Ammerudhellinga 43

Tomten

Byggeår

1965

Etasje

13

Arealer

Arealbeskrivelse

Fellesarealer og rettigheter til bruk

Det gjøres særskilt oppmerksom på at boden som er medtatt i BRA-e og totalt BRA, ligger på bortettslagets fellesareal, men disponeres av denne andelen. Borettslaget kan på et senere tidspunkt omdisponere bruken av dette arealet.

Bygningssakkyndiges kommentar til arealoppmåling

Areal er målt på stedet med håndholdt avstandsmåler.

Antall soverom

3

Antall rom

4

Innhold

Boligen har alt på ett plan og inneholder: 13. etasje BRA-i 87 m²: Entré, bad, stue, kjøkken, tre soverom, toalettrom I tillegg disponeres: - Bod på BRA-e 2 m²

Standard

Entré: Velkommen! Leiligheten har enkel adkomst via heis opp til 13. etasje. Vel inne i entréen er det fliser på gulvet, og malte vegg-/takflater. Det er god plass til å henge fra seg yttertøy i praktisk skyvedørsgarderobe med speilfronter. Dørcalling med åpner gjør det enkelt å slippe inn gjester fra bakkeplan. Stue: Videre innenfor entréen ligger stuen. Rommet er av svært fin størrelse, med store vindusflater som slipper inn rikelig med naturlig lys. Det er god plass til sofaseksjon, tv-møbel og spisegruppe. Videre er det utgang til en innglasset balkong i betong- og metallkonstruksjon, på 12 m². Her ute er det plass til sittegruppe, samt gass-/elektrisk grill. Glassveggene kan skyves til side på de varmeste sommerdagene. Denne smarte løsningen gjør at balkongen fungerer som en forlengelse av stuen store deler av året. I tillegg kan uteplassen skilte med en flott utsikt mot de frodige nærområdene. Kjøkken: Kjøkkenet har inngang fra stuen, og er i følge tidligere salgsoppgave fra 1992. Innredningen har skap med glatte fronter, samt benkeplate i heltre. Det er satt inn integrert stekeovn og platetopp, samt opplegg for oppvaskmaskin. I tillegg er det plass til frittstående kjøleskap. Over platetoppen er det tilkoblet ventilator. Bad: Badet er ifølge tidligere salgsoppgave pusset opp i regi av borettslaget i 2012. Rommet har fliser på gulv og vegger, samt takess i himlingen. Det er montert dusjhjørne med glassdører, servant med skuffeseksjoner, vegghengt speilskap samt opplegg for vaskemaskin. Toalettrom: I tillegg er det inngang til et separat toalettrom. Rommet har flislagte overflater på gulv og vegger, samt takess i himling. Det er utstyrt med vegghengt toalett med innebygd sisterne, samt servant av porselen. Rommet har oppdriftsventilasjon. Tre soverom: Boligen har tre soverom. Hovedsoverommet har plass til dobbeltseng med tilhørende nattbord. Videre er det plass til klesoppbevaring i skyvedørsgarderobe. Soverom nr. 2 og 3 fungerer ypperlig som barnerom, gjesterom eller kontor - her er mulighetene mange. Rommene har plass til seng, nattbord, garderobeløsning og evt. skrivebord. Innvendige overflater: Gulv: Fliser, parkett, belegg. Vegger: Malte overflater. Himling: Malte overflater. For full oversikt over tilstandsgrader, se punktet Byggemåte eller se vedlagt tilstandsrapport.

Innbo og løsøre

Salgsoppgaven inkluderer NEFs standardliste "Oversikt over løsøre og tilbehør", som legges til grunn med mindre annet er spesifisert i salgsoppgaven.   Gjenstander som er nevnt i standardlisten, men som ikke finnes på eiendommen, vil heller ikke følge med i salget. Alt utstyr og installasjoner som medfølger overtas slik de er, uten garanti, med mindre det foreligger en gjeldende garanti fra produsent eller leverandør.   Kjøper aksepterer at det kan forekomme hull og merker etter montering av inventar og utstyr som ikke er en del av overdragelsen.

Parkering

Borettslaget har både parkeringsplasser og garasjer, disse følger ikke leilighetene ved salg. Borettslaget har forkjøpsrett (men ikke PLIKT) ved overdragelse av garasje. Garasjen kan selges sammen med leiligheten, men overdragelsen skal godkjennes av styret i borettslaget. Alle garasjer og parkeringsplasser har uttak for motorvarmer. For garasjer betales strømforbruk en gang pr år, i tillegg til andel driftsutgifter. En del av parkeringsplassene er nå utstyrt med ladepunkt for el-biler. Det er tilrettelagt for ladepunkt i garasjene. Det er kun mulig å benytte ladeboks bestilt av driftskontoret. Bestillingsskjema for boks og for opprettelse av abonnement på uteplass, fås ved henvendelse til borettslagets driftskontor. Driftskontoret fordeler parkeringsplasser iht. gjeldende regler vedtatt av generalforsamlingen. Kontakt Driftskontoret om plass, samt et engangs adm. gebyr for leie ved inngåelse av avtale. Salg av garasjer skal godkjennes av styret. Det er kun tillatt med én garasje, eller parkeringsplass per leilighet. Borettslaget har avtale med P-Service AS vedrørende håndhevelse av parkeringsbestemmelsene. For øvrig gateparkering etter områdets gjeldende bestemmelser.

Sammendrag av selgers egenerklæring

Selgers egenerklæringsskjema følger vedlagt salgsoppgaven. Interessenter oppfordres til å gjennomgå dette nøye.    Følgende opplysninger er spesielt viktig å merke seg:   12 Kjenner du til om det er utført kontroll av el-anlegget og/eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? Ja 24 Har du inngått avtale om Norgespris på strøm? Ja

Bygningssakkyndig

Byggemåte

I forbindelse med salget er det blitt utført en tilstandsrapport av en kvalifisert bygningssakkyndig. Rapporten gir en grundig vurdering av boligens tilstand og påpeker eventuelle avvik som ble oppdaget under befaringen. Tilstandsrapporten og selgers egenerklæring er vedlagt salgsoppgaven, og det er viktig at interessenter setter seg grundig inn i disse dokumentene før bud legges inn.   Kjøper anses kjent med opplysninger som kommer tydelig frem i tilstandsrapporten, og det vil ikke være mulig å gjøre slike forhold gjeldende som en mangel. Spesielt forhold som er vurdert med TG2 og TG3 bør vurderes nøye, da de indikerer avvik fra normal slitasje og/eller høy alder, noe som kan innebære behov for utbedringer. Bygningsdeler som er merket med TGIU er ikke blitt vurdert av takstmannen.    Beskrivelsen av boligen nedenfor er hentet direkte fra tilstandsrapporten:   Bygningen har grunnmur i betong, yttervegger i stål, betongog trekonstruksjon og takkonstruksjon i betong. Bygningsdeler vurdert med TG2: - Utvendig - Ytterdører Avvik: Isolerglassene har nådd en alder der det erfaringsmessig foreligger en usikker fremtidig funksjon. Over tid svekkes kantforseglingen mellom glasslagene, noe som øker risikoen for punktering og redusert isolasjonsevne. -Utvendig - Vinduer og takvinduer/takluker/overlys Avvik: Vinduene har nådd en alder der det erfaringsmessig foreligger en usikker fremtidig funksjon. Over tid svekkes kantforseglingen mellom glasslagene, noe som øker risikoen for punktering og redusert isolasjonsevne. -Tekniske installasjoner - Vannbåren varme (radiator og gulvvarme) Avvik: Reguleringsventilene i boligen er eldre. Slike ventiler kan bli slitt over tid, noe som kan gi unøyaktig varmeregulering. Utskiftning bør påregnes på sikt, avhengig av tegn på slitasje. Avvik: Vannrørene har passert halvparten av forventet levetid. Eldre rør har større mulighet for lekkasjer, men nøyaktig tidspunkt for utskifting er vanskelig å forutsi. -Våtrom - 13. Etasje - Bad - Overflater, vegger og himling Avvik: Det er observert sprekker i enkelte fliser. Slike sprekker er ofte av kosmetisk betydning, men kan også være et tegn på bevegelser i underlaget. Årsaken er ikke nærmere avklart. Det anbefales å følge med på området og vurdere utbedring ved endringer. -Våtrom - 13. Etasje - Bad - Vanntett sjikt, membran og sluk Avvik: Høydeforskjellen mellom topp slukrist og ferdig gulv ved dørterskelen er lavere enn 25 mm. Dette gir usikkerhet om membranen har tilstrekkelig høyde ved døråpningen til å holde tilbake vann. Ved lekkasje eller større vannmengder kan det være økt risiko for at vann renner ut av badet eller påvirker konstruksjonen ved terskelen. -Våtrom - 13. Etasje - Bad - Ventilasjon Avvik: Avtrekket skjer ved naturlig oppdrift uten mekanisk vifte. Luftutskiftingen vil da variere med temperaturog trykkforhold, og avtrekket kan i perioder være begrenset. Dette kan føre til at fuktig luft blir stående lenger i rommet, noe som over tid kan gi økt fuktbelastning ved normal bruk. Løsningen er vanlig i eldre boliger, men vurderes som TG 2 etter NS 3600. -Kjøkken - 13. Etasje - Kjøkken - Overflater og innredning Avvik: Det er fuktskader i innredningen under kjøkkenvasken. Viser at området har vært utsatt for vann. -Kjøkken - 13. Etasje - Kjøkken - Avtrekk Avvik: Rommet har kun kullfilterventilator, uten forsert avtrekk som leder luften ut. Uten forsert avtrekk reduseres ventileringen av fuktig luft og matos, noe som kan redusere luftkvaliteten. -Toalettrom - 13. Etasje - Toalettrom - Sanitærutstyr Avvik: Det er påvist manglende lekkasjedeteksjon fra innebygd sisterne. -Toalettrom - 13. Etasje - Toalettrom - Avtrekk/ventilasjon Avvik: Det er naturlig ventilering fra toalettrom ut ifra forskriftkrav. Det mangler luftespalte i eller rundt dør Bygningsdeler vurdert med TG3: -Ingen Bygningsdeler som ikke har blitt undersøkt (TGIU): -Våtrom - 13. Etasje - Bad - Tilliggende konstruksjoner våtrom Vurdering: Hulltaking er ikke utført da bygningsmessige forhold og konstruksjoner gjør dette fysisk vanskelig eller ikke gjennomførbart. HMS (forhold av betydning for Helse, miljø og sikkerhet):  -Elektrisk anlegg Avvik: Det mangler samsvarserklæring for hele eller deler av anlegget. -Rekkverk Avvik: Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav. Rekkverkshøyde måles til 111cm, dagens krav til høyde på rekkverk der balkong er 10 meter over terreng er minimum 120cm.

Omkostninger

4 200 000 (Prisantydning) 272 515 (Andel av fellesgjeld) -------------------------------- 4 472 515 (Pris inkl. fellesgjeld)   Omkostninger ved salg til prisantydning: 8 406 (Avklaring forkjøpsrett borettslag) 545 (Tinglysingsgebyr - hjemmel) 545 (Tinglysingsgebyr - pantedokument) -------------------------------- 9 496 (Omkostninger totalt) -------------------------------- 4 482 011 (Totalpris inkl. omkostninger) -------------------------------- Valgfrie tilleggstjenester som kan bestilles: 9 700 (Boligkjøperforsikring)

Felleskostnader

7 642,- per mnd

Felleskostnader inkluderer: varmtvann og fyring, grunnpakke internett via OBOS nett, drift og vedlikehold, felles forsikringer, kommunale avgifter, trappevask, vaktmester, forretningsførsel mm. Styret vedtok en økning av felleskostnadene med 3% fra 01.01.2026. Merk, styret kan endre felleskostnadene med en måneds varsel uten generalforsamlings samtykke. På ekstraordinær generalforsamling mars 2026 ble det vedtatt oppussing av oppganger mm., samt bygging av nye kjellerboder. Tiltaket skal finansieres med låneopptak samt oppsparte midler. Estimert låneopptak kr 30 000 000, estimert bruk av oppsparte midler kr 5 000 000. Første delutbetaling av lånet, kr 10 millioner, ble utbetalt 01.07.2026 og er fordelt på andelene etter felleskostnadsbrøken. Felleskostnadene og fellesgjelden vil øke som følge av dette.

Eiendomsskatt

Kommunale avgifter

Fellesformue

39 321,-

Fellesgjeld

Sikringsordning fellesgjeld

Borettslaget har en avtale med OBOS Factoring om garantert betaling av felleskostnader. OBOS Factoring garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. Avtale om sikring av felleskostnader varer til den blir sagt opp av en av partene. Oppsigelsestiden er seks - 6 - måneder regnet fra oppsigelsesdato.

Formuesverdi

Beliggenhet

Eiendommen har en attraktiv beliggenhet på Ammerud i bydel Grorud, et veletablert og populært boligområde i Oslo. Området er kjent for sine grønne omgivelser, gode servicetilbud og nærhet til marka, noe som gjør dette til et attraktivt sted å bo for både familier, par og enslige. Fra boligen er det kort vei til flotte tur- og rekreasjonsområder i Lillomarka, med et omfattende nettverk av turstier, skiløyper, sykkeltraseer og badevann. Her ligger alt til rette for et aktivt friluftsliv året rundt, samtidig som man bor med enkel tilgang til byens fasiliteter. Nærområdet byr på et godt utvalg av dagligvarebutikker, servicetilbud, skoler, barnehager og idrettsanlegg. Ammerud senter dekker de fleste daglige behov, mens Stovner Senter ligger en kort kjøretur eller T-banetur unna med et bredt handels- og servicetilbud. Området har svært gode kollektivforbindelser med kort vei til Ammerud T-banestasjon. Herfra er det enkel og effektiv forbindelse til Oslo sentrum. I tillegg går flere bussruter i området, og for bilpendlere er det rask tilkomst til både Ring 3 og øvrige hovedfartsårer. Kombinasjonen av grønne omgivelser, gode kommunikasjonsmuligheter og nærhet til både marka og sentrum gjør dette til et attraktivt og trivelig boligområde.

Adkomst

På høyre side i annonsen finner du et kartutsnitt. Ved å klikke på kartet kan du enkelt planlegge din rute fra valgt startpunkt og helt frem til boligen. Det vil være skiltet ved fellesvisninger for enkel orientering.

Energiklasse

F - Grønn

Info strømforbruk

Nåværende eier har tegnet avtale om Norgespris på strøm, og avtalen har bindingstid til 31.12.2026. Avtalen følger boligen, og må derfor overtas av kjøper.    Norgespris er en ny, statlig ordning, som gir en forutsigbar og fast strømpris på 50 øre per kWh med mva (40 øre uten mva) gjennom året. Norgespris har et forbrukstak på 5 000 kWh per måned for husholdninger og 1 000 kWh for hytter. Når det er tegnet avtale om Norgespris bortfaller eventuell strømstøtte.   Som boligeier må du fortsatt ha en strømavtale med en strømleverandør.   Du kan lese mer om Norgespris blant annet her: https://www.regjeringen.no/no/tema/energi/strom/sporsmal-og-svar-om-norgespris

Info energiklasse

Se fullstendig energiattest fra selger som vedlegg til salgsoppgave. Megler påtar seg ikke ansvar for informasjonen som fremgår av energiattesten. Alle eiendommer som selges eller leies ut skal ha en energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med et bruksareal mindre enn 50 m². Det er eier som har plikt til å fremlegge energiattest og er ansvarlig for at opplysningene er korrekte.   Dersom eier ikke har lagt frem energiattest, og eier etter skriftlig anmodning fra kjøper ikke har fremlagt energiattest før avtale om salg er inngått, kan kjøper få laget en energiattest ved hjelp av ekspert for selgers regning, innen ett år etter at avtale om salg er inngått. Dette følger av forskrift om energimerking av bygninger og tekniske anlegg § 5 (3).   Energiattesten er basert på nåværende eiers/husstandens forbruk og utgifter de siste årene. Forbruket kan variere avhengig av faktorer som antall familiemedlemmer, ønsket innetemperatur, egne avtaler om energiforsyning med mer. Megler påtar seg ikke ansvar for informasjonen som fremgår av energiattesten.

Oppvarming

Boligen varmes opp med radiatorer og elektriske varmekabler på badet og i entréen.

Om borettslaget

Ammerudlia Borettslag Org.nr: 948808811

Diverse opplysninger om borettslaget: - Borettslaget nettside: www.ammerudlia.no. er nå byttet ut med Vibbo: https://vibbo.no/ammerudlia - Borettslaget har fire vaktmestere til å ivareta det daglige vedlikeholdet av borettslaget i henhold til stillingsinstruks. - Borettslaget har benytter Ren Service AS renhold av lagets fellesarealer. - Borettslaget har fellesvaskeri i hver blokk. Bruken av vaskeriene betales via husleien og skal brukes i henhold til vaskeriinstruks som er satt opp i hvert vaskeri. - Oslo kommune ved Boligbygg eier 123 leiligheter i vårt borettslag, noe som utgjør 12,5 % andelene. Det er hyppig kontakt mellom styret og Boligbygg vedrørende disse leietagerne. Leilighetene er konsentrert i blokk 1 og 2 noe som utgjør 25 % av andelene der. - Borettslaget leier ut plass til tre antenneanlegg på takene. To til mobilselskap og ett til blålysetatene (nødkommunikasjon). Hentet fra innkalling til årsmøte 2026: Styrets sammensetning: Styret har i perioden bestått av 5 styremedlemmer og 2 varamedlemmer, fordelt på 5 mennog 2 kvinner. Det har igjen vært overvekt av menn i styret noe som ikke er i tråd med likestilling. Daglig leder og varamedlemmer deltar fast på styremøter. Retningslinjer for styrearbeid: Styret har vedtatt retningslinjer for styrearbeid som klargjør de krav som stilles til de tillitsvalgte. Retningslinjene omhandler styreansvar knyttet til forvaltning av økonomiske verdier, GDPR, habilitet, taushetsplikt, honorering og håndtering av utbetalinger. Styrets arbeid 2025/2026: Det er avholdt; - 17 styremøter - 3 beboermøte - 1 arbeidsseminar - 10 Prosjekt-/byggemøter - 2 Møte med boligbygg og bydelen - 1 Bydelsmøte - 1 ekstraordinært årsmøte - 2 budsjett-/regnskapsmøter Styret har også i 2025/2026 hatt stort søkelys på vedlikehold og økonomi. Vi opplever økt arbeidsmengde grunnet mer krav fra andelseiere og samfunnet. Noe som krever mye av både driftskontoret og styret. Det har vært stort søkelys på besparelser. Og følgende kan nevnes - Renovasjon, reduksjon av avfallsbrønner for restavfall - Ny leverandør av forsikring - Ny leverandør av renhold - Styretavla I samarbeid med Ammerud Varmesentral (AV) som har anskaffet nødaggregat for å møte en evt strømstans. Uten strøm vil vi ikke få varmtvann opp i blokka og ved en lengre strømstans på vinteren ville det ikke være mulig å holde varmen i blokkene. Noe som kan medføre store skader på blokkene. En evt nødsituasjon vil bli styret av AV. I april var blokk 1 uten strøm i 3 dager på dagtid og nødaggregatene ble da testet ut. Noe som var en stor suksess. Nok engang har det vært et år med store utfordringer i samfunnet med økte kostnader på alle plan. Det har igjen rammet vårt borettslag, noe som resulterte i at vi igjen vært nødt til å øke felleskostnadene med 5 %. De største økningene har vært: - Den årlige forsikringspremien økte med 10%. Det tilsvarer omtrent kr. 400 000. Dette skyldes i hovedsak at vi har hatt mange vannskader. - Kommunale avgifter økte med 8% ca.kr. 270 000,- for renovasjon og 20,7 % ca. kr. 1 158 000, - på vann og avløp. - I forhold til budsjettet har finanskostnadene nå økt med kr 2 100 000, -. - Økte strømkostnader og utgifter til fyring og varmtvann. - Avviks gebyr for feil kast av søppel kr 115.946. Dette er helt unødvendig utgifter som skyldes at det kastes: - Batterier - Bildekk - El avfall - Farlig avfall - Maling - Sprayboks - Silikon I et forsøk på bedre noe på situasjonen har det bli gjennomført noen kutt i utgifter også. - Antall containere ifb med ekstrasøppel har blitt redusert med 1 container pr blokk. Det vil være aktuelt ca 9-10 måneder i året. Til sammen kan det gi en besparelse på kr. 4-500 000, - i 2025 - Avtalen med Anticimex er forhandlet, noe som gir en besparelse på ca kr 40.000,- - Fra 01.04.25 byttet vi leverandør av renhold noe som vil gi en besparelse på ca kr 900.000,- for 2025 - Reduksjon av avfallsbrønner for restavfall med 8 brønner har gitt en besparelse på ca 1.000.000,- Igangsatte prosjekter: - Oppgradering av lekeplasser - Oppussing av inngangsparti og oppganger - Nye boder/kjellerboder - Styretavla - Ny belysning i alle fellesareal som er sensor styrt Vedlikehold og oppgradering som er sluttført i perioden: - Ny ladeleverandør x2 - Ny leverandør av renhold - Oppgradering av lekeplasser

Forretningsfører

Styregodkjennelse

Kjøper må godkjennes av borettslagets styre. Styret kan kun nekte godkjenning dersom det foreligger saklig grunnlag, jf. borettslagsloven § 4-4. Dersom ervervet er i strid med krav om at kun fysiske personer kan være andelseiere, eller at ingen kan eie mer enn en andel skal styret nekte å godkjenne. Risikoen for å bli godkjent som ny andelseier, ligger hos kjøper.    Dersom kjøper på overtakelsestidspunktet ikke er godkjent som ny andelseier, har kjøper ikke rett til å ta eiendommen i bruk, jf. borettslagsloven § 4-5 (2). Dersom kjøper ikke blir godkjent gjøres oppmerksom på at kjøper er forpliktet til å gjennomføre avtalen med selger, herunder foreta fullt oppgjør, og deretter videreselge boligen til noen som kan godkjennes. 

Forkjøpsrett

Borettslaget og medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Forkjøpsrettet lyses ut etter at selger har akseptert bud på andelen. Fristen for avklaring er på ca. 20 dager. Konferer med megler for mer informasjon.

Forsikringsselskap og polisenummer felles forsikring

If Skadeforsikring Nuf

749385

Vedtekter / husordensregler

Vedtekter ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Adgang til utleie

Det er begrenset adgang til å leie ut bolig i borettslag. Med styrets godkjenning og under visse vilkår kan boligen leies ut i inntil 3 år, jf. borettslagsloven § 5-3 til § 5-10. Andelseier som selv bor i boligen, har imidlertid rett til å leie ut deler av boligen til andre uten styregodkjenning, jf. borettslagsloven § 5-4. Korttidsutleie er tillatt i opptil 30 døgn per år uten samtykke fra styret.

Ferdigattest / brukstillatelse

Det foreligger ferdigattest for boligblokk på eiendommen, datert 28.01.1972. Videre er det utstedt følgende ferdigattester på eiendommen: - Utskiftning av vegg, vinduer, balkongdører, datert 04.05.1990 - Fasadeendring, datert 03.01.2001 - Reparasjon av heiser, datert 18.04.2008 - Rehabilitering av våtrom, datert 17.12.2012 - Utskifting av seks heiser, datert 11.01.2019 - Nedgraving av avfallscontainere, datert 24.10.2019 - Oppgradering av adkomstparti, datert 25.03.2022 - Installering av brannalarmanlegg, datert 26.06.2025 Ferdigattest utstedes av bygningsmyndighetene basert på dokumentasjon mottatt fra kontrollansvarlig når et søknadspliktig tiltak er utført i samsvar med tillatelsen og øvrige krav etter plan- og bygningslovgivningen. Det er viktig å merke seg at selv om ferdigattest foreligger, gir det ingen garanti for at det senere er utført arbeid på bygget som ikke er byggemeldt eller godkjent. Dagens planløsning avviker fra de siste godkjente byggetegningene. Dagens kjøkken er blitt utvidet ved å innlemme opprinnelig baderom. Videre har kjøkkenet blitt noe forkortet mot stuen, og ny vinklet vegg er blitt oppført mellom kjøkken og stue. Baderommet er blitt flyttet inn til en opprinnelig bod. Kjøper bærer selv risikoen for fremtidig bruk av rommet og for eventuelle pålegg fra det offentlige. Dette omfatter også risikoen for om søknad om bruksendring godkjennes og alle kostnader i den forbindelse.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpssystem. Stikkledningene fra eiendommen og ut til det kommunale nettet er private, og vedlikeholdsansvaret for disse påhviler sameiet. Adkomst til eiendommen skjer via offentlig vei.

Regulerings- og arealplaner

Eiendommen er regulert til bolig m/tilhørende anlegg. Området rundt er regulert bolig, garasjeanlegg, park, parkeringshus, el-verk, kjørevei, sporvei mm. Reguleringsplan: S-3681, S-1118, S-1525 Kommuneplan: KOMMUNEPLAN 2015-2030 Eiendommen ligger under marin grense. For mer informasjon om reguleringsforhold, kontakt megler eller søk på saksnummer, adresse eller gårds- og bruksnummer på Plan- og bygningsetatens hjemmeside. Ny kommuneplan fra 23. september 2015Oslo kommune har vedtatt en ny kommuneplan som kan få betydning for en rekke eksisterende reguleringsplaner i kommunen. For informasjon om eventuelle arbeider eller prosjekter i nærliggende områder, anbefales det å gjøre søk i Oslo kommunes portal for saksinnsyn:https://www.oslo.kommune.no/plan-bygg-og-eiendom/ Pågående byggesaker i området: - Ammerud T-banestasjon - oppføring av bygg med nytt signalrom. Saksnummer: 202606427. Siste dok. 01.09.2026 Pågående reguleringssaker i området: - Planprogram for Grorud sentrum: Planprogrammet skal vurdere hele Grorud sentrum under ett, gi forutsetninger for en bedre sammenheng og mer bymessig utvikling. Grorud sentrum skal styrkes som lokalsentrum og kollektivknutepunkt. Det skal redegjøres for nødvendig utredningsarbeid. - Saksnr. 202102096. Saken gjelder revisjon av reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by (Småhusplanen). Sakstype: detaljregulering - Saksnr. 201602519. Saken gjelder Ammerudveien 20, 22. Boligprosjekt. Sakstype: detaljregulering

Tinglyste heftelser og rettigheter

På eiendommen er det tinglyst følgende servitutter/rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 1987/684-2/105 07.01.1987 FORKJØPSRETT RETTIGHETSHAVER: OSLO KOMMUNE GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE Kommentar: Kjøpekontrakt for eiendommen, mellom Oslo kommune og borettslaget.

Boligselgerforsikring

Selger har ikke tegnet boligselgerforsikring. 

Boligkjøperforsikring

Kjøper har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring fra Söderberg & Partners. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell eller på https://www.soderbergpartners.no/eiendom/boligkjoper/

Diverse

Borettslagsmodellen innebærer at borettslaget eier eiendommen, mens andelseierne eier andeler i borettslaget, som gir borett til en bestemt bolig. Andelseierne har ikke personlig ansvar for borettslagets fellesgjeld, men de må dekke borettslagets løpende utgifter. Manglende innbetaling av fellesutgiftene som følge av andre andelshaveres mislighold, eller dersom borettslaget sitter på fraflyttede og/eller usolgte andeler, må dekkes av de øvrige andelseierne.   Borettslaget har legalpanterett i andelen for krav på dekning av felleskostnader og andre krav fra borettslaget, på inntil 2 ganger folketrygdens grunnbeløp.   Kjøper og selger er forpliktet til å undertegne standard kjøpekontrakt utarbeidet av Emera i forbindelse med eiendomstransaksjonen. Kjøpekontrakten kan besiktiges hos eiendomsmegler før bud inngis. Kontakt eiendomsmegler for spørsmål.   Selger leverer eiendommen i ryddig og rengjort stand.

Sentrale lover

Regelverk og generelle opplysninger Boligen selges med det inventar og utstyr som i henhold til gjeldende lover, forskrifter eller offentlige pålegg skal følge med eiendommen, jf. avhendingsloven § 3-4. Fastmonterte eller spesialtilpassede installasjoner og innredning som anses som varig tilknyttet boligen, følger normalt med i handelen, med mindre det foreligger en særskilt avtale mellom partene om noe annet, jf. avhendingsloven § 3-5.   En standard tilbehørsliste utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) følger salgsoppgaven, og gjelder som utgangspunkt for hva som inkluderes i salget – med mindre avvik er tydelig avtalt mellom kjøper og selger.   Om informasjonsgrunnlaget Opplysninger om boligens størrelse og utforming, både innvendig og utvendig, bygger på informasjon hentet fra vedlagte tilstands- og boligsalgsrapport. Innholdet i salgsoppgaven er basert på selgers informasjon, fagkyndig vurdering, samt opplysninger fra offentlige registre som kommunen og Kartverket. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses for å være kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene,  slike forhold kan ikke senere gjøres gjeldende som en mangel ved boligen. Dette gjelder uavhengig av om dokumentene er lest.    Det kan være forskjell mellom boligens faktiske bruk av rom og det som er godkjent av myndighetene. Alle interessenter anbefales derfor å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagperson, før bud gis. Dersom kjøper velger å kjøpe uten å ha sett eiendommen, kan det ikke etter overtakelse reklameres på forhold som burde ha vært oppdaget ved en ordinær gjennomgang.   Dersom det oppstår behov for ytterligere avklaringer, oppfordres interessenter til å kontakte eiendomsmegler eller egne rådgivere før de gir bud.   Slitasje og bruk Det må også forventes at eiendommer som har vært i bruk, vil kunne ha tegn til slitasje og eventuelle skader. Slik normal bruksslitasje og behov for vedlikehold må kjøper påregne, og dette vil normalt ikke gi grunnlag for reklamasjon eller prisavslag.   Avtalerettslig Partenes rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, og all tilgjengelig dokumentasjon som forelå for kjøper før handelen ble inngått. I tillegg gjelder avhendingsloven. Det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke, og dette er nærmere forklart nedenfor.   Budgivning og selgers vurdering På grunn av ulike ansvarsforhold kan selger velge å prioritere bud fra ikke-forbrukere, selv om budet er lavere enn et forbrukerbud. Når kjøper ikke er forbruker, kan selges ansvar begrenses ettersom boligen selges «som den er», noe som kan være av verdi for selger. Det understrekes at selger står fritt til å velge hvilket bud som aksepteres, og er ikke forpliktet til å velge det høyeste.   Alle budgivere må ved inngivelse av bud opplyse om de opptrer som forbruker eller som næringsdrivende/person som handler hovedsakelig som ledd i næringsvirksomhet. Det vil opplyses hvis konkurrerende bud kommer fra en ikke-forbruker.   Forbrukerkjøp – definisjon og vilkår:   Et forbrukerkjøp foreligger når en fysisk person kjøper eiendom uten at formålet hovedsakelig er knyttet til næringsvirksomhet. En eiendom anses å ha en mangel dersom den ikke oppfyller kravene som følger av avtalen, eller ved brudd på bestemmelser i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Det samme gjelder hvis eiendommen ikke samsvarer med det som med rimelighet kunne forventes ut fra blant annet alder, type og synlig tilstand – eller hvis det er tilbakeholdt, eller gitt feilaktige opplysninger, og dette har påvirket avtalen.   Dersom det er avvik mellom oppgitt og faktisk innvendig areal på minst 2 % og samtidig minst 1 kvadratmeter, kan dette utløse rett til kompensasjon etter § 3-3 i avhendingsloven.   Ved beregning av krav om prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke kostnader med inntil kr 10 000 (som en egenandel).   Ikke-forbruker – definisjon og vilkår:  Dersom kjøper er en juridisk enhet, eller en fysisk person som handler i næringssammenheng, regnes kjøpet ikke som et forbrukerkjøp.   Ved slike kjøp selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er begrenset til det som følger direkte av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-9. I disse tilfellene fravikes § 3-3 andre ledd, og eventuelle arealavvik vurderes etter § 3-8.   Kjøperens plikt til å foreta grundige undersøkelser gjelder også fullt ut for kjøpere som ikke omfattes av forbrukerdefinisjonen.

Viktig informasjon om budgivning

Bud kan legges inn på nettannonsen på "gi bud" knappen eller via hjemmesiden. Ved elektronisk budgivning kan bud legges inn trygt og enkelt med bank-ID. Eiendomsmegler kan også kontaktes for tilsendelse av budkjema, og budskjema finnes også i salgsoppgaven.  Alle bud skal inngi skriftlig til eiendomsmegler. Kravet til skriftlighet gjelder også ved forhøyelse av bud, motbud og selgers aksept eller avslag. Før et bud kan formidles til selger må megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt dersom budgiver bruker e-signatur som f eks. bankID. Etter det første budet er inngitt, kan budgiver inngi bud pr e-post eller pr SMS til megler.   Hvis budgiver skal by på eiendommen i henhold til en kjøpsfullmakt må megler kontaktes og fullmakten oversendes før budgivning.  Et bud bør inneholde eiendommens adresse (eventuelt gnr/bnr), kjøpesum, budgivers kontaktinformasjon, finansieringsplan, akseptfrist, overtakelsesdato og eventuelle forbehold som for eksempel usikker finansiering, salg av nåværende bolig ol. Normalt vil ikke et bud med forbehold bli akseptert før forbeholdet er avklart. Konferer gjerne med megler før bud avgis. Bud som har forbehold om konfidensialitet ("hemmelige bud") vil ikke bli formidlet til selger. Alle interessenter oppfordres til å inngi bud via eiendomsmegler.  Megler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. I forbrukerforhold (dvs. der selger er forbruker) skal megleren ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Senere bud må ha en akseptfrist som er lang nok til at budet og eventuelle forbehold kan videreformidles til alle involverte parter slik at disse får tid til å områ seg, jf. forskrift om eiendomsmegling § 6-3. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser bør skje senest 10 minutter før fristens utløp. Dersom bud inngis med en frist som åpenbart er for kort til at megleren kan avvikle budrunden på en forsvarlig måte, vil megler fraråde budet.  Eiendomsmegler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt, og vil uoppfordret gi sin vurdering av det enkelte bud overfor selgeren.  Etter at handel har kommet i stand, eller dersom en budrunde avsluttes uten at handel er kommet i stand, kan en budgiver kreve kopi av budjournalen i anonymisert form. Kopi av budjournal gis til kjøper og selger uten ugrunnet opphold etter at handel er kommet i stand. Hvis budgiver ønsker å være anonym, kan bud fremmes via en fullmektig. For mer informasjon om budgivningsprosessen, se «Forbrukerinformasjon om budgivning», som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler.

Vederlag megler

Fast provisjon: kr 45 000,00 Eiendomsregisteret og e-signeringer kr 3 200,00 Emera digital Ekstra kr 5 500,00 Markedspakke inkl. stor annonse på FINN.no, Emera digital mm. kr 25 900,00 Oppgjørshonorar inkl. factoring kr 9 900,00 Tilretteleggingshonorar kr 16 900,00 Visnings-/overtagelseshonorar pr. stk. kr 1 500,00 Eierskiftegebyr kr 6 725,00 Utlegg: Selger dekker utlegg i henhold til oppdragsavtalen. Disse er estimert til ca. kr 40 570,00, og omfatter vanligvis innhenting av informasjon fra kommunen, eventuell forretningsfører, samt kopi av tinglyste dokumenter.   Total kostnad ved salg til prisantydning: kr 148 470,00 Dette inkluderer både vederlag og stipulerte utlegg.   Ved avbrutt oppdrag: Dersom oppdraget sies opp eller utløper uten at salget gjennomføres, har megler krav på rimelig vederlag for medgått tid og for utført arbeid. Dette omfatter blant annet vederlag knyttet til tilrettelegging, markedsføring og eventuelle avholdte visninger, samt påløpte utlegg. Timepris ved slik beregning er kr 3500.

Hvitvasking

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking, og er blant annet forpliktet til å gjennomføre kundetiltak av både selger og kjøper. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at avtalen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, er dette et mislighold fra kjøpers side. Et vesentlig mislighold kan gi selger rett til å heve avtalen og til å gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning. Dersom selger ikke bidrar til at megler får gjennomført løpende kundetiltak underveis i oppdraget, må eiendomsmegler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Selger vil i et slikt tilfelle ha misligholdt sine forpliktelser, og kjøper vil kunne ha et krav mot selger etter avhendingsloven. Hvis kundetiltak ikke lar seg gjennomføre, vil Emera eiendomsmegling ikke kunne bistå med handelen eller foreta oppgjør.

Personopplysningsloven

Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven. Se www.emera.no for vår personvernerklæring.

Oppdragsnummer

04260270

Vedlegg til salgsoppgave

- Selgers egenerklæring, datert 18.09.2026 - Tilstandsrapport, datert 05.10.2026 - Energiattest, datert 12.12.2025 - Brev fra forretningsfører, datert 21.09.2026 - Innkalling og protokoll fra årsmøte 2026, datert 02.06.2026 - Vedtekter - Reguleringsplankart, datert 20.09.2026 - Ferdigattester, datert 28.01.1972, 04.05.1990, 03.01.2001, 17.12.2012, 11.01.2019, 24.10.2019, 25.03.2022, 26.06.2025 - Byggemeldte tegninger, datert 05.11.1963 - Servitutter

Status salgsoppgave

Megler

Meglerforetaket

Meglerhuset Romerike AS Org.nr: 936357660

Samarbeidspartnere og tilknyttede foretak

Emera Norge AS og eiendomsmeglingsforetakene som er tilknyttet Emera har samarbeid med forskjellige foretak som tilbyr forbrukerne produkter eller tjenester i forbindelse med et salgsoppdrag. Våre samarbeidspartene er:

Søderberg & Partners AS - formidler av boligselger- og boligkjøperforsikring. Overo AS - leverandør av digitale oppgjørsskjemaer og overtakelsesprotokoller som også inneholder tilbud til forbruker om tilpassede strøm-, internett- og alarmtjenester.

Kolibri Forsikring AS - tilbyr bolig-/innbo og andre tingskadeforsikringer.

Hvilke produkter/tjenester kjøper og selger får i forbindelse med oppdraget, kan variere ut fra hvor i landet eiendommen ligger.

Egenerklæring boligselgerforsikring

Energiattest

Tilstandsrapport

Salgsoppgave