Haugerudveien 56

Tomten

Byggeår

1968

Etasje

-1

Arealer

Arealbeskrivelse

Fellesarealer og rettigheter til bruk

Det gjøres særskilt oppmerksom på at boden som er medtatt i BRA-e og totalt BRA, ligger på sameiets fellesareal, men disponeres av denne seksjonen. Borettslaget kan på et senere tidspunkt omdisponere bruken av dette arealet.

Bygningssakkyndiges kommentar til arealoppmåling

Boligen er oppmålt med en enkel håndholdt lasermåler.

Antall soverom

1

Antall rom

2

Innhold

Planløsning underetasje: Entrè, soverom, bad, kjøkken/stue, bod og innglasset balkong. Annet: Ekstern bod.

Standard

Entré: Velkommen inn i en lys entré med plass til skohylle og knaggrekke. Stue: En hyggelig stue med store vindusflater. Det er plass til sofa, sofabord og tv-møblement. Fra stuen er det utgang til koselig, innglasset balkong på ca. 8 kvm, som er en fin forlengelse av stuen. Kjøkken: Tidløst og funksjonelt kjøkken fra 2018 (ifølge eier) i åpen og sosial løsning mot stuen. Den gjennomtenkte utformingen gir gode arbeidsforhold med rikelig skap- og benkeplass, samtidig som den praktiske barløsningen skaper en naturlig overgang mellom kjøkken og oppholdsrom. Integrerte hvitevarer inkluderer platetopp, stekeovn, oppvaskmaskin og kombiskap for kjøl og frys. Soverom: Praktisk soverom med plass til dobbeltseng og tilhørende soveromsmøblement. Bad: Lyst og tidløst baderom som i følge eier er pusset opp i 2018. Det er våtromsplater på vegger, fliser på gulv og slette overflater i himlingen. Rommet er innredet med servant, klosett, dusj på gulv og opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. Lagringsplass: Det er lagringsplass i innvendig bod som er innredet med en praktisk garderobeløsning. Ellers disponerer leiligheten en ekstern bod.

Innbo og løsøre

Salgsoppgaven inkluderer NEFs standardliste "Oversikt over løsøre og tilbehør", som legges til grunn med mindre annet er spesifisert i salgsoppgaven.   Gjenstander som er nevnt i standardlisten, men som ikke finnes på eiendommen, vil heller ikke følge med i salget. Alt utstyr og installasjoner som medfølger overtas slik de er, uten garanti, med mindre det foreligger en gjeldende garanti fra produsent eller leverandør.   Kjøper aksepterer at det kan forekomme hull og merker etter montering av inventar og utstyr som ikke er en del av overdragelsen. Utemøbler og grill kan kjøpes om ønskelig.

Parkering

Leiligheten disponerer en utvendig parkeringsplass, plass nr. 414. Utleie er lov, men kun til beboere i borettslaget. Det er opparbeidet ca. 20 gjesteparkeringsplasser, som kan benyttes av besøkende. Øvrig parkering etter områdets gjeldende bestemmelser.

Sammendrag av selgers egenerklæring

Selgers egenerklæringsskjema følger vedlagt salgsoppgaven. Interessenter oppfordres til å gjennomgå dette nøye.    Følgende opplysninger er spesielt viktig å merke seg:   1. Kjenner du til om det er/har vært feil tilknyttet våtrommene, f.eks. sprekker, lekkasje, råte, lukt eller soppskader? -Ja. Beskrivelse: Noe dårlig trekk fra bad. Anbefales å lufte etter dusjing og klesvask. 11. Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? Svar: Ja, kun av faglært. Beskrivelse: Oppgradering av sikringsskap. Montert varmekabel og termostat på bad. 2 stk downlights og dimmer, speilbelysning og stikkontakt på bad. Forrige eier i vår 2018. Av 16.03.18. Arbeid utført av: Oslo Akershus Elektro og Klima AS. 23. Kjenner du til om det foreligger skaderapporter/ tilstandsvurderinger eller utførte målinger? -Ja. Beskrivelse: Takstmann har hatt kontroll i august 2026. 25. Er det andre forhold av betydning ved eiendommen som kan være relevant for kjøper å vite om (f.eks. rasfare, tinglyste forhold eller private avtaler)? -Ja. Beskrivelse: Dårlig trekk fra bad, lurt å lufte etter man har dusjet og vasket klær. Det er noen riper ved dører. Noen ødelagte ender på benk ved vindu, etter valp/hund. Tilleggskommentar: Badet er pusset opp året før jeg flyttet inn 2018. Av fagfolk.

Bygningssakkyndig

Byggemåte

I forbindelse med salget er det blitt utført en tilstandsrapport av en kvalifisert bygningssakkyndig. Rapporten gir en grundig vurdering av boligens tilstand og påpeker eventuelle avvik som ble oppdaget under befaringen. Tilstandsrapporten og selgers egenerklæring er vedlagt salgsoppgaven, og det er viktig at interessenter setter seg grundig inn i disse dokumentene før bud legges inn. Kjøper anses kjent med opplysninger som kommer tydelig frem i tilstandsrapporten, og det vil ikke være mulig å gjøre slike forhold gjeldende som en mangel. Spesielt forhold som er vurdert med TG2 og TG3 bør vurderes nøye, da de indikerer avvik fra normal slitasje og/eller høy alder, noe som kan innebære behov for utbedringer. Bygningsdeler som er merket med TGIU er ikke blitt vurdert av takstmannen. Beskrivelsen av boligen nedenfor er hentet direkte fra tilstandsrapporten: Byggemåte: Bygningen ble tatt i bruk i 1968. Bygningen er oppført med grunnmur i betong, yttervegger i betong, stål- og trekonstruksjon. Flatt oppforet yttertak, tekket med takpapp. Bygningsdeler vurdert med TG2: -Underetasje Bad: Sluk og tettesjikt/membran Avvik: Det foreligger ingen dokumentasjon på utført vanntetting, og det ble heller ikke observert synlige tegn til membran i sluk. Konsekvens/tiltak: Når vanntett sjikt ikke kan bekreftes, oppstår det usikkerhet om hvordan konstruksjonen er beskyttet mot fukt. Uten dokumentasjon vet man ikke om membran er korrekt utført eller om sluk, overganger og gjennomføringer er tette. Manglende dokumentasjon gir derfor økt risiko for skjulte fuktskader, selv om det ikke er synlige tegn i dag. Skader kan utvikle seg og bli omfattende før de oppdages. - Underetasje Bad: Avtrekk Avvik: Avtrekket skjer ved naturlig oppdrift uten mekanisk vifte. Konsekvens/tiltak: Luftutskiftingen vil da variere med temperatur- og trykkforhold, og avtrekket kan i perioder være begrenset. Dette kan føre til at fuktig luft blir stående lenger i rommet, noe som over tid kan gi økt fuktbelastning ved normal bruk. Løsningen er vanlig i eldre boliger, men vurderes som TG 2 etter NS 3600. - Tekniske installasjoner: Ventilasjon Avvik: Boligen har naturlig ventilasjon basert på oppdrift. Konsekvens/tiltak: Dette var vanlig da boligen ble oppført, men gir ofte mer varierende luftutskifting enn mekaniske anlegg. Ventilasjonen er avhengig av temperatur og værforhold, og kan i perioder være begrenset. Dette kan gi høyere luftfuktighet og lavere luftkvalitet sammenlignet med mekaniske avtrekk. Avvik: Kjøkkenet er utstyrt med en omluftsventilator (kullfilter) som resirkulerer luften i rommet. Det er ikke etablert mekanisk avtrekk direkte til friluft for matos og damp. Boligblokken er opprinnelig bygget med naturlig avtrekk via luftekanaler, og det gjøres oppmerksom på at borettslaget/sameiet normalt kan ha forbud mot tilkobling av motoriserte vifter til felles kanalanlegg. Dette er en vanlig løsning i eldre bygningsmasse for å unngå luktsmitte mellom boenheter, men det medfører redusert fjerning av fuktighet sammenlignet med mekanisk utkast. Kjøper bør kontrollere gjeldende vedtekter for ventilasjon i det aktuelle bygget. Konsekvens: En slik løsning fjerner noe lukt og fett, men fukt fra matlaging blir værende i rommet. Dette kan gi økt fuktbelastning på overflater og innredning over tid. - Tekniske installasjoner: Vannbåren varme Avvik: Anlegget er av eldre dato og har nådd en alder hvor fremtidig funksjon vurderes som usikker. Konsekvens/tiltak: Eldre rør og komponenter får med tiden slitasje, og risikoen for lekkasjer eller feil som kan kreve reparasjon. Vedlikehold eller utskifting må påregnes over tid. Bygningsdeler vurdert med TG3: - Ingen. HMS (forhold av betydning for Helse, miljø og sikkerhet): -Branntekniske forhold Avvik: Boligen er oppført før 1985 hvor krav til brannceller generelt ikke tilfredsstiller dagens krav. Konsekvens: Det må derfor forventes avvik til dagens krav. Dette kan bety at boligen har lavere brannsikring mot andre seksjoner, sammenlignet med dagens krav. Avvik: Det mangler brannsertifisering av entrédøren. Konsekvens: Dette kan bety at døren har lavere brannsikring mot andre tilstøtende seksjoner, sammenlignet med dagens krav.

Omkostninger

3 400 000 (Prisantydning) 49 696 (Andel av fellesgjeld) -------------------------------- 3 449 696 (Pris inkl. fellesgjeld)   Omkostninger ved salg til prisantydning: 8 406 (Avklaring forkjøpsrett borettslag) 545 (Tinglysingsgebyr - hjemmel) 545 (Tinglysingsgebyr - pantedokument) -------------------------------- 9 496 (Omkostninger totalt) -------------------------------- 3 459 192 (Totalpris inkl. omkostninger) -------------------------------- Valgfrie tilleggstjenester som kan bestilles: 9 300 (Boligkjøperforsikring)

Felleskostnader

2 627,- per mnd

Felleskostnader inkludert blant annet bredbånd og tv, forretningsførsel, kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, diverse honorarer, vaktmestertjenester, renhold, generell drift og vedlikehold m.m Felleskostnadene inkluderer og fordeles på følgende måte: -Balkong kr. 410,- -Vedlikehold av kjøreveier kr. 42,- -Bredbånd kr. 119,- -Felleskostnader kr. 2 056,- Tilsammen: 2 627,- Kostnader knyttet til varmt tappevann faktureres månedlig via felleskostnadene, og vil variere etter faktisk forbruk. Merk at disse kostnadene ikke fremkommer av de totale felleskostnadene, men kommer i tillegg. Det er ikke målere på radiatorene. Det måles kun varmtvann som renner igjennom dine kraner i leiligheten. Varmen i radiatorene holdes utenom. Felleskostnadene indeksreguleres normalt hvert år i februar. På grunn av prisstigning og renteøkning er det påregnelig at felleskostnadene økes etter utarbeidelse av denne salgsoppgaven. 

Eiendomsskatt

Kommunale avgifter

Fellesformue

7 969,-

Fellesgjeld

Sikringsordning fellesgjeld

Borettslaget har en avtale med OBOS Factoring om garantert betaling av felleskostnader. OBOS Factoring garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. Avtale om sikring av felleskostnader varer til den blir sagt opp av en av partene. Oppsigelsestiden er seks - 6 - måneder regnet fra oppsigelsesdato.

Formuesverdi

Beliggenhet

Haugerudveien 56 ligger i et attraktivt og veletablert boligområde på Haugerud i Alna bydel, innenfor bomringen. Boligen har en tilbaketrukket beliggenhet i rolige og grønne omgivelser i Haugerud Borettslag, samtidig som du har kort vei til offentlig kommunikasjon, servicetilbud og flotte naturområder. Dagligvarehandelen kan enkelt gjøres på Kiwi, som ligger like ved boligen, eller på Rema 1000 kun få minutters gange unna. Haugerud senter tilbyr blant annet Coop Extra, apotek, lege, post og Bare Trening, mens Tveita senter med over 70 butikker og servicetilbud ligger en kort tur unna. I tillegg er det kort kjøreavstand til IKEA, Alna Senter og Bryn Senter. Området har et svært godt kollektivtilbud med både buss og T-bane. Haugerud T-banestasjon (linje 2 mot Østerås) ligger kun få minutters gange fra boligen og tar deg til Oslo sentrum på rundt 15 minutter. Busslinjene 69 og 79 stopper i Haugerudveien, mens buss 58 fra Haugerudhagan går til Nydalen via Bjerke. Det er også flybuss til Oslo lufthavn og nattbuss (N2) til og fra sentrum i helgene. Med bil er det enkel adkomst til E6 og Ring 3, og Oslo S nås på omtrent 18 minutter. For den aktive byr nærområdet på flotte tur- og rekreasjonsmuligheter året rundt. Østmarka, med populære Lutvann og Nøklevann, ligger i kort avstand og byr på turstier, bade- og fiskevann, samt muligheter for kajakkpadling om sommeren og preparerte skiløyper om vinteren. Området har også et bredt aktivitetstilbud for både barn og voksne, med blant annet ridesenter i Alnaparken, Jerikobakken skianlegg på Lindeberg, Furuset svømmehall og Tveten gård, som arrangerer konserter og ulike kulturaktiviteter gjennom året. For deg som ønsker å trene innendørs finnes både SATS Hellerud og Bare Trening i nærområdet.

Adkomst

På høyre side i annonsen finner du et kartutsnitt. Ved å klikke på kartet kan du enkelt planlegge din rute fra valgt startpunkt og helt frem til boligen. Det vil være skiltet ved fellesvisninger for enkel orientering.

Barnehage/Skole/Fritid

Se vedlagt nabolagsprofil i salgsoppgaven.

Skolekrets

Ta kontakt med skolekontoret for nærmere informasjon.

Offentlig kommunikasjon

Se vedlagt nabolagsprofil i salgsoppgaven.

Energiklasse

E

Info energiklasse

Se fullstendig energiattest fra selger som vedlegg til salgsoppgave. Megler påtar seg ikke ansvar for informasjonen som fremgår av energiattesten.

Oppvarming

Boligen har følgende oppvarmingskilder: -Boligen har radiatorer tilknyttet felles varmeanlegg. -Varmekabler i bad   Hvis et rom på visningen mangler fast installert oppvarmingskilde, vil ikke dette bli inkludert i handelen.

Om borettslaget

Haugerud Borettslag Org.nr: 948512823

Borettslaget består av 576 andelsleiligheter, fordelt på 17 bygninger med 59 oppganger, alle på 5 etasjer inklusive underetasjen. I tillegg kommer 2 tjenesteleiligheter. Haugerud Borettslag var første borettslag hvor man avsatte egne plasser for parkering av biler. Etter hvert ble det også bygget en del garasjer. Tomten, som ble kjøpt i 1986, har gårdsnummer 141, bruksnummer 101/105 og er på 112 242 m2. Boligselskapets hjemmeside: www.haugerudborettslag.no eller Vibbo/haugerud. Haugerud Borettslag ligger på deler av Østre Haugerudgård. Gården var i middelalderen en kannikegods, men ble solgt av kronen i 1670. I 1787 ble gården videresolgt til oppsitteren. I 1947 kjøpte kommunen 700 daa av gårdens grunn. Byggearbeidene for borettslaget startet i 1965 av OBOS. Arkitekt for borettslaget var Rinnan og Tveten. Første innflytting i borettslaget skjedde november 1966. Siden innflytting har det vært flere omfattende rehabilitering og vedlikeholdsvirksomhet i borettslaget: I slutten av 1980-årene ble det foretatt omfattende utbedring av fasadene. I midten av 1990-årene ble alle vinduene skiftet ut. I 1998 ble kabelnettet oppgradert til stjernenett. I perioden 1999-2000 ble det bygget avfallshus for papir og husholdningssøppel for alle blokkene. Siden den gangen er det ikke tillatt/mulig å bruke søppelsjaktene i etasjene. I årene 2001-2003 fikk vi nye innglassede balkonger og inngangspartier. For dette arbeidet vant borettslaget OBOS sin Rehabiliteringspris i 2002. Det fremgår av protokoll til årsmøte 2026: 9. Forslag B - Dørtelefoner Dagens dørtelefoner er gamle og utdaterte. Forslag/forespørsel er om styret kan innhente tilbud på nye og bedre. Økonomisk dekkes dette av egen post på husleia Styrets innstilling: Styret innhenter tilbud og saken legges frem for en ny generalforsamling. Forslaget ble vedtatt. 10. Forslag C - Solgardinen på verandaen Solgardinen på verandaen begynner å bli gamle og slitt, selve gardinen har hos oss begynt å løsne på siden. Forslag/forespørsel er om styret kan vurdere behov/ønske om ny solgardin og innhente tilbud. I tillegg har den aldri vært topp iht sol. Økonomisk dekkes dette av egen post på husleia. Styrets innstilling: Styret innhenter tilbud og saken legges frem for en ny generalforsamling. Forslaget ble vedtatt. Saker i borettslaget: Avtrekksvarmepumper: Som nevnt i forrige årsrapport, blei fjor gjennomført energikartlegging av borettslaget. Av rapporten fremkom flere forslag til mulige energi-tiltak, men de fleste vil ikke være økonomisk lønnsomme å gjennomføre. Bergvarme var et mulig tiltak, men dette er foreløpig ikke aktuelt som følge av at vi er bundet til fjernvarme med Hafslund Celcio noen år til. Avtrekksvarmepumper for gjenvinning av varme fra våre takvifter, var et annet tiltak som vil være lønnsomt. Solfjellet Borettslag var da allerede i gang med et prøveprosjekt, og OBOS Prosjekt ble bedt om å se på saken for vår del. Ved å installere varmepumper, kan vi hente tilbake en betydelig del av denne energien som forsvinner ut gjennom ventilasjonen og bruke den på nytt til oppvarming og varmtvann i borettslaget. I beslutningsunderlaget ble årlig energiforbruk 6 723 719 kWh lagt til grunn, og beregningene for løsningen viser en energi-besparelse på om lag 3,7 millioner kWh pr. år. Løsningen reduserer energiforbruket og senker driftskostnaden. En anbudsprosess ble startet og 5 firmaer var på tilbudsbefaring. Vi mottok tilbud fra Dråpe AS, Nordisk Energi-kontroll AS og Andenæs VVS AS, hvor Dråpe hadde det beste totale tilbudet pga. pris, sin erfaring og bruk av egne ansatte. Prosjektet koster ca. 38 millioner, men vi har fått tilsagn om støtte fra Envoa med kr 10 millioner. Etter et beboermøte ble avholdt 24. mars og OBOS Prosjekt Dråpe AS orienterte om saken. Deretter ble saken forelagt ekstraordinær generalforsamling. 150 beboere deltok, hvorav 98 stemte for og 30 mot. Oppstart skjer i mai 2026 og prosjektet er ventelig ferdig i løpet av høsten. Månedlig avregning varmtvann: Høsten 2025 ble det inngått avtale med EcoGuard Norge As om månedlig avregning av individuelt forbruk av varmtvann. (Tidligere avtale med Brunata var avregning 1 gang pr år). Kostnadsmessig er det omtrent samme pris som Brunata, men fordelen ingen store etteroppgjør, beboerne forhåndsbetaler ikke a-konto, faktura gjelder en nylig periode, enklere ved eierskifte og utflytting, samt mindre administrasjon. A-konto varmtvann ble fjernet med virkning fra november 2025. På fakturaen fremgår nå kun månedlig energi-avregning som viser faktisk forbruk 2 måneder tilbake (f.eks. april-faktura viser forbruk for februar) med et fratrekk for lengre reisevei varmtvann for de som bor i 2, 3 og 4 etasje. Kle inn trappeoppganger mellom 3 og 4 etasje: Da deler av fasaden i Haugerudvn. 70 raste ut i januar 2024, ble teglforbledningen i alle trappeløp sikret. Innvendig ble det mellom 3 og 4 etasje montert stålbjelker som sikring ble festet i, men det det var mange som mente det ikke så ikke spesielt pent ut. Derfor ble det innhentet tilbud på å kle inn disse bjelkene og BK Snekker og Tømrer AS fikk jobben. Alle 59 oppganger ble isolert og kledd inn med gipsplater. Arbeidene kom på kr 950 000 inkl. mva. Takvifter og støy: Det har kommet inn noen klager på støy fra ventilasjonsanlegget. I den anledning, ble det utarbeidet en rapport fra Glava AS som kom med forslag til støydempende tiltak. Et enkelt tiltak i form av isoleringsarbeider, ble utført av Bryn Byggklima AS på taket i Stjernemyrvn. 44 høsten 2025, noe som medførte mindre støy. Men pga. prosjekt avtrekksvarmepumper, er evt. utbedring av øvrige vifte-rom satt på vent. Støydemping fra tekniske rom (S18 og H42): Styret har mottatt klage på støy fra teknisk rom i kjelleren i Haugerudvn. 42 og i Stjernemyrvn. 18. Borettslagets rørlegger Brødrene Larsen VVS ble satt på saken for utbedring. Nedtappingsventil i Stjernemyrveien 40: Det er skiftet nedtappingsventil i Stjernemyrveien 40 etter en vannlekkasje i 2025. Ventilene er fra byggeåret (1960-tallet) og vurderes derfor skiftet ut i løpet av 2026. Søppelbrønner: Et tilbakevendende problem med hensetting av avfall utenfor våre søppelbrønner. Særlig mengden papp og papir har økt de senere år som følge av netthandel. Styret vurderer derfor å gjøre noe med innkastlukene på papirbrønnene, da papp ofte blir sittende fast. Mulige løsning er å bytte innkastluker eller øke kapasiteten. Dette koster imidlertid kroner, så vi oppfordrer til å rive opp papp i mindre biter slik at det ikke setter seg fast i selve innkastet. Kapasiteten i brønnen blir også bedre utnyttet – papp er mye luft og ved å brette/rive opp tar den mindre plass. Oppdager du at noe sitter fast i innkastet, så er det fint om man kan hjelpe til med å stake opp. Oppgradering av lys i noen oppganger og i kjellere: Når lys-styring i oppgangen går i stykker, blir disse nå erstattet av lamper med innebygd lys-styring.I kjellergangene har vi gamle lyspærer som ikke er mulig å få kjøpt lenger. Når behov for å skifte lamper oppstår, gjemmer vaktmester på gamle pærer som virker og gjenbruker disse når lyspærer i andre kjellerganger går. El-sjekk: Våren 2026 mottok vi rapport mottatt fra borettslagets elektriker Flexibel AS om kontroll av el-anlegg i fellesareal (innendørs og utendørs). Rapporten viser ingen alvorlige avvik TG3, men hele 53 avvik TG2. Dette gjaldt jordfeilbrytere, dokumentasjon av inntak, jordfeilvarslere, fordelinger (kabelgjennomføringer/ sikringsskap ikke ryddig og rengjort), belysning ikke funnet i orden, kabler og ledninger ikke korrekt installert, belysningsutstyret er ikke montert i tråd med produsentens monteringsanvisning, utstyr/anleggsdel er montert feil og stikkontakter ikke funnet i orden. Avvikene er i skrivende stund utbedret/står på planen til å bli utbedret. Nytt kjøkken på vaktmesterkontoret: Våren 2025 ble det kjøpt inn nytt kjøkken på vaktmesterkontoret. Hybelkjøkkenet som var der, var trolig fra byggeåret og nødvendig å skifte ut. Det ble kjøpt inn nytt kjøkken fra IKEA og i løpet av sommeren/høsten, monterte vaktmester opp dette ved ledige stunder. Dette kom på ca. kr 57 000 inkludert nytt kjøleskap. I tillegg kommer rørleggerarbeider inkl. flytting av 1 radiator på ca. kr 33 000, samt elektrikerarbeider på ca. kr 30 000. Ny vei til Stjernemyra barnehage er ferdig: Ny tilførselsvei fra snuplassen innerst i Stjernemyrveien ned til Stjernemyra barnehage er (etter mange års planlegging) endelig fullført. Parkeringsplasser foran barnehagen er etablert for de som skal hente og levere i barnehagen, ikke for andre (se skilting). Det er kommet opp belysning langs veien og den er blitt asfaltert. Det som imidlertid mangler i forhold til den opprinnelige planen, er en planlagt bom. Denne skulle stå åpen i barnehagens åpningstid og så stenges slik at man unngår kjøring og parkering. Styret håper kommunen finner midler til denne, da vi har mottatt klager på både kjøring og parkering på denne tomten. Haugerudparken (som veien går gjennom) eies av Oslo kommune og det er sendt flere henvendelser til Oslobygg KF, både fra styret og beboere om saken. Norgespris på strøm: Høsten 2025 tegnet styret avtale om Norgespris på strøm til borettslagets fellesarealer, samt på fjernvarmen(varmtvann og fyring). Prisen er bundet til 50 øre/kWh inkl. mva. ut 2026. Norgespris har vist seg lønnsomt unntatt perioder om sommeren når prisen tidvis har vært under 50 øre. Med et budsjett på nærmere 10 millioner i energikostnader, har borettslaget så langt har spart en del penger på denne avtalen. Vedlikehold og fremtidige kostnader: Borettslaget har gjennomført flere større vedlikeholds- og oppgraderingstiltak det siste året, blant annet etablering av elbilladere, innkledning av trappeoppganger, nytt kjøkken på vaktmesterkontoret og oppgradering av belysning. I tillegg er det vedtatt å gjennomføre et større energiprosjekt med installasjon av avtrekksvarmepumper. Prosjektet har en kostnadsramme på om lag 38 millioner kroner, hvor borettslaget har fått tilsagn om 10 millioner kroner i Enova-støtte. Investeringen forventes å redusere energiforbruket og gi lavere driftskostnader over tid.

Regnskap / Budsjett / Kostnadsøkninger

Regnskap for 2025: Driftsinntekter kr. 37 331 576,- Driftskostnader kr. -28 050 374,- Årsresultat etter finansposter kr. 7 482 989,- Budsjett for 2026: Driftsinntekter kr. 39 401 000,- Driftskostnader kr. -30 529 000,- Årsresultat etter finansposter kr. 7 082 000,- Megler har kopi av budsjett for år:2026 og årsregnskap for år:2025. Dette kan interessenter få oversendt.

Forretningsfører

Styregodkjennelse

Kjøper må godkjennes av borettslagets styre. Styret kan kun nekte godkjenning dersom det foreligger saklig grunnlag, jf. borettslagsloven § 4-4. Dersom ervervet er i strid med krav om at kun fysiske personer kan være andelseiere, eller at ingen kan eie mer enn en andel skal styret nekte å godkjenne. Risikoen for å bli godkjent som ny andelseier, ligger hos kjøper.    Dersom kjøper på overtakelsestidspunktet ikke er godkjent som ny andelseier, har kjøper ikke rett til å ta eiendommen i bruk, jf. borettslagsloven § 4-5 (2). Dersom kjøper ikke blir godkjent gjøres oppmerksom på at kjøper er forpliktet til å gjennomføre avtalen med selger, herunder foreta fullt oppgjør, og deretter videreselge boligen til noen som kan godkjennes. 

Forkjøpsrett

Borettslaget og medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Forkjøpsretten avklares parallelt med salget, og meldefrist er 17.08.2026. Konferer med megler for mer informasjon.

Forsikringsselskap og polisenummer felles forsikring

Gjensidige Forsikring

85104951

Vedtekter / husordensregler

Vedtekter og husordensregler ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Husdyrhold

Borettslaget tillater dyrehold med mindre dyret gjør skade på borettslagets eiendom eller er til vesentlig sjenanse for andre beboere. Hundehold er tillatt under forutsetning av at eieren undertegner og etterlever en spesiell erklæring. Dyr kan kreves fjernet om ikke regelverket følges.

Adgang til utleie

Det er begrenset adgang til å leie ut bolig i borettslag. Med styrets godkjenning og under visse vilkår kan boligen leies ut i inntil 3 år, jf. borettslagsloven § 5-3 til § 5-10. Andelseier som selv bor i boligen, har imidlertid rett til å leie ut deler av boligen til andre uten styregodkjenning, jf. borettslagsloven § 5-4. Korttidsutleie er tillatt i opptil 30 døgn per år uten samtykke fra styret.

Ferdigattest / brukstillatelse

Det foreligger ferdigattest for eiendommen, datert 15.06.1970. Det foreligger ferdigattest for fasadeendringer (nye balkonger og nye inngangspartier med nye tak og trapper), datert. 15.08.2002. Ferdigattest utstedes av bygningsmyndighetene basert på dokumentasjon mottatt fra kontrollansvarlig når et søknadspliktig tiltak er utført i samsvar med tillatelsen og øvrige krav etter plan- og bygningslovgivningen. Det er viktig å merke seg at selv om ferdigattest foreligger, gir det ingen garanti for at bygget er oppført i henhold til tillatelsen og gjeldende regelverk, eller at det senere er utført arbeid på bygget som ikke er byggemeldt eller godkjent. Det er avvik fra godkjente byggetegninger og dagens bruk av boligen. Opprinnelig er leiligheten en 1-roms. Godkjente tegninger viser separat kjøkken. Kjøkkenet er i dag flyttet ut til stuen, og opprinnelig kjøkkenareal er i dag soverom. Dette er omgjøring fra hoveddel til hoveddel, og er ikke et søknadspliktig tiltak.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpssystem. Stikkledningene fra eiendommen og ut til det kommunale nettet er private, og vedlikeholdsansvaret for disse påhviler borettslaget. Adkomst til eiendommen skjer via offentlig vei.

Regulerings- og arealplaner

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger iht. reguleringsplan S-1137 datert 17.2.65 samt kommunedelplan KDP-17 (områdeavgrensning for indre Oslo). Oslo kommune vedtok 23.09.2015 kommuneplanen "Oslo mot 2030: Smart, trygg og grønn". Dette får betydning for en rekke av de vedtatte reguleringsplanene i kommunen. Planen legger opp til fortetting av indre by og utvikling rundt Oslos sentrale knutepunkter. Fortetting av dagens bebyggelse kan bli aktuelt i disse områdene. Mer informasjon finnes på kommunens hjemmeside: https:// https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/ politikk/kommuneplan/. Planer med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler. Planprogram for Trosterud og Haugerud - Slik bygger vi Oslo - Oslo kommune: https://www.oslo.kommune.no/slik-bygger-vi-oslo/planprogram-for-trosterud-og-haugerud/ Oslo kommune eier et stort område på Trosterud og Haugerud. Dette gir kommunen et godt utgangspunkt for å utvikle området. Interessenter anbefales å sette seg inn i planprogram

Tinglyste heftelser og rettigheter

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 301/141/101: 05.08.1968 - Dokumentnr: 11284 - Erklæring/avtale Midlertidig dispensasjon fra Bygningsloven vedr. butikk- anlegg Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet 08.10.1986 - Dokumentnr: 62664 - Best om garasje/parkering Kan ikke slettes uten samtykke fra vegsjefen 08.10.1986 - Dokumentnr: 62665 - Best om garasje/parkering Kan ikke slettes uten samtykke fra vegsjefen 08.10.1986 - Dokumentnr: 62666 - Best om garasje/parkering Kan ikke slettes uten samtykke fra vegsjefen 08.10.1986 - Dokumentnr: 62667 - Best om garasje/parkering Kan ikke slettes uten samtykke fra vegsjefen 09.12.1986 - Dokumentnr: 80675 - Best. om adkomstrett Rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger m.m. Bestemmelse om trafostasjon/kiosk Regulering av areal i forbindelse med veggrunn/jernbanegrunn Med flere bestemmelser 22.05.2000 - Dokumentnr: 28460 - Erklæring/avtale Rettighetshaver: Knr:0301 Gnr:141 Bnr:1 Bestemmelse om adkomstrett Kan ikke slettes uten samtykke fra Plan-og bygningsetaten i Oslo. 07.09.2023 - Dokumentnr: 969338 - Bestemmelse om vann/kloakk Rettighetshaver: Sporveien Bussanlegg AS Org.nr: 881 480 182 07.09.2023 - Dokumentnr: 969338 - Bestemmelse om elektriske ledninger/kabler Rettighetshaver: Sporveien Bussanlegg AS Org.nr: 881 480 182

Legalpant

Borettslaget har legalpant på inntil 2 ganger Folketrygdens grunnbeløp (2G) som sikkerhet for borettslagets krav mot andelseierne, som f.eks. krav på betaling av felleskostnader. Dette betyr at borettslaget har prioritet foran andre heftelser som er tinglyst på andelen. 

Boligselgerforsikring

Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad kr. 20 000 000,-. Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgaven og interessenter oppfordres til å gjennomgå denne før bud inngis.

Boligkjøperforsikring

Kjøper har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring fra Söderberg & Partners. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell eller på https://www.soderbergpartners.no/eiendom/boligkjoper/

Diverse

Borettslagsmodellen innebærer at borettslaget eier eiendommen, mens andelseierne eier andeler i borettslaget, som gir borett til en bestemt bolig. Andelseierne har ikke personlig ansvar for borettslagets fellesgjeld, men de må dekke borettslagets løpende utgifter. Manglende innbetaling av fellesutgiftene som følge av andre andelshaveres mislighold, eller dersom borettslaget sitter på fraflyttede og/eller usolgte andeler, må dekkes av de øvrige andelseierne.   Borettslaget har legalpanterett i andelen for krav på dekning av felleskostnader og andre krav fra borettslaget, på inntil 2 ganger folketrygdens grunnbeløp.   Kjøper og selger er forpliktet til å undertegne standard kjøpekontrakt utarbeidet av Emera i forbindelse med eiendomstransaksjonen. Kjøpekontrakten kan besiktiges hos eiendomsmegler før bud inngis. Kontakt eiendomsmegler for spørsmål.   Selger leverer eiendommen i ryddig og rengjort stand. Det gjøres oppmerksom på at vedlagte plantegninger ikke stemmer hva gjelder faktisk innredning og møblering etc. Den er ikke målbar, avvik og feil kan forekomme.

Sentrale lover

Regelverk og generelle opplysninger Boligen selges med det inventar og utstyr som i henhold til gjeldende lover, forskrifter eller offentlige pålegg skal følge med eiendommen, jf. avhendingsloven § 3-4. Fastmonterte eller spesialtilpassede installasjoner og innredning som anses som varig tilknyttet boligen, følger normalt med i handelen, med mindre det foreligger en særskilt avtale mellom partene om noe annet, jf. avhendingsloven § 3-5.   En standard tilbehørsliste utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) følger salgsoppgaven, og gjelder som utgangspunkt for hva som inkluderes i salget – med mindre avvik er tydelig avtalt mellom kjøper og selger.   Om informasjonsgrunnlaget Opplysninger om boligens størrelse og utforming, både innvendig og utvendig, bygger på informasjon hentet fra vedlagte tilstands- og boligsalgsrapport. Innholdet i salgsoppgaven er basert på selgers informasjon, fagkyndig vurdering, samt opplysninger fra offentlige registre som kommunen og Kartverket. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses for å være kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene,  slike forhold kan ikke senere gjøres gjeldende som en mangel ved boligen. Dette gjelder uavhengig av om dokumentene er lest.    Det kan være forskjell mellom boligens faktiske bruk av rom og det som er godkjent av myndighetene. Alle interessenter anbefales derfor å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagperson, før bud gis. Dersom kjøper velger å kjøpe uten å ha sett eiendommen, kan det ikke etter overtakelse reklameres på forhold som burde ha vært oppdaget ved en ordinær gjennomgang.   Dersom det oppstår behov for ytterligere avklaringer, oppfordres interessenter til å kontakte eiendomsmegler eller egne rådgivere før de gir bud.   Slitasje og bruk Det må også forventes at eiendommer som har vært i bruk, vil kunne ha tegn til slitasje og eventuelle skader. Slik normal bruksslitasje og behov for vedlikehold må kjøper påregne, og dette vil normalt ikke gi grunnlag for reklamasjon eller prisavslag.   Avtalerettslig Partenes rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, og all tilgjengelig dokumentasjon som forelå for kjøper før handelen ble inngått. I tillegg gjelder avhendingsloven. Det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke, og dette er nærmere forklart nedenfor.   Budgivning og selgers vurdering På grunn av ulike ansvarsforhold kan selger velge å prioritere bud fra ikke-forbrukere, selv om budet er lavere enn et forbrukerbud. Når kjøper ikke er forbruker, kan selges ansvar begrenses ettersom boligen selges «som den er», noe som kan være av verdi for selger. Det understrekes at selger står fritt til å velge hvilket bud som aksepteres, og er ikke forpliktet til å velge det høyeste.   Alle budgivere må ved inngivelse av bud opplyse om de opptrer som forbruker eller som næringsdrivende/person som handler hovedsakelig som ledd i næringsvirksomhet. Det vil opplyses hvis konkurrerende bud kommer fra en ikke-forbruker.   Forbrukerkjøp – definisjon og vilkår:   Et forbrukerkjøp foreligger når en fysisk person kjøper eiendom uten at formålet hovedsakelig er knyttet til næringsvirksomhet. En eiendom anses å ha en mangel dersom den ikke oppfyller kravene som følger av avtalen, eller ved brudd på bestemmelser i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Det samme gjelder hvis eiendommen ikke samsvarer med det som med rimelighet kunne forventes ut fra blant annet alder, type og synlig tilstand – eller hvis det er tilbakeholdt, eller gitt feilaktige opplysninger, og dette har påvirket avtalen.   Dersom det er avvik mellom oppgitt og faktisk innvendig areal på minst 2 % og samtidig minst 1 kvadratmeter, kan dette utløse rett til kompensasjon etter § 3-3 i avhendingsloven.   Ved beregning av krav om prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke kostnader med inntil kr 10 000 (som en egenandel).   Ikke-forbruker – definisjon og vilkår:  Dersom kjøper er en juridisk enhet, eller en fysisk person som handler i næringssammenheng, regnes kjøpet ikke som et forbrukerkjøp.   Ved slike kjøp selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er begrenset til det som følger direkte av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-9. I disse tilfellene fravikes § 3-3 andre ledd, og eventuelle arealavvik vurderes etter § 3-8.   Kjøperens plikt til å foreta grundige undersøkelser gjelder også fullt ut for kjøpere som ikke omfattes av forbrukerdefinisjonen.

Viktig informasjon om budgivning

Bud kan legges inn på nettannonsen på "gi bud" knappen eller via hjemmesiden. Ved elektronisk budgivning kan bud legges inn trygt og enkelt med bank-ID. Eiendomsmegler kan også kontaktes for tilsendelse av budkjema, og budskjema finnes også i salgsoppgaven.  Alle bud skal inngi skriftlig til eiendomsmegler. Kravet til skriftlighet gjelder også ved forhøyelse av bud, motbud og selgers aksept eller avslag. Før et bud kan formidles til selger må megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt dersom budgiver bruker e-signatur som f eks. bankID. Etter det første budet er inngitt, kan budgiver inngi bud pr e-post eller pr SMS til megler.   Hvis budgiver skal by på eiendommen i henhold til en kjøpsfullmakt må megler kontaktes og fullmakten oversendes før budgivning.  Et bud bør inneholde eiendommens adresse (eventuelt gnr/bnr), kjøpesum, budgivers kontaktinformasjon, finansieringsplan, akseptfrist, overtakelsesdato og eventuelle forbehold som for eksempel usikker finansiering, salg av nåværende bolig ol. Normalt vil ikke et bud med forbehold bli akseptert før forbeholdet er avklart. Konferer gjerne med megler før bud avgis. Bud som har forbehold om konfidensialitet ("hemmelige bud") vil ikke bli formidlet til selger. Alle interessenter oppfordres til å inngi bud via eiendomsmegler.  Megler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. I forbrukerforhold (dvs. der selger er forbruker) skal megleren ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Senere bud må ha en akseptfrist som er lang nok til at budet og eventuelle forbehold kan videreformidles til alle involverte parter slik at disse får tid til å områ seg, jf. forskrift om eiendomsmegling § 6-3. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser bør skje senest 10 minutter før fristens utløp. Dersom bud inngis med en frist som åpenbart er for kort til at megleren kan avvikle budrunden på en forsvarlig måte, vil megler fraråde budet.  Eiendomsmegler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt, og vil uoppfordret gi sin vurdering av det enkelte bud overfor selgeren.  Etter at handel har kommet i stand, eller dersom en budrunde avsluttes uten at handel er kommet i stand, kan en budgiver kreve kopi av budjournalen i anonymisert form. Kopi av budjournal gis til kjøper og selger uten ugrunnet opphold etter at handel er kommet i stand. Hvis budgiver ønsker å være anonym, kan bud fremmes via en fullmektig. For mer informasjon om budgivningsprosessen, se «Forbrukerinformasjon om budgivning», som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler.

Vederlag megler

Fast provisjon: kr 39 900,00 Eiendomsregisteret og e-signeringer kr 2 000,00 Grunnpakke (innhenting av informasjon fra kommune og forretningsfører, servitutter, tinglysningsgebyr, eierskiftegebyr, mm.) kr 19 000,00 Markedspakke inkl. stor annonse på FINN.no, Emera digital mm kr 19 000,00 Oppgjørshonorar inkl. factoring kr 9 900,00 Tilretteleggingshonorar kr 16 900,00 Visnings-/overtagelseshonorar pr. stk. kr 3 000,00 Utlegg: Selger dekker utlegg i henhold til oppdragsavtalen. Disse er estimert til ca. kr 4 500,00, og omfatter vanligvis innhenting av informasjon fra kommunen, eventuell forretningsfører, samt kopi av tinglyste dokumenter.   Total kostnad ved salg til prisantydning: kr 114 200,00 Dette inkluderer både vederlag og stipulerte utlegg.   Ved avbrutt oppdrag: Dersom oppdraget sies opp eller utløper uten at salget gjennomføres, har megler krav på rimelig vederlag for medgått tid og for utført arbeid. Dette omfatter blant annet vederlag knyttet til tilrettelegging, markedsføring og eventuelle avholdte visninger, samt påløpte utlegg. Timepris ved slik beregning er kr 3500.

Hvitvasking

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking, og er blant annet forpliktet til å gjennomføre kundetiltak av både selger og kjøper. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at avtalen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, er dette et mislighold fra kjøpers side. Et vesentlig mislighold kan gi selger rett til å heve avtalen og til å gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning. Dersom selger ikke bidrar til at megler får gjennomført løpende kundetiltak underveis i oppdraget, må eiendomsmegler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Selger vil i et slikt tilfelle ha misligholdt sine forpliktelser, og kjøper vil kunne ha et krav mot selger etter avhendingsloven. Hvis kundetiltak ikke lar seg gjennomføre, vil Emera eiendomsmegling ikke kunne bistå med handelen eller foreta oppgjør.

Personopplysningsloven

Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven. Se www.emera.no for vår personvernerklæring.

Oppdragsnummer

04260080

Status salgsoppgave

Megler

Meglerforetaket

Meglerhuset Romerike AS Org.nr: 936357660

Samarbeidspartnere og tilknyttede foretak

Emera Norge AS og eiendomsmeglingsforetakene som er tilknyttet Emera har samarbeid med forskjellige foretak som tilbyr forbrukerne produkter eller tjenester i forbindelse med et salgsoppdrag. Våre samarbeidspartene er:

Søderberg & Partners AS - formidler av boligselger- og boligkjøperforsikring. Overo AS - leverandør av digitale oppgjørsskjemaer og overtakelsesprotokoller som også inneholder tilbud til forbruker om tilpassede strøm-, internett- og alarmtjenester.

Kolibri Forsikring AS - tilbyr bolig-/innbo og andre tingskadeforsikringer.

Hvilke produkter/tjenester kjøper og selger får i forbindelse med oppdraget, kan variere ut fra hvor i landet eiendommen ligger.

Egenerklæring boligselgerforsikring

Energiattest

Tilstandsrapport

Salgsoppgave