Ole Bulls gate 23A

Tomten

Byggeår

1938

Etasje

4

Arealer

Arealbeskrivelse

Ikke målbare arealer

Oppmålingen er fysisk utført med en håndholdt avstandsmåler som har nøyaktighet på +/- 1 mm. Rommene betegnes slik de fremstår og blir benyttet som under befaringen, selv om de i enkelte tilfeller kan avvike fra godkjente byggetegninger og gjeldende byggeregler. Angivelsen av rom for varig opphold i rapporten innebærer ikke nødvendigvis at rommet er, eller kan bli, godkjent for varig opphold i samsvar med dagens forskriftskrav. Boder er opplyst av selger, men bruksretten er ikke kontrollert. Loftsboden er ikke målbar som følge av lav takhøyde, men har et gulvareal på ca.6 kvm.

Bygningssakkyndiges kommentar til arealoppmåling

Lovlighet, byggetegninger: Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men de stemmer ikke med dagens bruk. Kommentar: Det er fremvist godkjente plantegninger, men det er registrert følgende avvik. Rommet som i rapporten omtales som soverom, er etter fremlagt plantegning opprinnelig byggesøkt og godkjent som kjøkken. Kjøkkenfunksjonen er flyttet til stue for å etablere soverommet.

Antall soverom

1

Antall rom

2

Innhold

Andelsleiligheten ligger i 4. etasje og består av følgende rom: Entré, bad, soverom og stue/kjøkken. Leiligheten har balkong på 7 m² med adkomst fra stue/kjøkken. Leiligheten disponerer en kjellerbod på 4 m² og en loftsbod med gulvareal på 6 m² (ikke måleverdig areal).

Standard

Dette er en arealeffektiv og velholdt 2-roms leilighet i 4. etasje. Planløsningen er praktisk med en åpen stue- og kjøkkenløsning som gir en sosial atmosfære, og har utgang til en romslig balkong. Gjennomgående lyse og nylig malte overflater, kombinert med en god takhøyde, gir en lys og luftig romfølelse. Entré: Leiligheten har en lys, åpen og praktisk entré som gir adkomst til samtlige av leilighetens rom. Her er det plass til oppbevaring av yttertøy og sko. Entreen ble i følge selger malt februar 2026, mens resterende overflater ble malt august 2025. Stue/Kjøkken: Fra entréen kommer du inn i en åpen stue- og kjøkkenløsning med god møbelfrihet og naturlig inndelte soner. Rommet har en takhøyde på ca. 2,63 meter, som bidrar til en god romfølelse. Store vindusflater gir rikelig med naturlig lys. Kjøkkeninnredningen fra 2014 har glatte hvite fronter og en benkeplate i laminat med nedfelt kum. Av integrerte hvitevarer finnes platetopp, stekeovn og oppvaskmaskin. Det er installert en kullfilterventilator for avtrekk over kokesonen. Selger har opplyst om fornying av stekeovn (2021), kjøleskap (2020), oppvaskmaskin (2017) og komfyrvakt (2020). Balkong: Fra stuen er det utgang til en vestvendt balkong på ca. 7 m² med nydelig kveldssol. Balkongen fungerer som en naturlig forlengelse av stuen på varme dager. Her er det god plass til utemøbler og det er tillatt med elektrisk grill eller gassgrill. Varandagulvet ble byttet i 2020. Soverom: Leiligheten har et flott soverom av god størrelse med plass til seng samt ønsket nattbords- og garderobeløsning. Det gjøres oppmerksom på at rommet som i dag benyttes som soverom opprinnelig var et kjøkken. Bad: Badet ble pusset opp i 2013 i regi av borettslaget. Rommet har flislagte vegger og gulv med varmekabler. Det er utstyrt med veggfestet toalett, servant, dusj på gulv og det er opplegg for vaskemaskin. Ventilasjonen består av naturlig oppdrift. Overflater: Gulvoverflater: Parkett. Vegger: Sparklet/pussede og malte overflater. Himling: Sparklet/pussede og malte overflater. Lagring: Leiligheten disponerer en bod i kjelleren på 4 m² og en bod på loftet med et gulvareal på ca. 6 m².

Innbo og løsøre

Salgsoppgaven inkluderer NEFs standardliste "Oversikt over løsøre og tilbehør", som legges til grunn med mindre annet er spesifisert i salgsoppgaven.   Gjenstander som er nevnt i standardlisten, men som ikke finnes på eiendommen, vil heller ikke følge med i salget. Alt utstyr og installasjoner som medfølger overtas slik de er, uten garanti, med mindre det foreligger en gjeldende garanti fra produsent eller leverandør.   Kjøper aksepterer at det kan forekomme hull og merker etter montering av inventar og utstyr som ikke er en del av overdragelsen. Ting som kan følge med: - Hylle på badet - Skoskap i gangen (limt fast i veggen med borrelås) - Vaskemaskin (om ønskelig, den er 10 år gammel) - Kjøleskap - Verandamøbler (om ønskelig) - Parasoll samt fot i stein som står på verandaen Kontakt megler for nærmere avklaring.

Parkering

Det er beboerparkering tilgjengelig i området. Med beboerparkeringstillatelse kan man parkere hele døgnet, også utover eventuell maksparkeringstid, på plasser reservert for beboere. Gjeldende priser for beboerparkering i bydelene Frogner, St. Hanshaugen, Gamle Oslo, Grünerløkka og Sagene – innenfor sonene A, B, C, D og E – er som følger:   - Bensin-, diesel- og hybridbiler samt ladbare hybrider: kr 3.850 per år - Motorsykler og mopeder: kr 1.925 per år - Elbiler: kr 1.300 per år - El-motorsykler og el-mopeder: kr 650 per år   Det tas forbehold om endringer i prisene. For oppdatert informasjon, se:oslo.kommune.no – beboerparkering

Sammendrag av selgers egenerklæring

Selgers egenerklæringsskjema følger vedlagt salgsoppgaven. Interessenter oppfordres til å gjennomgå dette nøye.    Følgende opplysninger er spesielt viktig å merke seg: 2. Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom? - Ja, kun av faglært. Alle bad i borettslaget ble fornyet i 2013. 2.1 Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet? - Ja. Tror alt ble tatt, jeg har dokumentasjon på det. 2.2Er arbeidet byggemeldt? - Nei. 24. Er det andre forhold av betydning ved eiendommen som kan være relevant for kjøper å vite om (f.eks. rasfare, tinglyste forhold eller private avtaler)? - Ja. Jeg tror at det store vinduet i stuen kan være litt vanskelig å åpne. Jeg har aldri pleid å åpne dette da jeg heller bruker verandadøren til lufting, så usikker på om det bare er en ting som lett kan fikses. Samsvarserklæring: Det fremgår av selgers tilstandsrapporten at det mangler/ikke er fremlagt samsvarserklæring for det elektriske anlegget.

Bygningssakkyndig

Byggemåte

I forbindelse med salget er det blitt utført en tilstandsrapport av en bygningssakkyndig, som gir en teknisk gjennomgang av boligen og påpeker eventuelle avvik. Rapporten, sammen med selgers egenerklæring, er vedlagt salgsoppgaven. Det er viktig at interessenter grundig gjennomgår disse dokumentene før bud legges inn.   All informasjon i tilstandsrapporten anses som kjent for kjøper, og det vil ikke være mulig å reklamere på forhold som er nevnt i rapporten. Spesielt forhold som er vurdert med TG2 og TG3 bør vurderes nøye, da de indikerer avvik fra normal slitasje og/eller høy alder, noe som kan innebære behov for utbedringer. Bygningsdeler som er merket med TGIU er ikke blitt vurdert av takstmannen.   Beskrivelsen av boligen nedenfor er hentet direkte fra tilstandsrapporten:   Bygning: Boligbygg med flere boenheter, byggeår 1938. Bygningen er oppført med grunnmur i betong. Yttervegger i pusset og malt murverk. Etasjeskiller i betong. Tak: Yttertak i trekonstruksjon, tekket med takstein. Vinduer: Vinduer med isolerglass, produsert i 1989. Dører: Brann- og lydklassifisert entrédør, uten datomerking. Balkongdøren er produsert i 2004. Trapper/adkomst: Felles trapper i betong. Dørcalling. Balkong/terrasse: Balkong i betong- og metallkonstruksjon, målt til 7 m². VVS-installasjoner: Innvendige vannledninger er av plast (rør-i-rør). Fordelerstokk er lokalisert i himling i bad. Synlige avløpsrør er i plast. Det er felles varmtvann. Eiendommen er tilknyttet offentlig vannforsyning via private stikkledninger. Eiendommen er tilknyttet offentlig avløpsnett via private stikkledninger. Ventilasjon: Boligen har naturlig oppdriftsventilasjon. Tilluft via spalteventiler. På badet er det naturlig oppdriftsventilasjon for avtrekk og luftespalte under dør for tilluft. På kjøkkenet er det montert kullfilterventilator. Tekniske detaljer: Oppvarming via radiatorer tilknyttet felles varmeanlegg. Det er varmekabler i bad. Det vannbårne varmeanlegget består av radiatorer. Elektrisk anlegg: Sikringer av jordfeilautomater. Varmekabler er i følge eier lagt i bad. Dette er en forenklet kontroll begrenset til de spørsmål og undersøkelser som forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel) § 2-18 inneholder. Dette kan ikke sammenlignes med en kontroll utført av offentlig myndighet (Det lokale eltilsyn) eller registrert elektrovirksomhet, og en bygningssakkyndig har verken kompetanse eller lov til å foreta en slik kontroll. Tilstanden er vurdert ut fra den forenklede og begrensede kontrollen som forskriften inneholder. El-anlegget kan ha feil og mangler som en slik forenklet undersøkelse ikke vil avdekke. Vær derfor oppmerksom på denne risikoen, og søk videre veiledning eller få en fullstendig kontroll utført av registrert elektrovirksomhet. Vurderingen av det elektriske anlegget er begrenset til de spørsmål og undersøkelser som følger av forskrift til avhendingslova § 2-18, uten fastsetting av tilstandsgrad. Det presiseres at undertegnede ikke har elektrofaglig kompetanse. Foreligger det eltilsynsrapport de siste 5 år, og det er ikke foretatt arbeid på anlegget etter denne, utenom retting av eventuelle avvik i eltilsynsrapport (dvs en el-tilsynsrapport uten avvik)? - Nei Når ble det elektriske anlegget installert eller sist gang totalt rehabilitert (årstall)? Med totalt rehabilitert menes fullstendig utskiftet anlegg fra inntakssikring og videre. - Ukjent. Er alle elektriske arbeider/anlegg i boligen utført av en registrert elektroinstallasjonsvirksomhet? - Ukjent Er det elektriske anlegget utført eller er det foretatt tilleggsarbeider på det elektriske anlegget etter 1.1.1999? - Ja Eksisterer det samsvarserklæring? Nei Samsvarserklæring for arbeider utført etter 1999, da samsvarserklæring ble lovpålagt, er ikke fremvist. Foreligger det kontrollrapport fra offentlig myndighet – Det Lokale Eltilsyn (DLE) eller eventuelt andre tilsvarende kontrollinstanser med avvik som ikke er utbedret eller kontrollen er over 5 år? - Nei Forekommer det ofte at sikringene løses ut? - Nei Har det vært brann, branntilløp eller varmgang (for eksempel termiske skader på deksler, kontaktpunkter eller lignende) i boligens elektriske anlegg? - Nei Er det tegn til at det har vært termiske skader (tegn på varmgang) på kabler, brytere, downlights, stikkontakter og elektrisk utstyr? Sjekk samtidig tilstanden på elektrisk tilkobling av varmtvannsbereder, jamfør eget punkt under varmtvannstank - Nei Er der synlig defekter på kabler eller er disse ikke tilstrekkelig festet? - Nei Er det tegn på at kabelinnføringer og hull i inntak og sikringsskap ikke er tette, så langt dette er mulig å sjekke uten å fjerne kapslinger? - Nei Finnes det kursfortegnelse, og er den i samsvar med antall sikringer? - Ja Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el-kontroll? - Ja På bakgrunn av manglende samsvarserklæring bør det gjennomføres en utvidet el-kontroll av kvalifisert elektrofaglig personell etter NEK 405-2-3 eller tilsvarende, for å kartlegge anleggets faktiske tilstand og avklare eventuelt behov for tiltak. Feil eller mangler på det elektriske anlegget kan medføre økt mulighet for brann- og støtfare. Bygningsdeler vurdert med TG2: - Utvendig - Vinduer | Det er registrert værslitt treverk med sprekker. Sprekker i treverket kan skyldes tørke, solpåvirkning eller fuktpåvirkning, og kan over tid gi økt mulighet for økt slitasje og skader. Vedlikehold anbefales. Det ble ved stikkprøver registrert vinduer som treffer karmen ved åpning/lukking. Dette kan føre til økt slitasje og gjøre vinduet hard å åpne/lukke. Vinduene har passert mer enn halvparten av forventet levetid og har bruksslitasje. Eldre vinduer har vanligvis høyere varmetap og større behov for vedlikehold sammenlignet med nyere vinduer. Utskifting må påregnes på sikt, men det er vanskelig å si nøyaktig når dette vil bli nødvendig. - Bad - Overflater vegger og himling | Riss er observert i flisefuger. Dette kan skyldes flere årsaker, for eksempel bevegelser i underlaget, normal slitasje, temperaturendringer eller fuktrelaterte skader. Konstruksjonen har passert halvparten av forventet levetid og har bruksslitasje. Alder og bruksslitasje kan øke behov for vedlikehold og tiltak. - Bad - Overflater Gulv | Riss er observert i flisefuger. Dette kan skyldes flere årsaker, for eksempel bevegelser i underlaget, dårlig håndverk, normal slitasje, temperaturendringer eller fuktskader. Årsaken er ikke fastslått, og regelmessig oppfølging anbefales for å overvåke utviklingen. Høydeforskjell mellom topp slukrist og overkant gulv ved døren er lavere enn 25 mm. Dette gjør at nærliggende konstruksjoner er mer utsatt for vannskade, hvis en lekkasje skulle oppstått. Det er registrert støtskader i enkelte fliser. Slike skader er ofte primært kosmetiske, men svekker overflatens kvalitet og kan over tid utvikle seg. Dette bør følges opp, da det kan medføre behov for reparasjon eller utskifting av berørte fliser. - Bad - Sluk, membran og tettesjikt | Membranen har passert halvparten av forventet levetid. Når membranen eldes, svekkes den gradvis og kan utvikle mindre utettheter som slipper fukt ned i konstruksjonen. Hvor raskt dette skjer avhenger av kvalitet, utførelse og bruk, og regelmessig tilsyn er viktig. En full oppgradering med nytt tettesjikt må påregnes på sikt, selv om det er vanskelig å si nøyaktig når. - Bad - Sanitærutstyr og innredning | Armaturer har passert halvparten av forventet levetid. Eldre utstyr får gradvis mer slitasje og kan over tid få feil som krever utskifting eller reparasjoner. - Bad - Ventilasjon | Avtrekket skjer via naturlig oppdriftsventilasjon. Ytelsen avhenger av vær, vind og temperatur og kan periodevis bli svak. Dette kan gi noe opphopning av fuktig luft, som over tid kan påvirke overflater og tilstøtende konstruksjoner. Løsningen er vanlig i eldre boliger, men klassifiseres som tilstandsgrad 2 (TG 2) i NS 3600. - Stue/kjøkken - Avtrekk | Rommet har kun kullfilterventilator, uten forsert avtrekk som leder luften ut. Uten forsert avtrekk reduseres ventileringen av fuktig luft og matos, noe som kan redusere luftkvaliteten. - Tekniske installasjoner - Vannledninger | Kursene for rør-i-rør er ikke merket. Rørene skal være enkle å skifte ut, og bør derfor merkes. Fordelerstokk er ikke montert i tett skap. Dette betyr at dersom en lekkasje skulle oppstått fra rørene eller fordelerstokken, er tilstøtende konstruksjoner utsatt for vann som kan føre til skader. - Tekniske installasjoner - Ventilasjon | Boligen har oppdriftsventilasjon (naturlig ventilering), noe som var vanlig da den ble bygget, men regnes som avvik etter rapportens referansenivå. Ventilasjonen drives av trykkforskjeller mellom inne- og uteluft, ofte påvirket av temperatur og vind. Dette gir ofte svakere og mer ujevn luftutskifting enn mekaniske ventilasjonsanlegg. Kjøkkeninnredningen er flyttet i et annet rom. Dermed har det nye kjøkkenet ikke eget avtrekk, noe som avviker fra kravene som gjaldt da boligen ble bygget. Manglende avtrekk kan føre til at matos og fuktig luft blir hengende i rommet. Boligens samlede luftutveksling er ikke tilfredsstillende. Begrenset ventilasjon kan gi høyere fuktighet og lavere luftkvalitet. - Tekniske installasjoner - Vannbåren varme | Reguleringsventilene i boligen er eldre. Slike ventiler kan bli slitt over tid, noe som kan gi unøyaktig varmeregulering. Utskiftning bør påregnes på sikt, avhengig av tegn på slitasje. Vannrørene har passert halvparten av forventet levetid. Eldre rør har større mulighet for lekkasjer, men nøyaktig tidspunkt for utskifting er vanskelig å forutsi. Bygningsdeler vurdert med TG3: - Det er ikke avdekket forhold som er vurdert til TG3 Bygningsdeler som ikke har blitt undersøkt (TGIU): - Bad - Tilliggende konstruksjoner våtrom | Tilstøtende vegger er oppført i murverk som ikke gir mulighet for hulltaking i veggkonstruksjonen. Det er isteden benyttet fuktsøk med overflateindikator som en punktvis kontroll, der dette erfaringsmessig er ansett som hensiktsmessig, og det er ikke funnet indikasjoner på fukt utover normale verdier. Opplistingen over er ikke uttømmende og du oppfordres til å lese og sette deg grundig inn i alt salgsmateriell. For ordens skyld nevner vi at TGIU står for tilstandsgrad ikke undersøkt, f.eks. fordi en del av bygget ikke har vært tilgjengelig for inspeksjon. Disse delene kan dermed ha feil eller mangler som ikke er avdekket. Helse, miljø og sikkerhet: - Helse, miljø og sikkerhet | På bakgrunn av manglende samsvarserklæring bør det gjennomføres en utvidet el-kontroll av kvalifisert elektrofaglig personell etter NEK 405-2-3 eller tilsvarende, for å kartlegge anleggets faktiske tilstand og avklare eventuelt behov for tiltak. Feil eller mangler på det elektriske anlegget kan medføre økt mulighet for brann- og støtfare. Det er behov for at en kvalifisert elektrofaglig person kontrollerer det elektriske anlegget. Innhent en kvalifisert elektrofaglig person for å kontrollere det elektriske anlegget.

Omkostninger

4 300 000,00 (Prisantydning) 309 620 (Andel av fellesgjeld) -------------------------------------------------------- 4 609 620 (Pris inkl. fellesgjeld)   Omkostninger   9 300 (Boligkjøperforsikring* (valgfritt)) 8 255 (Forhåndsvarsling forkjøpsrett) 545 (Tinglysingsgebyr - hjemmel) 545 (Tinglysningsgebyr - pantedokument) -------------------------------------------------------- 9 345 (Omkostninger totalt (uten Boligkjøperforsikring)) 18 645 (Omkostninger totalt (med Boligkjøperforsikring))   -------------------------------------------------------- 4 618 965 (Totalpris inkl. omkostninger (uten Boligkjøperforsikring)) 4 628 265 (Totalpris inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring))   --------------------------------------------------------  

Felleskostnader

6 408,- per mnd

Felleskostnadene fordeles på følgende måte: - Felleskostnader drift: kr 2 820,- * - Renter felleslån: kr 80,- - Avdrag felleslån: kr 105,- - Renter IN-lån: kr 1 233,- (totalt) - Avdrag IN-lån: kr 2 170,- (totalt) Totalt kr,- 6 408 Ved innbetaling av IN-lån blir månedlig felleskostnader redusert til kr: 3 005,-. * Felleskostnader inkl. bl.a. drift og vedlikehold, personalkostnader og diverse honorarer, forsikring, brebånd, fyring og varmtvann samt kommunale avgifter og renovasjon. Beløpet inkluderer renter og avdrag på fellesgjeld og gjelt knyttet til N-ordning. Renter på fellesgjeld vil variere med rentenivået i markedet. Kjøpers månedlige kostnader vil også avhenge av valg knyttet til IN-ordningen. Kjøper kan velge å innfri denne andelen av fellesgjelden, noe som vil fjerne disse postene fra de månedlige felleskostnadene.   På grunn av prisstigning og renteøkning er det forventet at felleskostnadene vil øke etter at denne salgsoppgaven er utarbeidet. Borettslaget kan endre felleskostnadene med en måneds skriftlig varsel.

Fellesformue

16 948,-

Fellesgjeld

Sikringsordning fellesgjeld

Boligselskapet er tilknyttet sikringsordning. For krav på dekning av felleskostnader og andre krav fra lagforholdet har laget panterett i andelen foran alle andre heftelser. Pantekravet er begrenset til en sum som svarer til to ganger folketrygdens grunnbeløp på tidspunktet da tvangsdekning besluttes gjennomført.

Formuesverdi

Beliggenhet

Ole Bulls gate 23A har en attraktiv beliggenhet på Torshov, i et rolig og tilbaketrukket boligområde med kort vei til byens mange tilbud. Her bor du sentralt, men samtidig skjermet, med grønne omgivelser, servicetilbud og kollektivtransport rett i nærheten. Nærområdet byr på et rikt kultur- og serveringstilbud. Soria Moria kulturhus er et naturlig samlingspunkt i bydelen, med konserter, teater og servering. I gangavstand finner du også flere populære kaféer og spisesteder som Lasarett vinbar, Trikkestallen og hyggelige nabolagsbarer og restauranter langs Torshovgata og Vogts gate. Her er det gode muligheter for både hverdagskaffe, sosiale sammenkomster og hyggelige middager. Dagligvarehandel er enkelt tilgjengelig med blant annet Coop Extra og søndagsåpen Bunnpris i umiddelbar nærhet. For større handleturer ligger Torshov Torg og Sandaker senter innen kort gangavstand, med et bredt utvalg av butikker, vinmonopol, apotek og øvrige servicetilbud. Området er svært godt tilrettelagt for en aktiv livsstil. Torshovparken ligger kun få minutters gange unna og byr på flotte grøntarealer, minigolf, sandvolleyball og hyggelige piknikområder. I tillegg har du kort vei til Torshovdalen og de populære tur- og rekreasjonsområdene langs Akerselva, med helårs turstier og flotte naturopplevelser. For innendørs trening finnes flere treningssentre i nærområdet, blant annet Myrens Sportssenter, SATS Sagene, Sats Ringens Park og Klatreverket. Offentlig kommunikasjon er meget god, med både trikk og buss i umiddelbar nærhet. Torshovparken og Vogts gate byr på hyppige avganger og gode forbindelser til sentrum og resten av byen. Flybussforbindelser er også lett tilgjengelig langs Ring 2. Samtidig er det kort gangavstand til nærliggende bydeler som Grünerløkka, Sagene og St. Hanshaugen, som alle byr på et levende bymiljø med et bredt utvalg av restauranter, butikker og kulturtilbud.

Adkomst

På høyre side i annonsen finner du et kartutsnitt. Ved å klikke på kartet kan du enkelt planlegge din rute fra valgt startpunkt og helt frem til boligen. Det vil være skiltet ved fellesvisninger for enkel orientering.

Energiklasse

F - Grønn

Info strømforbruk

Selger opplyser at strømforbruket er på ca. kr. 300.- per mnd. Årlig forbruk på 1343kWh i 2025. Det er viktig å merke seg at energiforbruket kan variere fra husstand til husstand.

Info energiklasse

Alle eiendommer som selges eller leies ut skal ha en energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med et bruksareal mindre enn 50 m². Det er eier som har plikt til å fremlegge energiattest og er ansvarlig for at opplysningene er korrekte.   Energiattesten er basert på nåværende eiers/husstandens forbruk og utgifter de siste årene. Forbruket kan variere avhengig av faktorer som antall familiemedlemmer, ønsket innetemperatur, egne avtaler om energiforsyning med mer. Megler påtar seg ikke ansvar for informasjonen som fremgår av energiattesten.

Oppvarming

Boligen har følgende oppvarmingskilder: - Oppvarming via radiatorer tilknyttet felles varmeanlegg. - Varmekabler i bad.   Hvis et rom på visningen mangler fast installert oppvarmingskilde, vil ikke dette bli inkludert i handelen.

Om borettslaget

Borettslaget Oleana Org.nr: 885442412

Oleana Borettslag er et samvirkeforetak som består av 60 boliger. Borettslaget ligger i Oslo kommune og forvaltes av Boligbyggelaget Usbl. Blant nylig utførte prosjekter er oppgradering av adgangskontrollsystemet, tak-/blikkenslagerarbeid, og etablering av nye søppelskap og sykkelbod. Styret jobber med en vedlikeholdsplan som inkluderer fremtidig opprusting av tak og gangvei, samt maling av oppganger. Praktisk info: - Borettslaget tilbyr felles vaskeri, sykkelbod og tørkeboder i hagen - Trappevask utføres ukentlig av et eksternt firma. - All grilling må foregå slik at det ikke sjenerer andre. Kullgrill (ogsåengangsgrill) er ikke tillatt. Elektrisk grill er å anbefale. Dersom gassgrill skal benyttes må dette kun skje der brannforskriftene for propangass kan etterfølges. Skader i forbindelse med åpen ild på balkongene, er andelseiers eget ansvar - Mating av fugler eller andre dyr kan trekke rotter og skadedyr til gården, og er derfor ikke tillatt. Svar fra styre 09.02.2026: Foreligger det noen planer om vedlikehold/prosjekter eller lignende i borettslaget i nær fremtid? - Vi planlegger å bytte hele taket i løpet av en 5 års periode. Dette vil mest sannsynlig kreve at vi tar opp et nytt lån. Har du/dere en oversikt over tidligere vedlikehold/oppgraderinger i borettslaget som vi kan få tilsendt? - Vil tro det har vært ganske mange tilfeller av oppgraderinger/vedlikehold siden 1938. Av det jeg kjenner til har følgende større oppgraderinger eller vedlikeholdsprosjekter blitt utført de siste 10-15 årene: - Sykkelbod ble oppført i 2023 - Digitalt nøkkelsystem ble innstallert i 2023 - Vinduer og balkongdører ble vasket og malt i 2022 - Fasadene ble malt i 2019 - Sentralvarmeanlegget ble montert til å drives av fjernvarme i stedet for oljefyring i 2018 - Utbedring av rørsystem i kjeller i 2017 - Badene ble oppgradert i regi av borettslaget i 2013 Er det noen planer om å justere fellesutgifter og/eller fellesgjeld? - Felleskostnadene ble økt 5.8% ved årsskiftet. Sannsynligvis økning av fellesgjeld med rundt 2 mnok ifbm bytte av tak. Ser borettslaget har felles grunnpakke for tv/internett, som er inkludert i fellesutgiftene. Hvilken leverandør? - Telia leverer internett-pakke. TV ikke inkludert.

Regnskap / Budsjett / Kostnadsøkninger

Regnskapet viser et positivt driftsresultat, med et overskudd på over 2,1 millioner kroner i 2023 og over 2,4 millioner kroner i 2024. Budsjettet for 2025 legger til grunn et forventet driftsoverskudd på 2,2 millioner kroner, og budsjettert årsresultat for 2025 er estimert til over 1,3 millioner kroner.

Forretningsfører

Styregodkjennelse

En andelseier har rett til å overdra sin andel, men erververen må godkjennes av borettslaget for at ervervet skal bli gyldig overfor borettslaget. Borettslaget kan nekte godkjenning når det er saklig grunn til det. Usbl sørger for melding til styret/styregodkjenning av ny eier. Megler trenger ikke sende melding til styret.

Forkjøpsrett

Dersom andel skifter eier, har andelseierne i borettslaget og dernest de øvrige andelseierne i boligbyggelaget forkjøpsrett. Forkjøpsretten kan ikke gjøres gjeldende når andelen overdras til nærstående eller noen som har tilhørt samme husstand de siste to årene. Ansiennitet i borettslaget regnes fra dato for overtakelse av andelen. Står flere andelseiere i borettslaget med lik ansiennitet, går den med lengst ansiennitet i boligbyggelaget foran.

Forsikringsselskap og polisenummer felles forsikring

If Skadeforsikring NUF

SP586968

Vedtekter / husordensregler

Vedtekter og husordensregler ligger vedlagt salgsoppgaven.

Husdyrhold

Det er ikke tillatt å holde hund, katt eller andre dyr uten skriftlig tillatelse fra styret. Dyrehold må ikke være til ulempe for øvrige beboere eller eiendommen.

Adgang til utleie

Hele boligen kan fremleies med styrets godkjenning dersom andelseier selv, ektefelle, slektning i rett opp- eller nedstigende linje, eller fosterbarn har bebodd boligen i minst ett av de siste to årene. I slike tilfeller kan fremleie skje for maksimalt tre år. Andre grunner for fremleie av hele boligen som krever styrets godkjenning inkluderer at andelseier er en juridisk person, er midlertidig borte grunnet arbeid, utdanning, militærtjeneste, sykdom eller andre tungtveiende grunner, eller hvis et medlem av brukerhusstanden er andelseierens ektefelle, slektning i rett opp- eller nedstigende linje, eller fosterbarn. Det gjelder også bruksrett for noen som har krav på det etter ekteskapslovens § 68 eller husstandsfellesskapslovens § 3, andre ledd. Andelseier plikter å melde utleie til styret på forhånd, og en søknad med opplysninger om leietaker og tidsrom for utleie må sendes inn. Styret skal godkjenne leietakeren. Godkjenning kan kun nektes dersom brukerens forhold gir saklig grunn, eller dersom brukeren ikke kunne blitt andelseier. Hvis styret ikke svarer på en skriftlig søknad om godkjenning innen én måned, regnes brukeren som godkjent. Andelseier som selv bor i boligen, kan fremleie deler av den uten styrets godkjenning. Det er ingen spesifikke regler for korttidsutleie av hele boligen utover de generelle reglene for fremleie som krever styrets godkjenning.

Ferdigattest / brukstillatelse

Det foreligger ikke ferdigattest, men et ekspedisjonsdokument fra 1936. Ekspedisjonsdokumentet er forgjengeren til ferdigattest og er uattestert. Dokumentet bekrefter at det er søkt om oppføring av bygget, men gir ikke endelig godkjenning. At ekspedisjonsdokument eksisterer, gir ingen garanti for at bygget er oppført i samsvar med tillatelsen og gjeldende regelverk, eller at det senere er utført arbeid på bygget som ikke er byggemeldt eller godkjent. Det foreligger Ekspedisjonsdokument for varmeanlegg fra 1937, uattestert. Det foreligger ferdigattest for: - Endring/reparasjon av bygningstekniske installasjoner, datert 09.03.2001 - Riving av brannbalkonger, etterisolering av fasader og oppføring av nye balkonger, datert 09.07.2006 - Modernisering av bad, datert 10.07.2017 Lovlighet, byggetegninger: Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men de stemmer ikke med dagens bruk. Kommentar: Det er fremvist godkjente plantegninger, men det er registrert følgende avvik. Rommet som i rapporten omtales som soverom, er etter fremlagt plantegning opprinnelig byggesøkt og godkjent som kjøkken. Kjøkkenfunksjonen er flyttet til stue for å etablere soverommet.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpssystem. Stikkledningene fra eiendommen og ut til det kommunale nettet er private, og vedlikeholdsansvaret for disse påhviler sameiet. Adkomst til eiendommen skjer via offentlig vei, med privat vei frem til inngangspartiet.

Regulerings- og arealplaner

Ny kommuneplan fra 23. september 2015Oslo kommune har vedtatt en ny kommuneplan som kan få betydning for en rekke eksisterende reguleringsplaner i kommunen. For informasjon om eventuelle arbeider eller prosjekter i nærliggende områder, anbefales det å gjøre søk i Oslo kommunes portal for saksinnsyn:https://www.oslo.kommune.no/plan-bygg-og-eiendom/. Kommuneplaner: - KDP-17: Flate: områdeavgrensning for indre Oslo Reguleringsplanen som gjelder for eiendommen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015 (sak 262) – Kommuneplan 2015 – Oslo mot 2030: Smart, trygg og grønn. Eiendommen er regulert til Bolig m.tilh. anlegg, jf. S-2255. Deler av tomten er regulert til Offentlig kjørebane/veigrunn, jf. S-606 og S-2123. For mer informasjon om gjeldende reguleringsforhold, kontakt megler eller se Plan- og bygningsetatens nettsider. Det anbefales å søke på saksnummer, adresse eller gårds- og bruksnummer. Eiendommen slår ut på Gul liste med 1 treff vedr. lokalitet og 1 treff vedr. enkeltminne. Byantikvarens «gule liste» er en oversikt over kulturminner i Oslo som Byantikvaren anser som verneverdige, enten ved formell fredning, regulering til bevaring, eller ved kommunalt listeføring. En lokalitet er et område med kulturminner, mens et enkeltminne er selve kulturminnet, som en bygning eller en gravhaug. Det betyr at et enkeltminne kan være et hus som er listeført, og det befinner seg innenfor en lokalitet som er et avgrenset område, for eksempel en gate eller et nabolag. Treffet gjelder tomten på andre siden av veien. Torshov vognhall - Torshovgata 33. Pågående plansaker i nærområde: - Saksnummer 202315257: Vogts gate - Toftes gate - Fremkommelighetstiltak for trikk Pågående byggesaker i nærområde: - Saksnummer 202522121: Vossegata 32 - innvendige endringer og fasadeendringer. Status: Under behandling - Saksnummer 202511456: Torshovgata 16A, 16B - bruksendring og fasadeendring. Status: Under behandling - Saksnummer 202507389: Østgaards gate 23 - oppføring av 12 balkonger. Status: Under behandling - Saksnumme 202509402: Oskar Braatens gate 35 - bruksendring og ombygging av atrium fra uteoppholdsareal til innvendig rom - Lilleborg kirke. Status: Under behandling

Tinglyste heftelser og rettigheter

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 301/225/181: 04.06.1914 - Dokumentnr: 902275 - Bestemmelse om bebyggelse nag skur 05.07.1963 - Dokumentnr: 404063 - Best. om vann/kloakkledn. Med flere bestemmelser Konverteringsfeil, riktig årstall er 1937. 17.06.1966 - Dokumentnr: 510615 - Erklæring/avtale Bestemmelse om kloakkledning Rettighetshaver: Vogtsgt 30 Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen Gjelder denne registerenheten med flere 04.04.2003 - Dokumentnr: 20790 - Erklæring/avtale Bestemmelse om veg Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.m. for Oslo kommune. Best.av avståelse av grunn. Med flere bestemmelser Bestemmelse om adkomstrett Bestemmelse om gjerde 29.11.2022 - Dokumentnr: 1354073 - Bestemmelse om veg Rettighetshaver: Oslo Kommune Org.nr: 958 935 420 Bestemmelse om snuplass 17.06.1937 - Dokumentnr: 403542 - Registrering av grunn Denne matrikkelenhet opprettet fra: Knr:0301 Gnr:225 Bnr:306 FRADELT FLERE EIENDOMMER

Legalpant

Borettslaget har legalpant på inntil 2G som sikkerhet for betaling av felleskostnader. Dette betyr at borettslaget har prioritet over tinglyste lån når det gjelder betaling av felleskostnader, og kan kreve inn pengene før andre kreditorer, selv om de har lån registrert på andelen.

Boligselgerforsikring

Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad kr. 20 000 000,-. Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgaven og interessenter oppfordres til å gjennomgå denne før bud inngis.

Boligkjøperforsikring

Kjøper har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring fra Söderberg & Partners. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell eller på https://www.soderbergpartners.no/eiendom/boligkjoper/

Diverse

Borettslagsmodellen innebærer at borettslaget eier eiendommen, mens andelseierne eier andeler i borettslaget, som gir borett til en bestemt bolig. Andelseierne har ikke personlig ansvar for borettslagets fellesgjeld, men de må dekke borettslagets løpende utgifter. Manglende innbetaling av fellesutgiftene som følge av andre andelshaveres mislighold, eller dersom borettslaget sitter på fraflyttede og/eller usolgte andeler, må dekkes av de øvrige andelseierne.   Borettslaget har legalpanterett i andelen for krav på dekning av felleskostnader og andre krav fra borettslaget, på inntil 2 ganger folketrygdens grunnbeløp.   Kjøper og selger er forpliktet til å undertegne standard kjøpekontrakt utarbeidet av Emera i forbindelse med eiendomstransaksjonen. Kjøpekontrakten kan besiktiges hos eiendomsmegler før bud inngis. Kontakt eiendomsmegler for spørsmål.   Selger leverer eiendommen i ryddig og rengjort stand. Foto: Paul-Dan Dragoman.

Sentrale lover

Regelverk og generelle opplysninger Boligen selges med det inventar og utstyr som i henhold til gjeldende lover, forskrifter eller offentlige pålegg skal følge med eiendommen, jf. avhendingsloven § 3-4. Fastmonterte eller spesialtilpassede installasjoner og innredning som anses som varig tilknyttet boligen, følger normalt med i handelen, med mindre det foreligger en særskilt avtale mellom partene om noe annet, jf. avhendingsloven § 3-5.   En standard tilbehørsliste utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) følger salgsoppgaven, og gjelder som utgangspunkt for hva som inkluderes i salget – med mindre avvik er tydelig avtalt mellom kjøper og selger.   Om informasjonsgrunnlaget Opplysninger om boligens størrelse og utforming, både innvendig og utvendig, bygger på informasjon hentet fra vedlagte tilstands- og boligsalgsrapport. Innholdet i salgsoppgaven er basert på selgers informasjon, fagkyndig vurdering, samt opplysninger fra offentlige registre som kommunen og Kartverket. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses for å være kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene,  slike forhold kan ikke senere gjøres gjeldende som en mangel ved boligen. Dette gjelder uavhengig av om dokumentene er lest.    Det kan være forskjell mellom boligens faktiske bruk av rom og det som er godkjent av myndighetene. Alle interessenter anbefales derfor å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagperson, før bud gis. Dersom kjøper velger å kjøpe uten å ha sett eiendommen, kan det ikke etter overtakelse reklameres på forhold som burde ha vært oppdaget ved en ordinær gjennomgang.   Dersom det oppstår behov for ytterligere avklaringer, oppfordres interessenter til å kontakte eiendomsmegler eller egne rådgivere før de gir bud.   Slitasje og bruk Det må også forventes at eiendommer som har vært i bruk, vil kunne ha tegn til slitasje og eventuelle skader. Slik normal bruksslitasje og behov for vedlikehold må kjøper påregne, og dette vil normalt ikke gi grunnlag for reklamasjon eller prisavslag.   Avtalerettslig Partenes rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, og all tilgjengelig dokumentasjon som forelå for kjøper før handelen ble inngått. I tillegg gjelder avhendingsloven. Det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke, og dette er nærmere forklart nedenfor.   Budgivning og selgers vurdering På grunn av ulike ansvarsforhold kan selger velge å prioritere bud fra ikke-forbrukere, selv om budet er lavere enn et forbrukerbud. Når kjøper ikke er forbruker, kan selges ansvar begrenses ettersom boligen selges «som den er», noe som kan være av verdi for selger. Det understrekes at selger står fritt til å velge hvilket bud som aksepteres, og er ikke forpliktet til å velge det høyeste.   Alle budgivere må ved inngivelse av bud opplyse om de opptrer som forbruker eller som næringsdrivende/person som handler hovedsakelig som ledd i næringsvirksomhet. Det vil opplyses hvis konkurrerende bud kommer fra en ikke-forbruker.   Forbrukerkjøp – definisjon og vilkår:   Et forbrukerkjøp foreligger når en fysisk person kjøper eiendom uten at formålet hovedsakelig er knyttet til næringsvirksomhet. En eiendom anses å ha en mangel dersom den ikke oppfyller kravene som følger av avtalen, eller ved brudd på bestemmelser i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Det samme gjelder hvis eiendommen ikke samsvarer med det som med rimelighet kunne forventes ut fra blant annet alder, type og synlig tilstand – eller hvis det er tilbakeholdt, eller gitt feilaktige opplysninger, og dette har påvirket avtalen.   Dersom det er avvik mellom oppgitt og faktisk innvendig areal på minst 2 % og samtidig minst 1 kvadratmeter, kan dette utløse rett til kompensasjon etter § 3-3 i avhendingsloven.   Ved beregning av krav om prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke kostnader med inntil kr 10 000 (som en egenandel).   Ikke-forbruker – definisjon og vilkår:  Dersom kjøper er en juridisk enhet, eller en fysisk person som handler i næringssammenheng, regnes kjøpet ikke som et forbrukerkjøp.   Ved slike kjøp selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er begrenset til det som følger direkte av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-9. I disse tilfellene fravikes § 3-3 andre ledd, og eventuelle arealavvik vurderes etter § 3-8.   Kjøperens plikt til å foreta grundige undersøkelser gjelder også fullt ut for kjøpere som ikke omfattes av forbrukerdefinisjonen.

Betalingsbetingelser

Hele oppgjøret må betales samlet fra en norsk bankkonto. Overføringer fra utlandet aksepteres kun unntaksvis, og kun dersom dette er forhåndsavtalt med megler i forbindelse med aksept av budet. 

Viktig informasjon om budgivning

Bud kan legges inn på nettannonsen på "gi bud" knappen eller via hjemmesiden. Ved elektronisk budgivning kan bud legges inn trygt og enkelt med bank-ID. Eiendomsmegler kan også kontaktes for tilsendelse av budkjema, og budskjema finnes også i salgsoppgaven.  Alle bud skal inngi skriftlig til eiendomsmegler. Kravet til skriftlighet gjelder også ved forhøyelse av bud, motbud og selgers aksept eller avslag. Før et bud kan formidles til selger må megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt dersom budgiver bruker e-signatur som f eks. bankID. Etter det første budet er inngitt, kan budgiver inngi bud pr e-post eller pr SMS til megler.   Hvis budgiver skal by på eiendommen i henhold til en kjøpsfullmakt må megler kontaktes og fullmakten oversendes før budgivning.  Et bud bør inneholde eiendommens adresse (eventuelt gnr/bnr), kjøpesum, budgivers kontaktinformasjon, finansieringsplan, akseptfrist, overtakelsesdato og eventuelle forbehold som for eksempel usikker finansiering, salg av nåværende bolig ol. Normalt vil ikke et bud med forbehold bli akseptert før forbeholdet er avklart. Konferer gjerne med megler før bud avgis. Bud som har forbehold om konfidensialitet ("hemmelige bud") vil ikke bli formidlet til selger. Alle interessenter oppfordres til å inngi bud via eiendomsmegler.  Megler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. I forbrukerforhold (dvs. der selger er forbruker) skal megleren ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Senere bud må ha en akseptfrist som er lang nok til at budet og eventuelle forbehold kan videreformidles til alle involverte parter slik at disse får tid til å områ seg, jf. forskrift om eiendomsmegling § 6-3. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser bør skje senest 10 minutter før fristens utløp. Dersom bud inngis med en frist som åpenbart er for kort til at megleren kan avvikle budrunden på en forsvarlig måte, vil megler fraråde budet.  Eiendomsmegler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt, og vil uoppfordret gi sin vurdering av det enkelte bud overfor selgeren.  Etter at handel har kommet i stand, eller dersom en budrunde avsluttes uten at handel er kommet i stand, kan en budgiver kreve kopi av budjournalen i anonymisert form. Kopi av budjournal gis til kjøper og selger uten ugrunnet opphold etter at handel er kommet i stand. Hvis budgiver ønsker å være anonym, kan bud fremmes via en fullmektig. For mer informasjon om budgivningsprosessen, se «Forbrukerinformasjon om budgivning», som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler.

Vederlag megler

Fast provisjon: kr 39 000,00 Tilrettelegging: kr 15.000 Markedspakke: kr 24 850 Oppgjørshonorar inkl. factoring: kr 9 900 Grunnpakke bolig Info: kr 14 300 Eierskiftegebyr: kr 6 725   Utlegg: Selger dekker utlegg i henhold til oppdragsavtalen. Disse er estimert til ca. kr 20 725,00, og omfatter vanligvis innhenting av informasjon fra kommunen, eventuell forretningsfører, samt kopi av tinglyste dokumenter. Total kostnad ved salg til prisantydning: kr 128 775,00 Dette inkluderer både vederlag og stipulerte utlegg.   Ved avbrutt oppdrag: Dersom oppdraget sies opp eller utløper uten at salget gjennomføres, har megler krav på rimelig vederlag for medgått tid og for utført arbeid. Dette omfatter blant annet vederlag knyttet til tilrettelegging, markedsføring og eventuelle avholdte visninger, samt påløpte utlegg. Timepris ved slik beregning er kr 3500.

Hvitvasking

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking, og er blant annet forpliktet til å gjennomføre kundetiltak av både selger og kjøper. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at avtalen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, er dette et mislighold fra kjøpers side. Et vesentlig mislighold kan gi selger rett til å heve avtalen og til å gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning. Dersom selger ikke bidrar til at megler får gjennomført løpende kundetiltak underveis i oppdraget, må eiendomsmegler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Selger vil i et slikt tilfelle ha misligholdt sine forpliktelser, og kjøper vil kunne ha et krav mot selger etter avhendingsloven. Hvis kundetiltak ikke lar seg gjennomføre, vil Emera eiendomsmegling ikke kunne bistå med handelen eller foreta oppgjør.

Personopplysningsloven

Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven. Se www.emera.no for vår personvernerklæring.

Oppdragsnummer

01260012

Status salgsoppgave

Megler

Meglerforetaket

Emera No1 AS Org.nr: 934963385

Samarbeidspartnere og tilknyttede foretak

Emera Norge AS og eiendomsmeglingsforetakene som er tilknyttet Emera har samarbeid med forskjellige foretak som tilbyr forbrukerne produkter eller tjenester i forbindelse med et salgsoppdrag. Våre samarbeidspartene er:

Søderberg & Partners AS - formidler av boligselger- og boligkjøperforsikring Overo AS - leverandør av digitale oppgjørsskjemaer og overtakelsesprotokoller som også inneholder tilbud til forbruker om tilpassede strøm-, internett- og alarmtjenester SpareBank 1 SMN - tilbyder av lånefinansiering.

Hvilke produkter/tjenester kjøper og selger får i forbindelse med oppdraget, kan variere ut fra hvor i landet eiendommen ligger.

Egenerklæring boligselgerforsikring

Salgsoppgavevedlegg

Salgsoppgave