Odvar Solbergs vei 206

Tomten

Byggeår

1974

Etasje

4

Arealer

Arealbeskrivelse

Fellesarealer og rettigheter til bruk

Det gjøres særskilt oppmerksom på at boden som er medtatt i BRA-e og totalt BRA, ligger på sameiets fellesareal, men disponeres av denne seksjonen. Sameiet kan på et senere tidspunkt omdisponere bruken av dette arealet.

Bygningssakkyndiges kommentar til arealoppmåling

Arealer målt innvendig på stedet. Innvendige vegger, kanaler og sjakter er medtatt BRA-i. I tillegg disponerer leiligheten en kjellerbod på 1,9m² og en bod i garsjeanlegg/boddel på 3,7m².

Antall soverom

3

Antall rom

4

Innhold

Leiligheten ligger i 4. etasje og består av følgende rom: Entré, stue, kjøkken, bad, vaskerom og tre soverom. Fra stuen er det utgang til en innglasset balkong på 12 m². Fra kjøkkenet er det utgang til en lufteveranda på 2,2 m². Leiligheten disponerer en bod i kjeller på 1,9 m² og en bod i felles garasjeanlegg på 3,7 m².

Standard

Entré og bod Det første som møter deg når du trer over dørstokken, er en lys og romslig entré som umiddelbart gir deg følelsen av rom og luft. Her slipper du den klassiske, trange gangen. Videre i entréen finner du en stor og praktisk innebod som fungerer utmerket som garderobe eller ekstra lagringsplass for hele familien. Dette er en genial løsning for å holde yttertøy og sko skjult, slik at førsteinntrykket av hjemmet alltid forblir ryddig. Stue og balkong Stuen er lys og innbydende med en åpen planløsning som gir en romslig og luftig atmosfære på hele 30,8 kvm. Rommet har svært gode møbleringsmuligheter med naturlige soner for både en stor sofagruppe og en romslig spiseplass hvor venner og familie kan samles. Store vindusflater sørger for rikelig med dagslys, og den lyse 2-stavs parketten gir rommet et lunt og trivelig preg. Fra stuen er det direkte utgang til en fantastisk innglasset balkong på 12 kvm, som fungerer som en forlengelse av stuen hele året. Balkongen ligger høyt og fritt til med god avstand til naboer, og de skyvbare glassveggene gjør det enkelt å åpne helt opp for solen på godværsdager. Kjøkken og veranda Kjøkkenet ligger sosialt, men likevel delvis skjermet fra stuen, en perfekt kombinasjon som bevarer den åpne romfølelsen samtidig som arbeidsflyten holdes privat. Innredningen er tidløs med hvite, glatte fronter, laminat benkeplater og en stor nedfelt oppvaskkum. Her er det rikelig med skapplass til alt av kjøkkenutstyr, samt integrert stekeovn og keramisk koketopp som medfølger. Som en ekstra bonus har kjøkkenet utgang til en egen liten veranda på 2,2 kvm. Denne er helt ideell for rask utlufting under matlaging eller for å nyte morgenkaffen i fred og ro. Hovedsoverom Hovedsoverommet har en svært god størrelse og ligger plassert i leilighetens rolige sone. Her er det rikelig med plass til en stor dobbeltseng med nattbord på hver side, samt gode muligheter for store garderobeløsninger. Rommet oppleves lyst og luftig. Soverom 2 og 3 Videre byr leiligheten på to gode soverom som enkelt kan tilpasses familiens ulike behov. Det ene rommet fungerer utmerket som et lyst barnerom med plass til både seng og leksehjørne, mens det andre soverommet i dag er innredet som et praktisk gjesterom. Begge rommene har en god atmosfære og store vinduer som slipper inn mye naturlig lys. Fleksibiliteten i planløsningen gjør det enkelt å bruke disse rommene som enten barnerom, hjemmekontor eller hobbyrom etter eget ønske. Vaskerom Leiligheten har den store fordelen av et eget, separat vaskerom som ble totalrenovert i borettslagets regi i 2024. Rommet har moderne fliser på både gulv og vegger, og er utstyrt med elektriske varmekabler for optimal komfort. Her er det fiks ferdig opplegg for både vaskemaskin og tørketrommel, samt en praktisk skapinnredning med vaskekum. Dette er et rom som virkelig forenkler logistikken for en travel familie. Baderom Baderommet fremstår som moderne og delikat, også dette totalrenovert i 2024 med full utskifting av rør og membraner. Badet er flislagt i stilrene fargetoner og har deilig varme i gulvet. Innredningen består av en lekker dusjsone med sorte detaljer og regndusj, servant med praktisk skuffeinnredning, samt et moderne vegghengt toalett. Her kan du flytte rett inn i en bolig hvor de dyreste rommene er splitter nye og utført etter dagens strenge krav.

Innbo og løsøre

Salgsoppgaven inkluderer NEFs standardliste "Oversikt over løsøre og tilbehør", som legges til grunn med mindre annet er spesifisert i salgsoppgaven.   Gjenstander som er nevnt i standardlisten, men som ikke finnes på eiendommen, vil heller ikke følge med i salget. Alt utstyr og installasjoner som medfølger overtas slik de er, uten garanti, med mindre det foreligger en gjeldende garanti fra produsent eller leverandør.   Kjøper aksepterer at det kan forekomme hull og merker etter montering av inventar og utstyr som ikke er en del av overdragelsen.

Parkering

Leiligheten har bruksrett til parkeringsplass nr.4061, som ligger på borettslagets fellesareal. Bruksretten er regulert gjennom borettslagets vedtekter. Det presiseres at borettslaget senere kan vedta endringer i organiseringen av parkeringsplassene.

Sammendrag av selgers egenerklæring

Selger har i forbindelse med salget fylt ut egenerklæringsskjema som vedlagt salgsoppgaven. I skjemaet fremkommer følgende informasjon: Parketten fikk fuktskade etter en hendelse i boligen som skyldtes vår bruk og ikke teknisk/bygningsmessig feil. Det er synlig skade på parketten. Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom? Ja. Faglært arbeid: Beskrivelse: I regi av borettslaget Arbeid utført av: Sansbygg Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet? Ja. Beskrivelse: Sluk ble fornyet. Usikkert ifht tettesjikt og membran. Mest sannsynlig ble dette gjort. Er arbeidet byggemeldt? Nei. Beskrivelse: Oppgraderingen var i regi av borettslaget. Kjenner du til om det er/har vært sopp/råteskader/insekter/skadedyr på eiendommen som rotter, mus, maur eller lignende? Ja. Det har vært observert og meldt inn observasjon på rotter og mus i borettslaget, men ikke inne i leiligheten. Kjenner du til om det er/har vært skjeggkre i boligen? Ja. Det har tidligere vært observert skjeggkre i leiligheten. Det er satt ut åte som tiltak, og det har ikke vært gjort observasjoner etter dette. Har du ladeanlegg/ladeboks for elbil i dag? Ja. Ladeboks for elbil Kjenner du til om det er/har vært sopp/råteskader/insekter/skadedyr i sameiet/laget/selskapet (fellesareal eller i andre boliger) som rotter, mus, maur eller lignende? Ja. Blitt opplyst om rotter og mus i borettslaget, men aldri vært observert i leiligheten.

Bygningssakkyndig

Byggemåte

Informasjon er hentet fra vedlagte tilstandsrapport, datert 07.04.2026. Bygning: Boligblokk med 4 og 6 etasjer, oppført i 1974. Bygningen har bærende konstruksjoner i støpt betong, og i perioden 2009/14 ble det gjennomført rehabilitering av fasader og utearealer. Yttervegger er etterisolert og forblendet med spekkmurt gul teglstein, med utfyllende fasader i bindingsverk kledd med trepanel ved balkonger. Innvendige vegger er mur og platekledde med malt strie og tapet. Etasjeskiller er av betongdekke. Grunnmur er i støpt betong og kjellergulvet er støpt, dette er en del av borettslagets vedlikeholdsansvar. Tak: Yttertaket er en konstruksjon av oppforet betongdekke tekket med folie/platetekking. Dette er en del av borettslagets vedlikeholdsansvar. Vinduer: Vinduer med trerammer og 2-lags isolerglass fra 2002. Dører: Entredør i B30 kvalitet fra byggeår 1974. Balkongdører med treramme og 2-lags isolerglass fra 2002. Innvendige dører er en blanding av malte originale dører og hvite nyere dører med hvite karmer til bad, vaskerom og bod. Trapper/adkomst: Adkomst til leiligheten er via felles trapperom. Trappene er støpte og belagt med terrazzo, med malte Lecaelementer på vegger mellom etasjer. Balkong/terrasse: Leiligheten har en sydvendt innglasset balkong på 12 m² med adkomst fra stue, og en sydvendt lufteveranda på 2,2 m² med adkomst fra kjøkken. VVS-installasjoner: Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpsnett. Vannrør og avløpsrør fra kjeller til alle leiligheter ble skiftet i 2024. I leiligheten er det lagt rør i rør system (PEX rør) med fordelingsskap og stoppekran plassert på bad. Det er montert plastsluk med klemring på bad og vaskerom. Ventilasjon: Ventilasjon med mekanisk avtrekk i leiligheten med avtrekk fra bad og kjøkken. Friskluftstilførsel fra ventiler i vegg/vinduer. Kjøkkenet har kullfilterventilator over koketopp i tillegg til det felles mekaniske avtrekksanlegget. Tekniske detaljer: Leiligheten er elektrisk oppvarmet med panelovner samt gulvvarme på bad/vaskerom. Elektrisk anlegg: Sikringsskap med automatsikringer, 3x10, 7x16 og 1x25 Amp kurser og jordfeilbryter på alle kurser. Overspenningsvern montert. Foreligger det eltilsynsrapport de siste 5 år, og det er ikke foretatt arbeid på anlegget etter denne, utenom retting av eventuelle avvik i eltilsynsrapport (dvs en el-tilsynsrapport uten avvik)? - Nei Når ble det elektriske anlegget installert eller sist gang totalt rehabilitert (årstall)? Med totalt rehabilitert menes fullstendig utskiftet anlegg fra inntakssikring og videre. - Ukjent Er alle elektriske arbeider/anlegg i boligen utført av en registrert elektroinstallasjonsvirksomhet? - Ja Er det elektriske anlegget utført eller er det foretatt tilleggsarbeider på det elektriske anlegget etter 1.1.1999? - Nei Foreligger det kontrollrapport fra offentlig myndighet – Det Lokale Eltilsyn (DLE) eller eventuelt andre tilsvarende kontrollinstanser med avvik som ikke er utbedret eller kontrollen er over 5 år? - Nei Forekommer det ofte at sikringene løses ut? - Nei Har det vært brann, branntilløp eller varmgang (for eksempel termiske skader på deksler, kontaktpunkter eller lignende) i boligens elektriske anlegg? - Nei Er det tegn til at det har vært termiske skader (tegn på varmgang) på kabler, brytere, downlights, stikkontakter og elektrisk utstyr? Sjekk samtidig tilstanden på elektrisk tilkobling av varmtvannsbereder, jamfør eget punkt under varmtvannstank - Nei Er der synlig defekter på kabler eller er disse ikke tilstrekkelig festet? - Nei Er det tegn på at kabelinnføringer og hull i inntak og sikringsskap ikke er tette, så langt dette er mulig å sjekke uten å fjerne kapslinger? - Nei Finnes det kursfortegnelse, og er den i samsvar med antall sikringer? - Ja Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el-kontroll? - Ja Takstmannen har ikke autorisasjon for total taksering av el- anlegg. Det anbefales derfor på generelt grunnlag at el-anlegg som ikke har hatt kontroll siste 5 år kontrolleres av autorisert elektriker eller E-verket. TG2 - Avvik som kan kreve tiltak: - Vinduer | Normal tid før utskifting av trevindu med isolerglass er 20 - 40 år. Bygningsdelen er nå ca. 25 år gamle og mer enn halvparten av anbefalt brukstid er overskredet. - Dører | Anbefalt brukstid for entredører er på ca. 30-40 år. Selv om døren er nå over 50 år gammel og anbefalt brukstid er overskredet kan den ha god funksjon noen år til. - Balkongdører | Anbefalt brukstid for balkongdører er på ca. 30-40 år. Dørene er nå ca. 25 år gamle og mer enn halvparten av anbefalt brukstid er overskredet. - Overflater | Parkett har sklidd fra hverandre i noen skjøter og har ellers noe fuktskader. Noe oppgradering av parkett må påregnes. - Sluk, membran og tettesjikt, vaskerom | Sluk har begrenset mulighet for inspeksjon og rengjøring. Sluk er plassert under skap og lite tilgjengelig for kontroll og renhold. Når sluket har begrenset tilgang, er det vanskelig å rengjøre sluket og å inspisere den for å oppdage skader i membranen/fuger rundt sluket, som er avgjørende for å forhindre lekkasjer. TG2 - Avvik som ikke krever umiddelbare tiltak: - Etasjeskille/gulv mot grunn | Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Målt høydeforskjell på over 20 mm på stue og kjøkken gulv. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. - Innvendige dører | Anbefalt brukstid for innerdører er ca 30-50 år. Bygningsdelen fungerer fortsatt med dagens tilstand, men kan gå noe tregt. - Overflater og innredning, kjøkken | Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad. Noe svellskader på noen skapfronter. Det er ikke behov for utbedringstiltak. TGIU - Ikke undersøkt/utilgjengelig: - Tilliggende konstruksjoner, vaskerom | Det er pga bygningsmessige hindringer ikke fysisk mulig å foreta hulltaking i vegg bak våtsone. TGIU gitt ut ifra manglende mulighet for hulltaking. - Tilliggende konstruksjoner, bad | Det er pga bygningsmessige hindringer ikke fysisk mulig å foreta hulltaking i vegg bak våtsone. TGIU gitt ut ifra manglende mulighet for hulltaking. Opplistingen over er ikke uttømmende og du oppfordres til å lese og sette deg grundig inn i alt salgsmateriell. For ordens skyld nevner vi at TGIU står for tilstandsgrad ikke undersøkt, f.eks. fordi en del av bygget ikke har vært tilgjengelig for inspeksjon. Disse delene kan dermed ha feil eller mangler som ikke er avdekket. Tilstandsrapporten beskriver byggverkets tekniske tilstand. Det er ikke foretatt kontroll av de elektriske installasjonene (el-takst) selv om bygningssakkyndig kan ha knyttet noen kommentarer til elanlegget ut i fra helt enkle vurderingskriterier. Siden elanlegget ikke er kontrollert er det sannsynlig at det siden kan avdekkes avvik fra dagens forskriftskrav og oppstå funksjonssvikt. Videre må kjøper være forberedt på det må foretas oppgraderinger på grunn av slitasje, fraværende vedlikehold, arbeider som er utført av ufaglærte, utidsmessighet eller tekniske løsninger som ikke holder dagens standard. I Norge er det en av oppgavene til Det lokale el-tilsynet (DLE) å foreta tilsyn av elektriske anlegg i boliger og fritidsboliger. Alle boliger skal ha periodisk kontroll hvert 20 år og hytter/fritidsboliger kontrolleres hvert 30 år. El-anlegget er en bygningsdel som er gjenstand for konstant utvikling, det må derfor påregnes at dagens anlegg ikke nødvendigvis er dimensjonert for oppgradering av kjøkken med nye elektriske apparater, rehabilitering av bad m/varmekabler eller installeringer elbillader.

Omkostninger

0 (Prisantydning) 937 144 (Andel av fellesgjeld)   937 145 (Pris inkl. fellesgjeld)   Omkostninger 9 300 (Boligkjøperforsikring (valgfritt)) 260 (Panteattest kjøper) 545 (Tinglysingsgebyr BRL - pantedokument) 545 (Tinglysingsgebyr BRL - skjøte) 8 406 (Gebyr utlysing forkjøpsrett)   19 056 (Omkostninger totalt)   956 201 (Totalpris inkl. omkostninger)

Felleskostnader

9 358,72,- per mnd

Totale felleskostnader er kr 9 358,72 per måned. Dette inkluderer blant annet OBOS Opennet og trappevask. Borettslagets regnskap viser kostnader til kommunale avgifter (vann, avløp, renovasjon), men det er ikke spesifisert om dette dekker avgiftene for de enkelte leilighetene eller kun fellesarealer. Felleskostnadene er fordelt slik: - Felleskostnader: kr 9 106,72 - OBOS Opennet: kr 149,- - Trappevask: kr 103,- Felleskostnadene er budsjettert med en økning på 10 % i 1. halvår 2027. Styret tar forbehold om at felleskostnadene kan øke ytterligere. Flere av borettslagets lån har avdragsfrihet som utløper. For tre lån utløper avdragsfriheten i oktober 2027, og for ett lån i oktober 2028. Dette vil medføre økte kapitalkostnader for andelen når avdragsbetalingen starter. Borettslaget skal i regnskapet opplyse om hvor mye felleskostnadene vil øke etter utløpet av avdragsfri periode. Megler har ikke mottatt informasjon om dette fra forretningsfører, og det er derfor uklart hva felleskostnader etter avdragsfri periode vil utgjøre.

Eiendomsskatt

Kommunale avgifter

Fellesformue

33 588,-

Fellesgjeld

Sikringsordning fellesgjeld

Borettslaget har en avtale med OBOS Factoring om garantert betaling av felleskostnader. OBOS Factoring garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. Avtalen varer til den blir sagt opp av en av partene med seks måneders oppsigelsestid. For krav på dekning av felleskostnader og andre krav fra lagsforholdet har borettslaget en lovbestemt panterett i andelen foran alle andre heftelser. Pantekravet er begrenset til en sum som svarer til to ganger folketrygdens grunnbeløp.

Formuesverdi

Beliggenhet

Leiligheten ligger på Romsås, i et veletablert boligområde med Marka som nærmeste nabo. Området er et idyllisk sted å bo for alle. Området byr på flotte fasiliteter slik som flotte fellesområder, kort vei til marka, godt utvalg av barnehager samt. skoler innenfor rekkevidde, nær senter med alt det du trenger, og ikke minst - et levende og sosialt lokalsamfunn! Fra leiligheten er det kort vei til Romsås senter som byr på diverse servicetilbud. Her finner du alt fra dagligvarebutikker, kiosk, bibliotek, frisørsalong, pizzeria, tannlege, veterinær, legekontor, treningssenter, svømmehall og mer. Romsås T-banestasjon er også lett tilgjengelig gjennom senteret ved å ta heisen ned. Her går linje 4 og 5 og tar deg effektivt til sentrum, med hyppige avganger og en reisetid på ca. 25 minutter til Oslo S. I tillegg er det kort gange til nærmeste bussholdeplass, der tar 63-bussen deg ned til Grorud. Fra Grorud er det et stort utvalg av bussforbindelser til store deler av Oslo og Akershus. Her finner man også Grorud senter som byr på blant annet matbutikk, apotek, vinmonopol mm. I tillegg er det kort vei til Stovner senter som har et rikt utvalg av forretninger og servicetilbud innenfor de fleste bransjer. Humleby fritidspark er et imponerende samlingspunkt for aktiviteter, med kunstgressbaner, ballbaner, sandfotballbane, streetbasketbane, petanquebane, labyrint, idrettslekeplass og utendørs treningspark med treningsapparater. Her er det rikelig med muligheter for en rekke aktiviteter, inkludert klatring, løping, hopp og balanse. Romsås er et sosialt samfunn med alt fra fellesdugnader til store arrangementer som Romsås Cup, som samler både barn og voksne fra ulike borettslag for å spille fotball. Svarttjernparken, rett i nærområdet, tilbyr badevann og strandlinje, og her arrangeres også Romsåsdagen med hoppeslott, kano-utleie, salg av grillmat, mm. Dette er et populært arrangement for beboerne med musikk og hygge. Romsås frivillighetssentral arrangerer også flere aktiviteter gjennom året, alt fra strikkeklubb til malegruppe. Sjekk ut hvilke aktiviteter som finner sted på Romsås: https://romsas.frivilligsentral.no/aktiviteter Romsås IL tilbyr et bredt spekter av aktiviteter for alle aldre – blant annet håndball, fotball, turn, allidrett, aerobic, sykling og dans. Det nyåpnede kulturhuset på Romsås har raskt blitt en viktig møteplass for lokalsamfunnet. Her samles ildsjeler, organisasjoner, lag og foreninger for å skape åpne og inkluderende aktiviteter som bidrar til å styrke fellesskapet i nærmiljøet. Kulturhuset byr på varierte opplevelser innen mat, kunst, kultur og innovasjon. I samarbeid med nabolagsinkubatoren Romsås Unlimited får du til og med muligheten til å utvikle din egen arbeidsplass. Kulturhuset er resultatet av et nært samarbeid med beboerne på Romsås, samt partnere som Områdeløft i Bydel Grorud, Boligbygg, FutureBuilt, Lala Tøyen og Snøhetta. På søndagene på Romsås finner man søndags åpen joker butikk, samt. grønnsaksbutikken på Romsås senter og pizzeria. I tillegg arrangeres det søndagskafe for eldre ungdom (18+). Her kan du spille biljard, playstation og se fotball på storskjerm. Søndagskaféen arrangerer også temakvelder, ulike kurs som f.eks matlaging, hjelp til jobbsøking, dialogmøter om samfunnsaktuelle temaer og nattfutsalcup. For de som er glad i aktivitet og trening finnes det diverse innendørs treningssentre i nærområdet, men Romsås tilbyr også en arena for utendørstrening. Humleby fritidspark er et imponerende samlingspunkt for aktiviteter, med kunstgressbaner, ballbaner, sandfotballbane, streetbasketbane, petanquebane, idrettslekeplass og utendørs treningspark med treningsapparater (Romsåsgymmen). Her er det rikelig med muligheter for en rekke aktiviteter, inkludert klatring, løping, hopp og balanse. For de som elsker friluftsliv, er Romsås det ideelle stedet å bo. Med kort vei til Lillomarka får du tilgang til flotte rekreasjonsmuligheter som lysløyper, turstier, bade- og fiskevann, samt en opparbeidet gangvei til Røverkollen utsiktstårn på toppen av Romsås. Marka byr også på idylliske tjern og vann, som Vesletjern og Steinbruvann, som er åpne for fiske og familieaktiviteter. Steinbruvannet er spesielt populært om sommeren, der beboere fra Groruddalen samles for å fiske, grille og nyte godt vær! Fra eiendommen kan du ta på deg skiene rett utenfor døren og følge oppkjørte løyper som går blant annet til Steinbruvannet. Vannet er islagt vinterstid, med preparerte skiløyper over isen og mulighet for isfiske.

Adkomst

På høyre side i annonsen finner du et kartutsnitt. Ved å klikke på kartet kan du enkelt planlegge din rute fra valgt startpunkt og helt frem til boligen. Det vil være skiltet ved fellesvisninger for enkel orientering.

Energiklasse

E

Info energiklasse

Alle eiendommer som selges eller leies ut skal ha en energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med et bruksareal mindre enn 50 m². Det er eier som har plikt til å fremlegge energiattest og er ansvarlig for at opplysningene er korrekte.   Dersom eier ikke har lagt frem energiattest, og eier etter skriftlig anmodning fra kjøper ikke har fremlagt energiattest før avtale om salg er inngått, kan kjøper få laget en energiattest ved hjelp av ekspert for selgers regning, innen ett år etter at avtale om salg er inngått. Dette følger av forskrift om energimerking av bygninger og tekniske anlegg § 5 (3).   Energiattesten er basert på nåværende eiers/husstandens forbruk og utgifter de siste årene. Forbruket kan variere avhengig av faktorer som antall familiemedlemmer, ønsket innetemperatur, egne avtaler om energiforsyning med mer. Megler påtar seg ikke ansvar for informasjonen som fremgår av energiattesten.

Oppvarming

Elektrisk oppvarming med panelovner. Det er elektriske varmekabler på bad og vaskerom.

Om borettslaget

Svarttjern Borettslag Org.nr: 951019542

Svarttjern Borettslag er et borettslag tilknyttet OBOS. Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS. Beboere oppfordres til å holde seg oppdatert via lagets hjemmesider www.svarttjern.no og på Vibbo. Styret har kontortid i Odvar Solbergs vei 120 på mandager mellom kl. 18.30 og 19.30. Innmelding i OBOS koster kr 500,-. Bare fysiske personer som er medlemmer i OBOS kan være andelseiere i borettslaget, og ingen kan eie mer enn én andel. Juridiske personer som stat, kommune eller fylkeskommune kan eie opptil ti prosent av boligene. Fra årsmøtet avholdt 13-16. april 2026 er følgende vedtak av betydning for nye eiere: • Endring av husordensreglene §2.3 vedrørende lagring på veranda ble vedtatt. • Det ble vedtatt å utrede muligheten for individuell nedbetaling av fellesgjeld (IN-ordning). Borettslaget gjennomfører en omfattende våtromsrehabilitering med forventet ferdigstillelse i 2027. Prosjektet inkluderer utskifting av alle rør og sluk, oppbygging av nye bad, og etablering av felles varmtvann og bergvarme som energitiltak. Andelseiere kan velge mellom ulike fliser og innredning, dels mot tillegg i prisen. Styret vil komme med informasjon om IN-ordning når våtromsprosjektet er ferdig. Kjekt å vite: • Borettslaget har et forsamlingshus, Tjernhuset, som beboere kan leie. • Vaktmestertjenester utføres av Romsås vaktmestersentral (RVS). • Det er ikke tillatt å montere varmepumper. • Montering av flaggstenger, antenner eller skilt krever styrets godkjenning. • Blomsterkasser skal ikke henges på utsiden av balkongene. • Mating av fugler er ikke tillatt. • Støyende ballspill er ikke tillatt på borettslagets område og henvises til nærliggende ballplasser. • Innkjøring til boområdet er kun tillatt for av- og pålessing.

Regnskap / Budsjett / Kostnadsøkninger

Megler har kopi av budsjett for 2026 og årsregnskap for 2025. Dette kan interessenter få oversendt. Årsregnskapet for 2025 viser et underskudd på kr 75 911 596,-. For 2026 er det budsjettert med et overskudd på kr 7 797 500,-. Borettslagets disponible midler var kr 17 705 693,- per 31.12.2025. Egenkapitalen var negativ med kr 201 034 695,- per 31.12.2025. Styret forklarer den negative egenkapitalen med at eiendelene er bokført til opprinnelige priser, og at markedsverdien er betydelig høyere. Felleskostnadene er budsjettert med en økning på 10 % i første halvår 2026 og 10 % i første halvår 2027. Styret tar forbehold om at felleskostnadene kan øke ytterligere. Flere av borettslagets lån har avdragsfrihet som utløper i oktober 2027 og oktober 2028, noe som vil medføre økte kapitalkostnader for andelen når avdragsbetalingen starter.

Forretningsfører

Styregodkjennelse

Kjøper skal godkjennes av styret i borettslaget. Dette kan ikke nektes uten saklig grunn. Kjøper er forpliktet til å gjennomføre handelen uavhengig av om kjøper på overtakelsestidspunktet er godkjent av borettslaget som ny andelseier. Risikoen for å bli godkjent som ny andelseier påhviler kjøper. Dersom kjøper på overtakelsestidspunktet ikke er godkjent som ny andelseier, har kjøper ikke rett til å ta eiendommen i bruk jf. borettslagsloven § 4-5 (2). Blir kjøper ikke godkjent som ny eier må kjøper besørge videresalg av andelen. Hjemmelen overføres til kjøper og oppgjør utbetales til selger. Søknad om styregodkjennelse av ny andelseier sendes til styret.

Forkjøpsrett

Andelseiere i borettslaget og dernest øvrige medlemmer i OBOS har forkjøpsrett. Forkjøpsretten er forhåndsavklart. Meldefristen er satt til 11.05.2026 kl. 23:59.

Forsikringsselskap og polisenummer felles forsikring

Protector Forsikring Asa

2985391-2.1

Vedtekter / husordensregler

Eier forplikter seg til å gjøre seg kjent med vedtekter og eventuelle husordensregler. Kopi av disse ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Husdyrhold

Dyrehold er tillatt etter følgende regler: 5.1. Søknadsplikt. Andelseier er pliktig til å registrere hund/katt med rase, kjennetegn, farge, fødselsår, og navn. Registreringen sendes til styret. 5.2. Hund/katt skal føres i bånd innenfor borettslagets område. Dyret skal være under kontroll til enhver tid. Barn under 13 år skal ikke lufte dyr uten følge. 5.3. Lufting av hund innenfor og utenfor borettslagets område, skjer på eget ansvar og må ikke være til sjenanse for andre. Dersom det kommer klager over at dyreholdet sjenerer nabo ved lukt, bråk eller på annen måte, forplikter andelseier seg til å fjerne dyret fra leiligheten eller fraflytte denne hvis ikke minnelig ordning med klager kan oppnås. I tvilstilfelle avgjør styret etter forhandlinger med partene hvorvidt en klage er berettiget. Alle beboere er pliktig til å følge norsk lovgivning til enhver tid. 5.4. Andelseier erklærer seg ansvarlig og erstatningspliktig for enhver skade som hans dyr måtte påføre person eller eiendom i borettslaget. Andelseier forplikter seg til straks å fjerne ekskrementer som hans dyr måtte etterlate seg på borettslagets område. Dyr må ikke lukkes alene ute på balkong eller forhage. Balkong eller forhage må ikke brukes som avtrede for dyr. 5.5. Det er forbudt å binde/plassere hunder på borettslagets område uten tilsyn. 5.6. Det forventes at alle dyreeiere deltar på årlige dugnader. 5.7. Generelt innbefatter tillatelse til dyrehold kun hold av ett dyr pr leilighet, både når det gjelder hund og katt. Ved ønsker om utvidelse av denne tillatelsen gjelder pkt 5.1. Søknad om å ha mer enn en hund eller en katt, skal behandles av borettslagets styre. 5.8. Det er ikke tillatt med oppdrett av hunder og katter i leiligheten. Brudd på denne bestemmelsen vil resultere i en øyeblikkelig tilbakekalling av tillatelsen til å holde dyr. 5.9. Husordensreglene vedrørende dyrehold innbefatter alle typer hunder og katter.

Adgang til utleie

Det er begrenset adgang til å leie ut bolig i borettslag. Med styrets godkjenning og under visse vilkår kan boligen leies ut i inntil 3 år, jf. borettslagsloven § 5-3 til § 5-10. Andelseier som selv bor i boligen, har imidlertid rett til å leie ut deler av boligen til andre uten styregodkjenning, jf. borettslagsloven § 5-4. Korttidsutleie er tillatt i opptil 30 døgn per år uten samtykke fra styret.

Ferdigattest / brukstillatelse

Det foreligger ikke midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest i kommunens arkiv for boligblokken fra byggeåret. Jf. plan- og bygningsloven § 21-10 (5) utstedes det ikke lengre ferdigattest for tiltak det er søkt om før 01.01.1998. Dette innebærer at byggverkene lovlig kan brukes og omsettes uten at det foreligger ferdigattest. Det betyr imidlertid ikke at ulovlige bygde tiltak blir lovlige. Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon i saken: - Det er utstedt ferdigattest for fasadeendring datert 26.05.2014. Tiltaket omfattet rehabilitering og oppgradering av fasader og tak, samt innglassing av balkonger. - Det er utstedt ferdigattest for ventilasjonsanlegg datert 05.03.1976. - Det er gitt rammetillatelse for installasjon av nye heiser datert 29.08.2018. Det er ikke utstedt ferdigattest for tiltaket. Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 27.12.1972, som stemmer med dagens bruk. Kjøper overtar risiko og ansvar for nevnte forhold.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpssystem. Stikkledningene fra eiendommen og ut til det kommunale nettet er private, og vedlikeholdsansvaret for disse påhviler borettslaget. Adkomst til eiendommen skjer via offentlig til privat vei.

Regulerings- og arealplaner

Eiendommen er regulert til S-1882. For mer informasjon om reguleringsforhold, kontakt megler eller søk på saksnummer, adresse eller gårds- og bruksnummer på Plan- og bygningsetatens hjemmeside. Eiendommen ligger i umiddelbar nærhet til Markagrensen. Eiendommen berøres av følgende hensynssoner: - Hensynsone H310_2: Steinsprangfare Området er stadig under endring/utvikling, bygg settes opp, rehabiliteres og rives ned. Vi anbefaler derfor alle budgivere å sette seg inn i gjeldende reguleringsbestemmelser. Kopi av situasjonskart, målebrev, reguleringsplaner m/bestemmelser etc. ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler. Vi oppfordrer interessenter til å gjøre seg kjent med disse.

Tinglyste heftelser og rettigheter

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 0301/97/148: 11.09.1974 - Dokumentnr: 17375 - Erklæring/avtale Bestemmelse om tilfluktsrom 24.11.1976 - Dokumentnr: 26097 - Fellesobl. for bor.innsk. Beløp: NOK 17 752 300 Panthaver: OSLO BOLIG OG SPARELAG AL ANF. PRIORITET ETTER OBLIGASJON(ER) TIL HUSBANKEN SOM TIL ENHVER TID HVILER PÅ EIENDOMMEN PRIORITETSBESTEMMELSE VEKET FOR: PANTEDOKUMENT 2004/38993-1 09.09.1977 - Dokumentnr: 19790 - Erklæring/avtale Bestemmelse om adkomstrett Rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger m.m. Gjelder denne registerenheten med flere 09.12.1986 - Dokumentnr: 80640 - Fellesobl. for bor.innsk. Beløp: NOK 53 800 Panthaver: OSLO BOLIG OG SPARELAG AL Opprinnelig tinglyst som forhøyelse av FELLESOBL. FOR BOR.INNSK. 26097/1976 10.06.2004 - Dokumentnr: 38996 - Best. om adkomstrett Bestemmelse om tilfluktsrom 25.10.2006 - Dokumentnr: 515632 - Fellesobl. for bor.innsk. Beløp: NOK 26 900 Panthaver: OBOS BBL Opprinnelig tinglyst som forhøyelse av FELLESOBL. FOR BOR.INNSK. 26097/1976 14.07.2017 - Dokumentnr: 773123 - Bestemmelse om nettstasjon Rettighetshaver: ELVIA AS Nettstasjonnr. 3866 Bestemmelse om vedlikehold av anlegg/ledninger 14.07.2017 - Dokumentnr: 773123 - Bestemmelse om adkomstrett Rettighetshaver: ELVIA AS 14.07.2017 - Dokumentnr: 773123 - Bestemmelse om bebyggelse Rettighetshaver: ELVIA AS 02.11.2018 - Dokumentnr: 1497502 - Pantedokument Beløp: NOK 335 200 000 Panthaver: SVENSKA HANDELSBANKEN AB NUF Gjelder denne registerenheten med flere MASSETRANSPORT 18.09.2020 FRA: SVENSKA HANDELSBANKEN AB NUF TIL: STADSHYPOTEK AB NUF 01.07.2019 - Dokumentnr: 751596 - Pantedokument Beløp: NOK 65 000 000 Panthaver: STADSHYPOTEK AB NUF 29.08.2023 - Dokumentnr: 926145 - Pantedokument Beløp: NOK 300 000 000 Panthaver: STADSHYPOTEK AB NUF Dokumenter kan fås ved henvendelse til megler.

Boligselgerforsikring

Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad kr. 20 000 000,-. Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgaven og interessenter oppfordres til å gjennomgå denne før bud inngis.

Boligkjøperforsikring

Kjøper har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring fra Söderberg & Partners. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell eller på https://www.soderbergpartners.no/eiendom/boligkjoper/

Diverse

Borettslagsmodellen innebærer at borettslaget eier eiendommen, mens andelseierne eier andeler i borettslaget, som gir borett til en bestemt bolig. Andelseierne har ikke personlig ansvar for borettslagets fellesgjeld, men de må dekke borettslagets løpende utgifter. Manglende innbetaling av fellesutgiftene som følge av andre andelshaveres mislighold, eller dersom borettslaget sitter på fraflyttede og/eller usolgte andeler, må dekkes av de øvrige andelseierne.   Borettslaget har legalpanterett i andelen for krav på dekning av felleskostnader og andre krav fra borettslaget, på inntil 2 ganger folketrygdens grunnbeløp.   Kjøper og selger er forpliktet til å undertegne standard kjøpekontrakt utarbeidet av Emera i forbindelse med eiendomstransaksjonen. Kjøpekontrakten kan besiktiges hos eiendomsmegler før bud inngis. Kontakt eiendomsmegler for spørsmål.   Selger leverer eiendommen i ryddig og rengjort stand. Det gjøres oppmerksom på at vedlagte plantegninger ikke stemmer hva gjelder faktisk innredning og møblering etc. Den er ikke målbar, avvik og feil kan forekomme.

Sentrale lover

Regelverk og generelle opplysninger Boligen selges med det inventar og utstyr som i henhold til gjeldende lover, forskrifter eller offentlige pålegg skal følge med eiendommen, jf. avhendingsloven § 3-4. Fastmonterte eller spesialtilpassede installasjoner og innredning som anses som varig tilknyttet boligen, følger normalt med i handelen, med mindre det foreligger en særskilt avtale mellom partene om noe annet, jf. avhendingsloven § 3-5.   En standard tilbehørsliste utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) følger salgsoppgaven, og gjelder som utgangspunkt for hva som inkluderes i salget – med mindre avvik er tydelig avtalt mellom kjøper og selger.   Om informasjonsgrunnlaget Opplysninger om boligens størrelse og utforming, både innvendig og utvendig, bygger på informasjon hentet fra vedlagte tilstands- og boligsalgsrapport. Innholdet i salgsoppgaven er basert på selgers informasjon, fagkyndig vurdering, samt opplysninger fra offentlige registre som kommunen og Kartverket. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses for å være kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene,  slike forhold kan ikke senere gjøres gjeldende som en mangel ved boligen. Dette gjelder uavhengig av om dokumentene er lest.    Det kan være forskjell mellom boligens faktiske bruk av rom og det som er godkjent av myndighetene. Alle interessenter anbefales derfor å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagperson, før bud gis. Dersom kjøper velger å kjøpe uten å ha sett eiendommen, kan det ikke etter overtakelse reklameres på forhold som burde ha vært oppdaget ved en ordinær gjennomgang.   Dersom det oppstår behov for ytterligere avklaringer, oppfordres interessenter til å kontakte eiendomsmegler eller egne rådgivere før de gir bud.   Slitasje og bruk Det må også forventes at eiendommer som har vært i bruk, vil kunne ha tegn til slitasje og eventuelle skader. Slik normal bruksslitasje og behov for vedlikehold må kjøper påregne, og dette vil normalt ikke gi grunnlag for reklamasjon eller prisavslag.   Avtalerettslig Partenes rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, og all tilgjengelig dokumentasjon som forelå for kjøper før handelen ble inngått. I tillegg gjelder avhendingsloven. Det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke, og dette er nærmere forklart nedenfor.   Budgivning og selgers vurdering På grunn av ulike ansvarsforhold kan selger velge å prioritere bud fra ikke-forbrukere, selv om budet er lavere enn et forbrukerbud. Når kjøper ikke er forbruker, kan selges ansvar begrenses ettersom boligen selges «som den er», noe som kan være av verdi for selger. Det understrekes at selger står fritt til å velge hvilket bud som aksepteres, og er ikke forpliktet til å velge det høyeste.   Alle budgivere må ved inngivelse av bud opplyse om de opptrer som forbruker eller som næringsdrivende/person som handler hovedsakelig som ledd i næringsvirksomhet. Det vil opplyses hvis konkurrerende bud kommer fra en ikke-forbruker.   Forbrukerkjøp – definisjon og vilkår:   Et forbrukerkjøp foreligger når en fysisk person kjøper eiendom uten at formålet hovedsakelig er knyttet til næringsvirksomhet. En eiendom anses å ha en mangel dersom den ikke oppfyller kravene som følger av avtalen, eller ved brudd på bestemmelser i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Det samme gjelder hvis eiendommen ikke samsvarer med det som med rimelighet kunne forventes ut fra blant annet alder, type og synlig tilstand – eller hvis det er tilbakeholdt, eller gitt feilaktige opplysninger, og dette har påvirket avtalen.   Dersom det er avvik mellom oppgitt og faktisk innvendig areal på minst 2 % og samtidig minst 1 kvadratmeter, kan dette utløse rett til kompensasjon etter § 3-3 i avhendingsloven.   Ved beregning av krav om prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke kostnader med inntil kr 10 000 (som en egenandel).   Ikke-forbruker – definisjon og vilkår:  Dersom kjøper er en juridisk enhet, eller en fysisk person som handler i næringssammenheng, regnes kjøpet ikke som et forbrukerkjøp.   Ved slike kjøp selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er begrenset til det som følger direkte av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-9. I disse tilfellene fravikes § 3-3 andre ledd, og eventuelle arealavvik vurderes etter § 3-8.   Kjøperens plikt til å foreta grundige undersøkelser gjelder også fullt ut for kjøpere som ikke omfattes av forbrukerdefinisjonen.

Betalingsbetingelser

Hele oppgjøret må betales samlet fra en norsk bankkonto. Overføringer fra utlandet aksepteres kun unntaksvis, og kun dersom dette er forhåndsavtalt med megler i forbindelse med aksept av budet. 

Viktig informasjon om budgivning

Bud kan legges inn på nettannonsen på "gi bud" knappen eller via hjemmesiden. Ved elektronisk budgivning kan bud legges inn trygt og enkelt med bank-ID. Eiendomsmegler kan også kontaktes for tilsendelse av budkjema, og budskjema finnes også i salgsoppgaven.  Alle bud skal inngi skriftlig til eiendomsmegler. Kravet til skriftlighet gjelder også ved forhøyelse av bud, motbud og selgers aksept eller avslag. Før et bud kan formidles til selger må megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt dersom budgiver bruker e-signatur som f eks. bankID. Etter det første budet er inngitt, kan budgiver inngi bud pr e-post eller pr SMS til megler.   Hvis budgiver skal by på eiendommen i henhold til en kjøpsfullmakt må megler kontaktes og fullmakten oversendes før budgivning.  Et bud bør inneholde eiendommens adresse (eventuelt gnr/bnr), kjøpesum, budgivers kontaktinformasjon, finansieringsplan, akseptfrist, overtakelsesdato og eventuelle forbehold som for eksempel usikker finansiering, salg av nåværende bolig ol. Normalt vil ikke et bud med forbehold bli akseptert før forbeholdet er avklart. Konferer gjerne med megler før bud avgis. Bud som har forbehold om konfidensialitet ("hemmelige bud") vil ikke bli formidlet til selger. Alle interessenter oppfordres til å inngi bud via eiendomsmegler.  Megler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. I forbrukerforhold (dvs. der selger er forbruker) skal megleren ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Senere bud må ha en akseptfrist som er lang nok til at budet og eventuelle forbehold kan videreformidles til alle involverte parter slik at disse får tid til å områ seg, jf. forskrift om eiendomsmegling § 6-3. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser bør skje senest 10 minutter før fristens utløp. Dersom bud inngis med en frist som åpenbart er for kort til at megleren kan avvikle budrunden på en forsvarlig måte, vil megler fraråde budet.  Eiendomsmegler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt, og vil uoppfordret gi sin vurdering av det enkelte bud overfor selgeren.  Etter at handel har kommet i stand, eller dersom en budrunde avsluttes uten at handel er kommet i stand, kan en budgiver kreve kopi av budjournalen i anonymisert form. Kopi av budjournal gis til kjøper og selger uten ugrunnet opphold etter at handel er kommet i stand. Hvis budgiver ønsker å være anonym, kan bud fremmes via en fullmektig. For mer informasjon om budgivningsprosessen, se «Forbrukerinformasjon om budgivning», som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler.

Hvitvasking

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking, og er blant annet forpliktet til å gjennomføre kundetiltak av både selger og kjøper. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at avtalen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, er dette et mislighold fra kjøpers side. Et vesentlig mislighold kan gi selger rett til å heve avtalen og til å gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning. Dersom selger ikke bidrar til at megler får gjennomført løpende kundetiltak underveis i oppdraget, må eiendomsmegler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Selger vil i et slikt tilfelle ha misligholdt sine forpliktelser, og kjøper vil kunne ha et krav mot selger etter avhendingsloven. Hvis kundetiltak ikke lar seg gjennomføre, vil Emera eiendomsmegling ikke kunne bistå med handelen eller foreta oppgjør.

Personopplysningsloven

Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven. Se www.emera.no for vår personvernerklæring.

Oppdragsnummer

02260088

Status salgsoppgave

Megler

Meglerforetaket

Emera No2 AS Org.nr: 934963407

Samarbeidspartnere og tilknyttede foretak

Emera Norge AS og eiendomsmeglingsforetakene som er tilknyttet Emera har samarbeid med forskjellige foretak som tilbyr forbrukerne produkter eller tjenester i forbindelse med et salgsoppdrag. Våre samarbeidspartene er:

Søderberg & Partners AS - formidler av boligselger- og boligkjøperforsikring Overo AS - leverandør av digitale oppgjørsskjemaer og overtakelsesprotokoller som også inneholder tilbud til forbruker om tilpassede strøm-, internett- og alarmtjenester.

Hvilke produkter/tjenester kjøper og selger får i forbindelse med oppdraget, kan variere ut fra hvor i landet eiendommen ligger.

Egenerklæring boligselgerforsikring

Tilstandsrapport

Salgsoppgave

Tilstandsrapport