Thorvald Meyers gate 5

Tomten

Byggeår

1971

Etasje

2

Arealer

Arealbeskrivelse

Fellesarealer og rettigheter til bruk

Det gjøres særskilt oppmerksom på at boden som disponeres av denne seksjonen, ligger på sameiets fellesareal. Sameiet kan på et senere tidspunkt omdisponere bruken av arealet. Derfor er bodens areal ikke medregnet i seksjonens BRA (bruksareal) og totalt BRA.

Antall soverom

1

Antall rom

1

Innhold

Borettslagsleiligheten ligger i 1. etasje og består av følgende rom: Entré, stue/kjøkken, soverom og bad Balkong på 4,8 m². Leiligheten disponerer ekstern bod på 2,2 m².

Standard

Dette er en arealeffektiv og stilren 2-roms leilighet med en gjennomgående god standard. Boligen har en åpen og sosial planløsning mellom stue og kjøkken, et moderne bad renovert i regi av borettslaget i 2021, og et nytt kjøkken fra 2025. Fra stuen er det utgang til en privat balkong. Oppvarming med fjernvarme og gjennomgående lyse overflater bidrar til en behagelig atmosfære. Bygården tilbyr i tillegg en felles takterrasse med flott utsikt, vaskeri, sykkelparkering og gjestehybel. Entré: Du kommer inn i en lys entré som er bindeleddet til leilighetens øvrige rom. Døren er brann- og lydklassifisert (B30/35dB). Stue og kjøkken: Leiligheten har en åpen løsning mellom stue og kjøkken, noe som skaper en sosial og luftig sone. Kjøkkenet er fra Epoq, nytt i 2025, og har glatte, fabrikklakkerte fronter og en laminatbenkeplate med nedfelt kum i kompositt. Det er integrert stekeovn, platetopp og kombiskap med kjøl/frys, samt opplegg for integrert oppvaskmaskin. For ekstra sikkerhet er det installert komfyrvakt og lekkasjevarsler. Kjøkkenventilator med kullfilter er plassert over kokesonen. Stuedelen har god plass til både sittegruppe og spisebord, og herfra er det utgang til balkongen. Kjøkkenet er flyttet fra sin opprinnelige plassering. Balkong: Fra stuen er det utgang til en balkong på 4,8 m². Balkongen har støpt betongdekke og rekkverk i stålramme og plater. Soverom: Soverommet er av god størrelse med plass til seng og garderobeløsning. Bad: Badet ble totalrenovert i 2021 i regi av borettslaget og holder en moderne standard. I 2025 ble rommet ytterligere oppgradert med nye mosaikkfliser på gulvet samt ny innredning og utstyr. Badet er helfliset og har gulvvarme og downlights i himlingen. Innredningen består av et servantskap med heldekkende servant, speil med belysning, veggmontert toalett og dusjhjørne med svingdører. Ventilasjonen er naturlig. Overflater: Gulvoverflater: Flislagte gulv på bad, ellers laminat. Vegger: Flissatte vegger på bad, ellers glatte, malte flater. Himling: Glatte, malte himlingsflater. Romhøyden i stue/kjøkken er målt til 2,46 m. Lagring: Leiligheten disponerer en ekstern bod i underetasjen på 2,2 m², merket med nummer 107. For beskrivelse av tilstandsgrad (TG) 2 og 3, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven. Interessenter oppfordres spesielt til å undersøke disse forholdene som er gitt TG2 og 3 nærmere, da gitte tilstandsgrader her er et konkret uttrykk for alder/slitasje/ødeleggelser/konsekvenser som innebærer kostnader til utbedring. Kjøper må innta disse vurderingene og medfølgende utbedringskostnader i sin kjøpsbeslutning, jf. avhl. § 3-10. Det samme gjelder eventuelt andre opplysninger om kjente risikofaktorer, som for eksempel ufaglært arbeid, begrenset kontroll av det elektriske anlegget og opplysninger fra selgers egenerklæringsskjema.

Innbo og løsøre

Følgende løsøre og tilbehør følger ikke med: - Burgunder lampe   For øvrig gjelder NEF sin standardliste "Oversikt over løsøre og tilbehør" med mindre annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen er vedlagt.   Gjenstander som er nevnt i standardlisten, men som ikke finnes på eiendommen, vil heller ikke følge med i salget. Alt utstyr og installasjoner som medfølger overtas slik de er, uten garanti, med mindre det foreligger en gjeldende garanti fra produsent eller leverandør.   Kjøper aksepterer at det kan forekomme hull og merker etter montering av inventar og utstyr som ikke er en del av overdragelsen.

Parkering

Informasjon om parkering og garasjeplasser i borettslaget: 1) Borettslaget har 30 utendørs P-plasser, 32 garasjeplasser og 7 mc-plasser i garasje. Andelseiere som ønsker parkeringsplass kan sende en e-post til parkering.fossheim@outlook.com. Venteliste for P-plasser og garasjeplasser henger på tavlene i 1 og 6 etasje. 2) Parkeringsplassene fordeles ved venteliste og følger ikke leilighet. Leieren av plassen må disponere egen bil og plassen kan ikke fremleies. 3) Det er ikke tillatt å ha avskiltet bil stående over lengre tid. 4) Leie for garasjeplass øker til kr. 913,-/mnd. Det er et depositum på kr 5.130,- for garasjeplass og depositum for MC plass kr 2.568,-. 5) Leie for utendørs parkeringsplass øker til kr. 457,-/ mnd. 6) Leie for plass motorsykkel i fellesgarasje øker til kr. 457,- /mnd. Leie kreves inn sammen med felleskostnadene.8) Borettslaget har tre gjesteparkeringsplasser Det er beboerparkering tilgjengelig i området. Med beboerparkeringstillatelse kan man parkere hele døgnet, også utover eventuell maksparkeringstid, på plasser reservert for beboere. Gjeldende priser for beboerparkering i bydelene Frogner, St. Hanshaugen, Gamle Oslo, Grünerløkka og Sagene – innenfor sonene A, B, C, D og E – er som følger:   - Bensin-, diesel- og hybridbiler samt ladbare hybrider: kr 3.850 per år - Motorsykler og mopeder: kr 1.925 per år - Elbiler: kr 1.300 per år - El-motorsykler og el-mopeder: kr 650 per år   Det tas forbehold om endringer i prisene. For oppdatert informasjon, se:oslo.kommune.no – beboerparkering

Sammendrag av selgers egenerklæring

Selgers egenerklæringsskjema følger vedlagt salgsoppgaven. Interessenter oppfordres til å gjennomgå dette nøye.    Følgende opplysninger er spesielt viktig å merke seg:   Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom? - Svar: Ja, kun av faglært - Beskrivelse: https://vbmbyggfornyelse.no/ i 2021 og 2022 alle badene i borettsleget ble totalrenovert - Arbeid utført av: VBM Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet? -Ja - Beskrivelse: Totalrenovert i regi av boretslaget i 2021/22. VBM utførte arbeidet. Er arbeidet byggemeldt? - Ja - Beskrivelse: Totalrenovert i regi av boretslaget i 2021/22. VBM utførte arbeidet. Kjenner du til om det er/har vært f.eks. sprekker i mur, skjeve gulv eller lignende? - Ja Beskrivelse: Skjev gulv, rettet med selvnivelerende avrettningsmasse. Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? - Svar: Ja, kun av faglært - Beskrivelse: Strømm oppdatert til dagensstandard i desember 2025, kofirvakt, digitale brytere, kabler, stikkkontakter alt utenom badet. (badet ble renovert i 2021/22 i regi av borettslaget) - Arbeid utført av Moderne Elektro Kjenner du til om det er utført kontroll av el-anlegget og/eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? - Ja - Beskrivelse: Av Moderne elektro Samsvarserklæring: Det fremgår av selgers egenerklæringsskjema at det foreligger samsvarserklæring for det elektriske arbeidet i boligen.    Det tas forbehold om at det kan være utført andre arbeider på det elektriske anlegget som ikke har samsvarserklæring. 

Bygningssakkyndig

Byggemåte

Informasjon er hentet fra vedlagte tilstandsrapport, datert 14.01.2026. Bygning: Bygningen er en 2-roms borettslagsleilighet i en boligblokk over 20 etasjer, oppført i 1968 med byggeår 1971. Ferdigattest er datert 31.03.1971. Bærende konstruksjoner, etasjeskillere og leilighetsskillende vegger er i betong/mur. Yttervegger er i betong/mur med utvendig pusset og malt fasade. Etasjeskillere er utført i armerte betongkonstruksjoner fra byggeårene. Grunnmuren er i betong med støpt såle, og fundamentering antas å være på fast grunn (fjell) eller faste, komprimerte masser. Det er ikke foretatt geotekniske undersøkelser, så kunnskapen om byggegrunn og stabilitet er begrenset. Tak: Flate takkonstruksjoner i betong, tekket med papp/shingel. Vinduer: Vinduer med trerammer og isolerglass, merket med produksjonsår 1992. Dører: Leiligheten har en brann- og lydklassifisert entrédør (B30/35dB) med kikkehull. Det er opplyst om at entrédører skal byttes i 2027. Balkongdøren har trerammer og isolerglass, og er merket med produksjonsår 1992. Innvendige dører er glatte tredører. Trapper/adkomst: Bygningen har heisanlegg med adkomst til alle plan. Balkong/terrasse: Utgang fra stue til balkong i betong- og stålkonstruksjoner på ca. 4,8 m². Balkonggulvet er i støpt betongdekke og er overflatebehandlet. Rekkverket er i stålramme og plater. VVS-installasjoner: Badet ble renovert i 2021 i regi av borettslaget. Vannførende rør er i plast (rør i rør opplegg) og fleksirør. Fordelerskap med hovedstoppekran og rørstokk er plassert på badet, og har overløp med avrenning til rom med sluk. Interne og synlige avløpsrør er i plast. Det er plastsluk med synlig klemring og membran i dusjsonen. Eiendommen har tilknytning til offentlig vann og avløp. Det foreligger dokumentasjon på badet. Ventilasjon: Boligen er bygget med naturlig ventilasjon. Tilluft slippes inn via spalter i vinduer og veggventil, og avtrekk skjer via bad. Badet har mekanisk avtrekksventilasjon med avtrekksventil i himling og tilluft via spalte ved terskel. Kjøkkenet har kjøkkenventilator med kullfilter over platetopp. Tekniske detaljer: Oppvarming skjer via radiatorer med fjernvarme. Vannrørene og radiatorene har passert mer enn halvparten av forventet levetid. Det er gulvvarme på badet. Bod: En bod i underetasjen på ca. 2,2 m² tilhører seksjonen. Boden er merket med nr: 107. Elektrisk anlegg: Sikringsskap er lokalisert i felles gang, med automatsikringer med jordfeilbrytere. Overspenningsvern er montert. Anlegget har hovedbryter og 6 fordelingskurser. Strømmåler og kursfortegnelse er plassert i skapet, og fortegnelsen stemmer med dagens bruk. Det elektriske anlegget er oppgradert til dagens standard i 2025 av faglært, med moderne brytere, nye stikk/kabler og komfyrvakt. Samsvarserklæring foreligger. Foreligger det eltilsynsrapport de siste 5 år, og det er ikke foretatt arbeid på anlegget etter denne, utenom retting av eventuelle avvik i eltilsynsrapport (dvs en el-tilsynsrapport uten avvik)? - Nei TG2 - Avvik som kan kreve tiltak: - Vinduer | Det påpekes at vinduer som er over 20 år gamle og har passert over halvparten av forventet levetid. Likevel oppfyller bygningsdelene tiltenkt funksjon. TG 2 er gitt som en påpekelse da vinduer har høy alder med høyere sannsynlighet for punktering samt noe redusert isoleringsevne sammenlignet med dagens/nye vinduer. Det er registrert normal og forventet bruksslitasje samt klimapåkjenning sett i forhold til bygningsdelens alder, herunder stedvis værslitte karmer og noe malingsslipp. Utskifting av vinduer kan forventes på sikt og vil være nødvendig for å utbedre avvikene. Konsekvens - Eldre vinduer kan gi trekk grunnet utette pakninger, har lav isoleringsevne og kan subbe mot karm ved bruk. Bygningsdelene oppfyller ellers tiltenkt funksjon, men utskiftning må påregnes på sikt. - Dører | Det påpekes at dører er som over 20 år gamle og har oversteget halvparten av forventet levetid. Likevel oppfyller bygningsdelen tiltenkt funksjon. TG 2 er gitt som en påpekelse da dørene har høy alder med høyere sannsynlighet for punktering samt noe redusert isoleringsevne sammenlignet med dagens/nye dører. Det er registrert normal og forventet bruksslitasje samt klimapåkjenning sett i forhold til bygningsdelens alder, herunder stedvis værslitte karmer og noe malingsslipp. Samt løst håndtak på balkongdøren. Utskifting av dører kan forventes på sikt og vil være nødvendig for å utbedre avvikene. Konsekvens for eldre dører har ofte utette pakninger, lav isoleringsevne og kan subbe mot karm. Bygningsdelene oppfyller ellers tiltenkt funksjon, men utskiftning må påregnes på sikt. - Etasjeskille/gulv mot grunn | Følgende mål ble registrert på befaringsdagen: Stue/kjøkken: Det ble målt 17 mm planavvik gjennom hele rommet. (TG2). Soverom: Det ble målt 6 mm planavvik gjennom hele rommet. For å få lavere tilstandsgrad må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. Før vurdering av om etasjeskilleene skal utbedres, bør det undersøkes nærmere hvilke tiltak som kan gjennomføres, samt foretas kontroll av dimensjonene for å kartlegge fremgangsmåte for avretting. Risiko – Kan i dette tilfellet være mer knirk i gulv/undergulv og økt nedbøyning i etasjeskillet. Dersom forholdene forblir uendret over lengre tid, vurderes omfanget å være av mindre betydning for bruken. - Avtrekk (Kjøkken) | Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen. Denne løsningen er ikke uvanlig, men den er mindre effektiv enn en løsning med avtrekk ut i det fri. Da dette er et borettslag/sameie og det er felles ventilasjon så skal det ikke monteres elektrisk styrt avtrekksvifte på ventil. Det henvises ellers til borettslagets vedtekter og husordensregler. - Ventilasjon | Bygningen har den naturlige ventilasjonen som var vanlig på byggetiden. Ventilasjonsløsningen er enklere enn det som benyttes i dag. Naturlig ventilasjon gis på generelt grunnlag tilstandsgrad 2 da dagens strenge krav til ventilasjon ikke er oppfylt, til tross for at denne typen ventilasjon er normalt for boliger/leiligheter bygget i denne tidsperioden. Kapasitet og mengde luftutskiftning er ikke kontrollert da det krever eget utstyr for måle og det hører ikke inn under en nivå 1 undersøkelse. Dagens løsning fungerer som tiltenkt, men det må påregnes at denne typen ventilasjon ikke har samme effekt som moderne løsninger med balansert eller mekanisk ventilasjon i alle rom, kontinuerlig avtrekk og tilluft via spalter under alle dører. Endret bruk av boligen kan medføre behov for oppgradering eller tilpasning av ventilasjonsløsningen. Konsekvens: Begrenset luftutskiftning kan forekomme, særlig i perioder med lite temperaturforskjell mellom ute- og inneluft. Dette kan medføre forhøyet fuktighet, dårligere luftkvalitet og økt risiko for kondens og lukt. Det kan være at borettslag/sameie har egne vedtekter som hindrer montering av mekanisk avtrekk fra rommet, anbefalt tiltak må derfor avklares nærmere med styret i borettslag/sameie før det eventuelt kan gjennomføres. - Varmesentral | Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på vannrørene og radiatorene. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer som tiltenkt, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. Ifm. oppgradering av våtrom og kjøkken vil det være naturlig med utskiftning av rør, samtidig som andre tiltak. Tiltaket bør også koordineres med borettslaget for å avklare tidspunkt og eventuelle felles planer for gjennomføring. Bygningsdelene virker til å tilfredsstille tiltenkt funksjon. Tidspunkt for utskiftning av vannledninger nærmer seg og kan ikke utelukkes. Helse, miljø og sikkerhet: - Branncelleinndeling | Det er tegn på avvik i branncelleinndeling ut ifra dagens byggtekniske forskrift. TEK17 § 11-8 stiller krav til at en branncelle skal ha tilstrekkelig tetthet slik at røyk, varme og flammer ikke sprer seg til andre brannceller i den tiden som er nødvendig for rømning og redningsinnsats. Bygninger av denne typen er oppført etter tidligere regelverk og byggeskikk, og er normalt ikke utført i samsvar med dagens krav til branncelleinndeling. Byggteknisk forskrift (TEK17) har ikke tilbakevirkende kraft. Eksisterende bygninger er derfor ikke pålagt å oppgraderes til dagens forskriftskrav, med mindre det gjennomføres søknadspliktige tiltak, bruksendring eller hovedombygging. Det er ikke foretatt kontroll eller verifisering av branncelleinndelingens utførelse, tetthet eller ytelse. Konsekvens: Dersom branncelleinndelingen ikke har tilstrekkelig tetthet, kan røyk og varme spre seg raskere enn det som legges til grunn i dagens forskriftskrav. Dette kan gi redusert sikkerhetsmargin ved brann sammenlignet med nyere bygg. Forholdet må vurderes ut fra bygningens alder og opprinnelige byggeskikk, og det er ikke kjent om utførelsen gir den ytelsen som forutsettes i dagens regelverk. Tiltak: Det anbefales å vurdere branncelleinndelingen nærmere dersom det planlegges ombygging, bruksendring eller andre søknadspliktige tiltak. Eventuelle oppgraderinger bør da prosjekteres og utføres i samsvar med gjeldende krav i TEK. Det er ikke krav om oppgradering så lenge bygningen brukes som opprinnelig forutsatt. TGIU - Ikke undersøkt/utilgjengelig: - Tilliggende konstruksjoner våtrom (Bad) | Det ble ikke utført hulltaking da dusjsone grenser til murvegger og at badet er under 5 år. Opplistingen over er ikke uttømmende og du oppfordres til å lese og sette deg grundig inn i alt salgsmateriell. For ordens skyld nevner vi at TGIU står for tilstandsgrad ikke undersøkt, f.eks. fordi en del av bygget ikke har vært tilgjengelig for inspeksjon. Disse delene kan dermed ha feil eller mangler som ikke er avdekket. Tilstandsrapporten beskriver byggverkets tekniske tilstand. Det er ikke foretatt kontroll av de elektriske installasjonene (el-takst) selv om bygningssakkyndig kan ha knyttet noen kommentarer til elanlegget ut i fra helt enkle vurderingskriterier. Siden elanlegget ikke er kontrollert er det sannsynlig at det siden kan avdekkes avvik fra dagens forskriftskrav og oppstå funksjonssvikt. Videre må kjøper være forberedt på det må foretas oppgraderinger på grunn av slitasje, fraværende vedlikehold, arbeider som er utført av ufaglærte, utidsmessighet eller tekniske løsninger som ikke holder dagens standard. I Norge er det en av oppgavene til Det lokale el-tilsynet (DLE) å foreta tilsyn av elektriske anlegg i boliger og fritidsboliger. Alle boliger skal ha periodisk kontroll hvert 20 år og hytter/fritidsboliger kontrolleres hvert 30 år. El-anlegget er en bygningsdel som er gjenstand for konstant utvikling, det må derfor påregnes at dagens anlegg ikke nødvendigvis er dimensjonert for oppgradering av kjøkken med nye elektriske apparater, rehabilitering av bad m/varmekabler eller installeringer elbillader.

Omkostninger

3 890 000,00 (Prisantydning) 378 081 (Andel av fellesgjeld) -------------------------------------------------------- 4 268 081 (Pris inkl. fellesgjeld)   Omkostninger   9 300 (Boligkjøperforsikring* (valgfritt)) 8 406 (Forhåndsvarsling forkjøpsrett) 545 (Tinglysingsgebyr - hjemmel) 545 (Tinglysningsgebyr - pantedokument) -------------------------------------------------------- 9 496 (Omkostninger totalt (uten Boligkjøperforsikring)) 18 796 (Omkostninger totalt (med Boligkjøperforsikring))   -------------------------------------------------------- 4 277 577 (Totalpris inkl. omkostninger (uten Boligkjøperforsikring)) 4 286 877 (Totalpris inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring))   --------------------------------------------------------  

Felleskostnader

4 849,- per mnd

Totale felleskostnader per måned: kr 4 849,- Felleskostnadene er fordelt slik: - Felleskostnader (drift): kr 2 733,- - Akonto renter IN-lån (9820868814): kr 1 485,- - Akonto avdrag IN-lån (9820868814): kr 631,- - Internett: kr 233,- (inkludert i felleskostnader drift) Andel renter og avdrag på felleslånet er a-konto og kan endres ved rentejusteringer. Borettslaget har en IN-ordning på lånenummer 98208688146 som gir mulighet for individuell nedbetaling av fellesgjeld, noe som vil redusere de månedlige kapitalkostnadene for andelseieren.

Kommunale avgifter

Fellesformue

2 295,-

Fellesgjeld

Sikringsordning fellesgjeld

Borettslaget har en avtale med OBOS Factoring om garantert betaling av felleskostnader. OBOS Factoring garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. Avtale om sikring av felleskostnader varer til den blir sagt opp av en av partene. Oppsigelsestiden er seks - 6 - måneder regnet fra oppsigelsesdato.

Formuesverdi

Beliggenhet

Thorvald Meyers gate 5 har en attraktiv beliggenhet som kombinerer det beste av to verdener. Sentralt, men samtidig skjermet, ligger boligen idyllisk til ved Akerselva med grønn og vakker utsikt mot elva og Mølleparken. Nærmere fossefall midt i Oslo kommer man knapt. Her bor du med umiddelbar nærhet til natur, rennende elv og fossefall, samtidig som det pulserende bylivet på Grünerløkka kun er et steinkast unna. Grünerløkka byr på et av Oslos mest spennende utvalg av restauranter, butikker og spesialforretninger. I nærområdet finner du blant annet populære spisesteder som Bønder i Byen, Ostebutikken, Le Benjamin, Trattoria Popolare og Nedre Foss Gård. Det finnes også et rikt utvalg av kafeer og bakerier, som Kaffebrenneriet, WB Samson, Sunt og Godt, Espresso House og Godt Brød. Kun få minutters gange fra leiligheten ligger Ringnes Park senter med blant annet nyoppusset Meny, Jernia, Baker Nordby, frisør, Mester Grønn og apotek. Området er kjent for sine hyggelige parker, kafeer, restauranter, gallerier og unike detaljbutikker, samt et levende og urbant miljø. Sofienbergparken, Torshovparken og Tøyenparken med Botanisk hage ligger alle i kort gangavstand. Parkene byr på et rikt tilbud av aktiviteter som markeder og konserter gjennom året. Akerselva gir flotte tur- og rekreasjonsmuligheter, og gode sykkelstier sørger for enkel fremkommelighet i hele byen. Treningssentre som SATS ligger like i nærheten. Daglige servicetilbud er lett tilgjengelig med dagligvarebutikker som Meny, Joker, Coop og Rema i umiddelbar nærhet, flere med åpningstider til kl. 23. Flere er også søndagsåpne, og 7-Eleven holder døgnåpent. Mathallen og Ringen kino ligger også innen komfortabel gangavstand.

Adkomst

På høyre side i annonsen finner du et kartutsnitt. Ved å klikke på kartet kan du enkelt planlegge din rute fra valgt startpunkt og helt frem til boligen. Det vil være skiltet ved fellesvisninger for enkel orientering.

Info energiklasse

Eiendommen er ikke energimerket. Det følger av forskrift om energimerking § 5 at dersom eier ikke har lagt frem energiattest, og eier etter skriftlig anmodning fra kjøper ikke har lagt frem energiattest før avtale om salg er inngått, kan kjøper få laget en energiattest ved hjelp av ekspert for selgers regning, innen ett år etter at avtale om salg er inngått.

Oppvarming

Leiligheten varmes opp med fjernvarme via radiatorer. Det er elektriske varmekabler i gulvet på badet. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

Om borettslaget

Fossheim Borettslag Org.nr: 950376635

Fossheim borettslag er et veldrevet borettslag tilknyttet OBOS, som også er forretningsfører. Borettslaget består av 150 andelsleiligheter og benytter Vibbo som sin primære kommunikasjonskanal for beboere. Borettslaget har en IN-ordning (Individuell Nedbetaling av fellesgjeld), som gir andelseiere mulighet til å nedbetale sin andel av fellesgjelden. Regnskapet for 2024 viste et underskudd på kr 1 402 649, mens budsjettet for 2025 anslår et underskudd på kr 301 000. Den bokførte egenkapitalen er negativ, noe som i årsberetningen forklares med at eiendelene er ført til historisk kostpris og ikke dagens reelle markedsverdier. Borettslaget har fokus på vedlikehold og oppgradering. I 2024 ble det gjennomført flere store prosjekter, inkludert installasjon av et nytt elbilladeanlegg, utskifting til LED-belysning i fellesområder, utvidelse av adgangssystemet og rehabilitering av takvannsnedløp. For 2025 er det vedtatt å anskaffe et varmepumpeanlegg for energigjenvinning, finansiert med et lån på inntil 5 millioner kroner. Anlegget er forventet å nedbetale seg selv over 6-10 år gjennom reduserte energikostnader. Det skal også gjennomføres en tilstandsvurdering av tilfluktsrommene. Borettslaget tilbyr flere fellesfasiliteter, inkludert et fellesvaskeri med moderne betalingsløsninger (Vipps/PayPal), sykkelrom og en utleiehybel med fellesrom som kan reserveres via Vibbo. I slutten av 2024 ble det ferdigstilt et nytt elbilladeanlegg, slik at samtlige parkerings- og garasjeplasser nå har infrastruktur for elbillading. I tillegg har generalforsamlingen gitt styret fullmakt til å inngå en avtale med Bilkollektivet om utleie av inntil tre parkeringsplasser, som et supplement til borettslagets mobilitetstilbud. Parkering tildeles etter venteliste og følger ikke leiligheten ved salg. Borettslaget har 30 utendørsplasser, 32 garasjeplasser og 7 MC-plasser. Hver andelseier kan leie maks én bilplass (ute eller i garasje) og én MC-plass. Fremleie av plassen er ikke tillatt. Leie for garasjeplass er kr 913,- per måned, og for utendørsplass/MC-plass kr 457,- per måned. Det kreves depositum for leie av garasje- og MC-plass. Det er felles husordensregler for å sikre et godt bomiljø. Det skal være ro i bygget mellom kl. 23:00 og 07:00. Bruk av kullgrill er ikke tillatt på balkonger eller private uteplasser. Dyrehold er tillatt etter søknad og godkjenning fra styret. Vesentlige endringer i leiligheten, som berører faste installasjoner (VVS, elektrisk anlegg, bærevegger), krever styrets godkjenning. Det er kun tillatt med kjøkkenventilator med kullfilter. Som hovedregel kan kun fysiske personer eie andeler i borettslaget, og man kan kun eie én andel. Kjøper må godkjennes av styret. Det er forkjøpsrett for andelseiere i borettslaget, og deretter for øvrige OBOS-medlemmer. Utleie (bruksoverlating) av hele boligen krever styrets godkjenning og er normalt begrenset til tre år, forutsatt at eier har bodd i leiligheten i minst ett av de to siste årene. Det er unntak for midlertidig fravær grunnet jobb, utdanning eller andre tungtveiende årsaker. Korttidsutleie i opptil 30 dager i året krever ikke godkjenning.

Regnskap / Budsjett / Kostnadsøkninger

Årsregnskapet for 2024 viste et underskudd på kr 1 402 649, som ble vedtatt overført som udekket tap. Til sammenligning hadde borettslaget et overskudd på kr 575 926 i 2023. Budsjettet for 2025 viser et forventet underskudd på kr 301 000. Felleskostnadene ble økt med 8 % fra 1. januar 2025. Borettslagets balanse per 31.12.2024 viser en negativ bokført egenkapital på kr -37 865 820. Dette forklares med at eiendelene er bokført til historisk kostpris, som ikke reflekterer reelle markedsverdier. Styret vurderer den faktiske egenkapitalen til å være positiv. På årsmøtet 14. mai 2025 ble det vedtatt å ta opp et lån på inntil 5 millioner kroner for å anskaffe et varmepumpeanlegg. Investeringen forventes å redusere energikostnadene og er ment å være selvfinansierende over tid.

Forretningsfører

Styregodkjennelse

Kjøper må godkjennes av borettslagets styre. Styret kan kun nekte godkjenning dersom det foreligger saklig grunnlag, jf. borettslagsloven § 4-4.

Forkjøpsrett

Forkjøpsretten er under prøving. Ta kontakt med megler for mer informasjon.

Forsikringsselskap og polisenummer felles forsikring

Gjensidige Forsikring Asa

88368035

Vedtekter / husordensregler

Vedlagt salgsoppgaven.

Husdyrhold

Styrets samtykke må foreligge for å kunne holde dyr, og den som har dyr, må undertegne en spesiell erklæring. Forutsetningen for å kunne holde dyr er videre at de andre beboerne ikke sjeneres, og at dyrene ikke oppholder seg i korridoren. Styret har til enhver tid rett til å begrense dyreholdet.

Adgang til utleie

Det er begrenset adgang til å leie ut bolig i borettslag. Med styrets godkjenning og under visse vilkår kan boligen leies ut i inntil 3 år, jf. borettslagsloven § 5-3 til § 5-10. Andelseier som selv bor i boligen, har imidlertid rett til å leie ut deler av boligen til andre uten styregodkjenning, jf. borettslagsloven § 5-4. Korttidsutleie er tillatt i opptil 30 døgn per år uten samtykke fra styret.

Ferdigattest / brukstillatelse

Det er utstedt ferdigattest datert 31.03.1971. At slike tillatelser/attester eksisterer gir ingen garanti for at det ikke senere er utført arbeider som ikke er byggemeldt/godkjent. - Det er utstedt ferdigattest for utskifting av vann- og avløpsrør datert 15.08.2022. - Det er utstedt ferdigattest for fasadeendring datert 25.06.2015. - Det er utstedt ferdigattest for endring/reparasjon av bygningstekniske installasjoner datert 04.06.2015. - Det er utstedt ferdigattest for endring/reparasjon av bygningstekniske installasjoner datert 12.03.2012. Det foreligger godkjente byggetegninger, men det er avvik mellom disse og dagens planløsning. Leiligheten er opprinnelig en 1-roms, men er omgjort til en 2-roms. Kjøkkenet er flyttet fra sin opprinnelige plassering og er nå en del av stuen i en åpen løsning. Soverom er laget der kjøkkenet var tidligere.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpssystem. Stikkledningene fra eiendommen og ut til det kommunale nettet er private, og vedlikeholdsansvaret for disse påhviler borettslaget. Adkomst til eiendommen skjer via offentlig vei.

Regulerings- og arealplaner

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-2255, vedtatt 28.07.1977. Planen er delvis opphevet av Kommuneplan 2015. Eiendommen omfattes også av følgende planer: Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030, vedtatt 23.09.2015. Kommunedelplan KDP-4 - Akerselva miljøpark, vedtatt 28.11.1990. Kommunedelplan KDP-17 - Kommunedelplan for torg og møteplasser, vedtatt 22.04.2009. Eiendommen ligger innenfor hensynssone H570 for bevaring av kulturmiljø, og er en del av Kommunedelplan KDP-4 Akerselva miljøpark. Eiendommen berøres av følgende hensynssoner: - Hensynssone H190_2: Andre sikringssoner (vannforsyning) - Hensynssone H320_2: Flomfare (elveflom) Pågående plansaker i området: - S-5058: Detaljregulering for Ny vannforsyning til Oslo. Planen medfører etablering av midlertidig anleggs- og riggområde langs Akerselva. Området er stadig under endring/utvikling, bygg settes opp, rehabiliteres og rives ned. Vi anbefaler derfor alle budgivere å sette seg inn i gjeldende reguleringsbestemmelser. Kopi av situasjonskart, målebrev, reguleringsplaner m/bestemmelser etc. ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler. Vi oppfordrer interessenter til å gjøre seg kjent med disse.

Tinglyste heftelser og rettigheter

Følgende tinglyste heftelser følger eiendommen ved salg, og ved inngivelse av bud vil disse være akseptert av budgiver/kjøper: 1964/512208-1/105 31.08.1964 ERKLÆRING/AVTALE Vedtak av Oslo kommunes vann- og kloakkreglement Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen 1964/514618-1/105 10.10.1964 ERKLÆRING/AVTALE vedr. begrensninger i utleiemulighetene Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet 1964/514805-1/105 13.10.1964 BEST. OM ADKOMSTRETT Rettighetshaver Thv. Meyersgt.7. 1986/43075-2/105 16.07.1986 BESTEMMELSE OM VEG Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.v. 2014/424118-1/200 26.05.2014 PANTEDOKUMENT Beløp: NOK 45 000 000 Panthaver: OBOS-BANKEN AS ORG.NR: 911 986 884 2021/395407-1/200 07.04.2021 PANTEDOKUMENT Beløp: NOK 43 200 000 Panthaver: OBOS-BANKEN AS ORG.NR: 911 986 884 ELEKTRONISK INNSENDT Selger bærer risikoen for at kjøper kan få tinglyst skjøte uten andre heftelser enn de som det er avtalt at følger med i handelen. Gjennomføring av handelen er betinget av det ikke er tinglyst heftelser som ikke lar seg innfri/slette. Dersom eiendommen skulle bli overbeheftet i salgsprosessen, det vil si at summen av fremtidige tinglyste heftelser overstiger den forventede salgssummen, er det en forutsetning for at handel skal kunne gjennomføres at kreditorene gir nødvendig pantefrafall. Dersom pantefrafall ikke oppnås vil handel ikke kunne gjennomføres. Skulle det bli tinglyst flere utleggspant på eiendommen, kan handel bare gjennomføres forutsatt at også eventuelle fremtidige kreditorer aksepterer å slette sitt pant uten å få full innfrielse av det underliggende kravet.

Legalpant

Borettslaget har legalpant på inntil 2G som sikkerhet for betaling av felleskostnader. Dette betyr at borettslaget har prioritet over tinglyste lån når det gjelder betaling av felleskostnader, og kan kreve inn pengene før andre kreditorer, selv om de har lån registrert på andelen.

Boligselgerforsikring

Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad kr. 20 000 000,-. Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgaven og interessenter oppfordres til å gjennomgå denne før bud inngis.

Boligkjøperforsikring

Kjøper har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring fra Söderberg & Partners. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell eller på https://www.soderbergpartners.no/eiendom/boligkjoper/

Diverse

Borettslagsmodellen innebærer at borettslaget eier eiendommen, mens andelseierne eier andeler i borettslaget, som gir borett til en bestemt bolig. Andelseierne har ikke personlig ansvar for borettslagets fellesgjeld, men de må dekke borettslagets løpende utgifter. Manglende innbetaling av fellesutgiftene som følge av andre andelshaveres mislighold, eller dersom borettslaget sitter på fraflyttede og/eller usolgte andeler, må dekkes av de øvrige andelseierne.   Borettslaget har legalpanterett i andelen for krav på dekning av felleskostnader og andre krav fra borettslaget, på inntil 2 ganger folketrygdens grunnbeløp.   Kjøper og selger er forpliktet til å undertegne standard kjøpekontrakt utarbeidet av Emera i forbindelse med eiendomstransaksjonen. Kjøpekontrakten kan besiktiges hos eiendomsmegler før bud inngis. Kontakt eiendomsmegler for spørsmål.   Selger leverer eiendommen i ryddig og rengjort stand.

Sentrale lover

Regelverk og generelle opplysninger Boligen selges med det inventar og utstyr som i henhold til gjeldende lover, forskrifter eller offentlige pålegg skal følge med eiendommen, jf. avhendingsloven § 3-4. Fastmonterte eller spesialtilpassede installasjoner og innredning som anses som varig tilknyttet boligen, følger normalt med i handelen, med mindre det foreligger en særskilt avtale mellom partene om noe annet, jf. avhendingsloven § 3-5.   En standard tilbehørsliste utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) følger salgsoppgaven, og gjelder som utgangspunkt for hva som inkluderes i salget – med mindre avvik er tydelig avtalt mellom kjøper og selger.   Om informasjonsgrunnlaget Opplysninger om boligens størrelse og utforming, både innvendig og utvendig, bygger på informasjon hentet fra vedlagte tilstands- og boligsalgsrapport. Innholdet i salgsoppgaven er basert på selgers informasjon, fagkyndig vurdering, samt opplysninger fra offentlige registre som kommunen og Kartverket. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses for å være kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene,  slike forhold kan ikke senere gjøres gjeldende som en mangel ved boligen. Dette gjelder uavhengig av om dokumentene er lest.    Det kan være forskjell mellom boligens faktiske bruk av rom og det som er godkjent av myndighetene. Alle interessenter anbefales derfor å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagperson, før bud gis. Dersom kjøper velger å kjøpe uten å ha sett eiendommen, kan det ikke etter overtakelse reklameres på forhold som burde ha vært oppdaget ved en ordinær gjennomgang.   Dersom det oppstår behov for ytterligere avklaringer, oppfordres interessenter til å kontakte eiendomsmegler eller egne rådgivere før de gir bud.   Slitasje og bruk Det må også forventes at eiendommer som har vært i bruk, vil kunne ha tegn til slitasje og eventuelle skader. Slik normal bruksslitasje og behov for vedlikehold må kjøper påregne, og dette vil normalt ikke gi grunnlag for reklamasjon eller prisavslag.   Avtalerettslig Partenes rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, og all tilgjengelig dokumentasjon som forelå for kjøper før handelen ble inngått. I tillegg gjelder avhendingsloven. Det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke, og dette er nærmere forklart nedenfor.   Budgivning og selgers vurdering På grunn av ulike ansvarsforhold kan selger velge å prioritere bud fra ikke-forbrukere, selv om budet er lavere enn et forbrukerbud. Når kjøper ikke er forbruker, kan selges ansvar begrenses ettersom boligen selges «som den er», noe som kan være av verdi for selger. Det understrekes at selger står fritt til å velge hvilket bud som aksepteres, og er ikke forpliktet til å velge det høyeste.   Alle budgivere må ved inngivelse av bud opplyse om de opptrer som forbruker eller som næringsdrivende/person som handler hovedsakelig som ledd i næringsvirksomhet. Det vil opplyses hvis konkurrerende bud kommer fra en ikke-forbruker.   Forbrukerkjøp – definisjon og vilkår:   Et forbrukerkjøp foreligger når en fysisk person kjøper eiendom uten at formålet hovedsakelig er knyttet til næringsvirksomhet. En eiendom anses å ha en mangel dersom den ikke oppfyller kravene som følger av avtalen, eller ved brudd på bestemmelser i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Det samme gjelder hvis eiendommen ikke samsvarer med det som med rimelighet kunne forventes ut fra blant annet alder, type og synlig tilstand – eller hvis det er tilbakeholdt, eller gitt feilaktige opplysninger, og dette har påvirket avtalen.   Dersom det er avvik mellom oppgitt og faktisk innvendig areal på minst 2 % og samtidig minst 1 kvadratmeter, kan dette utløse rett til kompensasjon etter § 3-3 i avhendingsloven.   Ved beregning av krav om prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke kostnader med inntil kr 10 000 (som en egenandel).   Ikke-forbruker – definisjon og vilkår:  Dersom kjøper er en juridisk enhet, eller en fysisk person som handler i næringssammenheng, regnes kjøpet ikke som et forbrukerkjøp.   Ved slike kjøp selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er begrenset til det som følger direkte av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-9. I disse tilfellene fravikes § 3-3 andre ledd, og eventuelle arealavvik vurderes etter § 3-8.   Kjøperens plikt til å foreta grundige undersøkelser gjelder også fullt ut for kjøpere som ikke omfattes av forbrukerdefinisjonen.

Betalingsbetingelser

Hele oppgjøret må betales samlet fra en norsk bankkonto. Overføringer fra utlandet aksepteres kun unntaksvis, og kun dersom dette er forhåndsavtalt med megler i forbindelse med aksept av budet. 

Viktig informasjon om budgivning

Bud kan legges inn på nettannonsen på "gi bud" knappen eller via hjemmesiden. Ved elektronisk budgivning kan bud legges inn trygt og enkelt med bank-ID. Eiendomsmegler kan også kontaktes for tilsendelse av budkjema, og budskjema finnes også i salgsoppgaven.  Alle bud skal inngi skriftlig til eiendomsmegler. Kravet til skriftlighet gjelder også ved forhøyelse av bud, motbud og selgers aksept eller avslag. Før et bud kan formidles til selger må megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt dersom budgiver bruker e-signatur som f eks. bankID. Etter det første budet er inngitt, kan budgiver inngi bud pr e-post eller pr SMS til megler.   Hvis budgiver skal by på eiendommen i henhold til en kjøpsfullmakt må megler kontaktes og fullmakten oversendes før budgivning.  Et bud bør inneholde eiendommens adresse (eventuelt gnr/bnr), kjøpesum, budgivers kontaktinformasjon, finansieringsplan, akseptfrist, overtakelsesdato og eventuelle forbehold som for eksempel usikker finansiering, salg av nåværende bolig ol. Normalt vil ikke et bud med forbehold bli akseptert før forbeholdet er avklart. Konferer gjerne med megler før bud avgis. Bud som har forbehold om konfidensialitet ("hemmelige bud") vil ikke bli formidlet til selger. Alle interessenter oppfordres til å inngi bud via eiendomsmegler.  Megler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. I forbrukerforhold (dvs. der selger er forbruker) skal megleren ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Senere bud må ha en akseptfrist som er lang nok til at budet og eventuelle forbehold kan videreformidles til alle involverte parter slik at disse får tid til å områ seg, jf. forskrift om eiendomsmegling § 6-3. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser bør skje senest 10 minutter før fristens utløp. Dersom bud inngis med en frist som åpenbart er for kort til at megleren kan avvikle budrunden på en forsvarlig måte, vil megler fraråde budet.  Eiendomsmegler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt, og vil uoppfordret gi sin vurdering av det enkelte bud overfor selgeren.  Etter at handel har kommet i stand, eller dersom en budrunde avsluttes uten at handel er kommet i stand, kan en budgiver kreve kopi av budjournalen i anonymisert form. Kopi av budjournal gis til kjøper og selger uten ugrunnet opphold etter at handel er kommet i stand. Hvis budgiver ønsker å være anonym, kan bud fremmes via en fullmektig. For mer informasjon om budgivningsprosessen, se «Forbrukerinformasjon om budgivning», som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler.

Vederlag megler

Fast provisjon: kr 30 000,00 Tilrettelegging: kr 15.000 Visninger/overtagelser: kr 3000 pr. stk.  Markedspakke: kr 23.900 Oppgjørshonorar inkl. factoring: kr 9900 Grunnpakke bolig Info: kr 9.900   Utlegg: Selger dekker utlegg i henhold til oppdragsavtalen. Disse er estimert til ca. kr 21 570,00, og omfatter vanligvis innhenting av informasjon fra kommunen, eventuell forretningsfører, samt kopi av tinglyste dokumenter. Total kostnad ved salg til prisantydning: kr 79 270,00 Dette inkluderer både vederlag og stipulerte utlegg.   Ved avbrutt oppdrag: Dersom oppdraget sies opp eller utløper uten at salget gjennomføres, har megler krav på rimelig vederlag for medgått tid og for utført arbeid. Dette omfatter blant annet vederlag knyttet til tilrettelegging, markedsføring og eventuelle avholdte visninger, samt påløpte utlegg. Timepris ved slik beregning er kr 3500.

Hvitvasking

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking, og er blant annet forpliktet til å gjennomføre kundetiltak av både selger og kjøper. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at avtalen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, er dette et mislighold fra kjøpers side. Et vesentlig mislighold kan gi selger rett til å heve avtalen og til å gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning. Dersom selger ikke bidrar til at megler får gjennomført løpende kundetiltak underveis i oppdraget, må eiendomsmegler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Selger vil i et slikt tilfelle ha misligholdt sine forpliktelser, og kjøper vil kunne ha et krav mot selger etter avhendingsloven. Hvis kundetiltak ikke lar seg gjennomføre, vil Emera eiendomsmegling ikke kunne bistå med handelen eller foreta oppgjør.

Personopplysningsloven

Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven. Se www.emera.no for vår personvernerklæring.

Oppdragsnummer

02260013

Status salgsoppgave

Megler

Meglerforetaket

Emera No2 AS Org.nr: 934963407

Samarbeidspartnere og tilknyttede foretak

Emera Norge AS og eiendomsmeglingsforetakene som er tilknyttet Emera har samarbeid med forskjellige foretak som tilbyr forbrukerne produkter eller tjenester i forbindelse med et salgsoppdrag. Våre samarbeidspartene er:

Søderberg & Partners AS - formidler av boligselger- og boligkjøperforsikring Overo AS - leverandør av digitale oppgjørsskjemaer og overtakelsesprotokoller som også inneholder tilbud til forbruker om tilpassede strøm-, internett- og alarmtjenester SpareBank 1 SMN - tilbyder av lånefinansiering.

Hvilke produkter/tjenester kjøper og selger får i forbindelse med oppdraget, kan variere ut fra hvor i landet eiendommen ligger.

Egenerklæring boligselgerforsikring

Tilstandsrapport

Salgsoppgavevedlegg

Salgsoppgave