Kvålsvegen 215

Tomten

Byggeår

1915

Arealer

Arealbeskrivelse

Bygningssakkyndiges kommentar til arealoppmåling

Enebolig Boligen er målt med håndholdt avstandslaser og streklaser iht. takstmanns føringer i 'NS 3940:2023' og 'Takseringbransjens retningslinjer for arealmåling - 2014'. Registrerte målinger er utført fra tilgjengelige steder uten møbler/innredninger som kan påvirke valget av målesteder, hvor mindre avvik kan oppstå. Boligen har skråhimling mot yttervegger hvor deler av arealet ikke vil være måleverdig iht. takstmanns føringer for arealmåling. Rom defineres etter bruken av rommet på befaringsdagen, selv om bruken kan være i strid med tidligere eller gjeldene byggeforskrifter.

Antall soverom

6

Antall rom

7

Innhold

Eneboligen går over fire plan og består av følgende rom: Kjeller: Kjellergang med trapp og fem boder. 1. etasje: Entré, vaskerom, kjøkken, toalettrom, stue, spisestue, peisstue og vinterstue. 2. etasje: Gang med trapp, seks soverom, trapperom og bad. Kaldloft: Uinnredet loftsrom. Eiendommen har balkong målt 26 kvm 1. etasje og 6 kvm målt balkong i 2. etasje. Boligen disponerer en sportsbod på 1 m² i 1. etasje. På tomten står også et frittstående uthus/fjøs med et samlet bruksareal på 144 m².

Standard

Velkommen hjem! En bolig med historie og sjel. Allerede ved ankomst forstår man at dette er noe helt spesielt. Det vakre inngangspartiet, omgitt av frodig beplantning og grønne omgivelser, gir et førsteinntrykk som skiller seg ut. Glassmaleriet i inngangsdøren vitner om boligens historie og gir et innblikk i de mange flotte detaljene som er bevart gjennom generasjoner. Når man trer inn i boligen, møtes man av en romslig og innbydende hall som setter tonen for resten av huset. Her får man umiddelbart følelsen av romslighet, kvalitet og særpreg. Oppholdsrom Boligen byr på flere stuer som ligger naturlig etter hverandre og skaper spennende og fleksible oppholdsrom. De vakre tregulvene, den gode takhøyden og de store vindusflatene gir rommene et lyst og luftig uttrykk. Hovedstuen fremstår som lys og elegant med klassiske detaljer og utsyn mot den grønne hagen. Herfra er det direkte adkomst til vinterstuen, som fungerer som en herlig forlengelse av oppholdsrommet og gir en unik nærhet til hagen gjennom store deler av året. Mellom rommene finner man vakre grønne dobbeltdører som tilfører boligen både karakter og sjel. Sammen med de klassiske detaljene skapes en atmosfære som er vanskelig å gjenskape i nyere boliger. Videre åpner boligen seg mot en elegant spisestue med plass til mange gjester rundt bordet. Store vinduer slipper inn rikelig med dagslys, mens den klassiske vedovnen skaper varme og stemning gjennom årets kaldere måneder. I tillegg finner man en stemningsfull peisestue som danner et naturlig samlingspunkt for rolige kvelder og hyggelige sammenkomster. Kjøkken Kjøkkenet er lyst, romslig og fullt av sjarm. Her kombineres funksjonalitet med boligens klassiske uttrykk gjennom tregulv, trevegger og store vindusflater. Rommet har rikelig med skapplass, gode arbeidsflater og plass til spisebord. Vedovnen bidrar både med varme og atmosfære, og gjør kjøkkenet til et naturlig samlingspunkt gjennom hele året. En innebygd lesekrok tilfører kjøkkenet ekstra karakter og skaper et hyggelig sted for morgenkaffen eller en stille stund med en god bok. Soverom Boligen har hele seks soverom. Samtlige rom har gode størrelser, flott lysinnslipp og fleksible bruksmuligheter. Rommene kan enkelt tilpasses familiens behov og innredes som barnerom, gjesterom, hjemmekontor eller hobbyrom. Flere av rommene har utsyn mot den vakre hagen og de grønne omgivelsene som omgir eiendommen. Ett av soverommene har direkte utgang til egen balkong på ca. 6 kvm, hvor man kan nyte morgenkaffen med utsikt over hage og landskap. Bad, toalettrom og vaskerom Boligen har et romslig og flislagt bad med dobbel servantinnredning, god oppbevaringsplass og en romslig dusjsone. Downlights sørger for god belysning og et moderne preg. I tillegg finnes et separat toalettrom som bidrar til en praktisk hverdag. Et eget vaskerom med utslagsvask og gode arbeidsflater gir funksjonelle løsninger for familiens behov. Kjeller og loft Kjelleren byr på rikelig med lagringsplass og egner seg ypperlig for oppbevaring av sesongutstyr, ved, avlinger og hjemmelagde produkter. Boligen har også et stort og åpent kaldloft med svært gode lagringsmuligheter. Hagen Eiendommens kanskje største kvalitet er den fantastiske hagen. Her finner man store plenarealer, frodige trær, vakre beplantninger og flere hyggelige oppholdssoner. Frukttrær gir mulighet til å høste egne epler, mens den store tomten gir gode forhold for kjøkkenhage og dyrking. Terrassen blir et naturlig samlingspunkt i sommerhalvåret, og kombinasjonen av grøntområder, utsikt og privatliv skaper en sjelden ramme rundt eiendommen.

Innbo og løsøre

Salgsoppgaven inkluderer NEFs standardliste "Oversikt over løsøre og tilbehør", som legges til grunn med mindre annet er spesifisert i salgsoppgaven.   Gjenstander som er nevnt i standardlisten, men som ikke finnes på eiendommen, vil heller ikke følge med i salget. Alt utstyr og installasjoner som medfølger overtas slik de er, uten garanti, med mindre det foreligger en gjeldende garanti fra produsent eller leverandør.   Kjøper aksepterer at det kan forekomme hull og merker etter montering av inventar og utstyr som ikke er en del av overdragelsen.

Parkering

Parkering på egen tomt.

Sammendrag av selgers egenerklæring

Selger har i forbindelse med salget fylt ut egenerklæringsskjema som vedlagt salgsoppgaven. I skjemaet fremkommer følgende informasjon: Jeg har etter beste evne svart så ærlig og oppriktig som jeg har kunnet. Vi har gjort mye og vi har bodd her lenge. Det er vannbåren varme i kjøkkengulv og gang også. Det er lagt til to av soverommene, men ikke koblet på. Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom? Ja, av faglært og ufaglært/egeninnsats/dugnad. Beskrivelse: Har bygd opp nytt bad Arbeid utført av: Flisteknikk og rørlegger Helge Kvål. Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet? Ja. Beskrivelse: Ja, håndverker ved firmaet Flisteknikk har bekreftet at arbeidet er utført etter beskrivelse på produktet og forskrifter. Er arbeidet byggemeldt? Nei. Kjenner du til feil eller om har vært utført arbeid/kontroll på vann/avløp? Ja, av faglært og ufaglært/egeninnsats/dugnad. Beskrivelse: Har satt opp nytt utevann for noen år siden. Arbeid utført av: Helge Kvål. Kjenner du til om det er/har vært problemer med drenering, fuktinnsig, øvrig fukt eller fuktmerker i underetasje/kjeller? Ja. Drenering bør gjøres, noe som påpekes i takstrapport. Kjenner du til om det er/har vært utettheter i terrasse/garasje/tak/fasade? Ja. Tak på garasje mangler noen stener og det har dermed blitt lekkasjer. Det har forekommet at takstein har ramlet ned fra taket på huset også, store mengder snø kan ta med seg stein. Kjenner du til om det er/har vært problemer med ildsted/skorstein/pipe f.eks. dårlig trekk, sprekker, pålegg, fyringsforbud eller lignende? Ja. Vi har hatt fyringsforbud og utbedret feilene. Alle avvik er ordnet opp. Pipene er fullt brukbare, men det må betales for feing av to piper. Kjenner du til om det er/har vært f.eks. sprekker i mur, skjeve gulv eller lignende? Ja. Beskrivelse: Ja, det er skjeve gulv også påvist i takstrapport. Det er sprekk i mur, utvendig på et hjørne. Kjenner du til om det er/har vært sopp/råteskader/insekter/skadedyr på eiendommen som rotter, mus, maur eller lignende? Ja. Vi har hatt mus i kjelleren og på loftet innimellom.. En hakkespett har hakket øverst på hushjørnet mot sørøst, nå denne sommeren. Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? Ja, av faglært og ufaglært/egeninnsats/dugnad. Beskrivelse: Nytt el anlegg for noen år siden i år, stor oppgradering og nytt elskap Arbeid utført av: Kvål Elinstalasjon. Foreligger det samsvarserklæring (i henhold til forskrift om elektriske lavspenningsanlegg)? Ja. Kjenner du til om det er utført kontroll av el-anlegget og/eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? Ja. Hadde el-kontroll i 2025, takstmann har sett dokumentasjon. Er det nedgravd oljetank på eiendommen? Ja. Eksisterer det et pålegg fra kommune om å fjerne tanken? Nei. Er tanken plombert? Nei. Kjenner du til om det har vært utført arbeid på terrasse/garasje/tak/fasade? Ja, kun av faglært. Beskrivelse: Laget ny bue over inngangspartiet, sommer 2026. Arbeid utført av: Snekkerfirma R. Samdal snekkeri. Kjenner du til om det er innredet/bruksendret/bygget ut i kjeller eller loft eller andre deler av boligen? Ja. Badet er etablert av mine foreldre på 70 tallet. Badet byttet rom. Etablert vaskerom. Er innredning/utbyggingen godkjent hos bygningsmyndighetene? Nei. Kjenner du til om det foreligger påbud/heftelser/krav/manglende tillatelser vedrørende eiendommen? Ja. Mangler tillatelse til å bruke det ene piperøret. Kjenner til det som står i takstrapporten. Kjenner du til manglende brukstillatelse eller ferdigattest? Ja. Den ene pipa. Kjenner du til om det foreligger skaderapporter/ tilstandsvurderinger eller utførte målinger? Ja. Det er tatt takst i forbindelse med salget nå. Er det andre forhold av betydning ved eiendommen som kan være relevant for kjøper å vite om (f.eks. rasfare, tinglyste forhold eller private avtaler)? Ja. Taket er bratt og det kan rase snø fra taket, det har også forekommet at skiferstein har falt av taket. Huset har privat vann i tillegg til kommunalt vann. Det er fremlagt samsvarserklæringer for deler av utførte elektriske arbeider. Det foreligger blant annet samsvarserklæring for elektriske arbeider i forbindelse med bad i 2. etasje, samt samsvarserklæring datert 01.10.2009 for ombygging/rehabilitering av anlegget i forbindelse med nye tilførsler til loft. Fremlagt dokumentasjon gjelder de arbeidene som er angitt i de enkelte samsvarserklæringene og dokumenterer ikke nødvendigvis øvrige deler av det elektriske anlegget.

Bygningssakkyndig

Byggemåte

I forbindelse med salget er det blitt utført en tilstandsrapport av en kvalifisert bygningssakkyndig. Rapporten gir en grundig vurdering av boligens tilstand og påpeker eventuelle avvik som ble oppdaget under befaringen. Tilstandsrapporten og selgers egenerklæring er vedlagt salgsoppgaven, og det er viktig at interessenter setter seg grundig inn i disse dokumentene før bud legges inn. Kjøper anses kjent med opplysninger som kommer tydelig frem i tilstandsrapporten, og det vil ikke være mulig å gjøre slike forhold gjeldende som en mangel. Spesielt forhold som er vurdert med TG2 og TG3 bør vurderes nøye, da de indikerer avvik fra normal slitasje og/eller høy alder, noe som kan innebære behov for utbedringer. Beskrivelsen av boligen nedenfor er hentet direkte fra tilstandsrapporten: Bygningen er en enebolig oppført i 1915, med to etasjer over kjeller og kaldloft. Grunnmuren består av murverk, mens hovedkonstruksjon, etasjeskillere og takkonstruksjon i hovedsak er utført i tre. Det er fremlagt en særskilt konstruksjonsvurdering utarbeidet av byggingeniør Bård Magnus Mikkelsen, Arkitektkollegiet. På bakgrunn av bygningens alder, synlige konstruksjonsdetaljer og byggemåte vurderes ytterveggene med stor sannsynlighet å være utført som tidstypisk reisverkskonstruksjon. Det er ikke registrert forhold som indikerer at hovedbygningen er laftet. Den nøyaktige oppbygningen av de lukkede ytterveggene er ikke dokumentert eller avdekket ved inngrep, og konstruksjonsprinsippet kan derfor ikke fastslås fullt ut. Bygningsdeler vurdert med TG3: TOMTEFORHOLD Fuktsikring og drenering: Drenering og utvendig fuktsikring er fra byggeår og har svært høy alder. Konstruksjonen må forventes å være utført etter datidens byggeskikk og har usikker gjenværende funksjon. I kjelleren er det registrert synlig fuktpåvirkning på murvegger og gulv mot grunn. Det er målt forhøyede fuktindikasjoner i utsatte områder, og det forekommer stedvis saltutslag samt løs murpuss og overflatebehandling. I en panelert innervegg i kjelleren ble det målt ca. 33 vekt-% fukt i treverk. Registrerte forhold viser at konstruksjoner mot terreng er utsatt for fuktbelastning. Fuktpåvirkningen kan ha sammenheng med drenering/fuktsikring, grunnfukt, overflatevann og konstruksjonenes utførelse, men årsak og omfang kan ikke fastslås på grunnlag av den visuelle undersøkelsen alene. Bygningsdeler vurdert med TG2: UTVENDIG Taktekking: Vanntett sjikt på taket har høy alder og har passert aldersgrensen for når fremtidig funksjon vurderes som mer usikker. Taktekkingens alder innebærer at den er i en fase hvor gjenværende funksjonstid er svært usikker. Alder alene dokumenterer ikke at taktekkingen har funksjonssvikt, men innebærer vesentlig økt risiko for svikt. Det er noe mosevekst på deler av takflatene. Nedløp, beslag og skorsteiner over tak: Skorsteinen mangler utvendig heldekkende beslag og teglsteinen står eksponert for nedbør og klimatiske påkjenninger. Eksponert tegl og mørtelfuger er over tid utsatt for fuktopptak og frost-/tinepåkjenninger, noe som kan føre til nedbrytning av tegl og fuger. Overgangen mellom skorstein og taktekking er et særlig utsatt område for vanninntrenging. Det er ikke montert snøfangere på taket. Taket har bratt takvinkel, og snø og is kan derfor rase fra takflatene. Nedløpsrør er avsluttet like over terreng, og takvann ledes ikke kontrollert bort fra grunnmuren. Eldre takrenner, nedløp og beslag har stedvis sprekker i overganger, rustdannelser og øvrige tegn til elde og slitasje. Det registreres værslitte overflater på utvendige omrammingsbord over vinduer og balkongdører samt vindskier. Takkonstruksjon/Loft: Det registreres stedvise fuktmerker og misfarging på taksperrer og underside av taktro. Kontrollmålinger i de aktuelle områdene viste i hovedsak ikke unormalt høye fuktverdier på befaringsdagen. På taktro under takvindu mot nordøst ble det imidlertid målt fuktverdier over 23 vektprosent. Måleresultatet viser at treverket var fuktbelastet på befaringsdagen og gir grunnlag for nærmere oppfølging. Kaldloftet har begrenset etablert ventilasjon, og det er ikke registrert kontinuerlige luftespalter ved raft/takutstikk. Dette må ses i sammenheng med opprinnelig byggeskikk. Eldre konstruksjoner har normalt flere naturlige utettheter som kan bidra til en viss luftutskiftning, men omfanget av denne luftingen er ikke kjent eller målt. Det registreres fuktmerker/misfarging i himlingen over trappeoppgangen til loftet. Forholdet skyldes en tidligere lekkasje som nå er utbedret i følge eier. Det registreres mindre nedbøyninger i takflatene, særlig mot sørøst og sørvest. Fra loftet registreres det at den opprinnelige takkonstruksjonen er supplert med understøttende bjelker på tre steder. Understøttingene fremstår som senere utførte tiltak og inngår ikke i den opprinnelige bærekonstruksjonen. Bakgrunnen for tiltakene og eventuell dokumentasjon på utførelsen er ikke kjent. Yttervegger/Veggkonstruksjon: Trekledning og vannbrett har høy alder og stedvis betydelig værslitasje. Det registreres tørkesprekker, særlig i nedkant av kledningsbord, samt stedvis avflassing av maling. Det registreres lokale råteskader i nedkant av enkelte kledningsbord og på vannbrett. Det er liten eller ingen synlig luftespalte bak kledningen ved nedkant mot grunnmur. Utførelsen er karakteristisk for eldre byggeskikk, men gir mindre mulighet for ventilasjon og uttørking bak kledningen enn ved dagens luftede fasadeløsninger Ytterveggene er opplyst etterisolert fra innvendig side. Utførelsen er ikke dokumentert, og det er derfor usikkerhet knyttet til veggenes oppbygning og fukttekniske egenskaper etter etterisoleringen. Vinduer i kjeller og loft: Det registreres tegn etter innvendig kondensering på vindusglass i kjelleren samt enkelte fuktmerker på tilstøtende deler. Utvendige trekarmer har stedvis værslitasje og behov for vedlikehold. Det er sprekk i glasset på kjellervindu mot nord. Det registreres rustdannelser på metallkarmer til takvinduer på kaldloftet. Vinduer/balkongdør - 1. etasje: Det er sprekk i glasset på to vinduer i vinterstuen. Vinduene og balkongdøren i vinterstuen har slitasje og fuktmerker på innvendige overflater som følge av kondensering på enkeltglassene. Overbygd luftebalkong: Vanntett sjikt under terrassebordene er fra 2004 og har høy alder. Alder tilsier økt usikkerhet om fremtidig funksjon. Tekkingen er i tillegg i stor grad skjult under terrassebordene og kunne derfor ikke kontrolleres i sin helhet. Det registreres værslitte overflater og stedvise sprekker i trevirket på rekkverket. Rekkverkshøyden er lavere enn 1,0 meter og tilfredsstiller ikke dagens krav til rekkverkshøyde. Det registreres fuktmerker på undersiden av taktroen til takoverbygget. Kontrollmålinger i de aktuelle områdene viste ikke unormalt høye fuktverdier på befaringsdagen. Merkene kan være spor etter tidligere fuktbelastning, men tidspunkt og årsak kan ikke fastslås sikkert ut fra befaringen. Det er montert en skråavstiver på søyle mot sør. Avstivningen fremstår som et senere utført tiltak. Bakgrunnen for tiltaket og eventuell dokumentasjon på utførelsen er ikke kjent. Terrasse: Terrassebordene har høy alder og fremstår generelt værslitte, med overflateslitasje, sprekker og biologisk begroing. Det registreres stedvise råteskader i enkelte terrassebord. Underliggende bjelkelag, fundamentering og øvrige skjulte deler av konstruksjonen kunne ikke kontrolleres i tilstrekkelig grad. Tilstanden til disse delene er derfor ikke kjent. Utvendige trapper: Det registreres sprekkdannelser i mur-/betongkonstruksjonene på sidene av hovedtrappen. Sprekkene viser at det har forekommet bevegelser i konstruksjonen. Om sprekkene er stabile eller fortsatt under utvikling er ikke kjent ut fra en enkeltstående befaring. Tretrappen ved vinterstuen har høy alder og fremstår betydelig værslitt. Det registreres slitasje, sprekkdannelser og biologisk begroing på deler av treverket. INNVENDIG Etasjeskiller og bærende konstruksjoner: Det registreres merkbare skjevheter i gulvene samt stedvis knirk. Ved nivellering ble følgende nivåavvik registrert: 1. etasje - Spisestue: ca. 15 mm over 2 meter, målt fra mot midt i rommet. - Stue: ca. 35 mm totalt gjennom rommet. - Peisestue: ca. 25 mm over 2 meter, målt fra døråpning mot midt i rommet. 2. etasje - Soverom 3: ca. 15 mm over 2 meter, målt fra dør mot midten av rommet. - Gang: ca. 35 mm over 2 meter, målt fra trapp mot trappeoppgang til loft. Loft - Ca. 45 mm totalt gjennom rommet. Det er registrert lokale og totale nivåavvik som overstiger kriteriene for TG 1. Forholdet vurderes derfor til TG 2. Etasjeskillerne er fra byggeår. Skjevhetene kan ha utviklet seg over lang tid som følge av blant annet langtidsdeformasjoner og bevegelser i den eldre konstruksjonen. Det er ved befaringen ikke påvist forhold som gir grunnlag for å fastslå pågående konstruksjonssvikt, og årsak og eventuell videre utvikling er ikke kjent. Etasjeskiller og bærende konstruksjoner - Vinterstue: Det registreres merkbar skjevhet i gulvet. Det er målt ca. 40 mm lokal høydeforskjell innenfor en målelengde på 2 meter, fra balkongdør og i retning mot midtre del av ytterveggen. Det registreres fuktmerker i gulvet innenfor balkongdøren mot terrassen. Det ble målt ca. 18,1 vektprosent fukt i treverket på befaringsdagen. Utvendig overgang mellom balkongdør og terrasse er ikke utført med tilfredsstillende vanntett oppkant/overgang. Forholdet gir risiko for at nedbør og overflatevann kan trenge inn ved dørterskelen og fuktbelaste gulv og underliggende trekonstruksjoner. Registrerte fuktmerker og forhøyet fuktinnhold er lokalisert til dette området. Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje): Det registreres synlig fuktpåvirkning på murvegger og gulv i kjelleren. Muren har stedvis mørkere partier som vurderes som tegn på fuktbelastning, og fuktsøk viser forhøyede fuktindikasjoner i aktuelle områder. Det registreres stedvis saltutslag samt løs/avskallet murpuss og overflatebehandling på veggene. Forholdene er typiske symptomer på fukttransport gjennom murkonstruksjoner. Ved fuktmåling i treverk i panelert innervegg ble det målt en fuktverdi på ca. 33 %. Dette er et høyt fuktnivå og innebærer betydelig risiko for utvikling av råte, mugg og annen biologisk nedbrytning dersom forholdet vedvarer. Tilstanden til skjulte deler av den panelerte konstruksjonen er ikke kjent. Enkelte ventiler i kjelleren var sperret/blokkert på befaringsdagen, noe som reduserer ventilasjonen og muligheten for uttørking av kjelleren. Skadedyr og fuktkrevende insekter: Det registreres en lokal åpning/skade i treverket ved øvre del av ytterveggen mot takutstikk. Skaden kan være forenlig med aktivitet fra fugl, men årsaken er ikke fastslått ved befaringen. Det er ikke dokumentert om det foregår aktiv skadedyraktivitet eller om forholdet har medført skader i bakenforliggende konstruksjoner. VÅTROM 1. ETASJE > VASKEROM Overflater gulv: Høydeforskjell fra gulv ved dør til topp slukrist er under dagens anbefalte nivåforskjell på 25 mm. Dette kan medføre økt risiko for fuktskader i tilstøtende rom ved en ev. vannlekkasje. Vanntett sjikt, membran og sluk: Påstrykningsmembran/smøremembran på gulv og vegger er fra omkring 2010 og har dermed moderat alder. Tettesjiktet har passert mer enn 15 års alder, og fremtidig funksjon vurderes derfor som mer usikker. Ved sluket er membran/mansjett og tilslutningen til klemringen skjult av flislim og kan derfor ikke kontrolleres visuelt, videre foreligger det ikke dokumentasjon av løsningen. 2. ETASJE > BAD Overflater gulv: Høydeforskjell fra gulv ved dør til topp slukrist er under dagens anbefalte nivåforskjell på 25 mm. Dette kan medføre økt risiko for fuktskader i tilstøtende rom ved en ev. vannlekkasje. Det registreres bom i flis på gulvet i et område foran vinduet. Bom i flis vil si fliser hvor det ikke er tilstrekkelig understøtting/vedheft i form av flislim. Dette påvises ved å høre etter hul-lyd ved forsiktig banking på flis. Konsekvenser som følge av bom i flis kan være riss/sprekker i flisfuger/fliser, i tillegg vil flis med bom lettere kunne sprekke hvis man mister en tyngre gjenstand på flisen. Vanntett sjikt, membran og sluk: I en mindre avhuk inne på badet er det ikke registrert synlig vanntett oppkant ved overgangen mellom det flislagte gulvet og veggene. Veggene i avhuket er utført med malt trepanel. Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for synliggjøring og utledning av eventuelt lekkasjevann fra den innebygde sisternen. Ved en eventuell lekkasje er det derfor risiko for at vann kan bli værende skjult i konstruksjonen før lekkasjen oppdages. TEKNISKE INSTALLASJONER Innvendige vannledninger: Glødde kobberrør er eldre enn 15 år og har derfor usikker fremtidig funksjon. Innvendige avløpsrør - Kjeller: Støpejernsrør før 1990 er eldre enn 33 år og har derfor usikker fremtidig funksjon. Deler av avløpsanlegget i kjelleren består av eldre støpejernsrør med betydelig alder. Det er ikke registrert funksjonssvikt ved den begrensede kontrollen, men rørenes alder innebærer økt usikkerhet om gjenværende funksjonstid. TOMTEFORHOLD Grunnmur og fundamenter: Det registreres sprekkdannelser i grunnmuren på utvendig side mot sør. Det er også registrert sprekkdannelser på innvendig side mot sørøst, blant annet ved rørgjennomføringer i området ved vindu. På innvendige murflater forekommer stedvis avskalling av maling og murpuss. Forholdet må ses i sammenheng med registrert fuktbelastning i kjelleren, hvor det også er registrert fuktindikasjoner og saltutslag. Grunnmuren har betydelig alder. Sprekkene kan skyldes tidligere bevegelser, setninger eller lokale forhold i murverket, men årsak, dybde og eventuell videre utvikling kan ikke fastslås ved visuell kontroll alene. Terrengforhold: Terrenget er tilnærmet flatt og har stedvis mangelfullt fall bort fra grunnmuren. Området rundt boligen heller stedvis inn mot boligens plassering. Dette gjelder særlig på siden mot vegen, hvor boligen ligger i et mindre søkk i terrenget. Terrengforholdene gir økt risiko for at nedbør og overflatevann ledes mot og blir stående nær grunnmuren fremfor å ledes bort fra bygningen. Forholdet må ses i sammenheng med registrert fuktbelastning i kjelleren og den høye alderen på drenering og utvendig fuktsikring. Det kan ikke fastslås på grunnlag av befaringen i hvilken grad terrengforholdene bidrar til de registrerte fuktforholdene. Utvendige vann- og avløpsledninger inkl. overvann og avløp fra drenering: Vannledningstype er ukjent og det er derfor vanskelig å evaluere usikkerhet ift. fremtidig funksjon. HMS (forhold av betydning for Helse, miljø og sikkerhet): Det er ikke montert snøfangere på taket. Taket har bratt takvinkel, og snø og is kan derfor rase fra takplatene. Nedløpsrør er avsluttet like over terreng, og takvann ledes ikke kontrollert bort fra grunnmuren. Eldre takrenner, nedløp og beslag har stedvis sprekker i overganger, rustdannelser og øvrige tegn til elde og slitasje. Det registreres værslitte overflater på utvendige omrammingsbord over vinduer og balkongdører samt vindskier. Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Det mangler håndløper på vegg på én side i trappeløp fra 1. etasje og i trappeløp fra 2. etasje til loft. Dvs at den listen, stangen eller det håndtaket som er montert langs trappeløpet som man holder i når man går opp eller ned mangler. Det er ikke montert rekkverk på innvendig trapp i kjelleren. Opplistingen over er ikke uttømmende. Interessenter oppfordres til å sette seg inn i tilstandsrapporten som ligger vedlagt salgsoppgaven.

Kommunale avgifter

Eiendomsskatt

Formuesverdi

Beliggenhet

Eiendommen har en flott beliggenhet på Kvål, hvor man får det beste fra to verdener, landlige omgivelser og nærhet til hverdagens nødvendigheter. Her bor man omgitt av grønne landskap, åkrer og vakker natur, samtidig som kollektivtransport, skole, barnehage og dagligvare ligger innen kort gangavstand. Kvål er kjent for sitt hyggelige lokalmiljø og flotte rekreasjonsområder. Fra eiendommen er det kun få minutters gange til både Kvål stasjon og bussholdeplass, som gir enkel pendling til Melhus, Trondheim og omkringliggende områder. Barnefamilier vil sette pris på nærheten til både Rosmælen skole, Øya ungdomsskole og flere barnehager. Samtidig ligger dagligvarebutikk kort vei unna, noe som gjør hverdagen både enkel og praktisk. Nærområdet byr på flotte turmuligheter året rundt, enten man foretrekker skogsturer, sykkelturer eller rolige kveldsturer i nærområdet. Dette er et sted hvor man virkelig kan senke skuldrene og nyte omgivelsene.

Adkomst

På høyre side i annonsen finner du et kartutsnitt. Ved å klikke på kartet kan du enkelt planlegge din rute fra valgt startpunkt og helt frem til boligen. Det vil være skiltet ved fellesvisninger for enkel orientering.

Energiklasse

F

Info energiklasse

Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Oppvarming

Boligen har følgende oppvarmingskilder: - Elektrisitet - Varmepumpe - Vedfyring

Ferdigattest / brukstillatelse

Det finnes ingen midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest på denne eiendommen i kommunens arkiv. Komplette tegninger fra byggeår finnes ikke i kommunens byggesaksarkiv. Megler har derfor ikke hatt mulighet til å kontrollere hvorvidt dagens bruk er byggesøkt, om den samsvarer med det som er byggesøkt, eller om den er godkjent. Kjøper overtar risiko og ansvar for nevnte forhold. Boligen ble oppført i 1916 av Ivar Kaasen, og fikk da navnet "Skarpsno". Det er antatt, blant annet i Kaasensamlingen, at det er Arnstein Arneberg som står bak tegningene av boligen, selv om de originale tegningene ikke er funnet. Arneberg tegnet blant annet Hvam landsbruksskole fra 1909, og disse tegningene er veldige like Skarpsno. Det finnes branntakster av både Hvam og Skarpsno/Lensmannsboligen som beskriver arealer, byggemåte etc. som er nesten identiske for boligene. Selger opplyser videre at lensmann Ivar Kaasen som amtmannsfullmektig i Akershus i 1911 og hadde tilgang til branntaksten gjennom sitt virke.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpssystem. Det er hovedsaklig privat vann på eiendommen, som kobles over til kommunalt vann ved behov (lite vann i oppkommet f. Eks). Det er ikke privat septik, det ble koblet på kommunalt anlegg når ny E6 ble lagt for noen år siden. Alle eiendommer som er tilknyttet offentlig vann og avløp har private stikkledninger, som vedlikeholdes for eiers egen regning. For ytterligere opplysninger om de private stikkledningene tar man kontakt med kommunen. Adkomst til eiendommen skjer via offentlig vei.

Regulerings- og arealplaner

Eiendommen er uregulert. Eiendommen er i kommuneplanens arealdel avsatt til boligbebyggelse - nåværende og er merket med faresone ras- og skredfare/flomfare, samt støysone rød/gul iht. T-1442 m.m. Vi gjør oppmerksom på følgende reguleringsbestemmelser: Saksnr./PlanID: 2017016 Hensikt: Hensikten med planen er å legge til rette for fire-felts motorveg fra Kvål til Melhus sentrum. Planen har lagt til grunn en fartsgrense på 110 km/t. Konferer megler ved spørsmål. Kopi av situasjonskart, målebrev, reguleringsplaner m/bestemmelser etc. ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler. Vi oppfordrer interessenter til å gjøre seg kjent med disse.

Konsensjon

Kjøper plikter å signere egenerklæring om konsesjonsfrihet ved kjøp av denne eiendommen.

Tinglyste heftelser og rettigheter

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 5028/79/7: 11.12.1916 - Dokumentnr: 900098 - Bestemmelse om gjerde 23.07.1915 - Dokumentnr: 900036 - Registrering av grunn Denne matrikkelenhet opprettet fra: Knr:5028 Gnr:79 Bnr:1 01.01.2018 - Dokumentnr: 238304 - Omnummerering ved kommuneendring Tidligere: Knr:1653 Gnr:79 Bnr:7 Vi gjør oppmerksom på at dokumentet med bestemmelsen om gjerde er gammel og ikke lengre mulig å bestille fra Kartverket. Megler har derfor ikke hatt mulighet til å kontrollere dette.

Legalpant

Kommunen har legalpant som sikkerhet for betaling av kommunale avgifter og eventuell eiendomsskatt. Legalpant er et pant som ikke vises i grunnboksutskriften, og har prioritet foran for eksempel tinglyste banklån på eiendommen.

Boligselgerforsikring

Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad kr. 20 000 000,-. Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgaven og interessenter oppfordres til å gjennomgå denne før bud inngis.

Boligkjøperforsikring

Kjøper har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring fra Söderberg & Partners. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell eller på https://www.soderbergpartners.no/eiendom/boligkjoper/

Diverse

Både kjøper og selger er forpliktet til å signere den standard kjøpekontrakten som er utarbeidet av Emera i forbindelse med eiendomshandler. Kjøpekontrakten kan gjennomgås hos eiendomsmegleren før budet legges inn. Ta kontakt med eiendomsmegler dersom det er spørsmål.   Selger leverer eiendommen i ryddig og rengjort tilstand.

Sentrale lover

Regelverk og generelle opplysninger Boligen selges med det inventar og utstyr som i henhold til gjeldende lover, forskrifter eller offentlige pålegg skal følge med eiendommen, jf. avhendingsloven § 3-4. Fastmonterte eller spesialtilpassede installasjoner og innredning som anses som varig tilknyttet boligen, følger normalt med i handelen, med mindre det foreligger en særskilt avtale mellom partene om noe annet, jf. avhendingsloven § 3-5.   En standard tilbehørsliste utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) følger salgsoppgaven, og gjelder som utgangspunkt for hva som inkluderes i salget – med mindre avvik er tydelig avtalt mellom kjøper og selger.   Om informasjonsgrunnlaget Opplysninger om boligens størrelse og utforming, både innvendig og utvendig, bygger på informasjon hentet fra vedlagte tilstands- og boligsalgsrapport. Innholdet i salgsoppgaven er basert på selgers informasjon, fagkyndig vurdering, samt opplysninger fra offentlige registre som kommunen og Kartverket. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses for å være kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene,  slike forhold kan ikke senere gjøres gjeldende som en mangel ved boligen. Dette gjelder uavhengig av om dokumentene er lest.    Det kan være forskjell mellom boligens faktiske bruk av rom og det som er godkjent av myndighetene. Alle interessenter anbefales derfor å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagperson, før bud gis. Dersom kjøper velger å kjøpe uten å ha sett eiendommen, kan det ikke etter overtakelse reklameres på forhold som burde ha vært oppdaget ved en ordinær gjennomgang.   Dersom det oppstår behov for ytterligere avklaringer, oppfordres interessenter til å kontakte eiendomsmegler eller egne rådgivere før de gir bud.   Slitasje og bruk Det må også forventes at eiendommer som har vært i bruk, vil kunne ha tegn til slitasje og eventuelle skader. Slik normal bruksslitasje og behov for vedlikehold må kjøper påregne, og dette vil normalt ikke gi grunnlag for reklamasjon eller prisavslag.   Avtalerettslig Partenes rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, og all tilgjengelig dokumentasjon som forelå for kjøper før handelen ble inngått. I tillegg gjelder avhendingsloven. Det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke, og dette er nærmere forklart nedenfor.   Budgivning og selgers vurdering På grunn av ulike ansvarsforhold kan selger velge å prioritere bud fra ikke-forbrukere, selv om budet er lavere enn et forbrukerbud. Når kjøper ikke er forbruker, kan selges ansvar begrenses ettersom boligen selges «som den er», noe som kan være av verdi for selger. Det understrekes at selger står fritt til å velge hvilket bud som aksepteres, og er ikke forpliktet til å velge det høyeste.   Alle budgivere må ved inngivelse av bud opplyse om de opptrer som forbruker eller som næringsdrivende/person som handler hovedsakelig som ledd i næringsvirksomhet. Det vil opplyses hvis konkurrerende bud kommer fra en ikke-forbruker.   Forbrukerkjøp – definisjon og vilkår:   Et forbrukerkjøp foreligger når en fysisk person kjøper eiendom uten at formålet hovedsakelig er knyttet til næringsvirksomhet. En eiendom anses å ha en mangel dersom den ikke oppfyller kravene som følger av avtalen, eller ved brudd på bestemmelser i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Det samme gjelder hvis eiendommen ikke samsvarer med det som med rimelighet kunne forventes ut fra blant annet alder, type og synlig tilstand – eller hvis det er tilbakeholdt, eller gitt feilaktige opplysninger, og dette har påvirket avtalen.   Dersom det er avvik mellom oppgitt og faktisk innvendig areal på minst 2 % og samtidig minst 1 kvadratmeter, kan dette utløse rett til kompensasjon etter § 3-3 i avhendingsloven.   Ved beregning av krav om prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke kostnader med inntil kr 10 000 (som en egenandel).   Ikke-forbruker – definisjon og vilkår:  Dersom kjøper er en juridisk enhet, eller en fysisk person som handler i næringssammenheng, regnes kjøpet ikke som et forbrukerkjøp.   Ved slike kjøp selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er begrenset til det som følger direkte av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-9. I disse tilfellene fravikes § 3-3 andre ledd, og eventuelle arealavvik vurderes etter § 3-8.   Kjøperens plikt til å foreta grundige undersøkelser gjelder også fullt ut for kjøpere som ikke omfattes av forbrukerdefinisjonen.

Betalingsbetingelser

Hele oppgjøret må betales samlet fra en norsk bankkonto. Overføringer fra utlandet aksepteres kun unntaksvis, og kun dersom dette er forhåndsavtalt med megler i forbindelse med aksept av budet. 

Viktig informasjon om budgivning

Bud kan legges inn på nettannonsen på "gi bud" knappen eller via hjemmesiden. Ved elektronisk budgivning kan bud legges inn trygt og enkelt med bank-ID. Eiendomsmegler kan også kontaktes for tilsendelse av budkjema, og budskjema finnes også i salgsoppgaven.  Alle bud skal inngi skriftlig til eiendomsmegler. Kravet til skriftlighet gjelder også ved forhøyelse av bud, motbud og selgers aksept eller avslag. Før et bud kan formidles til selger må megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt dersom budgiver bruker e-signatur som f eks. bankID. Etter det første budet er inngitt, kan budgiver inngi bud pr e-post eller pr SMS til megler.   Hvis budgiver skal by på eiendommen i henhold til en kjøpsfullmakt må megler kontaktes og fullmakten oversendes før budgivning.  Et bud bør inneholde eiendommens adresse (eventuelt gnr/bnr), kjøpesum, budgivers kontaktinformasjon, finansieringsplan, akseptfrist, overtakelsesdato og eventuelle forbehold som for eksempel usikker finansiering, salg av nåværende bolig ol. Normalt vil ikke et bud med forbehold bli akseptert før forbeholdet er avklart. Konferer gjerne med megler før bud avgis. Bud som har forbehold om konfidensialitet ("hemmelige bud") vil ikke bli formidlet til selger. Alle interessenter oppfordres til å inngi bud via eiendomsmegler.  Megler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. I forbrukerforhold (dvs. der selger er forbruker) skal megleren ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Senere bud må ha en akseptfrist som er lang nok til at budet og eventuelle forbehold kan videreformidles til alle involverte parter slik at disse får tid til å områ seg, jf. forskrift om eiendomsmegling § 6-3. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser bør skje senest 10 minutter før fristens utløp. Dersom bud inngis med en frist som åpenbart er for kort til at megleren kan avvikle budrunden på en forsvarlig måte, vil megler fraråde budet.  Eiendomsmegler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt, og vil uoppfordret gi sin vurdering av det enkelte bud overfor selgeren.  Etter at handel har kommet i stand, eller dersom en budrunde avsluttes uten at handel er kommet i stand, kan en budgiver kreve kopi av budjournalen i anonymisert form. Kopi av budjournal gis til kjøper og selger uten ugrunnet opphold etter at handel er kommet i stand. Hvis budgiver ønsker å være anonym, kan bud fremmes via en fullmektig. For mer informasjon om budgivningsprosessen, se «Forbrukerinformasjon om budgivning», som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler.

Vederlag megler

Provisjon ved salg til prisantydning: kr 75 000,00 Grunnpakke (Kommunal info, gebyr utlegg, tinglysing, grunnbok)* kr 10 000,00 Markedspakke inkl. stor FINN-annonse, Emera digital og prospekt kr 22 900,00 Oppgjørshonorar kr 5 900,00 Tilretteleggingshonorar kr 17 500,00 Visnings-/overtagelseshonorar pr. stk. kr 2 990,00 Utlegg: Selger dekker utlegg i henhold til oppdragsavtalen. Disse er estimert til ca. kr 25 000,00. Total kostnad ved salg til prisantydning: kr 159 290,00 Dette inkluderer både vederlag og stipulerte utlegg.   Ved avbrutt oppdrag: Dersom oppdraget sies opp eller utløper uten at salget gjennomføres, har megler krav på rimelig vederlag for medgått tid og for utført arbeid. Dette omfatter blant annet vederlag knyttet til tilrettelegging, markedsføring og eventuelle avholdte visninger, samt påløpte utlegg. Timepris ved slik beregning er kr 3500.  

Hvitvasking

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking, og er blant annet forpliktet til å gjennomføre kundetiltak av både selger og kjøper. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at avtalen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, er dette et mislighold fra kjøpers side. Et vesentlig mislighold kan gi selger rett til å heve avtalen og til å gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning. Dersom selger ikke bidrar til at megler får gjennomført løpende kundetiltak underveis i oppdraget, må eiendomsmegler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Selger vil i et slikt tilfelle ha misligholdt sine forpliktelser, og kjøper vil kunne ha et krav mot selger etter avhendingsloven. Hvis kundetiltak ikke lar seg gjennomføre, vil Emera eiendomsmegling ikke kunne bistå med handelen eller foreta oppgjør.

Personopplysningsloven

Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven. Se www.emera.no for vår personvernerklæring.

Oppdragsnummer

05260134

Status salgsoppgave

Megler

Meglerforetaket

Era eiendomsmegling AS Org.nr: 936749259

Samarbeidspartnere og tilknyttede foretak

Emera Norge AS og eiendomsmeglingsforetakene som er tilknyttet Emera har samarbeid med forskjellige foretak som tilbyr forbrukerne produkter eller tjenester i forbindelse med et salgsoppdrag. Våre samarbeidspartene er:

Søderberg & Partners AS - formidler av boligselger- og boligkjøperforsikring. Overo AS - leverandør av digitale oppgjørsskjemaer og overtakelsesprotokoller som også inneholder tilbud til forbruker om tilpassede strøm-, internett- og alarmtjenester.

Kolibri Forsikring AS - tilbyr bolig-/innbo og andre tingskadeforsikringer.

Hvilke produkter/tjenester kjøper og selger får i forbindelse med oppdraget, kan variere ut fra hvor i landet eiendommen ligger.

Salgsoppgavevedlegg

Salgsoppgavevedlegg

Salgsoppgavevedlegg

Salgsoppgavevedlegg

Salgsoppgavevedlegg

Energiattest

Salgsoppgavevedlegg

Salgsoppgavevedlegg

Plantegning

Egenerklæring boligselgerforsikring

Tilstandsrapport

Salgsoppgave

Salgsoppgavevedlegg

Salgsoppgavevedlegg

Salgsoppgavevedlegg