Hammerstads gate 16

Tomten

Byggeår

1922

Etasje

2

Arealer

Arealbeskrivelse

Ikke målbare arealer

Loftsbod med gulvareal på ca. 6,3 m². Loftsboden har skråtak. Målbart areal er avrundet til 5 m².

Fellesarealer og rettigheter til bruk

Det gjøres særskilt oppmerksom på at boden som er medtatt i BRA-e og totalt BRA, ligger på sameiets fellesareal, men disponeres av denne seksjonen. Sameiet kan på et senere tidspunkt omdisponere bruken av dette arealet.

Bygningssakkyndiges kommentar til arealoppmåling

Himlingshøyde er ca. 277 cm. i stuen. Ca. 246 cm. i gangen. Balkong (TBA) avrundet til 4 m². 2 kjellerboder (BRA-e) avrundet til 6 og 2 m². Loftsbod med gulvareal på ca. 6,3 m². Loftsboden har skråtak. Målbart areal er avrundet til 5 m². Bodene er merket med 208. Boder er påvist av eier. Boder utenfor boenheten kan omdisponeres av akjselaget og dette kan påvirke boligens BRA. Arealet er beregnet med 3D-laserteknologi som gir nøyaktighet innenfor 2% som er kravet i ny avhendingslov per 1. januar2022. Bo3d har stått for prosessering av råfilen og utarbeidelse av målsatt plantegning og arealer til bruk i rapporten. Det er benyttet 3D-skanner av typen Leica BLK2GO. Skanneren sender ut ca. 420 000 laserpunkter i sekundet og lager en digital tvilling av boligen og gir dermed grunnlag for nøyaktig måling.

Antall soverom

2

Antall rom

3

Innhold

Leiligheten ligger i 2. etasje og består av følgende rom: Entré, stue, kjøkken, to soverom, bad og toalettrom. I tillegg har leiligheten en sydvestvendt balkong på 4 m². Leiligheten disponerer to kjellerboder på til sammen 8 m² og en loftsbod på 5 m².

Standard

Dette er en gjennomført og stilren leilighet som kombinerer klassisk sjarm fra byggeåret 1922 med moderne oppgraderinger. Boligen har en god planløsning hvor kjøkkenet ble flyttet og modernisert i 2020, og badet ble rehabilitert så sent som i 2025. Den generøse takhøyden og gjennomgående 1-stavs parkett skaper en luftig og helhetlig atmosfære, mens en sydvestvendt balkong og en stemningsfull peis kompletterer boligen. Entré: Entréen har flislagt gulv og gir et praktisk og innbydende første inntrykk. Herfra er det direkte tilgang til leilighetens øvrige rom. Kjøkken: Kjøkkenet fra 2020 har en moderne innredning med glatte fronter og en benkeplate i kompositt med underlimt kum. Alle hvitevarer er integrerte, inkludert en induksjonstopp som ble byttet i 2021, stekeovn, vinskap i høyskap, kjøleskap i full høyde, separat fryser og oppvaskmaskin. Rommet har en åpen løsning mot stuen, med god plass til spisebord. Stue: Stuen er et lyst og romslig oppholdsrom med en takhøyde på ca. 2,77 meter. En vedovn med glassdør, installert i 2016, gir ekstra varme og hygge. Rommet har en naturlig overgang fra kjøkkenet og utgang til balkongen via en tofløyet dør. Balkong: Fra stuen er det utgang til en sydvestvendt balkong på ca. 4 m². Balkongen ble etablert i 2016 og vender ut mot et rolig og pent opparbeidet gårdsrom. Bad: Badet ble rehabilitert i 2025 og er elegant flislagt med elektrisk gulvvarme og innfelte downlights i taket. Rommet er utstyrt med en servant med underskap og en praktisk dusjnisje med glassdør. Dusjen har både hånddusj og regnsfalldusj. Toalettrom: Leiligheten har et separat toalettrom utstyrt med vegghengt toalett med innebygget sisterne og en servant med underskap. Soverom: Boligen har to soverom med veggflater som ble malt i 2022. Hovedsoverommet har god plass til dobbeltseng og garderobeløsning. Det andre soverommet er utstyrt med en plassbesparende skyvedør og egner seg godt som barnerom, gjesterom eller kontor. Overflater: Gulvoverflater: Gjennomgående 1-stavs parkett i hovedrom, med fliser i entréen. Vegger: Hovedsakelig malte flater, med fliser over benkeskap på kjøkkenet. Himling: Malt glatt himling i de fleste rom, med panel i entré, mellomgang og det minste soverommet. Lagring: Leiligheten disponerer to kjellerboder på henholdsvis 6 m² og 2 m², samt en loftsbod med et målbart areal på ca. 5 m². I mellomgangen er det et skap med opplegg for vaskemaskin. For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven. Dersom det er registrert avvik med tilstandsgrad (TG) 2 eller 3 i tilstandsrapporten, oppfordres interessenter spesielt til å undersøke disse forholdene nærmere, da gitte tilstandsgrader er et konkret uttrykk for alder/slitasje/ødeleggelser/konsekvenser som innebærer kostnader til utbedring. Kjøper må innta disse vurderingene og medfølgende utbedringskostnader i sin kjøpsbeslutning, jf. avhl. § 3-10. Det samme gjelder eventuelt andre opplysninger om kjente risikofaktorer, som for eksempel ufaglært arbeid, begrenset kontroll av det elektriske anlegget og opplysninger fra selgers egenerklæringsskjema.

Innbo og løsøre

Salgsoppgaven inkluderer NEFs standardliste "Oversikt over løsøre og tilbehør", som legges til grunn med mindre annet er spesifisert i salgsoppgaven. Følgende medfølger ikke: -Taklampe stue -Taklampe spisestue -Taklampe hovedsoverom   Gjenstander som er nevnt i standardlisten, men som ikke finnes på eiendommen, vil heller ikke følge med i salget. Alt utstyr og installasjoner som medfølger overtas slik de er, uten garanti, med mindre det foreligger en gjeldende garanti fra produsent eller leverandør.   Kjøper aksepterer at det kan forekomme hull og merker etter montering av inventar og utstyr som ikke er en del av overdragelsen.

Parkering

Gateparkering etter gjeldende bestemmelser. Parkering av biler og motorsykler på gårdstunet er ikke tillatt uten forhåndstillatelse fra styret.

Sammendrag av selgers egenerklæring

Selger har i forbindelse med salget fylt ut egenerklæringsskjema som vedlagt salgsoppgaven. I skjemaet fremkommer følgende informasjon: Kjenner du til om det er/har vært feil tilknyttet våtrommene, f.eks. sprekker, lekkasje, råte, lukt eller soppskader? Ja. Lekkasje fra sluk på bad, oppdaget september 2024. Det ble oppdaget ved at nabo under oppdaget at det drypte ned fra taket på baderommet sitt. Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom? Ja. Faglært arbeid: Hvilket år ble jobben fullført?: 2024/2025 Firmanavn: BOVG Bygg- og Våtrom AS (totalentreprenør), Veas Rør AS (rørarbeid) Beskrivelse av arbeidet: Totalrenovering av bad i anledning lekkasje fra sluk. Badet ble revet til grunnen (gulv og vegger pigget), og bygget opp fra grunnen av med nytt sluk og ny membran. Gulv og vegger ble fliselagt. Tilførselsrør oppgradert. Stoppekraner lagt opp med tilkomst via ny luke i vegg. Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet? Ja. I anledning byggearbeid på bad ble det lagt nytt sluk og oppgradert membran. Nytt Joti-K sluk, Membran 1K-DS og membranduk av type Ultipro membranduk Er arbeidet byggemeldt? Ja. For å komme til det gamle sluket og hovedgren måtte man bryte brannskillet. Dette ble søkt om og godkjent av Plan- og Byggetaten Kjenner du til feil eller om har vært utført arbeid/kontroll på vann/avløp? Ja. Faglært arbeid: Hvilket år ble jobben fullført?: 2021 Firmanavn: Oslo Rør og Varme AS Beskrivelse av arbeidet: Feilkobling ved kjøkkenvask oppdaget og rettet opp. Øvrig røranlegg kontrollert og funnet godkjent. Kjenner du til om det er/har vært problemer med drenering, fuktinnsig, øvrig fukt eller fuktmerker i underetasje/kjeller? Ja. Fuktmerker nederst på vegg i den ene kjellerboden. Satt opp lufttørker i gang utenfor bod, vinter 24/25 Kjenner du til om det er/har vært utettheter i terrasse/garasje/tak/fasade? Ja. Vinteren 2024-2025 sto taklukene i loftsetasjen åpne slik at det blåste inn en del snø. Disse ble byttet ut i regi av styret i borettslaget vinteren 2025 da det ikke gikk an å lukke de gamle. Kjenner du til om det er/har vært f.eks. sprekker i mur, skjeve gulv eller lignende? Ja. Sprekker i murpuss i oppgang da den ikke har vært pusset opp på en stund. Vært slik siden vi flyttet inn vinteren 2023. Kjenner du til om det er/har vært sopp/råteskader/insekter/skadedyr på eiendommen som rotter, mus, maur eller lignende? Ja. Faglært arbeid: Hvilket år ble jobben fullført?: Desember 2023 Firmanavn: anticimex AS Beskrivelse av arbeidet: Behandling av sølvkre på bad med utlegg av åte og 2 ukers tørke med varmekabler på max. Ikke observert siden. Bad ble også totalrenovert i ettertid vinteren 2025. Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? Ja. Faglært arbeid: 1. Hvilket år ble jobben fullført?: 2021 Firmanavn: Telia Beskrivelse av arbeidet: Oppgradering av bredbånd 2. Hvilket år ble jobben fullført?: Juli 2020 Firmanavn: 24T Elektro AS Beskrivelse av arbeidet: Elektrisk installasjon i minste soverom (4 stikkontakter og lampe med dimmer fra Elko) 3. Hvilket år ble jobben fullført?: Januar 2025 Firmanavn: Veas Rør AS Beskrivelse av arbeidet: Nye varmekabler på bad (termostatregulert, med samsvarserklæring) 4. Hvilket år ble jobben fullført?: Før 2020 (uvisst tidspunkt) Firmanavn: Ukjent Beskrivelse av arbeidet: Varmekabler i gang (termostatstyrt) 5. Hvilket år ble jobben fullført?: Siste 20 år (uvisst tidspunkt) Firmanavn: Ukjent Beskrivelse av arbeidet: Automatiske sikringer på sikringsskap. Kontrollert i 2020 av Eltilsynet. Foreligger det samsvarserklæring (i henhold til forskrift om elektriske lavspenningsanlegg)? Ja. Kjenner du til om det er utført kontroll av el-anlegget og/eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? Ja. Eltilsynet hadde befaring av det elektriske anlegget i hele bygården i 2020. Kjenner du til om det har vært utført arbeid på terrasse/garasje/tak/fasade? Ja. Faglært arbeid: 1. Hvilket år ble jobben fullført?: 2016 Firmanavn: Balkongteam AS Beskrivelse av arbeidet: Balkonger mot bakgård etablert (egenfinansiert av eier) 2. Hvilket år ble jobben fullført?: August 2025 - Juni 2026 Firmanavn: Alliero AS Beskrivelse av arbeidet: Fasaderenovering. Brannbalkonger mot gateplan rives og re-etableres, murfasaden på begge sider renoveres. Egenandel per boenhet betalt inn desember 2025. Kjenner du til om det er innredet/bruksendret/bygget ut i kjeller eller loft eller andre deler av boligen? Ja. Ufaglært arbeid: Hvilket år ble jobben fullført?: 2020 Beskrivelse av arbeidet: Kjøkken flyttet fra der det minste soverommet er i dag, til nåværende posisjon. Kjenner du til om det foreligger skaderapporter/ tilstandsvurderinger eller utførte målinger? Ja. Kontroll av elektrisk anlegg av hele sameiet utført i 2020. Utført av Eltilsynet. Det ble også gjennomført kontroll og utbedringer knyttet til brannsikring vinteren 2019-2020. Ildsteder/peis ble kontrollert av feier januar 2026. Er det andre forhold av betydning ved eiendommen som kan være relevant for kjøper å vite om (f.eks. rasfare, tinglyste forhold eller private avtaler)? Ja. Fasaderenoveringen som pågår i 2026 er finansiert av hver aksjeeier i aksjeborettslaget. Leilighetens andel ble betalt inn i desember 2025. Det er kommunisert fra styret at denne innbetalingen skal dekke hele egenandelen til leiligheten. Det fremgår av tilstandsrapporten at det mangler/ikke er fremlagt samsvarserklæring for det elektriske anlegget.

Bygningssakkyndig

Byggemåte

Informasjon er hentet fra vedlagte tilstandsrapport, datert 27.02.2026. Bygning: Boligbygg med flere boenheter, byggeår 1922. Bygården er oppført i bærende murkonstruksjoner, og fasaden er pusset og malt. Boligen har etasjeskille i trebjelkelag. Det er betong/murvegg på badet. Tak: Skråtakskonstruksjon i tre. Pipe/Ildsted: Originalt pipeløp i tegl med nye røykrør fra 2016. Utettheter i pipeløpet ble utbedret i 2021. Ny ovn ble installert i 2016. Nye stålrør ble installert i 2016. Det er en vedovn i stuen med glassdør og peisplate i stål. Feieluke/sotluke er lokalisert i kjeller og loft. Vinduer: 2-lags isolerglass i trerammer. Vinduene er sidehengslede. Vinduene er produsert i 2002 på soveromssiden og 1988 på stuesiden. Dører: Brannsertifisert (B 30) inngangsdør med dørpumpe. Tofløyet balkongdør fra 2016 med glassfelt. Eldre malte profilerte innerdører med terskler til soverom og do. Glatt skyvedør til det minste soverommet. Nyere profilert dør til badet. Balkong/terrasse: Balkong i stål med rekkverk i stål og gulv med terrassebord. Balkongen er på ca. 4 m² og er omtrent sydvestvendt. Balkonger ble etablert i 2016. VVS-installasjoner: Vannrør på kjøkkenet er rør i rør. På badet er det rørskap med samlestokker og stoppekraner, med skjult anlegg forøvrig. Til WC er det forkrommede rør. Synlige avløpsrør er av plast, med eldre soilrør i støpejern delvis tilgjengelig. Varmtvannsbereder på ca. 115 liter fra 2016 er plassert i skap. Det er plastsluk med klemring og membranmansjett på badet. Ventilasjon: Boligen har naturlig ventilasjon med spalteventiler i vinduene, klaffventiler på bad og toalettrom, og en friskluftsventil på det minste soverommet. Det er avtrekksventiler på bad og wc med naturlig oppdrift, samt en avtrekksventil over berederen. Kjøkkenet har en koketopp med integrert kullfilteravtrekk med utblåsning i sokkellisten. Tekniske detaljer: Oppvarming med elektriske panelovner, varme i baderomsgulvet og flisgulvet i entréen, samt en vedovn i stuen. Det er installert komfyrvakt og lekkasjestopper. Kjellerboder: To kjellerboder på 6 m² og 2 m². Bodene er merket med 208. Loftsbod: Loftsbod med et målbart areal på 5 m² (gulvareal på ca. 6,3 m²) og skråtak. Boden er merket med 208. Elektrisk anlegg: Sikringsskap i oppgangen med automatsikringer og jordfeilbrytere. Forskriftsmessig kursoversikt og brukerveiledning til jordfeilbryter. 13 kurser. Hovedbryter på 32 A. Det er utført arbeider på det minste soverommet av 24T Elektro AS. Det er opplyst at det er utført stikkprøve/kontroll av elektriske anlegg i sameiet av Eltilsynet/Hafslund Nett, men dokumentasjon er ikke fremvist. Undertegnede er ikke utdannet innen elektrofaget. Foreligger det eltilsynsrapport de siste 5 år, og det er ikke foretatt arbeid på anlegget etter denne, utenom retting av eventuelle avvik i eltilsynsrapport (dvs en el-tilsynsrapport uten avvik)? - Nei Når ble det elektriske anlegget installert eller sist gang totalt rehabilitert (årstall)? Med totalt rehabilitert menes fullstendig utskiftet anlegg fra inntakssikring og videre. - Ukjent. Er alle elektriske arbeider/anlegg i boligen utført av en registrert elektroinstallasjonsvirksomhet? - Ukjent Det finnes ikke noen fullgod oversikt fra tidligere eiere. Er det elektriske anlegget utført eller er det foretatt tilleggsarbeider på det elektriske anlegget etter 1.1.1999? - Ja Eksisterer det samsvarserklæring? Nei Det er ikke fremvist samsvarserklæring på nylige utførte arbeider på kjøkken og bad. Det er utført arbeider på det minste soverommet av 24T Elektro AS. Det er ikke fremvist samsvarserklæring på utførte arbeider. Det er ukjent om det er utført andre arbeider på anlegget som løser ut krav om samsvarserklæring. Foreligger det kontrollrapport fra offentlig myndighet – Det Lokale Eltilsyn (DLE) eller eventuelt andre tilsvarende kontrollinstanser med avvik som ikke er utbedret eller kontrollen er over 5 år? - Nei Forekommer det ofte at sikringene løses ut? - Nei Har det vært brann, branntilløp eller varmgang (for eksempel termiske skader på deksler, kontaktpunkter eller lignende) i boligens elektriske anlegg? - Nei Er det tegn til at det har vært termiske skader (tegn på varmgang) på kabler, brytere, downlights, stikkontakter og elektrisk utstyr? Sjekk samtidig tilstanden på elektrisk tilkobling av varmtvannsbereder, jamfør eget punkt under varmtvannstank - Nei Er der synlig defekter på kabler eller er disse ikke tilstrekkelig festet? - Nei Er det tegn på at kabelinnføringer og hull i inntak og sikringsskap ikke er tette, så langt dette er mulig å sjekke uten å fjerne kapslinger? - Nei Finnes det kursfortegnelse, og er den i samsvar med antall sikringer? - Ja Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el-kontroll? - Ja En gjennomgang av det elektriske anbefales grunnet manglende historikk og dokumentasjon (samsvarserklæring) på anlegget. (Ved eventuell el- sjekk anbefales denne utført etter NEK 405). Kontakt registrert elektroinstallatør. TG2 - Avvik som kan kreve tiltak: - Vinduer | Noe utvendig bruksslitasje. Eldre vinduer har større risiko for punktering. Vinduene fungerer per i dag, men alder kan ha påvirket isolasjonen og vindtettingen rundt vinduene. Eldre isolerglass løper en større risiko for punktering. Vinduer er ofte aksjelagets ansvarsområde uten at det er sjekket spesifikt i dette tilfellet. Foreløpig anbefales utvendig vedlikehold, smøring av bevegelige deler etc. - Andre utvendige forhold | Det er ikke utarbeidet Tilstandsanalyserapport eller vedlikeholdsplan for fellesdeler i bygget. For å lukke avviket må det utarbeides en slik rapport/plan for fellesdeler. - Etasjeskille/gulv mot grunn | Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet, og mellom 10-20 mm innenfor en lengde på 2 meter. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp, men det vil sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak. Tiltak kan vurderes ved en eventuell fremtidig renovering. - Innvendige dører | Dørene fungerer, men har bruksmerker/-slitasje, som er vurdert som estetisk. Kjøpere må selv vurdere behov for bytte eller annen type oppgradering av dører. - Avløpsrør | Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger (gjelder soilrør). Eldre avløpsrør har større sannsynlighet for lekkasjer, noe som kan føre til vannskader. - Bad - Overflater gulv | Det måles svakt motfall i et mindre område ved drensåpningen fra rørskapet, og området rundt er omtrent i vater. Eventuelt lekkasjevann fra rørskap og servant kan i teorien bli liggende uten å renne mot sluk. Ved fremtidig rehabilitering må fallforholdene utføres etter gjeldende krav. Badet fungerer ved vanlig bruk, men det kan oppstå vannansamlinger ved lekkasjer. - Bad - Ventilasjon | Rommet har kun naturlig avtrekk, mens gjeldende fagstandard (NS 3600) krever mekanisk avtrekk. Etablering av vifteavtrekk er ofte ikke tillatt av sameiet da det kan forstyrre ventilasjonen for andre leiligheter, og avviket er i praksis ikke mulig å rette. Mangelfull ventilasjon kan føre til dårlig inneklima. - Kjøkken - Avtrekk | Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet. Gjeldende fagstandard (NS 3600) krever mekanisk avtrekk fra kokesonen. Etablering av andre løsninger er vanskelig, da inngrep i kanalanlegget ofte ikke tillates av sameiet. I praksis er avviket ikke mulig å rette. Manglende mekanisk avtrekk kan føre til dårligere inneklima. - Toalettrom - Overflater og konstruksjon | Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. I tillegg har rommet kun naturlig avtrekk, mens NS 3600 krever mekanisk. Etablering av vifteavtrekk er i praksis ofte ikke mulig å rette. Uten lekkasjesikring kan lekkasjer pågå over tid og føre til fuktskader. Det anbefales å etablere spalte for synliggjøring av lekkasjevann. Helse, miljø og sikkerhet Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Det bør gjennomføres radonmålinger. Opplistingen over er ikke uttømmende og du oppfordres til å lese og sette deg grundig inn i alt salgsmateriell. For ordens skyld nevner vi at TGIU står for tilstandsgrad ikke undersøkt, f.eks. fordi en del av bygget ikke har vært tilgjengelig for inspeksjon. Disse delene kan dermed ha feil eller mangler som ikke er avdekket. Tilstandsrapporten beskriver byggverkets tekniske tilstand. Det er ikke foretatt kontroll av de elektriske installasjonene (el-takst) selv om bygningssakkyndig kan ha knyttet noen kommentarer til elanlegget ut i fra helt enkle vurderingskriterier. Siden elanlegget ikke er kontrollert er det sannsynlig at det siden kan avdekkes avvik fra dagens forskriftskrav og oppstå funksjonssvikt. Videre må kjøper være forberedt på det må foretas oppgraderinger på grunn av slitasje, fraværende vedlikehold, arbeider som er utført av ufaglærte, utidsmessighet eller tekniske løsninger som ikke holder dagens standard. I Norge er det en av oppgavene til Det lokale el-tilsynet (DLE) å foreta tilsyn av elektriske anlegg i boliger og fritidsboliger. Alle boliger skal ha periodisk kontroll hvert 20 år og hytter/fritidsboliger kontrolleres hvert 30 år. El-anlegget er en bygningsdel som er gjenstand for konstant utvikling, det må derfor påregnes at dagens anlegg ikke nødvendigvis er dimensjonert for oppgradering av kjøkken med nye elektriske apparater, rehabilitering av bad m/varmekabler eller installeringer elbillader.

Omkostninger

10 000 000,00 (Prisantydning) 58 791 (Andel av fellesgjeld) -------------------------------------------------------- 10 058 791 (Pris inkl. fellesgjeld)   Omkostninger   13 500 (Boligkjøperforsikring* (valgfritt)) 4 500 (Noteringsgebyr per pantedokument) 10 000 (Transport av aksje) -------------------------------------------------------- 14 500 (Omkostninger totalt (uten Boligkjøperforsikring)) 28 000 (Omkostninger totalt (med Boligkjøperforsikring))   -------------------------------------------------------- 10 073 291 (Totalpris inkl. omkostninger (uten Boligkjøperforsikring)) 10 086 791 (Totalpris inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring))   --------------------------------------------------------  

Felleskostnader

4 334,- per mnd

Felleskostnader kr 3.020,– pr. md. Bredbånd kr 112,– pr. md. TV kr 203,– pr. md. Renter og avdrag kr 999,– pr. md. Felleskostnadene inkluderer renter og avdrag på boligselskapets fellesgjeld. Det er ikke mulighet for individuell nedbetaling av fellesgjeld (IN-ordning). Det er ingen forespeilede nye økninger i felleskostnadene p.t, men det må påregnes at felleskostnader justeres over tid enten med felles prosjekter eller indeksjusteringer. Fasaden er under oppussing og selger har allerede bekostet denne oppgraderingen.

Fellesformue

201 518,-

Fellesgjeld

Formuesverdi

Beliggenhet

En fantastisk beliggenhet midt på Majorstuen med kort vei til byens beste tilbud innen shopping, servering og kollektivtransport. Bogstadveien ligger kun få meter unna og regnes som en av byens mest attraktive handlegater. Her finner du et variert og innholdsrikt butikksortiment som dekker alt fra hverdagsbehov til eksklusive nisjebutikker. I nærområdet finnes flere store og velassorterte dagligvareforretninger, blant annet MENY Colosseum og Jacob’s ved Vinmonopolet. Like ved T-banestasjonen ligger Fromagerie, byens eneste rendyrkede ostebutikk, og noen kvartaler lenger ned i Bogstadveien finner du den anerkjente fiskebutikken Georg A. Nilsen med et solid utvalg av sjømat og vilt. Området byr også på et rikt restauranttilbud med alt fra uformelle spisesteder til mer eksklusive restauranter, perfekt for hyggelige kvelder ute med venner og familie. På varme sommerdager er Frognerparken et populært rekreasjonsområde, ideelt for avslapning på gresset med bok eller musikk. Når temperaturen stiger ytterligere, gir Frognerbadet gode muligheter for avkjøling. Marienlystparken tilbyr blant annet grillmuligheter, lekeapparater for barn, skateboardrampe og fine akebakker vinterstid. For den treningsglade finnes et bredt utvalg treningssentre i umiddelbar nærhet. Bislett stadion tilbyr gratis innendørs løping i profesjonelle omgivelser. Ønsker du friluftsliv, tar T-banen deg raskt til markaområdene, inkludert Sognsvann med flotte joggeløyper. Sommerstid er det enkelt å ta buss til badestrendene på Bygdøy, mens vinteren byr på gode skiløyper ved både Sognsvann og Frognerseteren. Fra leiligheten er det kun cirka 240 meter å gå til Majorstuen T-banestasjon, hvor alle fem linjer gir enkel adkomst til resten av byen. I tillegg betjenes området av trikkelinjene 11 og 12 samt et bredt utvalg bussruter, blant annet linje 20, 25, 28 og 45, i tillegg til Flybussen til Gardermoen.

Adkomst

På høyre side i annonsen finner du et kartutsnitt. Ved å klikke på kartet kan du enkelt planlegge din rute fra valgt startpunkt og helt frem til boligen. Det vil være skiltet ved fellesvisninger for enkel orientering.

Energiklasse

D - Gul

Info strømforbruk

Siste års strømforbruk i kWh: 9966 kWh. Selger har tegnet Norgespris.

Info energiklasse

Boligen er ikke energimerket i forbindelse med salget. Det gjøres oppmerksom på at kjøper kan få utarbeidet en energiattest på selgers regning, innen ett år etter at avtalen om salg er inngått. 

Oppvarming

Oppvarming med elektriske panelovner. Det er elektrisk gulvvarme på bad og gulvvarme i flisgulvet i entréen. I stuen er det en vedovn.

Om aksjeselskapet

Solvang Park AS Org.nr: 921706375

Solvang Park AS er et veletablert boligaksjeselskap som består av flere bygårder med adresser til Kirkeveien, Hammerstad gate og Trudvangveien. Eiendommen har et hyggelig, felles gårdsrom med hagemøbler tilgjengelig for beboerne. Selskapet ledes av et styre, og generalforsamlingen godkjente årsregnskapet for 2024 den 28. mai 2025. På generalforsamlingen i mai 2025 ble det vedtatt en viktig endring i vedtektene: Vedlikehold av balkonger er nå et felles ansvar for boligselskapet og dekkes over felleskostnadene. Tidligere var dette den enkelte aksjonærs ansvar. Endringen ble gjort fordi balkongene nå anses som en del av den felles fasaden. Nye eiere må godkjennes av styret, som kun kan nekte samtykke ved saklig grunn. Det er et krav at kun fysiske personer kan eie aksjer i selskapet. Fremleie av leiligheten krever styrets samtykke. Også ved fremleie påløper et gebyr på kr 10 000,-. Dyrehold er tillatt. I henhold til husordensreglene er det kun tillatt med gass- eller elektrisk grill på balkongene; kullgrill er forbudt. Parkering på gårdstunet er ikke tillatt uten særskilt tillatelse fra styret. Trappeoppgangene skal holdes frie for gjenstander, da de fungerer som rømningsveier. Det skal være ro i gården og på balkonger etter kl. 23:00. Vesentlige endringer i leiligheten, som endringer på balkonger, krever skriftlig søknad og godkjenning fra styret. Beboere har tilgang til fellesvaskerier, tørkeloft og sykkelparkering i kjellerhalser og på gårdstunet. Trappevask utføres av et eksternt byrå. Skilt til postkasser og ringeklokker, samt bestilling av nøkler, administreres via styret for å sikre et enhetlig uttrykk.

Regnskap / Budsjett / Kostnadsøkninger

Siste mottatte årsregnskap: I juli 2024 byttet Solvang Park AS forretningsfører fra USBL til Solibo AS. Dette har vært et krevende bytte der andel fordringer har vært høyere enn vanlig, blant annet grunnet forvirring rundt eiendomsskatten og innbetaling av husleie i juni 2024. Styret har brukt tid på å følge dette opp og sørge for at selskapet til enhver tid har en sunn økonomi og oppnår driftsoverskudd. For 2024 ble det oppnådd et positivt årsresultat på NOK 1 298 426,- sammenlignet med et årsresultat på NOK 551 056,- i 2023. Selskapet har per 2024 en solid økonomi med gode resultatmarginer, samt god likviditetsgrad og soliditet. Som vedtatt på ekstraordinær generalforsamling 2. april i år, vil styret innføre en ekstraordinær innbetaling over en kortere periode på inntil kr 72.000 kroner per aksje for å finansiere vedlikeholdet av fasade og brannbalkonger.

Forretningsfører

Styregodkjennelse

Kjøper må godkjennes av styre. Styret kan kun nekte godkjenning dersom det foreligger saklig grunnlag, jf. borettslagsloven § 4-4.

Forkjøpsrett

Praktiseres ikke.

Forsikringsselskap og polisenummer felles forsikring

Gjensidige Forsikring ASA

81404362

Vedtekter / husordensregler

Vedlagt prospektet.

Husdyrhold

Dyrehold (hund, katt o.l.) er tillatt i Solvang Park. Av allmennhygieniske årsaker plikter eieren til enhver tid selv å være til stede og holde dyret under oppsikt på fellesarealene, samt straks å fjerne eventuelle ekskrementer. Det er ikke anledning til å lufte dyr i indre gårdsrom eller på brannbalkongene. Unnlater leieboer å rette seg etter dette reglementet, kan styret kreve dyret fjernet fra Solvang Park. Dyr som viser aggressiv adferd, vil styret kreve fjernet fra Solvang Park.

Adgang til utleie

Leilighetene i Solvang Park er ikke primært beregnet på utleie. Generelt er fremleie av boligen ikke tillatt uten styrets forutgående samtykke. Med styrets godkjenning kan boligen leies ut under spesifikke betingelser. Fremleie av hele leiligheten er tillatt for en periode på opptil 3 år dersom aksjeeieren eller et nærtstående familiemedlem har bebodd leiligheten i minst ett av de siste to årene. Styret må godkjenne den nye brukeren, men kan kun nekte godkjenning ved saklig grunn. Det er også tillatt å leie ut en hybel når aksjeeieren selv bor i leiligheten. Videre kan fremleie tillates ved særlige grunner, som midlertidig fravær på grunn av arbeid, utdanning, militærtjeneste eller sykdom. Dette gjelder også hvis aksjeeieren er en juridisk person, eller for spesifikke familiemedlemmer/rettigheter som ektefelle, slektning i rett opp- eller nedadstigende linje, eller fosterbarn. I disse tilfellene kreves også styrets godkjenning, som kun kan nektes ved saklig grunn. Aksjeeier plikter å søke om fremleie til styret og er ansvarlig for å melde utleie til styret. Dette inkluderer å bestille skilt til postkasse og callinganlegg for leieboerne gjennom styret, samt underrette styret om navn til callinganlegget. Ved fremleie påløper et gebyr på 10 000 kr til Solvang Park AS for dekning av opprydding, vask og styregodkjenning. Aksjonæren er fortsatt ansvarlig for å ivareta et forsvarlig bomiljø under fremleieforholdet og plikter å følge opp eventuelle klager. Det foreligger ingen spesifikke begrensninger for korttidsutleie i form av et antall døgn per år, men all fremleie, inkludert korttidsutleie, krever styrets forutgående samtykke og må følge de generelle reglene for fremleie som beskrevet ovenfor.

Ferdigattest / brukstillatelse

Det foreligger ikke ferdigattest, men et ekspedisjonsdokument datert 1923. Ekspedisjonsdokumentet er forgjengeren til ferdigattest. Dokumentet er attestert og bekrefter at bygget er registrert som lovlig oppført. At ekspedisjonsdokument eksisterer, gir derimot ingen garanti for at bygget er oppført i samsvar med tillatelsen og gjeldende regelverk, eller at det senere er utført arbeid på bygget som ikke er byggemeldt eller godkjent. Det foreligger ferdigattest for oppføring av balkonger datert 27.12.2022. Det er ikke samsvar mellom byggetegninger og dagens planløsning: - Separat kjøkken er flyttet til åpen løsning i stuen. Soverom er etablert der kjøkkenet tidligere var.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpssystem. Stikkledningene fra eiendommen og ut til det kommunale nettet er private, og vedlikeholdsansvaret for disse påhviler sameiet. Adkomst til eiendommen skjer via offentlig vei.

Regulerings- og arealplaner

Eiendommen er regulert til bolig. For mer informasjon om reguleringsforhold, kontakt megler eller søk på saksnummer, adresse eller gårds- og bruksnummer på Plan- og bygningsetatens hjemmeside.

Tinglyste heftelser og rettigheter

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 301/46/18: 13.01.1922 - Dokumentnr: 415 - Erklæring/avtale VEDR. TRAPP 20.01.1922 - Dokumentnr: 901096 - Bestemmelse om bebyggelse 12.05.1922 - Dokumentnr: 901097 - Bestemmelse om veg Bestemmelse om bebyggelse Med flere bestemmelser 09.12.1921 - Dokumentnr: 900727 - Registrering av grunn Denne matrikkelenhet opprettet fra: Knr:0301 Gnr:46 Bnr:10 12.04.1945 - Dokumentnr: 907374 - Sammenslått med denne matrikkelenhet: GNR. 46 BNR. 48

Legalpant

Aksjelaget har legalpant i aksjen.

Boligselgerforsikring

Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad kr. 20 000 000,-. Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgaven og interessenter oppfordres til å gjennomgå denne før bud inngis.

Boligkjøperforsikring

Kjøper har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring fra Söderberg & Partners. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell eller på https://www.soderbergpartners.no/eiendom/boligkjoper/

Diverse

Aksjeboligmodellen innebærer at aksjeselskapet eier eiendommen, mens aksjeeierne eier aksjer i aksjeselskapet, som gir aksjeeier leierett til en bestemt bolig. Aksjeeierne har ikke personlig ansvar for selskapets fellesgjeld, men boligselskapets løpende utgifter må dekkes av aksjeeierne. Manglende innbetaling av fellesutgiftene som følge av andre aksjeeieres mislighold, eller dersom boligaksjeselskapet sitter på fraflyttede og/eller usolgte aksjer, må dekkes av de øvrige aksjeeierne.   Aksjeboligselskapet har legalpanterett i aksjen for krav på dekning av felleskostnader og andre krav fra selskapet, på inntil 2 ganger folketrygdens grunnbeløp. Legalpanteretten følger av borettslagsloven § 5-20, da denne gjelder tilsvarende for boligaksjeselskaper, jf. borettslagsloven § 1-4.   Kjøper og selger er forpliktet til å undertegne standard kjøpekontrakt utarbeidet av Emera i forbindelse med eiendomstransaksjonen. Kjøpekontrakten kan besiktiges hos eiendomsmegler før bud inngis. Kontakt eiendomsmegler for spørsmål.   Selger leverer eiendommen i ryddig og rengjort stand.

Sentrale lover

Regelverk og generelle opplysninger Ved overdragelse av aksjeleiligheter er det som hovedregel kjøpsloven som regulerer handelen. I dette tilfellet vil likevel reglene i avhendingsloven benyttes så langt de passer.   Om informasjonsgrunnlaget Opplysninger om boligens størrelse og utforming, både innvendig og utvendig, bygger på informasjon hentet fra vedlagte tilstands- og boligsalgsrapport. Innholdet i salgsoppgaven er basert på selgers informasjon, fagkyndig vurdering, samt opplysninger fra offentlige registre som kommunen og Kartverket. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses for å være kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene,  slike forhold kan ikke senere gjøres gjeldende so men mangel ved boligen. Dette gjelder uavhengig av om dokumentene er lest.    Det kan være forskjell mellom boligens faktiske bruk av rom og det som er godkjent av myndighetene. Alle interessenter anbefales derfor å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagperson, før bud gis. Dersom kjøper velger å kjøpe uten å ha sett eiendommen, kan det ikke etter overtakelse reklameres på forhold som burde ha vært oppdaget ved en ordinær gjennomgang.   Dersom det oppstår behov for ytterligere avklaringer, oppfordres interessenter til å kontakte eiendomsmegler eller egne rådgivere før de gir bud.   Slitasje og bruk Det må også forventes at eiendommer som har vært i bruk, vil kunne ha tegn til slitasje og eventuelle skader. Slik normal bruksslitasje og behov for vedlikehold må kjøper påregne, og dette vil normalt ikke gi grunnlag for reklamasjon eller prisavslag.   Avtalerettslig Partenes rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, og all tilgjengelig dokumentasjon som forelå for kjøper før handelen ble inngått. I tillegg gjelder avhendingsloven. Det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke, og dette er nærmere forklart nedenfor.   Budgivning og selgers vurdering På grunn av ulike ansvarsforhold kan selger velge å prioritere bud fra ikke-forbrukere, selv om budet er lavere enn et forbrukerbud. Når kjøper ikke er forbruker, kan selges ansvar begrenses ettersom boligen selges «som den er», noe som kan være av verdi for selger. Det understrekes at selger står fritt til å velge hvilket bud som aksepteres, og er ikke forpliktet til å velge det høyeste.   Alle budgivere må ved inngivelse av bud opplyse om de opptrer som forbruker eller som næringsdrivende/person som handler hovedsakelig som ledd i næringsvirksomhet. Det vil opplyses hvis konkurrerende bud kommer fra en ikke-forbruker.   Forbrukerkjøp – definisjon og vilkår:   Et forbrukerkjøp foreligger når en fysisk person kjøper eiendom uten at formålet hovedsakelig er knyttet til næringsvirksomhet. En eiendom anses å ha en mangel dersom den ikke oppfyller kravene som følger av avtalen, eller ved brudd på bestemmelser i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Det samme gjelder hvis eiendommen ikke samsvarer med det som med rimelighet kunne forventes ut fra blant annet alder, type og synlig tilstand – eller hvis det er tilbakeholdt, eller gitt feilaktige opplysninger, og dette har påvirket avtalen.   Dersom det er avvik mellom oppgitt og faktisk innvendig areal på minst 2 % og samtidig minst 1 kvadratmeter, kan dette utløse rett til kompensasjon etter § 3-3 i avhendingsloven.   Ved beregning av krav om prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke kostnader med inntil kr 10 000 (som en egenandel).   Ikke-forbruker – definisjon og vilkår:  Dersom kjøper er en juridisk enhet, eller en fysisk person som handler i næringssammenheng, regnes kjøpet ikke som et forbrukerkjøp.   Ved slike kjøp selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er begrenset til det som følger direkte av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-9. I disse tilfellene fravikes § 3-3 andre ledd, og eventuelle arealavvik vurderes etter § 3-8.   Kjøperens plikt til å foreta grundige undersøkelser gjelder også fullt ut for kjøpere som ikke omfattes av forbrukerdefinisjonen.

Betalingsbetingelser

Hele oppgjøret må betales samlet fra en norsk bankkonto. Overføringer fra utlandet aksepteres kun unntaksvis, og kun dersom dette er forhåndsavtalt med megler i forbindelse med aksept av budet. 

Viktig informasjon om budgivning

Bud kan legges inn på nettannonsen på "gi bud" knappen eller via hjemmesiden. Ved elektronisk budgivning kan bud legges inn trygt og enkelt med bank-ID. Eiendomsmegler kan også kontaktes for tilsendelse av budkjema, og budskjema finnes også i salgsoppgaven.  Alle bud skal inngi skriftlig til eiendomsmegler. Kravet til skriftlighet gjelder også ved forhøyelse av bud, motbud og selgers aksept eller avslag. Før et bud kan formidles til selger må megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt dersom budgiver bruker e-signatur som f eks. bankID. Etter det første budet er inngitt, kan budgiver inngi bud pr e-post eller pr SMS til megler.   Hvis budgiver skal by på eiendommen i henhold til en kjøpsfullmakt må megler kontaktes og fullmakten oversendes før budgivning.  Et bud bør inneholde eiendommens adresse (eventuelt gnr/bnr), kjøpesum, budgivers kontaktinformasjon, finansieringsplan, akseptfrist, overtakelsesdato og eventuelle forbehold som for eksempel usikker finansiering, salg av nåværende bolig ol. Normalt vil ikke et bud med forbehold bli akseptert før forbeholdet er avklart. Konferer gjerne med megler før bud avgis. Bud som har forbehold om konfidensialitet ("hemmelige bud") vil ikke bli formidlet til selger. Alle interessenter oppfordres til å inngi bud via eiendomsmegler.  Megler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. I forbrukerforhold (dvs. der selger er forbruker) skal megleren ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Senere bud må ha en akseptfrist som er lang nok til at budet og eventuelle forbehold kan videreformidles til alle involverte parter slik at disse får tid til å områ seg, jf. forskrift om eiendomsmegling § 6-3. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser bør skje senest 10 minutter før fristens utløp. Dersom bud inngis med en frist som åpenbart er for kort til at megleren kan avvikle budrunden på en forsvarlig måte, vil megler fraråde budet.  Eiendomsmegler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt, og vil uoppfordret gi sin vurdering av det enkelte bud overfor selgeren.  Etter at handel har kommet i stand, eller dersom en budrunde avsluttes uten at handel er kommet i stand, kan en budgiver kreve kopi av budjournalen i anonymisert form. Kopi av budjournal gis til kjøper og selger uten ugrunnet opphold etter at handel er kommet i stand. Hvis budgiver ønsker å være anonym, kan bud fremmes via en fullmektig. For mer informasjon om budgivningsprosessen, se «Forbrukerinformasjon om budgivning», som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler.

Vederlag megler

Provisjon ved salg til prisantydning: kr 66 911,54 Tilrettelegging: kr 15.000 Visninger/overtagelser: kr 3000 pr. stk.  Markedspakke: kr 23.900 Oppgjørshonorar inkl. factoring: kr 9900 Grunnpakke bolig info: kr 9.900 Eierskiftegebyr: kr 6 725   Utlegg: Selger dekker utlegg i henhold til oppdragsavtalen. Disse er estimert til ca. kr 25 900,00, og omfatter vanligvis innhenting av informasjon fra kommunen, eventuell forretningsfører, samt kopi av tinglyste dokumenter. Total kostnad ved salg til prisantydning: kr 149 461,54 Dette inkluderer både vederlag og stipulerte utlegg.   Ved avbrutt oppdrag: Dersom oppdraget sies opp eller utløper uten at salget gjennomføres, har megler krav på rimelig vederlag for medgått tid og for utført arbeid. Dette omfatter blant annet vederlag knyttet til tilrettelegging, markedsføring og eventuelle avholdte visninger, samt påløpte utlegg. Timepris ved slik beregning er kr 3500.  

Hvitvasking

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking, og er blant annet forpliktet til å gjennomføre kundetiltak av både selger og kjøper. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at avtalen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, er dette et mislighold fra kjøpers side. Et vesentlig mislighold kan gi selger rett til å heve avtalen og til å gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning. Dersom selger ikke bidrar til at megler får gjennomført løpende kundetiltak underveis i oppdraget, må eiendomsmegler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Selger vil i et slikt tilfelle ha misligholdt sine forpliktelser, og kjøper vil kunne ha et krav mot selger etter avhendingsloven. Hvis kundetiltak ikke lar seg gjennomføre, vil Emera eiendomsmegling ikke kunne bistå med handelen eller foreta oppgjør.

Personopplysningsloven

Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven. Se www.emera.no for vår personvernerklæring.

Oppdragsnummer

01260039

Status salgsoppgave

Megler

Meglerforetaket

Emera No1 AS Org.nr: 934963385

Samarbeidspartnere og tilknyttede foretak

Emera Norge AS og eiendomsmeglingsforetakene som er tilknyttet Emera har samarbeid med forskjellige foretak som tilbyr forbrukerne produkter eller tjenester i forbindelse med et salgsoppdrag. Våre samarbeidspartene er:

Søderberg & Partners AS - formidler av boligselger- og boligkjøperforsikring Overo AS - leverandør av digitale oppgjørsskjemaer og overtakelsesprotokoller som også inneholder tilbud til forbruker om tilpassede strøm-, internett- og alarmtjenester.

Hvilke produkter/tjenester kjøper og selger får i forbindelse med oppdraget, kan variere ut fra hvor i landet eiendommen ligger.

Salgsoppgavevedlegg

Salgsoppgave

Egenerklæring boligselgerforsikring

Tilstandsrapport