Dr. Dedichens vei 46

Tomten

Byggeår

1972

Etasje

1

Arealer

Arealbeskrivelse

Bygningssakkyndiges kommentar til arealoppmåling

Himlingshøyde er ca. 237 cm. i stuen. Innglasset balkong er medtatt i bruksarealet som BRA-b. Vegg mellom balkong og leilighet skal medtas i arealet som BRA-b. Gulvarealet på balkongen er ca. 13 m². To kjellerboder (BRA-e) på ca. 4,5 og 6 m². Bodene er merket med 1109. Boder utenfor boenheten kan omdisponeres av borettslaget/sameiet og dette kan påvirke boligens BRA.

Antall soverom

2

Antall rom

3

Innhold

Leiligheten ligger i 1. etasje og består av følgende rom: Entré, kjøkken, stue, to soverom, bad og toalettrom. Leiligheten har en nordvestvendt, innglasset balkong på 14 m². Leiligheten disponerer to kjellerboder på totalt 10,5 m² og en merket parkeringsplass i felles garasjeanlegg med elbillader.

Standard

Velkommen til en gjennomgående og oppgradert 3-roms leilighet i første etasje, med en arealeffektiv planløsning og en rolig beliggenhet rett ved marka. Boligen ble betydelig modernisert i nyere tid, med blant annet et nytt kjøkken og nye overflater i stue og gang fra 2019, samt et oppgradert bad fra 2016. Gjennomgående gulvvarme i flere rom og en innglasset, nordvestvendt balkong bidrar til høy bokomfort. Her får man en innflyttingsklar bolig med nærhet til marka, gode lagringsmuligheter og egen garasjeplass med elbillader. Entré: Entréen har flislagt gulv med elektrisk gulvvarme, noe som gir en praktisk og lun velkomst. Rommet har plass til oppbevaring av yttertøy og sko, og gir adkomst videre inn i leiligheten. Stue: Stuen har enstavs parkett på gulvet og store vindusflater som gir godt med naturlig lys. Rommet er lett å møblere med plass til både sofagruppe og spisebord. Fra stuen er det utgang til en romslig, innglasset balkong. Oppvarming skjer via panelovner som kan fjernstyres via en app. Balkong: Fra stuen er det utgang til en nordvestvendt og innglasset balkong på 14 m². Innglassingen gjør balkongen til en forlengelse av stuen store deler av året, og her er det god plass til utemøbler. Balkongen har terrassebord på gulvet og stikkontakt. Kjøkken: Kjøkkenet ble levert av IKEA i 2019 og har profilerte fronter og laminatbenkeplate. Innredningen er utstyrt med integrert kjøleskap med fryser, oppvaskmaskin, induksjonstopp og to stekeovner i høyskap, hvorav den ene er en kombinert stekeovn og mikrobølgeovn. Det er fliser over benken, samt installert komfyrvakt og lekkasjestopper for ekstra trygghet. Bad: Badet ble modernisert i 2016 og har flislagt gulv med elektrisk gulvvarme. Innredningen består av et dusjkabinett og en dobbel servant med underskap og ettgreps blandebatterier. Det er opplegg for vaskemaskin under benkeplaten. Leilighetens varmtvannsbereder på 120 liter er plassert her. Toalettrom: Leiligheten har et separat toalettrom med gulvstående toalett og en servant. Rommet har vinylbelegg på gulv og malte veggflater. To soverom: Leiligheten har to soverom, begge med parkett på gulvet og elektrisk gulvvarme. Rommene har god plass til seng og garderobeløsninger. Overflater: Gulvoverflater: Hovedsakelig en- og trestavs parkett, med fliser i entré og på bad, samt vinylbelegg på toalettrom. Vegger: I hovedsak malte flater. Fliser over kjøkkenbenk og malte våtromsplater på bad. Himling: Gjennomgående malte, glatte himlinger. Lagring: Leiligheten disponerer to kjellerboder på henholdsvis 4,5 m² og 6 m², som gir rikelig med lagringsplass. I tillegg følger en fast parkeringsplass i felles garasjeanlegg. Parkeringsplassen er utstyrt med elbillader. For beskrivelse av tilstandsgrad (TG) 2 og 3, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Innbo og løsøre

Følgende løsøre og tilbehør følger ikke med: Vegghylle på kjøkken Hengende lampe over kjøkkenøy Hengende lampe over spisestue HUE lysstripe bak sofa HUE lysstripe på balkong HUE taklampe på kjøkken HUE taklampe i taket på soverommet HUE taklampe i taket på gjesterommet HUE taklampe i taket i gangen Leselampe over seng    For øvrig gjelder NEF sin standardliste "Oversikt over løsøre og tilbehør" med mindre annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen er vedlagt.   Gjenstander som er nevnt i standardlisten, men som ikke finnes på eiendommen, vil heller ikke følge med i salget. Alt utstyr og installasjoner som medfølger overtas slik de er, uten garanti, med mindre det foreligger en gjeldende garanti fra produsent eller leverandør.   Kjøper aksepterer at det kan forekomme hull og merker etter montering av inventar og utstyr som ikke er en del av overdragelsen.

Parkering

Leiligheten disponerer en parkeringsplass i felles garasjeanlegg, merket med 1109. Plassen er ca. 237 cm bred og har installert elbillader. Borettslaget har p-plasser til utleie etter venteliste, og gjesteparkering er tilgjengelig på oppmerkede plasser som må registreres.

Sammendrag av selgers egenerklæring

Selger har i forbindelse med salget fylt ut egenerklæringsskjema som vedlagt salgsoppgaven. I skjemaet fremkommer følgende informasjon: Kjenner du til feil eller om har vært utført arbeid/kontroll på vann/avløp? Ja. Faglært arbeid: Beskrivelse av arbeidet: Innvendig rehabilitering av avløpsrør og takvannsrør. Firmanavn: RK Rørfornying Norge AS Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? Ja. Faglært arbeid: Beskrivelse av arbeidet: Lagt opp to nye kurser til kjøkken. Gått over det elektriske anlegget på kjøkken, stue og gang og lagt opp nye stikk og koblingsbokser. Firmanavn: Oslo Elektrikere AS Foreligger det samsvarserklæring (i henhold til forskrift om elektriske lavspenningsanlegg)? Ja. Kjenner du til om det er utført kontroll av el-anlegget og/eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? Ja. Elvia var og hadde kontroll på elektrisk anlegg til enheter i borettslaget i 2024. Har du ladeanlegg/ladeboks for elbil i dag? Ja. Ladeboks er lagt opp i 2020 med borettslagets samarbeidspartner på lading. Kjenner du til om det har vært utført arbeid på terrasse/garasje/tak/fasade? Ja. Faglært arbeid: Beskrivelse av arbeidet: Det er faglærte som jobber med å forbedre garasjeanlegg i regi av borettslaget. Firmanavn: Garasjeanlegg Er det foretatt radonmåling? Ja. Radonmåling i regi av borettslaget Radonmåling: År: 2025 Verdi: 26 (Bq/m3) Er det andre forhold av betydning ved eiendommen som kan være relevant for kjøper å vite om (f.eks. rasfare, tinglyste forhold eller private avtaler)? Ja. Leiligheten har innglasset balkong. Det var kontroll av balkongene i 2024/2025, og balkongen ble godkjent. Men jeg mener at det ene glasset trengs å repareres pga en skrue i rammen som er knekt. Det er ikke noe som haster eller som utgjør noen fare. Jeg har kontaktet selskapet som borettslaget har samarbeid med, men de har litt mye å gjøre så jeg har ikke fått time ennå. Denne reparasjonen har jeg blitt forespeilet at vil koste ca 3000-4000 kr. Om jeg selger før jeg har fått den timen er dette noe den nye eieren bør følge opp.

Bygningssakkyndig

Byggemåte

Informasjon er hentet fra vedlagte tilstandsrapport, datert 13.11.2025. Bygning: Boligbygg med flere boenheter fra 1972. Bygget er oppført i bærende konstruksjoner i betong. Boligen har etasjeskille i betong. Tak: Flatt tak tekket med sveiset banebelegg (takpapp/pvc- membran). Vinduer: Vinduene har 2-lags isolerglass i trerammer og er produsert i 1993. De er sidehengslede med vippefunksjon. Det er fastkarmsvinduer i stuen og ett topphengslet vindu på kjøkkenet. Dører: Glatt malt ytterdør med glassfelt og Yale Doorman (elektronisk dørlås). Balkongdør fra 1993 med glassfelt. Innvendige dører er profilerte med terskler. Balkong/terrasse: Innglasset, omtrent nordvestvendt balkong på ca. 5,5m². Konstruksjonen er i betong med rekkverk i betong og stålkonstruksjon, og gulvet har terrassebord. Det ble utført betongrehabilitering med nymalte flater og epoxybelegg på gulv i 2010/11 i regi av borettslaget. VVS-installasjoner: Vannrør på kjøkkenet er rør-i-rør i benkeskapet, men det er ikke et komplett rør-i-rør-anlegg i leiligheten. På WC er det eldre malte kobberrør. På badet er det skjulte rørføringer og malte kobberrør. Hovedstoppekranen er på stigerøret. Synlige avløpsrør er av plast. Det ble lagt strømpe i eksisterende avløpsrør i regi av borettslaget i perioden 2022-2023. Varmtvannsberederen er på ca. 120 liter, har ukjent alder, og er plassert på badet med fuktsikring til sluk. Berederen ble flyttet fra kjøkkenet i 2019. Sluket på badet er fra byggeåret. Ventilasjon: Generelt er det naturlig ventilasjon med spalteventiler i vinduer. Badet og toalettrommet har avtrekksventil med naturlig oppdrift og overstrømmingsspalte under døren for tilluft. Kjøkkenet har ventilator med kullfilter. Tekniske detaljer: Oppvarming med elektriske panelovner. Det er gulvvarme på baderomsgulvet, soveromsgulvene og i gangen. Det er installert brannvarslere og et 6 kg pulverapparat. Det er installert komfyrvakt. Det er utført radonmåling i regi av borettslaget. I egenerklæringen fra forrige salg opplyser forrige eier at måleverdier i h.h.v. soverom og stue var 36 og 63 bq/m3 i 2015. Dette er under tiltaksgrensen. Det er også oversendt et utklipp fra borettslaget med måleverdier fra 2025. også de med måleverdier under tiltaksgrensen. Det er derfor vurdert at selv om selve rapporten mangler så foreligger konkrete måleverdier. Kjellerboder: To kjellerboder på ca. 4,5m² og 6m². Bodene er merket med 1109. Elektrisk anlegg: Sikringsskap i oppgangen med automatsikringer og jordfeilbrytere. 11 kurser. Hovedvern på 32 A. Det er fremlagt dokumentasjon på eltilsyn utført av Elvia i 2024 uten avvik. Foreligger det eltilsynsrapport de siste 5 år, og det er ikke foretatt arbeid på anlegget etter denne, utenom retting av eventuelle avvik i eltilsynsrapport (dvs en el-tilsynsrapport uten avvik)? - Ja Er det elektriske anlegget utført eller er det foretatt tilleggsarbeider på det elektriske anlegget etter 1.1.1999? - Ja Eksisterer det samsvarserklæring? Nei Det er opplyst i egenerklæringen fra forrige salg at alle brytere og stikkontakter er byttet i 2014. Dette arbeidet foreligger det ikke samsvarserklæring på. Det er fremvist samsvarserklæring fra 2019. Arbeidene er utført av Oslo Elektrikere AS. Følgende er utført: "Opplegg av 3 ny kurs stekeovn, kombi, VVB Oppgradere varme kurs kjøkken 10A 13A Levering og montering av komfyrvakt Stikk for varme kjøkken og spisestue 3x (under window), kombi, stekeovn, vifte, oppvaskmaskin, for twist, installering av twist stikk Tilkobling av VVB med koblingsboks 2 ny lampepkt på kjøkkenet med dimmer 1 ny lampepkt i spisestue med dimmer Tilkobling av stekeovn. ,kombi, koketopp Installering av utrusta belysning" Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el-kontroll? - Nei TG2 - Avvik som kan kreve tiltak: - Utvendig - Dører | Det mangler bannsertifisering på døren. Noe bruksslitasje må påregnes. Manglende brannsertifisering bør avklares hvis mulig. Kontakt styret i borettslaget. - Utvendig - Balkonger, terrasser og rom under balkonger | Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. Rekkverk skal vurderes etter dagens krav. Kravene er 100 cm. opp til 10 meter over bakken og 120 cm. over 10 meter over bakken. (Rekkverket kan likevel være innenfor gjeldende krav fra byggeår). Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav. - Utvendig - Andre utvendige forhold | Det er ikke utarbeidet Tilstandsanalyserapport, vedlikeholdsplan e.l. for fellesdeler i bygget. I denne sammenhengen skal det settes TG 2 når det ikke foreligger teknisk rapport og også når det er behov for vedlikehold og utbedring av mindre skader. For å lukke avviket ihht NS 3600.2018 må det utarbeides en Tilstandsanalyserapport/vedlikeholdsplan for fellesdeler i bygget. Da dette er opp til borettslag/sameie å rekvirere er kostnadsestimat ikke satt. - Innvendig - Overflater - 2 | Det er bom i fliser. (Bom i fliser betyr at det er hulrom/dårlig heft mellom flis og flislim og at flisen ikke hefter fullt til underlaget). Det er enkelte oppsprukne fuger. Ta opp fliser og legge på nytt hvis mulig. Det er viktig at underlaget er helt "dødt". Underlag for flis kan være gipsplate eller støp. Kontakt flislegger for vurdering. - Tekniske installasjoner - Vannledninger | Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. Det er ingen kjente lekkasjer fra røranlegget, men med alder øker muligheten for plutselige brudd. - Tekniske installasjoner - Elektrisk anlegg | Det er opplyst i egenerklæringen fra forrige salg at alle brytere og stikkontakter er byttet i 2014. Dette arbeidet foreligger det ikke samsvarserklæring på. Manglende samsvarserklæringer gir TG 2 selv om det er utført tilsyn. - Bad - Overflater vegger og himling | Eldre flater. Noen bruksmerker. Utbedring bør vurderes opp mot rehabilitering av hele rommet. - Bad - Overflater Gulv | Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Til tross for avviket i fall/høydeforskjell til sluk, vil gulvet fortsatt kunne lede vann mot sluket, men med redusert effektivitet. Dette kan potensielt øke risikoen for vannansamling i enkelte områder av badet. Ved fremtidig rehabilitering må fallforholdene utføres etter gjeldende krav for å redusere risikoen for vannlekkasje til tilstøtende rom. - Bad - Sluk, membran og tettesjikt | Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. Sluk har begrenset mulighet for inspeksjon og rengjøring. Ukjent membranløsning i våtsoner på veggene. Membran er over forventet levetid. Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon. Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og fuktskader. Eldre sluk av plast er ofte utsatt for lekkasjer og særlig i overganger. Eventuelle lekkasjer kan medføre fuktskader på tilliggende konstruksjoner. Tilgang til sluk bør bedres både for inspeksjon og rengjøring. Kabinett er installert og bør beholdes. Lekkasjer er sannsynlig uten kabinett siden membran har usikker funksjon. - Bad - Ventilasjon | Rommet har kun naturlig ventilasjon. Rommet har kun naturlig avtrekk, NS 3600 som er gjeldende fagstandard, krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 1. For å oppnå TG 1 på dette punktet er det et krav at det er vifteavtrekk. De fleste borettslag/sameier tillater ikke at den enkelte beboer utfører inngrep på kanalanlegget da dette kan ødelegge ventileringen for andre tilkoblede leiligheter. I praksis er dermed avviket ikke mulig å rette. - Kjøkken - Avtrekk | Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen. Kjøkken har omluftsløsning (kullfilter). Gjeldende fagstandard (NS 3600), krever mekanisk avtrekk fra kokesonen for å kunne gi TG 1. Det er vanskelig å etablere andre løsninger. Montering av avtrekksvifter til luftekanalene på kjøkken og bad/wc er ikke tillatt. (ref. husordensregler). I praksis er dermed avviket ikke mulig å rette. - Toalettrom - Overflater og konstruksjon | Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1. For å oppnå TG 1 på dette punktet er det et krav at det er vifteavtrekk. Borettslaget tillater ikke at den enkelte beboer utfører inngrep på kanalanlegget da dette kan ødelegge ventileringen for andre tilkoblede leiligheter. I praksis er dermed avviket ikke mulig å rette. Opplistingen over er ikke uttømmende og du oppfordres til å lese og sette deg grundig inn i alt salgsmateriell. For ordens skyld nevner vi at TGIU står for tilstandsgrad ikke undersøkt, f.eks. fordi en del av bygget ikke har vært tilgjengelig for inspeksjon. Disse delene kan dermed ha feil eller mangler som ikke er avdekket. Tilstandsrapporten beskriver byggverkets tekniske tilstand. Det er ikke foretatt kontroll av de elektriske installasjonene (el-takst) selv om bygningssakkyndig kan ha knyttet noen kommentarer til elanlegget ut i fra helt enkle vurderingskriterier. Siden elanlegget ikke er kontrollert er det sannsynlig at det siden kan avdekkes avvik fra dagens forskriftskrav og oppstå funksjonssvikt. Videre må kjøper være forberedt på det må foretas oppgraderinger på grunn av slitasje, fraværende vedlikehold, arbeider som er utført av ufaglærte, utidsmessighet eller tekniske løsninger som ikke holder dagens standard. I Norge er det en av oppgavene til Det lokale el-tilsynet (DLE) å foreta tilsyn av elektriske anlegg i boliger og fritidsboliger. Alle boliger skal ha periodisk kontroll hvert 20 år og hytter/fritidsboliger kontrolleres hvert 30 år. El-anlegget er en bygningsdel som er gjenstand for konstant utvikling, det må derfor påregnes at dagens anlegg ikke nødvendigvis er dimensjonert for oppgradering av kjøkken med nye elektriske apparater, rehabilitering av bad m/varmekabler eller installeringer elbillader.

Omkostninger

4 500 000,00 (Prisantydning) 130 675,00 (Andel av fellesgjeld) -------------------------------------------------------- 4 630 675,00 (Pris inkl. fellesgjeld)   Omkostninger   9 300,00 (Boligkjøperforsikring* (valgfritt)) 8 212,00 (Forhåndsvarsling forkjøpsrett) 545,00 (Tinglysingsgebyr hjemmel) 545,00 (Tinglysningsgebyr pantedokument) -------------------------------------------------------- 9 302,00 (Omkostninger totalt (uten Boligkjøperforsikring)) 18 602,00 (Omkostninger totalt (med Boligkjøperforsikring))   -------------------------------------------------------- 4 639 977,00 (Totalpris inkl. omkostninger (uten Boligkjøperforsikring)) 4 649 277,00 (Totalpris inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring))   --------------------------------------------------------  

Felleskostnader

5 144,- per mnd

Totale felleskostnader per måned: kr 5 144,- Felleskostnadene er fordelt slik: - Felleskostnader: kr 4 880,- - Fibernett: kr 169,- - Trappevask: kr 95,- Borettslaget har en avtale med GlobalConnect for fibernett, som er inkludert i felleskostnadene. Beboere som ønsker lineær-TV må bestille og betale for dette selv. Borettslaget planlegger å innhente tilbud for bytting av vinduer, etterisolering og rehabilitering av fasader. Dette forventes å føre til økt fellesgjeld og økte felleskostnader når prosjektene blir iverksatt. Rentenivå på borettslagets lån og vedtak på generalforsamling kan også påvirke felleskostnadenes størrelse. Felleskostnadene er foreløpig planlagt å øke med 5% fra 1. januar 2026.

Kommunale avgifter

Fellesformue

19 447,-

Fellesgjeld

Sikringsordning fellesgjeld

Borettslaget har en avtale med OBOS Factoring om garantert betaling av felleskostnader. OBOS Factoring garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. Avtale om sikring av felleskostnader varer til den blir sagt opp av en av partene. Oppsigelsestiden er seks - 6 - måneder regnet fra oppsigelsesdato.

Formuesverdi

Beliggenhet

Leiligheten ligger i et fredelig og grønt område med en svært attraktiv og sentral beliggenhet. Borettslaget ligger høyt og fritt på Trosterud, helt inntil grensen mot Lutvann og Østmarka – med rike tur- og friluftsmuligheter rett utenfor døren. Området byr på en variert bebyggelse fra eneboliger til høyblokker, og store grøntarealer mellom byggene gir en luftig, åpen og landlig atmosfære. Fra boligen har du gangavstand til både Haugerud og Trosterud nærsenter, med blant annet en hyggelig kafé. Dagligvarehandelen kan også legges til Tveita eller Alna Senter, samt Ikea og Coop Obs. Kort vei til T-banen på linje 2 gir enkel tilgang til byen – kun 15 minutter til Oslo sentrum og fire avganger i timen på dagtid. Det finnes også bussholdeplasser i både Dr. Dedichens vei og Tvetenveien. For bilpendlere er adkomsten til E6 og Ytre Ringvei svært enkel, med 12–14 minutters kjøretid til sentrum. Trosterud ligger i Alna bydel, ca. 9 km nordøst for Oslo. Med Østmarka som nærmeste nabo får du tilgang til naturen året rundt. Lutvann ligger kun 10–15 minutters gange fra boligen og byr på både sandstrand og svaberg, ideelt for bading og fiske. Følger du lysløypene videre, kommer du raskt til Ulsrudvann – kjent for Oslos varmeste badevann – og Nøklevann, hvor det er mulig å leie kano og kajakk. Mariholtet og Rustadsaga er populære turmål med serveringsmuligheter. Marka byr også på gode muligheter for sopp- og bærplukking, og vinterstid prepareres flotte skispor som brukes av både barnefamilier og toppidrettsutøvere. Østmarka har noe for alle! I nærområdet finner du også et rikt sosialt og kulturelt tilbud. Tveten Gård fungerer som en møteplass for folk i alle aldre, med aktiviteter som teater, dans og sang. På Nordre Lindeberg ligger en besøksgård, og Trosterud parsellhagelag holder til i den gamle skolehagen ved Trosterud og Tveita skole. For barn og unge finnes et mangfold av fritidsaktiviteter som Jerikobakken skitrekk, ridesenter ved Alnaparken, fritidsklubb på Trosterud, svømmehall på Furuset og is- og håndballhall i Furuset Forum. Haugerud senter ligger i gangavstand og tilbyr treningssenter, restaurant, kafé, matbutikk, frisør, apotek, lege, T-bane (linje 2) og taxi. Langs Tvetenveien finnes Rema 1000, Brun & Blid, DNB Eiendom og SATS. Det er også et godt utvalg av kjøpesentre i nærheten – blant annet Tveita Senter med over 70 butikker, Trosterud Senter, Ikea, Alna Senter og Bryn Senter. Med bil er det også kort vei til Metro, Triaden og Strømmen Storsenter, samt rask adkomst til Oslo sentrum.

Adkomst

På høyre side i annonsen finner du et kartutsnitt. Ved å klikke på kartet kan du enkelt planlegge din rute fra valgt startpunkt og helt frem til boligen. Det vil være skiltet ved fellesvisninger for enkel orientering.

Energiklasse

D - Rød

Info strømforbruk

Selger opplyser at det årlige strømforbruket er ca. 11 157 kWh. Det er viktig å merke seg at energiforbruket kan variere fra husstand til husstand.

Info energiklasse

Alle eiendommer som selges eller leies ut, skal ha energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med bruksareal mindre enn 50 m². Det er eier som plikter å fremlegge energiattest og er selv ansvarlig for at opplysningene er korrekte. Selger har fylt ut fullstendig energiattest, som er lagt ved salgsoppgaven. Megler påtar seg ikke ansvar for informasjonen som fremgår av energiattesten.

Oppvarming

Elektrisk oppvarming med panelovner. Det er gulvvarme på bad, i gangen og på soverommene. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

Om borettslaget

Fagerholt Borettslag Org.nr: 950266287

Fagerholt Borettslag er et veldrevet og stort borettslag med 664 leiligheter, tilknyttet OBOS som forretningsfører. Borettslaget har en egen nettside for informasjon til beboerne: www.fagerholtbrl.no. Viktig informasjon til kjøper: Styret har fått fullmakt til å innhente tilbud for større rehabiliteringsprosjekter, inkludert bytte av vinduer, etterisolering og rehabilitering av fasader. Kjøpere må påregne at disse prosjektene vil medføre en økning i både fellesgjeld og månedlige felleskostnader når de blir iverksatt. Det er ikke mulighet for individuell nedbetaling av fellesgjeld (IN-ordning) i borettslaget. Felleskostnadene dekker ordinære driftsutgifter, kommunale avgifter, bygningsforsikring, trappevask og en grunnpakke for fibernett (169 kr/mnd) fra GlobalConnect. Beboere som ønsker lineær-TV må bestille og betale for dette selv. Borettslaget hadde et betydelig overskudd i 2024, som er overført til egenkapitalen. Styret har vært aktivt det siste året og har gjennomført flere prosjekter, blant annet oppgradering av fellesrommet "Storstua", ferdigstillelse av første trinn av "sommerstien", samt diverse HMS-tiltak, radonmåling og feilretting i ladeanlegget. Det arrangeres også sosiale tiltak som julegrantenning og Rusken-aksjon for å styrke bomiljøet. Borettslaget har fellesvaskerier, og det er tillatt med dyrehold (ett husdyr per husstand etter registrering). For grilling på balkong er det kun tillatt å benytte gass- eller elektrisk grill. Parkering tildeles etter venteliste, men alle originale 3- og 4-roms leiligheter disponerer en garasjeplass. Gjesteparkering er tilgjengelig med online registrering. Eierskap er i hovedsak begrenset til fysiske personer som kun kan eie én andel i borettslaget. Ny eier må godkjennes av styret. Utleie av hele boligen krever styrets godkjenning og kan normalt innvilges for inntil tre år dersom man selv har bodd i leiligheten i minst ett av de to siste årene. Det er forkjøpsrett for andelseiere i borettslaget og deretter for øvrige OBOS-medlemmer. Forkjøpsretten avklares i forbindelse med salget.

Regnskap / Budsjett / Kostnadsøkninger

Årsregnskapet for 2024, som ble godkjent på generalforsamlingen 17. juni 2025, viste et overskudd på kr 9 615 226. Hele overskuddet ble overført til egenkapitalen for å styrke borettslagets finansielle posisjon. Til sammenligning var overskuddet for 2023 på kr 1 352 744.

Forretningsfører

Styregodkjennelse

Ved ethvert eierskifte må erververen godkjennes av styret for å få rett til å bruke boligen. Styret kan nekte godkjenning ved saklig grunn eller hvis ervervet er i strid med vedtektene. Melding om nektet godkjenning må gis innen 20 dager etter søknad. Erververen har ikke rett til å bruke boligen før godkjenning er gitt.

Forkjøpsrett

Forkjøpsretten er under prøving. Konf. megler.

Forsikringsselskap og polisenummer felles forsikring

Tryg Forsikring

6596251

Vedtekter / husordensregler

Vedlagt salgsoppgaven.

Husdyrhold

Det er tillatt å holde 1 husdyr per husstand, som skal registreres hos driftsleder. Båndtvang gjelder på borettslagets uteområder hele året. Hundeeiere plikter å plukke opp avføring. Ulovlige dyr er ikke tillatt.

Adgang til utleie

Overlating av bruken av hele boligen til andre krever styrets godkjenning. Med styrets godkjenning kan boligen leies ut for opptil tre år. Dette forutsetter at andelseieren selv eller en nærstående har bebodd boligen i minst ett av de siste to årene, eller at det foreligger andre tungtveiende grunner som arbeid, utdanning, militærtjeneste eller sykdom. Styret kan nekte godkjenning dersom brukerens forhold gir saklig grunn til det, eller dersom brukeren ikke kunne blitt andelseier. Andelseier plikter å melde utleie til styret skriftlig; dersom styret ikke svarer innen én måned, regnes brukeren som godkjent. Andelseier som bor i boligen selv, kan overlate bruken av deler av den til andre uten godkjenning. Det er ikke spesifisert egne regler for korttidsutleie utover de generelle bestemmelsene for overlating av bruken av hele boligen.

Ferdigattest / brukstillatelse

Det er utstedt ferdigattest for nybygg datert 12.03.1976. At slike tillatelser/attester eksisterer gir ingen garanti for at det ikke senere er utført arbeider som ikke er byggemeldt/godkjent. - Det er utstedt ferdigattest for fasadeforandring datert 02.05.1994. - Det er utstedt ferdigattest for fasadeendring datert 23.05.2018. - Det foreligger ikke ferdigattest for innglassing av balkong. Fasadeendring er en søknadspliktig bruksendring. Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, som stemmer med dagens bruk.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpssystem. Stikkledningene fra eiendommen og ut til det kommunale nettet er private, og vedlikeholdsansvaret for disse påhviler borettslaget. Adkomst til eiendommen skjer via offentlig vei. Det er i regi av borettslaget lagt strømpe i eksisterende avløpsrør i perioden 2022-2023.

Regulerings- og arealplaner

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse i henhold til reguleringsplan 26269. Eiendommen berøres av følgende hensynssoner: - Hensynssone H190: Andre sikringssoner (restriksjoner for tiltak i grunnen, bl.a. for T-bane) - Hensynssone H370: Faresone for høyspenningsanlegg Pågående plansaker i området: - S-5142: Detaljregulering for "Ny vannforsyning Oslo - Stamnett". Prosjektet innebærer anleggsvirksomhet, inkludert tunneldriving, med potensiell støy, vibrasjoner og økt trafikk i en lengre periode. Området er stadig under endring/utvikling, bygg settes opp, rehabiliteres og rives ned. Vi anbefaler derfor alle budgivere å sette seg inn i gjeldende reguleringsbestemmelser. Kopi av situasjonskart, målebrev, reguleringsplaner m/bestemmelser etc. ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler. Vi oppfordrer interessenter til å gjøre seg kjent med disse.

Tinglyste heftelser og rettigheter

Følgende tinglyste heftelser følger eiendommen ved salg, og ved inngivelse av bud vil disse være akseptert av budgiver/kjøper: 1976/5479-1/105 10.03.1976 ERKLÆRING/AVTALE Bestemmelse om trafostasjon/kiosk Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.v. Med flere bestemmelser 1986/84839-1/105 23.12.1986 RETTIGHET Rettighetshaver: LIVEN HELGE LEIE AV NÆRINGSLOKALE LEIE-TID: 5 ÅR ÅRLIG AVGIFT NOK 18,600 BESTEMMELSER OM FORLENGELSE LEIEN KAN REGULERES KONTRAKTEN KAN IKKE OVREDRAS/UTLEIES UTEN SAMTYKKE FRA HJEMMELSHAVER/UTLEIER 72 M2 2016/459417-1/200 25.05.2016 ELEKTRISKE KRAFTLINJER Rettighetshaver: ELVIA AS Bestemmelse om adkomstrett Bestemmelse om rettigheter og plikter ved bygging, drift og vedlikehold av et kabelanlegg Bestemmelse om bebyggelse, beplantning og oppfylling av masse Med flere bestemmelser Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.m. Selger bærer risikoen for at kjøper kan få tinglyst skjøte uten andre heftelser enn de som det er avtalt at følger med i handelen. Gjennomføring av handelen er betinget av det ikke er tinglyst heftelser som ikke lar seg innfri/slette. Dersom eiendommen skulle bli overbeheftet i salgsprosessen, det vil si at summen av fremtidige tinglyste heftelser overstiger den forventede salgssummen, er det en forutsetning for at handel skal kunne gjennomføres at kreditorene gir nødvendig pantefrafall. Dersom pantefrafall ikke oppnås vil handel ikke kunne gjennomføres. Skulle det bli tinglyst flere utleggspant på eiendommen, kan handel bare gjennomføres forutsatt at også eventuelle fremtidige kreditorer aksepterer å slette sitt pant uten å få full innfrielse av det underliggende kravet.

Legalpant

Borettslaget har legalpant på inntil 2G som sikkerhet for betaling av felleskostnader. Dette betyr at borettslaget har prioritet over tinglyste lån når det gjelder betaling av felleskostnader, og kan kreve inn pengene før andre kreditorer, selv om de har lån registrert på andelen.

Boligselgerforsikring

Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad kr. 20 000 000,-. Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgaven og interessenter oppfordres til å gjennomgå denne før bud inngis.

Boligkjøperforsikring

Kjøper har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring fra Söderberg & Partners. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell eller på https://www.soderbergpartners.no/eiendom/boligkjoper/

Diverse

Borettslagsmodellen innebærer at borettslaget eier eiendommen, mens andelseierne eier andeler i borettslaget, som gir borett til en bestemt bolig. Andelseierne har ikke personlig ansvar for borettslagets fellesgjeld, men de må dekke borettslagets løpende utgifter. Manglende innbetaling av fellesutgiftene som følge av andre andelshaveres mislighold, eller dersom borettslaget sitter på fraflyttede og/eller usolgte andeler, må dekkes av de øvrige andelseierne.   Borettslaget har legalpanterett i andelen for krav på dekning av felleskostnader og andre krav fra borettslaget, på inntil 2 ganger folketrygdens grunnbeløp.   Kjøper og selger er forpliktet til å undertegne standard kjøpekontrakt utarbeidet av Emera i forbindelse med eiendomstransaksjonen. Kjøpekontrakten kan besiktiges hos eiendomsmegler før bud inngis. Kontakt eiendomsmegler for spørsmål.   Selger leverer eiendommen i ryddig og rengjort stand.

Sentrale lover

Regelverk og generelle opplysninger Boligen selges med det inventar og utstyr som i henhold til gjeldende lover, forskrifter eller offentlige pålegg skal følge med eiendommen, jf. avhendingsloven § 3-4. Fastmonterte eller spesialtilpassede installasjoner og innredning som anses som varig tilknyttet boligen, følger normalt med i handelen, med mindre det foreligger en særskilt avtale mellom partene om noe annet, jf. avhendingsloven § 3-5.   En standard tilbehørsliste utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) følger salgsoppgaven, og gjelder som utgangspunkt for hva som inkluderes i salget – med mindre avvik er tydelig avtalt mellom kjøper og selger.   Om informasjonsgrunnlaget Opplysninger om boligens størrelse og utforming, både innvendig og utvendig, bygger på informasjon hentet fra vedlagte tilstands- og boligsalgsrapport. Innholdet i salgsoppgaven er basert på selgers informasjon, fagkyndig vurdering, samt opplysninger fra offentlige registre som kommunen og Kartverket. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses for å være kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene,  slike forhold kan ikke senere gjøres gjeldende som en mangel ved boligen. Dette gjelder uavhengig av om dokumentene er lest.    Det kan være forskjell mellom boligens faktiske bruk av rom og det som er godkjent av myndighetene. Alle interessenter anbefales derfor å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagperson, før bud gis. Dersom kjøper velger å kjøpe uten å ha sett eiendommen, kan det ikke etter overtakelse reklameres på forhold som burde ha vært oppdaget ved en ordinær gjennomgang.   Dersom det oppstår behov for ytterligere avklaringer, oppfordres interessenter til å kontakte eiendomsmegler eller egne rådgivere før de gir bud.   Slitasje og bruk Det må også forventes at eiendommer som har vært i bruk, vil kunne ha tegn til slitasje og eventuelle skader. Slik normal bruksslitasje og behov for vedlikehold må kjøper påregne, og dette vil normalt ikke gi grunnlag for reklamasjon eller prisavslag.   Avtalerettslig Partenes rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, og all tilgjengelig dokumentasjon som forelå for kjøper før handelen ble inngått. I tillegg gjelder avhendingsloven. Det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke, og dette er nærmere forklart nedenfor.   Budgivning og selgers vurdering På grunn av ulike ansvarsforhold kan selger velge å prioritere bud fra ikke-forbrukere, selv om budet er lavere enn et forbrukerbud. Når kjøper ikke er forbruker, kan selges ansvar begrenses ettersom boligen selges «som den er», noe som kan være av verdi for selger. Det understrekes at selger står fritt til å velge hvilket bud som aksepteres, og er ikke forpliktet til å velge det høyeste.   Alle budgivere må ved inngivelse av bud opplyse om de opptrer som forbruker eller som næringsdrivende/person som handler hovedsakelig som ledd i næringsvirksomhet. Det vil opplyses hvis konkurrerende bud kommer fra en ikke-forbruker.   Forbrukerkjøp – definisjon og vilkår:   Et forbrukerkjøp foreligger når en fysisk person kjøper eiendom uten at formålet hovedsakelig er knyttet til næringsvirksomhet. En eiendom anses å ha en mangel dersom den ikke oppfyller kravene som følger av avtalen, eller ved brudd på bestemmelser i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Det samme gjelder hvis eiendommen ikke samsvarer med det som med rimelighet kunne forventes ut fra blant annet alder, type og synlig tilstand – eller hvis det er tilbakeholdt, eller gitt feilaktige opplysninger, og dette har påvirket avtalen.   Dersom det er avvik mellom oppgitt og faktisk innvendig areal på minst 2 % og samtidig minst 1 kvadratmeter, kan dette utløse rett til kompensasjon etter § 3-3 i avhendingsloven.   Ved beregning av krav om prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke kostnader med inntil kr 10 000 (som en egenandel).   Ikke-forbruker – definisjon og vilkår:  Dersom kjøper er en juridisk enhet, eller en fysisk person som handler i næringssammenheng, regnes kjøpet ikke som et forbrukerkjøp.   Ved slike kjøp selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er begrenset til det som følger direkte av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-9. I disse tilfellene fravikes § 3-3 andre ledd, og eventuelle arealavvik vurderes etter § 3-8.   Kjøperens plikt til å foreta grundige undersøkelser gjelder også fullt ut for kjøpere som ikke omfattes av forbrukerdefinisjonen.

Betalingsbetingelser

Hele oppgjøret må betales samlet fra en norsk bankkonto. Overføringer fra utlandet aksepteres kun unntaksvis, og kun dersom dette er forhåndsavtalt med megler i forbindelse med aksept av budet. 

Viktig informasjon om budgivning

Bud kan legges inn på nettannonsen på "gi bud" knappen eller via hjemmesiden. Ved elektronisk budgivning kan bud legges inn trygt og enkelt med bank-ID. Eiendomsmegler kan også kontaktes for tilsendelse av budkjema, og budskjema finnes også i salgsoppgaven.  Alle bud skal inngi skriftlig til eiendomsmegler. Kravet til skriftlighet gjelder også ved forhøyelse av bud, motbud og selgers aksept eller avslag. Før et bud kan formidles til selger må megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt dersom budgiver bruker e-signatur som f eks. bankID. Etter det første budet er inngitt, kan budgiver inngi bud pr e-post eller pr SMS til megler.   Hvis budgiver skal by på eiendommen i henhold til en kjøpsfullmakt må megler kontaktes og fullmakten oversendes før budgivning.  Et bud bør inneholde eiendommens adresse (eventuelt gnr/bnr), kjøpesum, budgivers kontaktinformasjon, finansieringsplan, akseptfrist, overtakelsesdato og eventuelle forbehold som for eksempel usikker finansiering, salg av nåværende bolig ol. Normalt vil ikke et bud med forbehold bli akseptert før forbeholdet er avklart. Konferer gjerne med megler før bud avgis. Bud som har forbehold om konfidensialitet ("hemmelige bud") vil ikke bli formidlet til selger. Alle interessenter oppfordres til å inngi bud via eiendomsmegler.  Megler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. I forbrukerforhold (dvs. der selger er forbruker) skal megleren ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Senere bud må ha en akseptfrist som er lang nok til at budet og eventuelle forbehold kan videreformidles til alle involverte parter slik at disse får tid til å områ seg, jf. forskrift om eiendomsmegling § 6-3. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser bør skje senest 10 minutter før fristens utløp. Dersom bud inngis med en frist som åpenbart er for kort til at megleren kan avvikle budrunden på en forsvarlig måte, vil megler fraråde budet.  Eiendomsmegler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt, og vil uoppfordret gi sin vurdering av det enkelte bud overfor selgeren.  Etter at handel har kommet i stand, eller dersom en budrunde avsluttes uten at handel er kommet i stand, kan en budgiver kreve kopi av budjournalen i anonymisert form. Kopi av budjournal gis til kjøper og selger uten ugrunnet opphold etter at handel er kommet i stand. Hvis budgiver ønsker å være anonym, kan bud fremmes via en fullmektig. For mer informasjon om budgivningsprosessen, se «Forbrukerinformasjon om budgivning», som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler.

Tilbud på lånefinansiering

Boliglån hos SpareBank 1 SMN   Som kunde i Emera kan du søke om boliglån hos vår samarbeidspartner SpareBank 1 SMN. Rådgiverne i SpareBank 1 SMN står klar for å hjelpe deg og tilbyr konkurransedyktige priser.   Det er enkelt og uforpliktende å søke om lånSamme rente på mellomfinansieringen som det ordinære boliglånet, noe som gir økonomisk trygghet ved boligbytte God oversikt over hele økonomien din i Norges beste mobilbank  Vær klar til budrunden.   Søk lån på smn.no   Ønsker du å snakke med en rådgiver? Da kan du avtale møte på et tidspunkt som passer deg, rett i rådgiverens kalender.   Avtal møte med rådgiver på smn.no/kundemøte   Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.

Vederlag megler

Provisjon ved salg til prisantydning: kr 46 306,75 Tilrettelegging: kr 15.000 Visninger/overtagelser: kr 3000 pr. stk.  Markedspakke: kr 23.900 Oppgjørshonorar inkl. factoring: kr 9900 Grunnpakke bolig Info: kr 9.900   Utlegg: Selger dekker utlegg i henhold til oppdragsavtalen. Disse er estimert til ca. kr 23 470,00, og omfatter vanligvis innhenting av informasjon fra kommunen, eventuell forretningsfører, samt kopi av tinglyste dokumenter. Total kostnad ved salg til prisantydning: kr 132 126,75 Dette inkluderer både vederlag og stipulerte utlegg.   Ved avbrutt oppdrag: Dersom oppdraget sies opp eller utløper uten at salget gjennomføres, har megler krav på rimelig vederlag for medgått tid og for utført arbeid. Dette omfatter blant annet vederlag knyttet til tilrettelegging, markedsføring og eventuelle avholdte visninger, samt påløpte utlegg. Timepris ved slik beregning er kr 3500.  

Hvitvasking

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking, og er blant annet forpliktet til å gjennomføre kundetiltak av både selger og kjøper. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at avtalen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, er dette et mislighold fra kjøpers side. Et vesentlig mislighold kan gi selger rett til å heve avtalen og til å gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning. Dersom selger ikke bidrar til at megler får gjennomført løpende kundetiltak underveis i oppdraget, må eiendomsmegler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Selger vil i et slikt tilfelle ha misligholdt sine forpliktelser, og kjøper vil kunne ha et krav mot selger etter avhendingsloven. Hvis kundetiltak ikke lar seg gjennomføre, vil Emera eiendomsmegling ikke kunne bistå med handelen eller foreta oppgjør.

Personopplysningsloven

Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven. Se www.emera.no for vår personvernerklæring.

Oppdragsnummer

01250063

Status salgsoppgave

Megler

Meglerforetaket

Emera No1 AS Org.nr: 934963385

Samarbeidspartnere og tilknyttede foretak

Emera Norge AS og eiendomsmeglingsforetakene som er tilknyttet Emera har samarbeid med forskjellige foretak som tilbyr forbrukerne produkter eller tjenester i forbindelse med et salgsoppdrag. Våre samarbeidspartene er:

Søderberg & Partners AS - formidler av boligselger- og boligkjøperforsikring Overo AS - leverandør av digitale oppgjørsskjemaer og overtakelsesprotokoller som også inneholder tilbud til forbruker om tilpassede strøm-, internett- og alarmtjenester SpareBank 1 SMN - tilbyder av lånefinansiering.

Hvilke produkter/tjenester kjøper og selger får i forbindelse med oppdraget, kan variere ut fra hvor i landet eiendommen ligger.

Salgsoppgave

Egenerklæring boligselgerforsikring

Salgsoppgavevedlegg