Ravnåsveien 29H

Tomten

Byggeår

1981

Etasje

8

Arealer

Arealbeskrivelse

Fellesarealer og rettigheter til bruk

Det gjøres særskilt oppmerksom på at boden som er medtatt i BRA-e og totalt BRA, ligger på sameiets fellesareal, men disponeres av denne seksjonen. Sameiet kan på et senere tidspunkt omdisponere bruken av dette arealet.

Bygningssakkyndiges kommentar til arealoppmåling

Areal oppmålt på befaring. Arealer er oppgitt etter ny arealstandard NS3940:2023.

Antall soverom

3

Antall rom

4

Innhold

Leiligheten ligger i 8. etasje og består av følgende rom: Entré, kjøkken, stue/spisestue, tre soverom, bad, WC og kontor. Leiligheten har en sørøstvendt balkong på 9 m². Leiligheten disponerer ekstern bod på 5 m² og parkeringsplass i felles garasjeanlegg.

Standard

Velkommen til en lys og arealeffektiv toppleilighet med en god planløsning og flere nylige oppgraderinger. Boligen byr på et moderne kjøkken fra 2021, tre soverom, et praktisk kontor og en romslig stue med utgang til en sørøstvendt balkong på 9 m². Overflater i flere rom ble malt i 2025, samme år som det ble satt inn nye innerdører. Entré/Gang: Fra inngangsdøren kommer man inn i en gang som knytter leilighetens rom sammen på en god måte. Veggene her ble, i likhet med flere andre rom, malt i 2025. Kjøkken: Leiligheten har et moderne og tidsriktig kjøkken fra 2021. Innredningen har glatte, hvite fronter med integrerte gripehåndtak og en laminatbenkeplate med nedfelt stålkum. Alle hvitevarer er integrerte og består av stekeovn, platetopp, kjøl/frys og oppvaskmaskin. For ekstra trygghet er det installert både komfyrvakt og waterguard. Rommet har kullfilterventilator og plass til en hyggelig spiseplass ved vinduet. Stue og spisestue: Stuen er romslig og har en takhøyde på 2,4 meter, med god plass til både sofagruppe og spisebord. Store vindusflater og balkongdør fra 2018 slipper inn rikelig med lys. Fra stuen er det direkte utgang til en sørøstvendt balkong. Balkong: Den sørøstvendte balkongen på 9 m² er en fin forlengelse av stuen. Her er det god plass til utemøbler. Balkongen er utstyrt med markise. Soverom: Leiligheten inneholder tre soverom av god størrelse. Alle soverommene fikk nye, glatte innerdører med listverk i 2025, og to av rommene fikk samtidig nymalte veggoverflater. Kontor: Innerst i leiligheten ligger et praktisk rom som i dag benyttes som kontor. Rommet ble modernisert i 2025 med nytt laminatgulv, og veggen mot hovedsoverommet ble isolert. Sikringsskapet er plassert her. Bad: Badet har flislagt gulv med varmekabler og flislagte vegger. Rommet er utstyrt med dusjkabinett, servant med underskap, speil med lysarmatur og stikkontakt, samt et høyskap. Det er opplegg for vaskemaskin. WC: Leiligheten har et separat toalettrom med gulvstående toalett, servant med underskap og speil. Rommet har vinyl på gulvet. Overflater: Gulvoverflater: Laminat og fliser. Vegger: Malte plater og malte betongvegger. Overflater i gang, soverom 2, soverom 3, kjøkken og kontor ble malt i 2025. Himling: Malt betong. Takhøyden i stuen er målt til 2,4 m. Lagring: Leiligheten disponerer en ekstern bod på ca. 5 m². I tillegg medfølger en parkeringsplass i felles garasjeanlegg, hvor det er mulighet for installasjon av elbillader. Innvendig er det lagringsplass i skap på bad og WC. For beskrivelse av tilstandsgrad (TG) 2 og 3, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven. Interessenter oppfordres spesielt til å undersøke disse forholdene som er gitt TG2 og 3 nærmere, da gitte tilstandsgrader her er et konkret uttrykk for alder/slitasje/ødeleggelser/konsekvenser som innebærer kostnader til utbedring. Kjøper må innta disse vurderingene og medfølgende utbedringskostnader i sin kjøpsbeslutning, jf. avhl. § 3-10. Det samme gjelder eventuelt andre opplysninger om kjente risikofaktorer, som for eksempel ufaglært arbeid, begrenset kontroll av det elektriske anlegget og opplysninger fra selgers egenerklæringsskjema.

Innbo og løsøre

Salgsoppgaven inkluderer NEFs standardliste "Oversikt over løsøre og tilbehør", som legges til grunn med mindre annet er spesifisert i salgsoppgaven.   Gjenstander som er nevnt i standardlisten, men som ikke finnes på eiendommen, vil heller ikke følge med i salget. Alt utstyr og installasjoner som medfølger overtas slik de er, uten garanti, med mindre det foreligger en gjeldende garanti fra produsent eller leverandør.   Kjøper aksepterer at det kan forekomme hull og merker etter montering av inventar og utstyr som ikke er en del av overdragelsen.

Parkering

Det medfølger en egen parkeringsplass i felles garasjeanlegg, med mulighet for å installere elbillader.

Sammendrag av selgers egenerklæring

Selger har i forbindelse med salget fylt ut egenerklæringsskjema som vedlagt salgsoppgaven. I skjemaet fremkommer følgende informasjon: Kjenner du til om ufaglærte har utført arbeid som normalt bør utføres av faglærte, utover det som er nevnt tidligere (f.eks. drenering, murerarbeid, tømrerarbeid etc)? Ja. Ufaglært arbeid: Beskrivelse av arbeidet: Innsetting av vindu bod Kjenner du til om det er innredet/bruksendret/bygget ut i kjeller eller loft eller andre deler av boligen? Ja. Bod innredet som soverom/kontor Er det foretatt radonmåling? Ja. Utført i 2025, men ikke aktuelt i leiligheten pga av beliggenhet Radonmåling Ja. År: 2025 Verdi: 0

Bygningssakkyndig

Byggemåte

Informasjon er hentet fra vedlagte tilstandsrapport, datert 08.01.2026. Bygning: Boligbygg med flere boenheter, byggeår 1981. Terrasseblokk bygget med bærekonstruksjoner i betong, utvendige trapper fra nesiden og tilkomst fra vei på oversiden. Byggets bærekonstruksjoner er i betong. Etasjeskiller er betongdekke fra byggeår. Boligen ligger mer enn 3 etasjer over bakkenivå. Tak: Terrasseblokk bygget med bærekonstruksjoner i betong. Flate tekkede tak med innvendige nedløp. Vinduer: NorDan trevinduer som er hvitmalte, to lags isolerglass. Innadslående og med vippe-funksjon i toppen av vindu. Aluminiumsbeslag på utsiden. Nye vinduer ble satt inn i 2018 i regi av borettslaget. Dører: Malt inngangsdør til leiligheten, elektronisk dørlås. Innadslående. NorDan hvitmalt balkongdør enkel utadslående med 2 lags glass og aluminiumsbekledning, ny i 2018. Hvitmalte glatte innerdører. Nye innerdører med listverk i 2025. Trapper/adkomst: Utvendig trapp opp til inngang med stål-gitter trapp, stål rekkverk med stående spiler. Gulv på øvre repos av betong. Balkong/terrasse: Balkongkonstruksjon i stål, rekkverk i stål med plater, høyde 1,04 m. Tremmer på gulvet, markise med manuell sveiv. Balkong vender mot sørøst. Areal 9 m². VVS-installasjoner: Vannrør fra byggetidspunkt i kobber, delvis innkasset og åpent på vegg. Stoppekraner er plassert i kasse på vegg i kontoret. Det er borettslagets ansvar for vedlikehold av stigerør for varmt- og kaldtvann. Avløpsrør er skjult i konstruksjoner og kasser. Soilrør av plast som var vanlig å benytte på byggetidspunktet. Leiligheten forsynes med varmtvann fra fjernvarme. Ventilasjon: Mekanisk ventilasjon som er felles for bygget. Avtrekksventiler i våtrom og wc. Tilluft via ventiler i vegger/spalteventiler i vinduer. Kullfilter ventilator på kjøkkenet. Tekniske detaljer: Fjernvarme, varmesentral ikke besiktiget av takstmann. Forsyner leiligheten med varme til radiatorer og varmtvann. Radiatorer som varmekilder under vinduer. Brannslukningsapparat av pulver eller skum apparat. Enkeltstående røykvarslere med batteri. Bod: Ekstern bod, areal 5 m². Elektrisk anlegg: Sikringsskap er plassert i kontoret. Det er skrusikringer i sikringsskapet med egen jordfeilsbryter, nytt sikringselement til kjøkkenet, varmekabel på badet. Det er delvis skjult og åpent elektrisk anlegg. Det er 25 amp hovedsikring med porselenssikringer. Sikringsskap med skrusikringer er et eldre system som anbefales å byttes, det er liten hovedsikring. Takstingeniør er ikke elektrisk fagmann, anlegget er derfor kun visuelt undersøkt. Foreligger det eltilsynsrapport de siste 5 år, og det er ikke foretatt arbeid på anlegget etter denne, utenom retting av eventuelle avvik i eltilsynsrapport (dvs en el-tilsynsrapport uten avvik)? - Nei Når ble det elektriske anlegget installert eller sist gang totalt rehabilitert (årstall)? Med totalt rehabilitert menes fullstendig utskiftet anlegg fra inntakssikring og videre. - 1981 Da anlegget var nytt. Det er ikke dokumentert at anlegget er fullstendig renovert fra sikringsskap og til punktene i leiligheten Er alle elektriske arbeider/anlegg i boligen utført av en registrert elektroinstallasjonsvirksomhet? - Ja I følge eier. Er det elektriske anlegget utført eller er det foretatt tilleggsarbeider på det elektriske anlegget etter 1.1.1999? - Ja Eksisterer det samsvarserklæring? Ja Eier har fått installert nye kurser til kjøkkenet ved oppgradering av kjøkkenet i 2021. Foreligger det kontrollrapport fra offentlig myndighet – Det Lokale Eltilsyn (DLE) eller eventuelt andre tilsvarende kontrollinstanser med avvik som ikke er utbedret eller kontrollen er over 5 år? - Nei Forekommer det ofte at sikringene løses ut? - Nei Har det vært brann, branntilløp eller varmgang (for eksempel termiske skader på deksler, kontaktpunkter eller lignende) i boligens elektriske anlegg? - Nei Er det tegn til at det har vært termiske skader (tegn på varmgang) på kabler, brytere, downlights, stikkontakter og elektrisk utstyr? Sjekk samtidig tilstanden på elektrisk tilkobling av varmtvannsbereder, jamfør eget punkt under varmtvannstank - Nei Er der synlig defekter på kabler eller er disse ikke tilstrekkelig festet? - Nei Er det tegn på at kabelinnføringer og hull i inntak og sikringsskap ikke er tette, så langt dette er mulig å sjekke uten å fjerne kapslinger? - Nei Finnes det kursfortegnelse, og er den i samsvar med antall sikringer? - Ja Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el-kontroll? - Ja Anlegget behøver en gjennomgang grunnet alder på kabler, brytere og andre komponenter. Ved kjøp av nytt hus/ leilighet bør det gjennomføres en elektrisk tilstandskontroll. TG3 - Store eller alvorlige avvik: - Bad - Generell | Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Selv om det er dusjkabinett, er det fortsatt en betydelig risiko for at våtrommets konstruksjoner ikke tåler lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner. Badet er i daglig bruk og fungerer slik det er, prisestimat er for hvis badet skal oppgraderes. Det anbefales å ikke ta vegg dusjkabinettet før membraner er oppgradert. TG2 - Avvik som kan kreve tiltak: - Utvendig - Balkonger, terrasser og rom under balkonger | Det er påvist andre avvik: Markiseduk er revnet. Det må foretas tiltak for å lukke avviket. Markiseduken bør skiftes for å hindre ytterligere skader og sikre at markisen fungerer som tiltenkt. En revnet duk kan føre til redusert beskyttelse mot vær og vind, samt økt risiko for ytterligere slitasje på markisens konstruksjon. - Innvendig - Overflater | Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente. Noe generell bruksslitasje på overflater. Andre tiltak: Overflater bør vedlikeholdes eller oppgraderes ved behov for å opprettholde et tilfredsstillende estetisk og funksjonelt nivå. Manglende vedlikehold kan føre til ytterligere slitasje og redusert levetid på overflatene. - Innvendig - Etasjeskille/gulv mot grunn | Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. Konsekvensen ved å ikke utbedre avvikene kan være redusert brukervennlighet, utfordringer med møblering og økt slitasje på gulvbelegget. - Tekniske installasjoner - Vannledninger | Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. Vannrørene bør kontrolleres jevnlig av fagperson, og det bør vurderes utskiftning i forbindelse med oppgradering av våtrom eller ved tegn til lekkasje. Konsekvensen av å ikke gjennomføre tiltak er økt risiko for lekkasjer og vannskader, da eldre vannrør har større sannsynlighet for å få skader eller tette seg. - Tekniske installasjoner - Elektrisk anlegg | Sikringsskap er plassert i kontoret. Det er skrusikringer i sikringsskapet med egen jordfeilsbryter, nytt sikringselement til kjøkkenet, varmekabel på badet. Det er delvis skjult og åpent elektrisk anlegg. Det er 25 amp hovedsikring med porselenssikringer. Anlegget behøver en gjennomgang grunnet alder på kabler, brytere og andre komponenter. Ved kjøp av nytt hus/ leilighet bør det gjennomføres en elektrisk tilstandskontroll. Sikringsskap med skrusikringer er et eldre system som anbefales å byttes, det er liten hovedsikring. - WC - Overflater og konstruksjon | Det er påvist andre avvik: Ventil-deksel mangler på kanal. Toalettet er eldre og har passert 1/2 part av levetiden. Andre tiltak: Vedlikehold. - Kjøkken - Avtrekk | Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen. Det er vanskelig å etablere andre løsninger. TG2 - Avvik som ikke krever umiddelbare tiltak: - Tekniske installasjoner - Avløpsrør | Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. - Tekniske installasjoner - Ventilasjon | Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. Det virker som om ventilasjonsanlegget/felles vifte på taket ikke fungerer. Det må gjøres nærmere undersøkelser. Anlegget må sjekkes av fagperson. Ventilasjonsanlegget må undersøkes nærmere for status på tilstand. - Tekniske installasjoner - Vannbåren varme | Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på anlegg for vannbåren varme. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. TGIU - Ikke undersøkt/utilgjengelig: - Tekniske installasjoner - Varmesentral | Fjernvarme, varmesentral ikke besiktiget av takstmann. Forsyner leiligheten med varme til radiatorer og varmtvann. Opplistingen over er ikke uttømmende og du oppfordres til å lese og sette deg grundig inn i alt salgsmateriell. For ordens skyld nevner vi at TGIU står for tilstandsgrad ikke undersøkt, f.eks. fordi en del av bygget ikke har vært tilgjengelig for inspeksjon. Disse delene kan dermed ha feil eller mangler som ikke er avdekket. Tilstandsrapporten beskriver byggverkets tekniske tilstand. Det er ikke foretatt kontroll av de elektriske installasjonene (el-takst) selv om bygningssakkyndig kan ha knyttet noen kommentarer til elanlegget ut i fra helt enkle vurderingskriterier. Siden elanlegget ikke er kontrollert er det sannsynlig at det siden kan avdekkes avvik fra dagens forskriftskrav og oppstå funksjonssvikt. Videre må kjøper være forberedt på det må foretas oppgraderinger på grunn av slitasje, fraværende vedlikehold, arbeider som er utført av ufaglærte, utidsmessighet eller tekniske løsninger som ikke holder dagens standard. I Norge er det en av oppgavene til Det lokale el-tilsynet (DLE) å foreta tilsyn av elektriske anlegg i boliger og fritidsboliger. Alle boliger skal ha periodisk kontroll hvert 20 år og hytter/fritidsboliger kontrolleres hvert 30 år. El-anlegget er en bygningsdel som er gjenstand for konstant utvikling, det må derfor påregnes at dagens anlegg ikke nødvendigvis er dimensjonert for oppgradering av kjøkken med nye elektriske apparater, rehabilitering av bad m/varmekabler eller installeringer elbillader.

Omkostninger

4 400 000,00 (Prisantydning) 270 740,00 (Andel av fellesgjeld) -------------------------------------------------------- 4 670 740,00 (Pris inkl. fellesgjeld)   Omkostninger   9 300,00 (Boligkjøperforsikring* (valgfritt)) 8 406,00 (Forhåndsvarsling forkjøpsrett) 545,00 (Tinglysingsgebyr - hjemmel) 545,00 (Tinglysningsgebyr - pantedokument) -------------------------------------------------------- 9 496,00 (Omkostninger totalt (uten Boligkjøperforsikring)) 18 796,00 (Omkostninger totalt (med Boligkjøperforsikring))   -------------------------------------------------------- 4 680 236,00 (Totalpris inkl. omkostninger (uten Boligkjøperforsikring)) 4 689 536,00 (Totalpris inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring))   --------------------------------------------------------  

Felleskostnader

8 160,- per mnd

Totale felleskostnader per måned: kr 8 160,- Felleskostnadene er fordelt slik: - Felleskostnader: kr 5 814,- - Oppvarming (à konto): kr 1 947,- - Telia Kollektiv Flex Universal 50: kr 299,- - Garasje: kr 100,- Felleskostnadene dekker borettslagets ordinære driftsutgifter, kommunale avgifter, bygningsforsikring, betjening av andel fellesgjeld, garasjeplass, en grunnkostnad for TV/internett fra Telia, samt à konto-betaling for oppvarming. Kostnader for oppvarming avregnes mot faktisk forbruk. Borettslaget har ikke individuell nedbetalingsordning (IN-ordning) for fellesgjeld. Endringer i rentenivået på borettslagets lån kan også påvirke størrelsen på felleskostnadene.

Kommunale avgifter

Fellesformue

9 219,-

Fellesgjeld

Sikringsordning fellesgjeld

Borettslaget har en avtale med OBOS Factoring om garantert betaling av felleskostnader. OBOS Factoring garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. Avtale om sikring av felleskostnader varer til den blir sagt opp av en av partene. Oppsigelsestiden er seks - 6 - måneder regnet fra oppsigelsesdato.

Formuesverdi

Beliggenhet

Ravnåsveien 29H ligger i et rolig og svært barnevennlig boligområde uten gjennomgangstrafikk. Eiendommen har en skjermet og attraktiv intern beliggenhet, samtidig som man har kort vei til alt nærområdet har å tilby. Det er gangavstand til både skole og barnehager. Bydelen byr på et rikt og variert fritidstilbud med organisert idrett for alle aldre, samt kort vei til svømmehall, slalåmbakke, treningssentre, idrettshaller og flere fotballbaner. På Grønliåsen finner du lysløype, løypenett videre inn i Østmarka og gode muligheter for turorientering, noe som gir flotte rekreasjonsmuligheter året rundt. Med en kort sykkeltur når du også de idylliske fasilitetene langs Hvervenbukta. Boligen har gangavstand til Holmlia Senter, et hyggelig nærsenter med et bredt utvalg av butikker, serveringssteder og servicetilbud. Her finner du blant annet bibliotek, tannlege, fysioterapeut, frisør, jernvarehandel, kafé og optiker. I tillegg finnes Meny, Apotek 1, Vinmonopolet, Mester Grønn, Subway og flere andre spennende butikker. Joker på Hallagerbakken, som også holder søndagsåpent, ligger kun cirka fem minutters gange fra boligen. I nærområdet finner du også Kolbotn Torg, Senter Syd med vinmonopol og Mortensrud Torg. Lambertseter senter ligger litt lenger unna og byr på et stort handels- og servicetilbud samt Symra kino vegg i vegg og flere treningssentre. På Hauketo finner du frukt- og kolonialbutikk, Rema 1000, Peppes Pizza, gatekjøkken, treningssenter, apotek og frisør. Prinsdal torg har et variert tilbud med blant annet Prinsdal Grill, Bislett Kebab og Prinsdal Sushi & Wok. Ski Storsenter og Vinterbro kjøpesenter ligger omtrent 20 minutters kjøring unna og byr på et svært bredt og variert utvalg av butikker og tjenester. Ravnåsveien 29H har også nærhet til flere av Oslofjordens flotteste bade- og turområder, som Hvervenbukta, Ingierstrand, Bestemorstranda og Svartskog. Det er kort vei til Østmarka og Prinsdal med preparerte lysløyper og flotte turmuligheter.

Adkomst

På høyre side i annonsen finner du et kartutsnitt. Ved å klikke på kartet kan du enkelt planlegge din rute fra valgt startpunkt og helt frem til boligen. Det vil være skiltet ved fellesvisninger for enkel orientering.

Info strømforbruk

Selger opplyser at det årlige strømforbruket er ca. 4 800 kWh. Det er viktig å merke seg at energiforbruket kan variere fra husstand til husstand.

Info energiklasse

Eiendommen er ikke energimerket. Det følger av forskrift om energimerking § 5 at dersom eier ikke har lagt frem energiattest, og eier etter skriftlig anmodning fra kjøper ikke har lagt frem energiattest før avtale om salg er inngått, kan kjøper få laget en energiattest ved hjelp av ekspert for selgers regning, innen ett år etter at avtale om salg er inngått.

Oppvarming

Leiligheten varmes opp med fjernvarme via et vannbårent anlegg med radiatorer. I tillegg er det elektriske varmekabler i gulvet på badet, som også har en vegghengt radiator. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

Om borettslaget

Øvre Ravnåsen Borettslag Org.nr: 948167093

Velkommen til Øvre Ravnåsen Borettslag, et veldrevet borettslag tilknyttet OBOS som forretningsfører. Borettslaget består av 236 andelsleiligheter og er et samvirkeforetak med formål om å gi andelseierne bruksrett til egen bolig. Informasjon fra styret og dokumenter til årsmøter er tilgjengelig for beboere på Vibbo. Styret har vært aktivt med flere viktige prosjekter. I 2024 ble det installert et nytt brann- og nødlysanlegg i garasjeanlegget og fellesarealer for å øke sikkerheten. Det er også inngått en avtale om å etablere 13 elbil-ladestasjoner, med forventet ferdigstillelse i første halvår 2025. Videre er det vedtatt å konkurranseutsette vaktmestertjenestene og innhente priser for installasjon av individuelle vannmålere, noe som vil bli presentert på neste årsmøte. En oppdatert vedlikeholdsplan publiseres årlig for beboerne. Borettslaget har ikke individuell nedbetaling av fellesgjeld (IN-ordning). Felleskostnadene dekker borettslagets ordinære driftsutgifter, inkludert kommunale avgifter, garasjeplass (for de som har det) og en grunnkostnad for TV/internett. Styret har vedtatt en økning i felleskostnadene på 3,5 % fra 1. januar 2026. Kostnader til oppvarming faktureres a konto og avregnes to ganger årlig basert på individuelt forbruk. Borettslaget har en kollektiv avtale med Telia for TV og internett, hvor en grunnkostnad på kr 299,- per måned kommer i tillegg til felleskostnadene. Det er forkjøpsrett for andelseiere i borettslaget og øvrige OBOS-medlemmer. Ny eier må godkjennes av styret, og godkjenning kan kun nektes ved saklig grunn. Kun fysiske personer kan eie andeler, og man kan kun eie én andel. Utleie av boligen krever styrets godkjenning og er begrenset til maksimalt tre år, forutsatt at eier har bodd i boligen i minst ett av de to siste årene. Unntak kan gis ved midlertidig fravær grunnet tungtveiende årsaker som arbeid eller utdanning. Andelseiere må følge borettslagets vedtekter og husordensregler. Vesentlige endringer på bygningens eksteriør, som for eksempel montering av markiser eller parabolantenner, krever styrets forhåndsgodkjenning. Andelseier er selv ansvarlig for vedlikehold av private markiser. Oppføring av hagestuer er kun tillatt for leiligheter på bakkeplan og krever kommunal godkjenning samt at de har et enhetlig utseende.

Regnskap / Budsjett / Kostnadsøkninger

Borettslagets regnskap for 2024 viste et overskudd på kr 2 255 294. Dette er en forbedring fra 2023, som hadde et underskudd på kr 11 121 795. Overskuddet plasseres på en høyrentekonto. Budsjettet for 2025 viser et forventet overskudd på kr 3 533 920. Styret har vedtatt å øke felleskostnadene med 3,5 % fra 1. januar 2026.

Forretningsfører

Styregodkjennelse

Kjøper må godkjennes av borettslagets styre. Styret kan kun nekte godkjenning dersom det foreligger saklig grunnlag, jf. borettslagsloven § 4-4.

Forkjøpsrett

Forkjøpsretten avklares parallellt med salget.

Forsikringsselskap og polisenummer felles forsikring

Tryg Forsikring

8574968

Vedtekter / husordensregler

Vedlagt salgsoppgaven.

Husdyrhold

Dyrehold må søkes styret.

Adgang til utleie

Det er begrenset adgang til å leie ut bolig i borettslag. Med styrets godkjenning og under visse vilkår kan boligen leies ut i inntil 3 år, jf. borettslagsloven § 5-3 til § 5-10. Andelseier som selv bor i boligen, har imidlertid rett til å leie ut deler av boligen til andre uten styregodkjenning, jf. borettslagsloven § 5-4. Korttidsutleie er tillatt i opptil 30 døgn per år uten samtykke fra styret.

Ferdigattest / brukstillatelse

Det er utstedt ferdigattest for nybygg av terrassehus datert 19.04.1985. At slike tillatelser/attester eksisterer gir ingen garanti for at det ikke senere er utført arbeider som ikke er byggemeldt/godkjent. - Det er utstedt ferdigattest for tilbygg tak over inngangsparti datert 06.11.1995. - Det er utstedt ferdigattest for fasadeendring datert 07.11.2012. Det er forskjeller mellom godkjente byggetegninger og dagens planløsning: Et teknisk rom er omgjort til kontor, og det er bygget en liten gang foran WC og bad. I tillegg er det satt inn vinduer i kontor og spisestue, og et vindu mot nord i kjøkkenet er fjernet. Endring av tilleggsdel til hoveddel (bod til kontor) er en søknadspliktig bruksendring. Fasadeendring er en søknadspliktig bruksendring. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen vedrørende bruksendring og fasadeendring og kostnader forbundet med dette. Leiligheten er for øyeblikket en 4-roms, men basert på planløsningen kan det synes mulig å endre den til en 5-roms ved å bruksendre boden som i dag brukes som soverom. Det presiseres at muligheten for omgjøring ikke er vurdert av teknisk fagkyndig. Bruksendring av rom fra tilleggsdel til hoveddel er søknadspliktig. Verken selger eller megler har undersøkt om endringen vil bli godkjent. Kjøper påtar seg risikoen for om omgjøringen er teknisk gjennomførbar og for om endringen vil bli godkjent av plan- og bygningsetaten.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpssystem. Stikkledningene fra eiendommen og ut til det kommunale nettet er private, og vedlikeholdsansvaret for disse påhviler borettslaget. Adkomst til eiendommen skjer via offentlig vei. Interne veier på eiendommen er regulert som felles avkjørsel.

Regulerings- og arealplaner

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-2497, vedtatt 06.11.1980. Kommuneplan: Kommuneplanen 2015-2030, vedtatt 23.09.2015. Kommunedelplan: KDP-17 - Kommunedelplan for torg og møteplasser, vedtatt 22.04.2009. Reguleringsplan S-2497 fastsetter at traseen for den gamle Østfoldbanen ('Smålensbanen'), som ligger i nærliggende friområde, har en bevaringsstatus der endringer krever særskilt godkjenning. Området er stadig under endring/utvikling, bygg settes opp, rehabiliteres og rives ned. Vi anbefaler derfor alle budgivere å sette seg inn i gjeldende reguleringsbestemmelser. Kopi av situasjonskart, målebrev, reguleringsplaner m/bestemmelser etc. ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler. Vi oppfordrer interessenter til å gjøre seg kjent med disse.

Tinglyste heftelser og rettigheter

Følgende tinglyste heftelser følger eiendommen ved salg, og ved inngivelse av bud vil disse være akseptert av budgiver/kjøper: 1983/32183-1/105 27.10.1983 FELLESOBL. FOR BOR.INNSK. Beløp: NOK 59 673 700 Panthaver: ANDELSEIERNE I BORETTSLAGET LØPENR: 1129767 ANF. PRIORITET ETTER OBLIGASJON(ER) TIL HUSBANKEN SOM TIL ENHVER TID HVILER PÅ EIENDOMMEN GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE ** NEDKVITTERING BELØPET ER NEDKVITTERT TIL: Beløp: NOK 49 051 600 ** FORHØYELSE FORHØYET TIL NOK 49,286,600 1984/20102-1/105 25.04.1984 ERKLÆRING/AVTALE Bestemmelse om trafostasjon/kiosk 1984/20103-1/105 25.04.1984 ERKLÆRING/AVTALE Bestemmelse om trafostasjon/kiosk 1986/43052-2/105 16.07.1986 BEST. OM VANN/KLOAKKLEDN. Med flere bestemmelser Bestemmelse om veg GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE 2017/697151-1/200 28.06.2017 PANTEDOKUMENT Beløp: NOK 45 000 000 Panthaver: OBOS-BANKEN AS ORG.NR: 911 986 884 GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE 2018/1349437-1/200 02.10.2018 PANTEDOKUMENT Beløp: NOK 19 000 000 Panthaver: OBOS-BANKEN AS ORG.NR: 911 986 884 GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE 2023/382566-1/200 14.04.2023 PANTEDOKUMENT Beløp: NOK 22 000 000 Panthaver: OBOS-BANKEN AS ORG.NR: 911 986 884 GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE ELEKTRONISK INNSENDT 1982/2654-1/105 29.01.1982 BEST OM GARASJE/PARKERING Rettighet hefter i: KNR: 0301 GNR: 185 BNR: 62 Med flere bestemmelser Selger bærer risikoen for at kjøper kan få tinglyst skjøte uten andre heftelser enn de som det er avtalt at følger med i handelen. Gjennomføring av handelen er betinget av det ikke er tinglyst heftelser som ikke lar seg innfri/slette. Dersom eiendommen skulle bli overbeheftet i salgsprosessen, det vil si at summen av fremtidige tinglyste heftelser overstiger den forventede salgssummen, er det en forutsetning for at handel skal kunne gjennomføres at kreditorene gir nødvendig pantefrafall. Dersom pantefrafall ikke oppnås vil handel ikke kunne gjennomføres. Skulle det bli tinglyst flere utleggspant på eiendommen, kan handel bare gjennomføres forutsatt at også eventuelle fremtidige kreditorer aksepterer å slette sitt pant uten å få full innfrielse av det underliggende kravet.

Legalpant

Borettslaget har legalpant på inntil 2G som sikkerhet for betaling av felleskostnader. Dette betyr at borettslaget har prioritet over tinglyste lån når det gjelder betaling av felleskostnader, og kan kreve inn pengene før andre kreditorer, selv om de har lån registrert på andelen.

Boligselgerforsikring

Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad kr. 20 000 000,-. Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgaven og interessenter oppfordres til å gjennomgå denne før bud inngis.

Boligkjøperforsikring

Kjøper har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring fra Söderberg & Partners. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell eller på https://www.soderbergpartners.no/eiendom/boligkjoper/

Diverse

Borettslagsmodellen innebærer at borettslaget eier eiendommen, mens andelseierne eier andeler i borettslaget, som gir borett til en bestemt bolig. Andelseierne har ikke personlig ansvar for borettslagets fellesgjeld, men de må dekke borettslagets løpende utgifter. Manglende innbetaling av fellesutgiftene som følge av andre andelshaveres mislighold, eller dersom borettslaget sitter på fraflyttede og/eller usolgte andeler, må dekkes av de øvrige andelseierne.   Borettslaget har legalpanterett i andelen for krav på dekning av felleskostnader og andre krav fra borettslaget, på inntil 2 ganger folketrygdens grunnbeløp.   Kjøper og selger er forpliktet til å undertegne standard kjøpekontrakt utarbeidet av Emera i forbindelse med eiendomstransaksjonen. Kjøpekontrakten kan besiktiges hos eiendomsmegler før bud inngis. Kontakt eiendomsmegler for spørsmål.   Selger leverer eiendommen i ryddig og rengjort stand.

Sentrale lover

Regelverk og generelle opplysninger Boligen selges med det inventar og utstyr som i henhold til gjeldende lover, forskrifter eller offentlige pålegg skal følge med eiendommen, jf. avhendingsloven § 3-4. Fastmonterte eller spesialtilpassede installasjoner og innredning som anses som varig tilknyttet boligen, følger normalt med i handelen, med mindre det foreligger en særskilt avtale mellom partene om noe annet, jf. avhendingsloven § 3-5.   En standard tilbehørsliste utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) følger salgsoppgaven, og gjelder som utgangspunkt for hva som inkluderes i salget – med mindre avvik er tydelig avtalt mellom kjøper og selger.   Om informasjonsgrunnlaget Opplysninger om boligens størrelse og utforming, både innvendig og utvendig, bygger på informasjon hentet fra vedlagte tilstands- og boligsalgsrapport. Innholdet i salgsoppgaven er basert på selgers informasjon, fagkyndig vurdering, samt opplysninger fra offentlige registre som kommunen og Kartverket. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses for å være kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene,  slike forhold kan ikke senere gjøres gjeldende som en mangel ved boligen. Dette gjelder uavhengig av om dokumentene er lest.    Det kan være forskjell mellom boligens faktiske bruk av rom og det som er godkjent av myndighetene. Alle interessenter anbefales derfor å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagperson, før bud gis. Dersom kjøper velger å kjøpe uten å ha sett eiendommen, kan det ikke etter overtakelse reklameres på forhold som burde ha vært oppdaget ved en ordinær gjennomgang.   Dersom det oppstår behov for ytterligere avklaringer, oppfordres interessenter til å kontakte eiendomsmegler eller egne rådgivere før de gir bud.   Slitasje og bruk Det må også forventes at eiendommer som har vært i bruk, vil kunne ha tegn til slitasje og eventuelle skader. Slik normal bruksslitasje og behov for vedlikehold må kjøper påregne, og dette vil normalt ikke gi grunnlag for reklamasjon eller prisavslag.   Avtalerettslig Partenes rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, og all tilgjengelig dokumentasjon som forelå for kjøper før handelen ble inngått. I tillegg gjelder avhendingsloven. Det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke, og dette er nærmere forklart nedenfor.   Budgivning og selgers vurdering På grunn av ulike ansvarsforhold kan selger velge å prioritere bud fra ikke-forbrukere, selv om budet er lavere enn et forbrukerbud. Når kjøper ikke er forbruker, kan selges ansvar begrenses ettersom boligen selges «som den er», noe som kan være av verdi for selger. Det understrekes at selger står fritt til å velge hvilket bud som aksepteres, og er ikke forpliktet til å velge det høyeste.   Alle budgivere må ved inngivelse av bud opplyse om de opptrer som forbruker eller som næringsdrivende/person som handler hovedsakelig som ledd i næringsvirksomhet. Det vil opplyses hvis konkurrerende bud kommer fra en ikke-forbruker.   Forbrukerkjøp – definisjon og vilkår:   Et forbrukerkjøp foreligger når en fysisk person kjøper eiendom uten at formålet hovedsakelig er knyttet til næringsvirksomhet. En eiendom anses å ha en mangel dersom den ikke oppfyller kravene som følger av avtalen, eller ved brudd på bestemmelser i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Det samme gjelder hvis eiendommen ikke samsvarer med det som med rimelighet kunne forventes ut fra blant annet alder, type og synlig tilstand – eller hvis det er tilbakeholdt, eller gitt feilaktige opplysninger, og dette har påvirket avtalen.   Dersom det er avvik mellom oppgitt og faktisk innvendig areal på minst 2 % og samtidig minst 1 kvadratmeter, kan dette utløse rett til kompensasjon etter § 3-3 i avhendingsloven.   Ved beregning av krav om prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke kostnader med inntil kr 10 000 (som en egenandel).   Ikke-forbruker – definisjon og vilkår:  Dersom kjøper er en juridisk enhet, eller en fysisk person som handler i næringssammenheng, regnes kjøpet ikke som et forbrukerkjøp.   Ved slike kjøp selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er begrenset til det som følger direkte av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-9. I disse tilfellene fravikes § 3-3 andre ledd, og eventuelle arealavvik vurderes etter § 3-8.   Kjøperens plikt til å foreta grundige undersøkelser gjelder også fullt ut for kjøpere som ikke omfattes av forbrukerdefinisjonen.

Betalingsbetingelser

Hele oppgjøret må betales samlet fra en norsk bankkonto. Overføringer fra utlandet aksepteres kun unntaksvis, og kun dersom dette er forhåndsavtalt med megler i forbindelse med aksept av budet. 

Viktig informasjon om budgivning

Bud kan legges inn på nettannonsen på "gi bud" knappen eller via hjemmesiden. Ved elektronisk budgivning kan bud legges inn trygt og enkelt med bank-ID. Eiendomsmegler kan også kontaktes for tilsendelse av budkjema, og budskjema finnes også i salgsoppgaven.  Alle bud skal inngi skriftlig til eiendomsmegler. Kravet til skriftlighet gjelder også ved forhøyelse av bud, motbud og selgers aksept eller avslag. Før et bud kan formidles til selger må megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt dersom budgiver bruker e-signatur som f eks. bankID. Etter det første budet er inngitt, kan budgiver inngi bud pr e-post eller pr SMS til megler.   Hvis budgiver skal by på eiendommen i henhold til en kjøpsfullmakt må megler kontaktes og fullmakten oversendes før budgivning.  Et bud bør inneholde eiendommens adresse (eventuelt gnr/bnr), kjøpesum, budgivers kontaktinformasjon, finansieringsplan, akseptfrist, overtakelsesdato og eventuelle forbehold som for eksempel usikker finansiering, salg av nåværende bolig ol. Normalt vil ikke et bud med forbehold bli akseptert før forbeholdet er avklart. Konferer gjerne med megler før bud avgis. Bud som har forbehold om konfidensialitet ("hemmelige bud") vil ikke bli formidlet til selger. Alle interessenter oppfordres til å inngi bud via eiendomsmegler.  Megler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. I forbrukerforhold (dvs. der selger er forbruker) skal megleren ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Senere bud må ha en akseptfrist som er lang nok til at budet og eventuelle forbehold kan videreformidles til alle involverte parter slik at disse får tid til å områ seg, jf. forskrift om eiendomsmegling § 6-3. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser bør skje senest 10 minutter før fristens utløp. Dersom bud inngis med en frist som åpenbart er for kort til at megleren kan avvikle budrunden på en forsvarlig måte, vil megler fraråde budet.  Eiendomsmegler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt, og vil uoppfordret gi sin vurdering av det enkelte bud overfor selgeren.  Etter at handel har kommet i stand, eller dersom en budrunde avsluttes uten at handel er kommet i stand, kan en budgiver kreve kopi av budjournalen i anonymisert form. Kopi av budjournal gis til kjøper og selger uten ugrunnet opphold etter at handel er kommet i stand. Hvis budgiver ønsker å være anonym, kan bud fremmes via en fullmektig. For mer informasjon om budgivningsprosessen, se «Forbrukerinformasjon om budgivning», som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler.

Vederlag megler

Provisjon ved salg til prisantydning: kr 44 707,40 Tilrettelegging: kr 15.000 Visninger/overtagelser: kr 3000 pr. stk.  Markedspakke: kr 23.900 Oppgjørshonorar inkl. factoring: kr 9900 Grunnpakke bolig Info: kr 9.900   Utlegg: Selger dekker utlegg i henhold til oppdragsavtalen. Disse er estimert til ca. kr 25 470,00, og omfatter vanligvis innhenting av informasjon fra kommunen, eventuell forretningsfører, samt kopi av tinglyste dokumenter. Total kostnad ved salg til prisantydning: kr 128 127,40 Dette inkluderer både vederlag og stipulerte utlegg.   Ved avbrutt oppdrag: Dersom oppdraget sies opp eller utløper uten at salget gjennomføres, har megler krav på rimelig vederlag for medgått tid og for utført arbeid. Dette omfatter blant annet vederlag knyttet til tilrettelegging, markedsføring og eventuelle avholdte visninger, samt påløpte utlegg. Timepris ved slik beregning er kr 3500.  

Hvitvasking

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking, og er blant annet forpliktet til å gjennomføre kundetiltak av både selger og kjøper. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at avtalen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, er dette et mislighold fra kjøpers side. Et vesentlig mislighold kan gi selger rett til å heve avtalen og til å gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning. Dersom selger ikke bidrar til at megler får gjennomført løpende kundetiltak underveis i oppdraget, må eiendomsmegler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Selger vil i et slikt tilfelle ha misligholdt sine forpliktelser, og kjøper vil kunne ha et krav mot selger etter avhendingsloven. Hvis kundetiltak ikke lar seg gjennomføre, vil Emera eiendomsmegling ikke kunne bistå med handelen eller foreta oppgjør.

Personopplysningsloven

Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven. Se www.emera.no for vår personvernerklæring.

Oppdragsnummer

02250225

Status salgsoppgave

Megler

Meglerforetaket

Emera No2 AS Org.nr: 934963407

Samarbeidspartnere og tilknyttede foretak

Emera Norge AS og eiendomsmeglingsforetakene som er tilknyttet Emera har samarbeid med forskjellige foretak som tilbyr forbrukerne produkter eller tjenester i forbindelse med et salgsoppdrag. Våre samarbeidspartene er:

Søderberg & Partners AS - formidler av boligselger- og boligkjøperforsikring Overo AS - leverandør av digitale oppgjørsskjemaer og overtakelsesprotokoller som også inneholder tilbud til forbruker om tilpassede strøm-, internett- og alarmtjenester SpareBank 1 SMN - tilbyder av lånefinansiering.

Hvilke produkter/tjenester kjøper og selger får i forbindelse med oppdraget, kan variere ut fra hvor i landet eiendommen ligger.

Salgsoppgave

Egenerklæring boligselgerforsikring

Tilstandsrapport

Salgsoppgavevedlegg