Anna Rogstads vei 35

Tomten

Byggeår

1957

Etasje

2

Arealer

Arealbeskrivelse

Bygningssakkyndiges kommentar til arealoppmåling

Kommentar til arealberegning: Loftsboden er ikke måleverdig, men har et gulvareal (GUA) målt til ca. 10 m². Boligen er oppmålt med en enkel håndholdt lasermåler.

Antall soverom

1

Antall rom

2

Innhold

Selveierleiligheten ligger i 2. etasje og består av følgende rom: Entré, bad, stue/kjøkken, soverom. Leiligheten disponerer en kjellerbod på ca. 4 m². Loftsbod med gulvareal (GUA) målt til ca. 10 m². Loftsboden er ikke måleverdig utover dette.

Standard

Velkommen til Anna Rogstads vei 35 - en arealeffektiv og luftig leilighet med sjeldent attraktiv beliggenhet like ved marka. Boligen har en funksjonell planløsning, store vindusflater med frodig utsyn på sommerhalvåret og godt med lagringsplass! Selger opplyser om at visse påkostninger ble gjort under tidligere eier, ca. fra 2020. Entré: Romslig entré med gode oppbevaringsmuligheter til yttertøy og sko. Entréen fungerer som et naturlig og funksjonelt bindeledd mellom boligens øvrige rom. Stue og kjøkken: Leilighetens oppholdsrom er et lyst og innbydende allrom med godt lysinnslipp fra vindusflatene. Rommet har god plass til sofagruppe og spisebord med tilhørende møblement samt. lekre fargevalg med nymalte vegger i 2026. Rommet fremstår som et naturlig samlingspunkt i boligen med sin åpen stue- og kjøkkenløsning som gjør det enkelt å sosialisere mens man kokkelerer! Her har du tidløs og praktisk kjøkkeninnredning med glatte fronter og benkeplate i laminat. Integrerte hvitevarer er platetopp og stekeovn. Kjøleskap og oppvaskmaskin ble byttet ut i 2025/2026. Soverom: Fra entréen har du også tilgang til boligens soverom, med plass til både dobbeltseng og tilhørende interiør, samt garderobeløsning etter ønske. Fra vinduet ser du rett ut til marka, noe som bidrar til soverommets lune og behagelige følelse - et naturlig rom for hvile og avslapning. Baderom: Badet har fliser på gulv og slette overflater på vegger og i himling. Baderommet er utstyrt med servant, klosett og dusjhjørne, i tillegg til opplegg for vaskemaskin. Overflater: Gulv: Laminat. Fliser på bad. Vegger: Sparklet/pussede og malte overflater. Slette overflater på bad. Himling: Sparklet/pussede og malte overflater. Slette overflater på bad. Himlingshøyden er målt til ca. 2,50 meter ved stikkprøve i stue/kjøkken. Lagring: Gode oppbevaringsmuligheter internt i leiligheten. Leiligheten disponerer en kjellerbod på ca. 4 m². Loftsbod med gulvareal (GUA) målt til ca. 10 m². Loftsboden er ikke måleverdig utover dette.

Innbo og løsøre

Salgsoppgaven inkluderer NEFs standardliste "Oversikt over løsøre og tilbehør", som legges til grunn med mindre annet er spesifisert i salgsoppgaven.   Gjenstander som er nevnt i standardlisten, men som ikke finnes på eiendommen, vil heller ikke følge med i salget. Alt utstyr og installasjoner som medfølger overtas slik de er, uten garanti, med mindre det foreligger en gjeldende garanti fra produsent eller leverandør.   Kjøper aksepterer at det kan forekomme hull og merker etter montering av inventar og utstyr som ikke er en del av overdragelsen.

Parkering

Selger opplyser om følgende parkeringsalternativer gjennom sameiets fellessider: For beboere og besøkende i sameiet Tonsenhagen 18 eksisterer følgende hovedalternativ for parkering: - Et begrenset antall kostnadsfrie parkeringsplasser (27 til 18 stk.) på sameiets tomt. To av disse parkeringplasser har elbilladere. - Forholdvis rimelig betalparkering helt i nærheten av sameiet på parkeringsplasser som eies av fellesstyret Tonsenhagen/Rødberget. - Mulighet å kjøpe garasjeplass i et av de nærliggende garasjelagen f.eks. Rødberget Garasjelag eller Tonsenhagen Garasjelag. - Parkering på Oslo kommunes gater.

Sammendrag av selgers egenerklæring

Det fremgår av tilstandsrapporten at det foreligger samsvarserklæring for det elektriske arbeidet i boligen. Se vedlagt rapport for ytterligere informasjon. Det tas forbehold om at det kan være utført andre arbeider på det elektriske anlegget som ikke har samsvarserklæring.  Selger har i forbindelse med salget fylt ut egenerklæringsskjema som ligger vedlagt salgsoppgaven. Interessenter oppfordres til å gjennomgå dette nøye. Følgende opplysninger er spesielt viktig å merke seg: 2. Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom? - Ja, kun av faglært. Det er gjennomført reparasjonsarbeider på bad 2025 i forbindelse med oppussing i naboleiligheten. Håndverkerteamet utarbeidet skade på himling og byttet klosett og tilbakeførte det til tilsvarende stand. Det er ikke gjort arbeid på rør/VVS vidt undertegnede bekjent. Arbeid utført av CVS AS. 8. Kjenner du til om det er/har vært f.eks. sprekker i mur, skjeve gulv eller lignende? - Ja. Ikke kjent med sprekker i bærende mur eller slike skjevheter som gir grunn til å tenke at det er svakheter ved konstruksjonen. Noe glipper i gulv og slike mindre ujevnheter, som vil fremgå av tilstandsrapporten. 11. Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? - Ja, kun av faglært. Byttet en dimmer. Ellers er arbeid gjort under tidligere eier en del tidligere med oppsett av nye kurser og stikkontakter, samt installert Waterguard. Utført av Oslo Elektrikere AS og KW Elektro. 11.1. Foreligger det samsvarserklæring (i henhold til forskrift om elektriske lavspenningsanlegg)? - Ja. 12. Kjenner du til om det er utført kontroll av el-anlegget og/eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? - Ja. Gjennomført el-tilsyn i 2026 uten merknad. 14. Kjenner du til om ufaglærte har utført arbeid som normalt bør utføres av faglærte, utover det som er nevnt tidligere (f.eks. drenering, murerarbeid, tømrerarbeid ett)? - Ja. Har slitt med å finne dokumentasjon på hvem som la flisene på badet under tidligere eier, men forstår det sånn at det ikke er krav om at dette utføres av faglært uansett. 19. Kjenner du til forslag eller vedtatte reguleringsplaner, andre planer, nabovarsel eller offentlige vedtak som kan medføre endringer i bruken av eiendommen eller av dens omgivelser? - Ja. Etter det undertegnede forstår foregår det noe arbeid i marka ifm vannledning i 2026. I den forbindelse legges en av turveiene om, og det vil være noe forhøyet aktivitet i nærområdet. Undertegnede har ikke merket noe til dette så langt annet enn at en av turveiene i nærheten er midlertidig lagt om. 24. Er det andre forhold av betydning ved eiendommen som kan være relevant for kjøper å vite om (f.eks. rasfare, tinglyste forhold eller private avtaler)? - Ja. Det er opplyst i tilstandsrapport ved overtakelse at kjøkken er flyttet til stuen. Dette arbeidet er gjort av tidligere eiere. 26. Kjenner du til vedtak/forslag til vedtak om forhold vedr. eiendommen som kan medføre økte felleskostnader/økt fellesgjeld? - Ja, det er fremmet forslag om økning av felleskostnader med 10% fra dagens satser for å dekke fremtidens vedlikeholdsbehov. Tilleggsinformasjon fra selger: Selger opplyser om at vaskemaskinen har noe slitasje, og ikke nødvendigvis fungerer optimalt.

Bygningssakkyndig

Byggemåte

I forbindelse med salget er det blitt utført en tilstandsrapport av en bygningssakkyndig, som gir en teknisk gjennomgang av boligen og påpeker eventuelle avvik. Rapporten, sammen med selgers egenerklæring, er vedlagt salgsoppgaven. Det er viktig at interessenter grundig gjennomgår disse dokumentene før bud legges inn. Spesielt forhold som er vurdert med TG2 og TG3 bør vurderes nøye, da de indikerer avvik fra normal slitasje og/eller høy alder, noe som kan innebære behov for utbedringer. Bygningsdeler som er merket meg TGIU er ikke blitt vurdert av takstmann. Se vedlagt tilstandsrapport for vurderinger av TG1. All informasjon i tilstandsrapporten anses som kjent for kjøper, og det vil ikke være mulig å reklamere på forhold som er nevnt i rapporten. Rapporten omfatter kun den aktuelle boligen og felles bygningsdeler under boligsammenslutningens ansvar er ikke vurdert. Beskrivelsen av boligen nedenfor er hentet fra tilstandsrapporten: Konstruksjonsoppbygning: Boligen er oppført med grunnmur i betong, yttervegger i murverk med pusset og malte overflater og yttertak i trekonstruksjon. Innvendige overflater, utover våtrom: Gulv: Laminat. Vegger: Sparklet/pussede og malte overflater. Himling: Sparklet/pussede og malte overflater. Himlingshøyden er målt til ca. 2,50 meter ved stikkprøve i stue/kjøkken. Avvik kan forekomme. Vinduer: Vinduer med isolerglass, produsert i 2021. Vindu i bad i tre med enkle glass. Dører: Brann- og lydklassifisert entrédør, uten datomerking. Bad: Badet er av eldre dato. Fliser på gulv. Slette overflater på vegger og i himlingen. Høydeforskjell mellom topp gulv ved døren og topp slukrist er målt til ca. 40 mm. Vann- og avløpsrør i kjøkken: Avløpsrør i plast. Vannrør i plast. Vannledninger: Innvendige vannledninger er av plast (rør-i-rør) og eldre kobber. Avløpsrør: Synlige avløpsrør er i plast og støpejern. Ventilasjon: Boligen har naturlig oppdriftsventilasjon. Spørsmål til eier: - Når var anlegget nytt, og er det eventuelt fornyet? Anlegget er fra byggeåret. - Når det sist ble inspisert eller rengjort? Ukjent. Elektrisk anlegg: Sikringer av automatsikringer og jordfeilautomater. Spørsmål til eier (El-tilsyn): - Har det lokale el-tilsynet gjennomført tilsyn: Ja - Dato for el-tilsyn: 23.02.2026 - Referanse: 5517332 - Resultat: Tilsynssak er avsluttet - Arbeid utført etter tilsyn: Nei Spørsmål til eier (om anlegget): • Er det elektriske anlegget montert eller endret etter 1999: Ja • Foreligger samsvarserklæring: Ja Bygningssakkyndiges kommentar: Siden boligen har utført el-tilsyn for mindre enn fem år siden, er det ikke gjennomført forenklet kontroll av det elektriske anlegget. Det presiseres at undertegnede har ikke elektrofaglig kompetanse. Elektriske installasjoner er strengt regulert, med krav til både teknisk utførelse og kompetanse hos utførende. Kun kvalifiserte fagpersoner kan utføre el-kontroll. Bygningsdeler vurdert med TG3: BAD - Sluk og tettesjikt/membran 1. Sluket var ikke rengjort ved befaringen. Konsekvens: Smuss og belegg gjorde at detaljer i sluket ikke kunne kontrolleres. Når sluk ikke lar seg inspisere, settes tilstandsgrad 2. Rengjøring og nærmere kontroll anbefales. 2. Det er ikke påvist en fungerende membran (vantett sjikt). Konsekvens: Når vanntettingen mangler eller ikke fungerer som forutsatt, kan vann og fukt trenge inn i gulv og vegger. Over tid kan dette føre til fuktskader i konstruksjonen. Forholdet bør utbedres. 3. Rør som går gjennom gulvet er ikke ført i beskyttende hylse. Konsekvens: Hylsen skal bidra til å hindre at vann og fukt trenger ned rundt røret. Når hylse mangler, øker risikoen for at fukt kan trekke ned i gulvkonstruksjonen over tid. Bygningsdeler vurdert med TG2: VINDUER 1. Vindu i bad og tilhørende karmer/fóringer er utsatt for fuktbelastning fra dusj- og vannsprutsoner, og vinduet er av eldre dato. Konsekvens: Forholdet øker risikoen for fuktpåvirkning, oppfukting av treverk, malingsavflassing samt utvikling av sopp- og råteskader over tid dersom overflatene ikke vedlikeholdes tilstrekkelig. På grunn av alder og plassering i våtsone må utskifting av vinduet påregnes, og dette bør sees i sammenheng med fremtidig oppgradering eller renovering av badet. BAD - Overflater 1. Vinduet er plassert i våtsonen. Konsekvens: I slike områder vil overflaten jevnlig utsettes for fukt og vannsøl, og løsningen gir derfor noe økt risiko for fuktpåvirkning over tid dersom utførelsen ikke er tilstrekkelig fuktsikret. 2. Det er registrert sparklet og malt overflate på vegger i bad uten fremlagt dokumentasjon på utførelse eller benyttet løsning. Videre er det registrert fagmessig utførelse på gulvfliser, med bomlyd enkelte steder. Konsekvens: Manglende dokumentasjon medfører usikkerhet knyttet til oppbygning, utførelse og eventuell påvirkning på våtrommets fuktsikring. Bomlyd i fliser kan indikere mangelfull heft eller bevegelser i underlaget, noe som over tid kan føre til løsere fliser, sprekkdannelser og økt risiko for fuktinntrenging og skadeutvikling. Nærmere undersøkelser og utbedringer må påregnes. BAD - Sanitærutstyr 1. Røranlegget har en alder hvor slitasje og materialtretthet normalt øker. Konsekvens: Dette øker muligheten for utettheter. Vedlikehold eller utskifting på påregnes på sikt. 2. Sanitæranlegget er i stor grad bygget inn i konstruksjoner og er derfor ikke lett tilgjengelig for reparasjon eller utskifting. Konsekvens: Eventuelle arbeider kan kreve åpning av vegger, gulv eller innredning, noe som kan medføre økte kostnader. BAD - Avtrekk 1. Avtrekket skjer ved naturlig oppdrift uten mekanisk vifte. Konsekvens: Luftutskiftingen vil da variere med temperatur- og trykkforhold, og avtrekket kan i perioder være begrenset. Dette kan føre til at fuktig luft blir stående lenger i rommet, noe som over tid kan gi økt fuktbelastning ved normal bruk. Løsningen er vanlig i eldre boliger, men vurderes som TG 2 etter NS 3600. KJØKKEN - Gulv, vann- og avløpsrør 1. Tettemuffer mangler på rør-i-rør i kjøkkenet. Konsekvens: Tettemuffen skal tette rundt ninerøret der det kommer ut av ytterrøret, slik at lekkasjen ledes trygt tilbake i ytterrøret til fordelerskap eller sluk. Uten denne pakningen kan eventuelle lekkasjer i stedet renne ut mellom rørene og skade kjøkkengulvet. 2. Det er registrert glipper og mangelfull tilpasning i laminatgulv ved overgang mot vegg/listverk. Enkelte gulvbord fremstår med åpne skjøter og ujevn avslutning mot vegg. Konsekvens: Forholdet kan skyldes bevegelser i gulvet, mangelfull montering eller skjevheter. Avviket medfører redusert estetisk uttrykk og kan gi økt risiko for smuss- og fuktinntrenging i skjøter og avslutninger. Lokale justeringer eller utbedringer kan være nødvendig. VANNLEDNINGER 1. Vannrørene i kobber er av eldre dato og har nådd en alder hvor vedlikeholdsbehov og risiko for utettheter og lekkasjer øker. Konsekvens: Vedlikehold eller utskifting må påregnes på sikt 2. Tettemuffer mangler på rør-i-rør i kjøkkenet. Konsekvens: Tettemuffen skal tette rundt innerøret slik at eventuelt lekkasjevann ledes tilbake i ytterrøret til fordelerskap eller sluk. Når muffe mangler, kan lekkasjevann i stedet renne ut i konstruksjonen. Dette kan gi fuktskade - hvis en lekkasje skulle oppstått. AVLØPSRØR 1. Avløpsrørene er av eldre dato. Konsekvens: Rørene har nådd en alder hvor vedlikeholdsbehov og risiko for utettheter øker. Utskifting må påregnes over tid. VENTILASJON 1. Boligen har naturlig ventilasjon basert på oppdrift. Konsekvens: Dette var vanlig da boligen ble oppført, men gir ofte mer varierende luftutskifting enn mekaniske anlegg. Ventilasjonen er avhengig av temperatur og værforhold, og kan i perioder være begrenset. Dette kan gi høyere luftfuktighet og lavere luftkvalitet sammenlignet med mekaniske avtrekk. 2. Kjøkkenet har kullfilterventilator som resirkulerer luften i rommet, og det er ikke avtrekk til det fri. Konsekvens: En slik løsning fjerner noe lukt og fett, men fukt fra matlaging blir værende i rommet. Dette kan gi økt fuktbelastning på overflater og innredning over tid. VANNBÅREN VARME 1. Anlegget er av eldre dato og har nådd en alder hvor fremtidig funksjon vurderes som usikker. Konsekvens: Eldre rør og komponenter får med tiden slitasje, og risikoen for lekkasjer eller feil som kan kreve reparasjon. Vedlikehold eller utskifting må påregnes over tid. Bygningsdeler som ikke er undersøkt (TGIU): - BAD | Kontroll i tilliggende konstruksjoner Tilstøtende vegger er oppført i murverk som ikke gir mulighet for hulltaking i veggkonstruksjonen. Det er isteden benyttet fuktsøk med overflateindikator som en punktvis kontroll, der dette erfaringsmessig er ansett som hensiktsmessig, og det er ikke funnet indikasjoner på fukt utover normale verdier. - Helse, miljø og sikkerhet | Radon Det foreligger ikke dokumentasjon på radonmålinger. Konsekvens: Radon er en usynlig, luktfri og radioaktiv gass som dannes naturlig når radium i jorden brytes ned og som kan utgjøre helsefare. For mer om radon, se: https://dsa.no/radon/helserisiko Aktsomhetsgrad: På nettsiden til Norges Geotekniske Undersøkelse (NGU) kategoriseres aktsomhetsgradene i fire nivåer: Usikker, moderat til lav, høy og særlig høy. For mer informasjon om aktsomhetsgraden i boligens område, se: http://geo.ngu.no/kart/radon/. For mer informasjon om radonmåling, se: https://dsa.no/radon/slik-maler-du-radon Tilstandsrapporten for boligen ligger vedlagt salgsoppgaven. Henviser til rapporten for mer detaljert informasjon.

Omkostninger

3 900 000 (Prisantydning) 12 954 (Andel av fellesgjeld) -------------------------------- 3 912 954 (Pris inkl. fellesgjeld)   Omkostninger ved salg til prisantydning: 97 800 (Dokumentavgift 2,5 %) 545 (Tinglysingsgebyr - pantedokument) 545 (Tinglysingsgebyr skjøte) -------------------------------- 98 890 (Omkostninger totalt) -------------------------------- 4 011 844 (Totalpris inkl. omkostninger) -------------------------------- Valgfrie tilleggstjenester som kan bestilles: 13 500 (Boligkjøperforsikring)

Felleskostnader

3 643,- per mnd

Totale felleskostnader er kr. 3 642,87,- per måned. Felleskostnadene inkluderer blant annet: - Oppvarming (A konto) - TV/internett - Trappevask - Felleskostnader På grunn av prisstigning og renteøkning er det påregnelig at felleskostnadene økes etter utarbeidelse av denne salgsoppgaven. Sameiet har fremmet forslag om en økning av felleskostnader (10%) for å gjøre fremtidig vedlikeholdsarbeid mer gjennomførbart. Felleskostnadene kan bli besluttet økt etter utarbeidelse av salgsoppgaven.

Eiendomsskatt

Fellesformue

13 388,-

Fellesgjeld

Formuesverdi

Beliggenhet

Boligen ligger attraktivt og fredelig til på idylliske Tonsenhagen, et veletablert og populært boområde med marka like utenfor føren og kort vei til sentrum. Her bor du i grønne og rolige omgivelser, omgitt av velstelte fellesområder, trær og natur, samtidig som du har et bredt utvalg av servicetilbud. Nært og tilgjengelig Området har et godt kollektivtilbud, med blant annet buss fra Tonsenhagen Torg bare noen minutters gange unna hvor blant annet 31 bussen går døgnet rundt. For barnefamilier og aktive beboere finnes det ballbinger, lekeplasser, skøytebane og hesteridning i nærheten. Treningssentre og Bjerke travbane er også lett tilgjengelige. Årvoll IL tilbyr et bredt spekter av aktiviteter som fotball, håndball, ski og volleyball noe for enhver smak. Fritidsmuligheter hele året Kun en kort spasertur unna ligger Årvoll idrettspark, med fotballbaner som om vinteren forvandles til skøytebaner, og Årvoll gård, som byr på historisk sjarm. Med marka som nærmeste nabo har du enkel tilgang til milevis med tur- og skiløyper, samt idylliske badevann. Enten du foretrekker en rolig tur til Årvolldammen eller en lengre utflukt til Linderudkollen og Lilloseter, er området perfekt for rekreasjon året rundt. Bjerkedalen park ligger en liten sykkeltur unna og frister med promenade, paviljong, sandstrand og dam. Her kan du nyte Hovinbekkens fossefall og den populære Paviljongen - en hyggelig kafé og bistro som er et naturlig samlingspunkt i parken. Aktiviteter og servering For de som søker spenning, er det kort vei til Grefsenkollen, som om vinteren byr på en flott alpinbakke. Grefsen Tennisklubb med sine syv baner er også i nærheten. På toppen av Grefsenkleiva finner du den populære Grefsenkollen restaurant, kjent for sin spektakulære utsikt over Oslo og fjorden. Restauranten er et populært sted for dagsutflukter, konserter og arrangementer. Daglige gjøremål og shopping Dagligvarehandelen går enkelt unna på Kiwi Tonsenhagen Torg eller Rema 1000 ved Årvoll Senter. Tonsenhagen Torg har nylig blitt oppgradert og tilbyr blant annet apotek og Kaffehjørnet - en favoritt blant de lokale. For et større utvalg kan du besøke Linderud Senter eller Storo Storsenter, begge med et bredt spekter av butikker og tjenester.

Adkomst

På høyre side i annonsen finner du et kartutsnitt. Ved å klikke på kartet kan du enkelt planlegge din rute fra valgt startpunkt og helt frem til boligen. Det vil være skiltet ved fellesvisninger for enkel orientering.

Energiklasse

D - Grønn

Info strømforbruk

Selger opplyser om et månedlig strømforbruk på mellom ca. kr. 300,- og 400,-. Videre opplyser selger om at oppvarming dekkes over felleskostregningen (A konto). Det er viktig å merke seg at energiforbruket kan variere fra husstand til husstand. Selger har ikke tegnet avtale om Norgespris.

Info energiklasse

Alle eiendommer som selges eller leies ut, skal ha energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med bruksareal mindre enn 50 m². Det er eier som plikter å fremlegge energiattest og er selv ansvarlig for at opplysningene er korrekte. Selger har fylt ut fullstendig energiattest, som er lagt ved salgsoppgaven. Megler påtar seg ikke ansvar for informasjonen som fremgår av energiattesten.

Oppvarming

Boligen har følgende oppvarmingskilder: Felles varmtvann. Boligen har radiator tilknyttet felles varmeanlegg. Hvis et rom på visningen mangler fast installert oppvarmingskilde, vil ikke dette bli inkludert i handelen.

Om sameiet

Sameiet Tonsenhagen 18 Org.nr: 975437159

Sameiets navn er Tonsenhagen 18. Sameiet er opprettet ved tinglysing av vedtak om seksjonering fra kommunen, tinglyst 30.05.1984. Sameiet består av 80 boligseksjoner på eiendommen gnr. 85, bnr. 140 i Oslo kommune. Vedlagt salgsoppgaven ligger en oversikt over tidligere vedlikeholdsarbeid utført i regi av sameiet. Sameiet har fremmet en vurdering av vedlikehold med 10-års perspektiv. Styret anbefaler en ekstraordinær økning av fellesutgiftene med i størrelsen 10%. Dette skal legge til rette for at vedlikehold kan gjennomføres i et høyere tempo og muliggjøre et nødvendig taktskifte i gjennomføringsevnen. Lånefinansiering vil være aktuelt ved større vedlikeholdstiltak, men styrets klare mål er at dette kun skal brukes der det er hensiktsmessig. Eventuelle lån bør normalt være en delvis finansiering, slik at sameiet unngår altfor høy samlet gjeld og tilhørende rentekostnader. For mer detaljert informasjon, vennligst se vedlagte dokumenter. Svar fra styret: Foreligger det noen planer om vedlikehold/prosjekter eller lignende i sameiet i nær fremtid? - Jeg viser til vedlagt nyhet fra Vibbo med tilhørende referert presentasjon. Har du/dere en oversikt over tidligere vedlikehold/oppgraderinger i sameiet som vi kan få tilsendt? - Ja, se vedlagt fil. Er det noen planer om å justere fellesutgifter og/eller fellesgjeld? Evt hvor mye og fra når? - Jeg viser til vedlagt nyhet fra Vibbo med tilhørende referert presentasjon. Styret vil fremme sak om 10% ekstraordinær økning av fellesutgiftene - mest sannsynlig til et ekstraordinært årsmøte i løpet av høsten. I tillegg må det påregnes justering for økte kostnader/inflasjon rundt førstkommende årsskifte. Har sameiet felles grunnpakke for tv/internett, som er inkludert i fellesutgiftene? Hvilken leverandør? - Ja, Telia. Er det ellers noe som styret ønsker at vi informerer nye eiere om? - Styret ønsker engasjerte beboere som deltar på årlig dugnad.

Regnskap / Budsjett / Kostnadsøkninger

Årsresultatet for 2024 viser et positivt resultat på litt over kr. 60 000,-. For 2025 ble det budsjettert med et overskudd på litt over kr. 718 000,-, mens det faktiske årsresultatet viser et overskudd på litt over kr. 937 000,-. For 2026 er det budsjettert med et positivt resultat på litt over kr. 950 000,-. Se vedlagt årsberetning for ytterligere informasjon.

Forretningsfører

Styregodkjennelse

Sameiet praktiserer ikke styregodkjennelse.

Forkjøpsrett

Det foreligger ikke forkjøpsrett på eiendommen.

Forsikringsselskap og polisenummer felles forsikring

Gjensidige Forsikring Asa

88253172

Vedtekter / husordensregler

Vedtekter og husordensregler ligger vedlagt salgsoppgaven.

Husdyrhold

Det er tillatt å ha kjæledyr i sameiet. Dersom de sjenerer andre beboere eller er til sjenanse på annen måte, vil de på styrets anmodning bli fjernet. For mer informasjon om dyrehold, se vedlagt husordensregler.

Adgang til utleie

Boligen kan leies ut i henhold til gjeldende lovverk. I samsvar med sameiets vedtekter skal styret underrettes skriftlig om alle overdragelser og leieforhold utover korttidsutleie. Korttidsutleie er tillatt i opptil 90 døgn per år, jf. eierseksjonsloven § 24. Denne grensen kan justeres i vedtektene, og i sameiets vedtekter er grensen satt til et maksimum på 60 døgn i året ved korttidsutleie. Korttidsutleie refererer til utleie i inntil 30 døgn sammenhengende.

Ferdigattest / brukstillatelse

Det foreligger ferdigattest for eiendommen, datert 06.10.1960. Ferdigattest utstedes av bygningsmyndighetene basert på dokumentasjon mottatt fra kontrollansvarlig når et søknadspliktig tiltak er utført i samsvar med tillatelsen og øvrige krav etter plan- og bygningslovgivningen. Det er viktig å merke seg at selv om ferdigattest foreligger, gir det ingen garanti for at bygget er oppført i henhold til tillatelsen og gjeldende regelverk, eller at det senere er utført arbeid på bygget som ikke er byggemeldt eller godkjent. Byggemeldte tegninger: Det foreligger byggemeldte tegninger, men disse avviker noe fra dagens bruk. Tidligere kjøkken er flyttet til stue for å etablere soverom. Planløsningen avviker dermed fra godkjente tegninger. Innvendige omdisponeringer er i utgangspunktet ikke søknadspliktige tiltak, forutsatt at tiltaket ikke berører bærende konstruksjoner, brannspiller, lydkrav eller tekniske installasjoner, og at krav til rom for varig opphold (lysforhold, rømningsvei, ventilasjon mv.) er oppfylt.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpssystem. Stikkledningene fra eiendommen og ut til det kommunale nettet er private, og vedlikeholdsansvaret for disse påhviler sameiet. Adkomst til eiendommen skjer via offentlig vei.

Regulerings- og arealplaner

Ny kommuneplan fra 23. september 2015. Oslo kommune har vedtatt en ny kommuneplan som kan få betydning for en rekke eksisterende reguleringsplaner i kommunen. For informasjon om eventuelle arbeider eller prosjekter i nærliggende områder, anbefales det å gjøre søk i Oslo kommunes portal for saksinnsyn: https://www.oslo.kommune.no/plan-bygg-og-eiendom/. - Kommuneplan DKP-17, Kommunedelplan for torg og møteplasser. Områdeavgrensning for indre Oslo. Eiendommen er regulert til: - S-612: Regulerings- og bebyggelsesplan for Tonsenhagen - Rødberget, gnr. 85. bnr. 69 og 74. Lagt inn etter eiendomsgrensene enkelte steder. Pågående saker i nærområdet: Omløp Årvoll: Vann- og avløpsetaten bygger en ny tunnel under Årvollåsen for å sikre fortsatt vannforsyning til Groruddalen mens Årvollbassenget vedlikeholdes. Informasjon hentet direkte fra infosiden: "Vann- og avløpsetaten har behov for å kunne vedlikeholde Årvollbassenget for å sikre drikkevannsleveranse til Groruddalen. Årvollbassenget er et rentvannsbasseng som ligger i Årvollåsen. Drikkevann pumpes hit fra Oset og vannet fraktes videre i ledninger østover til Groruddalen. Vi skal bygge en tunnel forbi bassenget slik at vannforsyningen kan opprettholdes mens bassenget vedlikeholdes. Denne tunnelen vil også gi en mer robust og fleksibel vannforsyning når Huseby vannbehandlingsanlegg settes i drift. Dette gjøres ved å lage en tunnel under Årvollåsen fra Isdammen og mot Tonsenhagen. Tiltaket ligger i sin helhet under bakken i Årvollåsen. Det vil ikke bli bygget synlige installasjoner på bakkeplan." For mer informasjon, se: https://www.oslo.kommune.no/slik-bygger-vi-oslo/omlop-arvoll/. For spørsmål, kontakt megler.

Tinglyste heftelser og rettigheter

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 301/85/140/35: 10.04.1957 - Dokumentnr: 4412 - Bestemmelse om veg Bestemmelse om gjerde Regulering av areal i forbindelse med veggrunn/jernbanegrunn Med flere bestemmelser Overført fra: Knr:0301 Gnr:85 Bnr:140 Gjelder denne registerenheten med flere 24.09.1959 - Dokumentnr: 11409 - Best. om vann/kloakkledn. Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.v. Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen Overført fra: Knr:0301 Gnr:85 Bnr:140 Gjelder denne registerenheten med flere 17.02.1986 - Dokumentnr: 11144 - Erklæring/avtale PANTERETT UTEN OPPTRINNSRETT TIL SAMEIET FOR: NOK 12,000 MED PRIORITET ETTER 90% AV LÅNETAKST 30.05.1984 - Dokumentnr: 26548 - Seksjonering Opprettet seksjoner: Snr: 35 Formål: Bolig Sameiebrøk: 5190/633696 TIL EIENDOMMEN HØRER FELLES-AREAL UNDER GNR: 85, BNR: 69 OG BNR: 74 EIENDOMMEN ER OPPDELT I 80 SEKSJONER

Legalpant

Kommunen har legalpant som sikkerhet for betaling av kommunale avgifter og eventuell eiendomsskatt.   De øvrige seksjonseierne i sameiet har legalpant på inntil 2 ganger folketrygdens grunnbeløp (2G) som sikkerhet for krav knyttet til sameieforholdet, slik som f.eks. felleskostnader.   Legalpant er pant som ikke vises i grunnboksutskriften, og har prioritet foran tinglyste lån, for eksempel banklån på seksjonen. Legalpant til kommunen har høyere prioritet enn legalpant til sameiet. 

Boligselgerforsikring

Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad kr. 20 000 000,-. Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgaven og interessenter oppfordres til å gjennomgå denne før bud inngis.

Boligkjøperforsikring

Kjøper har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring fra Söderberg & Partners. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell eller på https://www.soderbergpartners.no/eiendom/boligkjoper/

Diverse

Det informeres om at ingen kan eie mer enn to boligseksjoner i sameiet, i henhold til eierseksjonsloven § 23. I henhold til eierseksjonsloven § 31 er sameierne ansvarlige overfor sameiets kreditorer i forhold til sin sameiebrøk. Ved manglende betaling av fellesutgifter har sameiet legal panterett i den enkelte eierseksjon, begrenset til inntil 2 ganger folketrygdens grunnbeløp. Kjøper og selger er forpliktet til å signere den standard kjøpekontrakten utarbeidet av Emera som en del av eiendomshandleren. Kjøpekontrakten kan gjennomgås hos eiendomsmegler før budet legges inn. Kontakt eiendomsmegler for eventuelle spørsmål. Selger leverer eiendommen i ryddig og rengjort stand. Foto: Paul-Dan Dragoman.

Sentrale lover

Regelverk og generelle opplysninger Boligen selges med det inventar og utstyr som i henhold til gjeldende lover, forskrifter eller offentlige pålegg skal følge med eiendommen, jf. avhendingsloven § 3-4. Fastmonterte eller spesialtilpassede installasjoner og innredning som anses som varig tilknyttet boligen, følger normalt med i handelen, med mindre det foreligger en særskilt avtale mellom partene om noe annet, jf. avhendingsloven § 3-5.   En standard tilbehørsliste utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) følger salgsoppgaven, og gjelder som utgangspunkt for hva som inkluderes i salget – med mindre avvik er tydelig avtalt mellom kjøper og selger.   Om informasjonsgrunnlaget Opplysninger om boligens størrelse og utforming, både innvendig og utvendig, bygger på informasjon hentet fra vedlagte tilstands- og boligsalgsrapport. Innholdet i salgsoppgaven er basert på selgers informasjon, fagkyndig vurdering, samt opplysninger fra offentlige registre som kommunen og Kartverket. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses for å være kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene,  slike forhold kan ikke senere gjøres gjeldende som en mangel ved boligen. Dette gjelder uavhengig av om dokumentene er lest.    Det kan være forskjell mellom boligens faktiske bruk av rom og det som er godkjent av myndighetene. Alle interessenter anbefales derfor å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagperson, før bud gis. Dersom kjøper velger å kjøpe uten å ha sett eiendommen, kan det ikke etter overtakelse reklameres på forhold som burde ha vært oppdaget ved en ordinær gjennomgang.   Dersom det oppstår behov for ytterligere avklaringer, oppfordres interessenter til å kontakte eiendomsmegler eller egne rådgivere før de gir bud.   Slitasje og bruk Det må også forventes at eiendommer som har vært i bruk, vil kunne ha tegn til slitasje og eventuelle skader. Slik normal bruksslitasje og behov for vedlikehold må kjøper påregne, og dette vil normalt ikke gi grunnlag for reklamasjon eller prisavslag.   Avtalerettslig Partenes rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, og all tilgjengelig dokumentasjon som forelå for kjøper før handelen ble inngått. I tillegg gjelder avhendingsloven. Det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke, og dette er nærmere forklart nedenfor.   Budgivning og selgers vurdering På grunn av ulike ansvarsforhold kan selger velge å prioritere bud fra ikke-forbrukere, selv om budet er lavere enn et forbrukerbud. Når kjøper ikke er forbruker, kan selges ansvar begrenses ettersom boligen selges «som den er», noe som kan være av verdi for selger. Det understrekes at selger står fritt til å velge hvilket bud som aksepteres, og er ikke forpliktet til å velge det høyeste.   Alle budgivere må ved inngivelse av bud opplyse om de opptrer som forbruker eller som næringsdrivende/person som handler hovedsakelig som ledd i næringsvirksomhet. Det vil opplyses hvis konkurrerende bud kommer fra en ikke-forbruker.   Forbrukerkjøp – definisjon og vilkår:   Et forbrukerkjøp foreligger når en fysisk person kjøper eiendom uten at formålet hovedsakelig er knyttet til næringsvirksomhet. En eiendom anses å ha en mangel dersom den ikke oppfyller kravene som følger av avtalen, eller ved brudd på bestemmelser i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Det samme gjelder hvis eiendommen ikke samsvarer med det som med rimelighet kunne forventes ut fra blant annet alder, type og synlig tilstand – eller hvis det er tilbakeholdt, eller gitt feilaktige opplysninger, og dette har påvirket avtalen.   Dersom det er avvik mellom oppgitt og faktisk innvendig areal på minst 2 % og samtidig minst 1 kvadratmeter, kan dette utløse rett til kompensasjon etter § 3-3 i avhendingsloven.   Ved beregning av krav om prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke kostnader med inntil kr 10 000 (som en egenandel).   Ikke-forbruker – definisjon og vilkår:  Dersom kjøper er en juridisk enhet, eller en fysisk person som handler i næringssammenheng, regnes kjøpet ikke som et forbrukerkjøp.   Ved slike kjøp selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er begrenset til det som følger direkte av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-9. I disse tilfellene fravikes § 3-3 andre ledd, og eventuelle arealavvik vurderes etter § 3-8.   Kjøperens plikt til å foreta grundige undersøkelser gjelder også fullt ut for kjøpere som ikke omfattes av forbrukerdefinisjonen.

Viktig informasjon om budgivning

Bud kan legges inn på nettannonsen på "gi bud" knappen eller via hjemmesiden. Ved elektronisk budgivning kan bud legges inn trygt og enkelt med bank-ID. Eiendomsmegler kan også kontaktes for tilsendelse av budkjema, og budskjema finnes også i salgsoppgaven.  Alle bud skal inngi skriftlig til eiendomsmegler. Kravet til skriftlighet gjelder også ved forhøyelse av bud, motbud og selgers aksept eller avslag. Før et bud kan formidles til selger må megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt dersom budgiver bruker e-signatur som f eks. bankID. Etter det første budet er inngitt, kan budgiver inngi bud pr e-post eller pr SMS til megler.   Hvis budgiver skal by på eiendommen i henhold til en kjøpsfullmakt må megler kontaktes og fullmakten oversendes før budgivning.  Et bud bør inneholde eiendommens adresse (eventuelt gnr/bnr), kjøpesum, budgivers kontaktinformasjon, finansieringsplan, akseptfrist, overtakelsesdato og eventuelle forbehold som for eksempel usikker finansiering, salg av nåværende bolig ol. Normalt vil ikke et bud med forbehold bli akseptert før forbeholdet er avklart. Konferer gjerne med megler før bud avgis. Bud som har forbehold om konfidensialitet ("hemmelige bud") vil ikke bli formidlet til selger. Alle interessenter oppfordres til å inngi bud via eiendomsmegler.  Megler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. I forbrukerforhold (dvs. der selger er forbruker) skal megleren ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Senere bud må ha en akseptfrist som er lang nok til at budet og eventuelle forbehold kan videreformidles til alle involverte parter slik at disse får tid til å områ seg, jf. forskrift om eiendomsmegling § 6-3. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser bør skje senest 10 minutter før fristens utløp. Dersom bud inngis med en frist som åpenbart er for kort til at megleren kan avvikle budrunden på en forsvarlig måte, vil megler fraråde budet.  Eiendomsmegler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt, og vil uoppfordret gi sin vurdering av det enkelte bud overfor selgeren.  Etter at handel har kommet i stand, eller dersom en budrunde avsluttes uten at handel er kommet i stand, kan en budgiver kreve kopi av budjournalen i anonymisert form. Kopi av budjournal gis til kjøper og selger uten ugrunnet opphold etter at handel er kommet i stand. Hvis budgiver ønsker å være anonym, kan bud fremmes via en fullmektig. For mer informasjon om budgivningsprosessen, se «Forbrukerinformasjon om budgivning», som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler.

Vederlag megler

Provisjon ved salg til prisantydning: kr 39 129,54 Grunnpakke bolig info** kr 14 300,00 Markedspakke inkl. stor annonse på FINN.no, Emera digital mm kr 24 850,00 Oppgjørshonorar inkl. factoring kr 12 900,00 Tilretteleggingshonorar kr 15 000,00 Visnings-/overtagelseshonorar pr. stk. Rabatt: kostnadsfrie visninger kr 0,00 Eierskiftegebyr kr 6 725,00   Utlegg: Selger dekker utlegg i henhold til oppdragsavtalen. Disse er estimert til ca. kr 20 725,00, og omfatter vanligvis innhenting av informasjon fra kommunen, eventuell forretningsfører, samt kopi av tinglyste dokumenter.   Total kostnad ved salg til prisantydning: kr 126 904,54 Dette inkluderer både vederlag og stipulerte utlegg.   Ved avbrutt oppdrag: Dersom oppdraget sies opp eller utløper uten at salget gjennomføres, har megler krav på rimelig vederlag for medgått tid og for utført arbeid. Dette omfatter blant annet vederlag knyttet til tilrettelegging, markedsføring og eventuelle avholdte visninger, samt påløpte utlegg. Timepris ved slik beregning er kr 3500.  

Hvitvasking

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking, og er blant annet forpliktet til å gjennomføre kundetiltak av både selger og kjøper. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at avtalen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, er dette et mislighold fra kjøpers side. Et vesentlig mislighold kan gi selger rett til å heve avtalen og til å gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning. Dersom selger ikke bidrar til at megler får gjennomført løpende kundetiltak underveis i oppdraget, må eiendomsmegler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Selger vil i et slikt tilfelle ha misligholdt sine forpliktelser, og kjøper vil kunne ha et krav mot selger etter avhendingsloven. Hvis kundetiltak ikke lar seg gjennomføre, vil Emera eiendomsmegling ikke kunne bistå med handelen eller foreta oppgjør.

Personopplysningsloven

Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven. Se www.emera.no for vår personvernerklæring.

Oppdragsnummer

01260116

Status salgsoppgave

Megler

Meglerforetaket

Emera No1 AS Org.nr: 934963385

Samarbeidspartnere og tilknyttede foretak

Emera Norge AS og eiendomsmeglingsforetakene som er tilknyttet Emera har samarbeid med forskjellige foretak som tilbyr forbrukerne produkter eller tjenester i forbindelse med et salgsoppdrag. Våre samarbeidspartene er:

Søderberg & Partners AS - formidler av boligselger- og boligkjøperforsikring Overo AS - leverandør av digitale oppgjørsskjemaer og overtakelsesprotokoller som også inneholder tilbud til forbruker om tilpassede strøm-, internett- og alarmtjenester.

Hvilke produkter/tjenester kjøper og selger får i forbindelse med oppdraget, kan variere ut fra hvor i landet eiendommen ligger.

Salgsoppgavevedlegg

Salgsoppgave

Egenerklæring boligselgerforsikring