges ansvar begrenses ettersom boligen selges «som den er», noe som kan være av verdi for selger. Det understrekes at selger står fritt til å velge hvilket bud som aksepteres, og er ikke forpliktet til å velge det høyeste.   Alle budgivere må ved inngivelse av bud opplyse om de opptrer som forbruker eller som næringsdrivende/person som handler hovedsakelig som ledd i næringsvirksomhet. Det vil opplyses hvis konkurrerende bud kommer fra en ikke-forbruker.   Forbrukerkjøp – definisjon og vilkår:   Et forbrukerkjøp foreligger når en fysisk person kjøper eiendom uten at formålet hovedsakelig er knyttet til næringsvirksomhet. En eiendom anses å ha en mangel dersom den ikke oppfyller kravene som følger av avtalen, eller ved brudd på bestemmelser i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Det samme gjelder hvis eiendommen ikke samsvarer med det som med rimelighet kunne forventes ut fra blant annet alder, type og synlig tilstand – eller hvis det er tilbakeholdt, eller gitt feilaktige opplysninger, og dette har påvirket avtalen.   Dersom det er avvik mellom oppgitt og faktisk innvendig areal på minst 2 % og samtidig minst 1 kvadratmeter, kan dette utløse rett til kompensasjon etter § 3-3 i avhendingsloven.   Ved beregning av krav om prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke kostnader med inntil kr 10 000 (som en egenandel).   Ikke-forbruker – definisjon og vilkår:  Dersom kjøper er en juridisk enhet, eller en fysisk person som handler i næringssammenheng, regnes kjøpet ikke som et forbrukerkjøp.   Ved slike kjøp selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er begrenset til det som følger direkte av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-9. I disse tilfellene fravikes § 3-3 andre ledd, og eventuelle arealavvik vurderes etter § 3-8.   Kjøperens plikt til å foreta grundige undersøkelser gjelder også fullt ut for kjøpere som ikke omfattes av forbrukerdefinisjonen.

Betalingsbetingelser

Hele oppgjøret må betales samlet fra en norsk bankkonto. Overføringer fra utlandet aksepteres kun unntaksvis, og kun dersom dette er forhåndsavtalt med megler i forbindelse med aksept av budet. 

Viktig informasjon om budgivning

Bud kan legges inn på nettannonsen på "gi bud" knappen eller via hjemmesiden. Ved elektronisk budgivning kan bud legges inn trygt og enkelt med bank-ID. Eiendomsmegler kan også kontaktes for tilsendelse av budkjema, og budskjema finnes også i salgsoppgaven.  Alle bud skal inngi skriftlig til eiendomsmegler. Kravet til skriftlighet gjelder også ved forhøyelse av bud, motbud og selgers aksept eller avslag. Før et bud kan formidles til selger må megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt dersom budgiver bruker e-signatur som f eks. bankID. Etter det første budet er inngitt, kan budgiver inngi bud pr e-post eller pr SMS til megler.   Hvis budgiver skal by på eiendommen i henhold til en kjøpsfullmakt må megler kontaktes og fullmakten oversendes før budgivning.  Et bud bør inneholde eiendommens adresse (eventuelt gnr/bnr), kjøpesum, budgivers kontaktinformasjon, finansieringsplan, akseptfrist, overtakelsesdato og eventuelle forbehold som for eksempel usikker finansiering, salg av nåværende bolig ol. Normalt vil ikke et bud med forbehold bli akseptert før forbeholdet er avklart. Konferer gjerne med megler før bud avgis. Bud som har forbehold om konfidensialitet ("hemmelige bud") vil ikke bli formidlet til selger. Alle interessenter oppfordres til å inngi bud via eiendomsmegler.  Megler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. I forbrukerforhold (dvs. der selger er forbruker) skal megleren ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Senere bud må ha en akseptfrist som er lang nok til at budet og eventuelle forbehold kan videreformidles til alle involverte parter slik at disse får tid til å områ seg, jf. forskrift om eiendomsmegling § 6-3. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser bør skje senest 10 minutter før fristens utløp. Dersom bud inngis med en frist som åpenbart er for kort til at megleren kan avvikle budrunden på en forsvarlig måte, vil megler fraråde budet.  Eiendomsmegler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt, og vil uoppfordret gi sin vurdering av det enkelte bud overfor selgeren.  Etter at handel har kommet i stand, eller dersom en budrunde avsluttes uten at handel er kommet i stand, kan en budgiver kreve kopi av budjournalen i anonymisert form. Kopi av budjournal gis til kjøper og selger uten ugrunnet opphold etter at handel er kommet i stand. Hvis budgiver ønsker å være anonym, kan bud fremmes via en fullmektig. For mer informasjon om budgivningsprosessen, se «Forbrukerinformasjon om budgivning», som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler.

Vederlag megler

Provisjon ved salg til prisantydning: kr 65 991,94 Tilrettelegging: kr 15.000 Visninger/overtagelser: kr 3000 pr. stk.  Markedspakke: kr 23.900 Oppgjørshonorar inkl. factoring: kr 9900 Grunnpakke bolig Info: kr 9.900   Utlegg: Selger dekker utlegg i henhold til oppdragsavtalen. Disse er estimert til ca. kr 30 470,00, og omfatter vanligvis innhenting av informasjon fra kommunen, eventuell forretningsfører, samt kopi av tinglyste dokumenter. Total kostnad ved salg til prisantydning: kr 158 411,94 Dette inkluderer både vederlag og stipulerte utlegg.   Ved avbrutt oppdrag: Dersom oppdraget sies opp eller utløper uten at salget gjennomføres, har megler krav på rimelig vederlag for medgått tid og for utført arbeid. Dette omfatter blant annet vederlag knyttet til tilrettelegging, markedsføring og eventuelle avholdte visninger, samt påløpte utlegg. Timepris ved slik beregning er kr 3500.  

Hvitvasking

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking, og er blant annet forpliktet til å gjennomføre kundetiltak av både selger og kjøper. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at avtalen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, er dette et mislighold fra kjøpers side. Et vesentlig mislighold kan gi selger rett til å heve avtalen og til å gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning. Dersom selger ikke bidrar til at megler får gjennomført løpende kundetiltak underveis i oppdraget, må eiendomsmegler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Selger vil i et slikt tilfelle ha misligholdt sine forpliktelser, og kjøper vil kunne ha et krav mot selger etter avhendingsloven. Hvis kundetiltak ikke lar seg gjennomføre, vil Emera eiendomsmegling ikke kunne bistå med handelen eller foreta oppgjør.

Personopplysningsloven

Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven. Se www.emera.no for vår personvernerklæring.

Oppdragsnummer

02260006

Status salgsoppgave

Megler

Meglerforetaket

Emera No2 AS Org.nr: 934963407

Samarbeidspartnere og tilknyttede foretak

Emera Norge AS og eiendomsmeglingsforetakene som er tilknyttet Emera har samarbeid med forskjellige foretak som tilbyr forbrukerne produkter eller tjenester i forbindelse med et salgsoppdrag. Våre samarbeidspartene er:

Søderberg & Partners AS - formidler av boligselger- og boligkjøperforsikring Overo AS - leverandør av digitale oppgjørsskjemaer og overtakelsesprotokoller som også inneholder tilbud til forbruker om tilpassede strøm-, internett- og alarmtjenester.

Hvilke produkter/tjenester kjøper og selger får i forbindelse med oppdraget, kan variere ut fra hvor i landet eiendommen ligger.

Egenerklæring boligselgerforsikring

Tilstandsrapport

Salgsoppgavevedlegg

Salgsoppgave