Sandakerveien 10N

Tomten

Byggeår

1936

Etasje

4

Arealer

Arealbeskrivelse

Ikke målbare arealer

Loftsboden har skråtak som begrenser måleverdi arealer etter reglene i NS 3940. "Gulvflate" er målt til 3,9 m²

Fellesarealer og rettigheter til bruk

En loftsbod og en kjellerbod. Det gjøres særskilt oppmerksom på at bodene som er medtatt i BRA-e og totalt BRA, ligger i fellesareal, men disponeres av denne boligen. Borettslaget kan på et senere tidspunkt omdisponere bruken av dette arealet. Brannbalkongen er en del av borettslagets fellesareal og er ikke regnet inn i boligens areal.

Antall soverom

1

Antall rom

2

Innhold

Leiligheten ligger i 4. etasje og består av følgende rom: Entré, bad, soverom, kjøkken og stue i åpen løsning. Leiligheten disponerer en brannbalkong. Leiligheten disponerer to eksterne boder; en loftsbod på ca. 1 m² (3,9 m² gulvareal) og en kjellerbod på ca. 2,4 m².

Standard

En gjennomgående leilighet i 4. etasje i en klassisk murbygning fra 1936 på Torshov. Planløsningen er endret fra original: kjøkkenet er flyttet inn i stuen for å skape en åpen løsning, og det tidligere kjøkkenrommet er innredet som soverom. Resultatet er en leilighet som utnytter arealet godt og føles mer romslig enn kvadratmetertallet tilsier. Gulv og vegger ble oppgradert i 2017 og 2020, og kjøkkeninnredningen er fra 2017. Entré: En smal, funksjonell gang med brann- og lydklassifisert entrédør. Herfra leder gangen rett frem mot kjøkken og stue på den ene siden, med dør til bad og soverommet på den ande siden. Laminatgulvet fra 2017 løper gjennom hele leiligheten og gir en sammenhengende følelse fra dørterskel til oppholdsrom. Stue/kjøkken: Stuen har vindu mot grøntområdet utenfor, og trærne fyller vindusflaten med grønt om sommeren. Takhøyden er målt til 2,61 m. Rommet har plass til sofagruppe og rundt spisebord side om side, slik det er innredet i dag. Radiatoren under vinduet er tilknyttet borettslagets felles varmeanlegg med vannbåren varme. Vegger er malt i en beige/sand-farge, og det er boret gardinskinne i taket ved stuevinduet med hvite gardiner inkludert i salget. Kjøkkeninnredningen er fra Epoq med glatte fronter, og er plassert i en L-form i den ene enden av stuen. Benkeplate i laminat med nedfelt vask. Integrert platetopp, stekeovn, oppvaskmaskin og kjøl/fryseskap. Kullfilterventilator over kokeplassen. To svarte hengelamper over kjøkkenbenken følger med i salget. Innredningen er fra 2017. Soverom: Soverommet er innredet i det som opprinnelig var kjøkkenrommet. Rommet har vindu med balkongdør og god plass til dobbeltseng. Innerdøren har glassfelt. Veggene er malt i en lys grønnfarge. Klesskap på soverommet og persienner følger med i salget. Balkong: Fra soverommet er det utgang til en brannbalkong av betong. Brannbalkongen vender mot bakgården og har plass til en stol eller to. Rekkverket er for lavt i henhold til dagens krav. Brannbalkongen er en del av borettslagets fellesareal og er ikke regnet inn i boligens areal. Bad: Badet har flislagte vegger og gulv med elektrisk gulvvarme. Innredet med vegghengt klosett, servant nedfelt i innredning fra 2018, speilskap og dusjhjørne med svingbare glassdører. Opplegg for vaskemaskin, og vaskemaskin følger med i salget. Naturlig ventilering via lufteluke. Badet ble oppgradert i 2010, med ny innredning i 2018. Badet har et oppgraderingsbehov. Himling med malte plater og innfelt downlights. Overflater: Gulv: Laminat (lagt i 2017). Fliser på bad. Vegger: Malt betong. Vegger i stue, kjøkken og gang malt i beige/sand. Vegger på soverom malt i lys grønn. Fliser på bad. Himling: Malt betong. Malte plater med innfelt downlights på bad. Lagring: To eksterne boder disponeres av leiligheten. En loftsbod på ca. 1 m² (3,9 m² gulvareal) og en kjellerbod på ca. 2,4 m². For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Innbo og løsøre

Følgende løsøre og tilbehør følger ikke med: - Hovedlamper i tak på soverom  - Hovedlamper i tak i stue/kjøkken Følgende løsøre og tilbehør følger med: - 2.stk svarte lampene som henger ved kjøkkenet -  Klesskap på soverom -  Persienner i stue og soverom - Gardinskinne med gardiner For øvrig gjelder NEF sin standardliste "Oversikt over løsøre og tilbehør" med mindre annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen er vedlagt.   Gjenstander som er nevnt i standardlisten, men som ikke finnes på eiendommen, vil heller ikke følge med i salget. Alt utstyr og installasjoner som medfølger overtas slik de er, uten garanti, med mindre det foreligger en gjeldende garanti fra produsent eller leverandør.   Kjøper aksepterer at det kan forekomme hull og merker etter montering av inventar og utstyr som ikke er en del av overdragelsen.

Parkering

Det er beboerparkering tilgjengelig i området. Med beboerparkeringstillatelse kan man parkere hele døgnet, også utover eventuell maksparkeringstid, på plasser reservert for beboere. Gjeldende priser for beboerparkering i bydelene Frogner, St. Hanshaugen, Gamle Oslo, Grünerløkka og Sagene – innenfor sonene A, B, C, D og E – er som følger:   - Bensin-, diesel- og hybridbiler samt ladbare hybrider: kr 3.850 per år - Motorsykler og mopeder: kr 1.925 per år - Elbiler: kr 1.300 per år - El-motorsykler og el-mopeder: kr 650 per år   Det tas forbehold om endringer i prisene. For oppdatert informasjon, se:oslo.kommune.no – beboerparkering

Sammendrag av selgers egenerklæring

Samsvarserklæring: Det fremgår verken av selgers egenerklæringsskjema eller tilstandsrapport at det foreligger samsvarserklæring for det elektriske anlegget. Selgers egenerklæringsskjema følger vedlagt salgsoppgaven. Interessenter oppfordres til å gjennomgå dette nøye. Følgende opplysninger er spesielt viktig å merke seg: 21. Er det foretatt radonmåling? - Ja. Beskrivelse Gjennomført radonmåling. 21.1 Radonmåling - År 2021 - Verdi 41 Bq/m3 23. Kjenner du til om det foreligger skaderapporter/ tilstandsvurderinger eller utførte målinger? - Styrer engasjerte i mai 2025 Multiconsult AS, (MC AS), til å undersøke forholdene og utarbeide en rapport. Multiconsult konkluderer slik: Konklusjonen fra MC er samtlige sprekker er av eldre årgang og oppstått for mange år siden. Antagelig noe i perioden 10-20 år etter utførelsen. Det er ingen skader i fasaden eller innvendig som indikerer at det foregår noen setninger i bygningen pr. i dag. Dette samsvarer med at bygningen er fundamentert direkte på berg og ikke på løsmasser. Det anbefales at man følger opp de påviste skadene og ser om det er noen utvikling på sprekkene. 28. Kjenner du til om det er/har vært skjeggkre i sameiet/laget/selskapet (fellesareal eller i andre boliger)? - Ja var mistanke om skjeggkre i en annen blokk enn vår, men hørte ikke noe mer om dette.

Bygningssakkyndig

Byggemåte

I forbindelse med salget er det blitt utført en tilstandsrapport av en kvalifisert bygningssakkyndig. Rapporten gir en grundig vurdering av boligens tilstand og påpeker eventuelle avvik som ble oppdaget under befaringen. Tilstandsrapporten og selgers egenerklæring er vedlagt salgsoppgaven, og det er viktig at interessenter setter seg grundig inn i disse dokumentene før bud legges inn.   Kjøper anses kjent med opplysninger som kommer tydelig frem i tilstandsrapporten, og det vil ikke være mulig å gjøre slike forhold gjeldende som en mangel. Spesielt forhold som er vurdert med TG2 og TG3 bør vurderes nøye, da de indikerer avvik fra normal slitasje og/eller høy alder, noe som kan innebære behov for utbedringer. Bygningsdeler som er merket med TGIU er ikke blitt vurdert av takstmannen.    Beskrivelsen av boligen nedenfor er hentet direkte fra tilstandsrapporten:   Bygning: Andelsleilighet i en boligblokk bygget i 1936. Bygningen er oppført etter byggeforskrifter som gjaldt på oppføringstidspunktet. Bygningen antas fundamentert med betong til stedlige masser, og har grunnmur av betong. Yttervegger er oppført med betong/murverk, og er utvendig pusset og malt. Etasjeskillere er av betong. Tak: Saltak takkonstruksjon med sperrer av tre. Taket er antatt tekket med takstein. Taket ble ikke besiktiget. Vinduer: Vinduer med 3-lags isolerglass, produsert i 1984. Dører: Bygningen har brann- og lydklassifisert entrédør. Balkongdør med 2-lags isolerglass, produsert i 2008. Innerdør med glassfelt til soverom. Glatt innerdør til bad. Balkong/terrasse: En brannbalkong av betongkonstruksjoner. VVS-installasjoner: Vannrør av kobber. Avløpsrør av plast. Ventilasjon: Boligen har naturlig ventilasjon, med naturlig ventilering via lufteluke. Kjøkkenet har kjøkkenventilator med kullfilter. Tekniske detaljer: Boligen varmes opp av radiatorer tilknyttet felles varmeanlegg og vannbåren varme. Det er elektrisk gulvvarme på bad. Elektrisk anlegg: Automatsikringer. Undertegnede har ikke elektrokompetanse, og det elektriske anlegget er derfor ikke faglig vurdert. Det elektriske er veldig begrenset kontrollert i forbindelse med rapporten da dette krever Nemko godkjent kompetanse. På generelt grunnlag anbefales det kontroll av el-anlegget av autorisert firma. Foreligger det eltilsynsrapport de siste 5 år, og det er ikke foretatt arbeid på anlegget etter denne, utenom retting av eventuelle avvik i eltilsynsrapport (dvs en el-tilsynsrapport uten avvik)? - Nei Er alle elektriske arbeider/anlegg i boligen utført av en registrert elektroinstallasjonsvirksomhet? - Ukjent Er det elektriske anlegget utført eller er det foretatt tilleggsarbeider på det elektriske anlegget etter 1.1.1999? - Ja Eksisterer det samsvarserklæring? Ukjent Foreligger det kontrollrapport fra offentlig myndighet – Det Lokale Eltilsyn (DLE) eller eventuelt andre tilsvarende kontrollinstanser med avvik som ikke er utbedret eller kontrollen er over 5 år? - Nei Forekommer det ofte at sikringene løses ut? - Nei Har det vært brann, branntilløp eller varmgang (for eksempel termiske skader på deksler, kontaktpunkter eller lignende) i boligens elektriske anlegg? - Nei Er det tegn til at det har vært termiske skader (tegn på varmgang) på kabler, brytere, downlights, stikkontakter og elektrisk utstyr? Sjekk samtidig tilstanden på elektrisk tilkobling av varmtvannsbereder, jamfør eget punkt under varmtvannstank - Nei Er der synlig defekter på kabler eller er disse ikke tilstrekkelig festet? - Nei Er det tegn på at kabelinnføringer og hull i inntak og sikringsskap ikke er tette, så langt dette er mulig å sjekke uten å fjerne kapslinger? - Nei Finnes det kursfortegnelse, og er den i samsvar med antall sikringer? - Ja Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el-kontroll? - Ja Leiligheten har hatt flere eiere, ukjent hva som er gjort av tidligere eier da det ikke foreligger dokumentasjon/samsvarserklæringer på hele det elektriske anlegget. Bygningsdeler vurdert med TG2: - Vinduer | Vinduer er av eldre dato og har oppnådd minste forventede brukstid. Det er økt risiko for punktering av isolerglass som følge av alder, og utskiftninger må påregnes på sikt. Det er vanskelig å angi når strakstiltak vil bli nødvendig, men vinduene har nådd minste forventede brukstid. Normal levetid for trevinduer er 20–60 år, avhengig av kvalitet, vedlikehold og eksponeringsforhold. Vinduenes tilstand bør overvåkes jevnlig, og utskiftning bør vurderes når tegn til punktering eller funksjonssvikt oppdages. Dersom vinduene ikke skiftes ut ved behov, øker risikoen for redusert isolasjonsevne, trekk, fuktskader og økte vedlikeholdskostnader. - Innvendig dør - bad | Enkelte av innvendige dører har en del slitasje. Det er registrert svelling i nedrekant av døren. Lokal utbedring må påregnes. - Ventilasjon | Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. Det bør etableres veggventiler eller vindusventiler i alle oppholdsrom som mangler dette, og ventilasjonsløsningen bør vurderes av fagperson. Mangelfull ventilasjon kan føre til dårlig luftkvalitet, økt risiko for fuktskader og kondens, samt redusert bokomfort. - Bad - Overflater vegger og himling | Overflatene ser visuelt bra ut, tilstandsgrad settes av hensyn til alder. Det bør vurderes tiltak for å begrense den direkte vannpåkjenningen eller foreta oppussing/vedlikehold i våtsonen som følge av alder på fliser og tettesjikt. Et enkelt tiltak kan være å sette inn et dusjkabinett. Konsekvensen av manglende tiltak er økt risiko for fuktskader i underliggende konstruksjoner, da eldre overflater og tettesjikt kan ha redusert funksjon og levetid. - Bad - Overflater Gulv | Det er påvist at flisfuger har riss/sprekker. Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det mangler silikonfuge ved dørterskel. Til tross for avviket i fall/høydeforskjell til sluk, vil gulvet fortsatt kunne lede vann mot sluket, men med redusert effektivitet. Dette kan potensielt øke risikoen for vannansamling i enkelte områder av badet. Fuger bør skiftes ut. Det bør vurderes tiltak for å begrense den direkte vannpåkjenningen eller foreta oppussing/vedlikehold i våtsonen som følge av alder på fliser og tettesjikt. Et enkelt tiltak kan være å sette inn et dusjkabinett. Konsekvensen av manglende tiltak er økt risiko for fuktskader i underliggende konstruksjoner, da eldre overflater og tettesjikt kan ha redusert funksjon og levetid. - Bad - Sluk, membran og tettesjikt | Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon. Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og fuktskader. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. - Bad - Ventilasjon | Rommet har kun naturlig ventilasjon. NS3600 krever mekanisk/elektrisk styrt vifte for å kunne gi tg 0/1. Naturlig oppdriftsventilasjon er vanlig i blokkleiligheter, det er normalt ikke tillatt med forsert avtrekk til felles kanaler for bygget. Elektrisk avtrekksvifte bør monteres for å lukke avviket. Det er vanskelig å etablere en annen løsning på bakgrunn av at det muligens ikke er godkjent av sameiet/borettslaget å etablere mekanisk/forsert avtrekk til felles luftekanaler i bygget. - Kjøkken - Avtrekk | Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen. NS3600 krever mekanisk for å kunne gi tg 0/1. Kjøkkenventilator med kullfilter er vanlig i blokkleiligheter, og det er normalt ikke tillatt med forsert avtrekk til felles kanaler for bygget. Om mulig bør det etableres mekanisk/forsert avtrekk ut fra kokesonen. Det anbefales å undersøke med borettslaget om det er tillatt å etablere mekanisk avtrekk ut av bygningen. Dersom dette ikke er tillatt, vil det ikke være mulig å oppnå bedre tilstandsgrad, og dagens løsning må aksepteres. Konsekvensen av kun omluftsløsning er redusert luftkvalitet og økt risiko for lukt og fukt i kjøkkenet. Bygningsdeler vurdert med TG3: - Det er ikke avdekket forhold som er vurdert med TG3. Bygningsdeler som ikke har blitt undersøkt (TGIU): - Balkonger, terrasser og rom under balkonger | En brannbalkong av betongkonstruksjoner. - Bad - Tilliggende konstruksjoner våtrom | Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner. Det er pga bygningsmessige hindringer ikke fysisk mulig å foreta hulltaking i vegg bak våtsone. TGIU gitt ut ifra manglende mulighet for hulltaking. For ordens skyld nevner vi at TGIU står for tilstandsgrad ikke undersøkt, f.eks. fordi en del av bygget ikke har vært tilgjengelig for inspeksjon. Disse delene kan dermed ha feil eller mangler som ikke er avdekket. HMS (forhold av betydning for Helse, miljø og sikkerhet):  - Rekkverk | Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav. Rekkverkshøyde på balkong eller terrasse må endres for å tilfredsstille krav på byggemeldingstidspunktet. Opplistingen over er ikke uttømmende og du oppfordres til å lese og sette deg grundig inn i alt salgsmateriell.

Omkostninger

4 700 000 (Prisantydning) 189 758 (Andel av fellesgjeld) -------------------------------- 4 889 758 (Pris inkl. fellesgjeld)   Omkostninger ved salg til prisantydning: 545 (Tinglysningsgebyr - hjemmel) 545 (Tinglysningsgebyr - pantedokument) -------------------------------- 1 090 (Omkostninger totalt) -------------------------------- 4 890 848 (Totalpris inkl. omkostninger) -------------------------------- Valgfrie tilleggstjenester som kan bestilles: 9 300 (Boligkjøperforsikring)

Felleskostnader

5 126,- per mnd

Felleskostnadene er kr 5 126,- pr. måned og inkluderer div. personalkostnader, honorarer, drift og vedlikehold, forsikringer samt kommunale avgifter. Felleskostnadene er fordelt slik: - Lån nr: 8398717592; IN lån 1 - Akonto renter: kr 226,93 - Lån nr: 8398717592; IN lån 1 - Akonto avdrag: kr 350,30 - Lån 8398.71.81225: kr 1 878,- - Dugnad: kr 75,- - Felleskostnader: kr 2 478,- - Tv/bredbånd: kr 118,- Ved innfrielse av IN-lån nedjusteres felleskostnadene til kr ( 5 126 - 226,93 - 350,30) 4 548,77,-. Bruk av fellesvaskeri faktureres med kr 250,- per måned for de som er tilknyttet ordningen. Det er vedtatt at fellesvaskeriet legges ned når den eksisterende maskinparken har nådd sin levetid. Rentenivå, eventuelt nye låneopptak, endret nedbetalingsplan og årsmøtevedtak kan påvirke felleskostnadenes størrelse. Felleskostnadene kan bli besluttet økt etter utarbeidelse av salgsoppgaven. Styret bestemmer om og når felleskostnadene skal justeres. I følge svar fra styre vil de vurdere økning av fellesutgiftene med KPI ved årsskifte.

Eiendomsskatt

Fellesformue

65 046,-

Fellesgjeld

Sikringsordning fellesgjeld

Borettslaget har en avtale med OBOS Factoring om garantert betaling av felleskostnader. OBOS Factoring garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. Avtalen varer til den blir sagt opp av en av partene, med en oppsigelsestid på seks måneder. For krav på dekning av felleskostnader og andre krav fra lagsforholdet har laget panterett i andelen foran alle andre heftelser. Pantekravet er begrenset til en sum som svarer til to ganger folketrygdens grunnbeløp på tidspunktet da tvangsdekning besluttes gjennomført.

Formuesverdi

Beliggenhet

Boligen har en skjermet og attraktiv plassering på populære Torshov, et grønt og livlig byområde som kombinerer sentral beliggenhet med rolige omgivelser. Her bor man midt i Oslo, med nærhet til både urbane tilbud og frodige rekreasjonsområder. I kort avstand finner man også Sagene bad, som etter en omfattende rehabilitering åpnet dørene for publikum igjen i 2025. For den aktive byr området på svært gode muligheter for både trening og friluftsliv. Akerselva ligger like ved, med et sammenhengende nettverk av gang- og sykkelstier som følger elven fra sentrum og helt opp til Maridalsvannet og marka. Flere av bydelens populære grøntområder, som Torshovparken, Torshovdalen og Myraløkka, ligger innen behagelig gangavstand. Torshovparken har blant annet volleyball- og basketballbaner, mens Lilleborgbanen i tilknytning til parken tilbyr fotballbane, tennisanlegg, minigolf, lekeplass og skøytebane. Fra Torshovdalen kan man nyte vid utsikt over både byen og Oslofjorden. Det finnes dessuten flere treningssentre i nærområdet, herunder Myrens Sportssenter med Klatreverket, samt SATS på Sagene, Ila og Ringnes Park. Beliggenheten gir enkel tilgang til flere av Oslos mest populære bydeler, blant annet Grünerløkka, Sagene, Bjølsen, Nydalen og Storo. Daglige servicetilbud ligger kun få minutters gange unna, samtidig som området er kjent for sitt brede utvalg av hyggelige kaféer, bakerier og spisesteder. Blant lokale favoritter finner man Mjøl på Sagene, Frida Bakery og La Boulangerie de Jean, som er kjent for kvalitetsbakst. Supreme-kaffe, Fomotos populære vafler og Anne på Landet er også vel verdt et besøk. For gode mat- og vinopplevelser ligger steder som Brun Larsen, Lasarett Vinbar og Babbo i kort avstand, mens Grünerløkka byr på et mangfold av restauranter, kaféer, spesialbutikker og et levende bymiljø. Ringnes Park med butikker og kino ligger like i nærheten, og både Sandakersenteret og Storo Storsenter tilbyr et omfattende utvalg av handel og servicetjenester. Kollektivtilbudet i området er meget godt. Fra Vøyenbrua, omtrent ett minutts gange unna, går busslinje 28. Trikkeholdeplassen i Biermanns gate ligger rundt fem minutters gange fra boligen og betjenes av linje 12, 15 og 18. I tillegg finnes det gode bussforbindelser fra både Torshov og Sannergata med henholdsvis linje 20 og 21. Dette sikrer rask og enkel forbindelse til øvrige deler av hovedstaden.

Adkomst

På høyre side i annonsen finner du et kartutsnitt. Ved å klikke på kartet kan du enkelt planlegge din rute fra valgt startpunkt og helt frem til boligen. Det vil være skiltet ved fellesvisninger for enkel orientering.

Energiklasse

C

Info strømforbruk

Selger opplyser at strømforbruket de siste 12 månedene har vært ca. 1 960 kWh. De totale strømkostnadene i samme periode har utgjort ca. kr 5 130, inkludert nettleie og offentlige avgifter. Gjennomsnittlig månedlig strømforbruk har vært ca. 163 kWh. Det er viktig å merke seg at energiforbruket kan variere fra husstand til husstand.

Info energiklasse

Alle eiendommer som selges eller leies ut, skal ha energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med bruksareal mindre enn 50 m². Det er eier som plikter å fremlegge energiattest og er selv ansvarlig for at opplysningene er korrekte. Selger har fylt ut fullstendig energiattest, som er lagt ved salgsoppgaven. Megler påtar seg ikke ansvar for informasjonen som fremgår av energiattesten.

Oppvarming

Boligen har følgende oppvarmingskilder: - Boligen varmes opp av radiatorer tilknyttet felles varmeanlegg og vannbåren varme. Det er elektrisk gulvvarme på bad.   Hvis et rom på visningen mangler fast installert oppvarmingskilde, vil ikke dette bli inkludert i handelen.

Om borettslaget

Møllebakken Borettslag Org.nr: 983816223

Møllebakken Borettslag er et borettslag som forvaltes av OBOS Eiendomsforvaltning AS. Borettslaget består av 146 andeler. Borettslaget eier selv tre andelsleiligheter og ett næringslokale som leies ut. På ordinært årsmøte i mai 2026 ble det vedtatt å selge borettslagets utleieleilighet (andel 107). Det ble også vedtatt at fellesvaskeriet skal legges ned når den nåværende maskinparken når sin levetid. Borettslaget har flere pågående og planlagte prosjekter. Det pågår en langtidsovervåking av sprekkdannelser i taket i enkelte leiligheter. I tillegg er det planlagt landmåling av langblokka (oppgang L-T) i juni 2026 for å undersøke mulige setningsskader. For å forhindre tagging er det vedtatt beplanting av uteområdet ved Akerselva og å få laget et gatekunstverk på veggen ved Fomoto. Kjekt å vite: - Alle leiligheter har tilhørende boder på loft og i kjeller. - Borettslaget har sykkelboder og sykkelstativ i bakgården. - Det finnes et hobbyrom hvor beboere kan betale for tilgang. - Fellesvaskeriet er en abonnementstjeneste, men det er vedtatt at det skal legges ned når maskinparken når sin levetid. - Det skal være ro mellom kl. 23:00 og 08:00. - Støyende oppussing er kun tillatt på hverdager og lørdager innenfor gitte tidsrammer. - Røyking er ikke tillatt innendørs i fellesarealer, foran oppganger, under vinduer eller på brannbalkonger. - Det er ikke tillatt med egne parabolantenner på fasaden eller fellesareal. - Det er ikke tillatt å mate fugler. Bare fysiske personer kan være andelseiere, og ingen kan eie mer enn én andel. Bare personer som bor eller skal bo i boligen kan bli sameier i en andel. Svar fra styre 02.06.2026 Foreligger det noen planer om vedlikehold/prosjekter eller lignende i borettslaget i nær fremtid? - Nei. Har du/dere en oversikt over tidligere vedlikehold/oppgraderinger i borettslaget som vi kan få tilsendt? - Nytt styre tiltrådte i mars og vi har følgelig ennå ikke fått full oversikt over det du spør om. Er det noen planer om å justere fellesutgifter og/eller fellesgjeld? - Nei, men vi vil vurdere økning av fellesutgiftene med KPI ved årsskiftene. Dersom borettslaget har felles grunnpakke for tv/internett inkludert i fellesutgiftene. Hvilken leverandør? - Telia. Kun internett. Er det ellers noe som styret ønsker at vi informerer nye eiere om? - Ikke noe spesielt.

Regnskap / Budsjett / Kostnadsøkninger

Megler har kopi av budsjett for 2026 og årsregnskap for 2025. Årsresultatet for 2025 var et overskudd på kr 2 015 155,-. Resultatet ble overført til egenkapital. For 2026 er det budsjettert med et overskudd på kr 3 928 966,-. Borettslagets disponible midler var kr 6 162 729,- per 31.12.2025, og total egenkapital var kr 28 839 619,-. Styret har understreket at borettslaget er i stabil drift med god økonomi.

Forretningsfører

Styregodkjennelse

Kjøper skal godkjennes av styret i borettslaget. Dette kan ikke nektes uten saklig grunn. Melding om nektelse må komme frem til erververen senest 20 dager etter at søknaden er mottatt, ellers regnes godkjenning som gitt. Kjøper er forpliktet til å gjennomføre handelen uavhengig av om kjøper på overtakelsestidspunktet er godkjent av borettslaget som ny andelseier. Risikoen for å bli godkjent som ny andelseier påhviler kjøper. Dersom kjøper på overtakelsestidspunktet ikke er godkjent som ny andelseier, har kjøper ikke rett til å ta eiendommen i bruk jf. borettslagsloven § 4-5 (2). Blir kjøper ikke godkjent som ny eier må kjøper besørge videresalg av andelen. Hjemmelen overføres til kjøper og oppgjør utbetales til selger.

Forkjøpsrett

Det praktiseres ikke forkjøpsrett.

Forsikringsselskap og polisenummer felles forsikring

If Skadeforsikring Nuf

SP5670107

Vedtekter / husordensregler

Ligger vedlagt salgsoppgaven.

Husdyrhold

Husdyr er tillatt, men skal ikke være til sjenanse for andre beboere. Klage på husdyr er å betrakte som klage på beboer.

Adgang til utleie

Det er begrenset adgang til å leie ut bolig i borettslag. Med styrets godkjenning og under visse vilkår kan boligen leies ut i inntil 3 år, jf. borettslagsloven § 5-3 til § 5-10. Andelseier som selv bor i boligen, har imidlertid rett til å leie ut deler av boligen til andre uten styregodkjenning, jf. borettslagsloven § 5-4. Korttidsutleie er tillatt i opptil 30 døgn per år uten samtykke fra styret.

Ferdigattest / brukstillatelse

Det foreligger ikke ferdigattest, men et ekspedisjonsdokument datert 09.02.1935. Ekspedisjonsdokumentet er forgjengeren til ferdigattest og er uattestert. Dokumentet bekrefter at det er søkt om oppføring av bygget, men gir ikke endelig godkjenning. At ekspedisjonsdokument eksisterer, gir ingen garanti for at bygget er oppført i samsvar med tillatelsen og gjeldende regelverk, eller at det senere er utført arbeid på bygget som ikke er byggemeldt eller godkjent. Det foreligger ferdigattest for: - Sandakerveien 10 H-K - Bruksendring, bad, datert 09.12.2010 - Sandakerveien 10 F-T - Bruksendring, vaskeri til bod for sykler og barnevogner, datert 09.12.2015 Lovlighet, byggetegninger: Det foreligger godkjente byggetegninger, men disse samsvarer ikke med dagens planløsning. Kjøkkenet er flyttet til stuen, mens rommet som opprinnelig var godkjent som kjøkken, er innredet og benyttes som soverom. Endringen innebærer en omdisponering innenfor hoveddel (hoveddel til hoveddel) og er i utgangspunktet ikke søknadspliktig.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpssystem. Stikkledningene fra eiendommen og ut til det kommunale nettet er private. Adkomst til eiendommen skjer via offentlig vei.

Regulerings- og arealplaner

Ny kommuneplan fra 23. september 2015. Oslo kommune har vedtatt en ny kommuneplan som kan få betydning for en rekke eksisterende reguleringsplaner i kommunen. For informasjon om eventuelle arbeider eller prosjekter i nærliggende områder, anbefales det å gjøre søk i Oslo kommunes portal for saksinnsyn: https://www.oslo.kommune.no/plan-bygg-og-eiendom/. - KDP-17: Kommunedelplan for torg og møteplasser. - KDP-4: Akerselva miljøpark.Sikrer et gjennomgående parkdrag og bevaring av verneverdig bebyggelse langs elva fra Maridalsvannet til Vaterland.Det stilles krav til utforming av ny bebyggelse. Reguleringsplanen som gjelder for eiendommen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015 (sak 262) – Kommuneplan 2015 – Oslo mot 2030: Smart, trygg og grønn. Eiendommen er regulert til bolig med tilhørende anlegg, jf. S-2255. Berørte planer: S-2750 (Spesialområde bevaring bolig), S-5058 (Andre sikringssoner og annforsyningsanlegg) samt S-4578 (Annet veiareal og fortau). Eiendommen slår ut på Gul liste med 2 treff vedr. lokalitet og 5 treff vedr. enkeltminne. Byantikvarens «gule liste» er en oversikt over kulturminner i Oslo som Byantikvaren anser som verneverdige, enten ved formell fredning, regulering til bevaring, eller ved kommunalt listeføring. En lokalitet er et område med kulturminner, mens et enkeltminne er selve kulturminnet, som en bygning eller en gravhaug. Det betyr at et enkeltminne kan være et hus som er listeført, og det befinner seg innenfor en lokalitet som er et avgrenset område, for eksempel en gate eller et nabolag. Vern: Kommunalt listeført. Registrert av: Byantikvaren i Oslo. Pågående plansaker i nærområde: - Saksnummer 202315257: Vogts gate - Toftes gate - Fremkommelighetstiltak for trikk. Pågående byggesaker i området: - Saksnummer 202514092: Sandakerveien 10 A - fjerning av nyere bygningselementer og avdekkingsarbeider. Status: Under behandling. - Saksnummer 202512367: Sandakerveien 12 - ombygging av underetasje, 1. og 2. etasje og fasadeendringer. Rammetillatelse - Sandakerveien 12 gitt 24.03.2026. For mer informasjon om gjeldende reguleringsforhold, kontakt megler eller se Plan- og bygningsetatens nettsider. Det anbefales å søke på saksnummer, adresse eller gårds- og bruksnummer.

Tinglyste heftelser og rettigheter

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 301/225/227: 27.03.1936 - Dokumentnr: 402422 - Best. om adkomstrett Bestemmelse om gjerde Med flere bestemmelser Gjelder denne registerenheten med flere 22.07.1937 - Dokumentnr: 404505 - Erklæring/avtale Bestemmelse om kloakkledning Med flere bestemmelser Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen 22.07.1937 - Dokumentnr: 404506 - Best. om vann/kloakkledn. Med flere bestemmelser Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen 22.07.1937 - Dokumentnr: 404507 - Best. om vann/kloakkledn. Med flere bestemmelser 14.06.1950 - Dokumentnr: 408161 - Erklæring/avtale Bestemmelse om kloakkledning Rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger m.m. 08.02.2002 - Dokumentnr: 8831 - Erklæring/avtale Bestemmelse om gjerde Med flere bestemmelser Bestemmelse om vann/kloakkledning Bestemmelse om adkomstrett Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.m. Rettighetshaver Oslo kommune 24.06.2016 - Dokumentnr: 574666 - Bruksrett Rettighetshaver: Sameiet Sandakerveien 10 B Org.nr: 982 202 388 Bruks- og vedlikeholdsavtale for gårdsrom 29.10.1935 - Dokumentnr: 901120 - Registrering av grunn Denne matrikkelenhet opprettet fra: Knr:0301 Gnr:225 Bnr:225

Legalpant

Borettslaget har legalpant på inntil 2 ganger Folketrygdens grunnbeløp (2G) som sikkerhet for borettslagets krav mot andelseierne, som f.eks. krav på betaling av felleskostnader. Dette betyr at borettslaget har prioritet foran andre heftelser som er tinglyst på andelen. 

Boligselgerforsikring

Selger har ikke tegnet boligselgerforsikring. 

Boligkjøperforsikring

Kjøper har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring fra Söderberg & Partners. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell eller på https://www.soderbergpartners.no/eiendom/boligkjoper/

Diverse

Borettslagsmodellen innebærer at borettslaget eier eiendommen, mens andelseierne eier andeler i borettslaget, som gir borett til en bestemt bolig. Andelseierne har ikke personlig ansvar for borettslagets fellesgjeld, men de må dekke borettslagets løpende utgifter. Manglende innbetaling av fellesutgiftene som følge av andre andelshaveres mislighold, eller dersom borettslaget sitter på fraflyttede og/eller usolgte andeler, må dekkes av de øvrige andelseierne.   Borettslaget har legalpanterett i andelen for krav på dekning av felleskostnader og andre krav fra borettslaget, på inntil 2 ganger folketrygdens grunnbeløp.   Kjøper og selger er forpliktet til å undertegne standard kjøpekontrakt utarbeidet av Emera i forbindelse med eiendomstransaksjonen. Kjøpekontrakten kan besiktiges hos eiendomsmegler før bud inngis. Kontakt eiendomsmegler for spørsmål. Selger leverer eiendommen i ryddig og rengjort stand. Foto: Paul-Dan Dragoman. 

Sentrale lover

Regelverk og generelle opplysninger Boligen selges med det inventar og utstyr som i henhold til gjeldende lover, forskrifter eller offentlige pålegg skal følge med eiendommen, jf. avhendingsloven § 3-4. Fastmonterte eller spesialtilpassede installasjoner og innredning som anses som varig tilknyttet boligen, følger normalt med i handelen, med mindre det foreligger en særskilt avtale mellom partene om noe annet, jf. avhendingsloven § 3-5.   En standard tilbehørsliste utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) følger salgsoppgaven, og gjelder som utgangspunkt for hva som inkluderes i salget – med mindre avvik er tydelig avtalt mellom kjøper og selger.   Om informasjonsgrunnlaget Opplysninger om boligens størrelse og utforming, både innvendig og utvendig, bygger på informasjon hentet fra vedlagte tilstands- og boligsalgsrapport. Innholdet i salgsoppgaven er basert på selgers informasjon, fagkyndig vurdering, samt opplysninger fra offentlige registre som kommunen og Kartverket. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses for å være kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene,  slike forhold kan ikke senere gjøres gjeldende som en mangel ved boligen. Dette gjelder uavhengig av om dokumentene er lest.    Det kan være forskjell mellom boligens faktiske bruk av rom og det som er godkjent av myndighetene. Alle interessenter anbefales derfor å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagperson, før bud gis. Dersom kjøper velger å kjøpe uten å ha sett eiendommen, kan det ikke etter overtakelse reklameres på forhold som burde ha vært oppdaget ved en ordinær gjennomgang.   Dersom det oppstår behov for ytterligere avklaringer, oppfordres interessenter til å kontakte eiendomsmegler eller egne rådgivere før de gir bud.   Slitasje og bruk Det må også forventes at eiendommer som har vært i bruk, vil kunne ha tegn til slitasje og eventuelle skader. Slik normal bruksslitasje og behov for vedlikehold må kjøper påregne, og dette vil normalt ikke gi grunnlag for reklamasjon eller prisavslag.   Avtalerettslig Partenes rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, og all tilgjengelig dokumentasjon som forelå for kjøper før handelen ble inngått. I tillegg gjelder avhendingsloven. Det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke, og dette er nærmere forklart nedenfor.   Budgivning og selgers vurdering På grunn av ulike ansvarsforhold kan selger velge å prioritere bud fra ikke-forbrukere, selv om budet er lavere enn et forbrukerbud. Når kjøper ikke er forbruker, kan selges ansvar begrenses ettersom boligen selges «som den er», noe som kan være av verdi for selger. Det understrekes at selger står fritt til å velge hvilket bud som aksepteres, og er ikke forpliktet til å velge det høyeste.   Alle budgivere må ved inngivelse av bud opplyse om de opptrer som forbruker eller som næringsdrivende/person som handler hovedsakelig som ledd i næringsvirksomhet. Det vil opplyses hvis konkurrerende bud kommer fra en ikke-forbruker.   Forbrukerkjøp – definisjon og vilkår:   Et forbrukerkjøp foreligger når en fysisk person kjøper eiendom uten at formålet hovedsakelig er knyttet til næringsvirksomhet. En eiendom anses å ha en mangel dersom den ikke oppfyller kravene som følger av avtalen, eller ved brudd på bestemmelser i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Det samme gjelder hvis eiendommen ikke samsvarer med det som med rimelighet kunne forventes ut fra blant annet alder, type og synlig tilstand – eller hvis det er tilbakeholdt, eller gitt feilaktige opplysninger, og dette har påvirket avtalen.   Dersom det er avvik mellom oppgitt og faktisk innvendig areal på minst 2 % og samtidig minst 1 kvadratmeter, kan dette utløse rett til kompensasjon etter § 3-3 i avhendingsloven.   Ved beregning av krav om prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke kostnader med inntil kr 10 000 (som en egenandel).   Ikke-forbruker – definisjon og vilkår:  Dersom kjøper er en juridisk enhet, eller en fysisk person som handler i næringssammenheng, regnes kjøpet ikke som et forbrukerkjøp.   Ved slike kjøp selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er begrenset til det som følger direkte av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-9. I disse tilfellene fravikes § 3-3 andre ledd, og eventuelle arealavvik vurderes etter § 3-8.   Kjøperens plikt til å foreta grundige undersøkelser gjelder også fullt ut for kjøpere som ikke omfattes av forbrukerdefinisjonen.

Betalingsbetingelser

Hele oppgjøret må betales samlet fra en norsk bankkonto. Overføringer fra utlandet aksepteres kun unntaksvis, og kun dersom dette er forhåndsavtalt med megler i forbindelse med aksept av budet. 

Viktig informasjon om budgivning

Bud kan legges inn på nettannonsen på "gi bud" knappen eller via hjemmesiden. Ved elektronisk budgivning kan bud legges inn trygt og enkelt med bank-ID. Eiendomsmegler kan også kontaktes for tilsendelse av budkjema, og budskjema finnes også i salgsoppgaven.  Alle bud skal inngi skriftlig til eiendomsmegler. Kravet til skriftlighet gjelder også ved forhøyelse av bud, motbud og selgers aksept eller avslag. Før et bud kan formidles til selger må megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt dersom budgiver bruker e-signatur som f eks. bankID. Etter det første budet er inngitt, kan budgiver inngi bud pr e-post eller pr SMS til megler.   Hvis budgiver skal by på eiendommen i henhold til en kjøpsfullmakt må megler kontaktes og fullmakten oversendes før budgivning.  Et bud bør inneholde eiendommens adresse (eventuelt gnr/bnr), kjøpesum, budgivers kontaktinformasjon, finansieringsplan, akseptfrist, overtakelsesdato og eventuelle forbehold som for eksempel usikker finansiering, salg av nåværende bolig ol. Normalt vil ikke et bud med forbehold bli akseptert før forbeholdet er avklart. Konferer gjerne med megler før bud avgis. Bud som har forbehold om konfidensialitet ("hemmelige bud") vil ikke bli formidlet til selger. Alle interessenter oppfordres til å inngi bud via eiendomsmegler.  Megler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. I forbrukerforhold (dvs. der selger er forbruker) skal megleren ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Senere bud må ha en akseptfrist som er lang nok til at budet og eventuelle forbehold kan videreformidles til alle involverte parter slik at disse får tid til å områ seg, jf. forskrift om eiendomsmegling § 6-3. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser bør skje senest 10 minutter før fristens utløp. Dersom bud inngis med en frist som åpenbart er for kort til at megleren kan avvikle budrunden på en forsvarlig måte, vil megler fraråde budet.  Eiendomsmegler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt, og vil uoppfordret gi sin vurdering av det enkelte bud overfor selgeren.  Etter at handel har kommet i stand, eller dersom en budrunde avsluttes uten at handel er kommet i stand, kan en budgiver kreve kopi av budjournalen i anonymisert form. Kopi av budjournal gis til kjøper og selger uten ugrunnet opphold etter at handel er kommet i stand. Hvis budgiver ønsker å være anonym, kan bud fremmes via en fullmektig. For mer informasjon om budgivningsprosessen, se «Forbrukerinformasjon om budgivning», som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler.

Vederlag megler

Fast provisjon: kr 45 000,00 Grunnpakke bolig info** kr 14 300,00 Markedspakke inkl. stor annonse på FINN.no, Emera digital mm kr 24 850,00 Oppgjørshonorar inkl. factoring kr 12 900,00 Tilretteleggingshonorar kr 10 000,00 Visnings-/overtagelseshonorar pr. stk. kr 1 500,00 Eierskiftegebyr kr 6 725,00   Utlegg: Selger dekker utlegg i henhold til oppdragsavtalen. Disse er estimert til ca. kr 12 725,00, og omfatter vanligvis innhenting av informasjon fra kommunen, eventuell forretningsfører, samt kopi av tinglyste dokumenter. Total kostnad ved salg til prisantydning: kr 76 275,00 Dette inkluderer både vederlag og stipulerte utlegg.   Ved avbrutt oppdrag: Dersom oppdraget sies opp eller utløper uten at salget gjennomføres, har megler krav på rimelig vederlag for medgått tid og for utført arbeid. Dette omfatter blant annet vederlag knyttet til tilrettelegging, markedsføring og eventuelle avholdte visninger, samt påløpte utlegg. Timepris ved slik beregning er kr 3500.

Hvitvasking

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking, og er blant annet forpliktet til å gjennomføre kundetiltak av både selger og kjøper. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at avtalen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, er dette et mislighold fra kjøpers side. Et vesentlig mislighold kan gi selger rett til å heve avtalen og til å gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning. Dersom selger ikke bidrar til at megler får gjennomført løpende kundetiltak underveis i oppdraget, må eiendomsmegler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Selger vil i et slikt tilfelle ha misligholdt sine forpliktelser, og kjøper vil kunne ha et krav mot selger etter avhendingsloven. Hvis kundetiltak ikke lar seg gjennomføre, vil Emera eiendomsmegling ikke kunne bistå med handelen eller foreta oppgjør.

Personopplysningsloven

Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven. Se www.emera.no for vår personvernerklæring.

Oppdragsnummer

01260111

Status salgsoppgave

Megler

Meglerforetaket

Emera No1 AS Org.nr: 934963385

Samarbeidspartnere og tilknyttede foretak

Emera Norge AS og eiendomsmeglingsforetakene som er tilknyttet Emera har samarbeid med forskjellige foretak som tilbyr forbrukerne produkter eller tjenester i forbindelse med et salgsoppdrag. Våre samarbeidspartene er:

Søderberg & Partners AS - formidler av boligselger- og boligkjøperforsikring Overo AS - leverandør av digitale oppgjørsskjemaer og overtakelsesprotokoller som også inneholder tilbud til forbruker om tilpassede strøm-, internett- og alarmtjenester.

Hvilke produkter/tjenester kjøper og selger får i forbindelse med oppdraget, kan variere ut fra hvor i landet eiendommen ligger.

Egenerklæring boligselgerforsikring

Salgsoppgavevedlegg

Salgsoppgave