Nedre Hagaveg 69

Tomten

Byggeår

1938

Etasje

3

Arealer

Arealbeskrivelse

Ikke målbare arealer

2.Etasje har skråhimling hvorav deler av areal ikke er måleverdig gulvarealer som skyldes lav takhøyde. GUA oppgis kun som en tilleggsinformasjon. GUA (Gulvareal) oppgis som en sum av BRA (Bruksareal) og ALH (Areal med lav takhøyde). BRA 56 m2 + AHL 3 m2 = GUA 59 m2. Det gjøres oppmerksom på at enkelte rom i annekset har lav takhøyde. I første etasje av stabburet er takhøyden stedvis så lav at deler av gulvarealet ikke oppfyller kravene til måleverdig areal og derfor ikke er medregnet i oppgitt bruksareal. Det tas forbehold om at faktisk gulvareal kan være større enn det måleverdige arealet som fremgår av rapporten.

Bygningssakkyndiges kommentar til arealoppmåling

Hovedbygning 01.01.2024 tråde ny utgave av NS 3940 for areal- og volumberegninger av bygg og boliger i kraft. Se detaljert beskrivelse om endringen på nettsiden til Standard Norge. https://standard.no/nyheter/ny-utgave-av-standarden-for-areal- og volumberegningeravbygg/. BRA-i: 168 m2. 2.Etasje: Gang med trapp, bad, soverom 1, soverom 2 og soverom 3. 1.Etasje: Entré, gang med trapp, kjøkken og stue. Kjelleretasje: Gang med trapp, bad, bod 1, bod 2, bod 3 og trappegang. BRA-e: 98 m2. 1.Etasje: Bod med utvendig adkomst. 1.Etasje: Garasje. 2.Etasje: Stabbur. 1.Etasje: Anneks. Sum BRA: 266 m2. 2.Etasje: Gang med trapp, bad, soverom 1, soverom 2 og soverom 3. 1.Etasje: Entré, gang med trapp, kjøkken og stue. Kjelleretasje: Gang med trapp, bad, bod 1, bod 2, bod 3 og trappegang. 1.Etasje: Bod med utvendig adkomst. 1.Etasje: Garasje. 2.Etasje: Stabbur. 1.Etasje: Anneks. TBA: 66 m2. 1.Etasje: Terrasser og platting. Målt takhøyde i 2.etasje fra 1.32 m - 2.39 m. Målt takhøyde i 1.etasje fra 2.17 m - 2.47 m. Målt takhøyde i kjelleretasje fra 1.96 m - 1.98 m. 2.Etasje har skråhimling hvorav deler av areal ikke er måleverdig gulvarealer som skyldes lav takhøyde. GUA oppgis kun som en tilleggsinformasjon. GUA (Gulvareal) oppgis som en sum av BRA (Bruksareal) og ALH (Areal med lav takhøyde). BRA 56 m2 + AHL 3 m2 = GUA 59 m2. Det gjøres oppmerksom på at enkelte rom i annekset har lav takhøyde. I første etasje av stabburet er takhøyden stedvis så lav at deler av gulvarealet ikke oppfyller kravene til måleverdig areal og derfor ikke er medregnet i oppgitt bruksareal. Det tas forbehold om at faktisk gulvareal kan være større enn det måleverdige arealet som fremgår av rapporten. Det gjøres oppmerksom på at boligen er oppført etter andre krav og byggeforskrifter enn dem som gjelder i dag. Det er kravene og byggeforskriftene som gjaldt på oppføringstidspunktet, som legges til grunn for vurderingen. Det er uvisst når rominndelingen i 2.etasje i eneboligen ble etablert og er godkjente. Innvendige arealer er oppmålt med laser (avstandsmåler). Garasje Se oversikten over oppsummeringen av byggingen under arealopplysningene for hovedbygningen lenger opp i rapporten.

Antall soverom

3

Antall rom

4

Innhold

Enebolig over to plan samt kjelleretasje som består av følgende rom: 1. etasje: Entré, kjøkken og stue. 2. etasje: Bad og tre soverom. Kjelleretasje: Bad og tre boder. Terrasser og markplatting på til sammen 66 m², fordelt på terrasse på 41 m², terrasse på 15 m² og markplatting på 10 m². I tillegg har boligen en utvendig bod på 6 m², samt frittstående garasje på 39 m², anneks på 43 m² og stabbur på 10 m².

Standard

Enebolig over to plan og kjelleretasje, opprinnelig oppført i 1938 og tilbygd rundt 1974, beliggende på en stor tomt i landlige omgivelser på Årnes. Boligen er oppgradert i flere omganger med blant annet kjøkken fra 2010, bad i andre etasje fra 2014, nyere vinduer i store deler av boligen og en frittstående dobbelgarasje oppført i 2024. Samtidig har kjelleretasjen og enkelte bygningsdeler et oppgraderingsbehov. Entré: Entréen tar imot med laminat på gulv, malt trepanel på vegger og i himling, samt vindusflater som slipper inn naturlig dagslys. Rommet leder videre inn til gangen med trappeadkomst til både andre etasje og kjelleretasjen, samt adkomst til kjøkken og stue. Stue: Stuen har laminat på gulv, samt malte plater og malt trepanel på vegger og i himling. Rommet er utstyrt med en peisovn av typen Dovre 425CBN og en klassisk etasjeovn tilknyttet teglskorstein, supplert med elektriske panelovner. Det er åpen forbindelse inn mot spisestuedelen og kjøkkenet, og fra stuen er det direkte utgang til en stor, delvis overbygd terrasse. Kjøkken: Kjøkkenet fra 2010 har innredning med malte profilerte fronter og skuffer, kombinert med heltre benkeplate, overlimt stålvask og ettgreps blandebatteri. Hvitevarene omfatter stekeovn, induksjonskoketopp, oppvaskmaskin og kombikjøleskap, samt kjøkkenventilator med avtrekk til anlegg. Rommet er i tillegg utstyrt med en hvitmalt peisovn fra byggeåret, har mønstrede fliser over benken og plass til sittegruppe ved vinduet. Terrasse: Fra stuen er det utgang til en romslig terrasse i trekonstruksjon med terrassebord på bjelkelag, tretrapp og trerekkverk. Terrassen er delvis overbygd og gir gode solforhold med rikelig plass til flere sittegrupper. Uteområdet kompletteres av en tilstøtende markplatting og en flat, opparbeidet hage med store gressarealer. Bad 2. etasje: Badet i andre etasje har flislagt gulv med varmekabler fra 2014, fliser på vegger og malt trepanel i himling med innfelte spotter. Innredningen består av to servanter med ettgreps blandebatterier på servantskap med malte skuffer, vegghengt speil, dusjhjørne med vegghengt dusj og ettgreps blandebatteri, innfliset badekar med ettgreps blandebatteri samt vegghengt toalett med innebygd sisterne. Rommet har opplegg for vaskemaskin, rør-i-rør-system og mekanisk avtrekk via elektrisk baderomsvifte. Tre rom innredet som soverom: I andre etasje ligger tre rom innredet som soverom, alle med laminat på gulv, malte plater og malt trepanel på vegger og i skråhimling. Vinduene har tolags isolerglass, og i det ene rommet er det montert rørstokkskap på vegg. Det foreligger ikke godkjente byggetegninger for boligen, og det er uvisst når rominndelingen i andre etasje ble etablert og om denne er godkjent. Takstmann har også kommentert at vinduene har for liten åpningshøyde til å tilfredsstille dagens krav til rømningsvei. Bad kjelleretasje: Badet i kjelleretasjen er oppført på slutten av 1970-tallet og har linoleumsbelegg med varmekabler på gulv, malt mur på vegger og malte plater i himling. Rommet er innredet med servant med ettgreps blandebatteri, vegghengt speil, badekar, toalett på sokkel og vegghengt panelovn. Avtrekk via veggventil og elektrisk baderomsvifte. Badet og de øvrige rommene i kjelleretasjen har et oppgraderingsbehov og tilfredstiller ikke krav til varig opphold. Overflater: Gulv: Laminat, fliser, linoleumsbelegg og betong. Vegger: Malte plater, malt trepanel, fliser og malt mur/betong. Himling: Malte plater og malt trepanel. Lagring: Innvendig oppbevaring i tre boder i kjelleretasjen samt kaldt loft med adkomst via luke i gang i andre etasje. Utvendig oppbevaring i bod med utvendig adkomst i første etasje, frittstående garasje på ca. 39 m² oppført i 2024, stabbur på ca. 10 m² og anneks på ca. 43 m² oppført i 1954. Tilstandsrapporten for boligen er vedlagt salgsoppgaven. For mer detaljert informasjon om tilstandsgradene, vennligst se rapporten.

Innbo og løsøre

Følgende løsøre og tilbehør følger ikke med: * Lysekrone over spisebord * Veggmontert lampe stue * Garderobeskap barnerom For øvrig gjelder NEF sin standardliste "Oversikt over løsøre og tilbehør" med mindre annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen er vedlagt. Gjenstander som er nevnt i standardlisten, men som ikke finnes på eiendommen, vil heller ikke følge med i salget. Alt utstyr og installasjoner som medfølger overtas slik de er, uten garanti, med mindre det foreligger en gjeldende garanti fra produsent eller leverandør. Kjøper aksepterer at det kan forekomme hull og merker etter montering av inventar og utstyr som ikke er en del av overdragelsen. Dersom vegglamper, krokhengte lamper, lysekroner, prismelamper eller lignende belysning som er tilkoblet sukkerbit eller stikkontakt ønskes inkludert i handelen, må dette spesifiseres som et forbehold i budet. Det samme gjelder for brunevarer.

Parkering

Parkering i frittstående dobbelgarasje med elektrisk leddport. Det er montert Zaptec elbillader. For øvrig er det gode parkeringsmuligheter på gruset gårdsplass på egen tomt.

Sammendrag av selgers egenerklæring

Selgers egenerklæringsskjema følger vedlagt salgsoppgaven. Interessenter oppfordres til å gjennomgå dette nøye. Følgende opplysninger er spesielt viktig å merke seg: Kjenner du til feil eller om har vært utført arbeid/kontroll på vann/avløp? Ja, kun av ufaglært/egeninnsats/dugnad. Ufaglært arbeid: Beskrivelse: Skiftet sluk i vaskerom og gjort klart til varmt og kaldtvann. (Rør i rør) Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? Ja, kun av faglært. Faglært arbeid: Firmanavn: Gardermoen Elektro Beskrivelse: Montering av elbillader Foreligger det samsvarserklæring (i henhold til forskrift om elektriske lavspenningsanlegg)? Ja. Har du ladeanlegg/ladeboks for elbil i dag? Ja. Beskrivelse: Zaptec lader i garasjen 32 amp kurs Kjenner du til om det har vært utført arbeid på terrasse/garasje/tak/fasade? Ja, kun av ufaglært/egeninnsats/dugnad. Ufaglært arbeid: Beskrivelse: Bygd terrasse sammen med faglærte, samt tak over terrassen. Har du inngått avtale om Norgespris på strøm? Ja. Samsvarserklæring: Det fremgår av selgers egenerklæringsskjema at det foreligger samsvarserklæring for det elektriske arbeidet i boligen. Det tas forbehold om at det kan være utført andre arbeider på det elektriske anlegget som ikke har samsvarserklæring.

Bygningssakkyndig

Byggemåte

I forbindelse med salget er det blitt utført en tilstandsrapport av en kvalifisert bygningssakkyndig. Rapporten gir en grundig vurdering av boligens tilstand og påpeker eventuelle avvik som ble oppdaget under befaringen. Tilstandsrapporten og selgers egenerklæring er vedlagt salgsoppgaven, og det er viktig at interessenter setter seg grundig inn i disse dokumentene før bud legges inn. Kjøper anses kjent med opplysninger som kommer tydelig frem i tilstandsrapporten, og det vil ikke være mulig å gjøre slike forhold gjeldende som en mangel. Spesielt forhold som er vurdert med TG2 og TG3 bør vurderes nøye, da de indikerer avvik fra normal slitasje og/eller høy alder, noe som kan innebære behov for utbedringer. Bygningsdeler som er merket med TGIU er ikke blitt vurdert av takstmannen. Beskrivelsen av boligen nedenfor er hentet direkte fra tilstandsrapporten: Bygning: Enebolig over to plan og kjelleretasje, oppført i 1938 og tilbygg oppført i ca. 1974. Støpt fundament til grunn, grunnmur i støpt betong. Ytterkledning oppført med tradisjonell bindingsverkkonstruksjon med stående malt/beiset trepanel fra byggeår og fra nyere dato, isolert etter eldre krav. Trebjelkelag i etasjeskiller. Kjelleretasje med gang med trapp, bod 1, bod 2, bod 3 og trappeoppgang. Vegger i malt betong/mur og malte plater, tak/himling med malte plater, og gulv med laminat, betong og fliser. Tak: Saltakkonstruksjon tekket med takstein fra tidlig 2000-tallet. Kaldt loft med adkomst via tak/himlingsluke i gang i 2. etasje, med loftskonstruksjon fra byggeåret. Takrenner og nedløp i lakkert stål fra tidlig 2000-tallet. Pipe/Ildsted: Teglskorstein og 2 av ovnene er fra byggeår, og ovnen på stuen er en Dovre 425CBN fra ca. 2000-tallet. Vinduer: Vinduer med malte trerammer, har 2-lags isoleringsglass produsert fra 2007, 2023 og 2024. Stuevindu med koblet glass fra byggeår. Dører: Balkong- og terrassedør med malte trerammer, har 2-lags isoleringsglass produsert fra 2007, 2023 og 2024. Ytterdører med glattmalt overflate. Innvendige malte fyllingsdører produsert fra flere årganger. Trapper/adkomst: Malte tretrapper fra 1938. Utvendige tretrapper ved terrasser. Balkong/terrasse: Terrasse nr. 1 på 41 m², oppført i trekonstruksjon med terrassebord på bjelkelag, tretrapp og trerekkverk med rekkverkshøyde på 75 cm. Terrasse nr. 2 på 15 m², oppført i trekonstruksjon med terrassebord på bjelkelag og tretrapp. Markplatting på 10 m², oppført i trekonstruksjon med terrassebord. VVS-installasjoner: Varme- og sanitærtekniske anlegg oppført i flere årganger. Rørstokkskap plassert på vegg i soverom i 2. etasje. Høiax varmtvannsbereder fra 2019 på 190 liter plassert i kjellerbod med brutt avløp til sluket på badet i kjelleretasjen. Vann- og avløpsrør fra 1975 til 2010. Vann- og avløpsledninger på bad i 2. etasje oppført i 2014. Vann- og avløpsledninger på bad i kjelleretasje oppført fra slutten av 70-tallet. Vann- og avløpsledninger tilknyttet kjøkkenet i kobber og plast. Ingen vannskadesikring / lekkasjevarsler under benk. Ventilasjon: Boligen har naturlig avtrekk gjennom vindusspalter og veggventiler, baderomsvifte på begge bad og kjøkkenventilator med avtrekk ut. Avtrekk på bad i 2. etasje via elektrisk baderomsvifte fra 2014. Avtrekk på bad i kjelleretasje via elektrisk baderomsvifte fra ukjent år. Kjøkkenventilator med avtrekk til anlegg. Tekniske detaljer: Boligen varmes opp med varmekabler på begge bad, peisovn både i stuen og på kjøkkenet, samt panelovner i enkelte rom. Garasje: Garasje på 39 m², oppført i 2024. Garasjen har saltakkonstruksjon tekket med takstein, støpt fundament, støpt ringmur, trebindingsverkkonstruksjon med stående malt/beiset trepanel (isolert i vegger og tak) og elektrisk leddport. Stabbur: Stabbur oppført i ukjent år. Anneks: Anneks oppført i 1954. Elektrisk anlegg: Sikringsskap plassert på vegg i gang i 2. etasje. Automatsikringer med jordfeilbryter og 14 fordelingskurser. TG3 - Store eller alvorlige avvik: - Bad kjelleretasje - Vegger og himling | Vegger i malt mur og tak/himling i malte plater. Badet er gammelt, og det ble oppdaget synlig fukt samt avflassing av maling på veggen bak badekaret og ved gulvbelegget under panelovnen. Fukten bak badekaret vurderes å stamme fra utvendig fuktinntrengning, mens fuktpåvirkningen under panelovnen vurderes å skyldes mangelfull tetthet i overgangene mellom vegg og gulv. Pågående fukttilførsel utenfra og utette overganger i våtrommet kan føre til videre oppfukting av vegg-, gulv- og tilstøtende konstruksjoner. Avflassing av maling viser at overflatene allerede er påvirket. Badets alder gir i tillegg økt usikkerhet om tilstanden til skjulte tettesjikt og fuktømfintlige materialer. Dersom fukttilførselen ikke stanses, kan det oppstå ytterligere avflassing, misfarging, lukt, muggvekst, råte og nedbrytning av overflater og underliggende materialer. Skadeomfanget kan være større enn det som er synlig, og forholdet kan medføre behov for åpning av konstruksjonene og omfattende rehabilitering av badet og utvendige bygningsdeler. Det anbefales snarlig undersøkelse utført av kvalifisert fagperson med bygnings- og våtromsfaglig kompetanse. Undersøkelsen bør avklare kilden til den utvendige fukten, kontrollere fasade, terreng, beslag og øvrige aktuelle utvendige tilslutninger samt kartlegge omfanget av fukt i vegg- og gulvkonstruksjonene. Utette overganger mellom vegg og gulv må utbedres med en dokumentert våtromsløsning. Fukt- og muggskadede materialer bør fjernes eller skiftes etter at årsaken er stanset og konstruksjonene er tørket. På grunn av badets alder og de påviste fuktforholdene bør full rehabilitering av våtrommet påregnes. - Bad kjelleretasje - Gulv | Gulv med linoleumsbelegg med varmekabler fra slutten av 70-tallet. Det ble utført en enkelt test av overflatene, der det registreres tilfredsstillende fall på gulv mot sluk. Høydeforskjell fra toppen av sluket til toppen av membranen ved dørterskelen ble målt til 50 mm. Gulvbelegget er ikke tilstrekkelig tett ved overgang gulv og vegg og rundt kabelgjennomføringen i gulvet. Forholdet kan skyldes mangelfull opprinnelig utførelse, svekkede skjøter og tilslutninger samt aldring og bruksslitasje. Gulvbelegget har passert sin forventede tekniske levetid. Utette overganger og gjennomføringer kan føre til at bruksvann trenger under gulvbelegget og videre inn i gulv- og veggkonstruksjonen. På grunn av beleggets alder er det også økt risiko for redusert elastisitet, sprekkdannelser, svekkede oppbrett og ytterligere svikt i tettesjiktet. Fuktinntrengning kan medføre misfarging, lukt, muggvekst, råte og nedbrytning av underliggende og tilstøtende materialer. Skader kan utvikle seg skjult under belegget og føre til behov for åpning av konstruksjonene og omfattende rehabilitering av våtrommet. Det anbefales å få gulvbelegget, oppbrettene, overgangene mot vegg og tettingen rundt kabelgjennomføringen vurdert av kvalifisert våtromsfaglig person. På grunn av påviste utettheter og overskredet teknisk levetid bør utskifting av gulvbelegget og rehabilitering av gulvets tettesjikt påregnes. Kabelgjennomføringen må etableres med en dokumentert, vanntett løsning tilpasset våtrom. Eventuelle fukt- eller materialskader under belegget må kartlegges og utbedres før nytt tettesjikt etableres. Inntil utbedring bør vannbelastningen begrenses. - Bad kjelleretasje - Vanntett sjikt og tilslutning til sluk/gjennomføringer | Vanntett sjikt og tilslutning til sluk/gjennomføringer fra slutten av 70-tallet. Linoleumsbelegg fungerer som tettesjikt på gulvet. Det gjøres oppmerksom på at vinyl er en bygningsdel som har en naturlig bruksslitasje over tid med en forventet levetid, da den ikke er tildekket med fliser. Støpejernssluket er litt rustent, og både sluket og gulvbelegget har passert sin forventede levetid. I tillegg er belegget ikke tilstrekkelig tett. Støpejernssluket har synlige rustangrep og vurderes å være alders- og bruksslitt. Både sluket og gulvbelegget har passert forventet teknisk levetid. Gulvbelegget er i tillegg ikke tilstrekkelig tett, noe som kan skyldes aldring, redusert elastisitet og svekkelser i skjøter, oppbrett eller tilslutningen mot sluket. Rust kan utvikle seg videre og svekke slukets materiale, tetthet og funksjon. Et eldre og utett gulvbelegg gir økt risiko for at bruksvann trenger inn ved skjøter, oppbrett og sluktilslutning og videre ned i gulv- og veggkonstruksjonene. Skjulte svekkelser kan ikke utelukkes ved visuell kontroll alene. Dersom sluket, gulvbelegget eller tilslutningen mellom disse mister sin tette funksjon, kan det oppstå lekkasje og fuktinntrengning i underliggende og tilstøtende konstruksjoner. Dette kan medføre korrosjon, misfarging, lukt, muggvekst, råte og behov for omfattende rehabilitering av våtrommet. Det anbefales å få støpejernssluket, klemringen, gulvbelegget og tilslutningen mellom belegget og sluket kontrollert av kvalifisert rørlegger eller våtromsfaglig person. På grunn av rust, mangelfull tetthet og overskredet teknisk levetid bør utskifting av sluk og gulvbelegg samt rehabilitering av gulvets tettesjikt påregnes. Eventuelle fukt- og korrosjonsskader i underliggende konstruksjoner bør kartlegges og utbedres før ny, dokumentert våtromsløsning etableres. Inntil utbedring bør vannbelastningen begrenses. - Bad kjelleretasje - Kontroll i tilliggende konstruksjoner | Hullboring i tilstøtende konstruksjoner til baderommet. Det ble ikke boret hull fra rommet til badet for å måle fukt i bunnsvillen under befaringstidspunktet. Dette skyldes at de aktuelle veggkonstruksjonene består av betong, stein og mur og ikke har tilgjengelig bunnsvill av tre som kan kontrolleres etter vanlig metode. Det ble registrert synlig fuktinntrengning på badet. Fukten vurderes dels å komme fra utvendig terreng og dels gjennom utette partier i gulvbelegget. Når direkte måling i skjulte konstruksjoner ikke er utført, foreligger det usikkerhet om fuktens fulle omfang og hvor lenge konstruksjonene har vært påvirket. Pågående fukttilførsel fra terreng og gjennom utett gulvbelegg kan føre til videre oppfukting av gulv, vegger og tilstøtende konstruksjoner. Skjulte fukt-, mugg- og materialskader kan derfor ikke utelukkes. Vedvarende fuktinntrengning kan medføre saltutslag, avflassing, misfarging, lukt, muggvekst og nedbrytning av overflater og eventuelle fuktømfintlige materialer. Skadeomfanget kan være større enn det som er synlig, og det kan bli nødvendig med målrettet åpning, uttørking og omfattende utbedring av badet, konstruksjoner mot terreng og utvendig fuktsikring. Det anbefales undersøkelse utført av kvalifisert fagperson med bygnings-, fukt- og våtromsfaglig kompetanse. Undersøkelsen bør omfatte systematiske fuktmålinger i betong- og murkonstruksjonene, kartlegging av terrengfall, takvannshåndtering, drenering og utvendig fuktsikring samt kontroll av gulvbelegg, oppbrett, skjøter, sluk og gjennomføringer. - Rom under terreng - Kjelleretasje | På befaringstidspunktet ble det ikke boret hull for å måle fukt i yttervegg mot terreng, grunnet at det ble fuktsøkt direkte på betongvegger og betonggulv. Denne metoden gir en indikasjon på fuktnivået uten å skade konstruksjonen, og er spesielt hensiktsmessig ved betongkonstruksjoner hvor direkte måling på overflaten gir pålitelige resultater. På befaringsdagen ble det fuktsøkt forhøyde fuktverdier på gulv og yttervegger i samtlige boder og det er også synlig saltutslag i trapp, avflassing av maling på nedre del av vegg og inne på badet. Det ble ved fuktsøk registrert forhøyede fuktverdier i gulv og yttervegger i samtlige boder. Synlig saltutslag i trappen og avflassing av maling på nedre del av veggene og inne på badet viser at konstruksjonene er eller har vært utsatt for fuktpåvirkning. Forholdet kan skyldes kapillært fuktoppsug fra grunnen, manglende eller svekket fuktsperre, utilstrekkelig eller aldrende drenering og utvendig fuktsikring, ugunstig terrengfall eller annen vannbelastning mot konstruksjoner under terreng. Vedvarende eller gjentakende fuktbelastning gir økt risiko for videre saltutslag, avskalling, misfarging, lukt, muggvekst og nedbrytning av overflater og eventuelle fuktømfintlige materialer. Overflatesøk alene avklarer ikke fuktens fulle omfang, kilde eller varighet, og skjulte skader i gulv-, vegg- og våtromskonstruksjoner kan derfor ikke utelukkes. Dersom fukttilførselen ikke stanses, kan skadeomfanget øke og medføre redusert brukskvalitet i bodene og badet, skader på lagrede gjenstander og behov for omfattende utbedring av overflater og underliggende konstruksjoner. Det kan bli nødvendig med uttørking, sanering av mugg- eller fuktskadede materialer og tiltak på terreng, takvannshåndtering, drenering, utvendig fuktsikring og våtrommets tettesjikt. Det anbefales snarlig fuktteknisk undersøkelse utført av kvalifisert fagperson. Undersøkelsen bør omfatte systematiske fuktmålinger i gulv og yttervegger, kartlegging av fuktens kilde og omfang, kontroll av terrengfall, takvannshåndtering, drenering og utvendig fuktsikring samt vurdering av badets gulvbelegg, overganger og tettesjikt. Ved behov bør det foretas målrettet åpning av konstruksjoner. Årsaken til fukttilførselen må stanses før avflasset maling og øvrige skadede overflater utbedres. Fukt- eller muggskadede materialer bør fjernes eller skiftes etter tilstrekkelig uttørking. Inntil forholdet er avklart, bør bodene luftes, og fuktømfintlige gjenstander bør ikke lagres direkte mot gulv eller yttervegger. - Yttervegger | På befaringsdagen ble det tatt befaring/inspeksjon fra bakkeplan. Det ble ikke påvist vesentlige skjevheter på den synlige delen av konstruksjonen ved befaringen. Veggkonstruksjonen er lukket og ble derfor ikke inspisert. For å kunne gjennomføre en fullstendig vurdering av veggoppbygging, isolasjon og mengde i yttervegger og tak, kreves destruktive inngrep, noe som ikke ble utført på befaringsdagen. Det tas derfor forbehold om skjulte feil eller mangler som ikke kan avdekkes uten slike undersøkelser. Ytterkledingen mangler luftespalte, det er stedvis mye avflassing av maling, utluftingsdekselet er felt inn i kledningen, det mangler tilstrekkelig avstand mellom vannbrett og panelkledning, og det er råteskade på en vindskie. Manglende luftespalte og utilstrekkelig avstand mellom vannbrett og panelkledning skyldes mangelfull utførelse ved montering. Innfelt utluftingsdeksel kan hindre tilfredsstillende lufting og vannavrenning. Avflassing av maling og råteskade på vindskien skyldes sannsynligvis langvarig vær- og fuktbelastning kombinert med mangelfullt vedlikehold. Manglende lufting og utilstrekkelige avstander kan føre til at fukt blir stående i kledningskonstruksjonen. Dette øker risikoen for ytterligere avflassing, sopp- og råteskader i panel, lekter og bakenforliggende konstruksjoner. Råteskaden på vindskien kan utvikle seg dersom fuktbelastningen vedvarer. Forholdene kan medføre redusert levetid på ytterkledningen og vindskien samt behov for utskifting av skadde materialer. Dersom fukt trenger inn i bakenforliggende konstruksjoner, kan skadeomfanget og utbedringskostnadene øke. Det anbefales å få ytterkledningen undersøkt nærmere av fagperson og etablere tilfredsstillende luftespalte og lufting bak kledningen. Utluftingsdekselet bør monteres på en måte som sikrer nødvendig ventilasjon og vannavrenning. Avstanden mellom vannbrett og panelkledning bør økes, avflassede flater bør rengjøres og overflatebehandles, og den råteskadede vindskien bør skiftes ut. Bakenforliggende konstruksjoner bør samtidig kontrolleres for skjulte fukt- og råteskader. - Fundamenter, grunnmur, drenering og fuktsikring | På befaringsdagen ble det ved fuktsøk registrert forhøyede fuktverdier i gulvet og i nedre del av ytterveggene i kjelleretasjen. Det ble også observert synlige saltutslag i trappeoppgangen og synlig fukt på badet i kjelleretasjen. Forholdene har karakter som tilsier fuktinntrengning eller fuktopptrekk fra grunnen og terrenget rundt boligen. Mulige årsaker kan være eldre, mangelfull eller sviktende drenering og utvendig fuktsikring, manglende tettesjikt under gulvkonstruksjonen, samt utilstrekkelig bortledning av overflatevann. Saltutslagene skyldes at fukt transporterer salter gjennom mur- og betongkonstruksjonene og avsetter disse på overflaten ved uttørking. Vedvarende fuktbelastning gir økt risiko for nedbrytning av gulv-, vegg- og overflatematerialer. Det kan også utvikles muggsopp, råte og mikrobiell vekst i organiske materialer og skjulte konstruksjoner. Synlig fukt på badet innebærer i tillegg usikkerhet knyttet til våtrommets tettesjikt, rørinstallasjoner og tilstøtende konstruksjoner. Forholdene kan medføre redusert brukskvalitet og et dårligere inneklima i kjelleretasjen. Dersom fuktpåvirkningen fortsetter, kan det bli nødvendig med omfattende tiltak, herunder utbedring av drenering og fuktsikring, åpning av konstruksjoner samt utskifting av fukt- eller muggsoppskadede materialer. Skadeomfanget og kostnadene kan øke dersom årsaken ikke avklares og utbedres. Det anbefales å få utført en grundig fukt- og årsaksundersøkelse av fagperson. Undersøkelsen bør omfatte drenering, utvendig fuktsikring, terrengfall, takvannshåndtering, gulvkonstruksjon og yttervegger mot terreng. Badet i kjelleretasjen bør undersøkes særskilt for å avklare om fukten skyldes lekkasje, svikt i tettesjiktet eller fukt fra grunnen. Det må påregnes åpning av berørte konstruksjoner for å kartlegge skadeomfanget. Nødvendige tiltak kan omfatte fornyelse av drenering og fuktsikring, forbedret bortledning av overflatevann, utbedring av våtrommet samt utskifting og sanering av skadede materialer. TG2 - Avvik som kan kreve tiltak: - Bad 2. etasje - Vegger og himling | Vegger i fliser og tak/himling i malt trepanel. Veggfliser og tak/himlinger vurderes å være forenlig med alder og bruk, men det er bom og sprekk i flis ved veggspalten inn mot dusjsonen og på alle utvendige hjørner er det montert trelister. Det ble registrert bom og sprekk i en veggflis ved veggspalten inn mot dusjsonen. Forholdet kan skyldes mangelfull limdekning, bevegelser i underlaget eller belastning over tid. På samtlige utvendige hjørner er det montert trelister som ikke er dokumentert som egnet for bruk i våtrom og i områder med fukt- og vannbelastning. Bom og sprekk kan utvikle seg videre og føre til at flisen løsner eller får ytterligere brudd. Sprekken kan gi økt vannbelastning på fuger og underliggende tettesjikt. Trelistene kan absorbere fukt, svelle, misfarges og brytes ned, og overgangene mot flis kan være vanskelige å holde varig tette. Dersom forholdene ikke utbedres, kan det oppstå videre sprekkdannelse, løse fliser og fuktskader i trelistene og tilstøtende materialer. Ved svikt i fuger, overganger eller tettesjikt kan vann trenge inn i veggkonstruksjonen og medføre misfarging, lukt, muggvekst og behov for mer omfattende utbedring av våtrommet. Det anbefales å få flisen med bom og sprekk undersøkt av kvalifisert våtromsfaglig person. Flisen bør skiftes eller utbedres uten å skade underliggende tettesjikt, og årsaken til bom og sprekk bør avklares. Trelistene på de utvendige hjørnene bør fjernes og erstattes med dokumenterte, fuktbestandige hjørneprofiler eller annen løsning som er egnet for våtrom. Overganger og eventuelle skader bak listene bør samtidig kontrolleres og utbedres fagmessig. - Bad 2. etasje - Gulv | Gulv i fliser med varmekabler fra 2014. Det ble utført en enkelt test av overflatene, der det registreres tilfredsstillende fall på gulv mot sluk. Høydeforskjell fra toppen av sluket til toppen av membranen ved dørterskelen ble målt til 25 mm, med ett svakt motfall mot yttervegg. Det er også satt opp fotlister av tre på deler av badet, ellers vurderes gulvfliser å være forenlig med alder og bruk. På deler av badet er det montert fotlister av tre som ikke er dokumentert eller vurdert som egnet for bruk i våtrom. Forholdene vurderes å ha sammenheng med gulvets opprinnelige oppbygning og utførelse samt uheldig materialvalg i et fuktbelastet område. Motfallet kan føre til at bruksvann ikke ledes effektivt til sluket, men blir stående langs ytterveggen og ved fotlistene. Dette gir økt og langvarig fuktbelastning på fuger, overganger, tettesjikt og treverk. Trelistene kan absorbere fukt, svelle, misfarges og brytes ned, og overgangene mot gulv og vegg kan være vanskelige å holde varig tette. Vannansamling mot ytterveggen og fotlistene kan medføre kalk- og vannavleiringer, misfarging, svelling, svertesopp, lukt og nedbrytning av treverket. Ved svikt i fuger, overganger eller tettesjikt kan vann trenge inn i gulv- og veggkonstruksjonen og medføre fuktskader, muggvekst og behov for mer omfattende utbedring av våtrommet. Det anbefales å få fallforholdene og vannets faktiske avrenning kontrollert nærmere av kvalifisert våtromsfaglig person. Det lokale motfallet bør utbedres slik at den vannbelastede gulvflaten leder vann til sluket. Fotlistene av tre bør fjernes og erstattes med en dokumentert, fuktbestandig løsning som er egnet for våtrom. Overganger og konstruksjoner bak listene bør samtidig kontrolleres for tegn til fukt eller skade og utbedres fagmessig. - Bad 2. etasje - Vanntett sjikt og tilslutning til sluk/gjennomføringer | Vanntett sjikt og tilslutning til sluk/gjennomføringer fra 2014. Membranen ligger skjult i konstruksjonen og kan ikke undersøkes uten å gjøre destruktive inngrep ved å demontere fliser. Viktig å merke seg at membran er en bygningsdel som har en naturlig slitasje over tid med en forventet levetid. Fuktsøk inne på flislagte våtrom blir ikke utført da det vil gi uklare indikasjoner på om fukten ligger mellom fliser og membran eller under membranen. Det er synlig mansjett under klemringen i sluket, vanntett sjikt og tilslutning til sluk/gjennomføringer vurderes å være forenlig med alder og bruk, men membranen er fra 2010 (16 år) og har passert mer enn halvparten av sin forventede levetid på ca. 30 år. Når membran og sluktilslutninger blir eldre, øker risikoen for svekkelser i tettesjikt, mansjett, klemring, skjøter og gjennomføringer. Selv om synlig mansjett under klemringen ikke nødvendigvis er et avvik i seg selv, gir alder på membranen økt usikkerhet knyttet til videre tetthet og fremtidig fuktsikkerhet. Dersom membranen eller tilslutningen mot sluk/gjennomføringer svekkes, kan det oppstå fuktinntrengning i underliggende konstruksjoner. Dette kan medføre fuktskader, råte, muggsopp, lukt og behov for omfattende utbedringer eller oppgradering av våtrommet. Det anbefales jevnlig kontroll og rengjøring av sluk, klemring og synlig mansjett, samt kontroll av fuger, silikonfuger og gjennomføringer. På grunn av alder bør våtrommets tettesjikt følges opp over tid, og oppgradering/fornyelse av badet bør påregnes i tiden som kommer. Ved tegn til lekkasje, lukt, misfarging, løse fliser, åpne fuger eller forhøyede fuktverdier bør våtrommet vurderes nærmere av kvalifisert fagperson. - Bad 2. etasje - Ventilasjon | Avtrekk på badet via elektrisk baderomsvifte fra 2014. Den elektriske baderomsviften er kun visuelt inspisert. Det er ikke utført målinger eller nærmere funksjonskontroll. Viften vurderes å være forenlig med alder og bruk, men baderomsviften har overskredet oppgitt forventet teknisk levetid på ca. 15 år. Forholdet skyldes normal aldring og bruksslitasje på motor, lager, viftehjul, elektriske komponenter og øvrige bevegelige deler. På grunn av overskredet teknisk levetid er det økt risiko for redusert avtrekkskapasitet, økt støynivå, varmgang, svikt i motor eller betjening og uforutsett driftsstans. En enkel visuell kontroll utelukker ikke skjult eller begynnende slitasje. Dersom viften får redusert funksjon eller stanser, kan fuktig luft i mindre grad fjernes fra badet. Dette kan medføre høy luftfuktighet, kondens, lukt, misfarging, svertesopp og økt fuktbelastning på overflater, fuger og tilstøtende konstruksjoner. Aldersrelatert svikt kan medføre behov for utskifting på kort varsel. Det anbefales å rengjøre og funksjonskontrollere viften og tilgjengelige deler av avtrekkskanalen, samt kontrollere at badet har tilstrekkelig tilluft. På grunn av overskredet teknisk levetid bør utskifting av baderomsviften planlegges. Ny vifte bør dimensjoneres for rommet og monteres av kvalifisert fagperson. Ved redusert avtrekk, unormal støy, varmgang eller driftsstans bør viften skiftes uten opphold. - Bad 2. etasje - Sanitærutstyr og innredning | Sanitærutstyr og innredning montert/oppført i 2014. Badet inneholder 2 stk servant med 2 stk 1-greps blandebatteri og servantskap med malte skuffer, vegghengt speil, dusjhjørne med vegghengt dusj og 1-greps blandebatteri, innfliset badekar med 1-greps blandebatteri, opplegg for vaskemaskin og WC med innebygd sisterne. Sanitærutstyr og innredning vurderes å være forenlig med alder og bruk, men det er litt bruksslitasje på benkeplaten på servantskapet. Benkeplaten på servantskapet har mindre bruksslitasje som vurderes å skyldes normal bruk, rengjøring og fuktbelastning over tid. Slitte eller skadede overflater kan få redusert motstand mot fukt. Dersom overflatesjiktet svekkes ytterligere, kan vann trenge inn i underlaget og føre til svelling, misfarging eller avskalling. Videre slitasje eller fuktopptak kan redusere benkeplatens bruksmessige og estetiske kvalitet og medføre behov for lokal reparasjon eller utskifting. Vedlikeholdsbehovet kan øke dersom skaden utvikler seg. Det anbefales skånsom rengjøring og normalt vedlikehold av benkeplaten. - Bad 2. etasje - Dokumentasjon for våtrom | Krav til dokumentasjon for oppføring av bad/våtrom som FDV-dokumentasjon, kontroll- og sjekklister, Sintef teknisk godkjenning for prefabrikerte baderomsmoduler, uavhengig kontroll (ved søknadspliktig tiltak) og bildedokumentasjon. Det fremlegges ingen dokumentasjon eller FDV for oppføringen av badet på befaringstidspunktet. Manglende dokumentasjon gjør at det ikke kan verifiseres hvilke produkter, materialer, løsninger og utførelsesmetoder som er benyttet, eller om arbeidene er utført og kontrollert i tråd med gjeldende krav og anbefalinger for våtrom. Når dokumentasjon og FDV ikke foreligger, øker usikkerheten knyttet til badets tekniske oppbygning, tettesjikt, sluktilslutning, gjennomføringer, produktvalg og kvalitetssikring under utførelsen. Eventuelle feil eller mangler ved membran, skjøter, fallforhold eller tilslutninger kan ikke etterprøves gjennom dokumentasjon. Manglende dokumentasjon kan få betydning ved senere salg, reklamasjon, forsikringssak eller vurdering av ansvar ved eventuelle skader. Dersom badet ikke er korrekt utført, kan dette medføre fuktinntrengning i konstruksjonen, med risiko for fuktskader, råte, muggsopp, lukt og behov for omfattende utbedringer. Det anbefales å forsøke å innhente dokumentasjon og FDV fra hjemmelshaver, tidligere eier, ansvarlig søker, utførende foretak eller leverandør. Dokumentasjonen bør omfatte produktdokumentasjon, FDV, monteringsanvisninger, sjekk- og kontrollskjemaer, bildedokumentasjon og eventuell dokumentasjon på uavhengig kontroll dersom tiltaket har vært søknadspliktig. Dersom dokumentasjonen ikke kan fremskaffes, bør forholdet omtales som en dokumentasjonsmangel, og badet bør følges opp med jevnlig kontroll samt vurderes nærmere av kvalifisert fagperson ved tegn til fukt, lekkasje eller andre avvik. - Bad kjelleretasje - Vann- og avløpsledninger inkl. sluk | Vann- og avløpsledninger på badet oppført fra slutten av 70-tallet. Kraner og avløp i servant ble funksjonstestet uten at det ble registrert lekkasje fra vannrør eller synlige funksjonsavvik på befaringstidspunktet. Vann- og avløpsrør er av eldre dato og vurderes å ha alder- og bruksslitasje. Materialtype, utførelse og tilstanden til skjulte rørstrekk og skjøter er ikke fullt ut kjent. Med økende alder øker risikoen for korrosjon, tæring, sprøhet, svekkede pakninger og skjøter, redusert kapasitet, tilstopping og utettheter. En visuell kontroll av tilgjengelige deler utelukker ikke skjult eller begynnende skadeutvikling i røropplegget. Eventuell svikt kan medføre lekkasje, vann- og fuktskader, lukt, tilbakeslag eller driftsproblemer. Følgeskader kan oppstå på innredning, gulv, vegger og tilstøtende konstruksjoner, og det kan bli behov for rensing, reparasjon eller utskifting av deler av røropplegget. Det anbefales jevnlig kontroll av synlige rør, koblinger, avløp og vannlåser med hensyn til lekkasje, korrosjon, misfarging, lukt og redusert avrenning. Røroppleggets alder, materialtype og tekniske tilstand bør vurderes nærmere av kvalifisert rørlegger. Oppgradering eller utskifting bør planlegges dersom rørene nærmer seg eller har passert forventet teknisk levetid, eller dersom det registreres funksjonsavvik. - Bad kjelleretasje - Ventilasjon | Avtrekk på badet via elektrisk baderomsvifte fra ukjent år. Den elektriske baderomsviften ble kun inspisert visuelt, uten utførte målinger. På befaringsdagen virket ikke viften, og det manglet luftespalte under baderomsdøren. Dette kan skyldes feil i strømtilførsel eller styring, defekt motor, tilsmussing eller annen teknisk svikt. Det manglet samtidig luftespalte eller annen overstrømningsløsning under baderomsdøren, slik at rommet ikke får tilstrekkelig tilluft når døren er lukket. En vifte som ikke fungerer, kombinert med mangelfull tilluft, gir utilstrekkelig luftutskifting og redusert borttransport av fuktig luft. Dette øker risikoen for høy luftfuktighet, kondens, lukt, misfarging, svertesopp og langvarig fuktbelastning på overflater, fuger, innredning og tilstøtende konstruksjoner. Dersom forholdet vedvarer, kan våtrommet få redusert inneklima og brukskvalitet samt økt vedlikeholdsbehov. Over tid kan fuktbelastningen bidra til muggvekst og fuktrelaterte skader, med forkortet levetid for overflater og behov for reparasjon eller mer omfattende utbedring. Det anbefales å få viften feilsøkt og reparert eller skiftet av kvalifisert fagperson. Avtrekkskanalen bør samtidig kontrolleres og rengjøres, og tilfredsstillende funksjon og luftmengde bør dokumenteres etter tiltaket. Det må etableres tilstrekkelig tilluft til badet, for eksempel med korrekt dimensjonert luftespalte under døren eller egnet overstrømningsventil. Inntil ventilasjonen fungerer tilfredsstillende, bør badet luftes godt og fuktige overflater tørkes etter bruk. - Bad kjelleretasje - Sanitærutstyr og innredning | Sanitærutstyr og innredning montert/oppført fra ukjent år. Badet inneholder servant med 1-greps blandebatteri, vegghengt speil, vegghengt panelovn, badekar og WC på sokkel. Sanitærutstyr og innredning vurderes å være forenlig med alder og bruk, men er fra eldre dato og har noe bruksslitasje. Sanitærutstyr og innredning har vært utsatt for normal aldring, daglig bruk, rengjøring og fuktbelastning over tid. Den registrerte bruksslitasjen vurderes i hovedsak å være forenlig med alder og bruk. Med økende alder øker risikoen for videre slitasje, svekkede pakninger og tilkoblinger, korrosjon, svelling i fuktømfintlige materialer, løse beslag og redusert funksjon. Skjulte feil eller begynnende lekkasjer kan ikke utelukkes ved visuell kontroll alene. Videre slitasje eller svikt kan medføre redusert brukskvalitet, lekkasje og fuktpåvirkning på innredning, gulv, vegger og tilstøtende konstruksjoner. Det kan oppstå behov for justering, reparasjon eller utskifting av sanitærutstyr, tilkoblinger og innredning. Det anbefales jevnlig kontroll og normalt vedlikehold av sanitærutstyr, innredning, koblinger, pakninger og overganger. Vannsøl bør tørkes opp fortløpende, og slitte, løse eller fuktskadede deler bør repareres eller skiftes ved behov. Ved tegn til lekkasje, korrosjon, svelling eller redusert funksjon bør kvalifisert rørlegger eller annen relevant fagperson kontaktes. På grunn av alderen bør fremtidig oppgradering eller utskifting påregnes. - Bad kjelleretasje - Innfelte / gjennomgående installasjoner mot kald sone | Rørgjennomføringer i vegg og veggventil oppført i eldre dato. Det er ikke registrert innfelte eller gjennomgående installasjoner mot kald sone som tilsier synlige avvik på befaringstidspunktet. Det gjøres likevel oppmerksom på at slike installasjoner, dersom de finnes i yttervegger, himling mot kaldt loft eller andre kalde soner, kan gi økt risiko for kuldebroer, luftlekkasjer og kondens dersom de ikke er tilstrekkelig isolert og damptettet. Det gjøres oppmerksom på at spottene på badet ikke ble tatt ned for å inspisere under eller bak. Rørgjennomføringene og veggventilen på badet er av eldre dato og har vært utsatt for normal aldring, fuktbelastning og bruksslitasje over tid. Tetninger, mansjetter og tilslutninger kan derfor ha redusert elastisitet og funksjon, mens ventilen kan være påvirket av støv, korrosjon eller avleiringer. Aldersrelaterte svekkelser rundt rørgjennomføringene kan gi redusert tetthet og økt risiko for at vann eller fuktig luft trenger inn i veggkonstruksjonen. En eldre eller tilsmusset veggventil kan gi redusert luftgjennomstrømning og mangelfull uttørking av våtrommet. Skjulte svekkelser kan ikke utelukkes ved visuell kontroll alene. Dersom gjennomføringene ikke er tilstrekkelig tette, kan det oppstå fuktinntrengning, misfarging, lukt, muggvekst og nedbrytning av materialer i veggen. Redusert ventilasjon kan medføre høyere luftfuktighet, kondens og økt fuktbelastning på overflater, fuger, innredning og tilstøtende konstruksjoner. Det anbefales å få rørgjennomføringene og veggventilen kontrollert av kvalifisert våtroms- eller ventilasjonsfaglig person. Tetninger og mansjetter bør fornyes med dokumenterte produkter som er egnet for aktuell konstruksjon og vannbelastning. Veggventilen og tilgjengelige kanalpartier bør rengjøres og funksjonskontrolleres, og ventilen bør skiftes dersom den er korrodert, skadet eller ikke gir tilfredsstillende luftgjennomstrømning. Ved tegn til fukt, lukt eller misfarging bør konstruksjonen undersøkes nærmere. - Bad kjelleretasje - Dokumentasjon for våtrom | Krav til dokumentasjon for oppføring av bad/våtrom som FDV-dokumentasjon, kontroll- og sjekklister, Sintef teknisk godkjenning for prefabrikerte baderomsmoduler, uavhengig kontroll (ved søknadspliktig tiltak) og bildedokumentasjon. Badet er fra slutten av 70-tallet og har ingen dokumentasjon på oppføring av badet, da dette ikke var et krav på oppføringstidspunktet. Det foreligger ingen dokumentasjon som viser våtrommets opprinnelige oppbygning, produktvalg, utførelse eller kontroll av arbeidene. Det presiseres at dagens krav til FDV-, bilde- og kontrolldokumentasjon ikke gjaldt på samme måte på oppføringstidspunktet, og fraværet av slik dokumentasjon er derfor ikke i seg selv et avvik fra datidens dokumentasjonskrav. Manglende dokumentasjon begrenser muligheten til å etterprøve løsninger for tettesjikt, sluktilslutning, gjennomføringer, rør- og elektriske arbeider. Badets høye alder medfører samtidig vesentlig økt risiko for aldersrelaterte svekkelser, utettheter og skjulte fuktforhold, selv om det ikke nødvendigvis foreligger synlige avvik på alle bygningsdeler. Badets tekniske utførelse og gjenværende levetid kan ikke dokumenteres fullt ut. Dersom tettesjikt, sluk, rør eller øvrige skjulte løsninger har svekket funksjon, kan det oppstå lekkasje, fuktinntrengning, lukt, muggvekst, råte og skader på tilstøtende konstruksjoner. Forholdet kan også få betydning ved salg, forsikring og vurdering av vedlikeholds- eller rehabiliteringsbehov. Det anbefales å undersøke om eldre fakturaer, tegninger eller opplysninger om utførende foretak kan fremskaffes, men det må påregnes at komplett dokumentasjon ikke finnes for et våtrom fra denne perioden. Badet bør følges opp med jevnlig kontroll av sluk, gulvbelegg eller fliser, fuger, gjennomføringer, rørtilkoblinger og tilstøtende konstruksjoner. På grunn av alderen bør full rehabilitering planlegges og påregnes. Ved tegn til lekkasje, lukt, misfarging, svelling, løse overflater eller forhøyede fuktverdier bør bruken begrenses og våtrommet undersøkes av kvalifisert fagperson uten opphold. - Kjøkken | På befaringstidspunktet ble det utført fuktsøk på tilfeldig utvalgte steder på vegger og gulv. Det ble registrert normale verdier, og det ble ikke avdekket indikasjoner på unormale fuktforhold i de kontrollerte områdene. Hvitevarer er ikke funksjonstestet under befaringen. Hjemmelshaver opplyser at det ikke er kjent med avvik ved hvitevarene. Sokkel på kjøkkeninnredningen ble ikke demontert for å inspisere under på befaringstidspunktet. Vegger, gulv, tak/himling og kjøkkeninnredning vurderes å være forenlig med alder og bruk, men benkeplaten har slitasje på overflaten, og det mangler både komfyrvakt og Waterguard med sensor montert under kjøkkenbenken. Slitasje i benkeplatens overflatesjikt kan gi redusert motstand mot fukt og økt risiko for svelling, misfarging og videre nedbrytning, særlig ved vask og skjøter. Uten komfyrvakt er det økt risiko for at tørrkoking eller overoppheting ikke oppdages og strømtilførselen ikke kobles ut automatisk. Uten lekkasjesensor og automatisk vannstopper kan lekkasjer fra rør, koblinger, blandebatteri eller oppvaskmaskin utvikle seg før de oppdages. Videre slitasje eller fuktopptak kan redusere benkeplatens estetiske og bruksmessige kvalitet og medføre behov for reparasjon eller utskifting. Manglende komfyrvakt kan gi økt fare for branntilløp og brann ved overoppheting. En uoppdaget vannlekkasje kan medføre omfattende vann- og fuktskader på kjøkkeninnredning, gulv, vegger og tilstøtende konstruksjoner, med svelling, misfarging, lukt og muggvekst som mulige følger. Benkeplaten bør vedlikeholdes, og slitte eller åpne partier bør forsegles eller repareres med egnet produkt. Ved svelling, avskalling eller videre skadeutvikling bør benkeplaten skiftes. Det anbefales å få registrert elektrovirksomhet til å vurdere og montere komfyrvakt tilpasset koketoppen. Kvalifisert rørlegger bør montere automatisk vannstopper med lekkasjesensorer ved relevante vanninstallasjoner, blant annet under kjøkkenbenken og ved oppvaskmaskinen. Installasjonene bør funksjonstestes og dokumenteres etter montering. - Loft | På befaringsdagen ble inspeksjonen gjort kun fra stige opp i takluken, på grunn av at loftet mangler gangbart gulv. Det ble registrert fuktskjolder i undertaket ved skorsteinene, og loftskonstruksjonen er fra byggeåret. Forholdet kan skyldes tidligere eller pågående utetthet i taktekking, beslag eller tetting rundt skorsteinsgjennomføringene, eventuelt kondens eller luftlekkasjer fra oppvarmede rom. Loftskonstruksjonen er fra byggeåret og har aldersrelatert slitasje. Den begrensede tilkomsten innebærer at loftet ikke er kontrollert i sin helhet, og skjulte lekkasjer, kondens, mangelfull lufting, isolasjonsavvik, mugg- eller råteskader kan derfor ikke utelukkes. Fuktskjoldene viser at området ved skorsteinene har vært utsatt for fukt. Dersom fuktpåvirkningen er aktiv eller gjentakende, kan undertak, isolasjon og trekonstruksjoner bli ytterligere oppfuktet og svekket. Vedvarende fuktpåvirkning kan medføre misfarging, lukt, muggvekst, råte, redusert isolasjonsevne og svekket levetid eller bæreevne i berørte deler av lofts- og takkonstruksjonen. Utettheter ved skorsteinene kan gi behov for reparasjon av beslag, tetting, undertak og eventuelt utskifting av fukt- eller råteskadede materialer. Det begrensede inspeksjonsomfanget gir et mindre sikkert vurderingsgrunnlag for øvrige deler av loftet. Det anbefales å etablere en sikker og gangbar inspeksjonsløsning og få loftet undersøkt i sin helhet av kvalifisert fagperson. Kontroll bør omfatte fuktmåling ved skjoldene, taktekking, undertak, pipebeslag og tetting rundt begge skorsteinene samt loftets ventilasjon, isolasjon, dampsperre og mulige luftlekkasjer. Det bør avklares om skjoldene er tørre og eldre, eller om det foreligger aktiv fukt. Eventuelle utettheter eller ventilasjonsmangler må utbedres, og fukt- eller råteskadede materialer bør tørkes, rengjøres eller skiftes etter avklart omfang. Områdene bør følges opp særlig etter kraftig nedbør og i kalde perioder. - Peisovn i stue og på kjøkken | Peisovnene og skorsteinene vurderes å være forenlig med alder og bruk, men både 2 av peisovnene og skorsteinene er fra byggeåret. Hjemmelshaver informerer om at tapet ble fjernet i andre etasje og panel i kjelleren ved skorsteinen. Eksisterende murstein som var brukt til å tette hullet ble slått ut, og erstattet med en passende størrelse for å opprettholde samme tykkelse på veggen i pipa. Arbeidet ble utbedret mot slutten av august 2025. Alle ildsteder samt pipa ble feid og kontrollert 23.04.2025. To av peisovnene og skorsteinene er fra byggeåret og har vært utsatt for normal aldring, fyring, temperatursvingninger og sotbelastning over tid. Den registrerte tilstanden vurderes i hovedsak å være alders- og bruksrelatert. Med økende alder øker risikoen for slitasje, sprekkdannelser, utettheter, korrosjon og svekkelser i ildsteder, røykrør, fuger og skorsteinsløp. Skjulte feil eller mangler kan ikke utelukkes ved en begrenset visuell kontroll. Eventuelle utettheter eller svekkelser kan medføre redusert trekk, røyk- eller sotutslag, kondensdannelse og økt risiko for pipebrann eller brannspredning til omkringliggende konstruksjoner. Det kan oppstå behov for reparasjon, rehabilitering eller utskifting av ildsteder, røykrør eller skorsteiner. På grunn av alderen anbefales det jevnlig kontroll utføres av kvalifisert fagperson, og eventuell rehabilitering eller utskifting bør påregnes dersom det avdekkes sprekker, utettheter, korrosjon eller andre funksjonsavvik. - Ventilasjon | Kjøkkenventilatoren og baderomsviften på badet i 2. etasje har overskredet sin forventede levetid. Baderomsviften på badet i kjelleren fungerte ikke på befaringsdagen, og det mangler luftespalte under baderomsdøren. Kjøkkenventilatoren og baderomsviften på badet i 2. etasje har overskredet oppgitt forventet teknisk levetid på ca. 15 år og har alders- og bruksslitasje på motor, lager, viftehjul og elektriske komponenter. Baderomsviften i kjellerbadet fungerte ikke på befaringstidspunktet. Dette kan skyldes feil i strømtilførsel eller styring, defekt motor, tilsmussing eller annen teknisk svikt. Det mangler samtidig luftespalte eller annen overstrømningsløsning under døren til kjellerbadet, slik at rommet ikke får tilstrekkelig tilluft når døren er lukket. Overskredet teknisk levetid gir økt risiko for redusert kapasitet, økt støynivå, varmgang og uforutsett driftsstans. I kjellerbadet medfører kombinasjonen av defekt vifte og mangelfull tilluft utilstrekkelig luftutskifting og redusert borttransport av fuktig luft. Dette øker risikoen for kondens, lukt, misfarging, svertesopp og langvarig fuktbelastning på overflater og tilstøtende konstruksjoner. For kjøkkenventilatoren kan tilsmussede fettfiltre og redusert avtrekk også øke brannrisikoen. Redusert eller manglende avtrekk kan gi dårligere inneklima og økt vedlikeholdsbehov. På badene kan vedvarende høy luftfuktighet bidra til muggvekst, lukt og fuktrelaterte skader samt forkortet levetid for overflater, fuger og innredning. På kjøkkenet kan redusert ventilasjon medføre opphopning av matos, fettpartikler, varme og fukt, med fettavsetninger og økt belastning på overflater og øvrig ventilasjon. Alders- eller funksjonssvikt kan medføre behov for utskifting på kort varsel. Det anbefales å rengjøre og funksjonskontrollere kjøkkenventilatoren og baderomsviften i 2. etasje, herunder filtre, ventiler og tilgjengelige kanalpartier. På grunn av overskredet teknisk levetid bør utskifting av begge enhetene planlegges. Baderomsviften i kjelleren bør repareres eller skiftes av kvalifisert fagperson. Det må samtidig etableres tilstrekkelig tilluft til kjellerbadet, for eksempel med korrekt dimensjonert luftespalte under døren eller egnet overstrømningsventil. Etter tiltak bør funksjon og luftmengde kontrolleres. Inntil ventilasjonen i kjellerbadet fungerer tilfredsstillende, bør rommet luftes godt og fuktige overflater tørkes etter bruk. - Varme- og sanitærtekniske anlegg | Kraner og avløp i oppvaskbenk og servantskapet ble funksjonstestet uten at det ble registrert lekkasje fra vannrør eller synlige funksjonsavvik på befaringstidspunktet. Synlige og tilgjengelige deler av innvendige vann- og avløpsrør vurderes å være forenlige med alder og normal bruk. Noen deler av røropphenget og avløpsrørene er av eldre dato, og avløpsrøret på badet er litt rustent. Det bemerkes også at enkelte av utluftingskanalene inneholder/er av asbest. Varmtvannsbereder er kun visuelt inspisert og vurderes å være forenlig med alder og bruk. Hjemmelshaver melder ingen avvik. Selv om det ikke ble avdekket avvik på varmtvannsberederne anbefales det jevnlig service. Regelmessig vedlikehold bidrar til å forlenge levetiden på berederne, samt redusere risikoen for uforutsette driftsstans eller lekkasjer. Ved jevnlig kontroll kan man også oppdage begynnende slitasje eller kalkavleiringer, som er vanlig over tid og kan påvirke ytelsen. Det gjøres oppmerksom på at berederen ikke er montert i en fast koblingsboks med egen servicebryter, og det anbefales å få dette installert. Deler av røropphenget og avløpsrørene er av eldre dato og har vært utsatt for normal aldring, fuktbelastning og bruksslitasje over tid. Det ble registrert noe rust på avløpsrøret på badet, som kan skyldes kondens, langvarig fuktpåvirkning eller svekket overflatebehandling. Enkelte utluftingskanaler er opplyst eller vurdert å være av asbestholdig materiale, noe som var vanlig i eldre bygningsdeler. Videre korrosjon kan redusere avløpsrørets godstykkelse og svekke skjøter, tetthet og funksjon. Eldre eller utilstrekkelige røroppheng kan miste bæreevne eller gi bevegelse, feil belastning og ugunstig fall på rørene. Asbestholdige kanaler medfører normalt begrenset risiko så lenge materialet er helt, innkapslet og ikke bearbeides. Ved boring, saging, brekking, demontering eller annen skade kan det gi alvorlige helseskader ved at asbestfibre frigjøres til luften. Dersom korrosjonen eller røropphengene svekkes ytterligere, kan det oppstå lekkasje, redusert avrenning, lukt, tilstopping eller brudd i røropplegget, med mulige vann- og fuktskader på tilstøtende konstruksjoner. Skade eller uforsvarlig håndtering av asbestholdige kanaler kan føre til spredning av fibre og behov for avsperring, kartlegging, sanering og rengjøring utført etter gjeldende krav. Det anbefales å få avløpsrør, skjøter og røroppheng kontrollert av kvalifisert rørlegger. Omfanget av rustangrepet bør avklares, og korroderte eller svekkede rørdeler og oppheng bør skiftes. Rørene bør samtidig kontrolleres for riktig fall, stabil innfesting, tetthet og funksjon. De antatt asbestholdige utluftingskanalene må ikke bores i, sages, slipes, demonteres eller på annen måte bearbeides. Materialtypen bør kartlegges og ved behov bekreftes ved prøvetaking utført på forsvarlig måte. Dersom kanalene er skadet eller skal berøres ved vedlikehold, ombygging eller utskifting, må arbeidet planlegges og utføres av virksomhet med nødvendig tillatelse og kompetanse for asbestarbeid. Opplysninger om forekomst og plassering bør dokumenteres og gjøres kjent for senere utførende. - Vinduer og dører | Det ble ikke registrert punktert glass på vinduer eller dører på befaringsdagen. Punktert glass er bare synlig under spesielle omstendigheter og det utelukkes ikke at det kan forekomme punkterte glass som ikke ble registrert på befaringsdagen. Det ble foretatt en enkel funksjonstest av enkelte vinduer og dører, ingen vesentlige funksjonsavvik. Men vinduet i stuen fra byggeåret har passert sin forventede levetid, vinduer fra 2007 har passert mer enn halvparten av sin forventede levetid, og det er eldre innvendige dører i kjelleretasjen. Forholdene skyldes naturlig aldring og bruksslitasje over tid. Vinduets pakninger, isolerglass, beslag, karm og ramme kan ha redusert funksjon, mens de innvendige dørene kan ha slitasje, skjevheter og redusert funksjon som følge av alder og bruk. Vinduets alder medfører økt risiko for trekk, varmetap, kondens mellom glassene, redusert tetthet og fuktskader i karm og ramme. Eldre innvendige dører kan få redusert funksjon, subbe mot karm eller gulv og bli vanskeligere å åpne og lukke. Forholdene kan medføre redusert energiøkonomi og innekomfort samt behov for reparasjon eller utskifting. Videre slitasje på dørene kan føre til redusert brukskvalitet og behov for justering eller utskifting. Det anbefales å kontrollere vinduet jevnlig for trekk, kondens, råte og lekkasjer. På grunn av alder og overskredet forventet levetid bør utskifting av vinduet påregnes. De innvendige dørene i kjelleretasjen bør justeres og vedlikeholdes ved behov, og utskifting bør vurderes dersom funksjonen er vesentlig redusert. - Yttertak | Konstruksjonen vurderes å være stabil på befaringstidspunktet, det ble ikke avdekket vesentlige nedbøyninger. Siden taket (takkonstruksjon, taktekking og skorstein) kun er observert fra bakkenivå, er vurderingen begrenset av dette. Det er ikke sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg ut på taket eller observere fra stige. Selv om det ikke er avdekket skader under befaringen, betyr ikke dette at det ikke foreligger skader som en besiktigelse på taket kan avdekke. Vær oppmerksom på denne risikoen. En undersøkelse av taket kan utføres av en fagperson under tilstrekkelige sikkerhetsforhold. Yttertaket er solbleket på den ene siden, og det er betydelig mosevekst på takflaten på baksiden av boligen. Takrenner og nedløp har passert mer enn halvparten av forventet teknisk levetid. Solbleking skyldes langvarig eksponering for sol og vær, mens mosevekst normalt oppstår på skyggefulle og fuktutsatte takflater med begrenset uttørking. Takrenner og nedløp har naturlig alder- og bruksslitasje. Mose kan holde på fukt, hindre tilfredsstillende vannavrenning og føre til frostskader eller nedbrytning av taktekkingen. Eldre takrenner og nedløp har økt risiko for lekkasjer, korrosjon, sprekkdannelser og redusert kapasitet, noe som kan medføre at vann ledes mot fasade og grunnmur. Forholdene kan redusere levetiden til taktekkingen og takavvanningssystemet samt medføre økt vedlikeholdsbehov. Mangelfull avrenning kan føre til fuktbelastning og skader på ytterkledning, takutstikk, grunnmur og tilstøtende konstruksjoner. Det anbefales å fjerne mose med en skånsom metode tilpasset taktekkingen og samtidig kontrollere takflaten for skader. Takrenner og nedløp bør rengjøres, funksjonskontrolleres og vedlikeholdes jevnlig. På grunn av alder bør utskifting eller oppgradering av takrenner og nedløp påregnes ved redusert funksjon eller påviste lekkasjer. - Vegger, gulv og tak/himlinger | Vegger, gulv og tak/himlinger vurderes i hovedsak å være i en tilstand som er forenlig med alder og normal bruk. Det ble registrert enkelte merker og hull etter tidligere veggfester og bilder. I tak/himlinger i 2. etasje ble det også observert noe heksesot. Det er stedvis knirk i gulv i 2. og 1. etasje. Etasjeskillet er ikke vurdert eller satt tilstandsgrad i rapporten. Det gjøres allikevel oppmerksom på at det er synlige skjevheter i tak/himling og noe på gulv i boligen. Heksesot kan oppstå som følge av avsetninger fra svevestøv og sotpartikler, ofte i kombinasjon med luftbevegelser, temperaturforskjeller, oppvarming, levende lys eller begrenset ventilasjon. Knirk i gulvene kan skyldes bevegelser mellom gulvbord, plater, bjelkelag eller innfestinger som følge av uttørking, normal bruk og aldersrelaterte materialbevegelser. Heksesot kan utvikle seg videre og gi økt misfarging av tak- og veggflater. Knirk kan tilta over tid og kan i enkelte tilfeller være forbundet med sviktende innfesting, bevegelser eller ujevnheter i undergulvet. Ut fra de registrerte forholdene er det ikke grunnlag for å fastslå konstruksjonsmessig svikt. Forholdene kan medføre redusert estetisk og bruksmessig kvalitet samt behov for rengjøring, overflatebehandling eller lokale utbedringer av gulvene. Dersom knirken utvikler seg eller det oppstår merkbar svikt eller skjevheter, kan det bli nødvendig med nærmere undersøkelse av gulvoppbygningen og underliggende konstruksjoner. Det anbefales å rengjøre de berørte flatene og vurdere årsaken til heksesoten, herunder ventilasjon, oppvarmingskilder og bruk av levende lys. Ved ny overflatebehandling bør egnet sperregrunning vurderes. Gulvene bør følges opp over tid. Ved sjenerende eller økende knirk, merkbar svikt eller skjevheter anbefales nærmere undersøkelse og lokal utbedring utført av kvalifisert fagperson. - Terreng | Ved visuell inspeksjon fremstår terrenget rundt boligen som relativt flatt. På baksiden ble det stedvis registrert svakt fall eller motfall inn mot grunnmuren. Vurderingen er basert på synlige og tilgjengelige terrengforhold på befaringstidspunktet. Forholdet kan skyldes opprinnelig terrengopparbeidelse, senere setninger i tilbakefylte masser, terrengheving eller endringer i forbindelse med hagearbeid og belegning. Mangelfull bortledning av takvann kan også øke vannbelastningen langs grunnmuren. Flatt terreng og lokale partier med fall mot boligen kan føre overflatevann og smeltevann inn mot grunnmuren. Dette øker belastningen på drenering og utvendig fuktsikring. Dersom dreneringen har redusert kapasitet, eller fuktsikringen er mangelfull eller aldrende, kan vann bli stående mot konstruksjoner under terreng. Visuell kontroll alene avklarer ikke dreneringens oppbygning, alder eller funksjon. Vedvarende fuktbelastning kan medføre fuktinntrengning eller kapillært fuktoppsug i grunnmur og gulvkonstruksjoner. Mulige følger er saltutslag, avskalling, misfarging, lukt, muggvekst og skade på innvendige overflater eller organiske materialer i rom under terreng. Ved frost kan fukt også bidra til lokale frostskader og bevegelser i massene. Omfanget vil avhenge av grunnforhold, drenering, nedbørsmengder og konstruksjonens utførelse. Terrenget bør nivåmåles og justeres slik at overflatevann ledes bort fra bygningen med jevnt fall. Lokale søkk og motfall bør fjernes, og det må sikres at terrengjusteringen ikke reduserer nødvendig avstand til kledning, ventiler, vinduer eller andre bygningsdeler. Taknedløp bør kontrolleres og føres til egnet, dokumentert avledning bort fra grunnmuren. Drenering og utvendig fuktsikring bør vurderes nærmere av kvalifisert fagperson. Helse, miljø og sikkerhet - Elektrisk anlegg | Hjemmelshaver har ikke fremlagt samsvarserklæring av boligens elektriske anlegg. Det ble også registrert eksponerte kabler og elektriske ledninger i kjelleretasjen. Hjemmelshaver opplyser at dette gjelder påbegynt elektrikerarbeid som ikke er ferdigstilt. Manglende samsvarserklæring gir usikkerhet om anlegget og de utførte arbeidene er kontrollert og utført i samsvar med gjeldende krav. Eksponerte eller utilstrekkelig sikrede elektriske ledninger kan medføre risiko for berøring, elektrisk støt, kortslutning, varmgang og brann. Det kan heller ikke utelukkes skjulte feil eller mangler i øvrige deler av anlegget. Feil eller uferdige elektriske installasjoner kan medføre personskade, branntilløp, driftsforstyrrelser og skade på elektrisk utstyr eller bygningen. Manglende dokumentasjon kan også få betydning ved senere salg, forsikringssak, reklamasjon eller kontroll fra myndighetene. Det anbefales at arbeidene ferdigstilles og kontrolleres uten opphold av en registrert elektrovirksomhet. Eksponerte kabler og ledninger må sikres frem til permanent og forskriftsmessig utførelse er etablert. Det bør gjennomføres en utvidet el-kontroll av boligens elektriske anlegg, og samsvarserklæring, sluttkontroll og øvrig relevant dokumentasjon bør innhentes og oppbevares. De aktuelle installasjonene bør ikke benyttes før de er kontrollert og godkjent av kvalifisert elektriker. - Innvendige trapper | Det mangler håndløpere i trappeoppgangen til kjelleretasjen. Trappen fremstår også som noe bratt. I trappen mellom 1. og 2. etasje mangler det håndløper på veggsiden, og rekkverkshøyden er lavere enn det som anbefales etter dagens sikkerhetsnivå. Forholdene vurderes å ha sammenheng med trappenes opprinnelige utførelse og eldre byggeskikk. Kravene til håndløpere, rekkverkshøyde og utforming av trapper var annerledes på oppføringstidspunktet enn etter dagens krav. Manglende håndløpere gir redusert støtte og sikkerhet ved ferdsel i trappene. Bratt trappeløp og lav rekkverkshøyde øker risikoen for feiltråkk, fall og personskade, særlig for barn, eldre og personer med redusert bevegelighet. Forholdene kan medføre redusert personsikkerhet og alvorlig personskade ved fall. Den bratte utformingen kan være vanskelig å endre uten større bygningsmessige inngrep, mens manglende håndløpere og utilstrekkelig rekkverkshøyde kan gi behov for sikkerhetsmessig oppgradering. Det anbefales å montere solide og sammenhengende håndløpere i trappeoppgangen til kjelleretasjen og på veggsiden av trappen til 2. etasje. Rekkverket bør forhøyes eller skiftes slik at tilfredsstillende sikkerhetsnivå oppnås. Trappenes utforming bør vurderes av kvalifisert fagperson, og tiltakene bør tilpasses gjeldende sikkerhetskrav så langt det er praktisk mulig. Inntil forholdene er utbedret, bør trappene benyttes med særlig varsomhet. - Rømningsveier, terrasserekkverk og utvendige trapper | På befaringstidspunktet ble det registrert at vinduene som er ment benyttet som rømningsvinduer fra samtlige soverom i 2. etasje, har en fri åpningshøyde på ca. 0,48 m. Åpningshøyden er mindre enn preakseptert minimumsmål for rømningsvindu. Det ble videre registrert at rekkverkshøyden på terrassen er for lav, samt at enkelte utvendige trapper mangler håndløpere og rekkverk. Forholdene vurderes å ha sammenheng med opprinnelig utførelse, eldre byggeskikk eller senere endringer som ikke er tilpasset dagens sikkerhetsnivå. For små vindusåpninger kan vanskeliggjøre eller forsinke rømning og redning ved brann eller annen nødsituasjon. For lavt terrasserekkverk og manglende håndløpere og rekkverk i utvendige trapper øker risikoen for feiltråkk, fall og personskade. Risikoen er særlig knyttet til barn, eldre og personer med redusert bevegelighet. Mangelfulle rømningsforhold kan redusere personsikkerheten og innebære at soverommene ikke uten videre kan legges til grunn som rom med tilfredsstillende rømningsmulighet. Fall fra terrasse eller trapp kan medføre alvorlig personskade. Forholdene kan også få betydning ved salg, forsikring og eventuell kommunal byggesaksbehandling. Rømningsforholdene bør kontrolleres av kvalifisert fagperson og sammenholdes med godkjente byggetegninger og kravene som gjaldt da rommene ble etablert eller bruksendret. Vinduene bør skiftes eller bygges om slik at fri åpningsbredde, åpningshøyde, samlet åpningsmål, betjeningsfunksjon og høyde over gulv gir en tilfredsstillende rømningsløsning. Terrasserekkverket bør forhøyes eller skiftes, og de utvendige trappene bør utstyres med solide og sammenhengende håndløpere og rekkverk. Tiltakene bør prosjekteres og utføres av kvalifisert foretak.

Kommunale avgifter

Eiendomsskatt

Formuesverdi

Beliggenhet

Eiendommen har en åpen og tiltalende plassering, like utenfor Årnes sentrum. Her bor du landlig til med utsyn over omkringliggende jorder og dyrket mark, samtidig som nærheten til elva og sentrumskjernen gir en god balanse i hverdagen. Tomten er romslig og grønn, med gode oppholdsarealer for store og små i et veletablert bomiljø i Nes kommune. For barnefamilier er beliggenheten praktisk med et godt tilbud i nærområdet. Både Årnes skole, Runni ungdomsskole og Nes videregående skole ligger en kort biltur eller sykkeltur unna. Det er også flere barnehager i området, deriblant Espira Evangtunet, Espira Kløverenga og Årnes kulturbarnehage. Dagligvarehandelen ordnes enkelt i Årnes sentrum, hvor du finner butikker som Spar og Bunnpris, samt kjøpesenteret AMFI Årnes med apotek og et bredt spekter av servicetilbud. Fritidstilbudet i området er allsidig med gode turmuligheter rett i nærheten. Elvestien langs Glomma innbyr til fine turer langs vannet, og en kort kjøretur unna finner du Dragsjøen med badeplass, turstier og oppkjørte skiløyper om vinteren. Idrettsinteresserte har enkel tilgang til fasiliteter som Årnes stadion, Neshallen og Nes svømmehall. I sentrum ligger også Nes Kulturhus med kino, bibliotek og teaterscene, samt spisesteder og tradisjonsrike Aanerud Bakeri. For pendlere er kommunikasjonsmulighetene gode med Årnes stasjon rundt en kilometer unna, hvor Kongsvingerbanen gir hyppige togavganger mot Lillestrøm og Oslo S.

Adkomst

På høyre side i annonsen finner du et kartutsnitt. Ved å klikke på kartet kan du enkelt planlegge din rute fra valgt startpunkt og helt frem til boligen. Det vil være skiltet ved fellesvisninger for enkel orientering.

Energiklasse

E

Info strømforbruk

Nåværende eier har tegnet avtale om Norgespris på strøm, og avtalen har bindingstid til 31.12.2026. Avtalen følger boligen, og må derfor overtas av kjøper. Norgespris er en ny, statlig ordning, som gir en forutsigbar og fast strømpris på 50 øre per kWh med mva (40 øre uten mva) gjennom året. Norgespris har et forbrukstak på 5 000 kWh per måned for husholdninger og 1 000 kWh for hytter. Når det er tegnet avtale om Norgespris bortfaller eventuell strømstøtte. Som boligeier må du fortsatt ha en strømavtale med en strømleverandør. Du kan lese mer om Norgespris blant annet her: https://www.regjeringen.no/no/tema/energi/strom/sporsmal-og-svar-om-norgespris

Info energiklasse

Se fullstendig energiattest fra selger som vedlegg til salgsoppgave. Megler påtar seg ikke ansvar for informasjonen som fremgår av energiattesten.

Oppvarming

Boligen har følgende oppvarmingskilder: Elektrisitet og vedfyring. Varmekabler på begge bad, peisovn i stue og på kjøkken, samt panelovner i enkelte rom. Hvis et rom på visningen mangler fast installert oppvarmingskilde, vil ikke dette bli inkludert i handelen.

Ferdigattest / brukstillatelse

Det foreligger verken ferdigattest, ekspedisjonsdokument eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Dette innebærer at det ikke finnes dokumentasjon på at boligen lovlig kan tas i bruk. Boligen er antatt oppført i 1938, noe som er før bygningsloven trådte i kraft for hele landet i 1965. Det er ikke uvanlig at det i mange kommuner er mangelfulle arkiv for tiden før 1965. For verkstedbygning i tre (i dag omtalt som anneks) foreligger det byggetillatelse datert 10.05.1954 (sak nr. 26/54) samt godkjente byggetegninger approbert 10.05.1954. Det er ikke fremlagt ferdigattest for tiltaket i mottatt dokumentasjon. Jf. pbl. § 21-10 (5) utstedes det ikke ferdigattest for tiltak søkt om før 01.01.1998. Byggeår for annekset er oppgitt til 1954. Boligen har et tilbygg oppført i ca. 1974. Det foreligger ikke dokumentasjon på at tilbygget er byggemeldt eller godkjent i mottatte kommunale dokumenter. Eiendommen er oppført før 1998 og i hht. plan- og bygningsloven § 21-10, utstedes ikke ferdigattest for bygg/endringer som ble omsøkt før 01.01.1998. Det vil dermed ikke være mulig å be om ferdigattest for slike tiltak. Dette betyr ikke at tiltak blir lovlige, men at saken ikke lenger kan avsluttes med ferdigattest. Kjøper påtar seg risikoen for fortsatt bruk av boligen, samt eventuelle pålegg fra offentlige myndigheter. Eiendommen har en frittstående garasje på 39 m², oppført i 2024. Det foreligger ikke byggesaksdokumentasjon eller ferdigattest for garasjen i mottatte dokumenter. Frittliggende bygninger under 50 m² kan være unntatt søknadsplikt etter SAK10 § 4-1 dersom gjeldende vilkår er oppfylt. Eiendommen har et stabbur (oppført i ukjent år, BRA-e 10 m²). Det foreligger ikke dokumentasjon på at stabburet er byggemeldt.

Vei, vann og avløp

Adkomst til eiendommen skjer via privat vei (Nedre Hagaveg). Drift og vedlikehold, herunder snøbrøyting, påhviler de private brukerne av veien. Eiendommen er ikke tilknyttet offentlig vannforsyning og har privat vannforsyning. Vannkvalitet og kapasitet er ikke garantert og kan være begrenset. Eiendommen er tilknyttet offentlig avløpsnett via privat septikanlegg (slamavskiller). Private stikkledninger og septikanlegg vedlikeholdes for eiers egen regning. Nes kommune opplyser at alle eiendommer med slamavskiller som eneste rensetrinn skal oppgraderes i henhold til vedtatt plan for oppgradering i nær fremtid, noe som kan medføre pålegg og oppgraderingskostnader for eier.

Regulerings- og arealplaner

Eiendommen er ikke omfattet av en reguleringsplan og er uregulert. Eiendommen omfattes av Kommuneplan for Nes kommune 2024 - 2036 (plan-ID 2021021), med ikrafttredelse 19.03.2024. I kommuneplanen er 2 473 m² avsatt til boligbebyggelse, nåværende (områdenavn B1). Bestemmelsene i kommunedelplan for Årnes gjelder foran kommuneplanens bestemmelser, med unntak av bestemmelser om boligkvalitet og variasjon i størrelse av boenheter (§ 9.1.4), bestemmelser for uteoppholdsareal (§ 9.4) og bestemmelser for skilt og reklame (§ 10.3), jf. § 1.1.1. Ved motstrid i arealformål gjelder formål i sist vedtatte plan. Eiendommen omfattes av Kommunedelplan for Årnes 2019-2030 (plan-ID 2017072), med ikrafttredelse 18.06.2019, der 2 473 m² er avsatt til boligbebyggelse, nåværende (områdenavn B1). I henhold til kommunedelplanens bestemmelser § 2.2.1 stilles det krav om at det skal foreligge en felles reguleringsplan for blant annet ny avkjørsel til eiendommene gnr. 169 bnr. 14, 169/16, 169/37, 169/38, del av 170/1 og 170/30 før det tillates utbygging innenfor områdene. Det pågår planarbeid for ny Kommunedelplan for Årnes 2025-2038 (plan-ID 2025012), hvor planlegging er igangsatt. Eiendommen berøres av følgende hensynssone: - Hensynssone H320: Flomfare, som dekker hele eiendommen (2 473 m²). Innenfor faresone og hensynssone for flom er det fare for oversvømmelse/flom beregnet ut fra 200-års flomhøyde. Tiltak tillates ikke uten at disse er beregnet til å tåle belastning fra 200-årsflom eller tilstrekkelig flomsikring er etablert. NVEs retningslinjer for sikkerhet mot flom skal legges til grunn ved planlegging og utførelse av nye tiltak, og sikkerhet mot flom og erosjon må dokumenteres ivaretatt i henhold til kravene i TEK17 § 7-2. Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for flom med et registrert gjentaksintervall på 10–20 år. Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for kvikkleire. Risiko for skred på eiendommen er vurdert som lav, og konsekvens ved skred er vurdert som ingen. Eiendommen er registrert med middels til lav aktsomhet for radon. Eiendommen berøres av gul støysone fra jernbane (Kongsvingerbanen). Det er registrert ingen støy fra veg, lufthavn eller skytefelt.

Konsensjon

Da eiendommen er over 2 mål, plikter kjøper å signere egenerklæring om konsesjonsfrihet ved kjøp av denne eiendommen.

Tinglyste heftelser og rettigheter

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 3228/169/37: 02.04.1938 - Dokumentnr: 359 - Registrering av grunn Denne matrikkelenhet utskilt fra: Knr: 3228 Gnr: 169 Bnr: 4 28.10.1939 - Dokumentnr: 1991 - Bestemmelse om vannledn. Gjelder denne registerenheten med flere 23.10.2015 - Dokumentnr: 984215 - Jordskifte Sak nr. 0200-2014-0053 Gorolund. Akershus og Oslo jordskifterett. Gjelder denne registerenheten med flere Rettsboken gjelder fastsettelse og rettslig avklaring av eiendomsgrenser mellom gnr. 169 bnr. 37 og tilgrensende eiendommer. Under hovedforhandling 23.03.2015 ble det inngått rettsforlik om fastsettelse av grensepunktene 1–4. Jordskifteretten avsa dom 07.07.2015 med grensebeskrivelse og tilhørende jordskiftekart (kartarkivnr. 021777). 01.01.2020 - Dokumentnr: 1489265 - Omnummerering ved kommuneendring Tidligere: Knr: 0236 Gnr: 169 Bnr: 37 01.01.2024 - Dokumentnr: 263897 - Omnummerering ved kommuneendring Tidligere: Knr: 3034 Gnr: 169 Bnr: 37 Eiendommens rettigheter: 17.06.1938 - Dokumentnr: 731 - Bestemmelse om veg Rettighet hefter i: Knr: 3228 Gnr: 169 Bnr: 4 Rettighet hefter i: Knr: 3228 Gnr: 169 Bnr: 37 Bestemmelse om gjerde Gjelder denne registerenheten med flere

Legalpant

Kommunen har legalpant som sikkerhet for betaling av kommunale avgifter og eventuell eiendomsskatt. Legalpant er et pant som ikke vises i grunnboksutskriften, og har prioritet foran for eksempel tinglyste banklån på eiendommen.

Boligselgerforsikring

Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad kr. 20 000 000,-. Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgaven og interessenter oppfordres til å gjennomgå denne før bud inngis.

Boligkjøperforsikring

Kjøper har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring fra Söderberg & Partners. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell eller på https://www.soderbergpartners.no/eiendom/boligkjoper/

Diverse

Både kjøper og selger er forpliktet til å signere den standard kjøpekontrakten som er utarbeidet av Emera i forbindelse med eiendomshandler. Kjøpekontrakten kan gjennomgås hos eiendomsmegleren før budet legges inn. Ta kontakt med eiendomsmegler dersom det er spørsmål.   Selger leverer eiendommen i ryddig og rengjort tilstand.

Sentrale lover

Regelverk og generelle opplysninger Boligen selges med det inventar og utstyr som i henhold til gjeldende lover, forskrifter eller offentlige pålegg skal følge med eiendommen, jf. avhendingsloven § 3-4. Fastmonterte eller spesialtilpassede installasjoner og innredning som anses som varig tilknyttet boligen, følger normalt med i handelen, med mindre det foreligger en særskilt avtale mellom partene om noe annet, jf. avhendingsloven § 3-5.   En standard tilbehørsliste utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) følger salgsoppgaven, og gjelder som utgangspunkt for hva som inkluderes i salget – med mindre avvik er tydelig avtalt mellom kjøper og selger.   Om informasjonsgrunnlaget Opplysninger om boligens størrelse og utforming, både innvendig og utvendig, bygger på informasjon hentet fra vedlagte tilstands- og boligsalgsrapport. Innholdet i salgsoppgaven er basert på selgers informasjon, fagkyndig vurdering, samt opplysninger fra offentlige registre som kommunen og Kartverket. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses for å være kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene,  slike forhold kan ikke senere gjøres gjeldende som en mangel ved boligen. Dette gjelder uavhengig av om dokumentene er lest.    Det kan være forskjell mellom boligens faktiske bruk av rom og det som er godkjent av myndighetene. Alle interessenter anbefales derfor å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagperson, før bud gis. Dersom kjøper velger å kjøpe uten å ha sett eiendommen, kan det ikke etter overtakelse reklameres på forhold som burde ha vært oppdaget ved en ordinær gjennomgang.   Dersom det oppstår behov for ytterligere avklaringer, oppfordres interessenter til å kontakte eiendomsmegler eller egne rådgivere før de gir bud.   Slitasje og bruk Det må også forventes at eiendommer som har vært i bruk, vil kunne ha tegn til slitasje og eventuelle skader. Slik normal bruksslitasje og behov for vedlikehold må kjøper påregne, og dette vil normalt ikke gi grunnlag for reklamasjon eller prisavslag.   Avtalerettslig Partenes rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, og all tilgjengelig dokumentasjon som forelå for kjøper før handelen ble inngått. I tillegg gjelder avhendingsloven. Det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke, og dette er nærmere forklart nedenfor.   Budgivning og selgers vurdering På grunn av ulike ansvarsforhold kan selger velge å prioritere bud fra ikke-forbrukere, selv om budet er lavere enn et forbrukerbud. Når kjøper ikke er forbruker, kan selges ansvar begrenses ettersom boligen selges «som den er», noe som kan være av verdi for selger. Det understrekes at selger står fritt til å velge hvilket bud som aksepteres, og er ikke forpliktet til å velge det høyeste.   Alle budgivere må ved inngivelse av bud opplyse om de opptrer som forbruker eller som næringsdrivende/person som handler hovedsakelig som ledd i næringsvirksomhet. Det vil opplyses hvis konkurrerende bud kommer fra en ikke-forbruker.   Forbrukerkjøp – definisjon og vilkår:   Et forbrukerkjøp foreligger når en fysisk person kjøper eiendom uten at formålet hovedsakelig er knyttet til næringsvirksomhet. En eiendom anses å ha en mangel dersom den ikke oppfyller kravene som følger av avtalen, eller ved brudd på bestemmelser i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Det samme gjelder hvis eiendommen ikke samsvarer med det som med rimelighet kunne forventes ut fra blant annet alder, type og synlig tilstand – eller hvis det er tilbakeholdt, eller gitt feilaktige opplysninger, og dette har påvirket avtalen.   Dersom det er avvik mellom oppgitt og faktisk innvendig areal på minst 2 % og samtidig minst 1 kvadratmeter, kan dette utløse rett til kompensasjon etter § 3-3 i avhendingsloven.   Ved beregning av krav om prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke kostnader med inntil kr 10 000 (som en egenandel).   Ikke-forbruker – definisjon og vilkår:  Dersom kjøper er en juridisk enhet, eller en fysisk person som handler i næringssammenheng, regnes kjøpet ikke som et forbrukerkjøp.   Ved slike kjøp selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er begrenset til det som følger direkte av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-9. I disse tilfellene fravikes § 3-3 andre ledd, og eventuelle arealavvik vurderes etter § 3-8.   Kjøperens plikt til å foreta grundige undersøkelser gjelder også fullt ut for kjøpere som ikke omfattes av forbrukerdefinisjonen.

Betalingsbetingelser

Hele oppgjøret må betales samlet fra en norsk bankkonto. Overføringer fra utlandet aksepteres kun unntaksvis, og kun dersom dette er forhåndsavtalt med megler i forbindelse med aksept av budet. 

Viktig informasjon om budgivning

Bud kan legges inn på nettannonsen på "gi bud" knappen eller via hjemmesiden. Ved elektronisk budgivning kan bud legges inn trygt og enkelt med bank-ID. Eiendomsmegler kan også kontaktes for tilsendelse av budkjema, og budskjema finnes også i salgsoppgaven.  Alle bud skal inngi skriftlig til eiendomsmegler. Kravet til skriftlighet gjelder også ved forhøyelse av bud, motbud og selgers aksept eller avslag. Før et bud kan formidles til selger må megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt dersom budgiver bruker e-signatur som f eks. bankID. Etter det første budet er inngitt, kan budgiver inngi bud pr e-post eller pr SMS til megler.   Hvis budgiver skal by på eiendommen i henhold til en kjøpsfullmakt må megler kontaktes og fullmakten oversendes før budgivning.  Et bud bør inneholde eiendommens adresse (eventuelt gnr/bnr), kjøpesum, budgivers kontaktinformasjon, finansieringsplan, akseptfrist, overtakelsesdato og eventuelle forbehold som for eksempel usikker finansiering, salg av nåværende bolig ol. Normalt vil ikke et bud med forbehold bli akseptert før forbeholdet er avklart. Konferer gjerne med megler før bud avgis. Bud som har forbehold om konfidensialitet ("hemmelige bud") vil ikke bli formidlet til selger. Alle interessenter oppfordres til å inngi bud via eiendomsmegler.  Megler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. I forbrukerforhold (dvs. der selger er forbruker) skal megleren ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Senere bud må ha en akseptfrist som er lang nok til at budet og eventuelle forbehold kan videreformidles til alle involverte parter slik at disse får tid til å områ seg, jf. forskrift om eiendomsmegling § 6-3. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser bør skje senest 10 minutter før fristens utløp. Dersom bud inngis med en frist som åpenbart er for kort til at megleren kan avvikle budrunden på en forsvarlig måte, vil megler fraråde budet.  Eiendomsmegler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt, og vil uoppfordret gi sin vurdering av det enkelte bud overfor selgeren.  Etter at handel har kommet i stand, eller dersom en budrunde avsluttes uten at handel er kommet i stand, kan en budgiver kreve kopi av budjournalen i anonymisert form. Kopi av budjournal gis til kjøper og selger uten ugrunnet opphold etter at handel er kommet i stand. Hvis budgiver ønsker å være anonym, kan bud fremmes via en fullmektig. For mer informasjon om budgivningsprosessen, se «Forbrukerinformasjon om budgivning», som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler.

Vederlag megler

Fast provisjon: kr 40 000,00 Eiendomsregisteret og e-signeringer kr 3 200,00 Markedspakke inkl. fotopakke, stor annonse på FINN.no, Emera digital mm. kr 25 900,00 Oppgjørshonorar inkl. factoring kr 9 900,00 Tilretteleggingshonorar kr 14 900,00 Visnings-/overtagelseshonorar (2 fellesvisninger inkludert - etter dette 2.500,- pr. stk.) Utlegg: Selger dekker utlegg i henhold til oppdragsavtalen. Disse er estimert til ca. kr 6 886,00, og omfatter vanligvis innhenting av informasjon fra kommunen, eventuell forretningsfører, samt kopi av tinglyste dokumenter.   Total kostnad ved salg til prisantydning: kr 100 786,00 Dette inkluderer både vederlag og stipulerte utlegg.   Ved avbrutt oppdrag: Dersom oppdraget sies opp eller utløper uten at salget gjennomføres, har megler krav på rimelig vederlag for medgått tid og for utført arbeid. Dette omfatter blant annet vederlag knyttet til tilrettelegging, markedsføring og eventuelle avholdte visninger, samt påløpte utlegg. Timepris ved slik beregning er kr 3500.

Hvitvasking

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking, og er blant annet forpliktet til å gjennomføre kundetiltak av både selger og kjøper. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at avtalen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, er dette et mislighold fra kjøpers side. Et vesentlig mislighold kan gi selger rett til å heve avtalen og til å gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning. Dersom selger ikke bidrar til at megler får gjennomført løpende kundetiltak underveis i oppdraget, må eiendomsmegler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Selger vil i et slikt tilfelle ha misligholdt sine forpliktelser, og kjøper vil kunne ha et krav mot selger etter avhendingsloven. Hvis kundetiltak ikke lar seg gjennomføre, vil Emera eiendomsmegling ikke kunne bistå med handelen eller foreta oppgjør.

Personopplysningsloven

Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven. Se www.emera.no for vår personvernerklæring.

Oppdragsnummer

04260331

Vedlegg til salgsoppgave

- Tilstandsrapport datert 27.09.2026 - Selgers egenerklæring - Reguleringskart - Grunnkart - Byggetegninger - Nabolagsprofil

Status salgsoppgave

Megler

Meglerforetaket

Meglerhuset Romerike AS Org.nr: 936357660

Samarbeidspartnere og tilknyttede foretak

Emera Norge AS og eiendomsmeglingsforetakene som er tilknyttet Emera har samarbeid med forskjellige foretak som tilbyr forbrukerne produkter eller tjenester i forbindelse med et salgsoppdrag. Våre samarbeidspartene er:

Søderberg & Partners AS - formidler av boligselger- og boligkjøperforsikring. Overo AS - leverandør av digitale oppgjørsskjemaer og overtakelsesprotokoller som også inneholder tilbud til forbruker om tilpassede strøm-, internett- og alarmtjenester.

Kolibri Forsikring AS - tilbyr bolig-/innbo og andre tingskadeforsikringer.

Hvilke produkter/tjenester kjøper og selger får i forbindelse med oppdraget, kan variere ut fra hvor i landet eiendommen ligger.

Salgsoppgave

Egenerklæring boligselgerforsikring

Tilstandsrapport

Energiattest