Kirkeveien 127H

Tomten

Byggeår

2006

Etasje

4

Arealer

Arealbeskrivelse

Fellesarealer og rettigheter til bruk

Det gjøres særskilt oppmerksom på at boden som er medtatt i BRA-e og totalt BRA, ligger på sameiets fellesareal, men disponeres av denne seksjonen. Sameiet kan på et senere tidspunkt omdisponere bruken av dette arealet.

Bygningssakkyndiges kommentar til arealoppmåling

Utgang fra stue og soverom til balkong. Balkongen ble målt til ca. 17,8 m². Arealet er medtatt i arealoppstillingen under "åpent areal" i gjeldende etasje. Utgang fra soverom til innglasset balkong. Balkongen ble målt til ca. 6,3 m². Arealet er medtatt i arealoppstillingen under "BRA-b" i gjeldende etasje. Eier(e) har påvist en stk bod og to stk biloppstillingsplasser i kjeller som opplyses å tilhøre seksjonen. Denne boden er medtatt arealoppstillingen under "BRA-e" i gjeldende etasje. Kjeller: Kjellerbod ble målt til ca. 6,4 m². Boden er merket med nr: 2 Felles garasjeanlegg: Biloppstillingsplassene ble målt til ca. 11,4 m². Plassen er merket med nr: 4 & 5

Antall soverom

3

Antall rom

4

Innhold

Planløsning 4.etg: Entré/gang, bod, bad/vaskerom, 3 soverom, toalettrom, stue og kjøkken. Annet: Bod i kjeller.

Standard

Entrè: Du ønskes velkommen av en innbydende entrè. Entrèen er innredet med en praktisk skyvedørsgarderobe som tilbyr godt med oppbevaring til sko og yttertøy. Entreen er romslig, og her er det også mulighet til å møblere med flere løsninger. Stue: Romslig stue med store vindusflater fra to sider, noe som gir godt med lysinnslipp. Stuen har god plass til å møblere i ulike soner, med blant annet sofa- og spisegruppe. Det er montert gasspeis i stuen, noe som bidrar til en hyggelig atmosfære. Fra stuen og hovedsoverommet er det utgang til en stor og solrik balkong på hele 17,8 kvm pluss 6,3 kvm innglasset balkong, noe som bidrar til at balkongen også kan brukes i all slags vær. Balkongen har fantastiske solforhold fra morgen til kveld, og her kan man nyte panoramautsikten. Det er montert markise og varmelamper på uteplassen. Kjøkken: Separat kjøkken som er innredet med "Norema" kjøkkeninnredning fra byggeårene. Innredningen har profilerte fronter, benkeplate i kompositt med nedfelt kum i rustfritt stål og fliser på vegg over benkeplate. Det er også belysning via ledlys under overskap. Kjøkkenet har opplegg for integrert oppvaskmaskin,1-greps kran, platetopp, stekeovn og integrert kombiskap kjøl/frys. Det er avtrekk over stekesone. Komfyrvakt og aquastop/lekkasjesikring med sensor og magnetventil er ikke installert. På kjøkkenet har man også plass til egen spisegruppe. Bad/vaskerom: Pent, flislagt bad/vaskerom fra byggeår. Rommet er innredet med servantskap med profilerte fronter, benkeplate og nedfelt servant. Videre er det skap og speil med lysarmatur på vegg over servant. Det er veggmontert toalett og dusjhjørne med svingdører, håndholdt dusj og termostatstyrt blandebatteri. Innerst på badet har man egen sone for vaskerom. Her er det opplegg for vaskemaskin samt overskap og underskap med benkeplate. Det er avtrekk i himling. Toalettrom: Det er adkomst til praktisk toalettrom fra entreen. Toalettrommet er fra byggeår, og har flislagt gulv med gulvvarme. Eller er det fliser på vegger og glatt, malt himlingsflater. Rommet er innredet veggmontert toalett og servant med folierte fronter. Det er speil og lysarmatur på vegg over servanten. Det er avtrekk i himling. Soverom: Leiligheten har 3 gode soverom, hvorav alle har garderobeskap. Lagringsplass: Leiligheten har en innvendig bod. Ellers disponerer man en kjellerbod på ca. 6,4 kvm.

Innbo og løsøre

Salgsoppgaven inkluderer NEFs standardliste "Oversikt over løsøre og tilbehør", som legges til grunn med mindre annet er spesifisert i salgsoppgaven.   Gjenstander som er nevnt i standardlisten, men som ikke finnes på eiendommen, vil heller ikke følge med i salget. Alt utstyr og installasjoner som medfølger overtas slik de er, uten garanti, med mindre det foreligger en gjeldende garanti fra produsent eller leverandør.   Kjøper aksepterer at det kan forekomme hull og merker etter montering av inventar og utstyr som ikke er en del av overdragelsen. -Lysekrone i stuen medfølger ikke. -Varmelamper på terrasse medfølger.

Parkering

Det medfølger to garasjeplasser i felles garasjeanlegg.

Sammendrag av selgers egenerklæring

Selgers egenerklæringsskjema følger vedlagt salgsoppgaven. Interessenter oppfordres til å gjennomgå dette nøye.    Følgende opplysninger er spesielt viktig å merke seg: 4 Kjenner du til feil eller om har vært utført arbeid/kontroll på vann/avløp? Svar: Ja, kun av faglært. Beskrivelse: Jeg oppdaget lekkasje under vasken på kjøkkenet; en pakning var gåen. Den blir reparer og byttet mandag 8. juni 2026. Arbeid utført av: Rørleggerservice Bjørn Moren. 11 Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? Svar: Ja, kun av faglært. Beskrivelse: Byttet vifte tilhørende ventilasjonsanlegget i april 2026. Arbeid utført av: Aarseth Boligventilasjon. 11.1 Foreligger det samsvarserklæring (i henhold til forskrift om elektriske lavspenningsanlegg)? Ja. 12 Kjenner du til om det er utført kontroll av el-anlegget og/eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? Ja. Beskrivelse: Det utføres jevnlig kontroll av gasspris i regi av Riddertunet sameie. 16 Kjenner du til om det har vært utført arbeid på terrasse/garasje/tak/fasade? Svar: Ja, kun av faglært. Beskrivelse: Gjøres jevnlig i hht sameiets vedlikeholdsplan av utvendig fasade. Arbeid utført av: Usikker dette er det Sameiet som administrerer. 26 Kjenner du til vedtak/forslag til vedtak om forhold vedr. eiendommen som kan medføre økte felleskostnader/økt fellesgjeld? Beskrivelse: Det skal gjøres noe vedrørende gassanlegget til høsten, måling av forbruk for 2025/2026 detaljer kan fås hos styreformann. Samsvarserklæring: Det fremgår av tilstandsrapporten at det ikke er fremlagt samsvarserklæringer/dokumentasjon fra da anlegget ble installert eller på tilleggsarbeider om dette har blitt utført. Det foreligger en "sluttkontroll" Datert 19.09.06. Utførende: Leithe Elektro AS, montør Frode Braaten. Ingen avvik frem kommer i dokumentet, kontroll = OK.

Bygningssakkyndig

Byggemåte

I forbindelse med salget er det blitt utført en tilstandsrapport av en kvalifisert bygningssakkyndig. Rapporten gir en grundig vurdering av boligens tilstand og påpeker eventuelle avvik som ble oppdaget under befaringen. Tilstandsrapporten og selgers egenerklæring er vedlagt salgsoppgaven, og det er viktig at interessenter setter seg grundig inn i disse dokumentene før bud legges inn.   Kjøper anses kjent med opplysninger som kommer tydelig frem i tilstandsrapporten, og det vil ikke være mulig å gjøre slike forhold gjeldende som en mangel. Spesielt forhold som er vurdert med TG2 og TG3 bør vurderes nøye, da de indikerer avvik fra normal slitasje og/eller høy alder, noe som kan innebære behov for utbedringer. Bygningsdeler som er merket med TGIU er ikke blitt vurdert av takstmannen.    Beskrivelsen av boligen nedenfor er hentet direkte fra tilstandsrapporten:   Bygningsdeler vurdert med TG2: Vinduer Avvik: - Det påpekes at vinduer som er over 20 år gamle, har passert over halvparten av forventet levetid. TG 2 er gitt som en påpekelse da vinduer har høy alder med høyere sannsynlighet for punktering samt noe redusert isoleringsevne sammenlignet med dagens/nye vinduer. - Det er registrert normal og forventet bruksslitasje samt klimapåkjenning sett i forhold til bygningsdelens alder, herunder stedvis værslitte karmer og noe malingsslipp. Tiltak: - Utskifting av vinduer kan forventes på sikt og vil være nødvendig for å utbedre avvikene. Konsekvens: - Eldre vinduer kan gi trekk grunnet utette pakninger, har lav isoleringsevne og kan subbe mot karm ved bruk. Dører Avvik: - Det påpekes at dørene som er over 20 år gamle, har passert halvparten av forventet levetid. Pakningene har ikke like god tetningsevne som nyere pakninger, og lokal, stedvis trekk kan forekomme. Likevel oppfyller bygningsdelene sin tiltenkte funksjon. Tilstandsgrad 2 er gitt som en påpekelse grunnet høy alder, som medfører økt sannsynlighet for punktering av glass og noe redusert isolasjonsevne sammenlignet med dagens standard. - Det er registrert normal og forventet bruksslitasje samt klimapåkjenning sett i forhold til bygningsdelens alder, herunder stedvis værslitte karmer og noe malingsslipp. Tiltak: - Utskifting av dører kan forventes på sikt og vil være nødvendig for å utbedre avvikene. Konsekvens for eldre dører har ofte utette pakninger, lav isoleringsevne og kan subbe mot karm. Bad/vask Overflater gulv Avvik: - I henhold til dagens krav skal det være en høydeforskjell på 25 mm mellom topp slukrist og topp membran ved terskel. Om membran ikke er synlig ved terskel, måles høydeforskjellen mellom topp slukrist og topp flis ved terskel (der evt. vann kan renne ut i tilstøtende rom). - Fallforholdene både utenfor og i dusjsonen tilfredsstiller ikke fullt ut minimumskravet til fall i henhold til krav og anbefalinger. Tiltak: - Utbedring vurderes som aktuelt ved eventuell modernisering, og bør sees i sammenheng med tiltak på sluk og membran. Konsekvens: Avvik i høyde kan medføre at lekkasjevann renner ut av rommet. Fallforholdene kan også føre til at vann ikke ledes effektivt mot sluk, noe som øker risikoen for mindre vannansamlinger på gulvet. Bad/vask Sluk, membran og tettesjikt Avvik: - Tettesjiktet (membran) har oversteget mer enn halvparten av den levealder som normalt kan forventes. Tettesjiktet nærmer seg moderniseringsbehov. Det er i praksis lite gjennomførbart å bare bytte tettesjikt. For å oppnå vanntette løsninger og overganger ved sluk, i gulv, rundt rørgjennomføringer og i overgang mellom gulv og vegg må hele rommet moderniseres. Om det i tillegg er eldre slukløsning bør det også påregnes å bytte dette. Det bemerkes at rommet oppfattes som funksjonelt med dagens bruk, men endret bruk med større fuktbelastning enn i dag kan fremprovosere avvik og på den måten fremskynde behovet for modernisering. - Det foreligger ikke dokumentasjon på badets oppbygging samt evt. arbeider som er utført etter oppføring. Dette var ikke et krav før 2010. Men for våtrom, spesielt bad, er dokumentasjon på utførte arbeider viktig for å kunne sette riktig tilstandsgrad. Mangler dokumentasjon, vurderes tilstand ut fra synlige overflater samt alder/elde og slitasje. Dette fordi man ikke kan bekrefte kvalitet, materialvalg og utførelse på underliggende konstruksjoner, som for eksempel membran/tettesjikt. Tiltak: - Oppgradering av badet vil være naturlig ved eventuell modernisering og må til for å lukke avviket. Det kan være en god løsning for badet å benytte dusjkabinett inntil baderommet moderniseres. Dette bidrar til å redusere direkte vannpåkjenning på gulvet og sikrer et kontrollert avløp til sluk. Konsekvens: - Når tettesjiktet har passert over halvparten av forventet levetid, øker risikoen for fuktskader og lekkasjer over tid. Ved endret bruk eller økt fuktbelastning kan eksisterende løsninger svikte, og behovet for full oppgradering av badet kan oppstå tidligere som følge. Bad/vask Sanitærutstyr og innredning Avvik: - Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. - Servantskuffen på badet var noe hard å åpne/lukke, kan ha behov for lokal justering/smøring. Normal og forventet bruksslitasje er observert. Tiltak: - Det bør undersøkes nærmere hvilken løsning som er etablert. På byggetidspunktet var det ikke nødvendigvis krav om lekkasjespalte. Dersom det foreligger dokumentert poseløsning eller annen godkjent lekkasjesikring, kan dette ha betydning for vurderingen av tilstandsgrad. Ved eventuell etablering av ny lekkasjespalte bør det først undersøkes om dette lar seg utføre med hensyn til rommets oppbygning og eksisterende installasjoner. Konsekvens: - Innebygget sisterne: Dersom lekkasje fra innebygget sisterne ikke synliggjøres, kan vann lekke skjult inn i konstruksjonen over tid. Dette kan føre til fuktskader og økte utbedringskostnader dersom lekkasjen ikke oppdages tidlig. Toalettrom Overflater og konstruksjon Avvik: - Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. - Det anbefales å montere lekkasjevarsler med sensor i rom med vanninstallasjoner, for å redusere risikoen for følgeskader ved eventuell vannlekkasje. Det er ellers registrert normal og forventet bruksslitasje i rommet. Tiltak: - Det bør undersøkes nærmere hvilken løsning som er etablert. På byggetidspunktet var det ikke nødvendigvis krav om lekkasjespalte. Dersom det foreligger dokumentert poseløsning eller annen godkjent lekkasjesikring, kan dette ha betydning for vurderingen av tilstandsgrad. - Ved eventuell etablering av ny lekkasjespalte bør det først undersøkes om dette lar seg utføre med hensyn til rommets oppbygning og eksisterende installasjoner. Konsekvens: - Innebygget sisterne: Dersom lekkasje fra innebygget sisterne ikke synliggjøres, kan vann lekke skjult inn i konstruksjonen over tid. Dette kan føre til fuktskader og økte utbedringskostnader dersom lekkasjen ikke oppdages tidlig. Tekniske installasjoner Vannledninger Avvik: - Det er ikke synlig innholdsfortegnelse for rørene, noe som gjør det vanskelig å identifisere hvilke rørkurser som går til hva. Det er ikke installert lekkasjesikring med magnetventil og sensor på kjøkkenet eller toalettrom. Dette var ikke et krav på oppføringstiden. Ellers er det registrert normal og forventet slitasje på synlige vannrør, basert på visuell inspeksjon av tilgjengelige deler. Bemerkning - overløp: rørsjakt eller ned til kjeller. Det er observert overløp fra innsiden av fordelerskapet, men det er ikke tydelig hvor dette er ført. Det kunne ikke påvises om overløpet ledes til felles Forholdet bemerkes da det ikke ble observert synlig utløp/lekkasjevarsling inne på badet. Det anbefales å avklare hvor overløpet er ført, slik at eventuell lekkasje fra fordelerskapet blir synliggjort og håndtert på en tilfredsstillende måte. Tiltak: - Innholdsfortegnelse: Konsekvens: Vanskeligere å identifisere og stenge riktig kurs ved lekkasje/arbeid, noe som kan gi forsinket feilretting og økt risiko for feilbetjening. Tiltak: Etabler/monter innholdsfortegnelse/merking i fordelerskapet (kursoversikt) og merk rørkurser i henhold til hva de betjener. - Lekkasjevarsler med sensor og magnetventil anbefale at ettermonteres på kjøkken og toalettrom. Konsekvens: Ved en eventuell vannlekkasje kan skadeomfanget bli større, siden det ikke er installert system som automatisk stanser vannet. Tekniske installasjoner Varmtvannstank Avvik: - Over halvparten av forventet levetid på VVB er passert. Vanninstallasjoner anses som en utsatt bygningsdel. Tatt alder i betrakning kan skader oppstå som følge av aldring. - Berederen er tilknyttet strømnettet med stikkontakt. Installasjon med stikkontakt var godkjent installasjonsmetode ved montering av berederen. Om bereder senere skal byttes, flyttes eller tilsvarende, må det skje i henhold til nye og gjeldende krav. Tiltak: - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden tanken fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre tanker. Konsekvens: - alder = vannlekkasje. Stikkontak = mulig brannfare, i verste fall. Bygningsdeler vurdert med TG3: - Ingen Bygningsdeler som ikke har blitt undersøkt (TGIU): -Ingen HMS (forhold av betydning for Helse, miljø og sikkerhet):  Avvik: - Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav. - Entrédøren er ikke merket med brann- og/eller lydklassifisering. - Utvendig rekkverk: Konsekvens: Rekkverkets lave høyde kan gi økt risiko for fall ved bruk. Tiltak: For å lukke avviket må rekkverk utbedres slik at høyde og avstander blir tilfredsstillende. - Entrédør Konsekvens: Når entrédøren ikke er merket med brann- og/eller lydklassifisering, kan det ikke verifiseres om døren har dokumenterte egenskaper for brannmotstand og lydreduksjon. Dette kan ha betydning for sikkerhet ved brann og for lydisolering mellom leilighet og fellesareal. Tiltak: Det bør undersøkes om det foreligger dokumentasjon på dørens brann- og lydklassifisering. Dersom dokumentasjon ikke kan fremlegges, bør døren vurderes nærmere av fagkyndig. Ved utskifting bør det monteres dør med dokumentert brann- og lydklasse tilpasset byggets krav og bruk.

Omkostninger

6 990 000 (Prisantydning)   Omkostninger ved salg til prisantydning: 174 750 (Dokumentavgift 2,5 %) 545 (Tinglysningsgebyr - pantedokument) 545 (Tinglysningsgebyr skjøte) -------------------------------- 175 840 (Omkostninger totalt) -------------------------------- 7 165 840 (Totalpris inkl. omkostninger) -------------------------------- Valgfrie tilleggstjenester som kan bestilles: 13 500 (Boligkjøperforsikring)

Felleskostnader

7 732,- per mnd

Felleskostnader inkluderer: -Renovasjonsavgifter (vann/avløp/renovasjon) -Gressklipping -Snøbrøyting -Renhold trappehus -Vaktmestertjenester -Altibox fiber, beboer må selv betale for TV-pakke og internett -Service heiser -Strøm som benyttes i fellesareal og uteanlegg -Garasjevask Felleskostnader utgjør: Vedlikehold kr. 753,- Felleskostnader kr. 6 979,- Tilsammen 7732,- Avregning gass foretas av styret (år 2026 gjennomføres dette i September), og sameier får egen regning for forbruk og service. På grunn av prisstigning og renteøkning er det påregnelig at felleskostnadene økes etter utarbeidelse av denne salgsoppgaven. 

Eiendomsskatt

Kommunale avgifter

Fellesformue

42 215,-

Fellesgjeld

Sikringsordning fellesgjeld

Sameiet er ikke tilknyttet sikringsordningen.

Formuesverdi

Beliggenhet

Eiendommen ligger i et meget barnevennlig og attraktivt boligområde i Fetsund – i Lillestrøm kommune, like ved både barne- og ungdomsskole. Boligen ligger også tett på flotte tur- og friluftsområder med utallige skiløyper, samt deilige bademuligheter ved blant annet Hvalstjern, Heiavann og Gansvika. Fet kommune har et rikt kulturliv og en vakker natur som innbyr til friluftsliv. Kommunen har videre et mangfoldig og variert tilbud innen idrett, samt et meget godt tilbud innen kultur. Kulturskolen tilbyr opplæring innen musikk, dans, drama og visuell kunst. Kommunen har også et godt bibliotek. Fetsund lenser er i dag fredet som landets eneste gjenværende fløtningsanlegg. Det er bevart som et enestående kulturminne med verksteder for tradisjonelt håndverk, kafé og museumsbutikk. Fet Golfklubb har en 9-hulls golfbane som ligger i naturskjønne omgivelser nær Nordre Øyeren naturreservat. Servicetilbud Dagligvarehandelen kan blant annet gjøres på Joker, Rema 1000 og Spar. Ønsker du ytterligere servicetilbud har Fetsund sentrum bl.a. vinmonopol, apotek, interiørbutikk, dyrebutikk, blomsterbutikk, treningssenter og flere helsetilbud. Det er en kort kjøretur til Lillestrøm med bymessige fasiliteter, samt til Strømmen Storsenter med over 200 butikker. Oslo sentrum ligger også godt innen rekkevidde via offentlig kommunikasjon og bil. Området har mulighet for offentlig kommunikasjon via buss og tog. Nærmeste holdeplass er Riddersand skole som ligger kun 200 meter fra boligen. Med bil tar det ca. 10 min til Lillestrøm, 10 min til Sørumsand, 13 min til Strømmen, 24 min til Oslo S og 30 min til Oslo lufthavn. Leiligheten ligger rett ved Riddersand barneskole, og det er også kort gangvei til Østersund ungdomsskole. I tillegg finnes det flere barnehager i nærheten. Romerike har flere videregående skoler, og OsloMet - storbyuniversitetet har avdeling på Kjeller ved Lillestrøm.

Adkomst

På høyre side i annonsen finner du et kartutsnitt. Ved å klikke på kartet kan du enkelt planlegge din rute fra valgt startpunkt og helt frem til boligen. Det vil være skiltet ved fellesvisninger for enkel orientering.

Bebyggelse

Området består hovedsakelig av trehusbebyggelse.

Energiklasse

D

Info strømforbruk

Nåværende eier har tegnet avtale om Norgespris på strøm, og avtalen har bindingstid til 31.12.2026. Avtalen følger boligen, og må derfor overtas av kjøper.    Norgespris er en ny, statlig ordning, som gir en forutsigbar og fast strømpris på 50 øre per kWh med mva (40 øre uten mva)gjennom året. Norgespris har et forbrukstak på 5 000 kWh per måned for husholdninger og 1 000 kWh for hytter. Når det er tegnet avtale om Norgespris bortfaller eventuell strømstøtte.   Som boligeier må du fortsatt ha en strømavtale med en strømleverandør.   Du kan lese mer om Norgespris blant annet her: https://www.regjeringen.no/no/tema/energi/strom/sporsmal-og-svar-om-norgespris

Oppvarming

Boligen har følgende oppvarmingskilder: -Gasspeis i stue. -Supplerende elektrisk oppvarming med panelovner. -Varmekabler på bad/vaskrom.   Hvis et rom på visningen mangler fast installert oppvarmingskilde, vil ikke dette bli inkludert i handelen.

Om sameiet

Riddertunet boligsameie Org.nr: 990474907

Sameiets navn er Riddertunet Boligsameie. Sameiet har til formål å ivareta sameiernes fellesinteresser og administrasjonen av eiendommen med fellesanlegg på gnr. 438 bnr. 45 i Lillestrøm kommune. Sameiet består av 29 eierseksjoner, som alle er boligseksjoner. Hoveddel, tilleggsdel og sameiebrøk for hver eierseksjon, samt fellesarealer fremgår av den seksjoneringsbegjæring ved vedlegg. Sameiet består av 29 seksjoner – fordelt på 3 bygninger. S.nr. 1 og nr. 2 i bygg nr. C (nr. 129) har egne adskilte utearealer – nærmere regulert/beskrevet i plantegningen. Samtlige seksjoner har alle eksklusiv bruksrett til egne parkeringsplass/parkeringsplasser og boder på fellesarealområde – jfr. vedlegg garasjeplass og bodplan som viser tildelt plass. S.nr. 10, 11 og 12 i bygg A (nr. 131) samt s.nr. 23 og 26 i bygg B (nr.127) og s.nr. 1 og 2 i bygg C (nr. 129) har utendørs parkeringsplasser. Alle seksjonseiere og leietakere er deltakere i sameiet. Seksjonen kan ikke skilles fra deltakerinteressen i sameiet. Styreleder informerer pr. mail 04.06.2026: For inneværende år så byttes lysarmaturer og lyspærer til LED i fellesarealene. Grunnmur i blokk nr. 131 pusses ned og males. Ellers fortløpende vedlikehold. Vi vil ikke øke husleien i inneværende år. Det fremgår av innkalling til årsmøte 2026: Styrets arbeid: -I 2024 bestilte styret en gjennomgang av det elektriske anlegget ved TB Hansen. Det framkom avvik, og alle disse er rettet opp i 2025. Lysarmaturene i garasjeanleggene i alle tre blokkene ble skiftet ut av Laukas Elektriske AS. Batteriene er byttet i nødlys. -I løpet av vår/sommer skiftet MB Bygg panel på trappehus, nødtrapp og karnapp i 127. Det er kjøpt inn og satt opp nye postkasser ved inngangsdøra. .Parkeringsplassene ute og inne er tegnet opp på nytt. Nye skilt er kjøpt inn og satt opp ved de nye beboerplassene som er tilknyttet infrastrukturen for elbillading. -Da en av beboerne meldte om behov for å skifte markiser foretok styret en gjennomgang av det som finnes på markedet. Det er viktig med et ensartet preg i sameiet. Styret kom fram til følgende anbefaling: Beboere kan velge mellom to forskjellige duker; Sattler 338 712 120 (ensfarget gulbeige) eller Sattler 338 639 120 (med svake striper). Utvendige persienner er standard i dag. Det kan være aktuelt å skifte til Zipscreen når persienner ryker. Styret åpner for dette og beboere som ønsker å skifte til Zipscreen må velge Serge 108 112 grey-sand. -Det er gjennomført vedlikeholdsarbeid på begge utekranene i 131. -Garasjeportåpneren er skiftet i 129 og 131. -Styret har forberedt vedtektsendring for installering av varmepumpe og oppbevaring av propan. -Det er gjennomført kartlegging av stålsøyler som trenger behandling. -Styret har behandlet forespørsel om innglassing av veranda. Beboer er selv ansvarlig for å søke Lillestrøm kommune om godkjenning for slike tiltak. Godkjenningen skal sendes styret før tiltaket igangsettes. Mer informasjon om dette legges på VIBBO. -Det var høsten 2025 vanninntrenging i taket hos beboer i 129. Recover har foretatt utbedringene inne i leiligheten mens Akershus Tak har gjort arbeidene på taket. Innvendige arbeider er en forsikringssak, mens takarbeidene måtte sameiet dekke. -Det ble også meldt om inntrenging av vann i bod i 129. Det er nødvendig å drenere rundt deler av blokka. Det har vært befaringer, pristilbud er innhentet og arbeidene vil bli utført våren 2026. -Skadedyrbekjempelsesfirmaet Pelias har regelmessig tømming av fellene og sender detaljerte rapporter til styret. -3. parts kontroll er gjennomført på gassanlegget, og det er gjennomført årlig service og ettersyn av gasspeisene. -Befaring og forhandlinger er gjennomført med to leverandører for revisjon av gasstank. -Henvendelser fra beboere er fulgt opp fortløpende. -Dugnad er gjennomført vår og høst. Det var tradisjonell julegrantenning med påfølgende gløgg og pepperkaker hos styreleder. Trivselsansvarlig i styret arrangerte tur for beboerne til Galleri Wurth.

Regnskap / Budsjett / Kostnadsøkninger

Megler har kopi av budsjett for år 2026 og årsregnskap for år 2025. Dette kan interessenter få oversendt ved henvendelse til megler. Det fremgår av årsregnskapet: Styret mener at årsregnskapet gir et riktig bilde av sameiets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. Forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet er satt opp under denne forutsetning. Vesentlig avvik: Driftskostnadene er høyere enn budsjettert og skyldes i hovedsak bytte panel på trappehusene og karnappen på nr. 127. Oppgaven ble litt mer omfattende enn planlagt. Resultat: Årets resultat vises i resultatregnskapet som et underskudd og foreslås ført mot egenkapital. Eventuelt avdrag på langsiktig gjeld (lån) er ikke tatt hensyn til. Arbeidskapital: Selskapets arbeidskapital (omløpsmidler fratrukket kortsiktig gjeld) viser sameiets likviditet. Arbeidskapitalen pr. 31.12 var kr 812.984,-. Budsjett 2026: Posten drift og vedlikehold er budsjettert med ordinær drift. Budsjettet er basert på estimerte tall, det er tatt høyde for prisøkninger på drift & vedlikehold i den grad det foreligger estimater. Felleskostnader: Budsjettet danner grunnlaget for fastsettelsen av felleskostnader. Budsjettet er basert på 3,8 % økning av felleskostnadene fra 1.1.2026

Forretningsfører

Styregodkjennelse

Sameiet praktiserer ikke styregodkjennelse.

Forkjøpsrett

Sameiet praktiserer ikke forkjøpsrett.

Forsikringsselskap og polisenummer felles forsikring

Storebrand Forsikring AS

9658130

Vedtekter / husordensregler

Megler har kopi av selskapets vedtekter og husordensregler. Disse ligger vedlagt i salgsoppgaven. Det fremgår av vedtektene: "Ved salg av en seksjon plikter selgeren/sameieren å fremlegge gjeldende vedtekter for kjøperen. Samtidig innhente kjøperens aksept for at disse vedtekter er bindende for seg." Ved budgivning bekrefter/aksepterer interessent at vedtekter er bindende for seg.

Husdyrhold

Det fremgår av husordensregler: -Dyrehold skal ikke være til sjenanse for andre beboere. -Hunder skal luftes i bånd. -Det er tillatt med hund og innekatt. -Hundeekskrementer skal fjernes umiddelbart av hundeeier. -Det må meldes til styret om dyrehold.

Adgang til utleie

Boligen kan leies ut i samsvar med gjeldende lovverk, og vedtektene setter ingen begrensninger på eierens utleieadgang. Korttidsutleie av hele seksjonen er tillatt i inntil 90 døgn per år, jf. eierseksjonsloven § 24. Denne grensen kan endres i vedtektene, men den må være satt mellom 60 og 120 døgn. Med korttidsutleie menes utleie i en sammenhengende periode på opptil 30 døgn. Ved utleie av seksjonen plikter sameieren å melde dette skriftlig til styret for registrerin

Ferdigattest / brukstillatelse

Det foreligger ferdigattest for eiendommen, datert 13.11.2006. Ferdigattest utstedes av bygningsmyndighetene basert på dokumentasjon mottatt fra kontrollansvarlig når et søknadspliktig tiltak er utført i samsvar med tillatelsen og øvrige krav etter plan- og bygningslovgivningen. Det er viktig å merke seg at selv om ferdigattest foreligger, gir det ingen garanti for at bygget er oppført i henhold til tillatelsen og gjeldende regelverk, eller at det senere er utført arbeid på bygget som ikke er byggemeldt eller godkjent. Det foreligger tillatelse til innglassing av balkonger på gnr. 38, bnr. 45, Kirkeveien 127 og 131 datert. 09.01.2008.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpssystem. Stikkledningene fra eiendommen og ut til det kommunale nettet er private, og vedlikeholdsansvaret for disse påhviler sameiet. Adkomst til eiendommen skjer via offentlig vei via privat stikkvei.

Regulerings- og arealplaner

Eiendommen er regulert til boliger m/tilhørende anlegg. Inngår i reguleringsbestemmelser til reguleringsplan for "0203 R0301- Boliger Ridderkroa , gnr/bnr 38/45 og 41/33 m.fl. Eiendommen ligger i følge kart fra kommunen i område med mulighet for marin leire, hvor muligheten er kategorisert til "svært stor". Aktsomhetsområde for kvikkleire viser at boligen ligger i et aktsomhetsområde for kvikkleireskred. Aktsomhetskart for kvikkleire i Lillestrøm kommune, utarbeidet av NVE, viser områder med potensiell fare for kvikkleireskred. Siden store deler av kommunen ligger under marin grense (ca. 200 m.o.h.), er store arealer definert som aktsomhetsområder. Kartet brukes for å identifisere behov for geotekniske undersøkelser ved byggesaker. Eiendommen ligger i "medium faresone" med "risikoklasse 4". Kartet for radon aktsomhet viser at boligen ligger i et område med moderat/lav aktsomhetsgrad.

Tinglyste heftelser og rettigheter

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 3205/438/45/29: 08.01.1969 - Dokumentnr: 990058 - Bestemmelse om gjerde Bestemmelse om vann/kloakkledning Med flere bestemmelser Overført fra: Knr:3205 Gnr:438 Bnr:45 Gjelder denne registerenheten med flere 31.08.1978 - Dokumentnr: 105023 - Bestemmelse om gjerde Overført fra: Knr:3205 Gnr:438 Bnr:45 Gjelder denne registerenheten med flere 20.09.2005 - Dokumentnr: 15528 - Bestemmelse om veg Bestemmelse om avgivelse av nødvendig grunn til å bygge/utbedre veg 277 Med flere bestemmelser Rettighetshaver Fet kommune/Statens vegvesen - Region Øst Overført fra: Knr:3205 Gnr:438 Bnr:45 Gjelder denne registerenheten med flere 28.06.2006 - Dokumentnr: 305314 - Bestemmelse om veg Med flere bestemmelser Overført fra: Knr:3205 Gnr:438 Bnr:45 Gjelder denne registerenheten med flere 11.09.2006 - Dokumentnr: 427236 - Seksjonering Opprettet seksjoner: Snr: 29 Formål: Bolig Tilleggsdel: Bygning Sameiebrøk: 126/2427

Legalpant

Kommunen har legalpant som sikkerhet for betaling av kommunale avgifter og eventuell eiendomsskatt.   De øvrige seksjonseierne i sameiet har legalpant på inntil 2 ganger folketrygdens grunnbeløp (2G) som sikkerhet for krav knyttet til sameieforholdet, slik som f.eks. felleskostnader.   Legalpant er pant som ikke vises i grunnboksutskriften, og har prioritet foran tinglyste lån, for eksempel banklån på seksjonen. Legalpant til kommunen har høyere prioritet enn legalpant til sameiet. 

Boligselgerforsikring

Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad kr. 20 000 000,-. Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgaven og interessenter oppfordres til å gjennomgå denne før bud inngis.

Boligkjøperforsikring

Kjøper har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring fra Söderberg & Partners. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell eller på https://www.soderbergpartners.no/eiendom/boligkjoper/

Diverse

Det informeres om at ingen kan eie mer enn to boligseksjoner i sameiet, i henhold til eierseksjonsloven § 23. Seksjoner som eies av nærstående eller gjennom et firma regnes også med.   I henhold til eierseksjonsloven § 31 er sameierne ansvarlige overfor sameiets kreditorer i forhold til sin sameiebrøk. Ved manglende betaling av fellesutgifter har sameiet legal panterett i den enkelte eierseksjon, begrenset til inntil 2 ganger folketrygdens grunnbeløp.   Kjøper og selger er forpliktet til å signere den standard kjøpekontrakten utarbeidet av Emera som en del av eiendomshandleren. Kjøpekontrakten kan gjennomgås hos eiendomsmegler før budet legges inn. Kontakt eiendomsmegler for eventuelle spørsmål.   Boligen vaskes ikke ytterligere før overtagelse enn hva den fremstår på visning.

Sentrale lover

Regelverk og generelle opplysninger Boligen selges med det inventar og utstyr som i henhold til gjeldende lover, forskrifter eller offentlige pålegg skal følge med eiendommen, jf. avhendingsloven § 3-4. Fastmonterte eller spesialtilpassede installasjoner og innredning som anses som varig tilknyttet boligen, følger normalt med i handelen, med mindre det foreligger en særskilt avtale mellom partene om noe annet, jf. avhendingsloven § 3-5.   En standard tilbehørsliste utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) følger salgsoppgaven, og gjelder som utgangspunkt for hva som inkluderes i salget – med mindre avvik er tydelig avtalt mellom kjøper og selger.   Om informasjonsgrunnlaget Opplysninger om boligens størrelse og utforming, både innvendig og utvendig, bygger på informasjon hentet fra vedlagte tilstands- og boligsalgsrapport. Innholdet i salgsoppgaven er basert på selgers informasjon, fagkyndig vurdering, samt opplysninger fra offentlige registre som kommunen og Kartverket. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses for å være kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene,  slike forhold kan ikke senere gjøres gjeldende som en mangel ved boligen. Dette gjelder uavhengig av om dokumentene er lest.    Det kan være forskjell mellom boligens faktiske bruk av rom og det som er godkjent av myndighetene. Alle interessenter anbefales derfor å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagperson, før bud gis. Dersom kjøper velger å kjøpe uten å ha sett eiendommen, kan det ikke etter overtakelse reklameres på forhold som burde ha vært oppdaget ved en ordinær gjennomgang.   Dersom det oppstår behov for ytterligere avklaringer, oppfordres interessenter til å kontakte eiendomsmegler eller egne rådgivere før de gir bud.   Slitasje og bruk Det må også forventes at eiendommer som har vært i bruk, vil kunne ha tegn til slitasje og eventuelle skader. Slik normal bruksslitasje og behov for vedlikehold må kjøper påregne, og dette vil normalt ikke gi grunnlag for reklamasjon eller prisavslag.   Avtalerettslig Partenes rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, og all tilgjengelig dokumentasjon som forelå for kjøper før handelen ble inngått. I tillegg gjelder avhendingsloven. Det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke, og dette er nærmere forklart nedenfor.   Budgivning og selgers vurdering På grunn av ulike ansvarsforhold kan selger velge å prioritere bud fra ikke-forbrukere, selv om budet er lavere enn et forbrukerbud. Når kjøper ikke er forbruker, kan selges ansvar begrenses ettersom boligen selges «som den er», noe som kan være av verdi for selger. Det understrekes at selger står fritt til å velge hvilket bud som aksepteres, og er ikke forpliktet til å velge det høyeste.   Alle budgivere må ved inngivelse av bud opplyse om de opptrer som forbruker eller som næringsdrivende/person som handler hovedsakelig som ledd i næringsvirksomhet. Det vil opplyses hvis konkurrerende bud kommer fra en ikke-forbruker.   Forbrukerkjøp – definisjon og vilkår:   Et forbrukerkjøp foreligger når en fysisk person kjøper eiendom uten at formålet hovedsakelig er knyttet til næringsvirksomhet. En eiendom anses å ha en mangel dersom den ikke oppfyller kravene som følger av avtalen, eller ved brudd på bestemmelser i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Det samme gjelder hvis eiendommen ikke samsvarer med det som med rimelighet kunne forventes ut fra blant annet alder, type og synlig tilstand – eller hvis det er tilbakeholdt, eller gitt feilaktige opplysninger, og dette har påvirket avtalen.   Dersom det er avvik mellom oppgitt og faktisk innvendig areal på minst 2 % og samtidig minst 1 kvadratmeter, kan dette utløse rett til kompensasjon etter § 3-3 i avhendingsloven.   Ved beregning av krav om prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke kostnader med inntil kr 10 000 (som en egenandel).   Ikke-forbruker – definisjon og vilkår:  Dersom kjøper er en juridisk enhet, eller en fysisk person som handler i næringssammenheng, regnes kjøpet ikke som et forbrukerkjøp.   Ved slike kjøp selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er begrenset til det som følger direkte av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-9. I disse tilfellene fravikes § 3-3 andre ledd, og eventuelle arealavvik vurderes etter § 3-8.   Kjøperens plikt til å foreta grundige undersøkelser gjelder også fullt ut for kjøpere som ikke omfattes av forbrukerdefinisjonen.

Viktig informasjon om budgivning

Bud kan legges inn på nettannonsen på "gi bud" knappen eller via hjemmesiden. Ved elektronisk budgivning kan bud legges inn trygt og enkelt med bank-ID. Eiendomsmegler kan også kontaktes for tilsendelse av budkjema, og budskjema finnes også i salgsoppgaven.  Alle bud skal inngi skriftlig til eiendomsmegler. Kravet til skriftlighet gjelder også ved forhøyelse av bud, motbud og selgers aksept eller avslag. Før et bud kan formidles til selger må megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt dersom budgiver bruker e-signatur som f eks. bankID. Etter det første budet er inngitt, kan budgiver inngi bud pr e-post eller pr SMS til megler.   Hvis budgiver skal by på eiendommen i henhold til en kjøpsfullmakt må megler kontaktes og fullmakten oversendes før budgivning.  Et bud bør inneholde eiendommens adresse (eventuelt gnr/bnr), kjøpesum, budgivers kontaktinformasjon, finansieringsplan, akseptfrist, overtakelsesdato og eventuelle forbehold som for eksempel usikker finansiering, salg av nåværende bolig ol. Normalt vil ikke et bud med forbehold bli akseptert før forbeholdet er avklart. Konferer gjerne med megler før bud avgis. Bud som har forbehold om konfidensialitet ("hemmelige bud") vil ikke bli formidlet til selger. Alle interessenter oppfordres til å inngi bud via eiendomsmegler.  Megler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. I forbrukerforhold (dvs. der selger er forbruker) skal megleren ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Senere bud må ha en akseptfrist som er lang nok til at budet og eventuelle forbehold kan videreformidles til alle involverte parter slik at disse får tid til å områ seg, jf. forskrift om eiendomsmegling § 6-3. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser bør skje senest 10 minutter før fristens utløp. Dersom bud inngis med en frist som åpenbart er for kort til at megleren kan avvikle budrunden på en forsvarlig måte, vil megler fraråde budet.  Eiendomsmegler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt, og vil uoppfordret gi sin vurdering av det enkelte bud overfor selgeren.  Etter at handel har kommet i stand, eller dersom en budrunde avsluttes uten at handel er kommet i stand, kan en budgiver kreve kopi av budjournalen i anonymisert form. Kopi av budjournal gis til kjøper og selger uten ugrunnet opphold etter at handel er kommet i stand. Hvis budgiver ønsker å være anonym, kan bud fremmes via en fullmektig. For mer informasjon om budgivningsprosessen, se «Forbrukerinformasjon om budgivning», som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler.

Vederlag megler

Provisjon ved salg til prisantydning: kr 63 094,39 Eiendomsregisteret og e-signeringer kr 3 200,00 Markedspakke inkl. foto, stor annonse på FINN.no, Ukens bolig i 7 dager, Emera digital mm. kr 27 900,00 Oppgjørshonorar inkl. factoring kr 9 900,00 Tilretteleggingshonorar kr 16 900,00 Visnings-/overtagelseshonorar pr. stk (privatvisninger er gratis) kr 3 200,00   Utlegg: Selger dekker utlegg i henhold til oppdragsavtalen. Disse er estimert til ca. kr 17 310,00, og omfatter vanligvis innhenting av informasjon fra kommunen, eventuell forretningsfører, samt kopi av tinglyste dokumenter. Total kostnad ved salg til prisantydning: kr 141 504,39 Dette inkluderer både vederlag og stipulerte utlegg.   Ved avbrutt oppdrag: Dersom oppdraget sies opp eller utløper uten at salget gjennomføres, har megler krav på rimelig vederlag for medgått tid og for utført arbeid. Dette omfatter blant annet vederlag knyttet til tilrettelegging, markedsføring og eventuelle avholdte visninger, samt påløpte utlegg. Timepris ved slik beregning er kr 3500.  

Hvitvasking

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking, og er blant annet forpliktet til å gjennomføre kundetiltak av både selger og kjøper. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at avtalen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, er dette et mislighold fra kjøpers side. Et vesentlig mislighold kan gi selger rett til å heve avtalen og til å gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning. Dersom selger ikke bidrar til at megler får gjennomført løpende kundetiltak underveis i oppdraget, må eiendomsmegler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Selger vil i et slikt tilfelle ha misligholdt sine forpliktelser, og kjøper vil kunne ha et krav mot selger etter avhendingsloven. Hvis kundetiltak ikke lar seg gjennomføre, vil Emera eiendomsmegling ikke kunne bistå med handelen eller foreta oppgjør.

Personopplysningsloven

Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven. Se www.emera.no for vår personvernerklæring.

Oppdragsnummer

04260163

Status salgsoppgave

Megler

Meglerforetaket

Meglerhuset Romerike AS Org.nr: 936357660

Samarbeidspartnere og tilknyttede foretak

Emera Norge AS og eiendomsmeglingsforetakene som er tilknyttet Emera har samarbeid med forskjellige foretak som tilbyr forbrukerne produkter eller tjenester i forbindelse med et salgsoppdrag. Våre samarbeidspartene er:

Søderberg & Partners AS - formidler av boligselger- og boligkjøperforsikring Overo AS - leverandør av digitale oppgjørsskjemaer og overtakelsesprotokoller som også inneholder tilbud til forbruker om tilpassede strøm-, internett- og alarmtjenester.

Hvilke produkter/tjenester kjøper og selger får i forbindelse med oppdraget, kan variere ut fra hvor i landet eiendommen ligger.

Salgsoppgave

Egenerklæring boligselgerforsikring

Energiattest

Tilstandsrapport