Ammerudhellinga 70

Tomten

Byggeår

1966

Etasje

6

Arealer

Arealbeskrivelse

Fellesarealer og rettigheter til bruk

Det gjøres særskilt oppmerksom på at boden som er medtatt i BRA-e og totalt BRA, ligger på borettslagets fellesareal, men disponeres av denne andelen. Borettslaget kan på et senere tidspunkt omdisponere bruken av dette arealet.

Bygningssakkyndiges kommentar til arealoppmåling

Boligen er oppmålt med en enkel håndholdt lasermåler.

Antall rom

1

Innhold

Leiligheten ligger i 6. etasje og består av følgende rom: Entré, bad, bod, stue/kjøkken og alkove. Innglasset balkong på 12 m². I tillegg disponerer leiligheten en ekstern bod på 1 m² i kjeller.

Standard

En svært gjennomført og gjennomtenkt leilighet høyt og fritt i 6. etasje, med en lun og moderne atmosfære. Alt innvendig, med unntak av badet, ble omfattende oppgradert rundt årsskiftet 2024/2025. Det ble blant annet lagt nye gulv, etablert sovealkove, montert nytt IKEA-kjøkken med nye hvitevarer, lagt veggfornyer og malt gjennomgående. Entréen fikk nye fliser, og den innvendige boden ble utstyrt med ny IKEA-garderobe. Det elektriske anlegget ble oppgradert med ny kurs og nye stikkontakter, og det ble trukket inn internett og bredbånd. Den store, vestvendte og innglassede balkongen på ca. 12 m² blir et herlig tilleggsareal store deler av året. Entré: En innbydende entré med nye fliser fra oppgraderingen i 2024/2025 og plass til yttertøy og sko. Herfra er det adkomst til bad, oppholdsrom og en svært praktisk innvendig bod. Boden har fått en ny garderobeløsning fra IKEA som gir rikelig med oppbevaringsplass for klær og øvrig utstyr. Stue: En lys og lettmøblert stue med store vindusflater mot vest og direkte forbindelse til den innglassede balkongen. Den vestvendte plasseringen gir gode lys- og solforhold utover ettermiddagen og kvelden. Her er det plass til både sofagruppe og spisebord, mens den åpne forbindelsen mot kjøkkenet skaper en sosial og luftig oppholdssone. Nye gulv, veggfornyer og nymalte overflater gir rommet et helhetlig og tidsriktig uttrykk. Oppvarming skjer via radiator tilknyttet felles varmeanlegg. Kjøkken: Det stilrene IKEA-kjøkkenet ble etablert ved årsskiftet 2024/2025 og har glatte fronter, laminatbenkeplate og flislagt vegg over arbeidsbenken. Kjøkkenet er godt integrert i oppholdsrommet og byr på gode arbeids- og oppbevaringsflater. Nye hvitevarer fra oppgraderingen omfatter kjøleskap, platetopp, stekeovn og oppvaskmaskin. Det er montert komfyrvakt og omluftsventilator med kullfilter. Fastmonterte kjøkkenhyller medfølger. Sovealkove: Den smarte sovealkoven ble bygget som en del av oppgraderingen og skaper en tydelig, lun og skjermet sovesone adskilt fra oppholdsrommet. Her er det plass til dobbeltseng, samtidig som løsningen utnytter leilighetens areal på en svært effektiv måte. Nye gulv og oppgraderte overflater viderefører det gjennomførte uttrykket fra resten av boligen. Balkong: En av boligens store kvaliteter er den vestvendte og innglassede balkongen på ca. 12 m². Her får du et romslig og skjermet tilleggsareal som kan benyttes store deler av året, med gode solforhold på ettermiddagen og kvelden. Innglassingen gir ly for vind og nedbør, mens tregulvet bidrar til en lun atmosfære. Det er god plass til ønsket utemøblement. Rekkverkshøyden er målt til ca. 1,11 meter og er lavere enn dagens krav. Bad: Flislagt bad rehabilitert i regi av borettslaget i 2010. Badet har elektriske varmekabler i gulvet og er innredet med servant, skap, toalett og dusjsone. Mekanisk avtrekk sørger for ventilasjon, med lufttilførsel via spalte under døren. Overflater: Gulv: Laminat i stue og kjøkken. Fliser i entré, innvendig bod og bad. Vegger: Sparklet/pussede og malte overflater. Himling: Sparklet/pussede og malte overflater. Lagring: Boligen disponerer en innvendig bod i leiligheten, innredet med garderobeløsning fra IKEA. I tillegg disponeres en ekstern bod i 1. etasje på ca. 1 m². For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven. Dersom det er registrert avvik med tilstandsgrad (TG) 2 eller 3 i tilstandsrapporten, oppfordres interessenter spesielt til å undersøke disse forholdene nærmere, da gitte tilstandsgrader er et konkret uttrykk for alder/slitasje/ødeleggelser/konsekvenser som innebærer kostnader til utbedring. Kjøper må innta disse vurderingene og medfølgende utbedringskostnader i sin kjøpsbeslutning, jf. avhl. § 3-10. Det samme gjelder eventuelt andre opplysninger om kjente risikofaktorer, som for eksempel ufaglært arbeid, begrenset kontroll av det elektriske anlegget og opplysninger fra selgers egenerklæringsskjema.

Innbo og løsøre

Følgende løsøre og tilbehør følger ikke med: * Lamper. Følgende medfølger i tillegg: * Fastmonterte hyller på kjøkken, i stue og i gang. * Garderobeskap i bod. For øvrig gjelder NEF sin standardliste "Oversikt over løsøre og tilbehør" med mindre annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen er vedlagt. Gjenstander som er nevnt i standardlisten, men som ikke finnes på eiendommen, vil heller ikke følge med i salget. Alt utstyr og installasjoner som medfølger overtas slik de er, uten garanti, med mindre det foreligger en gjeldende garanti fra produsent eller leverandør. Kjøper aksepterer at det kan forekomme hull og merker etter montering av inventar og utstyr som ikke er en del av overdragelsen.

Parkering

Borettslaget tilbyr utleie av garasje- og parkeringsplasser som tildeles etter venteliste og ikke følger boligen ved salg. Plassene har uttak for motorvarmer, og det er tilrettelagt for elbillading. Leie for garasje er kr 200,- pr mnd og leie av parkeringsplass er kr 150,- pr mnd.

Sammendrag av selgers egenerklæring

Selger har i forbindelse med salget fylt ut egenerklæringsskjema som vedlagt salgsoppgaven. I skjemaet fremkommer følgende informasjon: Kjenner du til om det er/har vært feil tilknyttet våtrommene, f.eks. sprekker, lekkasje, råte, lukt eller soppskader? Ja. Sprekk i en veggflis Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom? Ja, kun av ufaglært/egeninnsats/dugnad. Ufaglært arbeid: Beskrivelse av arbeidet: Byttet servantskap og servant, arbeidet er gjort av faglærte i familien og det foreligger ikke dokumentasjon på arbeidet. Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet? Nei. Er arbeidet byggemeldt? Nei. Kjenner du til om det er/har vært sopp/råteskader/insekter/skadedyr på eiendommen som rotter, mus, maur eller lignende? Ja. Sølvkre har vært observert Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? Ja, kun av faglært. Faglært arbeid: Firmanavn: Linje Elektro Service AS Beskrivelse av arbeidet: Lagt 20A kurs til platetopp, lagt om 2x16A kurs, byttet hovedsikring til 2x32A, lagt opplegg til trådløse lamper, montert 6 nye stikk Foreligger det samsvarserklæring (i henhold til forskrift om elektriske lavspenningsanlegg)? Ja. Kjenner du til om ufaglærte har utført arbeid som normalt bør utføres av faglærte, utover det som er nevnt tidligere (f.eks. drenering, murerarbeid, tømrerarbeid etc)? Ja. Ja, det er oppført en vegg for å lage sovealkove, og montert vask og oppvaskmaskin. Det ble gjort som en tjeneste av faglærte familiemedlemmer, og det foreligger ikke dokumentasjon på arbeidet. Kjenner du til om det har vært utført arbeid på terrasse/garasje/tak/fasade? Ja, kun av faglært. Faglært arbeid: Firmanavn: I regi av borettslaget Beskrivelse av arbeidet: Oppgradering av inngangspartier i regi av borettslaget Kjenner du til om det er innredet/bruksendret/bygget ut i kjeller eller loft eller andre deler av boligen? Ja. Oppussing av kjellerboder i regi av borettslaget. Er innredning/utbyggingen godkjent hos bygningsmyndighetene? Ja. I regi av borettslaget Kjenner du til om det foreligger skaderapporter/ tilstandsvurderinger eller utførte målinger? Ja. Tilstandsrapport gjort av takstmann Kjenner du til vedtak/forslag til vedtak om forhold vedr. eiendommen som kan medføre økte felleskostnader/økt fellesgjeld? Ja. Oppussing av kjellerboder og inngangsparti vil øke fellesutgiftene med omtrent 125kr i måneden Kjenner du til om det er/har vært sopp/råteskader/insekter/skadedyr i sameiet/laget/selskapet (fellesareal eller i andre boliger) som rotter, mus, maur eller lignende? Ja. Rotter utenfor blokkene Tilleggskommentar fra selger: Det er to stikkontakter i leiligheten uten jording. Det fremgår av tilstandsrapporten at det foreligger samsvarserklæring for det elektriske arbeidet i boligen.      Det tas forbehold om at det kan være utført andre arbeider på det elektriske anlegget som ikke har samsvarserklæring. 

Bygningssakkyndig

Byggemåte

Informasjon er hentet fra vedlagte tilstandsrapport, datert 10.08.2026. Bygning: Leilighetsbygg oppført i 1966 med grunnmur i betong, yttervegger i betong, stål- og trekonstruksjon, og flatt oppforet yttertak, tekket med takpapp. Tak: Flatt oppforet yttertak, tekket med takpapp. Vinduer: Vinduer med isolerglass, produsert i 1989. Dører: Brann- og lydklassifisert entrédør, uten datomerking. Balkongskyvedør er produsert i 1989. Balkong/terrasse: Innglasset balkong i betong, glass- og metallkonstruksjon, målt til ca. 12 m² (BRA-B). Rekkverkshøyden er målt til ca. 1,11 meter. VVS-installasjoner: Innvendige vannledninger er av plast (rør-i-rør). Hovedstoppekran for varmt- og kaldtvannsrør internt i boligen er enkelt funksjonstestet. Synlige avløpsrør er i plast og metall. Sluket er i plast. Ventilasjon: Boligen har naturlig oppdriftsventilasjon. Bad: Mekanisk avtrekk. Luftespalte med lufttilførsel under dørbladet. Kjøkken: Kjøkkenet er utstyrt med en omluftsventilator (kullfilter) som resirkulerer luften i rommet. Det er ikke etablert mekanisk avtrekk direkte til friluft for matos og damp. Tekniske detaljer: Boligen har radiatorer tilknyttet felles varmeanlegg. Varmekabler i bad. Elektrisk anlegg: Sikringer av automatsikringer og jordfeilbrytere. Når ble det elektriske anlegget installert eller siste gang totalt rehabilitert? - Ukjent Har det lokale el-tilsynet gjennomført tilsyn? - Nei Løses sikringene ofte ut? - Nei Har det vært brann, branntilløp eller varmgang i anlegget? - Nei Finnes det kursfortegnelse, og er antallet sikringer i samsvar med denne? - Ja Er det elektriske anlegget montert eller endret etter 1999? - Ja Foreligger samsvarserklæring? Ja Samsvarserklæringer for utført arbeid 2025 – Rehabilitering av stue, kjøkken, alkove og bod. Refereres til selger for detaljerte opplysninger. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el-kontroll? - Ukjent Begrunnelse De kontrollerte punktene avdekket ingen åpenbare tegn som tilsier behov for umiddelbar utvidet el-kontroll. Vurderingen omfatter kun de nevnte punktene og reflekterer ikke nødvendigvis anleggets totale tilstand. For å kartlegge anleggets tilstand må en kvalifisert fagperson engasjeres. TG2 - Avvik som kan kreve tiltak: - Vinduer | Vinduene har nådd en alder hvor det må påregnes økt vedlikeholdsbehov og snart utskifting. Eldre isolerglass har økt risiko for punktering og redusert isolasjonsevne. - Dører | Isolerglassene er har nådd en alder hvor det må påregnes økt vedlikeholdsbehov og etter hvert utskifting. Eldre isolerglass har økt risiko for punktering og redusert isolasjonsevne. - Bad - Overflater | Det er observert sprekker i en vegg flis mot kjøkkenvegg. Slike sprekker er ofte av kosmetisk betydning, men kan også være et tegn på bevegelser i underlaget. Årsaken er ikke nærmere avklart. Det anbefales å følge med på området og vurdere utbedring ved endringer. - Bad - Sluk og tettesjikt/membran | Membranen har oppnådd en alder hvor fremtidig funksjon er mer usikker. Når tettesjikt blir eldre, kan elastisitet og tetthet gradvis reduseres. Dette gir økt risiko for utettheter over tid. Jevnlig tilsyn anbefales, og oppgradering må påregnes på sikt. - Kjøkken - Gulvoverflater | Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper i kjøkkenet, som var et krav på tidspunktet da røropplegget ble montert. En lekkasjestopper skal stenge vanntilførselen automatisk ved lekkasje. Når slik sikring mangler, kan en lekkasje gi økt risiko for vannskader. Montering av lekkasjestopper anbefales. - Vannledninger | Det er usikkert/mangler avrenningsspalte i innebygget kasse der fordelerstokker for vannrør er. En slik spalte skal lede eventuelt lekkasjevann trygt videre til sluk, slik at vannet blir synlig og ikke gjør skade. Når drenering mangler, kan en lekkasje i skapet føre til at vann blir stående eller trekker ut i vegg og gulv. Dette øker risikoen for skjulte fuktskader før forholdet oppdages. Det anbefales å avklare løsningen eller tilordne spalte slik at kasse får tilfredsstillende lekkasjesikring. - Ventilasjon | Boligen har naturlig ventilasjon basert på oppdrift. Dette var vanlig da boligen ble oppført, men gir ofte mer varierende luftutskifting enn mekaniske anlegg. Ventilasjonen er avhengig av temperatur og værforhold, og kan i perioder være begrenset. Dette kan gi høyere luftfuktighet og lavere luftkvalitet sammenlignet med mekaniske avtrekk. Det er begrenset tilførsel av frisk luft i oppholdsrom. Dette kan føre til redusert luftutskifting og redusert inneklima når vinduer holdes lukket. Manglende tilluft kan medføre at ventilasjonen ikke fungerer som forutsatt. Kjøkkenet er utstyrt med en omluftsventilator (kullfilter) som resirkulerer luften i rommet. Det er ikke etablert mekanisk avtrekk direkte til friluft for matos og damp. Boligblokken er opprinnelig bygget med naturlig avtrekk via luftekanaler, og det gjøres oppmerksom på at borettslaget/sameiet normalt kan ha forbud mot tilkobling av motoriserte vifter til felles kanalanlegg. Dette er en vanlig løsning i eldre bygningsmasse for å unngå luktsmitte mellom boenheter, men det medfører redusert fjerning av fuktighet sammenlignet med mekanisk utkast. Kjøper bør kontrollere gjeldende vedtekter for ventilasjon i det aktuelle bygget. En slik løsning fjerner noe lukt og fett, men fukt fra matlaging blir værende i rommet. Dette kan gi økt fuktbelastning på overflater og innredning over tid. - Vannbåren varme | Anlegget er av eldre dato og har nådd en alder hvor fremtidig funksjon vurderes som usikker. Eldre rør og komponenter får med tiden slitasje, og risikoen for lekkasjer eller feil som kan kreve reparasjon. Vedlikehold eller utskifting må påregnes over tid. Helse, miljø og sikkerhet - Balkonger/terrasser og lignende | Balkong: Rekkverket er lavere enn dagens krav (under 1,20 m), men det er ikke krav om tilpasning til dagens regler. Konsekvensen er at rekkverket har lavere personsikkerhet sammenlignet med dagens krav. - Branntekniske forhold | Boligen er oppført før 1985 hvor krav til brannceller generelt ikke tilfredsstiller dagens krav. Det må derfor forventes avvik til dagens krav. Dette kan bety at boligen har lavere brannsikring mot andre seksjoner, sammenlignet med dagens krav. Opplistingen over er ikke uttømmende og du oppfordres til å lese og sette deg grundig inn i alt salgsmateriell. For ordens skyld nevner vi at TGIU står for tilstandsgrad ikke undersøkt, f.eks. fordi en del av bygget ikke har vært tilgjengelig for inspeksjon. Disse delene kan dermed ha feil eller mangler som ikke er avdekket. Tilstandsrapporten beskriver byggverkets tekniske tilstand. Det er ikke foretatt kontroll av de elektriske installasjonene (el-takst) selv om bygningssakkyndig kan ha knyttet noen kommentarer til elanlegget ut i fra helt enkle vurderingskriterier. Siden elanlegget ikke er kontrollert er det sannsynlig at det siden kan avdekkes avvik fra dagens forskriftskrav og oppstå funksjonssvikt. Videre må kjøper være forberedt på det må foretas oppgraderinger på grunn av slitasje, fraværende vedlikehold, arbeider som er utført av ufaglærte, utidsmessighet eller tekniske løsninger som ikke holder dagens standard. I Norge er det en av oppgavene til Det lokale el-tilsynet (DLE) å foreta tilsyn av elektriske anlegg i boliger og fritidsboliger. Alle boliger skal ha periodisk kontroll hvert 20 år og hytter/fritidsboliger kontrolleres hvert 30 år. El-anlegget er en bygningsdel som er gjenstand for konstant utvikling, det må derfor påregnes at dagens anlegg ikke nødvendigvis er dimensjonert for oppgradering av kjøkken med nye elektriske apparater, rehabilitering av bad m/varmekabler eller installeringer elbillader.

Omkostninger

3 150 000 (Prisantydning) 125 399 (Andel av fellesgjeld) -------------------------------- 3 275 400 (Pris inkl. fellesgjeld)   Omkostninger ved salg til prisantydning: 8 406 (Avklaring forkjøpsrett borettslag) 545 (Tinglysingsgebyr - hjemmel) 545 (Tinglysingsgebyr - pantedokument) -------------------------------- 9 496 (Omkostninger totalt) -------------------------------- 3 284 896 (Totalpris inkl. omkostninger) -------------------------------- Valgfrie tilleggstjenester som kan bestilles: 9 300 (Boligkjøperforsikring)

Felleskostnader

3 507,15,- per mnd

Felleskostnadene dekker blant annet varmtvann, fyring, kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, vaktmestertjenester, forretningsførsel og grunnpakke internett. På en ekstraordinær generalforsamling i mars 2026 ble det vedtatt to store vedlikeholdsprosjekter (total oppussing av oppganger og etablering av nye stålnettboder) med en samlet ramme for låneopptak på inntil kr 30 000 000,-. Første delutbetaling på kr 10 000 000,- ble utbetalt 01.07.2026. Det resterende låneopptaket vil skje etter hvert som arbeidene skrider frem med oppgangsrenovering høsten 2026 og ferdigstillelse av boder i mars 2027. Disse prosjektene vil medføre en fremtidig økning i fellesgjelden og felleskostnadene. For denne leilighetstypen (1-roms med innglasset balkong) er økningen i felleskostnadene anslått til ca. kr 127,- pr. måned, og andel fellesgjeld er anslått å øke med ca. kr 18 960,- til kr 19 511,-. Se vedlagt protokoll fra ekstraordinært årsmøte for komplett informasjon. Rentenivå, eventuelt nye låneopptak, endret nedbetalingsplan og årsmøtevedtak kan påvirke felleskostnadenes størrelse. Styret kan endre felleskostnadene med 1 måneds varsel.

Eiendomsskatt

Kommunale avgifter

Fellesformue

18 044,-

Fellesgjeld

Sikringsordning fellesgjeld

Borettslaget har avtale med OBOS Factoring om garantert betaling av felleskostnader. OBOS Factoring garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar risikoen for eventuell manglende innbetaling. Avtalen varer til den blir sagt opp av en av partene, med en oppsigelsestid på seks måneder. I tillegg har borettslaget en lovbestemt panterett i andelen foran andre heftelser for krav begrenset til to ganger folketrygdens grunnbeløp.

Formuesverdi

Beliggenhet

Borettslaget ligger i et rolig og grønt boligområde på Ammerud, med kort vei til både servicetilbud, kollektivtransport og marka. Her kombineres en praktisk hverdag med gode muligheter for aktivitet og rekreasjon, enten du ønsker en tur i skogen, en treningsøkt eller enkel tilgang til byen. Daglige innkjøp kan gjøres flere steder i nærområdet. Både Kiwi og Rema 1000 ligger langs Ammerudveien, mens Grorud byr på ytterligere dagligvarebutikker og Grorud Nærsenter. Sistnevnte har rundt 30 butikker og servicetilbud, blant annet apotek, Vinmonopol, blomsterbutikk og serveringssteder. Ønsker du et større utvalg, er det enkelt å komme seg videre til blant annet Kalbakken, Linderud og Stovner med T-bane, buss eller bil. Treningstilbudet i området er variert, med flere treningssentre på Grorud, Kalbakken og Linderud. I tillegg finnes en rekke idrettsanlegg i nærområdet. Greibanen ved Vesletjern har blant annet kunstgressbane og ballbinge, mens Apalløkka og Ammerud idrettshaller benyttes til flere ulike innendørsaktiviteter. På Grorud ligger også et større idrettsanlegg med flerbrukshall og fotballbaner. Kollektivtilbudet gjør det enkelt å komme seg rundt uten bil. Grorud T-banestasjon nås på få minutter til fots via gangvei gjennom grøntområdet nedenfor boligen. Herfra går linje 4 og 5 med hyppige avganger, og reisen til Jernbanetorget tar omkring 20 minutter. Grorud bussterminal og holdeplassene langs Trondheimsveien gir i tillegg gode bussforbindelser mot blant annet Helsfyr, Kalbakken, Lillestrøm og Oslo sentrum. Buss 31 har døgnkontinuerlig tilbud, og det er også forbindelse videre til trikken på Sinsen. Flybussen har trasé langs Trondheimsveien mot Oslo Lufthavn. En av områdets store kvaliteter er nærheten til Lillomarka. Markagrensen ligger like ovenfor boligområdet, slik at turmulighetene er lett tilgjengelige gjennom hele året. Om sommeren byr skogen på tur- og sykkelstier, mens vinteren åpner for langrenn i et omfattende løypenett. Fra Ammerud kan du blant annet følge traséer videre mot Lilloseter, hvor det er servering, eller legge turen mot populære markastuer som Sinober, Linderudkollen og Trollvannsstua. Vesletjern er et populært samlingspunkt på varme dager, med badeplass, svaberg, strand, bålplasser og natursti. Herfra kan turen fortsette videre inn i marka mot blant annet Alunsjøen og Breisjøen. Også Badedammen er et hyggelig alternativ for sommerens badeturer. For den aktive byr Lillomarka Arena på gode fasiliteter gjennom hele året, med blant annet rulleskiløype, skiskytteranlegg, kunstsnø og lysløyper. BUA Ammerud gir dessuten mulighet til å låne sports- og fritidsutstyr. For roligere turer finnes flere grønne områder nærmere bebyggelsen, blant annet Ammerudparken og Grorudparken, hvor turveier og Alnaelva skaper fine omgivelser for en rusletur.

Adkomst

På høyre side i annonsen finner du et kartutsnitt. Ved å klikke på kartet kan du enkelt planlegge din rute fra valgt startpunkt og helt frem til boligen. Det vil være skiltet ved fellesvisninger for enkel orientering.

Energiklasse

E - Grønn

Info strømforbruk

Selger opplyser at det årlige strømforbruket var 1165 kWh. Det er viktig å merke seg at energiforbruket kan variere fra husstand til husstand.

Info energiklasse

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd E (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Oppvarming

Fjernvarme og varmepumpe. Boligen har radiatorer tilknyttet et felles, vannbårent varmeanlegg. Det er i tillegg elektriske varmekabler på baderommet.

Om borettslaget

Ammerudlia Borettslag Org.nr: 948808811

Ammerudlia Borettslag (org.nr. 948 808 811) består av 936 leiligheter. Borettslaget er tilknyttet OBOS og har OBOS Eiendomsforvaltning AS som forretningsfører. Borettslagets nettside er tilgjengelig via Vibbo: https://vibbo.no/ammerudlia. Innmelding i OBOS koster kr 500,- På ekstraordinært årsmøte i mars 2026 ble det vedtatt en total oppussing av oppganger, korridorer, belysning i vaskerier og tak over inngangspartier, samt etablering av nye stålnettboder i kjeller. Tiltakene finansieres med et låneopptak på inntil kr 30 000 000 og bruk av egenkapital på kr 5 000 000. Dette vil medføre en økning i fellesgjeld og felleskostnader. På ordinært årsmøte 2. juni 2026 ble det vedtatt en økning i felleskostnadene på 5 %. Det ble også vedtatt endringer i husordensreglene, blant annet for bruk av balkonger, krav om låste kjellerboder og et nytt punkt om at beboere faktureres for utrykning ved unødig utløst brannalarm. Kjekt å vite: • Borettslaget har fellesvaskeri i hver blokk. Nye maskiner ble installert i 2023-2024, og bruken betales via felleskostnadene. • Borettslaget har fire vaktmestere, driftsleder og kontorsekretær. Renhold av fellesarealer utføres av Ren Service AS. • Grilling på balkong er kun tillatt med elektrisk grill. • Balkongene skal ikke brukes til lagring. Kun rullegardiner levert med balkongen er godkjent som solskjerming. Det er ikke tillatt å bore, spikre eller henge blomsterkasser på utsiden av balkongens konstruksjoner. • Endringer på betongvegger i leilighetene krever søknad til styret. • Det er installert kameraovervåking i heisene. Kun fysiske personer som er medlemmer i OBOS kan eie andeler i borettslaget, og ingen kan eie mer enn én andel. Oslo kommune ved Boligbygg eier 12,5 % av leilighetene, men har startet en prosess for nedsalg.

Regnskap / Budsjett / Kostnadsøkninger

Megler har mottatt borettslagets årsregnskap, årsberetning og budsjett. Nedenfor følger et utdrag av sentrale regnskapstall. Kopi av dokumentene kan fås ved henvendelse til megler. Årsresultatet for 2025 var et overskudd på kr 15 169 128,-. For 2026 er det budsjettert med et overskudd på kr 7 467 860,-. Borettslagets disponible midler utgjorde kr 15 486 501,- per 31.12.2025. Den bokførte egenkapitalen var negativ, men styret vurderer den reelle egenkapitalen som positiv da eiendelene er bokført til historisk kostpris og ikke markedsverdi. På årsmøtet i juni 2026 ble det vedtatt å øke felleskostnadene med 5 %. I tillegg ble det på ekstraordinært årsmøte i mars 2026 vedtatt låneopptak på inntil kr 30 000 000 for finansiering av større oppgraderingsprosjekter, noe som vil medføre en fremtidig økning i felleskostnader og fellesgjeld.

Styregodkjennelse

Kjøper skal godkjennes av styret i borettslaget. Dette kan ikke nektes uten saklig grunn. Kjøper er forpliktet til å gjennomføre handelen uavhengig av om kjøper på overtakelsestidspunktet er godkjent av borettslaget som ny andelseier. Risikoen for å bli godkjent som ny andelseier påhviler kjøper. Dersom kjøper på overtakelsestidspunktet ikke er godkjent som ny andelseier, har kjøper ikke rett til å ta eiendommen i bruk jf. borettslagsloven § 4-5 (2). Blir kjøper ikke godkjent som ny eier må kjøper besørge videresalg av andelen. Hjemmelen overføres til kjøper og oppgjør utbetales til selger. Megler sender søknad til styret, som har en frist på 20 dager til å behandle søknaden.

Forkjøpsrett

Dersom en andel skifter eier, har andelseierne i borettslaget og deretter øvrige medlemmer i boligbyggelaget (OBOS) forkjøpsrett. Fristen for å gjøre forkjøpsretten gjeldende er normalt 20 dager, men reduseres til 5 hverdager dersom det er sendt forhåndsvarsel.

Forsikringsselskap og polisenummer felles forsikring

Protector Forsikring ASA / If Skadeforsikring NUF

4157267-2.1 / 749385

Vedtekter / husordensregler

Eier forplikter seg til å gjøre seg kjent med vedtekter og eventuelle husordensregler. Kopi av disse ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Adgang til utleie

Det er begrenset adgang til å leie ut leiligheter i borettslag. Andelseier kan uten å søke godkjenning leie ut boligen i opptil 30 døgn i året. Dersom andelseier har bodd i boligen i minst ett av de siste to årene, kan boligen leies ut i inntil tre år med styrets samtykke, jf. burettslagslova §§ 5-5 og 5-6. Borettslagets vedtekter angir at utleie eller overlating av bruk krever styrets samtykke.

Ferdigattest / brukstillatelse

Det foreligger ikke ferdigattest, men ekspedisjonsdokument datert 24.04.1969 for boligblokk (høyhus). Ekspedisjonsdokumentet er forgjengeren til ferdigattest. At et slikt dokument eksisterer, gir ingen garanti for at bygget er oppført i samsvar med tillatelsen og gjeldende regelverk, eller at det senere er utført arbeid på bygget som ikke er byggemeldt eller godkjent. Jf. plan- og bygningsloven § 21-10 (5) utstedes det ikke lengre ferdigattest for tiltak det er søkt om før 01.01.1998. Dette innebærer at byggverkene lovlig kan brukes og omsettes uten at det foreligger ferdigattest. Det betyr imidlertid ikke at ulovlige bygde tiltak blir lovlige. Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 05.11.1963. Dagens planløsning er endret i forhold til disse: Døren til boden er åpnet og det er laget sovealkove i stuen.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpssystem. Stikkledningene fra eiendommen og ut til det kommunale nettet er private, og vedlikeholdsansvaret for disse påhviler borettslaget. Adkomst til eiendommen skjer via offentlig vei.

Regulerings- og arealplaner

Eiendommen er regulert til bolig. For mer informasjon om reguleringsforhold, kontakt megler eller søk på saksnummer, adresse eller gårds- og bruksnummer på Plan- og bygningsetatens hjemmeside.

Tinglyste heftelser og rettigheter

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 3001/95/81: 07.10.1974 - Dokumentnr: 19403 - Fellesobl. for bor.innsk. Beløp: NOK 12 382 000 Panthaver: ANDELSEIERNE I BORETTSLAGET ANF. PRIORITET ETTER OBLIGASJON(ER) TIL HUSBANKEN SOM TIL ENHVER TID HVILER PÅ EIENDOMMEN BESTEMMELSER OM OPPTRINNSRETT Gjelder denne registerenheten med flere 07.01.1987 - Dokumentnr: 684 - Forkjøpsrett Rettighetshaver: OSLO KOMMUNE Gjelder denne registerenheten med flere 17.02.2016 - Dokumentnr: 138518 - Pantedokument Beløp: NOK 14 280 000 Panthaver: OBOS-BANKEN AS Uomsettelig Gjelder denne registerenheten med flere 23.04.2021 - Dokumentnr: 473083 - Pantedokument Beløp: NOK 179 000 000 Panthaver: STADSHYPOTEK AB NUF Gjelder denne registerenheten med flere 26.10.2022 - Dokumentnr: 1212603 - Pantedokument Beløp: NOK 20 000 000 Panthaver: STADSHYPOTEK AB NUF Gjelder denne registerenheten med flere 31.01.2025 - Dokumentnr: 120618 - Felles pantedok bor.innsk Beløp: NOK 14 900 Panthaver: Fremtidige andelseiere i Brl. rep. ved styret § 2-11 1 .ledd Gjelder denne registerenheten med flere 31.01.2025 - Dokumentnr: 120642 - Felles pantedok bor.innsk Beløp: NOK 14 900 Panthaver: Fremtidige andelseiere i Brl. rep. ved styret § 2-11 1 .ledd Gjelder denne registerenheten med flere 01.07.2026 - Dokumentnr: 743032 - Pantedokument Beløp: NOK 21 000 000 Panthaver: STADSHYPOTEK AB NUF Panthaver: SVENSKA HANDELSBANKEN AB NUF Gjelder denne registerenheten med flere 04.07.1966 - Dokumentnr: 924145 - Sammenslått med denne matrikkelenhet: GNR. 95, BNR. 82 Dokumenter kan fås ved henvendelse til megler.

Legalpant

Borettslaget har legalpant på inntil 2 ganger Folketrygdens grunnbeløp (2G) som sikkerhet for borettslagets krav mot andelseierne, som f.eks. krav på betaling av felleskostnader. Dette betyr at borettslaget har prioritet foran andre heftelser som er tinglyst på andelen. 

Boligselgerforsikring

Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad kr. 20 000 000,-. Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgaven og interessenter oppfordres til å gjennomgå denne før bud inngis.

Boligkjøperforsikring

Kjøper har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring fra Söderberg & Partners. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell eller på https://www.soderbergpartners.no/eiendom/boligkjoper/

Diverse

Borettslagsmodellen innebærer at borettslaget eier eiendommen, mens andelseierne eier andeler i borettslaget, som gir borett til en bestemt bolig. Andelseierne har ikke personlig ansvar for borettslagets fellesgjeld, men de må dekke borettslagets løpende utgifter. Manglende innbetaling av fellesutgiftene som følge av andre andelshaveres mislighold, eller dersom borettslaget sitter på fraflyttede og/eller usolgte andeler, må dekkes av de øvrige andelseierne.   Borettslaget har legalpanterett i andelen for krav på dekning av felleskostnader og andre krav fra borettslaget, på inntil 2 ganger folketrygdens grunnbeløp.   Kjøper og selger er forpliktet til å undertegne standard kjøpekontrakt utarbeidet av Emera i forbindelse med eiendomstransaksjonen. Kjøpekontrakten kan besiktiges hos eiendomsmegler før bud inngis. Kontakt eiendomsmegler for spørsmål.   Selger leverer eiendommen i ryddig og rengjort stand.

Sentrale lover

Regelverk og generelle opplysninger Boligen selges med det inventar og utstyr som i henhold til gjeldende lover, forskrifter eller offentlige pålegg skal følge med eiendommen, jf. avhendingsloven § 3-4. Fastmonterte eller spesialtilpassede installasjoner og innredning som anses som varig tilknyttet boligen, følger normalt med i handelen, med mindre det foreligger en særskilt avtale mellom partene om noe annet, jf. avhendingsloven § 3-5.   En standard tilbehørsliste utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) følger salgsoppgaven, og gjelder som utgangspunkt for hva som inkluderes i salget – med mindre avvik er tydelig avtalt mellom kjøper og selger.   Om informasjonsgrunnlaget Opplysninger om boligens størrelse og utforming, både innvendig og utvendig, bygger på informasjon hentet fra vedlagte tilstands- og boligsalgsrapport. Innholdet i salgsoppgaven er basert på selgers informasjon, fagkyndig vurdering, samt opplysninger fra offentlige registre som kommunen og Kartverket. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses for å være kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene,  slike forhold kan ikke senere gjøres gjeldende som en mangel ved boligen. Dette gjelder uavhengig av om dokumentene er lest.    Det kan være forskjell mellom boligens faktiske bruk av rom og det som er godkjent av myndighetene. Alle interessenter anbefales derfor å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagperson, før bud gis. Dersom kjøper velger å kjøpe uten å ha sett eiendommen, kan det ikke etter overtakelse reklameres på forhold som burde ha vært oppdaget ved en ordinær gjennomgang.   Dersom det oppstår behov for ytterligere avklaringer, oppfordres interessenter til å kontakte eiendomsmegler eller egne rådgivere før de gir bud.   Slitasje og bruk Det må også forventes at eiendommer som har vært i bruk, vil kunne ha tegn til slitasje og eventuelle skader. Slik normal bruksslitasje og behov for vedlikehold må kjøper påregne, og dette vil normalt ikke gi grunnlag for reklamasjon eller prisavslag.   Avtalerettslig Partenes rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, og all tilgjengelig dokumentasjon som forelå for kjøper før handelen ble inngått. I tillegg gjelder avhendingsloven. Det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke, og dette er nærmere forklart nedenfor.   Budgivning og selgers vurdering På grunn av ulike ansvarsforhold kan selger velge å prioritere bud fra ikke-forbrukere, selv om budet er lavere enn et forbrukerbud. Når kjøper ikke er forbruker, kan selges ansvar begrenses ettersom boligen selges «som den er», noe som kan være av verdi for selger. Det understrekes at selger står fritt til å velge hvilket bud som aksepteres, og er ikke forpliktet til å velge det høyeste.   Alle budgivere må ved inngivelse av bud opplyse om de opptrer som forbruker eller som næringsdrivende/person som handler hovedsakelig som ledd i næringsvirksomhet. Det vil opplyses hvis konkurrerende bud kommer fra en ikke-forbruker.   Forbrukerkjøp – definisjon og vilkår:   Et forbrukerkjøp foreligger når en fysisk person kjøper eiendom uten at formålet hovedsakelig er knyttet til næringsvirksomhet. En eiendom anses å ha en mangel dersom den ikke oppfyller kravene som følger av avtalen, eller ved brudd på bestemmelser i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Det samme gjelder hvis eiendommen ikke samsvarer med det som med rimelighet kunne forventes ut fra blant annet alder, type og synlig tilstand – eller hvis det er tilbakeholdt, eller gitt feilaktige opplysninger, og dette har påvirket avtalen.   Dersom det er avvik mellom oppgitt og faktisk innvendig areal på minst 2 % og samtidig minst 1 kvadratmeter, kan dette utløse rett til kompensasjon etter § 3-3 i avhendingsloven.   Ved beregning av krav om prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke kostnader med inntil kr 10 000 (som en egenandel).   Ikke-forbruker – definisjon og vilkår:  Dersom kjøper er en juridisk enhet, eller en fysisk person som handler i næringssammenheng, regnes kjøpet ikke som et forbrukerkjøp.   Ved slike kjøp selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er begrenset til det som følger direkte av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-9. I disse tilfellene fravikes § 3-3 andre ledd, og eventuelle arealavvik vurderes etter § 3-8.   Kjøperens plikt til å foreta grundige undersøkelser gjelder også fullt ut for kjøpere som ikke omfattes av forbrukerdefinisjonen.

Betalingsbetingelser

Hele oppgjøret må betales samlet fra en norsk bankkonto. Overføringer fra utlandet aksepteres kun unntaksvis, og kun dersom dette er forhåndsavtalt med megler i forbindelse med aksept av budet. 

Viktig informasjon om budgivning

Bud kan legges inn på nettannonsen på "gi bud" knappen eller via hjemmesiden. Ved elektronisk budgivning kan bud legges inn trygt og enkelt med bank-ID. Eiendomsmegler kan også kontaktes for tilsendelse av budkjema, og budskjema finnes også i salgsoppgaven.  Alle bud skal inngi skriftlig til eiendomsmegler. Kravet til skriftlighet gjelder også ved forhøyelse av bud, motbud og selgers aksept eller avslag. Før et bud kan formidles til selger må megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt dersom budgiver bruker e-signatur som f eks. bankID. Etter det første budet er inngitt, kan budgiver inngi bud pr e-post eller pr SMS til megler.   Hvis budgiver skal by på eiendommen i henhold til en kjøpsfullmakt må megler kontaktes og fullmakten oversendes før budgivning.  Et bud bør inneholde eiendommens adresse (eventuelt gnr/bnr), kjøpesum, budgivers kontaktinformasjon, finansieringsplan, akseptfrist, overtakelsesdato og eventuelle forbehold som for eksempel usikker finansiering, salg av nåværende bolig ol. Normalt vil ikke et bud med forbehold bli akseptert før forbeholdet er avklart. Konferer gjerne med megler før bud avgis. Bud som har forbehold om konfidensialitet ("hemmelige bud") vil ikke bli formidlet til selger. Alle interessenter oppfordres til å inngi bud via eiendomsmegler.  Megler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. I forbrukerforhold (dvs. der selger er forbruker) skal megleren ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Senere bud må ha en akseptfrist som er lang nok til at budet og eventuelle forbehold kan videreformidles til alle involverte parter slik at disse får tid til å områ seg, jf. forskrift om eiendomsmegling § 6-3. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser bør skje senest 10 minutter før fristens utløp. Dersom bud inngis med en frist som åpenbart er for kort til at megleren kan avvikle budrunden på en forsvarlig måte, vil megler fraråde budet.  Eiendomsmegler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt, og vil uoppfordret gi sin vurdering av det enkelte bud overfor selgeren.  Etter at handel har kommet i stand, eller dersom en budrunde avsluttes uten at handel er kommet i stand, kan en budgiver kreve kopi av budjournalen i anonymisert form. Kopi av budjournal gis til kjøper og selger uten ugrunnet opphold etter at handel er kommet i stand. Hvis budgiver ønsker å være anonym, kan bud fremmes via en fullmektig. For mer informasjon om budgivningsprosessen, se «Forbrukerinformasjon om budgivning», som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler.

Vederlag megler

Fast provisjon: kr 35 000,00 Fakturagebyr/Factoring (per faktura) kr 1 500,00 Grunnpakke bolig info** kr 8 000,00 Innhenting informasjon forretningsfører kr 5 150,00 Markedspakke inkl. stor annonse på FINN.no, Emera digital mm. kr 23 000,00 Oppgjørshonorar kr 8 000,00 Tilretteleggingshonorar kr 10 000,00 Visnings-/overtagelseshonorar pr. stk. kr 3 500,00 Eierskiftegebyr kr 6 725,00   Utlegg: Selger dekker utlegg i henhold til oppdragsavtalen. Disse er estimert til ca. kr 21 925,00, og omfatter vanligvis innhenting av informasjon fra kommunen, eventuell forretningsfører, samt kopi av tinglyste dokumenter.   Total kostnad ved salg til prisantydning: kr 116 075,00 Dette inkluderer både vederlag og stipulerte utlegg.   Ved avbrutt oppdrag: Dersom oppdraget sies opp eller utløper uten at salget gjennomføres, har megler krav på rimelig vederlag for medgått tid og for utført arbeid. Dette omfatter blant annet vederlag knyttet til tilrettelegging, markedsføring og eventuelle avholdte visninger, samt påløpte utlegg. Timepris ved slik beregning er kr 3500.

Hvitvasking

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking, og er blant annet forpliktet til å gjennomføre kundetiltak av både selger og kjøper. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at avtalen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, er dette et mislighold fra kjøpers side. Et vesentlig mislighold kan gi selger rett til å heve avtalen og til å gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning. Dersom selger ikke bidrar til at megler får gjennomført løpende kundetiltak underveis i oppdraget, må eiendomsmegler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Selger vil i et slikt tilfelle ha misligholdt sine forpliktelser, og kjøper vil kunne ha et krav mot selger etter avhendingsloven. Hvis kundetiltak ikke lar seg gjennomføre, vil Emera eiendomsmegling ikke kunne bistå med handelen eller foreta oppgjør.

Personopplysningsloven

Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven. Se www.emera.no for vår personvernerklæring.

Oppdragsnummer

02260257

Status salgsoppgave

Megler

Meglerforetaket

Emera No2 AS Org.nr: 934963407

Samarbeidspartnere og tilknyttede foretak

Emera Norge AS og eiendomsmeglingsforetakene som er tilknyttet Emera har samarbeid med forskjellige foretak som tilbyr forbrukerne produkter eller tjenester i forbindelse med et salgsoppdrag. Våre samarbeidspartene er:

Søderberg & Partners AS - formidler av boligselger- og boligkjøperforsikring. Overo AS - leverandør av digitale oppgjørsskjemaer og overtakelsesprotokoller som også inneholder tilbud til forbruker om tilpassede strøm-, internett- og alarmtjenester.

Kolibri Forsikring AS - tilbyr bolig-/innbo og andre tingskadeforsikringer.

Hvilke produkter/tjenester kjøper og selger får i forbindelse med oppdraget, kan variere ut fra hvor i landet eiendommen ligger.

Salgsoppgave

Energiattest

Salgsoppgavevedlegg

Egenerklæring boligselgerforsikring

Tilstandsrapport